序論：在您撰寫營改增下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。

在這樣一個大背景下，本文以房地產(chǎn)行業(yè)為中心，結(jié)合房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的現(xiàn)狀和全面營改增的政策，來探討如何對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃。

一、結(jié)算方式的籌劃

企業(yè)的結(jié)算方式通常有三種，分別為現(xiàn)金采購、分期付款、賒購。企業(yè)一般會采用先付清貨款、后取得發(fā)票的方式購進貨物，如果是這種方式下，即使貨物已經(jīng)驗收入庫，但只要貨款尚未全部付清，付款方仍無法取得增值稅專用發(fā)票，也就不能抵扣進項稅額。如果企業(yè)選擇分期付款方式購進貨物，則進項抵扣時間為每個付款日的當期。在實踐中，能否及時取得增值稅專用發(fā)票，會影響到企業(yè)的進項稅額是否能及時抵扣，如果不能及時抵扣，將會導致企業(yè)稅負增加，因此，為了實現(xiàn)及時抵扣進項稅額的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應盡量采用分期付款、分期取得發(fā)票的方式，分步產(chǎn)生遞延增值稅稅負，這樣既可以緩解納稅壓力，又可以獲得資金的貨幣時間價值。

二、進項稅額抵扣的籌劃

為了保證盡可能產(chǎn)生可以抵扣的進項稅額，房地產(chǎn)企業(yè)至少應做到以下幾點：

(一)加強增值稅專用發(fā)票管理

房地產(chǎn)企業(yè)在改為征收增值稅之后，能獲取多少從上游企業(yè)購進的進項稅額來抵扣是關鍵，企業(yè)需要充分認識到增值稅專用發(fā)票在增值稅抵扣環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要作用，按照我國相關稅收規(guī)定，進項稅應當符合“物流”、“發(fā)票流”以及“資金流”相一致，否則不得抵扣進項稅額，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對票據(jù)的管理。A.在購買物料的時候，房地產(chǎn)企業(yè)須對合同加以關注，在合同中列明支付資金的時間和比例，并仔細審查獲取的增值稅專用發(fā)票與合同條款是否一致。B.在采購方式的選擇上，應盡可能少采取零星采購材料的方式，可以采取集中采購方式，這樣不僅可以獲得價格優(yōu)勢，還可以與規(guī)模較大的正規(guī)供應商合作，確保能取得增值稅專用發(fā)票。C.房地產(chǎn)企業(yè)在購進貨物或者接受勞務前和在與施工企業(yè)進行工程初期談價時，必須嚴格審核對方企業(yè)能否符合規(guī)范銷售和建設的要求，能否按要求提供有效的增值稅專用發(fā)票若對方企業(yè)無法滿足這些要求，應考慮在成本允許的范圍內(nèi)另外選擇其他企業(yè)。D.應加強對虛假發(fā)票的識別和防范，無論是業(yè)務人員還是財務人員，均應具備辨別真假增值稅發(fā)票的能力，在接收發(fā)票時應仔細比對，若取得虛假發(fā)票，應對相關人員進行責任追究。

(二)加強合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)在改征增值稅后，應重視合同的管理，企業(yè)在擬定合同前，應充分了解增值稅稅制下與房地產(chǎn)企業(yè)相關的，甚至其上下游企業(yè)相關的政策，特別在“營改增”的過渡期，國家不斷出臺的補充條款，企業(yè)可以在適當時候充分利用這些政策給自己節(jié)稅。比如：房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂建筑安裝工程、裝潢工程等相關合同時，可以盡可能選擇“甲供材料”的方式，進而可以獲得17%的進項稅額抵扣，增大了成本的抵扣率；房地產(chǎn)企業(yè)應與上游的合作商家在用總價法的方式來對電梯、門窗等計算上達成一致意見，避免今后再產(chǎn)品的輸送、安裝過程中對方一一計價，避免加大成本支出。

(三)擴大精裝房比例

房地產(chǎn)企業(yè)大幅提高精裝修房的比例也可以成為一種降低稅負的方式，因為在精裝房中的家具家電采購可以取得16%的抵扣率，而銷售精裝房時，將按房價、裝修款及家具家電合計金額按10%計算銷項稅額，從而可以在贈送家具家電環(huán)時獲得額外的6%的抵扣率。目前較具實力的房地產(chǎn)企業(yè)的精裝房比例較高，均達到75%以上。而目前絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的多為毛坯房，可以選擇調(diào)整開發(fā)重點，在提升企業(yè)品牌影響力、資金實力的同時，結(jié)合當?shù)匦枨螅M行一定比例的精裝房建造。

