時間：2022-08-06 20:48:07
序論：在您撰寫商業(yè)地產(chǎn)項目研究時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項目后評價；層次分析法
為了適應(yīng)我國商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)濟的發(fā)展需要，解決商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域普遍投資決策水平不高，增強理性投資和科學(xué)決策，提高商業(yè)地產(chǎn)項目管理水平，增強人們對商業(yè)地產(chǎn)項目后評價作用的認(rèn)識，擴大其影響的現(xiàn)實所需，同時為我國商業(yè)地產(chǎn)項目后評價理論和實踐的發(fā)展做出有益的探索，作者以大連“萬象城”項目為例，采用層次分析法進行了該項目后評價研究。商業(yè)地產(chǎn)項目后評價是總結(jié)項目經(jīng)驗教訓(xùn)，提高商業(yè)地產(chǎn)投資主體決策水平和實施主體管理水平的一種科學(xué)方法。
一、層次分析法
層次分析法（AHP，the Analytical Hierarchy Process），是20世紀(jì)70年代美國學(xué)者T.L.Saaty提出的，是一種將與決策緊密相關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)之上進行定性和定量分析相結(jié)合的層次權(quán)重決策分析方法[1]。AHP在項目風(fēng)險評價過程中運用靈活、易于理解，而又具有一定的精度。層次分析法進行商業(yè)地產(chǎn)項目后評價主要的步驟有[2]：①構(gòu)造商業(yè)地產(chǎn)項目的遞階層次結(jié)構(gòu)模型，商業(yè)地產(chǎn)項目的遞階層次結(jié)構(gòu)模型一般分為三層，如圖1所示：目標(biāo)層（A）、目的層（B）、指標(biāo)層（C）；②建立兩兩比較判斷矩陣；③計算權(quán)重向量并做一致性檢驗[3-4]。
二、后評價過程實例分析
結(jié)合大連“萬象城”項目的特點、后評價指標(biāo)及內(nèi)容、使用范圍和實際操作情況，后評價指標(biāo)可分為一級指標(biāo)和二級指標(biāo)。一級指標(biāo)主要從技術(shù)、財務(wù)、國民經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境影響和管理水平來設(shè)定；二級指標(biāo)主要是一級指標(biāo)的細化。根據(jù)“萬象城”項目自身的具體情況和大連地區(qū)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進行酌情增減，該項目的后評價指標(biāo)體系如圖1所示。
XX集團聘請了10位對該項目十分了解的專家或權(quán)威進行了評價，其中有政府人員、設(shè)計院工程師、施工方的結(jié)構(gòu)工程師、監(jiān)理方咨詢工程師、招商部經(jīng)理、營銷推廣部策劃師、學(xué)校教授等專家和權(quán)威。在選擇評價方法時，考慮到資料缺乏，專家打分也沒有依據(jù)，有些指標(biāo)具有模糊和非定量化的特點，對其只能進行定性的分析與評價。由于個人的文化水平、知識結(jié)構(gòu)、社會經(jīng)歷和能力大小的差異，人們對各項影響因素的褒貶程度也不相同。AHP方法克服了專家評分法難以對涉及多指標(biāo) 、多方案的項目進行評價，但是AHP分析結(jié)果的質(zhì)量依賴于專家的知識、經(jīng)驗和判斷。在實際應(yīng)用時，盡可能多找行業(yè)中的專家來共同確定判斷矩陣中的標(biāo)度。
1. AHP法計算各指標(biāo)權(quán)重向量并做一致性檢驗
后評價組對各個指標(biāo)進行打分，采用對不同因素兩兩比較的方法，構(gòu)造不同層次的判斷矩陣，并分別計算最大特征根、對應(yīng)的特征向量并進行判斷矩陣的一致性檢驗。
（1）A―B層次的判斷矩陣及對應(yīng)的特征向量：
2.模糊綜合評價法計算評價結(jié)果
后評價組建策劃目模糊綜合評語集為v＝(優(yōu)，良，好，中，合格，差)＝(6，5，4，3，2，1)，最后分別對評語集賦分值(100，90，80，70，60，50)，選擇10位專家對第一層次的評價因素進行評價，所組成評價人集為P=(P1，P2，P3，P4，P5，P6，P7，P8，P9，P10)。
（1）專家評分。后評價組成員根據(jù)自己的對該項目各方面現(xiàn)狀的了解，同時參考國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)項目的狀況進行打分，綜合評價各單因素評價情況，由評價表得出評價分值R。
3.評價結(jié)果分析
由評價得分可以看出，大連“萬象城”項目的技術(shù)水平和管理水平分別得分81.1和84.0，效果良好，國民經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境影響得分分別為73.6、78.9和73.3，效果中等，而財務(wù)效益得分卻為68.4，效果合格。綜合得分73.7，效果中等，說明該項目是可行的，但是很多方面仍需進一步提升和完善，尤其是財務(wù)效益，效果不是特別理想。
四、結(jié)論
商業(yè)地產(chǎn)后評價由于涉及現(xiàn)代管理理論、費用與效益理論、控制與反饋理論、可持續(xù)發(fā)展理論等作為理論基礎(chǔ)和分析工具，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，將來還會不斷提出許多理論和實踐問題，要求我們予以解答。限于主觀上的能力局限和客觀上的資源約束，本文只對商業(yè)地產(chǎn)項目后評價大致進行分析研究，構(gòu)建的商業(yè)地產(chǎn)后評價指標(biāo)體系主要是對前人研究成果的歸納，尚未完全深入地剖析，許多問題還有待更進一步深化研究。
作者單位：江福秀 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）
茆旭川 西華大學(xué)管理學(xué)院
參考文獻：
[1]王蓮芬,等.層次分析法引論[M].北京:中國人民大學(xué)出版社，1990：5-18.
[2]茆旭川，田兵權(quán)，黃琦.基于AHP在電力建設(shè)項目風(fēng)險評價中的應(yīng)用[J].西南民族大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2007(3):624-628.
