時(shí)間：2022-02-23 23:33:12
序論：在您撰寫房屋確權(quán)會(huì)議紀(jì)要時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
原告：某小區(qū)開發(fā)商
被告小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司
案由：小區(qū)內(nèi)車庫車位產(chǎn)權(quán)不清，開發(fā)商與業(yè)委會(huì)發(fā)生產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)。
開庭時(shí)間：2007年5月10日
審判結(jié)果：擇日宣判
今年4月中旬，某小區(qū)業(yè)委會(huì)及其聘請(qǐng)的“管家”某物業(yè)公司突然收到法院傳票，雙雙被開發(fā)商告上法庭，他們的“罪名”是“侵權(quán)”。
去年12月，在沒有通知業(yè)委會(huì)的情況下，開發(fā)商進(jìn)入小區(qū)張貼公告，出售、出租許多業(yè)主正在使用的地下車庫。開發(fā)商的這一行為立即遭到小區(qū)業(yè)委會(huì)阻攔。并且小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)張貼公告，再三提醒業(yè)主“為保護(hù)自身合法權(quán)益不受損害，不要將停車費(fèi)用交給他人，更不要購(gòu)買產(chǎn)權(quán)不明的車位。”
一時(shí)間，早已習(xí)慣按時(shí)向物業(yè)公司繳納停車費(fèi)的業(yè)主非常困惑：為什么要向開發(fā)商繳納費(fèi)用？一個(gè)車位，竟然出現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)委會(huì)(業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司代收停車費(fèi))兩個(gè)賣家，這樣的混亂場(chǎng)面讓業(yè)主陷入了云里霧里。一段時(shí)間后，有人為避免麻煩，把地下車庫使用費(fèi)交給開發(fā)商，但更多人堅(jiān)持只認(rèn)業(yè)委會(huì)，繼續(xù)把錢交給業(yè)委會(huì)。開發(fā)商出租出售地下車庫車位的計(jì)劃被迫擱置。
于是，開發(fā)商將業(yè)委會(huì)及其聘請(qǐng)的物業(yè)公司告上法庭。原告認(rèn)為，由于兩個(gè)被告多次張貼公告，致使許多業(yè)主對(duì)購(gòu)買原告正在銷售或租賃的地下車位心存疑惑，導(dǎo)致銷售和租賃業(yè)績(jī)很差，原告希望被告能盡快消除這種影響，同時(shí)，原告聲稱，該小區(qū)3萬多平方米地下車庫車位所有權(quán)歸原告所有．如何處置與兩個(gè)被告無關(guān)。
收到傳票，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司并不感到驚訝，他們認(rèn)為，正是因?yàn)殚_發(fā)商在小區(qū)開發(fā)過程中，沒有將車庫車位的產(chǎn)權(quán)分割清晰，才導(dǎo)致小區(qū)地下車庫車位權(quán)屬問題一直懸而未決。對(duì)此，早在2005年6月，由小區(qū)業(yè)委會(huì)、開發(fā)商和物業(yè)公司共同召開了一次會(huì)議，當(dāng)天的“會(huì)議紀(jì)要”記錄中有這樣的約定：車庫車位產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議擱置，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一管理，業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)所有車庫車位代收代繳停車費(fèi)；即使在產(chǎn)權(quán)明晰之后，本小區(qū)的一切管理事務(wù)也必須按程序由業(yè)委會(huì)授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行，不允許出現(xiàn)第三方擅自介入的情況。
由于受到業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司的阻攔，開發(fā)商迅速想出對(duì)策，在小區(qū)不斷打電話、上門向業(yè)主推銷地下車庫車位，并在車位上安裝地鎖。部分已付該車位租賃費(fèi)給物業(yè)公司的業(yè)主因此無法停車。
業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司得知情況后，繼續(xù)張貼公告，提醒業(yè)主不要向開發(fā)商繳納車庫車費(fèi)使用費(fèi)，并多次找開發(fā)商交涉，但均無結(jié)果。之前，小區(qū)停車一向井然有序，業(yè)主的車位費(fèi)一直交給物業(yè)公司。今年2月10日入駐的物業(yè)公司證實(shí)，公司被業(yè)委會(huì)聘用后就一直延續(xù)著2005年“會(huì)議紀(jì)要”的約定和做法。
矛盾在小區(qū)愈演愈烈，造成地下車庫車位管理混亂。正在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司尋求對(duì)策之際，不意開發(fā)商將他們推上了公堂。
5月10日，在法庭上，自認(rèn)為被擾亂了生活和工作秩序的業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司以及堅(jiān)持自己是在合法經(jīng)營(yíng)的開發(fā)商，大家各執(zhí)一詞、爭(zhēng)執(zhí)不下。由于案情復(fù)雜，法庭表示將擇日宣判結(jié)果。
主要法律關(guān)系
開發(fā)商：原告，主張自己享有小區(qū)車庫車位的產(chǎn)權(quán)。
業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司：被告，堅(jiān)持與開發(fā)商之間的“會(huì)議紀(jì)要”，認(rèn)為小區(qū)車庫車位權(quán)屬不清，具有對(duì)車庫車位的管理權(quán)，開發(fā)商無權(quán)過問。
業(yè)主：已繳納停車費(fèi)，由于車庫車位產(chǎn)權(quán)不明，自身權(quán)益可能受侵害。
矛盾焦點(diǎn)：矛盾焦點(diǎn)是車庫所有權(quán)歸屬問題，也可以說是車庫是否屬于房屋共有建筑面積。
律師說案
開發(fā)商被告“侵權(quán)”不妥
開發(fā)商告二被告“侵權(quán)”不妥有兩個(gè)重要原因：第一，如果車位屬于房屋共有建筑面積，則車庫的所有權(quán)歸全體業(yè)主，業(yè)委會(huì)行使管理權(quán)是有法律依據(jù)的，不存在違法行為，侵權(quán)行為無法認(rèn)定。如果說開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，沒有把地下車庫列入房屋共有建筑面積，沒有向業(yè)主分?jǐn)偨ㄖ娣e，地下車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)是歸開發(fā)商。因此，開發(fā)商欲主張自己的權(quán)利正確，就必須向法庭舉證，證明地下車庫沒有列入房屋共有建筑面積。對(duì)這事實(shí)，開發(fā)商光憑當(dāng)初的房屋測(cè)量報(bào)告很難向業(yè)主說清楚。
第二，2005年6月，由業(yè)委會(huì)召集開發(fā)商，物業(yè)公司三方召開的協(xié)調(diào)會(huì)，其最大成果就是達(dá)成了一個(gè)先由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一管理，業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)所有車庫車位代收代繳停車費(fèi)的會(huì)議紀(jì)要，這也足以證明，業(yè)主委是與開發(fā)商對(duì)地下車庫有過事實(shí)協(xié)議，是取得了開發(fā)商的同意后進(jìn)行的管理，而物業(yè)公司也是通過與業(yè)委會(huì)的委托合同進(jìn)行的日常管理，雙方并不存在違法行為，主觀上也沒有過錯(cuò)，很難認(rèn)定是一種侵權(quán)行為，從這個(gè)角度看，業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司也不構(gòu)成侵權(quán)。
車庫車位產(chǎn)權(quán)如何確定
原告開發(fā)商聲稱，該小區(qū)3萬多平方米地下車庫車位所有權(quán)歸原告所有，如何處置與兩個(gè)被告無關(guān)。
但是該小區(qū)在2005年6月，曾由業(yè)主委召集開發(fā)商，物業(yè)公司三方開過一次協(xié)調(diào)會(huì)，對(duì)地下車庫車位的權(quán)屬問題是擱置另議，形成了一個(gè)歷史遺留問題。按照《物權(quán)法》第33條規(guī)定：對(duì)權(quán)屬不清的，應(yīng)該是當(dāng)事人向人民法院請(qǐng)求確權(quán)，待法院經(jīng)過審理查明后，對(duì)有爭(zhēng)議的地下車庫或車位做出所有權(quán)歸屬判決。
按照《物權(quán)法》第74條規(guī)定，取得土地使用權(quán)的單位，建造的建筑物，構(gòu)筑物或其他設(shè)施除了相反的證據(jù)以外，歸土地使用權(quán)人所有，據(jù)此可以推定車庫車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。
