時(shí)間：2023-02-25 07:32:25
序論：在您撰寫樓盤推廣方案時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
消費(fèi)群定位：星藝裝飾南昌分公司在2004年將高端收入人群作為重要目標(biāo)效果不是很理想。根據(jù)星藝裝飾南昌公司2004客戶結(jié)構(gòu)分析，工薪階層約占客戶總數(shù)的50％。綜合分析，星藝裝飾主要目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)為中檔收入人群，也就是說(shuō)以中端為主，兼顧高、低兩端。
目標(biāo)消費(fèi)群分三類，其中第一類為中端消費(fèi)群，年齡在28—35歲之間，他們是城市的主流，在人口比例中占據(jù)人數(shù)最多，是具有相對(duì)穩(wěn)定工作固定收入的人群，在裝飾選擇上追求價(jià)廉物美，所以我們要鎖定這第一類人群為重點(diǎn)推廣對(duì)象，在廣告宣傳上重點(diǎn)突出星藝裝飾粵式風(fēng)格（時(shí)尚、前衛(wèi)、藝術(shù)化、人性化），而且要打出高品位不等于高價(jià)位的口號(hào)。第一類是我們的主要廣告及推廣目標(biāo)。
第二類為高端消費(fèi)群，年齡在35—50歲之間，經(jīng)濟(jì)富裕、且有固定資產(chǎn)的外企、合資企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、私人企業(yè)主、國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)公務(wù)員。這一類人在經(jīng)濟(jì)上比較富裕，只要裝修的品位高，價(jià)格高一些不會(huì)太過(guò)計(jì)較。
第三類為低端消費(fèi)群，是城市低收入的工薪家庭，目前南昌家裝市場(chǎng)上此類人群也占很大比例，他們?cè)谘b修上更看重的是簡(jiǎn)易、舒適、便宜。因此我們要做有針對(duì)性地做廣告宣傳，對(duì)這類人群中的廣告要注重對(duì)裝修價(jià)位的實(shí)價(jià)相告，價(jià)位力求比同類裝飾業(yè)都低一些，同時(shí)在裝修質(zhì)量上也要有所保證，服務(wù)的承諾上要讓消費(fèi)者放心，沒有后顧之憂。
營(yíng)銷策略
高端做形象，低端做市場(chǎng)，中端做利潤(rùn)。
廣告策略
1、品牌建設(shè)與市場(chǎng)推廣相結(jié)合，力度相當(dāng)。
2、將各種資源進(jìn)行整合，形成一股整合的力量。
3、品牌建設(shè)與市場(chǎng)推廣相呼應(yīng)，形成一個(gè)強(qiáng)大的系統(tǒng)工程。
4、要有針對(duì)性的投放廣告，防止力量分散。
5、廣告內(nèi)容上要突現(xiàn)出“差異化”，即突出星藝裝飾的優(yōu)勢(shì)，力圖用巧妙的宣傳把星藝裝飾打造成南昌裝飾業(yè)的龍頭老大形象，并注重對(duì)其粵派風(fēng)格做詳細(xì)描述。
6、廣告風(fēng)格要大氣，具有震撼力。
媒介選擇
1、報(bào)紙軟文、硬性廣告。
2、電視專題片。
3、VCD光盤。
4、戶外廣告（包括戶外廣告牌、燈箱、臨時(shí)戶外廣告）
5、店招
6、DM單張。
7、VIP會(huì)員卡。
8、社區(qū)推廣。
9、展銷活動(dòng)。
根據(jù)以上廣告策略，制定以下廣告方案：
營(yíng)銷方案
廣告宣傳分兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)，即品牌建設(shè)和推廣活動(dòng)同時(shí)進(jìn)行。
一、品牌建設(shè)
方案1：報(bào)紙廣告：首先和江南都市報(bào)或信息日?qǐng)?bào)、經(jīng)濟(jì)晚報(bào)合作開辟以“新
家居·新生活”為主題的專欄，內(nèi)容為涵蓋有關(guān)家裝的方方面面。比如；回答家裝中碰到的難題，有關(guān)家裝材料的知識(shí)、家裝設(shè)計(jì)流派等等。星藝專業(yè)設(shè)計(jì)師為你專門解答。同時(shí)介紹一些家居裝修與保養(yǎng)方面的知識(shí)。與此同時(shí)做星藝報(bào)紙平面廣告，主要做星藝的形象廣告，主要訴求點(diǎn)：星藝由江西九江人創(chuàng)辦，是江西人的驕傲，獲得很多全國(guó)性的獎(jiǎng)勵(lì)，以及“質(zhì)量可靠、設(shè)計(jì)獨(dú)到、服務(wù)周全、材料有保障、價(jià)位合理”等。
方案2：店招廣告：在南昌主要街道選定40個(gè)店面做招牌廣告，要求：主要街道至少要有一到兩個(gè)店面招牌，繁華街道密度相對(duì)大于偏僻街道。啟動(dòng)時(shí)間從5月初開始。店招設(shè)計(jì)上以突出星藝標(biāo)志和星藝口號(hào)“把裝修交給我們，您放心上班去”。店招底色為星藝紅。
方案3：戶外廣告：與星藝店招同時(shí)推出，建議在紅谷灘、青山湖、撫河三大板塊周邊戶外廣告。其中紅谷癱、撫河板塊設(shè)置大型屋頂射燈廣告，青山湖板塊設(shè)置燈箱。戶外廣告能迅速樹立起星藝裝飾的品牌形象。
方案4 ：發(fā)票廣告：一般在中高檔酒店吃飯的消費(fèi)者都會(huì)有意識(shí)地索取發(fā)票，假如在發(fā)票上印有星藝裝飾廣告，那將會(huì)起到意想不到的效果。發(fā)票廣告有兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)：第一，它發(fā)行量大，數(shù)量多，這樣有利于擴(kuò)大影響；第二，它針對(duì)性強(qiáng)：一般來(lái)酒店且索取發(fā)票者皆有一定的消費(fèi)能力，要么是有權(quán)，要么是有錢，皆是我們的目標(biāo)消費(fèi)群，這樣，廣告就非常有針對(duì)性，能做到“有的放矢”。
方案5：電梯廣告：高檔商務(wù)大廈辦公樓里上班族一般都屬于中高檔收入階層，在大樓電梯里面做電梯廣告（力求文字簡(jiǎn)約，做工精美，畫面有沖擊力，要能第一時(shí)間吸引乘電梯者的眼球，并能長(zhǎng)時(shí)間留下深刻印象），
方案6：行業(yè)刊物廣告：高端消費(fèi)者由于工作的關(guān)系會(huì)經(jīng)常出差，出差首選的交通工具應(yīng)該是飛機(jī)，針對(duì)這一特點(diǎn)，在飛機(jī)上贈(zèng)送的報(bào)紙、刊物上做星藝形象廣告。也非常有針對(duì)性。
方案7：視專題片廣告：星藝裝飾作為全國(guó)家裝一線品牌，裝飾質(zhì)量一流、裝飾理念先進(jìn)，企業(yè)文化非常有魅力，但這些大都不為南昌市民所了解。而這些又不是三言兩語(yǔ)能說(shuō)清楚。為此有必要讓星藝的工程說(shuō)話，讓星藝的用戶說(shuō)話——建議制作系列電視專題片，分為“質(zhì)量篇”、“材料篇”、“工藝篇”、“理念篇”、“設(shè)計(jì)篇”、“綜合篇”六集，每集五分鐘共30分鐘，在電視臺(tái)非黃金時(shí)間播出。以后又將星藝專題片制作成VCD，有針對(duì)性地發(fā)放。
方案：軟文廣告：按照電視專題片的內(nèi)容在報(bào)紙不間斷刊登軟文。
方案：DM單張廣告：和南昌郵政投遞局（或與報(bào)社發(fā)行部）合作，將印
刷精美的星藝DM單張（上面印有星藝裝飾優(yōu)惠金卡）有目的地投遞到中高檔樓盤用戶郵箱。這種廣告形式針對(duì)性也非常強(qiáng)。
以上方案要協(xié)調(diào)進(jìn)行，廣告宣傳上要做到品牌塑造上的統(tǒng)一性、服務(wù)承諾上的一致性。
二、市場(chǎng)推廣
市場(chǎng)推廣活動(dòng)要做到與品牌形象建設(shè)同步進(jìn)行。針對(duì)在南昌市場(chǎng)上星藝的知名度不是很高的狀況，我們?cè)跇淞⑵放菩蜗蟮耐瑫r(shí)，也要相應(yīng)地展開有力的市場(chǎng)推廣活動(dòng)。
市場(chǎng)推廣活動(dòng)要瞄準(zhǔn)第一類目標(biāo)消費(fèi)群體：即中等收入家庭。此類消費(fèi)群大多為上班族，有穩(wěn)定的收入，文化程度相對(duì)較高，希望在裝修過(guò)[你閱讀的文章來(lái)自：126]程中能夠體現(xiàn)出高品位的風(fēng)格，但裝修費(fèi)又不會(huì)投入太大，因此針對(duì)此類目標(biāo)消費(fèi)群我們的市場(chǎng)推廣訴求點(diǎn)是“高品位不等于高價(jià)位”、“以本地家裝價(jià)格，感受粵派家裝魅力。”
第二類目標(biāo)消費(fèi)群：為高等收入家庭。此消費(fèi)群生活富裕，在資金上不用發(fā)愁，在裝修時(shí)更看重的是豪華、時(shí)尚、突顯高品位的裝飾風(fēng)格，因此在此類消費(fèi)群的廣告宣傳上訴求點(diǎn)是高品位、高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的服務(wù)，“給每一位高端業(yè)主一個(gè)五星級(jí)的家”！
第三類目標(biāo)消費(fèi)群：屬于低收入工薪家庭，在廣告宣傳中我們要體現(xiàn)出星藝的人文關(guān)懷，強(qiáng)調(diào)星藝是江西人創(chuàng)辦的裝飾公司，現(xiàn)回到南昌造福家鄉(xiāng)人民，為了回報(bào)江西人民的厚愛，推出“工薪階層家裝解決方案”。廣告宣傳上訴求點(diǎn)：“大排擋的家裝消費(fèi)，賓館級(jí)的家裝服務(wù)”。
以下分三個(gè)方面分開闡述：
聯(lián)合促銷
策略一 與知名品牌空調(diào)經(jīng)銷商進(jìn)行合作（比如海爾空調(diào)），開展“買海爾空調(diào)、送價(jià)值2000元星藝裝飾金卡”活動(dòng)，以空調(diào)的銷售旺季帶動(dòng)星藝裝飾的市場(chǎng)推廣。
策略二 中高檔酒店、夜總會(huì)、桑拿洗浴城都是中高等收入人群的閑暇去處，與這些消費(fèi)場(chǎng)所建立友好合作，通過(guò)這些消費(fèi)場(chǎng)所派發(fā)星藝裝飾VIP金卡。
策略三 與中國(guó)移動(dòng)、聯(lián)痛通信建立合作關(guān)系，向移動(dòng)、聯(lián)通大客戶上門贈(zèng)送星藝裝飾VIP優(yōu)惠金卡。
社區(qū)推廣
在已有相當(dāng)入住率的樓盤，配合社區(qū)物業(yè)管理部門做社區(qū)推廣活動(dòng)，為大型市場(chǎng)推廣活動(dòng)預(yù)造聲勢(shì)。
推廣形式：
（1）在社區(qū)門口擺上“X”展架并向過(guò)往居民派發(fā)星藝宣傳單（單頁(yè)）外加一個(gè)手袋（上印有星藝標(biāo)志及廣告語(yǔ)）。
（2）公司在每個(gè)社區(qū)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)擺上展臺(tái)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)裝修咨詢。
（3）在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置彩虹門、背景板、展板（樣板房展示）。
