時(shí)間：2022-05-28 10:46:58
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摘要：筆者通過本文闡述了房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的現(xiàn)狀，分析了現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育中存在的問題，最后從行業(yè)學(xué)會(huì)、估價(jià)公司、估價(jià)師個(gè)人、高等院校和社會(huì)機(jī)構(gòu)等不同層面提出了解決問題的對(duì)策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)師；繼續(xù)教育；現(xiàn)狀；問題；對(duì)策
房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育是指取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書后，房地產(chǎn)估價(jià)師所接受的各種各樣的教育，是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行知識(shí)更新、補(bǔ)充、拓展和能力提高的一種高層次的追加教育。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的目的是為了更新補(bǔ)充知識(shí)，擴(kuò)大視野、改善知識(shí)結(jié)構(gòu)、提高創(chuàng)新能力，以適應(yīng)科技發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步和本職工作的需要。
一、房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育目前大致分為兩類：一是強(qiáng)制性繼續(xù)教育，二是自愿式繼續(xù)教育。
1.強(qiáng)制式繼續(xù)教育。強(qiáng)制式繼續(xù)教育由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱中房學(xué)）組織，采用學(xué)時(shí)制，要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在每一注冊(cè)有效期內(nèi)（3年為一個(gè)注冊(cè)期）應(yīng)當(dāng)接受120學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育，未完成者到期后將不能注冊(cè)、不能執(zhí)業(yè)。繼續(xù)教育分為必修課和選修課，必修課和選修課各為60學(xué)時(shí)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)組織實(shí)施各為30學(xué)時(shí)的必修課和選修課的繼續(xù)教育，主要采用網(wǎng)絡(luò)視頻教育的模式開展；其余各為30學(xué)時(shí)的必修課和選修課的繼續(xù)教育，由省級(jí)學(xué)會(huì)或協(xié)會(huì)組織實(shí)施，選修課采用網(wǎng)絡(luò)視頻教育模式、必修課一般采用現(xiàn)場(chǎng)面授方式開展。
2.自愿式繼續(xù)教育。自愿式繼續(xù)教育，一種是由房地產(chǎn)估價(jià)公司自行組織，依據(jù)各公司情況不同，包括半年度、年度、專題業(yè)務(wù)培訓(xùn)，一般不強(qiáng)制要求，也沒有學(xué)時(shí)限定，一般采用現(xiàn)場(chǎng)面授方式開展。大型房地產(chǎn)估價(jià)師公司一般會(huì)定期開展培訓(xùn)，而小型公司限于時(shí)間、經(jīng)費(fèi)等往往較難開展；另一種是房地產(chǎn)估價(jià)師本人根據(jù)個(gè)人需要，自行選擇學(xué)習(xí)內(nèi)容、學(xué)習(xí)時(shí)間、學(xué)習(xí)方式等提高個(gè)人專業(yè)知識(shí)和專業(yè)能力，從而更好地開展估價(jià)工作。
二、房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育目前存在的主要問題
1.強(qiáng)制式繼續(xù)教育中存在的問題。
1.1學(xué)習(xí)動(dòng)機(jī)偏差。由于執(zhí)業(yè)注冊(cè)的需要，部分學(xué)員在參加強(qiáng)制性繼續(xù)教育時(shí)抱著混學(xué)時(shí)的態(tài)度，上課時(shí)曠課、遲到早退、找人替課現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，從而使得繼續(xù)教育變成例行公事，導(dǎo)致學(xué)習(xí)效果不理想。
1.2針對(duì)性不強(qiáng)。由于房地產(chǎn)估價(jià)師專業(yè)技術(shù)上已達(dá)到了一定的層次和水平，希望通過繼續(xù)教育查漏補(bǔ)缺、增強(qiáng)估價(jià)中實(shí)戰(zhàn)能力，而每個(gè)學(xué)員的知識(shí)、能力各不相同，但學(xué)會(huì)統(tǒng)一的繼續(xù)教育很難滿足所有學(xué)員的不同要求，眾口難調(diào)，導(dǎo)致學(xué)習(xí)效果大打折扣。
1.3教育形式單一。不管是網(wǎng)絡(luò)教育還是課堂面試，缺少交流互動(dòng)的過程，教育過程缺少對(duì)多樣化實(shí)際案例的探討，房地產(chǎn)估價(jià)師參與度不高，效果不顯著。
2.自愿式繼續(xù)教育中存在的問題。
2.1教學(xué)人員單一。一般估價(jià)公司培訓(xùn)時(shí)由內(nèi)部房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任授課教師，一方面帶來教育的便利性和低成本性，另一面限于個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和精力，可能帶來對(duì)估價(jià)的理解可能不夠深刻或有偏頗。
2.2師資力量薄弱。如果說大型公司由于與行業(yè)部門接觸緊密、專業(yè)人員較多，較易開展內(nèi)部培訓(xùn)的話，中小型公司由于師資缺乏、業(yè)務(wù)單一，較難針對(duì)性地開展繼續(xù)教育，即使估價(jià)師有學(xué)習(xí)的強(qiáng)烈愿望，也不知從何學(xué)起。
2.3學(xué)習(xí)渠道狹窄。由于估價(jià)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，尚沒有形成系統(tǒng)完整的學(xué)習(xí)方案，并且由于涉及業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，各估價(jià)公司技術(shù)人員之間缺乏交流，房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)習(xí)的渠道較為狹窄。
三、房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育未來發(fā)展對(duì)策
針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育中存在的問題，筆者考慮從行業(yè)學(xué)會(huì)、估價(jià)公司、估價(jià)師個(gè)人、高等院校、社會(huì)機(jī)構(gòu)等多方面進(jìn)行改革。
1.行業(yè)學(xué)會(huì)。中房學(xué)及各省學(xué)會(huì)應(yīng)改變?cè)行姓芾淼哪Ｊ?，真正變身成為房地產(chǎn)估價(jià)公司和房地產(chǎn)估價(jià)師服務(wù)的基地、娘家人。①加強(qiáng)對(duì)估價(jià)師培訓(xùn)需求的調(diào)研，切實(shí)了解估價(jià)師的需求，提出適合房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)習(xí)的時(shí)間、方式、內(nèi)容；②按不同估價(jià)師的需求分專題針對(duì)性的開展繼續(xù)教育；③多開展典型案例實(shí)超培訓(xùn)；④建立房地產(chǎn)估價(jià)公共技術(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)，引導(dǎo)估價(jià)師自主學(xué)習(xí)等。
2.估價(jià)公司。估價(jià)公司應(yīng)視估價(jià)師為公司最寶貴的財(cái)富，分布單位和個(gè)人兩個(gè)角度考慮，對(duì)估價(jià)師開展繼續(xù)教育。①分析每位估價(jià)師的知識(shí)和技能，結(jié)合公司目標(biāo)，制訂有針對(duì)性個(gè)人培訓(xùn)計(jì)劃；②分不同知識(shí)點(diǎn)、技能點(diǎn)增加外聘專業(yè)教師；③建立公司內(nèi)部的估價(jià)技術(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)特別是模板數(shù)據(jù)庫(kù)，方便估價(jià)師隨時(shí)隨地查閱學(xué)習(xí)。
3.估價(jià)師個(gè)人。結(jié)合公司的業(yè)務(wù)，估價(jià)師按照循序漸進(jìn)的原則開展繼續(xù)教育。（1）對(duì)自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)進(jìn)行自我評(píng)價(jià)，確定學(xué)習(xí)需求，制定學(xué)習(xí)目的，尋找并開展合適的學(xué)習(xí)活動(dòng)；（2）加入能解決工作實(shí)際技術(shù)問題的人際圈；（3）建立屬于估價(jià)師個(gè)人的知識(shí)庫(kù)，便于查漏補(bǔ)缺，隨時(shí)隨地學(xué)習(xí)。
4.高等院校。高等院校，不僅承擔(dān)著初級(jí)人才的培養(yǎng)任務(wù)，更擔(dān)負(fù)著專業(yè)科學(xué)研究、社會(huì)服務(wù)的重任。①專業(yè)教師應(yīng)走進(jìn)企業(yè)第一線，總結(jié)和批量傳播估價(jià)新知識(shí)、新技能；②對(duì)各公司估價(jià)師碰到工作難點(diǎn)，進(jìn)行一對(duì)一的解疑釋惑；③對(duì)于普遍性的專業(yè)問題，可以將解決問題的思路方法上網(wǎng)共享。5.社會(huì)機(jī)構(gòu)。目前社會(huì)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)師考前培訓(xùn)的很多，但從事繼續(xù)教育的并不多，但機(jī)構(gòu)培訓(xùn)也有其優(yōu)勢(shì)。①市場(chǎng)化運(yùn)作，可以很好地滿足估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師繼續(xù)教育的個(gè)性化要求；②可以組織到各領(lǐng)域的專家學(xué)者，進(jìn)行深入的講解和剖析；③可以組織系統(tǒng)化的教材和隨時(shí)總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。
進(jìn)一步規(guī)范存量房交易稅收秩序，區(qū)地稅局要加大對(duì)存量房交易稅收征管的執(zhí)法力度。營(yíng)造公平的稅收環(huán)境。對(duì)納稅人采取“陰陽(yáng)合同”方式瞞報(bào)交易價(jià)格偷逃稅款的行為，要依法進(jìn)行查處；涉嫌犯罪的要移送司法機(jī)關(guān)依法進(jìn)行處理。
杜絕“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象，為加強(qiáng)存量房交易稅收征收管理。減少稅收流失，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》國(guó)辦發(fā)〔某〕1號(hào)）財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》財(cái)稅〔2010〕105號(hào)）和《某市地方稅務(wù)局某市財(cái)政局某市物價(jià)局關(guān)于應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》渝地稅發(fā)〔某〕139號(hào)）等有關(guān)文件規(guī)定，經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)就推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管有關(guān)工作交流如下：
一、提高認(rèn)識(shí),統(tǒng)一思想。
深化財(cái)稅體制改革、完善地方稅體系的重要內(nèi)容，開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要舉措。也是杜絕“陰陽(yáng)合同”堵塞稅收漏洞、增加財(cái)政收入的有效手段。各鎮(zhèn)街及有關(guān)單位要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，積極支持開展房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)的研究與應(yīng)用，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。
二、形成合力,精心組織。
由區(qū)委常委、區(qū)政府黨組成員宋葵任組長(zhǎng)，成立區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)研究與應(yīng)用工作領(lǐng)導(dǎo)小組。區(qū)地稅局、區(qū)發(fā)改委、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城鄉(xiāng)建委、區(qū)房管局、區(qū)國(guó)土分局、區(qū)規(guī)劃分局為成員單位。
辦公室設(shè)在區(qū)地稅局，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室。區(qū)地稅局局長(zhǎng)閻健任主任，稅政科科長(zhǎng)霍永紅任副主任，辦公室成員由區(qū)地稅局相關(guān)人員和某同誠(chéng)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司部分人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)指導(dǎo)全區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)的研究與應(yīng)用，強(qiáng)化存量房交易稅收的征收管理。
區(qū)地稅局：負(fù)責(zé)組織開展房地產(chǎn)市場(chǎng)稅源調(diào)查、數(shù)據(jù)采集與建庫(kù)、制訂評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)和完善評(píng)估系統(tǒng)、建立爭(zhēng)議處理機(jī)制、依法征收存量房交易稅收等工作。
參與評(píng)估政策制訂。區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)并提供工作經(jīng)費(fèi)保障。
區(qū)發(fā)改委：負(fù)責(zé)對(duì)存量房交易計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定工作。
協(xié)助開展評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制訂及相關(guān)評(píng)估參數(shù)論證等工作。區(qū)國(guó)土分局、區(qū)房管局：負(fù)責(zé)提供房屋交易數(shù)據(jù)信息及房屋產(chǎn)權(quán)證的查詢。
區(qū)城鄉(xiāng)建委：協(xié)助開展房屋建安造價(jià)、成本費(fèi)用等測(cè)算和論證工作。
區(qū)規(guī)劃分局：協(xié)助做好電子地圖建設(shè)等工作。
三、穩(wěn)步實(shí)施,完善體系。
制訂適合本地的房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)地稅局會(huì)同區(qū)發(fā)改委、城鄉(xiāng)建委、財(cái)政、國(guó)土、房管、規(guī)劃等有關(guān)部門。建立存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，組織專家對(duì)存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)審，待軟件定型后，按照“循序漸進(jìn)、穩(wěn)步實(shí)施”原則，從2012年1月1日起實(shí)現(xiàn)存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)推廣應(yīng)用。正式上線運(yùn)行存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)后，應(yīng)全面取消房屋交易政府計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)格。對(duì)存量房交易環(huán)節(jié)征稅，區(qū)地稅局應(yīng)通過存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)對(duì)交易存量房進(jìn)行全面評(píng)估，以評(píng)估價(jià)比對(duì)分析納稅人的申報(bào)價(jià)格。申報(bào)價(jià)格高于評(píng)估價(jià)的以申報(bào)價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格；申報(bào)價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)又無(wú)正當(dāng)理由的以評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格。
四、完善服務(wù),加強(qiáng)宣傳。
尤其是對(duì)“陰陽(yáng)合同”風(fēng)險(xiǎn)宣傳，區(qū)有關(guān)部門應(yīng)積極配合區(qū)地稅局開展存量房交易稅征收政策宣傳。要通過辦稅服務(wù)廳、互聯(lián)網(wǎng)等多種途徑為納稅人提供政策咨詢服務(wù)，為誠(chéng)信納稅營(yíng)造良好的環(huán)境和氛圍。要建立計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議解決機(jī)制，以提高征管效率、評(píng)估的社會(huì)公信力和納稅遵從度。有關(guān)部門在開展涉稅房地產(chǎn)交易價(jià)格認(rèn)定工作中，不得以任何名義向納稅人收取費(fèi)用。
一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期。由于行業(yè)起步較晚及我國(guó)的特殊國(guó)情,整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài),因而具有濃厚的行政色彩,其應(yīng)用范圍也相對(duì)狹窄。近年來,房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易活動(dòng)以及房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的結(jié)合日益頻繁,房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了廣泛的拓展,服務(wù)對(duì)象和服務(wù)形式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)個(gè)人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中小可缺少的基礎(chǔ)性工作。
