時(shí)間：2022-05-28 11:16:32
序論：在您撰寫(xiě)房產(chǎn)中介論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要：房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)是一個(gè)相對(duì)具有實(shí)時(shí)性的信息管理系統(tǒng)，它管理的信息數(shù)據(jù)量多，操作需要簡(jiǎn)便快捷，對(duì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的處理能力，及軟件系統(tǒng)的可靠性有很大的要求。根據(jù)實(shí)際設(shè)計(jì)需求，數(shù)據(jù)庫(kù)使用SQL Server 2000，開(kāi)發(fā)工具使用Visual Basic6.0。
關(guān)鍵詞：需求分析；程序設(shè)計(jì)；數(shù)據(jù)庫(kù)；ADO Data控件； DataGrid控件
現(xiàn)今，房屋中介公司大多仍然以手工登記管理為主，這種傳統(tǒng)的以手工登記為主的房產(chǎn)中介信息管理方式，不僅工作效率低下、出錯(cuò)頻率高，還耗費(fèi)了大量的時(shí)間和人力資源。最主要的是在無(wú)形中增加了房產(chǎn)中介公司的運(yùn)營(yíng)成本，而且使寶貴的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)處于極其不穩(wěn)定的狀態(tài)，一旦信息數(shù)據(jù)丟失將給公司造成難以估量的損失。
此外，傳統(tǒng)的管理方式進(jìn)行查詢(xún)繁雜，得難于快速查詢(xún)到滿(mǎn)足于客戶(hù)需求的房源信息，無(wú)法保證能夠提供高質(zhì)量準(zhǔn)確度的信息服務(wù)。特別是對(duì)于通過(guò)電話(huà)咨詢(xún)房源信息的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，更是無(wú)法快速有效的提供房源信息，從而在間接的在第一時(shí)里失去客戶(hù)。
圖1房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的總體圖
計(jì)算機(jī)技術(shù)普及的今天，將計(jì)算機(jī)技術(shù)應(yīng)用到房產(chǎn)中介管理，并結(jié)合各公司的實(shí)際應(yīng)用情況做出適用于所有房產(chǎn)中介公司房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)，內(nèi)容涵蓋房產(chǎn)出租、出售、求租、求購(gòu)、代客收租等日常受理業(yè)務(wù)。達(dá)到方便快速的瀏覽、查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)、分析、打印等所需信息，徹底解決手工翻閱、抄寫(xiě)費(fèi)時(shí)費(fèi)力的問(wèn)題，大大減輕了勞動(dòng)強(qiáng)度，提高了工作效率，及時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行更新，縮短了交易時(shí)間，節(jié)約了中介成本，提升了公司效益。
一、開(kāi)發(fā)環(huán)境
根據(jù)實(shí)際設(shè)計(jì)需求，數(shù)據(jù)庫(kù)使用SQL Server 2000，這個(gè)關(guān)系型的數(shù)據(jù)庫(kù)能進(jìn)行多條件的數(shù)據(jù)查詢(xún)，并避免數(shù)據(jù)冗余，可以最大限度的為客戶(hù)保證數(shù)據(jù)庫(kù)資料的完整性，以滿(mǎn)足系統(tǒng)的可靠性、開(kāi)放性和安全性。
使用Visual Basic6.0作為系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)環(huán)境，它作為一種現(xiàn)代的編程語(yǔ)言，提供完善的指令控制語(yǔ)句、類(lèi)與對(duì)象的支持及豐富的數(shù)據(jù)類(lèi)型，給開(kāi)發(fā)高性能系統(tǒng)提供的保障為開(kāi)發(fā)滿(mǎn)足客戶(hù)要求的系統(tǒng)，保證了代碼的模塊化要求，而代碼模塊化的提高，非常有利于以后對(duì)新系統(tǒng)的擴(kuò)展與修改。
二、功能簡(jiǎn)介
房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)主要根據(jù)房主的房源信息和求房者的需求信息進(jìn)行查詢(xún)等管理，使雙方客戶(hù)達(dá)成房產(chǎn)交易。因此，在開(kāi)發(fā)系統(tǒng)前需要細(xì)致的需求分析來(lái)進(jìn)行軟件開(kāi)發(fā)。
采用現(xiàn)有的資源，先進(jìn)的管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)方案，充分利用房產(chǎn)中介現(xiàn)有的資源，減少開(kāi)發(fā)中的時(shí)間和財(cái)力、物力、提高系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的水平和應(yīng)用效果。系統(tǒng)就滿(mǎn)足房產(chǎn)中介的需求，例如房源信息的錄入、查詢(xún)、添加等。系統(tǒng)就具備數(shù)據(jù)庫(kù)維護(hù)功能，及時(shí)根據(jù)用戶(hù)需求進(jìn)行數(shù)據(jù)添加、刪除、修改等操作。
房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)需要實(shí)現(xiàn)其以下功能：
1、基本信息管理模塊： 查看，添加，修改，刪除現(xiàn)代房屋的基本信息類(lèi)別（地區(qū)，朝向，結(jié)構(gòu)，屬權(quán)，水氣，光線(xiàn)，交易類(lèi)型，把山，開(kāi)間，房型結(jié)構(gòu)，供暖方式，裝修情況），方便于房源基本信息的類(lèi)型選擇。
2、業(yè)務(wù)信息管理模塊： 可進(jìn)行房源錄入，房源修改，房源刪除，客戶(hù)信息，看房記錄和交易記錄管理。房源錄入分為房主信息和房源信息兩部分的輸入。房源修改可對(duì)已有房源進(jìn)行不同需要的更改。房源刪除可刪除當(dāng)前顯示數(shù)據(jù)表指針?biāo)赶虻姆吭从涗?。客?hù)信息對(duì)求房客戶(hù)的基本信息進(jìn)行增加，修改，刪除，查看。
3、看房記錄管理模塊：對(duì)已看過(guò)合適房源的求房客戶(hù)和房源編號(hào)進(jìn)行記錄，日后可根據(jù)需要進(jìn)行修改，刪除，瀏覽。
4、交易記錄管理模塊：當(dāng)房主和求房客戶(hù)雙方達(dá)到房屋交易時(shí)所必須做的交易記錄。錄入交易號(hào)，房源編號(hào)，客戶(hù)基本信息和房主基本信息，注明交易類(lèi)型（出租/出售）及中介費(fèi)。可方便的進(jìn)行修改，刪除，查看。
5、用戶(hù)模塊：可進(jìn)行用戶(hù)管理和修改密碼的操作，其中在用戶(hù)管理中可進(jìn)行用戶(hù)信息的增加，修改，刪除和權(quán)限操作。在用戶(hù)中系統(tǒng)管理員的權(quán)限最大，系統(tǒng)管理員可以賦予其他用戶(hù)權(quán)限，而其他用戶(hù)只能行使被分配的使用權(quán)限。
6、幫助模塊：顯示該系統(tǒng)的版本信息。
三、Visual Basic與數(shù)據(jù)庫(kù)的連接
Visual Basic在數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用程序的開(kāi)發(fā)區(qū)領(lǐng)域，提供了多種方便、強(qiáng)大的技術(shù)，協(xié)助設(shè)計(jì)人員輕松地連接數(shù)據(jù)庫(kù)，并訪(fǎng)問(wèn)數(shù)據(jù)庫(kù)。
Visual Basic 6.0提供了與底層數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)緊密的連接。Visual Basic 6.0訪(fǎng)問(wèn)數(shù)據(jù)庫(kù)的方式有： Microsoft可視化數(shù)據(jù)工具、中間層部件和Microsoft Transaction Server、ActiveX Data Objects(ADO)、數(shù)據(jù)源和數(shù)據(jù)控件。
在房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中使用的是數(shù)據(jù)控件訪(fǎng)問(wèn)數(shù)據(jù)庫(kù)。常用的數(shù)據(jù)庫(kù)訪(fǎng)問(wèn)控件包括：Data控件、ADO Data控件、DataList控件/DataCombo控件、DataGrid控件、MSChart控件。
房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)中主要使用ADO Data控件和DataGrid控件來(lái)實(shí)現(xiàn)訪(fǎng)問(wèn)數(shù)據(jù)庫(kù)。
1、ADO Data控件可以快速地創(chuàng)建一個(gè)到數(shù)據(jù)庫(kù)的連接，因此在房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)過(guò)程中使用了大量的ADO Data控件。
2、DataGrid控件提供了一個(gè)非常方便的“屬性設(shè)置”窗口。
四、接口設(shè)計(jì)
設(shè)置接口要考慮一些有關(guān)的因素，首先要考慮的是軟件的類(lèi)型。房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)是一個(gè)操作系統(tǒng)，可以使用字符型接口，使用功能菜單輸入方式。
房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的用戶(hù)屬于應(yīng)用領(lǐng)域用戶(hù)，為他們?cè)O(shè)計(jì)的接口，具有很強(qiáng)的可操作性。他們只須按屏幕顯示的信息進(jìn)行操作就可以完成特定的任務(wù)，不需要做太多的培訓(xùn)工作。
這些是一些主要的原則。其中第一項(xiàng)是最主要的。計(jì)算機(jī)屏幕接口形式有兩種：字符形和圖形方式。在圖形接口方式中，屏幕顯示是以窗口的形式出現(xiàn)的。人們對(duì)于窗口是熟悉的，在Windows中運(yùn)行的所有程序的接口都是窗口形式的。房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)采用圖形方式的屏幕接口。
[摘 要] 薪酬制度在人力資源管理中具有重要作用，高薪一直是房產(chǎn)中介吸引人才的重要手段。但是，高薪并不一定留得住人才。通過(guò)對(duì)中小房產(chǎn)中介企業(yè)薪酬制度的分析，提出中小房產(chǎn)中介企業(yè)要有全面薪酬的戰(zhàn)略意識(shí)，要把薪酬激勵(lì)與多種人力資源激勵(lì)方法相結(jié)合，完善無(wú)“薪”激勵(lì)，才有益于企業(yè)的發(fā)展。
[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)中介；薪酬制度；全面薪酬企業(yè)需要利用一切資源確保其生存和發(fā)展。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，對(duì)資源的消耗由物質(zhì)資源轉(zhuǎn)向了人力資源?，F(xiàn)代企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，中小企業(yè)流失了核心員工就失去了靈魂和實(shí)質(zhì)，影響企業(yè)的發(fā)展壯大。高薪手段一直是房產(chǎn)中介企業(yè)吸引人才、留住人才、管理人才的重要手段。據(jù)調(diào)查顯示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(又稱(chēng)房產(chǎn)顧問(wèn)、房產(chǎn)中介員)這個(gè)職業(yè)有“低門(mén)檻，高收入”的特點(diǎn)，收入水平多年居各行業(yè)之首。因此，薪酬管理系統(tǒng)是該類(lèi)企業(yè)比較有實(shí)際操作可能性和應(yīng)用價(jià)值的管理系統(tǒng)，薪酬管理的探討也就比較有現(xiàn)實(shí)性和可操作性。
一、BJ房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司薪酬制度現(xiàn)狀
浙江BJ房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司是一個(gè)從個(gè)體房產(chǎn)中介開(kāi)始經(jīng)營(yíng)起來(lái)的，當(dāng)時(shí)他的薪酬制度是沒(méi)有底薪的，直接按提成率提成。與附近的個(gè)體中介比起來(lái)，他以45%的提成率吸引了一批員工，再借助當(dāng)時(shí)房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅火趨勢(shì)，公司的生意比較好，經(jīng)營(yíng)也比較成功。但隨著公司的發(fā)展，企業(yè)人員多了，單一的薪酬結(jié)構(gòu)就顯得不利于吸引和管理員工，影響公司的進(jìn)一步發(fā)展。為了公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，公司決定按自身的特點(diǎn)，對(duì)薪酬制度進(jìn)行了改革。BJ房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司改革后的員工薪酬包括保底工資、提成、補(bǔ)貼等，具體算法如下：
BJ員工總收入=基本工資+傭金提成+值班補(bǔ)貼+業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金-經(jīng)紀(jì)人保留金-紀(jì)律處罰
其中：
(1)基本工資=保底工資×(實(shí)際上班天數(shù)/月天數(shù))(曠工不計(jì)工資)
(2)傭金提成=業(yè)務(wù)傭金×提成比率(提成比率見(jiàn)表1)
(3)經(jīng)紀(jì)人保留金=傭金提成×15%
(4)值班補(bǔ)貼=值班次數(shù)×5元
(5)紀(jì)律處罰=遲到次數(shù)×5元+(事假天數(shù)-2)×5元+(病假天數(shù)-3)×5元
與原先的薪酬管理模式比較，BJ房產(chǎn)新的薪酬管理有了許多改進(jìn)：
首先，該套薪資管理模式比原先的純傭金模式有了一定進(jìn)步。該模式是保底工資、傭金、獎(jiǎng)金混合模式，它的工資提成法是在保底工資的基礎(chǔ)上把工作業(yè)績(jī)與工資報(bào)酬、獎(jiǎng)金相聯(lián)系、相掛鉤的，兼顧了純工資模式和純傭金模式的優(yōu)點(diǎn)，從而使經(jīng)紀(jì)人的收入既有固定工資作保證，又與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)掛鉤；既有提成的刺激，又給員工提供了相對(duì)穩(wěn)定的基本收入，使員工不至于對(duì)未來(lái)收入產(chǎn)生恐慌。
其次，該模式還考慮到各個(gè)經(jīng)紀(jì)人工作的獨(dú)特性，就格外好的月業(yè)績(jī)和年業(yè)績(jī)而給予獎(jiǎng)勵(lì)，也收到了工作激勵(lì)和人力資源管理的效果。當(dāng)然，保底工資、傭金、獎(jiǎng)金混合模式的操作難度大，需考慮多方面的因素和問(wèn)題，但對(duì)于中小房產(chǎn)中介企業(yè)來(lái)說(shuō)是可行的，因?yàn)樗麄儐T工數(shù)量不是很多，操作管理起來(lái)還是一目了然的。
此外，員工工資清算表，除了注明工資的具體提成、該月該員工工資結(jié)算中的特殊內(nèi)容，還附上該員工本月業(yè)績(jī)匯總，這種讓員工充分了解自己的工資結(jié)算方法，體現(xiàn)了企業(yè)管理中人本的思想，增加薪酬管理的透明度，能促進(jìn)員工的自我激勵(lì)和自我管理。
再次，根據(jù)業(yè)績(jī)提升經(jīng)紀(jì)人職位和薪酬的員工職位升級(jí)制度，事實(shí)上是一種以成就工資的形式激勵(lì)人員的做法，即當(dāng)經(jīng)紀(jì)人工作卓有成效時(shí)，企業(yè)以提高保底工資、提成率和職位的形式肯定員工的成績(jī)，該做法可以充分發(fā)揮薪酬在調(diào)動(dòng)員工積極性方面的激勵(lì)作用，使員工獲得工作成就感和晉升的優(yōu)越感。
