時間：2022-08-02 05:38:45
序論：在您撰寫房地產(chǎn)市場銷售淺析時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、市工商行政管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)＜省住建廳、省工商行政管理局關(guān)于印發(fā)規(guī)范全省房地產(chǎn)市場銷售行為工作方案的通知＞的通知》（資住建發(fā)〔2014〕94號）精神，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場的實際情況，我市認真開展了全市房地產(chǎn)市場銷售行為專項整治工作，現(xiàn)開展工作情況總結(jié)如下：
一、高度重視，準備工作充分
（一）傳達部署到位。7月25日，我局接到根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、市工商行政管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)＜省住建廳、省工商行政管理局關(guān)于印發(fā)規(guī)范全省房地產(chǎn)市場銷售行為工作方案的通知＞的通知》（資住建發(fā)〔2014〕94號）后，高度重視，立即組織召開了黨委會和局長辦公會，認真?zhèn)鬟_學(xué)習了上級的文件精神，使上級的要求深入人心，使每名同志明確此次專項整治工作的意義、重要、步驟，切實把思想和行動統(tǒng)一到市局、省廳的安排部署上來。
（二）組織機構(gòu)健全。我局成立了市房地產(chǎn)市場銷售行為專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由住建設(shè)局、工商行政管理局主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，房地產(chǎn)管理局、住建局和工商行政管理局相關(guān)業(yè)務(wù)科室負責人為成員的專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組。負責組織此次房地產(chǎn)市場銷售行為專項整治工作。
（三）方案制定詳實。在傳達學(xué)習上級文件的基礎(chǔ)上，我們結(jié)合上級的要求，專題研究和分析我市房地產(chǎn)市場銷售行為的現(xiàn)狀，對專項整治工作的目標、要求、內(nèi)容、方法和步驟作了研究，制定并下發(fā)了《規(guī)范市房地產(chǎn)市場銷售行為工作方案》。
二、嚴密組織，專項整治成效明顯
（一）企業(yè)自查認真。從7月底至8月上旬，全市50家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圍繞11個問題認真進行了自查自糾，并對自查出來的問題及時進行了整改，我局組織聯(lián)合工作組對全市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展自查自糾的情況進行突擊抽查，并落實上級指示要求不及時的兩家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行警示約談。
（二）集中檢查逗硬。從8月11日至8月31日，我們組織聯(lián)合工作組對全市所有房地產(chǎn)企業(yè)開展銷售行為的情況進行專項檢查，通過檢查，主要存在以下問題：一是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未取得預(yù)售許可證收取定金、預(yù)收款的問題。二是存在未使用商品房買賣合同示范文本的問題。三是存在收取的預(yù)售款不按時進入監(jiān)管賬戶，挪用預(yù)售款的問題。四是個別開發(fā)企業(yè)因資金困難，擅自挪用業(yè)主繳納的辦證稅金，導(dǎo)致拖延辦證的問題。五是齊銷樓場所公示內(nèi)容不齊全的問題。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，我們及時予以了糾正和處理，下發(fā)整改通知書10份，共查處了“富麗濱河”在未取得預(yù)售的情況以vip的形式收取購房定金、“金域華庭”擅自挪用預(yù)售款，并按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》進行嚴肅處罰。
