時(shí)間：2022-02-23 19:33:02
序論：在您撰寫(xiě)信托融資論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
從法律角度來(lái)看，“房地產(chǎn)信托”這一表述顯然不嚴(yán)謹(jǐn)。信托按照不同的分類方法可以劃分成不同類別，如按照信托財(cái)產(chǎn)的不同，可以劃分為資金信托/有價(jià)證券信托/動(dòng)產(chǎn)信托/不動(dòng)產(chǎn)信托/其他財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。而法律上的不動(dòng)產(chǎn)信托，是指“委托人將自己的房產(chǎn)、地產(chǎn)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進(jìn)行管理、運(yùn)用和處置”。顯然這跟媒體所指的“房地產(chǎn)信托”大相徑庭，媒體所講的“房地產(chǎn)信托”容易讓人誤認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)信托，而實(shí)質(zhì)上卻是資金信托。值得一提的是，媒體的這種表述雖不嚴(yán)謹(jǐn)，但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個(gè)突出特點(diǎn)，就是信托資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。筆者認(rèn)為用“房地產(chǎn)融資信托”來(lái)界定更為嚴(yán)謹(jǐn)與貼切，以下行文均采用“房地產(chǎn)融資信托”。
房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避
目前，只有“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》）對(duì)房地產(chǎn)融資信托進(jìn)行法律規(guī)制?！皟梢?guī)”對(duì)房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定：
《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：……（三）承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；……”
《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)?！?/p>
《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）?！?/p>
金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認(rèn)為當(dāng)外在市場(chǎng)力量和市場(chǎng)機(jī)制與機(jī)構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合，尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動(dòng)，信托投資公司在開(kāi)創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時(shí)，都在自覺(jué)或不自覺(jué)的打法律球。房地產(chǎn)融資信托操作過(guò)程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：
第一，信托投資公司利用分解項(xiàng)目的方法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份）”的限制。
第二，信托計(jì)劃雖不公開(kāi)承諾保底，但是往往通過(guò)一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國(guó)際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書(shū)第六條“由于經(jīng)營(yíng)管理或者其他原因房信集團(tuán)（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位）如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)先收益權(quán)收入，造成償還信托資金困難，房信集團(tuán)承諾用其自有財(cái)產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費(fèi)補(bǔ)足?！?/p>
第三，信托計(jì)劃雖不保證最低收益，但是幾乎無(wú)一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點(diǎn)后2至3位。如，北京商務(wù)中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.8%，“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.5%.
法律保護(hù)的缺失
由于房地產(chǎn)融資信托剛剛興起，眾多信托產(chǎn)品還未到期，而且市場(chǎng)初期信托投資公司把關(guān)較嚴(yán)，房地產(chǎn)融資信托的風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)，迄今為止沒(méi)有因上述法律規(guī)避行為產(chǎn)生糾紛。換言之，法律規(guī)避的弊端在實(shí)證中尚未體現(xiàn)。但是從法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析，上述法律規(guī)避行為無(wú)疑將影響投資者的決策。對(duì)于非專業(yè)知識(shí)的投資者來(lái)講，極可能基于對(duì)“承諾保底”和“預(yù)期收益”的信賴做出投資決策-購(gòu)買(mǎi)該信托產(chǎn)品。但當(dāng)“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn)時(shí)，委托人的權(quán)利如何救濟(jì)？
《信托投資公司管理辦法》第七十五條：“信托投資公司違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由中國(guó)人民銀行責(zé)令限期改正，并處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予紀(jì)律處分，并由中國(guó)人民銀行取消高級(jí)管理人員的任職資格和從業(yè)人員的從業(yè)資格。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)予以追究刑事責(zé)任?！?/p>
《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第二十一條：“信托投資公司違反本辦法規(guī)定的，由中國(guó)人民銀行按照《金融違法行為處罰辦法》及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，暫?；蛘咧敝寥∠滢k理資金信托業(yè)務(wù)的資格。對(duì)有關(guān)的高級(jí)管理人員，中國(guó)人民銀行可以取消其一定期限直至終身的任職資格；對(duì)直接責(zé)任人員，取消其信托從業(yè)資格?！?/p>
1.1公租房信托融資模式分析目前我國(guó)公租房REITs的發(fā)展尚處于探索階段。公租房REITs本質(zhì)上是公私合作伙伴關(guān)系的一種形式，通過(guò)基金管理公司與地方政府達(dá)成協(xié)議，將公租房、部分商業(yè)資產(chǎn)打成一個(gè)資產(chǎn)包，向社會(huì)公眾或特定投資者發(fā)行REITs份額募集資金，將民間資本以信托投資基金的形式投入政府提供的公租房公共服務(wù)領(lǐng)域[6]。運(yùn)作流程如圖1。1）由信托公司發(fā)起和管理REITs基金，并向廣大投資者發(fā)放收益憑證。2）廣大投資者購(gòu)買(mǎi)公租房REITs基金，并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。3）公租房委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式尋找專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建設(shè)落實(shí)新建公租房房源；或委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)收購(gòu)、改造的公租房進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。4）將新建、收購(gòu)和改造的公租房交給公租房資產(chǎn)管理公司進(jìn)行日常的運(yùn)營(yíng)和管理。5）公租房委員會(huì)對(duì)申請(qǐng)租住公租房的家庭或者個(gè)人進(jìn)行審核，并負(fù)責(zé)計(jì)劃一段時(shí)間內(nèi)公租房的建設(shè)規(guī)模。6）由公租房資產(chǎn)管理公司收取租金，并將租金及政府補(bǔ)貼交給基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行保管。7）由中國(guó)證監(jiān)會(huì)及銀監(jiān)會(huì)進(jìn)行公租房REITs全面監(jiān)督。
1.2公租房信托融資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系構(gòu)建近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)信托融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估進(jìn)行了大量的研究。董良峰提出廉租房REITs面臨的內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn)[7]；丁鑠總結(jié)房地產(chǎn)投資信托的投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：環(huán)境、政策、資本市場(chǎng)、利率、法律、流動(dòng)性和通貨膨脹等風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理、道德、委托、投資等風(fēng)險(xiǎn)[8]。本文在綜合分析REITs風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合公租房運(yùn)作過(guò)程的具體特點(diǎn)，系統(tǒng)性地對(duì)我國(guó)公租房信托融資模式的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，將主要風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)為以下七個(gè)方面。