最后，為了防范員工不顧公司利益，外帶客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在薪酬管理時(shí)按提成傭金的15%預(yù)提了保留金，這也對(duì)員工起到了一定的約束管理作用。
二、BJ房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司薪酬制度的效果分析
從狹義薪酬的角度看，BJ公司的薪酬體系是比較健全合理、科學(xué)完善的，它保證了薪酬的公平和效率，促進(jìn)了BJ公司管理的規(guī)范化，調(diào)動(dòng)了員工的積極性。然而“成也薪酬，敗也薪酬”，企業(yè)人力資源流動(dòng)率極高，這嚴(yán)重制約了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文從員工年齡層次角度對(duì)BJ房產(chǎn)薪酬制度設(shè)計(jì)上存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并從薪酬制度的完善上就如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)的“留人”提出建議。
一個(gè)企業(yè)的薪酬制度效果好壞，往往受到企業(yè)發(fā)展階段、企業(yè)文化、企業(yè)性質(zhì)以及企業(yè)中員工年齡層次等因素影響。不同年齡層次的人對(duì)總報(bào)酬的看法是不一樣的。對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，他們有沖勁、缺經(jīng)驗(yàn)、向往物質(zhì)利益、職業(yè)前途的特點(diǎn)，更重視自我發(fā)展機(jī)會(huì)，因而公司的薪酬策略要以鼓勵(lì)創(chuàng)新、開(kāi)拓為策略，其薪酬組合也要以中等水平薪酬、與業(yè)績(jī)掛鉤的高獎(jiǎng)金、低福利為特點(diǎn)；而45歲以上的員工則會(huì)更重視福利，在退休上給予更好的安排會(huì)更有效；對(duì)一些工作了一段時(shí)間，對(duì)企業(yè)有眷念的員工來(lái)說(shuō)，提供一種更好的氛圍、創(chuàng)造更多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)、讓他到新工作崗位做事他們會(huì)更高興。薪酬策略與員工年齡層次的關(guān)系具體如表2所示。因此，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)員工的不同年齡階段設(shè)計(jì)靈活多樣的總體報(bào)酬方案。
BJ房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司90%左右的從業(yè)人員都是30歲以下的年輕人，公司精心設(shè)計(jì)的薪酬制度，以業(yè)績(jī)論英雄，注重個(gè)人成長(zhǎng)，強(qiáng)調(diào)工作自主性，非常符合這部分人的要求，所以對(duì)他們是比較合理的。但也有一些員工，尤其是那10%的年齡在35歲左右的員工不滿(mǎn)意現(xiàn)狀。首先，提成制度讓他們覺(jué)得公司會(huì)招過(guò)多的經(jīng)紀(jì)人，雖然不增加公司的運(yùn)作成本，但會(huì)減少自己的業(yè)務(wù)量，減少自己工資收入，特別在公司生意不好情況下，會(huì)影響自己的發(fā)展前景。其次，他們還認(rèn)為，在浙江，房產(chǎn)投資發(fā)展熱已進(jìn)入成熟的階段，他們對(duì)公司旁邊個(gè)體中介林立表示憂(yōu)心，認(rèn)為分享中介服務(wù)這一杯羹的投資者越來(lái)越多，要在競(jìng)爭(zhēng)中獲取利潤(rùn)也就越來(lái)越難了，因而對(duì)公司的前景信心不足，從而流動(dòng)意愿比較強(qiáng)。
在一次“房地產(chǎn)業(yè)員工的穩(wěn)定性”調(diào)查中也證實(shí)BJ房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司存在的問(wèn)題：高層人員的穩(wěn)定狀態(tài)普遍弱于中層和普通員工，他們對(duì)“薪酬滿(mǎn)意”、“工作開(kāi)心”和“個(gè)人能力提升”三個(gè)方面均表示不滿(mǎn)。中層員工的不滿(mǎn)主要集中在薪酬問(wèn)題和工作不開(kāi)心上，普通員工則表現(xiàn)出提升薪酬和自身能力的期望。另外，新員工體現(xiàn)出更大的穩(wěn)定性；工作1年以上的老員工處于不穩(wěn)定狀態(tài)所占的比例更大。
從上面的分析可發(fā)現(xiàn)：薪酬雖然是決定房產(chǎn)人力資源穩(wěn)定性的關(guān)鍵因素，但也是員工流動(dòng)的最主要、起到?jīng)Q定性作用的因素。由于BJ房產(chǎn)的薪酬策略存在的不合理，造成年輕人員不斷加入，關(guān)鍵員工和符合公司發(fā)展戰(zhàn)略要求的中年員工卻不斷流失，形成比較單一的員工年齡層次(90%左右的從業(yè)人員都是30歲以下的年輕人)。雖然新加入的青年有激情、有干勁，但是工作經(jīng)驗(yàn)比較少、不夠沉穩(wěn)、決策不夠理性化、職業(yè)化程度比較低、團(tuán)隊(duì)合作經(jīng)驗(yàn)不足，很容易對(duì)公司未來(lái)管理變革造成傷害。相反，在公司工作時(shí)間較長(zhǎng)的員工，特別是高、中層人員，是企業(yè)的中堅(jiān)力量，由于他們不僅具有經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)，同時(shí)可能還掌握了企業(yè)的核心客戶(hù)等的機(jī)密，他們的流出會(huì)使企業(yè)蒙受直接損失，還會(huì)增加企業(yè)人力資源的重置成本。因此，這樣的薪酬制度就會(huì)造成企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力不足。
三、BJ房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司薪酬制度的改進(jìn)
如何留住核心人才，避免“成也薪酬，敗也薪酬”這一現(xiàn)象，關(guān)鍵是要能夠正確分析出企業(yè)人才的需求，并將這些需求體現(xiàn)在薪酬制度中。根據(jù)馬斯洛的需要層次理論以及一般心理學(xué)原理，隨著個(gè)人心理的發(fā)展，追求自尊和自我實(shí)現(xiàn)的高層次需要逐漸產(chǎn)生。吸引企業(yè)所需人才的方法，既要涉及人的基本的生存、安全需要，又要考慮能滿(mǎn)足人們進(jìn)行社交、獲得尊重的需要，還需要有能夠使人才的自我價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。因此，薪酬制度的改進(jìn)需要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
首先是避免薪酬制度的單一性。在調(diào)查分析中，類(lèi)似BJ公司這樣的中小企業(yè)，都過(guò)分地關(guān)注和相信貨幣類(lèi)薪酬的作用，而忽略了非貨幣類(lèi)薪酬的激勵(lì)因素。事實(shí)上，僅靠貨幣類(lèi)的薪酬來(lái)滿(mǎn)足員工需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，經(jīng)紀(jì)人除了高薪酬的需求外，還有發(fā)展機(jī)會(huì)，管理、環(huán)境、休閑等方面的要求，所以要實(shí)施“全面薪酬”戰(zhàn)略。“全面薪酬”是指公司給受聘者支付的薪酬分成“外在”的和“內(nèi)在”的兩大類(lèi)。“外在”的薪酬主要是指為受聘者提供的可量化的貨幣性?xún)r(jià)值。比如：基本工資、獎(jiǎng)金等薪酬，失業(yè)保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)等貨幣性的福利，以及公司支付的其他各種貨幣性的開(kāi)支，如住房津貼、俱樂(lè)部成員卡、公司配車(chē)，等等?！皟?nèi)在”的薪酬則是指那些給員工提供的不能以量化的貨幣形式表現(xiàn)的各種獎(jiǎng)勵(lì)價(jià)值。比如，對(duì)工作的滿(mǎn)意度、為完成工作而提供的各種順手的工具(比如好的電腦)、培訓(xùn)的機(jī)會(huì)、提高個(gè)人名望的機(jī)會(huì)(比如為著名大公司工作)、吸引人的公司文化、相互配合的工作環(huán)境，以及公司對(duì)個(gè)人的表彰、謝意，等等。
其次是避免薪酬制度的短期性。雖然BJ房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司的薪酬制度在一步一步完善，但大多時(shí)候仍只考慮到企業(yè)眼前的發(fā)展?fàn)顩r，只考慮提升員工業(yè)績(jī)，所以該模式是一種短期激勵(lì)，是一個(gè)戰(zhàn)術(shù)層次上的薪酬。企業(yè)老員工，特別是高、中層人員，他們的需求是追求成就感，實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值。所以，除了給他們高薪酬和相應(yīng)的中等水平的福利，以充分鼓勵(lì)他們發(fā)揮經(jīng)驗(yàn)和技能外，更要給他們提供發(fā)展機(jī)會(huì)、股票期權(quán)等長(zhǎng)期激勵(lì)薪酬，讓他們認(rèn)識(shí)到企業(yè)發(fā)展美好前景和個(gè)人發(fā)展前景是可以和諧發(fā)展的。只有這樣，才能給這些員工信心，從而留住人才。
總之，一個(gè)合理的現(xiàn)代薪酬模式，不能簡(jiǎn)單采取物質(zhì)刺激的手段，而應(yīng)該是一個(gè)多維的系統(tǒng)化的激勵(lì)體系，如優(yōu)越的福利制度、良好的晉升機(jī)制、完備的培訓(xùn)體系和富有挑戰(zhàn)性的工作內(nèi)容以實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值、自我抱負(fù)等等。同時(shí)，應(yīng)該既考慮到短期薪酬的層次，也考慮到長(zhǎng)期薪酬的層次，建立真正的“全面薪酬”體系。
摘要: 政府對(duì)房產(chǎn)中介的合理規(guī)制會(huì)直接作用于房產(chǎn)中介提供服務(wù)的費(fèi)用。就房產(chǎn)中介濫用其壟斷地位謀取不當(dāng)利益做出一定研究,通過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法手段,就房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易過(guò)程中所扮演的特殊角色及其所起的特殊作用展開(kāi)分析。由于房產(chǎn)中介往往會(huì)利用信息的壟斷優(yōu)勢(shì)蓄意抬高價(jià)格,在一定程度上加重了自身服務(wù)費(fèi)用的上漲,起到一種“哄抬效應(yīng)”。政府理應(yīng)就房產(chǎn)中介分散度高、信息集中的特點(diǎn),對(duì)其進(jìn)行合理的規(guī)制,正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民的理性消費(fèi)。
關(guān)鍵詞:壟斷;政府規(guī)制;哄抬效應(yīng);理性消費(fèi)
房產(chǎn)中介作為房屋的賣(mài)主和買(mǎi)主之間的一個(gè)信息平臺(tái),在房產(chǎn)的交易過(guò)程中扮演著極其重要的角色。正是由于買(mǎi)賣(mài)信息的不完全性、不對(duì)稱(chēng)性,導(dǎo)致在房屋交易過(guò)程中,給了房產(chǎn)中間商一個(gè)信息相對(duì)壟斷的地位,房產(chǎn)中介并因此利用買(mǎi)賣(mài)雙方所缺失的信息做為自己得利的“鐵飯碗”。但是近年的房屋持續(xù)走火的態(tài)勢(shì),使得房屋交易市場(chǎng)顯現(xiàn)出極其明顯的“供不應(yīng)求”態(tài)勢(shì)。在房屋價(jià)格久漲居高的情況下,房產(chǎn)中介卻利用手中的信息壟斷特權(quán)跟房東一起謀取不當(dāng)利益,損害了租房和買(mǎi)房一方的利益,讓顧主苦不堪言。為了扭轉(zhuǎn)這種不良態(tài)勢(shì),提高房產(chǎn)市場(chǎng)的交易公平,有必要對(duì)房產(chǎn)中介的這種信息特權(quán)做一定的政府規(guī)制,正確引導(dǎo)居民的消費(fèi),讓房產(chǎn)中介市場(chǎng)在更加合理更加有效率的同時(shí),保證整體的房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和買(mǎi)賣(mài)雙方交易的公平。
一、房產(chǎn)中介的相關(guān)概念及發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房產(chǎn)中介的相關(guān)概念
房產(chǎn)中介的信息壟斷,是由于房屋交易雙方信息缺失,而中介由于其中間特殊地位,占有該類(lèi)信息,并對(duì)獲有信息資源的一種獨(dú)占行為。
房產(chǎn)中介的政府規(guī)制,是指就房產(chǎn)中介利用其自身信息壟斷地位來(lái)謀取不當(dāng)收益,并造成社會(huì)不良影響行為時(shí),所采取的一種政府規(guī)制管理行為,使其在合理有效發(fā)展的前提下,讓交易過(guò)程更加公平、公正。
國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于壟斷的分類(lèi)可以說(shuō)是多種多樣。馬克思認(rèn)為應(yīng)為分為自然壟斷、偶然壟斷和人為壟斷。還有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該分為自然壟斷、行為壟斷和法定壟斷。但是筆者認(rèn)為壟斷的根本在于其進(jìn)入的障礙,所以根據(jù)這點(diǎn),將壟斷分為自然壟斷(NATURAL MONOPOLY)、行政壟斷(STATUTORY MONOPOLY)和壟斷資源的壟斷(RESOURCE MONOPOLY)更為貼切。(注:曲振濤,《規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)》,61頁(yè))所以,房產(chǎn)中介的信息壟斷應(yīng)該算作壟斷資源的壟斷,只不過(guò)其壟斷資源是一種信息資源而已。
(二)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀
房產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)組成部分,它的發(fā)展跟整體的房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)。在過(guò)去,房屋的獲取主要是通過(guò)單位分房解決,形式很不靈活,導(dǎo)致很多住戶(hù)對(duì)分到的房屋不滿(mǎn)意,甚至導(dǎo)致惡性的搶房事件。而現(xiàn)在,國(guó)家將福利分房的形式取消,改為貨幣分房以后(陽(yáng)廷燕,重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素研究,2009),中介市場(chǎng)便應(yīng)運(yùn)而生。換句話(huà)說(shuō),國(guó)家將集體購(gòu)房的行為變成了個(gè)人購(gòu)房的行為,這樣的轉(zhuǎn)變使得房產(chǎn)市場(chǎng)的交易變得靈活多樣,而房產(chǎn)中介也找到了屬于自己的地位,并逐漸形成了一系列自身的特點(diǎn):
1.業(yè)務(wù)面廣
房產(chǎn)中介現(xiàn)在不但承擔(dān)著二手房的買(mǎi)賣(mài)和租憑業(yè)務(wù),還涉及樓盤(pán)的、房屋的價(jià)值評(píng)估、住房銷(xiāo)售策劃、抵押擔(dān)保等業(yè)務(wù),是一個(gè)相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)。
2.信息集中
由于房產(chǎn)中介從事的是一種業(yè)務(wù),使得其自身獲有很多房產(chǎn)相關(guān)信息,從而牢牢地把握住房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向。
3.發(fā)展速度快
