時(shí)間：2022-08-02 04:39:22
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一、房地產(chǎn)投資常見風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長，在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險(xiǎn)
主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風(fēng)險(xiǎn)
購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。
4.市場風(fēng)險(xiǎn)
市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個(gè)特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級(jí)出讓市場和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟(jì)增長放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對(duì)一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測未來，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
[摘要]伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國小城鎮(zhèn)得到快速發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)也隨之產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)性和小城鎮(zhèn)的特殊性，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)特且更大，投資商必須在充分認(rèn)識(shí)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范。
我國城鎮(zhèn)化已進(jìn)入高速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也隨之不斷擴(kuò)大，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)可增加地方財(cái)政收人，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，同時(shí)擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，吸收農(nóng)村富余勞動(dòng)力。房地產(chǎn)投資資金投入量大，建設(shè)周期長，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產(chǎn)業(yè)屬典型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中，具有特殊性，因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資除了具有一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的共性外，還具有其獨(dú)特個(gè)性。
一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征分析
1．居民有效購買力風(fēng)險(xiǎn)。盡管全國范圍內(nèi)，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場較大，但是單個(gè)小城鎮(zhèn)市場規(guī)模并不大，消費(fèi)群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒有住宅，要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差，對(duì)住宅的需求較強(qiáng)烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一，一般沒有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購買能力極易受到市場變化因素影響，存在一定的有效購買力風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)一般為居民家庭收入的3～6倍，發(fā)達(dá)國家為5～6倍，中等發(fā)達(dá)國家為4～5倍，發(fā)展中國家為3～4倍。2005年1～10月，我國商品房每平方米平均售價(jià)為3009元。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布，2005年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83．2平方米來計(jì)算，售價(jià)為25．03萬元，是戶均年可支配收入(戶均按3．4人計(jì)算)的7．02倍，超過國際公認(rèn)的發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比。因此，我國城鎮(zhèn)居民的有效購買能力不高。
另外，由于來小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒有享受住房公積金政策，國家商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實(shí)施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對(duì)提高他們有效購買能力的幫助。
2．規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商擬在某地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門進(jìn)行溝通，詳細(xì)了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成果的價(jià)值。但是，目前我國有的小城鎮(zhèn)還沒有建設(shè)規(guī)劃，或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”而已，沒有嚴(yán)格地按規(guī)劃執(zhí)行，主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長官意志，隨著長官的變化，建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會(huì)變化，城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會(huì)失去，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理，隨時(shí)都有修訂的可能。
這種無規(guī)劃或不嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，將可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，建筑風(fēng)格與周圍自然環(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等，從而失去區(qū)位優(yōu)勢，影響房產(chǎn)的價(jià)值，帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。
3．房產(chǎn)投資類型單一風(fēng)險(xiǎn)。不宜投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資組合就是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資方案，按照不同的比例額度構(gòu)成的一個(gè)復(fù)合體。上世紀(jì)50年代初期，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運(yùn)用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。
房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來分散風(fēng)險(xiǎn)，通過開發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合，以求得單位風(fēng)險(xiǎn)水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險(xiǎn)最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，主要集中在居民對(duì)住宅房地產(chǎn)的需求，需求愿望強(qiáng)烈且需求量較大，但是對(duì)大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯，造成房地產(chǎn)開發(fā)商不宜采用投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)。
4．消費(fèi)習(xí)慣風(fēng)險(xiǎn)。在大中城市，由于城市市民文化素質(zhì)相對(duì)較高，城市居民來自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費(fèi)習(xí)慣。我國地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用?，他們的宗教信仰、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同，多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費(fèi)者都有特定的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣。如果投資者開發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣不一致，可能會(huì)造成滯銷。
