時間：2022-07-16 17:47:45
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理財務(wù)管理體系
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè),面對激烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務(wù)管理水平。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀
目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的階段。2、財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務(wù)軟件和核算標準不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。3、財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財務(wù)預(yù)算等基本機制,但其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機制,有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度。
二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系及其意義
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題,我認為要改善財務(wù)管理方法,提升財務(wù)管理水平,應(yīng)當構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系。包括以下幾方面:
1、構(gòu)建財務(wù)核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務(wù)會計核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標準、統(tǒng)一的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。2、建立管理會計系統(tǒng),通過管理報告全面及時地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營狀況,實現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的有效分解和戰(zhàn)略實施反饋,實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本監(jiān)控,實現(xiàn)對二級項目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動的預(yù)測、控制、反饋、修正動態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責任,明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運營風險。5、完善資金管理系統(tǒng),實現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的風險控制。6、實現(xiàn)財務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務(wù)管理的效率,進而完善內(nèi)外部信息共享平臺,實現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理。7、財務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進行不斷整合,形成有機的整體管理系統(tǒng),最終達到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系其意義在于:促進核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變,使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個系統(tǒng)性的財務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產(chǎn)企業(yè)風險控制,能夠有效降低企業(yè)運營風險。
三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容
(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè),控制風險是財務(wù)管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強化內(nèi)部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個層次:首要層次指明確授權(quán)對象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。
(二)完善財務(wù)核算體系
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個方面為重點:
1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計和調(diào)整會計單據(jù)
目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進行重新設(shè)計,將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。
2、科學(xué)設(shè)置會計科目
首先,根據(jù)《企業(yè)會計制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定設(shè)置的一級科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級以下的會計科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號進行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會計科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點實現(xiàn)收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產(chǎn)負債科目按部門進行數(shù)據(jù)歸集。
3、統(tǒng)一會計核算程序和規(guī)則
各個會計主體的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當?shù)撵`活性;各個會計主體的會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個會計主體的財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。
(三)建立管理會計系統(tǒng)
建立管理會計系統(tǒng)包括設(shè)立責任中心管理和設(shè)置管理會計報告體系。
1、設(shè)立責任中心
