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序論：在您撰寫賣房合同時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
乙方(買方)：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：
二、雙方議定上述樓層總價款為人民幣大寫貳拾肆萬玖仟陸圓整;即人民幣小寫249600.00元。
三、乙方在簽訂本合同時，支付定金，即小寫100000.00元整。(后續(xù)款以收據(jù)為準(zhǔn))
四、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金)。
五、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由乙方承擔(dān)，甲方提供有關(guān)資料……
六、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。
七、甲方應(yīng)在**年2月交房給乙方;交房后乙方付清余款。
八、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ郊颖顿r償違約金。
九、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
甲方(賣方)：(印)身份證號：
住址：電話：
年月日
乙方(買方)：(印)身份證號：
住址：電話：
賣房居間合同范本一
同立退伙契約人x x x簡稱甲方x x x、x x x等簡稱乙方，茲為就雙方于x x x x年x月x日經(jīng)訂立合伙契約所合伙經(jīng)營事業(yè)，因合伙人x x x意欲他遷另圖事業(yè)，聲明退伙并經(jīng)合伙人全體的同意議定退伙契約條件如下：
第一條 甲乙雙方合伙經(jīng)營的鋪號(x x行)(設(shè)x x x x處所)(商業(yè)登記證x x字批x x號營業(yè)登記證x x字第x x號)茲經(jīng)甲乙雙方協(xié)議同意以x x x x年x月x日甲方為退伙，而脫離合伙關(guān)系是實。
第二條 自甲方退伙后即自x x x x年x月x日起關(guān)于x x行應(yīng)歸乙方共同所有，繼續(xù)經(jīng)營爾后該行所生的債權(quán)債務(wù)及應(yīng)課稅捐，并其經(jīng)營有關(guān)一切事項均歸乙方負(fù)責(zé)與甲方無干。
第三條 在合伙中對外所有債權(quán)與債務(wù)，并行之諸設(shè)備概歸乙方享受及負(fù)擔(dān)支理。
第四條 合伙截至x x x x年x月x日為止的收支決算業(yè)經(jīng)甲乙雙方會算完畢，而甲乙雙方均確認(rèn)兩方之間就合伙決算并無互負(fù)債務(wù)，日后任何一方均不得為任何主張，或請求雙方確諾決無異議。
第五條 在合伙期間內(nèi)，應(yīng)繳的一切稅捐及任何公課負(fù)擔(dān)概歸甲方負(fù)責(zé)繳清。
第六條 退伙日所有的存庫品折價合算現(xiàn)款，有人民幣x x元除扣應(yīng)付的房屋租金及其他一切費用抵付額外，甲方應(yīng)得額人民幣x x元，即日由乙方交付甲方如數(shù)收訖，殘余部分均屬乙方之所有自后雙方均不得主張重行分配，或任何請求。
第七條 原合伙使用店房(即x x號)合伙期間，系以甲方名義向房東承租，自本約成立，即日由甲乙雙方會同向房東變更承租人名義手續(xù)完妥的義務(wù)。
本契約一式三份，退伙人各執(zhí)一份為憑。
退伙人(甲方)：x x x
住址：
身份證統(tǒng)一號碼：
退伙人(乙方)：x x x
住址：
身份證統(tǒng)一號碼：
x x x x年x月x日
賣房居間合同范本二
委托方需購買___地區(qū)房地產(chǎn)，因缺乏賣方信息，特委托___縣信息服務(wù)社能提供與出售房地產(chǎn)方訂約交易的機會， 委托方必須保守居間方為其所提供的各處房地產(chǎn)出售方的信息秘密，不準(zhǔn)披露或者允許他人使用其所掌握的信息秘密 。經(jīng)雙方協(xié)商一致特簽訂本合同共同信守、不準(zhǔn)反悔，否者均按違約論處。
一、委托方______家住____________因居住需要，需購買___地區(qū)房地產(chǎn)，為便于聯(lián)系，由______為代表前來簽約，要求居間方提供能與出售房地產(chǎn)方訂約交易的機會。
二、當(dāng)居間方提供房源信息，且得到委托方認(rèn)可后，居間方也就是完成了本合同的義務(wù)，至于以后實際交易額的多少，及契約的簽訂等，由委托方與出售方自行協(xié)商而定，如委托方需要，居間方也必須無條件參與。如委托方認(rèn)可后而沒有成交的，居間方必須無條件繼續(xù)為委托方提供能與出售房地產(chǎn)方訂約交易的機會(信息)。