1.2.1法律風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)信托融資的法律主要有《信托法》、《信托公司管理辦法》、《證券法》以及銀監(jiān)會(huì)部分文件，但普通信托模式和REITs在投資對(duì)象和資產(chǎn)處理等方面有很大區(qū)別。法律體系不完善和法律的修改變更極易給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.2政策風(fēng)險(xiǎn)指由于中央或地方政府的政策如國(guó)家的財(cái)政政策、貨幣政策、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策等發(fā)生變化對(duì)公租房信托融資可能帶來(lái)的影響。REITs作為一種全新的融資工具，從試點(diǎn)到運(yùn)作，政策的出臺(tái)是一個(gè)探索性過(guò)程，存在很大風(fēng)險(xiǎn)，并且地方政府的補(bǔ)貼是否到位和審批延誤都會(huì)給公租房的收益帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。并且房地產(chǎn)行業(yè)和資本市場(chǎng)的變化也會(huì)引起REITs的波動(dòng)。
1.2.4管理風(fēng)險(xiǎn)REITs在我國(guó)還沒(méi)有形成完善的運(yùn)作模式，在管理過(guò)程中，面臨著專業(yè)人才匱乏等問(wèn)題，并且在運(yùn)作過(guò)程中，由于委托關(guān)系的存在，雙方的經(jīng)營(yíng)權(quán)與所有權(quán)分離，且信息不對(duì)稱，從而產(chǎn)生委托—風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.5建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的選擇決定后期的收益。項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)完工將會(huì)造成不能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流支付各種費(fèi)用和還款利息，導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加等風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.6運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)目前我國(guó)公租房租售情況會(huì)給公租房REITs的收益帶來(lái)一定的影響。由于運(yùn)營(yíng)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致公租房運(yùn)營(yíng)效率低下，并且后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本的增加也會(huì)給公租房的收益帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.7收益風(fēng)險(xiǎn)公租房的租金比較低，主要依靠政府補(bǔ)貼，先租后售模式不夠成熟。所以公租房的租金定價(jià)和政府補(bǔ)貼額度都會(huì)影響公租房REITs收益。由于公租房的產(chǎn)權(quán)及退出機(jī)制沒(méi)有完善，REITs在運(yùn)作過(guò)程中還會(huì)面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在上述分析基礎(chǔ)上建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表1。
2構(gòu)建評(píng)價(jià)模型
影響公租房信托融資模式的風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多變，所以專家評(píng)判存在一定灰度。本文提出運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)合灰色聚類分析的方法，評(píng)價(jià)公租房信托融資的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)分析，為風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)（影響因素）賦予權(quán)重系數(shù)，利用白化權(quán)函數(shù)，進(jìn)行灰色評(píng)估。將灰色聚類分析得到的聚類系數(shù)矩陣，進(jìn)行模糊評(píng)價(jià)。將模糊評(píng)價(jià)與灰色分析方法相結(jié)合，分析公租房信托融資的風(fēng)險(xiǎn)。其分析過(guò)程如下：
2.1確定公租房風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)集與評(píng)語(yǔ)集1）確定公租房信托融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)集，U=（U1，U2，……，Un），U是公租房信托融資過(guò)程中面臨的法律、政策、市場(chǎng)、管理、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和收益等風(fēng)險(xiǎn)。2）確定公租房信托融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)語(yǔ)集，V=（V1，V2，V3）。指公租房信托融資的風(fēng)險(xiǎn)分為低等、中等、高等三個(gè)等級(jí)。
2.2計(jì)算公租房信托融資各風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重基于AHP法確定各風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，因素權(quán)重向量為W=[u1，u2，…，ui，…，un]，指標(biāo)層的權(quán)重為[ui1，ui2，……，uin]。
2.3公租房信托融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)矩陣的確定
2.3.1確定評(píng)價(jià)準(zhǔn)則
2.3.2確定評(píng)價(jià)矩陣基于表2的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，由專家評(píng)價(jià)各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，得出綜合評(píng)價(jià)向量，D=（di1，di2，…，dir）。
2.3.3確定評(píng)價(jià)灰類首先要確定灰類的等級(jí)數(shù)、灰數(shù)，并建立白化權(quán)函數(shù)?；覕?shù)在灰色系統(tǒng)理論中對(duì)應(yīng)的是一個(gè)區(qū)間，是一個(gè)動(dòng)態(tài)范圍?；覕?shù)不同，白化數(shù)所對(duì)應(yīng)的關(guān)聯(lián)程度也不同，用fjk（dij）表示。根據(jù)評(píng)價(jià)等級(jí)、評(píng)語(yǔ)集，通過(guò)定性分析確定灰類，建立白化權(quán)函數(shù)，如表3。
2.3.4構(gòu)造模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣分別計(jì)算dij屬于f1（dij）、f2（dij）、f3（dij）的灰色統(tǒng)計(jì)量[9]，并通過(guò)歸一化處理，得出因素i指標(biāo)j風(fēng)險(xiǎn)（低，中，高）的模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣R：通過(guò)對(duì)R進(jìn)行模糊矩陣評(píng)價(jià)，得出系統(tǒng)的模糊評(píng)價(jià)矩陣B[9]根據(jù)最大隸屬度原則，可以得出結(jié)論：當(dāng)B1=max[B1，B2，B3]時(shí)，說(shuō)明此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較低，比較適合采用信托模式融資。當(dāng)B2=max[B1，B2，B3]時(shí)，說(shuō)明此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中等，可以采用信托模式融資。當(dāng)B3=max[B1，B2，B3]時(shí)，說(shuō)明此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很高，不適合采用信托模式融資。
3實(shí)例應(yīng)用
本文以西安市某待建公租房項(xiàng)目為例，介紹信托融資風(fēng)險(xiǎn)的分析與評(píng)價(jià)過(guò)程。該公租房建設(shè)項(xiàng)目位于西安市未央?yún)^(qū)，設(shè)有兩個(gè)單層高地下停車(chē)庫(kù)，占地面積約為109600平方米，總建筑面積約697831平方米，包括：12幢32層住宅樓，9幢33層住宅樓、商業(yè)樓、會(huì)所、幼兒園，項(xiàng)目由西安市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一公司投資建設(shè)，建成后，可入住戶數(shù)10508戶。
3.1確定風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系和評(píng)語(yǔ)集風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如表1所示，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)語(yǔ)集V=（V1，V2，V3）。
3.2計(jì)算公租房信托融資各風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重首先邀請(qǐng)10位具有房地產(chǎn)信托管理經(jīng)驗(yàn)的專家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（表1）中的各風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行打分，確定各級(jí)判斷矩陣，利用AHP方法，確定風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重。