房產(chǎn)中介的發(fā)展總是伴隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的腳步,房產(chǎn)中介在國(guó)內(nèi)的發(fā)展速度可謂是相當(dāng)壯觀,加之進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)偏低,才造就了這樣一個(gè)“數(shù)量龐大,繁殖速度過(guò)快”的中介市場(chǎng)。
4.外部環(huán)境有利
由于房屋交易市場(chǎng)化的發(fā)展,使得房產(chǎn)中介這樣機(jī)構(gòu)的外部環(huán)境正在慢慢走向成熟,其中包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的規(guī)范、土地制度的改革、住房抵押業(yè)務(wù)的發(fā)展以及戶(hù)籍制度的放寬等等,都在為中介市場(chǎng)創(chuàng)造有利的外部環(huán)境。
二、房產(chǎn)中介存在的問(wèn)題
1.信譽(yù)度不高
由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對(duì)不規(guī)范,使得進(jìn)入這種市場(chǎng)顯得相對(duì)容易,人員大多都不是科班出身,沒(méi)有取得相關(guān)的從行資格(譬如房產(chǎn)評(píng)估師),加上道德水準(zhǔn)的降低,欺詐銷(xiāo)售的行為屢見(jiàn)不鮮,讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下,甚至讓顧客堅(jiān)決抵制。同時(shí)與多家簽訂口頭合同賺中間差價(jià)、與熟人串通故意抬價(jià)、乘人多購(gòu)房時(shí)機(jī)蓄意加價(jià)等等,讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的一大隱患。
2.平均利潤(rùn)低
在房產(chǎn)中介的發(fā)展速度極其迅猛的同時(shí),整個(gè)中介市場(chǎng)的平均利潤(rùn)下降。譬如,上海曾創(chuàng)下日誕8家中介的平均記錄,讓人無(wú)不為其感嘆?？墒?將這總數(shù)達(dá)1.2萬(wàn)家的中介公司去平均一下年2 000多萬(wàn)平方米的二手房成交面積的話(huà),其實(shí)每家公司的年平均面積只有1 667平方米左右,月平均成交面積只不過(guò)是138平方米而已,所以,其實(shí)很多中介公司的利潤(rùn)并不高,甚至難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。
3.生存率低下
社會(huì)總體上雖然呈現(xiàn)出一種對(duì)房產(chǎn)交易需求過(guò)剩的態(tài)勢(shì),但是由于近期的中介發(fā)展速度明顯快于這種趨勢(shì),使得實(shí)際上,中介的服務(wù)供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了顧客的消費(fèi)需求。而在政府對(duì)中介市場(chǎng)的進(jìn)出規(guī)制沒(méi)有過(guò)多要求的情況下,房產(chǎn)中介之間的利潤(rùn)爭(zhēng)奪異常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率連30%也很難達(dá)到。加之住房制度和土地制度不斷深化發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不斷加重升重,中介看似豐厚利潤(rùn),讓很多后起之秀擠破肚皮往里面進(jìn),中介生存率低的問(wèn)題卻在所難免。
4.專(zhuān)業(yè)人才少
從事房產(chǎn)中介的人,應(yīng)該精通房地產(chǎn)相關(guān)法律、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)及房產(chǎn)評(píng)估等專(zhuān)業(yè)知識(shí),應(yīng)該是一種綜合性強(qiáng)、涉及知識(shí)面廣的專(zhuān)有人才。而現(xiàn)在國(guó)內(nèi)由于房產(chǎn)中介公司起步較晚,專(zhuān)業(yè)人才培訓(xùn)不夠充分,市場(chǎng)規(guī)范的嚴(yán)重不足,導(dǎo)致從事房產(chǎn)中介的人是形形色色,非科班出身也沒(méi)有關(guān)系。這種人才的放松管制使前面所提到過(guò)的中介職業(yè)道德水準(zhǔn)明顯下降,從而作用于整個(gè)中介市場(chǎng),所以專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)應(yīng)作為中介市場(chǎng)以后發(fā)展的主導(dǎo)方向。
5.國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)
面對(duì)中國(guó)利潤(rùn)豐厚的市場(chǎng),國(guó)外中介公司的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)在沿海大城市中展現(xiàn)出來(lái),憑借天然的大資本、特許化經(jīng)營(yíng)、科學(xué)規(guī)范的管理、相對(duì)偏低的手續(xù)費(fèi)用、體貼周到的服務(wù)理念、責(zé)任明確的歸咎制度,讓國(guó)外大房產(chǎn)中介公司備受?chē)?guó)人的青睞。如果不采取進(jìn)一步行動(dòng)來(lái)整治國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)不精的中介公司,那么一旦國(guó)外大公司根基牢固以后,要想和其再并排競(jìng)爭(zhēng),恐怕是不太可能。
6.缺乏公開(kāi)性
由于政府的規(guī)制力度不夠,使得房地產(chǎn)很多業(yè)務(wù)的透明性差,很多外部消費(fèi)者根本不知道業(yè)務(wù)具體涉及哪些方面,費(fèi)用繳納是否過(guò)高等等,而且由于業(yè)務(wù)公開(kāi)性的缺乏,中介與房東之間能夠輕易的形成利益集團(tuán),合力從消費(fèi)者身上榨取更多利潤(rùn),并且這樣的業(yè)務(wù)不公開(kāi),讓規(guī)制也難以進(jìn)行,整個(gè)中介市場(chǎng)就形成一鍋燉菜,難以分清彼此。
三、政府對(duì)房產(chǎn)中介規(guī)制原因
房產(chǎn)中介對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)交易的雙方所能獲得的信息,對(duì)于房屋的評(píng)估、抵押擔(dān)保、房產(chǎn)策劃等內(nèi)容更是要經(jīng)中介之手,中介實(shí)際已經(jīng)成為很多房產(chǎn)交易過(guò)程中一個(gè)必不可少的“催化劑”,加速著交易的反應(yīng)。而隨著交易的不斷增多,中介也同樣發(fā)現(xiàn)其信息壟斷可以成為提高利潤(rùn)的一種手段,為了追逐手頭的利潤(rùn),甚至不惜做一些有違房產(chǎn)中介職業(yè)道德水準(zhǔn)的事情,包括口頭協(xié)議、與房東合力抬價(jià)、乘機(jī)漲價(jià)等,所以政府有必要出面對(duì)這些不良社會(huì)風(fēng)氣加以合理規(guī)制。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下,中介提供的服務(wù)是有一定價(jià)格的,價(jià)格規(guī)律的作用也同樣適用于中介傭金。因?yàn)榉课荼旧淼膬r(jià)值(包括建筑材料,人力成本,土地價(jià)值等)隨著市場(chǎng)在不斷的波動(dòng),而且常人由于信息不全面很難計(jì)算其成本,所以在信息不完全的非理性顧客面前,中介業(yè)務(wù)價(jià)格即使高出其服務(wù)自身市場(chǎng)價(jià)值很多,也會(huì)有顧客前來(lái)購(gòu)買(mǎi),而顧客越是瘋狂的購(gòu)買(mǎi)服務(wù),中介就越是有機(jī)可乘,這就形成了一種“哄搶效應(yīng)”的惡性循環(huán),政府如果不出面管理,那么最終房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫就會(huì)越來(lái)越多,到時(shí)候局面更難收拾。
自古以來(lái),房產(chǎn)中介就是靠信息謀生,正是由于這種信息資源的壟斷,才產(chǎn)生了房產(chǎn)中介賴(lài)以生存的環(huán)境基礎(chǔ),房產(chǎn)中介也因此成了房屋交易過(guò)程中,名副其實(shí)的“立交橋”,而買(mǎi)賣(mài)雙方付給中介的就是“過(guò)路費(fèi)”,但是針對(duì)中介“收費(fèi)站亂收費(fèi)”,“漫天要價(jià)”的不合理現(xiàn)象,政府必須進(jìn)行規(guī)制管理。
四、房產(chǎn)中介的政府規(guī)制手段及注意事項(xiàng)
(一)政府規(guī)制手段
1.中介進(jìn)入規(guī)制
房產(chǎn)中介的進(jìn)入規(guī)制,是從源頭上開(kāi)始整頓整個(gè)中介市場(chǎng)。因?yàn)橹薪槭袌?chǎng)近期由于過(guò)多的數(shù)量、激烈的競(jìng)爭(zhēng)、非專(zhuān)業(yè)化的管理、缺乏相應(yīng)的市場(chǎng)監(jiān)督等特點(diǎn),所以采取政府的進(jìn)入規(guī)制打造國(guó)內(nèi)一流品牌的中介公司刻不容緩,政府特定允許少數(shù)幾家大的,具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及具有現(xiàn)代專(zhuān)業(yè)化管理的公司進(jìn)入市場(chǎng),從而相對(duì)減少過(guò)多的競(jìng)爭(zhēng),加大服務(wù)的質(zhì)量。
2.服務(wù)質(zhì)量規(guī)制
房產(chǎn)中介自身屬于是第三產(chǎn)業(yè)行列,其產(chǎn)品就是為顧客提供滿(mǎn)意的服務(wù)。但是由于道德水準(zhǔn)下降、監(jiān)管力度不夠、業(yè)務(wù)公開(kāi)性差,讓中介對(duì)自身提供的服務(wù)有很大的可選擇性,價(jià)格扭曲、服務(wù)不到家、甚至發(fā)生欺詐的口頭協(xié)議等,讓中介的信譽(yù)變的越來(lái)越差。服務(wù)規(guī)制是從中介自身來(lái)進(jìn)行的一種規(guī)制行為,即通過(guò)監(jiān)督,讓中介的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)誠(chéng)信度大為提高。
3.行業(yè)激勵(lì)規(guī)制
行業(yè)激勵(lì)規(guī)制是相對(duì)于傳統(tǒng)服務(wù)成本規(guī)制的一種規(guī)制手段,傳統(tǒng)服務(wù)成本規(guī)制是以實(shí)現(xiàn)資源配置效率,確保企業(yè)內(nèi)部效率,避免收入在分配及保證經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)的穩(wěn)定為目標(biāo),并以收費(fèi)水平及收費(fèi)體系的制定為基本任務(wù)的規(guī)制方式(曲振濤,《規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)》,119頁(yè))。而行業(yè)激勵(lì)規(guī)制,其實(shí)是一種對(duì)房產(chǎn)中介的成本補(bǔ)償機(jī)制,也即通過(guò)一些政策手段或者返還一定稅收來(lái)彌補(bǔ)中介的成本費(fèi)用。這種行政規(guī)制一般適合于規(guī)模比較大,管理比較先進(jìn),具有一定國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的公司,是一種轉(zhuǎn)被動(dòng)管制,為主動(dòng)進(jìn)取的手段。由于管理方法的不斷進(jìn)步,國(guó)際上已經(jīng)開(kāi)始從被動(dòng)管制轉(zhuǎn)向主動(dòng)激勵(lì),通過(guò)研究表明,激勵(lì)的效果往往會(huì)比被動(dòng)管制優(yōu)異,更加讓人接受,將政府監(jiān)督的分內(nèi)工作交由公司自己處理。
4.價(jià)格規(guī)制
政府對(duì)房產(chǎn)中介的價(jià)格規(guī)制,是政府就房產(chǎn)中介提供的服務(wù)費(fèi)用給出一個(gè)指導(dǎo)性?xún)r(jià)格或要求房產(chǎn)中介在一個(gè)價(jià)格范圍內(nèi)定價(jià)。如果政府認(rèn)為房產(chǎn)中介提供服務(wù)的費(fèi)用偏高,那么政府對(duì)房產(chǎn)中介的價(jià)格規(guī)制就會(huì)傾向于擬定一個(gè)最高價(jià)格;如果政府認(rèn)為房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)部存在過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)而進(jìn)行相互殺價(jià),政府則會(huì)根據(jù)市場(chǎng)信息給予房產(chǎn)中介一個(gè)指導(dǎo)性的最低限價(jià)。鑒于目前的房產(chǎn)中介市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和部分中介欺壓消費(fèi)者亂抬價(jià)的情況,政府的價(jià)格規(guī)制應(yīng)該擬定在一定的范圍內(nèi)比較合適,即定價(jià)既有上限又有下限。(潘俊,實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政府合理規(guī)制的思考,2010年)
(二)規(guī)制注意事項(xiàng)
1.規(guī)制對(duì)象不明確
就中介市場(chǎng)規(guī)制問(wèn)題這一塊,因?yàn)橐?guī)制對(duì)象不明確,往往會(huì)導(dǎo)致政府規(guī)制失敗,對(duì)房產(chǎn)中介規(guī)制,必須要分清其規(guī)制對(duì)象。值得注意的一點(diǎn)是,房產(chǎn)中介的壟斷地位本身并不構(gòu)成違法行為,立法不會(huì)對(duì)其本身壟斷地位進(jìn)行政府規(guī)制。之所以要對(duì)房產(chǎn)中介進(jìn)行規(guī)制管理,是因?yàn)榉慨a(chǎn)中介利用其在房屋交易過(guò)程中的特殊壟斷地位,對(duì)實(shí)情隱瞞、對(duì)價(jià)格進(jìn)行操縱,造成房屋交易市場(chǎng)的“價(jià)格哄抬效應(yīng)”,“欺騙消費(fèi)者”的一系列行為,并利用這些追逐不正當(dāng)利益,使得房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其自身的市場(chǎng)價(jià)值,也同樣使得房屋的租金出現(xiàn)過(guò)快過(guò)猛的漲幅,甚至讓房屋評(píng)估活動(dòng)等業(yè)務(wù)難以讓人監(jiān)督。在這樣的前提下,對(duì)房產(chǎn)中介的政府規(guī)制才成為一種必然。
2.防止地方政府尋租行為
地方政府在規(guī)制過(guò)程中,很可能利用手中的權(quán)利,像房產(chǎn)中介所要費(fèi)用,從而讓中介不合理的行為繼續(xù)。這便產(chǎn)生了,政府所謂的“尋租”行為,這種尋租現(xiàn)象讓地方政府和房產(chǎn)中介形成利益集團(tuán),共同來(lái)分?jǐn)偫麧?rùn),而利益集團(tuán)的建立,肯定會(huì)給政府的規(guī)制活動(dòng)產(chǎn)生影響,導(dǎo)致“上有政策,下有政策”,不依法辦事,甚至嚴(yán)重的還會(huì)導(dǎo)致“空頭任務(wù)”,地方政府表面上遵從,實(shí)際上對(duì)政策完全不加以理會(huì)。地方政府內(nèi)部人員的行為如果不加以約束,那么對(duì)房產(chǎn)中介的規(guī)制就是一句空話(huà),沒(méi)有人會(huì)理會(huì)。所以上文才會(huì)有行業(yè)激勵(lì)規(guī)制一說(shuō),讓政府和企業(yè)盡量分開(kāi)。
3.規(guī)定房屋持有人及中介雙方責(zé)任
