時(shí)間：2022-05-28 10:44:55
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風(fēng)險(xiǎn)為本方法是國際組織力推的反洗錢工作重心，洗錢風(fēng)險(xiǎn)分類與管理也成為當(dāng)前國際上房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反洗錢工作的重要內(nèi)容。為了實(shí)施一個(gè)合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)確定評(píng)估潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。洗錢風(fēng)險(xiǎn)可根據(jù)客戶、客戶類別和業(yè)務(wù)進(jìn)行識(shí)別，使房地產(chǎn)中介決定和實(shí)施恰當(dāng)?shù)拇胧┖涂刂埔韵L(fēng)險(xiǎn)。
洗錢風(fēng)險(xiǎn)可以通過不同類型來衡量。利用風(fēng)險(xiǎn)分類可以讓房地產(chǎn)中介對(duì)不同客戶適用恰當(dāng)?shù)目刂坪捅O(jiān)督，為管理潛在風(fēng)險(xiǎn)提供戰(zhàn)略支持。最常見的風(fēng)險(xiǎn)類型包括：國家地域風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)。由于自身情況的不同，不同房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在評(píng)估整體潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)時(shí)賦予每類風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重可能各不相同。此外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還需根據(jù)從特定主管部門、自律組織或其他可靠來源獲得的信息，調(diào)整其對(duì)特定客戶的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)分類
為了實(shí)施合理的洗錢風(fēng)險(xiǎn)管理，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)識(shí)別不同類別的風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)類別進(jìn)行評(píng)估。通過對(duì)客戶、客戶類型、服務(wù)、地域所帶來洗錢風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)再確定和實(shí)施緩釋這些風(fēng)險(xiǎn)的政策、程序和控制措施。
1.國家/地域風(fēng)險(xiǎn)
國家風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合其他風(fēng)險(xiǎn)要素，是反映有關(guān)潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)的有用信息。洗錢風(fēng)險(xiǎn)與特定地域存在高度的相關(guān)性，例如委托人的住所、交易場所和資金來源地等。具有較高風(fēng)險(xiǎn)的國家與地區(qū)包括：被FATF（金融行動(dòng)特別工作組，國際反洗錢權(quán)威組織）聲明認(rèn)定為反洗錢體系薄弱，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)其開展業(yè)務(wù)和交易特別關(guān)注的國家、地區(qū)；受聯(lián)合國、FATF或其他政府制裁、禁運(yùn)或類似措施的國家、地區(qū)；被可靠來源認(rèn)定為缺乏適當(dāng)反洗錢法律法規(guī)和相關(guān)措施的國家、地區(qū)；被可靠來源認(rèn)定為特定恐怖活動(dòng)或?yàn)橐驯恢付ǖ目植澜M織提供資金和支持的國家、地區(qū)；被可靠信息來源認(rèn)定為腐敗或其他犯罪活動(dòng)十分嚴(yán)重的國家、地區(qū)；對(duì)房地產(chǎn)中介沒有強(qiáng)制性注冊登記要求的國家。
2.客戶風(fēng)險(xiǎn)
客戶的行為和動(dòng)機(jī)可能是洗錢風(fēng)險(xiǎn)的來源之一。確定某個(gè)或某類客戶潛在的洗錢風(fēng)險(xiǎn)對(duì)制定和執(zhí)行一套完整的風(fēng)險(xiǎn)為本框架至關(guān)重要。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身的標(biāo)準(zhǔn)，判斷特定客戶是否屬于較高風(fēng)險(xiǎn)，確定可能對(duì)評(píng)估產(chǎn)生影響的因素。預(yù)示較高洗錢風(fēng)險(xiǎn)的客戶包括：政治公眾人物；客戶在不尋?；蚍莻鹘y(tǒng)情況下要求開展業(yè)務(wù)關(guān)系或服務(wù)；客戶實(shí)體或關(guān)系的結(jié)構(gòu)、性質(zhì)導(dǎo)致房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)難以及時(shí)確認(rèn)實(shí)際收益人或利益控制者；現(xiàn)金密集行業(yè)；受特定主管部門或自律組織監(jiān)測的慈善團(tuán)體和其他非營利組織（特別是跨境運(yùn)作的組織）；客戶所在地與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在難以解釋的遠(yuǎn)距離且無業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性。
3.交易風(fēng)險(xiǎn)
這一類風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)產(chǎn)、交易融資方式、資金來源以及交易參與方的具體因素密切相關(guān)。這些因素具體包括：交易速度（沒有合理理由的過快交易可能有較高風(fēng)險(xiǎn)）；財(cái)產(chǎn)類型（住宅或商業(yè)、空地、投資、高周轉(zhuǎn)率物業(yè)，用于出租或租賃的多單元物業(yè)）；連續(xù)交易，特別是同一物業(yè)在短期內(nèi)以難以解釋的不同價(jià)格進(jìn)行連續(xù)交易；將物業(yè)轉(zhuǎn)換為更小單位；在交易后期引入不知名的參與方；用第三方工具（如信托）隱瞞買方真實(shí)所有人；低估或高估價(jià)格；出售物業(yè)后很快受到制裁或破產(chǎn)；物業(yè)價(jià)格對(duì)客戶沒有營利性；客戶所處地點(diǎn)和客戶資金來源異常；用大量現(xiàn)金購買；來自非正常途徑或那些被認(rèn)為具有國家地域風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金存款或匯票；使用復(fù)雜的貸款安排或其他深?yuàn)W的融資方式，而不是從受監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)獲取貸款；難以解釋的融資安排的變化。
4.可能影響風(fēng)險(xiǎn)的變量
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)為本的反洗錢框架必須考慮與特定客戶或工作類型有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)變量。這些變量包括：牽涉的其他參與方，如金融機(jī)構(gòu)、律師和公證人是否受反洗錢法規(guī)監(jiān)管；客戶是如何被引薦給房地產(chǎn)中介的；客戶與房地產(chǎn)中介的溝通方式，如電子郵件或親自接觸；是否存在不同于直接客戶的受益所有人；與房地產(chǎn)中介有業(yè)務(wù)關(guān)系的人，例如與自然人相比，法人或沒有清晰結(jié)構(gòu)的法律安排可能具有更高風(fēng)險(xiǎn)；使用允許非面對(duì)面以及有利于匿名的新技術(shù)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
5.高風(fēng)險(xiǎn)情形的控制
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)為本的方法，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)客戶帶來的洗錢風(fēng)險(xiǎn)，采取適當(dāng)控制措施，以降低潛在風(fēng)險(xiǎn)。這些控制措施包括：與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有關(guān)的洗錢方法和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的一般性培訓(xùn)；對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)開展有針對(duì)性的培訓(xùn)；增強(qiáng)高風(fēng)險(xiǎn)情形下的客戶盡職調(diào)查水平；在建立業(yè)務(wù)之初，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要進(jìn)行強(qiáng)化的或額外的審查；對(duì)提供的服務(wù)進(jìn)行定期審查，以判斷洗錢風(fēng)險(xiǎn)是否增加；經(jīng)常審查業(yè)務(wù)關(guān)系，以判斷洗錢風(fēng)險(xiǎn)是否增加。
二、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了有效管理洗錢風(fēng)險(xiǎn)，必須以風(fēng)險(xiǎn)為本加強(qiáng)內(nèi)控體系，認(rèn)真開展客戶盡職調(diào)查、客戶和交易監(jiān)測、可疑交易報(bào)告及培訓(xùn)和教育工作。
1.內(nèi)部控制體系
特定非金融機(jī)構(gòu)在規(guī)模方面與金融機(jī)構(gòu)存在很大不同。與多數(shù)金融機(jī)構(gòu)相比，很多特定非金融機(jī)構(gòu)只有少量員工。這就限制了小型機(jī)構(gòu)可投入打擊洗錢犯罪的資源。對(duì)于很多特定非金融機(jī)構(gòu)而言，一個(gè)人可能就同時(shí)負(fù)責(zé)前臺(tái)、后臺(tái)、反洗錢報(bào)告以及高級(jí)管理層的功能。包括房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)的這種特殊性，在設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)為本反洗錢內(nèi)部控制體系時(shí)必須予以考慮。
為使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)擁有有效的風(fēng)險(xiǎn)為本反洗錢方法，風(fēng)險(xiǎn)為本程序必須是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制的一部分。高級(jí)管理層領(lǐng)導(dǎo)和參與反洗錢計(jì)劃是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)為本方法的重要方面，高級(jí)管理層要對(duì)確保組織有效的內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)負(fù)最終責(zé)任。
受制于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)模和范圍，以風(fēng)險(xiǎn)為本的內(nèi)部控制框架通常包括：擁有適當(dāng)?shù)墓芾硐到y(tǒng)以判斷客戶、潛在客戶或?qū)嶋H受益人是否為政治公眾人物；不斷提高對(duì)易被洗錢分子濫用的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的關(guān)注；依據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營環(huán)境和市場活動(dòng)變化，定期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理流程進(jìn)行審查；在管理層指定一個(gè)人或幾個(gè)人負(fù)責(zé)反洗錢的合規(guī)管理；根據(jù)組織規(guī)模和中介職業(yè)的性質(zhì)，在適當(dāng)情況下，規(guī)定反洗錢合規(guī)功能和審查計(jì)劃；向負(fù)責(zé)人報(bào)告合規(guī)建議，發(fā)現(xiàn)的合規(guī)缺陷、已采取的糾正措施；無論管理層或雇員組成結(jié)構(gòu)是否發(fā)生變化，要保持程序的持續(xù)性；要滿足反洗錢監(jiān)管要求，并根據(jù)監(jiān)管要求變化及時(shí)調(diào)整反洗錢政策；執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)為本的客戶盡職調(diào)查程序；必要時(shí)對(duì)較高風(fēng)險(xiǎn)的客戶、服務(wù)實(shí)施諸如審查、管理層批準(zhǔn)等充分的控制措施；作為反洗錢計(jì)劃的一部分，為雇員行為提供充分的監(jiān)管和支持；在相關(guān)人員的職位描述和表現(xiàn)評(píng)價(jià)中，融入反洗錢合規(guī)要求；給所有相關(guān)員工提供適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。
2.客戶盡職調(diào)查
客戶盡職調(diào)查旨在使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)能夠形成對(duì)客戶背景的合理判斷，真正識(shí)別客戶。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)客戶盡職調(diào)查程序應(yīng)包括：（1）及時(shí)識(shí)別和核實(shí)每個(gè)客戶身份。（2）識(shí)別實(shí)際受益人，并采取合理措施核實(shí)實(shí)際受益人的身份。識(shí)別實(shí)際受益人的目的，在于確定通過所有權(quán)、投票權(quán)或其他方式對(duì)客戶實(shí)施有效控制的自然人。（3）獲取適當(dāng)?shù)念~外信息以了解客戶的具體情況和業(yè)務(wù)，這取決于所提供服務(wù)的性質(zhì)、范圍和持續(xù)時(shí)間。這些信息可以在客戶對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提出要求的過程中獲得。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估是其客戶盡職調(diào)查及其他反洗錢措施的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要根據(jù)其對(duì)客戶的了解確定適合每個(gè)委托人的客戶盡職調(diào)查要求，包括：（1）通常適用于所有客戶的客戶盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。（2）在考慮適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)變量以及已知低風(fēng)險(xiǎn)情況下簡化的客戶盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)，例如上市公司、受到FATF反洗錢標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)、政府主管部門和國企（受制裁國家除外）。（3）被房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合理判定為高風(fēng)險(xiǎn)的客戶要采取強(qiáng)化的客戶盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。高風(fēng)險(xiǎn)一般歸因于客戶的業(yè)務(wù)活動(dòng)、所有權(quán)結(jié)構(gòu)、特別是所提供服務(wù)涉及較高風(fēng)險(xiǎn)國家，或被有關(guān)法律法規(guī)界定為高風(fēng)險(xiǎn)。