(四)固定資產(chǎn)的購置

根據(jù)財稅[2016]36號文的附件2規(guī)定：2016年5月1日后取得并作為固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)及取得的不動產(chǎn)在建工程，其產(chǎn)生的進項稅額應自取得之日起分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。不動產(chǎn)及不動產(chǎn)在建工程的進項稅額抵扣，可以減少當期增值稅額，但抵扣進項稅額后，原來計入不動產(chǎn)及不動產(chǎn)在建工程的成本便降低了，這又導致最終轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)后計提的折舊額減少，折舊減少后會引起利潤總額的增加，導致企業(yè)所得稅增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在做固定資產(chǎn)的采購計劃時，應當綜合考慮對增值稅和企業(yè)所得稅稅負的影響，做到合理規(guī)劃，避免盲目通過采購固定資產(chǎn)來增加進項稅額抵扣，而加大企業(yè)所得稅稅負。

(五)控制利息支出

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量巨大，通常除了自有資金外，還需向外部借款，且借款金額一般為千萬以上，但目前的政策規(guī)定利息支出不能獲得進項稅額抵扣，所以，房地產(chǎn)公司在籌資環(huán)節(jié)應注意控制好借款及利息支出，平衡好財務杠桿。

三、采購價格選擇的籌劃

根據(jù)稅收相關規(guī)定：一般納稅人在發(fā)生銷售貨物、勞務、不動產(chǎn)等增值稅應稅行為時可以開具增值稅專用發(fā)票，以此來確定銷項稅額，而其當期購入貨物、勞務、不動產(chǎn)等可以取得進項稅額，以兩者的差額來確定應納增值稅稅額；而小規(guī)模納稅人只能使用普通發(fā)票，購入貨物、勞務、不動產(chǎn)等時，無論取得怎樣的發(fā)票也不能抵扣。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后，如果為一般納稅人，可以使用增值稅專用發(fā)票，才可以利用進項稅額達到降低稅負的目的。我們還應該知道：影響房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進項稅額的關鍵點就是其上游的貨物或勞務提供方的納稅人身份，如果貨物和勞務的提供方為一般納稅人，可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來6%、10%、16%三種抵扣率；當貨物和勞務的提供方為小規(guī)模納稅人時，只有其向稅務機關提出了代開增值稅專用發(fā)票的申請，且代開成功后，那么房地產(chǎn)企業(yè)即可適用3%的抵扣率，否則，房地產(chǎn)企業(yè)就無法享受進項稅額抵扣。但在實踐工作中，我們不能僅靠進項稅額的抵扣率大小來判斷選擇向其上游的一般納稅人還是小規(guī)模納稅人提貨，還應結(jié)合兩種方式產(chǎn)生的凈利潤來判斷，比如：向小規(guī)模納稅人采購后，企業(yè)增加的凈利潤可以填補無法抵扣的進項稅額的損失，則應當建立與小規(guī)模納稅人的合作關系。

四、改變經(jīng)營模式

在“營改增”之后，適當調(diào)整企業(yè)經(jīng)營模式有助于解決房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金短缺問題，主要有以下三種方式：

(一)縮短房地產(chǎn)項目開發(fā)周期

在我的執(zhí)業(yè)過程中，審計過大大小小幾十家房地產(chǎn)公司，有的房地產(chǎn)公司開發(fā)一個項目的周期較短，兩到三年開發(fā)完畢并完成銷售，而也有部分房地產(chǎn)公司由于地塊糾紛問題或領導班子管理能力問題等等原因，一個項目從買地到開發(fā)完畢再到完成銷售，整個周期長達九年，經(jīng)我們的審計數(shù)據(jù)表明，開發(fā)周期較短的這些房地產(chǎn)公司毛利率均能達到28%以上，而開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)公司由于長期占用大量資金，需要長期支出大額的財務費用及人工費用，成本較高，毛利率僅為15%左右。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要防止資金短缺，應在保證質(zhì)量的情況下，盡可能縮短項目開發(fā)周期，降低資金占用和財務費用。