推廣時(shí)間：
以一周時(shí)間為宜。時(shí)間安排在“五·一”“十·一”大型活動(dòng)中間展開，起到承前啟后的作用。
具體事項(xiàng)：
1、社區(qū)推廣的目的是配合大型推廣活動(dòng)，所以在廣告的設(shè)計(jì)上主要突出星藝裝飾的優(yōu)點(diǎn)，體現(xiàn)出與同行裝飾業(yè)的差異化，附帶告知星藝裝飾舉辦大型推廣活動(dòng)的時(shí)間地點(diǎn)以及具體的優(yōu)惠項(xiàng)目。
2、人員配置：每個(gè)社區(qū)配一位專業(yè)設(shè)計(jì)師及兩到三位工作人員協(xié)助派發(fā)宣傳單。注意人員的禮儀規(guī)范和統(tǒng)一著裝。
3、社區(qū)推廣數(shù)量：計(jì)劃做20個(gè)社區(qū)。
4、社區(qū)推廣時(shí)間：2005年5月下旬、6月、7月、8月。
新樓盤攻略
新樓盤攻略目的是對(duì)新樓盤進(jìn)行星藝裝飾的多方位、多層次品牌滲透。在消費(fèi)者看房購(gòu)房以后必然要想到裝修的問題，在他們正想“瞌睡”時(shí)突然就有人送來(lái)了“枕頭”，對(duì)星藝的品牌建立和市場(chǎng)推廣都會(huì)起到很好的作用。
具體實(shí)施方案：
（1） 選定幾個(gè)檔次相對(duì)較高的樓盤（康城、撫河明珠、香溢花城、綠地山莊等）售樓部搞合作，即向每買購(gòu)買一套住房的消費(fèi)者贈(zèng)送價(jià)值3000元的星藝裝飾VIP金卡，承諾每合作做成一單家裝業(yè)務(wù)向售樓部返還3％-5％。
（2） 為新樓盤免費(fèi)制作畫冊(cè)、宣傳單，前提是在該樓盤指路牌上印上星藝裝飾的標(biāo)志和電話。
（3） 在新樓盤開張時(shí)安置大型彩虹門，上面寫上“星藝裝飾祝××樓盤落成典禮、順利開盤”的字樣。
（4） 在新樓盤盛大開盤時(shí)向購(gòu)房者散發(fā)宣傳畫冊(cè)（折頁(yè)），體現(xiàn)星藝裝飾風(fēng)格（時(shí)尚、前衛(wèi)、藝術(shù)化）。此外在送畫冊(cè)的同時(shí)，可在每個(gè)樓盤現(xiàn)場(chǎng)安排一位專業(yè)設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)解答居民在裝修中遇到的難題，另配置2到4個(gè)具有親和力的“星藝形象小姐”身穿著印有星藝裝飾標(biāo)志的服飾以吸引消費(fèi)者的眼球。
大型推廣及公關(guān)活動(dòng)
詳細(xì)調(diào)查當(dāng)?shù)貭顩r
四會(huì)市是“中國(guó)玉器之鄉(xiāng)”和“中華翡翠（玉器）“加工基地。四會(huì)的玉器商鋪已發(fā)展到近2000家，玉器加工廠800多家，玉器加工經(jīng)營(yíng)戶已經(jīng)達(dá)到8000多家，從業(yè)人員超過(guò)16萬(wàn)人（其中四會(huì)本地人8萬(wàn)左右，福建莆田約4萬(wàn)、河南南陽(yáng)人約4萬(wàn)），年加工玉璞量達(dá)到14000噸以上，年銷售額超過(guò)30億元。
從以上信息可以了解到，四會(huì)市的經(jīng)濟(jì)體系及人群的消費(fèi)能力還是很不錯(cuò)的，這些信息都可以在前期的方案策劃中起到參考的作用。
要設(shè)計(jì)活動(dòng)方案，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析是制定促銷策略的依據(jù)，主要從以下幾方面來(lái)分析：
當(dāng)?shù)氐哪繕?biāo)消費(fèi)者特征及消費(fèi)趨勢(shì)；品牌在本地的知名度、認(rèn)知度、忠誠(chéng)度、美譽(yù)度現(xiàn)狀以及目前的銷售狀況；了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗情況，采取有效可行的推廣方式。
在三四級(jí)市場(chǎng)中的促銷活動(dòng)，不能固守在零售終端進(jìn)行宣傳，而要向當(dāng)?shù)乜射N售的區(qū)域延伸，如樓盤就是一個(gè)主要的方向，因此樓盤調(diào)研也是很重要的。樓盤調(diào)研是挖掘潛在消費(fèi)者最行之有效的辦法，主要從以下幾方面來(lái)調(diào)研：
樓盤名稱、所在地點(diǎn)、樓盤類型（精裝/毛坯）、開盤時(shí)間、收樓時(shí)間、在售均價(jià)、主要戶型、在裝修及未裝的戶數(shù)、在售樓部或物業(yè)處弄份小區(qū)業(yè)主聯(lián)系方式。這些準(zhǔn)備都是為活動(dòng)后期進(jìn)行電話和短信營(yíng)銷而做準(zhǔn)備。
再根據(jù)前期市場(chǎng)分析和樓盤調(diào)研結(jié)果，對(duì)活動(dòng)期間的銷售額和單品價(jià)格進(jìn)行設(shè)定?；顒?dòng)期間通過(guò)推廣活動(dòng)可以提升品牌在當(dāng)?shù)氐闹群兔雷u(yù)度，有助于消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知度，使品牌宣傳逐漸轉(zhuǎn)為促銷信息，讓消費(fèi)者更容易接受。
多樣化的活動(dòng)宣傳
三四級(jí)市場(chǎng)做活動(dòng)，大部分是很傳統(tǒng)的DM單頁(yè)發(fā)放，噴繪、戶外、條幅、宣傳車宣傳等；在銷售終端內(nèi)裝飾物料，地貼、吊旗、氣球、彩帶、價(jià)格標(biāo)簽、爆炸貼等；在戶外安排帳篷、展架、紅地毯、海報(bào)、樓盤橫幅、X展架、拱門、花籃；準(zhǔn)備吸引人氣的鞭炮、音響；產(chǎn)品配套的贈(zèng)品，如購(gòu)物袋、礦泉水、雨傘、刀具；其他一些銷售道具，如加濕器、報(bào)紙、木板標(biāo)本等。
本次活動(dòng)好太太煙灶當(dāng)?shù)劁N售經(jīng)理根據(jù)四會(huì)市場(chǎng)情況進(jìn)行了室外與室內(nèi)多種宣傳手法的宣傳配合。
室外宣傳側(cè)重于覆蓋范圍廣，宣傳方法有市區(qū)LED屏幕動(dòng)態(tài)廣告、游車環(huán)城、夾報(bào)宣傳、樓盤推廣、小區(qū)噴繪（活動(dòng)中根據(jù)隨機(jī)對(duì)購(gòu)買顧客的詢問，均有通過(guò)以上幾種宣傳形式來(lái)購(gòu)買的顧客）。
樓盤推廣：
通過(guò)幾天樓盤及周邊宣傳，儲(chǔ)備的潛在客戶越多，活動(dòng)的業(yè)績(jī)就會(huì)越好。尤其是在活動(dòng)的兩天里要安排4名促銷人員繼續(xù)小區(qū)推廣，樓盤周邊派單，全力以赴把客戶吸引到店里來(lái)。
夾報(bào)推廣：
在活動(dòng)前一周選擇受眾度高的地方報(bào)紙做單頁(yè)夾報(bào)。例如：晨報(bào)、晚報(bào)。
定點(diǎn)推廣：
挖掘本地客戶源，在人流量較大的時(shí)間段和區(qū)域發(fā)放宣傳單頁(yè)。例如：大型超市、菜市場(chǎng)、步行街。最好選擇在晚17：00～21：00進(jìn)行。
游車推廣：
租借普通貨車，用含有活動(dòng)信息的噴繪畫包裹貨車，讓兩輛以上的貨車并行在城市主要路段及人群密集場(chǎng)所，用擴(kuò)音器播放活動(dòng)信息；組織促銷人員統(tǒng)一著裝，在市區(qū)騎車穿行為活動(dòng)造勢(shì)。
室內(nèi)宣傳側(cè)重于點(diǎn)對(duì)點(diǎn)重點(diǎn)宣傳，宣傳方法有舞獅表演、店內(nèi)宣傳、短信推廣、電話推廣、網(wǎng)絡(luò)推廣。
短信推廣：
電話推廣前兩天，通過(guò)短信軟件群發(fā)短信，或選擇聯(lián)通、移動(dòng)、電信運(yùn)營(yíng)商將活動(dòng)信息傳遞給客戶。短信字?jǐn)?shù)盡量控制在一條短信，即70字之內(nèi)。如：好太太XXX店9.23新店開業(yè)，廚電產(chǎn)品全場(chǎng)五折，新品買一送九，讓您十全十美過(guò)十一。地址：XX區(qū)XX街XX路，電話：186XXXXXXXX
電話推廣：
在開業(yè)前一周就開始電話營(yíng)銷了。先是電話的收集，要多找途徑，其中重點(diǎn)是相關(guān)行業(yè)的一些客戶電話，質(zhì)量非常高，有必要至少打3遍。特別是對(duì)于新開樓盤的潛在客戶重點(diǎn)跟進(jìn)。開業(yè)前一周如果每天的電話量為1000個(gè)，那么就有200～300個(gè)潛在客戶，后期要重點(diǎn)跟蹤。電話營(yíng)銷人員必須是聲音有親和力、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的促銷人員。
網(wǎng)絡(luò)推廣：
針對(duì)客戶群為70年代、80年代、90后人員，此人群對(duì)網(wǎng)絡(luò)依賴性強(qiáng)，可利用免費(fèi)的網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行活動(dòng)宣傳。例如：當(dāng)?shù)氐陌俣荣N吧和58同城貼吧。在貼吧等網(wǎng)絡(luò)資源中進(jìn)行宣傳時(shí)要以一問一答，潛移默化的把活動(dòng)信息發(fā)出去不能太直白，尤其是新注冊(cè)的小號(hào)，容易被版主屏蔽。舉例說(shuō)明發(fā)帖者：求助各位一下，我家要裝修房子，咱們市區(qū)哪里有賣廚電產(chǎn)品的？因?yàn)槲已b修房子已經(jīng)花了不少錢了，現(xiàn)在一定要買物美價(jià)廉、物超所值的產(chǎn)品，謝謝各位大蝦指點(diǎn)一下?；靥撸何壹覙窍掠屑液锰玐XX店開張了，我看這幾天門口都有在做宣傳，貌似全場(chǎng)廚電五折優(yōu)惠，還送很多禮品，樓主不妨去看看，很符合你的需求。
舞獅表演：
當(dāng)?shù)厝硕枷矏畚瑾{表演，開業(yè)當(dāng)天要找當(dāng)?shù)匚瑾{團(tuán)進(jìn)行表演。舞獅表演可以吸引了不少群眾駐足圍觀，為開業(yè)營(yíng)造了很好的喜慶氛圍。
活動(dòng)點(diǎn)評(píng)
在執(zhí)行方案時(shí)要把握住推廣思路的主線，首先要提高消費(fèi)者對(duì)品牌和產(chǎn)品的認(rèn)知度，然后影響消費(fèi)者對(duì)品牌和產(chǎn)品的態(tài)度，最后促使消費(fèi)者最終購(gòu)買產(chǎn)品。
在該次活動(dòng)中商、經(jīng)銷商都很配合工作，經(jīng)銷商根據(jù)宣傳推廣方案進(jìn)程表有條不紊的執(zhí)行了活動(dòng)，在活動(dòng)期間很好的在市區(qū)主要地點(diǎn)投放廣告，大到市區(qū)LED屏幕動(dòng)態(tài)廣告，小到小區(qū)墻體噴繪。而且多種宣傳手段齊上陣，為活動(dòng)做了很好的造勢(shì)，使四會(huì)市好太太專賣店為期11天的新店開張活動(dòng)終于畫上了圓滿的句號(hào)。活動(dòng)期間共創(chuàng)造銷售額140635元，其中廚電銷售額92110元，櫥柜銷售額48525元。
但活動(dòng)中依然有不足存在。