5．開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì)，影響到開發(fā)活動(dòng)的每個(gè)階段，這也是開發(fā)的一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，多數(shù)是從原來的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊(duì)轉(zhuǎn)型而來，都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問題，有的甚至是無資金、無技術(shù)、無隊(duì)伍的皮包公司。在投資決策、項(xiàng)目建設(shè)施工以及銷售管理過程中，作出的決策有時(shí)不合理，很可能給項(xiàng)目帶來諸多不確定性因素，從而帶來比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
6．公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。這是由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建，影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展，從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜，土地權(quán)有的屬國家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關(guān)的費(fèi)用不盡相同。另外，原土地上的附著物產(chǎn)物類型不一，形式多樣。因此，獲取土地時(shí)賠付過程復(fù)雜，經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)糾紛，影響項(xiàng)目正常進(jìn)展，帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。
二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范
1．廣泛收集信息，做好可行性研究?？茖W(xué)決策。決策是指在若干個(gè)方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質(zhì)量，最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知，房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長時(shí)間收回，并對(duì)投資者產(chǎn)生長期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實(shí)施，就很難改變，或者要付出很大的代價(jià)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策必須進(jìn)行可行性研究，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。公務(wù)員之家
在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報(bào)告來進(jìn)行決定。因此，可行性研究報(bào)告對(duì)決策意義深遠(yuǎn)，它是對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)分析，是房地產(chǎn)及任何其他投資項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。目前，我國很多開發(fā)項(xiàng)目的研究報(bào)告，只是投資者申請立項(xiàng)時(shí)的例行公文，缺乏科學(xué)分析和市場需求的有力支持，而且虛假和不實(shí)成分較多，達(dá)不到可行性研究報(bào)告應(yīng)有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項(xiàng)目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10月，城市人口不足50萬的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”，給國家和企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問題，投資者一定要詳細(xì)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門和政府機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，及時(shí)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路，保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。
2．不可盲目追求特色和檔次。開發(fā)規(guī)模不宜過大。小城鎮(zhèn)消費(fèi)者收入不高，承受的價(jià)格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對(duì)住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價(jià)格上影響居民的購買欲望。小城鎮(zhèn)居民對(duì)開發(fā)項(xiàng)目接受較慢，因此，每次開發(fā)規(guī)劃不宜過大，可以采取分期開發(fā)的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國住宅方式、消費(fèi)觀念對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，及時(shí)掌握國家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運(yùn)用上，能不斷滿足消費(fèi)市場的特殊需求，保證投資開發(fā)項(xiàng)目與消費(fèi)市場的需求保持一致。
同時(shí)，必須考慮市場購買力，找到最佳的價(jià)格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格較低，利潤空間相對(duì)較小，降低每套住宅價(jià)格主要靠減少面積。從中央政策來看，2006年5月17日出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見》(簡稱“國六條”)中提出，“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房”。國務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》中提到，“要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購買力并不強(qiáng)大，需要的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。
3．提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強(qiáng)管理。確保工程質(zhì)量。開發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制，廣開資金籌措渠道，提升開發(fā)實(shí)力，引進(jìn)管理人才，提高管理水平。開發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量，要實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制度，聘請工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面監(jiān)督和管理。項(xiàng)目施工是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項(xiàng)目的管理。因此，有必要聘請有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊(duì)伍對(duì)項(xiàng)目施工全過程進(jìn)行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴(yán)格履行施工合同，對(duì)項(xiàng)目工期、質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格控制，對(duì)材料設(shè)備等資金成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，并加強(qiáng)施工現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證，有效控制施工質(zhì)量和工程成本。
推行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度，從房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收，全程都要加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量。要向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，促進(jìn)潛在消費(fèi)群體的消費(fèi)。
4．投資分散，控制風(fēng)險(xiǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)中，從事多樣化投資，一種投資的收益減少可由另一種投資的收益增加來彌補(bǔ)。房地產(chǎn)投資分散就是多樣化投資的一種，是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散、物業(yè)分散、共同投資等方式，追求收益相同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)最小或在風(fēng)險(xiǎn)相同時(shí)收益最大，即在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間尋求一種最佳的均于投資組合。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商一般實(shí)力較弱，應(yīng)多聯(lián)合多個(gè)投資者組成聯(lián)合體，共同投資，共同受益，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢，提高收益。同時(shí)，投資商還可租用共同投資后剩余資本，進(jìn)行區(qū)域分散和時(shí)間分散性的投資。對(duì)于部分實(shí)力雄厚的大型企業(yè)，則可以選擇物業(yè)分散和區(qū)域分析來分散和降低風(fēng)險(xiǎn)。