三、本合同從簽訂之日起，居間方即要提供符合委托方需要的房地產(chǎn)出售信息，居間方所提供的信息且得到委托方認(rèn)可并與出售方簽訂交易協(xié)議時，委托方就必須立即支付給居間方傭金(信息費)。傭金(信息費)按房地產(chǎn)成交總額的______ %計算(人民幣一次性支付)。
四、凡是經(jīng)居間方提供的房地產(chǎn)出售方信息，或借委托方之名實際為其親屬、朋友而獲取信息的，不論委托方(包括其親屬、朋友)在什么時間、采取何種方式進(jìn)屋居住的，或雙方簽訂交易協(xié)議后，如單方或雙方毀約的，即視作居間方已完成本合同的義務(wù)，原約定傭金就必須支付，居間方不負(fù)任何責(zé)任。
五、委托方違約的，除了支付約定的傭金外，還應(yīng)支付原約定傭金______倍的違約金，并承擔(dān)由此造成的一切損失。居間方必須遵守諾言、公平合理，不得故意提供虛假信息，否則必須承擔(dān)由此造成的損失。
六、本合同在履行中若發(fā)生爭議，協(xié)商解決不成時，雙方均可向①縣人民法院起訴。②市(縣)經(jīng)濟(jì)合同仲裁機關(guān)申請仲裁(只選其一)
七、經(jīng)居間方提供信息，并實際已了解的房地產(chǎn)：
八、咨詢登記費______元，本合同有效期限________________。
九、本合同一式貳份，雙方各執(zhí)一份，在雙方簽字后當(dāng)即生效，在完成委托各自履行后，本合同自行失效。
委 托 方：(代表人) 委 托 方：(代表人)
聯(lián)系電話： 簽約地方：
商品房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。
成本價房：是由單位購買分給單位職工的房子，也叫房改房。
經(jīng)濟(jì)適用房：是指國家把土地?zé)o償劃撥給開發(fā)商建起來的房子叫經(jīng)濟(jì)適用房。
公寓：帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。
別墅：帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。
底商：是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。
寫字樓：：寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓。
商鋪： 商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù) 、 感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗的功能。
個人賣房合同范本
甲方（賣方）：
乙方（買方）：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：
一，房屋具體情況：
1. 位置： 市 區(qū) 縣 小區(qū) 樓 單元 號
2，房屋類型 ，建筑面積 平方米，結(jié)構(gòu) 樓層 ，房屋走向： 房屋形狀： 用途 .該房產(chǎn)的總占地面積：
3.該房產(chǎn)連同地產(chǎn)總計房價 拾 萬 千 百 拾 元整。
二，甲方銷售該房屋應(yīng)具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理。
《房屋所有權(quán)證》書證號：
土地證編號：
三，房屋四界：
東： 西：
南： 北：
四：付款方式：
（1）該房產(chǎn)總價格為人民幣叁拾柒萬元整，協(xié)議簽定之后，首付拾萬元訂金。
（2）甲方完全搬走之后，再付款人民幣貳拾萬元。
（3）房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)順利辦完之后，再付清剩余柒萬元。
五：甲方應(yīng)有手續(xù)證明，所售房屋質(zhì)量過關(guān)，并非危房。
六：甲方應(yīng)保證所售房產(chǎn)、地產(chǎn)與周邊四鄰及其他單位沒有所有權(quán)糾紛。
七：乙方屬于殘疾人福利事業(yè)，在購房過程中，甲方應(yīng)該向有關(guān)部門協(xié)調(diào)，減免或免除房屋交易稅、土地交易稅和其他費用。
或采用稅費分擔(dān)的方法
（1）。甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費；承擔(dān)公證費、協(xié)議公證費。
（2.）乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費
八：甲方應(yīng)給乙方協(xié)調(diào)大門的位置及免除重建大門、重新安裝水表、電表的費用。
九：甲方幫助乙方和郾城區(qū)藥監(jiān)局共同協(xié)調(diào)化糞池、下水道等共用設(shè)施的使用方式。
