時間：2022-12-16 12:30:24
序論：在您撰寫房地產(chǎn)經(jīng)濟管理論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
1.對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在不足的分析。
其一，是在會計基礎工作環(huán)節(jié)比較薄弱，進而導致會計信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。
其二，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中法人內(nèi)部監(jiān)督作用發(fā)揮的不夠突出。監(jiān)事會以及董事會監(jiān)控力度特別薄弱，他們的監(jiān)督作用發(fā)揮得不夠有效。
其三，管理人的法律意識比較薄弱，常常投機取巧、有法不依、姑息將就、執(zhí)法不嚴，一些給面子拉人情的現(xiàn)象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經(jīng)濟犯罪的出現(xiàn)。
其四，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營層次的員工在素質(zhì)上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。
2.企業(yè)管理做法上的一些利弊。
我們的房地產(chǎn)企業(yè)在管理中，通常的做法是統(tǒng)一進行核算、進行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統(tǒng)一管理以及監(jiān)控，但是也有其弊端。
其一，導致項目開發(fā)責任和權力以及利益的嚴重的脫節(jié)。這樣做，不利于積極地將一線項目經(jīng)理人員的積極性機遇有效地調(diào)動起來，單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。
其二，這樣的企業(yè)管理做法由于存在著不具體的業(yè)績衡量指標數(shù)，導致房地產(chǎn)公司項目經(jīng)理部之間攀比的出現(xiàn)，對公司的發(fā)展不利。
二、改善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的一些具體看法
1.積極建立起科學的內(nèi)部管理環(huán)境。
為了完善和加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的有效管理，有必要對房地產(chǎn)內(nèi)部管理環(huán)境給予積極地建設，這里包括經(jīng)營方式和風格、理念，以及組織機構等一些方法。在房地產(chǎn)內(nèi)部積極地建立起良好的管理環(huán)境，進而保證企業(yè)管理制度的有效地落實。
2.加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相互間的有效牽制。
房地產(chǎn)企業(yè)可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據(jù)企業(yè)中不同崗位在房地產(chǎn)管理中的不同程度，規(guī)定每一員工在其崗位上的履職時間，特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換，而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。
3.積極加強房地產(chǎn)企業(yè)的稽核制度。
在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，由于企業(yè)經(jīng)營者對企業(yè)管理中稽核部門的認識上的不足，以為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的效益，還占用一些人員編制，進而加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的成本，故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業(yè)內(nèi)部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴格地執(zhí)行。
三、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的一些思考以及建議
1.積極地核算出公司的投資總額。
房地產(chǎn)項目的可行性研究報告在得到批復以后，就需要房地產(chǎn)公司選擇一些合適的項目經(jīng)理部給予有效地落實，進而進一步得到已經(jīng)批復的可行性研究報告的最基本的依據(jù)，并對該項目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項目資金流量表。
2.有效地對開發(fā)給予控制，確保資金的支出。
在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中，對開發(fā)成本的管理是房地產(chǎn)管理中的關鍵。當對企業(yè)中某一項目的投資資金總額確定以后，其開發(fā)成本控制是重要的一方面。
3.積極應對的思路。
其一，房地產(chǎn)企業(yè)管理應該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發(fā)揮出來。
我們在在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中，為了有效地增強房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理能力，一方面需要房地產(chǎn)市場自身的有效地調(diào)節(jié)能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調(diào)節(jié)有效地配合。加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)節(jié)，有利于房地產(chǎn)市場健康秩序的確立。讓市場自我調(diào)節(jié)，比國家行政手段的宏觀調(diào)控更有效和快捷。故而，有效地增強房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)能力，也就成為了市場長遠發(fā)展的一個必然。國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中所發(fā)揮出的是宏觀微調(diào)的積極作用，而中央和地方有效地結(jié)合，有助于對市場進行有效地指導和監(jiān)督作用。
其二，充分地讓發(fā)展目標、政策立足長遠。
在制定政策過程中，我們需要對政策機遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調(diào)控房價，不是有效地手段。因為個人所得稅是屬于產(chǎn)品交易之后產(chǎn)生的一種行為，在房地產(chǎn)經(jīng)濟中，屬于下游環(huán)節(jié)，只能夠間接產(chǎn)生作用。就目前來說，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏穩(wěn)定性和長遠的目標，這需要我們的房地產(chǎn)管理依據(jù)我國社會主義國家性質(zhì)和實際經(jīng)濟情況制定出一些合理的科學的一些比較長遠的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮(zhèn)化進程的實際狀況，進而保證我們的國民經(jīng)濟穩(wěn)定地增長，促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟走上正軌軌道。就稅收而言，政府發(fā)揮的是稅收政策的調(diào)節(jié)作用。住房城鄉(xiāng)建設部門和稅務的緊密配合，有助于促進房地產(chǎn)企業(yè)僅僅管理的建設。
