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(一)現(xiàn)實的會計信息質(zhì)量反映模式與稅務審計面臨的尷尬局面
我國的會計信息化起步較晚,1987年以前還沒有通用化、商品化的會計核算軟件,大多數(shù)企業(yè)都為手工記賬,直到近年來,隨著會計電算化應用普及、快速推廣,從單項業(yè)務處理到建立較為完整的會計信息系統(tǒng),從各自為政的單機操作到會計軟件網(wǎng)絡(luò)化的實施,才獲得了較為顯著的成果?，F(xiàn)階段企業(yè)的會計信息反映模式大致分為手工、半手工、自動化和網(wǎng)絡(luò)化模式,可謂是戰(zhàn)國時代,混亂不一。手工方式為傳統(tǒng)的記賬模式,隨著會計信息化的發(fā)展,已逐漸退出歷史舞臺。半手工模式只是對企業(yè)總賬模塊簡單運用,而庫存商品模塊、固定資產(chǎn)等模塊用EXCLE工作表輔助替代,僅僅為了滿足報表與報稅的簡單工作。自動化模式為模塊化管理的財務系統(tǒng)軟件,為數(shù)不少中小企業(yè)采用。網(wǎng)絡(luò)化模式為ERP(企業(yè)資源計劃),此為財務軟件發(fā)展趨勢,它是從MRP(物料資源計劃)發(fā)展而來的集成化管理信息系統(tǒng),它擴展了MRP的功能,其核心思想是供應鏈管理,沖破了傳統(tǒng)企業(yè)邊界,從供應鏈范圍去優(yōu)化企業(yè)資源,是基于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟時代的新一代信息系統(tǒng),一些頗具規(guī)模的集團公司及上市公司廣泛采用。隨著信息化普及發(fā)展,稅務審計從過去傳統(tǒng)意義上賬本到憑證的“逆查法”或“順查法”的稅務審計模式必將被淘汰,而會將內(nèi)部控制評價方法、分析性復核法和審計抽查法等現(xiàn)代審計方法引用到稅務審計中來。但是在會計信息反映模式并存時代,稅務審計方法現(xiàn)代化的升級并不代表會計信息質(zhì)量也能同等提高對應。由于提供會計信息技術(shù)的不對稱,導致一些稅務審計方法無法實施,耗時耗力,影響稅務審計質(zhì)量。
(二)規(guī)范企業(yè)會計核算與加強稅務審計深層次服務
會計信息質(zhì)量是保證稅務審計質(zhì)量的基石。盡管現(xiàn)階段企業(yè)會計信息質(zhì)量反映的模式多種多樣,但保證各種會計信息反映模式所提供的信息規(guī)范性不可或缺,是保證稅務審計工作質(zhì)量的基礎(chǔ)核心。會計信息要符合可靠性、相關(guān)性、可比性,還要符合實質(zhì)重于形式、謹慎性和及時性等基本特征。譬如要求企業(yè)收入按品種、規(guī)格分類核算,庫存商品需按品種設(shè)立數(shù)量金額賬,會計信息能夠準確核算各個品種、規(guī)格的盈虧、毛利,對企業(yè)各月毛利或高或低,企業(yè)應定期分析原因,報稅務備案說明。還需說明的如發(fā)生外幣業(yè)務應設(shè)外幣賬薄,應及時準確調(diào)整匯兌損益;預提費用應附原因說明;應付賬款長期掛賬原因說明;企業(yè)固定資產(chǎn)計價、分類標準等說明;企業(yè)年度重大購銷、購置資產(chǎn)說明;主要客戶、供應商名單、購銷金額諸如此類等較為詳盡的企業(yè)會計信息資料。防止企業(yè)濫用會計政策與會計估計變更,避免稅務審計變成了記賬,把大量時間耗費在了復盤企業(yè)會計信息的原貌上。要節(jié)省時間與成本,把資源花費在稅務管理的漏洞與薄弱環(huán)節(jié)上,采取針對性措施,提高稅收管理水平。我省煙草行業(yè)注重會計信息基礎(chǔ)工作的建設(shè)及管理,從2008年會計核算用友NC5.0版系統(tǒng)上線、2010年資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)上線、到2013年預算管理信息系統(tǒng)正式運行等,短短幾年間,逐步將多個系統(tǒng)融合到一個財務管理平臺上,不斷規(guī)范了會計科目核算口徑和方法,增強了多渠道數(shù)據(jù)查詢功能,提高了會計信息的及時性、準確性和科學性,為企業(yè)決策層提供較充足的數(shù)據(jù)支撐,促進企業(yè)各個環(huán)節(jié)得到有效監(jiān)管。企業(yè)提供的會計核算準確規(guī)范、會計信息及時完整,稅務審計才能得到第一手資料,了解真實的業(yè)務流程,查找企業(yè)經(jīng)營管理上的缺失漏洞和控制節(jié)點,提出合理化建議,探索企業(yè)潛在的稅務問題,提出稅務預警,防范稅務風險,完善企業(yè)內(nèi)部控制管理。反之,如果現(xiàn)階段企業(yè)會計信息質(zhì)量達不到要求,稅務審計簡單處理,直接定性企業(yè)會計核算不清,稅收征管核定征收,一收百了,表面上看稅收是應收盡收,但實際情況不盡然,有可能給國家或企業(yè)造成損失,造成稅企矛盾,達不到稅務審計的服務與預警作用。
二、稅收管理體制對稅收審計質(zhì)量的影響
(一)當前的稅收管理體制與稅務審計面臨的問題
1994年我國實行稅制改革,稅務局分為國家稅務局和地方稅務局。在一定時期內(nèi)完成了其歷史使命,解決了中央與地方的財政分配問題。但現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展使企業(yè)面臨不同的稅收待遇問題也越來越嚴重,有時國稅局與地稅局文件規(guī)定的稅收政策不完全一致,致使同為國有企業(yè)但歸屬征管稅務機關(guān)的不同造成適用的稅收法律法規(guī)的差別,譬如,有的國有企業(yè)所得稅隸屬國稅局管理、有的隸屬地稅局管理,退休人員的取暖費報銷稅收規(guī)定,就存在國稅與地稅文件不一致的現(xiàn)象,地稅允許直接列支扣除,國稅卻要求在福利費中列支(福利費超14%標準需納稅調(diào)整),企業(yè)年金列支也如此類情況等等。同是國有企業(yè)因稅收管理機關(guān)的不同而面臨不同的稅收待遇,這些都是稅務審計分析中應考慮的因素。盡管如此我們更應增強自覺納稅意識,提高企業(yè)防范風險能力,企業(yè)管理人員應及時掌握和準確理解稅收法規(guī),與稅收審計經(jīng)常溝通,避免錯過運用稅收法規(guī)的最佳時機,造成經(jīng)濟損失,規(guī)避企業(yè)財務風險,提升市場競爭力,推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