5．配備專職風(fēng)險(xiǎn)管理人員。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行及投資的順利回收，盡可能地爭取最大利潤。風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要全員參與貫穿于建設(shè)工程全過程。對(duì)于一些小項(xiàng)目，可以設(shè)一個(gè)專職風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理，負(fù)責(zé)處理風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于一些大型工程，則設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，按照風(fēng)險(xiǎn)管理的基本程序，處理風(fēng)險(xiǎn)事件。
摘要：本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)的概念進(jìn)行了闡述，然后從來源上給出了房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步分階段詳細(xì)分析了風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)因素，指出合理的風(fēng)險(xiǎn)管理是降低風(fēng)險(xiǎn)的良好手段。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；金融；風(fēng)險(xiǎn)投資；管理；市場
0引言
隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)開始發(fā)生巨大的變化。在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域同樣面臨著這個(gè)問題，而對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析是開展風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)前提。房地產(chǎn)投資的顯著特點(diǎn)就是投資資金規(guī)模大，建設(shè)周期長，作為一種高投入、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)，面臨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等許多復(fù)雜因素的影響。它的項(xiàng)目全過程中既有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn)，也有國家政策變化、社會(huì)環(huán)境變化等無形風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，大量的不確定性因素決定了其投資活動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)的特性，從而使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)。
1房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念
風(fēng)險(xiǎn)一般定義是指在以特定利益為目標(biāo)的行動(dòng)過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對(duì)行動(dòng)主體造成危害的事態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，是指投資商因?qū)ξ磥砟撤康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率，即投資商在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。
可以說風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)在一定環(huán)境和期限內(nèi)客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，避免損失與損壞的產(chǎn)生。而對(duì)它進(jìn)行充分、深刻的認(rèn)識(shí)，將有利于降低這些風(fēng)險(xiǎn)。
2從來源分析
從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)來源看，也可以分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等。自然風(fēng)險(xiǎn)是由自然界的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)因素所致的財(cái)產(chǎn)損毀和人身傷亡的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各人的行為反?；驁F(tuán)體的不可預(yù)料行為所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)是指因政局變化、政治動(dòng)亂、戰(zhàn)爭等政治因素所引起損失的風(fēng)險(xiǎn)。
3從投資階段分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程分為投資決策階段、前期階段和建設(shè)階段，在這些不同的階段房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)受著動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)，有多種的動(dòng)態(tài)因素對(duì)它施加影響，下面就從對(duì)項(xiàng)目全過程風(fēng)險(xiǎn)分析因素進(jìn)行分析。
3.1決策階段
政策風(fēng)險(xiǎn)-政策風(fēng)險(xiǎn)是由于政府相關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經(jīng)濟(jì)損失。在中國走的是宏觀調(diào)控結(jié)合市場的路子，宏觀政策變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。比如我國1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺(tái)的土地增值稅條例、2001年出臺(tái)的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使得許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。
類型風(fēng)險(xiǎn)-不同類型的房地產(chǎn)投資會(huì)有不同的風(fēng)險(xiǎn)概率，對(duì)于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場和工業(yè)廠房等，且這些不同的物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業(yè)種類，并對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入調(diào)查。
區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)-區(qū)位指某建設(shè)場地的地理位置，以及該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景等。例如地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長前景、人口條件及其市場價(jià)格水平的可能影響等。
時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)-地產(chǎn)活動(dòng)有周期性，供求及價(jià)格隨時(shí)間而變化。必需對(duì)未來幾年地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測，以選擇、確定合適的開發(fā)時(shí)機(jī)。
3.2前期階段
進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段以后要取得立項(xiàng)審批；取得土地使用權(quán)；征地補(bǔ)償；委托規(guī)劃、報(bào)審；施工許可獲得；籌資；招標(biāo)等許多工作的進(jìn)展，這里面也充斥著房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。
置地方式風(fēng)險(xiǎn)-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得一定年限的土地使用權(quán)，已有土地也不能輕易地改變土地用途，所以通過行政劃撥、協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式取得一定年限土地使用權(quán)時(shí)存在著置地方式風(fēng)險(xiǎn)。
置地時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)-比如建設(shè)資金落實(shí)困難導(dǎo)致不能按時(shí)開工，土地閑置、購地資金沉淀產(chǎn)生利息損失。
融資風(fēng)險(xiǎn)-融資風(fēng)險(xiǎn)是指利用各種方式融通資金時(shí)，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權(quán)融資時(shí)，由于發(fā)行股票時(shí)機(jī)不當(dāng)、數(shù)量不當(dāng)，價(jià)格不合理造成發(fā)行股票困難、融資成本過高，給開發(fā)者帶來損失。