其三，積極地對我國的法律法規(guī)體系給予建設和完善。
我們要想我國的房地產(chǎn)市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系，保證我們的房地產(chǎn)市場運作步入到規(guī)范化的道路上來，即房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理合法化和合理化。我們的政府應該在法律規(guī)范中，積極地實施其經(jīng)濟管理行為，最大可能地避免行政在干預中的過度行為導致房地產(chǎn)市場秩序不利局面出現(xiàn)。與此同時，多層次、全方位的房地產(chǎn)積極的宏觀調(diào)控體系在實施中有可行的法律保證。
其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中和諧關系。
中央政府和地方政府應該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟中職責范圍和責任主體。即，我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經(jīng)濟管理的有效落實，有效地遏制房地產(chǎn)市場中一些不良風氣的產(chǎn)生。
四、結(jié)語
1、缺乏足夠的經(jīng)濟管理理念
房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內(nèi)管理者逐漸把目光轉(zhuǎn)移到了經(jīng)濟管理對該行業(yè)的巨大作用上來。本著加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標，為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟管理工作。然而，現(xiàn)實的經(jīng)濟管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟管理工作還沒有一個清醒的認識。大部分企業(yè)都認為經(jīng)營管理工作僅屬于企業(yè)內(nèi)部財務部門的業(yè)務范疇，而把這些繁重的管理任務都壓給了它們的財務部門。如此的做法很不利于相關部門工作的開展。因為經(jīng)濟管理職責涉及到企業(yè)內(nèi)部的所有部門和機構，并且它們彼此有著不能分割的密切業(yè)務關系。通過有效的經(jīng)濟管理可以加強相關部門的有效協(xié)作，最大限度地施展每個部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進各個部門的效率發(fā)揮，非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進。因此，欲切實達到經(jīng)濟管理的最初目標，第一，必須先有一個明確的認識，全體干部職工、企業(yè)的每一個部門都要給經(jīng)濟管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻計出力。
2、不具備有效的經(jīng)濟管理體系
本著配合好經(jīng)濟發(fā)展大趨勢的目的，我們國家已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理工作給予了極大的關注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟管理政策和制度。但是這些法規(guī)的建立并沒有得到有效的實施，更沒有見到所期望的實效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數(shù)的政策實施都脫離實際現(xiàn)狀，并且不可能恰當?shù)靥幚斫ㄔO過程中發(fā)生的各類矛盾和問題。個別政策的落實過程僅流于形式或走過場，根本沒有深入到具體的房地產(chǎn)內(nèi)容當中。從總體上說，其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的很多具體內(nèi)容，從而導致不同管理者對同一問題都各持己見，結(jié)果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統(tǒng)一協(xié)調(diào)的經(jīng)濟管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當?shù)卣斦?chuàng)收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠?qū)嵤┯行У毓芾?，那么國家的宏觀控制再嚴格亦不可能見到實效。從而，使沒有實施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一步的交接管理中更無法有序開展工作。同時。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會波及到其它相關行業(yè)，并引發(fā)國家對其他行業(yè)的管理失控。
3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠景規(guī)劃
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進程中的短期行為，其已經(jīng)構成了整個房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開發(fā)商本身未制定長運的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，就連政府職能部門所制定的政策、制度，也沒有契合實際的科學性和合理性，更不具備長遠的約束性和可操作性。為數(shù)眾多的房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營目標均為眼前的目標，政府僅對房地產(chǎn)行業(yè)的部分運作內(nèi)容給予了政策性的指導和調(diào)控，而且其中不乏較嚴重的片面性和局限性。這就嚴重地失去了對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的管理作用，且遠遠地滿足不了房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實的經(jīng)濟管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規(guī)范，導致房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展，并造成相當嚴重的不正當競爭行為，這已經(jīng)造成了市場經(jīng)濟體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內(nèi)的不完整和脫離實際，嚴重導致在其政策落實階段會屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問題。因為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理會牽扯到很多的社會部門，況且，很多新問題的連續(xù)發(fā)生，會在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執(zhí)行，甚者會因管理力度的增大反而給市場帶來更大程度的負面效應。故眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營規(guī)劃方面的短期行為已嚴重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。