管理房地產(chǎn)企業(yè)的責任中心,是指按照管理目標,根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進而能夠?qū)Ω髫熑沃行牡臉I(yè)績進行客觀評價。
2、設(shè)計管理會計報告體系
房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預(yù)售收入和進度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預(yù)算管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。
1、全面預(yù)算模式
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點,建議采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責任預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎(chǔ)上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預(yù)算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責任中心反饋,以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。
2、預(yù)算的編制與執(zhí)行
房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動,反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預(yù)算控制實際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項實際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強企業(yè)的控制能力。
3、預(yù)算的考核與分析
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預(yù)算實際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標對其業(yè)績進行考核,再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標,指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責任中心預(yù)算目標的分解。
(五)完善資金管理系統(tǒng)完善
1.1內(nèi)生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價格、收入、政策以及預(yù)期的變動都會使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時，房地產(chǎn)供給總量也會在技術(shù)、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴張或收縮的變化。房地產(chǎn)投資。進行房地產(chǎn)投資決策時，房地產(chǎn)投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向擴張或收縮，對房地產(chǎn)周期的波動產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。
1.2外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經(jīng)濟與技術(shù)因素。有直接影響的政策因素：指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素，在短期內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況的影響是較為顯著的。有間接影響的社會經(jīng)濟與技術(shù)因素：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟增長率高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快；在經(jīng)濟發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外，技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、體制變遷等都會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊，影響房地產(chǎn)周期波動。
1.3隨機因素，指地震、洪水等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭、等社會突發(fā)因素，以及不可預(yù)測的因素如科學(xué)技術(shù)的根本變革等。這些因素對房地產(chǎn)波動有突然、直接、猛烈的影響，這些影響一般是短期的，但有時也會持續(xù)很長時間。
2企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)市場周期波動的經(jīng)營策略
2.1資本動作策略。首先，并購與重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢。當房地產(chǎn)周期處于衰退或蕭條階段時，并購和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)使企業(yè)在房價下跌時降低生產(chǎn)成本，從而保持企業(yè)的收益基本穩(wěn)定，降低房地產(chǎn)周期波動給企業(yè)帶來的風險。其次，并購與重組實現(xiàn)多元化經(jīng)營，有利于企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流。周期波動期間通過并購與重組實現(xiàn)多元化經(jīng)營，可以減少企業(yè)對現(xiàn)有業(yè)務(wù)范圍的依賴，降低經(jīng)營的風險成本，通過不同業(yè)務(wù)組合穩(wěn)定企業(yè)的現(xiàn)金流，而且多元化經(jīng)營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢。再次，財務(wù)協(xié)同效應(yīng)有利于化解房地產(chǎn)周期波動的風險。
財務(wù)協(xié)同效應(yīng)主要來自較低成本的內(nèi)部融資和外部融資。有大量內(nèi)部現(xiàn)金流和少量投資機會的企業(yè)擁有超額現(xiàn)金流；有較低內(nèi)部資金生產(chǎn)能力和大量投資機會的企業(yè)需要進行額外融資。這兩個企業(yè)的合并可能會得到較低的內(nèi)部資金成本優(yōu)勢，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，揚長避短。此外，當并購企業(yè)與目標企業(yè)的現(xiàn)金流量沒有明顯的高度相關(guān)時，風險分散化的目的就會達到。
2.2土地儲備策略。在一個房價上漲的大趨勢和競爭態(tài)勢很激烈的情況下，房地產(chǎn)公司應(yīng)該如何進行土地儲備，有三點值得思考。第一，選地的時候要特別注重重點區(qū)域，重點區(qū)域存在重要的商機，所以區(qū)位仍然是選地儲地的原則。實際操作過程當中，除了主要的區(qū)域以外，還有非主要區(qū)域和一些不被人們重視、但是實際上在起著非常重要作用的一些區(qū)域，如政府將要搬遷地區(qū)等。
