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“由于全球金融體系是建立在以美元為本位的基礎(chǔ)之上，因此美國次貸危機(jī)向金融危機(jī)演變后，迅速向全球擴(kuò)散。英國、日本、歐盟等世界主要經(jīng)濟(jì)體均受其影響，出現(xiàn)了全球性的金融危機(jī)。我國各大、中城市房價環(huán)比均出現(xiàn)下跌，商品住房成交量大幅下滑，市場觀望氣氛濃厚。2008年三季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值增速從第二季度的10.1％下滑為9.0％，并且有進(jìn)一步下滑的風(fēng)險。保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。”北京市社會科學(xué)院副院長梅松在接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時說道。
中國政府基于對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的正確判斷，出臺了一系列擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平衡較快增長政策措施。去年9月15日，央行六年來首次調(diào)低利率。10月22日，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施出臺。11月5日召開的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了投資4萬億元的刺激經(jīng)濟(jì)計劃和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施。12月20日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。
北京房價下降空間不大
2007年的《北京經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》就曾經(jīng)預(yù)測：“北京在接下來的兩到三個月內(nèi)，房價有可能繼續(xù)小幅下跌，但隨著2008年奧運(yùn)會的臨近，北京的房價仍然會轉(zhuǎn)頭繼續(xù)向上攀升。奧運(yùn)會結(jié)束以后，北京市房價可能會出現(xiàn)下降的趨勢，但如果影響北京近年來房價上漲的因素不發(fā)生根本性的改變，房價下降的空間不會很大?！?
“從2008年北京房地產(chǎn)市場的走勢來看，北京商品房銷售均價完全符合我們的預(yù)測。”梅松強(qiáng)調(diào)，北京商品房銷售均價2008年年初有所回落，在奧運(yùn)會舉辦前的7月份達(dá)到峰值，隨后8、9月份開始回落?，F(xiàn)在支撐北京房價上漲的基本因素并沒有發(fā)生根本性的改變，但由于國際國內(nèi)市場環(huán)境發(fā)生改變，加上北京經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，因此房價可能還會繼續(xù)下降，具體下降的幅度有多大，還有待于對國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的觀察，但我們?nèi)匀痪S持房價下降空間不大的預(yù)測。北京的商品住房均價從普通老百姓購買的角度來說，確實(shí)已經(jīng)比較高了，超過了一般老百姓的實(shí)際購買能力。并且許多已經(jīng)購買了商品房的業(yè)主也在承受著巨大的還貸款壓力。北京的房地產(chǎn)開發(fā)商理智地面對市場變化，促使房價理性地回歸，這不僅是應(yīng)該的，而且也是十分必要的。
與此同時也要看到，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)仍然較大，對上下游產(chǎn)業(yè)的影響也相當(dāng)大。2008年前三季度，北京建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增加值總額為683.34億元，占北京GDP的9％，這幾年來一直是北京經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會有利于北京經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。主要應(yīng)該從以下三個方面著手。
第一，加快保障性住房的建設(shè)和配售。當(dāng)前尤其要加快保障性住房的銷售特別是預(yù)售，以促使資金盡快回收，從而保證更大規(guī)模的保障性住房建設(shè)的資金需求。
第二，進(jìn)一步鼓勵自住型和改善型住房消費(fèi)。在國家已出臺的首次和第二次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策、住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策的基礎(chǔ)上，北京還可采取降低中間環(huán)節(jié)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，給市民購買自住普通商品房一定的補(bǔ)貼或退稅等辦法。
第三，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性對待市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售。幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬直接和間接融資渠道，滿足其合理的融資需求。
看房地產(chǎn)業(yè)未來走勢
2008年北京市住宅市場出現(xiàn)了房屋銷售量、銷售價齊衰、開發(fā)投資大幅下滑的供需雙向疲軟態(tài)勢。截至三季度末，開發(fā)投資出現(xiàn)2003年以來的首度負(fù)增長（－8.12％），施工面積、新開工面積和竣工面積均出現(xiàn)負(fù)增長。7月份以來，多塊土地甚至限價房土地的流拍，反映出了開發(fā)商對北京市住宅市場未來的不樂觀預(yù)期和投資意愿的大幅下降。住宅空置面積的下降，證實(shí)了實(shí)際需求的存在，但主要受心理預(yù)期的影響，北京市住宅市場有效需求受到了嚴(yán)重抑制，多年來少有的“婚育”雙高峰都沒能帶來有效需求的釋放，一、二手房銷售均出現(xiàn)負(fù)增長。
北京市經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)研究部齊心博士在2009版《北京經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》的專稿中指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域需要關(guān)注以下三個問題：住宅市場供需雙向疲軟、商業(yè)地產(chǎn)明顯供過于求、改善性住房需求受到明顯抑制。
北京奧運(yùn)會的舉辦，刺激了北京市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，部分開發(fā)商將未來三年甚至更長計劃的項(xiàng)目都集中在奧運(yùn)前開發(fā)，使商業(yè)項(xiàng)目在近兩年出現(xiàn)了井噴，造成北京市商業(yè)地產(chǎn)供給明顯過剩。2008年1～9月份，寫字樓和商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房竣工面積在房地產(chǎn)竣工面積下降7％的背景下，分別實(shí)現(xiàn)了119.73％和14.5％的增長；與此同時，空置面積分別增長了14.92％和24.65％。非理性的集中開發(fā)和世界經(jīng)濟(jì)下行的影響，給奧運(yùn)會后部分商業(yè)項(xiàng)目、尤其是高端商業(yè)項(xiàng)目帶來了巨大的生存壓力。
2009年，世界經(jīng)濟(jì)仍將處于調(diào)整期，面臨衰退的風(fēng)險加大，美國等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。全球金融危機(jī)仍將持續(xù)，全球信貸市場將出現(xiàn)空前審慎，隨著人民幣升值的放緩和全球聯(lián)合降息，游資重新規(guī)模性流動的可能性增加。我國房地產(chǎn)運(yùn)行的政策環(huán)境將有所放松，但市場信心的恢復(fù)仍需時日。
2009年北京市房地產(chǎn)市場走勢主要包括以下五個方面：
一、土地供給依然充足，信貸形勢依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長穩(wěn)步回升。
雖然2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長大幅下降，但用于一級開發(fā)的土地投資保持了30％以上的增長，2009年土地供給仍將十分充足。雖然國家整體貸款規(guī)模增加，但受到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重大項(xiàng)目需求的擠壓以及銀行對房地產(chǎn)業(yè)不景氣的預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)貸款形勢依然嚴(yán)峻。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長將在2008年三季度達(dá)到階段性底部后逐步攀升，預(yù)計2009年全年達(dá)到13％的增長。
二、房地產(chǎn)供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異
住宅供給不樂觀，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過剩，保障性住房供給力度不斷加大。2008年北京市住宅施工面積和新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)周期為2、3年，所以2009年竣工面積很不樂觀；2008年三季度，北京市預(yù)售許可取證項(xiàng)目個數(shù)和預(yù)售面積均出現(xiàn)大幅下降，開發(fā)商信心明顯不足，2009年上市項(xiàng)目套數(shù)預(yù)期下降。與住宅形成鮮明對比的是，2008年商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅增長，空置面積不斷上升，在經(jīng)濟(jì)景氣下滑的2009年，北京市商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)過剩。在保障完成《住房用地規(guī)劃》要求的情況下，保障性住房的供給規(guī)模仍將逐年擴(kuò)大。
三、市場需求依然低迷
雖然國家出臺了多項(xiàng)刺激購房政策，但在北京市居民增收放緩、對未來宏觀經(jīng)濟(jì)悲觀預(yù)期下，實(shí)際購房需求短時間難以被激發(fā)釋放；其中，首次購房需求將部分得到釋放，但改善性需求難有改觀，投資性需求仍將被極大抑制，住宅購買觀望氣氛仍將濃厚；在經(jīng)濟(jì)下行期，企業(yè)投資謹(jǐn)慎，再加上預(yù)期外資回流，北京市商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際需求仍然相對不足。
四、房地產(chǎn)價格持續(xù)調(diào)整
受銷售不景氣、信心恢復(fù)困難、大規(guī)模保障性住房價格偏低的影響，房價整體仍將有小幅調(diào)整空間，但不同區(qū)位和不同檔次的房價將呈現(xiàn)差異化演變，預(yù)計個別地區(qū)最大降幅將達(dá)到20％左右，黃金地段、新開地鐵沿線房價仍將保持穩(wěn)健。
五、房地產(chǎn)市場體系逐步完善
在各種交易稅費(fèi)下調(diào)和預(yù)期進(jìn)一步下調(diào)或減免的刺激下，二手房交易或?qū)⑵蠓€(wěn)，租賃市場仍將延續(xù)2008年的繁榮態(tài)勢，房地產(chǎn)二手市場日趨成熟，北京市房地產(chǎn)市場體系將逐步完善。隨著租房價格的不斷上漲，商品房的租售
比在2008年10月的1∶341（上年同期為1∶396）的基礎(chǔ)上繼續(xù)上升，向1∶200～1∶300的合理區(qū)間靠攏。
政府要讓利于房地產(chǎn)供需雙方
要保持房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，究竟應(yīng)該怎么做？
一、調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)，政府要讓利于房地產(chǎn)供需雙方
在經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，只有改善居民收入預(yù)期，才有釋放購房需求的可能。因此，政府要調(diào)整原有的財政支出結(jié)構(gòu)，加大對教育、社會保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域的支出比例，建議將每年財政盈余按比例直接轉(zhuǎn)入社保支出項(xiàng)目，增加居民進(jìn)行購房消費(fèi)支出的信心和能力。適當(dāng)降低購買商業(yè)用房的稅費(fèi)比例，尤其是對創(chuàng)業(yè)型群體購房、高端產(chǎn)業(yè)群體購房給予一定的稅收優(yōu)惠。在開發(fā)商信心不足、預(yù)期供給下降的形勢下，政府應(yīng)適度讓利，以刺激開發(fā)的積極性?？梢圆扇p免相關(guān)拿地手續(xù)費(fèi)用、進(jìn)行土地增值收益分成、鼓勵一、二級土地開發(fā)聯(lián)動等措施。由于目前經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)主要由國有和市屬房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，利潤極低，很多處于虧損邊緣，極大地影響了這些企業(yè)的經(jīng)營和盈利能力，建議財政設(shè)立經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)支出，政府和國有企業(yè)一起承擔(dān)這項(xiàng)民生責(zé)任。
二、完善第二套房政策，釋放改善性需求
在國家出臺刺激首次購買小面積住房需求政策的同時，要適度刺激中等收入人群存在的巨大的改善性購房需求。從制度設(shè)計上，對購買第二套住房的認(rèn)定進(jìn)行補(bǔ)充說明，將在購買較大面積住房1～2年內(nèi)同時出售原有住房的排除在購買第二套住房之外，將已經(jīng)征收的上浮利息在出售原有住房后，在總還款額中進(jìn)行沖銷，超額首付在重新計算后可以部分退還。
三、個稅和房貸聯(lián)動，挖掘公積金貸款潛力