近年來，一些商業(yè)地產(chǎn)項目逐漸暴露出成本管理上的問題，商業(yè)地產(chǎn)項目成本管理的成功與否關(guān)系到項目的整體利益，使對商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理研究成為必要。
成本管理中存在的問題
我國商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項目成本管理方面存在許多問題。結(jié)合我國商業(yè)地產(chǎn)項目的特點，目前在其成本管理中存在的問題主要有以下幾點：
第一，商業(yè)項目套用住宅項目的成本管理體系。在既有住宅地產(chǎn)又有商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)通常是一個獨立的部門，與住宅地產(chǎn)的成本部門分開而論。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)的成本管理并不能形成一個體系，無法對商業(yè)地產(chǎn)項目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項目在開展成本管理前，缺少組織架構(gòu)的支撐、沒有專職的成本管理者負責(zé)成本工作，從而難以實現(xiàn)項目的成本管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項目目前多采用住宅地產(chǎn)項目的一套成本管理辦法來管理，只注重工程建設(shè)過程中的建安成本管理，在成本管理意識上沒有脫離造價成本的概念，沒有真正理解商業(yè)地產(chǎn)項目成本管理的含義。
第二，商業(yè)地產(chǎn)項目沒有專門的成本管理組織。在對五家大型地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項目組織設(shè)置進行深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)的組織構(gòu)架一般單獨設(shè)立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃、招商、運營、市場等。而考慮到在開發(fā)與建設(shè)階段能夠與住宅項目進行資源共享，往往由負責(zé)住宅的設(shè)計、施工及成本等專業(yè)公司來負責(zé)商業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)，項目建設(shè)好后再移交商業(yè)管理公司運作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本管理依然套用住宅地產(chǎn)的成本部門來進行，成本管理的組織設(shè)計對商業(yè)地產(chǎn)項目沒有針對性。
第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產(chǎn)項目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計、前期招商、工程實施和商業(yè)運營五個階段，成本管理在項目的不同階段對項目影響的程度是不同的。
目前商 業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問題，主要是對以下三個階段的重視程度不夠。
一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)后管理經(jīng)驗不足，評估體質(zhì)不健全，成本決策指標(biāo)往往直接套用一般項目的成本數(shù)據(jù)，有可能導(dǎo)致成本決策失誤。前期決策失誤對項目成本的影響是不可逆的，后期只能通過削減利潤來彌補。
二是輕設(shè)計階段的成本管理。一些開發(fā)商容易在設(shè)計階段忽視建筑設(shè)計與商業(yè)設(shè)計的互相作用，導(dǎo)致商業(yè)項目建成后無法滿足商家的設(shè)店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對已完工程進行大量的拆除和新建，造成項目成本的極大浪費。
三是輕運營階段的成本管理。許多商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理依然流于工程施工階段，對運營階段的成本管理重視度不夠，導(dǎo)致后期運營受阻。商業(yè)地產(chǎn)項目的一個特點是，在商業(yè)地產(chǎn)項目投資中，存在開發(fā)初期高利潤，開發(fā)中期微利，運營期間無利甚至虧損的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)項目的一次性投資越大，項目質(zhì)量越好，項目運營成本越低。商業(yè)地產(chǎn)項目全壽命成本應(yīng)該選擇一個合理的質(zhì)量水平，如何處理一次性投資與項目運營成本的平衡是目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問題。
解決措施及建議
一是建立商業(yè)地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)庫。重視商業(yè)地產(chǎn)項目的成本調(diào)研與成本數(shù)據(jù)分析，建立商業(yè)地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)庫。企_業(yè)應(yīng)重視商業(yè)地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)的積累，成立專門的商業(yè)管理團隊搜集積累已完成商業(yè)項目的歷史數(shù)據(jù)及對同行業(yè)項目進行調(diào)研，建立針對商業(yè)地產(chǎn)的項目投資評估指標(biāo)體系，提高決策準(zhǔn)確率。
二是建筑設(shè)計與商業(yè)訂制相結(jié)合。寧波萬達置業(yè)的劉華指出，“訂單地產(chǎn)”模式是圍繞滿足主力店等商業(yè)的商務(wù)對接要求和開業(yè)前準(zhǔn)備工作要求來進行商業(yè)項目的建設(shè)，是商業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)容。在設(shè)計階段應(yīng)該將建筑設(shè)計與商業(yè)訂制相結(jié)合，在招商前置的情況下，由商業(yè)設(shè)計指導(dǎo)建筑設(shè)計。同時，在滿足建筑設(shè)計的條件下，對商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)組合進行優(yōu)化，能夠使得開發(fā)商和商家獲得最大商業(yè)利益。
三是將運營成本納人項目總成本綜合考慮。研究表明，商業(yè)地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成中，項目前期成本占全壽命周期成本的7%-12%,建設(shè)階段成本占27%-28%左右，而運營及維修期的成本高達60-66%。商業(yè)地產(chǎn)項目的運營階段通常要持續(xù)20年以上，因此，運營成本直接影響項目的收益情況。將運營成本納人項目總成本，在決策階段就進行綜合考慮，選擇一個合理的運營成本，達到一次性投資與運營成本的平衡。
四是樹立可持續(xù)經(jīng)營的理念。能真正將商業(yè)地產(chǎn)運營起來，并實現(xiàn)持續(xù)盈利增長，才稱得上是商業(yè)地產(chǎn)項目的成功。不能可持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)，會逐漸整體衰落，形成嚴(yán)重的資產(chǎn)滯后。商業(yè)地產(chǎn)項目建成開業(yè)后，后期運營過程中需要不斷進行調(diào)整，以適應(yīng)新的市場環(huán)境。在商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理中，應(yīng)融入可持續(xù)經(jīng)營的理念，建立可持續(xù)的回報機制。
五是建立商業(yè)地產(chǎn)成本管理體系。房地產(chǎn)項目管理本身就是一項重視成本管理的過程，加之商業(yè)地產(chǎn)項目的特殊性和復(fù)雜性，使得對于其成本管理體系的要求更加嚴(yán)格。然而，我國目前還沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商建立和實施有效的成本管理體系，這就使得建立一個專門針對商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理體系成為必要。對國內(nèi)外的成'功經(jīng)驗研究證明，既然商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)主體、建設(shè)主體、運營主體都是同一法人，就應(yīng)當(dāng)將商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理視為一個整體，基于全壽命周期理論，建立完整的成本管理體系。商業(yè)地產(chǎn)成本管理體系的建立將會是筆者下一步的研究內(nèi)容。
成本管理中存在的問題