3.監(jiān)測客戶和特定業(yè)務(wù)，報(bào)告可疑交易
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反洗錢監(jiān)測的程度、性質(zhì)取決于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)模、地理分布、識(shí)別出的洗錢風(fēng)險(xiǎn)、受監(jiān)管活動(dòng)的性質(zhì)?？紤]到房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與客戶間的咨詢關(guān)系以及頻繁與客戶接觸這一性質(zhì)，反洗錢監(jiān)測最好由受過訓(xùn)練、與客戶有聯(lián)系的員工來實(shí)施。監(jiān)測的目的在于清醒認(rèn)識(shí)潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)變化，預(yù)防洗錢活動(dòng)。
對(duì)于這種主要針對(duì)中介業(yè)務(wù)的反洗錢監(jiān)測，不可能僅依靠自動(dòng)化系統(tǒng)，更多依賴的是律師的人工判斷。自動(dòng)化系統(tǒng)是否適用，取決于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)的性質(zhì)及其可以合理獲取的資源。不能期望一個(gè)小的房產(chǎn)中介如大中型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一樣投入同樣水平的資源；相反，小的房地產(chǎn)中介可以開發(fā)與其職業(yè)實(shí)踐范圍和形式相適應(yīng)的監(jiān)測方式。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最好選擇與客戶有直接聯(lián)系并具備反洗錢知識(shí)的員工進(jìn)行人工監(jiān)測。在達(dá)到適當(dāng)業(yè)務(wù)規(guī)模時(shí)，監(jiān)測工作可以逐步依靠自動(dòng)化系統(tǒng)的開發(fā)投入。
風(fēng)險(xiǎn)為本的方法同樣適用于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)識(shí)別可疑交易活動(dòng)，例如，將更多分析資源分配給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已識(shí)別出的高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。作為風(fēng)險(xiǎn)為本方法的一部分，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)積極使用主管部門提供的信息來完善自身對(duì)可疑交易或活動(dòng)的識(shí)別。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)定期評(píng)估其可疑交易識(shí)別和報(bào)告系統(tǒng)的有效性，并根據(jù)外部變化作適當(dāng)調(diào)整。
4.培訓(xùn)和教育
FATF建議和國家法規(guī)都要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)向員工提供適當(dāng)且相稱的反洗錢規(guī)定的培訓(xùn)。對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，特別是那些小中介而言，這些培訓(xùn)有助于其履行監(jiān)測義務(wù)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)履行反洗錢義務(wù)基本上要依賴培訓(xùn)和認(rèn)知。這就要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)至少要為相關(guān)員工提供反洗錢法律法規(guī)和內(nèi)部政策的基本知識(shí)。要滿足風(fēng)險(xiǎn)為本方法的需要，培訓(xùn)還要特別關(guān)注中介執(zhí)業(yè)實(shí)踐中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)要素或情形。此外，政府、自律組織也要給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供適當(dāng)?shù)姆聪村X教育培訓(xùn)。
風(fēng)險(xiǎn)為本方法也適用于反洗錢培訓(xùn)。將風(fēng)險(xiǎn)為本方法用于培訓(xùn)活動(dòng)，將會(huì)在培訓(xùn)頻率、傳授方法和培訓(xùn)重點(diǎn)方面賦予房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)額外的自由度。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)審視自己的雇員和可用的資源，量身定制培訓(xùn)課程，運(yùn)行有關(guān)電子化培訓(xùn)程序，提供與洗錢風(fēng)險(xiǎn)水平相稱的培訓(xùn)頻率，測試評(píng)估雇員對(duì)培訓(xùn)信息的認(rèn)知程度。
【摘要】房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，面對(duì)激烈的市場競爭，必須根據(jù)市場發(fā)展現(xiàn)狀不斷調(diào)整，不斷完善自身的發(fā)展模式，從品牌打造，提升人員素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等方面著力，方能在激烈的市場角逐中站穩(wěn)腳跟，不斷壯大。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，中介行業(yè)，市場競爭
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介企業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分也經(jīng)歷了從無到有的歷史階段，迎來了飛速發(fā)展的時(shí)期，并且成為房地產(chǎn)市場中不容忽視的新型行業(yè)，其在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用也越來越重要，我國各級(jí)政府都十分重視這一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。廣大百姓擁有一套理想家居的夢想和渴望以及城市化進(jìn)程的加快，給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了無限商機(jī)。廣大百姓從過去的要住房找單位、找領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)向要住房找市場、找中介。中介公司的運(yùn)作對(duì)盤活住宅二、三級(jí)市場，消化百姓手中的空房、舊房，促進(jìn)增量房的銷售作用明顯作用。
而房地產(chǎn)中介行業(yè)作為一個(gè)逐步發(fā)展的新興行業(yè)，由于其市場不夠規(guī)范，不夠成熟，人們對(duì)這一行業(yè)的了解顯然還不夠。雖然近幾年“二手房買賣”、“房屋租賃”“商鋪投資”等詞匯已漸漸被人們熟知，但是顯然人們對(duì)房屋中介企業(yè)的信譽(yù)度沒有達(dá)到足夠的認(rèn)可。這就需要我們逐步完善房產(chǎn)中介市場運(yùn)營機(jī)制，逐步提升客戶滿意度，打造房產(chǎn)中介企業(yè)品牌。下面就房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展前景提出幾點(diǎn)淺見：
1、樹立中介企業(yè)品牌，贏得客戶對(duì)服務(wù)的信任。樹立品牌是企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的主要途徑。只有通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)，塑造強(qiáng)有力的企業(yè)品牌形象，使消費(fèi)者對(duì)品牌產(chǎn)生信任和忠誠，才能夠在未來的競爭中占有一席之地。隨著中國市場化進(jìn)程不斷的推進(jìn)，消費(fèi)者的品牌意識(shí)在逐步地加強(qiáng)。服務(wù)品牌是促進(jìn)房地產(chǎn)中介企業(yè)與客戶溝通的有效手段，是在市場競爭中主動(dòng)出擊獲取制勝權(quán)的有效武器。而專業(yè)水平差、人員素質(zhì)低、操作不規(guī)范的中介企業(yè)將被市場無情淘汰。
2、提高人員素質(zhì)，提供專業(yè)規(guī)范的服務(wù)。一流的人才做一流的事業(yè)，即使企業(yè)的財(cái)務(wù)資源豐富，實(shí)施一項(xiàng)好的經(jīng)營計(jì)劃的關(guān)鍵仍是有效的人力資本。房產(chǎn)中介行業(yè)由于發(fā)展歷史短，人才后備不充足，這個(gè)不利的條件迫使企業(yè)在人力資源方面投入更多的資本，因而企業(yè)決策者就需要根據(jù)自身?xiàng)l件，有效地開發(fā)人力資源，實(shí)行有效的激勵(lì)機(jī)制，創(chuàng)造具有特色的企業(yè)文化環(huán)境。特別是對(duì)于關(guān)鍵技術(shù)人才可借鑒國外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)給予長期激勵(lì)，比如使之享有一定比例的剩余索取權(quán)。而且消費(fèi)者要買房租房，之所以找中介商，是相信他們可以提供準(zhǔn)確的、全面的信息和專業(yè)的服務(wù)，這主要有兩方面的要求：一是從業(yè)人員要有專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，二是要有專業(yè)化操作水平。因?yàn)橄M(fèi)者不僅要求經(jīng)紀(jì)人能夠提供房源和客源的信息，而且還需要提供相關(guān)的房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建筑、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)手續(xù)辦理等信息的專業(yè)咨詢。只有能夠不斷地為經(jīng)紀(jì)人提供專業(yè)培訓(xùn)的企業(yè)，才能夠?yàn)榭蛻籼峁└鼘I(yè)化的服務(wù)，才能夠使客戶對(duì)其有較高的度滿意，從而吸引客戶并且保留客戶，確立自身的競爭優(yōu)勢。
3、通過不斷創(chuàng)新與并購聯(lián)合提供全面的高質(zhì)量服務(wù)?？蛻粼诜康禺a(chǎn)交易中需要包括政策咨詢、價(jià)格評(píng)估、合同簽訂、抵押貸款、裝飾裝修等多方面的服務(wù)，誰能夠在服務(wù)內(nèi)容方面不斷地創(chuàng)新，為客戶提供全面的服務(wù)；同時(shí)不斷地創(chuàng)新服務(wù)方式，貼近客戶，降低消費(fèi)者的交易成本，誰就能夠贏得客戶，提高知名度。而且房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)該保證有足夠的房源，因?yàn)槿魏我粋€(gè)中介機(jī)構(gòu)都不可能滿足全部客戶的需求，也不可能包攬千差萬別的客戶。這就在客觀上要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要走聯(lián)合的道路，做到信息共享、資產(chǎn)重組、資源合理配置。
4、以全面網(wǎng)絡(luò)化促進(jìn)經(jīng)營管理。房地產(chǎn)中介行業(yè)作為一種信息密集型的產(chǎn)業(yè)，信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性、有效性及信息通暢是中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ)。在目前情況下，計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用，將使房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)中常常涉及到的大量數(shù)據(jù)處理工作變得容易，也使房地產(chǎn)中介信息的查詢、配對(duì)變得迅捷方便。電腦的普及和網(wǎng)絡(luò)使用成本的降低，以及信息產(chǎn)品進(jìn)入家庭的步伐加快，物業(yè)買賣信息將成為信息產(chǎn)業(yè)的主要承載內(nèi)容，網(wǎng)絡(luò)將成為入網(wǎng)的各中介行業(yè)樓宇信息最便捷的途徑。買方不僅可以通過網(wǎng)絡(luò)尋找中意的樓盤，而且可以在網(wǎng)上看到物業(yè)實(shí)景、圖片等資料，甚至還可以進(jìn)行物業(yè)比較。通過采用房地產(chǎn)中介專用軟件，進(jìn)行快速房源查詢等能夠提高管理效率，為客戶提供快速多途徑的服務(wù)，甚至是跨區(qū)域的服務(wù)，從而提高成功率。采用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)管理技術(shù)，就能夠更快、更準(zhǔn)確地掌握房屋信息和客戶信息，并且通過有效利用高科技信息技術(shù)，從而建立自己的競爭優(yōu)勢。
5、規(guī)?；?jīng)營增強(qiáng)競爭實(shí)力。實(shí)踐證明，擴(kuò)大規(guī)模、連鎖加盟經(jīng)營有諸多優(yōu)勢：一是可以統(tǒng)一安排人力、物力、財(cái)力，節(jié)省成本，優(yōu)化資源配置，獲取規(guī)模效益；二是統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有利于提高服務(wù)質(zhì)量，樹立品牌，發(fā)揮品牌效應(yīng)；三是可以擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，提高市場占有率，增強(qiáng)競爭力。中介商要想在日趨激烈的市場競爭中爭得一席之地，必須降低服務(wù)成本，提高成交率。因此，規(guī)模化發(fā)展，連鎖化經(jīng)營，將是今后房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。