房產(chǎn)中介不但容易和政府形成利益集團(tuán),和房屋持有人也容易形成利益集團(tuán),特別是在二手房?jī)r(jià)值評(píng)估,二手房銷(xiāo)售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的關(guān)系,通過(guò)私下定立的利潤(rùn)協(xié)議,合理瓜分“超額利潤(rùn)”。因?yàn)檫@種協(xié)議很難被人察覺(jué),又不利于監(jiān)控,消費(fèi)者很是老火,所以?xún)r(jià)格規(guī)制方法在這個(gè)時(shí)候還是比較管用,對(duì)那些價(jià)格嚴(yán)重失衡的地區(qū),采取強(qiáng)制性而非指導(dǎo)性的價(jià)格定價(jià),會(huì)在一定時(shí)期調(diào)節(jié)并重新整頓好市場(chǎng)秩序,而且行業(yè)協(xié)會(huì)和消費(fèi)者協(xié)會(huì)的有利監(jiān)督,則會(huì)進(jìn)一步為政府定價(jià)做出一定的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
摘 要 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，必然出現(xiàn)許多新的法律問(wèn)題，而農(nóng)村房屋拆遷中問(wèn)題更是層出不窮。比如村干部在征地拆遷工作中，利用職務(wù)便利，采取提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、虛加建筑面積進(jìn)而增加拆遷補(bǔ)償款的手段，侵吞、騙取國(guó)家財(cái)產(chǎn)。更有中介借機(jī)購(gòu)買(mǎi)拆遷戶(hù)面積，然后將安置房進(jìn)行倒賣(mài)等行為。本文就拆遷中出現(xiàn)的中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)拆遷面積再倒賣(mài)安置房問(wèn)題向村干部送錢(qián)物是否構(gòu)成行賄罪進(jìn)行探討。
關(guān)鍵詞 房產(chǎn)中介 拆遷面積 倒賣(mài)安置房
一、房產(chǎn)中介公司購(gòu)買(mǎi)面積的對(duì)象
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)中介服務(wù)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)正在蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)消費(fèi)的橋梁紐帶作用通過(guò)中介得以發(fā)揮。房地產(chǎn)中介為消費(fèi)市場(chǎng)提供了房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢(xún)等服務(wù)。這對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，具有現(xiàn)實(shí)意義。中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的部分。但近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，房產(chǎn)中介為追求利潤(rùn)的最大化，將眼光瞄向了農(nóng)村拆遷這塊市場(chǎng)。
在實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司常會(huì)采取以下做法，首先中介公司相關(guān)人員到列入政府拆遷規(guī)劃范圍的村民家里，挨家挨戶(hù)詢(xún)問(wèn)村民是否有房屋出售，從而要求村民提前拆遷。提前拆遷是指，村民的房屋在拆遷的整體規(guī)劃范圍內(nèi)，但不在本期的拆遷中，中介為了做倒賣(mài)房屋生意，要求村民把房屋面積出售給中介而進(jìn)行提前拆遷。在實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司主要從以下兩類(lèi)人群下手：
一是城市買(mǎi)房或急需用錢(qián)。隨著生活水平的提高，村民在城市買(mǎi)房已司空見(jiàn)慣。而城市商品房均價(jià)在每平方米7000元左右，急需用錢(qián)的村民會(huì)考慮將年老父母接到自己家中住，將父母的房屋面積買(mǎi)掉。一般而言，農(nóng)村一戶(hù)人家面積在60平方左右。而中介公司出價(jià)在每平方米4000元左右，所以農(nóng)村一套60平方左右的房子能賣(mài)到24萬(wàn)左右人民幣，而且一旦達(dá)成協(xié)議，中介公司會(huì)在一個(gè)星期內(nèi)將現(xiàn)金匯入村民賬戶(hù)。這對(duì)村民無(wú)疑是個(gè)巨大的誘惑。
二是父母留下的遺產(chǎn)房。在農(nóng)村，父母過(guò)世后，子女一般將父母留下的房屋進(jìn)行修葺，在里面堆放柴木、農(nóng)具或飼養(yǎng)家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆遷政策，通過(guò)欺騙村民，鼓吹拆遷政策時(shí)常變換，以后遺產(chǎn)房政府不再補(bǔ)償?shù)恼f(shuō)法。另一方面裝好人給村民支招，即使遺產(chǎn)房給拆掉了，等拆遷隊(duì)撤退之后，依然可以重建，政府不會(huì)管這些瑣事，而且下次正常拆遷時(shí)，仍然可以得到一定補(bǔ)償。實(shí)踐中，提前拆遷的村民幾乎無(wú)一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的還要好。
三是利益驅(qū)使。中介和村民簽訂的協(xié)議中含貨幣置價(jià)、建安價(jià)、區(qū)位價(jià)、附屬設(shè)施價(jià)、宅基地補(bǔ)差價(jià)及各種獎(jiǎng)勵(lì)等所含政府貨幣安置的各種項(xiàng)目，并將政府貨幣置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提高，村民見(jiàn)有利可圖，就愿意提前拆遷了。
二、房產(chǎn)中介公司購(gòu)買(mǎi)拆遷面積的程序
房產(chǎn)中介公司和村民談妥之后，和村民會(huì)簽訂一份協(xié)議，內(nèi)容主要是，甲方（村民）自愿將位于某地多少面積的房屋出售給乙方（中介中某人），選定的安置房全部由乙方出資，以甲方名義辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并進(jìn)行選房、出售。也就是說(shuō)這份協(xié)議簽訂好之后，名義上手續(xù)全部是由甲方去辦，但實(shí)際上所有的權(quán)益全部由乙方享受。在實(shí)踐操作中，甲方只需向村里提出提前拆遷申請(qǐng)，村里審核通過(guò)之后，甲方只需等著拿錢(qián)即可，一切手續(xù)都由乙方去操作。中介通過(guò)和城建指揮部售房部人員打交道，很快可以拿到現(xiàn)房，拿到現(xiàn)房后，就將該套房子掛牌在自己中介進(jìn)行銷(xiāo)售，等有人愿意購(gòu)買(mǎi)該套房屋后，房產(chǎn)中介就把甲方辦產(chǎn)權(quán)證和土地證，拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證后立即幫購(gòu)買(mǎi)戶(hù)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
三、房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)拆遷面積的原因
一方面，中介購(gòu)買(mǎi)拆遷戶(hù)面積后，雖然村民實(shí)際上拿到了錢(qián)，但村民和中介公司協(xié)議上村民是產(chǎn)權(quán)置換，而且也是以村民名義辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并進(jìn)行選房，有較多優(yōu)惠政策，如房屋征收補(bǔ)償安置政策匯編中對(duì)遺產(chǎn)房的規(guī)定：有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證的遺產(chǎn)房，可按一戶(hù)補(bǔ)償和安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積原則上不大于合法建筑面積加32平方（高層和小高層不大于合法建筑面積加48平方）。另外對(duì)非遺產(chǎn)房的規(guī)定：被補(bǔ)償人選購(gòu)安置房總面積一般不得大于被征收合法建筑面積或人口安置面積加32平方，（高層或小高層為48平方）；如被征收合法建筑面積或人口安置面積小于50平方米，可以選擇一套多層面積不大于82平方米或高層、小高層面積不大于98平方米的安置房；在上述規(guī)定的安置面積內(nèi)，安置房結(jié)算價(jià)格按原規(guī)定執(zhí)行。確因套型限制需突破上述標(biāo)準(zhǔn)的，超面積部分按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，市場(chǎng)價(jià)由市物價(jià)局參照市場(chǎng)價(jià)格水平合理確定。另外，選擇高層（小高層）安置的，安置房面積超合法產(chǎn)權(quán)面積部分享受18平方米優(yōu)惠商品價(jià)及30平方米的商品價(jià)等。這樣，政府拆遷中本該村民享受的優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)為由中介公司享受，給中介公司帶來(lái)了巨額利益。
另一方面，中介通過(guò)關(guān)系，不僅能夠拿到現(xiàn)房，而且拿到的現(xiàn)房層次、面積都比較好，這樣有利于中介公司將該房子出售。
綜合上面兩方面的因素，實(shí)踐中，中介收購(gòu)村民一套50平方的面積，經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)置換，將安置房進(jìn)行倒賣(mài)后，去除給村民的成本，所賺頗豐。
四、房產(chǎn)中介公司是否構(gòu)成行賄犯罪
提前拆遷需要經(jīng)過(guò)村干部主要是村支部書(shū)記的同意，所以房產(chǎn)中介在收購(gòu)拆遷面積時(shí)，一般先和村支部書(shū)記打好關(guān)系，等得到村支部書(shū)記允諾后，他們才向村民去收購(gòu)，收購(gòu)過(guò)程中，有時(shí)還會(huì)請(qǐng)村干部出來(lái)和村民進(jìn)行協(xié)調(diào)等。在收購(gòu)到的拆遷面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換后，等挑選好的安置房出售之后，再給村支部書(shū)記巨額回扣。村支部書(shū)記在協(xié)助政府拆遷過(guò)程中，利用職務(wù)便利，為他人謀取利益，收受他人賄賂，涉嫌受賄犯罪毫無(wú)疑問(wèn)。那么房產(chǎn)中介公司行為是否構(gòu)成行賄犯罪，關(guān)鍵在于房產(chǎn)中介公司謀取的利益是否屬于不正當(dāng)利益？
2008年11月20日“兩高”《關(guān)于辦理商業(yè)賄賂刑事案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）第九條規(guī)定：“在行賄犯罪中，‘謀取不正當(dāng)利益’，是指行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益，或者要求對(duì)方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。在招投標(biāo)、政府采購(gòu)等商業(yè)活動(dòng)中，違背公平原則，給予相關(guān)人員財(cái)物以謀取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的，屬于‘謀取不正當(dāng)利益’。此規(guī)定將‘謀取不正當(dāng)利益’的行為界定為兩類(lèi)：一是行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益；二是行賄人要求對(duì)方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。
在上述案列中，村民申請(qǐng)?zhí)崆安疬w，村干部進(jìn)行審核，因?yàn)榉?、法?guī)、規(guī)章等對(duì)提前拆遷沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，政府拆遷政策中也沒(méi)有涉及提前拆遷這個(gè)概念。因此從‘行賄人要求對(duì)方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件?！@條規(guī)定無(wú)從下手；如果要認(rèn)定為‘謀取不正當(dāng)利益’只能從‘行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益’這一規(guī)定下手。
那么房產(chǎn)中介有無(wú)謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益呢？筆者認(rèn)為房產(chǎn)中介謀取的是不正當(dāng)利益。
首先，2011年4月1日起施行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。因此，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務(wù)完成。在本案例中，房產(chǎn)中介人員出售的房屋名義上是拆遷村民和購(gòu)買(mǎi)人簽訂的合同，但實(shí)際上是房產(chǎn)中介出售的房子是自己作為自己的委托人，這是法律所禁止的。
其次，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用。在實(shí)踐中，從房產(chǎn)中介和拆遷戶(hù)簽訂的協(xié)議來(lái)看，都是以個(gè)人名義簽訂的，這也是違反管理辦法的。
第三，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)（租）出房屋賺取差價(jià)。在本案例中，房產(chǎn)中介向購(gòu)買(mǎi)人隱瞞其已和拆遷戶(hù)達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議的事實(shí)，使購(gòu)買(mǎi)人誤以為和拆遷村民交易，另外，房產(chǎn)中介收購(gòu)拆遷面積支付的成本和最后的利益也是相差甚遠(yuǎn)，應(yīng)屬于低收進(jìn)高價(jià)賣(mài)賺取差價(jià)的行為。
綜上，房產(chǎn)中介謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益，構(gòu)成行賄罪。
（作者單位：江蘇海門(mén)市人民檢察院）
【摘 要】本研究在以前研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)內(nèi)容分析法和文本分析法對(duì)近一年內(nèi)的媒體對(duì)“房產(chǎn)中介”的相關(guān)報(bào)道進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析，發(fā)現(xiàn)媒體的基本報(bào)道內(nèi)容和方向，重點(diǎn)是對(duì)房產(chǎn)中介的形象定位。研究發(fā)現(xiàn)，大眾傳媒建構(gòu)了北京公眾對(duì)房產(chǎn)中介的負(fù)面刻板印象。
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)中介；負(fù)面刻板印象；大眾傳媒
一、研究背景及目的意義
房產(chǎn)中介作為一個(gè)年輕又蓬勃發(fā)展的組織在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下起到了巨大作用。在北京這個(gè)購(gòu)房需求極大的城市，房產(chǎn)中介組織尤為百姓熟知。然而，通過(guò)對(duì)北京公眾的調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)北京公眾對(duì)房產(chǎn)中介多持懷疑和負(fù)面的態(tài)度，信任度較低。這嚴(yán)重影響了中介組織的形象，對(duì)整個(gè)房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展構(gòu)成較為嚴(yán)重的威脅，甚至?xí)谝欢ǔ潭壬嫌绊懯袌?chǎng)的正常秩序。