我國商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項目成本管理方面存在許多問題。結(jié)合我國商業(yè)地產(chǎn)項目的特點，目前在其成本管理中存在的問題主要有以下幾點：第一，商業(yè)項目套用住宅項目的成本管理體系。在既有住宅地產(chǎn)又有商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)通常是一個獨立的部門，與住宅地產(chǎn)的成本部門分開而論。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)的成本管理并不能形成一個體系，無法對商業(yè)地產(chǎn)項目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項目在開展成本管理前，缺少組織架構(gòu)的支撐、沒有專職的成本管理者負責(zé)成本工作，從而難以實現(xiàn)項目的成本管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項目目前多采用住宅地產(chǎn)項目的一套成本管理辦法來管理，只注重工程建設(shè)過程中的建安成本管理，在成本管理意識上沒有脫離造價成本的概念，沒有真正理解商業(yè)地產(chǎn)項目成本管理的含義。第二，商業(yè)地產(chǎn)項目沒有專門的成本管理組織。在對五家大型地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項目組織設(shè)置進行深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)的組織構(gòu)架一般單獨設(shè)立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃、招商、運營、市場等。而考慮到在開發(fā)與建設(shè)階段能夠與住宅項目進行資源共享，往往由負責(zé)住宅的設(shè)計、施工及成本等專業(yè)公司來負責(zé)商業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)，項目建設(shè)好后再移交商業(yè)管理公司運作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本管理依然套用住宅地產(chǎn)的成本部門來進行，成本管理的組織設(shè)計對商業(yè)地產(chǎn)項目沒有針對性。第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產(chǎn)項目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計、前期招商、工程實施和商業(yè)運營五個階段，成本管理在項目的不同階段對項目影響的程度是不同的。目前商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問題，主要是對以下三個階段的重視程度不夠。一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)后管理經(jīng)驗不足，評估體質(zhì)不健全，成本決策指標(biāo)往往直接套用一般項目的成本數(shù)據(jù)，有可能導(dǎo)致成本決策失誤。前期決策失誤對項目成本的影響是不可逆的，后期只能通過削減利潤來彌補。二是輕設(shè)計階段的成本管理。一些開發(fā)商容易在設(shè)計階段忽視建筑設(shè)計與商業(yè)設(shè)計的互相作用，導(dǎo)致商業(yè)項目建成后無法滿足商家的設(shè)店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對已完工程進行大量的拆除和新建，造成項目成本的極大浪費。三是輕運營階段的成本管理。許多商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理依然流于工程施工階段，對運營階段的成本管理重視度不夠，導(dǎo)致后期運營受阻。商業(yè)地產(chǎn)項目的一個特點是，在商業(yè)地產(chǎn)項目投資中，存在開發(fā)初期高利潤，開發(fā)中期微利，運營期間無利甚至虧損的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)項目的一次性投資越大，項目質(zhì)量越好，項目運營成本越低。商業(yè)地產(chǎn)項目全壽命成本應(yīng)該選擇一個合理的質(zhì)量水平，如何處理一次性投資與項目運營成本的平衡是目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問題。
解決措施及建議
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 項目評價 社會評價 城市
項目社會評價，主要應(yīng)用社會學(xué)、人類學(xué)、項目評估學(xué)的一些理論和方法，通過系統(tǒng)地調(diào)查、收集與項目相關(guān)的各種社會因素和社會數(shù)據(jù)，分析項目實施過程中可能出現(xiàn)的各種社會問題，提出盡量減少或避免項目負面社會影響的建議和措施，以保證項目順利實施并使項目效果持續(xù)發(fā)揮。近10年來，我國城市商業(yè)的現(xiàn)代化在給我國公眾在帶來生活品質(zhì)提升的同時，相關(guān)利益群體也承受諸多負面效應(yīng)和代價。如城市中小商業(yè)的發(fā)展因為大型業(yè)態(tài)過度發(fā)展而受到抑制，大型連鎖企業(yè)對其供應(yīng)鏈上上下游企業(yè)的利益壓榨問題等等。如何基于我國國情現(xiàn)實和經(jīng)濟、社會發(fā)展需要，圍繞科學(xué)和諧新型發(fā)展觀，構(gòu)建城市商業(yè)開發(fā)項目的社會評價體系，具有日趨重要的現(xiàn)實意義。
項目社會評價理論研究回顧
項目社會評價的理論研究，在我國建設(shè)和諧社會作為國家發(fā)展新型目標(biāo)的時代背景下，正在成為多個學(xué)科，包括社會學(xué)科、管理學(xué)科、以及技術(shù)經(jīng)濟學(xué)科研究的中心之一。在這一研究領(lǐng)域，近年來相關(guān)研究文獻的研究重點，主要集中于三個方面：即關(guān)于項目社會評價發(fā)展階段的研究、關(guān)于項目社會評價內(nèi)容的研究、關(guān)于項目社會評價方法和范式的研究。
（一）關(guān)于項目社會評價的發(fā)展階段
項目社會評價理論和方法隨著社會發(fā)展觀的演變而逐步產(chǎn)生和發(fā)展，大致經(jīng)歷了4個發(fā)展階段（朱東愷，2004），見表1。項目財務(wù)評價階段。在20世紀(jì)50年代以前，只進行項目的財務(wù)評價，其特點是尋求項目利潤最大化。項目SCBA評價階段。20世紀(jì)50年代以后，在凱恩斯經(jīng)濟理論的影響下，歐美國家政府實行福利政策，大量增加公共支出，對許多文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、水利和環(huán)境等社會公共福利事業(yè)進行投資。西方經(jīng)濟學(xué)家逐步形成了一種適應(yīng)評價公共項目的社會費用效益分析方法（Social Cost-Benefit Analysis）。它是從國民經(jīng)濟角度，站在國家立場出發(fā)進行評價。項目環(huán)境評價階段。20世紀(jì)70年代以來，投資項目的環(huán)境評價的理論與方法逐步得到形成并得到發(fā)展。但“以物質(zhì)為中心”的經(jīng)濟評價沒有反映分配效果，不能保證項目的最優(yōu)選擇；環(huán)境評價經(jīng)常忽略社會經(jīng)濟影響評價，雖然它能減輕一些項目的主要不利影響，但在引導(dǎo)公眾參與、促進信息公開、減少負面社會影響等方面有所欠缺。項目社會評價階段。隨著發(fā)展觀從“以物質(zhì)為中心”到“以人為中心”，再到20世紀(jì)90年代的“以人為中心的可持續(xù)發(fā)展”，投資項目社會評價(Social Assessment，簡稱SA)在國際社會越來越受到重視。項目評價從經(jīng)濟評價發(fā)展到環(huán)境、經(jīng)濟、社會等方面的評價。社會評價在項目評價體系與決策中扮演越來越重要的角色。
（二）項目社會評價的內(nèi)容
在項目社會評價的內(nèi)容上，國內(nèi)外學(xué)者、專家的觀點不盡一致，所提出的項目社會評價體系的緯度與內(nèi)容存在著顯著的差異。有代表性的觀點是：
戚安邦（2004）認(rèn)為項目社會評價指標(biāo)體系的內(nèi)容，包括：項目對社會經(jīng)濟的貢獻；項目對資源利用的影響；項目對文化教育的影響；項目對社會環(huán)境的影響。王朝綱（2004）提出的項目社會評價內(nèi)容為：對與投資項目相關(guān)的利益相關(guān)者的評價；對項目地區(qū)人口生產(chǎn)活動社會組織的評價。對項目的文化可接受性及其預(yù)期受益者需求的一致性的評價。徐莉（2003）提出的項目社會評價指標(biāo)，包括：項目提供的社會效益。項目的社會分配效益。項目與社會環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)程度。世界銀行（2002）提出的項目社會評價指標(biāo)體系內(nèi)容，包括：社會多樣性和性別；機構(gòu)、角色及行為；利益相關(guān)者；參與；社會風(fēng)險。
（三）項目社會評價的研究范式