6、制定國際化發(fā)展目標(biāo)。企業(yè)走向國際化，這不單純是企業(yè)主觀意愿的問題，更是環(huán)境變化所提出的客觀要求。為了適應(yīng)環(huán)境的國際化，在越來越多的行業(yè)，國內(nèi)企業(yè)相繼進(jìn)入國外市場；同時(shí)，國外企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入國內(nèi)市場。房地產(chǎn)中介行業(yè)也不例外。無論是美國著名房地產(chǎn)中介服務(wù)公司COLDWELL BANKER，或是臺(tái)灣的信義房屋，都已經(jīng)開始了在中國市場的跨國經(jīng)營；另一方面，由于房地產(chǎn)中介行業(yè)的橋梁作用，中國的房地產(chǎn)企業(yè)為了開拓國際市場，迫切需要中國房底產(chǎn)中介企業(yè)能夠先行一步、為打開國際市場創(chuàng)造條件。中國房地產(chǎn)中介企業(yè)盡管尚處于初級(jí)發(fā)展階段，但面臨國際和國內(nèi)的市場競爭，可以利用技術(shù)創(chuàng)新上的后發(fā)優(yōu)勢，采取靈活的策略聯(lián)盟，發(fā)揮本土優(yōu)勢，根據(jù)自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合內(nèi)外要求和條件的國際化目標(biāo)。對(duì)單個(gè)企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)樹立“立足本地、面向全國、走向國際”的發(fā)展遠(yuǎn)景，以應(yīng)對(duì)中國加入WTO之后本行業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)中介作為一個(gè)朝陽行業(yè)，在未來激烈的市場競爭中，將大有可為。
【摘 要】 在產(chǎn)品服務(wù)同質(zhì)化日益凸顯的時(shí)代，無形資產(chǎn)成為影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，企業(yè)聲譽(yù)作為企業(yè)軟實(shí)力的重要性日益顯露。無論是經(jīng)營手段，抑或行業(yè)道德，社會(huì)公眾普遍對(duì)房地產(chǎn)中介信任度不高，評(píng)價(jià)也是貶大于褒。本文對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)聲譽(yù)影響因素進(jìn)行了分析，為房地產(chǎn)中介企業(yè)提高聲譽(yù)提供方法和途徑，以便促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)中介 企業(yè)聲譽(yù) 企業(yè)軟實(shí)力
1 房地產(chǎn)中介企業(yè)聲譽(yù)現(xiàn)狀
中介是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)分工專業(yè)化的產(chǎn)物，是指那些為市場主體提供信息咨詢、經(jīng)紀(jì)、法律、培訓(xùn)等各種服務(wù)以及為各類市場主體從事評(píng)價(jià)、評(píng)估、檢驗(yàn)、協(xié)調(diào)、仲裁等活動(dòng)的機(jī)構(gòu)或組織。房地產(chǎn)中介包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。
房地產(chǎn)中介具有提高市場效率、降低交易成本、保障交易安全、維護(hù)委托人權(quán)益等重要職能，是買家和賣家之間溝通的橋梁。然而社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)中介的印象卻一直并不好，甚至用“黑中介”來稱呼。在房產(chǎn)中介行業(yè)，吃定金、賺差價(jià)、泄隱私、克扣押金、高評(píng)高貸、虛假房源、霸王條款等被稱為房地產(chǎn)中介的“罪狀”，此外，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)卷款潛逃等惡性案件。楊環(huán)、楊蘇（2010）指出作為房地產(chǎn)業(yè)的分支的房地產(chǎn)中介，是隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起而發(fā)展開來的，但由于房地產(chǎn)中介違規(guī)行為層出不窮，大大影響其在公眾中的形象，結(jié)果造成消費(fèi)者一方面對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)需求旺盛，另一方面卻極不信任中介的現(xiàn)象[1]。
房地產(chǎn)中介的一些不規(guī)范經(jīng)營行為，已經(jīng)成為一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)問題，當(dāng)房地產(chǎn)中介各種違規(guī)、違法的事件時(shí)有發(fā)生時(shí)，就不可避免地危及到整個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)的聲譽(yù)。提高房產(chǎn)中介組織的管理水平，挽救行業(yè)的聲譽(yù)成為該行業(yè)健康發(fā)展的重要議題。
2 影響房地產(chǎn)中介企業(yè)聲譽(yù)的因素
學(xué)者們從不同角度探討了企業(yè)聲譽(yù)的概念。豐布蘭認(rèn)為：“對(duì)一個(gè)企業(yè)的過去行為和將來的前景展望的一種感覺描述，這種感覺形容了當(dāng)企業(yè)與其他處于領(lǐng)導(dǎo)地位的競爭對(duì)手相競爭、相比較時(shí)，企業(yè)對(duì)他的所有的利益相關(guān)者的整體的綜合吸引力”[2]。凱文·杰克遜指出：企業(yè)聲譽(yù)之所以重要，是因?yàn)樗梢孕纬梢环N資本即聲譽(yù)資本，這是一種無形資產(chǎn)，來源于真誠、信任尊重等，在現(xiàn)實(shí)的商業(yè)關(guān)系中成為決定性因素，比任何有形資產(chǎn)更為重要，深深制約著企業(yè)的發(fā)展。[3]
本文在前人研究成果的基礎(chǔ)上，提出了提升房地產(chǎn)企業(yè)聲譽(yù)因素的理論框架模型，通過對(duì)2013年在北京按簽約套數(shù)前10名的房地產(chǎn)中介的中高層管理人員進(jìn)行問卷調(diào)查，并使用相關(guān)的統(tǒng)計(jì)方法對(duì)提出的假設(shè)進(jìn)行驗(yàn)證和分析，得出了影響房地產(chǎn)中介企業(yè)聲譽(yù)的主要因素有：CEO聲譽(yù)、員工待遇、誠信經(jīng)營、服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)新能力和社會(huì)責(zé)任。
第一，CEO聲譽(yù)。房地產(chǎn)中介CEO作為企業(yè)的最高決策人，自然也是企業(yè)形象代言人，在對(duì)企業(yè)聲譽(yù)的建立、提升過程中起著關(guān)鍵性作用。CEO得不到利益相關(guān)者的尊敬和信任，企業(yè)就無法得到令人滿意的聲譽(yù)。2007年11月，深圳中天置業(yè)公司CEO蔣飛擅自將買房人購房款1.7億卷款潛逃，嚴(yán)重?fù)p害了自身企業(yè)聲譽(yù)，也傷及整個(gè)行業(yè)聲譽(yù)。
第二，員工待遇。員工是企業(yè)聲譽(yù)的心臟和靈魂，是企業(yè)聲譽(yù)的塑造者和駕馭者，其言行舉動(dòng)都是企業(yè)形象的一部分，與企業(yè)聲譽(yù)密切相關(guān)[4]。企業(yè)聲譽(yù)的高低取決于利益相關(guān)者的評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)中介員工作為企業(yè)的內(nèi)部利益相關(guān)者要承擔(dān)著與外部利益相關(guān)者溝通的重任，其言行直接影響著企業(yè)聲譽(yù)。只有員工認(rèn)可自己的企業(yè)，才會(huì)承擔(dān)向外部利益相關(guān)者傳達(dá)有關(guān)企業(yè)的積極信號(hào)，這樣有利于企業(yè)創(chuàng)造良好的聲譽(yù)。員工如果因?yàn)椴恍湃纹髽I(yè)而公開表達(dá)自己對(duì)企業(yè)的感覺及意見，這將嚴(yán)重?fù)p害企業(yè)聲譽(yù)。
第三，誠信經(jīng)營。誠信經(jīng)營，是指企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中嚴(yán)格履行各種契約的承諾，以體現(xiàn)自身的信用并塑造良好的企業(yè)形象，從而實(shí)現(xiàn)持久發(fā)展的管理活動(dòng)過程[5]。誠實(shí)守信能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)中介帶來崇高的聲譽(yù)，它可能不像有形產(chǎn)品會(huì)直接給企業(yè)帶來市場和利潤，但它確實(shí)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的無形推動(dòng)力，將會(huì)對(duì)企業(yè)聲譽(yù)的提高及長遠(yuǎn)發(fā)展有著重大的促進(jìn)作用。在企業(yè)與顧客的重復(fù)交易中，如果企業(yè)未能履行合約，企業(yè)就可能喪失一部分顧客，這樣企業(yè)聲譽(yù)的價(jià)值就等于未來交易的損失減去背信合約所得到的短期收益。
第四，服務(wù)質(zhì)量。服務(wù)質(zhì)量的好壞直接影響著消費(fèi)者對(duì)經(jīng)營者的評(píng)價(jià)，對(duì)企業(yè)形象有顯著的影響作用。服務(wù)質(zhì)量水平由顧客對(duì)服務(wù)的感知和期望之間產(chǎn)生的差異所決定的。通過客戶服務(wù)預(yù)期與服務(wù)感知的差值來測度服務(wù)質(zhì)量，只有后者大于前者，客戶才會(huì)認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量是令人滿意的。強(qiáng)烈的服務(wù)質(zhì)量意識(shí)可以幫助企業(yè)樹立良好的質(zhì)量信譽(yù)，增進(jìn)公眾的消費(fèi)信念。優(yōu)質(zhì)服務(wù)是企業(yè)免費(fèi)的宣傳廣告，如果顧客得到企業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，顧客則會(huì)成為企業(yè)免費(fèi)宣傳員和流動(dòng)廣告，將產(chǎn)生可信的廣泛而深遠(yuǎn)的社會(huì)效果，為企業(yè)迎來更大的市場及更好的社會(huì)信譽(yù)。
第五，創(chuàng)新能力。學(xué)者們認(rèn)為創(chuàng)新能力由產(chǎn)品創(chuàng)新能力與工藝創(chuàng)新能力兩者耦合并由此決定的系統(tǒng)性整體功能并支持企業(yè)創(chuàng)新戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。競爭優(yōu)勢通常建立在創(chuàng)新能力之上，創(chuàng)新投入大的企業(yè)比投入小的企業(yè)能獲得更高水平的回報(bào)，并不斷擴(kuò)大企業(yè)的知名度[6]。創(chuàng)新能力是企業(yè)的核心資源，能夠在知識(shí)爆炸時(shí)代是培育企業(yè)競爭優(yōu)勢，提高企業(yè)聲譽(yù)，它相比競爭者能夠更好地掌握某些能力或資源，且能夠更好地運(yùn)用這些能力。
第六，社會(huì)責(zé)任。Carroll&Buchholtz認(rèn)為社會(huì)責(zé)任行為增進(jìn)了利益相關(guān)者對(duì)企業(yè)的鑒別，經(jīng)此過程，利益相關(guān)者感受到其個(gè)人價(jià)值觀與企業(yè)價(jià)值觀的交融，促進(jìn)企業(yè)與利益相關(guān)者之間建立了良好關(guān)系，直接或間接提升企業(yè)聲譽(yù)[7]。汪鳳桂、戴朝旭對(duì)社會(huì)責(zé)任與企業(yè)聲譽(yù)的關(guān)系進(jìn)行了辨析，社會(huì)責(zé)任是企業(yè)對(duì)社會(huì)的承諾或者是外界對(duì)企業(yè)的期待，而企業(yè)聲譽(yù)則是外界對(duì)企業(yè)的看法，社會(huì)責(zé)任是影響企業(yè)聲譽(yù)的重要因素，應(yīng)該將企業(yè)聲譽(yù)視為企業(yè)的追求目標(biāo)，而社會(huì)責(zé)任則是企業(yè)達(dá)成目標(biāo)的手段。企業(yè)應(yīng)通過履行社會(huì)責(zé)任來提升其企業(yè)聲譽(yù)[10]。社會(huì)責(zé)任并不是從根本上否定企業(yè)的營利性，企業(yè)應(yīng)該在實(shí)現(xiàn)利潤最大化和履行社會(huì)責(zé)任的兩者之間保持較好的平衡關(guān)系，良好的社會(huì)責(zé)任行為記錄會(huì)提高企業(yè)聲譽(yù)。
3 提升房地產(chǎn)中介企業(yè)聲譽(yù)的建議
研究表明，CEO聲譽(yù)、員工待遇、誠信經(jīng)營、服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)新能力和社會(huì)責(zé)任能夠提升房地產(chǎn)中介企業(yè)聲譽(yù)，是房地產(chǎn)中介企業(yè)聲譽(yù)的重要影響因素。其中創(chuàng)新能力與企業(yè)聲譽(yù)顯著性關(guān)系為弱相關(guān)，作為房地產(chǎn)中介企業(yè)聲譽(yù)的提升因素，并沒有得到大多數(shù)人的認(rèn)同。
CEO的聲譽(yù)意識(shí)決定了企業(yè)聲譽(yù)的大方向，房地產(chǎn)中介CEO應(yīng)當(dāng)善用自己的品牌特質(zhì)，讓人們認(rèn)識(shí)、信任和喜歡上自己的企業(yè)；房地產(chǎn)中介要與員工建立良好的勞動(dòng)關(guān)系，幫助員工實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，優(yōu)秀的員工不僅是希望得到優(yōu)厚的待遇，也想要感覺到企業(yè)的價(jià)值感。員工對(duì)企業(yè)的感知和認(rèn)同會(huì)影響著企業(yè)的聲譽(yù)的高低；誠信經(jīng)營是房地產(chǎn)中介應(yīng)該遵循的價(jià)值觀念，沒有誠信，無異于自毀前程，所帶來的負(fù)面效果，既影響了自身企業(yè)聲譽(yù)，又影響了其自身的發(fā)展；服務(wù)是以顧客滿足為前提的，強(qiáng)烈的服務(wù)質(zhì)量意識(shí)可以幫助房地產(chǎn)中介樹立良好的質(zhì)量信譽(yù)，增進(jìn)公眾的消費(fèi)信念。如果客戶得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，客戶則會(huì)成為企業(yè)免費(fèi)宣傳員和流動(dòng)廣告，將為企業(yè)迎來更大的市場及更好的社會(huì)信譽(yù)；房地產(chǎn)中介目標(biāo)應(yīng)是營利性與承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的并重，在追求利潤最大化的同時(shí)應(yīng)兼顧社會(huì)效益，其承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任不應(yīng)該是外界強(qiáng)加的額外責(zé)任，而應(yīng)是與企業(yè)共生共榮的，不能將承擔(dān)社會(huì)責(zé)任簡單地認(rèn)為是一種利他主義。