其次，也靠看車庫車位是什么時(shí)候建的，如果是業(yè)主購(gòu)買物業(yè)之前建成的，按照上述原則，產(chǎn)權(quán)還是歸開發(fā)商。如果是業(yè)主購(gòu)買物業(yè)以后建的，可以推定為車庫產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。
第三，如果開發(fā)商對(duì)在建筑區(qū)劃內(nèi)停放汽車的車位、車庫，通過出售、附贈(zèng)或出租等方式轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，這些地下車位就不屬于開發(fā)商了，產(chǎn)權(quán)則歸業(yè)主所有。
《物權(quán)法》實(shí)施之前，按照建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》等規(guī)范性文件規(guī)定，地下室是列入房屋共有建筑面積部分，由業(yè)主分?jǐn)偭斯珨偯娣e，交付了費(fèi)用，是共有共同部分，其所有權(quán)是全體業(yè)主。只有作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚才不計(jì)入公用建筑面積，業(yè)主沒有分?jǐn)偣珨偯娣e，沒有付錢，其所有權(quán)才屬于開發(fā)商。
因此，這些地下車位所有權(quán)爭(zhēng)議的關(guān)鍵點(diǎn)是小區(qū)地下室是否列入了公用建筑面積，這需要看業(yè)主與開發(fā)商間的商品房買賣合同及房屋測(cè)量報(bào)告書中，對(duì)此是否有明確規(guī)定。顯然，正是因?yàn)樾^(qū)車庫車位產(chǎn)權(quán)不清，才發(fā)生了開發(fā)商訴業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司侵權(quán)的案件。
業(yè)主是最大的受害者
從本案看，開發(fā)商與業(yè)委會(huì)關(guān)于車庫車位之爭(zhēng)，已經(jīng)觸及到了小區(qū)每個(gè)業(yè)主的自身利益。
隨著開發(fā)商委托的經(jīng)紀(jì)公司在小區(qū)不斷打電話、上門向業(yè)主推銷等活動(dòng)頻繁地出現(xiàn)，打破了整個(gè)小區(qū)的寧靜，影響了業(yè)主的日常生活。同時(shí)也會(huì)給業(yè)主帶來一筆車位費(fèi)付兩家的局面，或者面臨因沒有找到適合的債權(quán)主體，被真正的債權(quán)主體的風(fēng)險(xiǎn)。如果業(yè)主要扭轉(zhuǎn)這種局面，業(yè)主委就應(yīng)主動(dòng)站出來，代表全體業(yè)主向法院，請(qǐng)求對(duì)這些地下車庫確權(quán)，弄清楚地下室是不是公用建筑面積。
開發(fā)商與業(yè)委會(huì)車庫車位之爭(zhēng)，可以說是立法的滯后或不完善造成的，也可以說是開發(fā)商與業(yè)主在簽訂商品房買賣合同時(shí)約定不明，疏漏造成的，不管什么原因，都給我們留下了思考、遺憾。這些問題，即將實(shí)施的《物權(quán)法》明確了對(duì)車位車庫的立法宗旨，增加了政府規(guī)劃主管部門審批把關(guān)，預(yù)防糾紛，讓消費(fèi)者購(gòu)買放心房。
自7月初在王家井鎮(zhèn)全面開展農(nóng)房發(fā)證擴(kuò)面試點(diǎn)工作以來，諸暨市農(nóng)房發(fā)證擴(kuò)面試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組努力克服集體土地使用情況復(fù)雜、測(cè)繪力量不足、發(fā)證手續(xù)完善難等困難，堅(jiān)持“四項(xiàng)保障”，不斷加快發(fā)證進(jìn)程。截至8月17日，全鎮(zhèn)20個(gè)行政村已完成土地初始登記收件2620戶，房屋初始登記收件3932戶，房屋測(cè)繪4884戶，房產(chǎn)登記公示1313本，擴(kuò)面試點(diǎn)工作取得階段性成果。
一、堅(jiān)持組織保障。在成立市級(jí)農(nóng)房發(fā)證擴(kuò)面試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組、設(shè)立農(nóng)房發(fā)證擴(kuò)面試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的同時(shí)，從聯(lián)系鎮(zhèn)鄉(xiāng)的市級(jí)機(jī)關(guān)抽調(diào)37名工作人員加入到試點(diǎn)工作組，和鎮(zhèn)聯(lián)系領(lǐng)導(dǎo)、包村干部、大學(xué)生村官及行政村負(fù)責(zé)人及文書同步開展工作，為確保工作的展開打好基礎(chǔ)。
二、堅(jiān)持制度保障。制定出臺(tái)了《諸暨市集體土地范圍內(nèi)房屋登記實(shí)施細(xì)則》、《關(guān)于加快農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作的意見》、《王家井鎮(zhèn)農(nóng)房發(fā)證擴(kuò)面試點(diǎn)涉及繼承、析產(chǎn)等有關(guān)問題的協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要》、《集體土地范圍內(nèi)土地及房屋登記須知》等系列文件，對(duì)未批先建、批少建多、房屋移位、權(quán)證遺失、權(quán)屬繼承、分家析產(chǎn)、房證不一、有批文未登記等不同集體土地使用情況進(jìn)行分類處置，破解農(nóng)房發(fā)證中存在的制約瓶頸，妥善處理好歷史遺留問題。同時(shí)通過建立工作倒計(jì)時(shí)牌、日匯總制度、聯(lián)席會(huì)議出具聯(lián)審意見等形式切實(shí)簡(jiǎn)化手續(xù)，加快發(fā)證流程。
三、加強(qiáng)技術(shù)保障。一是加大人員培訓(xùn)。分別在7月4日、7月24日分兩次組織農(nóng)房發(fā)證擴(kuò)面試點(diǎn)工作組全體人員特別是自然村支書、行政村文書和村干部的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。二是確保設(shè)備到位。配合試點(diǎn)鎮(zhèn)完成房屋登記及土地登記網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)鋪線及電腦、打印機(jī)等設(shè)備的采購(gòu)、安裝、調(diào)試，確保申請(qǐng)材料建檔及公示后的出證。三是規(guī)范測(cè)繪結(jié)果。加強(qiáng)對(duì)不同測(cè)繪隊(duì)伍的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，統(tǒng)一按照《地籍調(diào)查規(guī)則》及《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》出具測(cè)繪成果，制作《宗地圖》及《房地產(chǎn)平面圖》，確保測(cè)繪成果正確性。
四、加強(qiáng)宣傳保障。在工作組進(jìn)駐后，重點(diǎn)加強(qiáng)了對(duì)鎮(zhèn)、村及廣大農(nóng)民群眾的宣傳。并根據(jù)工作進(jìn)度安排了系列宣傳計(jì)劃，充分利用電視、報(bào)紙及鎮(zhèn)鄉(xiāng)廣播電臺(tái)等媒體進(jìn)行宣傳，共電視新聞報(bào)道3次，《諸暨日?qǐng)?bào)》以圖片形式2次，同時(shí)在集鎮(zhèn)主要道路及試點(diǎn)行政村懸掛宣傳橫幅，提升農(nóng)戶對(duì)農(nóng)房發(fā)證的認(rèn)知度。
無償劃轉(zhuǎn)的方式、內(nèi)容、基準(zhǔn)日期
雞澤縣人民政府將雞澤縣供電公司全部資產(chǎn)和人員（按現(xiàn)有身份）整體一次性無償劃轉(zhuǎn)至省電力公司。
資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益最終數(shù)據(jù)以雙方認(rèn)同的中介機(jī)構(gòu)審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)。劃轉(zhuǎn)人員最終數(shù)據(jù)以雞澤縣人民政府與省電力公司共同核定認(rèn)可的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
無償劃轉(zhuǎn)基準(zhǔn)日期為2011年12月31日。
實(shí)施步驟和程序
1、縣政府凍結(jié)雞澤縣供電公司的重大資產(chǎn)處置、變賣、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，或向任何第三方借入資金或?yàn)槿魏蔚谌教峁┙杩?、?dān)保、質(zhì)押等。
2、4月10日前，雞澤縣電力公司向縣政府報(bào)送“關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)”的請(qǐng)示，經(jīng)批復(fù)后實(shí)施。
3、4月10日前，縣供電公司完成資產(chǎn)、財(cái)務(wù)和人員清查，編制清冊(cè)。
4、4月10日前，完成土地、房屋等資產(chǎn)的確權(quán)工作。
5、4月15日前，中介機(jī)構(gòu)完成現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)及法律調(diào)查。