中西方學(xué)者和機構(gòu)在項目社會評價中采用了不同的研究范式。歐美學(xué)者和機構(gòu)的社會分析或社會影響分析，是以社會學(xué)為基礎(chǔ)，提出“項目社會”的理念，因而引入社會學(xué)家參與分析，應(yīng)用社會學(xué)的方法進行對項目的社會評價；我國的項目社會評價，是以經(jīng)濟學(xué)或技術(shù)經(jīng)濟學(xué)作為理論基礎(chǔ)，因而把項目社會評價作為項目國民經(jīng)濟評價中的社會效益分析，項目社會評價成為經(jīng)濟評價的“附屬品”（陳阿江，2003），表2。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目社會評價的必要性
商業(yè)地產(chǎn)，是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式、以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。
MALL(音譯“摩爾”)，被譽為“商業(yè)地產(chǎn)最高形式”。它起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪，集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。在美國，MALL的消費額占消費總額的60%多，在歐洲是29%，在日本是17%，在我國臺灣地區(qū)是9%。
2002年以來，以大型購物中心為代表的城市大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)熱潮席卷了中國各個主要城市，呈現(xiàn)前所未有的“井噴”行情。據(jù)中國商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會2005年公布的調(diào)查結(jié)果顯示（見圖1），目前全國在建及立項的購物中心多達200余家，總面積約3000萬平方米，總投資額超過3000億。目前世界上最大的10個shopping mall中國就已占有五個（見表3）。
以大型購物中心為代表的城市大型商業(yè)設(shè)施開發(fā)，對我國城市商業(yè)的發(fā)展和城市社會系統(tǒng)的變遷產(chǎn)生了復(fù)雜而深刻的影響，直接改變了我國城市商業(yè)的格局和城市發(fā)展空間布局。在促進我國商業(yè)發(fā)展和社會城市化的同時，也帶來了一系列的負面影響（見表4）。從投資項目社會評價理論和我國構(gòu)建和諧社會國家發(fā)展目標(biāo)的角度看，目前我國城市商業(yè)開發(fā)項目中存在著顯著的不和諧現(xiàn)象，有必要開展城市商業(yè)開發(fā)項目的社會評價工作。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會評價體系
從項目社會評價理論的發(fā)展，以及建設(shè)社會主義和諧社會需要的角度看，結(jié)合我國實際，構(gòu)建科學(xué)的外資商業(yè)發(fā)展項目社會評價體系，具有十分重要的意義。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目社會評價應(yīng)當(dāng)從以人為本的原則出發(fā)，設(shè)計評估內(nèi)容和指標(biāo)體系。具體評估內(nèi)容包括：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會影響分析、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目與所在地區(qū)的社會適應(yīng)性分析和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會風(fēng)險分析。
(一)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會影響
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會影響分析（social impact analysis，簡稱sia），旨在分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目可能產(chǎn)生的正面影響(通常稱為社會效益)和負面影響。其主要內(nèi)容有：
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)居民收入的影響。分析預(yù)測由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目實施可能造成當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐黾踊蛘邷p少的范圍、程度及其原因。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)居民生活水平和質(zhì)量的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目實施后居民居住水平、消費水平、消費結(jié)構(gòu)、人均壽命的變化及其原因。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)居民就業(yè)的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)和運營對當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)機會的正面影響和負面影響。正面影響是指增加新的就業(yè)機會，吸納就業(yè)人員；負面影響是指可能排擠掉的原有就業(yè)機會及人數(shù)，以及由此引發(fā)的社會矛盾。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)不同利益相關(guān)者的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)和運營使哪些人受益，哪些人受損，以及對受損群體的補償措施和途徑。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)弱勢群體利益的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)和運營對當(dāng)?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益的正面影響和負面影響。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和運營期間可能引起的當(dāng)?shù)匚幕逃?、衛(wèi)生健康程度的變化和對當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的影響，提出減小不利影響的措施建議。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市化進程等的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和運營期間，可能增加或者擠占當(dāng)?shù)卦械幕A(chǔ)設(shè)施，包括道路、橋梁、供電、給排水、供氣以及服務(wù)網(wǎng)點的影響。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和運營是否符合國家的民族和宗教政策，是否充分考慮了民族地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣、生活方式、宗教信仰，是否會引起民族矛盾、宗教糾紛，影響當(dāng)?shù)厣鐣捕ā?/p>
(二)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目與所在地的社會適應(yīng)性
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟效益 風(fēng)險分析
自20世紀(jì)80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴(yán)重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。
近年來，有三個重要因素促進我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購、限貸政策），導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實施向一體化戰(zhàn)略，大舉進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力?；谝陨弦蛩?，可以預(yù)期在未來10年內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。
商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項目投資有耗資大、周期長、風(fēng)險高的特點。伴隨著改革開發(fā)的推進，我國市場經(jīng)濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
一、可行性分析的概念
為了降低風(fēng)險，對將要上馬的項目在經(jīng)濟技術(shù)層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟效益分析和抗風(fēng)險能力分析。以分析論證的結(jié)果來判定項目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據(jù)?？尚行匝芯康倪^程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設(shè)項目決策分析與評價階段最重要的工作。
