時(shí)間：2022-10-12 18:10:34
序論：在您撰寫外賣安全論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)餐；現(xiàn)狀問題；對(duì)策建議
前言：外賣手機(jī)客戶端產(chǎn)生于2013年，在2014年得到飛速發(fā)展，至今發(fā)展勢(shì)頭依然十分猛烈。在2014年各互聯(lián)網(wǎng)巨頭加入移動(dòng)外賣市場(chǎng)后，外賣發(fā)展的異常迅速。至今，市面上的外賣手機(jī)客戶端多達(dá)數(shù)十種，也因此拓寬了外賣市場(chǎng)。
本次調(diào)查綜合采用了問卷調(diào)研、實(shí)地走訪等方式。問卷對(duì)南昌航空大學(xué)學(xué)生進(jìn)行了關(guān)于大學(xué)生使用網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)餐app情況的調(diào)查。問卷調(diào)查分為以下幾個(gè)部分：點(diǎn)餐APP的種類，對(duì)APP的了解程度及使用程度，使用原因及看法等。此次調(diào)查總共發(fā)放了500份問卷，回收了493份，回收率為93%，有效率100%。
大學(xué)生使用外賣數(shù)據(jù)情況：
一、大學(xué)生選擇網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)餐的原因
出于各種因素，叫外賣如今己成為大眾尤其是年輕消費(fèi)者的習(xí)慣。外賣手機(jī)客戶端逐漸產(chǎn)生發(fā)展壯大，為商家和消費(fèi)者簡便操作、交易提供了渠道。
內(nèi)部原因：（1）課程比較多，吃飯時(shí)間有限，再加上宅在宿舍不想出去。根據(jù)調(diào)查顯示，從時(shí)間的角度出發(fā)，有些同學(xué)是為了節(jié)約時(shí)間。（2）大學(xué)生自身不夠勤快，懶于在宿舍教學(xué)樓和食堂之間奔波。且從服務(wù)的角度出發(fā)，一部分同學(xué)認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)外賣的商家和菜品比較豐富，外送服務(wù)便捷。
外部原因：（1）網(wǎng)絡(luò)外賣信息豐富，購方便快捷，優(yōu)勢(shì)明顯。大學(xué)生們對(duì)生活飲食的要求越來越高，學(xué)校食堂已經(jīng)不能滿足大學(xué)生的需求，在這種情況下，同學(xué)們會(huì)選擇食堂以外的商家來調(diào)劑口味。（2）價(jià)格便宜、福利豐富。以美團(tuán)外賣為例，折扣力度達(dá)到了25%甚至 80%。（3）移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的迅猛發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)速度的大幅提升便利了手機(jī)外賣，移動(dòng)支付的普及激發(fā)了同學(xué)們定外賣的熱情。（4）過去的一段時(shí)間中經(jīng)常在網(wǎng)上看到某學(xué)校食堂菜價(jià)高，菜質(zhì)差，甚至有學(xué)生食物中毒，這提高了同學(xué)們點(diǎn)外賣的意愿。
以下是食堂和周邊外賣的對(duì)比分析：
二、校園網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)餐發(fā)展的現(xiàn)狀及問題
（一）外賣衛(wèi)生安全難以得到保障。餓了么315事件轟動(dòng)全國，平臺(tái)實(shí)體店鋪與訂餐平臺(tái)上的照片不相符。據(jù)調(diào)查，訂餐平臺(tái)上的菜品、店面光鮮亮麗，但實(shí)體店面卻混亂狹小，餐廳的廚師甚至直接用牙咬開加工食材。而同學(xué)們對(duì)這種情況幾乎沒有絲毫辨別能力。
（二）服務(wù)體驗(yàn)越來越差。外賣店家為了減少成本，許多店都是夫妻、家族經(jīng)營的，對(duì)他們來說雇傭員工無疑會(huì)增加成本，有時(shí)他們一個(gè)人身兼多職，因此服務(wù)很難到位。在用餐高峰期對(duì)學(xué)生的服務(wù)很難得到有效保證。
（三）加劇了大學(xué)生宅文化之風(fēng)。隨著點(diǎn)外賣頻率增多，同學(xué)們很少出宿舍；阻礙和其他同學(xué)的溝通交往，甚至危害了自身身心健康。
三、對(duì)網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)餐的對(duì)策建議
（一）加強(qiáng)對(duì)商家的審查。商家可以考慮與學(xué)校合作，推動(dòng)對(duì)于餐飲商家的排查和評(píng)估；學(xué)校可以考慮推出商家的等級(jí)評(píng)分制度，重點(diǎn)推廣衛(wèi)生模范商家，鼓勵(lì)商家積極上報(bào)衛(wèi)生環(huán)境，參與評(píng)比；同時(shí)，還需考慮更多地展示商家的信息，避免學(xué)生因?yàn)閷?duì)商家的衛(wèi)生等方面存在疑慮而放棄消費(fèi)。
（二）樹立良好形象，打造品質(zhì)口碑。外賣商家應(yīng)該致力于推出一些優(yōu)惠活動(dòng)，甚至可以讓學(xué)生親自下到實(shí)體店嘗試外賣飯菜的口感。在學(xué)生中形成良好的口碑，塑造自身形象，不斷提升自身知名度以及學(xué)生用戶的忠誠度，讓學(xué)生對(duì)外賣質(zhì)量更加放心。
（三）提升配送服務(wù)滿意度。用電話回訪、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、配送人員直接溝通等方式，讓學(xué)生感受到外賣商家的尊重與誠意，收集學(xué)生建議發(fā)現(xiàn)問題，尋找根源，及時(shí)改進(jìn)，提升服務(wù)意識(shí)與現(xiàn)場(chǎng)處理問題的能力，提升服務(wù)質(zhì)量。
（四）引導(dǎo)大學(xué)生合理使用點(diǎn)餐軟件。加強(qiáng)家長、老師、學(xué)生三方的互動(dòng)，通過疏導(dǎo)讓同學(xué)們正確地去認(rèn)識(shí)網(wǎng)絡(luò)外賣這一新興行業(yè)；適當(dāng)減少使用APP點(diǎn)餐，鍛煉自身的身體素質(zhì)，培養(yǎng)獨(dú)立意識(shí)，杜絕過分依賴外賣平臺(tái)；同學(xué)之間相互交流，班級(jí)多開展“三走”活動(dòng)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：餐飲外賣O2O；大學(xué)生市場(chǎng)；顧客滿意度；滿意度提升
中圖分類號(hào)：F27
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.29.032