（三）部門聯(lián)運緊密。此次專項整治工作是住建局、工商行政管理局聯(lián)合進行，我們共計召開協(xié)調(diào)會4次，互通情況，及時準確地把握準我市房地產(chǎn)市場銷售行為的基本現(xiàn)狀，共同協(xié)商、共同檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時通報。真正做到了協(xié)調(diào)配合緊密、集中檢查認真、依法查處逗硬。
三、整改落實，注重建立長效機制
對此次專項整治檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，我們將從嚴格落實各項制度入手，狠抓各項工作落實，促使我市房地產(chǎn)市場銷售行為更加規(guī)范。
（一）加強預(yù)售許可監(jiān)管，防止出現(xiàn)違規(guī)銷售行為
1．根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部131號令）、《市人民政府關(guān)于進一步規(guī)范城市商品房預(yù)售管理工作的通知》（簡府發(fā)〔2007〕19號）、《市人民政府關(guān)于規(guī)范城市商品房預(yù)售管理工作的補充通知》（簡府發(fā)〔2012〕41號）、市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、市國土資源局、市工商行政管理局、市房屋征收補償局、市規(guī)劃局《關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作的通知》（簡住建〔2014〕44號）文件精神，嚴格按照“企業(yè)申請、部門會審、資料初審、審核批準”的程序，嚴格商品房預(yù)售許可工作。
2．由市房地產(chǎn)管理局牽頭，對全市所有房地產(chǎn)開發(fā)項目執(zhí)行銷售許可情況進行定期、不定期突擊檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)銷售行為，嚴肅頂格處罰，決不姑息遷就。
（二）加強銷售監(jiān)管，規(guī)范商品房銷售秩序
1．監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將“商品房預(yù)售許可證、國有土地使用證、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、“兩證一書”、施工許可證、銷控表、建筑總平面圖、預(yù)售方案”在售樓部明顯位置進行公示。并在沙盤上對已取得預(yù)售許可證的樓棟張貼市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一制作的已取得預(yù)售許可標識。
2．為提高技防手段，由市房地產(chǎn)管理局負責，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓部現(xiàn)場安裝遠程監(jiān)控設(shè)施。
3．嚴格執(zhí)行《銷售管理辦法》的規(guī)定，各售樓部銷售人員必須持證上崗。
4．嚴格執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的規(guī)定，凡在我市從事商品房銷售及的經(jīng)紀機構(gòu)必須進行登記備案。
5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，必須在10日內(nèi)一次性開盤，并將全部房源對外公開銷售，不得分批次銷售；對不及時開盤，存在捂盤惜盤、囤積房源、炒賣房號等違規(guī)行為，市房地產(chǎn)管理局將依法嚴肅查處。
（三）加強預(yù)售款監(jiān)管，嚴格資金撥付程序
1．根據(jù)《市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法>的通知》、《市人民政府辦公室關(guān)于加強商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的補充通知》文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預(yù)售許可證前，必須建立對應(yīng)樓盤的監(jiān)管賬戶，保證預(yù)售款全部進入監(jiān)管賬戶。