十：乙方購買甲方該項房產(chǎn)，所有費用均屬于XX個人出資購買，其所有權(quán)完全屬于XX個人所有。
十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
十二、附加條 款：
甲方（賣方）： （印） 身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
乙方（買方）： （?。┥矸葑C號：
住址： 電話：
原告：吳先生，要求判爭泰先生按合同約定履行過戶手續(xù)、交付房屋并償付逾期交房違約金。
被告：秦光生，先將房屋賣與吳先生，后稱由于房屋買賣未經(jīng)房屋共有人邢女士同意，故合同應(yīng)為無效。
第三人：吳女士，泰妻，要求與秦先生分割夫妻共同財產(chǎn)，房地產(chǎn)交易中心申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利限制。
日前，上海市閔行區(qū)人民法院判決邢女士注銷房地產(chǎn)權(quán)利限制登記秦先生將房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至吳先生名下，并將房屋交付吳先生；秦先生償付逾期交房違約金。同時判決吳先生支付剩余房款57萬元，并駁回第三人邢女士主張合同無效的訴訟請求。
買賣的房產(chǎn)權(quán)利被限制
秦先生與妻子在婚姻關(guān)系存續(xù)期間。共同購買了中春路上的一套房屋房屋產(chǎn)權(quán)僅登記在秦先生一人名下。之后，由于夫妻產(chǎn)生矛盾，妻子邢女士去了美國。今年6月13日，秦先生通過中介公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，將房屋內(nèi)的設(shè)施，設(shè)備及裝修以共計155萬元的價格賣給了吳先生。簽約前后，吳先生共向秦先生支付了定金和房款98萬元尚有未付房款57萬元。秦先生由此向吳先生出具了收據(jù)艇《同意書》?！锻鈺份d明，本人出售房屋，此房屋于2007年7月3日交付。
正當(dāng)吳先生享受著買房成真的喜悅時，卻突然傳來了一個震驚的消息：秦先生在美國的妻子邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請辦理了房屋權(quán)利限制手續(xù)，原來，秦先生夫婦關(guān)系多時不合，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日離家分居。今年7月5日，也就是吳先生迎接新房的日子里，邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利限制的手續(xù)，房地產(chǎn)部門以法院已受理離婚訴訟，要求分割夫妻共同財產(chǎn)為原因，于7月6日作出核準(zhǔn)。
吳先生聽到這個消息，一怒將秦先生告上法庭，要求判令寨先生按合同約定履行過戶手續(xù)，交付房屋并償付逾期交房違約金。訴訟期間，法院根據(jù)秦先生夫妻的具體情況，依法追加邢女士為第三人參加訴訟。
離婚中的夫婦“廢約”態(tài)度一致
秦先生認(rèn)為，在出售房屋時，已明確告知夫妻有矛盾，但吳先生仍然同意繼續(xù)進(jìn)行交易。由于邢女士對房屋在交易中心進(jìn)行了限制并提出離婚訴訟，導(dǎo)致過戶不成。正因房屋買賣未經(jīng)房屋共有人邢女士同意，故合同應(yīng)為無效。
邢女士稱，秦先生在離婚訴訟期間試圖將實屬夫妻共同財產(chǎn)的房屋出售，發(fā)現(xiàn)這一情況后，就通知中介，要求他們不能進(jìn)行居間。后來得知已簽訂買賣臺同，正在進(jìn)行交易，又至房產(chǎn)交易中心辦理了限制該房屋交易的手續(xù)。秦先生擅自處分夫妻共同財產(chǎn)，而吳先生在購房時也明知這一情況，故訴請要求確認(rèn)買賣臺同無效。
針對邢女士的訴訟請求，吳先生稱第三人所述事實并無證據(jù)證明。與秦先生間的房屋買賣為雙方真實意思表示，并不存在雙方惡意串通的事實，第三人的權(quán)利未在房產(chǎn)交易中心進(jìn)行備案，直至2007年7月3日交易中心也沒有任何異議登記情況。本人依照二手房買賣的正常交易過程進(jìn)行履行履行過程并無過錯，故不同意第三人的訴訟請求。
秦先生稱，自己將房屋出售給吳先生是出于還貸的壓力以及對法律的無知并非為了侵占共同財產(chǎn)。本人以為房屋在自己名下即可處分房屋，故對第三人的訴訟請求沒有異議。
第三人對房屋無直接支配權(quán)