互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的不斷發(fā)展帶動(dòng)了餐飲O2O市場(chǎng)的崛起，在線預(yù)定叫外賣大勢(shì)興起。移動(dòng)客戶端的使用習(xí)慣已經(jīng)逐漸代替PC客戶端成為大家日常生活的主要使用工具，外出、訂餐、交友等生活的方方面面都離不開手機(jī)。大學(xué)生是一個(gè)幾乎人手一份智能手機(jī)的群體，對(duì)于外賣的參與熱情較高。年輕網(wǎng)民是外賣訂餐的主要客戶，其中又集中于大學(xué)生、已畢業(yè)大學(xué)生或剛就業(yè)人群等，大學(xué)生群體是餐飲外賣消費(fèi)的主力群體，同時(shí)也是未來餐飲外賣行業(yè)不斷擴(kuò)大市場(chǎng)的潛在消費(fèi)人群。本研究通過調(diào)查問卷的方式，利用“問卷星”網(wǎng)站以隨機(jī)發(fā)放問卷的形式發(fā)放給合肥各高校的大學(xué)生，本次調(diào)查問卷的研究對(duì)象是有過網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)（并不一定具有外賣經(jīng)歷）的在校大學(xué)生。他們對(duì)外賣的了解程度和參與程度及滿意度的相關(guān)調(diào)查。本次收集問卷306份，共設(shè)計(jì)了24個(gè)問題。本研究利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS21.0對(duì)整體數(shù)據(jù)進(jìn)行了簡單的頻數(shù)分析。
1 外賣訂餐使用情況和基本態(tài)度分析
從上表可知，超過五成樣本會(huì)選擇偶爾使用外賣訂餐，比例是50.3%.經(jīng)常外賣訂餐的比例為30.1%，以及還有19.6%的樣本極少使用外賣訂餐。另外從下表可知，對(duì)于樣本外賣訂餐的情況來看，懶得出門，錯(cuò)過飯點(diǎn)，忙學(xué)習(xí)或工作，這三項(xiàng)的選擇比例均高于，選擇比例分別是：81.7%，43.8%，31.0%。尤其是懶得出門時(shí)，樣本更愿意外賣訂餐。也即說明外賣訂餐更可能是由于個(gè)人因素所致。
針對(duì)于樣本不能忍受的項(xiàng)來看：超過四成樣本會(huì)選擇飯菜衛(wèi)生質(zhì)量差，比例是40.5%，以及還有三成的樣本認(rèn)為送餐時(shí)間過長不能忍受。這里再一次涉及到送餐時(shí)間問題，也即說明外賣送餐時(shí)間是樣本最為在乎的因素，而且也是最不能忍受的因素。
2 外賣訂餐服務(wù)滿意情況分析
從表3可知，樣本中有71.2%為飯菜質(zhì)量與衛(wèi)生較為重要，還有18%的樣本認(rèn)為送餐速度較重要。也即說明樣本認(rèn)為飯菜質(zhì)量衛(wèi)生是基本的保障，同時(shí)還需要有較快的送餐速度。整體滿意情況來看，整體上樣本表現(xiàn)出較為滿意的態(tài)度，其中選擇一般的占比最高為72.5%，還有22.2%的樣本選擇滿意，樣本的整體滿意度還有較大提升空間，而提升當(dāng)前送餐速度是可以有效提升滿意度的較好途徑。另外對(duì)于外賣的質(zhì)量來看，樣本中有73.2%認(rèn)為一般，還有24.2%的樣本認(rèn)為好，整體上外賣質(zhì)量還有較大提升空間。
3 樣本外賣訂餐需求情況分析
此部分在于分析樣本的外賣訂餐需求情況，分別從外賣送餐時(shí)間情況，以及外賣商家個(gè)性化服務(wù)這兩個(gè)方面進(jìn)行分析。
3.1 外賣送餐時(shí)間情況
在上述分析過程中發(fā)現(xiàn)，樣本對(duì)于外賣時(shí)間的關(guān)注在乎情況非常高。因而深入分析樣本對(duì)于時(shí)間的要求情況，從上表可知當(dāng)前的外賣送餐時(shí)間情況上，392%選擇20分鐘到30分鐘，還有30.7%的樣本為30分鐘到40分鐘，也即說明大部分外賣送餐時(shí)間均在40分鐘以內(nèi)。而對(duì)于樣本可以接受的送餐時(shí)間來講20分鐘到30分鐘占比最高為35.0%，還有21.6%的樣本選擇20分鐘內(nèi)，以及29.7%的樣本選擇30到40分鐘之間。整體比較來看，絕大多數(shù)樣本認(rèn)為40分鐘內(nèi)可以接受，但是樣本更希望在30分鐘以內(nèi)。結(jié)合當(dāng)前具體的外賣送餐時(shí)間情況來看，整體上如果外賣送餐時(shí)間再加快10分鐘，相信大學(xué)生消費(fèi)群體對(duì)于時(shí)間的抱怨會(huì)少很多，這樣也可以贏得更多客戶，以及當(dāng)前客戶更多的滿意度。因而建議外賣商盡可能在當(dāng)前時(shí)間基礎(chǔ)上加快10分鐘左右的時(shí)間。
3.2 外賣商家個(gè)性化服務(wù)情況分析
如下圖所示：健康食譜，私人定制菜單，設(shè)置對(duì)未來幾天的訂餐，節(jié)省時(shí)間，這三項(xiàng)的選擇比例均高于四成，選擇比例分別是：65.0%、46.7%、42.2%。大學(xué)生消費(fèi)群體對(duì)于外賣店的個(gè)性化服務(wù)也有著較高的期待和要求。
從表5可知，針對(duì)樣本當(dāng)前的外賣平臺(tái)使用情況來看，樣本中有51.3%選擇美團(tuán)外賣，還有25.8%的樣本選擇餓了么，那么平臺(tái)就需要了解大家選擇美團(tuán)外賣更多的原因。就對(duì)于您選擇現(xiàn)在使用的外賣平臺(tái)的最大的原因來講，降價(jià)優(yōu)惠力度很大占比最高為229%，以及朋友推薦這項(xiàng)的選擇比例是22.2%。所以，對(duì)于大學(xué)生來說，價(jià)格優(yōu)惠有很明顯的吸引力度。
5 滿意度提升對(duì)策與建議
5.1 加快配送速度，優(yōu)化配送環(huán)節(jié)
以人為本，堅(jiān)持顧客就是上帝的原則，為了客戶的絕佳消費(fèi)體驗(yàn)，加快配送速度至關(guān)重要。節(jié)約客戶的等待時(shí)間，就是在提升顧客滿意度。配菜做菜要準(zhǔn)確快速。提前做好菜品分類，方便菜單出來后選擇對(duì)應(yīng)的菜品，做菜需要在保證口味的同時(shí)選取快速熟菜并合適的火候。冷菜、甜點(diǎn)等可以提前準(zhǔn)備。做好食物的保鮮和保溫工作，打包要適合配送，最大限度不噴灑出湯汁等。熟悉配送的路線以及路況，配送需公平合理，先預(yù)定客戶的先送，相同時(shí)段，地點(diǎn)接近的客戶同時(shí)配送。
5.2 嚴(yán)格把關(guān)飯菜衛(wèi)生與安全
食品原材料購進(jìn)環(huán)節(jié)需要嚴(yán)格把關(guān)，做好食品的保鮮工作，定期做衛(wèi)生安全檢查以及環(huán)境清理。建立健全外賣平臺(tái)的食品安全制度，加強(qiáng)準(zhǔn)入機(jī)制的建設(shè)，不是無條件的允許任何餐飲商家加入外賣平臺(tái)。開放投訴電話或者投訴網(wǎng)絡(luò)渠道，加強(qiáng)群眾監(jiān)督力。嚴(yán)格遵守行業(yè)食品安全規(guī)范，保障消費(fèi)者的人身安全。配送過程中也要保證食物不受外界影響。
5.3 個(gè)性化服務(wù)
可以推出私人定制菜單。可以是客人自定的，也可以是店鋪推薦的，大學(xué)生社團(tuán)、學(xué)生會(huì)等活動(dòng)會(huì)有集中時(shí)期，包括實(shí)習(xí)生時(shí)期及應(yīng)屆畢業(yè)生趕論文時(shí)期，這項(xiàng)個(gè)性化服務(wù)就能為學(xué)生消費(fèi)者行最大的方便。定制化健康食譜?，F(xiàn)代大學(xué)生注重養(yǎng)生的、勵(lì)志減肥的學(xué)生不在少數(shù)，店鋪可以根據(jù)美容醫(yī)師或者養(yǎng)生醫(yī)師的建議定制健康有效的符合大家需求的食譜，大學(xué)生消費(fèi)者可以最大優(yōu)惠程度上享受相對(duì)專業(yè)的食譜推薦服務(wù)。配菜佐料配送。很多大學(xué)生聚會(huì)熱衷于親自動(dòng)手下廚房，往往會(huì)因手藝問題不滿意，商家可以提供提前配菜服務(wù)，將菜和佐料入鍋的順序以及時(shí)間火候等提前決定好，配送給學(xué)生后，他們可以直接下鍋，準(zhǔn)確有序做料理，一定程度上可以保證口味，還可以節(jié)約時(shí)間。
5.4 外賣平臺(tái)系統(tǒng)升級(jí)，布局創(chuàng)新