(二)稅收管理信息的共享與稅務審計的關(guān)系
現(xiàn)階段國稅與地稅的征收管理、信息數(shù)據(jù)各成體系,互不交叉共享,造成稅務審計的難點,也造成企業(yè)繳納稅款有重復多繳或欠繳的現(xiàn)象。一是企業(yè)稅款漏繳現(xiàn)象。有的企業(yè)所得稅歸屬國稅管理,但個人所得稅歸屬地稅管理,在稅收實務中,大多數(shù)企業(yè)所得稅年終所得稅申報時,對于不符合稅法規(guī)定的扣除項目進行納稅調(diào)整所得額。而個人所得稅(投資者個人的股息、紅利所得)征收一般按照企業(yè)賬面支付利潤分配的數(shù)據(jù)進行征收。而企業(yè)賬面分配的紅利遠遠小于實際分配給股東的紅利。其實際紅利通過變相的費用已支付股東個人。雖然企業(yè)所得稅對前述的費用已做納稅調(diào)整,表面看,企業(yè)所得稅未造成稅款的流失,但是個人所得稅造成了的流失。應加強國、地稅信息數(shù)據(jù)共享,出臺以企業(yè)調(diào)整后的應納稅所得額扣除實繳的所得稅稅額為企業(yè)個人投資者紅利分配的依據(jù)。二是企業(yè)稅款重復繳納現(xiàn)象。企業(yè)出租房屋,稅收實際中存在著由于國稅、地稅征管系統(tǒng)的信息不協(xié)調(diào)與不對稱,地稅局代開發(fā)票、代扣營業(yè)稅的同時代扣了企業(yè)所得稅,企業(yè)出租房屋的營業(yè)收入,已在國稅征管系統(tǒng)的企業(yè)所得稅申報繳納,但地稅系統(tǒng)代扣的企業(yè)所得稅稅款,在國稅征管系統(tǒng)中并無此筆稅款,造成企業(yè)重復繳稅。還要在企業(yè)所得稅清算審計實務中也存在此類問題,企業(yè)清算先是國稅注銷清算,后是地稅注銷清算,往往在地稅清算中補交的稅費在國稅企業(yè)所得稅清算中得不到扣除,使得企業(yè)多繳稅款。上述稅務信息管理的不對稱,造成企業(yè)所繳稅款不能真實反映其經(jīng)營管理情況,因此應對當前的稅收征管系統(tǒng)加以整合,以便于稅務審計發(fā)揮更大作用。
1.在審計線索方面。在會計電算化中，計算機的使用改變了會計記錄的存儲與處理方式，給收集審計信息和查找審計線索帶來了困難。首先，在案頭審計階段，稅務機關(guān)如何收集企業(yè)財務系統(tǒng)中的信息是一個關(guān)鍵問題。從目前情況看，存在兩大障礙，一是企業(yè)采用的數(shù)據(jù)庫不同；二是跨國集團公司全球使用統(tǒng)一的財務系統(tǒng)，多為英文記賬。其次，在現(xiàn)場審計階段，由于原始憑證或記賬憑證一經(jīng)輸入計算機，賬簿登錄及匯總報表都通過程序自動完成，因而使審計人員難以像在手工操作環(huán)境下那樣對經(jīng)濟業(yè)務進行直觀的對比追蹤審查。
2.在審計內(nèi)容方面。電算化會計信息系統(tǒng)的特點及其固有的風險決定了審計的內(nèi)容包括對計算機處理和控制功能的審查，具體應當包括系統(tǒng)的開發(fā)與設(shè)計，會計軟件的程序，數(shù)據(jù)文件以及內(nèi)部控制的審計等。同時，以下情形的出現(xiàn)也會對稅務審計的內(nèi)容產(chǎn)生影響：一是無紙化交易的會計確認和內(nèi)部控制，以及無紙化數(shù)據(jù)的安全性給審計人員帶來重大挑戰(zhàn)；二是系統(tǒng)集成，使會計數(shù)據(jù)與管理數(shù)據(jù)聯(lián)系起來，導致審計范圍擴大了；三是現(xiàn)代信息處理技術(shù)和信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為企業(yè)管理提供了快速信息聯(lián)系，企業(yè)外部信息的引入，使審計對象也發(fā)生了變化。
3.在審計技術(shù)方面。由于審計的內(nèi)容擴大到電算化系統(tǒng)程序、系統(tǒng)的設(shè)計與開發(fā)、數(shù)據(jù)文件與內(nèi)部控制方面，傳統(tǒng)手工審計已不能適應現(xiàn)行企業(yè)的實際情況，迫使審計人員采用相應的計算機技術(shù)。比如：利用計算機進行大量、復雜的分析性復核工作；借助計算機完成統(tǒng)計抽樣工作；對會計電算化系統(tǒng)的程序、內(nèi)部控制制度、數(shù)據(jù)文件及計算機系統(tǒng)的可靠性進行測試等等。
4.在審計人員方面。企業(yè)現(xiàn)代管理技術(shù)的運用，給稅務審計人員的素質(zhì)提出了更高的要求，稅務審計人員要有現(xiàn)代科技的觀念，否則是不可能完成有效的稅務審計工作。審計人員不僅要有豐富的財會、審計知識和技能，熟悉稅收政策，還應掌握計算機知識及其應用技術(shù)，掌握數(shù)據(jù)處理和管理技術(shù)，以及提高英語水平等。
二、電算化會計系統(tǒng)實施后的稅務審計對策
1.加快開發(fā)涉外稅務審計軟件?！渡嫱舛悇諏徲嬕?guī)程》引入了全新的審計技術(shù)，要求采集企業(yè)大量的財務數(shù)據(jù)進行各種比較分析，通過對31戶大型企業(yè)電算化會計系統(tǒng)的調(diào)查及其對稅務審計的影響與對策分析，大家一致認為，對電算化企業(yè)進行稅務審計，僅靠手工操作幾乎是難以進行和完成的。因此，依靠計算機輔助審計已勢在必行，涉外稅務審計軟件的研制和開發(fā)已刻不容緩。
2.健全會計電算化系統(tǒng)有關(guān)稅務審計的法律規(guī)定。目前《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》只規(guī)定采用計算機記賬的納稅人，扣繳義務人將其記賬軟件、程序和使用說明書及有關(guān)資料抄送稅務機關(guān)備案，而對會計軟件系統(tǒng)在稅收管理上未作具體要求。建議在征管法中增加有關(guān)實施電算化審計的條例。明確規(guī)定審計人員和納稅人的法律權(quán)利和義務，對電子數(shù)據(jù)的合法性和采用的磁介質(zhì)審計證據(jù)作出明確規(guī)定，以利于電算化審計的順利進行。