6、4月18日前，縣政府出具相關(guān)批復(fù)、核準(zhǔn)文件，并上報(bào)市國(guó)資委審核。
7、4月20日前，縣政府與省電力公司簽訂無償劃轉(zhuǎn)協(xié)議書。
8、4月20日前，對(duì)整個(gè)劃轉(zhuǎn)過程核查，出具法律意見書。
9、4月20日前，報(bào)請(qǐng)市國(guó)資委就雞澤縣供電公司無償劃轉(zhuǎn)申請(qǐng)，出具書面批復(fù)。
10、4月20日前，按雙方認(rèn)同的中介機(jī)構(gòu)審計(jì)結(jié)果和共同核定認(rèn)可的數(shù)據(jù)，辦理資產(chǎn)、財(cái)務(wù)和人員劃轉(zhuǎn)移交?？h電力公司將劃轉(zhuǎn)資料上報(bào)市電力公司。
11、4月25日前，辦理完成縣市級(jí)國(guó)有產(chǎn)權(quán)報(bào)批和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
保障措施
為確保無償劃轉(zhuǎn)工作平穩(wěn)過渡、順利完成，成立劃轉(zhuǎn)工作協(xié)調(diào)小組，組長(zhǎng)由主管副縣長(zhǎng)擔(dān)任，各單位工作職責(zé)如下：
1、縣供電公司
（1）成立內(nèi)部工作小組，制定具體工作計(jì)劃；
（2）負(fù)責(zé)起草無償劃轉(zhuǎn)請(qǐng)示文件；
（3）負(fù)責(zé)編制清產(chǎn)核資基礎(chǔ)報(bào)表及相關(guān)報(bào)告材料，提供清產(chǎn)核資、法律盡職調(diào)查和法律審核工作所必要的資料；
（4）對(duì)清產(chǎn)核資、法律盡職調(diào)查工作中發(fā)現(xiàn)的重大問題應(yīng)及時(shí)匯報(bào)，提出處理方案和措施；
（5）負(fù)責(zé)與上級(jí)電力公司溝通協(xié)調(diào)，配合、支持中介機(jī)構(gòu)審計(jì)和法律調(diào)查工作；
（6）負(fù)責(zé)向縣財(cái)政局申報(bào)與核批清產(chǎn)核資工作結(jié)果；
（7）按照劃轉(zhuǎn)工作所需要，提供各項(xiàng)文件資料，做好劃轉(zhuǎn)移交、檔案管理工作。
（8）制定劃轉(zhuǎn)過程中的維穩(wěn)工作方案，保證順利實(shí)施。
2、縣財(cái)政局
（1）負(fù)責(zé)對(duì)省電力公司選聘的中介審計(jì)機(jī)構(gòu)予以備案；
（2）對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)結(jié)果進(jìn)行審核；
（3）向縣政府報(bào)送國(guó)有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)請(qǐng)示；
（4）協(xié)調(diào)完成國(guó)有產(chǎn)權(quán)劃轉(zhuǎn)、報(bào)批和產(chǎn)權(quán)變更登記等工作。
3、縣建設(shè)局
負(fù)責(zé)辦理縣供電公司無償劃轉(zhuǎn)房產(chǎn)的《房屋產(chǎn)權(quán)登記證》，確實(shí)無法辦理的要出具房屋產(chǎn)權(quán)所屬權(quán)確權(quán)證明。
4、縣國(guó)土局
負(fù)責(zé)辦理縣供電公司無償劃轉(zhuǎn)土地的《土地使用權(quán)證》，確實(shí)無法辦理的要出具土地產(chǎn)權(quán)所屬的確權(quán)證明。
5、縣人社局
負(fù)責(zé)辦理劃轉(zhuǎn)人員的勞動(dòng)人事和社會(huì)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
6、縣政府辦
關(guān)鍵詞：集體土地房屋 拆遷安置房 登記
在中國(guó)城市化建設(shè)的進(jìn)程中，涉及廣大農(nóng)民的集體土地房屋拆遷工作，一直是關(guān)系民生與社會(huì)和諧的工作熱點(diǎn)之一。造成集體土地房屋拆遷安置房登記難的問題，既有體制性的原因，也有拆遷過程中拆遷部門工作失位的原因。
1.集體土地房屋法律關(guān)系多樣性
由于各地農(nóng)民的知識(shí)文化水平與其法制意識(shí)的不一，導(dǎo)致當(dāng)前集體土地房屋法律關(guān)系的多樣化。其一，產(chǎn)權(quán)合法權(quán)屬法律關(guān)系。對(duì)于那些建房時(shí)間不長(zhǎng)，且產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)意識(shí)較強(qiáng)的農(nóng)民，他們相對(duì)而言手續(xù)較為完備，依法辦理了建房審批手續(xù)，并按規(guī)定辦理了《集體土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》，這種情況則屬于產(chǎn)權(quán)合法權(quán)屬法律關(guān)系。其二，事實(shí)權(quán)屬法律關(guān)系。在農(nóng)村大多數(shù)老房子是七、八十年代以前建造的，有部分能提供當(dāng)時(shí)地方主管部門出具的建房證明，很多的則沒有任何手續(xù)。這種在農(nóng)村目前表現(xiàn)為大多數(shù)，房屋所有權(quán)登記的很少，大部分持有的是《集體土地使用證》，到拆遷安置時(shí)，現(xiàn)被拆遷人又是經(jīng)過繼承、受遺贈(zèng)等方式取得被拆房屋的產(chǎn)權(quán)，所以很多農(nóng)民的房屋在拆遷后出現(xiàn)了各種紛繁復(fù)雜的法律問題。[1]
2.集體土地房屋拆遷安置房登記存在的問題
鑒于集體土地使用者自身的文化素質(zhì)、相關(guān)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)法律的不健全與集體土地房屋事實(shí)權(quán)屬現(xiàn)象的廣泛存在，直接造成了集體土地房屋拆遷安置房登記存在諸多的困難。
2.1原房屋產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系模糊
一是，原房屋存在隱性共有人。眾所周知，我國(guó)農(nóng)村真正進(jìn)行過房屋所有權(quán)登記的很少，因從未以法律的形式確認(rèn)過產(chǎn)權(quán)，權(quán)利人經(jīng)過多次轉(zhuǎn)移，例如分割、離婚析產(chǎn)等形式，房屋可能存在隱性共有人。二是，遺產(chǎn)性房屋產(chǎn)權(quán)繼承人模糊。這種情況可以分為三類：一類是孩子較多的家庭，遺產(chǎn)按鄉(xiāng)規(guī)民俗往往分割給兒子，出嫁的女兒認(rèn)為自己根據(jù)繼承法的規(guī)定也是合法繼承人，從而導(dǎo)致繼承人之間的糾紛；二類是在對(duì)父母贍養(yǎng)不均的情況下，父母對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)遺囑分配導(dǎo)致糾紛；三類是父母生前與某個(gè)子女有遺囑，或與他人存在房屋交易現(xiàn)象，在房屋轉(zhuǎn)移涉及相關(guān)法律程序不健全的情況下導(dǎo)致的糾紛。這些存在糾紛的房屋往往缺少有效的法律文件，權(quán)利人之間的糾紛只有通過法律的途徑才能得到最終的解決。
2.2拆遷前產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作失位
拆遷前產(chǎn)權(quán)確認(rèn)是做好拆遷安置房登記工作的最基礎(chǔ)最扎實(shí)的第一步，但由于房地產(chǎn)建設(shè)的趨利性以及地方政府對(duì)地方發(fā)展建設(shè)的迫切性，導(dǎo)致拆遷前的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作失位。其成因可能程序不到位，調(diào)查不仔細(xì)。拆遷部門一方面由于拆遷任務(wù)重很難在短時(shí)間內(nèi)認(rèn)真仔細(xì)完成大批量的調(diào)查摸底，另一方面由于聯(lián)系當(dāng)事人困難等原因，無法完成相關(guān)確權(quán)資料的搜集，就匆忙予以認(rèn)定，被拆遷人相對(duì)而言文化程度不高，法律意識(shí)比較淡薄，對(duì)拆遷政策不是很了解，從而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)確認(rèn)出現(xiàn)誤差。[2]
2.3 拆遷過程具體執(zhí)行有偏差
由于參與拆遷的工作人員其專業(yè)、知識(shí)水平與業(yè)務(wù)職責(zé)的不同，及對(duì)相關(guān)法律法規(guī)及房產(chǎn)登記方面的知識(shí)較為缺乏，與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)存在兩個(gè)方面的問題：一是，難以做到審查繼承、受遺贈(zèng)等的相關(guān)法律關(guān)系，直接由某個(gè)繼承人或人直接簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。二是，對(duì)存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋疏于糾紛的處理，只要關(guān)系人方誰對(duì)拆遷工作有利就傾向于誰，從而導(dǎo)致缺少相關(guān)法定的材料。
2.4拆遷安置房登記缺少必要的材料