創(chuàng)新能力與房地產(chǎn)中介企業(yè)聲譽(yù)弱相關(guān)的研究結(jié)論，說明房地產(chǎn)中介中高層管理人員的認(rèn)為，創(chuàng)新能力對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)聲譽(yù)影響不大。其實(shí)，這種結(jié)論反映了房地產(chǎn)中介企業(yè)的行業(yè)特殊性。首先，房地產(chǎn)中介行業(yè)由于在中國實(shí)踐時(shí)間比較短，各種違規(guī)現(xiàn)象層出不窮，因而時(shí)常受到中央政府及地方政府的雙重打壓，一定程度上打擊了房地產(chǎn)中介進(jìn)行創(chuàng)新的積極性；其次，房地產(chǎn)中介進(jìn)行創(chuàng)新可能涉嫌違法違規(guī)，其創(chuàng)造出新的服務(wù)方式或新的商業(yè)模式有些會(huì)與現(xiàn)行的法律、政策相沖突，即便當(dāng)時(shí)不沖突，當(dāng)涉及公共利益時(shí)，政府很有可能通過一項(xiàng)文件而否定房地產(chǎn)中介的某些創(chuàng)新。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)中介不是不能創(chuàng)新，而是創(chuàng)新服務(wù)一定要在現(xiàn)有法律法規(guī)框架內(nèi)進(jìn)行。只有敢于創(chuàng)新，才能在市場中保持企業(yè)的活力。
摘要：文章闡述了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，從規(guī)制和調(diào)整房地產(chǎn)中介違規(guī)行為入手，分析了目前行業(yè)中存在的問題，針對(duì)問題提出了相關(guān)措施與建議，以期促進(jìn)本地房地產(chǎn)中介組織和整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)中介服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)策
0 前言
房地產(chǎn)市場是社會(huì)主義市場體系的重要組成部分，它在產(chǎn)品市場和要素市場中都占有很重要的地位。自20世紀(jì)90年代初開始發(fā)展起來的，隨著房地產(chǎn)市場突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、市場內(nèi)需的擴(kuò)大、投資和消費(fèi)的雙向增長、城市面貌的改變以及人民生活水平提高發(fā)揮著巨大的作用，不僅逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，而且還帶動(dòng)了建筑、金融等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中，一方面，中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作;另一方面，由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費(fèi)者事件時(shí)有發(fā)生。文章闡述了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析了目前行業(yè)中存在的問題，針對(duì)問題提出了相應(yīng)措施，以促進(jìn)本地房地產(chǎn)中介組織和整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
1.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題
1.1 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的總體發(fā)展現(xiàn)狀
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體上看，本地房地產(chǎn)的發(fā)展己步入快車道，具備了作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的特征和條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年本地房地產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量占全市中介服務(wù)業(yè)企業(yè)的13. 8%; 年末從業(yè)人員達(dá)到11283人，占17.5%; 營業(yè)收入為13.05億元，資產(chǎn)總計(jì)約為40億元。由于行業(yè)政策等因素使得市場并未形成壟斷，本地中介行業(yè)的競爭顯得異常激烈。到2010年初，本地房產(chǎn)中介行業(yè)里比較強(qiáng)大的企業(yè)約有20多家，此外還有眾多的小型中介企業(yè)為街道兩旁的小型門面店及辦事處等。
1.2 本地房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展中存在的問題 1.2.1 發(fā)展無序，企業(yè)生存率低
市場對(duì)房地產(chǎn)中介的需求逐步放大，但房地產(chǎn)中介尤其是普通中介市場，由于投資成本低，管理不規(guī)范，準(zhǔn)入制度不完善，企業(yè)間存在惡性競爭，因而許多中小房地產(chǎn)中介企業(yè)逐步被淘汰，近年來，由于當(dāng)?shù)卣菩械淖》拷ㄔO(shè)、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不斷向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)市場的潛力在不斷釋放，本地的中介業(yè)務(wù)成倍上升，有許多投資人看好這一巨大的市場，不斷地涌入從而大大加快當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介業(yè)的洗牌速度。
1.2.2經(jīng)營失信，社會(huì)信譽(yù)度低
日前對(duì)房地產(chǎn)中介組織的資質(zhì)管理和行為監(jiān)督尚不健全。樓市異變之下的中介市場，是一個(gè)急需監(jiān)管和自律的市場，房產(chǎn)中介老總輕易攜客戶巨額房款潛逃，充分暴露了當(dāng)前二手房市場在資金監(jiān)管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將賺錢看作是唯一目的，一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)扣留、騙取看房押金的行為，故意讓房屋買賣雙方互相隔絕，加劇信息不對(duì)稱，以壓低賣價(jià)、抬高買價(jià)，從中獲取非法所得的現(xiàn)象; 以霸王條款、虛假廣告、隱瞞重要信息、承諾不予兌現(xiàn)、巧立名目胡亂收費(fèi)等方式強(qiáng)迫和欺騙的問題也較為普遍，因此，如何重塑社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的信任，己成為整個(gè)中介行業(yè)發(fā)展所面臨的嚴(yán)重問題。
1.2.3 企業(yè)規(guī)模較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)中從業(yè)人員數(shù)在10人以下的占80%; 超過50人的占4.9%。專業(yè)化程度低也是此類企業(yè)普遍存在的問題之一，除少數(shù)規(guī)模較大的機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)有一些專業(yè)部門，絕大部分機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍狹窄，沒有實(shí)行專業(yè)分工，缺乏自身的業(yè)務(wù)強(qiáng)項(xiàng)，因此缺乏為客戶提供法律咨詢、評(píng)估、信貸、產(chǎn)權(quán)登記和過戶手續(xù)等多樣化的服務(wù)。業(yè)務(wù)種類單一，經(jīng)營范圍狹窄，也造成了企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力的不足。
1.2.4 市場準(zhǔn)入低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊
房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。目前，只有少數(shù)幾家大公司在招聘員工時(shí)有大專以上學(xué)歷要求而且要有相應(yīng)的工作經(jīng)驗(yàn)，其他一些小中介企業(yè)都沒有學(xué)歷限制，一般的高中學(xué)歷都可以去任職。
1.2.5 法律法規(guī)尚須完善，行業(yè)監(jiān)管和自律不力
當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)中介組織設(shè)立、運(yùn)營以及對(duì)從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件己初步形成了一個(gè)框架，但還不健全和完善。同時(shí)，由政府直接監(jiān)管，面對(duì)數(shù)量龐大的中介機(jī)構(gòu)和不勝枚舉的中介糾紛，難以到位，同時(shí)還存在著尋租空間，另外，政府各職能部門以各自的依據(jù)和方式參與監(jiān)管，會(huì)造成政出多門，企業(yè)無所適從，且易產(chǎn)生許多漏洞，而行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管同樣存在諸多問題。1.2.6信息化程度低
目前在本地市場上，實(shí)行計(jì)算機(jī)信息化和網(wǎng)絡(luò)化管理，并擁有自己的網(wǎng)站的中介企業(yè)可以說是少之又少，除少數(shù)大的中介公司外，一般都沒有像樣的設(shè)備，因此被人們稱之為"皮包公司"。
1.3 房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為
目前房地產(chǎn)中介市場的欺詐行為包括包銷、無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營、房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書、濫用格式合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按期限辦理備案手續(xù)、虛假廣告等。這些不當(dāng)行為嚴(yán)重危害了房地產(chǎn)中介市場的有序、健康地發(fā)展。同時(shí)，也給社會(huì)維穩(wěn)帶來了極大的隱患。
2. 健全房地產(chǎn)中介行業(yè)的對(duì)策和建議
2.1 房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展對(duì)策
2.1.1 加強(qiáng)政府規(guī)劃和調(diào)控，引導(dǎo)企業(yè)有序發(fā)展
由于市場機(jī)制在解決信息不對(duì)稱方面有其自身的局限性，因此，政府應(yīng)采取措施對(duì)市場進(jìn)行調(diào)控，以彌補(bǔ)市場機(jī)制的不足，因?yàn)槭袌鍪怯腥毕莸?，需要政府加以干預(yù)。當(dāng)?shù)卣梢酝ㄟ^制定一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展計(jì)劃，并運(yùn)用信息披露、稅收、信貸、擔(dān)?；鸬冉?jīng)濟(jì)手段，對(duì)本地房地產(chǎn)中介組織發(fā)展的速度、規(guī)模和結(jié)構(gòu)進(jìn)行事先規(guī)劃和過程調(diào)控，避免或減少大起大落。
2.1.2 樹立中介品牌，加強(qiáng)企業(yè)誠信建設(shè)
鼓勵(lì)一批具有實(shí)力、運(yùn)作規(guī)范的房地產(chǎn)中介企業(yè)，通過各種手段塑造服務(wù)品牌，以真誠的服務(wù)、專業(yè)的素質(zhì)在客戶心目中樹立威信，在競爭中脫穎而出，成為房地產(chǎn)中介名牌企業(yè)。同時(shí)，采取建立企業(yè)信用檔案，開展企業(yè)信用評(píng)級(jí)，創(chuàng)造有利企業(yè)誠信經(jīng)營的環(huán)境和條件。
2.1.3 規(guī)范市場準(zhǔn)入制度，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)
應(yīng)加快實(shí)施房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)資格管理，從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員和資金，并取得有權(quán)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資格證書: 嚴(yán)肅查處無資質(zhì)的中介企業(yè)和中介行為。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)考核，使房地產(chǎn)中介從業(yè)人員具備系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)，較強(qiáng)的溝通能力，良好的職業(yè)道德和牢固的法紀(jì)觀念。
2.1.4 完善法律法規(guī)，改進(jìn)政府監(jiān)管和行業(yè)自律
制定一部自成體系的房地產(chǎn)中介法律或法規(guī)，提高立法層次和法律效力。修訂、調(diào)整和充實(shí)與房地產(chǎn)中介"基本法"銜接配套的法規(guī)或規(guī)章，優(yōu)化法律結(jié)構(gòu)， 完善法律體系。
在房地產(chǎn)法律法規(guī)中增加或重新設(shè)置概念準(zhǔn)確、含義清楚、解釋詳盡的條文，增強(qiáng)法律法規(guī)的適用性和實(shí)效性。
2.1.5 推廣實(shí)行計(jì)算機(jī)信息化和網(wǎng)絡(luò)化管理
將IT產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)結(jié)盟，創(chuàng)建局域網(wǎng)、遠(yuǎn)程網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)體系，構(gòu)建公司在房屋置換市場上的網(wǎng)絡(luò)信息高速通道。開發(fā)各種與房地產(chǎn)中介服務(wù)相關(guān)的軟件，如交易、評(píng)估、抵押、按揭等。利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)科技手段向客戶提供高品質(zhì)、人性化和多樣化的房地產(chǎn)中介服務(wù)。
2.2 對(duì)相關(guān)立法的幾點(diǎn)建議
借鑒國外的立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)中介市場的實(shí)際情況，建議立法應(yīng)確立以下幾方面內(nèi)容：嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度、設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)、規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)的禁止行為、建立中介機(jī)構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。