3.3確定評(píng)價(jià)矩陣1）確定評(píng)價(jià)準(zhǔn)則如表2所示。2）請(qǐng)10位專家，按照表2的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，在（0，1）范圍內(nèi)進(jìn)行打分，得出綜合評(píng)價(jià)向量。3）建立白化權(quán)函數(shù)，如表3所示。4）構(gòu)造模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣。利用表3中的白化權(quán)函數(shù)，計(jì)算各指標(biāo)的灰色統(tǒng)計(jì)量，并通過(guò)歸一化處理，得到模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣R，計(jì)算評(píng)價(jià)結(jié)果[9]。根據(jù)最大隸屬度原則可判斷此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)為中等。因此，本項(xiàng)目采用信托融資較為合適。同時(shí)可以得出，該公租房項(xiàng)目信托融資面臨風(fēng)險(xiǎn)因素由大到小依次是：政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、收益風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。
4政策建議
由于REITs在我國(guó)起步較晚，目前在公租房建設(shè)中引入REITs尚面臨相關(guān)法律法規(guī)缺位、信息披露不到位、缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員等障礙，所以需要完善以下政策。
4.1完善針對(duì)REITs的相關(guān)法律法規(guī)首先需要完善公租房REITs的發(fā)起設(shè)立、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、收入分配等法律法規(guī)。其次規(guī)范管理措施，明確信托投資關(guān)系中各主體的權(quán)利、義務(wù)。
4.2明確稅收優(yōu)惠政策首先健全相關(guān)稅收體系，明確稅收減免政策，避免重復(fù)征稅。明確在發(fā)行、交易及派息過(guò)程中如何征稅，對(duì)個(gè)人、機(jī)構(gòu)投資者、基金公司如何征稅。其次，明確公租房REITs產(chǎn)品利息收入免征所得稅。REITs存續(xù)期間，免征租金收入的相關(guān)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。
4.3加強(qiáng)信息披露和監(jiān)管制度目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)不規(guī)范，信息不對(duì)稱，使我國(guó)公租房建設(shè)同REITs接軌存在一定缺口，制約公租房REITs的發(fā)展。為此應(yīng)建立以證監(jiān)會(huì)為主與中國(guó)銀行、銀監(jiān)會(huì)等緊密合作的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，嚴(yán)密監(jiān)管公租房REITs的管理與信息披露，并且完善信托登記制度。
4.4加強(qiáng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才的培養(yǎng)由于國(guó)內(nèi)REITs起步較晚，專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才非常缺乏。建議加快REITs的組織建設(shè)，建立由商業(yè)銀行、證券公司、信托投資公司、房地產(chǎn)管理公司等組成的多元化投資機(jī)構(gòu)體系。加強(qiáng)REITs所需的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)人才的培養(yǎng)。
5結(jié)語(yǔ)
論文關(guān)鍵詞：并購(gòu)融資信托融資資產(chǎn)證券化
企業(yè)融資方式和融資順序的選擇是并購(gòu)融資必須面臨的～項(xiàng)重要決策。從中國(guó)上市公司的融資情況看，與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家“內(nèi)部融資優(yōu)先，債務(wù)融資次之，股權(quán)融資最后”的融資順序正好相反，中周企業(yè)并購(gòu)融資呈現(xiàn)出明顯的反向選擇性，表現(xiàn)為忽視內(nèi)部融資、對(duì)股權(quán)融資相對(duì)偏好和對(duì)債務(wù)融資的輕視狀況。
一、并購(gòu)融資渠道狹窄，融資方式單一
中國(guó)企業(yè)目前的并購(gòu)融資主要的融資渠道集中在內(nèi)部融資、貸款融資及發(fā)行股票融資幾個(gè)方面。內(nèi)部融資對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以減少融資成本及并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，但在當(dāng)前企業(yè)普遍存在資本金不足、負(fù)債率過(guò)高的狀況下，融資數(shù)量是十分有限的。為并購(gòu)提供貸款的融資渠道目前僅限于商業(yè)銀行，但由于受到貸款用途的限制(不能進(jìn)行股票交易)，一般也只限于非上市企業(yè)并購(gòu)中使用。西方企業(yè)的并購(gòu)融資活動(dòng)，由于金融工具的不斷創(chuàng)新使得混合性融資工具和一些特殊融資方式尤為盛行。除了貸款、股票以外，企業(yè)在并購(gòu)中大量使用認(rèn)股權(quán)證、可轉(zhuǎn)化債券、杠桿收購(gòu)以及賣(mài)方融資等方式，并將多種融資方式加以組合，增加了并購(gòu)融資的來(lái)源。中國(guó)目前由于資本市場(chǎng)發(fā)展尚不完善，很多融資：具基本上還沒(méi)有應(yīng)用，有待于發(fā)展創(chuàng)新。
二、資本市場(chǎng)體系不完善，并購(gòu)融資中介機(jī)構(gòu)作用未能有效發(fā)揮
影響中國(guó)企業(yè)并購(gòu)融資的很大一部分原因是由于資本市場(chǎng)體系不完善，對(duì)于融資渠道的限制首先來(lái)源于證券市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的制約，除了立法限制以外，還受到其他一些因素的影響。例如中國(guó)目前股市規(guī)模很小，資金供給充裕，使得股價(jià)規(guī)模過(guò)高，因此要想通過(guò)直接的二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)?fù)冻龊芨叽鷥r(jià)，股權(quán)交易難以實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)，由于中國(guó)上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理，流通股數(shù)量少，比例小，僅占總股本的l，3左右，人為增大了并購(gòu)融資的資金需求量。這種情況下，對(duì)于并購(gòu)企業(yè)而言，往往要付出高于非流通股轉(zhuǎn)讓方式數(shù)倍的并購(gòu)成本。融資數(shù)量的增加，并購(gòu)成本的提高也對(duì)并購(gòu)企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)上融資造成了很大的影響。
三、充分發(fā)揮現(xiàn)有并購(gòu)融資方式的優(yōu)勢(shì)
1．定向增發(fā)新股作為支付手段。定向股(TargetedStock或TrackingStock)是美國(guó)20世紀(jì)90年代興起的一種新的公司重組方式，定向股是對(duì)多元經(jīng)營(yíng)公司所發(fā)行的普通股中的一種，一個(gè)公司可以擁有兩到三個(gè)以上的定向股。采用定向增發(fā)方式收購(gòu)上市公司對(duì)于資本市場(chǎng)可謂是益處多多，它不但拓寬了上市公司的融資渠道，還可以規(guī)范上市公司的重組。但是，和發(fā)行新股一樣，定向增發(fā)新股也會(huì)改變企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)。因此，在企業(yè)決定是否使用這種方式時(shí)，應(yīng)該綜合考慮下列因素：一是并購(gòu)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)；二是每股收益率的變化；三是每股凈資產(chǎn)的變動(dòng)；四是財(cái)務(wù)杠桿比率；五是當(dāng)前股價(jià)水平；六是當(dāng)前的權(quán)益報(bào)酬率。以盡量避免對(duì)原有股東權(quán)益造成不利影響。
2．信托融資。與傳統(tǒng)的融資方式相比，采用信托籌集并購(gòu)所需資金有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：首先，由于并購(gòu)方在獲得資金的同時(shí)其負(fù)債并沒(méi)有相應(yīng)的增加，因此用信托融資來(lái)解決資金籌集問(wèn)題能夠優(yōu)化并購(gòu)方的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；其次，當(dāng)并購(gòu)方擁有良好發(fā)展前景的項(xiàng)目而缺少并購(gòu)所需資金的時(shí)候，通過(guò)資源配置的結(jié)構(gòu)性重組就可以將不可流動(dòng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成具有高流動(dòng)性的現(xiàn)金，從而解決了并購(gòu)所需要的資金問(wèn)題；其三，利用信托“結(jié)構(gòu)性融資”特點(diǎn)，將信托財(cái)產(chǎn)“出售”給信托公司，以信托財(cái)產(chǎn)為信用核心進(jìn)行融資，不失為并購(gòu)融資的新渠道，從而能夠極大地推動(dòng)并購(gòu)活動(dòng)的進(jìn)行；其四，信托融資為并購(gòu)方籌集并購(gòu)所需資金提供了一個(gè)相對(duì)寬松的政策環(huán)境，并購(gòu)方掌握了融資的主動(dòng)權(quán)，就可以最大限度地利用信托融資完成并購(gòu)計(jì)劃。在整個(gè)融資過(guò)程中，信托資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)和信托財(cái)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)將決定整個(gè)信托融資并購(gòu)過(guò)程是否能夠順利完成。
四、開(kāi)拓新型并購(gòu)融資渠道
1．分期付款下的或有支付賣(mài)方融資。企業(yè)并購(gòu)中一般都是買(mǎi)方融資，但當(dāng)買(mǎi)方?jīng)]有條件從貸款機(jī)構(gòu)獲得抵押貸款時(shí)，或是市場(chǎng)利率太高，買(mǎi)方不愿意按市場(chǎng)利率獲得貸款時(shí)，而賣(mài)方為了出售資產(chǎn)也可能愿意以低于市場(chǎng)利率為買(mǎi)方提供所需資金，買(mǎi)方在完全付清貸款以后才得到該資產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)，如果買(mǎi)方無(wú)力支付貸款，則賣(mài)方可以收回資產(chǎn)。這種方式在美國(guó)被稱為“賣(mài)方融資”(SellerFinancing)。