拆遷前與拆遷過程中工作的失位，其直接結(jié)果就是拆遷安置房登記時(shí)缺少相關(guān)規(guī)定的材料要件。一是，原產(chǎn)權(quán)來源依據(jù)材料缺乏。在事實(shí)權(quán)屬?gòu)V泛存在的情況下，原產(chǎn)權(quán)來源依據(jù)顯然是缺少的，與拆遷前產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作的失位，導(dǎo)致被拆房屋缺失重要的相關(guān)來源材料，等拆遷后被拆遷人申請(qǐng)安置房登記時(shí)，根據(jù)房屋登記的相關(guān)規(guī)定，無法辦理安置房的登記。二是，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移材料缺乏。對(duì)于一些原被拆房屋是通過繼承、受遺贈(zèng)等方式取得的，而未辦理相關(guān)的法定手續(xù)，拆遷后被拆遷人拿到安置房申請(qǐng)辦理登記時(shí)，因原權(quán)利人（被繼承人）與被拆遷人（繼承人）之間存在轉(zhuǎn)移的形式，由于缺失法定的繼承材料，不符合《房屋登記辦法》的規(guī)定，而不能辦理安置房的登記。
3.集體土地房屋拆遷安置房登記問題解決辦法
根據(jù)當(dāng)前集體土地房屋拆遷安置房登記工作的實(shí)踐，由于現(xiàn)實(shí)情況的復(fù)雜性，房屋登記部門只有立足工作的實(shí)踐，積極向建設(shè)主管部門建言獻(xiàn)策，促使拆遷部門拆遷前不斷完善各方面工作以及拆遷后的程序缺失的補(bǔ)救措施?，F(xiàn)從以下二方面來探討予以解決與完善：
3.1不斷完善拆遷前的確權(quán)工作及依法辦理拆遷安置工作
其一、按規(guī)范做好拆遷前的確權(quán)工作。首先，拆遷部門做好宣傳工作，讓被拆遷人意識(shí)到對(duì)房屋的確權(quán)會(huì)直接影響到今后的拆遷補(bǔ)償工作，關(guān)系到每個(gè)人的切身利益，提醒被拆遷人需提供房屋的所有合法來源依據(jù)。其次，是拆遷部門進(jìn)場(chǎng)確權(quán)時(shí)必須走訪、聯(lián)系到被拆遷人本人，充分聽取他的意見，收集房屋的來源資料，接下去才能對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行客觀的予以確認(rèn)。最后，確權(quán)工作完成后，需在房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織張貼公告，征詢無異議后方可進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂。其二、依法辦理拆遷安置工作。拆遷部門應(yīng)引導(dǎo)被拆遷人因繼承、遺贈(zèng)等方式取得的房屋需按規(guī)定辦理相關(guān)的繼承公證等必要的手續(xù)。在辦理拆遷安置工作時(shí)，拆遷部門應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)需嚴(yán)格按照繼承法等法律法規(guī)的規(guī)定辦理，為以后的拆遷安置房登記做好基礎(chǔ)工作。
3.2拆遷安置房登記時(shí)對(duì)登記要件的完善與補(bǔ)救
事實(shí)權(quán)屬無爭(zhēng)議的被拆房屋，因被拆遷人是經(jīng)過繼承、受遺贈(zèng)等方式取得的，因缺失法定的繼承關(guān)系證明，對(duì)此類缺失登記要件的可以從以下三種途徑予以完善與補(bǔ)救：一、現(xiàn)取得安置房的被拆遷人可以到公證機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)法定繼承關(guān)系的公證，被拆遷人取得公證材料后可辦理安置房的登記；二、被拆遷人還可以通過人民法院或者仲裁委員會(huì)申請(qǐng)司法確認(rèn)的形式，被拆遷人憑人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書可辦理安置房的登記；第三、拆遷部門牽頭組織建設(shè)、土地、司法、稅務(wù)等部門組成專門的調(diào)查小組，對(duì)拆遷安置中涉及繼承、受遺贈(zèng)等情形案例特殊通過以上兩種途徑也難以解決的，通過調(diào)查小組對(duì)他們的法律關(guān)系進(jìn)行審查，根據(jù)繼承法等法律規(guī)定，需補(bǔ)充材料的按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)充，經(jīng)確認(rèn)無產(chǎn)權(quán)糾紛的以參會(huì)相關(guān)部門的聯(lián)審會(huì)議紀(jì)要的形式進(jìn)行確認(rèn)，被拆遷人憑聯(lián)審會(huì)議紀(jì)要可辦理安置房的登記。[3]
結(jié)語
集體土地房屋建設(shè)農(nóng)民的自發(fā)性、產(chǎn)權(quán)意識(shí)薄弱性以及地方政府主管部門工作的不足，需要地方政府創(chuàng)新開展工作化解各種矛盾，做好拆遷安置房登記這項(xiàng)工作，切實(shí)保障集體土地房屋被拆農(nóng)民的合法權(quán)益。
參考文獻(xiàn)
[1]王太高，姚俊，趙杰，趙堅(jiān). 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷制度研究[J]. 中國(guó)人口資源與環(huán)境，2010（5）
一、房屋“兩證”辦理現(xiàn)狀
此次調(diào)研的對(duì)象為：新《房產(chǎn)登記條例》規(guī)定的1993年11月1日之前和1999年1月1日新《土地管理法》之前建造的房屋，且為各級(jí)政府開發(fā)、建造、出售的房屋和轉(zhuǎn)制前由集體企業(yè)建造、出售的房屋。此次調(diào)研共涉及全區(qū)單位個(gè)，其中有立項(xiàng)批文的個(gè)，當(dāng)時(shí)具備建設(shè)審批手續(xù)的個(gè)，有土地使用證的個(gè)，具備房屋安全鑒定的個(gè)，其中屬于國(guó)有土地的個(gè)，屬于集體土地的個(gè)；已申領(lǐng)房產(chǎn)證的戶，未申領(lǐng)房產(chǎn)證的戶；屬于住宅的有平方米，屬于非住宅的有平方米。其中，新《房產(chǎn)登記條例》規(guī)定的1993年11月1日之前，各級(jí)政府、原國(guó)有、集體企業(yè)尚未辦理初始登記的房屋約平方米，1999年1月1日新《土地管理法》之前約有平方米；1993年11月1日之前，各級(jí)政府、原國(guó)有、集體企業(yè)已辦理房產(chǎn)證，尚未辦理轉(zhuǎn)移登記的房屋約平方米，1999年1月1日之前約有平方米。
二、存在的問題
在此次調(diào)查中，有立項(xiàng)批文的僅占%，當(dāng)時(shí)具備建設(shè)審批手續(xù)的僅占%，有土地使用證的僅占%，其中屬于國(guó)有土地的占%，屬于集體土地的占%，尚未辦理初始登記的房屋占%，已辦理房產(chǎn)證，尚未辦理轉(zhuǎn)移登記的占%。
存在的主要問題可以歸納為以下幾點(diǎn)：一是房產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范。1999年前，部分開發(fā)商采取“先上車后買票”的方式建房，部分國(guó)有企事業(yè)單位自建職工住房、私人自建房，因相關(guān)手續(xù)難以完善，導(dǎo)致確權(quán)辦證難。這類房屋在全區(qū)有萬多平方米，戶，占住房總面積的%。一套“兩無”房產(chǎn)進(jìn)行私買私賣，在市場(chǎng)上無序無數(shù)次流轉(zhuǎn)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害居民物權(quán)，坑害購(gòu)房者利益，甚至危及其生命安全。二是資金支付壓力大。完善房屋建設(shè)手續(xù)、具備辦理“兩證”條件的一個(gè)重要制約因素是資金，主要集中在支付征地費(fèi)用方面。在征地費(fèi)用方面，全區(qū)1999年以前建設(shè)的房屋，共有未完善用地手續(xù)和無用地指標(biāo)的用地宗畝，若要辦理用地手續(xù)，按每畝萬元的成本計(jì)算，需萬元。在繳納大修理基金方面，1999年前立項(xiàng)建設(shè)的房屋，建筑面積達(dá)萬平方米，按元/平方米計(jì)算，需萬元。綜上所述，1999年以前的房屋辦理“兩證”按現(xiàn)行規(guī)定，需土地費(fèi)用和大修理基金約萬元。三是建房土地指標(biāo)缺口較大。由于土地指標(biāo)難以落實(shí)，迫于安置的壓力，未批先建問題依然十分突出。全區(qū)共有未批先建房屋建筑面積萬平方米。四是綜合竣工驗(yàn)收缺項(xiàng)多、難度大。從辦理房屋“兩證”情況看，前期手續(xù)中立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可和土地征用批復(fù)的辦理率較高，但多為補(bǔ)辦手續(xù)；后期由于相關(guān)部門主動(dòng)提前介入，建筑施工質(zhì)量監(jiān)管、安全監(jiān)督工作基本到位，但為了滿足建設(shè)審批要求，各地上報(bào)的施工圖都是小戶型，與實(shí)際建設(shè)的戶型不一致，存在圖不符實(shí)的現(xiàn)象。另外，按照國(guó)家對(duì)建筑節(jié)能的強(qiáng)制要求，不論是已建或新建的安置小區(qū)，在建筑節(jié)能、污水管網(wǎng)建設(shè)和雨污水分流等方面都難以做到全面達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致相關(guān)職能部門無法驗(yàn)收。
造成此類房屋“兩證”辦理困難的主要原因?yàn)椋?、原建房單位沒有審批手續(xù)，擅自建造并出售；2、將職工宿舍以商品房或房改房的形式出售；3、土地性質(zhì)原為國(guó)有劃撥或集體土地，在沒有改變土地性質(zhì)的情況下，以商品房開發(fā)的形式交易；4、將企業(yè)用房作為商品房交易等等。