我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估從無(wú)到有,已發(fā)展為一個(gè)富有生命力的朝陽(yáng)行業(yè)。2008年,我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員已經(jīng)超過25萬(wàn)人,取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員約3.7萬(wàn)人,約3.3萬(wàn)人注冊(cè)執(zhí)業(yè),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近5000家,其中一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)168家,一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍已經(jīng)基本形成,估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)也進(jìn)入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
但是,由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快,估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的素質(zhì)還不能完全適應(yīng)社會(huì)的需要,一些非市場(chǎng)化和有悖于估價(jià)獨(dú)立、客觀、公平原則行為的出現(xiàn),制約著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問題
(一)有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和管理體制建設(shè)尚不健全。
目前在房地產(chǎn)估價(jià)中存在許多行業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu),一些估價(jià)機(jī)構(gòu)并沒有完全走專業(yè)化的道路,一些估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員缺乏自律和執(zhí)業(yè)能力。國(guó)家雖然制定了一些相關(guān)的法律法規(guī),但基本上是針對(duì)供給主體的約束,對(duì)估價(jià)市場(chǎng)構(gòu)成中的需求和協(xié)調(diào)等主體的約束性法規(guī)尚未建立。而目前需求主體對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的影響較大,因而只約束供給主體,不但無(wú)法維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序,反而會(huì)給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
(二)行業(yè)監(jiān)管不力。
審批管理部門把關(guān)不到位,流于形式。不少?gòu)氖聵I(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu),工商局未經(jīng)嚴(yán)格審查隨意發(fā)放《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》,缺乏規(guī)定數(shù)量的專職估價(jià)師,估價(jià)師在注冊(cè)時(shí)開具虛假的勞動(dòng)人事檔案虛假轉(zhuǎn)移證明和社會(huì)保險(xiǎn)證明,只要估價(jià)師數(shù)量達(dá)標(biāo),均許可通過其資質(zhì),而且長(zhǎng)期缺乏業(yè)務(wù)監(jiān)管,造成“非法”的估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量泛濫,具有執(zhí)業(yè)資格的估價(jià)師通過掛靠形式淪為“假”估價(jià)師。
(三)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)不規(guī)范。
目前部分脫鉤改制的評(píng)估機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系,同時(shí)兼營(yíng)事業(yè)性評(píng)估和中介性評(píng)估,背離了脫鉤改制的目標(biāo)而一些行政部門則對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)進(jìn)行行政干預(yù),與之產(chǎn)生了權(quán)錢的交易,超出了行政機(jī)構(gòu)本身的行政職權(quán),引發(fā)了市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。
由于估價(jià)機(jī)構(gòu)的“非法”成立、估價(jià)師的非法掛靠,導(dǎo)致出現(xiàn)“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價(jià)報(bào)告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》形同虛設(shè),估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在重視業(yè)務(wù)招攬、忽視報(bào)告質(zhì)量的情況,歪曲甚至捏造事實(shí)的“客戶定價(jià)法”成了估價(jià)方法中無(wú)奈的方法。
同時(shí)也有一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù),估價(jià)機(jī)構(gòu)之間往往在評(píng)估結(jié)果和收費(fèi)上大打價(jià)格戰(zhàn)、關(guān)系戰(zhàn)、回扣戰(zhàn),形成了估價(jià)機(jī)構(gòu)的惡性競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致估價(jià)收費(fèi)越來越低,回扣形式的商業(yè)賄賂戲愈演愈烈。
三、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展建議
(一)完善法律法規(guī)體系。
完善法律法規(guī)體系,并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全,某此領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展,應(yīng)該頒布相關(guān)的一此法律規(guī)范,從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問題,實(shí)行統(tǒng)一管理;解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的竟?fàn)巻栴},實(shí)現(xiàn)真正的政企分開,使評(píng)估行業(yè)健康有序地竟?fàn)?解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問題,提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)仟感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí);解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問題,規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估力一法和程序。
(二)建立健全行業(yè)協(xié)作,共同監(jiān)管體制。
由于受我國(guó)體制所限,房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師各出自不同的行政主管部門,房地產(chǎn)估價(jià)師主管部門是建設(shè)部,資產(chǎn)估價(jià)師主管部門是財(cái)政部,而土地估價(jià)師主管部門是國(guó)土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域沒有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價(jià)業(yè)務(wù)的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價(jià)執(zhí)業(yè)人員的管理帶來了不小的難度,所以我們應(yīng)盡快促使房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)組織、資產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)及土地估價(jià)師協(xié)會(huì)三會(huì)聯(lián)盟,相互協(xié)作,共同監(jiān)管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價(jià)師掛靠現(xiàn)象,還能進(jìn)行相互間技術(shù)交流,促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
(三)培養(yǎng)高素質(zhì)人才,提高執(zhí)業(yè)水平。
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展壯大,要求執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)不斷提高。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)積極提高業(yè)務(wù)素質(zhì),在理論研究、實(shí)務(wù)分析、政策法規(guī)、學(xué)術(shù)與國(guó)外動(dòng)態(tài)等力面進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí),還應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是,作為房地產(chǎn)估價(jià)師,不應(yīng)僅僅鉆研業(yè)務(wù)知識(shí),還應(yīng)強(qiáng)化法律意識(shí),嚴(yán)格把握合法與違法的界限。
最高人民法院分別于2001年11月16日、2002年2月22日出臺(tái)了《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》以及《關(guān)于人民法院對(duì)外委托司法鑒定管理規(guī)定》的司法解釋。國(guó)家司法部自2000年以來陸續(xù)出臺(tái)了《司法鑒定機(jī)構(gòu)登記管理辦法》、《司法鑒定人管理辦法》等規(guī)章及規(guī)范性文件。目前已有黑龍江、重慶、吉林、深圳、四川等十幾個(gè)省市頒布了地方性的《司法鑒定管理?xiàng)l例》。上述各個(gè)部門和機(jī)關(guān)分別出臺(tái)的地方性法規(guī)、部門規(guī)章以及有關(guān)司法解釋，其目的均是為了規(guī)范司法鑒定活動(dòng)，并且在一定程度上也起到了規(guī)范司法鑒定人和司法鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定活動(dòng)。但是，我們也應(yīng)當(dāng)看到，上述地方性法規(guī)、部門規(guī)章以及有關(guān)司法解釋相互之間存在著相當(dāng)多的矛盾和沖突，將司法鑒定當(dāng)中的房地產(chǎn)估價(jià)與一般的資產(chǎn)評(píng)估、涉案物品的價(jià)格鑒定相混淆，并且在涉及司法鑒定中的房地產(chǎn)估價(jià)的機(jī)構(gòu)管理、鑒定人的資格以及與現(xiàn)有管理體制的銜接方面均未有周詳?shù)目紤]與制度設(shè)計(jì)。
一、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的性質(zhì)
房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類行業(yè)，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度；國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。相應(yīng)地，建設(shè)部、國(guó)土資源部分別出臺(tái)了規(guī)章和一系列規(guī)范性文件，實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試制度和注冊(cè)制度。但是，房地產(chǎn)估價(jià)除了《城市房地產(chǎn)管理法》的兩條原則性規(guī)定之外，無(wú)法可依。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的司法鑒定，各個(gè)部門、各個(gè)省市更是各行其是，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的管理。自2002年開始，最高人民法院按照《關(guān)于人民法院對(duì)外委托司法鑒定管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定建立司法鑒定人名冊(cè)，幾乎與此同時(shí)，各地的司法行政部門按照當(dāng)?shù)氐牡胤叫苑ㄒ?guī)的規(guī)定、司法部《司法鑒定機(jī)構(gòu)登記管理辦法》和《司法鑒定人管理辦法》的有關(guān)規(guī)定陸續(xù)司法鑒定人名冊(cè)。由此可以看出，我國(guó)在司法鑒定人的模式選擇上采取的是大陸法系國(guó)家的鑒定權(quán)主義，即由國(guó)家有權(quán)部門核準(zhǔn)并頒發(fā)從事司法鑒定的資格證書，并且建立司法鑒定人名冊(cè)。法院在特殊情況下才能從司法鑒定人名冊(cè)以外選聘專家臨時(shí)從事司法鑒定。作為經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定也應(yīng)當(dāng)與其他各類鑒定一并納入司法鑒定人名冊(cè)統(tǒng)一管理，只是因其行業(yè)的行政管理可能涉及多個(gè)部門，而需要在管理體制上進(jìn)行創(chuàng)新。
國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的定義：專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判斷的活動(dòng)。對(duì)于司法鑒定的概念，一般認(rèn)為是指司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)和公民、法人或其他組織的委托，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專門性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。由此，可以給房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定作如下定義：具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)和公民、法人或其他組織的委托，指派具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)委托估價(jià)的房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)，房地產(chǎn)估價(jià)師除遵循普通房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。
（一）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定與涉案物品價(jià)格鑒定的關(guān)系
據(jù)筆者掌握的資料，與涉案物品價(jià)格鑒定有關(guān)的規(guī)范性文件主要包括：國(guó)家計(jì)委、最高人民法院、最高人民檢察院、公安部（計(jì)辦[1997]808號(hào)）《扣押、追繳、沒收物品估價(jià)管理辦法》；國(guó)家計(jì)委（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]2654號(hào)）《價(jià)格評(píng)估管理辦法》；國(guó)家計(jì)委（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]2655號(hào)）《價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)管理辦法》；國(guó)家計(jì)委（計(jì)價(jià)費(fèi)[1998]775號(hào)）《涉案物品價(jià)格鑒定復(fù)核裁定管理辦法》；國(guó)家計(jì)委（計(jì)價(jià)費(fèi)[1998]776號(hào)）《涉案物品價(jià)格鑒定分級(jí)管理實(shí)施辦法》。全國(guó)各地有部分省市針對(duì)涉案物品價(jià)格鑒定出臺(tái)了地方性法規(guī)。2000年前后國(guó)家推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制，由于清理整頓辦公室最后未將涉案物品價(jià)格鑒定納入經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè)，繼續(xù)保留其事業(yè)單位性質(zhì)，各級(jí)物價(jià)部門按照行政級(jí)別分別設(shè)立的價(jià)格鑒定中心（或事務(wù)所）得以保留而未進(jìn)行脫鉤改制。
就現(xiàn)有的涉及涉案物品價(jià)格鑒定的地方性法規(guī)、其他規(guī)范性文件的有關(guān)規(guī)定，以及各地價(jià)格鑒證中心（或事務(wù)所）的實(shí)際情況來看，涉案物品價(jià)格鑒定存在以下幾個(gè)主要問題：1.未解決涉案物品價(jià)格鑒定的性質(zhì)和定位。2000年前后經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制雖未涉及物品價(jià)格鑒定行業(yè)，各地物價(jià)部門設(shè)立的價(jià)格鑒證中心（或事務(wù)所）得以繼續(xù)保留其事業(yè)單位性質(zhì)。但是，當(dāng)時(shí)分管經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的領(lǐng)導(dǎo)只是同意“暫時(shí)保留其事業(yè)單位性質(zhì)，待條件成熟時(shí)再脫鉤改制納入中介機(jī)構(gòu)管理”。涉案物品價(jià)格鑒定，從本質(zhì)上講，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè)，并且應(yīng)歸屬于司法鑒定當(dāng)中。
2.對(duì)涉案物品價(jià)格鑒定進(jìn)行了任意擴(kuò)大的解釋。最初的涉案物品價(jià)格鑒定，本來只涉及刑事案件，并且是就刑事案件當(dāng)中的動(dòng)產(chǎn)而言。計(jì)辦[1997]808號(hào)《扣押、追繳、沒收物品估價(jià)管理辦法》第2條規(guī)定：“人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)各自管轄的刑事案件，對(duì)于價(jià)格不明或者價(jià)格難以確定的扣押、追繳、沒收物品需要估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)委托指定的估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。案件移送時(shí)，應(yīng)當(dāng)附有《扣押、追繳、沒收物品估價(jià)鑒定結(jié)論書》?！睂?shí)際工作中，各級(jí)物價(jià)部門按照行政級(jí)別分別設(shè)立的價(jià)格鑒定中心（或事務(wù)所）將涉案物品價(jià)格鑒定從刑事案件擴(kuò)大到民事案件和行政處罰，從歸屬于動(dòng)產(chǎn)的“物品”擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。