3.3建設(shè)階段
工期風(fēng)險(xiǎn)-如承包商錯(cuò)誤估計(jì)了項(xiàng)目的特點(diǎn)，低估了施工的困難，施工組織設(shè)計(jì)不當(dāng)，遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件而導(dǎo)致的工期延誤等；或因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的工期延誤。
公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)-由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。
施工事故風(fēng)險(xiǎn)。安全生產(chǎn)涉及到施工現(xiàn)場所有的人、物和環(huán)境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，導(dǎo)致事故發(fā)生，引起的人身和財(cái)產(chǎn)損失，最終都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險(xiǎn).質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)-由于施工的機(jī)械、技術(shù)，氣候、水文，建材，人員素質(zhì)等各種愿意引發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，帶來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
3.4租售階段
在租售階段，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銷售、物業(yè)兩個(gè)方面。比如定價(jià)策略不科學(xué)等導(dǎo)致房地產(chǎn)定價(jià)不合理而給其帶來的收益損失。定價(jià)過高導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，總收益下降?；蚴嵌▋r(jià)過低了白白損失收益。另外由于消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其租售后服務(wù)，即物業(yè)管理，物業(yè)不當(dāng)有時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。
4總結(jié)
在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的，關(guān)鍵在于如何去利用、控制、管理。面對(duì)這這么房地產(chǎn)投資的眾多風(fēng)險(xiǎn)，一定要在這種情況下，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)識(shí)，改善風(fēng)險(xiǎn)管理的方法，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等，努力將投資的危險(xiǎn)減小到最小。
摘要:隨著我國加入WTO,市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善和規(guī)范,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí),房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的地位日益鞏固,成為當(dāng)今主要的投資熱點(diǎn)，用先進(jìn)的、科學(xué)的、完善的理論作為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的行動(dòng)指南,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)全過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過程，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,一般可分為投資決策、項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段，不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范，
一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性，房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)，房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面，
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
國家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失，尤其在我國,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響尤為重要，
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)
國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰，國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮，政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失，
(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響，2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等八大方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，
(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響，土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，
(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大，稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個(gè)有力工具，房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)，
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來影響，因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素，
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)，市場供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)，市場供應(yīng)量、市場購買力、市場價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險(xiǎn)，相反,市場供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)，另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求，
3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國家、不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性，
4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素，所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)，
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程，此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素，
一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議、招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面,時(shí)間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素，管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)，
1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)，
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命，開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面，消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用，承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面，
3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段，建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊、深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，除此之外,通貨膨脹、物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工、工程質(zhì)量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，
三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段，該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一，其中包括:營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)，