關(guān)鍵詞：審計；高效稅務；風險控制
高校稅收管理經(jīng)常被高校管理部門忽視，內(nèi)部審計在業(yè)務實踐過程中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)一些因稅收政策解讀不全面、稅收籌劃不合理等引起的審計關(guān)注事項?？傮w而言，高校稅務風險主要是指高校因稅收行為未遵守國家和當?shù)赜嘘P(guān)稅收法律法規(guī)而導致利益受損的風險。它主要包括兩方面：一是顯性風險，即納稅行為不符合國家和地方法律規(guī)定，應納稅而未納稅或少納稅，從而面臨補稅、罰款、刑事處罰以及聲譽受損的風險；二是隱性風險，即對稅法及有關(guān)稅收優(yōu)惠政策利用度不夠，形成了不必要稅收負擔，對學校和教職員工的利益造成隱性損害。因此，高校稅務風險控制應該作為高校內(nèi)部控制的一個重點來抓。
1高校稅務管理的主要風險點
高校主要涉及個人所得稅、企業(yè)所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等納稅業(yè)務。個人所得稅方面，涉稅風險主要包括：年所得12萬元及兩處和兩處以上取得收入的納稅；以各種名目發(fā)放給本校教師的補貼、獎金是否按規(guī)定足額代扣代繳個人所得稅；發(fā)放給外聘教師勞務費是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅；向職工發(fā)放的各項福利，以及贈送給外單位人員禮品是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅等。所得稅方面，目前《企業(yè)所得稅暫行條例》對于高校所得稅的征繳還沒有明確的、針對性的管理規(guī)定，大多數(shù)都是根據(jù)主管稅務機關(guān)的通知執(zhí)行。在涉稅風險方面，主要是獨立核算的校辦企業(yè)、投資公司會計核算不合理、避稅不合規(guī)、少繳、未及時繳納所得稅等問題。增值稅方面，主要涉及科研經(jīng)費“營改增”稅收政策的變化、稅收項目減免等方面。例如：根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，可以免征高校的技術(shù)轉(zhuǎn)讓稅、技術(shù)咨詢稅等一些增值稅。增值稅的稅收管理重點在控制隱性風險方面，如何合理利用現(xiàn)有優(yōu)惠政策降低科研成本將成為高校增值稅管控的重點。另外，房產(chǎn)稅、契稅、印花稅在高校的經(jīng)濟業(yè)務中也有所涉及，但業(yè)務量少、金額相對較低，風險控制相對較容易。今后隨著高校經(jīng)濟業(yè)務的拓展，可能會成為高校稅務管理的一個組成部分。
2高校稅務風險控制策略
2.1提升稅務風險意識
高校應當采取有效措施增強稅務風險意識，一是充分利用多媒體渠道，如門戶網(wǎng)站、微博、微信等方式全方位、多角度向廣大教職工及時宣傳國家有關(guān)稅收政策，增強全體人員的納稅意識；二是聘請稅務部門的相關(guān)工作人員、財務人員或內(nèi)部審計人員對各單位、各部門面對面進行稅法政策宣講活動，詳細研讀、剖析各項稅法政策。三是對重點部門、重要課題相關(guān)人員進行定期培訓，讓一線財務人員熟悉掌握稅收法規(guī)政策。通過宣傳與培訓相結(jié)合的模式，充分改善高校的稅務風險管理環(huán)境，樹立誠信納稅、合理合法避稅的理念，有效實現(xiàn)對高校稅務風險的管控。
2.2加強稅收日常管理工作
高校稅收風險控制的重點在于日常業(yè)務環(huán)節(jié)，從票據(jù)管理入手，加強對會計核算、納稅申報兩個方面控制。（1）加強高校票據(jù)管理。票據(jù)管理是稅務管理的基礎(chǔ)，也是稅務控制的主要風險點，票據(jù)管控是否到位將直接影響高校納稅工作的最終結(jié)果。各個高校應對涉票崗位工作內(nèi)容及其分工、流程、責任等做出明確規(guī)定，同時注意不相容職務控制。另外應加快財務信息化建設(shè)，推行高校票據(jù)電算化和網(wǎng)絡(luò)化管理，跟蹤開票、收票、存根的具體情況，不斷提高了票據(jù)管理的時效性，最大限度地避免和減少差錯、舞弊的發(fā)生，從而防止偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。（2）加強控制稅款申報和會計核算。會計核算工作是涉稅工作的核心環(huán)節(jié)，而稅款的申報與會計的核算的正確性是密不可分的，財務信息的完整是高校稅收業(yè)務內(nèi)部監(jiān)控的一項重要內(nèi)容。具體而言，高校應當將各類收入按照應稅、免稅項目予以區(qū)分，例如，對現(xiàn)有的科研收入、經(jīng)營收入、其他收入等設(shè)立應稅收入和免稅收入兩個大類，然后對應稅業(yè)務根據(jù)稅種的不同分門別類地進行單獨明細核算，充分利用稅收政策，有效實現(xiàn)合理減稅的目的。（3）積極開展納稅籌劃工作。高校在確保依法納稅的同時，稅收籌劃工作也同等重要。高校稅收優(yōu)惠眾多，有很大的稅收籌劃空間，稅收籌劃應定位為利用國家稅收優(yōu)惠政策進行合理安排以達到節(jié)稅的目的。在開展納稅籌劃工作時，要注意以下幾點：一是在完善制度、夯實基礎(chǔ)工作之后，應配備專業(yè)人員開展該項業(yè)務。稅收工作專業(yè)性強，操作不當會造成不良的后果，影響正常的教學、科研管理工作；二是應圍繞一些稅收政策，針對各高校的實際情況，有的放矢地開展納稅籌劃工作，要注重納稅籌劃成本與節(jié)約效益之間的合理性。三是在進行稅收籌劃時，要研究稅收政策變化，對稅收優(yōu)惠政策的應用必須有緊迫感，要注意稅收優(yōu)惠政策的時效性，不則不僅無法享受相關(guān)的優(yōu)惠，甚至合法也可能會變成違法。
3結(jié)語
綜上所述，隨著高校經(jīng)濟業(yè)務的日趨復雜化，稅收風險控制工作越來越嚴峻。高校應穩(wěn)步的、有序地推進稅收風險管理工作，有效控制稅收風險，充分利用好稅收優(yōu)惠政策，更好地促進學校各項工作健康可持續(xù)發(fā)展。
作者:鄭梅娟 單位:武漢大學審計處
參考文獻
[1]仰巍巍.基于內(nèi)部控制制度的高校涉稅風險管理[J].會計之友，2012（14）.