三、解決對(duì)策
（一）統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)輿論宣傳。如果房屋“兩證”辦理工作不及時(shí)跟上，不僅會(huì)給今后的征地拆遷工作帶來一定的負(fù)面影響，而且會(huì)嚴(yán)重影響黨委、政府的形象和信譽(yù)，還更容易引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。因此，各級(jí)黨委、政府要高度重視辦理房屋“兩證”工作，增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感，把這項(xiàng)事關(guān)人民群眾切實(shí)利益，事關(guān)建筑市場(chǎng)規(guī)范，事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定的工作抓好抓實(shí)。要認(rèn)真吸取社會(huì)矛盾后移而帶來嚴(yán)重社會(huì)問題的深刻教訓(xùn)，把辦證工作作為踐行“三個(gè)代表”重要思想、展現(xiàn)執(zhí)政為民理念、維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的重要舉措扎實(shí)推進(jìn)，采取綜合措施，把辦證工作落實(shí)到位。區(qū)政府要專門召開政府常務(wù)會(huì)議，專題研究“兩證”遺留問題，在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定了《解決房屋‘兩證’遺留問題實(shí)施細(xì)則》，做到辦理“兩證”的對(duì)象及范圍、遺留問題的處理原則和相關(guān)部門職責(zé)、申辦程序、分類處理辦法、特殊問題處理辦法、配套措施等六個(gè)明確，使“兩證”遺留問題的處理規(guī)范有序。并將相關(guān)行政、事業(yè)性規(guī)費(fèi)和各項(xiàng)中介服務(wù)性收費(fèi)，一律按現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取，讓利于民。為抓好宣傳發(fā)動(dòng)，區(qū)政府要采取張貼廣告、新聞公告、入戶宣傳等多種形式，使政府制定的解決方案和具體要求家喻戶曉，增強(qiáng)群眾參與的主動(dòng)性。對(duì)“兩證”辦理所涉及的土地、地址、測(cè)繪面積、辦證費(fèi)用等相關(guān)信息，用宣傳資料方式宣傳到戶，實(shí)行陽光操作，接受群眾監(jiān)督。
（二）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，搞好協(xié)調(diào)服務(wù)。要組建由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，區(qū)發(fā)展和改革局、國(guó)土分局、規(guī)劃分局、建設(shè)局、房管局、財(cái)政局、勞動(dòng)和社會(huì)保障局、監(jiān)察局等單位主要領(lǐng)導(dǎo)組成的房屋“兩證”辦理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確各自職責(zé)和工作目標(biāo)，主要領(lǐng)導(dǎo)要親自部署、親自過問、親自參與，抽調(diào)人員必須專職專責(zé)，到崗到位，相關(guān)單位必須密切配合，形成強(qiáng)大合力，及時(shí)研究解決辦證過程中存在的問題，確保辦證工作的順利推進(jìn)。要將戶型結(jié)構(gòu)未按審批方案施工，建筑節(jié)能、雨污水分流不達(dá)標(biāo)等作為歷史遺留問題，進(jìn)行專題研究，實(shí)事求是地提出一次性處理意見，并形成會(huì)議紀(jì)要，以便政府職能部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）進(jìn)行操作。同時(shí)，從現(xiàn)在起，凡新開工的房屋建設(shè)項(xiàng)目，區(qū)直部門及各鎮(zhèn)（街道）要嚴(yán)格履行程序和規(guī)范，完善各項(xiàng)配套，走出“穿新鞋，走老路”的怪圈，確保房屋建設(shè)的手續(xù)質(zhì)量全面達(dá)標(biāo)。區(qū)各職能部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房屋建設(shè)的指導(dǎo)和服務(wù)，實(shí)行聯(lián)席辦公的辦法，在區(qū)房管局設(shè)立“兩證”辦理窗口，使辦證工作實(shí)現(xiàn)“一站式服務(wù)”，幫助鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）解決實(shí)際困難，履行好監(jiān)管職責(zé)，讓群眾在最短的時(shí)間內(nèi)把“兩證”拿到手，從而使全區(qū)的房屋建設(shè)走上健康軌道。
（三）明確工作要求，抓好工作落實(shí)。按照新《房產(chǎn)登記條例》規(guī)定，一是要明確責(zé)任主體。根據(jù)市、區(qū)有關(guān)文件精神和我區(qū)的實(shí)際情況，應(yīng)明確各鎮(zhèn)（街道）是房屋建設(shè)與管理的責(zé)任主體，必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)施工建設(shè)本區(qū)域的房屋，負(fù)責(zé)房屋的審查報(bào)批和“兩證”辦理工作。對(duì)照房屋綜合驗(yàn)收的要求，本著缺什么補(bǔ)什么的原則，負(fù)責(zé)提供綜合驗(yàn)收的各項(xiàng)材料，邀請(qǐng)區(qū)相關(guān)職能部門逐項(xiàng)審核，在手續(xù)齊全后，向區(qū)建設(shè)局提供綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
二是要盡快完善用地手續(xù)。在目前我區(qū)用地指標(biāo)日益緊張的情況下，建議通過向上借重點(diǎn)工程的名義爭(zhēng)取一點(diǎn)、土地整理掛鉤指標(biāo)和批而未用土地指標(biāo)異地置換一點(diǎn)以及在每年下達(dá)到區(qū)的土地指標(biāo)中適當(dāng)安排一點(diǎn)等途徑，妥善解決房屋土地指標(biāo)問題。已建成的房屋地塊中，凡缺少建設(shè)用地批準(zhǔn)文件的，有關(guān)鎮(zhèn)（街道）要主動(dòng)與區(qū)國(guó)土分局聯(lián)系，盡早完善用地手續(xù)，以確?！皟勺C”的正常發(fā)放。今后新建房屋項(xiàng)目必須依法完善用地手續(xù)后方可開工建設(shè)。
三是要集中開展辦證工作。壓迫堅(jiān)持尊重歷史、尊重政策、尊重事實(shí)，逐區(qū)域、逐項(xiàng)目開展“六查”工作（查文件、查審批、查工程、查合同、查交費(fèi)、查兩證），全面摸準(zhǔn)情況，對(duì)癥下藥。區(qū)政府及相關(guān)部門要為鎮(zhèn)（街道）辦理“兩證”工作提供服務(wù)和支持，簡(jiǎn)化綜合驗(yàn)收工作流程，明確操作方法，辦證中涉及的部分規(guī)費(fèi)能免則免，能減則減；要提供一個(gè)集中辦公場(chǎng)所，從區(qū)各職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)人員進(jìn)駐工作，建立快捷高效的手續(xù)辦理“綠色通道”，并將辦理工作納入年終機(jī)關(guān)作風(fēng)與效能建設(shè)工作考核。要以“產(chǎn)權(quán)明晰，房屋安全，符合規(guī)劃”為標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分有無債務(wù)糾紛、違規(guī)建筑等情況，最大限度地提高辦證效率和工作質(zhì)量?！皟勺C辦”工作人員要深入小區(qū)住戶家中現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪，進(jìn)行質(zhì)量安全鑒定，查詢產(chǎn)權(quán)來源，確保把老百姓的實(shí)事辦好、好事辦實(shí)，不再產(chǎn)生新的歷史遺留問題。
四是要明確時(shí)間要求。區(qū)各有關(guān)部門、各鎮(zhèn)（街道）要從現(xiàn)在開始，集中精力立即著手1999年以前已建成的房屋的“兩證”辦理工作。按照“先易后難”、“邊完善手續(xù)、邊辦證”的原則，力爭(zhēng)用較短時(shí)間，按照辦證要求完善規(guī)劃許可、建設(shè)工程許可以及其他所有手續(xù)。在此基礎(chǔ)上，區(qū)房管局、國(guó)土分局盡快全面辦好房屋“兩證”。對(duì)1999年以后建設(shè)的房屋項(xiàng)目，各項(xiàng)辦證手續(xù)要及時(shí)跟上，成熟一批辦理一批。
（四）合理安排資金，減輕基層負(fù)擔(dān)。按照“誰建設(shè)，誰負(fù)擔(dān)”的要求，區(qū)直部門、各鎮(zhèn)（街道）要采取有效措施，確保房屋征地補(bǔ)償費(fèi)用、大修理基金以及其它有關(guān)規(guī)費(fèi)的按時(shí)足額繳納到位。同時(shí)，區(qū)政府要研究制訂相關(guān)政策規(guī)定。
一是要落實(shí)征地補(bǔ)償費(fèi)用。根據(jù)新的規(guī)定，辦理房屋建設(shè)用地手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用要一次性繳納到位。其中預(yù)征萬元/畝的被征地農(nóng)民的補(bǔ)償基金，建議根據(jù)補(bǔ)償對(duì)象是否已納入歷年被征地農(nóng)民保障范圍來區(qū)別對(duì)待，以緩解資金壓力。