第二，制定短期、中期和長期的土地儲備計劃，堅持“適度提前”的基本原則。房地產(chǎn)公司競爭能力的大小，不僅取決于絕對量的大小，更取決于土地儲備結(jié)構(gòu)的合理性。特別是在房地產(chǎn)市場處于低迷階段更應(yīng)該注重增加土地儲備，以便滿足市場恢復(fù)高漲時的大量土地需求。第三，多渠道增加土地儲備，保持良好的儲備結(jié)構(gòu)。應(yīng)深入研究城市發(fā)展規(guī)劃和不同地段的開發(fā)價值，深入研究當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的走勢和置業(yè)消費觀念的變化，積極參與招標、拍賣工作，對有潛質(zhì)的土地，爭取中標。同時積極爭取通過股權(quán)收購、合作開發(fā)等方式獲取土地儲備的機會，以獲得低成本的土地和較好的支持條件。
2.3業(yè)務(wù)組合策略。業(yè)務(wù)組合指企業(yè)在確定一種業(yè)務(wù)為主的情況下，出于某種經(jīng)營目的，在主營業(yè)務(wù)之外再經(jīng)營一種或幾種輔助業(yè)務(wù)，通過多個輔助業(yè)務(wù)經(jīng)營達到更大的經(jīng)營利益，同時有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營所帶來的風險。多元化的業(yè)務(wù)組合應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避周期波動風險的必然趨勢與理性選擇。而這種多元化的業(yè)務(wù)組合策略，既可以通過產(chǎn)品組合經(jīng)營達到，也可以通過資本運作實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)組合的設(shè)計過程中可以依據(jù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營價值進行考慮，靈活運用。設(shè)計業(yè)務(wù)組合過程中必須堅持以下幾條原則：一是堅持主營業(yè)務(wù)原則。輔助業(yè)務(wù)只能起輔助作用，無論在產(chǎn)品的開發(fā)、制造和經(jīng)營等方面都要將工夫下在主營業(yè)務(wù)上，否則輕重不分，會導(dǎo)致整個經(jīng)營失敗。只有在推出新業(yè)務(wù)替代主營業(yè)務(wù)時，可以突破這一原則，但為了穩(wěn)定過渡也必須謹慎從事。
關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)策略
目前房地產(chǎn)業(yè)過熱跡象逐漸顯露,為了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,政府宏觀調(diào)控的兩記“重拳”——控制土地和控制信貸,正擊中了整個房地產(chǎn)業(yè)的要害,房地產(chǎn)企業(yè)必將在調(diào)控中不斷地進行自身調(diào)整。正確看待宏觀調(diào)控,便成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。
正確對待宏觀調(diào)控的市場背景
目前房地產(chǎn)市場基本呈持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢,但也出現(xiàn)了局部房價上漲過快、投資過熱等問題,已引發(fā)了新一輪的房地產(chǎn)過熱。主要表現(xiàn)在:
房地產(chǎn)投資增長過猛
近年來房價連年上漲,吸引大量資本的涌入,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的投資幾乎是以大爆炸的方式急劇增長。1998～2003年每年投資增長的環(huán)比分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅為21.7%。2004年第一季度固定投資增長過快,尤其是房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資增長高達41%。
房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)嚴重失衡
目前我國各地高收入家庭只占極小的部分(約占10%),而中低收入家庭才是社會的主要組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中,各地應(yīng)該多開發(fā)建設(shè)低價位的經(jīng)濟適用住房才能滿足廣大中低收入家庭的需要。但是現(xiàn)實情況是供給結(jié)構(gòu)暫時性失衡,集中表現(xiàn)在高檔房、花園別墅過多,中低價住房、特別是動遷用房短缺,導(dǎo)致住房平均價格上漲過快。
房地產(chǎn)價格上漲過快
商品住房價格與家庭收入的比例,是居民支付能力的標志。房價收入的比值越小,居民買房能力越強。上海2001-2003年商品房價格平均漲幅分別為1.8%、
8.2%、24.2%,呈一路上升態(tài)勢,三年漲幅累計達到34.2%,成為房價增長最快的省市,這一增長速度遠遠超過上海居民的收入增長幅度。
房地產(chǎn)貸款比重過高
房地產(chǎn)融資渠道單一,對銀行依賴度過高。銀行由于有實物抵押認為房地產(chǎn)抵押貸款是非常安全的,從而增加貸款額度。在這種機制作用下,銀行貸款余額中30%以上的貸款都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。隨著房地產(chǎn)價格的上漲,金融風險會相應(yīng)增加,甚至?xí)鹁薮蟮慕鹑谖C。
房地產(chǎn)企業(yè)盲目圈地
自2001年以來,各路開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充滿著預(yù)期希望,于是一股規(guī)模巨大、聲勢不小的征地運動正在全國各大中城市掀起。
房地產(chǎn)投資客增多
近年來城市居民的收入大幅增長,而投資渠道卻十分狹窄。為了降低投資風險,提高收益,許多投資者紛紛將目光投向房地產(chǎn)市場,導(dǎo)致虛假的需求現(xiàn)象。由于開發(fā)投資量和竣工面積的增長速度明顯高于同期商品房銷售的增長,使我國商品房空置面積大幅度增加,空置面積增長幅度為9.2%。至2004年9月全國空置房面積增加到1.25億平方米,空置率估計為26%,已遠遠超過國際公認的10%～15%的警戒線。
理性看待目前的宏觀調(diào)控
理性看待調(diào)控的力度
回顧這些年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程,我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了兩次房地產(chǎn)過熱的調(diào)控,其中,1993年大規(guī)模的對局部地區(qū)“過熱”的宏觀調(diào)控。90年代房地產(chǎn)增長是在一個房地產(chǎn)投資與消費的低潮期起步的,過高的投資沒有消費市場的支撐,而現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資增長是在連續(xù)多年的高速增長水平上,有較高的住房需求的基礎(chǔ);90年代房地產(chǎn)投資增長是以國有資產(chǎn),特別是財政資金與銀行貸款投資為主的增長和以國有資金為主的消費,而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是以非國有投資為主和以個人消費為主的市場。所以,當前宏觀調(diào)控的市場背景與以前的調(diào)控有著根本的不同,不會采用一刀切的行政干預(yù)辦法,企業(yè)不必對市場發(fā)展喪失信心。
