時(shí)間：2022-05-28 11:02:24
序論：在您撰寫重慶房地產(chǎn)論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘 要：如今的重慶作為新特區(qū)面臨著越來越多的發(fā)展問題，也有著更加廣闊的發(fā)展空間，概述了重慶房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，分析了發(fā)展面臨的問題，最后提出了相應(yīng)的發(fā)展對(duì)策。
關(guān)鍵詞：重慶；房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；對(duì)策
1 重慶房地產(chǎn)現(xiàn)狀
重慶市直轄10 年變化是史詩性的，建設(shè)性的和開創(chuàng)性的。據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局副局長蒙毅介紹，房地產(chǎn)發(fā)展推動(dòng)了城市建設(shè)的快速發(fā)展。10年來，主城區(qū)的建成區(qū)面積增加了1／4，城市規(guī)模擴(kuò)大到了現(xiàn)在的600平方公里，城市布局更加合理，道路更加通暢，住宅小區(qū)的環(huán)境更加優(yōu)美，北部新區(qū)、茶園新城區(qū)等區(qū)域板塊的財(cái)富價(jià)值得到凸顯。從1996年到2006年，重慶房地產(chǎn)業(yè)增加值從25.22億元增長到156.4億元，年均增長20%，房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重由2.1%提高到了4.5%。重慶市房地產(chǎn)投資從1997的67.5億元增長到2006年的629.63億元，增長9.33倍，年均增速27.4%。共計(jì)完成房地產(chǎn)投資2684.24億元，占同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的25%，有力地促進(jìn)了固定資產(chǎn)投資增長。
重慶房地產(chǎn)發(fā)展的順利有其優(yōu)勢(shì)所在。首先，其擁有良好的社會(huì)環(huán)境，包括國家的各種調(diào)控政策，供地政策等都對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了極大的作用，今年國家的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)政策就極大促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，良好的基礎(chǔ)設(shè)施，包括電力水利等的發(fā)展以及城市交通的不斷完善更加促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)。再次，良好的外部環(huán)境，直轄以來重慶社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面都發(fā)生了翻天覆地的變化，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運(yùn)輸、能源、郵政通訊、金融保險(xiǎn)業(yè)等發(fā)展迅猛。作為西部地區(qū)重鎮(zhèn)、長江上游經(jīng)濟(jì)中心，重慶的房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。最后，良好的社會(huì)消費(fèi)基礎(chǔ)，重慶城市化正在過程當(dāng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，廣大人民群眾的收入水平不斷提高，支付能力不斷增強(qiáng)，這為重慶房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展奠定了良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。
重慶統(tǒng)計(jì)局最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年第一季度，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資118.93億元，同比增幅為17.9%，與去年同期相比回落了7.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成75.96億元，同比增長29.4%；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資為6.29億元，增長49.7%；辦公樓投資2.11億元，同比增長13.4%；商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資10.75億元，同比減少13.2%。專家認(rèn)為，重慶房地產(chǎn)投資增速回落是國家宏觀調(diào)控政策作用的進(jìn)一步體現(xiàn)。
2 重慶房地產(chǎn)發(fā)展問題
(1)房價(jià)短期內(nèi)漲幅過大，房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)過高。雖然重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)其他過熱城市，健康指數(shù)相對(duì)較高，但在重慶成為城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌實(shí)驗(yàn)區(qū)后，6月下旬，重慶房價(jià)上漲了7.8%其速度驚人且有繼續(xù)增長的必然趨勢(shì)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，房價(jià)增幅過高，包含了不少投機(jī)因素。從長期來看，這會(huì)形成一些社會(huì)不穩(wěn)定因素。
(2)商品住房結(jié)構(gòu)不合理，高檔房開發(fā)過熱。重慶商品住房開發(fā)結(jié)構(gòu)中，中低價(jià)位的住房和經(jīng)濟(jì)適用房，因受利潤及其他因素的影響，開發(fā)量不足，供應(yīng)量有限，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在相對(duì)不均衡的矛盾。
(3)政企合謀危害正常次序。地方政府從房地產(chǎn)商那里得到高額的地價(jià)回報(bào)，同時(shí)制造所謂政績，并相應(yīng)地給予房地產(chǎn)商種種優(yōu)惠政策，諸如減低各種費(fèi)稅、提供各種規(guī)劃便利、允許媒體炒作各種地產(chǎn)概念等等。
(4)商業(yè)地產(chǎn)空置率過大，投資規(guī)模偏大。重慶市國土資源和房屋管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年1至6月，重慶市空置房數(shù)量仍在增加，全市商業(yè)用房竣工面積47萬平方米，而銷售僅為25萬平方米。
(5)二手房交易速度減緩，影響房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。今年2月全國二手住房銷售價(jià)格同比上漲4.4%，而重慶的漲幅僅為1.8%。房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)是一個(gè)梯級(jí)的、多層次的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，其中二級(jí)市場(chǎng)是梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。重慶房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展不完善，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。重慶二手房交易的萎縮，對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展不利，應(yīng)引起政府高度重視。
(6)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。目前，在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)中．仍然存在虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理混亂和中介服務(wù)不規(guī)范等方面的問題。購房者因房屋質(zhì)量、房屋面積等問題與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的糾紛，住戶因物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理公司的沖突，以及房屋中介在房屋租售過程中的不規(guī)范行為，經(jīng)常在新聞媒體上曝光。這些既影響了房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和中介組織的信譽(yù)，同時(shí)也給購買者造成了一定的心理影響，擔(dān)心自己的合法利益得不到保障，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。
(7)房地產(chǎn)業(yè)盈利率過高。20世紀(jì)90年代后期，由于取消了行政事業(yè)性單位和國有企業(yè)的職工福利分房制度，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。個(gè)人買房比例從不到1％上升到95％以上，同時(shí)重慶市的平均房價(jià)也從主城區(qū)每平方米幾百元上漲到現(xiàn)在的接近3000元。從重慶江北某樓盤的項(xiàng)目盈利分析報(bào)告看出，該項(xiàng)目全部結(jié)束后，最樂觀收益率可達(dá)75％，最保守收益率也在31％以上。房地產(chǎn)業(yè)成為目前重慶市盈利率最高行業(yè)。
3 重慶房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策
(1)提高居民收入，進(jìn)一步增強(qiáng)商品房購買能力。購買力是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素，而購買力的強(qiáng)弱是由收入水平高低決定的。國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年全國城鎮(zhèn)居民上半年人均收入超5000元，重慶排名第十位為6937元。目前重慶城鎮(zhèn)居民的收入水平還不是很高，商品房購買力還不是很強(qiáng)，政府應(yīng)努力提高居民就業(yè)率，增加居民收入，增強(qiáng)居民的商品房購買能力。
(2)提高中低檔住房供應(yīng)量，建立合理商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)。提高重慶市居民消費(fèi)水平是一個(gè)漸進(jìn)的過程。重慶市政府應(yīng)合理運(yùn)用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌區(qū)的政策加大力度從土地供應(yīng)、銀行貸款、稅收優(yōu)惠和基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面壓縮對(duì)商業(yè)用房和高檔住房的投資，促進(jìn)中低檔住房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和供應(yīng)。努力降低中低檔住房建設(shè)成本和銷售價(jià)格，保證中低檔住房建設(shè)以較快的速度增長。
(3)為防止地方政府與房地產(chǎn)商的合謀，應(yīng)該減少信息的不對(duì)稱性，加大對(duì)政企合謀的懲罰力度，建立利益集團(tuán)博弈的合理規(guī)則，增加第四方也就是消費(fèi)者的監(jiān)督力度。
(4)建立房地產(chǎn)信息預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。房地產(chǎn)信息預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的建立，能夠使政府及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控。預(yù)警系統(tǒng)的信息也可使銀行了解到開發(fā)企業(yè)和住房消費(fèi)者較為全面的貸款信息，為銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的審查提供有力的支持，減少虛報(bào)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，重慶市政府應(yīng)大力協(xié)調(diào)和提供強(qiáng)有力的資金支持。建立房地產(chǎn)信息預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)。
(5)加強(qiáng)法規(guī)建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，建立“買得放心、用得舒心”的良好購房環(huán)境，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。重慶市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)進(jìn)一步建立健全與國家法規(guī)相配套的地方法規(guī)，把整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序作為市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審查，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理力度。
(6)完善各類住房市場(chǎng)服務(wù),培育發(fā)達(dá)的中介服務(wù)企業(yè),包括經(jīng)紀(jì)和信息傳播機(jī)構(gòu)要想促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。必須要培育發(fā)達(dá)的中介服務(wù)企業(yè),要有一大批信譽(yù)好的公正的專職經(jīng)紀(jì)人來做中介工作,將賣家的產(chǎn)品供應(yīng)信息和買家的需求信息集成起來,通過信息傳播媒體,實(shí)現(xiàn)信息共享。這樣一方面使房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)了解真實(shí)的市場(chǎng)需求,加強(qiáng)產(chǎn)品開發(fā)的針對(duì)性、科學(xué)性,另一方面又可使消費(fèi)者縮短選擇時(shí)間,盡快買到符合自己需要的住房。
4 綜述
面對(duì)機(jī)遇與挑戰(zhàn)，重慶房地產(chǎn)業(yè)更應(yīng)不斷認(rèn)清自身優(yōu)勢(shì)及問題以求為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。解決好自身問題，明天的早晨，重慶房地產(chǎn)業(yè)將迎來一片陽光。
[摘要]本文通過對(duì)近期銀行利率調(diào)整和重慶房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀的分析，總結(jié)出銀行利率調(diào)整對(duì)重慶市房地產(chǎn)金融的影響。
[關(guān)鍵詞]銀行利率 房地產(chǎn)金融 利率調(diào)整
近段時(shí)間以來，央行進(jìn)行了多次的利率調(diào)整。利率作為金融市場(chǎng)上的資金價(jià)格，它的變化對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)有著不容忽視的影響。
何為房地產(chǎn)金融呢?房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。重慶經(jīng)過多年的積累和發(fā)展，特別是在成為直轄市和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動(dòng)下，近幾年重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進(jìn)入“黃金發(fā)展時(shí)期”。通過對(duì)銀行利率調(diào)整和重慶市房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀的分析，我們可以得出銀行利率調(diào)整對(duì)重慶市房地產(chǎn)金融的影響。
一、重慶房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀
1.融資渠道單一
在融資方式上，重慶仍與中國其他地區(qū)一樣，采取依賴銀行的單一融資渠道。商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)運(yùn)行的全過程中，是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。在房地產(chǎn)開發(fā)資金中，自籌資金、定金及預(yù)付款、國內(nèi)貸款之和已占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的九成以上，而企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預(yù)收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券融資在重慶房地產(chǎn)金融中所占的份額非常小。房地產(chǎn)資金信托近年來雖然有顯著發(fā)展，但仍不能與銀行信貸相提并論。
2.銀行信貸向房地產(chǎn)全面滲透
據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶個(gè)人住房貸款已占同期全社會(huì)個(gè)人消費(fèi)貸款總量的83.1%，顯示出住房消費(fèi)已成為廣大居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。住房信貸發(fā)展已成為大勢(shì)所趨，住房金融品種也在不斷創(chuàng)新，重慶的多家銀行開始推出公積金與商業(yè)資金的組合貸款業(yè)務(wù)，有的銀行還推出了二手房按揭、住房二次抵押貸款等業(yè)務(wù)。銀行信貸向房地產(chǎn)行業(yè)全面滲透，進(jìn)一步推動(dòng)了重慶房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展。
3.商品房信貸增長迅速表一
――數(shù)據(jù)來源于《重慶統(tǒng)計(jì)年鑒―2006》
從表中我們可以看出最近幾年以來重慶商品房開發(fā)整體呈逐年上升的趨勢(shì)。而在2007年1到7月中，重慶商品房銷售額高達(dá)407.22億元，同比增長 92.1%。
重慶商品房信貸有著如此迅速的增長，除了本身廣大消費(fèi)者對(duì)重慶商品房有著強(qiáng)烈需求以外，近年來重慶市各家商業(yè)銀行在商品房開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)過程中，提供了大量的貸款優(yōu)惠。以及重慶市政府也多次出臺(tái)了居民住房保護(hù)政策。在很大程度上，有效地推動(dòng)了重慶商品房信貸的發(fā)展。