2．嚴格預(yù)售款的監(jiān)督工作，開發(fā)企業(yè)支取預(yù)售款，根據(jù)監(jiān)管賬戶的資金余額情況，嚴格按照“企業(yè)申請、監(jiān)理公司證明、市房地產(chǎn)管理局初審、市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局批準”的程序執(zhí)行。
3．由市房地產(chǎn)管理局負責，各預(yù)售款存儲銀行配合，定期、不定期對全市所有房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款存儲情況進行突擊檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即凍結(jié)預(yù)售款支取，關(guān)閉網(wǎng)簽系統(tǒng)，嚴肅頂格處罰。
（四）加強網(wǎng)簽監(jiān)管，防止出現(xiàn)一房多賣
1．按照《市商品房預(yù)（銷）售買賣合同網(wǎng)上簽約備案管理暫行辦法》文件精神，為防止陰陽合同、一房多賣等違法違規(guī)行為，保障購房者的合法權(quán)益，嚴格執(zhí)行網(wǎng)上簽約制度。并對在同一樓盤購買3套（含3套）以上房屋的購房者進行申報制度，未經(jīng)過審核的不準多購。
2．根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《省商品房預(yù)（銷）售合同實行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記備案管理工作指導(dǎo)意見》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購人簽訂商品房買賣合同后，30日內(nèi)務(wù)必到市房地產(chǎn)管理局辦理登記備案手續(xù)。
3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房戶簽訂商品房網(wǎng)簽合同后，必須在7日內(nèi)將預(yù)售款進入監(jiān)管賬戶，并憑銀行進賬單到市房地產(chǎn)管理局進行合同備案。
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市行政區(qū)域以外，通過開設(shè)售樓處、展廳、咨詢處或委托銷售、銷售等形式進行異地售房的，應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證后，向市房地產(chǎn)管理局書面說明情況并提出申請，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局審核備案后，方可進行異地銷售。
摘要：計對房地產(chǎn)市場營銷的系統(tǒng)動態(tài)特征，應(yīng)用馬爾科夫鏈滾動預(yù)測方法，可在儀位占有前期樣本的基礎(chǔ)上實現(xiàn)系統(tǒng)定量預(yù)測，可用于指導(dǎo)房地產(chǎn)市場營銷過程中的理性經(jīng)營。為揭示房地產(chǎn)市場營銷活動中主因素構(gòu)成及其系統(tǒng)數(shù)理內(nèi)涵，文章主要就有關(guān)樣本解析建模、馬爾科夫鏈滾動預(yù)測方法提出了分析研究的相應(yīng)定量定性結(jié)論。馬爾科夫預(yù)測方法在適用于短期預(yù)測的基礎(chǔ)上，當市場比較穩(wěn)定并在一定時期內(nèi)沒有大的變動，只要狀態(tài)轉(zhuǎn)移矩陣滾動次數(shù)足夠多，同時也適用于長期預(yù)測。
關(guān)鍵詞：市場營銷；系統(tǒng)定量；馬爾科夫預(yù)測方法；房地產(chǎn)
處于復(fù)雜市場價值、競爭環(huán)境中的房地產(chǎn)營銷活動，涉及了諸多復(fù)雜要素與復(fù)雜子系統(tǒng)的糾合影響和作用。為揭示房地產(chǎn)市場營銷活動中主因素構(gòu)成及其系統(tǒng)數(shù)理內(nèi)涵，文章主要就有關(guān)樣本解析建模、馬爾科夫鏈滾動預(yù)測方法提出了分析研究的相應(yīng)定量定性結(jié)論，可資房地產(chǎn)營銷以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)界應(yīng)用。更進一步：針對目前乃至于今后較長一段時期的中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展事業(yè)，也必然在此前提下，理應(yīng)建立類似的科學(xué)系統(tǒng)理念并實現(xiàn)市場運作中的定量定性相結(jié)合之理智行為，方能擯棄盲目性和隨意性，從而，將我國房地產(chǎn)事業(yè)納入卓有成效的、切實可行的、有序的、規(guī)范發(fā)展的科學(xué)軌道。