在國家即將提高個稅起征點(diǎn)的預(yù)期下，針對北京市購房群體進(jìn)行一定微調(diào)：可以在納稅前，提前扣除房貸月供，對剩余月收入征收個人所得稅；可以對購房者在購房后開始還貸日起，按比例返還個人所得稅；或在支付首付時進(jìn)行一次性退稅。進(jìn)一步降低購房相關(guān)稅費(fèi)，尤其是二手房交易中間環(huán)節(jié)收費(fèi)，可以采取取消兩年以上二手房交易營業(yè)稅等方法。進(jìn)一步下調(diào)公積金貸款利率，提高公積金貸款額度和還款年限，尤其是對夫妻雙方都繳存公積金的家庭，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)行貸款優(yōu)惠，并監(jiān)督銀行積極實(shí)行。
四、加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度，從制度設(shè)計上對限價房進(jìn)行改造
進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)力度，并將保障性住房建設(shè)選址與北京市軌道交通建設(shè)緊密結(jié)合，既解決住房需求，也緩解了城市地面交通壓力；將保障性住房建設(shè)和北京市南城發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，降低政府和企業(yè)的成本，加快南城建設(shè)步伐。著手對已經(jīng)成為“雞肋”的限價房進(jìn)行改造：要保證限價房供給，政府就要給開發(fā)商適度讓利，可以采取土地出讓金分成、減免稅費(fèi)等措施；要保障購房者利益，就要根據(jù)市場變化，適度調(diào)整銷售價格，并進(jìn)一步明確產(chǎn)權(quán)歸屬；或者直接讓限價房淡出市場。
北京市投資類物業(yè)的形成大約有10年的歷史，從早期的單純以寫字樓為主體的市場演變成如今的多類型、多檔次、投資類物業(yè)出租市場。目前市場上，投資類物業(yè)主要有寫字樓、公寓、商鋪。分布區(qū)域主要集中在二環(huán)線及周邊，中央商務(wù)區(qū)及周邊，燕莎商圈，亞運(yùn)村商圈，中關(guān)村商圈。目前北京市的投資類物業(yè)市場正處于快速發(fā)展階段，在項(xiàng)目的銷售過程中，投資類客戶逐步增多，投資購買意向趨濃，房地產(chǎn)的保值增值功能逐漸顯現(xiàn)。
北京市投資類物業(yè)市場發(fā)展前景看好，投資熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)項(xiàng)目增多。建立在對宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢的基礎(chǔ)上，北京市房地產(chǎn)投資熱潮有望升溫，以自用為目的購買動機(jī)日漸增多。但隨著存量的加大，投資類物業(yè)出租市場的競爭會變大，投資回報率有望趨于合理。目前在北京投資類物業(yè)出租市場上，正常投資回報率大約在10％～15％之間，當(dāng)然具體到不同的物業(yè)類型和不同的片區(qū)，投資回報率有所不同。就寫字樓出租市場而言，正常投資回報率多在12％以上；公寓出租市場的投資回報率約在10％左右，而商鋪的投資回報率的變化范圍較大，商務(wù)氛圍較濃的區(qū)域的回報率可能會超過15％。
作為投資型物業(yè)應(yīng)具備以下一些必要條件：
第一是地段，即物業(yè)所處位置是否在大型商圈內(nèi)或靠近商圈，是否在人流集中的地區(qū)，是否有使用該類物業(yè)的客戶等，地段基本決定了投資價值。
第二是影響物業(yè)本身品質(zhì)的各項(xiàng)條件，現(xiàn)以居住型物業(yè)為例，列舉如下：
自然條件。房屋的自然條件包括日照、溫度、風(fēng)向等氣象條件和房屋景觀、小區(qū)綠化、是否臨水等人文條件，以及有無空氣、水流等公害污染等。
環(huán)境條件。環(huán)境條件主要是指小區(qū)所處區(qū)域的城市功能規(guī)劃性質(zhì)、小區(qū)周邊建筑物景觀、小區(qū)物業(yè)管理水平等方面。
交通條件。交通條件主要是指城市及居住小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的建立、道路等級、道路通過能力、交通設(shè)施是否齊全。
配套條件。配套條件主要是指小區(qū)內(nèi)的水、電氣、熱、電視、電話等管線網(wǎng)絡(luò)、學(xué)校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲娛樂等設(shè)施的配套情況。配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地段房屋的附加價值及升值潛力。
但需要說明的是雖然一些黃金地段物業(yè)的價格不斷攀升，但隨著城市交通和其他基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，非熱點(diǎn)區(qū)域的物業(yè)投資回報可能會更好一些。因此除了地段以外還可以關(guān)注物業(yè)的稀缺性。投資性物業(yè)的最佳位置應(yīng)該是交通便利、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的地區(qū)。目前在北京主要集中在城市交通樞紐、三大商圈、長安街沿線、大型商業(yè)街區(qū)、使館區(qū)以及隨著城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而發(fā)展起來的新區(qū)等區(qū)域。
10年前的北京，曾經(jīng)風(fēng)行過買房投資，但在當(dāng)時，市場尚未完全開放，物業(yè)較少且相互間無甚競爭，投資者中部分為先富起來的內(nèi)地人士及部分港澳人士，其行為也多是炒作為主(炒樓花)的自發(fā)行為，經(jīng)過10年的發(fā)展，產(chǎn)品與市場環(huán)境已逐漸走向成熟，在市場與媒體的引導(dǎo)下，投資行為日漸理性化，過去的自發(fā)行為變成如今的自覺行為。而目前的投資者中絕大部分為內(nèi)地人士，由于房地產(chǎn)投資物業(yè)種類較多，在投資金額亦有很大差別，所以無法籠統(tǒng)的說出所有客群的特征，一般情況下，根據(jù)其購買物業(yè)的檔次和投資金額把投資者分成高檔物業(yè)投資者(大額投資者)和普通投資者(小額投資者)，然后再進(jìn)行分別描述。就目前而言，所謂的投資者主要是針對高檔物業(yè)而言，即面向高檔物業(yè)，如高檔公寓、別墅、商住兩用房、寫字樓、大型商鋪等進(jìn)行投資的客戶，這部分客戶中，自由職業(yè)者、民營、私企老板約占80％左右的比例，其次多為金融證券、IT、律師等行業(yè)中的佼佼者。年齡結(jié)構(gòu)呈棗核形分布，31歲～45歲之間的客戶占到九成，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源及足夠的支付能力，對將來發(fā)展預(yù)期良好。總的來說，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對新事物的接受能力較強(qiáng)，相對也比較具有投資概念。
值得關(guān)注的是，最近一段時期，港人在內(nèi)地投資置業(yè)的風(fēng)氣日盛，據(jù)統(tǒng)計，2001年港人在內(nèi)地置業(yè)共達(dá)到19500個單位，與2000年相比增長15％，總金額達(dá)到87.75億元，增長29％，預(yù)計今年港人在內(nèi)地置業(yè)的單位總量會在此基礎(chǔ)上再度增長12.8％，總金額會相應(yīng)增長到23％。其購買單位主要分布在北京、深圳、上海、廣州等地，在2000年港人置業(yè)行為中，投資比重僅占到7％，而在2001年，這個比例達(dá)到10％，預(yù)計今年的比例為15％～20％，回報率是置業(yè)中首要考慮的因素之一。
從總體上來說，商鋪和寫字樓物業(yè)的投資前景還是看好的，就寫字樓市場而言，目前市場上人氣旺盛，入住率和租金水平節(jié)節(jié)上升，投資者的信心也全線飄紅，歸納起來有幾方面原因：一是寫字樓的客群中有相當(dāng)一部分是來自于國外的大型企業(yè)財團(tuán)，因此與國際接軌較早，市場也比較成熟；二是目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)還處于高速增長期，對寫字樓的市場需求量不會萎縮，在這里要特別提到民間資本問題，多年來默默無聞的民間資本會在短期內(nèi)浮出水面并成為今后經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)，其相應(yīng)的需求量也是非同小可的；三是在未來幾年內(nèi)，隨著中國資本市場逐步放開，屆時會有以金融、保險、電信、物流等行業(yè)為首的一大批外資企業(yè)進(jìn)入中國，市場預(yù)期較高；四是目前北京的辦公成本在世界排名28位，與世界經(jīng)濟(jì)中心的地位并不相符，預(yù)計今后上升空間較大。完善的市場環(huán)境＋新的內(nèi)、外需求＋升值潛力，在這種情況下，市場想不熱都難。
實(shí)際上許多開發(fā)商早以把目光投向幾年后的市場，并瞄準(zhǔn)CBD、金融街、中關(guān)村三大板塊，但目前市場上的新項(xiàng)目并不是很多，主要是由于三大板塊規(guī)劃方案的出臺只是近期的事，另外寫字樓從立項(xiàng)到建設(shè)竣工，開發(fā)周期也比較長。隨著三大板塊規(guī)劃的出臺，預(yù)計在未來的5年內(nèi)會有1000萬平米的供應(yīng)量，雖然如此大的供應(yīng)量是前所未有的，但如果在政府宏觀調(diào)控下，分階段逐步推出，相信消化起來也不會是難事。由于北京特別是在三大板塊區(qū)域，土地資源是有限的，所以即使短期內(nèi)供應(yīng)量相對過剩，但長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也可以提供更多的市場需求來消化掉。
總之，大勢雖好，仍需謹(jǐn)慎把握。正如“牛市”里也有人賠錢一樣，沒有風(fēng)險的投資是不存在的。與居住型物業(yè)相比，寫字樓投資存在著資金投入大、回報率高、存量難以掌握、需求不穩(wěn)定、受經(jīng)濟(jì)形勢影響大、適合長期持有經(jīng)營而非短期炒作獲利等特點(diǎn)，要求投資者具備一定的專業(yè)知識，對宏觀市場的正確了解以及良好的心態(tài)。
商鋪是近年來才興起的投資熱點(diǎn)，之所以稱之為熱點(diǎn)，與當(dāng)前的市場需求以及它自身的特點(diǎn)是密不可分的。
從宏觀角度來看，我國經(jīng)濟(jì)正處于由投資型經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換的過程中，這是由市場經(jīng)濟(jì)而非人為因素決定的，因此在今后很長的一段時期內(nèi)對商鋪有很大的需求量，但是商鋪?zhàn)鳛橐环N能產(chǎn)生商業(yè)利潤的特殊房地產(chǎn)，適合其開發(fā)的土地供應(yīng)有限，通常較為緊缺，因而導(dǎo)致市場需求大，就北京目前而言，雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足，特別是近幾年來，在舊城拆遷改造過程中，也拆掉了一部分商鋪，因此進(jìn)一步加大了供需矛盾。另外北京連續(xù)多年GDP增幅均超過兩位數(shù)，經(jīng)濟(jì)活躍帶動商業(yè)繁榮，進(jìn)而導(dǎo)致商鋪需求擴(kuò)大。中國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售、金融、服務(wù)業(yè)等率先開放，國外零售業(yè)巨頭準(zhǔn)備正式進(jìn)入中國市場。為應(yīng)對新的經(jīng)濟(jì)形勢，許多銀行、零售商等已開始了新的“圈地運(yùn)動”，商鋪正是所謂商家必爭之地。
商鋪的特點(diǎn)是：回報率高，可以達(dá)到15％以上，在地塊炒熱的情況下，達(dá)到20％也并不奇怪；投資獲利方式靈活，即可以從行業(yè)經(jīng)營中獲利，也可以很快轉(zhuǎn)手變現(xiàn)而獲取巨額利潤；穩(wěn)定性強(qiáng)是商鋪的另一優(yōu)勢，租約通常為3至5年，或更長，因?yàn)槌凶鈶粼谘b修投資、贏利預(yù)期上有長期規(guī)劃；長期升值，商鋪不會因時間增長而降低其價值，好的商鋪還會因其稀有性而隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。旺盛的市場需求、高回報、穩(wěn)定、長期升值等諸多因素，把今年的商鋪市場襯托的非常火熱，這是對去年下半年至今，京城商鋪空置率下降，租金上調(diào)現(xiàn)象最好的解釋。
但是商鋪類投資與其它類物業(yè)投資相比更顯專業(yè)，因?yàn)槁鋵?shí)到最終使用者上，還是要依靠經(jīng)營而收益，是純商業(yè)行為，因此對開發(fā)商和物業(yè)管理商的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求更高。另外經(jīng)濟(jì)形勢變化以及國民消費(fèi)水準(zhǔn)的增減，也是影響投資、收益的主要因素。
今年北京投資地產(chǎn)市場中居住類物業(yè)、寫字樓商鋪，這三者都會有熱點(diǎn)出現(xiàn)，這與北京市的總體規(guī)劃有關(guān)，但是程度不同，范圍也不同。從這個角度說，居住類物業(yè)會產(chǎn)生局部亮點(diǎn)，寫字樓市場要依托三大板塊，商鋪是普遍看好，從而造成寫字樓優(yōu)于居住物業(yè)，而商鋪又優(yōu)于寫字樓的局面。就商鋪而言，新的北京城市規(guī)劃會造就新的行業(yè)類特色商業(yè)區(qū)域，永久性的商業(yè)設(shè)施會取代目前的小型商場和臨街商業(yè)鋪面，這可能是今年最大的投資熱點(diǎn)。但不管怎么說，只有政策導(dǎo)向和市場導(dǎo)向才能決定熱點(diǎn)和投資機(jī)會。
[摘要]本文基于當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場開發(fā)投資現(xiàn)狀，從總量和結(jié)構(gòu)兩方面進(jìn)行了深入的分析，指出其中存在的問題及產(chǎn)生的影響，并提出了相關(guān)政策建議。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開發(fā)投資；政策建議
1、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀
近年來北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，成為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個重要增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量變化情況