二、利率調(diào)整情況
自2004年以來央行不斷地進(jìn)行利率調(diào)整，特別是從2007年以來，央行已經(jīng)進(jìn)行了四次利率調(diào)整。每次的調(diào)整幅度不大，有規(guī)律可循，但是調(diào)整的頻率過快，間隔時(shí)間也越來越短。
近一步分析，央行最近幾次的利率上調(diào)主要目的是為了抑制當(dāng)前過于火熱的股票市場(chǎng)。然而實(shí)際的情況卻是，加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響要比股市市場(chǎng)大得多。利率是資金使用的成本，而房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集的行業(yè)。在整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，利率的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、消費(fèi)者、投資與投機(jī)者等都有不同的影響。
三、利率調(diào)整對(duì)重慶市房地產(chǎn)金融的影響
由于住房是一種流動(dòng)性差的投資品，利率的變化對(duì)住房的投資者十分敏感，特別是當(dāng)住房的投資者預(yù)期到央行貨幣政策讓利率進(jìn)入一個(gè)上升的通道時(shí)，投資者不會(huì)貿(mào)然地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至?xí)咽种械淖》勘M早出手。對(duì)于住房的消費(fèi)者來說，利率進(jìn)入上升的通道對(duì)他們的影響更大，因?yàn)樗麄兌鄶?shù)人都是通過長期住房按揭貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。銀行利率的調(diào)整對(duì)不同的房地產(chǎn)金融主體有著不同的影響。
1.利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的影響
作為房地產(chǎn)開發(fā)商，其開發(fā)資金來源主要它主要包括以下幾個(gè)渠道：一是注冊(cè)資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款。
在重慶，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金主要來源于自籌資金、定金及預(yù)付款、國內(nèi)貸款。其中，企業(yè)自籌資金中也有很大部分是來自銀行貸款。因此，銀行貸款利率上調(diào)給重慶房地產(chǎn)開發(fā)商的影響比較大
(1)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本提高。目前，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市直接融資的還是少數(shù)，多數(shù)企業(yè)還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資。因此，一旦銀行貸款利率提高，則房地產(chǎn)開發(fā)商需要付出更大的代價(jià)來使用資金，融資成本就會(huì)相應(yīng)上升。而對(duì)一些規(guī)模較小、實(shí)力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源單一的小公司，由于其開發(fā)資金幾乎完全依賴于銀行貸款，融資渠道十分狹窄。利率上調(diào)后，他們所受到的影響會(huì)比那些實(shí)力強(qiáng)、信用好、開發(fā)資金來源較多元化的大型企業(yè)大得多，面臨著巨大的財(cái)務(wù)壓力。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤有所下降。由于銀行利率的提高，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商要從獲得的收入中拿出比原來更多的部分來償還銀行貸款利息，其利潤就會(huì)有所下降。但近期以來，重慶房價(jià)仍然不斷向上攀升，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有因?yàn)槔实纳险{(diào)而降溫，發(fā)展勢(shì)頭依然很強(qiáng)。開發(fā)商因?yàn)榧酉⑺鶕p失的利潤可以通過提高房價(jià)轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤雖然有所下降，但其利潤沒有受到實(shí)質(zhì)性的巨大影響。
2.利率調(diào)整對(duì)商業(yè)銀行的影響
商業(yè)銀行作為重要的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，為房地產(chǎn)行業(yè)籌集、融通資金，并提供相關(guān)金融服務(wù)，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中占有十分重要的位置。
目前，我國房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的整個(gè)過程。在重慶，房地產(chǎn)的開發(fā)和消費(fèi)貸款也同樣嚴(yán)重依賴于商業(yè)銀行。近期以來的幾次銀行利率調(diào)整給重慶的商業(yè)銀行帶來了不小的影響：
(1)提高銀行貸款收益率。貸款利息收入是商業(yè)銀行重要的利潤來源之一。隨著貸款利率的上調(diào)，銀行新發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款和個(gè)人住房貸款等房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的貸款利息收入都會(huì)有所增加，從而提高銀行的貸款收益率。
(2)導(dǎo)致房貸客戶提前還貸。自2007年以來，央行前后調(diào)整四次利率，使得貸款利率上升了0.9%。為了不用償還由于貸款利率上調(diào)帶來的利息增長部分，重慶的住房消費(fèi)者掀起了提前還貸的熱潮，部分個(gè)人住房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)還出現(xiàn)了排隊(duì)提前還款的場(chǎng)景。新的利率要明年一月才執(zhí)行，所以許多房貸客戶選擇在明年一月前部分或全部提前還貸。提前還款量普遍增大會(huì)打亂銀行的經(jīng)營戰(zhàn)略，影響銀行貸款的質(zhì)量。
3.利率調(diào)整對(duì)購房者的影響
由于收入不同、資金來源不同，消費(fèi)目的不一致，利率調(diào)整對(duì)購房者的影響也不一樣：
(1)增加普通消費(fèi)者還貸負(fù)擔(dān)。對(duì)于普通消費(fèi)者，他們購房的目的主要是為了居住，他們選擇購房的方式也大多是住房按揭買房。一旦銀行加息就會(huì)直接增加他們的貸款購房成本，引起月供增加和支付能力下降。面對(duì)此情況，有的消費(fèi)者會(huì)選擇提前還貸。此外，利率的提高也會(huì)打擊潛在消費(fèi)者購房的積極性。
盡管央行近期以來進(jìn)行了多次利率調(diào)整，但每次調(diào)整的幅度并不大。以現(xiàn)行的利率水平看來，多次加息也不過使重慶普通消費(fèi)者每月多負(fù)擔(dān)幾十元的房貸。對(duì)于重慶一般家庭而言，這樣的月供仍是能夠接受的。對(duì)于那些沿用舊利率還貸的消費(fèi)者，他們中的許多人都選擇趕在明年一月前部分或全部提前還貸。部分新申請(qǐng)房貸的消費(fèi)者可能會(huì)增加自有資金或首付款比例。
而最新的數(shù)據(jù)顯示，從重慶2007年1至7月商品房的銷售情況看來，盡管在這未到一年的時(shí)間里央行先后提高了四次基準(zhǔn)利率，但重慶商品房的銷售情況卻沒有因此而下降。其銷售額高達(dá)407.22億元，同比增長92.1%。其原因在于，廣大消費(fèi)者對(duì)重慶房地產(chǎn)的需求仍然非常旺盛。
由此看來，雖然銀行貸款利率的上調(diào)增加普通購房消費(fèi)者的還款負(fù)擔(dān)，但調(diào)整后的貸款利率仍在人們能夠接受的范圍以內(nèi)。因此，在一段時(shí)間以內(nèi)，重慶的普通消費(fèi)者若仍會(huì)通過銀行貸款進(jìn)行住房購買。
(2)購房投資者更加慎重投資。對(duì)于那些以購房為投資的投資者，受加息的影響較大。他們的情況與普通消費(fèi)者不同，他們購買的房子不是用于居住，而是用來賺錢，他們所講求的是投資回報(bào)率。銀行利率的上調(diào)，會(huì)直接增加他們的投資成本，如果租金價(jià)格或者房價(jià)上漲幅度不足以彌補(bǔ)加息導(dǎo)致成本的增加，影響就會(huì)很大，不僅投資收益減少，投資風(fēng)險(xiǎn)增大，投資行為受到抑制，可能還會(huì)考慮重新尋找新的投資方向。
重慶房地產(chǎn)近年來進(jìn)入“黃金發(fā)展期”，吸引了大量房地產(chǎn)投資者。銀行利率的上調(diào)會(huì)引發(fā)一些依靠銀行貸款投資者降低其投資重慶房地產(chǎn)的需求，使得購房投資者更加慎重理性地進(jìn)行投資，在一定程度上能夠緩解房地產(chǎn)投資熱。
(3)購房投機(jī)者炒房受到限制。對(duì)于購房投機(jī)者來說，由于貸款利率上調(diào)，資金成本上升，房價(jià)漲幅必須達(dá)到一定比例才能確保收回本金，他們的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)增加。更重要的是，由于持續(xù)加息對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫有擠出效應(yīng)，投機(jī)者很可能改變房價(jià)走勢(shì)預(yù)期，因考慮到房價(jià)可能下跌而紛紛撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，改變其投機(jī)行業(yè)和投機(jī)產(chǎn)品。
無論對(duì)于何種購房者，在重慶目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，銀行利率上調(diào)都將在一定程度上擠出房地產(chǎn)消費(fèi)中的非理性因素，從而推動(dòng)重慶房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展。
(作者單位：重慶工商大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院)
十屆全國人大常委會(huì)第三十次會(huì)議通過了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，自2008年1月1日起施行，其中對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施、新城區(qū)開發(fā)和建設(shè)、舊城區(qū)改造、城鄉(xiāng)建設(shè)、城市地下空間的開發(fā)和利用、國有土地的使用權(quán)等問題給予了明確的指導(dǎo)政策和方針意見?；仡欀貞c市直轄十年的城鄉(xiāng)規(guī)劃歷程，經(jīng)歷了一個(gè)循序漸進(jìn)、不斷完善的過程：1998年國務(wù)院批準(zhǔn)《重慶市城市總體規(guī)劃（1996～2020年）》，2002年市政府常務(wù)會(huì)審議通過《重慶市主城區(qū)山水園林城市規(guī)劃（2001～2020年）》，2008年市規(guī)委會(huì)審議并原則通過《重慶市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2003～2020年）》。目前，重慶區(qū)縣縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃已完成，江北城、江北濱江地區(qū)、南岸濱江地區(qū)、沙坪壩濱江地區(qū)等城市形象設(shè)計(jì)已基本形成初步設(shè)計(jì)成果。在城鄉(xiāng)規(guī)劃的建設(shè)道路中，重慶房地產(chǎn)開發(fā)商扮演了重要的角色，在政府的管制與引導(dǎo)下，重慶的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、酒店地產(chǎn)市場(chǎng)已初具規(guī)模。
一、重慶城鄉(xiāng)規(guī)劃概述
城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃的范圍一般認(rèn)為應(yīng)包括建成主城區(qū)、郊區(qū)以及行政管轄區(qū)域內(nèi)的縣鎮(zhèn)鄉(xiāng)村，在充分考慮總體規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，合理配置人口、土地、能源、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等城鄉(xiāng)資源，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)矛盾，使其和諧發(fā)展。重慶主城一般認(rèn)為有六區(qū)，渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)，以此為中心向外輻射，整個(gè)重慶幅員面積8.24萬平方公里，下轄40個(gè)行政區(qū)縣（自治縣），有19個(gè)區(qū)、21個(gè)縣，全市總?cè)丝?，144.23萬人。
2007年6月7日國家批準(zhǔn)重慶市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，隨后主持召開國務(wù)院第182次常務(wù)會(huì)議，明確重慶是我國重要的中心城市，國家歷史文化名城，長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，綜合交通樞紐，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的特大型城市。重慶城鎮(zhèn)體系規(guī)劃將著力建設(shè)特大城市，加快培育大城市與區(qū)域性中心城市，重點(diǎn)發(fā)展中小城市和有條件的建制鎮(zhèn)，城市空間規(guī)劃將延續(xù)重慶特有的“多中心組團(tuán)式”空間結(jié)構(gòu)特征，在現(xiàn)有“三片、四中心”的基礎(chǔ)上，布局“五片、六中心、十六組團(tuán)”。
從重慶建筑業(yè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施投資來看，重慶建筑業(yè)增加值近五年增長了50%，2006年全年城市市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資257億元，比上年增長9.4%，占固定資產(chǎn)投資的10.5%。（表1）
二、重慶房地產(chǎn)與城鄉(xiāng)規(guī)劃的關(guān)系
城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鄉(xiāng)一體化的過程和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的過程。城鄉(xiāng)一體化是為了打破城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的分割和對(duì)立，加強(qiáng)城鄉(xiāng)聯(lián)系，通過合理利用和優(yōu)化配置城鄉(xiāng)之間的資源和生產(chǎn)要素，達(dá)到城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化和生態(tài)日益融合，持續(xù)趨優(yōu)的動(dòng)態(tài)發(fā)展過程；區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化是指多個(gè)行政區(qū)經(jīng)濟(jì)在體制上組合成為更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)共同體，其實(shí)質(zhì)在于以區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，提高資源配置的效率。重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的過程中起到了基礎(chǔ)性建設(shè)的推動(dòng)和促進(jìn)作用，只要政府規(guī)劃部門正確管制和引導(dǎo)開發(fā)商的個(gè)體行為，重慶房地產(chǎn)行業(yè)就能夠?yàn)槌青l(xiāng)規(guī)劃工作的長足發(fā)展添磚加瓦。
（一）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)。重慶要按照國務(wù)院批準(zhǔn)的規(guī)劃統(tǒng)籌做好城鄉(xiāng)建設(shè)和管理工作，首先要合理確定城鎮(zhèn)人口和建設(shè)用地規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今后約有數(shù)百萬人口逐步到一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)居住，而主城區(qū)的住宅需求也將增大，預(yù)計(jì)到2010年全市人均住宅面積將由2005年的24.3m2提高到28m2，這無疑對(duì)開發(fā)商是一個(gè)特大的好消息，今后的可開發(fā)土地量和可開發(fā)面積都將有相當(dāng)大比例的增長，而且需求拉動(dòng)的投資增長是健康的、繁榮的，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)濟(jì)潛力?；A(chǔ)設(shè)施和市政配套是開發(fā)商最關(guān)心也是消費(fèi)群選擇住宅最先考慮的重要因素，完善、成熟的基礎(chǔ)設(shè)施不但可以為開發(fā)商節(jié)約一大筆投資，而且還將會(huì)吸引更多的開發(fā)商投資該地段，從而更加帶動(dòng)該地區(qū)的商業(yè)、交通、經(jīng)濟(jì)的繁榮，形成良性循環(huán)。
（二）房地產(chǎn)業(yè)有助于推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)。2005年3月國際美世人力資源咨詢公司的《全球質(zhì)量調(diào)查報(bào)告》，以紐約為基準(zhǔn)測(cè)評(píng)了全世界200多座城市的和諧狀況，該報(bào)告以體現(xiàn)構(gòu)建和諧社會(huì)為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)人們生活質(zhì)量對(duì)城市提出了39項(xiàng)考察項(xiàng)目，最后的結(jié)果排行榜顯示，歐洲城市占明顯優(yōu)勢(shì)，排列在前的12名城市除了有3座是加拿大的，其余9座均為歐洲城市，我國城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低、環(huán)境污染嚴(yán)重、交通狀況差、空氣質(zhì)量和飲用水不合格等排名落后，上海排名第102位，北京為132位。