一、職業(yè)風險狀況
(一)法律糾紛情況
這兩年來，特別是自1998年最高人民法院對驗資的司法解釋以來，隨著注冊會計師訴訟案件的增多，注冊會計師越來越深切地感受到驗資風險和審計風險的影響。川渝和河南各有17%和15%的會計師事務所面臨或曾面臨過法律訴訟糾紛，北京的比例最低，約為3%，深圳的比例稍高，達到18%。這組數(shù)據(jù)說明，訴訟風險對于會計師事務所而言，已經(jīng)成為切實的威脅，也從側(cè)面說明會計師事務所的執(zhí)業(yè)質(zhì)量確實令人堪憂。
(二)審計業(yè)務風險的主要因素
為了進一步探求導致注冊會計師面臨重大審計風險的深層次原因，我們請被調(diào)查者對主要風險因素進行了排序選擇，結(jié)果發(fā)現(xiàn)有88%的被調(diào)查者將執(zhí)業(yè)環(huán)境惡劣、客戶不成熟作為主要因素，有77%以上的被調(diào)查者將事務所之間無序競爭嚴重作為主要因素，有55%以上的被調(diào)查者將注冊會計師能力較差作為主要因素。
以上結(jié)果也驗證了這樣的判斷：中國注冊會計師的發(fā)展水平先于經(jīng)濟基礎(chǔ)的發(fā)展水平。在大部分企業(yè)出資者缺位、委托機制尚未有效建立的情況下，企業(yè)的經(jīng)營者聘請注冊會計師并非是自愿，而是迫于法律、法規(guī)的要求。在這種情況下，企業(yè)經(jīng)營者所需要的并非是注冊會計師的專業(yè)意見，而是注冊會計師的簽字和蓋章，注冊會計師所能賣的也不是相對昂貴的專業(yè)意見，而只能是低廉的簽字和牌子。這樣，事務所為了生存也只能相互壓價，導致嚴重的無序競爭行為，而事務所低廉的收費又使得會計師無力對企業(yè)實際情況進行深入的調(diào)查和分析，無法做出專業(yè)判斷、發(fā)表專業(yè)意見，最后也只能賣簽字了。同時，低廉的收費也使得各會計師事務所無力對員工進行培訓，從而使得會計師事務所陷入惡性循環(huán)當中。
另外，有52%的被調(diào)查者將執(zhí)業(yè)標準不完備作為主要審計風險因素。考慮到我國絕大部分會計師事務所對執(zhí)業(yè)標準的執(zhí)行情況較差，我們有理由相信這一普遍看法并不能反映實際。
另有一個有趣的現(xiàn)象是：北京的被調(diào)查者對幾個備選的風險因素的選擇比例全部大大超過平均值，顯示出北京的會計師事務所對于這些風險因素的感受更為深切。
(三)為保證和提高審計質(zhì)量、減少執(zhí)業(yè)風險所需要采取的措施排序
為了保證和提高審計質(zhì)量，減少審計風險所需要采取的措施依次為：加強后續(xù)教育，多辦業(yè)務培訓(77%)和建立健全內(nèi)部質(zhì)量控制制度(76%)，加強職業(yè)道德教育(66%)和制定更多的執(zhí)業(yè)標準(54%)，加大注冊會計師的法律責任(49%)和加強監(jiān)管力度(46%)。
但經(jīng)過分析我們會發(fā)現(xiàn)采用這些措施并不能真正解決上題中我們所確定的主要審計風險因素。如加強后續(xù)教育和培訓，只能解決那些有后續(xù)教育經(jīng)費和愿望但缺乏后續(xù)教育途徑的事務所的需要；建立健全內(nèi)部質(zhì)量控制制度只能解決有能力和意愿控制執(zhí)業(yè)質(zhì)量，而且不怕因此失去客戶的事務所的問題；加強職業(yè)道德教育只能解決那些不為衣食之憂所迫，有執(zhí)業(yè)勝任能力的事務所的問題；加大注冊會計師的法律責任和監(jiān)管力度只會使事務所考慮如何去逃避這些責任，如何不被發(fā)現(xiàn)工作上的缺陷或錯誤。以上這些措施都沒有觸及最根本的風險要素，即執(zhí)業(yè)環(huán)境惡劣，客戶不成熟以及由此導致的無序競爭嚴重。
二、業(yè)務承接狀況
(一)對可能影響從業(yè)人員獨立性問題做出的限定：
(二)對從業(yè)人員獨立性方面規(guī)定的執(zhí)行情況
(三)對品德有問題的客戶委托的承接情況
(四)對不能勝任業(yè)務的承接情況
(五)在被無理解聘的情況下，對后任注冊會計師借閱以前年度工作底稿的態(tài)度
由以上各表可以看出，大部分會計師事務所能夠基本遵守有關(guān)獨立性問題的規(guī)定，但對于員工收取客戶饋贈的低價值的紀念品或從事一些看起來不會嚴重影響獨立性的行為并沒有十分嚴格的限制，這是與獨立審計準則相悖的。對于品德有問題的客戶，雖然49%的會計師事務所能夠拒絕接受委托，但仍有51%的會計師事務所迫于競爭壓力而會接受委托，其中有4%通過提高審計收費來補償高審計風險，有2%根本對客戶的品德不加考慮，這些都增大了注冊會計師執(zhí)業(yè)的風險。對于無法勝任的工作，有30%的會計師事務所會拒絕接受委托，有61%的會計師事務所考慮尋求專家?guī)椭杂薪?0%的會計師事務所會接受委托并且不聘請專家進行協(xié)助。這說明在業(yè)務承接方面，有相當一部分會計師事務所沒有達到職業(yè)道德準則的要求，主要原因可能在于事務所之間爭奪業(yè)務十分激烈，市場秩序混亂，監(jiān)督不足。
三、審計業(yè)務收費狀況
(一)目前審計業(yè)務收費標準對獨立性的影響
(二)審計收費標準的確定方式
從以上各表可以看出，在審計收費方面，84%的會計師事務所認為目前由物價部門確定的與審計標準掛鉤的收費標準不合理，其中24%認為雖然不合理但能保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，不過會對獨立性有影響；30%認為對事務所執(zhí)業(yè)的獨立性不會有影響，但會影響審計質(zhì)量；另外的29%認為既不能保證審計質(zhì)量，又不能保證獨立性，應該被修改。
對于審計收費標準的確定，相當部分被調(diào)查者(49%)針對現(xiàn)在審計市場壓價競爭嚴重的現(xiàn)狀，提出應當由物價部門按照所審定的資產(chǎn)總額或銷售額，確定審計收費的下限，高則不封頂。但這一做法本身也不能說是公平的，因為它與被審結(jié)果相掛鉤，會影響審計人員的獨立性，有可能導致審計人員為多收費而高估客戶的資產(chǎn)或銷售額。
有28%的被調(diào)查者認為應當參照“五大”收費標準的確定方法，按審計業(yè)務所花費的時間和員工小時收費率來確定審計收費，并認為可以由物價部門對各級員工的小時收費率適當控制。
另有19%的被調(diào)查對象認為應該完全放開審計收費標準，由事務所自立決定但同時也應加重注冊會計師的責任，加大監(jiān)管力度，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象一定要嚴懲。
四、其他相關(guān)問題及職業(yè)道德教育狀況
(一)審計人員執(zhí)行審計程序的情況
對于審計小組成員執(zhí)行審計程序方面，大部分審計人員(72%)均能完成絕大部分的審計程序，但仍會存在少量的“放飛機”情況，只有19%的審計人員一絲不茍地完成了所有應該完成的審計程序。這說明我國注冊會計師在執(zhí)業(yè)時還是缺乏應有的職業(yè)謹慎。