3. 結(jié)束語
本地作為長三角地區(qū)的一個(gè)重要城市，其房地產(chǎn)業(yè)在近幾年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展中處于高速發(fā)展通道之中，而房地產(chǎn)市場的繁榮則離不開房地產(chǎn)中介行業(yè)。因此在目前國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宏觀調(diào)控的情況下，加強(qiáng)對(duì)該行業(yè)的研究顯得極為重要。文章闡述了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，從規(guī)制和調(diào)整房地產(chǎn)中介違規(guī)行為入手，分析了目前行業(yè)中存在的問題，問題提出了針對(duì)性的措施，以期促進(jìn)本地房地產(chǎn)中介組織和整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
摘要：文中首先簡要探討了房地產(chǎn)中介市場存在的虛假廣告信息等違法違規(guī)行為，接著提出了以下房地產(chǎn)中介法治化的若干對(duì)策：立法上的完善、健全政府監(jiān)督管理機(jī)制、中介自律制度的完善。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中介市場；監(jiān)督管理；自律制度
要研究房地產(chǎn)中介市場，那就要把管理學(xué)，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)，徒弟經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)結(jié)合起來，因?yàn)檫@是一門綜合的學(xué)科，需要這么學(xué)科專業(yè)知識(shí)的支持。房地產(chǎn)中介市場在房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展下也欣欣向榮，呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。但是房地產(chǎn)中介市場還是不完善的，在實(shí)際過程中出現(xiàn)了不少頑疾，采取措施去規(guī)范房地產(chǎn)中介市場是大勢所趨，相關(guān)制度的出臺(tái)與完善無疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。
1.房地產(chǎn)中介的違法違規(guī)行為分析
近年來，房地產(chǎn)市場還是在以非?？斓乃俣仍跀U(kuò)大，信息量也就越來越大，信息的準(zhǔn)確性就大大地降低了。政府有時(shí)也是無能為力，政府的相關(guān)人員畢竟有限，無法保證房地產(chǎn)市場的健康與良好，那么一些專門的組織與專業(yè)的技術(shù)人才就要應(yīng)運(yùn)而生，加入到房地產(chǎn)市場這個(gè)熔爐中，發(fā)揮應(yīng)有的作用促進(jìn)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。在實(shí)際過程中，房地產(chǎn)中介主要在2個(gè)方面存在著不合乎情理的做法，如下：
1.1隱瞞與交易有關(guān)的信息
于2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規(guī)定有著這樣表述：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。委托人將自己的要求告知房地產(chǎn)中介公司，而中介公司要對(duì)委托人負(fù)責(zé)各方面信息的收集，包括銷售價(jià)格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產(chǎn)中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產(chǎn)成交價(jià)格的3%到5%。在交易過程中，房地產(chǎn)中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時(shí)，還應(yīng)該坦誠傭金的存在，即要收取房產(chǎn)成交價(jià)格的3-5%的資金作為服務(wù)費(fèi)。但在實(shí)際操作過程中，房地產(chǎn)中介公司并沒有做到這一點(diǎn)，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語，聲稱銷售的房產(chǎn)都是進(jìn)行統(tǒng)一報(bào)價(jià)，傭金已經(jīng)在里面，不必在額外支付，造成消費(fèi)者在觀念上陷入誤區(qū)，甚至有些房地產(chǎn)中介還打出了傭金全免的口號(hào)，欺騙消費(fèi)者。
1.2虛假廣告信息
《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》這些規(guī)則在市場中已經(jīng)存在，所以房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介公司在向購房者宣傳打廣告時(shí)，要依據(jù)這些法規(guī)，保證廣告的真實(shí)性，童叟無欺，不夸張，要合乎情理。但在實(shí)際過程中又出現(xiàn)了偏頗，房地產(chǎn)中介并沒有按照相關(guān)法規(guī)做事，還是一些對(duì)于自己有益但卻期滿了消費(fèi)者的廣告。舉個(gè)列子來說，有時(shí)就會(huì)進(jìn)行所謂特價(jià)房產(chǎn)銷售，交談過程中，只講該房地產(chǎn)的優(yōu)越性，地理位置好，裝修先進(jìn)大方，價(jià)格也比其他房產(chǎn)要實(shí)惠得多，而忽略了該房產(chǎn)的實(shí)際情況，往往避重就輕，誤導(dǎo)消費(fèi)者。房地產(chǎn)中介公司在向購房者咨詢中，并沒有全盤而出，而消費(fèi)者也不可能面面俱到，肯定會(huì)有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費(fèi)者完成交易后，才知道還存在這么多的問題，造成困難重重。
2.房地產(chǎn)中介法治化的若干對(duì)策
2.1 立法上的完善
在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)這方面，我國的法律法規(guī)還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》這兩個(gè)重要法律上，比較保守傳統(tǒng)，在實(shí)際操作過程中沒有實(shí)際意義，內(nèi)容范圍也比較狹小，難以網(wǎng)羅住所有的方面。這樣看來，政府就要加強(qiáng)立法，要出臺(tái)法規(guī)不斷對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)則進(jìn)行必要限制，法律法規(guī)要做到盡善盡美，適用范圍要擴(kuò)大，在房地產(chǎn)信息咨詢管理辦法、價(jià)格評(píng)估管理辦法、經(jīng)紀(jì)人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進(jìn)。這些規(guī)章制度對(duì)房地產(chǎn)中介公司要進(jìn)行全面的考察，這就要包括從業(yè)人員的條件、審批管理機(jī)構(gòu)、權(quán)力義務(wù)、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)資格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)程序及違法違紀(jì)人員的處罰等等，要觸及到房地產(chǎn)中介公司的每個(gè)角落，不能存在漏網(wǎng)之魚。要出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)考核房地產(chǎn)中介公司，要對(duì)其嚴(yán)格要求，要幫助房地產(chǎn)中介公司走向正規(guī)化，這就囊括了實(shí)際過程中的職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)這些方面。要有相關(guān)法律對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業(yè)人員。每個(gè)地方的政府還應(yīng)該落實(shí)于自己的本地的現(xiàn)實(shí)，出臺(tái)完善的人員管理制度，相對(duì)來說，中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員資質(zhì)管理制度、統(tǒng)一合同文本制度、設(shè)立中介經(jīng)紀(jì)保證金制度這些制度的出臺(tái)與完善就顯得比較急迫，務(wù)必做到規(guī)章制度有國家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產(chǎn)中介公司在實(shí)際過程中有所警惕，而不敢過分招搖撞騙。法規(guī)的執(zhí)行情況與執(zhí)法人員息息相關(guān)，這就要求執(zhí)法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業(yè)道德的事，堅(jiān)決打擊違法亂紀(jì)之事，烘托出一個(gè)公正，公平，合理的市場。
2.2 健全政府監(jiān)督管理機(jī)制
目前，市場上也存在由政府部門充當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)中介公司，為了執(zhí)法的順利進(jìn)行，就要讓這些部門脫離出來，改編到其他部門中去。在市場經(jīng)濟(jì)的前期，人們對(duì)于經(jīng)營方式還是不了解，政府的相關(guān)部分這是就起到了良好的引導(dǎo)，激勵(lì)的作用，這些國企規(guī)模大，聲譽(yù)好，經(jīng)濟(jì)效益好，就激發(fā)了廣大人們投入到這個(gè)行業(yè)中去。但現(xiàn)代企業(yè)制度已經(jīng)發(fā)展到良好階段，人們也已經(jīng)會(huì)經(jīng)營自己的企業(yè)，那么那些原有的在房地產(chǎn)中介市場的國有企業(yè)就可以放手了，他們只需要在實(shí)際生活中起到一個(gè)表率作用，而不必進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的活動(dòng)了。政府管理職能要充分發(fā)揮，要在房地產(chǎn)中介這個(gè)服務(wù)業(yè)中大展拳腳，政府部分要團(tuán)結(jié)協(xié)作要幫助房地產(chǎn)中介規(guī)范其主管機(jī)構(gòu)。工商部門審批對(duì)于房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)來說還是缺乏力度，無法對(duì)其專業(yè)性，技術(shù)性做出合理的判斷。所以，房地產(chǎn)管理部門就不能袖手旁觀，規(guī)定在房地產(chǎn)中介公司開張前要到這個(gè)部門辦理經(jīng)營許可證。這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)管理部門就要對(duì)這個(gè)公司做出相應(yīng)的考核，主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是專業(yè)工作者的人數(shù)有多少，要從市場出發(fā)，不能夠容許過多的人員進(jìn)入這個(gè)市場，造成人員冗雜；一個(gè)是要考察專業(yè)人員的素質(zhì)，他們不僅要有正規(guī)的資格證書，還要有政府相關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對(duì)該中介的地理位置，財(cái)產(chǎn)資金，名稱，機(jī)構(gòu)等等進(jìn)行考察。這樣下來，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)就有了雙重的監(jiān)督，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門就要嚴(yán)格履行自己的職責(zé)了。
3.小結(jié)
文中基于房地產(chǎn)中介市場的法制化進(jìn)行了簡要的分析，在實(shí)際的執(zhí)法過程中還應(yīng)結(jié)合各地實(shí)際情況做的有法必究不放過任何違法行為，才能讓中介市場更加合理以及適應(yīng)市場化發(fā)展需要。
摘要：該文對(duì)VPN（虛擬專用網(wǎng)）技術(shù)進(jìn)行了簡介，介紹了VPN技術(shù)的優(yōu)勢及關(guān)鍵技術(shù)，并將VPN技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)中介行業(yè)實(shí)現(xiàn)了多個(gè)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)。
關(guān)鍵詞：VPN；虛擬專用網(wǎng)；房地產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)建設(shè)
隨著房屋中介交易數(shù)量的不斷增多及中介業(yè)務(wù)規(guī)模的逐漸增大，在各房屋中介系統(tǒng)的位置分布上形成了分散的地理格局，這些分布在各地的房屋中介系統(tǒng)會(huì)引發(fā)許多問題，比如說各地間如何安全地進(jìn)行房屋交易信息的交換和信息的共享；身處外地的員工如何安全訪問自身系統(tǒng)，使用自身資源，以及進(jìn)行異地辦公等。這些都將成為近期和未來急需解決的問題。
VPN（Virtual Private Network）技術(shù)的產(chǎn)生和出現(xiàn)，使得各地系統(tǒng)可以利用專線或網(wǎng)絡(luò)撥號(hào)等公共網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)連接。利用VPN能方便、快速、經(jīng)濟(jì)地將各地的系統(tǒng)連接在一起，作為對(duì)房屋交易系統(tǒng)的擴(kuò)展和補(bǔ)充，可以協(xié)助遠(yuǎn)程使用者、建立安全并且可信的連接方式，且保證了數(shù)據(jù)的傳輸安全性。虛擬專用網(wǎng)絡(luò)（VPN）恰能滿足有這種需求，它也代表了英特網(wǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方向[1-2]。
1 VPN技術(shù)簡介
VPN并不是真正的專用網(wǎng)絡(luò)，但是卻實(shí)現(xiàn)了專用網(wǎng)絡(luò)的功能。它是通過對(duì)網(wǎng)絡(luò)上的數(shù)據(jù)加密后封裝，使得私有數(shù)據(jù)能夠在公共網(wǎng)絡(luò)上傳輸，并且保證了私有網(wǎng)絡(luò)安全的技術(shù)。其工作原理是將需要進(jìn)行數(shù)據(jù)加密后再傳輸?shù)亩它c(diǎn)連接到公網(wǎng)信道上，需要加密傳輸時(shí)，通過VPN設(shè)備在公網(wǎng)上建立虛擬的專用的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信道，并把所有的數(shù)據(jù)加密后利用這個(gè)信道傳輸，從而保證數(shù)據(jù)傳輸?shù)陌踩浴?