隨著城市居民對(duì)居住環(huán)境的要求越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為了滿足消費(fèi)者需要正在進(jìn)行高品質(zhì)生活區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，各大房地產(chǎn)商紛紛將資源投入到研究消費(fèi)者市場(chǎng)需求上，在很大程度上房地產(chǎn)開發(fā)商的利益目標(biāo)與城市構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)是相一致的，構(gòu)建和諧社會(huì)是開發(fā)商追求的最高境界?，F(xiàn)在人們?cè)絹碓街匾暰幼…h(huán)境，講究綠色、環(huán)保、節(jié)能建筑，強(qiáng)調(diào)健康、安全、生態(tài)小區(qū)，開發(fā)商想要持續(xù)經(jīng)營就必須有長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，只有不斷推出被市場(chǎng)認(rèn)可、稱贊的樓盤才能夠長久生存。在城市建設(shè)中，開發(fā)商扮演著主角，開發(fā)商自身素質(zhì)的提高是對(duì)城市建設(shè)最大的貢獻(xiàn)。
統(tǒng)籌城鄉(xiāng)工作要著眼于統(tǒng)籌新農(nóng)村建設(shè)和統(tǒng)籌城鎮(zhèn)體系建設(shè)，大力打造城鎮(zhèn)群。如今理性的開發(fā)商已經(jīng)不光把目光集中在主城區(qū)繁華地段，隨著主城稀缺資源越來越少，開發(fā)商開始順應(yīng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的政策逐步與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合作，聯(lián)合建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，在城市郊縣搞旅游地產(chǎn)開發(fā)或小型造城運(yùn)動(dòng)，以重慶沙坪壩區(qū)歌樂山片區(qū)為例，歌樂山以西區(qū)域?qū)儆谶h(yuǎn)郊地段，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民以農(nóng)耕生活為主，隨著歌樂山交通隧道的貫通，其遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)離主城的距離被大大縮短，如果開發(fā)商與這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)搞聯(lián)合開發(fā)，就可以帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的建設(shè)?，F(xiàn)在已經(jīng)有一些開發(fā)商與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府聯(lián)合開發(fā)土地的行為，不但使開發(fā)商通過這種方式獲得了土地，同時(shí)也促進(jìn)了新農(nóng)村建設(shè)，搞活了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，繁榮了農(nóng)村市場(chǎng)，推動(dòng)了城市化進(jìn)程。
（三）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)農(nóng)業(yè)人口的貢獻(xiàn)
1、對(duì)農(nóng)村富余勞動(dòng)力的消化。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的進(jìn)程中，大量農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移向城市，建筑業(yè)是消化這部分人群的最大行業(yè)，與之息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)是加大農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)的主要行業(yè)。一方面隨著社會(huì)福利保障體系的不斷完善，開發(fā)商將會(huì)成為解決社會(huì)就業(yè)問題的潛在貢獻(xiàn)者；另一方面進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)化的首要問題是對(duì)農(nóng)民工的就業(yè)安居扶持工作，“安居”這個(gè)重任最后也會(huì)落在開發(fā)商身上，政府大力支持經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房的建設(shè)，在相關(guān)方面給予開發(fā)商經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和優(yōu)惠政策。
2、引導(dǎo)農(nóng)民走產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營之路。在新農(nóng)村建設(shè)中，開發(fā)商應(yīng)尊重農(nóng)民意愿，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃相銜接，與產(chǎn)業(yè)、土地、城鎮(zhèn)等規(guī)劃相銜接，完善農(nóng)村布局。在幫助發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、搞活農(nóng)村建設(shè)的過程中，逐步幫助農(nóng)民增收，發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，走產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營之路，同時(shí)體現(xiàn)生態(tài)型建設(shè)的理念，做到遠(yuǎn)看和諧、近看整潔，做好環(huán)衛(wèi)工作處理機(jī)制，促進(jìn)人與自然和諧共處。
3、引導(dǎo)農(nóng)民向技能型轉(zhuǎn)變。開發(fā)商不論是在城市建設(shè)中還是在新農(nóng)村建設(shè)中，都應(yīng)幫助并引導(dǎo)農(nóng)民工或農(nóng)村人口向技能型、專業(yè)型、知識(shí)型轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民工或農(nóng)村人口的培訓(xùn)工作，豐富培訓(xùn)內(nèi)容、創(chuàng)新培訓(xùn)方式、提高培訓(xùn)效率，縮短農(nóng)村人口與城市人口的地域文化差異，提高勞動(dòng)力的綜合素質(zhì)，最終達(dá)到雙贏的效果，給開發(fā)企業(yè)增加效益和產(chǎn)值，創(chuàng)造價(jià)值。
三、正確引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商行為
在城鄉(xiāng)規(guī)劃中，政府規(guī)劃部門應(yīng)正確引導(dǎo)開發(fā)商的行為，做好工程項(xiàng)目用地審批工作，各層次城市規(guī)劃以及重要項(xiàng)目、建筑設(shè)計(jì)方案在審批時(shí)實(shí)行透明化、公開化和規(guī)范化，以審批建設(shè)項(xiàng)目“一書兩證”為重點(diǎn)，即《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，公開審批流程。城鄉(xiāng)規(guī)劃應(yīng)從城市整體規(guī)劃出發(fā)，分析城市可利用的空間資源和各類用地的配置，包括居住、商業(yè)、交通、市政設(shè)施等資源的配置，合理規(guī)劃城市建設(shè)用地，并以此調(diào)控各類資源，進(jìn)行優(yōu)化，避免由于具體建設(shè)項(xiàng)目不合理的選址和不合規(guī)范的建設(shè)造成資源浪費(fèi)，并通過建設(shè)時(shí)序的控制使資源的使用適度。城鄉(xiāng)規(guī)劃應(yīng)更好地發(fā)揮對(duì)資源進(jìn)行綜合調(diào)控和優(yōu)化配置的作用，通過對(duì)資源的合理使用達(dá)到最積極的集約；同時(shí)，政府應(yīng)加大對(duì)土地使用權(quán)出讓的控制力度，落實(shí)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，對(duì)地方用地指標(biāo)嚴(yán)格控制，在土地稅收方面采取一些措施，以控制開發(fā)商的拿地行為。重慶建設(shè)試驗(yàn)區(qū)將在土地管理和使用制度上推出一系列新舉措，今后農(nóng)用地只要不改變用地性質(zhì)，就可以流轉(zhuǎn)，以促進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)模化、集約化經(jīng)營。在保護(hù)和尊重農(nóng)民土地承包權(quán)和宅基地權(quán)益的基礎(chǔ)上，探索對(duì)農(nóng)民進(jìn)城后自愿退出的宅基地和承包地回購、置換等政策，采取土地?fù)Q社保、提供免費(fèi)培訓(xùn)、廉租房或給予住房補(bǔ)
貼、享受城鎮(zhèn)最低生活保障等政策措施，鼓勵(lì)農(nóng)民自愿退出承包地和宅基地。
四、結(jié)論
重慶設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)給重慶房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的發(fā)展契機(jī)和方向，許多開發(fā)商開始思考新的開發(fā)模式，不斷探索與農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)搞聯(lián)合開發(fā)，這種行為既響應(yīng)了國家關(guān)于新農(nóng)村建設(shè)的號(hào)召，更與構(gòu)建和諧社會(huì)的城市建設(shè)密不可分，政府在管制和引導(dǎo)開發(fā)商行為的同時(shí)，應(yīng)支持、鼓勵(lì)開發(fā)商參與到城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中來，使開發(fā)商在得到自身利益的同時(shí)，為城市建設(shè)和城鄉(xiāng)規(guī)劃做貢獻(xiàn)。
提要 根據(jù)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，運(yùn)用二元經(jīng)濟(jì)理論，分析重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)高熱的根本原因，提出相關(guān)建議，以達(dá)到國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的初衷。
關(guān)鍵詞：二元經(jīng)濟(jì)理論；資金轉(zhuǎn)移
2007年重慶作為西部大開發(fā)重點(diǎn)建設(shè)城市迎來了直轄10周年慶典，同時(shí)又作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新政特區(qū)。在這些外部概念的刺激下，重慶的房地產(chǎn)迎來了其爆發(fā)式增長的一年。但是，與建設(shè)無關(guān)的其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)卻無明顯增長。這就是重慶的“類似二元經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象。針對(duì)此現(xiàn)象本文建立了二元經(jīng)濟(jì)模型，并分析了模型背后的深層次原因，同時(shí)提出一些相關(guān)建議。
一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
2007年全國房價(jià)普遍大幅度上漲。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2007年11月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5％，創(chuàng)下近兩年房價(jià)增幅的新高。另外一組來自國家權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也同樣驗(yàn)證了2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度?！皣烤皻庵笖?shù)”在經(jīng)歷年初的短暫下行后，從4月開始不斷高漲，從102.6上揚(yáng)到11月的106.59。而1～11月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21，632億元，同比增長31.8％。
在全國房地產(chǎn)高熱度的大環(huán)境下，重慶的房地產(chǎn)也是如火如荼，2007年lO月22日市統(tǒng)計(jì)局前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，指出重慶市在直轄十周年和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)雙重效應(yīng)下，全市商品房銷量同比大幅增長。統(tǒng)計(jì)顯示，重慶前三季度賣出2，198.65萬平方米商品房，同比增長89，2％。以下是重慶房地產(chǎn)2007年1～8月份的詳細(xì)數(shù)據(jù)。
(一)商品房住宅月度成交量及分布(圖1)
2007年8月主城區(qū)商品房住宅成交套內(nèi)面積199.58萬平方米，較上月上升19.51％；與2006年同期相比，上升376.35％；從2006年以來達(dá)到最高峰。重慶成為特區(qū)新政的政策，繼續(xù)強(qiáng)有力地刺激主城區(qū)房市升溫，單月成交面積率創(chuàng)新高。
(二)商品房住宅月度成交均價(jià)(圖2)
2007年8月主城區(qū)商品房住宅物業(yè)套內(nèi)成交均價(jià)為3，948元，平方米，較上月上升5.4％，與去年同期相比，上升29.1％，成為2006年以來單月最高的套內(nèi)成交均價(jià)。
通過上面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看出，重慶房地產(chǎn)的發(fā)展熱度是非常高的。尤其是在實(shí)施特區(qū)新政后，房地產(chǎn)價(jià)格爆發(fā)式的上漲更是讓人瞠目結(jié)舌，最顯著的是江北區(qū)的房價(jià)在一個(gè)月間從3，500元左右飆升至6，000元。
二、劉易斯的二元經(jīng)濟(jì)理論回顧
威廉?阿瑟?劉易斯在1954年發(fā)表的《勞動(dòng)無限供給條件下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展》一文中，首次研究和提出了發(fā)展中國家的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)理論：處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期階段的大多數(shù)國家，其經(jīng)濟(jì)不是～元的，而是二元的，是高工資經(jīng)濟(jì)和低收入經(jīng)濟(jì)并存。劉易斯認(rèn)為，發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)是由現(xiàn)代化的工業(yè)部門和傳統(tǒng)落后的農(nóng)業(yè)部門組成。傳統(tǒng)部門的人均產(chǎn)量大都低于現(xiàn)代工業(yè)部門，但存在著大量的剩余勞動(dòng)力，這就保證了現(xiàn)代工業(yè)部門規(guī)模擴(kuò)大所需要的勞動(dòng)力。由于勞動(dòng)力供給是無限的，且農(nóng)村的平均收入低，工資可以保持在低水平上，從而使現(xiàn)代工業(yè)部門可以獲得較高的利潤。這些高利潤再投資，又能使現(xiàn)代工業(yè)部門越來越擴(kuò)大。因此，現(xiàn)代工業(yè)部門相對(duì)于落后的農(nóng)業(yè)部門不斷擴(kuò)大，形成了發(fā)展中的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。
三、結(jié)合二元經(jīng)濟(jì)理論，分析重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在國家宏觀調(diào)控下保持高熱的原因
在當(dāng)今中國，與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)是過熱的，重慶也不例外，尤其是在重慶直轄十周年和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新政雙重概念下，房地產(chǎn)爆發(fā)式的增長更是讓重慶房地產(chǎn)的熱度達(dá)到了前所未有的高度。但在重慶與房地產(chǎn)無關(guān)的行業(yè)相對(duì)于如火如荼的房地產(chǎn)業(yè)而言是過冷的。重慶經(jīng)濟(jì)是同時(shí)過熱、同時(shí)過冷并存，這就是所謂的“類似二元經(jīng)濟(jì)”。結(jié)合現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和重慶自身特點(diǎn)，分析重慶房地產(chǎn)高熱的根本原因：
(一)市場(chǎng)方面。筆者并不贊同大多數(shù)人的觀點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格上漲是由于流動(dòng)性過剩所造成。筆者認(rèn)為，投資環(huán)境的急速惡化，使得很多企業(yè)家把應(yīng)該投資而不投資的錢大量擠壓起來進(jìn)入樓市、進(jìn)入股市才是癥結(jié)所在。目前，在重慶購買地產(chǎn)的資金按照重要性可以分成三類。第一類，也是最重要的資金就是很多企業(yè)家把應(yīng)該投資而不投資的錢擠壓出來的資金，打入房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二類，重慶外的熱錢，很多外省投資者，看中重慶在未來幾年的發(fā)展前景，將剩余資金投入到重慶房地產(chǎn)。第三類，是我們老百姓的儲(chǔ)蓄款。目前，所有宏觀調(diào)控的政策所針對(duì)的資金基本上是針對(duì)國際熱錢和上述的第三項(xiàng)。目前并沒有任何政策對(duì)第一項(xiàng)資金進(jìn)行調(diào)控，重慶也沒有相關(guān)政策限制外省虛擬資金進(jìn)入重慶，所以會(huì)有大量的資金進(jìn)入重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成重慶房價(jià)居高不下。
用經(jīng)濟(jì)學(xué)分析：資金的效用差異導(dǎo)致資金的轉(zhuǎn)移。模型如下：(圖3)