由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調(diào)查與預(yù)測、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟分析、風(fēng)險分析等多種分析方法的實踐活動。
二、可行性分析的作用
可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：
（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)
（二）政府主管部門立項和行政審批的依據(jù)
（三）向金融機構(gòu)融資的依據(jù)
（四）各投資方談判的重要依據(jù)
（五）項目后評價的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎(chǔ)作用，還應(yīng)該為進一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計、建造實施和后期運營管理提供指導(dǎo)原則和框架思路，成為項目開發(fā)綱領(lǐng)性文件。
三、可行性分析的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)政策和經(jīng)濟發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價格、居民收入水平和消費習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟運行參數(shù)和指標(biāo)等。
可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國家計委頒布的《關(guān)于建設(shè)項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細規(guī)定，指導(dǎo)我國可行性分析研究工作。
四、可行性分析的內(nèi)容
依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟效益分析和風(fēng)險分析四大方面，其中經(jīng)濟效益分析又可細分為投資估算分析、融資分析、財務(wù)評價分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)條件可行性和工程進度分析。規(guī)劃設(shè)計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目技術(shù)分析具有較強的專業(yè)性，本論文中不著重研究。
五、結(jié)語
商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內(nèi)有針對本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實例豐富，這一切都對我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；工程開發(fā)；項目管理
在最近幾年來，伴隨著國家政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的不斷加大，有部分開發(fā)商為了規(guī)避政策方向，開始選擇朝向商業(yè)地產(chǎn)的方向所轉(zhuǎn)型，諸如萬科、龍湖、綠城、萬達以及世茂的地產(chǎn)商紛紛得到了較好的發(fā)展。除此之外，一些來自于海外的外資企業(yè)也開始進軍國內(nèi)市場，例如凱德置地、中信等等。相較于普通地產(chǎn)來說，商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)的項目管理流程會相對繁瑣一些，具體表現(xiàn)為如下的幾個方面：首先，項目設(shè)計內(nèi)容要同時考慮到項目的招商定位與專業(yè)整合；其次，應(yīng)充分表現(xiàn)出市場招商與市場推廣的實際作用；再次，進一步明確出商業(yè)地產(chǎn)工程的管理目標(biāo)，結(jié)合市場現(xiàn)狀來展開有效控制；第四，要確定出經(jīng)營戰(zhàn)略與工程項目的發(fā)展方向；第五，同當(dāng)?shù)氐恼块T與商委部門建立起密切的合作關(guān)系；第六，對資金成本的運營要求較高。為此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項目的過程中要結(jié)合行業(yè)市場的實際情況來設(shè)計項目管理方案。
一、相關(guān)概念概述
1.項目管理的定義
簡單一些解釋，項目管理所指的即為將各種已有資源應(yīng)用于目標(biāo)，以此來滿足各方面的既定要求。項目管理本身是個系統(tǒng)化且綜合化的管理過程，其中主要包括目標(biāo)管理、策劃管理以及流程管理這幾個方面。需要注意的是，房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)需要經(jīng)歷較長的時間，他需要貫穿于整個商業(yè)地產(chǎn)項目的整個實施階段。
2.工程項目管理的主要內(nèi)容
工程建設(shè)可被分為以下的四個階段：工程項目的決策階段、工程項目的設(shè)計與準(zhǔn)備階段、工程項目的實施階段以及工程項目的竣工驗收階段。項目管理的主要工作內(nèi)容為：組織結(jié)構(gòu)管理、人力資源管理、經(jīng)營范圍管理、內(nèi)容設(shè)計管理、財務(wù)管理、工程質(zhì)量管理、協(xié)調(diào)管理、風(fēng)險管理以及材料采購管理等等。
3.商業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)的區(qū)別
相較于住宅地產(chǎn)來說，商業(yè)地產(chǎn)的外表看起來更加的高端且上檔次，但其內(nèi)部的管理工作卻是存在著很多的困難，工程項目的建設(shè)構(gòu)造也相對復(fù)雜的多。開發(fā)商需要在眾多的矛盾問題中找到平衡點，不僅要充分考慮到區(qū)域發(fā)展過程中的不均衡因素，同時還要盡可能的去滿足不同類型客戶所提出的不同需求，將地產(chǎn)項目與商業(yè)開發(fā)緊密的關(guān)聯(lián)到一起，調(diào)整好市場風(fēng)險與經(jīng)濟收益之間的比例。
住宅地產(chǎn)工程開發(fā)同商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)之間存在著本質(zhì)上的區(qū)別，從開發(fā)過程的角度來分析，住宅地產(chǎn)的發(fā)展會經(jīng)歷兩個階段，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展只有一個階段。其中，住宅地產(chǎn)的兩個發(fā)展階段為：首先，充分把握好城市發(fā)展過程中所存在的市場需求，在得到一塊地后，只要擁有一定的運營資本即可完成項目，通過成功銷售后項目完成，這一過程中存在著一些機會主義色彩；其次，競爭環(huán)境的不斷加劇催化了產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，這些能力水平不高的地產(chǎn)開發(fā)商逐漸被市場所淘汰，所留下來的均是有著較強操作能力與資金雄厚的開發(fā)商。
相較于住宅地產(chǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)只需要經(jīng)歷一個發(fā)展階段。住宅地產(chǎn)在將住宅成功售出后即可得到經(jīng)濟收益，但商業(yè)地產(chǎn)卻需要歷經(jīng)一個非常漫長的發(fā)展過程，才能夠達到預(yù)期的奮斗目標(biāo)，這是兩者之間所存在的最大差距。
商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)運營需要有科學(xué)化的完整體系作為支持，其中包括行業(yè)市場內(nèi)的運行資料、運行數(shù)據(jù)、發(fā)展預(yù)期以及執(zhí)行方法等等。此外，商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)需要將工作重心轉(zhuǎn)移到開發(fā)過程中，其最主要的開發(fā)目標(biāo)即為工程項目的運營成功。更加直白一些解釋，真正能夠被稱之為成功的商業(yè)地產(chǎn)是不能夠只追求短期的經(jīng)濟效益的，而是應(yīng)該經(jīng)過長期且耐心的培育，才能夠?qū)⒐こ添椖康恼嬲齼r值發(fā)揮出來，隨著我國經(jīng)濟水平增長速度的不斷加快，商業(yè)地產(chǎn)上將會從中獲取更多的濟收益。
二、我國商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)管理中的問題
1.項目的定位水平不高