法院認(rèn)為，第三人雖然基于婚姻關(guān)系的存續(xù)而依法享有對涉案房屋與秦先生共有的權(quán)利，但在第三人未就此提出主張且房屋產(chǎn)權(quán)未登記至其名下前，第三人實際并未取得對涉案房屋完全的直接支配和排他的權(quán)利，第三人對此法律后果應(yīng)當(dāng)有所判斷。秦先生作為登記的產(chǎn)權(quán)人將涉案房屋出售的行為并不構(gòu)成物權(quán)上的無權(quán)處分而吳先生亦是基于對物權(quán)登記的信賴而簽訂了《上海市房屋買賣合同》，雙方簽訂的買賣臺同應(yīng)為有效。因此，秦先生及第三人的抗辯及訴訟理由不能成立不予采信。第三人要求確認(rèn)臺同無效的訴訟請求，不予支持。
鑒于雙方問的買賣關(guān)系依法成立并有效，故吳先生有權(quán)要求秦先生繼續(xù)履行臺同?，F(xiàn)吳先生要求秦先生辦理過戶手續(xù)及交付房屋的訴訟請求，于法有據(jù)。予以支持。根據(jù)秦先生出具的《同意書》，秦先生未能按此約定履行交房義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。吳先生要求支付逾期交房違約金的訴請，符合約定予以支持。根據(jù)實際，該違約金暫計至判決生效之目，若判決生效后秦先生未交付房屋，吳先生可另行主張。
法官指出，第三人若認(rèn)為秦先生的行為損害了其利益可通過其他途徑提出賠償。考慮到秦先生與第三人邢女士目前正在進(jìn)行離婚訴訟，故吳先生支付剩余款項前，應(yīng)注意通過臺理途徑通知第三人以有利于第三人行使權(quán)利及時保全，而第三人在秦先生交付房屋時，亦應(yīng)予以配合及協(xié)助，以避免對其產(chǎn)生可能的不利后果。
律師說案
什么樣的財產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)?
按照《婚姻法》第17條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。夫妻對共同財產(chǎn)有平等的處理權(quán)。
因此，我國夫妻共同財產(chǎn)制，是法定的婚后所得制，一般是始于婚姻登記機關(guān)的結(jié)婚登記之日，止于夫妻關(guān)系的解除或終止之日。對夫妻財產(chǎn)所得的正確理解，不局限于在夫妻關(guān)系存續(xù)期間實際取得財產(chǎn)，只要依據(jù)法律在夫妻關(guān)系存續(xù)期間可以享有相應(yīng)財產(chǎn)權(quán)利的，就為已經(jīng)取得財產(chǎn)應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)。
此案中秦先生與妻子邢女士，雖然在鬧離婚，但在沒有正式解除婚姻關(guān)系之前，對登記在秦先生名下的，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購買的房屋按照《婚姻法》還是一種夫妻共同財產(chǎn)。
夫妻中一方擅自處分夫妻共同財產(chǎn)具有什么樣的法律效力?
按照《物權(quán)法》規(guī)定一項財產(chǎn)可以由兩個以上的權(quán)利主體共有共有人可以按照自己的份額或協(xié)議對共有財產(chǎn)行使管理的權(quán)利和義務(wù)。房產(chǎn)也可以由兩個以上單位或個人共同所有對共有人的共同所有事實，―般以房產(chǎn)權(quán)利證書上登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。按照《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。但在現(xiàn)實生活中，夫妻共同購買房屋時，大多登記在一方名下，另一方在房產(chǎn)登記部門無任何登記資料。像本案秦先生與邢女士夫婦二人購房就只登記在秦先生名下，就屬于這樣的情況。對這種本是夫妻共同財產(chǎn)只登記在一方名下的，如果另一方擅自處分共同財產(chǎn)，將出現(xiàn)許多的法律問題即所簽訂的房屋買賣臺同的法律效力問題，這取決于購買者是否知悉所買房屋是否為夫妻共同財產(chǎn)，如知悉的，沒有取得其他共有人是否出售的書面意見的，違反《城市私房管理條例》中的禁止性規(guī)定，―般應(yīng)認(rèn)定為無效合同。如購買者不知悉所買房屋還有其他共有人的，購買者購房時是出于善意的，沒有過錯；如所簽訂的房屋買賣合同具備可履行條件的，或購買者已經(jīng)履行了主要義務(wù)的，一般應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同有效。當(dāng)然，因這樣的房屋買賣合同產(chǎn)生糾紛，到法院，對購房者知悉還有其他共有權(quán)人的事實，按照《民事訴訟證據(jù)規(guī)定》誰主張，誰舉證原理出發(fā)，這需要賣房者向法院提交完整的證據(jù)鏈條來證實的，否則，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，最后要承擔(dān)對其不利的敗訴后果。
二手房買奏應(yīng)注意那些問題?