用圖3來描述重慶城市經(jīng)濟(jì)資金轉(zhuǎn)移模型，圖中O為投入的資金數(shù)額，TU為資金金的總效用，TU1為投資房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的效用曲線，TU2為投資房地產(chǎn)無關(guān)行業(yè)的效用曲線，在任何時(shí)候均有TU1>TU2。由圖3可知，隨著資金投入量增加(K1移向K2)，TG與TU1的差距隨之增大。作為理性投資人必然希望自己的資金效用最大化，所以最后結(jié)果是大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
(二)政策方面。全國各地的地方政府都是以GDP為綱的理念推動(dòng)地方建設(shè)，重慶作為西部重點(diǎn)開發(fā)城市和城市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新政特區(qū)，需要保證GDP的高速度增長，如此必然把重慶市內(nèi)的有限資源誤導(dǎo)到與建設(shè)有關(guān)的部門上，導(dǎo)致與建設(shè)有關(guān)的部門是過熱的，其中最典型的就是房地產(chǎn)，而其他民營經(jīng)濟(jì)是相對(duì)過冷的。
(三)國家的宏觀調(diào)控。國家在最近調(diào)控中不斷地提高利率，不斷地緊縮貨幣，會(huì)使得投資引商環(huán)境急速惡化。在宏觀調(diào)控下，銀行隨時(shí)隨地不講情面地抽緊銀根，這種資金成本以及銀行抽緊銀根的做法加大了項(xiàng)目投資的融資風(fēng)險(xiǎn)，使得很多企業(yè)家放棄項(xiàng)目投資，而把資金轉(zhuǎn)入到收益更高、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是導(dǎo)致重慶乃至全國房地產(chǎn)高熱的一個(gè)原因。
四、二元經(jīng)濟(jì)所導(dǎo)致的后果
(一)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。二元經(jīng)濟(jì)下，會(huì)使得過熱的產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱，而相對(duì)過冷的產(chǎn)業(yè)因?yàn)槿鄙儋Y金而不斷萎縮，最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。
(二)資源浪費(fèi)。由于過熱部門的火量投資建設(shè)而超出實(shí)際需要，就會(huì)導(dǎo)致大量的建設(shè)項(xiàng)目閑置，浪費(fèi)有限的資源。尤其在重慶這種資源并不充裕的西部城市，這種浪費(fèi)是令人痛心疾首的。
五、相關(guān)建議
(一)建議中央政府及重慶地方政府出臺(tái)針對(duì)第一類資金投資地產(chǎn)的政策，以遏止投資引商環(huán)境的惡化，為城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。增大投資性購房的稅率；相反，對(duì)于投資與房地產(chǎn)無關(guān)行業(yè)的給予一定的稅收優(yōu)惠，盡量使他們的利潤率達(dá)到均衡。
(二)對(duì)現(xiàn)行的房產(chǎn)證管理和發(fā)放政策實(shí)行改革。對(duì)商品房的房產(chǎn)證實(shí)行限時(shí)交易，即購房者(不管是第一套還是第二套)從購房當(dāng)日起10－30年內(nèi)不得交易、過戶(該辦法實(shí)行前可有半年到一年的過渡期)。具體的限定時(shí)間由政府部門統(tǒng)一制定。打擊省際虛擬資金大量涌入重慶房地產(chǎn)(如類似溫州炒房團(tuán))，打擊外省游資哄抬房價(jià)的行為。
(三)在對(duì)政府官員的政績考核制度中，考慮非建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率。
總之，應(yīng)當(dāng)從市場(chǎng)和政策兩個(gè)角度減少投入房地產(chǎn)的資金，以達(dá)到中央宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的初衷。
(作者單位：1、重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院；2、重慶市政設(shè)計(jì)院)
提要本文借鑒國外研究指標(biāo)體系的思想,并結(jié)合國內(nèi)的各種指標(biāo),從宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的角度,采取四類指標(biāo)共11個(gè)具體指標(biāo),建立重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)指標(biāo)體系。然后,用主成分分析法合成重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)綜合指數(shù),并對(duì)其周期波動(dòng)特征進(jìn)行分析。最后得出結(jié)論,重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響很大,目前處于可控階段,且從長期來看,仍具有上漲趨勢(shì)。
關(guān)鍵詞:主成分分析;房地產(chǎn)周期波動(dòng)
目前,國內(nèi)對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)周期的研究正在興起,但是對(duì)于重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究仍屬空白。本文的研究目的就是通過運(yùn)用主成分分析這一多元統(tǒng)計(jì)工具,對(duì)重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)進(jìn)行研究。
一、主成分分析的基本原理
主成分分析法是霍特林在1933年首先提出的,它是利用降維的思想,在損失很少信息的前提下把多個(gè)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為幾個(gè)綜合指標(biāo)的多元統(tǒng)計(jì)方法。在本文中,利用主成分分析法進(jìn)行重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的綜合分析。將影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)的多個(gè)指標(biāo)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化,以解決各指標(biāo)的可綜合性問題;進(jìn)行因子分析,計(jì)算特征根和特征向量表,形成指標(biāo)的主成分表達(dá)式,進(jìn)而計(jì)算得到合成指標(biāo)。
二、重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)實(shí)證研究
1、指標(biāo)體系的選擇。本文借鑒國外研究指標(biāo)體系的思想,并結(jié)合國內(nèi)的各種指標(biāo),從宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的角度,采取四類指標(biāo)共11個(gè)具體指標(biāo)來建立重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的指標(biāo)體系。(表1)
2、應(yīng)用主成分分析法確定綜合指數(shù)。由于重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)屬于增長型波動(dòng),本文選擇各個(gè)指標(biāo)的增長率進(jìn)行主成分分析。
通過SPSS軟件進(jìn)行主成分分析,得出主成分Fi的表達(dá)式。再以每個(gè)主成分所對(duì)應(yīng)的特征值占所提取主成分總的特征值之和的比例作為權(quán)重計(jì)算得到主成分綜合模型如下:
根據(jù)以上模型即可計(jì)算各年份的綜合指數(shù)值,并根據(jù)時(shí)序繪圖。(圖1)
3、重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特征。根據(jù)圖1,可以看出重慶房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出周期波動(dòng)特征。重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)從1991年至今大致分為三個(gè)周期:第一個(gè)周期從1991年至1997年,1993年達(dá)到第一個(gè)高峰,1995年達(dá)到第二個(gè)高峰,此后逐漸衰退,1993年和1995年為繁榮階段;第二個(gè)周期從1998年至2000年,1999年達(dá)到谷底,2000年出現(xiàn)回升;第三個(gè)周期從2001年至今,2004年第一次到達(dá)谷底,2006年出現(xiàn)衰退的現(xiàn)象,出現(xiàn)又一次的谷底,2007年出現(xiàn)回升,但本輪周期的波峰至今仍未出現(xiàn)。
三、結(jié)論
1991～2007年的重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯存在周期波動(dòng),且波動(dòng)特征明顯。從對(duì)其波動(dòng)特征的分析來看,重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很大。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)干預(yù)和控制能力強(qiáng),構(gòu)成了特有的政策周期。從而說明重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于可控階段。由于未找到第三周期(2001年至今)的波峰位置,說明重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)長期仍具有上漲趨勢(shì)。
(作者單位:1.重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院;2深圳市政府投資項(xiàng)目評(píng)審中心)
提要本文簡要介紹重慶房地產(chǎn)業(yè)近期發(fā)展概況,從重慶房地產(chǎn)投資、商品房竣工面積、商品房銷售面積、商品房價(jià)格、房地產(chǎn)資源占有量等方面詳細(xì)說明重慶房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r,重點(diǎn)分析重慶房地產(chǎn)空間分布不均衡的原因,并提出相應(yīng)的調(diào)整對(duì)策。
關(guān)鍵詞:重慶房地產(chǎn);空間分布;均衡性
一、重慶房地產(chǎn)發(fā)展總體狀況
直轄以來,重慶房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從1997年的622個(gè)增加到2008年的2,280個(gè);房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員從1997年的2.49萬人增加為2008年的8.61萬人。2008年重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額991億元,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到24.50%,近十年平均增長率為27.54%;2008年全市商品房銷售面積2,872.19萬平方米,近十年平均增長率為25.86%;2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)191.21億元,近十年平均增長率為16.26%。
重慶房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)也呈現(xiàn)出一些問題,如供求結(jié)構(gòu)不均衡、房價(jià)有所波動(dòng)且相對(duì)居民收入過高、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在不足、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序略顯不規(guī)范、房地產(chǎn)行業(yè)管理分散等。
二、重慶房地產(chǎn)業(yè)各區(qū)域發(fā)展分析
2006年12月,重慶市提出“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略:距離主城區(qū)大約1小時(shí)通勤距離半徑范圍內(nèi)的區(qū)域?yàn)椤耙恍r(shí)經(jīng)濟(jì)圈”,占全市總面積的34.8%,占全市總?cè)丝诘?9.4%;以萬州為中心的渝東北地區(qū)、以黔江為中心的渝東南地區(qū)為“兩翼”。
(一)重慶房地產(chǎn)投資區(qū)域分布。重慶房地產(chǎn)投資主要集中在“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”區(qū)域,2006～2008年累計(jì)達(dá)23,117,056萬元,占到全市總量的94%,“渝東北”和“渝東南”分別只占5%和1%左右。重慶市區(qū)域發(fā)展正由中心逐漸輻射到周邊,城鎮(zhèn)化的腳步正在加速。從表1可以看出,雖然在縱向上2006～2008年三年來“渝東北”和“渝東南”房地產(chǎn)投資的同比增速大于“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”,但所占比例依然較小,絕對(duì)增加額更是無法和“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”相比。(表1)
(二)重慶商品房竣工面積區(qū)域分布。重慶商品房竣工總面積穩(wěn)步增長,2008年達(dá)2,367.94萬平方米,其中“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”占83.26%,比以往有大幅度下降。近年來,“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”所占比例呈下降趨勢(shì),但仍占據(jù)主導(dǎo)地位;相對(duì)所占投資總額比例,“渝東北翼”所占比例較大,并且呈逐年上升的趨勢(shì);“渝東南翼”所占比例波動(dòng)較大,不利于本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(表2)
(三)重慶商品房銷售面積區(qū)域分布。2007年是重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巔峰時(shí)期,商品房銷售面積達(dá)3552.92萬平方米,其中“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”突破了3,000萬平方米,占全市比例更是高達(dá)87.31%;“渝東北翼”及“渝東南翼”總量都在不斷上升,但所占比例依然較低。(表3)
(四)重慶各區(qū)域商品房價(jià)格情況。2008年重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”商品房均價(jià)為3,046.19元/平方米,遠(yuǎn)高于“渝東北翼”1,596.97元/平方米及“渝東南翼”1,784.55元/平方米,“一圈”的均價(jià)約為“兩翼”的兩倍,見圖1,表現(xiàn)出明顯的非均衡性。(圖1)
三、重慶各區(qū)域人均房地產(chǎn)資源占有量對(duì)比分析
從圖2可以看出,重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)區(qū)域在2006～2008年人均投資額、人均竣工面積及人均銷售面積都存在著較大的差距。在人均投資額方面,“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的4.73倍及4.74倍,表現(xiàn)出極其顯著的非均衡性;在人均竣工面積方面,“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的1.86倍及2.28倍,相對(duì)投資方面略有好轉(zhuǎn),但非均衡情況仍相當(dāng)嚴(yán)重;在人均銷售面積方面,“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的1.69倍及2.54倍,即在需求端“渝東北翼”及“渝東南翼”與“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”仍然存在較大差距。(圖2)
(一)空間分布非均衡性原因分析。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”、“渝東南翼”及“渝東南翼”三個(gè)區(qū)域表現(xiàn)出的嚴(yán)重非均衡性,主要是因?yàn)槿齻€(gè)區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平相差甚遠(yuǎn),在人均收入等方面存在一定差距。2008年重慶GDP總量為5,096.7億元,一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、渝東北翼、渝東南翼的GDP分別為3,959.3億元、857億元和280.4億元,在全市所占的比重為77.7%、16.8%和5.5%。而同期三個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的人口分別占全市人口的56.1%、33.2%、10.7%。財(cái)政收入是地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力的反映。2008年三個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的地方財(cái)政收入分別為382.3億元、48.3億元和23.5億元,在全市所占比重分別為84.2%、10.6%和5.2%。由三地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政收入的對(duì)比可知,“一圈”經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng),渝東北翼次之,渝東南翼較弱。
居民的收入和消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是同步的,由于取得資料的局限和時(shí)間關(guān)系,本文以城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)單位職工年平均工資代替城市居民可支配收入。2008年一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、渝東北翼、渝東南翼城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)單位職工年平均工資分別為28,181元、22,323元和23,536元,一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分別高出渝東北翼、渝東南翼26.2%和19.7%。同期一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、渝東北翼、渝東南翼農(nóng)民人均純收入分別是5,183元、3,639元和3,242元,一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分別高出渝東北翼、渝東南翼42.4%和59.9%。2008年一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、渝東北翼、渝東南翼社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別是1,639.9億元、311.8億元和112.4億元,一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分別高出渝東北翼、渝東南翼5.2倍和14.6倍。同期一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、渝東北翼、渝東南翼城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額分別是3,010.2億元、792.5億元和1,817.9億元,一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分別高出渝東北翼、渝東南翼270%和65.6%。無論是消費(fèi)還是積累,一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈均高于兩翼。