1.營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實(shí)現(xiàn)，在房地產(chǎn)營銷策劃中,價(jià)格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面，其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感，價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤;而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍、管理構(gòu)架、管理公約以及管理費(fèi)用等，
3.其他風(fēng)險(xiǎn)
其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性，其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等，這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的，
總之,房地產(chǎn)投資過程是一個(gè)長期的、涉及面廣且復(fù)雜的過程，這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素,同時(shí),還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門、最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策、法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險(xiǎn)性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗，因此,必須對(duì)房地產(chǎn)投資過程作全面、系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析。
（一）外部風(fēng)險(xiǎn)
1.宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退，處于低速消沉?xí)r，社會(huì)對(duì)消費(fèi)的需求也會(huì)大幅度減縮，這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷，消費(fèi)減縮時(shí)，受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費(fèi)品，這時(shí)人們會(huì)修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃，推遲或干脆取消對(duì)耐用消費(fèi)品的購買。社會(huì)風(fēng)尚如此，造成房地產(chǎn)市場一時(shí)供大于求，房屋價(jià)格亦連連下跌。
2.財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來自于利率波動(dòng)的影響，因?yàn)楹芏嗳速I房并不是全額付款，一般都會(huì)利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升，投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價(jià)本身的價(jià)值，此種情形對(duì)于一些財(cái)力有限的投資人來說，無疑是雪上加霜，加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話，則投資人無須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而，假如房地產(chǎn)市場正處于低潮，銀行在拍賣房地產(chǎn)時(shí)仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時(shí)，則投資人仍需負(fù)一定責(zé)任。所以，投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，必須把利率波動(dòng)因素考慮進(jìn)去。
3.市場風(fēng)險(xiǎn)。由于供求形勢變化，引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場價(jià)值跌落的一種可能性，主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)間誤差。譬如當(dāng)房價(jià)因供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開發(fā)公司便會(huì)紛紛興建樓宇，但由于建筑需要一定時(shí)間，故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要，但短期內(nèi)樓價(jià)仍然會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。近年來，建筑業(yè)技術(shù)日漸先進(jìn)，所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場，直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時(shí)間，也使得樓價(jià)波動(dòng)變得更為頻繁。
4.自然風(fēng)險(xiǎn)。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
1.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或其可能性），造成實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)起源于投資內(nèi)部問題和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況，如管理水平、管理效率低，使用經(jīng)營費(fèi)用超過預(yù)計(jì)值，房屋空置率高，租金回籠等問題，都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想，對(duì)房地產(chǎn)的需求偏低，會(huì)產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤范圍，同時(shí)也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
所掌握信息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。
宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為：一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。
發(fā)展商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場供求形勢，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為：發(fā)展商過分相信自己的“感覺”，而實(shí)際上“感覺”錯(cuò)了或反了。如有的發(fā)展商過分地相信自己會(huì)容易地找到“下家”，將項(xiàng)目脫手，而實(shí)際并未如愿；有的發(fā)展商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，結(jié)果供求關(guān)系“此一時(shí)彼一時(shí)”，或者對(duì)市場的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的發(fā)展商過分相信自己的“道”（即通過“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力），而經(jīng)營實(shí)力（開發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力）不足或較弱，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。
此外，自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的原因。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
如何正確估計(jì)和評(píng)價(jià)一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)呢?通常的辦法是計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)率，其計(jì)算方法有以下幾種。
（一）采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個(gè)指標(biāo)來識(shí)別
1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費(fèi)用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報(bào)告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實(shí)性。計(jì)算公式為：
營業(yè)率＝年?duì)I業(yè)總費(fèi)用／年計(jì)劃總收入
據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，新公寓樓營業(yè)率在38％—40％之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費(fèi)用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險(xiǎn)太大。
2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費(fèi)后的收入，是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。