4、法律法規(guī)缺乏完整性
法律是限制和約束任何不當行為的有力武器。總的來說，我國的房地產(chǎn)市場是近些年才逐步形成的。到現(xiàn)在為止，給這一市場制定法律法規(guī)的進程還依然處于起步時期，而且尚未完整地制訂出一套對房地產(chǎn)經(jīng)營行為有很強約束、規(guī)范能力的法規(guī)體系?，F(xiàn)實對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對性的法律法規(guī)建設。所以，其仍不能圓滿地治理房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為。過去我國的法律法規(guī)建設就一直不夠完善，現(xiàn)實就更跟不上時展的需求。故當今的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產(chǎn)市場這種不規(guī)范局面不能長久維持下去，否則，將嚴重阻礙市場經(jīng)濟的發(fā)展，損害國家和人民群眾的利益。我們必須完善相關法律、強化管理職能、加大執(zhí)法力度，盡快扭轉(zhuǎn)這一無序的市場狀態(tài)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的解決建議
1、做好房地產(chǎn)開發(fā)過程的經(jīng)濟核算管理
當房地產(chǎn)工程完工時，要計算各項支出的單項額度，以便很快核算出工程的總投資規(guī)模。選取恰當規(guī)范的經(jīng)濟管理措施，將總體工程的建設過程及交付環(huán)節(jié)做出深入、完整地經(jīng)濟研討及評估；然后，再依托經(jīng)濟管理的實施，檢查出超越預算支出和節(jié)約成本支出的相關項目，從而總結(jié)出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對出每一單項成本管理的實施結(jié)果。據(jù)此，能夠在遵循成本運行規(guī)律的基礎上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標成本管理奠定思想基礎。
2、搞好地產(chǎn)建設階段的成本運行管理
在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理時，尤其關鍵的一個環(huán)節(jié)就是做好房地產(chǎn)建設過程的經(jīng)濟管理。執(zhí)行好此環(huán)節(jié)的經(jīng)濟管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個工程的建設成本中，材料成本占相當主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過程中，就必須對材料的消耗做嚴格地調(diào)控，且擬建一套完整系統(tǒng)的經(jīng)濟管理運行體系，以保證對材料消耗的全過程實施必要的控制、管理和監(jiān)督。
3、抓好房地產(chǎn)開發(fā)招投標環(huán)節(jié)的經(jīng)濟管理
當實施房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標環(huán)節(jié)時，擬定投標報價的管理人員必須對工程的建設方案和具體細節(jié)有深入的了解，并對工程的經(jīng)濟評價和風險防控有準確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項費用支出全面地把握住。在此基礎上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項工程特點的經(jīng)濟管理方案。
三、結(jié)語
一、當下房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀
傳統(tǒng)的管理模式在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理中取得不錯的成績，為房地產(chǎn)帶來發(fā)展的機遇，為房地產(chǎn)工程項目管理積累的大量的經(jīng)驗，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，其管理模式已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟項目管理的需要，特別是大型的工程項目經(jīng)濟管理。下文將會詳細分析當下房地產(chǎn)工程管理項目存在的問題。
（一）對房地產(chǎn)工程項目管理觀念意識不強
房地產(chǎn)工程項目管理能力的強弱，直接關系到房地產(chǎn)事業(yè)的開發(fā)，因為房地產(chǎn)項目工程經(jīng)濟管理是整個管理的中心，因此起著至關重要的作用。在房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理中，都側(cè)重于房地產(chǎn)工程項目帶來的經(jīng)濟效益，而不是將主要的精力放在項目經(jīng)濟管理的模式上，并且認為工程項目經(jīng)濟管理是可有可無的管理項目，因而對工程項目經(jīng)濟管理不重視，這就是缺乏觀念意識造成的。這就使得在房地產(chǎn)工程項目管理中錯漏百出，從而使得房地產(chǎn)工程項目風險加大，房地產(chǎn)事業(yè)也得不到最大限度的發(fā)展。
（二）缺乏完整的管理體系
缺乏完整的管理體系是管理中普遍存在的現(xiàn)象，在當下的管理模式中很少房地產(chǎn)公司在管理上能擁有一個健全的管理體系，來協(xié)助工程項目經(jīng)濟管理。在實際的房地產(chǎn)項目工程管理中并沒有過多的規(guī)章制度，即使存在著相關的管理體系也不會認真執(zhí)行，從而導致很多房地產(chǎn)工程項目建設得不到有效的執(zhí)行，并且說明其管理制度只是擺設的作用。在對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理中還缺乏相應的管理隊伍，這也是致使房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作的得不到有限開展的重要原因。為了進一步改善房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理，應加強對工程項目經(jīng)濟管理制度的建設和完善相關的管理體系，并提高工程項目管理人員的管理觀念和綜合素質(zhì)水平。這樣房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理才能得到有效的開展，保證項目的順利進行。
二、改善當下存在問題有效對策
（一）提高管理人員的素質(zhì)水平