北京公眾可以分為兩類(lèi)，與房產(chǎn)中介打過(guò)交道的稱(chēng)為顧客，其余為非顧客。調(diào)查顯示，顧客對(duì)房產(chǎn)中介的印象明顯好于非顧客，分析原因發(fā)現(xiàn)兩者對(duì)房產(chǎn)中介看法的來(lái)源不同，非顧客的印象來(lái)源主要是大眾傳媒的影響。筆者初步得出結(jié)論，即大眾傳媒是北京公眾形成對(duì)房產(chǎn)中介負(fù)面印象的主要途徑。此結(jié)論是否可靠？在本研究中，筆者通過(guò)對(duì)有關(guān)“房產(chǎn)中介”的新聞報(bào)道進(jìn)行內(nèi)容和文本分析，探索大眾傳媒在引導(dǎo)北京公眾對(duì)房產(chǎn)中介印象上的所作所為，以發(fā)現(xiàn)大眾傳媒在對(duì)公眾印象上的建構(gòu)，檢驗(yàn)之前研究的初步結(jié)論，進(jìn)而可以有針對(duì)性地解決問(wèn)題，還房產(chǎn)中介一個(gè)健康公正的輿論環(huán)境，從而促進(jìn)房產(chǎn)中介樹(shù)立良好的公眾形象，推動(dòng)房產(chǎn)中介市場(chǎng)的健康發(fā)展。繼而對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，具有重要意義。同時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)前人幾乎沒(méi)有從此角度出發(fā)的研究，因此，本研究試圖通過(guò)內(nèi)容分析和文本分析等專(zhuān)業(yè)的社會(huì)學(xué)研究方法，深入分析討論，彌補(bǔ)這一領(lǐng)域的空白，給其后的相關(guān)研究提供案例和分析框架以及一些基礎(chǔ)性參照因素，同時(shí)希望能夠拋磚引玉，引發(fā)大家的深入思考。因此，本研究具有一定的現(xiàn)實(shí)意義和理論意義。
二、研究方法
為了解大眾傳媒對(duì)房產(chǎn)中介全面真實(shí)的報(bào)道，本研究采用內(nèi)容分析法與文本分析法，從對(duì)具體新聞文本的解讀入手。研究文本全部來(lái)自對(duì)中國(guó)新聞網(wǎng)的新聞搜索。之所以采用這種方式，是因?yàn)橹袊?guó)新聞網(wǎng)上的新聞大多來(lái)自國(guó)內(nèi)主流報(bào)紙、網(wǎng)站或地方較有影響力的都市報(bào)，受眾接受度高，且能夠客觀全面地反映媒體關(guān)于“房產(chǎn)中介”形象報(bào)道的總體情況，從而較有效地解決了因資源和能力限制不能拿到國(guó)內(nèi)所有媒體報(bào)道資料的問(wèn)題，又避免了因單獨(dú)分析幾家媒體報(bào)道的片面性和局限性。本文的搜索時(shí)間跨度為一年（2012年1月至2012年12月），以每篇新聞報(bào)道為一個(gè)樣本，最終得到有效分析樣本231個(gè)。筆者首先從多方面分別設(shè)計(jì)分析維度，對(duì)所得樣本進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，以定量的方式確定房產(chǎn)中介的媒介定型；其次采用文本分析方法，對(duì)媒體眼中的“房產(chǎn)中介”的特征詞進(jìn)行分析，其中結(jié)合對(duì)具體的報(bào)道案例作定性分析，挖掘并解讀文本背后的深層意義，以達(dá)到對(duì)房產(chǎn)中介媒體形象的更深層理解。
這里需要說(shuō)明的是，本調(diào)查是以北京市為例的調(diào)查，但筆者進(jìn)行內(nèi)容分析的報(bào)道并不局限在北京市，是因?yàn)閭髅降男麄髅婧陀绊懥κ菙U(kuò)及全國(guó)的。
三、研究結(jié)果呈現(xiàn)
（一）對(duì)傳媒再現(xiàn)“房產(chǎn)中介”形象的內(nèi)容分析
筆者通過(guò)內(nèi)容分析的方法，對(duì)231個(gè)有效分析樣本進(jìn)行歸納整理，從版面位置、事件類(lèi)型、形象定位以及時(shí)間空間分布四個(gè)維度出發(fā)考察了傳媒對(duì)房產(chǎn)中介形象的再現(xiàn)情況。
1、以“房產(chǎn)中介”為主題報(bào)道的版面位置
中國(guó)新聞網(wǎng)將所有新聞歸納為21個(gè)頻道，筆者選取了報(bào)道該主題相對(duì)較多的房產(chǎn)頻道、法治頻道、IT頻道和社會(huì)新聞?lì)l道，其他版面位置的報(bào)道歸為其他頻道。
從如上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，除可報(bào)道包含“房產(chǎn)中介”全部方面的房產(chǎn)頻道外，報(bào)道內(nèi)容最多的則是與法治有關(guān)的信息。從中可以看出媒體更傾向于將關(guān)注的焦點(diǎn)放在了房產(chǎn)中介與法律相關(guān)的問(wèn)題上。
2、以“房產(chǎn)中介”為主題報(bào)道的事件類(lèi)型
筆者總結(jié)了以“房產(chǎn)中介”為主角的新聞報(bào)道中的事件類(lèi)型如下：
由表2中數(shù)據(jù)可見(jiàn)，“違法犯罪”類(lèi)的報(bào)道所占比重最大。同時(shí)，若將報(bào)道類(lèi)型分為“負(fù)面消息”、“正面消息”和“其他類(lèi)”三大類(lèi)別的話(huà)，可發(fā)現(xiàn)高達(dá)76.6%的新聞都傾向于“負(fù)面消息”報(bào)道，并且我們并未發(fā)現(xiàn)有明顯傾向于“正面消息”的報(bào)道。我們知道，現(xiàn)實(shí)生活中的房產(chǎn)中介作為一個(gè)進(jìn)行房屋交易的中介組織，中介工作應(yīng)是其常態(tài)，然而與工作相關(guān)的報(bào)道只占十分之一，媒體卻連篇累牘地報(bào)道與房產(chǎn)中介有關(guān)的負(fù)面事件，尤其是違法犯罪類(lèi)事件，這說(shuō)明媒體的關(guān)注點(diǎn)與現(xiàn)實(shí)是存在偏差的。
3、以“房產(chǎn)中介”為主題報(bào)道的形象定位
與如上的事件類(lèi)型相適應(yīng)，對(duì)媒體所呈現(xiàn)的房產(chǎn)中介形象的研究發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介在事件中形象定位為“消極形象”的69.7%，“中立形象”的為30.3%，并且沒(méi)有明確呈現(xiàn)積極形象的報(bào)道。這充分說(shuō)明，媒體將房產(chǎn)中介呈現(xiàn)為一個(gè)不良組織，“消極形象”成為房產(chǎn)中介的媒介定型。
媒體所呈現(xiàn)的房產(chǎn)中介的消極形象主要包括如下幾個(gè)方面：①違法犯罪形象，如《中介未經(jīng)戶(hù)主許可撬門(mén)帶人看房，因非法入戶(hù)獲罪》、《中介員工卷款潛逃，大學(xué)畢業(yè)生買(mǎi)房被騙14萬(wàn)》等；②互爭(zhēng)互斗形象，如《房產(chǎn)中介搶客戶(hù)群毆，經(jīng)理獲刑20名員工被勞教》、《?？诜慨a(chǎn)中介互挖墻角，提成80%誘員工做“臥底”》；③制造噱頭形象，如《京城未現(xiàn)公務(wù)員房拋售跡象，均為中介賣(mài)房噱頭》、《部分房產(chǎn)中介謊稱(chēng)經(jīng)適房政策變化，京住建委辟謠》等；④關(guān)門(mén)歇業(yè)形象，如《年末租房遇寒冬，有房產(chǎn)中介成交量為零》、《二手房成交量銳減，中介員工紛紛跳槽》等。
在所有消極形象報(bào)道中，以“違法犯罪”形象居首，共81篇，占“消極形象”的45.8%。 “違法犯罪”已經(jīng)成為媒體所塑造的“房產(chǎn)中介”形象的主體。
4、以“房產(chǎn)中介”為主題報(bào)道的時(shí)間空間特點(diǎn)
從如上兩幅圖可以發(fā)現(xiàn)，在時(shí)間上，一年內(nèi)每個(gè)月份都有以“房產(chǎn)中介”為主題的報(bào)道，且每月報(bào)道篇數(shù)相差不多；在空間上，媒體所報(bào)道的相關(guān)房產(chǎn)中介的地域分布基本上是覆蓋全國(guó)范圍的，即使是港澳臺(tái)也有涉及。因此，媒體對(duì)房產(chǎn)中介的報(bào)道是有時(shí)間上的連續(xù)性、持久性以及空間上的廣泛性的。
（二）對(duì)媒體眼中的“房產(chǎn)中介”特征詞的文本分析
筆者從新聞文本表層的特征詞入手，通過(guò)這種給人直觀印象和深刻記憶的特征詞來(lái)深入分析媒體所建構(gòu)的房產(chǎn)中介形象。
1、特征詞一—不誠(chéng)信：詐騙、噱頭、隱瞞
傳媒再現(xiàn)了不誠(chéng)信的房產(chǎn)中介形象。在這種再現(xiàn)中，房產(chǎn)中介以詐騙、制造噱頭、隱瞞信息的面目存在。
對(duì)于“詐騙”的再現(xiàn)以法治頻道為典型。比如如下的新聞標(biāo)題：
“黑中介”假賣(mài)房騙款50多萬(wàn)元逃跑被抓（《廣西新聞網(wǎng)》，2013年1月14日）
中介員工卷款潛逃，大學(xué)畢業(yè)生買(mǎi)房被騙14萬(wàn)（《海南特區(qū)報(bào)》，2012年3月5日）
黑中介把代售二手房抵押騙錢(qián)3人被控合同詐騙（《羊城晚報(bào)》，2012年3月14日）
房產(chǎn)中介扣除租金未交房主，數(shù)十租戶(hù)遇騙局（《京華時(shí)報(bào)》，2012年10月14日）
標(biāo)題是一個(gè)新聞主題的概括，也是留給人第一印象的關(guān)鍵部分。如上新聞標(biāo)題中的著眼點(diǎn)是一個(gè)“騙”字，它直接反映出房產(chǎn)中介欺詐、詐騙的形象特點(diǎn)，給公眾留下了深刻的印象。另外，媒體對(duì)“黑中介”、卷款逃跑等的渲染，更加突出和強(qiáng)化了這一印象。
關(guān)于房產(chǎn)中介“制造噱頭”的形象，以《新京報(bào)》2012年9月24日的新聞“部分房產(chǎn)中介謊稱(chēng)經(jīng)適房政策變化，京住建委辟謠”為例。首先從標(biāo)題看，公信力很強(qiáng)的行政主體京住建委辟謠的噱頭強(qiáng)調(diào)了其突出性和嚴(yán)重性，部分房產(chǎn)中介又強(qiáng)調(diào)了范圍和數(shù)量的廣度。筆者摘錄了該新聞中的部分文本，如下：
“近期，不少經(jīng)適房主接到房產(chǎn)中介人員類(lèi)似這樣的電話(huà)，勸說(shuō)經(jīng)適房主們趕緊將手中的經(jīng)適房賣(mài)掉或轉(zhuǎn)成商品房?！?
“老經(jīng)適房主不必聽(tīng)信中介的忽悠?！?
“這些中介忽悠的‘依據(jù)’，是市住建委近日征求意見(jiàn)的《關(guān)于規(guī)范已購(gòu)限價(jià)商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房管理工作的通知》。”
“以此‘?dāng)x掇’經(jīng)適房主趕緊將經(jīng)適房轉(zhuǎn)成商品房，從中賺取服務(wù)費(fèi)?！?
從這些新聞文本中可以發(fā)現(xiàn)：第一，媒體使用了“不少”這類(lèi)虛指數(shù)量概念，受眾易在想象中將數(shù)量盡可能放大，因而容易給人留下群體化甚至整體化的印象；第二，“不必”等羈束性概念給人確定性和嚴(yán)重性的感覺(jué)；第三，“忽悠”、“攛掇”等欺騙性語(yǔ)言加重了人們的厭惡感；第四，“依據(jù)”寫(xiě)出了房產(chǎn)中介造謠的過(guò)程，突出了真實(shí)性，留給受眾的印象也更深刻。
對(duì)房產(chǎn)中介“隱瞞”的形象，相關(guān)新聞文本較少且并非都是直接報(bào)道，但4篇搜索到的報(bào)道也是從不同方面入手進(jìn)行了媒體再現(xiàn)，如《首付21萬(wàn)，買(mǎi)了套被查封房》是對(duì)房屋背景的隱瞞；《交完房租才發(fā)覺(jué)，房子只能住一半》是對(duì)房屋實(shí)際租用面積的隱瞞；《所購(gòu)二手房被查封，拒付中介費(fèi)被追討》體現(xiàn)了對(duì)房產(chǎn)證真實(shí)性的隱瞞；《北京：中介違規(guī)打隔斷群租將被嚴(yán)查》則體現(xiàn)出對(duì)房屋以被隔斷導(dǎo)致居住空間減小的隱瞞。盡管數(shù)量較少，但這些對(duì)房產(chǎn)中介隱瞞信息的具體案例以及細(xì)致的描寫(xiě)和打擊的語(yǔ)氣卻讓受眾感同身受，印象深刻。
總之，“詐騙”、“噱頭”、“隱瞞”等形象經(jīng)過(guò)媒體的重復(fù)、渲染、強(qiáng)調(diào)，“不誠(chéng)信”的特征成為牢牢貼在房產(chǎn)中介組織上的標(biāo)簽。
2、特征詞二——混亂：電話(huà)短信騷擾、收費(fèi)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)、擅自做主
“混亂”這一特征詞主要是對(duì)房產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)狀況的描述。“短信騷擾”、“收費(fèi)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)”、“擅自做主”等媒體報(bào)道中頻繁出現(xiàn)的主題和形象都可以歸入該特征中。
關(guān)于“電話(huà)短信騷擾”，搜集到的報(bào)道一般是從如下兩個(gè)視角出發(fā)。第一，以數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，這類(lèi)新聞多見(jiàn)于IT頻道。如《重慶半年人均收垃圾短信52條》（重慶晚報(bào)，2012年9月10日），單從標(biāo)題上看，精確的數(shù)據(jù)凸顯出新聞的真實(shí)性，提高了認(rèn)可度。報(bào)道中指出，“昨天，360了《2012年上半年中國(guó)垃圾短信狀況報(bào)告》?！鼻摇袄绦胖?，主要內(nèi)容為欺詐類(lèi)、廣告類(lèi)、違法類(lèi)。其中，欺詐類(lèi)和違法類(lèi)短信分別占37%和29%。房產(chǎn)中介、冒充親友詐騙以及中獎(jiǎng)釣魚(yú)詐騙成為發(fā)送量前三的垃圾短信?！保@兩段文本，前者360報(bào)告的專(zhuān)業(yè)性，后者對(duì)短信內(nèi)容以及房產(chǎn)中介在發(fā)送垃圾短信中地位的突出都極易讓受眾產(chǎn)生共鳴。隨后，報(bào)道中舉了一個(gè)案例，即“30萬(wàn)抵60萬(wàn)起！‘某某樓盤(pán)’不見(jiàn)不散！”，這類(lèi)明顯帶有欺騙性質(zhì)的短信內(nèi)容也是用于吸引受眾注意并增強(qiáng)受眾認(rèn)同和接受程度的一個(gè)工具。
第二，從受眾視角出發(fā)。該類(lèi)新聞形式為對(duì)公眾抱怨的報(bào)道，如《網(wǎng)絡(luò)作家不堪中介騷擾微博維權(quán)，買(mǎi)賣(mài)信息成潛規(guī)則》（中國(guó)廣播網(wǎng)，2012年12月29日），《不堪鏈家電話(huà)騷擾，王小山千元懸賞左暉電話(huà)號(hào)》（北京晨報(bào)，2012年12月28日），《騷擾電話(huà)被指每月20次以上，鏈家老總手機(jī)被公布》（新京報(bào)，2012年12月28日），等等。在新聞文本中，也較多地描寫(xiě)了公眾的不滿(mǎn)和無(wú)法容忍的態(tài)度甚至更進(jìn)一步采取的維權(quán)措施。該種報(bào)道形式易讓受眾感同身受，進(jìn)而強(qiáng)化其對(duì)房產(chǎn)中介該種形象的認(rèn)知。
其實(shí)，電話(huà)、短信是人們生活中不可缺少的一個(gè)交流平臺(tái)，在快節(jié)奏的今天，騷擾電話(huà)、騷擾短信被人們所深?lèi)和唇^。因此，新聞媒體把握了受眾心理，對(duì)房產(chǎn)中介騷擾的報(bào)道就易于得到大家的贊同，并且可以達(dá)到這樣一個(gè)效果，即公眾對(duì)發(fā)騷擾短信的房產(chǎn)中介產(chǎn)生或者強(qiáng)化負(fù)面印象。
關(guān)于“收費(fèi)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)”，我們來(lái)看這樣一個(gè)報(bào)道：
通過(guò)中介租一套房要交多少中介費(fèi)用？答案是從免費(fèi)到上千元不等。記者連日暗訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，中介的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)竟然五花八門(mén)，各種貓膩也暗藏其中。而對(duì)于8年前制定行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在租金猛漲的今天，房產(chǎn)中介還要沿用8年前的“標(biāo)準(zhǔn)”難免有失偏頗，相關(guān)部門(mén)有必要建立新的行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（摘自《中介收費(fèi)混亂且標(biāo)準(zhǔn)已過(guò)時(shí)，業(yè)內(nèi)建議建立新標(biāo)準(zhǔn)》，濱海時(shí)報(bào)，2012年7月26日）