外賣平臺(tái)的使用可以更加簡化訂餐步驟，增加圖片與菜名的匹配量，給予客戶最直觀的視覺體驗(yàn)，升級(jí)平臺(tái)訂餐系統(tǒng)。布局可以集思廣益，集中各個(gè)商家的創(chuàng)意，每個(gè)商家可以設(shè)計(jì)自己的專屬商鋪，在色彩和結(jié)構(gòu)布局上最大程度體現(xiàn)人性化的觀念。
5.5 完善售前售后服務(wù)，樹立口碑
服務(wù)行業(yè)的售前售后重要性需要擺在首位，售前可以增加更多的咨詢平臺(tái)和咨詢方式，讓客戶可以多方位了解我們的產(chǎn)品。售后服務(wù)是扭轉(zhuǎn)客戶消費(fèi)體驗(yàn)的最終環(huán)節(jié)，所以在售后這一部分需要拿出真誠與耐心，去聽取客戶的建議，解決客戶的苦惱。及時(shí)回應(yīng)客戶的要求，最妥善的處理好相關(guān)問題。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：美團(tuán)外賣；市場(chǎng)開拓；營銷啟示
項(xiàng)目資助：河北金融學(xué)院應(yīng)用性本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）支持計(jì)劃項(xiàng)目資助，指導(dǎo)老師為河北金融學(xué)院管理系孫娜
中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2015年3月30日
一、引言
本項(xiàng)目將通過專業(yè)的研究方法，旨在通過實(shí)證調(diào)查，客觀的了解河北金融學(xué)院“美團(tuán)外賣”校園市場(chǎng)開拓中營銷策略的效果，從營銷策略的視角分析“美團(tuán)外賣”作為一個(gè)訂餐平臺(tái)，在校園市場(chǎng)營銷策略方面的相關(guān)問題，并通過數(shù)據(jù)的整理和統(tǒng)計(jì)得出切合實(shí)際情況的結(jié)論，進(jìn)而提出有效建議。
二、“美團(tuán)外賣”市場(chǎng)營銷策略實(shí)施情況及效果分析
（一）“美團(tuán)外賣”產(chǎn)品選擇缺乏特色，宣傳不到位。河北金融學(xué)院市場(chǎng)和其他校園市場(chǎng)存在天然差異，校園內(nèi)食堂就餐方式一直以來是河北金融學(xué)院學(xué)生消費(fèi)者的主要就餐方式，校園外產(chǎn)品并沒有產(chǎn)品品質(zhì)的保證，但因其味道尚佳，成為了食堂就餐方式的有力補(bǔ)充?！懊缊F(tuán)外賣”自然只能選擇校園內(nèi)及校園周邊的商家合作，推廣其產(chǎn)品。在消費(fèi)者選擇“‘美團(tuán)外賣’提供的產(chǎn)品有什么問題”的問題中，有42%的被訪問者選擇了“沒問題，都見過，可以區(qū)別”的選項(xiàng)，顯示了河北金融學(xué)院就餐市場(chǎng)中學(xué)生消費(fèi)者的無奈；38%的被訪問者選擇了“包裝粗制濫造”這一選項(xiàng)，這進(jìn)一步驗(yàn)證了校園消費(fèi)市場(chǎng)盡管消費(fèi)來源單一，但作為高校學(xué)生的消費(fèi)者沒有放棄服務(wù)品質(zhì)的特點(diǎn)。走心做產(chǎn)品是“美團(tuán)外賣”在競爭中脫穎而出的必經(jīng)之路。
（二）產(chǎn)品定價(jià)相對(duì)合理，管理有待加強(qiáng)?！懊缊F(tuán)外賣”定價(jià)問題的調(diào)查中，有31%的被調(diào)查者選擇了“合理，和線下購買一個(gè)價(jià)格”選項(xiàng)，也有29%的人選擇了“不合理，比線下購買的價(jià)格高”。這和“美團(tuán)外賣”的優(yōu)惠活動(dòng)是有直接聯(lián)系的。“美團(tuán)外賣”商家管理中存在著一些缺陷。在“美團(tuán)外賣”推出滿減活動(dòng)時(shí)，一些商家會(huì)利用促銷活動(dòng)契機(jī)增加包裝費(fèi)配送費(fèi)等附加費(fèi)用，甚至有一些熱門商家在“美團(tuán)外賣”平臺(tái)明目張膽的制定高于線下的價(jià)格。雖然因?yàn)樾@市場(chǎng)商家有限能夠維持消費(fèi)者的購買，但是長此以往很可能因此影響了“美團(tuán)外賣”的信譽(yù)。
（三）渠道開拓難度大，儲(chǔ)運(yùn)環(huán)節(jié)機(jī)會(huì)與危機(jī)并存。“美團(tuán)外賣”在河北金融學(xué)院市場(chǎng)環(huán)境中，由于商家較為固定，渠道開拓難度較大。在“美團(tuán)外賣”如何對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整的調(diào)查中，“校園內(nèi)外的產(chǎn)品都需要增加”占總體的63%，以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)成為選項(xiàng)榜首。學(xué)生消費(fèi)者群體求新求異，合作商家的拓展，多元化的產(chǎn)品選擇成為了消費(fèi)者的必然要求。
在“美團(tuán)外賣”使用的過程中出現(xiàn)的問題訪問中，配送問題成了最大的問題。“美團(tuán)外賣”不負(fù)責(zé)產(chǎn)品配送，儲(chǔ)運(yùn)環(huán)節(jié)完全由商家自己負(fù)責(zé)，這是商家管理的漏洞之一。消費(fèi)者表示，偶爾會(huì)出現(xiàn)下單之后確認(rèn)訂單慢，確認(rèn)訂單之后并沒有配送，配送時(shí)間長等問題。這和各個(gè)商家自行雇傭?qū)W生或者商家自行配送有很大關(guān)系。在午餐晚餐人流量較多時(shí)，訂單配送不及時(shí)成為了外賣平臺(tái)使用者痛斥的問題，雖然73%的被調(diào)查者表示，使用過程中的問題大部分得到了解決并且滿意，但在外賣平臺(tái)激烈的競爭中這個(gè)問題不知道會(huì)不會(huì)成為“美團(tuán)外賣”的“蟻穴”，畢竟方便快捷的訂餐平臺(tái)才是抓住消費(fèi)者心的利器。
（四）廣告設(shè)計(jì)和鋪展方式蒼白無力，促銷跟進(jìn)不及時(shí)。河北金融學(xué)院市場(chǎng)中，“美團(tuán)外賣”的最大競爭者非“餓了么”莫屬，“淘點(diǎn)點(diǎn)”、“大眾點(diǎn)評(píng)”等雖然普及率很高，但是由于河北金融學(xué)院的地理位置較為偏僻，商家拓展難度較大，之前出現(xiàn)過的校園微信配送平臺(tái)在兩大巨頭的沖擊下奄奄一息。在“美團(tuán)外賣”的了解途徑調(diào)查中，35%的被調(diào)查者選擇了“海報(bào)條幅張貼”這一選項(xiàng)，27%的選擇了“傳單發(fā)放”，兩者占總體的62%，其他幾種方式稍顯遜色。這兩種方式同時(shí)也是“餓了么”廣告的主要形式，二者廣告設(shè)計(jì)同樣沒有特色，最后的戰(zhàn)爭以發(fā)放量取勝，毫無創(chuàng)新點(diǎn)。同時(shí)，我們注意到2014級(jí)、2013級(jí)的被調(diào)查者中，有42%的被調(diào)查者選擇了在社團(tuán)活動(dòng)中了解到“美團(tuán)外賣”訂餐平臺(tái)，成為了校園市場(chǎng)推廣方式的一條靚麗的風(fēng)景線。
在“您是否會(huì)因?yàn)橘?zèng)飲或減價(jià)活動(dòng)而特地訂外賣”的問題中，選擇“不會(huì)”的僅占總體的23%，比例偏低。這就說明贈(zèng)飲活動(dòng)和減價(jià)活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者的吸引力還是很大的，在對(duì)部分消費(fèi)者的調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，很多消費(fèi)者在“美團(tuán)外賣”和“餓了么”平臺(tái)之間切換頻繁，手機(jī)上同時(shí)存在兩種軟件，使用哪一個(gè)和促銷活動(dòng)的力度密不可分。二者的價(jià)格戰(zhàn)曾經(jīng)備受關(guān)注，作為訂餐平臺(tái)價(jià)格戰(zhàn)不可避免，在此我們不作討論。促銷到底是迎難而上還是“田忌賽馬”是值得思考的問題。