2005－2009年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢。2005年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長。
從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征，(見表1)。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況
按房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購置費(fèi)用以及土地購置費(fèi)用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。
2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置兩項(xiàng)費(fèi)用則相對穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。
從土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額百分比變動情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購置費(fèi)為1496.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個百分點(diǎn)。
2、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題及政策建議
根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場中土地價格有了大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對于土地的投資。
20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)崩盤，90年代末的亞洲金融危機(jī)，以及2007年以來的美國金融危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要進(jìn)一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資以適度的規(guī)模增長，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟(jì)。同時，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項(xiàng)系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對長期的調(diào)控目標(biāo)作出進(jìn)一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時有效地進(jìn)行調(diào)整。
［摘 要］本文基于當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場開發(fā)投資現(xiàn)狀,結(jié)合2005―2009年的相關(guān)數(shù)據(jù),對北京市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)證分析，并針對投資過熱和閑置土地問題提出了相關(guān)政策建議。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；閑置土地；政策建議
1 北京房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀
近年來,北京經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,取得了巨大的成就。同時,北京市房地產(chǎn)市場也一路高歌,房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增長,商品房價格大幅飆升,如此高漲的樓市引起社會的普遍關(guān)注。
（1）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過大,樓市過熱。根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律,在房地產(chǎn)快速發(fā)展期,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25%~35%是合理區(qū)間,房地產(chǎn)投資占GDP比重在8%~12%是合理區(qū)間（劉春蘭,2007）,超過上限,過熱特征開始出現(xiàn)。從下表可以看出,2005―2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35%,2005―2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20%左右,兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均顯示出房地產(chǎn)開發(fā)過熱,應(yīng)引起重視。
（2）土地占用資金過多,閑置土地問題嚴(yán)重。2005―2009年,北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元,增長149.0%,同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長率僅為53.3%。一方面,國家在2005年實(shí)行了包括“暫停審批”在內(nèi)的嚴(yán)格土地政策,使得市場上土地供應(yīng)減少,由于供小于求,土地價格在2005―2009年有了大幅的上漲。
另一方面,則是由于房地產(chǎn)開發(fā)商有意“囤地”的行為。由于囤地可帶來巨額回報,“囤地”已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)慣用的贏利手段,開發(fā)商對于囤地樂此不疲。通過前后數(shù)據(jù)對比分析可發(fā)現(xiàn),從約定開工時間看,經(jīng)過10多年的囤積,增值高達(dá)幾十倍甚至上百倍。例如,2004年,泛海建設(shè)集團(tuán)股份與北京市國土局簽訂東四環(huán)的土地合同,但直至目前這4塊土地仍未開工建設(shè),閑置期長達(dá)6年。目前這里新房均價估計超過45000元/平方米,而2004年該地區(qū)房價僅為18000元/平方米,按照二期項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積87.31萬平方米推算,這4塊地的升值額度達(dá)到237億元。
閑置土地問題已成為關(guān)系到地價、房價、房地產(chǎn)調(diào)控乃至社會民生、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式等系列重大問題。為此,2010年7月30日,國土部《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》,強(qiáng)調(diào)會進(jìn)一步嚴(yán)厲打擊囤地、閑地、炒地行為。根據(jù)國土部調(diào)查表顯示,截至2009年9月30日,全國共閑置土地1457宗,閑置面積14.7萬畝,合同總價款為256.1億元。其中北京閑置土地共160宗,閑置面積為1.1萬畝,合同總價款為57.9億元。其中合同總價款這一項(xiàng)北京占到了全國的1/3還多。
2 北京閑置土地的政策建議
北京市政府近年來對閑置土地的問題已有重視,但是重視的程度仍需加強(qiáng)。土地閑置問題的產(chǎn)生有著復(fù)雜的原因,和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)利益相關(guān)聯(lián)。政府有關(guān)機(jī)關(guān)要首先以身作則,依法辦事,透明審批程序,及時調(diào)查摸清閑置土地的最新情況,并及時將閑置土地的信息公布于眾,接受人民的監(jiān)督。作為市場中立者積極維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行,杜絕過多的行政干預(yù)。另外,土地閑置是影響地價的重要因素,從而對整個房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生影響。要嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī),對于現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)開發(fā)商有意的囤地牟利行為予以堅(jiān)決嚴(yán)厲制裁,對于違法的“地王”現(xiàn)象更要追究其法律責(zé)任。由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是個系統(tǒng)工程,要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性,加以政策管理和長期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨,因此有必要對長期的調(diào)控目標(biāo)做出進(jìn)一步明確,并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時有效地進(jìn)行調(diào)整。
1998年，我國實(shí)行住房分配貨幣化改革，自此房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入迅猛的市場化發(fā)展階段。2008年末，在全球金融危機(jī)背景下，中央和地方又密集出臺多項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，并已對市場產(chǎn)生一定影響。
但通過對1998年以來北京市房地產(chǎn)市場景氣周期分析可看出：本市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)及其影響因素現(xiàn)已發(fā)生改變，政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響效果也發(fā)生變化，在本輪宏觀調(diào)控的大背景下，本市應(yīng)相機(jī)抉擇，調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控取向。
不同時期房地產(chǎn)政策調(diào)控效果有異
我們對1998年以來各階段仔細(xì)梳理后發(fā)現(xiàn)，不同周期內(nèi)，政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果有異。
第一個周期(1998-2003年)政策調(diào)控效果顯著。1998年在國家啟動內(nèi)需的大背景下，中央開始實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，本市房地產(chǎn)市場需求逐步得到釋放，需求增加刺激供給上升，供需雙旺帶動周期上行。2002年，全國出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，中央開始收緊土地閘門，國土資源部下發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》：國家六部委共同頒發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》：本市出臺33號令《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》等政策，導(dǎo)致當(dāng)年本市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長應(yīng)聲而落，帶動周期下行。
第二個周期(2003-2006年)，政策調(diào)控產(chǎn)生較好效果。2001年，世界發(fā)達(dá)國家不約而同采取頻繁的、幅度較大的降息行動以刺激經(jīng)濟(jì)。為防通貨緊縮，2002年央行先后下調(diào)公積金貸款利率和人民幣存貸款利率，本市也將購房征收契稅稅率由原總購房款的4％降為3％；但房地產(chǎn)市場需求的釋放延遲到2003年末，并因此帶來周期上行。到2004年下半年，投資過熱明顯得到控制，但商品房價格仍繼續(xù)攀升。為穩(wěn)定房價，中央先后頒布新舊“國八條”，從房價、土地供應(yīng)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)拆遷、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入。同年，國務(wù)院提高了包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)由20％及以上提高到35％及以上；本市國土房管局聯(lián)合四部門制定《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長于2005年跌落至個位數(shù)，帶動周期下行。
第三個周期(2006年至今)政策調(diào)控效果低于預(yù)期。2006年下半年以來，需求大量釋放再度帶動本市房地產(chǎn)周期上行。房地產(chǎn)價格出現(xiàn)跨越式攀升，為穩(wěn)定房價，國家出臺以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)的“國六條”；并及時啟動金融服務(wù)，出臺《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，“一費(fèi)二稅”上調(diào)等多項(xiàng)調(diào)控政策，同時央行收緊銀根，但卻收效甚微。直至2007年末，因?yàn)閮r格漲幅過大，剛性需求增長開始下降，同時受人民銀行銀監(jiān)會的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》即“二套房政策”影響，投資需求大幅下降，房地產(chǎn)市場火爆行情出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，并進(jìn)入下行周期。
由以上分析可看出，1998年以來本市房地產(chǎn)周期波動的三次上行均是由需求增加引起。由于本市長期一直存在巨大需求，只要存在合理預(yù)期，即使是小幅稅費(fèi)減免政策也能起到顯著刺激作用。前兩次周期波動下行是受政策調(diào)控影響帶來供給下降導(dǎo)致，而第三輪周期下行主要是由價格過高導(dǎo)致需求下降引發(fā)。價格對資源配置、市場供需的調(diào)節(jié)作用開始顯現(xiàn)。