1.樓盤推廣還需加強(qiáng)。經(jīng)銷商的業(yè)務(wù)人員只關(guān)心在樓盤內(nèi)拉到的生意賺取提成，不在樓盤內(nèi)發(fā)放宣傳單張，只顧眼前利益，降低了小區(qū)內(nèi)的宣傳效果。
三線城市是相對(duì)于一線直轄市，二線省會(huì)城市而言的地縣級(jí)市，其樓市的發(fā)展情況、城市的經(jīng)濟(jì)和媒介環(huán)境等不盡相同，因此操盤的時(shí)候也是手法不一，但有些環(huán)節(jié)還是非常重要且必須要做的。
首先市場(chǎng)摸底，做好樓盤角色定位工作。
要理清此地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡(luò)，深入理解樓市的發(fā)展處于哪一個(gè)階段，了解項(xiàng)目營(yíng)銷的大環(huán)境。大環(huán)境是項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)，只有順應(yīng)大環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)的項(xiàng)目才能獲得較好的發(fā)展空間。
經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風(fēng)格考察等都是研究區(qū)域營(yíng)銷大環(huán)境的重要問題，一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)以上的專項(xiàng)研究，結(jié)合相近城市情況，進(jìn)行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個(gè)階段，然后根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)，給項(xiàng)目做一個(gè)合適的角色定位，使項(xiàng)目的發(fā)展能順合市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。比如直線廣告去年在做嵊州的一個(gè)住宅項(xiàng)目時(shí)，就是先通過(guò)以上的幾個(gè)方面研究，確定嵊州的樓市正處于起步階段，因此就把項(xiàng)目定位于一個(gè)樓市領(lǐng)軍者的角色，再通過(guò)引進(jìn)杭州上海等地先進(jìn)小區(qū)的模式，在建筑設(shè)計(jì)上下了很大的工夫，使整個(gè)小區(qū)的生活理念，建筑品質(zhì)、建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)計(jì)等各方面全面超越當(dāng)?shù)匾延械男^(qū)，用實(shí)體情況來(lái)配合這個(gè)領(lǐng)軍者的定位。后面的熱銷證明了這個(gè)角色定位是非常準(zhǔn)確的，得到了市場(chǎng)的熱烈追捧。
其次要深入研究市場(chǎng)需求的特征，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。
現(xiàn)在的開發(fā)商大部分還是沒有這個(gè)概念，總是在建筑方案確定后才找推廣公司來(lái)做推廣，實(shí)際上這是一個(gè)很大的錯(cuò)誤。當(dāng)建筑方案確定后，修改的余地就很小了，那策劃里面有一個(gè)非常重要的部分市場(chǎng)研究的工作就沒有太大的意義了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一個(gè)根本的區(qū)別就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要生產(chǎn)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，而計(jì)劃經(jīng)濟(jì)則是先生產(chǎn)產(chǎn)品，然后再找市場(chǎng)。因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能否符合市場(chǎng)需求特征是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，因此先通過(guò)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，分析市場(chǎng)需求特征，然后根據(jù)市場(chǎng)需求特征來(lái)設(shè)計(jì)符合需求的產(chǎn)品才是策劃的上上之選，不戰(zhàn)而屈人之兵。而產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦定型后，如果恰好符合市場(chǎng)需求的那還好，如果不符合市場(chǎng)需求特征的，那在推廣中就非常被動(dòng)了，因?yàn)槟惚仨毜谜伊硗獾睦碛蓙?lái)說(shuō)服消費(fèi)者購(gòu)買他不滿意的商品，這個(gè)難度是非常大的。因此如能在建筑方案出來(lái)之前，策劃工作能介入的話則是相當(dāng)完美的。所幸的是我們恰好在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前參與到了這個(gè)項(xiàng)目的操作中，因此詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案有了一個(gè)明顯的優(yōu)化作用，保證了此項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型面積等各方面都是基本符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的，為后面的銷售打下了良好的基礎(chǔ)。
第三是做好財(cái)務(wù)預(yù)算，一般人會(huì)覺得開發(fā)商的財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)于策劃來(lái)說(shuō)不大相干，這也是一個(gè)很錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。你必須充分了解項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)空間及推廣的預(yù)算情況，因?yàn)槊浇橛?jì)劃、促銷計(jì)劃等大量的工作都牽扯到財(cái)務(wù)預(yù)算問題，因此只有你充分了解了財(cái)務(wù)預(yù)算的構(gòu)成，才能游刃有余地根據(jù)預(yù)算來(lái)做推廣，這叫量力而行，打有計(jì)劃的仗。否則推廣中產(chǎn)生的費(fèi)用是很難控制的，一旦超出預(yù)算，合作的愉快程度就要大打折扣了，甚至可能解約。
了解財(cái)務(wù)預(yù)算需要開發(fā)商和推廣公司雙方坦誠(chéng)相對(duì)。
第四，推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐那闆r，可行性要側(cè)重考慮。這是一個(gè)非常重要的問題，許多策劃者在操作三線城市樓盤的時(shí)候，往往根據(jù)大城市的習(xí)慣來(lái)想一些大創(chuàng)意大推廣，到執(zhí)行的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本不是那么一回事，結(jié)果往往是無(wú)功而返，有的甚至因?yàn)榛㈩^蛇尾，為當(dāng)?shù)厝怂覆?。事?shí)求是的態(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，小城市也有小城市推廣的優(yōu)勢(shì)條件，比如我們?cè)诓僮鬟@個(gè)三線城市的樓盤的時(shí)候，就充分利用小城市人們大多相互認(rèn)識(shí)的特點(diǎn)，根據(jù)人際傳播原理，把樓盤的信息通過(guò)政府官員、相關(guān)單位的人員之口傳播出去，結(jié)果在醞釀期兩個(gè)月內(nèi)不花一分推廣費(fèi)，卻取得了近千人慕名前來(lái)預(yù)訂的成績(jī)，打了一個(gè)漂亮的推廣戰(zhàn)。只是苦了項(xiàng)目的銷售經(jīng)理，一個(gè)多月來(lái)整天拿著建筑方案往各政府部門跑，請(qǐng)他們提意見（實(shí)際目的是希望他們來(lái)傳播信息）。
而在預(yù)售證拿出來(lái)后，進(jìn)行正式推廣的時(shí)候，我們也充分考慮了小城市的廣告環(huán)境比較簡(jiǎn)單，廣告形式單調(diào)，因此設(shè)計(jì)了一個(gè)“突襲”的方案，通過(guò)電視、報(bào)紙、戶外、現(xiàn)場(chǎng)、SP、試銷等各方面途徑，集中在一天完成，做到路上走的能看見戶外廣告、市中心玩的能參與到SP當(dāng)中，在室內(nèi)的能看到電視廣告和報(bào)紙廣告的全方位立體營(yíng)銷效果，由于這種突襲式的推廣方式比較新穎，加上信息集中，此樓盤的信息一下子就在整個(gè)城市傳播開來(lái)，成了市民相互談?wù)摰脑掝}。
要想操作好小區(qū)直銷渠道，我認(rèn)為應(yīng)該掌控好以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
信息采集和梳理至關(guān)重要
銷售狀況的好壞，與銷售人員對(duì)消費(fèi)者信息的了解程度是緊密相關(guān)的。熱水器銷售人員要想最終贏得消費(fèi)者，首先要了解消費(fèi)者需求什么。比如喜歡什么顏色、什么款式的產(chǎn)品?買什么價(jià)位的產(chǎn)品?什么時(shí)候入住?他們的聯(lián)系方式等等，這些信息至關(guān)重要。只有得到這些信息，才有益于日后推廣和銷售的跟進(jìn)。因此，細(xì)致全面了解消費(fèi)者需求就顯得尤為重要。消費(fèi)者的個(gè)性化需求在變，推廣、銷售方式和服務(wù)也要變。所以，為消費(fèi)者量身定制符合其個(gè)性化需求的整體解決方案，才能真正促成消費(fèi)者購(gòu)買。
為了更好地掌控消費(fèi)者的需求，我們派出專業(yè)人員奔赴各大樓盤收集信息，對(duì)于樓盤的建筑設(shè)計(jì)情況、平均銷售價(jià)格、戶型情況、交房入住時(shí)間、供水供電配套條件、以及業(yè)主的背景及相關(guān)信息等，做出統(tǒng)的記錄和梳理。
當(dāng)鎖定目標(biāo)小區(qū)后，就可進(jìn)行摸底。先對(duì)樓盤進(jìn)行分類：集資房、商品房、別墅……再了解小區(qū)開發(fā)商、小區(qū)戶數(shù)、戶型、配套、開盤時(shí)間、比如業(yè)主戶口數(shù)、入住情況、已經(jīng)裝修和未裝修的情況、物業(yè)管理部門及主要負(fù)責(zé)人、已駐場(chǎng)家裝公司等。針對(duì)樓盤具體情況，對(duì)我們的熱水器在該小區(qū)能夠取得多大的銷售業(yè)績(jī)進(jìn)行預(yù)判，對(duì)于符合條件的小區(qū)，總結(jié)出該樓盤消費(fèi)的規(guī)律和特征，推斷出業(yè)主的消費(fèi)需求。然后讓小區(qū)直銷人員迅速進(jìn)駐，開辟“領(lǐng)地”，和消費(fèi)者進(jìn)行面對(duì)面的交流，以此來(lái)宣傳品牌、吸納客戶。