三、營銷啟示
（一）校園市場(chǎng)特點(diǎn)明顯，“對(duì)癥下藥”才能藥到病除。在傳統(tǒng)意義上，校園市場(chǎng)的消費(fèi)者特點(diǎn)趨同，市場(chǎng)定位和目標(biāo)市場(chǎng)的選擇上并不存在風(fēng)險(xiǎn)。但是外賣市場(chǎng)競爭激烈，怎樣在同一市場(chǎng)做出不同特色來是營銷者需要思考的問題。校園市場(chǎng)的文化氛圍很濃，學(xué)生市場(chǎng)的消費(fèi)能力雖然有限，但是其擁有較高的文化水平和獨(dú)特的思維方式，對(duì)品牌和產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，加之自媒體時(shí)代的到來，互動(dòng)營銷成為重要的方式，多元化的需求要求營銷者找到與目標(biāo)消費(fèi)者的契合點(diǎn)，不能以以一敵百的心態(tài)茍活。從廣告制作和分發(fā)的方式看，傳統(tǒng)的紙質(zhì)宣傳單頁的發(fā)放和條幅的粘貼只能讓消費(fèi)者“看到”，簡單的看到很難使消費(fèi)者行動(dòng)。推行體驗(yàn)營銷，從消費(fèi)者在感官、情感、思維、行動(dòng)和關(guān)聯(lián)五個(gè)方面重新設(shè)計(jì)和定義營銷的思考方式，這不僅僅是校園市場(chǎng)的需要，也是自媒體新媒體時(shí)代整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的總體要求。
（二）產(chǎn)品是外賣市場(chǎng)的根本立足點(diǎn)。在河北金融學(xué)院市場(chǎng)，無論是“美團(tuán)外賣”還是“餓了么”，兩大平臺(tái)的產(chǎn)品建設(shè)存在同樣的問題。從產(chǎn)品的品質(zhì)看，線上預(yù)訂的產(chǎn)品并沒有高出線下的品質(zhì)，由于商家管理的不完善，甚至出現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)下滑的問題，這在要求相對(duì)苛刻的學(xué)生市場(chǎng)中是必須極力避免的。美譽(yù)度高并不代表客戶忠誠度同樣高，但是當(dāng)更多的競爭者進(jìn)入同一市場(chǎng)，美譽(yù)度的提升肯定是對(duì)自身有利的。產(chǎn)品是根本，外賣平臺(tái)又是進(jìn)行的餐飲訂購和配送，粗獷的產(chǎn)品管理方式是隱藏的危機(jī)。在市場(chǎng)開拓后期，當(dāng)市場(chǎng)認(rèn)知開發(fā)已經(jīng)基本接近尾聲的時(shí)候，平臺(tái)的品牌建設(shè)較為成功，有經(jīng)驗(yàn)的外賣平臺(tái)要幫助商家推廣自己的產(chǎn)品，這是雙贏的事情。
（三）價(jià)格是決定是否吸引消費(fèi)者的武器。外賣平臺(tái)的訂餐方便配送快捷是吸引消費(fèi)者的重要原因，但在外賣平臺(tái)競爭激烈的市場(chǎng)中，價(jià)格成為了外賣平臺(tái)的競爭焦點(diǎn)?！懊缊F(tuán)外賣”和“餓了么”兩大平臺(tái)的價(jià)格戰(zhàn)一度成為營銷界關(guān)注的焦點(diǎn)，網(wǎng)傳“餓了么”資金鏈斷裂，這是不是真的我們不得而知，但這絲毫沒有影響消費(fèi)者使用該平臺(tái)，商家間的價(jià)格戰(zhàn)在消費(fèi)者看來對(duì)他們沒有絲毫影響，只要還可以快速訂餐，還可以享受免減優(yōu)惠，消費(fèi)者沒有損失反而樂在其中。至于基本價(jià)格的制定，不引發(fā)消費(fèi)者的強(qiáng)烈反感，由于折扣價(jià)格的利誘，很多消費(fèi)者已經(jīng)放棄線上線下不符合的抱怨了。
（四）商品儲(chǔ)運(yùn)環(huán)節(jié)問題突出，消費(fèi)者意見反饋成消費(fèi)按鈕。“美團(tuán)外賣”等外賣平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了渠道的扁平化，外賣平臺(tái)直接招攬合作商家，合作商家對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行配送，這樣的配送模式使消費(fèi)者的消費(fèi)滿意度大打折扣。如果條件成熟，選擇專業(yè)的配送團(tuán)隊(duì)進(jìn)行配送，很有可能事半功倍。由于校園市場(chǎng)限制和外賣平臺(tái)對(duì)配送環(huán)節(jié)疏于管理，沒有指定相對(duì)合理嚴(yán)格的規(guī)章制度，導(dǎo)致配送時(shí)間難以保證，配送速度慢，配送包裝選擇隨意等一系列問題，這將很快在消費(fèi)者評(píng)價(jià)中顯示出來。平臺(tái)外賣訂單一直在增多，評(píng)價(jià)自然也在增多，這樣的負(fù)面問題提出的多了，將影響商家的外賣信譽(yù)，直指外賣平臺(tái)的信譽(yù)問題。既然選擇給消費(fèi)者反饋的機(jī)會(huì)，就要好好利用這樣一個(gè)最能給其他消費(fèi)者安全感的環(huán)節(jié)，提高消費(fèi)者滿意度，真正實(shí)現(xiàn)渠道的通暢。
（五）促銷目的要與時(shí)俱進(jìn)。在外賣平臺(tái)的市場(chǎng)開拓階段，大肆的廣告宣傳是必不可少的?！懊缊F(tuán)外賣”初期大量的廣告在校園鋪展開來，這時(shí)候促銷的目的是增加消費(fèi)者認(rèn)知，讓更多的消費(fèi)者了解這個(gè)平臺(tái)，這一點(diǎn)在校園這種相對(duì)封閉的環(huán)境中是很容易實(shí)現(xiàn)的，可以說外賣平臺(tái)都做到了。但在消費(fèi)者知道平臺(tái)之后，促銷的目的就從知曉變成了大量的使用及盈利，簡陋的平臺(tái)名稱宣傳很難使校園市場(chǎng)中求新求異的消費(fèi)者買單。這就要求平臺(tái)改編一貫的廣告宣傳重點(diǎn)，可以嘗試向介紹商家和產(chǎn)品方向轉(zhuǎn)換，從美麗的邂逅到完美的牽手。利用微信、微博等工具大肆進(jìn)行體驗(yàn)營銷，讓消費(fèi)者參與到購買活動(dòng)中，變心動(dòng)為行動(dòng)，是市場(chǎng)的要求，也是時(shí)代的要求。
（六）營銷策略要打組合拳?！懊缊F(tuán)外賣”之所以在使用率上落后“餓了么”，這和其營銷策略實(shí)施不順暢是有很大關(guān)系的。在宣傳期間，兩家外賣平臺(tái)都竭盡全力推出自己的平臺(tái)，但是在消費(fèi)者很敏感的折扣價(jià)格和優(yōu)惠信息的力度和宣傳上，“美團(tuán)外賣”和“餓了么”相比稍顯遜色，營銷策略的一致性和連貫性的重要性營銷界人人皆知，但如何真正實(shí)現(xiàn)還是要靠營銷人員的探索和不斷實(shí)踐?！懊缊F(tuán)外賣”有美團(tuán)做后盾，“淘點(diǎn)點(diǎn)”有支付寶做支撐，在外賣平臺(tái)越來越多的今天，速度和質(zhì)量缺一不可。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]林紅菱，黃嘉濤，周刺天，石冬冬.市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)（第1版）[J].機(jī)械工業(yè)出版社，2012.