商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)的收益者包括開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商以及消費者等。從收益層面來進行分析，商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)的主要意義是平衡好各個受益方之間的利益關(guān)系，在當(dāng)前的社會環(huán)境中，絕大多數(shù)的開發(fā)商都沒有明確認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的真實內(nèi)涵，從而在具體的開發(fā)工作中無意或有意的模糊掉了商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)的核心觀念。正確的做法為，在商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)過程中，需要進一步加強對商業(yè)地產(chǎn)工程的前期定位與招商管理，在項目開發(fā)后期則要加強對工程項目的運營管理，通過此種方式來提高商業(yè)地產(chǎn)工程的盈利水平。然而，如果開發(fā)商對當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境的消費偏好、商業(yè)文化、業(yè)態(tài)發(fā)展形勢沒有做出正確的分析，那么將會導(dǎo)致工程項目的定位出現(xiàn)偏差，不僅會大大提高商業(yè)地產(chǎn)項目的管理難度，同時還會減少最終的經(jīng)濟收益。
2.商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的資金問題
截止到目前為止，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)過程中所出現(xiàn)的最突出問題即為資金的使用問題，具體表現(xiàn)為資金使用效率不高以及資金籌資難度過大等等。由于我國商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)管理工作對于資金的依賴性較高，因此需要開發(fā)商對這一問題給予更高的重視。在開展工程項目開發(fā)管理的過程中，很多開發(fā)商都存在著預(yù)算設(shè)計不科學(xué)、資金分配不規(guī)范等情況，稍有不慎還會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)工程項目的提前流產(chǎn)。針對其中的某一項支出來說，商業(yè)地產(chǎn)工程項目如果想要順利完成開發(fā)工作，就必須要先獲得土地的使用權(quán)限，但根據(jù)國家規(guī)定，土地的使用費用需要在三個月內(nèi)完全結(jié)清，那么也就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要擁有一大筆可用資金，從而承受難以想象的資金壓力與財務(wù)風(fēng)險。
3.監(jiān)督建設(shè)工程項目缺少公平性
目前，我國的商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)企業(yè)均擁有著配套的管理部門，其中包括工程建設(shè)部門、圖紙設(shè)計規(guī)劃部門、工程項目的造價部門等等。由于各個部門中的專業(yè)人員與相關(guān)設(shè)施配套非常齊全，因此工程項目開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會直接參與到施工企業(yè)的日常工作中，這在很大程度上影響到了監(jiān)督部門的工作積極性，長此以往就造成了管理不到位、事故處理不及時等問題。一直以來，由于監(jiān)督力量不足，從而導(dǎo)致很多房屋建筑出現(xiàn)了使用問題，對地產(chǎn)開發(fā)商與消費者的經(jīng)濟利益造成了嚴(yán)重的負面影響。除此之外，房產(chǎn)公司為工程項目的主要投資方，并且同監(jiān)督部門之間也存在著委托關(guān)系，因此或多或少的會在處理施工材料時存在著降低放行標(biāo)準(zhǔn)的情況，因為在選擇施工材料時優(yōu)先考慮的是價格，所以質(zhì)量也就無法保證。
三、商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)管理的優(yōu)化
1.科學(xué)化選址，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境來進行業(yè)態(tài)定位
對于商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)管理工作來說，科學(xué)化選址是提高企業(yè)經(jīng)營能力的主要戰(zhàn)略決策，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)市場與經(jīng)濟條件來確定好選址計劃，同時還要考慮到建筑的整體檔次、工程運營模式等等。
（1）明確商業(yè)地產(chǎn)工程的銷售模式
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在確定工程項目之前，要決定好項目是要銷售還是租賃，這直接關(guān)乎到工程項目的成本管理與運營模式管理，投資部門與營銷部門要在當(dāng)?shù)爻浞肿龊檬袌稣{(diào)研工作，同時還要根據(jù)工程項目所在地段的經(jīng)濟狀況與商業(yè)需求來制定出項目租售決策。在這里需要注意的是，如果最終的選擇方案為租售結(jié)合，那么就要去進一步明確好兩者之間的比例關(guān)系，避免為后面的項目管理工作帶來不必要的麻煩。
（2）明確商業(yè)地產(chǎn)工程項目的檔次
工程項目的檔次水平將同項目在運營期間的投資管理與成本管理產(chǎn)生直接性的關(guān)系，同時也就意味著項目日后所需要面向的消費者層次。在商業(yè)地產(chǎn)工程項目的建設(shè)過程中，施工方需要按照項目檔次標(biāo)準(zhǔn)來合理化的選擇施工材料與施工工藝。
（3）明確商業(yè)地產(chǎn)工程項目的業(yè)態(tài)組合模式
商業(yè)地產(chǎn)工程項目的業(yè)態(tài)定位需要同時考慮好多個方面的業(yè)態(tài)條件，其中包括承重條件、電量條件、給排水條件以及燃氣條件等等。即使是在地產(chǎn)工程項目的開發(fā)初期，營銷部門無無法準(zhǔn)確的給出設(shè)計方案，那么在進入到深化階段后，也要在第一時間將業(yè)態(tài)組合模式確定出來，避免在后期因工程項目的反復(fù)拆改而造成不必要的成本增加。
2.進一步明確地產(chǎn)項目的具體計劃與時間要求
（1）制定進度計劃
項目進度計劃的制定所指的即為工程項目的開始與結(jié)束時間。商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)進度、歷時估算以及成本估算都需要建立在現(xiàn)實條件基礎(chǔ)之上，并且要展開全方位的研究與討論，盡可能的提高項目計劃的準(zhǔn)確性。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以嘗試通過任務(wù)分解法來整理計劃內(nèi)容，將工程項目的所有工作、資源以及預(yù)算內(nèi)容按照時序來組成基準(zhǔn)線計劃，為日后的項目管理工作創(chuàng)造便利條件。
（2）績效衡量
針對項目管理工作中的信息系統(tǒng)制定出科學(xué)化的衡量標(biāo)準(zhǔn)，其中應(yīng)該優(yōu)先考慮的即為時間，在很多時候，時間績效的衡量是最簡單且最直觀的，管理人員只需要去觀看時間表中的幾個關(guān)鍵點，判斷工程開發(fā)作業(yè)是否達到計劃時間即可。
3.做好對地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作
在商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)管理工作中，成本控制所指的即為，在預(yù)算計劃的允許范圍內(nèi)且達到工程開發(fā)質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，要盡可能的減少成本支出，其中主要包括了地產(chǎn)工程項目的成本預(yù)算、成本控控制以及資源計劃等幾個重要方面。商業(yè)地產(chǎn)工程項目的成本控制是確保企業(yè)最終利益所得的基礎(chǔ)條件，在ι桃檔夭項目進行開發(fā)管理的過程中，將通過前期競拍活動所得到的土地進行合理化的分配使用，即可達到減少成本支出的目的。然而，在這里需要注意的是，由于地產(chǎn)建筑的安裝費用是開發(fā)項目中必不可少的一項成本支出，因此需要將此方面設(shè)為項目成本控制公工作中的重點對象。
4.規(guī)范建設(shè)工程項目的合同管理
商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)主體需要同材料供應(yīng)單位與工程項目設(shè)計單位建立起合作關(guān)系，為了更好的約束雙方的作業(yè)行為，首先需要完成的合作任務(wù)即為擬定經(jīng)濟管理合同，這是商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)工程開發(fā)項目的核心重點。合同的形式主要包括買賣合同與貸款合同等，它的主要存在意義是為項目管理過程中所出現(xiàn)的履行、變更、終止等行為給予調(diào)解服務(wù)。在我國，有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)工作，其中比較主要的是資金的回收情況，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展情況與單位本身的利潤空間將直接決定商業(yè)樓盤的施工進展。基于此，在商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)過程中，對于實際成本與施工質(zhì)量的控制工作都需要借力于合同的約束力量，因此在日后的項目管理工作中，相關(guān)的管理人員要在原有的基礎(chǔ)之上加大對項目合同的管理力度，同時妥善的處理好由合同糾紛所帶來的相關(guān)索賠事宜。