2 采用VPN技術(shù)具有的特殊優(yōu)勢
1）組網(wǎng)成本降低。VPN技術(shù)與別的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是不同的，是獨(dú)立于初始的協(xié)議的，并可有效兼容新技術(shù)，減少內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)和外部網(wǎng)絡(luò)所需要的網(wǎng)絡(luò)配置和連接設(shè)備。在這個(gè)虛擬網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行中，因它的穩(wěn)定性能較好，不需要支付大量的成本就能進(jìn)行維護(hù)和管理。這也是VPN技術(shù)被廣為接受的最重要的特殊優(yōu)勢。
2）增強(qiáng)了安全性。VPN的基礎(chǔ)是安全，因?yàn)橛昧擞⑻鼐W(wǎng)中的設(shè)備和信道作為連接鏈路基礎(chǔ)，通過英特網(wǎng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)傳輸就要考慮安全隱患問題。而VPN技術(shù)結(jié)合了幾種安全技術(shù)，在信道上進(jìn)行加密，接入了身份認(rèn)證機(jī)制，使用自身的通信協(xié)議，這些都是VPN服務(wù)器在響應(yīng)請(qǐng)求的時(shí)候需要識(shí)別和認(rèn)證的。
3）具有網(wǎng)絡(luò)的主控權(quán)力，能提升網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的功能。利用VPN并借助于網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者的服務(wù)和設(shè)施，來建立自己的專用網(wǎng)絡(luò)，可以將自己內(nèi)部的設(shè)備與外部網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)安全的互相連接，這能有效地掌控專用網(wǎng)絡(luò)的狀況，且能依托于此來開展其它需要的各項(xiàng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)充功能。
3 VPN的關(guān)鍵技術(shù)分析
VPN主要依賴于兩種技術(shù)，隧道技術(shù)和安全技術(shù)，安全技術(shù)主要有密鑰管理技術(shù)、訪問控制技術(shù)和身份認(rèn)證技術(shù)三個(gè)方面。
1）隧道技術(shù)：對(duì)于VPN的構(gòu)建來說，隧道技術(shù)是它在構(gòu)建時(shí)的關(guān)鍵技術(shù)，隧道技術(shù)是負(fù)責(zé)對(duì)要傳輸?shù)脑紨?shù)據(jù)加密、進(jìn)行協(xié)議封裝、壓縮編碼處理，再在外層嵌套其它協(xié)議，最后將經(jīng)過上述一系列處理過的數(shù)據(jù)包送入網(wǎng)絡(luò)信道的，與普通數(shù)據(jù)包進(jìn)行一樣的傳輸。這樣，只有該VPN授權(quán)的客戶端用戶才能對(duì)隧道里的數(shù)據(jù)包處理和解釋，而其它用戶是無法處理這些數(shù)據(jù)包的，隧道技術(shù)如同在公網(wǎng)上為信息傳輸和交換的兩方建立一套專用的、隱蔽性很強(qiáng)的數(shù)據(jù)信道一樣，而這個(gè)信道是由一系列的協(xié)議構(gòu)成的[3]。
2）安全技術(shù)：VPN的安全技術(shù)基本是由身份認(rèn)證技術(shù)、數(shù)據(jù)加密技術(shù)和密鑰交換及管理技術(shù)組成。由認(rèn)證技術(shù)來防止數(shù)據(jù)被偽造和修改，由加密技術(shù)來防止信息被破解，由密鑰交換及管理技術(shù)來保證數(shù)據(jù)的安全傳輸，整個(gè)VPN系統(tǒng)采用了較為復(fù)雜的算法進(jìn)行加密，保證數(shù)據(jù)不會(huì)被盜取和竊聽，保證分布在不同地方的專網(wǎng)在公網(wǎng)上安全。
4 VPN在房地產(chǎn)中介行業(yè)的應(yīng)用
現(xiàn)在房地產(chǎn)中介公司都有自己的管理系統(tǒng)，但隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，房屋信息和營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不斷的增加，各連鎖店之間，各連鎖店與區(qū)域店之間的系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，對(duì)于房源信息，客源信息缺少共享，各區(qū)域店與總部之間的缺少互相溝通。網(wǎng)絡(luò)信息建設(shè)急待解決。
隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，VPN技術(shù)引起了廣泛注意。它是通過在公網(wǎng)上建立虛擬連接來傳輸私有的信息，建立起安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、高效的傳輸鏈路。利用VPN技術(shù)實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)中介公司總部和下屬多個(gè)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)，各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)據(jù)可以實(shí)時(shí)、快速、穩(wěn)定的和總部信息中心進(jìn)行同步。不但為企業(yè)提供了數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳輸與共享，極大地提高了工作效率。同時(shí)，還大大的減輕了公司的維護(hù)成本。
5 小結(jié)
目前，房地產(chǎn)中介公司系統(tǒng)主要包括內(nèi)部的OA系統(tǒng)，房源管理系統(tǒng)，客源管理系統(tǒng)等 。隨著房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，需要加快信息化處理與建設(shè)的步伐。VPN技術(shù)的應(yīng)用，使得各分店之間，各分店與區(qū)域店之間，以及分店、區(qū)域店與總部之間建立起安全、快捷、高效的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，為企業(yè)的快速發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)。由此可見，VPN在房地產(chǎn)中介的網(wǎng)絡(luò)發(fā)揮越來越重要的作用。
摘 要：文章從房地產(chǎn)中介行業(yè)的生命周期特點(diǎn)，宏觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的影響及房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)采取的為提高服務(wù)質(zhì)量而進(jìn)行的技術(shù)創(chuàng)新手段三個(gè)方面綜合分析了我國房地產(chǎn)中介行業(yè)的具體經(jīng)營狀況。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介；宏觀環(huán)境；服務(wù)質(zhì)量
房地產(chǎn)交易與一般商品交易有很大的不同，其交易的對(duì)象是作為特殊商品的房地產(chǎn)，交易的形式包括房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃。這一特征決定了房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)業(yè)中具有舉足輕重、不可替代的地位和作用。20世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展客觀上要求房地產(chǎn)中介企業(yè)迅速發(fā)展。然而，我國房地產(chǎn)中介的發(fā)展在觀念、制度建設(shè)和經(jīng)營管理上都存在問題，對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，研究我國房地產(chǎn)中介發(fā)展存在的問題并分析其產(chǎn)生根源，已成為進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)中介所必須解決的首要任務(wù)。行業(yè)發(fā)展的生命周期特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境的制度設(shè)計(jì)及服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營模式應(yīng)該是房地產(chǎn)中介經(jīng)營發(fā)展態(tài)勢研究的重點(diǎn)。
一、我國房地產(chǎn)中介行業(yè)尚處于成長早期
中介是包括信息服務(wù)、技術(shù)咨詢、價(jià)格評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的中間介紹行為。中介行業(yè)則是由各種經(jīng)紀(jì)人及其中介活動(dòng)集合而成的系統(tǒng)，其載體組織包括中國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)等全國性或地區(qū)性統(tǒng)一的中介業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)W會(huì)。因此，可以認(rèn)為房地產(chǎn)中介是聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)與消費(fèi)者，房地產(chǎn)與社會(huì)各經(jīng)濟(jì)部門之間，專門為房地產(chǎn)市場交易主體服務(wù)的活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)中介，就是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中從生產(chǎn)到消費(fèi)一切為房地產(chǎn)運(yùn)行服務(wù)的活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)中介，就是專門為房地產(chǎn)市場交易主體服務(wù)的活動(dòng)。依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》 ，房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。
梅森海爾最早使用生物學(xué)中的“生命周期”觀點(diǎn)描述產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。市場增長率、需求增長率、產(chǎn)品品種、競爭者數(shù)量、進(jìn)入壁壘及退出壁壘、技術(shù)變革、用戶購買行為等指標(biāo)是識(shí)別行業(yè)生命周期所處階段的主要指標(biāo)[1]。通常，行業(yè)處于幼稚期時(shí)，市場增長率較高，需求增長較快，技術(shù)變動(dòng)較大，行業(yè)中的用戶主要致力于開辟新用戶、占領(lǐng)市場，但此時(shí)技術(shù)上有很大的不確定性，在產(chǎn)品、市場、服務(wù)等策略上有很大的余地，對(duì)行業(yè)特點(diǎn)、行業(yè)競爭狀況、用戶特點(diǎn)等方面的信息掌握不多，企業(yè)進(jìn)入壁壘較低。行業(yè)處于成長期時(shí)市場增長率很高，需求高速增長，技術(shù)漸趨定型，行業(yè)特點(diǎn)、行業(yè)競爭狀況及用戶特點(diǎn)已比較明朗，企業(yè)進(jìn)入壁壘提高，產(chǎn)品品種及競爭者數(shù)量增多。
我國房地產(chǎn)中介行業(yè)在發(fā)展過程中一直存在著下列問題：
第一，產(chǎn)業(yè)的劃分范圍、經(jīng)營范圍的界定是變動(dòng)的和欠穩(wěn)妥的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段性不同，產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的經(jīng)營范圍也不同。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的早期，企業(yè)所提供的服務(wù)因企業(yè)規(guī)模的大小、人員狀態(tài)以及需求狀況的不同而有所不同。學(xué)者們在這方面的探索有較多的內(nèi)容。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度看，廣義的房地產(chǎn)中介的定義更加有利于產(chǎn)業(yè)范圍的發(fā)展界定。如果我們認(rèn)為“房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場運(yùn)作的介質(zhì)體系，是由專業(yè)中介人在國家法律、政府規(guī)章以及行業(yè)自律組織規(guī)則框架下所從事的一系列中間介質(zhì)活動(dòng)的集合和系統(tǒng)[2]?！蹦敲?，可以從三個(gè)層面界定房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵與外延，第一個(gè)層次對(duì)應(yīng)微觀層次的房地產(chǎn)市場，它是房地產(chǎn)市場中介活動(dòng)的核心部分；第二個(gè)層次是我國有關(guān)法律和法規(guī)界定的“房地產(chǎn)中介服務(wù)”，對(duì)應(yīng)宏觀層次上的房地產(chǎn)市場，是房地產(chǎn)市場一級(jí)和二級(jí)市場活動(dòng)以及絕大部分三級(jí)市場活動(dòng)的咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)活動(dòng)的集合；第三層次的房地產(chǎn)中介服務(wù)不僅包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，而且還包括房地產(chǎn)物質(zhì)要素市場、房地產(chǎn)金融市場（包括消費(fèi)信用市場）、房地產(chǎn)人力資源市場等調(diào)節(jié)和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的中介服務(wù)活動(dòng)[2]。
我國房地產(chǎn)中介企業(yè)在發(fā)展過程中存在著業(yè)務(wù)范圍變動(dòng)頻繁和欠穩(wěn)態(tài)的現(xiàn)象。小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營范圍和業(yè)務(wù)范圍通常會(huì)限定在不同的領(lǐng)域，缺少一定的穩(wěn)定性，其業(yè)務(wù)范圍在最大程度上受到消費(fèi)需求的影響。按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是擁有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)、固定的服務(wù)場所、必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)、足夠數(shù)量的專業(yè)人員和法律行政法規(guī)規(guī)定的其他條件的基本組織?？刹捎煤匣镏坪陀邢挢?zé)任制兩種組成方式。但是現(xiàn)有的房地產(chǎn)中介服務(wù)由于業(yè)務(wù)范圍的不同，通常分化為房地產(chǎn)銷售公司，房地產(chǎn)評(píng)估公司，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司等多種類型，有專業(yè)化的特點(diǎn)，隨著公司的發(fā)展和消費(fèi)需求的變化，不同的公司會(huì)在發(fā)展戰(zhàn)略上做出業(yè)務(wù)范圍的調(diào)整，從而演變?yōu)榉?wù)較為多樣化的公司。