經(jīng)濟管理人員是否遵守相關的管理制度，是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作開展的基本前提，因此提高經(jīng)濟管理人員的素質(zhì)是非常必要。因為在房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作主要是有經(jīng)濟管理人員執(zhí)行的，其素質(zhì)的高低直接影響到執(zhí)行相關規(guī)章制度的力度，因此要做好經(jīng)濟管理人員的培訓，這樣才能有效地保證房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作得到有效地進行。在培訓中應加強對經(jīng)濟管理人員的素質(zhì)水平培訓，尤其是對一些素質(zhì)水平較低的經(jīng)濟管理人員，并鼓勵經(jīng)濟管理人員自我學習，以此提高綜合素質(zhì)。在招聘環(huán)節(jié)也要相應提高招聘的要求，招聘更多的高素質(zhì)人才，以此協(xié)調(diào)項目經(jīng)濟管理工作的有效進行。
（二）注意施工階段的過程的控制和管理
在經(jīng)濟項目管理中，對施工階段的過程控制和管理是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理的主要環(huán)節(jié)，做好相關的監(jiān)制和管理是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理的重點和關鍵點。在施工階段最為重要的是對質(zhì)量的把關。并加強對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)監(jiān)制，降低返工幾率，拒接豆腐渣工程。在對房地產(chǎn)工程監(jiān)制中，各個環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)工程建設都應認真貫徹相關的程序，并做好安全工作，盡量避免出現(xiàn)一些不必要的意外。最后，要嚴格要求各個環(huán)節(jié)的工程建設都要認真地執(zhí)行，不能偷工減料，以次充好。這樣才能有效地保證房地產(chǎn)工程項目的進行，并在預期的時間內(nèi)完成，有序的管理模式可以讓工程項目井井有條地進行，還能節(jié)約成本，降低消耗。
（三）建立健全的管理體系，并加強對房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理
縱觀當下的局勢，關于我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的規(guī)章制度有較大的改善，但還是相應存在著漏洞，并妨礙著我國房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)工程企業(yè)想要做好經(jīng)濟管理的工作，首先就要加強房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理規(guī)章制度的建設，建立健全相關的管理制定，并加強對項目經(jīng)濟管理的約束，從而促進我個房地產(chǎn)事業(yè)的順利開展。在制度完善的情況下，如果不認真執(zhí)行，那也相對于擺設，因此還應加強對房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理制度的執(zhí)行力度，況且執(zhí)行才是制定相關規(guī)章制度的最終目的。
（四）各部門要加強溝通，對管理工作協(xié)調(diào)進行
房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作，眾所周知它并不是一個獨立體，與各部門息息相關。一項工程項目經(jīng)濟管理的完成需要各部門的有效配合、協(xié)調(diào)進行。為此，房地產(chǎn)工程項目企業(yè)首先要充分認識到各部門協(xié)調(diào)進行管理的重要性以及作用，并對在管理中出現(xiàn)的問題進行協(xié)調(diào)解決。這也要求房地產(chǎn)工程管理企業(yè)要改變傳統(tǒng)模式，尋找創(chuàng)新的管理模式，以滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需要。創(chuàng)新是一個國家進步的靈魂，創(chuàng)新是一個企業(yè)永恒發(fā)展的前提。因此要不斷創(chuàng)新，從而經(jīng)濟管理的各個環(huán)節(jié)進行改革，從人事制定、體系結(jié)構到技術上都要做出相應的改變，建立一個科學的管理體系，以此來提高經(jīng)濟管理水平。在協(xié)調(diào)工作中，還應加強監(jiān)督，一個部門相互監(jiān)督的模式進行，這樣可以充分發(fā)揮監(jiān)督職能，保證經(jīng)濟管理工作有效進行。
結(jié)束語
“不斷高企的房價、關于泡沫的爭論、利潤水平的謎團、宏觀調(diào)控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關于這個行業(yè)特質(zhì)的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規(guī)操作、社會責任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認為是理所當然了。但高收益的背后卻往往是高風險，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來說，真的是冷暖自知。
二、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)
房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應該從金融資本的角度認識房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心是投資運營。當我們認識到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢，那么我們的地產(chǎn)商們就應該及時調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運營模式，以爭得未來地產(chǎn)發(fā)展的競爭先機。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運營的內(nèi)在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業(yè)追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉(zhuǎn)化過程。對于規(guī)范企業(yè)運作、提升企業(yè)運營效率、促進集團知識沉淀與應用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來自于業(yè)務實戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日?；顒又?，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過客戶投訴系統(tǒng)進行管理；有了真實全面的業(yè)務數(shù)據(jù)，可以對任務處理關閉率、服務滿意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績效指標進行測量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過對各地區(qū)公司在流程績效指標上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經(jīng)驗，形成相關的經(jīng)驗推廣和應用。
三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能