比較常見(jiàn)的賣(mài)方融資即通過(guò)分期付款條件下以或有支付方式購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)企業(yè)。它是指雙方企業(yè)完成并購(gòu)交易后，購(gòu)買(mǎi)方企業(yè)并不全額支付并購(gòu)的價(jià)款，而只是支付其中的一部分，在并購(gòu)后的若干年內(nèi)，再分期支付余下的款項(xiàng)。但分期支付的款項(xiàng)是根據(jù)被收購(gòu)企業(yè)未來(lái)若干年的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況而定，業(yè)績(jī)?cè)胶?，所支付的款?xiàng)也越高。從融資的角度來(lái)看，這一支付方式無(wú)異于賣(mài)方即被收購(gòu)企業(yè)向購(gòu)買(mǎi)方企業(yè)支付了一筆融資。由于購(gòu)買(mǎi)方企業(yè)在未來(lái)期間的實(shí)際支付款項(xiàng)須視被收購(gòu)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)而定，這種支付方式實(shí)質(zhì)上是一種“或有支付”(ContingentPayment)?；蛴兄Ц哆M(jìn)行并購(gòu)?fù)髽I(yè)通過(guò)其他融資渠道獲取資金進(jìn)行并購(gòu)最終的效果是相同的。越來(lái)越多的換股交易中使用分期付款方式下的或有支付進(jìn)行賣(mài)方融資，一個(gè)重要原因就是利用這一方式避免股權(quán)價(jià)值的稀釋。
2．引入資產(chǎn)證券化融資。資產(chǎn)證券化就是發(fā)起人將其所持有的各種流動(dòng)性較差的資產(chǎn)，分類整理為一批批資產(chǎn)組合出售給特設(shè)載體(sPv)，再由特設(shè)載體把買(mǎi)下的金融資產(chǎn)作為擔(dān)保發(fā)行資產(chǎn)支持證券(ABS)，收回購(gòu)買(mǎi)資金。資產(chǎn)證券化盤(pán)活了非流動(dòng)性資產(chǎn)，提高了資產(chǎn)的運(yùn)行效率，優(yōu)化了資源配置，降低了宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的成本，改革了證券市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，改善了企業(yè)融資模式，提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
關(guān)于A某某涉嫌貪污案的司法會(huì)計(jì)鑒定書(shū)
（文號(hào)）
委托單位：×檢察院
委托時(shí)間：×年×月×日
鑒定要求： 對(duì)×年×月至×月A某某涉嫌貪污×萬(wàn)元短期委貸資金及其去向的財(cái)務(wù)事實(shí)進(jìn)行司法鑒定。
送檢材料： 委托方提供的甲公司賬冊(cè)、憑證和法院的法律文書(shū)等。
一、概況
×年×月至×月，A某某在擔(dān)任乙公司負(fù)責(zé)人期間（見(jiàn)附件一／1），以乙公司的名義，與丙公司、丁公司、戊公司、庚公司簽訂委托貸款協(xié)議書(shū)，將上述單位的×萬(wàn)元資金，轉(zhuǎn)入甲公司和辛公司。已追回×萬(wàn)元，未追回×萬(wàn)元。
二、檢驗(yàn)
（一）關(guān)于甲公司的基本情況
甲公司系×年×月成立的外商獨(dú)資企業(yè)，注冊(cè)資本：×萬(wàn)美元。董事長(zhǎng)和法人代表均為A某某，副董事長(zhǎng)和總經(jīng)理為B某某。經(jīng)營(yíng)范圍：生產(chǎn)和銷售×產(chǎn)品等?！聊辍猎?，因注冊(cè)資金未到位，甲公司被當(dāng)?shù)毓ど叹肿N。甲公司存續(xù)期間，未開(kāi)展過(guò)正常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，只查到大額借貸資金進(jìn)出，財(cái)務(wù)上也無(wú)完整的賬冊(cè)，只查見(jiàn)一部分應(yīng)收、應(yīng)付往來(lái)賬戶（見(jiàn)附件一／2-6）。
（二）關(guān)于A某某動(dòng)用×萬(wàn)元資金的情況
1.關(guān)于丙公司委托貸款×萬(wàn)元的情況
×年×月×日，丙公司與乙公司簽訂協(xié)議，甲方將×萬(wàn)元委托乙公司貸給乙公司選定的企業(yè)，委托期限為×個(gè)月，按月息×%計(jì)息；乙公司對(duì)丙公司委托的資金負(fù)全部責(zé)任，到期保證歸還全部本金，并一次性支付手續(xù)費(fèi)，為本金的3%，在委托資金到賬后，當(dāng)場(chǎng)以支票或匯票方式付清（見(jiàn)附件二／1）。
×年×月×日，丙公司開(kāi)出×銀行的#×轉(zhuǎn)賬支票×萬(wàn)元，交給乙公司。經(jīng)乙公司背書(shū)后，轉(zhuǎn)入甲公司。甲公司收到該×萬(wàn)元后，主要用于付給丙公司利息×萬(wàn)元、壬公司貨款×萬(wàn)元、癸公司貨款×萬(wàn)元、子公司利息×萬(wàn)元、丑公司×萬(wàn)元，歸還辛公司借款×萬(wàn)元，合計(jì)×萬(wàn)元（見(jiàn)附件二／2-17）。
因甲公司未歸還丙公司借出的×萬(wàn)元，丙公司向法院提訟。其后，根據(jù)×法院判決和×法院民事調(diào)解，由乙公司返還給丙公司本金×萬(wàn)元、利息×萬(wàn)元。×年×月×日，乙公司正式賠付丙公司×萬(wàn)元（見(jiàn)附件二／18-25）。
2.關(guān)于丁公司委托貸款×萬(wàn)元的情況
×年×月×日，丁公司與乙公司簽訂協(xié)議，丁公司將×萬(wàn)元委托乙公司貸給乙公司選定的企業(yè)，委托期限為×個(gè)月，按月息×%計(jì)息；乙公司對(duì)丁公司委托的資金負(fù)全部責(zé)任，到期保證歸還全部本金，并一次性支付手續(xù)費(fèi)，為本金的×%，在委托資金到賬后，當(dāng)場(chǎng)以支票或匯票方式付清（見(jiàn)附件三／1）。
×年×月×日，丁公司開(kāi)出×銀行的#×轉(zhuǎn)賬支票×萬(wàn)元，交給乙公司。經(jīng)乙公司背書(shū)后，轉(zhuǎn)入甲公司。甲公司收到后，通過(guò)寅公司歸還×年×月×日甲公司向子公司的借款×萬(wàn)元，歸還甲公司向卯公司的借款×萬(wàn)元。
上述×年×月×日甲公司向卯公司借入的×萬(wàn)元，用于付給辰公司貨款×萬(wàn)元，付給午公司×萬(wàn)元，與其他資金一起付給未公司×萬(wàn)元（見(jiàn)附件三／2-20）。
因甲公司未歸還丁公司借出的×萬(wàn)元，丁公司向法院提訟。其后，根據(jù)×法院案外調(diào)解協(xié)議，由乙公司返還給丁公司×萬(wàn)元、利息×萬(wàn)元?！聊辍猎隆寥?，乙公司正式賠付丁公司×萬(wàn)元（見(jiàn)附件三／21-22）。
3.關(guān)于戊公司和庚公司委托貸款×萬(wàn)元的情況
（1）關(guān)于戊公司委托貸款×萬(wàn)元的情況
×年×月×日，戊公司與乙公司簽訂協(xié)議，戊公司將×萬(wàn)元委托乙公司貸給乙公司選定的企業(yè)，委托期限為×個(gè)月，按月息×%計(jì)息；乙公司對(duì)戊公司委托的資金負(fù)全部責(zé)任，到期保證歸還全部本金，并一次性支付手續(xù)費(fèi)，為本金的×%，在委托資金到賬后，當(dāng)場(chǎng)以支票或匯票方式付清（見(jiàn)附件四／1）。
×年×月×日，丙公司開(kāi)出×銀行的#×轉(zhuǎn)賬支票×萬(wàn)元，付給戊公司。戊公司背書(shū)后，交給A某某。A某某將該支票直接付給辛公司?！聊辍猎隆寥眨坠居浫搿捌渌麘?yīng)付款――戊公司”賬戶×萬(wàn)元（見(jiàn)附件四，2-4）。
案發(fā)后，戊公司借出的×萬(wàn)元，已通過(guò)×個(gè)單位簽訂轉(zhuǎn)賬協(xié)議書(shū)追回，由申公司歸還酉公司。
（2）關(guān)于庚公司委托貸款×萬(wàn)元的情況
×年×月×日，庚公司與乙公司簽訂協(xié)議書(shū)，庚公司將×萬(wàn)元委托乙公司貸給乙公司選定的企業(yè)，委托期限為×個(gè)月，按月息×%計(jì)息：乙公司對(duì)庚公司委托的資金負(fù)全部責(zé)任，到期保證歸還全部本金，并一次性支付委托手續(xù)費(fèi)，為本金的×%，在委托資金到賬后，當(dāng)場(chǎng)以支票或匯票方式付清（見(jiàn)附件五／1）。
×年×月×日，丙公司開(kāi)出×銀行的#×轉(zhuǎn)賬支票×萬(wàn)元，付給庚公司?！猎隆寥?，庚公司開(kāi)出×銀行的#×現(xiàn)金支票×萬(wàn)元。兩張支票，合計(jì)×萬(wàn)元，由庚公司交給A某某。A某某將其直接付給辛公司。×年×月×日，甲公司記入“其他應(yīng)付款――庚公司”賬戶×萬(wàn)元（見(jiàn)附件五／2-6）。
庚公司借出的×萬(wàn)元，根據(jù)×法院判決和×法院判決，扣除已付給庚公司利息×萬(wàn)元、戊公司利息×萬(wàn)元、丁公司利息×萬(wàn)元，合計(jì)×萬(wàn)元，由乙公司歸還庚×萬(wàn)元。×年×月×日，乙公司正式賠付庚公司×萬(wàn)元（見(jiàn)附件五／23-25）。
（3）辛公司收到×萬(wàn)元的去向情況
辛公司收到以上×萬(wàn)元后，主要用于付給庚公司利息×萬(wàn)元、戊公司利息×萬(wàn)元、丁公司利息×萬(wàn)元，其余×萬(wàn)元，作為甲公司歸還×年×月×日向辛公司借款×萬(wàn)元的本息。
上述×年×月×日甲公司向辛公司借入的×萬(wàn)元（×萬(wàn)元+×萬(wàn)元），A某某將其直接解入戌公司。根據(jù)戌公司的×年×月×日《轉(zhuǎn)賬通知》稱，戌公司收到的上述×萬(wàn)元，是收回×年×月×日戌公司經(jīng)乙公司轉(zhuǎn)貸給辛公司的借款（見(jiàn)附件五／7-22）。
三、論證
一、檢材由委托方依法收集并提供，因而是合法、真實(shí)、有效的。
二、對(duì)上述有關(guān)財(cái)務(wù)事實(shí)的檢驗(yàn)，符合公允的證據(jù)規(guī)則。
三、根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第五十二條規(guī)定：商業(yè)銀行的工作人員應(yīng)遵守法律、行政法規(guī)和其他各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理的規(guī)定，不得有下列行為：利用職務(wù)上的便利，貪污、挪用、侵占本行或者客戶的資金（見(jiàn)附件九／1）。A某某將客戶交給銀行的委托貸款通過(guò)自己經(jīng)營(yíng)的公司貸給客戶，在自己經(jīng)營(yíng)的公司無(wú)力償還的情況下，又由銀行賠付，改變了客戶委托貸款的所有權(quán)，其行為明顯觸犯了法律。
四、鑒定結(jié)論
×年×月至×月，A某某以乙公司的名義，與丙公司、丁公司、戊公司、庚公司簽訂委托貸款協(xié)議書(shū)，將上述單位交給乙公司的×萬(wàn)元委托貸款，納入其個(gè)人控制之下。其中：轉(zhuǎn)入A某某任董事長(zhǎng)和法人代表的甲公司的賬戶×萬(wàn)元；以甲公司的名義付給辛公司×萬(wàn)元。案發(fā)后，已追回×萬(wàn)元，未追回×萬(wàn)元。因法院的調(diào)解、裁定、判決，經(jīng)執(zhí)行三次賠付（×萬(wàn)元+×萬(wàn)元+×萬(wàn)元），乙公司直接損失×萬(wàn)元。