理智的層次僅僅應(yīng)當表現(xiàn)在超前她預(yù)知并切實地闡明即將可能出現(xiàn)的事物，而絕不應(yīng)當在事物出現(xiàn)之后再力圖去說明它。問題的提出是基于：綜觀中國房地產(chǎn)業(yè)市場中的諸多成功的策劃成果、新思想、新觀念、新理論、新方法、新手段的日漸滲透與結(jié)合應(yīng)用、策劃人的高層次綜合素質(zhì)及其文化素養(yǎng)，構(gòu)成了市場營銷策劃的靚麗風景線。在評價諸多房地產(chǎn)營銷成功范例的同時，如何透過成功營銷的表象，運用數(shù)理統(tǒng)計、系統(tǒng)工程等各類有效的數(shù)學(xué)方法，實現(xiàn)定量建模與定性評價預(yù)測的深層組合，從而把房地產(chǎn)營銷的成功運作歸納、總結(jié)到更高的理性層次上去?作為市場經(jīng)濟學(xué)科與市場經(jīng)濟實踐環(huán)節(jié)的認知交叉與升華，便顯得格外必要。
1房地產(chǎn)市場營銷中馬爾科夫滾動預(yù)測的步驟
馬爾科夫(A．A．Ma^ov)理論指出：“系統(tǒng)達到每一狀態(tài)的概率僅與近期狀態(tài)有關(guān)，在一定時期后馬爾科夫過程逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)而與原始條件無關(guān)”的這一特性稱為“無后效性”L2J。即：事物的第n次試驗結(jié)果僅取決于第(m一1)次試驗結(jié)果，第(n一1)次試驗結(jié)果僅取決于第(n一2)次試驗結(jié)果，依此類推。這一系列轉(zhuǎn)移過程的集合叫做“馬爾科夫鏈”或稱為“時間和狀態(tài)均離散的馬爾科夫過程”。“對馬爾科夫過程和馬爾科夫鏈進行分析，并對未來的發(fā)展進行預(yù)測稱為馬爾科夫分析”_3l。馬爾科夫預(yù)測方法的特點是：不需要大量的統(tǒng)計資料，只需有限的近期資料即可實現(xiàn)定量預(yù)測，而且馬爾科夫預(yù)測方法適用于短期預(yù)測的基礎(chǔ)上，只要狀態(tài)轉(zhuǎn)移矩陣滾動次數(shù)足夠的多，同時也適用于長期預(yù)測。但要求市場比較穩(wěn)定并在一定時期內(nèi)設(shè)有大的變動。
馬爾科夫過程實際上是一個將系統(tǒng)的“狀態(tài)”和“狀態(tài)轉(zhuǎn)移”定量化了的系統(tǒng)狀態(tài)轉(zhuǎn)換的數(shù)學(xué)模型：
狀態(tài){S。，n≥1}：指現(xiàn)象某一時刻上的某種狀態(tài)，是表示系統(tǒng)的最小?組變量。當系統(tǒng)可完全由定義狀態(tài)的變量取值來描述時，稱系統(tǒng)處于一個狀態(tài)。
狀態(tài)轉(zhuǎn)移：指當系統(tǒng)的描述變量從一個狀態(tài)的特定值變化到另一個狀態(tài)特定值時，就表示系統(tǒng)由一個狀態(tài)轉(zhuǎn)移到另一個狀態(tài)，從而該系統(tǒng)實現(xiàn)了狀態(tài)的轉(zhuǎn)移。
相應(yīng)地，事物處于某種狀態(tài)的可能性的大小.
則某一時期A的狀態(tài)概率向量為：
首先：選定預(yù)測的市場對象(即論域)進行市場調(diào)查,要研究的物業(yè)對象，應(yīng)在整個市場或區(qū)域內(nèi)并在調(diào)查期內(nèi)開盤的物業(yè)中隨機選擇；對被研究的市場對象的特征(現(xiàn)象)(如：銷售量、戶型、物業(yè)類型、價位)進行市場調(diào)查，調(diào)查表如表I，可根據(jù)實際要求調(diào)整。房地產(chǎn)物業(yè)市場(系統(tǒng))營銷過程是一種相關(guān)性很弱的隨機過程，它的相依關(guān)系僅僅表現(xiàn)在相鄰兩時刻之間的統(tǒng)計關(guān)系，以后過程的概率特性只依賴于近期觀測的結(jié)果，而與以前發(fā)生的任何情形無關(guān)，具有“無后效”特性符合馬爾科夫過程。即每期開盤就完成一次狀態(tài)轉(zhuǎn)移過程，其用戶選購意向的轉(zhuǎn)移過程近似于馬爾科夫過程，這樣的一連串轉(zhuǎn)移過程的整體構(gòu)成馬爾科夫鏈。所以，在市場比較穩(wěn)定并在一定時期內(nèi)沒有大的變動情況下，可以應(yīng)用馬爾科夫鏈對房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷進行預(yù)測。