有針對(duì)性地逐步推進(jìn)
進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行銷售，該小區(qū)大多數(shù)消費(fèi)者的消費(fèi)類型比較固定。因?yàn)樾^(qū)類型是高檔、中檔，還是經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)明確，消費(fèi)人群也相對(duì)固定。面對(duì)特定的消費(fèi)群體，推廣熱水器產(chǎn)品就需要一定的針對(duì)性。消費(fèi)者能不能接受你的產(chǎn)品，很大程度上取決于你的推廣方式和推廣內(nèi)容是否適合該小區(qū)消費(fèi)人群。確定了推廣方式和推廣重點(diǎn)，才能有步驟、有計(jì)劃地逐步向前推進(jìn)。
對(duì)于小區(qū)直銷來(lái)說(shuō)，宣傳效果往往決定著銷售結(jié)果，前期的宣傳做好了，就會(huì)事半功倍。鎖定目標(biāo)小區(qū)以后，要對(duì)新樓盤的物業(yè)管理處進(jìn)行攻關(guān)，爭(zhēng)取以較低的成本進(jìn)駐，同時(shí)提前5～7天進(jìn)行宣傳。宣傳的方式是多種多樣的，要盡可能多地加以利用。比如派發(fā)小禮品，發(fā)放宣傳單頁(yè)，在社區(qū)網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)匦畔⒕W(wǎng)站相關(guān)信息，或者在小區(qū)公告牌上活動(dòng)信息，條件允許的可以拉上條幅、張貼海報(bào)，通過(guò)全方位、立體化的宣傳，使信息得以迅速傳播。
針對(duì)我們所學(xué)握的樓盤業(yè)主信息，根據(jù)樓盤戶型圖預(yù)先設(shè)計(jì)好樣板間效果圖，通過(guò)這些來(lái)吸引消費(fèi)者參與，為其提供免費(fèi)設(shè)計(jì)服務(wù)，通過(guò)側(cè)重顧客利益點(diǎn)的空間演示、銷售顧問的細(xì)膩服務(wù)，在此過(guò)程中和消費(fèi)者交流溝通獲得信息，方便為消費(fèi)者做針對(duì)性強(qiáng)的介紹。
把店鋪開到客戶門口
如果有條件，還可以把店鋪開到小區(qū)門口。在裝修淡季，為做小區(qū)宣傳，可以租用小區(qū)業(yè)主毛坯房，或者車庫(kù)，不搞或簡(jiǎn)單搞下裝修，做成小區(qū)專賣店。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商售樓部都有樣板間，要盡可能獲得樣板問的宣傳展示。另外，裝修公司為了吸引客戶，通常也會(huì)在小區(qū)做一兩套樣板房，那么，可以與裝飾公司或者樣板房的業(yè)主合作，在樣板房里裝上自己的熱水器，以擴(kuò)大宣傳。
一般的專賣店展廳都設(shè)在主流賣場(chǎng)，離小區(qū)太遠(yuǎn)。如果在小區(qū)有樣板間展示，能夠讓消費(fèi)者親身體驗(yàn)產(chǎn)品，看到實(shí)際裝修的效果；或者把裝修畫冊(cè)及效果圖送到小區(qū)，一體化解決方案讓他們省心省力，才能讓消費(fèi)者放心掏腰包。因?yàn)槟軌蛑庇^地看到消費(fèi)者的房間構(gòu)造，所以推介的款式更符合房屋的構(gòu)造，更容易幫助消費(fèi)者購(gòu)買到稱心的產(chǎn)品。
關(guān)鍵詞：建筑漫游動(dòng)畫；房地產(chǎn)銷售；工程施工
隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，計(jì)算機(jī)三維動(dòng)畫技術(shù)在建筑工程設(shè)計(jì)投標(biāo)、建設(shè)項(xiàng)目審批、古建保護(hù)、園林景觀、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、影視節(jié)目制作等許多專業(yè)領(lǐng)域得到廣泛的應(yīng)用。特別是在房地產(chǎn)行業(yè)中，建筑漫游動(dòng)畫在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目審批、房產(chǎn)銷售推廣、樓盤展示及項(xiàng)目施工等方面都具有極其重要的作用，能極大提高開發(fā)商以及樓盤的知名度，起到了一個(gè)很好的宣傳效果。
建筑漫游動(dòng)畫是利用三維技術(shù)來(lái)制作樓盤的動(dòng)態(tài)效果圖，表現(xiàn)設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)意圖，讓購(gòu)房者體驗(yàn)小區(qū)的規(guī)劃與布局的動(dòng)畫影片。制作建筑漫游動(dòng)畫的計(jì)算機(jī)軟硬件要求性能都很高，參與制作人員專業(yè)復(fù)雜，涉及計(jì)算機(jī)應(yīng)用、景觀設(shè)建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、陳設(shè)設(shè)計(jì)、動(dòng)畫制作、音樂、文案及后期特效制作等，制作出的效果也是越來(lái)越逼真。建筑漫游動(dòng)畫制作是在前期Auto CAD平面圖的基礎(chǔ)上，使用三維動(dòng)畫制作軟件3ds Max，將建筑的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行場(chǎng)景建模，構(gòu)筑逼真的三維動(dòng)態(tài)模型；模擬現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景中的燈光與材質(zhì)，利用攝像機(jī)制作隨意可調(diào)的鏡頭，施加鳥瞰、俯視、仰視及穿梭等運(yùn)動(dòng)方式，同時(shí)加入一些烘托氣氛的飛禽、動(dòng)物、植物等，構(gòu)建各種不同的環(huán)境氛圍；在3ds Max中將動(dòng)畫制作完成后，渲染輸出為avi格式的動(dòng)畫文件，然后導(dǎo)入到Premiere或AE等影視后期編輯軟件中進(jìn)行三維動(dòng)畫后期編輯，添加聲音、文字等介紹，施加環(huán)境特效，聲畫結(jié)合，將建筑樓盤的外觀、室內(nèi)布局及裝飾、小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)及相關(guān)的配套設(shè)施等進(jìn)行全方位的展示與預(yù)演，完美的展示樓盤的未來(lái)整體規(guī)劃，使購(gòu)房者更加直觀的了解未來(lái)建筑生活區(qū)的樣子，如同身臨其境，提前感受到未來(lái)居住區(qū)的環(huán)境氛圍。
建筑漫游動(dòng)畫使用三維動(dòng)畫的表現(xiàn)形式展示樓盤整體規(guī)劃，這種方式在設(shè)計(jì)師與開發(fā)商溝通的過(guò)程中，起到重要的橋梁作用。在房地產(chǎn)樓盤的前期設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)單位需要與樓盤開發(fā)商進(jìn)行良好的溝通與交流，房地產(chǎn)樓盤的設(shè)計(jì)方案及施工圖紙包括整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃圖、鳥瞰圖、總平面圖、戶型平面圖、結(jié)構(gòu)施工圖、電氣施工圖及消防圖等許多專業(yè)圖紙。這些專業(yè)圖紙對(duì)于樓盤開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是不容易完全看懂的，因此簡(jiǎn)單、直觀而效果極佳的三維電腦效果圖和建筑漫游動(dòng)畫就發(fā)揮了重要的作用。單幅三維電腦效果圖是平面、靜止的，只能展示設(shè)計(jì)方案的局部?jī)?nèi)容；而三維漫游動(dòng)畫則是全方位的展示整個(gè)居住小區(qū)的規(guī)劃布局、建筑外觀、園林景觀設(shè)計(jì)等內(nèi)容。開發(fā)商通過(guò)觀看居住小區(qū)的建筑漫游動(dòng)畫，可以對(duì)樓盤設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多角度的體驗(yàn)與觀察，通過(guò)自身的感受與體會(huì)，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)；對(duì)于設(shè)計(jì)方案的不理想之處，按照自己的設(shè)想與設(shè)計(jì)師進(jìn)一步溝通，從而不斷的修改、完善設(shè)計(jì)方案，直到滿意為止。這樣一方面縮短了設(shè)計(jì)時(shí)間，減輕了設(shè)計(jì)人員的重復(fù)勞動(dòng)，節(jié)省設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)，為設(shè)計(jì)單位增加了設(shè)計(jì)方案的中標(biāo)率；同時(shí)避免了工程施工后再去更改設(shè)計(jì)，降低了施工難度，加快工程進(jìn)度。
建筑漫游動(dòng)畫在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的審批過(guò)程中，為建設(shè)工程項(xiàng)目的審批提供了良好的交流平臺(tái)。目前我國(guó)國(guó)內(nèi)所有的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)國(guó)家政府部門的審批許可，審批過(guò)程非常復(fù)雜，需要幾十道手續(xù)。審批者通過(guò)建筑漫游動(dòng)畫，可以充分了解房地產(chǎn)樓盤建設(shè)項(xiàng)目的具體內(nèi)容與項(xiàng)目規(guī)劃，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目有了更加全面的了解，可以極大地加快建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)批速度。