落款：鑒定機(jī)構(gòu)及其鑒定專用章
高級(jí)司法會(huì)計(jì)師：
（印章）
司 法 會(huì) 計(jì) 師：
（印章）
日期：
第二部分文證審查意見(jiàn)
司法會(huì)計(jì)文證審查意見(jiàn)書(shū)
文號(hào)
一、基本情況
×年×月×日，本院公訴人某某某提出委托，要求對(duì)案件中的司法會(huì)計(jì)鑒定結(jié)論文書(shū)進(jìn)行審查。
×鑒定機(jī)構(gòu)提供的鑒定結(jié)論稱，×年×月至×月，A某某以乙公司的名義，與丙公司、丁公司、戊公司、庚公司簽訂委托貸款協(xié)議書(shū)，將上述單位交給乙公司的×萬(wàn)元委托貸款，納入其個(gè)人控制之下。其中：轉(zhuǎn)入A某某任董事長(zhǎng)和法人代表的甲公司的賬戶×萬(wàn)元；以甲公司的名義付給辛公司×萬(wàn)元。案發(fā)后，已追回×萬(wàn)元，未追回×萬(wàn)元。因法院的調(diào)解、裁定、判決，經(jīng)執(zhí)行三次賠付（×萬(wàn)元+×萬(wàn)元+×萬(wàn)元），乙公司直接損失×萬(wàn)元。
二、審查情況
首先，值得肯定的是該鑒定未使用言詞材料，檢驗(yàn)部分的敘事脈絡(luò)也較清晰。其次，存在下列問(wèn)題：
（一）檢驗(yàn)不充分
第一，檢驗(yàn)采用的僅是查賬的敘事法，未對(duì)檢材特征進(jìn)行觀察描述。
第二，未從多個(gè)角度、利用多份相關(guān)的涉案會(huì)計(jì)資料對(duì)資金收付進(jìn)行檢驗(yàn)。
第三，未利用各種條件對(duì)資金收付的會(huì)計(jì)記錄進(jìn)行檢驗(yàn)。
（二）論證不正確
該鑒定對(duì)于檢材來(lái)源合法性和檢材真實(shí)有效性的論證是缺乏論據(jù)的；對(duì)于檢驗(yàn)方法的論證是錯(cuò)誤的；對(duì)于非會(huì)計(jì)行為合法性的論證是多余的。
（三）結(jié)論缺乏部分依據(jù)
該案中雖然甲公司會(huì)計(jì)記錄不全，但乙公司是老企業(yè)，必定有規(guī)范的會(huì)計(jì)記錄，這部分會(huì)計(jì)記錄直接影響到案件的定性。然而，該鑒定未對(duì)這一范圍的涉案會(huì)計(jì)資料進(jìn)行檢驗(yàn)，因而結(jié)論中“直接損失”一詞缺乏事實(shí)依據(jù)。
三、審查結(jié)論
若鑒定人無(wú)意做重大修改，但能將文書(shū)改為“查賬報(bào)告”，并在結(jié)論中刪除“直接損失”一詞，該鑒定結(jié)論擬可采信作為查賬結(jié)論使用。
房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家或地區(qū)不可缺少的重要產(chǎn)業(yè)，作為資金高度密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)強(qiáng)有力的金融支持。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀看，資金來(lái)源單一，主要是商業(yè)銀行貸款，這使房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)容易過(guò)渡為銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)要發(fā)展就必須分散其風(fēng)險(xiǎn)，從多個(gè)渠道獲得資金來(lái)源，而發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是國(guó)際上比較成熟而且運(yùn)行比較成功的一種房地產(chǎn)直接融資方式。這種房地產(chǎn)融資模式在美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國(guó)有較長(zhǎng)的實(shí)踐，在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著巨大的作用。合理借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)發(fā)展REITs對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)與信托機(jī)構(gòu)自身的機(jī)制改革、金融體制的改革、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)都具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。本文就是要通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展研究，探索適合于我國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展模式。本文首先在系統(tǒng)地闡述REITs理論的基礎(chǔ)上，介紹了國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的成熟經(jīng)驗(yàn)，并將各國(guó)（或地區(qū)）的REITs進(jìn)行了比較分析，得出我國(guó)發(fā)展REITs的一些啟示。在此基礎(chǔ)上，介紹了我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，重點(diǎn)對(duì)近幾年房地產(chǎn)信托領(lǐng)域?qū)EITs的嘗試開(kāi)發(fā)做了比較詳細(xì)的分析，并將其與標(biāo)準(zhǔn)REITs進(jìn)行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個(gè)方面系統(tǒng)探討了我國(guó)REITs的發(fā)展策略，并對(duì)如何創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境提出了相關(guān)建議。最后，對(duì)全文進(jìn)行了總結(jié)，得出以下結(jié)論：在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）意義重大，目前國(guó)內(nèi)環(huán)境已經(jīng)基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應(yīng)該積極克服不利因素，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，使REITs這種有活力的產(chǎn)品在我國(guó)得到很好的發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展策略中國(guó)化
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目錄第一章緒論
1.1論文的研究背景
1.2論文研究的目的和意義
1.3論文的研究方法
1.4國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀
1.5論文的結(jié)構(gòu)
1.6論文的主要特色
第二章房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的相關(guān)理論
2.1REITS的內(nèi)涵
2.2相關(guān)理論
4第三章國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析
3.1美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金
3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金
3.3各國(guó)（地區(qū)）REITS的比較
第四章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境
4.1我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀
4.2我國(guó)發(fā)展REITS的必要性和具備的發(fā)展條件
4.3我國(guó)發(fā)展REITS的制約因素
第五章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展策略
5.1我國(guó)標(biāo)準(zhǔn)REITS的發(fā)展策略
5.2創(chuàng)造發(fā)展REITS的良好環(huán)境
第六章結(jié)論和展望
6.1結(jié)論
6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問(wèn)題
參考文獻(xiàn)
第一章緒論
1.1論文的研究背景
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對(duì)帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、風(fēng)險(xiǎn)集中。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了進(jìn)一步的緊縮，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問(wèn)題。因此解決好房地產(chǎn)業(yè)的融資問(wèn)題已經(jīng)迫在眉捷。在解決房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題上，各界都對(duì)REITs寄予厚望。原中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈早在2005年就指出，當(dāng)前用公開(kāi)發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs，是房地產(chǎn)業(yè)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界特別是一些商業(yè)物業(yè)，希望通過(guò)REITs來(lái)緩解企業(yè)資金的壓力，同時(shí)提升企業(yè)的品質(zhì)和規(guī)模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規(guī)模最大的投行——麥格理集團(tuán)副執(zhí)行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時(shí)表示，建議中國(guó)盡快推出REITs[1]。在我國(guó)，從2002年下半年開(kāi)始，隨著“一法兩規(guī)”的實(shí)施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號(hào)文件，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資的市場(chǎng)需要，積極開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃，我國(guó)的房地產(chǎn)信托從零開(kāi)始，得到了一定的發(fā)展。然而我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還不是國(guó)外真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,只能稱為準(zhǔn)REITs。近年來(lái)，各大信托公司開(kāi)始加大力度研究開(kāi)發(fā)REITs產(chǎn)品。2007年4月10日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯(lián)華信托獲得了REITs試點(diǎn)資格。據(jù)悉，兩家公司均已上報(bào)有關(guān)REITs的設(shè)計(jì)方案，但至今仍未推出REITs產(chǎn)品。