日前,上海市閔行區(qū)人民法院判決邢女士注銷房地產(chǎn)權(quán)利限制登記;秦先生將房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至吳先生名下,交付吳先生和秦先生償付逾期交房違約金。同時判決吳先生支付剩余房款57萬元,并駁回邢女士主張合同無效的訴訟請求。
秦先生與妻子的婚姻關(guān)系存續(xù)期間,共同購買了中春。上的一套房屋,房屋產(chǎn)權(quán)僅登記在秦先生一人名下。之后,由于夫妻產(chǎn)生ì盾,妻子邢女士去了美國。今年6月13日,秦先生通過中介公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,將房屋內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備及裝修共計155萬元的價格將房屋賣給了吳先生。簽約前后,吳先生共向秦先生支付了和房款98萬元,尚有未付房款57萬元。秦先生由此向吳先生出具了收據(jù)及《同意書》?！锻鈺份d明,本人出售房屋,此房屋于2007年7月3日交付。
正當(dāng)吳先生享受著買房成真的喜悅時,卻突然傳來了一個震驚的消息:秦先生在美國的妻子邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請辦理了房屋權(quán)利限制手續(xù)。原來,秦先生夫婦關(guān)系多時不好,秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日離家。夫妻正“膠”著進(jìn)行離婚訴訟。7月5日,也就是吳先生迎接新房的日子里,邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利限制的手續(xù),房地產(chǎn)部門以法院已受理離婚訴訟,要求分割夫妻共同財產(chǎn)為原因,于7月6日作出核準(zhǔn)。
吳先生聽到這個消息,一怒將秦先生告上法庭,要求判令秦先生按合同約定履行過戶手續(xù)、交付房屋并償付逾期交房違約金。訴訟期間,法院根據(jù)秦先生夫妻的具體情況,依法追加邢女士為第三人參加訴訟。
秦先生認(rèn)為,與邢女士為夫妻關(guān)系。在出售房屋時,已明確告知夫妻有矛盾,但吳先生仍然同意繼續(xù)進(jìn)行交易。由于邢女士對房屋在交易中心進(jìn)行了限制并提出離婚訴訟,導(dǎo)致過戶不成。正由于房屋買賣未經(jīng)房屋共有人邢女士同意,故合同應(yīng)為無效。
邢女士稱,秦先生在離婚訴訟期間,試圖將實屬夫妻共同財產(chǎn)的房屋出售。發(fā)現(xiàn)這一情況后,就通知中介,要求他們不能進(jìn)行居間。后來得知已簽訂買賣合同,正在進(jìn)行交易,又至房產(chǎn)交易中心辦理了限制該房屋交易的手續(xù)。秦先生擅自處分夫妻共同財產(chǎn),而吳先生在購房時也明知這一情況,故訴請要求確認(rèn)買賣合同無效。
針對邢女士的訴訟請求,吳先生稱第三人所述事實并無證據(jù)證明。與秦先生間的房屋買賣為雙方真實意思表示,并不存在雙方惡意串通的事實。第三人的權(quán)利沒在房產(chǎn)交易中心進(jìn)行備案,直至2007年7月3日,交易中心也未有任何異議登記情況。本人依照二手房買賣的正常交易過程進(jìn)行履行,履行過程并無過錯,故不同意第三人的訴訟請求。
秦先生稱,自己將房屋出售吳先生,是出于還貸的壓力以及對法律的無知,并非為了侵占共同財產(chǎn)。本人以為房屋在自己名下即可處分房屋,故對第三人的訴訟請求沒有異議。
法院認(rèn)為,第三人雖然基于婚姻關(guān)系的存續(xù)而依法享有對涉案房屋與秦先生共有的權(quán)利,但在第三人違就此提出主張且房屋產(chǎn)權(quán)未登記至其名下前,第三人實際并未取得對涉案房屋完全的直接支配和排他的權(quán)利,第三人對此法律后果應(yīng)當(dāng)有所判斷。秦先生作為登記的產(chǎn)權(quán)人將涉案房屋出售的行為并不構(gòu)成物權(quán)上的無權(quán)處分,而吳先生亦是基于對物權(quán)登記的信賴而簽訂了《上海市房屋買賣合同》,雙方簽訂的買賣合同應(yīng)為有效。因此,秦先生及第三人的抗辯及訴訟理由不能成立,不予采信。第三人要求確認(rèn)合同無效的訴訟請求,不予支持。
前夫出售共有財產(chǎn)
劉女士同張先生曾是夫妻關(guān)系。幾年前離婚時，這對夫妻共有的一處位于北京市海淀區(qū)的房產(chǎn)未分割，房屋產(chǎn)權(quán)一直登記在張先生名下。
2010年1月，張先生同羅某以及中介公司三方簽訂了一份《房屋買賣三方合同》，約定將房子以138萬元的價格賣給羅某。
這份《房屋買賣三方合同》的其中一份附件為“房屋出售共有權(quán)人意見書”，上面載明“本人張某與劉某是該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人，我們均同意出售該房產(chǎn)，并無糾紛?！痹谶@份意見書上，作為產(chǎn)權(quán)人的張先生在后面簽了字并按上手印，但在共有權(quán)人一欄中，卻并沒有劉女士的簽名。
“三方合同”簽訂后不久，張先生又同羅某簽訂了一份《存量房屋買賣合同》，上面標(biāo)注的成交價格變成86萬元。
一個月后，羅某領(lǐng)取了房產(chǎn)證。當(dāng)天，羅某向張先生支付了35萬元購房款。而剩余的100萬元購房款，則由羅某向銀行申請貸款后并支付給張先生。這之后，羅某搬到該房屋內(nèi)居住。
“陽合同”被判無效