(二)客戶不同意一項重要的審計調(diào)整建議，并以解聘相威脅時，會計師事務所的反應
當與客戶就審計事項發(fā)生矛盾時，有88%的會計師事務所能夠堅持審計調(diào)整意見，如客戶不同意則出具保留意見或否定意見的審計報告，有12%的會計師事務所進行了不同程度的妥協(xié)，其中有2%的事務所為了留住客戶，在不做審計調(diào)整的情況下就同意出具無保留意見審計報告。而這2%都是來自深圳的事務所，這說明深圳注冊會計師協(xié)會的監(jiān)管工作壓力較全國平均水平來說要大一些。
(三)注冊會計師行業(yè)職業(yè)道德教育及應采取的方式
目前浙江省審計廳已經(jīng)對其境內(nèi)兩大主要水系開展了大規(guī)模的跨界水污染環(huán)境審計，如2009年浙江省審計廳組織杭嘉湖三市及部分縣(區(qū))審計機關(guān)對太湖流域水污染防治情況開展的專項審計，2010年組織22個審計機關(guān)開展的錢塘江流域生態(tài)保護和水環(huán)境整治審計。根據(jù)已有的環(huán)境審計理論成果，環(huán)境審計理論結(jié)構(gòu)通常包括:環(huán)境審計的目標、假設(shè)、概念、準則、審計程序和方法、報告等幾個方面，結(jié)合浙江省審計廳環(huán)境審計實務，本文對其環(huán)境審計實施情況予以分析如下。環(huán)境審計的目標。我國審計體制屬于典型的行政管理體制模式，地方審計機關(guān)“向同級政府、上級審計部門提交有價值審計信息”，具有服務地方經(jīng)濟發(fā)展的鮮明特色?！墩憬瓕徲嫻ぷ鳌笆濉卑l(fā)展規(guī)劃》指出，到2015年要全面開展資源環(huán)境審計，建立資源環(huán)境審計評價體系、資源環(huán)境信息化審計體系和現(xiàn)代化的環(huán)境審計管理體系，促進資源保護和合理開發(fā)利用，建立健全污染者付費制度和多元環(huán)保投融資機制，深入推進浙江生態(tài)省建設(shè)，《規(guī)劃》的提出，明確了浙江省審計部門今后一個階段的環(huán)境審計工作發(fā)展目標。環(huán)境審計的職能。根據(jù)浙江省審計廳的機構(gòu)部署，環(huán)境事項的審計交由審計廳下屬的環(huán)境資源審計處負責，其職能為:負責環(huán)保、國土資源、質(zhì)監(jiān)等部門的財政財務收支及經(jīng)濟責任審計;負責對由政府主管部門和社會團體管理的環(huán)保資金、節(jié)能減排資金、國土資金的籌集、管理及使用情況的審計;牽頭對環(huán)境審計開展研究，組織、指導浙江省環(huán)境和國土資源的審計業(yè)務;負責審計結(jié)果的跟蹤落實，對相關(guān)審計或?qū)ｍ棇徲嬚归_調(diào)查?？梢园l(fā)現(xiàn)，目前浙江省在環(huán)境審計方面主要開展的是財政、財務收支及經(jīng)濟責任審計，而對政府環(huán)境政策的審查監(jiān)督等內(nèi)容則沒有涉及。環(huán)境審計的內(nèi)容。按照《浙江省環(huán)境保護“十一五”規(guī)劃》《錢塘江流域水污染防治“十一五”規(guī)劃》《浙江省“811”環(huán)境保護新三年行動實施方案》等文件精神，浙江省審計廳將流域水污染防治基本情況及總體效果、水污染防治規(guī)劃的落實及地方政府、相關(guān)部門的職責履行情況，水污染防治資金的籌集、管理和使用情況以及農(nóng)村面源污染治理情況、在線環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)建設(shè)和運營情況作為環(huán)境審計的主要內(nèi)容，該內(nèi)容強調(diào)對責任履行、政策執(zhí)行效果、資金使用、污染治理措施成效的審計，是環(huán)境審計目標的細化。環(huán)境審計的模式。在審計過程中，浙江省審計廳根據(jù)宏觀服務型績效審計的要求，圍繞審計目標開展環(huán)境審計:首先，充分掌握流域所在地各級政府和相關(guān)部門業(yè)已開展的生態(tài)保護和水環(huán)境整治工作及其成效;其次，了解生態(tài)保護和水環(huán)境整治工作中存在的困難及突出問題;再次，對比該時期按照相關(guān)文件要求需要完成的主要工作及其成效，在此基礎(chǔ)上客觀評價流域所在地各級政府和相關(guān)部門生態(tài)保護和水環(huán)境整治的工作績效，并提出今后的工作方向和要求。環(huán)境審計的合作與組織?？缃缢廴经h(huán)境審計不僅涉及環(huán)保、農(nóng)林、水利等多個部門，而且涉及不同區(qū)域，時間跨度長，區(qū)域間環(huán)境投入不均衡。面對這種復雜情況，浙江省審計機關(guān)通過縱向、橫向聯(lián)動的方式積極開展審計工作，一方面與審計署聯(lián)系，爭取審計署的指導和幫助，同時通過審前培訓、審中交流、審后督查、現(xiàn)場指導等方式對下級審計機關(guān)進行協(xié)調(diào)和指導，確保環(huán)境審計工作的有效開展;另一方面，除了與兄弟審計機關(guān)開展合作審計外，還與環(huán)保、水利、農(nóng)林、海洋與漁業(yè)等部門加強溝通合作，要求部門內(nèi)審機構(gòu)做好重點工程項目的跟蹤審計工作。環(huán)境審計的報告。環(huán)境審計報告是環(huán)境審計的最終結(jié)果，是審計人員在實施審計程序后，根據(jù)所收集的審計證據(jù)，對被審計單位環(huán)境治理的整體情況發(fā)表獨立意見的書面載體。浙江省審計廳開辟了審計結(jié)果公告專欄，所開展的環(huán)境審計項目都會將審計結(jié)果公之于眾。如2013年對世界銀行貸款浙江省錢塘江流域小城鎮(zhèn)環(huán)境綜合治理項目的審計結(jié)果公告中，不僅將審計師意見、財務報表及財務報表附注公布，而且進一步提出了審計發(fā)現(xiàn)的問題及建議。從實施效果來看，雖然通過環(huán)境審計發(fā)現(xiàn)流域水環(huán)境質(zhì)量穩(wěn)中有升、城鄉(xiāng)面源污染初步得到控制、污水處理能力有較大提高、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，并形成了較完善的水環(huán)境綜合治理機制，但流域水環(huán)境質(zhì)量離《浙江省環(huán)境保護“十二五”規(guī)劃》等的要求、離人民群眾對水環(huán)境質(zhì)量的期待還有較大距離。
二、跨界水污染環(huán)境審計亟待解決的難題