我國政府宏觀調(diào)控能力不斷增強,調(diào)控手段日趨成熟,經(jīng)濟運行趨于平穩(wěn)。宏觀調(diào)控的手段堅持市場化的方向,沒有采取緊急剎車政策,而是從土地、金融政策上加以調(diào)控。從已經(jīng)出臺的政策看,絕大部分的政策還是采用經(jīng)濟的手段、市場的手段,不會對中國的經(jīng)濟和中國的房地產(chǎn)造成致命的傷害,只會使它健康發(fā)展。
理性看待調(diào)控政策的效應(yīng)
2003年至今調(diào)控政策不斷出臺。2003年2月央行《貨幣政策執(zhí)行報告》,3月治理整頓土地市場秩序,5月公布《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》,6月121號文件和8月18號文件,9月實行第一部《物業(yè)管理條例》。2004年4月25日實行差別準備金率,并上調(diào)存款準備金率0.5個百分點,4月底,國務(wù)院下發(fā)通知,將房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例從20%提高到35%以上。同時地方政府從加大土地市場調(diào)控、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、完善市場交易法規(guī)、建立預(yù)警預(yù)報機制、健全住房保障體系等五大配套措施調(diào)控房地產(chǎn)市場。
土地政策的效應(yīng)分析國土資源部的11號令、國務(wù)院的45號文,是清理整頓土地市場的一個武器。經(jīng)營型土地的招標、拍賣和掛牌方式供應(yīng)使得土地的實際供應(yīng)者變成了市或者縣單一主體,這樣政府可主動介入市場,控制總量與供給結(jié)構(gòu),能夠避免開發(fā)商盲目儲備土地,造成土地資源的浪費,從而提升對土地的調(diào)控能力。土地市場的供求關(guān)系更加穩(wěn)定,波動會更小。同時,開發(fā)商獲得土地的方式以及過程都更為簡單明了,獲得土地的環(huán)節(jié)也減少了,有利于土地獲得的價格的穩(wěn)定或者穩(wěn)中有升。土地供應(yīng)的市場化程度會有比較大的提高,各路開發(fā)商能夠以公平競爭方式獲得土地,偶然性的暴利機會減少,有利于促進整個行業(yè)平均利潤的形成和防止盲目追求效益的投資過度。
金融政策的效應(yīng)分析從2003年121號文件到國務(wù)院出臺提高資本金政策的一系列金融調(diào)控措施,首先有利于通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規(guī)模等信貸政策,使房地產(chǎn)信用規(guī)模保持合理水平和內(nèi)部結(jié)構(gòu)。其次有利于規(guī)范銀行對房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù),對防范金融風險有積極的影響;同時大幅度提高開發(fā)商自有資金比率,有利于降低房地產(chǎn)市場的供給風險。再次,央行房貸政策要求嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放,就是通過金融杠桿作用平衡土地的需求量,同時,又是在理順金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。最后,央行緊縮銀根政策,避免資金過量涌入,避免企業(yè)超負債能力超計劃規(guī)模的開發(fā)項目,避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現(xiàn)。這些都更加有利于整個市場的調(diào)整,使市場更加規(guī)范,更加穩(wěn)定。
調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響政府土地、金融調(diào)控措施必將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響,這些影響主要有:調(diào)控政策規(guī)范市場,有助于為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個公平的市場競爭環(huán)境。調(diào)控措施將帶來的資金壓力,特別是中小開發(fā)企業(yè)瀕臨困境,將迫使一些開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變開發(fā)方向和開發(fā)計劃。同時,調(diào)控勢必有可能把更多的投機性開發(fā)商逐出市場,企業(yè)將回歸理性和本分。調(diào)控措施將有助于促進企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,在此過程中實力較弱、企圖投機的開發(fā)商將會面臨較大壓力甚至被淘汰出局。經(jīng)過優(yōu)勝劣汰后生存下來的,必將是優(yōu)質(zhì)企業(yè),其抗風險能力也將大為提高。調(diào)控措施在限制高檔住房和商業(yè)用房消費的同時,中低價住房消費由于事實上的提高預(yù)售門檻,也會受到一定的影響。部分消費者可能從原來的持幣購房變?yōu)閷r格下降產(chǎn)生預(yù)期,持幣觀望、延遲購房,削弱市場的活力和動力,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)市場發(fā)展的信心。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對宏觀調(diào)控政策的策略
正確看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景
正確看待房地產(chǎn)市場需求目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展是由實實在在的需求所支撐的。從今后的發(fā)展來看,黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會的奮斗目標要求,2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長7%以上。經(jīng)濟的快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài),主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來購房需求四個方面。例如,根據(jù)上海的需求分析,每年商品住宅的需求達到2000萬平方米。按此要求,房地產(chǎn)業(yè)在這20年里必須持續(xù)地以高于國民經(jīng)濟的發(fā)展速度向前發(fā)展。
正確看待房地產(chǎn)企業(yè)利潤房地產(chǎn)市場處于均衡狀態(tài)時,房地產(chǎn)資金利潤率水平,一般應(yīng)當為社會平均利潤率。雖然房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、周期長、環(huán)節(jié)多、風險也較高,在正常操作情況下,房地產(chǎn)利潤率稍高一些,也應(yīng)視為正常。但它歸根到底會受到社會平均利潤率的制約。隨著土地供應(yīng)的市場化程度的提高和房地產(chǎn)市場公平競爭環(huán)境的形成,房地產(chǎn)開發(fā)獲得暴利的時代總體上已過去,平均利潤的時代已經(jīng)到來。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控政策的策略