其實(shí)，這篇報(bào)道以提問(wèn)式的形式切入，并且自問(wèn)自答。這樣容易吊起受眾的胃口。但從其答案中我們發(fā)現(xiàn)既然房產(chǎn)中介收費(fèi)從免費(fèi)到上千元不等，可記者為什么只將眼光鎖定在那些不符合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的黑暗處？況且標(biāo)準(zhǔn)過(guò)時(shí)并不完全甚至不是中介的責(zé)任，媒體為何又要責(zé)備中介的有失偏頗呢？在這種再現(xiàn)中，房產(chǎn)中介的權(quán)利和無(wú)奈都被淡化甚至隱匿了，被放大的卻是它的混亂、不負(fù)責(zé)任。這種有選擇的報(bào)道以及批判式的語(yǔ)言在受眾負(fù)面印象形成上產(chǎn)生很大影響，這對(duì)房產(chǎn)中介是公平的嗎？
對(duì)房產(chǎn)中介“擅自做主”的形象，相關(guān)報(bào)道較少，且主題基本是中介擅自帶客撬門(mén)看房，如文匯報(bào)于2013年1月23日的報(bào)道《中介帶客撬門(mén)看房獲刑》，其主要內(nèi)容為房產(chǎn)中介楊某為帶客戶(hù)看房，在租戶(hù)不在家的情況下先后兩次叫來(lái)開(kāi)鎖人員強(qiáng)行撬開(kāi)房門(mén)進(jìn)入。就這件事情而言，筆者認(rèn)為盡管房產(chǎn)中介有責(zé)任，但主要是個(gè)別中介從業(yè)者的工作失誤，將其描述為中介的擅自做主和不負(fù)責(zé)任有夸大的成分。
總之，與房產(chǎn)中介“電話(huà)短信騷擾”、“收費(fèi)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)”以及“擅自做主”有關(guān)的報(bào)道都毫無(wú)例外地將問(wèn)題的矛頭指向房產(chǎn)中介，并過(guò)分強(qiáng)調(diào)中介的不負(fù)責(zé)任和混亂形象?！盎靵y”已然成為媒體所建構(gòu)出的房產(chǎn)中介的特征詞。
3、特征詞三——緊張：行情差、業(yè)內(nèi)斗爭(zhēng)
傳媒再現(xiàn)了緊張的房產(chǎn)中介特征，這主要是從中介經(jīng)營(yíng)效果角度出發(fā)的報(bào)道。關(guān)于相關(guān)新聞報(bào)道，筆者特別關(guān)注了“行情差”和“業(yè)內(nèi)斗爭(zhēng)”兩個(gè)題材。
關(guān)于房產(chǎn)中介“行情差”的報(bào)道，筆者發(fā)現(xiàn)主要描寫(xiě)成交量低和歇業(yè)改行以及員工跳槽三個(gè)方面。當(dāng)然我們不可否認(rèn)這些報(bào)道的價(jià)值與真實(shí)性，但我們也應(yīng)該發(fā)現(xiàn)這種“真實(shí)”是片面性的真實(shí)。如銀川晚報(bào)2012年3月1日的一篇報(bào)道《銀川二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，小中介公司另謀出路》，該報(bào)道主要描述了當(dāng)時(shí)銀川二手房市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，從而房產(chǎn)中介受到影響，成交量下降。那相應(yīng)的，為什么沒(méi)有房產(chǎn)市場(chǎng)景氣，中介公司經(jīng)營(yíng)效果樂(lè)觀的報(bào)道呢？這種有意識(shí)、有傾向性的選擇報(bào)道，忽視了實(shí)際情況中的復(fù)雜性，讓受眾無(wú)法形成對(duì)房產(chǎn)中介“行情”的全面把握。對(duì)負(fù)面情況的重復(fù)報(bào)道，又讓這種單一印象不斷強(qiáng)化直至定型化。
同樣，媒體也截取了房產(chǎn)中介間為搶客戶(hù)互挖墻角、聚眾斗毆等“丑行”片段，進(jìn)行放大處理。房產(chǎn)中介因其不雅行為被指責(zé)，因違法犯罪被公訴，但媒體并沒(méi)有深入思考房產(chǎn)中介為什么會(huì)發(fā)生此類(lèi)事件，房產(chǎn)中介是否有苦衷？而僅是用它丑陋的一面來(lái)強(qiáng)烈沖擊著我們的視覺(jué)神經(jīng)。如《部分房產(chǎn)中介高提成誘員工做臥底，租房必知妙招》（中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)2012年11月6日）的報(bào)道，在描寫(xiě)房產(chǎn)中介用員工做臥底互挖墻角的事件后，還給受眾提了醒，為受眾與房產(chǎn)中介打交道如何躲避風(fēng)險(xiǎn)提出了建議。從該報(bào)道的邏輯思路看，中介做錯(cuò)的這件事已經(jīng)影響到了受眾租房，并且要求受眾“記住六招避風(fēng)險(xiǎn)”似乎在暗示“業(yè)內(nèi)斗爭(zhēng)”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介的一個(gè)常態(tài)。這種片面刻畫(huà)負(fù)面情節(jié)進(jìn)而試圖以偏概全的邏輯對(duì)受眾印象形成產(chǎn)生了不良導(dǎo)向，是不應(yīng)該被接受的。
總之，媒體單一化、片面化的報(bào)道方向讓受眾眼中的房產(chǎn)中介處于一種危機(jī)和危險(xiǎn)的狀態(tài)中，從而建構(gòu)了其“緊張”的媒介形象，“緊張”成為房產(chǎn)中介的又一個(gè)特征詞。
通過(guò)這些特征詞和如上的分析，筆者發(fā)現(xiàn)，特征詞似乎已經(jīng)被媒體作為一種規(guī)定或?qū)傩约佑诜慨a(chǎn)中介之上，相關(guān)的報(bào)道主題和報(bào)道題材出現(xiàn)了一種模式化傾向，從而媒介自然自覺(jué)地將自己對(duì)房產(chǎn)中介的理解和解讀呈現(xiàn)在新聞文本中，進(jìn)而引導(dǎo)公眾認(rèn)知。并且多個(gè)特征詞所蘊(yùn)含的負(fù)面意義相互融合，這種混合再現(xiàn)又極大地強(qiáng)化了大眾傳媒的社會(huì)效應(yīng)，成為受眾形成刻板印象的重要因由。
“不誠(chéng)信”、“混亂”、“緊張”這三個(gè)特征詞都是媒體的負(fù)面再現(xiàn)，與之相對(duì)應(yīng)的社會(huì)功能即為引導(dǎo)北京公眾對(duì)房產(chǎn)中介持負(fù)面刻板印象。這與問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)論是相呼應(yīng)的。
四、結(jié)論與討論
通過(guò)如上的研究結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)，大眾傳媒是公眾獲取有關(guān)房產(chǎn)中介信息的重要來(lái)源，也是公眾認(rèn)知和負(fù)面刻板印象的建構(gòu)者。這成為信息時(shí)代房產(chǎn)中介跨越阻礙獲得發(fā)展的瓶頸所在。因此欲改變這種現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為可以從大眾傳媒和外在支持兩部分出發(fā)，提出解決建議。從大眾傳媒角度，其首先應(yīng)增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，堅(jiān)持公平公正的報(bào)道原則；其次，“把關(guān)人”的個(gè)體再社會(huì)化，加強(qiáng)媒介制度建設(shè)，采取多元立體式媒介傳播方式等都是需努力的方面，此問(wèn)題有待進(jìn)一步的研究和深入。在外在支持方面，無(wú)論從政府職能角度的制度支持，還是從媒體管理角度的組織支持，亦或是從北京公眾角度的社會(huì)支持，我們可以給大眾傳媒客觀積極建構(gòu)公眾印象創(chuàng)造一個(gè)公共支持的氛圍，具體的解決路徑及其有效性有待進(jìn)一步的探討。
摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)，中介，欺詐行為
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)約有50％的新建商品房銷(xiāo)售和90％的二手房買(mǎi)賣(mài)是要通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
一、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為
1.以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
委托人一般分兩種：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房。
2.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。
有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話(huà)可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題，則無(wú)音無(wú)訊了。
還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門(mén)再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。
3.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。
根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。
事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書(shū)都有借用他人的證書(shū)來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。
4.濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。
實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴(lài)逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。
5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未辦理備案手續(xù)。
根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào) 2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開(kāi)業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。
6.違規(guī)廣告信息，將期房、無(wú)證房、司法查封房產(chǎn)，甚至“小產(chǎn)權(quán)房”信息對(duì)外公開(kāi)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至將期房、無(wú)證房、司法查封房產(chǎn) ，還有“小產(chǎn)權(quán)房”信息對(duì)外公開(kāi)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。
三、 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議。
由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性?！耙园N(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬” “房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定”“ 違規(guī)廣告信息，將期房、無(wú)證房、司法查封房產(chǎn)，甚至‘小產(chǎn)權(quán)房’信息對(duì)外公開(kāi)”。這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。“無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未辦理備案手續(xù)”。這些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：
1. 在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。
2. 提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線(xiàn)的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3. 購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)要求驗(yàn)證；
4. 對(duì)于產(chǎn)權(quán)不清析應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢(xún)了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；
5. 對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。
6. 達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門(mén)過(guò)戶(hù)時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。
在全國(guó)數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的房產(chǎn)投資大軍中，林琦兩夫婦所賺取的投資利潤(rùn)確實(shí)不能算是個(gè)中拔尖的，但作為房產(chǎn)投資大軍中的滄海一粟，置身廣東這處甚至可以代表全國(guó)樓市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的東部沿海省份，林琦夫婦看似波瀾不驚的投資線(xiàn)路，卻當(dāng)仁不讓地成為了“中國(guó)式”投資最為生動(dòng)的注腳。
2000年，大學(xué)畢業(yè)時(shí)，林琦和丈夫缺錢(qián)買(mǎi)婚房，只好找父母幫忙，買(mǎi)了房沒(méi)錢(qián)搞裝修，只好住進(jìn)未鋪地板的“清水房”。5年后，家庭經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)，他們買(mǎi)了中信凱旋城一套166平方米改善居住環(huán)境。2006年，林琦開(kāi)始涉足房產(chǎn)投資， 2007年看見(jiàn)買(mǎi)房好賺，她辭去了國(guó)際貿(mào)易的老本行，加入房產(chǎn)中介行列。得益于職務(wù)便利，2007年6月，她買(mǎi)了一套45萬(wàn)元的房子，盡管屬于第4次買(mǎi)房，但由于貸款政策寬松，她依然貸到了七成房款，她買(mǎi)下之后立馬放盤(pán)，只半年時(shí)間便凈賺好幾萬(wàn)元。
不過(guò)，近3年由于三套房停貸，已經(jīng)5次貸款買(mǎi)房的她無(wú)法繼續(xù)按揭購(gòu)買(mǎi)住宅，只好轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?，F(xiàn)在，她手握200萬(wàn)元在挑選商鋪和寫(xiě)字樓。
大學(xué)畢業(yè) 曾無(wú)錢(qián)買(mǎi)婚房
林琦，湖南人，1977年生，大學(xué)學(xué)貿(mào)易專(zhuān)業(yè)，大學(xué)畢業(yè)后追隨丈夫來(lái)到東莞嫁作人婦。
2000年，盡管房?jī)r(jià)每平方米只有兩三千元，但是對(duì)于積蓄不多的林琦小兩口來(lái)說(shuō)，房子仍是難以承擔(dān)之重。雖然不情愿，當(dāng)時(shí)的條件下他們也只得求助父母，當(dāng)起了 “啃老族”。當(dāng)年，他們?cè)跂|泰花園買(mǎi)了一套85平方米兩居室“清水房”，3400元 /平方米。
交房時(shí)，房子的洗手間、廚房和墻壁已經(jīng)簡(jiǎn)單裝修，但是地板沒(méi)有鋪地磚，由于經(jīng)濟(jì)緊張，林琦兩人沒(méi)有再搞裝修，直接就住進(jìn)去了。林琦說(shuō)：“當(dāng)時(shí)日子過(guò)得很拮據(jù)，我們沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)家具，真是家徒四壁啊。我們節(jié)衣縮食，一邊還房貸，一邊存錢(qián)買(mǎi)家具，一件、一件地買(mǎi)?！?