參考文獻：
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【商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告內(nèi)容】
第一部分 項目總論
第二部分 項目建設(shè)背景、必要性、可行性
第三部分 項目產(chǎn)品市場分析
第四部分 項目產(chǎn)品規(guī)劃方案
第五部分 項目建設(shè)地與土建總規(guī)
第六部分 項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
第七部分 項目組織和勞動定員
第八部分 項目實施進度安排
第九部分 項目財務(wù)評價分析
第十部分 項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價
第十一部分 項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控
第十二部分 項目可行性研究結(jié)論與建議
第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目背景
(一)項目名稱
(二)項目的承辦單位
(三)承擔(dān)可行性研究工作的單位情況
(四)項目的主管部門
(五)項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)
(六)項目建設(shè)地點
二、項目可行性研究主要結(jié)論
在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的
財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
(一)項目產(chǎn)品市場前景
(二)項目原料供應(yīng)問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術(shù)保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風(fēng)險控制問題
(九)項目財務(wù)效益結(jié)論
(十)項目社會效益結(jié)論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表，使
審批和決策者對項目作全貌了解。
四、存在問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)背景、必要性、可行性
這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)背景
(一)國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
(二)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
(三)……
二、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)可行性
(一)經(jīng)濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術(shù)可行性
(四)模式可行性
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場調(diào)查
(一)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查
(二)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查
(三)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格調(diào)查
(四)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查
(五)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查
(六)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查
二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場預(yù)測
市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品
未來市場需求量及相關(guān)因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預(yù)測。在可行性研究工作報
告中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。
(一)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場預(yù)測
(二)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測
(三)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格預(yù)測
(四)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測
(五)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)測
(六)商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展前景綜述
第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
(一)工藝設(shè)備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案
(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃
(二)營銷模式
在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定
銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地與土建總規(guī)
一、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地
(一)商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地地理位置
(二)商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地自然情況
(三)商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地資源情況
(四)商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地經(jīng)濟情況
(五)商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地人口情況
二、商業(yè)地產(chǎn)項目土建總規(guī)
(一)項目廠址及廠房建設(shè)
1、廠址
2、廠房建設(shè)內(nèi)容
3、廠房建設(shè)造價
(二)土建總圖布置
1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序
和布置方案。
2、豎向布置
(1)場址地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場地標(biāo)高及土石方工程量
3、技術(shù)改造項目原有建、構(gòu)筑物利用情況
4、總平面布置圖(技術(shù)改造項目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置)
5、總平面布置主要指標(biāo)表
(三)場內(nèi)外運輸
1、場外運輸量及運輸方式
2、場內(nèi)運輸量及運輸方式
3、場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備
(四)項目土建及配套工程
1、項目占地
2、項目土建及配套工程內(nèi)容
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 商業(yè)地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目環(huán)境保護
(一)項目環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)
(二)項目環(huán)境保護措施
(三)項目環(huán)境保護評價
二、商業(yè)地產(chǎn)項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)
(二)項目資源利用及能耗分析
三、商業(yè)地產(chǎn)項目節(jié)能方案
(一)項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)
(二)項目節(jié)能分析
四、商業(yè)地產(chǎn)項目消防方案
(一)項目消防設(shè)計依據(jù)
(二)項目消防措施
(三)火災(zāi)報警系統(tǒng)
(四)滅火系統(tǒng)
(五)消防知識教育
五、商業(yè)地產(chǎn)項目勞動安全衛(wèi)生方案