關(guān)鍵詞：美團(tuán)外賣；市場(chǎng)開拓；營銷啟示
項(xiàng)目資助：河北金融學(xué)院應(yīng)用性本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）支持計(jì)劃項(xiàng)目資助，指導(dǎo)老師為河北金融學(xué)院管理系孫娜
中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2015年3月30日
一、引言
本項(xiàng)目將通過專業(yè)的研究方法，旨在通過實(shí)證調(diào)查，客觀的了解河北金融學(xué)院“美團(tuán)外賣”校園市場(chǎng)開拓中營銷策略的效果，從營銷策略的視角分析“美團(tuán)外賣”作為一個(gè)訂餐平臺(tái)，在校園市場(chǎng)營銷策略方面的相關(guān)問題，并通過數(shù)據(jù)的整理和統(tǒng)計(jì)得出切合實(shí)際情況的結(jié)論，進(jìn)而提出有效建議。
二、“美團(tuán)外賣”市場(chǎng)營銷策略實(shí)施情況及效果分析
（一）“美團(tuán)外賣”產(chǎn)品選擇缺乏特色，宣傳不到位。河北金融學(xué)院市場(chǎng)和其他校園市場(chǎng)存在天然差異，校園內(nèi)食堂就餐方式一直以來是河北金融學(xué)院學(xué)生消費(fèi)者的主要就餐方式，校園外產(chǎn)品并沒有產(chǎn)品品質(zhì)的保證，但因其味道尚佳，成為了食堂就餐方式的有力補(bǔ)充。“美團(tuán)外賣”自然只能選擇校園內(nèi)及校園周邊的商家合作，推廣其產(chǎn)品。在消費(fèi)者選擇“‘美團(tuán)外賣’提供的產(chǎn)品有什么問題”的問題中，有42%的被訪問者選擇了“沒問題，都見過，可以區(qū)別”的選項(xiàng)，顯示了河北金融學(xué)院就餐市場(chǎng)中學(xué)生消費(fèi)者的無奈；38%的被訪問者選擇了“包裝粗制濫造”這一選項(xiàng)，這進(jìn)一步驗(yàn)證了校園消費(fèi)市場(chǎng)盡管消費(fèi)來源單一，但作為高校學(xué)生的消費(fèi)者沒有放棄服務(wù)品質(zhì)的特點(diǎn)。走心做產(chǎn)品是“美團(tuán)外賣”在競爭中脫穎而出的必經(jīng)之路。
（二）產(chǎn)品定價(jià)相對(duì)合理，管理有待加強(qiáng)?！懊缊F(tuán)外賣”定價(jià)問題的調(diào)查中，有31%的被調(diào)查者選擇了“合理，和線下購買一個(gè)價(jià)格”選項(xiàng)，也有29%的人選擇了“不合理，比線下購買的價(jià)格高”。這和“美團(tuán)外賣”的優(yōu)惠活動(dòng)是有直接聯(lián)系的?！懊缊F(tuán)外賣”商家管理中存在著一些缺陷。在“美團(tuán)外賣”推出滿減活動(dòng)時(shí)，一些商家會(huì)利用促銷活動(dòng)契機(jī)增加包裝費(fèi)配送費(fèi)等附加費(fèi)用，甚至有一些熱門商家在“美團(tuán)外賣”平臺(tái)明目張膽的制定高于線下的價(jià)格。雖然因?yàn)樾@市場(chǎng)商家有限能夠維持消費(fèi)者的購買，但是長此以往很可能因此影響了“美團(tuán)外賣”的信譽(yù)。
（三）渠道開拓難度大，儲(chǔ)運(yùn)環(huán)節(jié)機(jī)會(huì)與危機(jī)并存?！懊缊F(tuán)外賣”在河北金融學(xué)院市場(chǎng)環(huán)境中，由于商家較為固定，渠道開拓難度較大。在“美團(tuán)外賣”如何對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整的調(diào)查中，“校園內(nèi)外的產(chǎn)品都需要增加”占總體的63%，以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)成為選項(xiàng)榜首。學(xué)生消費(fèi)者群體求新求異，合作商家的拓展，多元化的產(chǎn)品選擇成為了消費(fèi)者的必然要求。
在“美團(tuán)外賣”使用的過程中出現(xiàn)的問題訪問中，配送問題成了最大的問題。“美團(tuán)外賣”不負(fù)責(zé)產(chǎn)品配送，儲(chǔ)運(yùn)環(huán)節(jié)完全由商家自己負(fù)責(zé)，這是商家管理的漏洞之一。消費(fèi)者表示，偶爾會(huì)出現(xiàn)下單之后確認(rèn)訂單慢，確認(rèn)訂單之后并沒有配送，配送時(shí)間長等問題。這和各個(gè)商家自行雇傭?qū)W生或者商家自行配送有很大關(guān)系。在午餐晚餐人流量較多時(shí)，訂單配送不及時(shí)成為了外賣平臺(tái)使用者痛斥的問題，雖然73%的被調(diào)查者表示，使用過程中的問題大部分得到了解決并且滿意，但在外賣平臺(tái)激烈的競爭中這個(gè)問題不知道會(huì)不會(huì)成為“美團(tuán)外賣”的“蟻穴”，畢竟方便快捷的訂餐平臺(tái)才是抓住消費(fèi)者心的利器。
（四）廣告設(shè)計(jì)和鋪展方式蒼白無力，促銷跟進(jìn)不及時(shí)。河北金融學(xué)院市場(chǎng)中，“美團(tuán)外賣”的最大競爭者非“餓了么”莫屬，“淘點(diǎn)點(diǎn)”、“大眾點(diǎn)評(píng)”等雖然普及率很高，但是由于河北金融學(xué)院的地理位置較為偏僻，商家拓展難度較大，之前出現(xiàn)過的校園微信配送平臺(tái)在兩大巨頭的沖擊下奄奄一息。在“美團(tuán)外賣”的了解途徑調(diào)查中，35%的被調(diào)查者選擇了“海報(bào)條幅張貼”這一選項(xiàng)，27%的選擇了“傳單發(fā)放”，兩者占總體的62%，其他幾種方式稍顯遜色。這兩種方式同時(shí)也是“餓了么”廣告的主要形式，二者廣告設(shè)計(jì)同樣沒有特色，最后的戰(zhàn)爭以發(fā)放量取勝，毫無創(chuàng)新點(diǎn)。同時(shí)，我們注意到2014級(jí)、2013級(jí)的被調(diào)查者中，有42%的被調(diào)查者選擇了在社團(tuán)活動(dòng)中了解到“美團(tuán)外賣”訂餐平臺(tái)，成為了校園市場(chǎng)推廣方式的一條靚麗的風(fēng)景線。
在“您是否會(huì)因?yàn)橘?zèng)飲或減價(jià)活動(dòng)而特地訂外賣”的問題中，選擇“不會(huì)”的僅占總體的23%，比例偏低。這就說明贈(zèng)飲活動(dòng)和減價(jià)活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者的吸引力還是很大的，在對(duì)部分消費(fèi)者的調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，很多消費(fèi)者在“美團(tuán)外賣”和“餓了么”平臺(tái)之間切換頻繁，手機(jī)上同時(shí)存在兩種軟件，使用哪一個(gè)和促銷活動(dòng)的力度密不可分。二者的價(jià)格戰(zhàn)曾經(jīng)備受關(guān)注，作為訂餐平臺(tái)價(jià)格戰(zhàn)不可避免，在此我們不作討論。促銷到底是迎難而上還是“田忌賽馬”是值得思考的問題。
三、營銷啟示
（一）校園市場(chǎng)特點(diǎn)明顯，“對(duì)癥下藥”才能藥到病除。在傳統(tǒng)意義上，校園市場(chǎng)的消費(fèi)者特點(diǎn)趨同，市場(chǎng)定位和目標(biāo)市場(chǎng)的選擇上并不存在風(fēng)險(xiǎn)。但是外賣市場(chǎng)競爭激烈，怎樣在同一市場(chǎng)做出不同特色來是營銷者需要思考的問題。校園市場(chǎng)的文化氛圍很濃，學(xué)生市場(chǎng)的消費(fèi)能力雖然有限，但是其擁有較高的文化水平和獨(dú)特的思維方式，對(duì)品牌和產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，加之自媒體時(shí)代的到來，互動(dòng)營銷成為重要的方式，多元化的需求要求營銷者找到與目標(biāo)消費(fèi)者的契合點(diǎn)，不能以以一敵百的心態(tài)茍活。從廣告制作和分發(fā)的方式看，傳統(tǒng)的紙質(zhì)宣傳單頁的發(fā)放和條幅的粘貼只能讓消費(fèi)者“看到”，簡單的看到很難使消費(fèi)者行動(dòng)。推行體驗(yàn)營銷，從消費(fèi)者在感官、情感、思維、行動(dòng)和關(guān)聯(lián)五個(gè)方面重新設(shè)計(jì)和定義營銷的思考方式，這不僅僅是校園市場(chǎng)的需要，也是自媒體新媒體時(shí)代整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的總體要求。
（二）產(chǎn)品是外賣市場(chǎng)的根本立足點(diǎn)。在河北金融學(xué)院市場(chǎng)，無論是“美團(tuán)外賣”還是“餓了么”，兩大平臺(tái)的產(chǎn)品建設(shè)存在同樣的問題。從產(chǎn)品的品質(zhì)看，線上預(yù)訂的產(chǎn)品并沒有高出線下的品質(zhì)，由于商家管理的不完善，甚至出現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)下滑的問題，這在要求相對(duì)苛刻的學(xué)生市場(chǎng)中是必須極力避免的。美譽(yù)度高并不代表客戶忠誠度同樣高，但是當(dāng)更多的競爭者進(jìn)入同一市場(chǎng)，美譽(yù)度的提升肯定是對(duì)自身有利的。產(chǎn)品是根本，外賣平臺(tái)又是進(jìn)行的餐飲訂購和配送，粗獷的產(chǎn)品管理方式是隱藏的危機(jī)。在市場(chǎng)開拓后期，當(dāng)市場(chǎng)認(rèn)知開發(fā)已經(jīng)基本接近尾聲的時(shí)候，平臺(tái)的品牌建設(shè)較為成功，有經(jīng)驗(yàn)的外賣平臺(tái)要幫助商家推廣自己的產(chǎn)品，這是雙贏的事情。
（三）價(jià)格是決定是否吸引消費(fèi)者的武器。外賣平臺(tái)的訂餐方便配送快捷是吸引消費(fèi)者的重要原因，但在外賣平臺(tái)競爭激烈的市場(chǎng)中，價(jià)格成為了外賣平臺(tái)的競爭焦點(diǎn)?！懊缊F(tuán)外賣”和“餓了么”兩大平臺(tái)的價(jià)格戰(zhàn)一度成為營銷界關(guān)注的焦點(diǎn)，網(wǎng)傳“餓了么”資金鏈斷裂，這是不是真的我們不得而知，但這絲毫沒有影響消費(fèi)者使用該平臺(tái)，商家間的價(jià)格戰(zhàn)在消費(fèi)者看來對(duì)他們沒有絲毫影響，只要還可以快速訂餐，還可以享受免減優(yōu)惠，消費(fèi)者沒有損失反而樂在其中。至于基本價(jià)格的制定，不引發(fā)消費(fèi)者的強(qiáng)烈反感，由于折扣價(jià)格的利誘，很多消費(fèi)者已經(jīng)放棄線上線下不符合的抱怨了。
（四）商品儲(chǔ)運(yùn)環(huán)節(jié)問題突出，消費(fèi)者意見反饋成消費(fèi)按鈕?！懊缊F(tuán)外賣”等外賣平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了渠道的扁平化，外賣平臺(tái)直接招攬合作商家，合作商家對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行配送，這樣的配送模式使消費(fèi)者的消費(fèi)滿意度大打折扣。如果條件成熟，選擇專業(yè)的配送團(tuán)隊(duì)進(jìn)行配送，很有可能事半功倍。由于校園市場(chǎng)限制和外賣平臺(tái)對(duì)配送環(huán)節(jié)疏于管理，沒有指定相對(duì)合理嚴(yán)格的規(guī)章制度，導(dǎo)致配送時(shí)間難以保證，配送速度慢，配送包裝選擇隨意等一系列問題，這將很快在消費(fèi)者評(píng)價(jià)中顯示出來。平臺(tái)外賣訂單一直在增多，評(píng)價(jià)自然也在增多，這樣的負(fù)面問題提出的多了，將影響商家的外賣信譽(yù)，直指外賣平臺(tái)的信譽(yù)問題。既然選擇給消費(fèi)者反饋的機(jī)會(huì)，就要好好利用這樣一個(gè)最能給其他消費(fèi)者安全感的環(huán)節(jié)，提高消費(fèi)者滿意度，真正實(shí)現(xiàn)渠道的通暢。