在房地產(chǎn)開發(fā)及銷售中，最核心、最重要的是房地產(chǎn)銷售。對(duì)于已經(jīng)建好的樓盤，開發(fā)商采用制作精美的樓盤及戶型宣傳畫冊(cè)、吸引購(gòu)房者實(shí)地參觀建好的樓盤及設(shè)計(jì)樣板間等各種方式來(lái)促進(jìn)樓盤的銷售。但對(duì)于尚在建造之中或未建的期房，房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)做法是制作沙盤模型和戶型模型，但沙盤只能獲得整個(gè)小區(qū)的鳥瞰形象，無(wú)法從人的正常視角來(lái)感受小區(qū)的建筑空間與環(huán)境氛圍；戶型模型也只能給購(gòu)房者一個(gè)大體的室內(nèi)空間規(guī)劃，而購(gòu)房者都想要直觀、全面的了解樓盤的所有內(nèi)容。當(dāng)房產(chǎn)沒有建成的情況下，不能進(jìn)行實(shí)景拍攝，建筑漫游動(dòng)畫的應(yīng)用則滿足了購(gòu)房者的這一需求。建筑漫游動(dòng)畫作為一種新型的展示方式，比靜態(tài)效果圖更加生動(dòng)、真實(shí)，大到整個(gè)城市的鳥瞰全景，小到一個(gè)花壇樹木，立體化地展示設(shè)計(jì)方案的布局，帶給購(gòu)房者一種不一樣的視覺體驗(yàn)，使購(gòu)房者深入了解小區(qū)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，購(gòu)房者通過(guò)觀看動(dòng)畫，將樓盤的地理位置、樓宇外觀、內(nèi)部裝修、園林景觀及配套設(shè)施等都有了一個(gè)比較深刻的印象。特別是樣板房的動(dòng)畫展示，不僅可以向購(gòu)房者展示多種風(fēng)格的室內(nèi)設(shè)計(jì)，刺激購(gòu)房者的購(gòu)買欲望，同時(shí)還可以為開發(fā)商省去建造多個(gè)真實(shí)樣板間的時(shí)間和費(fèi)用，極大地節(jié)省了建設(shè)成本。因此許多規(guī)格比較高的小區(qū)，都在樓盤銷售中心設(shè)置了專門播放建筑漫游動(dòng)畫的區(qū)域。如許多房地產(chǎn)小區(qū)的售樓部?jī)?nèi)，一般會(huì)專辟一塊場(chǎng)地，設(shè)立“數(shù)字化演播區(qū)”，高清晰度的數(shù)碼DVD配大型液晶電視，通過(guò)交互技術(shù)，讓客戶融入到小區(qū)的虛擬環(huán)境中，定位觀察小區(qū)環(huán)境及小區(qū)的幾種戶型，親身體驗(yàn)小區(qū)建成后的效果；動(dòng)態(tài)優(yōu)美、真實(shí)自然的鏡頭畫面，配合富有生活情趣的主題音樂，文字介紹和配音解說(shuō)的配合，帶給購(gòu)房者最全面、最直觀、最震憾的效果，使購(gòu)房者不知不覺就會(huì)被這種炫酷的畫面所吸引，不僅充分獲得想要的信息，而且提前感受到了居住區(qū)的美好。演示區(qū)前舒適的座椅與茶香，飄蕩著悠揚(yáng)的背景音樂，旁側(cè)售樓人員的適度引導(dǎo)，使購(gòu)房者感覺整個(gè)購(gòu)房過(guò)程愜意十足，對(duì)未來(lái)的家有著美好的憧憬，建筑漫游動(dòng)畫在房產(chǎn)銷售的應(yīng)用不僅方便了購(gòu)房者，也省去了銷售人員的許多不必要的解釋，提高了房地產(chǎn)行業(yè)的推廣與營(yíng)銷，取得了較好的銷售效果。
建筑漫游動(dòng)畫還可以為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程施工提供參考。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目必須通過(guò)建筑施工得以實(shí)現(xiàn)。在建筑項(xiàng)目的施工中，施工人員根據(jù)施工平面圖、立面圖及節(jié)點(diǎn)大樣等建筑施工圖紙進(jìn)行施工，效果圖及建筑漫游動(dòng)畫可以給工程的施工人員作為施工的參考。同時(shí)可以幫助開發(fā)商及施工監(jiān)理人員更好的監(jiān)督工程施工的質(zhì)量及進(jìn)度，隨時(shí)觀看、對(duì)比設(shè)計(jì)效果，減少了工程糾紛，使工程按時(shí)、保質(zhì)、保量的完成。
隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，制作水平的提高，三維全景動(dòng)畫也成為近年來(lái)迅速流行的虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)，與傳統(tǒng)的三維建模技術(shù)相比，三維全景制作簡(jiǎn)單，數(shù)據(jù)量小，電腦系統(tǒng)要求低，采用真實(shí)場(chǎng)景的圖像，效果真實(shí)感更強(qiáng)，購(gòu)房者置身于這種全景虛擬空間，利用鼠標(biāo)控制瀏覽的方向，上下左右的任意瀏覽場(chǎng)景中的物體，可以自由穿梭在這種虛擬場(chǎng)景中，仿佛身臨其境。
在房地產(chǎn)樓盤宣傳及銷售中，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)選擇車站、廣場(chǎng)、酒店及商場(chǎng)等人員密集場(chǎng)所的LED顯示屏上，以及在電視節(jié)目、網(wǎng)絡(luò)上或公交系統(tǒng)等播放建筑漫游動(dòng)畫，來(lái)加強(qiáng)樓盤的影響力，提升企業(yè)影響力。如一些城市廣場(chǎng)的LED顯示屏上，就經(jīng)常播放房地產(chǎn)商的樓盤銷售宣傳廣告等。總之，建筑漫游動(dòng)畫在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，可以極大提高樓盤的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量，降低建設(shè)成本與風(fēng)險(xiǎn)，加快工程建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度。在未來(lái)，三維動(dòng)畫制作技術(shù)手段會(huì)越來(lái)越豐富，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)企業(yè)除了提升樓盤的質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃、服務(wù)水平等手段外，還應(yīng)不斷與時(shí)俱進(jìn)，應(yīng)用最新的制作技術(shù)做出最好的作品，充分體現(xiàn)公司的實(shí)力與能力，這樣才能更好的促進(jìn)樓盤的銷售，提升企業(yè)形象，未來(lái)樓盤展示的三維動(dòng)畫視覺效果沖擊力會(huì)更加炫目，制作技術(shù)會(huì)更加多樣化。
承包方： xxxxxxx(以下稱為乙方)
甲乙雙方本著自愿平等、互惠互利、友好協(xié)商的原則，依照中華人民共和國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)，就乙方承包甲方xx大廈商業(yè)部分的銷售、出租之事宜，達(dá)成如下協(xié)議條款，以資雙方共同信守：
一、 承包物業(yè)概況
1.物業(yè)名稱：xx
2.物業(yè)位置：xx市xx區(qū)xx門內(nèi)大街東四路口東南角
3. 物業(yè)面積：物業(yè)總建筑面積約48000平方米，其中商業(yè)部分(地下1層至地上4層)約17000平方米(以xx市國(guó)土資源與房屋管理局最后審定的房屋銷售面積為準(zhǔn))
4.產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：全部商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)
5.物業(yè)使用率：商業(yè)部分不低于80%。
二、 承包方式及范圍
1.承包方式：銷售、出租。
2.承包范圍：xx商業(yè)部分。
三、 承包期限及目標(biāo)
1.承包期限：自甲方取得《商品房銷售許可證》之日起，乙方正式承包期為8個(gè)月。在甲方取得《商品房銷售許可證》之前，由乙方組織的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，不計(jì)為承包期限。
2.銷售目標(biāo)：乙方須在正式承包期限內(nèi)保證完成90%商業(yè)部分的銷售。
3.乙方如按期完成承包銷售目標(biāo)，或承包合同終止后，雙方如希望對(duì)尾盤繼續(xù)委托乙方銷售，可另簽承包合同。
4.在正式承包期限內(nèi)，如甲方增加銷售面積，承包期限及目標(biāo)由雙方另行協(xié)商。
四、 雙方職責(zé)
1.甲方履行之職責(zé)：
1)確保本樓盤產(chǎn)權(quán)清晰、完整、無(wú)任何糾紛、可作為商品房進(jìn)行出售和出租。
2)提供與本樓盤相關(guān)的工程立項(xiàng)、進(jìn)度、質(zhì)量等有關(guān)證書及資料：
a.《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》復(fù)印件;
b.《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件
c.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件之復(fù)印件;
d.《建設(shè)工程開工證》復(fù)印件;
e.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件;
f.建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)資料。
g.其他應(yīng)當(dāng)具備的文書或資料。
3)甲方企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件：
a. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本之復(fù)印件;
b. 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件;
4)提供《商品房銷售許可證》原件及《商品房銷售合同》、《商品房認(rèn)購(gòu)書》。
5)提供所承包物業(yè)的樓層分布圖、總平面圖、立面圖、效果圖、模型及銷售房間號(hào)等。
6)辦理《商品房認(rèn)購(gòu)書》、《商品房銷售合同》審核與簽章，《商品房銷售合同》登記、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。
7)甲方在本樓盤取得《商品房銷售許可證》正式開盤前，辦妥有關(guān)銀行按揭貸款事宜，保證將有兩家以上銀行為購(gòu)房者提供不低于6成XX年、總貸款規(guī)模不少于35000萬(wàn)元的按揭貸款服務(wù)。
8)在合同簽訂后25天內(nèi)，甲方向乙方提供面積不少于180平方米的現(xiàn)場(chǎng)售樓處，并保證該售樓處具備電、市內(nèi)電話等基本辦公條件。
9)由甲方委派總協(xié)調(diào)人一名，銜接與協(xié)調(diào)雙方合作，由甲方委派財(cái)務(wù)人員收取房款。上述人員的委派及變更應(yīng)當(dāng)以書面形式作出。
10) 甲方提供承包物業(yè)商業(yè)部分之公共部分的必要裝修及配套，如衛(wèi)生間、通道、柜臺(tái)等。
11) 按照約定負(fù)擔(dān)承包物業(yè)商業(yè)部分的廣告推廣費(fèi)用。
12)本合同書履行期間，甲方不繼續(xù)自行組織或委托乙方以外的第三方以任何形式對(duì)承包物業(yè)商業(yè)部分進(jìn)行銷售或出租，原已簽委托銷售合同繼續(xù)執(zhí)行。
13) 甲方應(yīng)履行的其它職責(zé)。
2.乙方履行之職責(zé)：