2房地產(chǎn)市場營銷中馬爾科夫滾動預(yù)測的具體應(yīng)用
預(yù)測某市區(qū)域(市中心區(qū)、北市區(qū)、東西市區(qū)和南市區(qū))的房地產(chǎn)物業(yè)的市場占有率。首先按各區(qū)域在同一時期的物業(yè)(樓盤)進行抽樣調(diào)查：調(diào)查表形式見表l(調(diào)查統(tǒng)計過程省略)。以上期開盤期限為調(diào)查期(如上期開盤期限為2003年1月1目～21J03年6月30日)對后期(本期、下期、下二期、?)房地產(chǎn)市場營銷策劃作預(yù)測。假A區(qū)(房地產(chǎn))上期開盤簽訂意向購房合同2384份，同時損失429個客戶——即轉(zhuǎn)向購買其它區(qū)域的房產(chǎn)，而(獲得)有645個客戶從其它區(qū)域轉(zhuǎn)向A區(qū)購買房產(chǎn)，上期開盤A區(qū)總銷售數(shù)量為2813套，直接獲得的訂購戶數(shù)(余數(shù))為：2813—2384—645+429=213；保持原有意向訂購戶數(shù)的概率為(2384—429)／2384=0．82；轉(zhuǎn)向B區(qū)的訂購戶數(shù)的概率為115／2384=0．05；轉(zhuǎn)向C區(qū)的訂購戶數(shù)的概率為95／2384=0．04；轉(zhuǎn)向D區(qū)的訂購戶數(shù)的概率為221／2384=o．09。以同樣方法可計算出其他區(qū)域的保持與轉(zhuǎn)向的概率(省略)。將計算結(jié)果按順序列一個表，得馬爾科夫轉(zhuǎn)移矩陣——即一步轉(zhuǎn)移概率矩陣。即町以看出：后兩期若在北區(qū)投資運作會迎來一個良好的機遇，其銷售剩余率較低，只要針對南區(qū)轉(zhuǎn)向北區(qū)的主要因素進行分析制定出有效對策，將爭取到更多客戶，一定時期內(nèi)有較好的市場潛力；南區(qū)市場占有率較高發(fā)展勢頭迅猛，投資集中競爭更加激烈，出現(xiàn)了下滑趨勢，所以分析比較銷售剩余率尤顯重要；東西區(qū)市場占有率較低而且處于相對平穩(wěn)市場不活躍，要特別注意開發(fā)量與上期的比較；對于中心區(qū)應(yīng)當注意到城市發(fā)展的局限對其市場占有率的限制，這樣將出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)移，但只要及時補充調(diào)查，我們可以隨時計算新的馬爾科夫矩陣下的新的市場占有率。
如需長期預(yù)測下去，可按照同樣的方法繼續(xù)計算，這就是所謂的“馬爾科夫滾動預(yù)測”方法。但需注意：預(yù)測結(jié)果的可靠度保證是市場營銷系統(tǒng)環(huán)境及其相應(yīng)的系統(tǒng)條件基本上穩(wěn)定或變化不大。
根據(jù)調(diào)查資料同理可對物業(yè)類型(多層、小高層、高層和別墅)、戶型(小戶型、中等戶型、大戶型和超大戶型)和價位(低價、中等價和高價)的市場占有率進行預(yù)測。(略)3房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷最有利對策的分析根據(jù)馬爾科夫鏈預(yù)測結(jié)果，可以從而派生出相應(yīng)的市場營銷決策。預(yù)測結(jié)果作為決策的依據(jù)，顯而易見，應(yīng)當采取下面的三大策略：
1)通過控制并提高各項銷售指標的合意度，設(shè)法盡量保持原有的用戶比率。
2)通過品牌優(yōu)勢的滲透，盡量設(shè)法爭取其他的關(guān)注并進而獲得新用戶。
3)既設(shè)法保持原有用戶，又同時爭取新的用戶。