激烈競爭的現(xiàn)代市場經(jīng)濟，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現(xiàn)項目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態(tài)平衡是至關重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產(chǎn)流程管理的需要。
四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)?；图瘓F化發(fā)展趨勢。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發(fā)商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質(zhì)上看，擴張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標在于創(chuàng)造價值和利潤。也就是說，企業(yè)如何通過資源的整合和最大化利用，來體現(xiàn)規(guī)?；图瘓F化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟，而規(guī)模經(jīng)濟的基礎卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標準化的核心競爭能力來占領市場，甚至通過把自己的標準變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標準，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開這條規(guī)律。所以企業(yè)要實施精確的流程管理，實現(xiàn)該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現(xiàn)流程管理任務結(jié)構的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎上，可以實現(xiàn)流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。
五、對房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析
1、房地產(chǎn)市場容量分析
拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大，投資購房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購房比例保持穩(wěn)定，城市化進程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)。
2、房地產(chǎn)市場需求特征分析
幾年來，房地產(chǎn)市場的風云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場的周期波動規(guī)律，房地產(chǎn)市場需求特征分析，結(jié)合政府、開發(fā)商和購房者在周期轉(zhuǎn)換過程中做出的決策，我們可以預測到未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。
3、房地產(chǎn)市場交易狀況分析
1）現(xiàn)房銷售增幅高于期房銷售
2）消費結(jié)構在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變
所謂房地產(chǎn)開發(fā)風險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風險作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務活動和經(jīng)營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風險形成的模糊性和由于風險導致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動結(jié)果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當?shù)慕?jīng)濟效益以抵補承擔風險產(chǎn)生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個共同的目標，努力改善經(jīng)營管理，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益。
2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風險
2.1政治風險
是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關于房地產(chǎn)方面的業(yè)務也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風險在我國尤其需要關注。
2.2經(jīng)濟風險
是指由于經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。
2.3自然風險
是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。
2.4技術風險
是指由于科技進步、技術結(jié)構及其相關變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
2.5經(jīng)營風險
是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導致預期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
3、導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的因素剖析
3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟形勢
房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商構成風險。在我國尤其需要關注。
經(jīng)濟繁榮時，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。而在經(jīng)濟衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反映并進行調(diào)整是相當遲鈍的，短時間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。
3.2房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況
在市場經(jīng)濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風險。
從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。
3.3開發(fā)時機的選擇
經(jīng)濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經(jīng)濟迅速增長，經(jīng)濟處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產(chǎn)的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