3.存在地方性法規(guī)、部門規(guī)章之間的沖突。不但原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、司法部針對(duì)包括資產(chǎn)評(píng)估（不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)）等經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè)管理出臺(tái)的部門規(guī)章之間和其他規(guī)范性文件之間存在矛盾和沖突，還存在地方性法規(guī)之間的沖突、部門規(guī)章與地方性法規(guī)之間的沖突。舉四川省的現(xiàn)實(shí)狀況為例，四川省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議審議通過《四川省涉案物品價(jià)格鑒定管理?xiàng)l例》，四川省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議審議通過《四川省司法鑒定管理?xiàng)l例》。筆者認(rèn)為，這兩個(gè)地方性法規(guī)是有一定沖突的，在涉案物品價(jià)格鑒定與司法資產(chǎn)評(píng)估的范圍、從業(yè)主體、主管部門等諸多方面存在矛盾，并且有關(guān)涉案物品價(jià)格鑒定與司法資產(chǎn)評(píng)估的地方性法規(guī)與不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估的部門管理規(guī)章有沖突。
總之，涉案物品價(jià)格鑒定應(yīng)歸屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè)，歸入司法鑒定的類別當(dāng)中，它可以被房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定（針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)）和司法資產(chǎn)評(píng)估（針對(duì)動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)）所替代。即使暫時(shí)不能取消涉案物品價(jià)格鑒定，也應(yīng)將其限制在刑事案件當(dāng)中涉及動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格鑒定。當(dāng)然，要從根本上理順房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定與涉案物品價(jià)格鑒定之間的關(guān)系，消除與此相關(guān)的地方性法規(guī)、部門規(guī)章之間的沖突，有賴于全國(guó)人大盡快出臺(tái)《司法鑒定法》，通過立法從根本上解決問題。
（二）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定與一般房地產(chǎn)估價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系
廣義地講，資產(chǎn)評(píng)估包括了房地產(chǎn)估價(jià)，因?yàn)閺V義的資產(chǎn)肯定包括房地產(chǎn)在內(nèi)。受制于個(gè)人的知識(shí)和能力的局限，同時(shí)以西方發(fā)達(dá)國(guó)家評(píng)估行業(yè)的發(fā)展歷程來看，沒有可能通過考取一個(gè)評(píng)估資格就可以評(píng)估包括不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的各種資產(chǎn)的全能的評(píng)估師。結(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度的規(guī)定，人事部、財(cái)政部組織考試的資產(chǎn)評(píng)估師資格，定位在對(duì)于動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估比較合適，人事部、建設(shè)部組織考試的房地產(chǎn)估價(jià)師資格定位在對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。因此，雖然廣義的資產(chǎn)評(píng)估包括了房地產(chǎn)估價(jià)，但資產(chǎn)評(píng)估師專司對(duì)于動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估，房地產(chǎn)估價(jià)師專司對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定（為訴訟、仲裁、行政裁決服務(wù)）屬于第二類房地產(chǎn)估價(jià)，立足于為解決房地產(chǎn)糾紛服務(wù)，不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)所涉及的一般房地產(chǎn)估價(jià)，它對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師有更高的要求，即要求有更高的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)和更好的職業(yè)道德操守，普通的估價(jià)師和資質(zhì)一般的估價(jià)機(jī)構(gòu)不能勝任這一類的估價(jià)，因?yàn)槠涔帕Σ粔?。因此，有必要?duì)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分等定級(jí)，實(shí)行執(zhí)業(yè)資格的二次準(zhǔn)入，以確定資質(zhì)較好的估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)中的資深房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定。而地方性法規(guī)和部門規(guī)章當(dāng)中的“司法資產(chǎn)評(píng)估”、“涉案物品價(jià)格鑒定”均不夠明確，司法鑒定的類別應(yīng)當(dāng)區(qū)分為房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估司法鑒定、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估司法鑒定。人事部、原國(guó)家計(jì)委組織考試的價(jià)格鑒證師資格，可按一定方式與資產(chǎn)評(píng)估師并軌，從現(xiàn)有的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師當(dāng)中篩選出合格的機(jī)構(gòu)和人員，從事動(dòng)產(chǎn)評(píng)估司法鑒定和無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估司法鑒定。
二、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定現(xiàn)實(shí)狀況
房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定結(jié)論作為解決糾紛的法定證據(jù)，對(duì)訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用。但由于我國(guó)至今尚無(wú)一部專門規(guī)范司法鑒定活動(dòng)的法律，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定與其他類別的司法鑒定一樣，存在著鑒定機(jī)構(gòu)設(shè)置分散、鑒定機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性、鑒定程序不規(guī)范、多頭鑒定、重復(fù)鑒定等現(xiàn)象，并已在一定程度上影響了司法的公正性。
（一）從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)和人員缺乏準(zhǔn)入制度
現(xiàn)在從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)包括三類：一是具有獨(dú)立法人地位的司法鑒定所，這類機(jī)構(gòu)是按照地方性法規(guī)《司法鑒定管理?xiàng)l例》組建設(shè)立的。司法行政部門核準(zhǔn)該類鑒定機(jī)構(gòu)的目的在于規(guī)范和統(tǒng)一管理，但存在的不足和局限也是比較突出的，比如與房地產(chǎn)估價(jià)的行業(yè)管理部門缺乏協(xié)調(diào)，估價(jià)師可能存在跨機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，沒有充分利用行業(yè)管理部門對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的管理信息，等等。
二是司法機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立的司法鑒定機(jī)構(gòu)。《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》第4條規(guī)定：“凡需要進(jìn)行司法鑒定的案件，應(yīng)當(dāng)由人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，或者由人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)統(tǒng)一對(duì)外委托鑒定。”第10條規(guī)定：“各級(jí)人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)，受理本院及下級(jí)人民法院委托的司法鑒定。下級(jí)人民法院可逐級(jí)委托上級(jí)人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)鑒定?！蹦壳坝写罅康姆康禺a(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師掛靠在司法機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立的司法鑒定機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，這除了帶來自審自鑒這種影響司法公正的后果，還擾亂了中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)環(huán)境和管理秩序。
三是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定。這第三類從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)，要說沒有準(zhǔn)入也不一定準(zhǔn)確，只不過不是按照客觀標(biāo)準(zhǔn)確定資質(zhì)較好的估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)中的資深房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定，而是由法官憑個(gè)人偏好來確定哪些機(jī)構(gòu)可以準(zhǔn)入，而對(duì)于評(píng)估人員卻完全沒有考慮準(zhǔn)入的問題，資產(chǎn)評(píng)估師可以從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定，甚至連會(huì)計(jì)師、房地產(chǎn)估價(jià)員、助理會(huì)計(jì)師等也在從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定。
應(yīng)當(dāng)說目前房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的狀況，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度的規(guī)定，急需管理部門的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定。
（二）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度尚未建立
公檢法在各自的訴訟活動(dòng)當(dāng)中可以獨(dú)立地決定司法鑒定的事項(xiàng)，關(guān)于司法鑒定啟動(dòng)的規(guī)定不夠明確，《刑事訴訟法》、《民事訴訟法》、《行政訴訟法》有幾個(gè)條款涉及鑒定機(jī)構(gòu)以及鑒定的啟動(dòng)。《刑事訴訟法》第119條規(guī)定：“為了查明案情，需要解決案件中某些專門性問題的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)有專門知識(shí)的人進(jìn)行鑒定”?！缎姓V訟法》第35條規(guī)定：“在訴訟過程中，人民法院認(rèn)為對(duì)專門性問題需要鑒定的，應(yīng)當(dāng)交由法定部門鑒定；沒有法定鑒定部門的，由人民法院指定的鑒定部門鑒定”?！睹袷略V訟法》第72條規(guī)定：“人民法院對(duì)專門性問題認(rèn)為需要鑒定的，應(yīng)當(dāng)交由法定部門鑒定；沒有法定鑒定部門的，由人民法院指定的鑒定部門鑒定。鑒定部門及其指定的鑒定人有權(quán)了解進(jìn)行鑒定所需要的案件材料，必要時(shí)可以詢問當(dāng)事人、證人。鑒定部門和鑒定人應(yīng)當(dāng)提出書面鑒定結(jié)論，在鑒定書上簽名或者蓋章。鑒定人鑒定的，應(yīng)當(dāng)由鑒定人所在單位加蓋印章，證明鑒定人身份”。
房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度包括鑒定的申請(qǐng)、鑒定的決定、合格鑒定機(jī)構(gòu)的確定，以及鑒定的委托。從刑事、民事、行政三大訴訟法的有關(guān)規(guī)定可以看出，現(xiàn)行的包括房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估在內(nèi)的司法鑒定的啟動(dòng)制度可以說尚未建立。目前房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)方面存在以下主要問題：1.鑒定機(jī)構(gòu)的選擇沒有依據(jù)尊重當(dāng)事人選擇和人民法院指定相結(jié)合的原則。鑒定的委托主要表現(xiàn)為法院指定（其實(shí)是法官指定），在一定程度上，現(xiàn)行的做法剝奪了當(dāng)事人的訴訟權(quán)利。
2.沒能給當(dāng)事人提供分門別類的鑒定人名冊(cè)。應(yīng)當(dāng)說《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱若干規(guī)定）在民事訴訟案件中的司法鑒定啟動(dòng)方面有長(zhǎng)足的進(jìn)步，該規(guī)定第25條：“當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定，應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)提出。符合本規(guī)定第二十七條規(guī)定的情形，當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的除外。對(duì)需要鑒定的事項(xiàng)負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人，在人民法院指定的期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不提出鑒定申請(qǐng)或者不預(yù)交鑒定費(fèi)用或者拒不提供相關(guān)材料，致使對(duì)案件爭(zhēng)議的事實(shí)無(wú)法通過鑒定結(jié)論予以認(rèn)定的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該事實(shí)承擔(dān)舉證不能的法律后果。”但是，人民法院沒有給當(dāng)事人提供鑒定人名冊(cè)，當(dāng)事人既不知道哪些事項(xiàng)可以申請(qǐng)司法鑒定，也不能參與鑒定機(jī)構(gòu)的選擇，卻可能要承擔(dān)舉證不能的法律后果。
3.鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員是否具備房地產(chǎn)估價(jià)的鑒定資格不確定。雖然《若干規(guī)定》在第27條規(guī)定了鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員不具備相關(guān)的鑒定資格的，當(dāng)事人可以對(duì)人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論申請(qǐng)重新鑒定，但是沒有法律、法規(guī)對(duì)于從事房地產(chǎn)估價(jià)的鑒定資格加以明確規(guī)定。
（三）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定結(jié)論的質(zhì)證、采信缺乏程序和標(biāo)準(zhǔn)
盡管《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱若干規(guī)定）第59條規(guī)定了“鑒定人應(yīng)當(dāng)出庭接受當(dāng)事人質(zhì)詢。鑒定人確因特殊原因無(wú)法出庭的，經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，可以書面答復(fù)當(dāng)事人的質(zhì)詢”，但是房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定還沒有形成鑒定人出庭制度。北京大學(xué)法學(xué)院教授陳瑞華認(rèn)為，鑒定人親自出庭作證的比例不足5%.當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的審查標(biāo)準(zhǔn)不一。對(duì)于人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論，其效力與一方當(dāng)事人自行委托有關(guān)部門作出的鑒定結(jié)論不一樣。《若干規(guī)定》第27條：“當(dāng)事人對(duì)人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論有異議申請(qǐng)重新鑒定，提出證據(jù)證明存在下列情形之一的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許：1.鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員不具備相關(guān)的鑒定資格的；2.鑒定程序嚴(yán)重違法的；3.鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足的；4.經(jīng)過質(zhì)證認(rèn)定不能作為證據(jù)使用的其他情形。對(duì)有缺陷的鑒定結(jié)論，可以通過補(bǔ)充鑒定、重新質(zhì)證或者補(bǔ)充質(zhì)證等方法解決的，不予重新鑒定?！倍鴮?duì)于一方當(dāng)事人自行委托有關(guān)部門作出的鑒定結(jié)論，只要求“另一方當(dāng)事人有證據(jù)足以反駁并申請(qǐng)重新鑒定的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許?！?