1.2論文研究的目的和意義
REITs在美國(guó)自20世紀(jì)60年代開(kāi)始，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)-2-展的過(guò)程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發(fā)展。REITs的全球發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決房地產(chǎn)融資的有效工具。研究探討REITs的中國(guó)化發(fā)展有助于發(fā)展適合中國(guó)的REITs產(chǎn)品。這樣，一方面可以解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏有效融資渠道的問(wèn)題，減輕銀行系統(tǒng)的貸款壓力；另一方面使我國(guó)日益上升的居民儲(chǔ)蓄量和養(yǎng)老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長(zhǎng)期投資概念，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，增強(qiáng)市場(chǎng)的透明度，吸引更多人投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。從長(zhǎng)期來(lái)講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場(chǎng)的流動(dòng)性。鑒于發(fā)展REITs對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大意義，本文將結(jié)合國(guó)外(或地區(qū)）REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)REITs已做的研究，在已有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，探討適合中國(guó)的REITs發(fā)展策略，并針對(duì)目前REITs開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的制約因素提出相關(guān)的政策建議。
1.3論文的研究方法
本文主要運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法中的相關(guān)知識(shí)。運(yùn)用比較研究、實(shí)例研究、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)研究相結(jié)合的方法，以及經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些基本理論和工具。通過(guò)介紹REITs的相關(guān)理論和基本特點(diǎn)，對(duì)世界各國(guó)（或地區(qū)）REITs的模式進(jìn)行了比較分析。同時(shí)結(jié)合目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，和聯(lián)華信托、中信信托等機(jī)構(gòu)對(duì)REITs產(chǎn)品試點(diǎn)開(kāi)況，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上探討我國(guó)REITs的發(fā)展策略并提出培育發(fā)展REITs良好環(huán)境的政策建議。
1.4國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀
REITs在國(guó)外（特別是美國(guó)）已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，各國(guó)對(duì)REITs的研究文獻(xiàn)也比較多，主要涉及到以下幾個(gè)方面。
1．對(duì)REITs進(jìn)行總體介紹美國(guó)的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對(duì)REITs作了整體的介紹。
2．對(duì)REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過(guò)研究表明，美國(guó)1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對(duì)影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個(gè)證券市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高了其經(jīng)營(yíng)績(jī)效[5]。美國(guó)Damodaran等（1997）通過(guò)對(duì)REITs的組織結(jié)構(gòu)的研究，發(fā)現(xiàn)那些從REITs轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢薰窘Y(jié)構(gòu)的公司，是被分紅政策和資產(chǎn)重構(gòu)的靈活性優(yōu)勢(shì)所驅(qū)使，而公司從有限公司轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs時(shí)，稅收優(yōu)惠通常是驅(qū)動(dòng)力[6],等等。
3．對(duì)REITs的財(cái)務(wù)杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結(jié)果表明，在20世紀(jì)80年代末和90年代初，較高的財(cái)務(wù)杠桿和所貸款物業(yè)所有權(quán)的特點(diǎn)，是導(dǎo)致一些抵押型REITs的業(yè)績(jī)相當(dāng)不理想和產(chǎn)生重大財(cái)務(wù)問(wèn)題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過(guò)考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買(mǎi)賣(mài)報(bào)價(jià)價(jià)差（Bid-askspread）的信息不對(duì)稱成分后，發(fā)現(xiàn)分紅越高，買(mǎi)賣(mài)報(bào)價(jià)價(jià)差就會(huì)越小，反之，買(mǎi)賣(mài)報(bào)價(jià)差就會(huì)越大[8]。
4．對(duì)REITs的價(jià)值衡量的研究美國(guó)的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來(lái)衡量房地產(chǎn)投資信托的價(jià)值：(1)將房地產(chǎn)投資信托價(jià)格與其所持有的房地產(chǎn)凈值進(jìn)行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國(guó)債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標(biāo)普500指數(shù)或羅素2000指數(shù)的本益比相比[9]。
5.對(duì)REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國(guó)REITs相關(guān)研究為背景，對(duì)澳大利亞的LPT1的戰(zhàn)略投資理論進(jìn)行了研究[10]。在我國(guó)，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關(guān)政策分析等方面。
1．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的模式進(jìn)行研究王冉（2002）最早提出了我國(guó)REITs本土化策略。他認(rèn)為，目前在中國(guó)比較可行的路徑是先通過(guò)成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來(lái)，發(fā)展到一定規(guī)模再通過(guò)相關(guān)立法和稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為公募信托[11]。周泯非（2003）認(rèn)為，我國(guó)目前的實(shí)際情況決定了只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風(fēng)險(xiǎn)，吸引1REITs在澳大利亞被稱為L(zhǎng)PT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產(chǎn)投資信托基金研究》對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs產(chǎn)品的可行性進(jìn)行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計(jì)劃模式、房地產(chǎn)上市公司模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式，并認(rèn)為我國(guó)發(fā)展REITs最適合采用房地產(chǎn)上市公司模式。許南等（2006）指出我國(guó)現(xiàn)有的集合信托計(jì)劃可以作為借鑒，我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。
2．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的必要性和可行性進(jìn)行研究毛志榮（2004）認(rèn)為大力推進(jìn)我國(guó)REITs產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)完善我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產(chǎn)業(yè)的銀行外融資渠道，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義[14]。孫靖（2005）指出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)資金支持，國(guó)內(nèi)信托業(yè)經(jīng)過(guò)5次整頓已具備發(fā)展REITs的基本條件，同時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國(guó)內(nèi)的發(fā)展具有可行性[15]。