相較于某地區(qū)的水污染環(huán)境審計，跨界水污染環(huán)境審計因其審計區(qū)域廣、涉及部門多，導致關(guān)系錯綜復雜，責任難以認定，水污染治理效果不理想。當前，跨界水污染環(huán)境審計主要存在以下難題亟待解決?？缃缢廴经h(huán)境審計機構(gòu)的合作體制不完善。《中華人民共和國水污染防治法》規(guī)定地方政府對流域水污染管理負責，而地方政府作為一種社會組織，承載著一定的組織利益和成員利益，水污染治理的外部性及現(xiàn)行水污染治理體制未能實現(xiàn)不同行政區(qū)之間污染治理的激勵相容，使得地方政府在水污染治理過程中往往存在各自為政的情況，污染治理效果大打折扣。同時，由于地方審計機關(guān)負責本行政區(qū)域內(nèi)的審計工作，在行政管理上對本級人民政府負責并報告工作，受當?shù)攸h委政府的直接管理，地方政府水污染治理的各自為政加大了跨界水污染環(huán)境審計的協(xié)作難度，造成各地區(qū)審計機關(guān)在合作審計中分工大于協(xié)作。缺乏審計準則的指導，審計方法不統(tǒng)一。審計準則是審計工作應遵循的技術(shù)標準，是對審計行為的約束和引導，也是對審計工作進行評價的依據(jù)?？缃缢廴经h(huán)境審計準則的缺失使審計工作難以獲取充分、適當?shù)淖C據(jù)，審計工作質(zhì)量失去保障。雖然可以借鑒傳統(tǒng)的財政、財務收支審計，但跨界水污染環(huán)境審計與傳統(tǒng)的財政、財務收支審計在審計計劃、審計對象、審計內(nèi)容、范圍、審計方式方法等方面仍然存有重大差異。由于絕大部分審計人員來源于財經(jīng)專業(yè)，對環(huán)境領(lǐng)域比較陌生，導致審計人員對跨界水污染環(huán)境審計應該如何開展、應采用什么樣的技術(shù)規(guī)范、達到什么樣的要求比較茫然，跨界水污染環(huán)境審計的開展困難重重。同時，在審計工作開展過程中，各地區(qū)雖然創(chuàng)造性地開展了環(huán)境審計工作，但審計方法缺乏統(tǒng)一規(guī)范，也導致審計質(zhì)量參差不齊。環(huán)境審計技術(shù)方法落后。環(huán)境審計具有跨學科、跨專業(yè)、邊緣性、應用性的特性，如污水處理項目運行情況的審計內(nèi)容通常包括:審計已投入使用的污水處理廠的污水處理能力是否達標、配套設(shè)施是否到位、設(shè)施運轉(zhuǎn)是否正常，有沒有閑置浪費等問題;調(diào)查污水處理廠的在線監(jiān)測設(shè)備運行是否正常，監(jiān)測數(shù)據(jù)是否準確;調(diào)查經(jīng)過處理后的污水和污泥達標情況，是否超標排放污水、污泥的處理方式是否恰當，是否會因重金屬含量過高而造成二次污染等問題，這些審計項目是無法通過傳統(tǒng)財政、財務收支審計所使用的審閱資料、召開座談會、實地核查、審計抽樣、分析性復核等方法來收集審計證據(jù)的。參與跨界水污染環(huán)境審計的審計人員在開展環(huán)境審計工作時往往顯得力不從心，也給審計結(jié)論帶來了巨大的風險隱患。
三、跨界水污染環(huán)境審計的路徑選擇
開展資源環(huán)境審計，維護國家資源環(huán)境安全是審計機關(guān)義不容辭的職責，《審計署2008至2012年審計工作發(fā)展規(guī)劃》將資源環(huán)境審計列為六大審計類型之一，2009年審計署又進一步了《審計署關(guān)于加強資源環(huán)境審計工作的意見》，提出“應逐步擴大資源環(huán)境審計的領(lǐng)域，設(shè)立或完善專門從事資源環(huán)境審計的工作機構(gòu)”，同時要求“省級和計劃單列市審計機關(guān)每年應至少開展一項資源審計和一項環(huán)境審計”，資源環(huán)境審計成為我國未來審計的一個主要發(fā)展方向。為推動環(huán)境審計在污染治理中更有效地發(fā)揮建設(shè)性作用，應對當前環(huán)境審計管理體制、環(huán)境審計主體、環(huán)境審計研究等加以改革。建立流域環(huán)境審計的權(quán)威機構(gòu)。我國跨界水污染環(huán)境審計所出現(xiàn)的種種困境，很重要的一個原因是我國環(huán)境審計管理體制不合理。水資源具有流動性的特性，但地方各審計機構(gòu)往往只負責本區(qū)域的審計事項，將一條完整的流域人為分割為幾段，水污染治理效果不理想。即使由審計署組織各省審計機關(guān)進行聯(lián)合審計，但在實際操作過程中也往往是先由各審計機關(guān)各自審計，最后再將結(jié)果匯總。如審計署開展的海河流域水污染防治審計，在試點階段采取了聯(lián)合審計的方式，即由審計署農(nóng)業(yè)與資源環(huán)保審計司、審計署駐地方特派辦、各省審計廳聯(lián)合組成審計組，共同對天津市進行審計;而在正式審計階段則實行平行審計的方式，由上述機關(guān)組成6個審計組分別開展審計。流域的整體性需要各審計組及時進行溝通協(xié)調(diào)，但各審計小組由于各不相屬，造成審計分工大于合作，審計效果不理想。因此，應建立流域環(huán)境審計的權(quán)威機構(gòu)，由其負責領(lǐng)導整個流域水系的審計業(yè)務，實現(xiàn)環(huán)境審計信息的“共有、共享、共商”，跳出地方利益的條塊分割，強化環(huán)境審計的整體性和監(jiān)督效果。探索自愿性的環(huán)境審計及信息披露機制。我國地方環(huán)境審計機關(guān)呈現(xiàn)人員少、項目多、任務重的現(xiàn)狀，隨著環(huán)境審計的不斷發(fā)展和鋪開，單純以政府為主導的環(huán)境審計模式將難以為繼，因此，可以借鑒美國政府環(huán)境審計的做法，探索開展自愿性的環(huán)境審計。
房地產(chǎn)估價師作為一種專業(yè)執(zhí)業(yè)資格，特別需要估價師具有較高的包括個人經(jīng)驗、專業(yè)水平、知識面以及服務水平等方面的職業(yè)技能。本人在從事估價的實際工作中，實實在在的體會到估價師自身職業(yè)技能水平，對估價師本人包括其所在評估機構(gòu)開展評估業(yè)務的影響相當大，有時甚至能起到?jīng)Q定作用。
一、作為一名房地產(chǎn)估價師，應該掌握一定的建筑知識包括建筑造價知識。