一個偶然的機會，劉女士無意中從朋友處得知房子已被賣掉，而100多萬元房款自己一分錢也沒見到。氣憤的劉女士隨即向法院提訟，要求確認(rèn)前夫張先生同羅某簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。
海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)定，張先生同羅某簽訂的《存量房屋買賣合同》主要意圖是規(guī)避法律，損害了國家的利益，且這份合同的訂立并非出于張先生和羅某的真實意思表示。因此判決張先生同羅某簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。
判決生效后，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會向買房人羅某做出《撤銷房屋登記決定書》，決定撤銷羅某依據(jù)這份“無效合同”申請辦理的房屋登記。
“陰合同”也無效
2012年5月底，劉女士再次提訟，要求確認(rèn)前夫同羅某簽訂的《房屋買賣三方合同》無效。已經(jīng)輸了一場官司的羅某，為了向法院證明自己對于這套房屋屬于“善意取得”，提交了張、劉二人的身份證及結(jié)婚證復(fù)印件、承諾書，以及上場官司開庭時海淀法院的詢問筆錄等證據(jù)。
其中，銀行的承諾書上記載，售房人及共有人同意將房屋出售給購房人。買賣雙方向銀行提交的全部文件均為真實、合法、有效的，不存在隱瞞、欺詐、偽造等不實之處。承諾書后，有張先生、劉女士及羅某3人的簽字。
對于這份承諾書，在上一場“陽合同”的庭審中，賣主張先生承認(rèn)自己同羅某去銀行辦手續(xù)時，“找了別的女人代替前妻去的，前妻并沒有去簽字，她對賣房一事不知情。”而羅某也表示，看過劉女士的身份證，也見到了“劉女士”，但不確定自己見到的真是“劉女士”。
法院審理后認(rèn)為，羅某在購房過程中存在過錯，且在購買該處房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證的過程中存在違法行為，未盡到買受人的審查義務(wù)，其行為侵犯了劉女士的合法權(quán)益，一審判決《房屋買賣三方合同》無效。
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。
2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦?，專項用于住房補貼。
3．實踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？
4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。趙律師認(rèn)為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因為買方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護(hù)市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。本人就曾過相關(guān)訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達(dá)成了調(diào)解。
6．房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價購買時，單位和個人對于房屋是共有關(guān)系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時沒有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》
56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)?！薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>
8．總之，趙律師認(rèn)為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠實信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
1．我國經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
2．按照建設(shè)部1999年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國務(wù)院2007年8月7日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象出售。
3．但在實踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，至人民法院請求確認(rèn)買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無效呢？
3．趙律師認(rèn)為，在國務(wù)院2007年8月7日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
4．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過戶登記。《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。
1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