3．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的障礙進(jìn)行研究羅剛強(qiáng)等（2006）把我國(guó)發(fā)展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面。宏觀層面的障礙主要是現(xiàn)代企業(yè)制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結(jié)構(gòu)不適合REITs的發(fā)展以及沒(méi)有國(guó)外REITs的稅收優(yōu)惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻(xiàn)對(duì)REITs的各個(gè)方面進(jìn)行了分析和論述，包括REITs發(fā)展的前提條件、風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)度量等等。這些文獻(xiàn)的共性是借鑒國(guó)外成功的REITs運(yùn)作模式和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)符合我國(guó)國(guó)情的REITs運(yùn)作模式，肯定了在我國(guó)發(fā)展REITs對(duì)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有重要的戰(zhàn)略意義。
1.5論文的結(jié)構(gòu)
本文結(jié)構(gòu)安排上共分為六章，第一章是緒論，就論文的背景、研究目的和意義、研究方法、相關(guān)文獻(xiàn)綜述等內(nèi)容做出系統(tǒng)的說(shuō)明，并初步構(gòu)建了論文的框架；第二章房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的相關(guān)理論，主要是REITs有關(guān)概念的介紹和相關(guān)理論的闡述，是本文的理論基礎(chǔ)；第三章是國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析，主要對(duì)國(guó)外（或地區(qū)）發(fā)展REITs的背景和現(xiàn)狀、發(fā)展的模式和相關(guān)政策進(jìn)行了介紹，選取有代表性的REITs產(chǎn)品-5-進(jìn)行實(shí)例分析，并對(duì)國(guó)外（或地區(qū)）的發(fā)展模式進(jìn)行了比較；第四章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境，主要介紹了我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，重點(diǎn)對(duì)近幾年我國(guó)嘗試開(kāi)發(fā)REITs的情況進(jìn)行了介紹，指出不足之處，同時(shí)對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的環(huán)境進(jìn)行了分析；第五章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展策略，系統(tǒng)地闡述了我國(guó)發(fā)展REITs的相關(guān)策略，并對(duì)如何創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境提出了建議；第六章結(jié)論與展望，對(duì)本文進(jìn)行了總結(jié)并指出論文研究中存在的不足之處以及今后進(jìn)一步研究的方向。
論文關(guān)鍵詞：海峽西岸，基礎(chǔ)設(shè)施，信托年報(bào)分析，信托融資
信托與銀行、保險(xiǎn)、證券并稱金融行業(yè)的四大支柱，隨著2002年《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》相繼頒布和實(shí)施，信托行為的法律關(guān)系被確定，信托業(yè)明確了“受人之托，代人理財(cái)”的主業(yè)。信托公司的資本實(shí)力得到加強(qiáng)，資產(chǎn)質(zhì)量得到了較大改善。信托公司成為目前唯一一類業(yè)務(wù)領(lǐng)域橫跨資金市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)投資市場(chǎng)的可跨領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)的金融機(jī)構(gòu)，可操作的業(yè)務(wù)空間已經(jīng)明確得益于信托制度的規(guī)范性和靈活性，近三年來(lái)，信托行業(yè)的盈利和資產(chǎn)規(guī)模迅猛增長(zhǎng)。截至2010年4月30日，51家信托公司按照規(guī)定時(shí)間披露了年度報(bào)告，其中50家實(shí)現(xiàn)盈利，信托業(yè)管理的信托資產(chǎn)規(guī)模一舉突破2萬(wàn)億元，行業(yè)凈利潤(rùn)達(dá)120億元，信托業(yè)愈來(lái)愈呈現(xiàn)出在當(dāng)前金融宏觀形勢(shì)復(fù)雜多變情況下靈活的適應(yīng)能力。
通過(guò)對(duì)信托公司公開(kāi)披露的年度報(bào)告分析，研究信托行業(yè)主流業(yè)務(wù)模式及業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，分析各家信托投資公司的收入來(lái)源結(jié)構(gòu)及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)信托年報(bào)分析，進(jìn)而從財(cái)務(wù)分析視角為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施融資提供可行的信托融資路徑。
一、信托業(yè)及信托融資模式簡(jiǎn)介
（一）發(fā)展歷程
信托與銀行、保險(xiǎn)、證券并稱金融行業(yè)的四大支柱，從1979年10月中國(guó)第一家信托投資公司――中國(guó)國(guó)際信托投資公司成立至今，信托行業(yè)經(jīng)歷了20多年的發(fā)展歷程。隨著《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱新辦法）出臺(tái)，揭開(kāi)了信托業(yè)變革的序幕。新辦法對(duì)信托公司自有資金的投資范圍、信托業(yè)務(wù)的發(fā)展方向、信托資金的管理模式等涉及信托業(yè)發(fā)展、定位的核心問(wèn)題做出了新的規(guī)定，目前正常經(jīng)營(yíng)的51家信托公司已大部分完成的新牌照的換證工作。
隨著我國(guó)金融機(jī)構(gòu)“分業(yè)經(jīng)營(yíng)，分業(yè)監(jiān)管”制度的明確，以及信銀分離、信證分離的實(shí)施，信托投資公司成為目前唯一一類業(yè)務(wù)領(lǐng)域橫跨資金市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)投資市場(chǎng)的可跨領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)的金融機(jī)構(gòu)，可操作的業(yè)務(wù)空間已經(jīng)明確得益于信托制度的規(guī)范性和靈活性，近三年來(lái)，信托行業(yè)的盈利和資產(chǎn)規(guī)模迅猛增長(zhǎng)。
（二）主要信托業(yè)務(wù)模式簡(jiǎn)介
以信托公司在業(yè)務(wù)融資過(guò)程中的作用劃分，信托業(yè)務(wù)可分為以下三類[1]：
（1）直接融資類信托――包括直接貸款類及結(jié)構(gòu)性融資類，公司擔(dān)任受托人和貸款服務(wù)商，主要擔(dān)任融資項(xiàng)目盡職調(diào)查、篩選推薦、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、債權(quán)及擔(dān)保管理職能。目前信托公司主要開(kāi)展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)及結(jié)構(gòu)化證券融資業(yè)務(wù)。
（2）資產(chǎn)管理類信托――公司將該類業(yè)務(wù)作為重點(diǎn)發(fā)展方向，著力提高產(chǎn)品創(chuàng)新含量、設(shè)計(jì)水平和管理能力，將自身定位從融資工具轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)性化產(chǎn)品及基金的設(shè)計(jì)者和管理者。公司擔(dān)任受托人和投資管理人，對(duì)信托資金的投資運(yùn)作效果承擔(dān)責(zé)任。目前信托公司主要開(kāi)展證券投資類信托（即“陽(yáng)光私募”）業(yè)務(wù)。
（3）居間類業(yè)務(wù)――該類業(yè)務(wù)包括單純受托管理和財(cái)務(wù)顧問(wèn)等。公司主要擔(dān)任受托人、賬戶管理人和財(cái)務(wù)顧問(wèn)，按照信托文件約定和委托人指令執(zhí)行或提出建議，包括財(cái)務(wù)顧問(wèn)、信托融資服務(wù)、信貸資產(chǎn)證券化信托、企業(yè)年金基金信托、債券承銷等。目前信托公司主要開(kāi)展與銀行理財(cái)產(chǎn)品對(duì)接的銀信合作業(yè)務(wù)。
二、2009年度信托公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析
2009年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了自國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)最為困難的一年，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚在延續(xù)以及國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境復(fù)雜多變的同時(shí)，2009年銀信合作業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、證券投資業(yè)務(wù)相繼出臺(tái)新規(guī)，面對(duì)種種外部環(huán)境壓力，信托公司經(jīng)受住全面的考驗(yàn)，信托業(yè)整體大盤(pán)仍然基本穩(wěn)定，增長(zhǎng)幅度進(jìn)入穩(wěn)定期，核心指標(biāo)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，就信托公司的整體經(jīng)營(yíng)而言，環(huán)比業(yè)績(jī)?nèi)匀或溔恕Ｐ袠I(yè)管理資產(chǎn)規(guī)模在2009年成功突破2萬(wàn)億大關(guān)，凈利潤(rùn)120億元，較上年增長(zhǎng)13%。平均信托資產(chǎn)達(dá)到歷史高點(diǎn)的386億元，比上年增長(zhǎng)57%，平均信托收入20億元信托年報(bào)分析，經(jīng)上年增長(zhǎng)70%，平均信托利潤(rùn)17億元，比上年增長(zhǎng)99%。從信托資產(chǎn)投向看，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)占比達(dá)36%，一直居于信托資產(chǎn)首位?，F(xiàn)將信托公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)情況及信托資產(chǎn)分布情況分析如下：