我們知道運用任何一種評估方法時，都會涉及一定的建筑知識，尤其是運用假設(shè)開發(fā)法進行評估時，更是考驗估價師建筑知識的水平。我們曾接受過這樣一個案子，南京某大型化學企業(yè)，委托對其一個下屬儲油基地的房地產(chǎn)及其附屬碼頭及其附屬設(shè)施進行評估。當我們與委托方第一次接觸后，才發(fā)覺這是一個較為復雜的項目：①該個案中“真正的”房地產(chǎn)并不多，確有大量的包括儲油罐、輸油管、高壓電、泵船等在內(nèi)的“動產(chǎn)”；②該國有老企業(yè)在上世紀60年代初以“工業(yè)學大慶、干群上土地”的方式建起了碼頭、罐基、棧橋等等，既無原始造價資料，亦無任何竣工圖紙記錄。當然，從委托方處我們還了解到，他們已接觸數(shù)家資產(chǎn)或房地產(chǎn)評估機構(gòu)，都因案值不大，案“情”復雜而不了了之。甚至收了費用，交回個“純”房地產(chǎn)的報告了事。經(jīng)委托方一再要求，我們經(jīng)過反復論證，最終接下了該案。對其中“即無造價資料，亦無圖紙”的，如碼頭我們采用了重置成本法，首先我們向船廠、碼頭、設(shè)計院等進行咨詢，并結(jié)合“替代原理”，先“模擬”出以當今設(shè)計思想及施工工藝狀態(tài)下重建能達到實物“最佳”使用狀態(tài)的建筑施工方案，其次，分部分項測算工程量，再查找相關(guān)水利、土建定額，以此測算其新建成本。事實上，我們承接這個個案是虧損的，大量的“外調(diào)”成本，短暫的作業(yè)時間，結(jié)果出來后，一開始委托方不高興，認為結(jié)論與他們的“心理價格”差距太大，比如高壓電部分，他們認為有近50萬，我們的結(jié)論只有18萬，當他們看了我們的技術(shù)報告，并聽取了我們的過程介紹后，其老總、資產(chǎn)管理部、財務部均心悅折服，并表示費用決不打折，實事上該客戶已成為我們的長期客戶。
二、估價師應該掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。
眾所周知房地產(chǎn)估價是一門從經(jīng)濟學角度分析房地產(chǎn)的分支學科，因此，只有具備較深厚的經(jīng)濟理論基礎(chǔ)，方能真正地做好估價工作并能進行相應的探索。事實上，一個全面的估價師，不僅可以從事“單一”的評估業(yè)務，更可以為大眾提供房地產(chǎn)投資/置業(yè)顧問服務——為房地產(chǎn)投資者排憂解難，或者為置業(yè)者出謀劃策。現(xiàn)實生活中，本人就曾聽說過一個估價師為了自己購房打聽價格值不值的事情。本人在從事估價工作中，了解并探索最多的經(jīng)濟問題包括：貼現(xiàn)、折舊、經(jīng)濟增長、機會成本、邊際收益、收入與稅收等，并經(jīng)常地參加高校舉辦的培訓班，通過這類的學習，加上不斷深入實踐，本人已探索性地開展投資顧問服務數(shù)年，并獲得了一批客戶的信任。我把這類業(yè)務作了一個歸納，包括：①預算不動產(chǎn)投資價值和投資回報率；②測算投資/置業(yè)成本，安排購置資金；③測算改造成本，改進物業(yè)收益水平；④預測市場波動，確實投資/置業(yè)方向；⑤測算租售、抵押（留置）成本，安排物業(yè)資產(chǎn)管理計劃。有一個事例如下：通過朋友介紹，我認識了一位“”前的清華畢業(yè)生，現(xiàn)做私企，她要購置一套住房，要求是“檔次”高于大多數(shù)“住宅”，低于“別墅”，環(huán)境要好，價格要適中，我并沒有向她推薦任何樓盤，而是站在她的立場上，采用置業(yè)分析方法，告訴她如何選擇，之后她選擇了幾處，于是我賠她實地看房，并逐一分析，包括售價的高低、升估的潛力、區(qū)域可能的發(fā)展等，于是她確定了她的置業(yè)地點。沒多久，她又找到我，說她的企業(yè)準備將主要的生產(chǎn)基地從南京遷到蘇北金湖縣開發(fā)區(qū)，希望我們能幫她測算投資可行性，為此，我們不但對她現(xiàn)有企業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行了調(diào)查分析，還在她的協(xié)助下進行了她從事的汽車零部件制造業(yè)，特別是未來市場結(jié)構(gòu)進行了摸查，最后我們重點對金湖縣吸引投資的優(yōu)惠政策，當?shù)貏趧展べY情況，當?shù)亟鹑诠┙o情況，交通環(huán)境等方面做了大量的調(diào)查，并假定幾種情況分析了二十年的長期現(xiàn)金流量，并與假定生產(chǎn)基地還在南京進行對比，最后得出結(jié)論：①如果按現(xiàn)今產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，且金融政策有一定支持，該項目動態(tài)回收期為14-15年，應變市場風險能力太差；②如果企業(yè)加大研發(fā)力度，不斷推陳出新，且市場比重加大，即使按一假定的產(chǎn)品售價降低率，只要金融政策松馳有度，該項目動態(tài)回收期可控制在11年以內(nèi)。另外，我們還建議：①適當加大自有資金的投入，減少金融政策變動可能帶來的干擾；②將原定二期計劃調(diào)整為三至四期，不要一味追求投產(chǎn)和產(chǎn)量，并立即著手與金湖當?shù)厣陶勅蘸髷U建所需儲備土地事宜。當她聽取了我們的意見后，立即通知財務支取現(xiàn)金，并要求與我們簽訂長達十年的顧問合同，并要求其企業(yè)經(jīng)理在處理該企業(yè)與銀行及資產(chǎn)管理相關(guān)的事宜前，必須聽取我們的意見，當然，在這之后，她周圍的一些企業(yè)或個人紛紛找到我們，事實上，該項目的銀行融資，以及她為項目投入的部分資金，均由我們協(xié)助溝通相關(guān)銀行以流動資金貸款，個人經(jīng)營性貸款等品種給予。
三、估價師應該具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識。
顧名思義，房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)標的物或者以房地產(chǎn)為主的標的物進行估價的一項技術(shù)工作，缺少房地產(chǎn)專業(yè)的基礎(chǔ)知識，就談不上做一名估價師。從房地產(chǎn)估價的基本方法也可佐證，成本法是以成本測算方式估算房地產(chǎn)價值，其中比如社會平均利潤率（不同種類的房地產(chǎn)理應不同），資金占用成本（不知道前期準備期限，施工周期等就不可能分析資金占用周期）如何確定，直接牽涉到估價結(jié)論的可靠性；市場法是以市場可比價格估算房地產(chǎn)價值，但是如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識，又如何選擇所謂的“可比實例”，又如何進行“區(qū)域”、“個別”等因素的調(diào)整；收益還原法是以貼現(xiàn)原理測算房地產(chǎn)價值的，試問如果不具備房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，其中的客觀收益又怎么判定，特別是針對一個收益整體不可分，但只評估其中部分房地產(chǎn)的價值時必須確定分攤價值時，更離不開房地產(chǎn)專業(yè)知識。事實上，房地產(chǎn)專業(yè)知識的面很廣，包括建筑、規(guī)劃、土地、質(zhì)量、計劃、營銷、物管等等。有些估價師在用市場法進行評估時，對物業(yè)管理作為個別因素修正時，只分“有”和“無”兩種，然而實際工作中，物業(yè)管理的水平大有不同。本人以為，不僅要分析物業(yè)管理水平，還要將物業(yè)管理費的高低作為“機會成本”，采用貼現(xiàn)方式調(diào)整可比對象的可比價格更為科學。本人在實際工作中深深地體會到不斷充實自身房地產(chǎn)專業(yè)知識，對我們開展估價業(yè)務，甚至拓展資產(chǎn)/置業(yè)顧問業(yè)務大有幫助。