重慶市是大城市、大農(nóng)村二元結(jié)構(gòu)特征非常突出的直轄市,區(qū)域經(jīng)濟(jì)差距的存在是不可避免的,也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展不均衡的重要原因,我們要正視差距的存在,但不可讓差距拉得過大,因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)差距不理性地?cái)U(kuò)大會(huì)造成社會(huì)不穩(wěn)定,特別是渝東南地區(qū)是少數(shù)民族集聚區(qū),需要采取一些措施對(duì)“兩翼”房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整扶植。
(二)調(diào)整對(duì)策
1、實(shí)施“強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者變強(qiáng)”的差異化發(fā)展模式。針對(duì)二元結(jié)構(gòu)非常突出的重慶,要想三個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)共同全面發(fā)展,各方面的條件還不成熟。因此,我們認(rèn)為“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的加快發(fā)展,“渝東北翼”、“渝東南翼”發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì),后來居上,實(shí)施“強(qiáng)者更強(qiáng),弱者變強(qiáng)”的差異化發(fā)展模式是重慶縮小房地產(chǎn)地區(qū)差異的較好選擇。
2、加強(qiáng)“兩翼”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施是吸引投資的主要因素,在上文的分析中可以看到“一圈”和“兩翼”在房地產(chǎn)投資方面存在著巨大差距,因此加強(qiáng)“兩翼”基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引更多房地產(chǎn)投資、縮短差距的重要手段。
3、加大財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和扶植力度。對(duì)“渝東北翼”及“渝東南翼”,尤其是少數(shù)民族集聚區(qū)域,通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付等措施,促進(jìn)這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;出臺(tái)一些扶植性的區(qū)域傾斜政策促進(jìn)這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,比如在稅收上相對(duì)于“一圈”給予部分減免。
4、在“兩翼”加強(qiáng)政府服務(wù)性建設(shè)。相對(duì)“一圈”中政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的服務(wù)理念,“兩翼”存在著明顯的滯后性。不僅要突出政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的引導(dǎo)作用,更要發(fā)揮地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的服務(wù)性。同時(shí),這也是吸引投資、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要方面?！皟梢怼钡貐^(qū)應(yīng)及時(shí)更新理念,突出政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的服務(wù)作用。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
摘要：本文通過研究目前重慶房地產(chǎn)企業(yè)營銷溝通的現(xiàn)狀，深入了解到目前房地產(chǎn)企業(yè)在營銷溝通渠道中存在的問題，并針對(duì)這一問題，有針對(duì)性地提出了新型的營銷溝通渠道模型。同時(shí)，作者還分析了該模型的特點(diǎn)和功能。這一新型的營銷溝通渠道模型從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，從外而內(nèi)地開展?fàn)I銷工作。站在消費(fèi)者角度去展開營銷，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的局面。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營銷；溝通渠道
一、房地產(chǎn)企業(yè)營銷溝通渠道現(xiàn)狀調(diào)查及結(jié)果分析
筆者以重慶市部分房地產(chǎn)企業(yè)為樣本點(diǎn)開展了一次關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道的調(diào)查，關(guān)于企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道的調(diào)查結(jié)果如下：
1．被調(diào)查者所在公司各個(gè)部門的作業(yè)流程
目前大部分公司采用的開發(fā)作業(yè)流程是流水線式的或者沒有具體的流程規(guī)劃。流水線式的作業(yè)流程雖然符合整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的程序，但是營銷策劃沒有從一開始就貫穿進(jìn)來，從而沒有發(fā)揮營銷應(yīng)有的作用。這從一個(gè)側(cè)面反映了目前重慶房地產(chǎn)企業(yè)在營銷理念上認(rèn)識(shí)不準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)還缺乏規(guī)范的運(yùn)作機(jī)制。
2．被調(diào)查者所在公司各部門之間的主要溝通渠道
溝通方式當(dāng)然也會(huì)影響到溝通的效果。統(tǒng)計(jì)表明，大部分公司都有例會(huì)、例會(huì)會(huì)議紀(jì)要、電話溝通等方式。但不可忽視的是，有一定比例的公司以由合作單位代為轉(zhuǎn)達(dá)的方式進(jìn)行溝通的，這種間接的溝通方式既影響溝通的效果又影響溝通的效率。
3．被調(diào)查者所在公司各部門會(huì)議由誰確定？
會(huì)議是一種很重要的溝通方式，那么由誰來決定是否開會(huì)也很重要。由老板來決定是否開會(huì)、何時(shí)開會(huì)帶有一定的主觀性和隨意性，并非所有的老板都對(duì)公司有一個(gè)客觀和全面的了解，所以這種方式不一定能夠產(chǎn)生好的效果。統(tǒng)計(jì)表明，還有較大比例的公司是經(jīng)過各部門申請(qǐng)后，由總經(jīng)辦審閱后組織，這種方式的缺陷在于手續(xù)過于繁瑣，一些急于馬上解決的問題可能會(huì)因此而錯(cuò)過了時(shí)機(jī)。
4．被調(diào)查者所在公司例會(huì)制度的構(gòu)成
從被調(diào)查公司的例會(huì)制度構(gòu)成可以看出，絕大多數(shù)公司都有管理層例會(huì)制度，而設(shè)置相關(guān)部門例會(huì)制度的公司則相對(duì)較少，因此各相關(guān)部門缺少相互溝通的必要條件。
統(tǒng)計(jì)表明，被調(diào)查公司在例會(huì)頻率上有較大的差異，還有較大比例（20%）的公司例會(huì)不固定。這說明重慶的房地產(chǎn)企業(yè)在例會(huì)制度上還不太規(guī)范，還有待改進(jìn)。
二、重慶房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道研究
筆者基于前期的調(diào)查研究的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析結(jié)果，提出如下營銷溝通渠道模型（見圖1）。
針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道的弊端，本模型充分重視了營銷部門在信息收集和溝通中的地位和作用，加強(qiáng)了營銷部門和其他各部門的雙向溝通，以及營銷部門與消費(fèi)者的雙向溝通。更為重要的是，這一模型是以消費(fèi)者為導(dǎo)向的，它強(qiáng)調(diào)的是與潛在消費(fèi)者溝通的本質(zhì)意義上展開營銷活動(dòng)，并且實(shí)行由外而內(nèi)的決策過程，即企業(yè)是基于消費(fèi)者的需要而做出決策，而不是基于企業(yè)自身做出決策，然后讓消費(fèi)來接受。該模型有如下幾個(gè)特色：
（1）相對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)溝通而言，該溝通模型確立了營銷部的中心地位，強(qiáng)調(diào)了營銷溝通對(duì)企業(yè)決策部門的重要性。
（2）該模型也特別強(qiáng)調(diào)了營銷部門與其他各部門如市場(chǎng)調(diào)研部、人事部、財(cái)務(wù)部等部門的溝通，將營銷部門與其他部門的溝通作為企業(yè)決策的依據(jù)。營銷部門可以通過其與人事部門的溝通，提出他們對(duì)營銷人員的要求；通過與市場(chǎng)調(diào)研部的溝通，了解當(dāng)前消費(fèi)者最感興趣的戶型、房屋單價(jià)、總價(jià)，以及他們對(duì)小區(qū)配套及環(huán)境等方面的要求；通過與財(cái)務(wù)部的溝通，可以促使他們對(duì)營銷活動(dòng)策劃的經(jīng)費(fèi)提供支持；通過與工程部的聯(lián)系，促進(jìn)他們加快工程進(jìn)度，強(qiáng)化工程質(zhì)量，以便按質(zhì)按時(shí)交房；通過與成本控制部的溝通，制定出一個(gè)既能讓消費(fèi)者接受又可以讓企業(yè)最大程度地贏利的房價(jià)；等等。
（3）在這一過程中，營銷部不僅起到了項(xiàng)目信息收集的作用，還承擔(dān)著項(xiàng)目信息處理和反饋工作，更在項(xiàng)目開發(fā)過程中起到了信息交流和協(xié)調(diào)的作用。
（4）要達(dá)到以上目的，離不開決策系統(tǒng)的支持，也即項(xiàng)目決策部門必須賦予營銷部門足夠的權(quán)利，同時(shí)，還需要公關(guān)部門的支持。當(dāng)然，為了防止?fàn)I銷部門權(quán)力過大，企業(yè)也可以專門設(shè)置一個(gè)營銷監(jiān)測(cè)體系，對(duì)營銷部門的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和考核。
三、營銷溝通渠道的功能
1．為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通建立體制保障
如前所述，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通不善的原因在于內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，營銷部門處于和其他部門平行的地位，而不是處于一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)的地位，這種組織結(jié)構(gòu)不利于營銷部門有效地和其他部門實(shí)行溝通。作者通過研究這種新型的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道研究，試圖改變目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的弊端，從組織結(jié)構(gòu)上賦予營銷部門以權(quán)力，那么營銷部門在和非營銷部門進(jìn)行溝通便有了制度上的保障，可以改變營銷部門名不符實(shí)的尷尬地位。
2．促進(jìn)營銷部門與非營銷部門之間的有效溝通
由于傳統(tǒng)的營銷管理系統(tǒng)使得營銷部門和非營銷部門之間有一定的獨(dú)立性，雖然營銷部門花費(fèi)了較多的時(shí)間和金錢投入到消費(fèi)者需求的調(diào)查和信息的采集上，并且是從一開始就介入了項(xiàng)目的運(yùn)作（也即全過程營銷），但由于營銷部門和非營銷部門的溝通障礙，無法把營銷部門的良好構(gòu)思和營銷理念傳達(dá)給非營銷部門，從而無法真正發(fā)揮營銷的作用。
3．實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者之間的雙向持久溝通
企業(yè)要發(fā)展壯大，必須要擁有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的顧客群。這需要企業(yè)和消費(fèi)者之間建立一種持久和雙向的聯(lián)系，不間斷與消費(fèi)者的互動(dòng)交流，讓消費(fèi)者一直保持對(duì)企業(yè)的關(guān)注和興趣，成為企業(yè)產(chǎn)品的潛在購買者。而這一模型能夠?qū)⑾M(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求通過營銷部門傳達(dá)給企業(yè)內(nèi)其他部門，如設(shè)計(jì)部、工程部、財(cái)務(wù)部、銷售部等等，讓這些部門及時(shí)并且準(zhǔn)確地掌握消費(fèi)者的真正需求，并把這種需求體現(xiàn)在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、資金支配以及銷售策略等方面，不斷地對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，這樣生產(chǎn)出來的房地產(chǎn)產(chǎn)品才會(huì)是適銷對(duì)路的。
作者單位:重慶工商大學(xué)管理學(xué)院
［摘 要］房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他很多相關(guān)行業(yè)有著帶動(dòng)作用而成為國家的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的合理評(píng)估對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也有著十分重要的作用。本文在傳統(tǒng)的影響住宅類房地產(chǎn)價(jià)格的因素中選出對(duì)重慶住宅類房地產(chǎn)價(jià)格影響較大的因素,并通過結(jié)構(gòu)方程模型對(duì)其中的建筑因素進(jìn)行了相應(yīng)的分析,為重慶市住宅類房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)評(píng)估打下基礎(chǔ)。
［關(guān)鍵詞］重慶；住宅類房地產(chǎn)；影響因素
1 引 言
房地產(chǎn)指土地、土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源,還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)或利益。住宅類房地產(chǎn)天然與所附著的土地、土地周圍的相關(guān)狀況有著聯(lián)系。不同狀況的房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別,影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素如何量化？國外學(xué)者使用房地產(chǎn)價(jià)格的享用模型,將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素代入相關(guān)線性回歸模型中進(jìn)行度量；國內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的度量主要從房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素體系著手,運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行修正評(píng)估。
2 重慶市住宅類房地產(chǎn)價(jià)格影響因素體系
2.1 因素體系的構(gòu)建
張所地等人在城鎮(zhèn)土地的定級(jí)估價(jià)當(dāng)中,在將古交市土地劃分為50個(gè)勻質(zhì)用地單元后,通過可直接測(cè)算的子因子分?jǐn)?shù)數(shù)據(jù),測(cè)算出商服繁華度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、交通條件、環(huán)境條件、自然條件、資源開采影響度、人口密度這7個(gè)影響地價(jià)的因素,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行單宗房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估。戚曉曜使用模糊的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,在評(píng)估中,他主要考慮以下房地產(chǎn)價(jià)格影響因素：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國家有關(guān)財(cái)稅政策、國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、世界金融宏觀形勢(shì)、所處地段、設(shè)施與設(shè)備、交通狀況、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝修、工程質(zhì)量、朝向、樓層。郭慶軍等人在房地產(chǎn)估價(jià)中考慮這些因素：自然條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通條件和行政條件。王秀麗、駱漢賓在運(yùn)用市場(chǎng)比較法分析房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)考慮住宅類房地產(chǎn)的主要特征因素有：地段等級(jí)、交通便捷度、服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量、建筑物設(shè)施設(shè)備、成新、裝修與朝向。