1)乙方應(yīng)全面、透徹地理解甲方對(duì)承包物業(yè)商業(yè)部分的開發(fā)理念和市場(chǎng)目標(biāo)，負(fù)責(zé)制定《樓盤營(yíng)銷總體方案》，并依照承包目標(biāo)和工程進(jìn)度制定銷售進(jìn)度計(jì)劃、銷售價(jià)格控制表及付款方式和相應(yīng)的銷售策略，并提交甲方審議，審議通過(guò)后作為本合同書附件。
2)乙方負(fù)責(zé)組建完整、具有專業(yè)水準(zhǔn)的營(yíng)銷隊(duì)伍，成立銷售部，制定規(guī)范的銷售程序和組織紀(jì)律，培訓(xùn)銷售人員，建立銷售管理控制系統(tǒng)，保證樓盤整體形象。
3)對(duì)售樓處及客戶參觀區(qū)的整體包裝提出方案建議，提交甲方審核后實(shí)施。
4)乙方負(fù)責(zé)通過(guò)策劃、推廣手段有效提升xx商業(yè)價(jià)值，制定各項(xiàng)廣告推廣活動(dòng)的計(jì)劃、方案和預(yù)算，并提交甲方認(rèn)可后負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
5)負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的重點(diǎn)項(xiàng)目、周邊項(xiàng)目、同類項(xiàng)目及可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行跟蹤調(diào)查。每?jī)蓚€(gè)月向甲方提交一份市場(chǎng)情況調(diào)查報(bào)告，共同研究市場(chǎng)對(duì)策。
6)積極維護(hù)甲方利益，銷售過(guò)程中如發(fā)生個(gè)別客戶提出獨(dú)立于標(biāo)準(zhǔn)《商品房銷售合同》及合理補(bǔ)充條款之外的特殊要求的補(bǔ)充條款，應(yīng)婉轉(zhuǎn)化解。不能化解的須謹(jǐn)慎起草，補(bǔ)充條款內(nèi)容需經(jīng)甲方書面認(rèn)定。
7)未經(jīng)甲方允許，乙方(包括乙方所有業(yè)務(wù)人員)在承包銷售過(guò)程中，不得擅自向客戶進(jìn)行任何超出甲方事先約定的承諾，如果發(fā)生此類事件，乙方必須承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
8)乙方應(yīng)嚴(yán)格按照雙方認(rèn)可的《樓盤營(yíng)銷總體方案》進(jìn)行銷售，不得擅自給客戶低于甲方確認(rèn)的銷售價(jià)格控制表所規(guī)定的價(jià)格及折扣, 如確有此需要須經(jīng)甲方法定代表人或授權(quán)委托人書面認(rèn)可。
9) 乙方可根據(jù)實(shí)際銷售情況或市場(chǎng)變化，提出調(diào)整銷售計(jì)劃，但必須經(jīng)甲方審查確認(rèn)并加蓋公章方為有效。
10) 乙方每月5日前將上月的銷售報(bào)表通過(guò)銷售總監(jiān)報(bào)甲方協(xié)調(diào)人。
11)乙方負(fù)責(zé)甲方處理所承包銷售樓盤開發(fā)過(guò)程中的有關(guān)商品房銷售之事項(xiàng)。
12)乙方有責(zé)任為甲方保守經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的商業(yè)機(jī)密，不得向任何單位或個(gè)人透露、泄露銷售中的商業(yè)機(jī)密，如果發(fā)現(xiàn)此類事件，乙方須承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
13)乙方應(yīng)妥善處理、解決銷售現(xiàn)場(chǎng)可能發(fā)生的突發(fā)性“非常事件”，有效地控制事態(tài)。
14)乙方負(fù)責(zé)所有營(yíng)銷人員的工資、交通、食宿之費(fèi)用，并負(fù)責(zé)制定銷售傭金分配方案和銷售傭金的發(fā)放。
15)乙方應(yīng)履行的其他責(zé)任。
五、 銷售計(jì)劃
1.乙方提交的《樓盤營(yíng)銷總體方案》應(yīng)經(jīng)乙方承包人簽字同意，并于本合同簽定日后15天內(nèi)提交甲方蓋章確認(rèn)。經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)的《樓盤營(yíng)銷總體方案》作為本合同的附件，與合同正文具有同等的法律效力。
2.乙方根據(jù)本合同約定的銷售目標(biāo)和承包期限，研究制定樓盤銷售計(jì)劃。計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)包括按時(shí)間進(jìn)度完成的銷售面積和銷售總額。
六、 銷售承包規(guī)定
自本合同簽定之日起，該承包物業(yè)商業(yè)部分所有簽署的銷售合同都應(yīng)由甲方確認(rèn)為乙方的銷售業(yè)績(jī)。如甲方或由銷售部以外的任何其他人員所介紹的客戶，由乙方按照銷售部之規(guī)定發(fā)放銷售傭金或獎(jiǎng)金，原已簽合同不作為乙方的銷售業(yè)績(jī)。乙方代表甲方與客戶所簽定的《商品房認(rèn)購(gòu)書》作為甲方與客戶簽署正式《商品房銷售合同》的依據(jù)。一經(jīng)簽定正式《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位，即代表甲方對(duì)成交物業(yè)予以確認(rèn)，并同時(shí)作為乙方銷售業(yè)績(jī)的確認(rèn)依據(jù)。客戶購(gòu)置物業(yè)所交納的任何費(fèi)用都應(yīng)存入甲方指定的甲方帳戶。
七、 銷售價(jià)格
1.依據(jù)《xx商品房銷售許可證》，該承包物業(yè)商業(yè)部分平均銷售底價(jià)為XX0元/平方米。乙方所制定的《商業(yè)銷售價(jià)格表》的商業(yè)部分平均價(jià)必須高于此平均底價(jià)。
2.銷售過(guò)程中乙方可根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整價(jià)格水平，調(diào)整幅度須經(jīng)甲方確定。經(jīng)甲方審核確認(rèn)的《商業(yè)銷售底價(jià)表》為乙方所執(zhí)行銷售價(jià)格的底線，即在實(shí)際銷售中，所有面積的銷售價(jià)格必須高于此表中規(guī)定的相應(yīng)底價(jià)。
八、 承包銷售傭金
1.承包傭金提取原則
乙方按照經(jīng)甲方審定的《樓盤營(yíng)銷總體方案》按進(jìn)度完成銷售任務(wù)，可按本原則規(guī)定由乙方提取承包傭金。承包傭金計(jì)算依據(jù)甲方確認(rèn)之《商業(yè)銷售底價(jià)表》，甲乙雙方同意乙方實(shí)際銷售價(jià)格高于銷售底價(jià)部分為溢價(jià)部分，乙方承包傭金即依據(jù)溢價(jià)部分收益狀況計(jì)算。
2.承包傭金提取率
乙方實(shí)際銷售價(jià)格高于《商業(yè)銷售底價(jià)表》規(guī)定的相應(yīng)底價(jià)所產(chǎn)生的溢價(jià)部分收益，甲乙雙方同意乙方按溢價(jià)部分收益的15%的比例提取承包傭金。
3.承包傭金支付方式：
1)甲方根據(jù)乙方銷售中產(chǎn)生的溢價(jià)部分收益金額計(jì)算應(yīng)支付的實(shí)際承包傭金。乙方在每月5號(hào)前向甲方申請(qǐng)當(dāng)月應(yīng)支付的承包傭金，經(jīng)甲方確認(rèn)后，甲方應(yīng)在申請(qǐng)后5日內(nèi)向乙方結(jié)付，結(jié)付比例是實(shí)際應(yīng)付承包傭金的20%。剩余80%的承包傭金作為傭金余額由甲方根椐乙方的銷售業(yè)績(jī)分階段向乙方結(jié)付。當(dāng)月支付承包傭金主要支付銷售部的基本人員開支及辦公費(fèi)用。
2)當(dāng)乙方所完成銷售面積達(dá)到承包總面積的70%時(shí)，由乙方向甲方申請(qǐng)支付傭金余額。乙方向甲方申請(qǐng)并經(jīng)甲方確認(rèn)后，甲方應(yīng)在申請(qǐng)后5日內(nèi)向乙方結(jié)付，結(jié)付比例應(yīng)不低于實(shí)際應(yīng)付承包傭金額的50%。
3)當(dāng)乙方所完成銷售面積達(dá)到承包總面積的80%時(shí)，由乙方向甲方申請(qǐng)支付剩余承包傭金余額。乙方向甲方申請(qǐng)并經(jīng)甲方確認(rèn)后，甲方應(yīng)在申請(qǐng)后5日內(nèi)向乙方結(jié)付，結(jié)付比例應(yīng)不低于實(shí)際應(yīng)付承包傭金額的70%。
4)當(dāng)乙方在承包期內(nèi)完成本合同所規(guī)定的銷售任務(wù)后，乙方向甲方申請(qǐng)并經(jīng)甲方確認(rèn)后，甲方應(yīng)在申請(qǐng)后20日內(nèi)以客戶簽定的《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位為依據(jù)與乙方結(jié)清所有承包傭金。
九、 營(yíng)銷策劃費(fèi)
本合同簽定后15日內(nèi)，乙方向甲方提交《主題商業(yè)策劃方案》，此方案包括如下幾部分： 1 商業(yè)招商方案。2 商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體推薦方案。 3 商業(yè)分區(qū)、主題劃分方案。 4裝修要點(diǎn)，由甲方蓋章確認(rèn)后實(shí)施。此方案的策劃費(fèi)為30萬(wàn)元，包含在營(yíng)銷費(fèi)用之中。
十、 廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動(dòng)
1.甲方同意負(fù)擔(dān)(3500000)的營(yíng)銷費(fèi)用，包括廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動(dòng)費(fèi)用，并根據(jù)乙方提交、甲方確認(rèn)的《項(xiàng)目廣告和推廣月計(jì)劃表》及時(shí)、足額撥付。
2.根據(jù)本項(xiàng)目總體市場(chǎng)目標(biāo)、營(yíng)銷計(jì)劃和實(shí)際銷售狀況，由甲乙雙方共同擬訂廣告?zhèn)鞑ゲ呗耘c具體方案，甲方委托專業(yè)廣告公司完成。
3.乙方可根據(jù)銷售情況適時(shí)組織項(xiàng)目推廣活動(dòng)，負(fù)責(zé)推廣活動(dòng)的主題創(chuàng)意、方案策劃、費(fèi)用預(yù)算與組織執(zhí)行，執(zhí)行方案應(yīng)得到甲方批準(zhǔn)認(rèn)可，推廣活動(dòng)費(fèi)用由乙方先行支付，待銷售面積超過(guò)50%時(shí)，甲方支付乙方墊付款。
4.乙方不得以廣告、推廣方案等未能得到甲方批準(zhǔn)為理由，而要求甲方免除銷售進(jìn)度緩慢的責(zé)任
十一、稅收支付
因該承包物業(yè)房屋買賣所產(chǎn)生的稅金及各項(xiàng)費(fèi)用，甲乙雙方應(yīng)根據(jù)各自責(zé)任，由雙方財(cái)務(wù)人員協(xié)調(diào)解決。
十二、違約責(zé)任及協(xié)議終止