投資決策理性化投資規(guī)模理性化,不可盲目做大。根據(jù)企業(yè)自身的資金實力,認真進行市場調(diào)研,正確進行目標市場定位,合理安排投資規(guī)模。投資結(jié)構(gòu)理性化。認真接受政府指導(dǎo),吃準市場趨向,適應(yīng)中低收入者需求,多開發(fā)中低價位住房。投資領(lǐng)域理性化,積極參與城市建設(shè)用地的拓展和全面整理。土地開發(fā)、土地拓展、土地整理,在地產(chǎn)業(yè)上是一個非常值得探索的領(lǐng)域。投資區(qū)域多樣化,不要盲目集中城區(qū)。城市化進程中小城鎮(zhèn)建設(shè),對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個可開拓的新市場。
經(jīng)營管理科學(xué)化管理出效率,要求開發(fā)商練好內(nèi)功,做好自己的產(chǎn)品。練內(nèi)功主要著重大力提高管理人員素質(zhì),努力提高資金經(jīng)營效率,合理安排建設(shè)周期。
注重品牌戰(zhàn)略在市場經(jīng)濟條件下,企業(yè)的市場行為往往成為決定企業(yè)命運的關(guān)鍵因素。企業(yè)應(yīng)當承擔一定的社會責任,對消費者負責,遵紀守法,照章納稅,以規(guī)范的市場行為建立良好的公眾形象,從而贏得市場。房地產(chǎn)業(yè)已進入品牌競爭的時代。在品牌創(chuàng)業(yè)階段,競爭的重心以從單個樓盤間的較量,變成企業(yè)間實力的比拼。品牌是一種無形資產(chǎn),更是一個整體概念,除有形產(chǎn)品外,還包括附加產(chǎn)品,即消費者購房所得到的附加服務(wù)和附加利益。只有那些具有品牌優(yōu)勢并且經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)企業(yè),才會贏得更大的發(fā)展機遇。
多元化融資渠道銀根收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻提高,無疑對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑,運用兼并重組、聯(lián)合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運作,盤活現(xiàn)有資產(chǎn),做大做強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),為新一輪的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。
不斷創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)單位和家庭由于經(jīng)濟實力的不同而對房地產(chǎn)包括住宅具有不同層次的需求,同時隨著人們收入水平的提高、生活水平的改善,人們消費需求也在發(fā)生變化。因此適應(yīng)不同層次人的要求,適應(yīng)不同層次人水平提高了以后對住房的需求,就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷推出的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新種類,以滿足市場的需求。只要有變化就是新的賣點,就可以推動房地產(chǎn)開發(fā)向一個新層次、新的高度發(fā)展。
參考資料:
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4.王克忠.房地產(chǎn)周期和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展.上海房地,2003(12)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè)，控制風險是財務(wù)管理需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內(nèi)控體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證。按照內(nèi)控理論，內(nèi)控是一個組織設(shè)計并實施的一系列程序，以便為達到該組織的目標提供合理保障，也是對風險進行有效識別、評估、控制、監(jiān)測和改進的動態(tài)過程和機制。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范運作、利潤回歸、內(nèi)部管理也將越來越受到高度重視。因此，建立健全資金的內(nèi)控體系，對城市經(jīng)濟乃至整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，對于房地產(chǎn)行業(yè)深化改革、改善管理、提高效益和加強廉政建設(shè)等方面的責任更加重大，有著更加重要的現(xiàn)實意義。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系現(xiàn)狀及分析
(1)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系不健全。目前，多數(shù)企業(yè)的內(nèi)控制度不夠全面，在控制環(huán)境、會計系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。內(nèi)控體系的不完整，除了沒有基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略予以制定之外，就是沒有按照地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和管理要求，系統(tǒng)地構(gòu)建內(nèi)控體系。使內(nèi)控僅僅停留在分散的制度文字編寫環(huán)節(jié)上，沒有行之有效的配套操作流程和實現(xiàn)工具，缺乏可操作性和實用性。
(2)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控環(huán)境有待優(yōu)化。內(nèi)控缺乏一系列操作性較強的規(guī)范性文件，要么根本沒有，要么就是制定的細則沒有可操作性，也沒有一個制定具體規(guī)范的計劃；內(nèi)控行為主體素質(zhì)不能完全滿足需要；多頭管理、各自為政的現(xiàn)象比較顯著，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度。
(3)外部環(huán)境復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)本身的特殊性導(dǎo)致內(nèi)控的外部環(huán)境復(fù)雜，開發(fā)投人大，風險高，控制的難度也極大；房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性導(dǎo)致內(nèi)控的復(fù)雜性，在會計核算上不需要也不可能計算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本。
3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的原則