工作5年 貸款換大宅
為了盡快改善生活環(huán)境，林琦夫妻倆工作格外賣(mài)力，林琦在一個(gè)貿(mào)易公司上班，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較好，工資收入也比較高。丈夫吳先生做些生意，慢慢也興隆起來(lái)。于是，這個(gè)小家庭的日子越來(lái)越寬裕了。他們覺(jué)得兩居室制約相當(dāng)之大，小孩子出生了，父母過(guò)來(lái)帶小孩，房間住滿(mǎn)了，雜物根本沒(méi)地方放，書(shū)房也被迫與臥室合并。
“當(dāng)時(shí)，我們就想，住兩居室不是長(zhǎng)久之計(jì)，小孩子稍大一些，需要自己獨(dú)立的空間?！彼f(shuō)，2005年，他們?cè)谥行艅P旋城買(mǎi)了一套166平方米的大宅子，毛坯房單價(jià)接近5000元/平方米，總價(jià)80余萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)按照政策，他們可以貸款七成，但是由于存了一筆錢(qián)了，不想背負(fù)太多利息，所以就只按揭了五成。東泰花園與凱旋城相鄰，他們現(xiàn)在兩套房子都是自住。林琦說(shuō)，這套房子現(xiàn)在市值已經(jīng)漲到200多萬(wàn)元了。
加入中介 打開(kāi)炒房局面
2006年，房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯上升，當(dāng)年5月，林琦貸款七成買(mǎi)了第3套房用于投資。
這套房子是東泰花園一套100余平方米的帶裝修二手房，總價(jià)23萬(wàn)元。次年，她賣(mài)出，收回50萬(wàn)元。僅一年時(shí)間，這套房子市值已經(jīng)翻番。
眼見(jiàn)房?jī)r(jià)步步上升，再加上經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不穩(wěn)定，貿(mào)易工作越來(lái)越難做，林琦覺(jué)得還是做房地產(chǎn)收入高，同時(shí)方便自己買(mǎi)房投資。于是，她在2007年3月加入城區(qū)一家品牌房產(chǎn)中介，轉(zhuǎn)型當(dāng)了一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。不用多久，林琦便深切體會(huì)到了房產(chǎn)中介這份其他職業(yè)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)——“炒房先知”。 2007年6月，她看見(jiàn)東泰花園一套108平方米的帶裝修三居室二手房放盤(pán)，總價(jià)為45萬(wàn)元，覺(jué)得物美價(jià)廉，于是當(dāng)機(jī)立斷就貸款拿下了，并立馬在公司放盤(pán)，結(jié)果在年底便以55萬(wàn)元出售，除開(kāi)稅費(fèi)，她凈賺好幾萬(wàn)元。
下一步：轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
2009年，西平板塊大熱。當(dāng)年三四月，林琦在熱銷(xiāo)的景湖春曉貸款七成買(mǎi)了一套158平方米的4房，毛坯價(jià)8700多元/平方米，總價(jià)138萬(wàn)元。之后，林琦花了20來(lái)萬(wàn)元對(duì)新房進(jìn)行了裝修，現(xiàn)在房子的市值帶裝修為165萬(wàn)元。
“4年時(shí)間過(guò)去了，這套房子表面上漲了7萬(wàn)元，算上裝修人工和利息，其實(shí)是沒(méi)有怎么漲。房子在高位買(mǎi)的，沒(méi)有賺錢(qián)?！绷昼f(shuō)，“不過(guò)現(xiàn)在房子正在出租，月租4500元，比月供4000元多一些，還是可以支撐。對(duì)于這套房子，我的心理價(jià)位是1.3萬(wàn)元/平方米，等地鐵一通，房子肯定漲價(jià)。反正，錢(qián)放在手上也會(huì)貶值，屯個(gè)房還可以抵抗通貨膨脹，房?jī)r(jià)又不會(huì)跌。如果買(mǎi)房，價(jià)格不漲個(gè)10%，等于沒(méi)漲。”
如今，林琦手上的現(xiàn)金加上一些基金產(chǎn)品，合計(jì)有200萬(wàn)元可以拿來(lái)投資。林琦說(shuō)：“我已經(jīng)買(mǎi)過(guò)5套房，這三年時(shí)間，按照政策，我們家貸不了款，所以只好看看商鋪、寫(xiě)字樓了。看了第一國(guó)際和臺(tái)商大廈的寫(xiě)字樓、西平的商鋪等，一平方米都要四五萬(wàn)元，覺(jué)得有點(diǎn)貴，一直沒(méi)有出手。”
林琦說(shuō)，她買(mǎi)寫(xiě)字樓或商鋪，要求有5%的租金回報(bào)率，并且升值前景要看好。從2012年下半年開(kāi)始，她和老公一直在四處打探，“只不過(guò)暫時(shí)還沒(méi)有找到合適項(xiàng)目下手就是了。”
摘要：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛運(yùn)用，觸動(dòng)了社會(huì)的各個(gè)方面，房產(chǎn)中介也積極躋身于網(wǎng)絡(luò)洪潮。網(wǎng)絡(luò)時(shí)代房產(chǎn)中介公司最重要的資源是信息。網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)的安全性、數(shù)據(jù)更新速度、信息檢索方式以及網(wǎng)頁(yè)制作是否精良直接決定了網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)中介公司的命運(yùn)。基于教學(xué)上的需要，使用簡(jiǎn)單的技術(shù)和Microsoft SQL SERVER2000數(shù)據(jù)庫(kù)作為開(kāi)發(fā)工具，構(gòu)建一個(gè)滿(mǎn)足現(xiàn)在房產(chǎn)中介需求的小型動(dòng)態(tài)房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)。
該文介紹了房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的項(xiàng)目背景和意義，著重闡述了該系統(tǒng)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)過(guò)程，從系統(tǒng)的總體設(shè)計(jì)思路、系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程圖、數(shù)據(jù)流程圖幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了詳盡的分析和描述。
關(guān)鍵詞：B/S；數(shù)據(jù)庫(kù)；流程圖
1 概述
隨著社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，我國(guó)各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速崛起，房地產(chǎn)業(yè)就是其中之一。3月15日，國(guó)務(wù)院總理兩提“互聯(lián)網(wǎng)+”，讓這一概念的熱度幾近沸點(diǎn)，面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)改革勢(shì)在必行，刻不容緩。傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)由商家主導(dǎo)的市場(chǎng)已變成由消費(fèi)者強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)，消費(fèi)者主權(quán)意識(shí)迅速覺(jué)醒。特別需要注意的是，房?jī)r(jià)的不斷上漲，加上飽受互聯(lián)網(wǎng)洗禮，90后的心態(tài)越來(lái)越開(kāi)放，消費(fèi)也越來(lái)越趨于理性，對(duì)于房子的需求和期待可能會(huì)更趨向于租房，運(yùn)用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)和現(xiàn)代管理思想來(lái)提高房地產(chǎn)行業(yè)的租賃、銷(xiāo)售管理，可以更好地提高房地產(chǎn)業(yè)的工作效率和服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步降低運(yùn)營(yíng)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益，最終提升房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
2 項(xiàng)目背景
隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛運(yùn)用，社會(huì)上方方面面都受到了一定程度上的影響，房地產(chǎn)中介也積極躋身于網(wǎng)絡(luò)洪潮。網(wǎng)絡(luò)時(shí)代房產(chǎn)中介公司最重要的資源是信息。網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)的安全性、數(shù)據(jù)更新速度、信息檢索方式以及網(wǎng)頁(yè)制作是否精良直接決定了網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)中介公司的命運(yùn)。
如何快速利用網(wǎng)絡(luò)有效資源，建構(gòu)基于網(wǎng)絡(luò)的現(xiàn)代數(shù)據(jù)庫(kù)是一個(gè)急需解決的問(wèn)題，而進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)模式研究的重要理論基礎(chǔ)之一就是網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)的設(shè)計(jì)與建立。因此，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)的設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)的探索和實(shí)踐研究有著十分重要的意義。
房地產(chǎn)中介信息數(shù)據(jù)龐大，信息輸入的工作量很大，實(shí)行手工操作的話(huà)，需要填制大量的表格，這樣不止會(huì)消耗大量的時(shí)間和精力，而且出錯(cuò)率也比較高，另外傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介用戶(hù)對(duì)于房產(chǎn)的信息來(lái)源僅依靠于房產(chǎn)的中介介紹，對(duì)房產(chǎn)缺少全面的認(rèn)知與了解，利用計(jì)算機(jī)來(lái)進(jìn)行住房信息輸入工作，不僅能夠保證準(zhǔn)確無(wú)誤，大幅度提高工作效率，而且用戶(hù)可以更加全面的了解住房的條件與評(píng)價(jià)，還可以利用計(jì)算機(jī)對(duì)有關(guān)信息進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)，服務(wù)于購(gòu)房，租房的廣大用戶(hù)。同時(shí)計(jì)算機(jī)具有手工管理所無(wú)法比擬的優(yōu)點(diǎn)。例如：快速檢索、方便查找、可靠性高、存儲(chǔ)量大、保密性好、壽命長(zhǎng)、成本低等等。這些優(yōu)點(diǎn)能夠極大地提高房產(chǎn)管理的效率，也是房地產(chǎn)中介的科學(xué)化、正規(guī)化管理，是與世界接軌的重要條件。
網(wǎng)站設(shè)計(jì)是技工院校計(jì)算機(jī)專(zhuān)業(yè)學(xué)生必修的一門(mén)課程，作為該課程的授課老師，需要將現(xiàn)實(shí)中的需求與學(xué)生的課堂學(xué)習(xí)緊密關(guān)聯(lián)起來(lái)。如何通過(guò)網(wǎng)站設(shè)計(jì)課程開(kāi)發(fā)出功能較全，費(fèi)用低廉，通用性較強(qiáng)的網(wǎng)站，使學(xué)生掌握網(wǎng)站進(jìn)階技術(shù)，是計(jì)算機(jī)專(zhuān)業(yè)教師亟待解決的一個(gè)重要課題。
結(jié)合技工院校計(jì)算機(jī)專(zhuān)業(yè)學(xué)生的特點(diǎn)，該設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)單的技術(shù)和Microsoft SQL SERVER2000數(shù)據(jù)庫(kù)作為開(kāi)發(fā)工具，構(gòu)建一個(gè)滿(mǎn)足現(xiàn)在房產(chǎn)中介需求的小型動(dòng)態(tài)房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)。
3 房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)
3.1 總體設(shè)計(jì)思路
為了能夠極大適應(yīng)房產(chǎn)中介的迅猛發(fā)展，滿(mǎn)足房產(chǎn)中介的需求，房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)應(yīng)具有如下功能：
3.1.1 信息管理
通過(guò)后臺(tái)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，包括對(duì)房屋信息進(jìn)行篩選，客戶(hù)信息進(jìn)行核對(duì)，提供房屋信息的功能。
3.1.2 數(shù)據(jù)管理
對(duì)用戶(hù)數(shù)據(jù)、房源數(shù)據(jù)進(jìn)行增加、刪除、修改。
3.1.3 查詢(xún)
通過(guò)直觀、靈活、方便地查詢(xún)形式對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行復(fù)核查詢(xún)，并把查詢(xún)和檢索的結(jié)果直觀地顯示出來(lái)。
3.1.3 WEB應(yīng)用功能
網(wǎng)站上，能提供客戶(hù)注冊(cè)的功能，并提供房產(chǎn)信息的查詢(xún)，房產(chǎn)信息的登記?？蛻?hù)可以在網(wǎng)上直接對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行預(yù)定。
3.1.4 系統(tǒng)管理
對(duì)員工進(jìn)行管理，包括增加、刪除、修改以及考勤管理。
其系統(tǒng)功能模塊如下圖1所示：
3.2 系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程圖
系統(tǒng)采用B/S架構(gòu)，用戶(hù)可通過(guò)瀏覽器訪(fǎng)問(wèn)該網(wǎng)頁(yè)。對(duì)于一般游客不必注冊(cè)即可看到出租、出售房屋信息。客戶(hù)如果想要在該網(wǎng)站預(yù)定出租、出售信息，就得先在網(wǎng)站上注冊(cè)，成功注冊(cè)后即可在網(wǎng)站上預(yù)定出租、出售信息。職工登錄后可進(jìn)入自己工作平臺(tái)，可以對(duì)房源信息、委托信息、客戶(hù)信息及成交信息進(jìn)行維護(hù)，包括增加、修改、刪除；另外還可以進(jìn)行個(gè)人資料的查詢(xún)與修改，可以登記出訪(fǎng)記錄，簽到或者請(qǐng)假。系統(tǒng)管理員對(duì)于該系統(tǒng)具有最高權(quán)限，除了一般職工的權(quán)限外，還可對(duì)職工信息進(jìn)行維護(hù)，包括職工個(gè)人基本信息，還有考勤情況。其業(yè)務(wù)流程圖如下所示。
4 結(jié)論
為了適應(yīng)時(shí)代的變化，房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)需具備幾個(gè)特點(diǎn)：一是有強(qiáng)大的查詢(xún)功能，支持對(duì)房源信息、委托信息、客戶(hù)信息和職工信息的查詢(xún)。當(dāng)然，在查詢(xún)時(shí)對(duì)于不同的人的權(quán)限是不同的，客人只可查到自己的信息，而員工能看到的是自己與客人的信息，管理員對(duì)于整個(gè)房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)都有其特權(quán)。完善、快速的信息查詢(xún)功能，可以全面查詢(xún)和統(tǒng)計(jì)房源的各種信息和模糊查詢(xún)功能，并及時(shí)反饋統(tǒng)計(jì)資料。同時(shí)，有個(gè)網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)，結(jié)束了手工報(bào)表的歷史，嚴(yán)格的數(shù)據(jù)檢查可避免手工操作的疏忽而造成的錯(cuò)誤，減輕員工的工作壓力，從而提高工作效率。二是自動(dòng)計(jì)算中介費(fèi)用的功能，實(shí)現(xiàn)了中介費(fèi)用的合理化，同時(shí)也減輕員工的工作壓力，提高工作效率。三是房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)適用于多種平臺(tái)，適用于各個(gè)操作系統(tǒng)。
摘要:針對(duì)某房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀,系統(tǒng)設(shè)計(jì)總體上采用以Bowser/Server(簡(jiǎn)稱(chēng)B/S)的三層結(jié)構(gòu)模型,選擇Visual Studio 2005的開(kāi)發(fā)環(huán)境,使用 2.0的開(kāi)發(fā)技術(shù),首先采用UML統(tǒng)一建模語(yǔ)言,根據(jù)系統(tǒng)需求進(jìn)行總體設(shè)計(jì),得出該系統(tǒng)需要實(shí)現(xiàn)房源信息管理、客戶(hù)信息管理、加盟店信息管理、員工信息管理、新聞公告、收集反饋意見(jiàn)、對(duì)用戶(hù)權(quán)限進(jìn)行劃分、密碼修改找回等功能,然后使用C#語(yǔ)言編寫(xiě)業(yè)務(wù)代碼,SQL Server 2005開(kāi)發(fā)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù),實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)。
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)中介;瀏覽器/服務(wù)器;;數(shù)據(jù)庫(kù)開(kāi)發(fā);統(tǒng)一建模語(yǔ)言
近幾年,在我國(guó)隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房產(chǎn)中介行業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展起來(lái)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介企業(yè)已經(jīng)從小規(guī)模、作坊式的個(gè)體運(yùn)營(yíng)模式向規(guī)?；?、品牌化的大型現(xiàn)代企業(yè)方向發(fā)展。發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)了一些擁有上百家分店的巨型房地產(chǎn)中介企業(yè),而國(guó)外的大牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也開(kāi)始紛紛搶灘中國(guó)市場(chǎng)。但是與國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比,我國(guó)的房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展還存在較大的差距。本系統(tǒng)主要源自于江西某中介公司,該公司為江西南昌本土企業(yè),該公司幾年前是一個(gè)私人小作坊式的房產(chǎn)中介公司,只有幾個(gè)工作人員,每月的業(yè)務(wù)量也只有幾套房,在初期,用一些原始的手工操作,還基本可以滿(mǎn)足需要。但是隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房產(chǎn)中介行業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展起來(lái),由于房改政策的出臺(tái),購(gòu)房、售房、租房的居民越來(lái)越多,該公司也向規(guī)?；?、品牌化的大型現(xiàn)代企業(yè)模式方向發(fā)展,在南昌已經(jīng)有了12家分店,員工人數(shù)上升到了50多人,在這樣的情況下管理不健全、政策咨詢(xún)信息方面層次低、技術(shù)含量不足、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不規(guī)范,原始的手工操作方式導(dǎo)致數(shù)據(jù)的重復(fù)率、出錯(cuò)率升高,效率低下,各種數(shù)據(jù)查詢(xún)不便,等等不利因素逐漸顯現(xiàn)。在這種情況下該企業(yè)的管理者意識(shí)到信息化管理的必然趨勢(shì),信息化不僅是效率上的提高更是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高。
1 系統(tǒng)需求分析
房產(chǎn)中介是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)分支,企業(yè)主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍包括房屋的買(mǎi)賣(mài),以及租賃業(yè)務(wù)。具體來(lái)說(shuō),當(dāng)用戶(hù)有買(mǎi)或賣(mài)房的需求,可到各加盟店和總店進(jìn)行登記。有賣(mài)房需求的,可以將自己的房產(chǎn)資料詳細(xì)的登記,把預(yù)期交易的價(jià)格標(biāo)明,并登記下客戶(hù)的具體資料和相關(guān)數(shù)據(jù),以便業(yè)務(wù)的跟進(jìn);有買(mǎi)房需求的,首先根據(jù)客戶(hù)的需求,在已登記房源中查找,如果沒(méi)有合適房源,同樣也記錄下該客戶(hù)的需求及詳細(xì)個(gè)人資料,當(dāng)有合適的房源出現(xiàn),將繼續(xù)聯(lián)系。當(dāng)出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)交易,公司員工(中介)可繼續(xù)跟進(jìn),幫助客戶(hù)完成過(guò)戶(hù)、貸款等手續(xù),收取適當(dāng)費(fèi)用。這是企業(yè)對(duì)外的業(yè)務(wù)狀況。
內(nèi)部管理來(lái)說(shuō),企業(yè)管理者需要對(duì)各個(gè)加盟店的業(yè)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)狀況,有及時(shí)的了解;對(duì)每個(gè)員工的工作進(jìn)度和工作業(yè)績(jī)都要有記錄,包括在該員工在完成一整套業(yè)務(wù)的時(shí)候進(jìn)展到哪一步,收取費(fèi)用多少,客戶(hù)反饋意見(jiàn)如何,都是管理者必須掌握的數(shù)據(jù)。這些都是幫助企業(yè)能夠公平公正的分配獎(jiǎng)勵(lì)制度等管理手段的重要依據(jù)。管理者需要可以即時(shí)發(fā)出通知和新聞,同時(shí)各加盟店和員工都可以及時(shí)的反饋意見(jiàn),企業(yè)內(nèi)部友好的溝通機(jī)制是企業(yè)和諧發(fā)展的必備工具。
綜上所述,分析得出實(shí)現(xiàn)本系統(tǒng)需要有六個(gè)功能模塊,如圖1所示。
1)房源信息模塊:按租賃和買(mǎi)、賣(mài)的不同記錄了普宅、公寓、別墅、寫(xiě)字樓等物業(yè)類(lèi)型的房源信息。在房源信息描述中可加入外景圖、室內(nèi)格局圖等信息。
2)客戶(hù)信息模塊:記錄了客戶(hù)個(gè)人信息、客戶(hù)需求信息以及客戶(hù)投訴、咨詢(xún)等信息。
3)加盟店管理模塊:管理記錄了加盟店基本信息、對(duì)其信息進(jìn)行增,刪,改,查操作;記錄本加盟店的運(yùn)營(yíng)情況,記錄每個(gè)員工的工作狀態(tài)。
4)員工(中介)管理模塊:員工管理記錄了員工的基本信息,并對(duì)用戶(hù)信息進(jìn)行增、刪、改、查操作,記錄員工的工作考核和績(jī)效。
5)新聞、公告、信息反饋管理模塊:管理員即時(shí)新聞公告,并對(duì)該信息進(jìn)行增、刪、改、查操作;各加盟店可即時(shí)反饋意見(jiàn)。
6)基礎(chǔ)信息管理模塊:對(duì)用戶(hù)權(quán)限進(jìn)行管理,增、刪、改新角色;密碼修改、找回等。
本系統(tǒng)的中的登陸用戶(hù),有嚴(yán)格的權(quán)限劃分,本系統(tǒng)用例如圖2所示。
2系統(tǒng)設(shè)計(jì)
2.1系統(tǒng)總體架構(gòu)設(shè)計(jì)
軟件是基于.NET的Web應(yīng)用系統(tǒng),采用B/S的結(jié)構(gòu)模型。其開(kāi)發(fā)、維護(hù)和升級(jí)方便,管理成本較低。用戶(hù)界面簡(jiǎn)單一致友好,能夠滿(mǎn)足不同的人員,從同的地點(diǎn),以不同的接入方式訪(fǎng)問(wèn)和操作。本項(xiàng)目中,客戶(hù)機(jī)都只需要采用操作系統(tǒng)自帶瀏覽器就可以直接操作。
系統(tǒng)在設(shè)計(jì)上采用的是B/S擴(kuò)充的三層架構(gòu)設(shè)計(jì),即表示層,業(yè)務(wù)邏輯層,數(shù)據(jù)層,本系統(tǒng)采用的三層結(jié)構(gòu)如圖3所示。
1)表示層,即給用戶(hù)提供操作界面及功能。以windows操作系統(tǒng)自帶的IE(Interner explorer)瀏覽器為web登錄工具,采用技術(shù)開(kāi)發(fā)操作界面,使用母頁(yè)、服務(wù)器控件、用戶(hù)控件、Web頁(yè)及css樣式表來(lái)控制及實(shí)現(xiàn)。