1. 1、甲方未能按照本合同有關(guān)條款的約定，按時(shí)支付乙方承包傭金和銷售傭金，每延遲一天，甲方應(yīng)按應(yīng)付金額的萬(wàn)分之四承擔(dān)違約金，如逾期三個(gè)月仍未支付，乙方有權(quán)單方面解除合同，并保留其追索損失的權(quán)力。
2、在乙方正式承包期間，如因乙方原因連續(xù)3個(gè)月未能按銷售計(jì)劃完成銷售任務(wù)，則視為乙方的嚴(yán)重違約。甲方有權(quán)單方面解除本合同，取消乙方的承包資格。乙方獨(dú)自承擔(dān)在此期間所產(chǎn)生的銷售費(fèi)用及廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動(dòng)費(fèi)用，乙方同意補(bǔ)償甲方損失500萬(wàn)元整，并承擔(dān)客戶索賠的損失。
2. 3、自簽定合同之日起，如因非乙方的違約行為而甲方單方面中止本合同，或因甲方嚴(yán)重違約導(dǎo)致合同解除或無(wú)法繼續(xù)履行，甲方同意補(bǔ)償乙方損失100萬(wàn)元整。
十三、未盡事宜
本合同未盡事宜，雙方均可經(jīng)過(guò)友好協(xié)商另行協(xié)議，作為本合同附件，該附件與本合同具有同等法律效力。
十四、適用法律與爭(zhēng)議解決
1、合同書的效力、訂立、履行、解釋以及爭(zhēng)議的解決均適用中國(guó)法律。
2、合同書履行期間，雙方如發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商解決，如不能解決，可申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
十五、不可抗力
本合同書簽定后，因《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)“不可抗力”條款中規(guī)定的事實(shí)產(chǎn)生，致使本合同無(wú)法繼續(xù)履行的，受不可抗力影響的一方應(yīng)在發(fā)生不可抗力之日起十日內(nèi)以文字信函遞送或傳真方式通知締約他方。同時(shí)應(yīng)提供該項(xiàng)目所在地有關(guān)機(jī)關(guān)出具的證明文件，并依據(jù)相關(guān)法律中有關(guān)“不可抗力”條款中規(guī)定的合同處置措施施行。
十六、協(xié)議的變更
1、合同書之任一締約方如認(rèn)為有必要變更本合同，應(yīng)在取得他方一致同意后，以書面形式為之。
2、合同書只任一締約方認(rèn)為本合同之履行已成為不必要或不可能，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可解除本合同。
十七、協(xié)議生效
本合同經(jīng)甲乙雙方代表人或代表授權(quán)人簽署、甲方加蓋公章后即成立。
十八、其他
本合同一式六份，正本兩份，副本四份。甲乙雙方各執(zhí)正本一份，副本兩份，具有同等法律效力。
承包方： xxxxxxx(以下稱為乙方)
甲乙雙方本著自愿平等、互惠互利、友好協(xié)商的原則，依照中華人民共和國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)，就乙方承包甲方xx大廈商業(yè)部分的銷售、出租之事宜，達(dá)成如下協(xié)議條款，以資雙方共同信守：
一、 承包物業(yè)概況
1.物業(yè)名稱：xx
2.物業(yè)位置：xx市xx區(qū)xx門內(nèi)大街東四路口東南角
3. 物業(yè)面積：物業(yè)總建筑面積約48000平方米，其中商業(yè)部分(地下1層至地上4層)約17000平方米(以xx市國(guó)土資源與房屋管理局最后審定的房屋銷售面積為準(zhǔn))
4.產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：全部商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)
5.物業(yè)使用率：商業(yè)部分不低于80%。
二、 承包方式及范圍
1.承包方式：銷售、出租。
2.承包范圍：xx商業(yè)部分。
三、 承包期限及目標(biāo)
1.承包期限：自甲方取得《商品房銷售許可證》之日起，乙方正式承包期為8個(gè)月。在甲方取得《商品房銷售許可證》之前，由乙方組織的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，不計(jì)為承包期限。
2.銷售目標(biāo)：乙方須在正式承包期限內(nèi)保證完成90%商業(yè)部分的銷售。
3.乙方如按期完成承包銷售目標(biāo)，或承包合同終止后，雙方如希望對(duì)尾盤繼續(xù)委托乙方銷售，可另簽承包合同。
4.在正式承包期限內(nèi)，如甲方增加銷售面積，承包期限及目標(biāo)由雙方另行協(xié)商。
四、 雙方職責(zé)
1.甲方履行之職責(zé)：
1)確保本樓盤產(chǎn)權(quán)清晰、完整、無(wú)任何糾紛、可作為商品房進(jìn)行出售和出租。
2)提供與本樓盤相關(guān)的工程立項(xiàng)、進(jìn)度、質(zhì)量等有關(guān)證書及資料：
a.《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》復(fù)印件;
b.《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件
c.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件之復(fù)印件;
d.《建設(shè)工程開工證》復(fù)印件;
e.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件;
f.建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)資料。
g.其他應(yīng)當(dāng)具備的文書或資料。
3)甲方企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件：
a. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本之復(fù)印件;
b. 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件;
4)提供《商品房銷售許可證》原件及《商品房銷售合同》、《商品房認(rèn)購(gòu)書》。
5)提供所承包物業(yè)的樓層分布圖、總平面圖、立面圖、效果圖、模型及銷售房間號(hào)等。
6)辦理《商品房認(rèn)購(gòu)書》、《商品房銷售合同》審核與簽章，《商品房銷售合同》登記、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。
7)甲方在本樓盤取得《商品房銷售許可證》正式開盤前，辦妥有關(guān)銀行按揭貸款事宜，保證將有兩家以上銀行為購(gòu)房者提供不低于6成xx年、總貸款規(guī)模不少于35000萬(wàn)元的按揭貸款服務(wù)。
8)在合同簽訂后25天內(nèi)，甲方向乙方提供面積不少于180平方米的現(xiàn)場(chǎng)售樓處，并保證該售樓處具備電、市內(nèi)電話等基本辦公條件。
9)由甲方委派總協(xié)調(diào)人一名，銜接與協(xié)調(diào)雙方合作，由甲方委派財(cái)務(wù)人員收取房款。上述人員的委派及變更應(yīng)當(dāng)以書面形式作出。
10) 甲方提供承包物業(yè)商業(yè)部分之公共部分的必要裝修及配套，如衛(wèi)生間、通道、柜臺(tái)等。
11) 按照約定負(fù)擔(dān)承包物業(yè)商業(yè)部分的廣告推廣費(fèi)用。
12)本合同書履行期間，甲方不繼續(xù)自行組織或委托乙方以外的第三方以任何形式對(duì)承包物業(yè)商業(yè)部分進(jìn)行銷售或出租，原已簽委托銷售合同繼續(xù)執(zhí)行。
13) 甲方應(yīng)履行的其它職責(zé)。
2.乙方履行之職責(zé)：
1)乙方應(yīng)全面、透徹地理解甲方對(duì)承包物業(yè)商業(yè)部分的開發(fā)理念和市場(chǎng)目標(biāo)，負(fù)責(zé)制定《樓盤營(yíng)銷總體方案》，并依照承包目標(biāo)和工程進(jìn)度制定銷售進(jìn)度計(jì)劃、銷售價(jià)格控制表及付款方式和相應(yīng)的銷售策略，并提交甲方審議，審議通過(guò)后作為本合同書附件。
2)乙方負(fù)責(zé)組建完整、具有專業(yè)水準(zhǔn)的營(yíng)銷隊(duì)伍，成立銷售部，制定規(guī)范的銷售程序和組織紀(jì)律，培訓(xùn)銷售人員，建立銷售管理控制系統(tǒng)，保證樓盤整體形象。
3)對(duì)售樓處及客戶參觀區(qū)的整體包裝提出方案建議，提交甲方審核后實(shí)施。
4)乙方負(fù)責(zé)通過(guò)策劃、推廣手段有效提升xx商業(yè)價(jià)值，制定各項(xiàng)廣告推廣活動(dòng)的計(jì)劃、方案和預(yù)算，并提交甲方認(rèn)可后負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
5)負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的重點(diǎn)項(xiàng)目、周邊項(xiàng)目、同類項(xiàng)目及可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行跟蹤調(diào)查。每?jī)蓚€(gè)月向甲方提交一份市場(chǎng)情況調(diào)查報(bào)告，共同研究市場(chǎng)對(duì)策。
6)積極維護(hù)甲方利益，銷售過(guò)程中如發(fā)生個(gè)別客戶提出獨(dú)立于標(biāo)準(zhǔn)《商品房銷售合同》及合理補(bǔ)充條款之外的特殊要求的補(bǔ)充條款，應(yīng)婉轉(zhuǎn)化解。不能化解的須謹(jǐn)慎起草，補(bǔ)充條款內(nèi)容需經(jīng)甲方書面認(rèn)定。
7)未經(jīng)甲方允許，乙方(包括乙方所有業(yè)務(wù)人員)在承包銷售過(guò)程中，不得擅自向客戶進(jìn)行任何超出甲方事先約定的承諾，如果發(fā)生此類事件，乙方必須承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
8)乙方應(yīng)嚴(yán)格按照雙方認(rèn)可的《樓盤營(yíng)銷總體方案》進(jìn)行銷售，不得擅自給客戶低于甲方確認(rèn)的銷售價(jià)格控制表所規(guī)定的價(jià)格及折扣, 如確有此需要須經(jīng)甲方法定代表人或授權(quán)委托人書面認(rèn)可。
9) 乙方可根據(jù)實(shí)際銷售情況或市場(chǎng)變化，提出調(diào)整銷售計(jì)劃，但必須經(jīng)甲方審查確認(rèn)并加蓋公章方為有效。
10) 乙方每月5日前將上月的銷售報(bào)表通過(guò)銷售總監(jiān)報(bào)甲方協(xié)調(diào)人。