（五）促銷目的要與時(shí)俱進(jìn)。在外賣平臺(tái)的市場(chǎng)開拓階段，大肆的廣告宣傳是必不可少的?！懊缊F(tuán)外賣”初期大量的廣告在校園鋪展開來，這時(shí)候促銷的目的是增加消費(fèi)者認(rèn)知，讓更多的消費(fèi)者了解這個(gè)平臺(tái)，這一點(diǎn)在校園這種相對(duì)封閉的環(huán)境中是很容易實(shí)現(xiàn)的，可以說外賣平臺(tái)都做到了。但在消費(fèi)者知道平臺(tái)之后，促銷的目的就從知曉變成了大量的使用及盈利，簡陋的平臺(tái)名稱宣傳很難使校園市場(chǎng)中求新求異的消費(fèi)者買單。這就要求平臺(tái)改編一貫的廣告宣傳重點(diǎn)，可以嘗試向介紹商家和產(chǎn)品方向轉(zhuǎn)換，從美麗的邂逅到完美的牽手。利用微信、微博等工具大肆進(jìn)行體驗(yàn)營銷，讓消費(fèi)者參與到購買活動(dòng)中，變心動(dòng)為行動(dòng)，是市場(chǎng)的要求，也是時(shí)代的要求。
（六）營銷策略要打組合拳。“美團(tuán)外賣”之所以在使用率上落后“餓了么”，這和其營銷策略實(shí)施不順暢是有很大關(guān)系的。在宣傳期間，兩家外賣平臺(tái)都竭盡全力推出自己的平臺(tái)，但是在消費(fèi)者很敏感的折扣價(jià)格和優(yōu)惠信息的力度和宣傳上，“美團(tuán)外賣”和“餓了么”相比稍顯遜色，營銷策略的一致性和連貫性的重要性營銷界人人皆知，但如何真正實(shí)現(xiàn)還是要靠營銷人員的探索和不斷實(shí)踐?！懊缊F(tuán)外賣”有美團(tuán)做后盾，“淘點(diǎn)點(diǎn)”有支付寶做支撐，在外賣平臺(tái)越來越多的今天，速度和質(zhì)量缺一不可。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]林紅菱，黃嘉濤，周刺天，石冬冬.市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)（第1版）[J].機(jī)械工業(yè)出版社，2012.
【論文摘要】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題，已影響到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，其根源包括體制上的缺陷、一些外在因素的影響。解決這一問題的關(guān)鍵就是要改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)方式，制定質(zhì)量考核體系，從源頭上進(jìn)行糾偏和規(guī)范。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一直是困擾物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的難題，大多數(shù)物業(yè)管理爭議和糾紛都直接或間接與其相關(guān)。它本來是一種簡單的商品交易行為．為什么會(huì)引發(fā)如此多的矛盾呢，究其根源，主要包括3個(gè)方面：(1)政府對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在政策設(shè)計(jì)上存在一些先天缺陷，比如公平合理性欠缺，從而引發(fā)種種爭議；(2)缺乏精確、高效的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系，導(dǎo)致費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的收費(fèi)原則難以貫徹；(3)在物業(yè)管理實(shí)踐中，新事物、新情況層出不窮，不斷地創(chuàng)造出一些法律及政策上的空白，使現(xiàn)行的法律及政策規(guī)定無以應(yīng)對(duì)。顯然，第一、二個(gè)原因?qū)儆隗w制上的缺陷，第三個(gè)則屬于外在因素的影響。透過紛繁復(fù)雜的問題表象，認(rèn)識(shí)其本質(zhì)，從源頭上進(jìn)行糾偏、規(guī)范，是解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題的關(guān)鍵。
一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)依據(jù)需要修改
《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則、要求等進(jìn)行了指導(dǎo)性的規(guī)定，但是把具體的管理權(quán)限下放給了省、自治區(qū)和直轄市政府價(jià)格與房地產(chǎn)主管部門．各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況也出臺(tái)了一些物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法。雖然這些管理辦法不盡相同，但是收費(fèi)依據(jù)較為一致，一般都是根據(jù)業(yè)主產(chǎn)權(quán)證書上登記的建筑面積(包括公攤面積和套內(nèi)建筑面積)來確定。這種收費(fèi)依據(jù)的可操作性毋庸置疑，因?yàn)槊總€(gè)業(yè)主的建筑面積固定．只要收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，每個(gè)業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)就固定不變。但是，這一收費(fèi)依據(jù)也有明顯弊端，即公平合理性考慮不夠。因?yàn)檫@種計(jì)費(fèi)依據(jù)只考慮了物的因素，未考慮到人的因素，而真正享受物業(yè)服務(wù)的是人，并不是物，雖然物業(yè)面積和使用人數(shù)存在一定的正相關(guān)關(guān)系，但絕非嚴(yán)格意義上的一一對(duì)應(yīng)，而且人口因素是動(dòng)態(tài)變化的，當(dāng)前收費(fèi)依據(jù)無法體現(xiàn)這一特點(diǎn)。以住宅物業(yè)為例，在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，同樣面積的房子，有些業(yè)主是單身階層，有些是兩口之家，也有些是三世同堂，另外，還有一些房子是閑置未用?？梢姡娣e相同的房子使用者人數(shù)的差異可能非常大。但對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，它一視同仁地提供給每個(gè)物業(yè)使用者無差異的公共服務(wù)．如公共區(qū)域的綠化、清潔衛(wèi)生、消防安全、秩序維護(hù)以及共用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)等等。這意味著同樣面積的房子，如果使用者人數(shù)多，那么享受的公共服務(wù)總量也將隨之增加。但是根據(jù)現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻沒有任何增加。顯然，這種“認(rèn)房不認(rèn)人”、“以房定費(fèi)”的做法有失公允。建議物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)可以建筑面積為基準(zhǔn)，綜合考慮人口因素進(jìn)行調(diào)整．房屋空置不用可作為計(jì)費(fèi)的起點(diǎn)，然后根據(jù)實(shí)際使用人數(shù)進(jìn)行調(diào)整，房子使用人數(shù)發(fā)生了變化，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用也隨之變動(dòng)。這是一種靈活、動(dòng)態(tài)的計(jì)費(fèi)方式，當(dāng)然，它的可操作性和效率不如現(xiàn)行計(jì)費(fèi)方式，因?yàn)槲飿I(yè)使用人數(shù)在不斷發(fā)生變化．這就需要經(jīng)常性地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核實(shí)，無疑將大大增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作量，而且準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)在技術(shù)上也存在一定難度，但它的公平合理性是毋庸置疑的。對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)這個(gè)涉及千家萬戶切身利益的問題來說，公平合理性似乎比效率更為重要。如何提高這種計(jì)費(fèi)方式的可操作性和效率，有待進(jìn)一步思考和探討。
二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)按項(xiàng)目細(xì)化明確
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取兩種方式，即包干制和酬金制：包干制收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)利潤三部分；酬金制收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包括物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金兩部分。在這些費(fèi)用組成中，構(gòu)成最復(fù)雜且爭議也最多的就是物業(yè)服務(wù)成本(支出)，它主要包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊及辦公費(fèi)用等等?？梢?，物業(yè)服務(wù)成本(支出)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為全體業(yè)主提供公共服務(wù)的成本支出。是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主體構(gòu)成部分。在我國目前的物業(yè)管理實(shí)踐中，大部分地方對(duì)物業(yè)服務(wù)成本(支出)的各個(gè)項(xiàng)目沒有逐一進(jìn)行明確定價(jià)，而是采取類似商品套裝的方式只提供一個(gè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的總價(jià)。這種計(jì)費(fèi)方式有著明顯的弊端。
統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國目前拒繳和拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況比較普遍，其中一個(gè)主要原因就是部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量不高或者有瑕疵。其實(shí)，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主并不是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作全盤否定，而只是對(duì)其中的某幾項(xiàng)服務(wù)不滿，如小區(qū)綠化不好、清潔衛(wèi)生工作不到位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)不及時(shí)、公共秩序混亂等等，但是，由于具體服務(wù)項(xiàng)目沒有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致一些業(yè)主采取了類似“株連”的做法，因?yàn)閷?duì)眾多服務(wù)當(dāng)中的某幾項(xiàng)服務(wù)不滿意就拒繳和拖欠全部的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。顯然，這種做法雖然不妥，但也屬無奈之舉。鑒于上述原因，建議盡量細(xì)化明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，即確定每一個(gè)服務(wù)及支出項(xiàng)目的費(fèi)用。這樣，在出現(xiàn)由于個(gè)別項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量有瑕疵而引發(fā)收費(fèi)糾紛時(shí)．就可以根據(jù)該項(xiàng)服務(wù)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施情況酌情減免。這種做法一方面體現(xiàn)了公平合理、按質(zhì)論價(jià)的原則，另一方面也可以有效提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納率。