(一)項目勞動安全設(shè)計依據(jù)
(二)項目勞動安全保護措施
第七部分 商業(yè)地產(chǎn)項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、商業(yè)地產(chǎn)項目勞動定員和人員培訓(xùn)
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓(xùn)及費用估算
第八部分 商業(yè)地產(chǎn)項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目實施的各階段
(一)建立項目實施管理機構(gòu)
(二)資金籌集安排
(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓
(四)勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨
(五)施工準(zhǔn)備
(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備
(七)竣工驗收
二、商業(yè)地產(chǎn)項目實施進度表
三、商業(yè)地產(chǎn)劑項目實施費用
(一)建設(shè)單位管理費
(二)生產(chǎn)籌備費
(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費
(四)辦公和生活家具購置費
(五)其他應(yīng)支出的費用
第九部分 商業(yè)地產(chǎn)項目財務(wù)評價分析
一、商業(yè)地產(chǎn)項目總投資估算
圖：項目總投資估算體系
二、商業(yè)地產(chǎn)項目資金籌措
一個建設(shè)項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷?，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、商業(yè)地產(chǎn)項目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定
(一)計算依據(jù)及相關(guān)說明
(二)項目測算基本設(shè)定
五、商業(yè)地產(chǎn)項目總成本費用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費用
(五)修理費
(六)財務(wù)費用
(七)其他費用
(八)財務(wù)費用
(九)總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現(xiàn)金流估算
(一)項目投資現(xiàn)金流估算
(二)項目資本金現(xiàn)金流估算
九、不確定性分析
在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來
的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不
確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 商業(yè)地產(chǎn)項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價
在建設(shè)項目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明
一、財務(wù)評價
財務(wù)評價是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)
項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財
務(wù)評價指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投
資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。
(一)財務(wù)凈現(xiàn)值
財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)
收益率)折算到建設(shè)期初(項目計算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目在其計
算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。
如果項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，
項目財務(wù)上可行。
(二)財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)
率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。
財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。
一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)
回收期為例：
(l)計算公式
動態(tài)投資回收期的計算在實際應(yīng)用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：
Pt=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)
正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
(2)評價準(zhǔn)則
1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可
行的;
2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。
(四)項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前
利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總
投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準(zhǔn)投資利潤率)時，項目在財務(wù)上可考慮接受。
(五)項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利
潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時，項目在財務(wù)上可考慮
接受。
(六)項目資本金凈利潤率(ROE)
項目資本金凈利潤率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤
(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利
能力滿足要求。
(七)項目測算核心指標(biāo)匯總表
二、國民經(jīng)濟評價
國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項目國民
經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計
算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析
和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評價指標(biāo)。根據(jù)項目的具體特點和實際需要
也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)
值(ENPV)，經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標(biāo)進行計算和分析以外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進
行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十一部分 商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控
一、建設(shè)風(fēng)險分析及防控措施
二、法律政策風(fēng)險及防控措施
三、市場風(fēng)險及防控措施
四、籌資風(fēng)險及防控措施
五、其他相關(guān)粉線及防控措施
第十二部分 商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)論與建議
一、結(jié)論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：
1、對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、 廠址選擇報告書
4、 資源勘探報告
5、 貸款意向書
6、環(huán)境影響報告
7、 需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8、需要的市場預(yù)測報告
9、引進技術(shù)項目的考察報告
10、 引進外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、 廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)
2、 總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)
3、 工藝流程圖