以上的第三種策略，是前兩種策略的綜合運用，需要較大力度的經(jīng)費支持。此外，當市場競爭各方勢力處于相對均衡時，不宜貿(mào)然投入過多的費用去實施第三種策略，此時可根據(jù)“因時而宜”、“因地而宜”、“因人而宜”的原則，切實做好市場分析，宜采取保守戰(zhàn)略，以保留原有用戶市場份額為妥。
在房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷中，尚存在諸如：房地產(chǎn)物業(yè)定位分類、性質(zhì)分類、系統(tǒng)形態(tài)分類等一系列分類問題，解決這些問題的數(shù)學(xué)定量途徑則歸結(jié)為“聚類分析”的技術(shù)手段。超級秘書網(wǎng)
明確房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷大系統(tǒng)中諸多要素和各子系統(tǒng)之間的有機聯(lián)系、隨機性質(zhì)與組合方式，對促動房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷而極為明顯的重要意義：準確地建立房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷系統(tǒng)中各要素(子系統(tǒng))和城市系統(tǒng)密切相關(guān)的數(shù)學(xué)模型，可進而明確其相應(yīng)的等級關(guān)系和隸屬關(guān)系之后，通過相應(yīng)的檢測、對照之后，可望較為完善地實現(xiàn)構(gòu)成房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷系統(tǒng)的有機組合。
3結(jié)束語
凡屬多因素、多目標的系統(tǒng)問題，總是伴隨著系統(tǒng)動態(tài)演進的歷程，經(jīng)歷著諸多變化的形態(tài)并表現(xiàn)出各種條件、各種環(huán)境所制約的臨界狀態(tài)。房地產(chǎn)物業(yè)的市場營銷活動它受到城市規(guī)劃、配套設(shè)施的逐步完善、居住環(huán)境的改善、價格因素、政府的政策等諸多因素的影響，不啻是處于復(fù)雜環(huán)境中的一項動態(tài)系統(tǒng)行為。由于房地產(chǎn)物業(yè)高價位、使用周期長、營造過程復(fù)雜而周期長、銷售心理復(fù)雜以及市場競爭激烈等多方面因素的綜合作用與擾動，因此，僅憑經(jīng)驗式的定性決策，雖也可能取得一時一事的時效，但絕非長久良策。對于我們身邊的這些處處可見的系統(tǒng)問題，僅僅依靠憑經(jīng)驗、憑感覺而進行的運作決策，當然不乏成功的實例，然而，當我們的決策一旦獲得成功的驗證之后，理智的作用則應(yīng)當及時地引導(dǎo)我們對于業(yè)已成為歷史的事例進行理性的分析與思考。建立科學(xué)的、全面的系統(tǒng)理念，在準確的定量解析基礎(chǔ)上派生合理可行的、行之有效的定性決策，提供較為可靠的依據(jù)，應(yīng)當作為當前市場營銷活動中值得充分給予重視的科學(xué)理念。各類揭示系統(tǒng)實質(zhì)的數(shù)理解析方法對同一問題可獲得殊途同歸的結(jié)論，數(shù)理統(tǒng)計分析的諸多理論方法則為我們提供了切實有效的手段，實現(xiàn)定量解析與定性決策的有機結(jié)合，從而，把房地產(chǎn)物業(yè)的市場營銷決策管理技術(shù)納入可靠的、可行的、行之有效的科學(xué)軌道——我們應(yīng)當切實樹立這個科學(xué)的理念。
[摘 要] 近幾年，房價的高漲，嚴重影響了CPI漲幅上行，導(dǎo)致了我國通貨膨脹的壓力較大。本文從房屋銷售價格指數(shù)與CPI的關(guān)系研究房地產(chǎn)市場的管理與發(fā)展。
[關(guān)鍵詞] 房屋銷售價格指數(shù) CPI 消費
2007年，CPI同比漲幅維持在較高位運行，其上漲基本形成了一種趨勢。從表面上看，導(dǎo)致CPI上漲的核心是食品，但實際問題并不止于此。從居民的消費產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)及觀念來看，居民最大的消費是居住類消費。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的十年中，房價傾斜式上漲，居民購房出現(xiàn)了爆發(fā)性增長，這導(dǎo)致了居住類消費在整個消費中的比重提高。然而，由于CPI統(tǒng)計的權(quán)數(shù)及分類問題的存在，我國居住類消費在CPI中所占的比重僅為13%，這與我國居民實際消費支出嚴重不符，無法真正反映居民消費的壓力變化。