政策調(diào)控應(yīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期
從分析看出，本市房地產(chǎn)市場的市場化程度正日益提高，隨著價格對市場供求的調(diào)節(jié)作用日益顯著，部分政策的影響效果開始降低。面向房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控取向應(yīng)進(jìn)行三個轉(zhuǎn)變：由總量控制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整，由一級市場調(diào)控轉(zhuǎn)向二級市場聯(lián)動，由短期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向長期規(guī)劃。
(一)由總量控制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整
從房地產(chǎn)市場供需看，政策調(diào)控對供需結(jié)構(gòu)的影響明顯大于對總量調(diào)控的影響。從需求角度看，分別針對剛性需求、投資需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整政策因其針對性強(qiáng)，可操作性強(qiáng)，往往會取得顯著成效(典型的包括“二套房政策”)。從供給角度看，對不同規(guī)劃用途土地的供給調(diào)整(如減少別墅用地供給)，對不同房屋建筑面積占市場比例的規(guī)定(如“70、90”政策)等都有效地影響了實(shí)際供給。從整體來看，房地產(chǎn)市場供需總量調(diào)節(jié)應(yīng)由價格決定，尤其是商品房的供需，政府調(diào)節(jié)力量應(yīng)主要集中于保障性住房的開發(fā)、建設(shè)、租賃、出售等方面。在保障性住房達(dá)到一定規(guī)模的基礎(chǔ)上，地方政府可通過保障性住房的供給量來適度調(diào)節(jié)市場供需平衡，通過保障性住房的價格議定影響周邊商品房價格。雖然近年來本市加大了保障性住房的開發(fā)建設(shè)力度，但仍與實(shí)際需求存在較大差距，因此繼續(xù)增加保障性住房的建設(shè)力度將成為現(xiàn)階段的調(diào)控重點(diǎn)。
(二)由一級市場調(diào)控轉(zhuǎn)向二級市場聯(lián)動
房地產(chǎn)市場從產(chǎn)品供給方式看，分為增量房市場和存量房市場。由于數(shù)據(jù)信息限制，上文分析僅局限于增量房市場即新房市場，而實(shí)際上，由于擁有一定數(shù)量的央產(chǎn)房和占比達(dá)到20％以上的投機(jī)需求的存在，本市存量房市場已達(dá)到一定規(guī)模。但由于存量房市場信息不對稱，資料不透明等多重因素，很大程度上制約了本市存量房市場的發(fā)展。為刺激存量房市場交易，本市已開始籌建存量房交易市場，但信息不對稱等因素仍是其發(fā)展瓶頸。存量房市場的發(fā)展有利于形成住房梯級消費(fèi)，促進(jìn)增量房市場發(fā)展。因此應(yīng)將主要針對增量房市場的調(diào)控轉(zhuǎn)向二級市場聯(lián)動調(diào)控：加快本市央產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定及認(rèn)購工作；進(jìn)行全市房地產(chǎn)多級市場盤點(diǎn)普查，及時公開、公布各級市場房源信息，合理引導(dǎo)投資需求，增加存量房市場活力，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求預(yù)期及偏好，形成本市住房梯級消費(fèi)。
(三)由短期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向長期規(guī)劃
在經(jīng)濟(jì)下行期，政府加大對投資，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資的刺激力度，是短期內(nèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的有效舉措，但以保增長為主的短期政策目標(biāo)卻與優(yōu)化結(jié)構(gòu)調(diào)整為主的長期目標(biāo)出現(xiàn)背離。在2008年本市房地產(chǎn)市場剛開始理性回歸時，在中央及本市保增長政策影響下，本應(yīng)出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰沒有出現(xiàn)，本已開始行業(yè)整合的房地產(chǎn)中介業(yè)離散度再次加大，甚至剛出現(xiàn)小幅回調(diào)的房地產(chǎn)價格又開始回升。經(jīng)濟(jì)周期波動是自然規(guī)律，對房地產(chǎn)市場的短期政策調(diào)控難以避免，但短期調(diào)整應(yīng)在堅(jiān)持長期發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上相機(jī)抉擇。制定符合本市長期發(fā)展戰(zhàn)略的“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃”將成為指導(dǎo)本市房地產(chǎn)市場政策調(diào)控基調(diào)的重要保障。
大量外資造成房地產(chǎn)高熱不止
目前，我國房地產(chǎn)需求非常旺盛,房價仍然有上漲趨勢。只要房價漲,這些房地產(chǎn)商的利潤就會源源不斷地增加。此外，人民幣升值也是外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)重要因素之一。由于我國實(shí)行了比較嚴(yán)格的外匯管理制度，因此一些“熱錢”流入中國將會顯得非常困難，然而通過投資房地產(chǎn)就在一定程度上能夠避免這些管制。外資大量涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多方面不利影響。
推動房價上漲，使中央政府調(diào)控房價的意圖更難實(shí)現(xiàn)。大量外資進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場抬高中國的房價，一方面會激勵政府在極短的時間內(nèi)揮霍既定的土地，損害下一代國人的利益；另一方面會誘導(dǎo)國內(nèi)大量的企業(yè)也涌入房地產(chǎn)市場，繼續(xù)推高房價。事實(shí)表明，國內(nèi)不少地方的房價，先是外資進(jìn)入，然后是外地資金進(jìn)入，最后和本地資金一起對土地價格、房價進(jìn)行炒作。而房價的快速飚升，不僅會把絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用衽懦诜康禺a(chǎn)市場之外，嚴(yán)重?fù)p害國內(nèi)居民的住房福利水平，還容易使房地產(chǎn)市場的泡沫膨脹。泡沫總有破滅的一天。當(dāng)外資在中國房地產(chǎn)市場獲得了暴利而撤出中國市場的時候，房地產(chǎn)泡沫破滅的惡果就要國內(nèi)廣大民眾來承擔(dān)了。
產(chǎn)生對內(nèi)資的擠出效應(yīng)。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，我國目前實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了局部的資本過剩，實(shí)物領(lǐng)域中的有利投資機(jī)會已不充足，局部地區(qū)的資本過剩明顯存在。近年來我國金融市場存在的長期低利率、信貸資金大規(guī)模存貸差、銀行對房貸的高積極性等現(xiàn)象都表明了這一點(diǎn)。在這種情況下，外資直接投資的過度流入很容易形成對內(nèi)資的大規(guī)模擠出，影響國內(nèi)資本的合理流向，使內(nèi)資在缺乏有利的實(shí)業(yè)投資機(jī)會的情況下流向虛擬市場，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
影響貨幣政策的有效性，干擾宏觀調(diào)控。流動性過剩、銀行信貸增長過快以及人民幣升值壓力過大是目前國內(nèi)金融市場所面臨的主要問題。外資大量流入中國的房地產(chǎn)市場，央行將不得不用更多的基礎(chǔ)貨幣來沖銷大量的外幣流入，從而使貨幣的流動性進(jìn)一步過剩。同時，大量的外資流入也使中國的外匯儲備增長速度加快，人民幣升值壓力加大。在金融項(xiàng)目沒有完全開放的情況下，讓外資大量進(jìn)入不僅會加大人民幣升值的壓力，也影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。
為了防范外資大量流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場帶來的金融風(fēng)險，政府已陸續(xù)出臺了一系列措施。2006年政府出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見》的171號文件，對境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)作了嚴(yán)格的規(guī)定。2007年3月，商務(wù)部出臺25號文件，重申了嚴(yán)格限制外資投資房地產(chǎn)的精神。最近，國家外管局又下發(fā)了“130號文件”，對外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結(jié)匯批準(zhǔn)手續(xù)。這些措施使外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)步伐有所放緩，但國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2007年一季度外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)仍然同比增長了68.7%。
外資進(jìn)入北京房地產(chǎn)勢頭洶涌
2002年中國取消了外銷房和內(nèi)銷房的區(qū)別，放開了外資對房地產(chǎn)投資的限制，使外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的腳步日益加快。2006年一季度，外資在中國購買建筑物的資金達(dá)45億美元，其中北京和上海集中吸引了九成以上房地產(chǎn)外資。僅德意志銀行在京就買下美林香檳小鎮(zhèn)174套別墅，交易金額接近4億元。
隨著境外投資機(jī)構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的介入越來越深，度過一陣物業(yè)收購熱潮之后，更多的境外機(jī)構(gòu)將注意力轉(zhuǎn)移到開發(fā)領(lǐng)域。北京市政府從2002年以來，便逐步放寬了對地產(chǎn)外資進(jìn)入北京市場的限制。目前外資開發(fā)商除了不能開發(fā)一級土地以外，在項(xiàng)目開發(fā)上，他們與本土開發(fā)商的待遇是相同的。2003年，外資投資于北京房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目就將近20個，總建筑面積達(dá)500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元人民幣，投資方所在國家包括新加坡、美國、日本、加拿大、英國、荷蘭、德國、印尼等。2004年以后境外機(jī)構(gòu)加快了進(jìn)入了北京房地產(chǎn)市場的步伐。如2007年3月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產(chǎn)機(jī)會基金聯(lián)合參與了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團(tuán)的土地投標(biāo)。
根據(jù)北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊(duì)的最新統(tǒng)計，截至2006年12月底，北京市共有外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)344家，比上年同期增加34家，增長9.9%；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共計254個。2006年，外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資為266.7億元，占北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資的15.5%。2006年，外資在北京投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入323.3億元，占16.1%；這些外資開發(fā)商實(shí)現(xiàn)的利潤總額占北京市房地產(chǎn)行業(yè)利潤總額的33.3%，金額達(dá)49.9億元；應(yīng)交所得稅69.9億元，占26.6%。外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房施工面積達(dá)到1561.1萬平方米，占北京全部商品房施工面積的14.9%。其中，商品住宅769.8萬平方米、辦公樓326.9萬平方米、商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房252.7萬平方米，分別占全部的12.2%、26.2%和18.0%。在北京市2607.6萬平方米的商品房銷售面積中，13.6%是由外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的，銷售面積達(dá)353.5萬平方米。其中，商品住宅銷售251.5萬平方米，占全市商品住宅銷售面積的11.4%；辦公樓81.8萬平方米，占31.4%；商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房12.8萬平方米，占11.8%。
從外資進(jìn)入的方式來看，除了直接收購地產(chǎn)物業(yè)，主要有以下幾種方式：一是入股或合資。如華平投資與陽光100、富力地產(chǎn)、北京融科開展合作，累計出資10億美元；美林與北京銀泰結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。二是注資。如軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資4500萬美元。三是獨(dú)資。如凱德置地在北京設(shè)立開發(fā)企業(yè)，2005年上半年投資達(dá)78億人民幣。四是進(jìn)入中國的外資銀行開展房貸業(yè)務(wù)。如東亞銀行北京分行2005年業(yè)務(wù)量中，房貸已占30%。