償債收益比＝營業(yè)凈收入／要求的年償債額
償債收益比數(shù)值越小，該項(xiàng)借款投資的風(fēng)險(xiǎn)越大；反之，則風(fēng)險(xiǎn)越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1：2才被認(rèn)為是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是計(jì)算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計(jì)算公式為：
保本占用率＝（年?duì)I業(yè)總費(fèi)用＋要求的年償債額）／年計(jì)劃總收入
保本占用率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大。可以接受的住宅資產(chǎn)的保本占用率一般為85％-90％
（二）概率與數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法
由于風(fēng)險(xiǎn)度量涉及到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能結(jié)果的概率分布，因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報(bào)酬回報(bào)率。而報(bào)酬回報(bào)率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查，有已開發(fā)項(xiàng)目的資料，可以使用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法得出分布或其估計(jì)，甚至通過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，但其結(jié)果只能在相對(duì)意義上代表擬開發(fā)項(xiàng)目的概率分布。這是因?yàn)楦鱾€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的差異較大，有時(shí)相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報(bào)酬回報(bào)也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的概率分布是實(shí)際工作者常用的方法。
但如果某一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的可能結(jié)果有幾種，每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi，則其數(shù)學(xué)期望為：
如果投資者將投資報(bào)酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學(xué)期望是合符情理的。因?yàn)樵诮y(tǒng)計(jì)的意義上真實(shí)的投資報(bào)酬率出現(xiàn)在數(shù)學(xué)期望左右的概率最大。那么此標(biāo)準(zhǔn)差就描述了預(yù)期結(jié)果與實(shí)際結(jié)果的“平均”變動(dòng)程度，因此可作為一種風(fēng)險(xiǎn)的度量。標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越大，標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。用標(biāo)準(zhǔn)差度量投資風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)點(diǎn)是概念比較清楚直觀，可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計(jì)一整套理論和方法。在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的投資組合理論中，這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點(diǎn)是準(zhǔn)確的概率分市Pi不易找出?？紤]到相同的標(biāo)準(zhǔn)差，對(duì)于期望值不同的投資項(xiàng)目，它所表達(dá)的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度，也即風(fēng)險(xiǎn)大小，應(yīng)該是不同的。期望值大時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)小些，期望值小時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來度量風(fēng)險(xiǎn)：
R=б/E
怎樣的R值是小(大)風(fēng)險(xiǎn)，與投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好性格有關(guān)。但R接近1的風(fēng)險(xiǎn)，通常是投資者不愿接受的風(fēng)險(xiǎn)。R＞1的風(fēng)險(xiǎn)，是很多投資者不能忍受的風(fēng)險(xiǎn)。也可以用Δ=E-б這一絕對(duì)數(shù)來度量風(fēng)險(xiǎn)。Δ＜o(jì)是投資者不愿接受，甚至是使投資者招致破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制
在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中．投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，這對(duì)于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險(xiǎn)的控制即在于能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這種風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施?；?、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險(xiǎn)，減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。
控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思想是對(duì)某種損失的可能性進(jìn)行調(diào)整、進(jìn)而最大程度降低這種可能性的主要方法有：
（一）進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策
風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調(diào)查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由投資者自己對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
（二）在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多，它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一。有的風(fēng)險(xiǎn)度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目可以使投資收益能得到有效的保證。
（三）以合理組織融資形式進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)
房地產(chǎn)投資需要量大，必須以一定的形式籌措資金，以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種：通過發(fā)行金融債券，籌集開發(fā)資金。通過預(yù)售開發(fā)的商品房和賣樓花，從客戶那里籌集房地產(chǎn)開發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權(quán)到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司，申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、低成本地融入資金，投入房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要掌握融資技巧；而且還要采取切實(shí)可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項(xiàng)目管理中，引入競爭機(jī)制，運(yùn)用多種手段，促使施工單位降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動(dòng)效率，減少經(jīng)營管理費(fèi)用，以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。
（四）通過多項(xiàng)投資組合及多種經(jīng)營分散風(fēng)險(xiǎn)
不同投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益等因素也是不同的，所以，實(shí)行多項(xiàng)目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個(gè)項(xiàng)目上更穩(wěn)定的收益：當(dāng)然，各項(xiàng)目之間的相關(guān)性不能太強(qiáng)，否則就無法起到降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。
（五）通過加強(qiáng)資產(chǎn)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)
一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的收益水平，管理人員是最為重要的關(guān)鍵因素。提高管理人員的素質(zhì)進(jìn)而提高管理水平，可以提高對(duì)市場的可預(yù)測性，降低不確定性，可以更有效地使用資產(chǎn)，減少經(jīng)營費(fèi)用，降低空置率，提高收益水平，進(jìn)而降低和控制風(fēng)險(xiǎn)。