11)乙方負(fù)責(zé)甲方處理所承包銷售樓盤開發(fā)過(guò)程中的有關(guān)商品房銷售之事項(xiàng)。
12)乙方有責(zé)任為甲方保守經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的商業(yè)機(jī)密，不得向任何單位或個(gè)人透露、泄露銷售中的商業(yè)機(jī)密，如果發(fā)現(xiàn)此類事件，乙方須承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
13)乙方應(yīng)妥善處理、解決銷售現(xiàn)場(chǎng)可能發(fā)生的突發(fā)性“非常事件”，有效地控制事態(tài)。
14)乙方負(fù)責(zé)所有營(yíng)銷人員的工資、交通、食宿之費(fèi)用，并負(fù)責(zé)制定銷售傭金分配方案和銷售傭金的發(fā)放。
15)乙方應(yīng)履行的其他責(zé)任。
五、 銷售計(jì)劃
1.乙方提交的《樓盤營(yíng)銷總體方案》應(yīng)經(jīng)乙方承包人簽字同意，并于本合同簽定日后15天內(nèi)提交甲方蓋章確認(rèn)。經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)的《樓盤營(yíng)銷總體方案》作為本合同的附件，與合同正文具有同等的法律效力。
2.乙方根據(jù)本合同約定的銷售目標(biāo)和承包期限，研究制定樓盤銷售計(jì)劃。計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)包括按時(shí)間進(jìn)度完成的銷售面積和銷售總額。
六、 銷售承包規(guī)定
自本合同簽定之日起，該承包物業(yè)商業(yè)部分所有簽署的銷售合同都應(yīng)由甲方確認(rèn)為乙方的銷售業(yè)績(jī)。如甲方或由銷售部以外的任何其他人員所介紹的客戶，由乙方按照銷售部之規(guī)定發(fā)放銷售傭金或獎(jiǎng)金，原已簽合同不作為乙方的銷售業(yè)績(jī)。乙方代表甲方與客戶所簽定的《商品房認(rèn)購(gòu)書》作為甲方與客戶簽署正式《商品房銷售合同》的依據(jù)。一經(jīng)簽定正式《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位，即代表甲方對(duì)成交物業(yè)予以確認(rèn)，并同時(shí)作為乙方銷售業(yè)績(jī)的確認(rèn)依據(jù)?？蛻糍?gòu)置物業(yè)所交納的任何費(fèi)用都應(yīng)存入甲方指定的甲方帳戶。
七、 銷售價(jià)格
1.依據(jù)《xx商品房銷售許可證》，該承包物業(yè)商業(yè)部分平均銷售底價(jià)為xx0元/平方米。乙方所制定的《商業(yè)銷售價(jià)格表》的商業(yè)部分平均價(jià)必須高于此平均底價(jià)。
2.銷售過(guò)程中乙方可根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整價(jià)格水平，調(diào)整幅度須經(jīng)甲方確定。經(jīng)甲方審核確認(rèn)的《商業(yè)銷售底價(jià)表》為乙方所執(zhí)行銷售價(jià)格的底線，即在實(shí)際銷售中，所有面積的銷售價(jià)格必須高于此表中規(guī)定的相應(yīng)底價(jià)。
八、 承包銷售傭金
1.承包傭金提取原則
乙方按照經(jīng)甲方審定的《樓盤營(yíng)銷總體方案》按進(jìn)度完成銷售任務(wù)，可按本原則規(guī)定由乙方提取承包傭金。承包傭金計(jì)算依據(jù)甲方確認(rèn)之《商業(yè)銷售底價(jià)表》，甲乙雙方同意乙方實(shí)際銷售價(jià)格高于銷售底價(jià)部分為溢價(jià)部分，乙方承包傭金即依據(jù)溢價(jià)部分收益狀況計(jì)算。
2.承包傭金提取率
乙方實(shí)際銷售價(jià)格高于《商業(yè)銷售底價(jià)表》規(guī)定的相應(yīng)底價(jià)所產(chǎn)生的溢價(jià)部分收益，甲乙雙方同意乙方按溢價(jià)部分收益的15%的比例提取承包傭金。
3.承包傭金支付方式：
1)甲方根據(jù)乙方銷售中產(chǎn)生的溢價(jià)部分收益金額計(jì)算應(yīng)支付的實(shí)際承包傭金。乙方在每月5號(hào)前向甲方申請(qǐng)當(dāng)月應(yīng)支付的承包傭金，經(jīng)甲方確認(rèn)后，甲方應(yīng)在申請(qǐng)后5日內(nèi)向乙方結(jié)付，結(jié)付比例是實(shí)際應(yīng)付承包傭金的20%。剩余80%的承包傭金作為傭金余額由甲方根椐乙方的銷售業(yè)績(jī)分階段向乙方結(jié)付。當(dāng)月支付承包傭金主要支付銷售部的基本人員開支及辦公費(fèi)用。
2)當(dāng)乙方所完成銷售面積達(dá)到承包總面積的70%時(shí)，由乙方向甲方申請(qǐng)支付傭金余額。乙方向甲方申請(qǐng)并經(jīng)甲方確認(rèn)后，甲方應(yīng)在申請(qǐng)后5日內(nèi)向乙方結(jié)付，結(jié)付比例應(yīng)不低于實(shí)際應(yīng)付承包傭金額的50%。
3)當(dāng)乙方所完成銷售面積達(dá)到承包總面積的80%時(shí)，由乙方向甲方申請(qǐng)支付剩余承包傭金余額。乙方向甲方申請(qǐng)并經(jīng)甲方確認(rèn)后，甲方應(yīng)在申請(qǐng)后5日內(nèi)向乙方結(jié)付，結(jié)付比例應(yīng)不低于實(shí)際應(yīng)付承包傭金額的70%。
4)當(dāng)乙方在承包期內(nèi)完成本合同所規(guī)定的銷售任務(wù)后，乙方向甲方申請(qǐng)并經(jīng)甲方確認(rèn)后，甲方應(yīng)在申請(qǐng)后20日內(nèi)以客戶簽定的《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位為依據(jù)與乙方結(jié)清所有承包傭金。
九、 營(yíng)銷策劃費(fèi)
本合同簽定后15日內(nèi)，乙方向甲方提交《主題商業(yè)策劃方案》，此方案包括如下幾部分： 1 商業(yè)招商方案。2 商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體推薦方案。 3 商業(yè)分區(qū)、主題劃分方案。 4裝修要點(diǎn)，由甲方蓋章確認(rèn)后實(shí)施。此方案的策劃費(fèi)為30萬(wàn)元，包含在營(yíng)銷費(fèi)用之中。
十、 廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動(dòng)
1.甲方同意負(fù)擔(dān)(3500000)的營(yíng)銷費(fèi)用，包括廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動(dòng)費(fèi)用，并根據(jù)乙方提交、甲方確認(rèn)的《項(xiàng)目廣告和推廣月計(jì)劃表》及時(shí)、足額撥付。
2.根據(jù)本項(xiàng)目總體市場(chǎng)目標(biāo)、營(yíng)銷計(jì)劃和實(shí)際銷售狀況，由甲乙雙方共同擬訂廣告?zhèn)鞑ゲ呗耘c具體方案，甲方委托專業(yè)廣告公司完成。
3.乙方可根據(jù)銷售情況適時(shí)組織項(xiàng)目推廣活動(dòng)，負(fù)責(zé)推廣活動(dòng)的主題創(chuàng)意、方案策劃、費(fèi)用預(yù)算與組織執(zhí)行，執(zhí)行方案應(yīng)得到甲方批準(zhǔn)認(rèn)可，推廣活動(dòng)費(fèi)用由乙方先行支付，待銷售面積超過(guò)50%時(shí)，甲方支付乙方墊付款。
4.乙方不得以廣告、推廣方案等未能得到甲方批準(zhǔn)為理由，而要求甲方免除銷售進(jìn)度緩慢的責(zé)任。
十一、稅收支付
因該承包物業(yè)房屋買賣所產(chǎn)生的稅金及各項(xiàng)費(fèi)用，甲乙雙方應(yīng)根據(jù)各自責(zé)任，由雙方財(cái)務(wù)人員協(xié)調(diào)解決。
十二、違約責(zé)任及協(xié)議終止
1. 1、甲方未能按照本合同有關(guān)條款的約定，按時(shí)支付乙方承包傭金和銷售傭金，每延遲一天，甲方應(yīng)按應(yīng)付金額的萬(wàn)分之四承擔(dān)違約金，如逾期三個(gè)月仍未支付，乙方有權(quán)單方面解除合同，并保留其追索損失的權(quán)力。
2、在乙方正式承包期間，如因乙方原因連續(xù)3個(gè)月未能按銷售計(jì)劃完成銷售任務(wù)，則視為乙方的嚴(yán)重違約。甲方有權(quán)單方面解除本合同，取消乙方的承包資格。乙方獨(dú)自承擔(dān)在此期間所產(chǎn)生的銷售費(fèi)用及廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動(dòng)費(fèi)用，乙方同意補(bǔ)償甲方損失500萬(wàn)元整，并承擔(dān)客戶索賠的損失。
2. 3、自簽定合同之日起，如因非乙方的違約行為而甲方單方面中止本合同，或因甲方嚴(yán)重違約導(dǎo)致合同解除或無(wú)法繼續(xù)履行，甲方同意補(bǔ)償乙方損失100萬(wàn)元整。
十三、未盡事宜
本合同未盡事宜，雙方均可經(jīng)過(guò)友好協(xié)商另行協(xié)議，作為本合同附件，該附件與本合同具有同等法律效力。
十四、適用法律與爭(zhēng)議解決
1、合同書的效力、訂立、履行、解釋以及爭(zhēng)議的解決均適用中國(guó)法律。
2、合同書履行期間，雙方如發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商解決，如不能解決，可申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
十五、不可抗力
本合同書簽定后，因《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)“不可抗力”條款中規(guī)定的事實(shí)產(chǎn)生，致使本合同無(wú)法繼續(xù)履行的，受不可抗力影響的一方應(yīng)在發(fā)生不可抗力之日起十日內(nèi)以文字信函遞送或傳真方式通知締約他方。同時(shí)應(yīng)提供該項(xiàng)目所在地有關(guān)機(jī)關(guān)出具的證明文件，并依據(jù)相關(guān)法律中有關(guān)“不可抗力”條款中規(guī)定的合同處置措施施行。
十六、協(xié)議的變更
1、合同書之任一締約方如認(rèn)為有必要變更本合同，應(yīng)在取得他方一致同意后，以書面形式為之。
2、合同書只任一締約方認(rèn)為本合同之履行已成為不必要或不可能，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可解除本合同。
十七、協(xié)議生效
本合同經(jīng)甲乙雙方代表人或代表授權(quán)人簽署、甲方加蓋公章后即成立。
十八、其他
本合同一式六份，正本兩份，副本四份。甲乙雙方各執(zhí)正本一份，副本兩份，具有同等法律效力。