此外，外資也開始涉足國內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)。根據(jù)中國入世的承諾，2007年中國政府開始允許外資進(jìn)入金融服務(wù)領(lǐng)域。2007年8月，首家外商獨(dú)資房地產(chǎn)擔(dān)保公司中易安房地產(chǎn)擔(dān)保公司在京成立。中易安擔(dān)保是世界500強(qiáng)之一的美國房地產(chǎn)金融服務(wù)商“第一美國集團(tuán)”全資子公司，而繼其后，又有幾家規(guī)模與其相當(dāng)?shù)耐赓Y擔(dān)保公司正在申請進(jìn)入。
目前，北京市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)過熱的苗頭。房屋售租比是指房屋的總售價與每月房租之間的比率，它是國際上用來判斷某一區(qū)域房產(chǎn)是否具有投資價值和存在價值泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售租比標(biāo)準(zhǔn)為200:1到300:1。而據(jù)京城房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)顯示，8月份北京市普通住宅平均售租比已達(dá)到315:1。在這種形勢下，應(yīng)當(dāng)對外資繼續(xù)流入北京房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行限制措施，抑制房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)的過度投資。
近期國家出臺了一系列限制外資投資政策，加大了外資進(jìn)入中國的資金成本，但對投資回報率期望較低的海外資本影響不明顯。這些政策的出臺將在短期內(nèi)對部分外資機(jī)構(gòu)投資者，特別是一些在中國持中短期發(fā)展策略的投資基金產(chǎn)生影響，而持長期發(fā)展策略的投資者仍在積極尋找國內(nèi)合作伙伴并參與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的管理與開發(fā)。此外，外資機(jī)構(gòu)會采取各種措施規(guī)避管制。如，一些外資機(jī)構(gòu)由于已經(jīng)和國內(nèi)銀行建立了長期的合作關(guān)系并具有一定的依存度，他們通常會把外匯存在國內(nèi)的銀行，再由銀行貸給他們?nèi)嗣駧?，然后投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中。還有一些外資基金投資內(nèi)地房地產(chǎn)公司的股權(quán)通過采取運(yùn)作海外上市的方式實(shí)現(xiàn)退出。
北京應(yīng)防范房地產(chǎn)外資風(fēng)險
嚴(yán)格限制外資直接收購地產(chǎn)物業(yè)，防范金融風(fēng)險。應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本流進(jìn)流出的政策，特別是應(yīng)該限制境外短期資本投資境內(nèi)房地產(chǎn)。2006年7月24日，建設(shè)部等五部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（即第171號文件），隨后北京迅速出臺實(shí)施細(xì)則，限制境外人士購買第二套住宅。但171號文件并沒有從根本上限制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，無論對外商在華投資項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，還是在對外資企業(yè)辦公用房的管理方面，都沒起到對外資的實(shí)際限制，外資仍然一如既往進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。要想真正抑制外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，北京市應(yīng)該出臺更加全面細(xì)致的規(guī)定，限制外資企業(yè)和個人直接購買房地產(chǎn)。此外，還可以通過稅收等方式提高其持有成本，如征收物業(yè)稅。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制是土地、房產(chǎn)分割登記，評估也不統(tǒng)一。《物權(quán)法》出臺后，可以考慮改革房地產(chǎn)管理體制，成立獨(dú)立的登記機(jī)關(guān)，實(shí)行統(tǒng)一登記、統(tǒng)一評估稅基，并對中介評估行業(yè)加以規(guī)范。
對外資直接投資房地產(chǎn)企業(yè)加以限制和引導(dǎo)。就國內(nèi)情況而言，要對外資直接投資房地產(chǎn)行業(yè)作必要的限制，除經(jīng)濟(jì)手段之外，也要有適當(dāng)?shù)男姓侄?。對于北京房地產(chǎn)市場，應(yīng)重點(diǎn)限制高端產(chǎn)品，如對土地利用規(guī)劃和計劃，應(yīng)收緊對高檔地產(chǎn)物業(yè)的土地供應(yīng)，甚至可在一段時間內(nèi)停止供地；投資管理應(yīng)停止這類項(xiàng)目的立項(xiàng)審批，或上收審批權(quán)限；建設(shè)部門不發(fā)建筑許可；工商部門不予登記，等等。
可以通過城市規(guī)劃，對外資投資房地產(chǎn)行業(yè)加以引導(dǎo)。如政府辦公區(qū)、大學(xué)城、娛樂城等等，可以建到離城區(qū)幾十公里以外的地方，通過發(fā)展房地產(chǎn)，逐步形成新的豪華城區(qū)，使城市外延擴(kuò)展。在這方面，國外如美國等有成熟的經(jīng)驗(yàn)，國內(nèi)也有成功的做法，可以參照。
鼓勵外資進(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè)。近年來，隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及住房貸款、房產(chǎn)融資與房產(chǎn)理財需求的增加，房地產(chǎn)金融擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展也隨之加快。而《物權(quán)法》以及存量房資金監(jiān)管政策的出臺，也為房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)的發(fā)展帶來空前機(jī)遇。外資房地產(chǎn)中介的進(jìn)入，在帶來先進(jìn)理念的同時，可以促進(jìn)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)有序健康地發(fā)展。在很多房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的分工相當(dāng)細(xì)致。如在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只負(fù)責(zé)交易信息的提供與交易促成，而房屋交易在簽約前的產(chǎn)權(quán)核查與確權(quán)，以及交易促成之后的權(quán)屬變更、按揭貸款等服務(wù)都由另外的專業(yè)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行。這種方式一方面可以避免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的暗箱操作，另一方面也可以為整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈帶來一種科學(xué)的分工。外資房地產(chǎn)中介的競爭，可以推動北京房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)的分工，促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)中介的專業(yè)化、規(guī)范化以及服務(wù)水平的提高。
（作者單位：北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)與管理研究所）
新建商品住房(不含保障房)市場很焦灼。2011年1～9月，新建商品住房(不含保障房)成交4.66萬套，同比下降23.4％。成交均價漲勢趨緩。
成交價格波動幅度較大，原因有二：其一，從統(tǒng)計角度來講，由于本身成交量較小導(dǎo)致價格計算樣本縮小，就會造成價格波動的可能性增加；其二，各區(qū)域成交比重變化頻繁，例如3月均價為18629元／平方米，主要因?yàn)楫?dāng)月五環(huán)以外成交量占總成交量的80.8％，為一年來最高(見圖1)。
高端別墅市場大幅萎縮，四環(huán)六環(huán)之間價格開始松動。1～9月全市別墅成交1400套，同比下降40.6％，高于整體市場降幅；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)成上來看，僅僅是獨(dú)棟別墅明顯萎縮，同比下降54.0％，而聯(lián)排別墅出現(xiàn)了逆市上漲，成交量同比上漲2.9％(見圖2)。
新開項(xiàng)目銷售率不高，開發(fā)企業(yè)推盤積極性受挫。在調(diào)控之初，市場尚不明朗的大背景下，開發(fā)商大多選擇謹(jǐn)慎觀望，并積極尋找適應(yīng)市場變化的推盤策略，4～6月、9月兩時間段中，部分開發(fā)企業(yè)開始試探性推盤。
二手房市場很低迷，2011年1～9月二手住房成交7.7萬套，同比減少42.2％。成交均價漲勢趨緩。
其中，三季度成交量為20256套，同比減少33.1％，環(huán)比減少4.8％。5月以來，二手房成交量呈現(xiàn)逐月小幅回漲態(tài)勢。2011年1～9月，二手房成交均價23972元／平方米，同比上漲18.1％；從各月價格變化走勢看，總體上漲趨緩，9月成交均價環(huán)比8月下降2.3％，價格下調(diào)幅度大于新建商品房市場(見圖3)。
租賃市場火熱，但正在步入淡季。前三季度成交量同比上漲5.8％，成交均價保持高位。
成交總量環(huán)比二季度上漲了4.2％，與去年三季度的成交量相比大幅上漲了近30％。租賃旺季使得租賃市場供需比上升為1：3-5，比二季度的供需比上升了0.6％。在區(qū)域租賃市場方面，三季度北京方莊、通州梨園、芍藥居、北苑、雙榆樹、五道口區(qū)域是租賃市場成交最為活躍的六大板塊。
房地產(chǎn)市場未來走勢判斷
購買制度與貨幣基調(diào)成為主導(dǎo)市場的關(guān)鍵要素。
第一，限購、限貸等政策松緊程度影響樓市成交量的漲跌。2007～2011年期間，除了傳統(tǒng)的季節(jié)性變化之外，北京市新建商品住房成交量的增減與同期出臺的限制購買資格、限制貸款條件等政策密不可分。另外，成交量對出臺政策極為敏感，絕大多數(shù)政策一出臺，最多半月之內(nèi)成交量就開始有明顯變化。
第二，貨幣政策基調(diào)及企業(yè)資本實(shí)力影響成交價格的起伏。2007～2011年期間，刨除成交結(jié)構(gòu)對成交均價的影響，新建商品住房成交價格趨勢的增減與全國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)聯(lián)性較大，尤其與貨幣政策基調(diào)基本一致。另外，價格變化與貨幣政策基調(diào)轉(zhuǎn)變并非同步，價格變化滯后于貨幣政策變化，滯后期少則兩個月、長則半年。
尤其是在價格下調(diào)過程中，房企與市場還需要經(jīng)歷一段時間的博弈，博弈時間長短取決于企業(yè)自身資金壓力和負(fù)債情況(見圖4)。
整體來看，2005年北京土地供應(yīng)非常不足。
第一， 土地供給面積同比大幅下降，前10個月，北京供應(yīng)住宅用地僅為572 公頃，規(guī)劃建筑面積832萬平方米,同比下降38%。
第二，相對市場開發(fā)需求及購房需求而言，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。前10個月，住宅土地供給建筑面積為832萬平方米，而同期的住宅新開工面積及銷售面積分別為1265.53萬平方米和2138.68萬平方米。如果以市場規(guī)模不增長計算，土地供給僅相當(dāng)于開發(fā)需求的65.74%，相當(dāng)于購房需求的38.9%，目前市場銷售則維持在30%以上的高增長狀態(tài)。
第三， 相對北京市場土地供給計劃而言，還遠(yuǎn)沒有完成供地計劃。根據(jù)2005 年土地供應(yīng)計劃，北京市供應(yīng)商品房用地面積應(yīng)該是1750公頃。但截止到10 月底，北京市國土局向北京市供應(yīng)住宅用地僅為572公頃。也就是說，前10個月僅完成全年計劃的32.69%。
供給短缺無可避免，價格仍將上漲
從目前先行指標(biāo)看，北京房地產(chǎn)供給短缺無可避免。房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)是周期較長，當(dāng)期的供給量是由前期的施工項(xiàng)目決定的，而施工面積又由再前期的開工面積決定，開工面積又會受到再前期的土地開發(fā)及土地購置面積的影響。同樣，今后的竣工面積及投資額，則是由目前的施工面積、開工面積、土地開發(fā)面積、土地購置面積等指標(biāo)所決定的。
因此，通過觀察先行指標(biāo)的增長情況，基本上就可以判斷未來行業(yè)的增長情況。自2003年起房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標(biāo)開始回落，特別是進(jìn)入2004年，回落速度開始加快，而且基本上是越是先行的指標(biāo)，回落的速度越快。
2005年前個月，先行指標(biāo)均處于低位，越是先行的指標(biāo)，下降幅度越大，下圖 2、3反映了這種情況：
供給短缺必然導(dǎo)致房價的加速上漲。多年來北京房價一直保持相對穩(wěn)定，但自2004年底開始，北京供給增速在快速下降，導(dǎo)致房價加速上漲， 未來一段時間，北京供給（至少是增幅）下降將更加明顯，北京房價漲速仍將持續(xù)在較高的水平上。
資金、土地仍是導(dǎo)致供給下降的主要原因
供給短缺的主要原因在于開發(fā)商資金短缺，在過去兩年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求大幅上升，但資金供給卻遭受巨大限制，導(dǎo)致資金短缺。
一方面，由于土地價格上漲、地價支付由首付10%至30%提高至一次性付清、清理拖欠工程款等政策，導(dǎo)致住房開發(fā)對資金需求量大幅增加，增加幅度估計在5 至10 倍。