二是要一次足額計(jì)算、分期繳納大修理基金。建議區(qū)政府立即出臺(tái)大修理基金的使用管理意見，在此基礎(chǔ)上對(duì)1999年以前建成的房屋大修理基金統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分年償付，不計(jì)利息，辦證面積按安置分配的實(shí)有面積為準(zhǔn)。在綜合驗(yàn)收結(jié)束后，區(qū)房管局要與各鎮(zhèn)（街道）簽訂大修理基金分期還款協(xié)議。在第一期大修理基金繳納到位后，區(qū)房管局開始辦理“兩證”，以后各鎮(zhèn)（街道）每年按還款協(xié)議分期付清，由區(qū)財(cái)政局監(jiān)督執(zhí)行。
( 一) 理論爭(zhēng)議對(duì)小產(chǎn)房買賣合同的效力，主要有有效說、部分有效說和無效說。
1. 有效說
主張小產(chǎn)房買賣合同有效主要是因?yàn)橘I賣合同并沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，在目前農(nóng)村房屋逐步確權(quán)的情況下，農(nóng)民對(duì)于自己的個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然有權(quán)處分。因此，實(shí)踐中，對(duì)已經(jīng)出賣的小產(chǎn)權(quán)房，本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)買受人對(duì)房屋占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
2. 部分有效說
在房屋轉(zhuǎn)讓過程中，我國(guó)雖然實(shí)行房地一體主義，但房屋和土地畢竟分屬于不同的標(biāo)的物，所以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)也是不同的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，不能混為一談。房屋買賣合同有效，而宅基地的轉(zhuǎn)讓無效。
3. 無效說
現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地是嚴(yán)禁買賣的。如果允許宅基地流轉(zhuǎn)，將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民房屋的再次修建，而農(nóng)民房屋的再次修建可能會(huì)占用耕地，而占用耕地明顯與法律政策相違背。但是，無論觀點(diǎn)如何激烈，實(shí)踐當(dāng)中，由于小產(chǎn)權(quán)房廉價(jià)的價(jià)格，居民對(duì)小產(chǎn)權(quán)房仍然是趨之若鶩。之所以出現(xiàn)上述原因，主要是房屋所在的土地使用權(quán)受到限制，不具有城市商品房那樣的流通性。
( 二) 域外立法考察
關(guān)于土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況，大陸法系國(guó)家(地區(qū))多采用租賃權(quán)的立法模式，如日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等。
1. 日本日本《假登記擔(dān)保契約法》第10 條規(guī)定: 土地及其上建筑物屬于同一人所有場(chǎng)合，就其土地為擔(dān)保假登記時(shí)，基于該暫登記為本登記場(chǎng)合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。與此場(chǎng)合，其存續(xù)期間及租金，因當(dāng)事人的請(qǐng)求，由法院定之。
2. 我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法債編1999 年修訂后，增訂的第425 條也有類似規(guī)定。上述規(guī)定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時(shí)成立的法定租賃權(quán)。綜上，無論從現(xiàn)實(shí)需要和法理論分析，還是從比較法角度分析，在土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況下，對(duì)房屋的使用均作了不同的規(guī)定。
二、小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀及存在的問題分析
( 一) 小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件出現(xiàn)增多的趨勢(shì)。審判實(shí)踐中，對(duì)于買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同效力問題，各地法院的審理思路基本一致。山東省高級(jí)人民法院下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》【魯高法〔2011〕297 號(hào)】中明確對(duì)于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡 海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見( 試行) 》中亦規(guī)定城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān) 北京市高級(jí)人民法院民一庭針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題，專門于2013 年12 月23 日下發(fā)了《關(guān)于對(duì)涉及小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級(jí)法院民庭對(duì)于已經(jīng)受理的相關(guān)案件，應(yīng)當(dāng)高度重視，妥善處理，在相關(guān)法律政策尚未出臺(tái)前，不應(yīng)以判決方式認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效。法院在掌握小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行手段上，一是在雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的情況下，由債務(wù)人自行將涉案小產(chǎn)權(quán)出賣，用出賣房屋的價(jià)款償還債權(quán)。二是當(dāng)事人雙方達(dá)成以物抵債協(xié)議，由法院出具以物抵債裁定書，確認(rèn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以及債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果債務(wù)人不同意時(shí)，法院可根據(jù)最新修訂的《民事訴訟法》第247條之規(guī)定，委托有關(guān)單位拍賣或者法院自行變賣。
( 二) 問題分析
1. 惡意毀約多。之所以出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房訴訟糾紛，是由于當(dāng)事人惡意毀約。往往出賣者以極低的價(jià)格出賣后，房屋漲價(jià)，進(jìn)而以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效提起訴訟。
2. 案件執(zhí)行難度大。在被執(zhí)行人不同意以房抵債的情況下，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)椴荒芰魍?，所以不能進(jìn)行評(píng)估拍賣，當(dāng)然，不排除有個(gè)別法院依然進(jìn)行評(píng)估和拍賣。
3. 對(duì)買受人的權(quán)利救濟(jì)不足。一旦確認(rèn)房屋買賣合同無效，法院會(huì)基于誠(chéng)信原則及雙方的過錯(cuò)程度來判決出賣方返還買受人部分錢款，但是，買受人執(zhí)行起來困難重重，又會(huì)陷入執(zhí)行難的怪圈。
三、完善我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的建議
為了充分保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，應(yīng)當(dāng)針對(duì)目前司法實(shí)踐中存在的執(zhí)行混亂問題對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行完善，便于統(tǒng)一司法裁判尺度，引導(dǎo)人們更多自由選擇。有鑒于此，筆者提出如下建議。
( 一) 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題
在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的，可認(rèn)定其買賣有效; 向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買賣行為無效，如本文開頭列舉的案例，因?yàn)樗文撑c陳某非同一集體組織內(nèi)部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)系無效合同。在審理此類案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋買賣的時(shí)間、是否支付價(jià)款、交易的目的及房屋的現(xiàn)狀等判斷房屋交易的真實(shí)性，在執(zhí)行程序中避免被執(zhí)行人借執(zhí)行異議之訴來轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。