（四）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的管理部門不統(tǒng)一
目前，最高人民法院按照法釋[2002]8號(hào)《關(guān)于人民法院對(duì)外委托司法鑒定管理規(guī)定》的規(guī)定，已陸續(xù)受理、審查了十幾個(gè)省市的申請(qǐng)進(jìn)入人民法院司法鑒定人名冊(cè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)的申報(bào)材料，并已在《人民法院報(bào)》公告。毫無(wú)疑問，最高人民法院的做法有越權(quán)嫌疑，把本來屬于行政權(quán)范疇的事情（對(duì)于鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人的管理）攬?jiān)诜ㄔ簛碜觥Ｒ虼?，有部分省市的專家、律師?lián)名向全國(guó)人大提出了對(duì)最高人民法院出臺(tái)的上述司法解釋進(jìn)行違憲審查。
總之，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的管理與其他各類司法鑒定一樣，政出多門，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的公信力大打折扣，急待統(tǒng)一和規(guī)范。
三、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定制度創(chuàng)新
房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定制度創(chuàng)新的目的，在于提高房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的公信力，確保房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的中立地位，體現(xiàn)追求司法公正的價(jià)值目標(biāo)。提高房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的公信力，應(yīng)從三個(gè)方面著手：從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定人的能力、水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)；房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度公正，即程序公正，賦予當(dāng)事人應(yīng)有的司法鑒定啟動(dòng)權(quán)；建立房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定結(jié)論的質(zhì)證制度，包括鑒定人出庭接受質(zhì)證、質(zhì)證的程序和標(biāo)準(zhǔn)。
（一）建立統(tǒng)一、協(xié)作的房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的管理體制
房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定制度創(chuàng)新的第一步是改革目前的多頭管理的體制，建立統(tǒng)一、協(xié)作的房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定管理體制。房地產(chǎn)估價(jià)作為經(jīng)濟(jì)鑒證類行業(yè)，其司法鑒定的管理體制應(yīng)當(dāng)充分借助行業(yè)管理部門和學(xué)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的管理信息和成果，實(shí)行估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師個(gè)人的執(zhí)業(yè)資格二次準(zhǔn)入制度。二次準(zhǔn)入制度的具體做法包括：1.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的二次準(zhǔn)入司法鑒定管理部門對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)實(shí)行注冊(cè)制度。申請(qǐng)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)在省會(huì)城市等大城市可限定在一級(jí)資質(zhì)，在其他地區(qū)可限定在二級(jí)資質(zhì)以上。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或者行業(yè)學(xué)會(huì)將符合申報(bào)條件的機(jī)構(gòu)推薦給省級(jí)以上司法鑒定管理部門，省級(jí)司法鑒定管理部門對(duì)符合條件的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)注冊(cè)并頒發(fā)司法鑒定許可證。
司法鑒定管理部門對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)實(shí)行年檢制度。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的年檢結(jié)束后一個(gè)月內(nèi)，省級(jí)司法鑒定管理部門結(jié)合行業(yè)主管部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)的年檢結(jié)果對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)辦理年檢。
2.房地產(chǎn)估價(jià)師的二次準(zhǔn)入司法鑒定管理部門對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行考試注冊(cè)制度。申請(qǐng)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定人，應(yīng)當(dāng)是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，其個(gè)人應(yīng)當(dāng)具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，其作為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)年限在三年以上，由其所在機(jī)構(gòu)推薦，參加司法鑒定管理部門組織的鑒定人全國(guó)統(tǒng)一資格考試合格的，頒發(fā)司法鑒定人資格證書。取得鑒定人資格證書的房地產(chǎn)估價(jià)師，由鑒定機(jī)構(gòu)向省級(jí)司法鑒定管理部門申請(qǐng)注冊(cè)，省級(jí)司法鑒定管理部門對(duì)符合注冊(cè)條件的申請(qǐng)人予以注冊(cè)并頒發(fā)鑒定人執(zhí)業(yè)證。
司法鑒定管理部門對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定人實(shí)行年檢制度。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或者行業(yè)學(xué)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師的年檢結(jié)束后一個(gè)月內(nèi)，省級(jí)司法鑒定管理部門結(jié)合行業(yè)主管部門或者行業(yè)學(xué)會(huì)的年檢結(jié)果對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定人辦理年檢。
（二）建立房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度
房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度，應(yīng)當(dāng)從程序上盡可能避免鑒定腐敗的產(chǎn)生。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定雖然收取一定的費(fèi)用，但它畢竟是一種把科學(xué)知識(shí)運(yùn)用到訴訟活動(dòng)中來的科學(xué)實(shí)證活動(dòng)，鑒定不應(yīng)當(dāng)淪為一種商業(yè)活動(dòng)，鑒定人之間也不能相互競(jìng)爭(zhēng)去“攬活”。否則，有可能使房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定喪失其對(duì)訴訟當(dāng)事人的證據(jù)效力和公信力。
啟動(dòng)司法鑒定的權(quán)利究竟是賦予法院，還是賦予訴訟（仲裁）當(dāng)事人？在傳統(tǒng)的對(duì)抗制訴訟模式下，法官在訴訟中是消極中立的第三者，本身不負(fù)有查明事實(shí)的積極義務(wù)，當(dāng)然也就沒有提出證據(jù)的責(zé)任。只有當(dāng)事人，才負(fù)有提出證據(jù)并說服審判者的責(zé)任。鑒定結(jié)論是證據(jù)，鑒定人屬于證人，那么由當(dāng)事人啟動(dòng)鑒定程序并提供鑒定人乃是訴訟的應(yīng)有之義。因此，便有“當(dāng)事人啟動(dòng)制”一說。然而，由當(dāng)事人委托鑒定的一個(gè)最大弊端就是容易導(dǎo)致鑒定的濫用。鑒定人往往根據(jù)聘請(qǐng)他們的當(dāng)事人的需要出具鑒定結(jié)論，鑒定結(jié)論一般都有利于委托人。這種做法的代價(jià)就是阻礙了司法公正的實(shí)現(xiàn)。
在傳統(tǒng)的大陸法系國(guó)家的糾問式訴訟模式下，法官在訴訟中不再是消極中立的第三者，司法鑒定方面是實(shí)行鑒定權(quán)主義，法官主導(dǎo)司法鑒定的啟動(dòng)和司法鑒定人的選任。因此，便有“法官啟動(dòng)制”一說。法官啟動(dòng)制有其優(yōu)點(diǎn)，一是鑒定人受法院委托，可以不受當(dāng)事人的影響而客觀地進(jìn)行鑒定，二是可以減少不必要的重復(fù)鑒定，避免鑒定資源的浪費(fèi)，減輕當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但是，這種啟動(dòng)制度有其固有弊端：其一是在一定程度上剝奪了當(dāng)事人的訴訟權(quán)利；鑒定人容易受法官的影響，容易導(dǎo)致鑒定腐敗，此其二；其三是對(duì)鑒定結(jié)論的質(zhì)證可能流于形式，因?yàn)殍b定的啟動(dòng)和鑒定人的選任系由法官?zèng)Q定，法官可能相信鑒定結(jié)論正確無(wú)誤。
司法鑒定啟動(dòng)制度的最佳選擇是法官啟動(dòng)制與當(dāng)事人啟動(dòng)制的相互借鑒和融合。在鑒定人的選任方面，在司法鑒定管理部門的鑒定人名冊(cè)內(nèi)，實(shí)行尊重當(dāng)事人選擇和人民法院指定相結(jié)合的原則。對(duì)于當(dāng)事人有舉證責(zé)任的事項(xiàng)，當(dāng)事人申請(qǐng)司法鑒定的，人民法院應(yīng)當(dāng)首先尊重訴訟雙方當(dāng)事人的選擇，人民法院應(yīng)當(dāng)委托訴訟雙方當(dāng)事人在鑒定人名冊(cè)內(nèi)協(xié)商一致選擇的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定；訴訟雙方當(dāng)事人協(xié)商不一致的，或者人民法院依職責(zé)決定委托司法鑒定的，人民法院應(yīng)當(dāng)在鑒定人名冊(cè)內(nèi)隨機(jī)選擇鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。這種啟動(dòng)制度安排，既尊重了訴訟雙方當(dāng)事人的選擇，又避免了鑒定的濫用，使得鑒定人可以真正立足于客觀事實(shí)，運(yùn)用科學(xué)知識(shí)，為法院發(fā)現(xiàn)客觀真實(shí)、進(jìn)行公正裁判服務(wù)。
（三）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的程序制度
房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的程序制度，包括房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的申請(qǐng)、決定、委托、受理、實(shí)施、鑒定結(jié)論的出具，以及鑒定人出庭作證。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的申請(qǐng)，是指附有舉證責(zé)任的當(dāng)事人申請(qǐng)司法鑒定，并預(yù)交鑒定費(fèi)用，但申請(qǐng)不是司法鑒定的必經(jīng)程序。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的決定權(quán)，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鑒定的情形很少，并且對(duì)于不同意的決定應(yīng)給出書面說明，另外法官的決定權(quán)只是針對(duì)鑒定事項(xiàng)是否需要鑒定的決定，而不是對(duì)于鑒定人選任的決定。
房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定機(jī)構(gòu)受理人民法院委托后，應(yīng)當(dāng)指派2名以上具有相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格的鑒定人進(jìn)行鑒定，實(shí)行第一鑒定人主要負(fù)責(zé)制。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的實(shí)施應(yīng)當(dāng)符合執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求，包括了解案情、現(xiàn)場(chǎng)勘察、查閱資料和市場(chǎng)調(diào)查。鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)在委托書約定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)出具包含鑒定結(jié)論的鑒定書，鑒定書應(yīng)當(dāng)有鑒定人的簽名和鑒定機(jī)構(gòu)的蓋章。
房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的程序制度，應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)化鑒定人出庭作證的義務(wù)。鑒定人出庭接受法官和訴訟當(dāng)事人的質(zhì)詢，通過對(duì)鑒定結(jié)論的質(zhì)證，對(duì)法官的采信與否具有十分重要的作用。
（四）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的補(bǔ)充鑒定、重新鑒定、
復(fù)核鑒定房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定具有科學(xué)性、鑒證性，從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)和鑒定人實(shí)行執(zhí)業(yè)資格二次準(zhǔn)入之后，鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人就不應(yīng)再有任何等級(jí)上的差別，鑒定人依合法程序出具的鑒定結(jié)論在法官認(rèn)證之前，其效力是相同的。這是因?yàn)椋b定人不同于證人，并非不可替代；鑒定結(jié)論也只是證據(jù)的一種，只有經(jīng)過質(zhì)證，查證屬實(shí)的才能為法官采信而成為判案的依據(jù)；鑒定活動(dòng)作為一種科學(xué)實(shí)證活動(dòng)，其科學(xué)性要求鑒定結(jié)論不應(yīng)當(dāng)劃分等級(jí)。
房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的補(bǔ)充鑒定，只能在原委托的鑒定已經(jīng)作出鑒定結(jié)論，但尚未進(jìn)入庭審質(zhì)證階段，由當(dāng)事人申請(qǐng)，法官裁量決定。當(dāng)事人申請(qǐng)補(bǔ)充鑒定的情形包括：當(dāng)事人補(bǔ)充了新的相關(guān)鑒定材料，或者提出新的鑒定項(xiàng)目，或者發(fā)現(xiàn)原鑒定結(jié)論的計(jì)算或表述有明顯錯(cuò)誤等等。補(bǔ)充鑒定由原鑒定機(jī)構(gòu)的原鑒定人進(jìn)行，鑒定機(jī)構(gòu)可以指派新的鑒定人參加。
房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的重新鑒定，不得由原鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人進(jìn)行。在鑒定人的選任方面充分尊重當(dāng)事人的選擇權(quán)之后，重新鑒定應(yīng)當(dāng)慎之又慎，以盡量減少重復(fù)鑒定，避免當(dāng)事人和法官對(duì)鑒定的濫用。但是，在庭審當(dāng)中發(fā)現(xiàn)有如下情形之一的，應(yīng)當(dāng)重新鑒定：1.鑒定機(jī)構(gòu)或鑒定人不具備法定資格的；2.委托人提供的鑒定材料失實(shí)的；3.鑒定的委托程序不合法的；4.鑒定人應(yīng)當(dāng)回避而沒有回避的；5.鑒定人通過鑒定謀取不正當(dāng)利益的；6.鑒定的實(shí)施嚴(yán)重不符合行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，足以影響鑒定結(jié)論的。另外，重新鑒定的委托，仍然應(yīng)當(dāng)遵守一般鑒定的程序規(guī)定。
一些地方性立法規(guī)定了司法鑒定的復(fù)核鑒定，并且規(guī)定經(jīng)省司法鑒定專家委員會(huì)復(fù)核鑒定的案件，省內(nèi)其他司法鑒定機(jī)構(gòu)不得再受理。其實(shí)，只要在司法鑒定的啟動(dòng)制度方面規(guī)定得合理，輔之以補(bǔ)充鑒定和重新鑒定，就完全沒有必要再規(guī)定復(fù)核鑒定。復(fù)核鑒定本身與司法鑒定的科學(xué)性、鑒證性特點(diǎn)是相沖突的，使得復(fù)核鑒定的效力在質(zhì)證之前就高于了其他鑒定結(jié)論。
房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的制度創(chuàng)新，還包括：修改現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，建立房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；建立房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的錯(cuò)鑒責(zé)任追究制度；建立鑒定人執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度；在房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)建立鑒定人分會(huì)，實(shí)行行業(yè)自律管理，等等。
摘要改革開放20多年來,房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)得到前所未有的發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展中,起著舉足輕重的作用;從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的專業(yè)人員,在完善房地產(chǎn)市場(chǎng)中做出了積極的貢獻(xiàn)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展對(duì)策