另一方面，資金供給卻在下降，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源，包括對開發(fā)商的貸款及對消費(fèi)者住房的貸款，兩部分加起來占房地產(chǎn)行業(yè)資金來源比例約70%。受2003年央行121號文件及2004年宏觀調(diào)控影響，銀行貸款在快速下降，以長期以后40%以上的增長速度降至2004年1%，2005年這一指標(biāo)有所回升，但依然保持在較低的水平上。
土地儲備為王
未來的趨勢已經(jīng)很明顯，供給不足導(dǎo)致房價上漲，從而導(dǎo)致項(xiàng)目毛利率大幅提高，這同樣也會導(dǎo)致土地價格快速上漲，而且土地儲備對資金的占用將越來越多，因此，在北京擁有較多土地儲備的公司則可從中獲益，如陽光股份、億城股份、冠城大通等。金地、萬科等一線開發(fā)商在北京的項(xiàng)目儲備已經(jīng)明顯不足， 這類公司正在大量尋找項(xiàng)目，前期金地集團(tuán)、北京城建已經(jīng)了在北京新增項(xiàng)目的公告，萬科則希望以并購來快速增加土地儲備。
摘 要：房地產(chǎn)價格尤其是住房價格是當(dāng)前社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。本文以北京市房地產(chǎn)價格(主要以住宅價格)為研究對象，試圖探討在現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下，哪些因素對北京市房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 影響因素 探討
1.近年房地產(chǎn)價格趨勢
多年來房價的高速上漲，已使城市中特別是北上廣的普通白領(lǐng)對擁有自己的房產(chǎn)越來越感到可望而不可及，更不要說其他的下層民眾。2010年4月以來，面對瘋狂上漲的房價和巨大的社會輿論壓力，中共終于開始實(shí)行被稱為“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策”，從國十條到國五條，從上調(diào)房貸到限購、加息，從試點(diǎn)出臺房產(chǎn)稅到打擊囤地和捂盤惜售，從抑制房產(chǎn)投機(jī)需求到加大保障房供給，這次房地產(chǎn)調(diào)控的力度之大、涉及面之廣前所未有。房價的不斷攀升，政府對房地產(chǎn)市場泡沫擴(kuò)大的擔(dān)心與日俱增，自然而然地有關(guān)房地產(chǎn)價格的的影響因素成了大家所關(guān)注的問題。
2.我國房地產(chǎn)價格主要影響因素
我國由于處于轉(zhuǎn)型期間，房地產(chǎn)市場的真正發(fā)展時間還較短，影響住宅價格的主要因素和國外或其他地區(qū)有一定差異。根據(jù)我國學(xué)者近年的研究成果，現(xiàn)階段我國住宅價格的影響因素主要是城市人口、國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、商品住宅銷售面積、人均住房使用面積、恩格爾系數(shù)、住宅成本、住宅租金、住宅抵押貸款和心理預(yù)期。
3.北京市房地產(chǎn)價格影響因素分析
3.1經(jīng)濟(jì)及金融因素對北京房地產(chǎn)價格影響
3.1.1人均可支配收入對房產(chǎn)價格影響
從國民收入總量來看，如果假定國民收入分配比例不變，在排除了通貨膨脹因素以后，國民收入的增長與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一般呈正相關(guān)關(guān)系。因?yàn)椋瑖袷杖氲脑鲩L既能反映在一般消費(fèi)者購買力的增長上，也能反映在社會投資水平和可供投資的資源數(shù)量的增加上。在住宅支出占消費(fèi)者收入比例不變的條件下，一般消費(fèi)者購買力的增加同時表現(xiàn)為對房地產(chǎn)商品支出的增加。另一方面，社會總投資水平的增加也使得對工業(yè)房地產(chǎn)、辦公樓宇等的需求增加，從而，國民收入總量的增加會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。反之，在國民收入水平下降的情況下，撇開調(diào)節(jié)的時滯因素，消費(fèi)者收入中用于住宅的支出相對量不變，而絕對量會呈下降趨勢。一般可以認(rèn)為，如果國民經(jīng)濟(jì)增長加快，房地產(chǎn)業(yè)增長會更快;反之，如果國民經(jīng)濟(jì)相對下降了，則房地產(chǎn)業(yè)下降速度會更快。
3.1.2投資水平對房地產(chǎn)價格的影響
實(shí)際投資水平特別是固定資產(chǎn)投資的增加，必然直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
反之，投資水平的降低，特別是固定資產(chǎn)被控制時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然會受到很大的影響?？梢?，就社會總投資來說，社會總投資和房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系(見表四)。投資的部門結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)程度越高，對房地產(chǎn)的刺激作用就越大;反之，相關(guān)程度越低，這種投資水平的增加或減少對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的直接影響也就較小。
3.1.3消費(fèi)水平對房地產(chǎn)價格的影響
一般而言，消費(fèi)水平越高的國家對房地產(chǎn)商品等高價耐用產(chǎn)品的需求也會越大。反之，則會縮減。 改革開放以來，北京經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長，消費(fèi)水平不斷提高。10年來北京市國民經(jīng)濟(jì)和人民生活增長較快，表現(xiàn)在人均國內(nèi)生產(chǎn)總值快速增加、居民人均可支配收入和居民人均消費(fèi)性支出不斷提高.從收入需求彈性來看，在增加可支配收入的情況下，居住這項(xiàng)的彈性大于1，說明北京市市居民對住房需求量的增長率高于收入的增長率。這也是北京市近幾年房地產(chǎn)價格逐年上漲的原因之一。
3.2社會因素對北京房地產(chǎn)價格的影響
3.2.1北京市人口因素與房地產(chǎn)價格關(guān)系分析
由于中國正處于城市化進(jìn)程中，許多中小城市房價由于農(nóng)村人口大量進(jìn)城，人口也在持續(xù)攀升。雖然人口總量對房地產(chǎn)價格的影響不是必然的，但是它對房地產(chǎn)市場形成了潛在的支持力，當(dāng)眾多的人口具備相當(dāng)?shù)馁徺I力和購買欲望時，需求就會旺盛。而城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高度等不僅決定了城市房地產(chǎn)的品質(zhì)(擁有較好基礎(chǔ)設(shè)施的城市和小區(qū)本身就是房地產(chǎn)品質(zhì)的一部分，較高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的城市區(qū)域一般來說環(huán)境質(zhì)量也會較好)，而且也影響著購買欲望和購買力。
由圖表的數(shù)據(jù)我們可以知道，北京近十年來人口數(shù)量急劇增加，外來人口也不斷攀升。北京作為國家首都，基礎(chǔ)設(shè)施及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較完善，影響了人們對住房的購買欲望。這也是造成北京房價較高的原因之一。
3.3住房制度改革對北京房地產(chǎn)價格的影響
住房制度改革是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本性力量，沒有住房制度改革，就不存在房地產(chǎn)市場。它主要是通過以下三個方面來影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展的。
3.3.1從制度上保證房地產(chǎn)市場體系建立的必要條件
切斷單位建房、分房的舊渠道，停止住房實(shí)物福利分配，居民只能從市場上購買或租賃所需的住房，從而保證了市場體系的需求要素。
3.3.2從居民住房觀念和消費(fèi)能力上強(qiáng)化需求的有效性
住房制度改革內(nèi)容之一的公積金制度的建立，有利于政策性抵押貸款的建立，提高職工購、建住房的能力和對住房消費(fèi)能力的心理預(yù)期。同時，通過輿論的引導(dǎo)和宣傳，轉(zhuǎn)變了居民的住房觀念，刺激了需求。
3.3.3從配套制度上為房地產(chǎn)市場的完善創(chuàng)造條件
住房制度改革的每一步，也是住房金融制度改革或創(chuàng)新的重要一步。通過完善住房抵押貸款、開發(fā)建設(shè)貸款、產(chǎn)權(quán)抵押登記、住房貸款保險等制度，為房地產(chǎn)市場的完善創(chuàng)造了條件。
摘要：房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，但是近年來，我國的房價持續(xù)上升，房地產(chǎn)價格虛高容易造成房地產(chǎn)市場泡沫，甚至可能成為阻礙社會穩(wěn)定和諧的重要因素。文章分析了北京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，并提出了一些意見和對策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；原因；對策
近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著飛速發(fā)展的時期，目前房地產(chǎn)業(yè)不僅是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，更是關(guān)系到人民群眾切身利益的主要行業(yè)之一。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人民的生活水平，保持社會穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會，都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。而如今我國大中城市的房地產(chǎn)價格增長過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通群眾可承受的程度，房地產(chǎn)甚至也成為一些商人投機(jī)的主要工具。這類社會問題已經(jīng)引發(fā)了國家和社會各界的廣泛重視，從2005年開始，國家不斷推出相關(guān)政策如“國八條”、“國六條”、“新國八條”等等。但是這些政策在短期內(nèi)并沒有對房地產(chǎn)業(yè)起到太大的作用，各大中城市的房價仍然居高不下，甚至造成房地產(chǎn)泡沫。
一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)泡沫的概念
（一）房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自身特點(diǎn)，即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。主要有三種存在形態(tài)，即土地、建筑物、房地合一。我們通常所說的房地產(chǎn)主要是指房地產(chǎn)建筑物。
（二）房地產(chǎn)泡沫的概念
所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等原因所引起的房地產(chǎn)價格脫離其市場基礎(chǔ)價值、持續(xù)上漲的價格運(yùn)動現(xiàn)象。它表現(xiàn)為：在經(jīng)濟(jì)繁榮期，房地產(chǎn)價格飛漲形成泡沫，但達(dá)到頂峰狀態(tài)后，市場需求急劇下降，房價大跌，泡沫破滅。準(zhǔn)確來說，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)該是房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格脫離市場基礎(chǔ)價值的運(yùn)動。
二、北京房地產(chǎn)狀況分析
（一）市場基本情況分析
房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性，北京作為首都以及我國的經(jīng)濟(jì)文化中心，有其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。加之北京申奧成功的一系列利好消息，外資及外地房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入，使原本看好的房地產(chǎn)市場價格更加堅(jiān)挺。但是在景氣的市場背景下也應(yīng)存在開發(fā)規(guī)模的高速擴(kuò)張帶來的銷售壓力、供需失衡導(dǎo)致的大量空置面積和高危險空置率、房價與居民可支配收入的不協(xié)調(diào)上升引致的不合理房價收入比等諸多問題。
（二）行業(yè)投資供應(yīng)分析
據(jù)北京市的統(tǒng)計報告指出，北京市全社會固定資產(chǎn)投資仍保持較快增長，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例自1998年以來一直保持著強(qiáng)勁的增長，從1998年的32.66%一直增長到2010年58.27%，已經(jīng)逼近60%，房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)中所占比重越來越大。在投資增長的同時，北京市房屋供給也在相應(yīng)的增長。其中：2004年北京商品房開復(fù)工面積9931.3萬平方米，較上年增長95%；竣工面積3067萬平方米，較上年增長18.2%；銷售面積2472萬平方米，是竣工面積的80%，是當(dāng)年施工面積的2.49%；施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積和竣工面積。
（三）房價收入比分析（見圖1）
根據(jù)北京市統(tǒng)計局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計算得出，目前北京市的房價收入比已達(dá)27∶1，超出國際平均水平5倍，而同時北京市的工資水平位列全球第64位；還有一個國際通用的指標(biāo)是“租售比”，所謂“租售比”，是指月租金與房價之間的比值。最新零點(diǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的一項(xiàng)北京租售比調(diào)查，結(jié)果顯示：92%的參加者稱所住房屋的月租售比超過300倍；45%參加者稱月租售比超過500倍；21%的參加者稱所住房屋的月租售比在500倍到600倍之間，高于600倍的有24%之多，而超過500倍的租售比意味著，房主出租40年也不能收回投資。