( 二) 規(guī)定法定租賃權(quán)
利用債權(quán)法中的法定租賃權(quán)來解決買房人合法占有房屋的法權(quán)狀態(tài)。這樣，既實(shí)現(xiàn)了買房人合法占有使用宅基地( 或集體建設(shè)用地) 及合法擁有房屋的狀態(tài)，也最大限度地維系了現(xiàn)存社會(huì)秩序的安寧與穩(wěn)定。
( 三) 不宜評(píng)估拍賣小產(chǎn)權(quán)房
因?yàn)橘I受人的主體涉及社會(huì)人員，比較復(fù)雜，往往與出賣人非為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。如果非同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員競(jìng)買了涉案房產(chǎn)，勢(shì)必與法院審理時(shí)適用的法律相互矛盾。因此，雖然《民事訴訟法》第247 條之規(guī)定了評(píng)估拍賣程序，但是不宜適用。在此情況下，應(yīng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商或者由被執(zhí)行人自行變賣涉案房產(chǎn)以抵償債務(wù)。
( 四) 暫不受理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件
小產(chǎn)權(quán)房的買賣是雙方明知的，基于維護(hù)交易和誠(chéng)信原則，法院對(duì)于涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣的糾紛應(yīng)暫不予受理，以懲罰惡意毀約者，同時(shí)避免法院的處理原則與今后即將出臺(tái)的小產(chǎn)權(quán)房政策相互沖突，產(chǎn)生不良的社會(huì)影響，影響司法權(quán)威。
( 五) 不宜將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的
在目前的法律政策下，司法審判小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件既要考慮司法導(dǎo)向與國(guó)家法律、政策相吻合，又要兼顧誠(chéng)實(shí)信用的民法原則，維護(hù)社會(huì)的公序良俗。因此，法院要想兼顧法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一是很艱難的。如果法院將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的，買受人在要求房產(chǎn)管理部門登記發(fā)證時(shí)會(huì)遭到拒絕，一方面勢(shì)必使司法權(quán)威陷入尷尬的境地，另一方面買受人會(huì)遷怒于法院，使法院陷入被動(dòng)局面。
【關(guān)鍵詞】征地；拆遷；審核
Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly
Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang
【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.
【Key words】land; demolition; review
隨著城市建設(shè)的迅猛推進(jìn)，拆遷范圍也伴隨建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)展而越來越大，巨大的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用已成為領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心、百姓關(guān)注的重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)問題，這些資金的測(cè)算、發(fā)放和管理直接影響到人民群眾的切身利益，關(guān)系到地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。征地拆遷是工程建設(shè)的第一道工序，在具體實(shí)施過程中，由于拆遷實(shí)施程序不夠規(guī)范、工作經(jīng)費(fèi)支出沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，加之拆遷人員在實(shí)施過程中不注重資料的收集、手續(xù)的完善，經(jīng)常給征地拆遷費(fèi)用審核工作帶來比較大的難度，征地拆遷費(fèi)用資金審核至今還沒有形成比較成熟的具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)性的實(shí)施方法和方案。因此，加強(qiáng)征地拆遷業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，提高征地拆遷費(fèi)用審核工作質(zhì)量，已勢(shì)在必行。
1.費(fèi)用審核內(nèi)容
征地拆遷安置費(fèi)用審核包括對(duì)征地費(fèi)用補(bǔ)償、地上附著物費(fèi)用補(bǔ)償、拆遷費(fèi)用補(bǔ)償、安置房或定銷商品房購(gòu)買（建設(shè)）費(fèi)用、復(fù)墾費(fèi)用、各種規(guī)費(fèi)、管理工作經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用的審核，重點(diǎn)審查其真實(shí)性、合法性和合理性。審核依據(jù)于國(guó)家、省市有關(guān)拆遷方面的法律、法規(guī)、規(guī)章制度以及項(xiàng)目的拆遷安置實(shí)施細(xì)則、會(huì)議紀(jì)要等，并注意政策的時(shí)效性。
1.1 征地費(fèi)用重點(diǎn)審查征地是否符合程序、征地補(bǔ)償是否按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是否按群眾基本生活保障試行辦法繳納專戶或進(jìn)行分配，評(píng)估價(jià)格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，確定被征收房屋的價(jià)值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2007年修正）中明確規(guī)定，被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。
1.2 拆遷費(fèi)用重點(diǎn)審查房產(chǎn)權(quán)屬、面積是否真實(shí)，房屋性質(zhì)認(rèn)定是否合規(guī)，確權(quán)手續(xù)是否完整，簽訂協(xié)議是否經(jīng)過充分協(xié)商，內(nèi)容是否詳實(shí)可信。如在城市拆遷中經(jīng)常遇到直管公房非住宅承租戶的問題，按照相關(guān)的規(guī)定，拆遷人按房屋評(píng)估價(jià)價(jià)值的50%給予貨幣補(bǔ)償；而私有的營(yíng)業(yè)用房，拆遷戶得到的賠償是評(píng)估價(jià)格的100%。又比如非住宅類房屋審核時(shí)，倉(cāng)庫、辦公用房、營(yíng)業(yè)用房的拆遷評(píng)估價(jià)，要結(jié)合土地使用性質(zhì)調(diào)節(jié)。行政劃撥土地的非住宅房屋拆遷評(píng)估時(shí)，調(diào)節(jié)系數(shù)為－0.05到－0.25，一般情況下?。?.2。改制時(shí)保留行政劃撥、土地轉(zhuǎn)為租賃和土地使用權(quán)剝離的非住宅，調(diào)節(jié)系數(shù)為－0.4。
1.3 安置費(fèi)用重點(diǎn)審查安置房及定銷商品房的應(yīng)收房款是否正確，是否有欠收或多收現(xiàn)象，過渡費(fèi)是否按實(shí)結(jié)算，安置房源能否按期交付，安置房的購(gòu)買費(fèi)用是否正確等。在審核建設(shè)項(xiàng)目配套的新建拆遷安置房，通常拆遷安置房需重新單獨(dú)立項(xiàng)，由此該安置房費(fèi)用是否應(yīng)列入本項(xiàng)目概算中是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。在實(shí)際操作中，由于考慮兩個(gè)項(xiàng)目之間會(huì)計(jì)的借貸平衡原則，一般建議列入項(xiàng)目概算。
1.4 征地拆遷規(guī)費(fèi)主要包括按規(guī)定辦理征地手續(xù)支付給國(guó)土資源等部門的管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)以及辦理征地拆遷需要交納的其他費(fèi)用，重點(diǎn)審查收費(fèi)是否符合規(guī)定。征地拆遷管理工作經(jīng)費(fèi)主要是各級(jí)征地拆遷工作機(jī)構(gòu)開支的經(jīng)費(fèi)，包括評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、項(xiàng)目推進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等，重點(diǎn)審查是否符合開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和審批權(quán)限。