一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期。由于行業(yè)起步較晚及我國(guó)的特殊國(guó)情,整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài),因而具有濃厚的行政色彩,其應(yīng)用范圍也相對(duì)狹窄。近年來,房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易活動(dòng)以及房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的結(jié)合日益頻繁,房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了廣泛的拓展,服務(wù)對(duì)象和服務(wù)形式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)個(gè)人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中小可缺少的基礎(chǔ)性工作。
我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估從無(wú)到有,已發(fā)展為一個(gè)富有生命力的朝陽(yáng)行業(yè)。2008年,我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員已經(jīng)超過25萬(wàn)人,取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員約3.7萬(wàn)人,約3.3萬(wàn)人注冊(cè)執(zhí)業(yè),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近5000家,其中一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)168家,一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍已經(jīng)基本形成,估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)也進(jìn)入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
但是,由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快,估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的素質(zhì)還不能完全適應(yīng)社會(huì)的需要,一些非市場(chǎng)化和有悖于估價(jià)獨(dú)立、客觀、公平原則行為的出現(xiàn),制約著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問題
(一)有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和管理體制建設(shè)尚不健全。
目前在房地產(chǎn)估價(jià)中存在許多行業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu),一些估價(jià)機(jī)構(gòu)并沒有完全走專業(yè)化的道路,一些估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員缺乏自律和執(zhí)業(yè)能力。國(guó)家雖然制定了一些相關(guān)的法律法規(guī),但基本上是針對(duì)供給主體的約束,對(duì)估價(jià)市場(chǎng)構(gòu)成中的需求和協(xié)調(diào)等主體的約束性法規(guī)尚未建立。而目前需求主體對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的影響較大,因而只約束供給主體,不但無(wú)法維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序,反而會(huì)給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
(二)行業(yè)監(jiān)管不力。
審批管理部門把關(guān)不到位,流于形式。不少?gòu)氖聵I(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu),工商局未經(jīng)嚴(yán)格審查隨意發(fā)放《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》,缺乏規(guī)定數(shù)量的專職估價(jià)師,估價(jià)師在注冊(cè)時(shí)開具虛假的勞動(dòng)人事檔案虛假轉(zhuǎn)移證明和社會(huì)保險(xiǎn)證明,只要估價(jià)師數(shù)量達(dá)標(biāo),均許可通過其資質(zhì),而且長(zhǎng)期缺乏業(yè)務(wù)監(jiān)管,造成“非法”的估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量泛濫,具有執(zhí)業(yè)資格的估價(jià)師通過掛靠形式淪為“假”估價(jià)師。
(三)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)不規(guī)范。
目前部分脫鉤改制的評(píng)估機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系,同時(shí)兼營(yíng)事業(yè)性評(píng)估和中介性評(píng)估,背離了脫鉤改制的目標(biāo)而一些行政部門則對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)進(jìn)行行政干預(yù),與之產(chǎn)生了權(quán)錢的交易,超出了行政機(jī)構(gòu)本身的行政職權(quán),引發(fā)了市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。
由于估價(jià)機(jī)構(gòu)的“非法”成立、估價(jià)師的非法掛靠,導(dǎo)致出現(xiàn)“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價(jià)報(bào)告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》形同虛設(shè),估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在重視業(yè)務(wù)招攬、忽視報(bào)告質(zhì)量的情況,歪曲甚至捏造事實(shí)的“客戶定價(jià)法”成了估價(jià)方法中無(wú)奈的方法。
同時(shí)也有一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù),估價(jià)機(jī)構(gòu)之間往往在評(píng)估結(jié)果和收費(fèi)上大打價(jià)格戰(zhàn)、關(guān)系戰(zhàn)、回扣戰(zhàn),形成了估價(jià)機(jī)構(gòu)的惡性競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致估價(jià)收費(fèi)越來越低,回扣形式的商業(yè)賄賂戲愈演愈烈。
三、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展建議
(一)完善法律法規(guī)體系。
完善法律法規(guī)體系,并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全,某此領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展,應(yīng)該頒布相關(guān)的一此法律規(guī)范,從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問題,實(shí)行統(tǒng)一管理;解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的竟?fàn)巻栴},實(shí)現(xiàn)真正的政企分開,使評(píng)估行業(yè)健康有序地竟?fàn)?解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問題,提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)仟感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí);解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問題,規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估力一法和程序。
(二)建立健全行業(yè)協(xié)作,共同監(jiān)管體制。
由于受我國(guó)體制所限,房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師各出自不同的行政主管部門,房地產(chǎn)估價(jià)師主管部門是建設(shè)部,資產(chǎn)估價(jià)師主管部門是財(cái)政部,而土地估價(jià)師主管部門是國(guó)土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域沒有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價(jià)業(yè)務(wù)的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價(jià)執(zhí)業(yè)人員的管理帶來了不小的難度,所以我們應(yīng)盡快促使房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)組織、資產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)及土地估價(jià)師協(xié)會(huì)三會(huì)聯(lián)盟,相互協(xié)作,共同監(jiān)管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價(jià)師掛靠現(xiàn)象,還能進(jìn)行相互間技術(shù)交流,促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
(三)培養(yǎng)高素質(zhì)人才,提高執(zhí)業(yè)水平。
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展壯大,要求執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)不斷提高。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)積極提高業(yè)務(wù)素質(zhì),在理論研究、實(shí)務(wù)分析、政策法規(guī)、學(xué)術(shù)與國(guó)外動(dòng)態(tài)等力面進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí),還應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是,作為房地產(chǎn)估價(jià)師,不應(yīng)僅僅鉆研業(yè)務(wù)知識(shí),還應(yīng)強(qiáng)化法律意識(shí),嚴(yán)格把握合法與違法的界限。
編者按：本文主要從什么是拍賣；拍賣底價(jià)與拍賣保留價(jià)；拍賣底價(jià)的法律地位；房地產(chǎn)拍賣底價(jià)確定中的幾個(gè)問題；實(shí)踐中的拍賣底價(jià)與拍賣保留價(jià)五個(gè)方面進(jìn)行論述。其中，主要包括：拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式、拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式、底價(jià)即最低商業(yè)價(jià)值、拍賣委托人是拍賣標(biāo)的的所有人、底價(jià)即保留價(jià)、底價(jià)是由法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)依法確定的、底價(jià)在評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，如無(wú)特殊情況一般不能更改、拍賣底價(jià)是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的依據(jù)、拍賣底價(jià)不可隨意更改、拍賣底價(jià)就是抵債價(jià)、客觀、準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)拍賣底價(jià)、求，準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開市場(chǎng)價(jià)值的影響、住宅成交價(jià)總能高于拍賣底價(jià)，接近市場(chǎng)價(jià)、要注意保護(hù)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人的利益、深圳市各級(jí)人民法院均采用抽簽委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的作法等，具體材料請(qǐng)?jiān)斠姟?
作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在日常工作中經(jīng)常要為司法機(jī)關(guān)處置涉訟房地產(chǎn)出具估價(jià)報(bào)告，報(bào)告中往往要涉及三個(gè)最基本的概念：一個(gè)是公開市場(chǎng)價(jià)值，一個(gè)是拍賣底價(jià)，一個(gè)是拍賣保留價(jià)。對(duì)于前者，由于有房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的嚴(yán)格規(guī)定，一般沒有異議。但是對(duì)于后二者，由于《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》與《中華人民共和國(guó)拍賣法》中的有關(guān)規(guī)定不一致，因此，對(duì)于什么是底價(jià)，什么是保留價(jià)，兩者之間是什么關(guān)系，它們與起拍價(jià)、抵債價(jià)又是什么關(guān)系，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的拍賣底價(jià)或保留價(jià)的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價(jià)、保留價(jià)的準(zhǔn)確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。
一、什么是拍賣
《中華人民共和國(guó)拍賣法》第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式。第一種性質(zhì)的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財(cái)物或權(quán)利委托拍賣人進(jìn)行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權(quán)出讓拍賣也屬于這種性質(zhì)。另一種性質(zhì)的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現(xiàn)在破產(chǎn)清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強(qiáng)制拍賣。與此同時(shí)也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報(bào)價(jià)由低到高，不斷加價(jià)競(jìng)買，直到無(wú)人再加價(jià)時(shí)，即以最后應(yīng)價(jià)者競(jìng)買成功為基本特征。我國(guó)和世界上絕大多數(shù)國(guó)家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報(bào)價(jià)由高到低，不斷減價(jià)，以第一位應(yīng)價(jià)者競(jìng)買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場(chǎng)和日本東京海鮮批發(fā)市場(chǎng)都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區(qū)“子悅臺(tái)”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進(jìn)行了拍賣。
與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的拍賣主要是第二種性質(zhì)的拍賣，即強(qiáng)制拍賣。我們主要針對(duì)這種拍賣情況下的底價(jià)或保留價(jià)進(jìn)行探討。
二、拍賣底價(jià)與拍賣保留價(jià)
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第6.10.2條規(guī)定：房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估，首先應(yīng)以公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，之后再考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價(jià)。
底價(jià)即最低商業(yè)價(jià)值。在此基礎(chǔ)上確定拍賣保護(hù)價(jià)、起拍價(jià)。最高應(yīng)價(jià)低于保護(hù)價(jià)的，重新拍賣或變賣。（《海商法大辭典》1988年版第414頁(yè)）
保留價(jià)主要出現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)拍賣法》中，第二十八條規(guī)定“委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)，并要求拍賣人保密。拍賣國(guó)有資產(chǎn)，依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)?！钡谒氖臈l規(guī)定“委托合同應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)……；（三）、委托人提出的保留價(jià)?！钡谖迨鍡l規(guī)定“拍賣無(wú)保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣?！?
可以看出，底價(jià)是標(biāo)的物的最低商業(yè)價(jià)值，或者說是第三方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）確認(rèn)的標(biāo)的物在拍賣市場(chǎng)——這樣一個(gè)受強(qiáng)制快速變現(xiàn)因素影響而形成的一個(gè)不完全市場(chǎng)上的最可能的成交價(jià)，相對(duì)于拍賣委托人來說是一種客觀性的價(jià)格；保留價(jià)則是拍賣委托人在底價(jià)基礎(chǔ)上根據(jù)評(píng)估底價(jià)確定的，相對(duì)來說更具有主觀的意味。