2)業(yè)務(wù)邏輯層。提供完成業(yè)務(wù)所需功能的操作,包括從數(shù)據(jù)庫(kù)返回?cái)?shù)據(jù)集,向數(shù)據(jù)庫(kù)更新數(shù)據(jù),及承擔(dān)部分?jǐn)?shù)據(jù)驗(yàn)證的功能。
3)數(shù)據(jù)層,即數(shù)據(jù)訪(fǎng)問(wèn)層和數(shù)據(jù)庫(kù)的集合,給系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)管理,提供數(shù)據(jù)存儲(chǔ)及查詢(xún)功能,并需承擔(dān)部分?jǐn)?shù)據(jù)驗(yàn)證的功能。中訪(fǎng)問(wèn)數(shù)據(jù)庫(kù)的技術(shù)是。
圖3 三層架構(gòu)設(shè)計(jì)
2.2房產(chǎn)中介系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)
房產(chǎn)中介管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)采用的是SQL Server 2005的數(shù)據(jù)庫(kù)開(kāi)發(fā)環(huán)境。數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)的主要任務(wù)是根據(jù)系統(tǒng)分析得出的數(shù)據(jù)流,根據(jù)范式理論,建立系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的邏輯關(guān)系模型如圖4所示。
2.3 房源管理模塊詳細(xì)設(shè)計(jì)
房產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)中對(duì)房源信息的管理是非常重要的部分,因?yàn)榇斯δ苣K是3種權(quán)限的用戶(hù)都可以使用的模塊。該模塊主要實(shí)現(xiàn)對(duì)房源信息的增、刪、查、改的操作。其實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)用例如圖5所示。
此模塊中需要實(shí)現(xiàn)四個(gè)功能,其都是對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行操作的方法。具體在設(shè)計(jì)上的方法類(lèi)似,此處就針對(duì)其中的新增房源和查找房源功能進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)。
在新增房源信息功能設(shè)計(jì)中,從系統(tǒng)登陸頁(yè)開(kāi)始,首先用戶(hù)在頁(yè)面上輸入的賬號(hào)、密碼、驗(yàn)證碼,交給后臺(tái)系統(tǒng)(包括業(yè)務(wù)層和數(shù)據(jù)層)進(jìn)行判斷,只有當(dāng)輸入賬號(hào)、密碼正確,并且驗(yàn)證碼比對(duì)無(wú)誤時(shí),才允許用戶(hù)進(jìn)入“主頁(yè)面”,否則提示錯(cuò)誤;然后在“主頁(yè)面”中選擇“房源管理”,再進(jìn)入“添加房源”頁(yè)面輸入新增房源數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)傳送到后臺(tái)系統(tǒng)中先判斷數(shù)據(jù)是否完整有效,有問(wèn)題則“提示錯(cuò)誤”,沒(méi)問(wèn)題則把記錄傳到數(shù)據(jù)庫(kù)中保存;最后把輸入的新記錄在頁(yè)面上顯示出來(lái),并且提示“添加成功”。具體活動(dòng)圖如圖6所示。
3 系統(tǒng)部分功能的實(shí)現(xiàn)
3.1數(shù)據(jù)庫(kù)訪(fǎng)問(wèn)
本系統(tǒng)中采用的是Data Access Application Block組件實(shí)現(xiàn)為自己.NET應(yīng)用程序的數(shù)據(jù)訪(fǎng)問(wèn)層。 它是微軟推出的一個(gè)通用的訪(fǎng)問(wèn)數(shù)據(jù)庫(kù)的.NET組件。它包含優(yōu)化的數(shù)據(jù)訪(fǎng)問(wèn)代碼,幫助用戶(hù)調(diào)用存儲(chǔ)過(guò)程或向SQL SERVER數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送SQL文本命令,返回sqldatareader、dataset和XMLReader對(duì)象。SQLHleper為主要使用類(lèi)。
3.2用戶(hù)登錄實(shí)現(xiàn)
編程過(guò)程中,系統(tǒng)中關(guān)于顯示或修改數(shù)據(jù)的地方,都是使用GridView控件來(lái)完成的。在GridView控件中將它的DataSourecID屬性指定到數(shù)據(jù)源控件ObjectDataSource,使用GridView控件內(nèi)置的分頁(yè)、排序和更新功能來(lái)實(shí)現(xiàn)。由于GridView控件功能內(nèi)置,所以在描述業(yè)務(wù)的序列圖中就不再具體標(biāo)示了。 系統(tǒng)登錄界面(Login.aspx)是實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)功能的基礎(chǔ)。登錄的主要活動(dòng)人是USER,主要實(shí)現(xiàn)了驗(yàn)證用戶(hù)名和密碼,判斷用戶(hù)權(quán)限,比對(duì)輸入驗(yàn)證碼的功能。主要用到的數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)表有:權(quán)限表、用戶(hù)表、基本信息表。
登錄業(yè)務(wù)的序列圖如圖7所示。
驗(yàn)證碼的實(shí)現(xiàn):用戶(hù)登錄界面中的驗(yàn)證碼,是使用函數(shù)Random()產(chǎn)生一組1000―9999的隨機(jī)數(shù),然后再調(diào)用ValidateImage.aspx,使用繪圖函數(shù)畫(huà)出60*20大小的數(shù)字圖形。
3.3 房源管理模塊的實(shí)現(xiàn)
此模塊中的各業(yè)務(wù)功能主要都是對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的操作,實(shí)現(xiàn)方法類(lèi)似,由于篇幅所限,在此就舉“新增房源”為例。
在“新增房源”中,系統(tǒng)設(shè)計(jì)一個(gè)新的頁(yè)面(EditFYXX)來(lái)顯示需要輸入的內(nèi)容完成功能。業(yè)務(wù)消息發(fā)送的過(guò)程如圖8所示。
3.4 系統(tǒng)測(cè)試系統(tǒng)完成后需要進(jìn)行一系列的軟件測(cè)試
軟件測(cè)試對(duì)于一個(gè)軟件的生命周期來(lái)說(shuō),是一個(gè)非常重要且非常復(fù)雜的工作,需要花費(fèi)大量的時(shí)間和技術(shù),但它對(duì)軟件的可靠性保證有著非常重要的意義。系統(tǒng)在設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的過(guò)程中, 由于人為的疏忽和錯(cuò)誤,無(wú)可避免的在系統(tǒng)中留下漏洞,這些錯(cuò)誤在開(kāi)發(fā)初期不會(huì)被察覺(jué),所以在系統(tǒng)投入運(yùn)營(yíng)之前,要整體的對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一系列的測(cè)試工作,盡量多的找出錯(cuò)誤,保證系統(tǒng)的穩(wěn)定性 。
4 總結(jié)
管理信息系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)中,需要充分掌握了企業(yè)的業(yè)務(wù)流程和管理需要,應(yīng)用合理的開(kāi)發(fā)平臺(tái)和熟練的開(kāi)發(fā)語(yǔ)言,嚴(yán)格按照軟件工程的開(kāi)發(fā)的計(jì)劃和步驟,才能開(kāi)發(fā)出適合企業(yè)、對(duì)企業(yè)有價(jià)值的管理信息系統(tǒng)。
【摘 要】隨著固原市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，本市約46%的新建商品房銷(xiāo)售和81%的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展提出了一些對(duì)策和建議。
【關(guān)鍵詞】中介機(jī)構(gòu) 經(jīng)營(yíng)行為 分析
一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著固原房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了10余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。包括了以下內(nèi)容：①房地產(chǎn)咨詢(xún)，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。②房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
尤其在私人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)中（即二手房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，由于很多買(mǎi)方與賣(mài)方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買(mǎi)方擔(dān)心給了錢(qián)，拿不到房；賣(mài)方擔(dān)心買(mǎi)方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門(mén)的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買(mǎi)賣(mài)雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買(mǎi)賣(mài)雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買(mǎi)賣(mài)雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。
二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為
由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益?，F(xiàn)就筆者所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析：
1.以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。
4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。
5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
7.各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。
三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議
由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：
1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。
2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線(xiàn)的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3.購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)要求驗(yàn)證。
4.對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢(xún)了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)。
5.對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。
6.達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門(mén)過(guò)戶(hù)時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。
摘要：
隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷(xiāo)售和90％的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1. 以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
3. 無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。
4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。
5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。
6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
7. 各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問(wèn)題，筆者提出了些建議：
在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過(guò)發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件；對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢(xún)了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)等
一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。包括了以下——
1. 房地產(chǎn)咨詢(xún)，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
2. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷(xiāo)售和90％的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買(mǎi)賣(mài)雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)中（即二手房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，由于很多買(mǎi)方與賣(mài)方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買(mǎi)方擔(dān)心給了錢(qián)，拿不到房；賣(mài)方擔(dān)心買(mǎi)方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門(mén)的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買(mǎi)賣(mài)雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買(mǎi)賣(mài)雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買(mǎi)賣(mài)雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。
二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為
1. 以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
委托人一般分兩種：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月 1日起施行）第二十八條規(guī)定： 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。
從法理上說(shuō)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷(xiāo)售的客戶(hù)之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售商品房時(shí)提供：房源信息、銷(xiāo)售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。
而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷(xiāo)”，即所銷(xiāo)售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就 是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。
2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的通知》滬房地交（1999）0786號(hào)規(guī)定：“三、各類(lèi)經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的居間介紹、和提供咨詢(xún)等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)信息?！?
目前，上海可進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。
區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)（或房屋權(quán)利證書(shū)）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。
現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，可售公房買(mǎi)賣(mài)必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買(mǎi)房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣(mài)給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的“二步并一步走”的政策。
按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》 （1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào) 自1999年5月1日起施行） 第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；
（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；
（3）處于戶(hù)籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：
（1） 由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門(mén)所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。
（2） 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。
（3） 同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶(hù)使用的公有住房，可以出售。
（4） 被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶(hù)戶(hù)口遷入后才能予以出售。
（5） 因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買(mǎi)價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買(mǎi)可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方“到手價(jià)”，則差異很大。
3. 無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。
有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話(huà)可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題，則無(wú)音無(wú)訊了。
還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門(mén)再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。
根據(jù)工商部門(mén)所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢(xún)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢(xún)是無(wú)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢(xún)、租賃、買(mǎi)賣(mài)等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。
4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。
根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。
事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書(shū)都有借用他人的證書(shū)來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。
5. 濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定：
第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。
第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
第四十一條 對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴(lài)逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻保瑢⒉黄降鹊臈l件強(qiáng)加于人。
6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào) 2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第9 7號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開(kāi)業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。
7. 各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂 “特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說(shuō)的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒(méi)有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。
三、 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議
由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。
“以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬?！薄皬氖鲁商转?dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)?！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定?！薄案黝?lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告?！边@些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序?！盁o(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)?！薄胺康禺a(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：
1. 在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。
2. 提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線(xiàn)的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3. 購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)要求驗(yàn)證；
4. 對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢(xún)了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；
5. 對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。
6. 達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門(mén)過(guò)戶(hù)時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。