房地產(chǎn)企業(yè)建立健全財務(wù)內(nèi)制體系既要以《會計法》、《公司法》、《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)作為依據(jù)，又要結(jié)合企業(yè)的具體情況，便于企業(yè)有效增強內(nèi)部管理。防范經(jīng)營風險，保護單位財產(chǎn)，保護國家、集體和職工三者利益。增強企業(yè)效益。具體來講，企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的建立要符合以下原則：
(1)合法性原則。就是指企業(yè)必須以國家的法律法規(guī)為準繩，在國家的規(guī)章制度范圍內(nèi)，制定本企業(yè)切實可行的財務(wù)內(nèi)控。
(2)整體性原則。就是指企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控必須充分涉及到企業(yè)財務(wù)會計工作的各個方面的控制，它既要符合企業(yè)的長期規(guī)劃，又要注重企業(yè)的短期目標，還要與企業(yè)的其他內(nèi)控相互協(xié)調(diào)。
(3)針對性原則。是指內(nèi)控的建立要根據(jù)企業(yè)的實際情況，針對企業(yè)財務(wù)會計工作中的薄弱環(huán)節(jié)，針對企業(yè)容易出現(xiàn)錯誤的細節(jié)，制定企業(yè)切實有效的內(nèi)控，將各個環(huán)節(jié)和細節(jié)加以有效控制。
(4)一貫性原則。就是指企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控必須具有連續(xù)性和一致性，不能朝令夕致，隨時變動，否則就無法貫徹執(zhí)行。
(5)適應(yīng)性原則。指企業(yè)財務(wù)內(nèi)控應(yīng)根據(jù)企業(yè)變化了的情況及財務(wù)會計專業(yè)的發(fā)展及社會發(fā)展狀況及時補充企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控。適應(yīng)性可分為兩個方面，一方面是對外部的適應(yīng)性，另一方面是對企業(yè)內(nèi)部的適應(yīng)。
(6)經(jīng)濟性原則。是指企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控的建立要考慮成本效益原則，就是說在運用過程中，從經(jīng)濟角度看必須是合理的。
(7)適用性原則。是指企業(yè)財務(wù)內(nèi)控應(yīng)便于各部門、各職工實際運用，也就是說企業(yè)財務(wù)控制度的操作性要強，要切實可行。
(8)發(fā)展性原則。制定企業(yè)財務(wù)內(nèi)控要充分考慮宏觀政策和企業(yè)的發(fā)展，密切洞察競爭者的動向。制定出具有發(fā)展性或未來著眼點的規(guī)章制度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；策略
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的主要問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資以商業(yè)銀行貸款為主
我國房地產(chǎn)業(yè)融資主要靠銀行貸款和間接源自銀行貸款的部分自籌資金，并不斷提高自籌資金比例，2008年，自籌資金比例高達32%；次年漲至34.5%，2010年高達37.6%。這些自籌資金大多是房地產(chǎn)企業(yè)變通來的銀行貸款。大致上，房地產(chǎn)企業(yè)源自銀行資金過六成。房地產(chǎn)企業(yè)風險分擔機制的融資方式尚未形成，銀行承擔了其中大多風險。
（二）我國房地產(chǎn)融資市場受限于不完善的資本市場發(fā)展
目前，我國資本市場發(fā)展尚在起步，開發(fā)商普遍憑銀行資金實現(xiàn)地產(chǎn)整合，并未確實憑其資本實力和手段進行地產(chǎn)開發(fā)。單一的金融產(chǎn)品和閉塞的融資渠道使房地產(chǎn)業(yè)融資市場發(fā)展受阻。一直以來，我國銀行業(yè)普遍和資本市場相互獨立存在，導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)單一、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)、資金流動失衡與效率、收益不對稱與風險，深入、持續(xù)地合作與房地產(chǎn)業(yè)很難實現(xiàn)。充分意識到商業(yè)銀行受限于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)企業(yè)謀求資本市場發(fā)展之路已是必然。
（三）有待完善占比很小的融資和債券融資
受阻于政策和法規(guī)等因素，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資、債權(quán)融資占比低，直接上市融資難。滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅百家，不足總數(shù)的0.5%；已上市的，因大業(yè)績波動可再融資的少。房地產(chǎn)企業(yè)全部融資中，債權(quán)融資比重逐年降低，且占比小；外資利用絕對額增加而占全部資金比重逐年降低。相較于我國房地產(chǎn)金融，發(fā)達國家市場經(jīng)濟成熟，房地產(chǎn)金融市場發(fā)達，銀行貸款、企業(yè)上市、債券發(fā)行、房地產(chǎn)信托等都可實現(xiàn)其金融融資，且風險低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資難的成因
（一）金融體系未健全，政策限制太多
雖然，隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國金融市場也得到了很好地發(fā)展，但缺位監(jiān)管及信用保證匱乏等市場體制問題依舊說明我國金融市場的發(fā)展仍有待于完善，目前，金融市場發(fā)展只能靠政府硬性門檻和條款規(guī)定來規(guī)范。并且，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)自身規(guī)模、自有資金及高資產(chǎn)負債率等問題并不配比與其資金密集度，從而導(dǎo)致現(xiàn)有金融市場融資渠道閉塞。房地產(chǎn)業(yè)不能有效使用大多金融產(chǎn)品及融資方式，從而使資源有效配置極大受限、投融資需求契合受阻、資金融通率受制。
（二）缺乏金融產(chǎn)品和融資渠道創(chuàng)新
我國一直都受限于現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道，相對地，銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金源，貸款品種較單一，很難契合與房地產(chǎn)業(yè)自身需求，因此，迫切需要創(chuàng)新金融產(chǎn)品。但是，我國金融市場創(chuàng)新匱乏一直持續(xù)，房地產(chǎn)融資因無與其相適合的融資渠道和產(chǎn)品支撐而難于進行。鑒于此，根本地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題，迫切地需要改革、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道及貸款方式。
（三）未健全和完善相關(guān)法律法規(guī)