將重慶市住宅類房地產(chǎn)影響因素體系分為8個(gè)大類：建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素、政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、預(yù)期因素。
2.2 基于結(jié)構(gòu)方程模型的數(shù)據(jù)處理
根據(jù)結(jié)構(gòu)方程模型的分析,再結(jié)合實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)便可以得到重慶市住宅房地產(chǎn)建筑因素的指標(biāo)狀況。
房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題一直是困擾國土房管部門的一大難題，一方面是合法購房老百姓日益強(qiáng)烈的辦證合理需求，另一方面是根源于開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)的不規(guī)范帶來的無法辦證情況。究其原因，既有開發(fā)主體行為的不規(guī)范，又有行政監(jiān)管不到位和管理制度設(shè)計(jì)缺陷，也有部分購房群眾維權(quán)意識(shí)不足的問題。我市于2002-2003年集中開展了解決房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題的工作，其后采取“一事一報(bào)、一事一議”方式協(xié)調(diào)解決權(quán)證遺留問題。目前，累計(jì)解決了近700萬平方米土地和1500萬平方米住房的房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題，化解了多年積累的突出矛盾， 得到了社會(huì)廣泛好評(píng)。
一、政府主導(dǎo)，部門負(fù)責(zé)，合力推進(jìn)房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題的處理
重慶市委、市政府對(duì)解決“兩證”遺留問題高度重視，2002年10月16日，時(shí)任重慶市委常委、常務(wù)副市長黃奇帆主持召開專題會(huì)議，研究部署解決“兩證”（“房屋所有權(quán)證”、“國有土地使用證”）遺留問題，并隨即成立了解決“兩證”遺留問題申辦工作臨時(shí)辦公室。事后，重慶市國土房管局牽頭在對(duì)全市無法辦理房地產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目進(jìn)行全面清理和分類的基礎(chǔ)上，加大政策研究力度，確立了處理“兩證”遺留問題的原則、方式和措施。涉及主城區(qū)的，由所屬各區(qū)分局和土地房屋權(quán)屬登記中心具體辦理；遠(yuǎn)郊區(qū)縣的，由所屬各區(qū)縣國土房管部門具體辦理。
（一）處理原則
1.尊重事實(shí)，特事特辦原則。已竣工出售但存在產(chǎn)權(quán)遺留問題的房屋，其客體違法性是肯定的。但其作為客觀存在的事物，應(yīng)在建筑合法、結(jié)構(gòu)安全的前提下，采取補(bǔ)救措施，盡量使其合法化。在解決房地產(chǎn)遺留問題時(shí)，國土房管、建設(shè)、規(guī)劃、消防等部門要采取“特事特辦，聯(lián)合會(huì)審”的原則處理，在各司其職的同時(shí)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)和配合。
2.規(guī)費(fèi)征繳與辦證分離原則。對(duì)拖欠土地出讓金和各種規(guī)費(fèi)的開發(fā)建設(shè)單位，由各部門督促其限期繳清，逾期不繳的，按照規(guī)定處理。同時(shí)，實(shí)行規(guī)費(fèi)征繳與辦證分離的原則，對(duì)目前確無能力繳納的，可采取掛賬方式，并制訂繳款計(jì)劃，在保留追繳權(quán)的同時(shí)，各部門立即完善相應(yīng)手續(xù)，國土房管部門為購房人辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
（二）處理方式
1.政府發(fā)文，社會(huì)公告，集中申請(qǐng)的啟動(dòng)模式。市政府以渝府發(fā)[2002〕82號(hào)文正式全面啟動(dòng)清理房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題工作，并在《重慶日?qǐng)?bào)》、《重慶晨報(bào)》上《關(guān)于加快申報(bào)主城區(qū)〈房屋所有權(quán)證〉〈國有土地使用證〉工作的通告》。
2.明確分工、劃清職責(zé)、部門聯(lián)動(dòng)的辦理模式。對(duì)屬于申辦范圍內(nèi)規(guī)劃手續(xù)不齊備的房屋，由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)就其是否占規(guī)劃道路、公共綠地、重要市政設(shè)施用地，是否嚴(yán)重影響城市規(guī)劃等情況提出審查意見；對(duì)屬于申辦范圍內(nèi)建設(shè)手續(xù)不齊備的房屋，由建設(shè)部門及所屬部門組織質(zhì)量檢驗(yàn)，對(duì)不影響住用安全的房屋及時(shí)補(bǔ)辦質(zhì)檢驗(yàn)證和備案手續(xù)；國土房管部門對(duì)屬申辦范圍內(nèi)的土地房屋，及時(shí)審批確權(quán)發(fā)證。
（三） 處理措施
1.對(duì)房屋已竣工群眾已入住但未通過規(guī)劃、建設(shè)、消防等部門綜合驗(yàn)收致使房屋未辦理初始登記的，采取規(guī)劃、建設(shè)、消防、國土房管部門聯(lián)合會(huì)審，國土房管部門依據(jù)聯(lián)合審批表上的審查意見頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。
2.對(duì)無開發(fā)建設(shè)單位申辦房屋初始登記的無主項(xiàng)目，依法代為申請(qǐng)。若前期資料齊全，則采取由房屋買受人書面委托物業(yè)公司，或業(yè)主委員會(huì)、或推薦業(yè)主代表，或委托中介公司，集中該項(xiàng)目房屋買賣合同，繳款憑證、房屋買受人身份證明、委托書等資料，填寫登記申請(qǐng)書，向房屋所在地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)證；若前期資料不齊，則由房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門牽頭，組織規(guī)劃、建設(shè)、國土房管等相關(guān)部門，直接對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)檢會(huì)審，對(duì)不影響住用安全的，經(jīng)聯(lián)合審批后辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
3.對(duì)開發(fā)建設(shè)單位與施工單位或聯(lián)建單位存在糾紛，糾紛一方不提供相關(guān)資料影響驗(yàn)收及辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，由建設(shè)部門直接組織相關(guān)部門進(jìn)行質(zhì)檢會(huì)審，規(guī)劃部門負(fù)責(zé)提供相關(guān)資料，國土房管部門憑會(huì)審的質(zhì)檢備案材料和相關(guān)手續(xù)對(duì)已售房屋部分辦理房地產(chǎn)權(quán)證；對(duì)未售部分由建設(shè)部門提請(qǐng)有權(quán)機(jī)關(guān)暫停其銷售、抵押登記，待糾紛雙方達(dá)成一致協(xié)議后，恢復(fù)辦理相關(guān)手續(xù)。
4.對(duì)未辦理合同備案登記導(dǎo)致的一房多賣，已售房屋被抵押或查封凍結(jié)的，房屋買受人應(yīng)依法向人民法院申請(qǐng)，按法院生效的司法文書，由權(quán)利人申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)證；對(duì)房屋已被抵押，但未被查封凍結(jié)的，房屋買受人可與建設(shè)單位、抵押權(quán)人協(xié)商，采取用其他資產(chǎn)置換抵押方式，或由抵押權(quán)人書面同意解除抵押后，由實(shí)際購房人申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
5.對(duì)國有大中型企業(yè)、行政事業(yè)單位或已批準(zhǔn)列入破產(chǎn)計(jì)劃企業(yè)的房屋歷史遺留問題，如1989年7月13日前確因生產(chǎn)、居住需要修建的生產(chǎn)、辦公、業(yè)務(wù)用房、職工宿舍等永久性建筑，雖未辦理用地、規(guī)劃、質(zhì)檢等建房手續(xù)，但不影響市容、交通、消防，也不影響鄰里通風(fēng)、采光、進(jìn)出道路的，由房屋安全鑒定部門出具住用安全證明的方式辦理，國土房管部門據(jù)此頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。
6.對(duì)開發(fā)建設(shè)單位拖欠土地出讓金和規(guī)費(fèi)的處理，采取規(guī)費(fèi)征繳和辦證分離的原則，對(duì)一次性繳清欠交的土地出讓金和各種規(guī)費(fèi)確有困難的，開發(fā)建設(shè)單位向各征收部門申請(qǐng)，制定繳款計(jì)劃，經(jīng)審批同意后，準(zhǔn)予掛賬，完善相關(guān)手續(xù)后先行辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
二、主要做法
一是統(tǒng)一思想，上下聯(lián)動(dòng)，狠抓落實(shí)。從市到區(qū)各級(jí)政府、職能部門思想認(rèn)識(shí)的高度統(tǒng)一是解決房地產(chǎn)遺留問題的根本。在各級(jí)部門認(rèn)識(shí)統(tǒng)一下，市區(qū)上下聯(lián)動(dòng)，形成高效工作機(jī)制，采取強(qiáng)有力的工作手段，切實(shí)推動(dòng)了清理工作。
二是部門配合，各方協(xié)調(diào)，協(xié)同辦理。房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題的處理涉及開發(fā)建設(shè)前期各部門，通過與規(guī)劃、建設(shè)部門共同制定《關(guān)于解決辦理國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證遺留問題的通知》等文件，明確了各部門職責(zé)和會(huì)審程序，以及部門間協(xié)同工作等。同時(shí)，針對(duì)一房多賣、房地產(chǎn)標(biāo)的上涉及多個(gè)權(quán)利人的案件，先后主動(dòng)與金融部門協(xié)調(diào)83次、三級(jí)法院協(xié)調(diào)25次，得到了金融部門和人民法院的大力支持。市高院出臺(tái)了渝高法[2002]218號(hào)、渝高法[2003]48號(hào)文件，有力指導(dǎo)各基層法院審理工作，對(duì)涉及房地產(chǎn)權(quán)證遺留案件實(shí)行快立案、快審理、快執(zhí)行，優(yōu)先實(shí)現(xiàn)房屋買受人物權(quán)。
三是情況清晰，政策到位，分類辦理。房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題由來已久，在全面啟動(dòng)清理整頓工作前，通過摸清底數(shù)、明確情況、清晰思路，有針對(duì)性地分類制定政策，以不違反法律法規(guī)為原則，以保障群眾合法權(quán)益為最終目的，從實(shí)際出發(fā)，靈活制定政策，合情合理合法處理房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題。
四是制度健全，責(zé)任落實(shí)，措施有力。解決房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題工作由我局牽頭辦理，組織市級(jí)各部門和各區(qū)政府、部門，以及法院、金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府指示精神聯(lián)合辦理。在處理過程中，市區(qū)都做到有分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，有工作人員經(jīng)辦，有場(chǎng)地辦公，有責(zé)任機(jī)制，有進(jìn)度管理，有疑難雜癥分析制度，有階段工作總結(jié)匯報(bào)，強(qiáng)有力地推進(jìn)工作，取得良好成效。
三、登記效力
房地產(chǎn)遺留問題的集中清理，快捷有效化解了大量積壓的社會(huì)矛盾，維護(hù)了成千上萬戶老百姓的合法利益，但是由于在辦理中不可避免地存在執(zhí)行程序和收取要件的非常規(guī)性，社會(huì)輿論對(duì)此種辦理方式是否會(huì)引發(fā)訴訟，是否會(huì)得到法律支持存有疑慮。
為此，我局積極主動(dòng)與三級(jí)人民法院協(xié)調(diào)座談反映，經(jīng)雙方達(dá)成共識(shí)，2007年6月，我局出臺(tái)的《關(guān)于房地產(chǎn)登記若干問題的處理意見》（渝國土房管發(fā)[2007]404號(hào)）中對(duì)此種特殊方式辦理的登記效力問題予以確認(rèn)；2007年9月，市高院出臺(tái)《在審判工作中適用〈重慶市國土房管局關(guān)于房地產(chǎn)登記若干問題的處理意見〉所涉及相關(guān)問題處置意見的通知》（渝高法[2007]214號(hào)），明確指出此種方式是采取的特殊措施，對(duì)以此提出的行政訴訟案件，可根據(jù)案件情況裁定駁回起訴或判決駁回其訴訟請(qǐng)求。
四、下步工作思路
我市于2002-2003年集中開展解決“兩證”遺留問題的階段性工作結(jié)束后，按照市政府的工作安排，此后有關(guān)“兩證”的處理問題，由國土房管部門牽頭，會(huì)同規(guī)劃、建設(shè)、消防等部門參照渝府發(fā)[2002]82號(hào)文件精神，采取“一事一報(bào)、一事一議”的方式協(xié)調(diào)處理。近十年來，通過各方各部門共同努力，我市解決房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題工作取得一定成績，維護(hù)了老百姓的合法權(quán)益，獲得來自社會(huì)認(rèn)可。但自2007年起又不斷有購房人（被拆遷安置人）及企事業(yè)單位通過信訪、市長信箱、網(wǎng)絡(luò)媒體等方式反映辦不了房地產(chǎn)權(quán)證。尤其是《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)頒布以來，社會(huì)各界對(duì)物權(quán)的保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)，反映尤為強(qiáng)烈。為此，我們擬定下步工作思路。
一是建立健全“黑名單”管制制度。對(duì)違反相關(guān)規(guī)定、不履行合同約定或承諾的開發(fā)企業(yè)建立“黑名單”管制制度，用強(qiáng)制手段強(qiáng)化懲處效果。國土房管、建設(shè)、規(guī)劃、公安、工商、稅務(wù)等部門相互配合，對(duì)違反相關(guān)規(guī)定、不履行合同約定或承諾的開發(fā)企業(yè)建立黑名單，并在主流媒體上予以公示；同時(shí)，各部門按各自職責(zé)禁止其再進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。
二是啟動(dòng)問責(zé)制度。對(duì)轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)重大違規(guī)建設(shè)行為，或因職能部門督促不力導(dǎo)致的建設(shè)項(xiàng)目完工6個(gè)月后仍未提交驗(yàn)收備案、造成社會(huì)不穩(wěn)定因素等重大后果的，應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)縣政府（管委會(huì)）和相關(guān)職能部門啟動(dòng)行政問責(zé)。
三是建立新建房屋權(quán)屬登記追蹤催辦曝光機(jī)制。國土房管部門對(duì)新建商品房開發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管，對(duì)竣工交房具備初始登記條件或已辦理初始登記的項(xiàng)目，通過催告程序督促開發(fā)企業(yè)及時(shí)履行申請(qǐng)辦證義務(wù)。對(duì)催告后無正當(dāng)理由仍不履行的，由登記機(jī)構(gòu)在公開媒體上予以披露。
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，已成為國民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)巨大。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不僅能夠有力地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)具有促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置、增加財(cái)政收入、解決就業(yè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等重要作用。相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈、過度泡沫的聚集將嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長，危害到社會(huì)的民生問題。同時(shí)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部公共性、壟斷性、信息不對(duì)稱等原因?qū)е隆笆袌?chǎng)失靈”，這就使得房地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)制大打折扣。因此，在一定程度上需要利用宏觀調(diào)控手段來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行糾正，引導(dǎo)其健康、合理、快速的發(fā)展。
一、我國宏觀調(diào)控背景概述
從2003年下半年開始，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些問題，如房價(jià)漲幅過快過大、樓市泡沫日趨膨脹，國家就連續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。 2006年更是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)頻繁的一年，有國六條、國六條細(xì)則、征收二手房交易所得稅、限制外資進(jìn)入、銀行信貸緊縮等政策。但這些政策的執(zhí)行力度不強(qiáng)，房價(jià)也沒能有效地抑制。