3.4開發(fā)地點的選擇
房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經(jīng)受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。
3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定
房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔的風險也就越大。
3.6開發(fā)周期的長短
房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內(nèi)的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經(jīng)濟形勢的興衰，國家有關政策的調(diào)整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的?？墒欠康禺a(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。
此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的重要因素。
4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風險的具體措施
4.1事先有效避開風險源地
例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。
4.2采用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。
4.3以財務方式控制風險
具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經(jīng)營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞?，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟實力的制約。
4.4對房地產(chǎn)市場進行全面的調(diào)查，作出科學的預測
要仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。
4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發(fā)商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量
例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減??；建造費用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減??；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。
4.7盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟條件的變化而帶來的風險。并在開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證質(zhì)量。
此外，還應根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進行培訓。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。
參考文獻
[1]李啟明等編著房地產(chǎn)投資風險與決策[M]南京：東南大學出版社，1998
房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的主要目的就是為了能夠保證企業(yè)在發(fā)展過程中對市場進行適應，對企業(yè)擁有的資源進行配置，對企業(yè)核心競爭能力進行提高，實現(xiàn)企業(yè)預期的經(jīng)營目標。對于任何企業(yè)而言，在經(jīng)營管理過程中都要先對企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展進行精確的預測，同時，對行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期以及發(fā)展空間進行分析，對產(chǎn)品市場進行預測，分析產(chǎn)品市場的走向、發(fā)展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進行分析。對行業(yè)未來的發(fā)展以及市場的發(fā)展進行準確的預測，能夠?qū)ξ磥硎袌鲆约爱a(chǎn)品的發(fā)展趨勢進行把握，對企業(yè)未來發(fā)展能夠指明方向，企業(yè)在經(jīng)營戰(zhàn)略方面才能有更加堅實的基礎。因此，文章對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的原則，存在的風險以及面臨的問題進行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。
2利率變動對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的影響
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多的不同時期，而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時期，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的變革時期，出現(xiàn)了很多的問題，針對出現(xiàn)的問題采取必要的解決措施，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展首要解決問題。市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，利率的變動會給房地產(chǎn)業(yè)帶來很大的影響，主要體現(xiàn)在以下方面。
2.1對開發(fā)商的影響
利率變動對經(jīng)濟發(fā)展的各個方面都會產(chǎn)生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導致開發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發(fā)商面臨的資金成本也會出現(xiàn)不斷增加的情況，開發(fā)商在經(jīng)營管理過程中面臨的市場風險會出現(xiàn)加大的情況。利率上調(diào)對于市場中存在的買方也會產(chǎn)生一定的影響，很多的買方會出現(xiàn)持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉(zhuǎn)周期會受到影響。
2.2對房地產(chǎn)投資方的影響