我們收集了2006年1月～2007年12月的CPI及房屋銷售價格指數(shù)的同比月度數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源于中華人民共和國統(tǒng)計局網(wǎng)站），建立CPI與房屋銷售價格指數(shù)的一元線性回歸模型：
yt=b0+b1χt+μt，t=1,2,…,24
其中，yt表示CPI，χt表示房屋銷售價格指數(shù),μt為隨機誤差項。由于2007年7、8月的房價上漲過快，我們用Eviews3.1對剩下的22個數(shù)據(jù)進行處理，得:
=17.52758+0.803536χt
s=(24.74471) (0.227604)
t=(0.708336) (3.530406)
R2=0.948037 DW=1.887260 F=164.2013
我們發(fā)現(xiàn)，回歸參數(shù)b1在顯著性水平5%的水平上是顯著的，模型擬合程度好，不存在異方差性和自相關(guān)性。由此可見，房屋銷售價格對CPI的影響是直接的，房價上漲過快，導(dǎo)致CPI 在很大程度上高位運行，這加劇了我國通貨膨脹的壓力，對居民生活水平的提高也提出了嚴峻考驗。
近幾年，房價一直是國家宏觀調(diào)控的重點。在中國市場經(jīng)濟下，房屋商品化應(yīng)遵循價值規(guī)律，但由于土地資源有限、需求膨脹、物價上漲等因素的影響，各地市房價劍拔弩張，房屋銷售價格嚴重偏離其真實價值，使得房價的泡沫越吹越大?？梢?，在房改這幾年中，房價高漲，拉升了居民的生活成本，提高了居民對購房的預(yù)期，而房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房屋質(zhì)量不過關(guān)等，引發(fā)了公眾不滿，影響了和諧社會的發(fā)展。對今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們提幾條建議如下：
1.房地產(chǎn)市場應(yīng)可持續(xù)發(fā)展。合理利用土地資源，不隨意開發(fā)、亂蓋，滿足當代人及其子孫的住房需求，保持房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟其他行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，維持良好的生態(tài)環(huán)境。
2.加強房地產(chǎn)市場的價格管理，對其實行物價監(jiān)督，使房價理性回歸，禁止炒房行為，增強政策透明度。
3.合理改善住房結(jié)構(gòu)，保證住房質(zhì)量。在政府的宏觀調(diào)控下，保證普通商品房中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，逐漸開發(fā)經(jīng)濟使用房，增加房屋的流動性，協(xié)調(diào)居民對住房的供需關(guān)系。
4.加強二手房市場的管理，建立規(guī)范的合同交易體制和稅收制度,分清責權(quán)利關(guān)系，切實保障居民購房的基本權(quán)益。
5.對房價過高的城市實行適當?shù)牧夥空撸⒔∪木用褡》勘Ｕ象w系。
另外,要檢討我國CPI體系，創(chuàng)立真正反正居民消費價格變化的CPI,使其真實反映居民的購買力及消費狀況。
房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對經(jīng)濟和社會的發(fā)展作用不斷增大，雖然房價變化是市場優(yōu)化資源配置的基本形式，是調(diào)整住房供求關(guān)系的有效杠桿，但加強房地產(chǎn)市場管理，體現(xiàn)住房機制以人為本,有利于促進經(jīng)濟市場整體運行的和諧發(fā)展，有利于促進CPI的平穩(wěn)運行，減緩?fù)ㄘ浥蛎浀膲毫Γ袑嵄Ｕ暇用竦暮戏ㄗ》繖?quán)益，使居民在現(xiàn)有收入的基礎(chǔ)上有家可居、安居樂業(yè)，對于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快地發(fā)展，都具有重要意義。