在第一種性質(zhì)的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標(biāo)的的所有人，有權(quán)自行確定拍賣標(biāo)的的底價(jià)或最低商業(yè)價(jià)值，自行確定拍賣保留價(jià)。通俗地說就是：我就打算按這個(gè)價(jià)錢賣，低于這個(gè)價(jià)錢我就不賣了。此時(shí)，底價(jià)即保留價(jià)。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價(jià)（保留價(jià)），因?yàn)樽畹蜕虡I(yè)價(jià)值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質(zhì)的拍賣，即強(qiáng)制拍賣的情形下，作為最低商業(yè)價(jià)值的底價(jià)就不能與保留價(jià)等同了。這是因?yàn)椋旱谝唬@兩個(gè)價(jià)格是由不同的主體確定的，底價(jià)是由法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)依法確定的；保留價(jià)則是由拍賣委托人，即司法機(jī)關(guān)或清算組、債權(quán)人委員會(huì)在委托拍賣合同中確定的。第二，底價(jià)在評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，如無(wú)特殊情況一般不能更改；保留價(jià)則可以在多次拍賣中向下調(diào)整，以期能夠成交，但不能低于底價(jià)。第三，底價(jià)的更改必須由法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)變化了的條件做出新的評(píng)估；保留價(jià)則可以在底價(jià)之上，根據(jù)市場(chǎng)和拍賣的具體情況靈活確定。
總之，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依法確定的拍賣底價(jià)是拍賣的最終保留價(jià)，是不可突破的價(jià)格底線。
三、拍賣底價(jià)的法律地位
以拍賣為估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（其中最重要的部分是確定拍賣底價(jià)）作為價(jià)格鑒證文件，在訴訟中的作用相當(dāng)于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術(shù)鑒定，具有專業(yè)性、權(quán)威性和嚴(yán)格的法律意義，即在沒有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對(duì)當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣底價(jià)的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1、拍賣底價(jià)是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的依據(jù)；
2、拍賣底價(jià)不可隨意更改；
3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時(shí)，拍賣底價(jià)就是抵債價(jià)；
4、拍賣底價(jià)的確定必須由法定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照法定程序完成。
5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定拍賣房地產(chǎn)底價(jià)必須承擔(dān)法律責(zé)任。
四、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)確定中的幾個(gè)問題
1、拍賣底價(jià)的法律地位對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及全體估價(jià)師提出了更高的要求，即客觀、準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)拍賣底價(jià)。
2、不能簡(jiǎn)單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求，準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開市場(chǎng)價(jià)值的影響。從拍賣底價(jià)標(biāo)的物在拍賣市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)這個(gè)角度考慮，拍賣無(wú)法成交和成交價(jià)大幅偏離底價(jià)都或多或少與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)未能準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開市場(chǎng)價(jià)值的影響有關(guān)。
3、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)行情，仔細(xì)分析拍賣成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)、拍賣底價(jià)之間的關(guān)系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)為例，一般來說，住宅成交價(jià)總能高于拍賣底價(jià)，接近市場(chǎng)價(jià)，辦公樓卻常常無(wú)人競(jìng)拍。多套住宅整體拍賣無(wú)人問津，拆零再拍，就可以以高于底價(jià)的價(jià)格成交。這種狀況說明：一種可能是機(jī)構(gòu)尚未重視拍賣市場(chǎng)，另一種可能是整體拍賣，機(jī)構(gòu)買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費(fèi)，其他風(fēng)險(xiǎn)還在外，使機(jī)構(gòu)投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣底價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差距應(yīng)有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價(jià)也應(yīng)有不同這樣兩個(gè)結(jié)論。
4、評(píng)估報(bào)告一定要披露被拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣底價(jià)時(shí)加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過一個(gè)查封和訴訟的過程，有的甚至長(zhǎng)達(dá)數(shù)年；有的欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)；有的有租約限制；有的涉及另外的訴訟；有的還要補(bǔ)地價(jià)，這些情況都使被拍賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)值受到影響。評(píng)估報(bào)告一定要將被拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對(duì)被拍賣財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值特別是拍賣底價(jià)做向下修正，以保護(hù)競(jìng)拍人的利益。
5、要注意保護(hù)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人的利益。被拍賣財(cái)產(chǎn)的受償人（一般是抵押權(quán)人）總是希望拍賣底價(jià)低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款；司法機(jī)關(guān)出于盡快結(jié)案的考慮，也可能希望拍賣底價(jià)低一些。這時(shí)，合理確定拍賣底價(jià)，就是對(duì)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人（敗訴方）的合法權(quán)益的保護(hù)，特別是當(dāng)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人還有其他財(cái)產(chǎn)時(shí)其意義更加明顯。
五、實(shí)踐中的拍賣底價(jià)與拍賣保留價(jià)
1、目前，深圳市各級(jí)人民法院均采用抽簽委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的作法，即法院將部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定為定點(diǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，每月兩次舉行搖珠抽簽會(huì)抽簽決定具體案件的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個(gè)作法保證了評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠獨(dú)立、客觀地出具評(píng)估報(bào)告。在確定拍賣底價(jià)和拍賣保留價(jià)的問題上，雖然廣東省高級(jí)人民法院曾經(jīng)有過通知，要求各級(jí)法院執(zhí)行部門可以在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上降15個(gè)百分點(diǎn)確定第一次拍賣的保留價(jià)；如果拍賣不成交，則再降15個(gè)百分點(diǎn)確定第二次拍賣的保留價(jià)；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方（債權(quán)人）。但實(shí)際上，在大多數(shù)情況下，各級(jí)法院仍以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的拍賣底價(jià)作為拍賣保留價(jià)。經(jīng)兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方（債權(quán)人）。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告只確定該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和拍賣底價(jià)，并不確定拍賣保留價(jià)（部分評(píng)估報(bào)告中提到的“拍賣保留價(jià)”實(shí)際應(yīng)當(dāng)是拍賣底價(jià)）。拍賣保留價(jià)由法院在委托拍賣時(shí)確定。
2、在當(dāng)前深圳房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)上，商鋪的拍賣底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的6-8成之間；住宅的拍賣底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的7-8成之間；寫字樓、廠房的拍賣底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的6-7成之間。具體要由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際情況確定。
綜上所述，我們應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的準(zhǔn)確含義，將它與拍賣保留價(jià)區(qū)分開來，堅(jiān)持它的權(quán)威性和應(yīng)有的法律地位，同時(shí)在相關(guān)法規(guī)和規(guī)范中加以確認(rèn)，逐步使社會(huì)各方面對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)威性和法律地位有比較深刻的認(rèn)識(shí)。當(dāng)然，這也離不開我們所有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和全體房地產(chǎn)估價(jià)師的共同努力。
1還原利率的實(shí)質(zhì)
經(jīng)濟(jì)學(xué)上，還原利率是將純收益還原或貼現(xiàn)為價(jià)格的比率，實(shí)際是一種投資收益率或投資報(bào)酬率。用馬克思的地價(jià)公式表示還原利率，則V=a/r，其中V指不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，a指純收益，r指還原利率。由于房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，購(gòu)買房地產(chǎn)(尤其是收益性房地產(chǎn))，實(shí)質(zhì)上就是一種投資，其投資額就是該房地產(chǎn)的價(jià)格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。
在市場(chǎng)規(guī)律作用下，投資收益率的高低與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，投資收益率也就越高;反之則越低;同等的投資風(fēng)險(xiǎn)，其收益率應(yīng)該相同。基于此，還原利率的實(shí)質(zhì)可闡述為下列四個(gè)方面:
（1)其值必須為正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應(yīng)用將喪失其基礎(chǔ)，計(jì)算毫無(wú)意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲(chǔ)蓄利率或國(guó)債利率，否則此項(xiàng)投資不合算，不如將資金存人銀行或購(gòu)買國(guó)債；（3)在物價(jià)變動(dòng)的情況下，其應(yīng)能彌補(bǔ)物價(jià)變動(dòng)所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，即投資風(fēng)險(xiǎn)越大的項(xiàng)目，其值應(yīng)越大，反之則越小。
3還原利率的類型
照評(píng)估對(duì)象的不同，即單純的土地估價(jià)、建筑物的估價(jià)或房地產(chǎn)的估價(jià)，可將還原利率分為3類:（1)土地還原利率(rL):求取土地價(jià)值時(shí)所使用的還原利率，其對(duì)應(yīng)的純收益是由土地單獨(dú)產(chǎn)生的凈收益。（2)建筑物還原利率(rB}:求取建筑物價(jià)值時(shí)所使用的還原利率，其對(duì)應(yīng)的純收益是由建筑物單獨(dú)產(chǎn)生的凈收益。（3)綜合還原利率(r):求取房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)所用的還原利率，對(duì)應(yīng)的純收益是土地與建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。
4確定還原利率的原則
4.1確定還原利率應(yīng)遵循的原則
4.1.1口徑一致原則
同一類房地產(chǎn)的收益水平是個(gè)客觀存在的值，其現(xiàn)值亦然，盡管以不同的形式表現(xiàn)出來，都只應(yīng)反映那個(gè)客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對(duì)應(yīng)的還原利率，計(jì)算出來的收益價(jià)格應(yīng)相等。
4.1.2客觀性原則
收益法中房地產(chǎn)純收益的求取值是客觀純收益而非實(shí)際純收益，與此相對(duì)應(yīng)的還原利率的確定值也是客觀的，而非實(shí)際的投資收益率。因此，還原利率的確定應(yīng)剔除人為的、主觀因素的影響，而反映出該房地產(chǎn)投資行業(yè)的客觀、平均水平的期望報(bào)酬率。4.1.3實(shí)用性原則
實(shí)用性原則是指還原利率的選取和計(jì)算要切合實(shí)際，具有較好的操作性，能為人們所接受并自覺地在評(píng)估實(shí)踐中加以利用。
4.2確定還原利率需考慮的因素
4.2.1區(qū)域因素
所謂區(qū)域因素是指某收益型房地產(chǎn)所處的區(qū)域環(huán)境對(duì)其投資收益所產(chǎn)生的影響。由于房地產(chǎn)位置的固定性，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況不同，其房地產(chǎn)的收益也不同。比如，沿海地區(qū)收益型房地產(chǎn)的純收益與還原利率均要比內(nèi)地高。
4.2.2時(shí)間因素
房地產(chǎn)估價(jià)須依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，即時(shí)間因素對(duì)房地產(chǎn)的影響不容忽視，在確定還原利率時(shí)，也應(yīng)考慮時(shí)間因素的影響。具體而言，就是通貨膨脹率和在不同時(shí)間段存貸款利率變化，對(duì)還原利率的影響。
4.2.3政策因素
一般估價(jià)是在市場(chǎng)公平的條件下進(jìn)行的，但是一些優(yōu)惠政策因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資收益產(chǎn)生影響。例如“三資”企業(yè)享受的稅收優(yōu)惠政策等，因此，對(duì)于有受政策性影響的收益型房地產(chǎn)，其還原利率須做相應(yīng)調(diào)整，以剔除政策因素的影響。
4.2.4社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素
社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素主要指政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定狀況和社會(huì)治安程度。一般而言，一個(gè)政治經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的國(guó)家或房地產(chǎn)所處地區(qū)經(jīng)常發(fā)生犯罪案件的，其還原利率較高，因?yàn)橹挥休^高的投資收益率，投資者才會(huì)冒此風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資。
5求取還原利率的方法
5.1累加法
該方法的基本公式是:還原利率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)還原利率+風(fēng)險(xiǎn)還原利率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)還原利率又稱安全利率，是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。風(fēng)險(xiǎn)還原利率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過無(wú)風(fēng)險(xiǎn)還原利率以上部分的還原利率，具體是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。
5.2市場(chǎng)提取法