第二，市場增長率較快，競爭者數(shù)量激增，且未形成規(guī)模效益。房地產(chǎn)中介的業(yè)態(tài)具有明顯的規(guī)模上的差異：小中介一般是單店注冊，“一間房子加一張桌子加一部電話”，一張小黑板可以作為信息的平臺(tái)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很差。部分大中介通過連鎖形式獲得規(guī)模效應(yīng)，但是發(fā)展過程中忽視品牌形象等問題時(shí)有發(fā)生。盲目擴(kuò)張會(huì)導(dǎo)致資金及人才的缺乏使企業(yè)承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。北京信一天、長河地產(chǎn)、中大恒基等企業(yè)在遭遇市場疲軟后瞬間瓦解[3]。我國上海地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相對(duì)較快，也擁有數(shù)量較為龐大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，但絕大多數(shù)企業(yè)服務(wù)同質(zhì)性強(qiáng)，規(guī)模效應(yīng)不明顯；盡管有一些特色企業(yè)，但總體仍處于相對(duì)初級(jí)的發(fā)展階段；市場集中度低，規(guī)模優(yōu)勢不明顯[4]。
第三，企業(yè)規(guī)模小，從業(yè)人員素質(zhì)低，企業(yè)進(jìn)入壁壘較低。這一點(diǎn)與行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受到需求多樣化和行業(yè)發(fā)展階段的影響有關(guān)。以北京為例，截止到2006年底，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共有2675家，其中963家注冊資金不足50萬人民幣，占總數(shù)的36%，余下的企業(yè)中，30家注冊資金不足10萬人民幣，占總數(shù)的1.1%左右， 493家注冊資金在10萬人民幣至30萬人民幣之間，占總數(shù)的18%，剩下的450家注冊資金在30萬人民幣至50萬人民幣之間，占總數(shù)的17%。而每年中介行業(yè)至少經(jīng)手上千萬元的資金，如果出現(xiàn)問題，就可能出現(xiàn)中介公司卷款出逃的不法現(xiàn)象。而且，無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營的現(xiàn)象也極為普遍。2001年上海市工商管理部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展了專項(xiàng)檢查，查出企業(yè)86戶無照經(jīng)營， 109戶異地經(jīng)營、擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)， 5戶越級(jí)經(jīng)營， 45戶有營業(yè)執(zhí)照而未辦理資質(zhì)認(rèn)證或從業(yè)人員未具備經(jīng)紀(jì)人資格證書[3]。
二、宏觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)中介的發(fā)展有較大影響
產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到多方面因素的影響，不僅包含產(chǎn)業(yè)內(nèi)部企業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展中潛在進(jìn)入者的行為方式，替代產(chǎn)品的影響力，供應(yīng)商和消費(fèi)者不斷提高的議價(jià)能力，也包括，產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中外部環(huán)境帶來的重要影響力。這種外部環(huán)境既包括制度法規(guī)層面的因素，也包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)層面的因素。我國房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展相對(duì)來說存在制度建設(shè)落后、經(jīng)濟(jì)需求強(qiáng)勁、社會(huì)認(rèn)知度低、技術(shù)手段落后等問題。
第一，制度建設(shè)的落后是導(dǎo)致房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展遲緩的重要因素。房地產(chǎn)中介發(fā)展不完善的原因在于無監(jiān)管下的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)形成的中介行業(yè)不良行為[5]。我國房地產(chǎn)中介方面的法律法規(guī)正處于建立框架的過程中，較高級(jí)別的法律政策文件只有《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理法》，并且規(guī)定過于原則化，不易于執(zhí)行。法律法規(guī)的不完善直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人的誠信狀況令人擔(dān)憂、難于依法管理、無監(jiān)督機(jī)制、行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管不力等問題。行業(yè)亂象是影響行業(yè)發(fā)展的重要原因[6]。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人掌握著買賣雙方的交易信息，處于雙重的現(xiàn)象十分普遍，由此帶來了導(dǎo)致交易的道德風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)（Gene A .Marsh等，1988）。因此，房地產(chǎn)中介自律制度的建設(shè)，如企業(yè)承諾，法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制，完善財(cái)務(wù)制度及建立業(yè)務(wù)記錄幾個(gè)方面都是亟待解決的[7]。
第二，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展與變革是促進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的重要因素。伴隨著住房需求的迅速增加，中國的房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展，受到火爆的房地產(chǎn)市場的影響，二手房市場在各地的交易量也大幅上漲。房地產(chǎn)中介市場得益于此，在全國各地大量涌現(xiàn)。隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的深刻變化，在出現(xiàn)買方市場的態(tài)勢下，房地產(chǎn)中介行業(yè)不僅符合現(xiàn)代大生產(chǎn)的客觀要求，而且滿足了擴(kuò)大房地產(chǎn)市場需求的緊迫需要，從而實(shí)現(xiàn)供求平衡。但我國房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展依然薄弱，整體上與中國市場經(jīng)濟(jì)的不成熟有關(guān)，也與房地產(chǎn)業(yè)本身“重開發(fā)、輕經(jīng)營”密切相關(guān)[8]。
第三，社會(huì)滿意度低是影響房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的社會(huì)因素。在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，中介服務(wù)尚沒有成為重要的組成部分。房地產(chǎn)投資因金額大，回收期長，其發(fā)展過程中影響因素很復(fù)雜。而發(fā)育不充分的房地產(chǎn)市場夾雜著大量非市場因素，市場在資源配置方面的作用十分有限。不完善的市場配置制度使房地產(chǎn)市場主體不善于利用中介服務(wù)，這種情況在一定程度上制約了房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展[9]。實(shí)際上，房地產(chǎn)產(chǎn)銷分離可以提高銷售效率，節(jié)省銷售成本，滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求，這種優(yōu)勢互補(bǔ)、合理分工的業(yè)態(tài)發(fā)展模式會(huì)使市場進(jìn)入一個(gè)有序的狀態(tài)。因此，大力發(fā)展房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)體系不僅有社會(huì)的需求，也有現(xiàn)實(shí)的意義。規(guī)模小、分散性大的房地產(chǎn)中介服務(wù)效率和效益都很低，這種弱勢的發(fā)展不利于行業(yè)本身的成長性。
第四，信息化程度差是影響房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的技術(shù)因素。我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的信息化程度滯后，難以實(shí)現(xiàn)信息共享與資源整合[10]，信息化建設(shè)設(shè)施落后、技術(shù)水平低的問題在一些初級(jí)市場中亦普遍存在。
三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)注重以提高服務(wù)質(zhì)量為目的的技術(shù)創(chuàng)新
房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的應(yīng)該依托于技術(shù)的先進(jìn)性、人員素質(zhì)的提升和以提高服務(wù)質(zhì)量為目的的技術(shù)創(chuàng)新。
第一，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是提高服務(wù)質(zhì)量的技術(shù)依托。房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展要跟上時(shí)代的步伐，通過網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)工具的引進(jìn)和改造，進(jìn)行以提高服務(wù)質(zhì)量為目的的技術(shù)創(chuàng)新，使房地產(chǎn)中介行業(yè)在房地產(chǎn)市場更好的生存和發(fā)展。
信息時(shí)代的消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)絡(luò)的利用率不斷提高，建立房地產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)，通過房地產(chǎn)開發(fā)商公布的樓盤的地理位置、戶型面積、周邊配套、工程進(jìn)度、當(dāng)前價(jià)格、優(yōu)惠信息等，讓購房者獲取樓盤的信息。通過網(wǎng)絡(luò)廣告，和公布樓市政策項(xiàng)目信息擴(kuò)大宣傳提高樓盤形象；通過業(yè)主論壇，使開發(fā)商及時(shí)了解購房者的需求[11]。這些成為大多數(shù)房地產(chǎn)中介企業(yè)需要建立的技術(shù)平臺(tái)和手段，也是他們獲取競爭優(yōu)勢和形成差異化的主要渠道。部分企業(yè)還引入MLS多重上市系統(tǒng)，建立覆蓋整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場中介信息的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，通過信息公示、交易流程、客戶管理、服務(wù)支持、行業(yè)監(jiān)督和內(nèi)部管理等系統(tǒng)，構(gòu)建“在線樓市”，達(dá)到信息共享，資源優(yōu)化配置，解決信息不對(duì)稱問題[8]。部分較大規(guī)模房地產(chǎn)中介企業(yè)建立了基于GIS的房地產(chǎn)中介系統(tǒng)的技術(shù)戰(zhàn)略。增強(qiáng)了數(shù)據(jù)管理和分析能力，可以對(duì)房地產(chǎn)周邊的空間信息、客戶的管理信息、房屋的具體交易信息進(jìn)行儲(chǔ)存，通過地圖管理、視圖管理、客戶和房產(chǎn)注冊信息的編輯機(jī)房屋信息空間的查詢幾大模塊來實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)功能的運(yùn)作[12]。
第二，人力資源是提高服務(wù)質(zhì)量的人才保證。房地產(chǎn)中介是一項(xiàng)專業(yè)性和技術(shù)性極強(qiáng)的職業(yè)，從業(yè)人員的素質(zhì)和水平直接影響到行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高和房地產(chǎn)市場的運(yùn)行效率。而人才缺乏是制約房地產(chǎn)中介企業(yè)管理水平的提高重要因素[10]；通常意義上，消費(fèi)者不僅要求經(jīng)紀(jì)人能夠提供房源和客源的信息，而且還需要提供房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建筑、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)手續(xù)辦理等相關(guān)的專業(yè)咨詢，因此，房地產(chǎn)中介的從業(yè)人員要有較強(qiáng)的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和很高的專業(yè)化操作水平，而我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)從業(yè)人員還沒有達(dá)到這個(gè)水平。在制度設(shè)立上也沒有建立包括資格審查、業(yè)務(wù)考試、登記注冊、發(fā)放執(zhí)照等一系列嚴(yán)格程序化的管理措施規(guī)范的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的認(rèn)證制度，僅有的房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)證制度， 也分為土地估價(jià)師與房地產(chǎn)估價(jià)師，兩個(gè)體系間相互獨(dú)立，違背了房、地產(chǎn)統(tǒng)一原則，存在成本高、實(shí)際操作不便、市場壟斷等問題（李恒光，2003）。部分研究表明，經(jīng)紀(jì)人入職門檻的提高可以顯著提高房地產(chǎn)中介的服務(wù)質(zhì)量（Shilling&Sirmans，1988）。因此可以通過建立網(wǎng)上的認(rèn)證體系改善現(xiàn)有人員素質(zhì)低的問題。