我國房地產(chǎn)企業(yè)融資拓展也受限與我國不健全、不完善的法律法規(guī)。一方面，過多地受限于現(xiàn)行法律法規(guī)，而不能拓展房地產(chǎn)企業(yè)一級市場。比如，嚴格限制的股票債券發(fā)行導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法實現(xiàn)憑資本市場獲取資金。另一方面，部分領(lǐng)域的法律真空。例如，現(xiàn)階段，依舊未對產(chǎn)業(yè)基金專門法律法規(guī)進行限制和規(guī)范，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)信托投資基金無法可依，很大程度上使其融資率受影響。
（四）較低的房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)
近年來，持續(xù)升溫的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，激增了我國房地產(chǎn)商數(shù)量。而今，我國房地產(chǎn)企業(yè)累計逾七萬戶。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)的一般特點是小規(guī)模、較低的開發(fā)能力和高風險。很多房地產(chǎn)企業(yè)運作隨意性大，欠缺規(guī)范化操作，較大地差別與國際先進水平，行業(yè)綜合素質(zhì)不高，從而企業(yè)融資不易。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資對策
（一）積極促進發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)信托
就物業(yè)投資持有而論，房地產(chǎn)信托是長期的。受扶持與一定政策條件，出現(xiàn)很多機構(gòu)投資者，使房地產(chǎn)投資更具長期化，從而可使當前我國房地產(chǎn)市場的大量短期交易行為極大地降低，對金融市場的穩(wěn)定更有利。與此同時，REITS基于機構(gòu)投資者角度，更可突出其專業(yè)性，更理性地要求其回報率；作為房地產(chǎn)投資市場主體，REITS對非理性及違規(guī)投資的降低更有利。基于此，積極促進發(fā)展房地產(chǎn)信托勢在必行。
（二）加快發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券
房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，融資結(jié)構(gòu)失調(diào)，普遍長貸缺乏而短貸多。企業(yè)債以中長期為主時，為房地產(chǎn)企業(yè)的資金源相對穩(wěn)定，對房企融資受影響與信貸政策，及依賴于信貸融資的降低有利，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金較大的需求和較高的資產(chǎn)負債率，使間接融資的負債成本提高，鑒于此，銀行貸款由企業(yè)債券取代有利于財務(wù)成本的縮減。
（三）逐步拓展股市規(guī)模
房地產(chǎn)企業(yè)上市的融資規(guī)模大多較大而融資成本低，不用還本給投資者，無需將利息支付給投資者，從而使其經(jīng)營成本縮減。上市后的資本運作，可提升企業(yè)服務(wù)，經(jīng)增發(fā)、配股等轉(zhuǎn)嫁銀行風險，有利于降低信貸風險。當前，國家加大了房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度，上市融資的捷徑是其選用時間短、成本低的借殼上市。因此，擴大房地產(chǎn)企業(yè)融資，不斷拓展股市規(guī)模不失為有效的方法之一。
（四）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式
就我國房地產(chǎn)業(yè)融資難問題來說，改革和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，發(fā)展多元化融資很必要。多元化融資有利于融資風險的降低和資本利用率的提升。針對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，筆者以為可充分借鑒國外成功經(jīng)驗，創(chuàng)新新型融資方式，如租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資等。
四、結(jié)語
市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)融資關(guān)系著企業(yè)的生存發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)一方面充分利用現(xiàn)有融資途徑，一方面應(yīng)提升資本利用率，并借鑒國外經(jīng)驗，積極開展金融創(chuàng)新，以逐步解決融資問題。
參考文獻：
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摘 要 隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了新的發(fā)展契機。但是從目前的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況來看，稅務(wù)負擔成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要負擔之一，并且從目前國家制定的稅收政策來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負擔是所有行業(yè)中比較高的。本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況進行了一定程度的分析，并列舉了房地產(chǎn)企業(yè)所需交納的稅種，討論了土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅，探討了房地產(chǎn)企業(yè)如何進行稅務(wù)策劃。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)策劃 增值稅
從當前的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況來看，稅務(wù)負擔已經(jīng)成為了企業(yè)的主要支出之一，與企業(yè)的切身利益聯(lián)系的最為緊密。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何優(yōu)化稅務(wù)結(jié)構(gòu)，合理控制稅務(wù)成本，已經(jīng)成為了企業(yè)經(jīng)營的首要問題。從國內(nèi)的大環(huán)境來看，國家對于房地產(chǎn)市場的政策趨于嚴厲，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時代也將終結(jié)，在這種狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中處于優(yōu)勢地位，就要做好稅務(wù)策劃工作，要通過稅務(wù)策劃將企業(yè)的稅務(wù)負擔降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業(yè)的稅務(wù)支出，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和稅務(wù)負擔情況