房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)不斷下降的問題，會導致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預期的利率會出現(xiàn)進一步上調(diào)的情況，消費者對下個預期的市場價格會出現(xiàn)下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產(chǎn)消費者在消費方面會受到很多結(jié)構性因素的影響，我國的土地市場變化也會導致房地產(chǎn)成本增加的情況，因此，在利率不斷上調(diào)的情況下，土地的價格也會出現(xiàn)逐漸上升的情況。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過于松散，導致整個行業(yè)在發(fā)展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環(huán)境導致了低利率的問題出現(xiàn)，同時，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)也是由這個因素導致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導致很多的政策無法實施。經(jīng)濟在發(fā)展過程中，國際資本流動也會對我國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，因此，為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導致世界性的房地產(chǎn)泡沫，對多種管理措施進行應用非常必要。
3結(jié)束語
（1）投資項目決策存在問題
房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經(jīng)過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業(yè)投資，其他的很多企業(yè)都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實際情況。企業(yè)在當今市場的大環(huán)境下求生存，必須以市場為立足點。但是很多企業(yè)的決策者對市場形勢認識不足，對市場獲取的信息缺乏準確性和實效性，不能很好的把握市場的形勢和動態(tài)，從而導致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發(fā)的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險。
（2）財務管理程序不健全
在企業(yè)當中無法形成一套健全的系統(tǒng)的財務管理程序。很多企業(yè)的財務管理程序不夠?qū)I(yè)，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率，同時也大大降低了財務分析的準確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準確及時，信息往往已經(jīng)失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無法遵循螺旋式的上升。此外，監(jiān)督體系不完善也是財務管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務管理的不透明還致使造價的現(xiàn)象，導致了公司財富的流失。
（3）成本控制觀念淡薄
成本管理是對各個環(huán)節(jié)資源消耗的估計。當代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那，沒有專業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案，導致在財務管理上混亂，并且存在著相當大的漏洞。很多企業(yè)無法對生產(chǎn)過程中的每個環(huán)節(jié)進行成本估計，只能在整套環(huán)節(jié)結(jié)束后有個大體估計，這大大降低了成本預算的準確性，導致支出超過預算。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有強烈的成本控制觀念顯得尤為重要。
2財務管理工作創(chuàng)新策略
（1）創(chuàng)新合理有效的投資計劃
企業(yè)應當通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進行投資，切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業(yè)管理者可以通過制定創(chuàng)新式的投資計劃，按照一定的比率進行投資來規(guī)避風險。
（2）提高財務管理人員的創(chuàng)新意識
企業(yè)要啟用高素質(zhì)的管理人員，管理人員應當有良好的創(chuàng)新意識和成本管理理念，必要的話應當對財務管理人員進行特殊培訓，增強其管理能力。盡可能多的調(diào)動起工作人員的積極性去主動學習，增進專業(yè)知識水平，從而提高自己的創(chuàng)新能力，不斷的豐富完善自己。財務管理人員應有靈活的頭腦，將自己所學應用到財務管理當中去，并且盡可能的創(chuàng)新工作流程，完善各個工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。
（3）創(chuàng)新財務管理程序
要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運用到各個程序中去。制定的制度應當具有針對性、操作性等特點，財務管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強管理程序的監(jiān)督機制，完善監(jiān)督機制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進行嚴格的把關，并且制定相應的業(yè)務流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進。充分利用網(wǎng)絡化的信息平臺，實現(xiàn)便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業(yè)各部分的動態(tài)，防微杜漸。完善企業(yè)的業(yè)務鏈，運用好網(wǎng)絡這一渠道。
（4）創(chuàng)新式的人員分配
將財務管理人員的分配狀況進行創(chuàng)新，淘汰傳統(tǒng)的人員分配，根據(jù)管理人員的不同特點，進行分配。根據(jù)工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應當安排較多的人。在財務管理工作中的監(jiān)管科研等方面強大了，成本管理、項目預算才能得到很好的控制，企業(yè)自身的實力才能得以提高，以便在市場競爭中表現(xiàn)出強大的戰(zhàn)斗力。才外，企業(yè)應當細化分工，將每管理人員的任務落實好。
（5）在規(guī)避風險上進行創(chuàng)新
由于房地產(chǎn)行業(yè)在項目的開發(fā)和具體實施方面存在著較大的風險，這就要求企業(yè)懂得防微杜漸，懂得規(guī)避風險。企業(yè)應當在財務管理中建立起一套完善的預警體系，加強全方位的管理，使得預警系統(tǒng)更加敏感，促使企業(yè)能更好的應對風險。必須要對企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風險管理方式，將可能出現(xiàn)的風險問題進行識別歸類預計，并且預先設想出一套應對風險的方案，只有做好充分的預警準備，企業(yè)才不至于在風險來臨時亂了分寸，手足無措。
（6）創(chuàng)新性資金管理
首先應當加強財務管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質(zhì)量的前提之下，將成本降低到最小，是企業(yè)應該為之奮斗的首要目標。其次應當細化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進行最優(yōu)選擇。制定精確的財務報表。實現(xiàn)最優(yōu)化的目標，收益最大且成本最小。
3總結(jié)