三、應(yīng)盡快建立精確高效的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系
“費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)”是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的重要原則，這與一般商品“按質(zhì)論價(jià)”的定價(jià)原則一致。但物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品本質(zhì)上是一種行為，具有無形性的特征，其質(zhì)量的考核存在著技術(shù)上的難度。目前我國還沒有建立統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系，大部分地區(qū)也都沒有建立地方性的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系，這就使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)方在服務(wù)質(zhì)量上經(jīng)常存在分歧，甚至業(yè)主之問對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也評(píng)判不一，從而引發(fā)收費(fèi)糾紛。建議盡快建立全國性的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核指導(dǎo)辦法，各地在其指導(dǎo)下，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，進(jìn)行落實(shí)細(xì)化，設(shè)計(jì)科學(xué)合理的質(zhì)量考核指標(biāo)體系．使其切實(shí)可行，精確高效，真正發(fā)揮標(biāo)尺的作用?？梢哉f，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系一旦建立．很多物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛將迎刃而解。
四、單獨(dú)購買車位或車庫的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)視情況確定是否繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)
《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，再由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。這一法條意味著建設(shè)單位在滿足業(yè)主需要的基礎(chǔ)上，可以單獨(dú)將車位、車庫(不屬于公攤面積)的所有權(quán)讓渡給業(yè)主之外的消費(fèi)者。根據(jù)當(dāng)前的普遍做法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這些外賣的車位、車庫消費(fèi)者一般僅收取車輛管理費(fèi)，用于車庫車位的維修養(yǎng)護(hù)、停車管理人員的報(bào)酬和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤。顯然．這部分車輛管理費(fèi)僅是為獲取車輛管理服務(wù)所支付的費(fèi)用?，F(xiàn)在問題是，對(duì)這些外賣車位和車庫的消費(fèi)者，能否在收取了車輛管理費(fèi)外，再收取適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用呢?
就本質(zhì)來說，這些單獨(dú)購買車位、車庫的消費(fèi)者也是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，是名副其實(shí)的業(yè)主，只不過他所持有的物業(yè)形式和其他業(yè)主不同而已。這部分特殊的業(yè)主，是否需要繳納適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)。關(guān)鍵看他們是否享受到了物業(yè)服務(wù)。筆者認(rèn)為應(yīng)該根據(jù)具體情況區(qū)別對(duì)待。如果車位、車庫產(chǎn)權(quán)人在通往車位、車庫的過程中．要穿越物業(yè)管理區(qū)域，那么他們自然要享受一系列的物業(yè)公共服務(wù)，比如清潔衛(wèi)生、綠化、道路交通、公共秩序等等；如果車位、車庫產(chǎn)權(quán)人可以直達(dá)車位、車庫而無須穿越物業(yè)管理區(qū)域，那么他們就未享受到車輛管理服務(wù)之外的物業(yè)服務(wù)。
【論文摘要】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題，已影響到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，其根源包括體制上的缺陷、一些外在因素的影響。解決這一問題的關(guān)鍵就是要改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)方式，制定質(zhì)量考核體系，從源頭上進(jìn)行糾偏和規(guī)范。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一直是困擾物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的難題，大多數(shù)物業(yè)管理爭議和糾紛都直接或間接與其相關(guān)。它本來是一種簡單的商品交易行為．為什么會(huì)引發(fā)如此多的矛盾呢，究其根源，主要包括3個(gè)方面：(1)政府對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在政策設(shè)計(jì)上存在一些先天缺陷，比如公平合理性欠缺，從而引發(fā)種種爭議；(2)缺乏精確、高效的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系，導(dǎo)致費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的收費(fèi)原則難以貫徹；(3)在物業(yè)管理實(shí)踐中，新事物、新情況層出不窮，不斷地創(chuàng)造出一些法律及政策上的空白，使現(xiàn)行的法律及政策規(guī)定無以應(yīng)對(duì)。顯然，第
一、二個(gè)原因?qū)儆隗w制上的缺陷，第三個(gè)則屬于外在因素的影響。透過紛繁復(fù)雜的問題表象，認(rèn)識(shí)其本質(zhì)，從源頭上進(jìn)行糾偏、規(guī)范，是解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題的關(guān)鍵。
一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)依據(jù)需要修改
《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則、要求等進(jìn)行了指導(dǎo)性的規(guī)定，但是把具體的管理權(quán)限下放給了省、自治區(qū)和直轄市政府價(jià)格與房地產(chǎn)主管部門．各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況也出臺(tái)了一些物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法。雖然這些管理辦法不盡相同，但是收費(fèi)依據(jù)較為一致，一般都是根據(jù)業(yè)主產(chǎn)權(quán)證書上登記的建筑面積(包括公攤面積和套內(nèi)建筑面積)來確定。這種收費(fèi)依據(jù)的可操作性毋庸置疑，因?yàn)槊總€(gè)業(yè)主的建筑面積固定．只要收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，每個(gè)業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)就固定不變。但是，這一收費(fèi)依據(jù)也有明顯弊端，即公平合理性考慮不夠。因?yàn)檫@種計(jì)費(fèi)依據(jù)只考慮了物的因素，未考慮到人的因素，而真正享受物業(yè)服務(wù)的是人，并不是物，雖然物業(yè)面積和使用人數(shù)存在一定的正相關(guān)關(guān)系，但絕非嚴(yán)格意義上的一一對(duì)應(yīng)，而且人口因素是動(dòng)態(tài)變化的，當(dāng)前收費(fèi)依據(jù)無法體現(xiàn)這一特點(diǎn)。以住宅物業(yè)為例，在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，同樣面積的房子，有些業(yè)主是單身階層，有些是兩口之家，也有些是三世同堂，另外，還有一些房子是閑置未用?？梢姡娣e相同的房子使用者人數(shù)的差異可能非常大。但對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，它一視同仁地提供給每個(gè)物業(yè)使用者無差異的公共服務(wù)．如公共區(qū)域的綠化、清潔衛(wèi)生、消防安全、秩序維護(hù)以及共用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)等等。這意味著同樣面積的房子，如果使用者人數(shù)多，那么享受的公共服務(wù)總量也將隨之增加。但是根據(jù)現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻沒有任何增加。顯然，這種“認(rèn)房不認(rèn)人”、“以房定費(fèi)”的做法有失公允。建議物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)可以建筑面積為基準(zhǔn)，綜合考慮人口因素進(jìn)行調(diào)整．房屋空置不用可作為計(jì)費(fèi)的起點(diǎn)，然后根據(jù)實(shí)際使用人數(shù)進(jìn)行調(diào)整，房子使用人數(shù)發(fā)生了變化，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用也隨之變動(dòng)。這是一種靈活、動(dòng)態(tài)的計(jì)費(fèi)方式，當(dāng)然，它的可操作性和效率不如現(xiàn)行計(jì)費(fèi)方式，因?yàn)槲飿I(yè)使用人數(shù)在不斷發(fā)生變化．這就需要經(jīng)常性地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核實(shí)，無疑將大大增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作量，而且準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)在技術(shù)上也存在一定難度，但它的公平合理性是毋庸置疑的。對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)這個(gè)涉及千家萬戶切身利益的問題來說，公平合理性似乎比效率更為重要。如何提高這種計(jì)費(fèi)方式的可操作性和效率，有待進(jìn)一步思考和探討。