有這樣一個我們用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)知識協(xié)助相關(guān)部門破獲一起假證騙貸案：林文浩（假名，假賣方）于二一年十一月中旬至十二月初期間，約三次到我處咨詢房地產(chǎn)交易及抵押貸款事宜，并于十二月五日下午5點以后將吳瓊（假名，假買方及貸款人）帶至我處，同時將相應的交易交件必需的證件交給我處，且要求我們盡快協(xié)助其交易及貸款?！傲帧?、“吳”兩人提供的交易房屋為XXXX街X號X幢X單元X室，其雙方確定的交易價格為31萬元，并準備辦理18萬元的抵押貸款。至十二月十七日，“林”來電催問進程，因此我們與南京房管局XXX同志聯(lián)系，希望加快辦理。經(jīng)交易科經(jīng)辦人初審，對交易房屋的產(chǎn)權(quán)證有質(zhì)疑，于是十二月十八日上午南京房管局的同志迅速將該情況通知了我們，并表示準備進一步到產(chǎn)權(quán)處鑒別真?zhèn)?。此時我們感到有必要采取謹慎的態(tài)度，并開始懷疑其“第二住所”的房產(chǎn)證的真實性，懷疑這是南京第一起企圖以假產(chǎn)權(quán)證向銀行詐騙的案件。我們立即派人將該證送交房管局的同志，以便幫助驗證，同時又通知擬放貸銀行——工行南京市下關(guān)支行，其后又立即與公安及土地部門聯(lián)系，首先確認了相關(guān)土地證、身份證、戶口簿和有關(guān)證明文件實屬偽造。至此，我們立即將該等情況向南京市房管局作了通報。隨后警方研究了抓捕方案，并于2001年12月19日中午1：00左右，在下關(guān)工行一舉將疑犯二人抓捕，并當場從二人身上搜出多張假證。從目前的追查來看，上述二人于十月十八日通過某中介機構(gòu)承租了真林文浩的房屋，其后偽造了相應證件準備騙取貸款。通過這件事情，工商銀行被我們的認真所折服，從此，進一步加強了與我們的業(yè)務合作。
四、估價師必須熟練掌握和運用與房地產(chǎn)評估甚至資產(chǎn)評估等相關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)等的各項規(guī)定。
我們知道“無規(guī)不圓”，作為從事估價業(yè)務的估價師來說，諸如民法通則、合同法、擔保法、房地產(chǎn)法、土地管理法及其實施細則、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、國有資產(chǎn)管理辦法及其實施細則、房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等都是我們必須熟悉的內(nèi)容，并且有必要“拳不離手、曲不離口”，?？矗Ｏ耄Ｍ魄?。本人所在的評估機構(gòu)由本人牽頭，經(jīng)常組織估價師及相關(guān)業(yè)務人員學習相關(guān)政策，報保持定期的交流。比如，通過反復學習相關(guān)稅法及稅收政策，并向稅務部門咨詢，我們可以準確地測算包括土地增值稅，企業(yè)所得稅等在內(nèi)的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收。由于本人堅持法規(guī)學習，具備一定的功底，在從事評估業(yè)務中受到很多方面的認同。比如，某一商業(yè)銀行，以前基本未開展個人信貸業(yè)務，正在進行個貸試點，主要以個人現(xiàn)房抵押為主。去年，該行讓我評估某公司名下的房地產(chǎn)，我以為是辦理企業(yè)流動資金貸款，經(jīng)與產(chǎn)權(quán)方接觸，方知是辦理個人貸款，只是擔保形式采用公司房產(chǎn)抵押，并以取得信貸人員的同意。于是我立即與該銀行信貸部門聯(lián)系，告訴他們按《合同法》、《擔保法》的規(guī)定，這種擔保無效（最高院2000年12月8日關(guān)于《擔保法》若干問題的解釋第四條規(guī)定“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保的，擔保合同無效”，《公司法》第六十條規(guī)定為“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務提供擔?！保?，于是避免了一場“干戈”，否則對客戶來說可能是付了評估費最終未貸成款，對銀行來說如果貸出款，則擔保無效，如果不放貸則遭客戶指責，正是基于此，很多商業(yè)銀行對我們機構(gòu)非常信任。
五、熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況，也是估價師必備的基本技能之一。
大家都知道市場比較法的原理就是市場檢驗，而成本法中的社會化平均成本等一般也用比較法取得，收益還原法的“年收益”也是主要以市場比較而定，假設(shè)開發(fā)法中的市場銷信價格更是市場現(xiàn)值等等。因此，熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況，對于估價師而言是非常重要的。本人在實際工作中，非常注重了解、搜集、判斷相關(guān)市場交易案例，包括買賣、抵押、租賃、拍買、抵債等方面，事實上，我們認為只有具備大量的案例并建庫管理，才能在具體辦理估價時得心應手，為此我們與多家開發(fā)商、經(jīng)紀公司、拍賣公司以及相關(guān)部門保持著良好的協(xié)作關(guān)系，比如在與部分銀行合作中，考慮到南京銀行界大多已取消對二手房購房按揭貸款中的房地產(chǎn)評估的要求（文件要求在銀行認為必要時及年齡較長的情況除外），我們主動表示免費評估（不出具評估報告，只出具所在區(qū)位價格幅度證明），因此我們也從搜集收到眾多二手房交易實例，加上我們與報社及電臺定期舉辦的二手房估價專欄而取得的案例，再加上我們開拓的業(yè)務品種“幫您談房價”（針對客戶購買商品房）而取得的案例，大大增加了我們的案例庫存量，正是我們完善了這些基礎(chǔ)工作，時常給我們的工作帶來意想不到的效果，比如就在前不久，南京某擔保服務公司推薦給某銀行一筆二手房貸款業(yè)務，建筑面積約120平方米，建成于2002年11月，成交價30萬元，欲貨款21萬元20年，銀行要我們對其成交價把關(guān)并已同意放貸21萬元，本人看到資料后，立即反映出該樓盤我很熟悉，去年冬我去過其售樓處，當時售價約1800—1850元／平方米，為萬無一失我又去了該樓盤，經(jīng)了解現(xiàn)有的余房售價在1950—2050元／平方米之間，且是布局更合理，設(shè)計更新穎的“躍層式”，因此我估算該房實際成交價應≤23萬元，并判斷這是一筆買賣雙方涉嫌炮制高價，以求高額信貸資金的交易，甚至是一筆經(jīng)紀人員“收購”二手房的案例，此后，經(jīng)銀行了解證實，確屬一筆中介“收購”個案。通過這件事，該銀行對我們信任有加。
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