該法是利用收益法公式r=a/V，通過搜集市場(chǎng)上相同或相似房地產(chǎn)的純收益a,價(jià)格V等資料，反求出還原利率r，然后對(duì)各個(gè)交易實(shí)例的r進(jìn)行調(diào)整，最后評(píng)定出一個(gè)客觀的還原利率。在此，應(yīng)注意純收益a是由房地產(chǎn)帶來的，不應(yīng)包含行業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來的收益，因此，其求取公式為a=行業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入——經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用——行業(yè)目標(biāo)收益，但這樣求出a仍不精確，因它難免包含行業(yè)管理好壞和政策因素帶來的收益與損失，而這些均與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，若用受這些因素影響的a來求出還原利率是不精確的。因此，在實(shí)際操作中常用租金純收益來代表房地產(chǎn)帶來的純收益，即租售比來表示r，但須注意，由于我國(guó)目前房地產(chǎn)租金價(jià)格水平偏低，在使用租售比時(shí)須對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)修正。
5.3投資報(bào)酬率排序插入法
由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相近的，所以，可以通過與估價(jià)對(duì)象同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率來求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。該法首先將社會(huì)上各種類型的投資及其年投資報(bào)酬率找出，并將投資報(bào)酬率從低到高按順序排列，制成坐標(biāo)圖，而后將本地區(qū)某行業(yè)收益型房地產(chǎn)與各種類型的投資進(jìn)行比較分析，該過程可請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師參與，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，最后把結(jié)果在坐標(biāo)圖上進(jìn)行定位，從而確定所要求取的還原利率的具體數(shù)值。
6結(jié)論
綜上所述，從還原利率的實(shí)質(zhì)出發(fā)，綜合考慮確定還原利率的原則與因素，利用以上三種方法來確定不同收益型房地產(chǎn)的還原利率，最后綜合確定出一數(shù)值，若不發(fā)生較明顯的經(jīng)濟(jì)或利率變動(dòng)，則這些還原利率將在一定時(shí)期內(nèi)保持不變，可供估價(jià)人員在平時(shí)估價(jià)時(shí)使用。
摘 要:本文介紹了案例教學(xué)法的起源與發(fā)展,闡述了案例教學(xué)法在房地產(chǎn)估價(jià)課程教學(xué)中的重要作用,并指出了房地產(chǎn)估價(jià)課程案例教學(xué)法實(shí)施的要點(diǎn)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)估價(jià);案例;案例教學(xué)法;案例庫(kù)
一、案例教學(xué)法的起源與發(fā)展
1.案例教學(xué)法
即圍繞一定教學(xué)目的,把實(shí)際中真實(shí)的情景加以典型化處理,形成供學(xué)生思考分析和決斷的案例(通常為書面形式),通過獨(dú)立研究和相互討論的方式,來提高學(xué)員的分析問題和解決問題的能力的一種方法。這種教學(xué)方法在當(dāng)今世界的教育和培訓(xùn)中受到重視和廣泛的應(yīng)用。
其操作流程為“以例激趣――以例說理――以例導(dǎo)行”。教師于教學(xué)中扮演著設(shè)計(jì)者和激勵(lì)者的角色,鼓勵(lì)學(xué)生積極參與討論,不像是傳統(tǒng)的教學(xué)方法,教師是一位很有學(xué)問的人,扮演著傳授知識(shí)者角色。
2.國(guó)內(nèi)外案例教學(xué)法的發(fā)展
案例教學(xué)法的產(chǎn)生,可以追溯到古希臘和古羅馬時(shí)代。希臘哲學(xué)家、教育家蘇格拉底,在教學(xué)中采用“問答式”教學(xué)法可以看作是案例教學(xué)的雛形。希臘哲學(xué)家柏拉圖在此基礎(chǔ)上將問答積累的內(nèi)容編輯成書,并將一個(gè)原理對(duì)應(yīng)于一個(gè)例子,這些例子就是案例的雛形。而我國(guó)古代教育思想中的“前事不忘,后事之師”、“以史為鑒”、“舉一反三”其實(shí)就也是最早的案例教學(xué)。
案例教學(xué)在課堂上的真正運(yùn)用始于1910年美國(guó)哈佛大學(xué)的醫(yī)學(xué)院和法學(xué)院。從20世紀(jì)40年代中期開始,哈佛大力向其他商學(xué)院推廣案例教學(xué)法,如今教學(xué)這種新型的教學(xué)方法不僅已遍及美國(guó),其影響也早已波及美國(guó)以外的國(guó)家。20世紀(jì)80年代初開始,案例教學(xué)在我國(guó)開始得以重視。
二、房地產(chǎn)估價(jià)課程實(shí)施案例教學(xué)法的重要意義
房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生的一門必修課,具有較強(qiáng)的應(yīng)用性。如果在教學(xué)中只注重理論知識(shí)的系統(tǒng)傳授,不注重理論聯(lián)系實(shí)際,不注意培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論知識(shí)解決實(shí)際問題的能力,培養(yǎng)出來的學(xué)生就很難適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。當(dāng)前高校教學(xué)存在的最大問題就是理論脫離實(shí)際,尤其是房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生,實(shí)踐鍛煉的機(jī)會(huì)明顯不足。如何在教學(xué)過程中加強(qiáng)理論與實(shí)踐相結(jié)合,培養(yǎng)和提高學(xué)生分析問題的能力。筆者認(rèn)為,案例教學(xué)法應(yīng)是房地產(chǎn)專業(yè)積極采用的教學(xué)方法,它具有啟發(fā)性,實(shí)踐性特點(diǎn),是提高學(xué)生決策能力和綜合素質(zhì)的有效方法。
1.案例教學(xué)法更適合房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)活動(dòng)的開展
在實(shí)際教學(xué)中,我們必須面臨兩個(gè)焦點(diǎn)問題:一是如何激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣;二是使用什么教學(xué)手段來達(dá)到比較好的教學(xué)效果。
房地產(chǎn)估價(jià)課程包含了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理、房地產(chǎn)價(jià)格、幾種常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法、房地產(chǎn)估價(jià)基本程序、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫和房地產(chǎn)案例分析等主要內(nèi)容。課程在內(nèi)容安排上既保持一致的連續(xù)性,又有一等的獨(dú)立性,特別是在房地產(chǎn)估價(jià)方法的教學(xué)中,可以針對(duì)特定的估價(jià)案例結(jié)合相應(yīng)的估價(jià)方法,更適合案例教學(xué)法的應(yīng)用。
2.案例教學(xué)法能有效提高學(xué)生的實(shí)際操作能力
傳統(tǒng)教學(xué)方法往往只注重理論知識(shí)的講授,考試往往從本本出發(fā),學(xué)生對(duì)理論知識(shí)的掌握往往是生吞活剝,不一定真正地理解它,應(yīng)用它。而房地產(chǎn)估價(jià)案例教學(xué)法是有針對(duì)性地運(yùn)用估價(jià)理論知識(shí)和具體估價(jià)方法去分析解決實(shí)際問題,它不僅要求學(xué)生知其然,而且要知其所以然,了解這種方法用于何處,適用于什么樣的估價(jià)對(duì)象,實(shí)際估價(jià)中可能會(huì)遇到的哪些難以解決的問題,從而既加深對(duì)教學(xué)內(nèi)容的理解,又增長(zhǎng)實(shí)際操作的才干。
3.案例教學(xué)法有利于培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考和解決問題的能力
由于案例教學(xué)的特殊性,它要求每個(gè)學(xué)生都要獨(dú)立思考,事先分析案例,從中發(fā)現(xiàn)問題并擬定方案,然后參與課堂討論,交換意見,最后形成有創(chuàng)意的方案,這樣就有利于培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考的能力。案例問題的解決方案可能有多種,由于案例教學(xué)法非常重視其結(jié)論的思考過程及解決問題的方法,因此可以不斷培養(yǎng)、提高學(xué)生分析問題和解決問題的能力。
4.案例教學(xué)法能充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性
傳統(tǒng)的教學(xué)方法只注重理論知識(shí)的傳授,強(qiáng)調(diào)理論的系統(tǒng)性,這種以灌輸式 為主的講授,很難激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣,學(xué)生只是被動(dòng)地吸取知識(shí),學(xué)習(xí)積極性不高。而案例教學(xué)法大多采用與實(shí)際生活緊密相連的事例,教師與學(xué)生的關(guān)系是 “師生互補(bǔ),教學(xué)相輔”,要求學(xué)生以“當(dāng)事人”身份身臨其境地解決問題,從而能促進(jìn)學(xué)生積極思考、主動(dòng)探索,認(rèn)真參與案例討論,大膽發(fā)表自己的觀點(diǎn),這樣能充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性。
5.培養(yǎng)學(xué)生的人際交往能力
通過協(xié)作學(xué)習(xí)、問題探討及合作研究等方式,營(yíng)造有利于人際交往的良好氛圍與環(huán)境,幫助學(xué)生學(xué)會(huì)分享信息、創(chuàng)意和研究成果,培養(yǎng)其團(tuán)隊(duì)合作精神。
在中國(guó)傳統(tǒng)的教學(xué)方法中,嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真、基礎(chǔ)扎實(shí)是其主要特征,但由此而來的高分低能現(xiàn)象普遍存在,同時(shí)學(xué)生缺乏創(chuàng)新精神。當(dāng)今社會(huì)科學(xué)技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,知識(shí)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新對(duì)我國(guó) 21 世紀(jì)的發(fā)展至關(guān)重要,社會(huì)對(duì)高校培養(yǎng)人才的要求越來越高,社會(huì)挑選人才的標(biāo)準(zhǔn)不再只看學(xué)生考試成績(jī)的高低,關(guān)鍵是看他們?cè)诩姺睆?fù)雜的現(xiàn)實(shí)面前,是否具有處事、交往、決斷和綜合運(yùn)用知識(shí)的能力。因此,深化教學(xué)改革,構(gòu)建新的教學(xué)模式,是培養(yǎng)創(chuàng)新型人才的關(guān)鍵。
三、房地產(chǎn)估價(jià)課程案例教學(xué)法實(shí)施要點(diǎn)
1.認(rèn)真?zhèn)湔n,精選案例
案例是案例教學(xué)法的核心,是決定課堂教學(xué)效果的核心。選擇好案例,備課是關(guān)鍵。目前有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)案例的教材迄今未有,這就給教學(xué)備課帶來了一定的難度。備課不僅要將教材內(nèi)容精化,而且還要翻閱大量的報(bào)紙雜志,收集房地產(chǎn)估價(jià)的案例,以保證案例具有一定的代表性、真實(shí)性、啟發(fā)性、針對(duì)性。
在選擇房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目案例時(shí),其背景材料的來源主要可以從以下幾個(gè)方面考慮:(1)國(guó)內(nèi)已經(jīng)成交的知名房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估案例;(2)一些房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)公開發(fā)表的某房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)報(bào)告;(3)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的某房地產(chǎn)項(xiàng)目公開成交案例;(4)因法涉及律糾紛而被媒體廣泛關(guān)注的某房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目;(5)房地產(chǎn)專業(yè)雜志、報(bào)紙上的典型案例介紹等。
另外,案例材料的選擇一般要遵循以下幾個(gè)原則:(1)真實(shí)性原則。材料來源必須真實(shí)可靠,切不可胡編亂造,這樣會(huì)沒有信度,我們選取的材料大多數(shù)應(yīng)該是身邊具體估價(jià)實(shí)例。(2)時(shí)效性原則。案例背景材料的選擇必須具有時(shí)效性,盡量選擇最近最新的材料,這樣才不會(huì)讓學(xué)生感覺所分析的案例可望而不可及,以利于激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。(3)典型性原則。案例材料的選擇要具有典型性,既可以是業(yè)內(nèi)津津樂道的成功項(xiàng)目,也可以是因某種原因致使項(xiàng)目估價(jià)結(jié)果受到嚴(yán)重質(zhì)疑的案例。(4)結(jié)合性原則:案例材料的選擇要與課堂教學(xué)內(nèi)容有機(jī)結(jié)合,特別是與教學(xué)內(nèi)容的重點(diǎn)相結(jié)合。如果教師能準(zhǔn)確地把握教材,緊扣重點(diǎn),于此處選材,就可以使學(xué)生在整節(jié)課中保持思維的連續(xù)性,同時(shí)激發(fā)思維能動(dòng)性,有利于提高課堂教學(xué)效率。
2.設(shè)計(jì)富有思考性的問題
富有思考性的問題或設(shè)問,總能獲得良好的教學(xué)效果,因此,提出一些帶有啟發(fā)性的問題可以大大激發(fā)學(xué)生的求知欲。
設(shè)問的設(shè)計(jì)是進(jìn)行案例教學(xué)的關(guān)鍵,是把材料與知識(shí)結(jié)合起來的紐帶。好的設(shè)問既能考查學(xué)生對(duì)知識(shí)的掌握程度,又能提高學(xué)生解決問題的能力。設(shè)計(jì)問題,要圍繞課堂教學(xué)目標(biāo),通盤考慮,全面安排,使之區(qū)分主次,先后有序,發(fā)揮整體功能。一般來講在案例教學(xué)中設(shè)問的設(shè)計(jì)要遵循以下原則:(1)由淺入深。問題的設(shè)計(jì)要有梯度,要由淺入深,這樣有利于學(xué)生“入題”,符合人的邏輯思維規(guī)律,也有利于課堂教學(xué)的順利開展。(2)選擇切入點(diǎn)。從提問的流程看,在明確為什么問的基礎(chǔ)上,要善于確定問題的切入點(diǎn),解決問什么。多角度設(shè)問。設(shè)問要體現(xiàn)學(xué)科綜合性和知識(shí)的整合,現(xiàn)在的題型一般是一個(gè)材料多個(gè)設(shè)問,而且往往是從法律、道德、心理等不同角度進(jìn)行設(shè)問的。
3.組織好案例的分析與討論
通過多媒體等手段呈現(xiàn)案例后,組織學(xué)生對(duì)案例進(jìn)行討論是案例教學(xué)法的關(guān)鍵。由于案例所提出的問題是緊扣教學(xué)內(nèi)容的,要求每個(gè)學(xué)生都要結(jié)合教材內(nèi)容認(rèn)真分析,自己作答。而討論既可以采用分組討論,也可以在全班范圍內(nèi)討論。此時(shí),教師的主要任務(wù)是組織、引導(dǎo)學(xué)生討論,讓學(xué)生各抒已見,并不要求有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案。
4.及時(shí)做好案例的總結(jié)
在討論過程中,有些同學(xué)的觀點(diǎn)也許并不是正確的,作為教師首先要肯定學(xué)生的勞動(dòng),在進(jìn)行案例總結(jié)時(shí)并不是簡(jiǎn)單地給出答案,而是要指出討論的思路,應(yīng)用到的原理和知識(shí)點(diǎn),同時(shí)評(píng)述學(xué)生討論中成功或不足之處。
5.建立房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目案例庫(kù)
由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng),國(guó)內(nèi)高校房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的教學(xué)尚屬薄弱環(huán)節(jié),學(xué)習(xí)中能夠應(yīng)用的典型的案例十分缺乏,雖然近年出版了一些房地產(chǎn)估價(jià)方面的教材,但教材中很少安排房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的案例材料,這給教學(xué)帶來一定的不便,因此建立案例庫(kù)尤為重要。案例庫(kù)的建立在于平時(shí)積累,貴在堅(jiān)持。
6.注意案例教學(xué)與其他教學(xué)方法的結(jié)合
案例教學(xué)法在能力培養(yǎng)上有著突出優(yōu)勢(shì),但也存在不足。它仍然不能取代系統(tǒng)性知識(shí)的傳授,學(xué)生只有掌握一定的基礎(chǔ)理論知識(shí),才能實(shí)施案例教學(xué)。另外,還要?jiǎng)?chuàng)造條件讓學(xué)生接觸社會(huì)、了解項(xiàng)目,實(shí)地參觀、調(diào)研等,積累感性認(rèn)識(shí)和直接經(jīng)驗(yàn)作為實(shí)施案例教學(xué)知識(shí)儲(chǔ)備。這也是各高校房地產(chǎn)專業(yè)安排大量實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)的原因之一。
四、總結(jié)
在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)的教學(xué)中,要求教師需要認(rèn)真準(zhǔn)備,精心挑選適宜案例,通過合理安排讓學(xué)生切身體會(huì)估價(jià)理論本質(zhì)所在,最終掌握估價(jià)方法,使學(xué)生的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性得到發(fā)揮,解決實(shí)際問題的能力得到提高,真正能達(dá)到學(xué)以致用。
[摘要]房地產(chǎn)估價(jià)作為一門應(yīng)用性學(xué)科，構(gòu)建主義學(xué)習(xí)理論對(duì)該學(xué)科的教學(xué)改革起到了巨大的推動(dòng)作用，本文根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)》教學(xué)的特點(diǎn)，在建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論指導(dǎo)下設(shè)計(jì)了《房地產(chǎn)估價(jià)》課程的教學(xué)目標(biāo)，并將《房地產(chǎn)估價(jià)》教學(xué)環(huán)節(jié)分解為：理論認(rèn)知、案例分析、情景模擬、實(shí)踐實(shí)訓(xùn)、評(píng)價(jià)反饋和考核五個(gè)環(huán)節(jié)，并且設(shè)計(jì)了這五個(gè)教學(xué)環(huán)節(jié)中教法、學(xué)法以及師生角色的定位問題。