(二)提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的品質(zhì)

目前房地產(chǎn)企業(yè)眾多，開發(fā)的樓盤規(guī)模大小不一、樓盤品質(zhì)參差不齊，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭非常激烈。在現(xiàn)在這個時代，人民生活質(zhì)量不斷提高，對商品房的要求不僅僅停留在房屋住得舒服的階段，絕大多數(shù)人民還會考慮到整個小區(qū)的環(huán)境，相應的配套設施，如：周邊的學校、醫(yī)院、商場、綠化等等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在買地時，社區(qū)配套設計時，建造商品房時需要充分的調(diào)研及可行性分析，提高產(chǎn)品質(zhì)量，加強高品質(zhì)智能化社區(qū)的打造，才會有可能在殘酷的市場爭奪中占據(jù)一席之地，確立企業(yè)在行業(yè)中的龍頭地位，進而加快產(chǎn)品的銷售速度，也能提高產(chǎn)品的銷售價格，有助于從根本上解決資金問題。

(三)建立企業(yè)間的合作

中小房地產(chǎn)企業(yè)往往因自身資金、聲譽等實力不夠雄厚，難以競爭到優(yōu)質(zhì)地塊，也難以開發(fā)一些大型優(yōu)質(zhì)項目，因此，可以采取與其他有實力的房地產(chǎn)企業(yè)通過聯(lián)合購地、聯(lián)合開發(fā)等形式展開項目合作，既能從大型房地產(chǎn)企業(yè)中學習到更好的經(jīng)營管理模式，還能實現(xiàn)優(yōu)化結(jié)構(gòu)、揚長避短。

五、加強對業(yè)務人員和財務人員營改增知識培訓

由于增值稅納稅和管理較為復雜，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)等多年來一直征收營業(yè)稅，其中的財務人員、業(yè)務人員對增值稅的理解和掌握程度是否充分，是否仍停留在征收營業(yè)稅的階段？這部分人員在法律法規(guī)、會計處理和稅收等多個領域是否能正確劃分營業(yè)稅和增值稅的區(qū)別，是否能積極應對新稅制，這都是房地產(chǎn)企業(yè)所需要重視的。房地產(chǎn)企業(yè)的工程量較大，項目持續(xù)時間較長，一般情況下一個項目從開始到最終完成都需要3-10年不等，在項目進行階段均會產(chǎn)生大量的成本費用，進而產(chǎn)生進項稅額。面對新的稅收措施，提高財務人員的專業(yè)技能、稅收風險意識以及稅務籌劃能力非常重要，而對于在項目前沿的業(yè)務人員的稅收風險意識也必須強化，才能減少企業(yè)的經(jīng)營成本和經(jīng)營風險。但在我執(zhí)業(yè)過程中發(fā)現(xiàn)，目前有些房地產(chǎn)企業(yè)對此并未給予足夠的重視，有的企業(yè)僅是形式上對財務人員進行簡單培訓，而有的企業(yè)雖然對財務人員進行了增值稅的培訓，但未對業(yè)務人員進行培訓，導致業(yè)務與財務脫節(jié)，增大了企業(yè)的稅收風險，給企業(yè)造成不必要的稅收負擔。綜上所述，稅務籌劃的計劃以及實施是項對專業(yè)水平要求非常高的工作，其需要結(jié)合大量的稅收政策，特別是稅收優(yōu)惠政策，對企業(yè)從過去到將來一段較長時間的經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行分析、整理，且企業(yè)在稅務籌劃的實施過程中還應該更多的顧全大局，與公司的整體戰(zhàn)略相結(jié)合，注重稅務籌劃實施的前瞻性，以穩(wěn)健經(jīng)營作為立足點，充分考慮各類可行的稅收籌劃建議，選擇當中最符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要的稅務籌劃方案，最大程度的優(yōu)化企業(yè)利益。當企業(yè)在面對較大項目或是稅收難度較大的項目時，若是企業(yè)預計自身籌劃可能預期不太理想，可以選擇委托稅務專業(yè)機構(gòu)，利用專業(yè)人士具備的稅收籌劃知識和能力，更好地幫助企業(yè)防范稅收風險。

作者:盧婷 單位:祥浩會計師事務所有限責任公司