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況主要是營銷自己的產(chǎn)品—商品房，這與其他的營銷企業(yè)的目的一致，但是又有著許多不同，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況呈現(xiàn)著以下特點：
1．商品房的建設(shè)過程是一個復(fù)雜的計劃性較強的過程
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要是建設(shè)并銷售商品房，而整個建設(shè)及銷售過程包括征地、拆遷、設(shè)計、建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，所有這些過程都需要周密的計劃。
2．房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，投資額度大
由于房地產(chǎn)企業(yè)的整個商品房開發(fā)過程環(huán)節(jié)多，每個環(huán)節(jié)需要充足的準備時間和開展時間，所以房地產(chǎn)企業(yè)的整體開發(fā)周期較長。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程需要支付大量的征地費、拆遷補償、設(shè)計費及材料費，所以投資額度大。
3．房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房的經(jīng)營風險較其他產(chǎn)品要大一些
房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房與其他產(chǎn)品不同，其他產(chǎn)品的生產(chǎn)周期短，資金回籠快。而商品房建設(shè)周期長，屬于大宗消費項目，建設(shè)之后又面臨著一個較長的銷售期，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險較其他產(chǎn)品要大。
當前房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務(wù)項目。從總體稅務(wù)負擔來講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負擔偏高，征收比例為：營業(yè)稅交納比例為銷售收入的5%，企業(yè)所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想降低稅務(wù)負擔，就要做好稅務(wù)策劃工作。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種分析
房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種可以按照商品房的開發(fā)過程來劃分，主要分為以下幾種：
1．房地產(chǎn)開發(fā)準備階段涉及的稅種
房地產(chǎn)企業(yè)在準備階段主要需要交納兩種稅務(wù)項目，一是耕地使用稅，這主要是發(fā)生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。
2．房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種
房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種主要有建筑營業(yè)稅、合同印花稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。這幾種稅務(wù)的交納比例為建筑營業(yè)稅按照營業(yè)額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)地方標準確定。
3．房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種
房地產(chǎn)在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。
（1）營業(yè)稅是針對房地產(chǎn)項目銷售行為征收的，征收比例是營業(yè)額的5%，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據(jù)國家的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數(shù)量計算的。（4）企業(yè)所得稅主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務(wù)。目前企業(yè)所得稅的執(zhí)行標準是25%。（5）房產(chǎn)稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產(chǎn)生收入征收的稅種。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的具體辦法和措施
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃是一種降低企業(yè)稅務(wù)負擔的有效手段，因此，為了降低企業(yè)稅務(wù)負擔，目前多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：
1．房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃
在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個：（1）根據(jù)企業(yè)實際的借款規(guī)模，計算產(chǎn)生的利息水平，然后選擇適合企業(yè)的利息扣除的辦法，便于企業(yè)減少稅務(wù)支出。（2）研究國家的相關(guān)政策，特別是國家關(guān)于土地增值稅的起征點的優(yōu)惠政策，研究透了之后，按照相關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行，減低企業(yè)稅務(wù)負擔。（3）合理利用分拆、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營行為，降低由于整體經(jīng)營而帶來的高額的增值稅負擔。
2．房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃
做好房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃，主要應(yīng)該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因為按照國家的政策，企業(yè)所得稅可以延后一段時間交納。二是要研究稅務(wù)法律的規(guī)定，做好稅前的企業(yè)經(jīng)營所得的扣除。
3．房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃
房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業(yè)業(yè)務(wù)的拆分工作，有效剝離價格以外的費用。二是將商品房的其他合同與營業(yè)合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務(wù)負擔。
參考文獻：
[1]劉明紅,陳守國.當前房地產(chǎn)稅收規(guī)劃.清華大學(xué)學(xué)報.2010.3.