[關(guān)鍵詞]建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論；房地a估價(jià)；教學(xué)模式
目前，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)已成為社會(huì)需求量最大的社會(huì)中介行業(yè)之一?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)》也成為高等院校資產(chǎn)評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理等相關(guān)專業(yè)的一門必修或選修專業(yè)課程。由于房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)在我國(guó)的起步較晚，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，《房地產(chǎn)估價(jià)》課程的教育教學(xué)規(guī)律還在探索當(dāng)中?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)》課程主要介紹房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)、估價(jià)方法以及估價(jià)程序等，通過學(xué)習(xí)能使學(xué)生熟練掌握房地產(chǎn)估價(jià)的知識(shí)體系和估價(jià)技能，培養(yǎng)學(xué)生的良好的職業(yè)素養(yǎng)。使學(xué)生掌握并熟練運(yùn)用常用的估價(jià)方法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，初步具備獨(dú)立完成簡(jiǎn)單房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的能力。
一、建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論在房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)中的借鑒意義
（一）要充分發(fā)揮學(xué)生主體性作用。建構(gòu)主義理論認(rèn)為教學(xué)是一個(gè)由教師幫助學(xué)習(xí)者依據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)建構(gòu)意義的過程，而不是一個(gè)傳授知識(shí)的過程?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)》作為實(shí)踐性較強(qiáng)的學(xué)科，理論內(nèi)容抽象不太容易理解，更應(yīng)重視發(fā)揮學(xué)生主體性作用，重視實(shí)踐性教學(xué)。學(xué)習(xí)過程應(yīng)是一個(gè)了解-理解-實(shí)踐內(nèi)化-提升理解、鞏固的循環(huán)積累過程，而不是簡(jiǎn)單地從A到B，通過實(shí)踐教學(xué)加深學(xué)生對(duì)學(xué)習(xí)意義的構(gòu)建，缺乏實(shí)踐積累的短平快教學(xué)模式模式無(wú)疑會(huì)給教學(xué)效果帶來負(fù)面影響。
（二）為學(xué)習(xí)者創(chuàng)造合適的學(xué)習(xí)情境。建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論重視學(xué)習(xí)情境的構(gòu)建，適合的學(xué)期情景使學(xué)生能潛移默化地領(lǐng)悟所學(xué)的知識(shí)，并不斷隨著實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的增長(zhǎng)而擴(kuò)展對(duì)知識(shí)的理解和運(yùn)用。在房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)中，教師應(yīng)當(dāng)實(shí)際出發(fā)，建構(gòu)與學(xué)習(xí)內(nèi)容相關(guān)的、盡可能真實(shí)、能夠激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)熱情的情境。積極創(chuàng)建校內(nèi)外的實(shí)踐實(shí)訓(xùn)基地，讓學(xué)生直接接觸企業(yè)，為學(xué)生提供真實(shí)的學(xué)習(xí)活動(dòng)和情境化內(nèi)容，使學(xué)習(xí)者對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)的構(gòu)建，估價(jià)能力的提高和職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，無(wú)疑是至關(guān)重要的。
（三）通過多種途徑促進(jìn)學(xué)生對(duì)知識(shí)的闡釋和反思。建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論認(rèn)為學(xué)習(xí)者對(duì)學(xué)習(xí)內(nèi)容不僅要能夠進(jìn)行闡釋、表達(dá)或展現(xiàn)，還應(yīng)該認(rèn)真思考他們?cè)趯W(xué)習(xí)什么，并闡釋其中的意義。闡釋的過程就是一個(gè)反思的過程，所以，房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)要有效利用多媒體現(xiàn)代教育工具外，作為一門應(yīng)用型的學(xué)科，更應(yīng)強(qiáng)化實(shí)踐
二、基于建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論下的房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)模式設(shè)計(jì)
（一）理論認(rèn)知環(huán)節(jié)教學(xué)設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)估價(jià)課程具有知識(shí)綜合性強(qiáng)，技術(shù)性強(qiáng)，實(shí)踐性要求高，但理論的生動(dòng)性不足等特點(diǎn)，學(xué)生頭腦中的知識(shí)體系較為凌亂，往往嚴(yán)重打擊學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣。在理論認(rèn)知環(huán)節(jié)，學(xué)生并不是處于一種機(jī)械學(xué)習(xí)的狀態(tài)。教師的任務(wù)是主要是通過設(shè)問方式調(diào)動(dòng)對(duì)學(xué)生解決問題的思考，通過解釋、分析以及歸納推理性地講解，幫助學(xué)生對(duì)核心問題與理論難點(diǎn)的理解。同時(shí)，教師可以通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、現(xiàn)代電子通訊技術(shù)輔助教學(xué)給學(xué)生創(chuàng)造一個(gè)豐富多彩的學(xué)習(xí)空間。而學(xué)生則采用學(xué)生自助式方式預(yù)習(xí)理論知識(shí)，學(xué)生在課前做好預(yù)習(xí)準(zhǔn)備，帶著問題進(jìn)入課堂，這樣就能讓學(xué)生在其所思考的問題上引起關(guān)注。這種自助式學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)，能讓學(xué)生快速進(jìn)入學(xué)習(xí)狀態(tài)、提高教學(xué)效率。在理論認(rèn)知環(huán)節(jié)，教師可以通過設(shè)問教學(xué)的方法來激發(fā)學(xué)生的思考。比如，在講房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件時(shí)，筆者給學(xué)生設(shè)問三個(gè)問題：（1）你想在鄭州擁有一套房子嗎？（2）你為什么沒有去買房子？（3）你的需求屬于什么需求呢？通過這些看似簡(jiǎn)單的問題但又是學(xué)生感興趣的問題引起學(xué)生的思考，使得學(xué)生對(duì)理論知識(shí)產(chǎn)生濃厚的興趣，加深其理論的理解。在教師采用設(shè)問教學(xué)的方式時(shí)，一定要注意設(shè)計(jì)問題要有趣味，要貼近生活，不要過于深?yuàn)W，引起學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣就行。
（二）案例分析環(huán)節(jié)教學(xué)設(shè)計(jì)
案例教學(xué)是課堂教學(xué)常用的教學(xué)環(huán)節(jié)。建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論認(rèn)為，學(xué)習(xí)是通過新的學(xué)習(xí)活動(dòng)與原有知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的相互作用以此來豐富和改造學(xué)習(xí)者的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)，使學(xué)生建構(gòu)對(duì)新知識(shí)的理解。也就是說，建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論更重視對(duì)知識(shí)建構(gòu)的過程。案例教學(xué)就是通過創(chuàng)設(shè)問題情境，引導(dǎo)學(xué)生以當(dāng)事人的身份，結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際問題，引導(dǎo)學(xué)生自覺進(jìn)行意義建構(gòu)。房地產(chǎn)估價(jià)案例教學(xué)的目的，在于根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)課程的教學(xué)目標(biāo)，加深理論教學(xué)的理解，培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用數(shù)據(jù)和資料分析推理的能力。因此，教師在案例教學(xué)中所扮演的角色應(yīng)該是編導(dǎo)、教練、或者是顧問，在教學(xué)過程中主要是對(duì)學(xué)生進(jìn)行啟發(fā)、引導(dǎo)、講解、訓(xùn)練和指點(diǎn)。建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論強(qiáng)調(diào)學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)的重要性，案例教學(xué)環(huán)節(jié)必須打破以教師為中心，學(xué)生被動(dòng)接受信息的學(xué)習(xí)模式，建立起以學(xué)生為本，主動(dòng)獲取信息的學(xué)習(xí)理念。教師在案例教學(xué)中主要起組織和引導(dǎo)的作用，激發(fā)學(xué)生參與討論的興趣，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行更深入的思考，在討論結(jié)束后進(jìn)行概述性歸納和總結(jié)。在案例教學(xué)過程中，教師也可以要求學(xué)生自己尋找案例，讓學(xué)生自己尋找一處房地產(chǎn)作為樣本進(jìn)行評(píng)價(jià)，老師根據(jù)該房地產(chǎn)通常的價(jià)格狀況和該學(xué)生具體評(píng)估情況對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)。
（三）情景模擬環(huán)節(jié)教學(xué)設(shè)計(jì)
在建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論中情境是關(guān)鍵點(diǎn)，建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論重視學(xué)習(xí)的情境的。在情景模擬環(huán)節(jié)，讓學(xué)生參與設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)情景，組織學(xué)生進(jìn)行探索。培養(yǎng)學(xué)生適應(yīng)不同的情境的適應(yīng)能力，在實(shí)際工作生活中也能形成更廣泛的遷移。所以，情景模擬的仿真性要強(qiáng)，在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐性教學(xué)體系中，特別強(qiáng)調(diào)仿真性，各個(gè)層面的模擬，能讓學(xué)生在仿真性很強(qiáng)的環(huán)境下完成全面的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。從學(xué)生而言，主要采用合作學(xué)習(xí)法。為增加學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力，提高團(tuán)隊(duì)合作精神，在房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)習(xí)中采取分組模擬對(duì)抗形式，教師可以把學(xué)生分為若干個(gè)學(xué)習(xí)興趣小組開展教學(xué)活動(dòng)。教師根據(jù)學(xué)生個(gè)人以及小組完成情況來進(jìn)行評(píng)價(jià)。各個(gè)小組擬訂本組個(gè)性化的組名和目標(biāo)，學(xué)生根據(jù)具體目標(biāo)共同搜集和分析學(xué)習(xí)資料，共同學(xué)習(xí)、評(píng)價(jià)和反思學(xué)習(xí)成果，最終達(dá)到組內(nèi)學(xué)習(xí)者共同提高和進(jìn)步的目的。而在不同的小組之間，則可以采取相互競(jìng)爭(zhēng)、相互補(bǔ)充、相互激發(fā)的對(duì)抗措施，這樣會(huì)促進(jìn)和提高了課堂學(xué)習(xí)的積極性和有效性。
（四）實(shí)踐實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)的教學(xué)設(shè)計(jì)
在實(shí)踐實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)習(xí)過程依次分為房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析、市場(chǎng)調(diào)查、評(píng)估方法的運(yùn)用、編制評(píng)估報(bào)告幾個(gè)階段。在實(shí)踐實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)，教師可以采用項(xiàng)目式實(shí)踐教學(xué)法和頂崗實(shí)習(xí)教學(xué)法開展教學(xué)。所謂項(xiàng)目式實(shí)踐教學(xué)法，是指教授者給學(xué)習(xí)者指定一個(gè)項(xiàng)目任務(wù)，學(xué)習(xí)者根據(jù)所掌握的理論知識(shí)，根據(jù)每一個(gè)工作流程，讓學(xué)習(xí)者獨(dú)立自主地開展工作，使學(xué)習(xí)者把理論知識(shí)與實(shí)踐不斷結(jié)合起來，提高學(xué)習(xí)者實(shí)際工作能力。所謂頂崗實(shí)習(xí)教學(xué)法是讓學(xué)生去企業(yè)進(jìn)行實(shí)習(xí)，讓學(xué)生直接地接觸實(shí)際工作，在頂崗實(shí)習(xí)中，學(xué)生承擔(dān)適當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)角色，通過頂崗實(shí)習(xí)法，不僅可以鞏固學(xué)習(xí)者的理論知識(shí)，還可以讓他們切身體會(huì)到具體的工作實(shí)務(wù)，能大力培養(yǎng)學(xué)生的動(dòng)手能力。及時(shí)總結(jié)自己在實(shí)際工作中遇到的各種問題和困難，及時(shí)尋求解決問題的方法。
（五）評(píng)價(jià)反饋和考核環(huán)節(jié)教學(xué)設(shè)計(jì)。
建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論學(xué)習(xí)過程是由學(xué)生自己主動(dòng)建構(gòu)的，學(xué)習(xí)評(píng)價(jià)的重點(diǎn)在于知識(shí)的建構(gòu)而不是為了檢測(cè)結(jié)果。傳統(tǒng)的教學(xué)評(píng)價(jià)反饋和考核形式比較單一，一般是口試、筆試、開卷考試或閉卷考試，無(wú)法全面檢測(cè)學(xué)生的真實(shí)水平。基于建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論下的評(píng)價(jià)模式則是更加人性化的自我反省為主的評(píng)價(jià)方式。評(píng)價(jià)和考核更注重學(xué)生的參與。在房地產(chǎn)估價(jià)課程中，要根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的人才培養(yǎng)要求，有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行教學(xué)考評(píng)，形成一種綜合性的考評(píng)體系。在考評(píng)體系中，既有學(xué)生的自評(píng)，通過學(xué)生自評(píng)讓學(xué)生發(fā)現(xiàn)自己的問題并改正；也有學(xué)生之間的互評(píng)，提升學(xué)生參與的積極性，增強(qiáng)他們對(duì)知識(shí)和技能的理解和把握。還有那些比較貼近學(xué)生的學(xué)習(xí)過程階段性的學(xué)習(xí)報(bào)告、實(shí)驗(yàn)報(bào)告、課題型作業(yè)、小論文展示燈學(xué)習(xí)成果，也作為輔助部分考核學(xué)生，使得考評(píng)結(jié)果能夠全面反映學(xué)生的學(xué)習(xí)過程和學(xué)習(xí)成果。
三、結(jié)語(yǔ)
在構(gòu)建主義理論指導(dǎo)下，《房地產(chǎn)估價(jià)》教學(xué)設(shè)計(jì)中的理論認(rèn)知環(huán)節(jié)、案例分析環(huán)節(jié)、情景模擬環(huán)節(jié)、實(shí)踐實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)、評(píng)價(jià)反饋和考核環(huán)節(jié)相互結(jié)合，形成了一個(gè)系統(tǒng)的教學(xué)體系。充分體現(xiàn)了建構(gòu)主義以學(xué)生為主導(dǎo)，以意義建構(gòu)為過程，以能力培養(yǎng)為目的的教學(xué)思路。高校《房地產(chǎn)估價(jià)》教師應(yīng)注重在各教學(xué)環(huán)節(jié)中應(yīng)加強(qiáng)建構(gòu)主義理論的\用，激發(fā)學(xué)生興趣，訓(xùn)練學(xué)生的實(shí)踐操作能力，提高學(xué)生的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出滿足社會(huì)需要的具有扎實(shí)的理論知識(shí)，良好的職業(yè)素質(zhì)的技能型人才。