1.5 當(dāng)?shù)馗髯猿雠_(tái)的政策引起的增加費(fèi)用，如住改非補(bǔ)助、小于46平米（浙江省規(guī)定是36平米）補(bǔ)助等。我市規(guī)定當(dāng)被拆遷房屋小于46平米時(shí)，為保障低收入家庭的權(quán)益，政策規(guī)定需補(bǔ)助至46平方米。被拆遷房屋面積至46平米建筑面積之間的部分，如果拆遷用房屬于本市唯一住房的，按評(píng)估價(jià)格減去安置房屋重置價(jià)。
2.審核思路及要點(diǎn)
征地拆遷費(fèi)用審核工作主要分為兩類：一類是項(xiàng)目立項(xiàng)前期投資估算階段審核。此階段征遷單位除能大致提供征用土地規(guī)模和拆遷安置戶戶數(shù)外，基本上都不能詳細(xì)說明征用地塊基本情況，如地塊地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物數(shù)量、拆遷安置戶房屋規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)和安置方式等等，各類費(fèi)用計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不實(shí)，也無條件加以準(zhǔn)確核實(shí)，地塊征遷經(jīng)費(fèi)審核工作準(zhǔn)確性不高；另一類是征地拆遷工作基本結(jié)束階段審核。此階段征遷工作已基本完成，征遷單位與被征遷人的相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議也已基本簽訂完畢，各類數(shù)據(jù)基本完全，但協(xié)議中不合規(guī)、不合理?xiàng)l款難以調(diào)整，給審核數(shù)據(jù)的最終確定帶來一定困難。從我們的工作實(shí)踐中，認(rèn)為征地拆遷費(fèi)用審核工作重點(diǎn)，應(yīng)注意以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
2.1 全面了解征地拆遷相關(guān)政策
在農(nóng)村集體土地征地拆遷過程中，與群眾利益最緊密、矛盾最突出、難度最大的是房屋拆遷補(bǔ)償以及安置補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)問題。因此，為了做好這項(xiàng)被稱為“天下第一難”拆遷工作，作為經(jīng)費(fèi)審核工作人員必須全面了解、熟悉征地拆遷相關(guān)政策，堅(jiān)持按政策辦事，以理服人，才能確保在不損害國(guó)家、集體利益基礎(chǔ)上，兼顧被城鎮(zhèn)居民、征地農(nóng)民既得利益，同時(shí)也不助長(zhǎng)漫天要價(jià)的不法行為，合理確定征地拆遷費(fèi)用。
2.2 深入拆遷現(xiàn)場(chǎng)獲取第一手資料
房屋拆遷工作量大，涉及范圍廣，人口多，各拆遷戶房屋結(jié)構(gòu)不一，面積不一。為保證證據(jù)的客觀性，相關(guān)性，充分性和合法性，審核人員要不斷加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，并深入拆遷現(xiàn)場(chǎng)，走訪群眾，要詳細(xì)了解拆遷的范圍，拆遷的內(nèi)容，安置補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真做好取證材料，記好工作底稿，有必要時(shí)還可采用攝像的方式，記錄一些圖象資料。
2.3 認(rèn)真核實(shí)地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物數(shù)量
被征用土地地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物賠償費(fèi)用是征地拆遷經(jīng)費(fèi)重要組成部分，也是經(jīng)費(fèi)審核工作一個(gè)難點(diǎn)。一方面地上附著物賠償政策依據(jù)和賠付標(biāo)準(zhǔn)尚沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面地上附著物紙質(zhì)基礎(chǔ)資料少，附著物品種、規(guī)格多且不統(tǒng)一，成新率難以確認(rèn)，大部分都需現(xiàn)場(chǎng)丈量和清點(diǎn)，工程量核實(shí)難度較大。為此，在審核工作中需踏實(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工作，盡量保證工程量準(zhǔn)確性。
2.4 靈活處理基層地方政府出臺(tái)的激勵(lì)政策
為加快征地拆遷工作進(jìn)度，各區(qū)縣基層地方政府往往出臺(tái)相關(guān)激勵(lì)政策，如拆遷安置協(xié)議簽證獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、按時(shí)征地和交地工作獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等，此類激勵(lì)政策一般與省、市政府出臺(tái)征地拆遷政策有一定重復(fù)和沖突，而政策涉及的獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)未明確來源，而實(shí)際執(zhí)行中都由征地單位承擔(dān)。因此，在經(jīng)費(fèi)審核中我們應(yīng)靈活處理，關(guān)鍵是把握此類政策執(zhí)行效果。如通常情況下，被征地村、鎮(zhèn)集體以發(fā)展其集體經(jīng)濟(jì)為由，往往提出要求帶征一定數(shù)量農(nóng)戶房屋拆遷安置，該項(xiàng)費(fèi)用一般金額較大，也不符合相關(guān)征地拆遷政策規(guī)定，原則上不宜計(jì)取。
2.5 認(rèn)真復(fù)核拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告
根據(jù)現(xiàn)有征地拆遷補(bǔ)償政策的規(guī)定，被拆遷房屋的賠償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般以具有相應(yīng)資質(zhì)房屋評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的房屋評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。但是，由于缺乏有效監(jiān)督和行業(yè)自律，目前評(píng)估的客觀性、公正性和真實(shí)性都無法保證。因此，我們?cè)趶?fù)核拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注拆遷建筑是否按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)列入拆遷賠償評(píng)估范圍和房屋裝修費(fèi)用賠償費(fèi)用計(jì)價(jià)依據(jù)合規(guī)性兩個(gè)方面。
3.分析評(píng)論
眾所周知，征地拆遷是工程建設(shè)的第一步，俗稱天下第一難，它涉及各級(jí)地方政府、集體到千家萬戶的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定問題，因此，征地拆遷費(fèi)用的審核工作也是審核工作的難題。在充分了解征地拆遷相關(guān)政策和仔細(xì)核對(duì)、分析已簽訂的各項(xiàng)補(bǔ)償和安置協(xié)議基礎(chǔ)上，把征地拆遷費(fèi)用分成征地費(fèi)用、地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、被拆遷房屋拆遷安置費(fèi)用和征地拆遷過程中相關(guān)服務(wù)費(fèi)四大塊。由于土地征用采用統(tǒng)一征地方式，即由所在地土地管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地工作，征地費(fèi)用也是按照現(xiàn)有相關(guān)政策收繳，該項(xiàng)費(fèi)用只需按照相關(guān)政策進(jìn)行核對(duì)方可。征地拆遷過程中相關(guān)服務(wù)費(fèi)其費(fèi)用總額相對(duì)較少，工作經(jīng)費(fèi)支出沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)各有關(guān)單位在拆遷工作中所占的工作量大致比例進(jìn)行分配，各類中介服務(wù)費(fèi)都有相應(yīng)收費(fèi)政策標(biāo)準(zhǔn)。我們需要關(guān)注的是地方政府為了加快征地拆遷工作而出臺(tái)的各種激勵(lì)機(jī)制經(jīng)費(fèi)，如工作經(jīng)費(fèi)、加班費(fèi)等是否轉(zhuǎn)嫁到征地拆遷費(fèi)用中即可。審核過程中，應(yīng)本著合法、合規(guī)、合情的原則，在政策規(guī)定范圍內(nèi)，重點(diǎn)關(guān)注各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容、工程量、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和合理性，最終確定總補(bǔ)償費(fèi)用。
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