直到2007年，面對(duì)持續(xù)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，政府又頻繁的出臺(tái)調(diào)控政策，尤其是“9·27”新政的出臺(tái)，使得遏止房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的韁繩愈收愈緊。2007年底至2008年初，在前期緊縮性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐漸產(chǎn)生作用的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開始冷卻。不料，國際金融危機(jī)爆發(fā)，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響也愈發(fā)廣泛和深入。與此同時(shí)，百年不遇的“5.12”汶川大地震又令全國樓市雪上加霜，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速進(jìn)入了深度低迷期，絕大多數(shù)房企面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)，尤其是資金鏈極度緊張的困境。為了抵御金融危機(jī)對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊，國家又采取4萬億財(cái)政投資、降低利率等宏觀調(diào)控措施來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，此時(shí)也受到扶持。
金融危機(jī)后，在政府對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的支持下，房地產(chǎn)也異?；钴S，由之而帶來的問題也更加突出。
2009年以來，政府又陸續(xù)出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施。2009年，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套以及上住房貸款；對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產(chǎn)稅在重慶和上海進(jìn)行試點(diǎn)，標(biāo)志著房產(chǎn)稅的正式出臺(tái)。近期，各住宅價(jià)格漲幅較大的城市紛紛出臺(tái)限購令和限貸政策，國家宏觀調(diào)控的力度還在步步加大。相對(duì)以往對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不痛不癢的調(diào)控而言，此次調(diào)控被稱為是史上最嚴(yán)厲的一次調(diào)控。尤其是限購令以及銀行信貸的收緊對(duì)開發(fā)商而言更是致命的一擊。在政府持續(xù)不斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控下，大多數(shù)城市的房價(jià)都或多或少的出現(xiàn)了下降，房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。
二、重慶市各主城區(qū)11年上半年銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
在調(diào)控持續(xù)加緊的情況下，開發(fā)商的資金鏈越發(fā)的收緊，消費(fèi)者的觀望情緒也異常高漲。在政策如此嚴(yán)峻的情況下，開發(fā)商都將采取什么策略來度過房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的低迷期呢？下面就重慶市主城區(qū)的情況做個(gè)簡單的介紹分析。
首先來看看主城各區(qū)在2011年上半年的銷售數(shù)據(jù)，同時(shí)和2010年上半年作個(gè)比較。
通過上表可以看出，2011年上半年相對(duì)2010年而言，主城區(qū)的成交面積明顯下降了，但成交均價(jià)去上升了。這在一定程度上與宏觀調(diào)控的周期想吻合，出現(xiàn)了第一階段量縮價(jià)升的現(xiàn)象，也相應(yīng)的反映了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心。面對(duì)此次嚴(yán)厲的政策調(diào)控，重慶主城區(qū)的開發(fā)商都采取了哪些營銷策略來平穩(wěn)的使自己度過這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)寒冬呢？
三、重慶主城區(qū)在宏觀調(diào)控政策下主要采取的營銷策略
下面對(duì)重慶主城區(qū)主要采取的營銷策略歸納如下：
1、打折促銷
在2011年歲末之時(shí)，重慶樓市的促銷大戰(zhàn)再次被推向高潮。金科地產(chǎn)打出了“來噻！2012”的廣告語，一次性推出旗下包括金科世界城、金科華巖萬人廣場(chǎng)螞蟻SOHO、金科廊橋水鄉(xiāng)、金科公園王府、金科太陽海岸、金科10年城6大樓盤，工2012套房源全部納入“清倉”，加入到年底促銷戰(zhàn)的行列，之前重慶保利地產(chǎn)也推出賀歲特惠房源，最高優(yōu)惠達(dá)56萬。
2、老帶新政策
該策略即開發(fā)商向已購買或已訂房源的客戶承諾如果成功介紹一個(gè)新客戶將給予老客戶相應(yīng)的費(fèi)用補(bǔ)助。多介紹成交，費(fèi)用將累計(jì)補(bǔ)助。如茶園新區(qū)銀翔翡翠谷項(xiàng)目的老帶新政策就是老客戶若成功介紹一位新客戶，老客戶將獲贈(zèng)一年所購房屋的物業(yè)管理費(fèi)，多介紹成交，多免物管費(fèi)。
3、品牌推廣策略
政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的情況下，“現(xiàn)金才是王道”的道理，使得大多數(shù)開發(fā)商都開始陸續(xù)的打出降價(jià)優(yōu)惠的旗幟。這種現(xiàn)象，使得消費(fèi)者的觀望情緒甚濃。因此為了讓項(xiàng)目在眾多樓盤中脫穎而出，開發(fā)商更多的應(yīng)該注重將項(xiàng)目與自身品牌聯(lián)系起來，讓品牌深入人心。畢竟買房就是買感覺，感覺醞釀出來了，房子自然就賣出去了。
4、特價(jià)房策略
如協(xié)信阿卡迪亞君臨天悅項(xiàng)目在2011年11月末推18套特價(jià)房，面積大小54-65平米，總價(jià)36-59萬，即可入住兩室現(xiàn)房。
5、團(tuán)購優(yōu)惠
如渝北區(qū)魯能星城項(xiàng)目為慶祝兩江新區(qū)成立一周年，特以特惠價(jià)格回報(bào)全城，12街區(qū)限量清盤特價(jià)房源，套內(nèi)最高價(jià)僅7915元/平米！（樓盤均價(jià)9500元/平米當(dāng)時(shí)）套內(nèi)面積為98-106平米，物業(yè)費(fèi)為1.60元/平米.月，5街區(qū)園上98-106平米，團(tuán)購優(yōu)惠可達(dá)8萬元。
6、辦理VIP卡
如雅居樂國際花園雅郡將于12月11日加推20樓高層房源，戶型區(qū)間83-113平米，目前正在辦理VIP卡，繳1萬開盤可享10萬優(yōu)惠再92折優(yōu)惠。
四、重慶房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略的發(fā)展趨勢(shì)
此次調(diào)控在一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，使整個(gè)行業(yè)更透明化，減少了盲目追求暴利的投資行為，使得今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更多的轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)。因此在未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商應(yīng)該更多的實(shí)施有效的營銷策略，將消費(fèi)者的購買欲望轉(zhuǎn)化為有效的購買行為?；诖?，對(duì)重慶房地產(chǎn)企業(yè)在以后的營銷策略中，應(yīng)注重一下幾個(gè)方面。
1、品牌戰(zhàn)略
開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念，不能總是以產(chǎn)品為主的自我觀念，而是以保證購房者滿意及廣大業(yè)主的長期利益為產(chǎn)品的訴求點(diǎn)，同時(shí)以客戶需求和感受為導(dǎo)向的營銷觀念，真正把品牌戰(zhàn)略落實(shí)到營銷中去。將產(chǎn)品與品牌貫穿起來，使產(chǎn)品更深入人心。
2、注重項(xiàng)目前期策劃
其中對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的深度以及客戶群體的分析及產(chǎn)品的定位直接影響產(chǎn)品的銷售情況。同時(shí)要注重策劃的科學(xué)性，使之形成整體性和系統(tǒng)性，同時(shí)需要對(duì)廣告效果進(jìn)行跟蹤及監(jiān)控，還有就是形成營銷策劃效果的后評(píng)估機(jī)制?！扒Ю镏校加谧阆隆?，只有打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，才可能成就成功。而房地產(chǎn)前期策劃就相當(dāng)于堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，只有把它做好了，才能更好的促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。
摘要：重慶房地產(chǎn)業(yè)為改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)，已成為重慶經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和支柱產(chǎn)業(yè)之一。受2011年國家調(diào)控政策的影響，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的影響，本文闡述了重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)重慶房地產(chǎn)的商品房和二手房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析，并提出了在國家宏觀調(diào)控政策下開發(fā)商和市政府的應(yīng)對(duì)措施。
關(guān)鍵詞：重慶 房地產(chǎn) 發(fā)展現(xiàn)狀 前景分析
前言
重慶房地產(chǎn)業(yè)為改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)，已成為經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和支柱產(chǎn)業(yè)之一。1997年重慶成為直轄市，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，2012年第一季度主城區(qū)成交面積382萬平方米，同比增加19萬平方米。成交量的明顯回升主要來自于剛性需求的集中爆發(fā)。高端物業(yè)成交縮水、土地價(jià)格明顯回落、經(jīng)濟(jì)基本面并不支撐樓市的快速回暖，資金面也尚未有根本改善，重慶樓市回暖缺乏長期的延續(xù)性和穩(wěn)定性。
一、重慶房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段,即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。2011年以來,當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀政策緊縮環(huán)境相疊加,當(dāng)加息、信貸控制與影子銀行體系監(jiān)管相疊加,當(dāng)針對(duì)開發(fā)商供給端的抑制與針對(duì)購房者需求端的抑制相疊加、當(dāng)市場(chǎng)化間接調(diào)控手段與行政化限購令直接干預(yù)措施相疊加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨中國房地產(chǎn)市場(chǎng)起步以來最為嚴(yán)厲的市場(chǎng)和政策環(huán)境，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段,即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。
自2010年國務(wù)院下發(fā)的“新國八條”開始，房產(chǎn)稅，差別信貸利率，地方房價(jià)調(diào)控目標(biāo)等一系列的政策調(diào)控在第一季度相繼出臺(tái)重慶市開發(fā)市場(chǎng)在持續(xù)以政策為主的宏觀調(diào)控基調(diào)的環(huán)境中運(yùn)行，總體呈現(xiàn)出建設(shè)投資于市場(chǎng)銷售雙雙回落的態(tài)勢(shì)。
第一季度成交量的回升主要基于以下理由。宏觀調(diào)控在“兩會(huì)”之后顯現(xiàn)出明確的延續(xù)性與穩(wěn)定性，雖然這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)利空消息，但是購房者在經(jīng)歷了長期的宏觀調(diào)控之后發(fā)現(xiàn)只是成交量下降而價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定或小幅下降，這樣，相對(duì)明朗的政策環(huán)境使得潛在目標(biāo)購房者的觀望情緒減弱，因此促進(jìn)成交量一定上漲；另一方面，雖然整體調(diào)控依然嚴(yán)厲，但是局部有所微調(diào)，例如首套房貸款利率的回歸甚至下調(diào)，使得剛性需求購房者在經(jīng)過長期的觀望后開始涌入市場(chǎng)。
成交均價(jià)從2011年開始，出現(xiàn)因成交結(jié)構(gòu)變化而導(dǎo)致價(jià)格的紊亂波動(dòng)，沒有明顯規(guī)律，這種走勢(shì)與2008年類似，但有本質(zhì)上的區(qū)別。2009年房地產(chǎn)從第二季度開始成交增量，然后進(jìn)入一個(gè)上升期，這與當(dāng)時(shí)的“四萬億”經(jīng)濟(jì)計(jì)劃與寬松的貨幣與信貸政策密切聯(lián)系，而現(xiàn)在的宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)所起的作用恰恰相反。在目前的情況下，政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的一個(gè)因素，雖然都是長時(shí)期地壓制需求集中爆發(fā)，但這次爆發(fā)的持久性會(huì)大打折扣。
1、開發(fā)投資增速方面
2012年1至5月重慶房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資238.68億元，比去年同期增長26.6%。其中住宅完成投資152.45億元，增長40.6%；辦公樓完成投資4.52億元，增長11%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資21.15億元，增長3.2%。
2、新開工面積較快增長，經(jīng)濟(jì)適用房保持快速增長趨勢(shì)
2012年1至5月全市商品房新開工面積1333.87萬平方米，同比增長28.1%。其中，住宅新開工面積1101.4萬平方米，增長28.8%，辦公樓新開工面積30.49萬平方米，增長43.7%；商業(yè)營業(yè)房開工面積117.15萬平方米，增長17.2%。前5個(gè)月，全市經(jīng)濟(jì)適用房施工面積522.76萬平方米，其中新開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房面積87.81萬平方米，增長98.7%，已成為推動(dòng)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要因素之一。
3、商品房銷售市場(chǎng)有止跌回升的趨勢(shì)
2012年5月重慶樓市供應(yīng)量開始下降，本月主城區(qū)新開盤項(xiàng)目（含組團(tuán)）60個(gè)，推出房源8844套，總供應(yīng)體量約為84萬㎡。供應(yīng)量比4月減少約20萬㎡，供應(yīng)套數(shù)減少2783套;同比去年5月，新增供應(yīng)量下降8.7%。本月低密度物業(yè)的供應(yīng)比例略增，占總供應(yīng)的三成多。從需求上看，5月成交量和成交價(jià)格與4月比沒有太大變化，但與去年同期相比屬量漲價(jià)跌。5月商品房成交約19499套，成交面積約177.01萬平方米，成交套數(shù)比4月增加600套左右，成交面積則下降1.23%。與去年5月相比，商品房成交量卻有超過50%的增幅。商品房成交金額達(dá)到120.95億元，成交均價(jià)為6833元/平方米，比4月上漲了160元/平方米。盡管本月商品房成交均價(jià)已是2012年最高，但與去年5月相比，價(jià)格卻有7.3%的降幅。
4、購房者信心指數(shù)開始上升
每一個(gè)季度世聯(lián)地產(chǎn)都會(huì)聯(lián)合多家媒體一次購房者信心指數(shù)研究報(bào)告。2012年第二季度中國購房者信心總體指數(shù)為106.6點(diǎn)，在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)季度的下滑后首度止跌回升，創(chuàng)下自2010年二季度以來的新高。在信心指數(shù)的四個(gè)分項(xiàng)指數(shù)中，購房者對(duì)于現(xiàn)狀的滿意度在消費(fèi)環(huán)境、購買力和供應(yīng)水平三個(gè)指標(biāo)上，均有不同幅度的上升。其中消費(fèi)環(huán)境指數(shù)上升6.3個(gè)點(diǎn)，達(dá)到104.7點(diǎn)；購買力指數(shù)上升3.3個(gè)點(diǎn)，為104.2點(diǎn)；供應(yīng)水平指數(shù)上升4.4個(gè)點(diǎn)，為103.2點(diǎn)；在預(yù)期信心方面，四個(gè)分項(xiàng)指數(shù)全線上漲，其中供應(yīng)指數(shù)上漲最多，為108.8點(diǎn)，環(huán)比增長7.0個(gè)點(diǎn)。
二、未來重慶房地產(chǎn)的前景分析
1、國家房地產(chǎn)政策方面
從今年國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)情況看，國家不會(huì)出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。各地方政府會(huì)根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，放松對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，以確保本地經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的滑坡。
2、重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身情況