二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)按項(xiàng)目細(xì)化明確
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取兩種方式，即包干制和酬金制：包干制收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)利潤三部分；酬金制收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包括物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金兩部分。在這些費(fèi)用組成中，構(gòu)成最復(fù)雜且爭議也最多的就是物業(yè)服務(wù)成本(支出)，它主要包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊及辦公費(fèi)用等等。可見，物業(yè)服務(wù)成本(支出)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為全體業(yè)主提供公共服務(wù)的成本支出。是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主體構(gòu)成部分。在我國目前的物業(yè)管理實(shí)踐中，大部分地方對(duì)物業(yè)服務(wù)成本(支出)的各個(gè)項(xiàng)目沒有逐一進(jìn)行明確定價(jià)，而是采取類似商品套裝的方式只提供一個(gè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的總價(jià)。這種計(jì)費(fèi)方式有著明顯的弊端。
統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國目前拒繳和拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況比較普遍，其中一個(gè)主要原因就是部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量不高或者有瑕疵。其實(shí)，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主并不是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作全盤否定，而只是對(duì)其中的某幾項(xiàng)服務(wù)不滿，如小區(qū)綠化不好、清潔衛(wèi)生工作不到位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)不及時(shí)、公共秩序混亂等等，但是，由于具體服務(wù)項(xiàng)目沒有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致一些業(yè)主采取了類似“株連”的做法，因?yàn)閷?duì)眾多服務(wù)當(dāng)中的某幾項(xiàng)服務(wù)不滿意就拒繳和拖欠全部的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。顯然，這種做法雖然不妥，但也屬無奈之舉。鑒于上述原因，建議盡量細(xì)化明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，即確定每一個(gè)服務(wù)及支出項(xiàng)目的費(fèi)用。這樣，在出現(xiàn)由于個(gè)別項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量有瑕疵而引發(fā)收費(fèi)糾紛時(shí)．就可以根據(jù)該項(xiàng)服務(wù)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施情況酌情減免。這種做法一方面體現(xiàn)了公平合理、按質(zhì)論價(jià)的原則，另一方面也可以有效提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納率。
三、應(yīng)盡快建立精確高效的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系
“費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)”是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的重要原則，這與一般商品“按質(zhì)論價(jià)”的定價(jià)原則一致。但物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品本質(zhì)上是一種行為，具有無形性的特征，其質(zhì)量的考核存在著技術(shù)上的難度。目前我國還沒有建立統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系，大部分地區(qū)也都沒有建立地方性的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系，這就使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)方在服務(wù)質(zhì)量上經(jīng)常存在分歧，甚至業(yè)主之問對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也評(píng)判不一，從而引發(fā)收費(fèi)糾紛。建議盡快建立全國性的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核指導(dǎo)辦法，各地在其指導(dǎo)下，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，進(jìn)行落實(shí)細(xì)化，設(shè)計(jì)科學(xué)合理的質(zhì)量考核指標(biāo)體系．使其切實(shí)可行，精確高效，真正發(fā)揮標(biāo)尺的作用。可以說，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系一旦建立．很多物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛將迎刃而解。
四、單獨(dú)購買車位或車庫的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)視情況確定是否繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)
《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，再由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。這一法條意味著建設(shè)單位在滿足業(yè)主需要的基礎(chǔ)上，可以單獨(dú)將車位、車庫(不屬于公攤面積)的所有權(quán)讓渡給業(yè)主之外的消費(fèi)者。根據(jù)當(dāng)前的普遍做法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這些外賣的車位、車庫消費(fèi)者一般僅收取車輛管理費(fèi)，用于車庫車位的維修養(yǎng)護(hù)、停車管理人員的報(bào)酬和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤。顯然．這部分車輛管理費(fèi)僅是為獲取車輛管理服務(wù)所支付的費(fèi)用?，F(xiàn)在問題是，對(duì)這些外賣車位和車庫的消費(fèi)者，能否在收取了車輛管理費(fèi)外，再收取適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用呢?
就本質(zhì)來說，這些單獨(dú)購買車位、車庫的消費(fèi)者也是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，是名副其實(shí)的業(yè)主，只不過他所持有的物業(yè)形式和其他業(yè)主不同而已。這部分特殊的業(yè)主，是否需要繳納適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)。關(guān)鍵看他們是否享受到了物業(yè)服務(wù)。筆者認(rèn)為應(yīng)該根據(jù)具體情況區(qū)別對(duì)待。如果車位、車庫產(chǎn)權(quán)人在通往車位、車庫的過程中．要穿越物業(yè)管理區(qū)域，那么他們自然要享受一系列的物業(yè)公共服務(wù)，比如清潔衛(wèi)生、綠化、道路交通、公共秩序等等；如果車位、車庫產(chǎn)權(quán)人可以直達(dá)車位、車庫而無須穿越物業(yè)管理區(qū)域，那么他們就未享受到車輛管理服務(wù)之外的物業(yè)服務(wù)。
如果說此前極客只是一個(gè)愛好的話，賈峰夢(mèng)想通過這次大會(huì)把極客變成自己的職業(yè)?！耙詯酆米鰹槁殬I(yè)是最幸福的事?！辟Z峰滿眼憧憬。賈峰所說的這次活動(dòng)名叫“GeekPwn（極棒）安全極客嘉年華”，是全球首個(gè)關(guān)注智能設(shè)備的安全極客活動(dòng)，也是國內(nèi)水平最高的安全極客賽事?；顒?dòng)主辦方提供當(dāng)下最火的特斯拉汽車、谷歌眼鏡、智能手環(huán)等智能設(shè)備給參加活動(dòng)的極客們自由發(fā)揮，只要能夠找到設(shè)備的安全問題，或者對(duì)加入自己的創(chuàng)新，就有機(jī)會(huì)在300萬重獎(jiǎng)里分一杯羹。
“我是一個(gè)電子愛好者，你也可以稱我為極客！”賈峰這樣介紹自己。他工作之余經(jīng)常混跡于中關(guān)村的電子市場(chǎng)，購買電子設(shè)備，也自己拆解改造，他曾經(jīng)用罐頭盒做過Wifi發(fā)射器，“坐在小區(qū)公園也能連接自家Wifi上網(wǎng)”。GeekPwn（極棒）恰好與他平時(shí)關(guān)注電子設(shè)備的興趣是緊密聯(lián)系的，“我們會(huì)在GeekPwn限定的智能家居、智能娛樂、智能通訊和其他可穿戴設(shè)備中選擇適合我們發(fā)揮的設(shè)備。此外，GeekPwn（極棒）還聯(lián)合企業(yè)在北京設(shè)立可技術(shù)實(shí)驗(yàn)站，那里有包括特斯拉汽車在內(nèi)的幾乎所有前沿的智能設(shè)備可以開放讓極客研究。我們準(zhǔn)備7月24日開幕就去，這些設(shè)備憑自己的能力根本接觸不到，不僅開眼界，也為我們沖擊GeekPwn大獎(jiǎng)增強(qiáng)了信心！”賈峰認(rèn)為GeekPwn “出設(shè)備不出題”的方式給了參加活動(dòng)的極客很自由的發(fā)揮空間，而自由的氛圍最容易誕生奇思妙想。賈峰表示，極客這個(gè)群體比較特殊，他們雖然做著很酷的事，但卻沒有明確和廣泛的職業(yè)選擇機(jī)會(huì)，“很多有才華的人與行業(yè)擦肩而過，更有甚至，其中部分人還成為了黑客，通過‘黑產(chǎn)’牟利”。GeekPwn是國內(nèi)首個(gè)可供極客展現(xiàn)才華的平臺(tái)，優(yōu)秀的極客會(huì)獲得谷歌、微軟、騰訊、聯(lián)想和華為等大企業(yè)的垂青，這里充滿了改變命運(yùn)的機(jī)會(huì)。想想這些，也是一件令人振奮的期待。”
賈峰介紹，極客是一個(gè)廣義的范疇，一般指的是對(duì)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)有狂熱興趣的人群，“極客是有理想的，他們想通過自己的努力去改造世界，就像喬布斯，他是極客的典范，蘋果如今的成功就是他追求極致的結(jié)果”。