（四）商品房空置情況分析
2002年北京市房屋空置率達(dá)到26.8%，到2010年其空置率仍高達(dá)17%。如果以國際上10%-13%的警戒線作為標(biāo)準(zhǔn)，毫無疑問北京這么高的空置率可以看作是房地產(chǎn)市場存在泡沫的一個征兆。一路上升的房價，使得越來越多的房子壓在了開發(fā)商手里。北京市統(tǒng)計局的最新報告顯示：2011年末，全市空置商品房面積達(dá)到637.42萬平方米，比年初上升21.6%。其中：商品房空置299.7萬平方米，住宅房空置330.6萬平方米，比年初分別上升31.6%和10.5%。
（五）房價增長趨勢分析
根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)，如果房地產(chǎn)市場存在泡沫，那么房屋銷售價格的增長率會遠(yuǎn)大于居民消費(fèi)價格指數(shù)。本文選取統(tǒng)計年鑒上的北京居民消費(fèi)價格指數(shù)和北京房屋銷售價格指數(shù)，重新計算后得到兩個指數(shù)的增長率。結(jié)果顯示：自2005年來，房屋銷售價格的增長率均在居民平均消費(fèi)價格指數(shù)之上，且有逐年增大的趨勢，說明北京市房地產(chǎn)價格的增長速度大于其他商品價格增長的速度，且兩者的差別幅度越來越大。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害性
房地產(chǎn)業(yè)是一個與諸多產(chǎn)業(yè)高度相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，這意味著房地產(chǎn)不僅自身投資規(guī)模大，其乘數(shù)效應(yīng)也相應(yīng)較大。在房地產(chǎn)高速發(fā)展時，它會帶動諸多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。但當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展違背了價值規(guī)律產(chǎn)生泡沫，其泡沫破滅產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)也會波及其他行業(yè)，使國民經(jīng)濟(jì)受到前所未有的打擊。房地產(chǎn)泡沫的危害性主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）房地產(chǎn)泡沫的存在和發(fā)展抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
房地產(chǎn)泡沫的存在使得投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報預(yù)期。因此，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時期，由于房地產(chǎn)投機(jī)帶來的高額營業(yè)外收益，使企業(yè)在行業(yè)的虛高增長引誘下，通過銀行大量間接融資來擴(kuò)大其房地產(chǎn)投資。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。
（二）房地產(chǎn)泡沫破滅將直接導(dǎo)致金融危機(jī)
房地產(chǎn)泡沫破滅意味著房地產(chǎn)價格的急劇下降，房子銷售不出去，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無法收回，經(jīng)營極其困難，而且大批破產(chǎn)。由于銀行等金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此，房地產(chǎn)泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來了大量的呆賬和壞賬，金融機(jī)構(gòu)不但收不上利息，甚至即使實(shí)行抵押權(quán)也無法全部收回貸款。此外，大量不良債權(quán)還影響到了銀行的國際信譽(yù)，使得銀行等金融機(jī)構(gòu)在海外的籌資成本大大提高。
（三）房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)
房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境等。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。經(jīng)濟(jì)不景氣和個人收入水平的下降，會減少居民當(dāng)期的消費(fèi)，個人消費(fèi)的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。
（四）房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機(jī)
房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，將會造成大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人們對日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會危機(jī)逐漸加劇，社會動蕩不安。
四、針對地產(chǎn)泡沫的對策與建議
無論是從房價的急劇上漲還是從投機(jī)需求的不斷增長來看，北京房地產(chǎn)市場都存在潛在的泡沫危機(jī)，如果不加以防范和控制，在不久的將來就有可能形成泡沫經(jīng)濟(jì)，對整個社會造成重大的負(fù)面影響。因此，本文對預(yù)防與改進(jìn)房地產(chǎn)泡沫提出以下對策：
（一）進(jìn)一步完善監(jiān)管體系
完善的監(jiān)管體系是預(yù)防和克服房地產(chǎn)泡沫的必要措施。很多地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的破滅都是由于銀行、金融機(jī)構(gòu)等監(jiān)管體系的不健全而導(dǎo)致的。首先，我們應(yīng)該加強(qiáng)對于銀行的資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險管理以及控制能力等方面的監(jiān)管力度，因?yàn)橥苿拥禺a(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金都是從銀行流出的。其次，就是加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控政策和對于經(jīng)濟(jì)形勢的監(jiān)控。同時，需要建立風(fēng)險機(jī)制，正確地評估房地產(chǎn)抵押價值，避免呆帳、壞賬損失和信用膨脹，減少金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。最后，加強(qiáng)對于外資的監(jiān)管。
（二）嚴(yán)格控制土地出讓市場
本次房地產(chǎn)周期中，北京市的某些地區(qū)存在著土地炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重、地價上漲幅度大的現(xiàn)象。因此，需要對土地市場嚴(yán)格控制，規(guī)范土地供應(yīng)，加強(qiáng)存量土地的管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，從源頭上控制土地供應(yīng)量。這方面可以借鑒香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，滾動編制各地區(qū)的土地供應(yīng)計劃，對每年土地供應(yīng)量進(jìn)行嚴(yán)控，所有土地進(jìn)入市場都必須進(jìn)入招投標(biāo)，對土地供應(yīng)計劃嚴(yán)格執(zhí)行。加速推進(jìn)土地的招標(biāo)和拍賣制度，對于土地招投標(biāo)市場中的問題，政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)，加大監(jiān)管力度，控制土地開發(fā)數(shù)量；嚴(yán)格限制土地炒賣和土地閑置，通過稅收手段提高土地炒作和土地閑置的成本，對閑置土地長期不開發(fā)的要執(zhí)行收回制度。
（三）大力發(fā)展公共租賃和廉租房制度
借鑒香港和新加坡的公屋發(fā)展模式，大力發(fā)展建設(shè)租賃房和公租房，公共租賃房和廉租房不僅適應(yīng)低收入者的承受能力，而且解決了中等收入人群即“夾心層”對住房的現(xiàn)實(shí)需求，從而降低人們對房地產(chǎn)市場的剛需。根據(jù)國際大都市的經(jīng)驗(yàn)，大都市居民約有一半是租賃住房，也就是說，住房租賃市場是最大的住房供給來源，但北京住房租賃市場卻發(fā)展緩慢，存在市場不規(guī)范、規(guī)模小、稅收負(fù)擔(dān)重、交易成本高等缺陷，嚴(yán)重制約住房租賃市場的發(fā)展，因此，積極發(fā)展租賃市場應(yīng)成為北京市政府的一項(xiàng)長期重要政策。
（四）積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，完善相關(guān)土地政策
現(xiàn)行土地政策以及房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的弊端已經(jīng)越來越明顯，房地產(chǎn)稅制改革勢在必行。物業(yè)稅也被稱為財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對不動產(chǎn)。根據(jù)政府的要求，不動產(chǎn)所有者或承租者須按期繳納一定的稅費(fèi)。據(jù)國家財稅部門的介紹，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。由于物業(yè)稅是把商品住房70年的地租改為按年支付，同時物業(yè)稅是按照當(dāng)年地產(chǎn)的評估價格征收，因此物業(yè)稅具有較強(qiáng)的打擊房地產(chǎn)投機(jī)的效應(yīng)，起到了抑制房地產(chǎn)泡沫的作用。
（五）建立完善房地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系
建立完善的地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系可以對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生進(jìn)行預(yù)告，還可以對泡沫的嚴(yán)重程度做出判斷，對泡沫的破裂發(fā)出警報。該體系可以通過公布房地產(chǎn)信息，增強(qiáng)樓市透明度，引導(dǎo)開發(fā)商理性投資、購房者理性消費(fèi)等方式，使政府部門逐漸從行政干預(yù)轉(zhuǎn)為市場引導(dǎo)。
（六）規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)市場信息的公開透明
規(guī)范的市場秩序和信息的公開透明有利于人們建立合理的預(yù)期，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)，抑制炒房和哄抬房價等行為。規(guī)范市場秩序應(yīng)從法制建設(shè)上著手，完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范企業(yè)在房地產(chǎn)交易、合同簽訂、質(zhì)量保證、廣告、中介等方面的行為，同時充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將房地產(chǎn)各相關(guān)法律行政制度以及房地產(chǎn)市場信息公之于眾，并將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營中違規(guī)違法劣跡及受到的處罰等進(jìn)行記錄。
（作者單位：北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）
【摘要】近十年來我國房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛，尤其在北京、上海等這樣的發(fā)達(dá)城市中催生出了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的繁榮。在十幾年的發(fā)展，房產(chǎn)中介行業(yè)也逐漸由充滿暴力與黑暗的行業(yè)狀態(tài)逐步走向?qū)I(yè)與規(guī)范的道路。雖然我們能夠看到整個行業(yè)在發(fā)展過程中的蓬勃向上，但其在發(fā)展過程中存在的問題也是不容忽視。長久以來，房產(chǎn)中介都在一個較低層次的水平上運(yùn)行，房地產(chǎn)中介服務(wù)公司數(shù)量龐大，素質(zhì)良莠不齊，經(jīng)營不規(guī)范，服務(wù)水平低等問題非常嚴(yán)重急待解決。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介 服務(wù)營銷
一、房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)營銷的內(nèi)涵
房地產(chǎn)營銷是市場營銷的重要分支，通過房地產(chǎn)市場交換，滿足現(xiàn)實(shí)或潛在房地產(chǎn)需求的綜合性的經(jīng)營銷售活動過程。對于我國房地產(chǎn)營銷的發(fā)展還處于初級階段，房地產(chǎn)中介的從業(yè)人員也對服務(wù)營銷的認(rèn)識還處于較為膚淺的階段。許多營銷失誤的原因都是因?yàn)閷Ψ?wù)營銷的內(nèi)涵不能夠深入理解造成的。不過隨著房地產(chǎn)實(shí)踐的逐步深入，在北京、上海或許多發(fā)達(dá)城市，已經(jīng)成為房產(chǎn)中介行業(yè)營銷的排頭兵，為房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)營銷的發(fā)展道路事先做一示范。然而深刻的認(rèn)識服務(wù)營銷理念與策略，如何對房地產(chǎn)中介的服務(wù)營銷組合進(jìn)行更為深入的調(diào)整與組合，成功進(jìn)行服務(wù)營銷戰(zhàn)略也是企業(yè)能在未來市場中獲得成功的關(guān)鍵之一。
（一）房地產(chǎn)服務(wù)營銷是一種態(tài)度，理念或思考方式
服務(wù)營銷作為一種理念，它的概念或必須能夠引導(dǎo)所有的人，過程，及組織各個部門，而且組織中的每個部門都必須理解并且接受這種觀念，這是成功展開服務(wù)營銷活動的基礎(chǔ)。首先從行動理念上對營銷的認(rèn)同是能夠良好實(shí)行服務(wù)營銷的基礎(chǔ).