（一）主要指標(biāo)行業(yè)平均水平變動(dòng)情況
指標(biāo)
2008
2009
變動(dòng)率
一、盈利水平
1、凈利潤(rùn)
2.2
2.4
9%
2、資本利潤(rùn)率
14.7%
13.5%
-8.2%
二、資產(chǎn)規(guī)模
3、自有資產(chǎn)
17.2
21．7
26%
4、信托資產(chǎn)
242
386
59.5%
三、收入構(gòu)成
5、營(yíng)業(yè)收入
3.3
3.8
18%
其中：自有業(yè)務(wù)收入
1.5
2.2
46.7%
信托業(yè)務(wù)收入
1.8
1.6
-11%
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式現(xiàn)狀
目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式中，最常見(jiàn)的是銀行信貸，此外還有房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行公司債、房地產(chǎn)信托，以及正在討論、試點(diǎn)中的房地產(chǎn)投資信托和保險(xiǎn)基金等。
1.銀行信貸模式
銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時(shí)借給企事業(yè)單位使用，在約定時(shí)間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的規(guī)范體系相對(duì)比較完整，相關(guān)的規(guī)范性文件主要包括：中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）；中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號(hào)）；以及中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同制定、頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）及其補(bǔ)充通知（2007 年12 月5 日，銀發(fā)〔2007〕452號(hào)）。從現(xiàn)狀來(lái)看，銀行信貸仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的模式，房地產(chǎn)企業(yè)存在過(guò)度依賴銀行信貸的現(xiàn)象，截至2012 年末，主要金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.11 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，全年增加1.35萬(wàn)億元，同比多增897億元。
2.資本市場(chǎng)模式
房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點(diǎn)在于可以最大程度的吸收社會(huì)閑散資金，但是中國(guó)境內(nèi)對(duì)公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴(yán)格，因此，資本市場(chǎng)融資在目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。就房企發(fā)行股票來(lái)說(shuō)，由于受政策限制，房企上市比較困難，大多數(shù)房企很難達(dá)到相關(guān)要求。因此，上市的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是國(guó)內(nèi)知名的大型房企，且大多數(shù)選擇在境外上市。與之相比，房企發(fā)行公司債融資更是少見(jiàn)，主要原因有：一是中國(guó)對(duì)發(fā)行公司債券的主體要求非常嚴(yán)格；二是中國(guó)債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。
3.房地產(chǎn)信托模式
《中華人民共和國(guó)信托法》第二條規(guī)定，信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。關(guān)于房地產(chǎn)信托，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)于2004 年10 月18 日《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱“《征求意見(jiàn)稿》”），《征求意見(jiàn)稿》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。
《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運(yùn)用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200 份（含200 份），每份合同金額不得低于人民幣5 萬(wàn)元（含5 萬(wàn)元）。
《中國(guó)人民銀行關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》進(jìn)一步規(guī)定，具有相同運(yùn)用范圍并被集合管理、運(yùn)用、處分的信托資金，為一個(gè)集合信托計(jì)劃。
2005 年9 月銀監(jiān)會(huì)公布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212 號(hào)文），房地產(chǎn)信托的門(mén)檻大幅度提高：自有資金超過(guò)35%、“四證”齊全、二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)三個(gè)條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過(guò)了銀行，也不利于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的發(fā)展方向
結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)，傳統(tǒng)的、過(guò)分依賴銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)顯然是不合理的。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用，大大降低了國(guó)家金融體系的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場(chǎng)，造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“國(guó)家政策先行、市場(chǎng)規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實(shí)狀況。令人欣慰的是，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式正處于轉(zhuǎn)型期，從單一、過(guò)度依賴銀行信貸的融資結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)型為以銀行信貸為主，結(jié)合資本市場(chǎng)的多元化融資結(jié)構(gòu)。
1.房地產(chǎn)投資信托基金REITs（RealEstate Investment Trusts）
房地產(chǎn)投資信托基金是指，由房地產(chǎn)投資信托基金公司對(duì)外發(fā)行受益憑證（股票、商業(yè)票據(jù)或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經(jīng)營(yíng)、管理房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，所獲利潤(rùn)在扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用和買(mǎi)賣(mài)傭金后，由受益憑證持有人分享。
房地產(chǎn)投資信托基金是一種不動(dòng)產(chǎn)投資工具，也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際上是將“不動(dòng)產(chǎn)證券化”，借助資本市場(chǎng)，改變不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值形式，將有形的、固定的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以流通、變現(xiàn)有價(jià)證券，從而將不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。這也是房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)信托最顯著的區(qū)別，前者是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值證券化的產(chǎn)物，而后者是基于合同而建立起來(lái)的信托法律關(guān)系。
2009 年3月18日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（銀發(fā)〔2009〕92 號(hào)），標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托基金及其立法和試點(diǎn)工作將在我國(guó)推廣。
2.保險(xiǎn)資金
新《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用形式進(jìn)行了修訂，允許保險(xiǎn)公司運(yùn)用保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，所以保險(xiǎn)資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)一種新型的融資方式。目前，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》正在制定中。
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作者簡(jiǎn)介：歐雯詩(shī)（1981-），女，廣東廣州人，本科，會(huì)計(jì)師。研究方向：企業(yè)管理（財(cái)務(wù)與投資）。