近年重慶房地產(chǎn)取得了較快的發(fā)展，這主要得益于重慶市政府有一套清晰科學(xué)的城市建設(shè)整體發(fā)展思路。這套思路起點(diǎn)高、可操作性強(qiáng)，如重慶八小時(shí)工程、主城半小時(shí)工程等都取得了顯著成果。去年外環(huán)高速公路納入年票收費(fèi)，把城市各個(gè)部分拉得更近。同時(shí)，房地產(chǎn)土地市場(chǎng)實(shí)施招標(biāo)、拍賣、掛牌，避免了暗箱操作，給房地產(chǎn)商提供了公平競(jìng)爭的機(jī)會(huì)。另一方面，政府為抑制房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生，推出了諸多市場(chǎng)監(jiān)管措施，使市場(chǎng)不穩(wěn)定因素減少到最低限度。正是由于政府宏觀政策的正確，才出現(xiàn)了政府、開發(fā)商、消費(fèi)者“多贏”的局面。政府土地收益提高了，有更多的財(cái)力提升基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水準(zhǔn)；開發(fā)商得到了便利的交通環(huán)境，促進(jìn)了樓盤的銷售；而消費(fèi)者能以較實(shí)惠的房價(jià)買到滿意的住房。
3、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境方面
經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，今年第一季度經(jīng)濟(jì)比去年第四季度下降，企業(yè)虧損面加大，經(jīng)營困難，保就業(yè)和穩(wěn)定局勢(shì)將會(huì)成為經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，因此，保經(jīng)濟(jì)和保就業(yè)都包括了保房地產(chǎn)。金融機(jī)構(gòu)放松銀根和增加流動(dòng)性將是不可避免的，這些金融調(diào)整政策給開發(fā)商和購房者都帶來實(shí)際的利好。金融機(jī)構(gòu)的政策調(diào)整一方面改善了開發(fā)商的資金狀況，另一方面也給購房者提供了數(shù)量更多的按揭貸款，從而達(dá)到刺激房市的目的。
4、房地產(chǎn)商方面
過去的兩年，房地產(chǎn)商減少了購地，放慢了開發(fā)建設(shè)的速度，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)大量的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉和房價(jià)大幅下降拋售的情況。隨著國家調(diào)控政策的松動(dòng)，房地產(chǎn)商最困難的時(shí)期已經(jīng)過去，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)上不會(huì)出現(xiàn)大幅度的降價(jià)潮。
5、保障性住房建設(shè)方面
由于保障性住房在資金投入、建設(shè)速度、投入使用數(shù)量以及管理分配等方面存在的諸多問題，使得人們對(duì)于保障房的預(yù)期期望值下降，特別是公租房遭到了人們的普遍冷遇。
6、購房者心理方面
2010年以來，出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍的房價(jià)下降的心理預(yù)期，積聚了大量的剛性需求購房者。經(jīng)過一段時(shí)期的觀察，相當(dāng)多的剛性需求購房者會(huì)選擇入市，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走出低谷。
三、結(jié)論
伴隨著重慶經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將會(huì)面對(duì)著更大的挑戰(zhàn)和發(fā)展機(jī)遇。面對(duì)這一局面，只有經(jīng)過國家政策的積極引導(dǎo)和支持，僅僅依靠在重慶經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)以及開發(fā)商的共同努力，重慶房地產(chǎn)業(yè)才會(huì)向積極健康的方向發(fā)展。
[摘 要]近年來，關(guān)于重慶房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫的呼聲愈來愈高。究竟重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，成為當(dāng)下研究的重點(diǎn)。本文基于重慶市2005年～2010年房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)，測(cè)度重慶房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，并就分析結(jié)果提出相應(yīng)對(duì)策建議。
[關(guān)鍵詞]重慶 房地產(chǎn)業(yè) 泡沫度
一、引言
1998年之后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)非常繁榮，房價(jià)一路攀升。2003左右，國內(nèi)“房地產(chǎn)泡沫”的呼聲日高，“中國房地產(chǎn)泡沫是否存在”之爭成為一時(shí)焦點(diǎn)。多數(shù)人認(rèn)為，中國存在房地產(chǎn)泡沫，政府應(yīng)采取調(diào)控措施，避免走上日本經(jīng)濟(jì)衰退的老路。
2011年7月，在國家嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，全國房價(jià)終于停止了快速增長，公眾對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期終于結(jié)束了。但這一輪調(diào)控會(huì)不會(huì)引起房地產(chǎn)泡沫的破裂？重慶市這樣相對(duì)低價(jià)位的市場(chǎng)是否存在泡沫？這些問題值得進(jìn)一步研究。
國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因與測(cè)度研究，研究方法集中于定性說明和定量測(cè)度。但分析重慶市房地產(chǎn)泡沫度的文獻(xiàn)相對(duì)較少。蒲勇健等（2006）、閆妍（2006）等在分析全國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫時(shí)，將重慶市作為研究對(duì)象之一，均研究2005年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。近幾年房價(jià)快速攀升后，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，泡沫是否嚴(yán)重等均未有學(xué)者進(jìn)行研究。因此，本文選擇重慶市2005年～2010年的數(shù)據(jù)作為分析模板，測(cè)度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫度，并就測(cè)度結(jié)果提出對(duì)策建議，具有一定的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
二、研究方法
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫測(cè)度主要集中統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法、指標(biāo)指示法、理論價(jià)格法。
基于數(shù)據(jù)可得性的限制條件，國內(nèi)研究大多選取指標(biāo)指示法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫度的計(jì)算和分析。指標(biāo)指示法分為：“單一指標(biāo)法”、“綜合指標(biāo)法”。
單一指標(biāo)法是“指運(yùn)用房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的單個(gè)指標(biāo)的實(shí)際值與測(cè)定的標(biāo)準(zhǔn)值之間的對(duì)比來判斷房地產(chǎn)是否存在或者泡沫大小程度的一種測(cè)度方法”。
綜合指數(shù)法是一種常用的指數(shù)合成方法，第一步是確定各單項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值；第二步是對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行無量綱化處理，消除單位量上的不同，即用各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際值與其標(biāo)準(zhǔn)值相比得到同度量指標(biāo)；第三步賦予權(quán)重值；第四步進(jìn)行加權(quán)求和，計(jì)算出綜合指數(shù)值。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)100%時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)中開始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，系數(shù)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度越嚴(yán)重。
在上式中，B表示應(yīng)用指數(shù)合成方法計(jì)算得出的綜合指數(shù)值，F(xiàn)i表示某單項(xiàng)指數(shù)的實(shí)際值，Ci表示某單項(xiàng)指數(shù)的臨界值，ωi表示各單項(xiàng)指數(shù)權(quán)重，n表示指數(shù)合成中所涉及的指數(shù)個(gè)數(shù)。
本文基于重慶市的現(xiàn)狀，參照李維哲，曲波的指標(biāo)分類，選取消費(fèi)狀況類指標(biāo)房價(jià)增長率與GDP增長率的比值和房價(jià)收入比，以及金融類指標(biāo)房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率比值三個(gè)指標(biāo)來分別測(cè)度重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，并運(yùn)用綜合指數(shù)法測(cè)度綜合泡沫度。
三、實(shí)證分析
1.單項(xiàng)指標(biāo)分析
(1)房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際GDP增長率
房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際GDP增長率能反映房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張程度，是測(cè)量虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，用來監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化趨勢(shì)，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。大部分學(xué)者認(rèn)為當(dāng)房價(jià)上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時(shí)，房價(jià)很不正常，孕育著泡沫。
由表2分析結(jié)果可知，2005年到2010年重慶市房價(jià)增長率與GDP增長率的比值都小于臨界值2，即重慶市房價(jià)正常，未孕育泡沫。
(2)房價(jià)收入比
房價(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根據(jù)美國和部分西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，房價(jià)收入比在3~6倍之間比較合理?？紤]到我國居民收入中隱性收入比較高的情況，本文認(rèn)為我國的房價(jià)收入比的臨界點(diǎn)定為6.0比較合適。
由表2分析結(jié)果可知，重慶市的房價(jià)收入比整體表現(xiàn)為上升趨勢(shì)，2005年~2009年的數(shù)據(jù)顯示，重慶市的房價(jià)收入比小于國際臨界值6，即房價(jià)在居民收入能承受的范圍內(nèi)，不存在泡沫。2010年房價(jià)收入比第一次超過了臨界值6，在重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫，而人均收入水平?jīng)]有大幅提升的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)孕育著泡沫。
(3)房地產(chǎn)企業(yè)貸款增長率/金融機(jī)構(gòu)貸款總額增長率
房地產(chǎn)貸款增長率如果明顯高于金融機(jī)構(gòu)貸款總額增長率，則說明銀行信貸資金高度集中于房地產(chǎn)行業(yè)，在缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)上，開發(fā)商的投機(jī)活動(dòng)便有了可乘之機(jī)。同時(shí)，個(gè)人住房信貸的大幅增加，也會(huì)放大購買者的投機(jī)需求。其比率愈接近于1，則泡沫程度愈低；愈偏離1，則說明泡沫程度愈大。
表3 重慶市2005年～2010年房地產(chǎn)企業(yè)貸款增長率與金融機(jī)構(gòu)貸款總額增長率的比值
數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒
通過表3分析可知，除2008年為-0.123外，其他年份該比率均大于1。2008年數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常，與當(dāng)時(shí)金融危機(jī)有一定關(guān)系。整體經(jīng)濟(jì)下滑蕭條，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展勢(shì)頭減弱，表現(xiàn)為貸款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年該比率已明顯超過2，大大高于1，存在嚴(yán)重泡沫。2007年重慶市被批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景看好，開發(fā)企業(yè)獲取貸款容易度提高。且2007年重慶市房價(jià)已呈現(xiàn)為快速增長勢(shì)頭，居民選擇在房價(jià)進(jìn)一步上漲前買房，也從一定比例上增加了房企的貸款。2010年重慶市兩江新區(qū)掛牌成立，良好的市場(chǎng)氛圍為房企發(fā)展提供了外部支持，房企貸款額高漲。銀行貸款過度集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)，為從事投機(jī)活動(dòng)提供方便，從而導(dǎo)致重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。
2.綜合指數(shù)分析
通過計(jì)算上文三種指數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)值，并根據(jù)指數(shù)合成法的公式（*）計(jì)算，得到綜合泡沫度指數(shù)。本文將各個(gè)指數(shù)的權(quán)重賦為三分之一,得出重慶市房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)如右表4所示。
由表4分析可知，重慶市2006年、2007年、2010年房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)小于1，基本不存在泡沫。
四、對(duì)策建議
重慶市2007年被批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著高速發(fā)展，房價(jià)飛升，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫。2008年金融危機(jī)從虛擬經(jīng)濟(jì)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)都受到了重創(chuàng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到影響，房價(jià)上漲速度下降，泡沫也隨之基本消除。2009年開始，經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)也恢復(fù)其快速發(fā)展勢(shì)頭，尤其是2010年發(fā)展更是如火如荼，房地產(chǎn)泡沫再次明顯。
本文基于重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展勢(shì)頭迅猛，泡沫日益明顯的背景，對(duì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫提出如下對(duì)策建議：
1.加強(qiáng)公租房等住房保障制度的實(shí)施
公租房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。重慶市公租房建設(shè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，大量的公租房建設(shè)有利于解決市民的住房問題，減少了部分對(duì)商品房的剛性需求，可在一定程度上緩解由于需求過快增長而導(dǎo)致的房價(jià)上漲趨勢(shì)。
2.進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅等調(diào)控措施
重慶市是房產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)城市，通過對(duì)別墅等高檔住房征收房產(chǎn)稅，一定程度上使房屋失去作為投資品的屬性，有效抑制大量投機(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而緩解大量資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，削弱因大量投機(jī)資本涌入而產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫。
3.加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，控制房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)抵押貸款不僅包括房屋購買者的按揭貸款，還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，可以有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)流向，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)資本市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。加強(qiáng)銀行等的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理，控制貸款大規(guī)模集聚于房地產(chǎn)市場(chǎng)，也可達(dá)到消除泡沫產(chǎn)生的作用。