（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)營銷是一種組織
成功的服務(wù)營銷還要要求企業(yè)以一種恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行組織。那些做出并兌現(xiàn)承諾的部門必須相互配合，如果發(fā)生爭執(zhí)，則無法合作，表明整個企業(yè)沒有形成真正的營銷觀點(diǎn)。在現(xiàn)今競爭的環(huán)境中，企業(yè)承受不起部門間存在的障礙，營銷理念必須在組織中廣泛傳播，可以被接受。
（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)營銷包括有一系列的工具與組織活動
服務(wù)營銷以提供無形服務(wù)為目的，無形是服務(wù)營銷最明顯的特征，服務(wù)可以表現(xiàn)為一種行為，努力或績效。顧客難以具體判斷服務(wù)質(zhì)量，它取決于顧客的感知。當(dāng)服務(wù)營銷具體的表現(xiàn)為像包裝，或活動那樣具體，才是能夠讓顧客感覺到營銷的一種方式。但這也是許多人誤解服務(wù)營銷的一種方式，因?yàn)檫@也只是服務(wù)營銷中的一個方面。
二、房地產(chǎn)中介行業(yè)的特定內(nèi)涵
房產(chǎn)中介行業(yè)是非常典型的服務(wù)行業(yè)，它幾乎不生產(chǎn)產(chǎn)品，對客戶及業(yè)主雙向服務(wù)。所以無論是在買方市場還是賣方市場的情況下，都必須關(guān)注服務(wù)營銷。服務(wù)營銷的內(nèi)涵與傳統(tǒng)營銷不同，其營銷組合要素也有一定的調(diào)整，有經(jīng)典的4p組合擴(kuò)充為7p營銷組合，增加了人員，過程與有形展示三個要素。房產(chǎn)中介企業(yè)通過中介及附加服務(wù)來獲得服務(wù)收益的社會機(jī)構(gòu)。是否能夠提供良好的服務(wù)直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。
（一）注重品牌營銷
房地產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)同質(zhì)性很強(qiáng)，中介公司準(zhǔn)入門檻低，各個中介公司提供的服務(wù)有很強(qiáng)的模仿性，所有在營銷過程中不斷宣傳的同時，應(yīng)注重建立誠信中介品牌。客戶對于中介公司的選擇更多的是會被熟知的品牌所吸引而不是中介公司更夠提供的具體服務(wù)。
（二）注重全員營銷
房產(chǎn)中介的員工房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是最一線的人員，展示公司形象，與顧客溝通，為客戶辦理業(yè)務(wù)，提供各項(xiàng)服務(wù)的過程中最為重要的一架橋梁，他們直接面對客戶，推薦，帶看，洽談，后續(xù)手續(xù)的辦理。他們最直接的了解客戶需求。而二線或其他層級的后勤員工也是協(xié)助一線員工及客戶，成為滿足客戶需求的重要部分。因此服務(wù)型企業(yè)中人員的重要性不言而喻。
（三）注重整合營銷
整合營銷是通過把服務(wù)業(yè)發(fā)展的各種有利因素組合成一種綜合優(yōu)勢向外界宣傳，以充分發(fā)揮有限資金和人力的整體效用，是不同營銷主體聯(lián)合開發(fā)一個或幾個營銷機(jī)會，有水平整合、垂直整合、交叉整合等形式。1991年，美國市場營銷學(xué)教授唐?舒爾茨（Don Schultz）提出了“整合營銷”傳播的新概念，認(rèn)為整合營銷傳播是一個“管理與提供給顧客或者潛在顧客的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的所有來源的信息的流程，以驅(qū)動顧客購買企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)并保持顧客對企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)的忠誠度”。顧客的消費(fèi)需求是跟為復(fù)雜的過程。企業(yè)應(yīng)多角度的觀察消費(fèi)者來創(chuàng)造有利于成交的條件，得到更多的的機(jī)會。
三、對北京市場房地產(chǎn)中介服務(wù)營銷發(fā)展?fàn)顩r解析
（一）北京房地產(chǎn)中介服務(wù)體系構(gòu)成
隨著北京政府對房產(chǎn)中介行業(yè)的引導(dǎo)，以及行業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)的共同努力下，二手房市場越來越成熟，中介公司之間的競爭將日益激烈，中介市場同時開始向規(guī)范化。操作和打造服務(wù)品質(zhì)，因此規(guī)范和優(yōu)質(zhì)服務(wù)將會成為中介市場的主題。我愛我家、鏈家、21世紀(jì)不動產(chǎn)等大型品牌中介公司在這幾年發(fā)展壯大的。同時，在規(guī)范操作程序和樹立行業(yè)良好形象方面積極努力，出謀劃策，它們無疑也成為了中介市場不可替代的頂梁柱。此外北京各地夫妻店，兄弟店小型中介公司星羅棋布，填充著剩余市場急需規(guī)范。
（二）北京房地產(chǎn)中介服務(wù)營銷發(fā)展現(xiàn)狀
（1）對房地產(chǎn)中介市場了解。北京市常住人口突破2000萬大關(guān)，達(dá)2018.6萬人，對北京來說具有標(biāo)志性的意義。北京科技文化環(huán)境分析。過度膨脹的人口數(shù)量讓房屋需求變得更為緊張，首先，目前從行業(yè)發(fā)展來講，北京一手房的市場在漸漸緊縮，而二手房市場卻在不斷的增長，從09年開始，二手房的交易量已經(jīng)開始大大超過了一手房。因?yàn)楸本┛梢蚤_發(fā)的地越來越少，尤其是市區(qū)，這樣就導(dǎo)致一手房的新增在逐漸減少并且所處地段也逐漸向遠(yuǎn)郊偏移。二手房成為北京市房產(chǎn)的居住類主要市場。房產(chǎn)不同與普通易耗品，它的價值量大，尤其以北京的房產(chǎn)，標(biāo)的通常在百萬元之千萬元不等。由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性各隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。隨著房地產(chǎn)市場的擴(kuò)大，需求層次的多樣化，對房產(chǎn)中介企業(yè)的營銷能力提出了更高的要求。
（2）有龐大的分銷渠道。分銷渠道并不是對實(shí)體產(chǎn)品的分配，服務(wù)領(lǐng)域同樣存在分銷渠道。服務(wù)產(chǎn)品的具有不可分離性，使得提供服務(wù)的企業(yè)不可能像有形產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)那樣可以通過批發(fā)零售等物流渠道將有形產(chǎn)品送到客戶手中。而服務(wù)營銷企業(yè)選擇服務(wù)營銷的渠道，多是通過直銷來實(shí)現(xiàn)的。有一線員工直接接觸顧客，產(chǎn)生服務(wù)，交換價值。而房產(chǎn)中介行業(yè)的銷售渠道為店面直營，用高密度的連鎖經(jīng)營的方式，追隨新建社區(qū)，在社區(qū)門口開店，實(shí)行社區(qū)就會有門店的方針，使服務(wù)不斷貼近顧客。作為北京房產(chǎn)中介的領(lǐng)軍企業(yè)的鏈家地產(chǎn)在北京有千余家店鋪，市場追隨者我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司有五百余家店?？梢娭变N作為其銷售渠道的重要性。而另外一種直營的方式更為貼近客戶，即駐街，也稱之為外拓。在人流聚集區(qū)，或熱點(diǎn)樓盤的入口處擺拍宣傳，一線人員駐守，提高與潛在客戶的交流。使中介公司的服務(wù)表現(xiàn)得更為具體形象。
四、北京房地產(chǎn)中介服務(wù)營銷存在的問題及原因分析
（一）服務(wù)營銷觀念缺失
近年來，房地產(chǎn)中介行業(yè)雖然越來越重視服務(wù)營銷，但也難以改變長期來形成的只顧眼前利益，不顧長遠(yuǎn)發(fā)展的服務(wù)文化。其中不論是企業(yè)的高層管理者還是一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，把服務(wù)營銷孤立的看待。把服務(wù)營銷當(dāng)作是獲取傭金前的簽單手段，主要考慮的是個人利益與公司利益，少于站在客戶，業(yè)主的角度上考慮適合服務(wù)流程與管理方法。沒有建立起對服務(wù)營銷理念真正的理解。
（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)營銷層次較低
現(xiàn)今房產(chǎn)中介公司作為信息服務(wù)的提供者，值得信賴的置業(yè)顧問，往往令人失望。雖然房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大多稱自己為專業(yè)的房產(chǎn)工作者，但也多是對原始的商業(yè)信息的收集與，很少有對房地產(chǎn)市場的綜合性評估分析和預(yù)測。對于買方與賣方的業(yè)主顧客來說不夠系統(tǒng)與透明的信息服務(wù)，往往摻雜著太多的不確定因素，不是安全的或可值得托付的服務(wù)。沒有長遠(yuǎn)的考慮客戶的需求。
（三）房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)營銷人才匱乏
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等服務(wù)，促成交易?，F(xiàn)今房地產(chǎn)從業(yè)人員往往素質(zhì)較低，他們高中畢業(yè)后便可以從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作。做房產(chǎn)銷售是掘金的地方，但工作壓力大，行業(yè)內(nèi)人員流動非常大，有人排著隊(duì)入職也有人排著隊(duì)離職。流動性較大意味著公司培訓(xùn)成本提高，即使在北京大型的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對于員工的培訓(xùn)也僅有3-5天的專業(yè)知識及企業(yè)文化的培訓(xùn)，難以滿足行業(yè)對高素質(zhì)人才的需求。所以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營形式也較為粗放。
房產(chǎn)中介行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)中，人才的競爭是居于首位的。房產(chǎn)中介需要的人才有兩類類，一是能夠在一線房產(chǎn)工作上有良好表現(xiàn)的銷售精英房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，名副其實(shí)的置業(yè)顧問。二是管理型人才，能夠適應(yīng)公司的管理工作。對于房地產(chǎn)經(jīng)營人才的缺失也是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢的重要因素之一。
五、如何提升中介行業(yè)服務(wù)競爭力
（一）強(qiáng)化服務(wù)營銷理念，同時注重內(nèi)部營銷
隨著各大中介公司采用最新的技術(shù)，硬件設(shè)施的不斷提高以及客戶的理性和成熟。房地產(chǎn)企業(yè)在爭取新客戶的成本也在不斷地上升。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司必須要樹立以客戶為中心的服務(wù)理念。真正用心服務(wù)客戶，不斷提高服務(wù)品質(zhì)。同時注重對員工在知識技能方面的培訓(xùn)與引導(dǎo)。首先對于員工進(jìn)行態(tài)度管理，對員工的態(tài)度及他們的服務(wù)意識及顧客意識產(chǎn)生的狀態(tài)進(jìn)行管理，這可以是企業(yè)在服務(wù)戰(zhàn)略中占得有利條件。態(tài)度管理是引導(dǎo)員工服務(wù)營銷的基礎(chǔ)。其次各級部門的管理人員，一線的員工，及后勤支持人員需要信息也完成他們的工作，這些包括工作規(guī)定，產(chǎn)品和服務(wù)特征以及對顧客的承諾。他們需要了解對管理層在需要，要求，對提高業(yè)績的看法，及客戶需要等內(nèi)容進(jìn)行溝通。如果企業(yè)想要有良好的業(yè)績這兩者都是必備的。在公司內(nèi)部的溝通中，并不是以上級向下級傳遞要求，而是需要雙向溝通，高層管理者，不應(yīng)只向業(yè)績看齊，更應(yīng)該注重得到員工態(tài)度的反饋。
（二）采取差異化營銷策略
實(shí)行差異化戰(zhàn)略指的是對不同的細(xì)分市場采取不同的營銷策略。最大限度的滿足客戶需求，通過企業(yè)形象，客戶服務(wù)，技術(shù)特點(diǎn)和客戶網(wǎng)絡(luò)等形式，努力形成在本行業(yè)內(nèi)具有特色的東西，是客戶起品牌偏好和忠誠。采取差異化營銷戰(zhàn)略必須要有創(chuàng)造性的眼光，在服務(wù)方面享有聲譽(yù)，有與銷售渠道的強(qiáng)有力的合作。
（三）健全人才培養(yǎng)機(jī)制
房產(chǎn)中介企業(yè)要創(chuàng)造良好的客戶體驗(yàn)需要一大批富有知識，經(jīng)驗(yàn)，熱情的專業(yè)化高素質(zhì)的營銷人才來明確的傳達(dá)出企業(yè)服務(wù)的精髓與內(nèi)涵。針對各類人才的不同特點(diǎn)和成長規(guī)律，創(chuàng)新人才工作體制和方法，并且注重整合力量，建立系統(tǒng)結(jié)合、協(xié)調(diào)高效的工作機(jī)制。應(yīng)該積極提供服務(wù)，通過公司內(nèi)部行政支持、精神激勵和環(huán)境保障，不斷改善各類人才的工作與生活條件，以提高對人才的吸引力和激勵。要著眼于創(chuàng)新，建立科學(xué)的選人用人機(jī)制。使人才在市場實(shí)踐中成長和發(fā)揮作用，能夠不斷得到更新知識和提升能力的機(jī)會。建立健全人才的保障和激勵機(jī)制，切實(shí)為各類人才提供包括生活、學(xué)習(xí)、工作在內(nèi)的保障和激勵措施，激勵員工成才。
（四）建立健全客戶滿意度考核制度化
能夠?yàn)轭櫩吞峁┝己玫姆?wù)質(zhì)量是對企業(yè)的利益而言是非常明顯的，如果因?yàn)橐獙⒏淖兎?wù)質(zhì)量作為頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的權(quán)宜之計，就會使工作失敗的幾率增大。改進(jìn)質(zhì)量需要組織中的每一個人都必須重視質(zhì)量，關(guān)注嘗試改變質(zhì)量的方法，它需要領(lǐng)導(dǎo)層級管理人員的可定與支撐，也需要下層一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的支持與熱情。達(dá)到一種雙贏的局面。人的行為對服務(wù)企業(yè)很重要，而服務(wù)的傳遞過程也重要。而建立健全客戶滿意度考核制度化可以通過規(guī)范化技能化，態(tài)度和行為，服務(wù)提供者的可接近性和靈活性，給予客戶的可靠性和忠誠感，在發(fā)生問題時的補(bǔ)救能力，與企業(yè)的名譽(yù)和可信性等6個方面展開客戶滿意度的服務(wù)質(zhì)量體系考察。