第三，誠信建設(shè)是提高服務(wù)質(zhì)量的制度（文化）保障。健全完善的法律制度，公平規(guī)范的市場環(huán)境是十分必要的，清晰界定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，建立市場交換的基礎(chǔ)；建立結(jié)構(gòu)合理覆蓋面廣的法律條款，保障房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展；保持法律系統(tǒng)的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性、針對(duì)性，易于執(zhí)行。
發(fā)展大型、專業(yè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，走集約化、規(guī)?；缆?，用良好的信譽(yù)、較強(qiáng)的實(shí)力及規(guī)范的服務(wù)使開發(fā)商放心，使消費(fèi)者滿意；樹立專業(yè)的優(yōu)良形象；強(qiáng)化交易規(guī)范化管理，實(shí)現(xiàn)交易清晰化，讓客戶明明白白購房；利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，結(jié)合品牌創(chuàng)新、廣告營銷，低成本直銷；建立專業(yè)的營銷隊(duì)伍，不斷為員工提供專業(yè)培訓(xùn)，確立自身優(yōu)勢；堅(jiān)持“綠色”經(jīng)營原則和科學(xué)管理理念；為顧客提供切合客戶自身狀況的一站式服務(wù)[13]。這些經(jīng)營理念和發(fā)展方向?qū)⑹欠康禺a(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。
[摘 要]房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是高度分散、競爭激烈的行業(yè)，是房地產(chǎn)交易的樞紐。它主要通過提供各種信息和咨詢，依靠房地產(chǎn)中介企業(yè)的專業(yè)人員所擁有的專業(yè)知識(shí)和他們特有的組織機(jī)構(gòu)、特殊的活動(dòng)方式和方法，為房地產(chǎn)市場的主體提供專業(yè)服務(wù)。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 中介 房價(jià) 租價(jià)
作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房產(chǎn)中介起到了推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、服務(wù)群眾需求的作用。我國房地產(chǎn)中介市場處于起步階段，中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)較為普遍，虛假房源、謊報(bào)實(shí)際房價(jià)、中介“吃差價(jià)”、簽訂“陰陽合同”、辦理假房產(chǎn)證等不法行為屢禁不止，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員素質(zhì)有待提高。本文將在分析房地產(chǎn)中介市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，總結(jié)其對(duì)房價(jià)和租價(jià)的影響，并提出合理建議。
1．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的主要工作
第一，尋找房源。中介人員通過在房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站搜索而錄入內(nèi)網(wǎng)的房源量達(dá)80%以上，房東直接到中介公司登記的房源量或依靠中介人員在外收集張貼出的房源數(shù)量僅占15%左右。是否擁有高質(zhì)量房源信息直接關(guān)系到房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的運(yùn)行效益。
第二，聯(lián)系客戶。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的主要客戶來源是網(wǎng)絡(luò)，大約占60%以上，主動(dòng)來中介公司尋找房源的客戶逐年減少。然而，中介人員在網(wǎng)上掛出的房源之所以比業(yè)主掛出的房源吸引更多客戶，是因?yàn)橹薪槿藛T會(huì)在一定程度上美化房源描述的同時(shí)降低價(jià)格，這一行為也被人們稱作“虛假房源”。
第三，帶客戶看房。中介人員會(huì)根據(jù)客戶心理推薦房源，一般來說分為三步：第一，推薦質(zhì)量較高房源，讓客戶相信中介房源優(yōu)質(zhì)性的同時(shí)使其預(yù)期價(jià)格有一定程度上的提高；第二，推薦劣質(zhì)房源，看完高質(zhì)量房源后，客戶一般對(duì)價(jià)格不滿，因此，中介按客戶意愿降低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)尋找低價(jià)位房源，為第三部做準(zhǔn)備；第三，推薦中等房源，看完劣質(zhì)房源后，客戶會(huì)對(duì)中等房源的裝修比較滿意，并參考和高質(zhì)量房源的價(jià)位差后對(duì)中等房源價(jià)格基本接受。
第四，與交易雙方相互協(xié)調(diào)。在看房的同時(shí)，中介就交易雙方的心理價(jià)格或者某些特殊要求進(jìn)行雙方協(xié)調(diào)，此時(shí)，中介人員一般保持中立的態(tài)度，讓雙方都感覺其為自己爭取利益。
第五，收費(fèi)并簽訂合同。促成成交之后，與雙方簽訂合同，并收取合理的中介費(fèi)。
第六，售后服務(wù)。一般，中介公司會(huì)要求每位員工每日達(dá)到一定數(shù)量的房源回訪量。隨時(shí)和房東及客戶保持聯(lián)系，以便今后有更多優(yōu)質(zhì)房源的錄入和龐大的客戶群。
2．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的投機(jī)行為
第一，簽訂陰陽合同。在買賣房屋的過程中出現(xiàn)一種現(xiàn)象，即交易雙方會(huì)在中介的建議下簽訂兩份合同，目的是為了逃避相關(guān)稅項(xiàng)。這種行為雖然使交易雙方及中介方獲利，但是不利于二手房市場的規(guī)范和管理，并且會(huì)減少政府的相關(guān)收入。而且，房屋買賣交易完成后若出現(xiàn)糾紛則必定會(huì)損害交易雙方的利益。
第二，不合理競爭。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介公司數(shù)量大幅增加。如此眾多的小型中介公司，在經(jīng)營管理方面存在眾多問題，比如缺乏誠信、從業(yè)人員素質(zhì)低下等，甚至在工作期間有小型中介公司私下聯(lián)系部分其它中介公司員工，非法竊取公司房源。
第三，交易完成前后服務(wù)態(tài)度不一致。從事中介這一行業(yè)的人員流動(dòng)性很大，因此大部分中介人員只為追求短時(shí)間內(nèi)的成交量，許諾給客戶及房東無法履行的承諾，此承諾隨此人離職而結(jié)束。
第四，在房源緊張的情況下，中介公司會(huì)誘使房主簽訂獨(dú)家房源合同，即此住房完全由此家中介機(jī)構(gòu)銷售或出租。事實(shí)上，這種合同不僅不會(huì)加速房屋的交易完成，反而會(huì)減少了其他中介公司推薦客戶的機(jī)會(huì)。
第五，合同的制定有利于中介方。交易合同完全是由中介房擬定的，在其取得雙方信任后，交易雙方基本不會(huì)仔細(xì)查看合同的每一條內(nèi)容，這就對(duì)中介推卸責(zé)任創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。
第六，有一部分中介人員會(huì)利用工作優(yōu)勢低價(jià)取得房源，然后自己出租或出售賺取差價(jià)。雖然這種做法不合公司規(guī)定，但是仍然屢禁不止。
3．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何影響房價(jià)和租價(jià)
第一，中介費(fèi)與待售房屋售價(jià)或待租房屋月租金直接相關(guān)，按其規(guī)定比例收取。因此，中介方會(huì)依據(jù)自己的利益，結(jié)合雙方所能承受的心理價(jià)位適當(dāng)提高價(jià)格，從而提高中介費(fèi)的同時(shí)增加了自己的收入提成。
第二，在二手房市場活躍期，房源的稀缺是房屋交易的首要問題。因此，業(yè)主對(duì)自己的房屋有足夠把握按預(yù)期價(jià)格出租或出售，即不愿中介介入其中賺取費(fèi)用。對(duì)于這種房源，中介方會(huì)和業(yè)主溝通，最后達(dá)成協(xié)議：業(yè)主的預(yù)期收入完全歸其所有，在中介幫助下提升的房價(jià)一部分作為中介費(fèi)，并且，中介方將盡快將房屋出租或出售，以免房屋閑置帶來資金損失。
第三，中介機(jī)構(gòu)往往將中介費(fèi)分?jǐn)傆诜恐骱头靠碗p方，同時(shí)由于近幾年來物價(jià)的不斷上漲，二手房供不應(yīng)求，房主往往更希望將這部分服務(wù)費(fèi)轉(zhuǎn)嫁于買方或租方。因此，中介費(fèi)的收取本身就推高了成交價(jià)格。
第四，中介可以把握大多數(shù)房主和房客的心理。房主、中介、房客三者中，房主和中介的目的是相同的，即提高房價(jià)或租價(jià)以增加收入，并且，在房屋供不應(yīng)求的狀況下，房客不得不接受中介和房東所提高的房價(jià)。
第五，二手房市場中出現(xiàn)一種“包租”或“包賣”現(xiàn)象，即房主把鑰匙直接交給某一家中介公司，進(jìn)而此房源便成為這家中介公司的獨(dú)家房源。沒有時(shí)間限制也沒有其他中介競爭，中介自然會(huì)把握客戶的心理尋找合適買家并適當(dāng)提高房價(jià)來增加收入。
第六，國家對(duì)樓市調(diào)控直接作用于二手房市場，“限購令”等一系列政策的出臺(tái)使房屋買賣市場明顯“降溫”。與調(diào)控前二手房市場形勢相比，房屋買賣數(shù)量大量減少，中介收入也相對(duì)減少。因此，中介會(huì)權(quán)衡交易雙方心理來提高房價(jià)，進(jìn)而提高自己收入。
4．政策建議
第一，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介人員的專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量上的增長并沒有真正帶動(dòng)房地產(chǎn)中介行業(yè)整體水平的提高，房地產(chǎn)中介服務(wù)仍然是我國房地產(chǎn)市場發(fā)育中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。行業(yè)基礎(chǔ)差，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，人員素質(zhì)不高，中介行為欠規(guī)范等等問題仍然存在，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)中介人員的專業(yè)素質(zhì)是必須要解決的問題。
第二，加強(qiáng)監(jiān)督管理，減少投機(jī)行為。加強(qiáng)房屋租賃服務(wù)市場的監(jiān)管辦法，對(duì)于培養(yǎng)和發(fā)展房屋租賃市場，規(guī)范房屋租賃服務(wù)市場的行為有著極為重要的作用，在目前狀況下，加強(qiáng)房屋租賃服務(wù)市場監(jiān)管工作，要加強(qiáng)收取租賃管理費(fèi)，加強(qiáng)租賃糾紛管理，加強(qiáng)稅務(wù)、公安等相關(guān)部門之間的工作配合，共同發(fā)揮對(duì)房屋租賃市場的監(jiān)管作用。
第三，提供廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，緩解房源供不應(yīng)求的局面。只要供給不足， 就一定會(huì)有漲價(jià)行為，因此，應(yīng)對(duì)房屋租賃價(jià)格過快上漲的措施應(yīng)該圍繞“增加供給”來展開。政府也要建設(shè)更多的公共出租房包括廉租房，以增加供給滿足需求進(jìn)而降低價(jià)格，只有加大公租房的建設(shè)力度，才能把房地產(chǎn)市場從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，增加房市場市場競爭的公平性。
第四，完善政策及法規(guī)，讓中介無機(jī)可尋。通過法律的形式將租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)確定下來，要讓承租人有穩(wěn)定感和安全感。目前我國住房租賃制度在立法方面還比較缺失?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)中都沒有具體涉及如何處理出租人和承租人的關(guān)系等方面細(xì)節(jié)，房地產(chǎn)管理部門的房地產(chǎn)交易管理中涉及租賃關(guān)系方面的內(nèi)容還不足夠細(xì)致，并且沒有單獨(dú)的法律、行政法規(guī)來規(guī)范房屋租賃行為，因此才出現(xiàn)中介把握交易局面的現(xiàn)象。
第五，規(guī)范中介市場，減少不正當(dāng)競爭。由于今年來對(duì)住房的需求，房源的稀缺性越來越明顯，一套出租或出售的房屋會(huì)引起多家中介機(jī)構(gòu)爭相獲取其交易目的。由于競爭的激烈，很多家中小型中介公司出現(xiàn)了不正當(dāng)競爭的現(xiàn)象，這種競爭方式帶來的高額利潤逐漸被認(rèn)可，因此，不正當(dāng)競爭的輻射范圍逐漸擴(kuò)大，進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)競爭市場的畸形。
總之，我國房地產(chǎn)中介市場現(xiàn)在仍然處于不成熟的發(fā)展階段，一系列影響房價(jià)和租價(jià)的問題仍然存在。因此，房地產(chǎn)中介市場的規(guī)范是個(gè)系統(tǒng)工程，政府要充分發(fā)揮其職能，規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)中介市場健康發(fā)展，使其對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到積極作用。
【摘 要】當(dāng)前，我國房地產(chǎn)中介市場存在的主要問題有：專業(yè)化水平低、誠信不足、入行門檻低、信息不對(duì)稱等。究其原因主要是因?yàn)閺臉I(yè)人員素質(zhì)低、相關(guān)法制不健全、有關(guān)管理部門之間缺乏溝通以及消費(fèi)者缺乏自我保護(hù)意識(shí)。要解決上述問題，必須加強(qiáng)專業(yè)人員培訓(xùn)、建立健全有關(guān)法律法規(guī)、加強(qiáng)行業(yè)透明度，并且建立誠信制度及完善的服務(wù)體系。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；中介市場；中介
引言：隨著中國房地產(chǎn)使用制度改革在各個(gè)地區(qū)的強(qiáng)力推進(jìn)，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的終止和貨幣化分房制度的起動(dòng)，對(duì)全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。
1 我國房地產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀
進(jìn)入2009 年以來, 隨著房地產(chǎn)市場的逐漸回暖, 處于低迷狀態(tài)的房產(chǎn)中介行業(yè)也開始復(fù)蘇。據(jù)各大中介公司行業(yè)數(shù)據(jù)顯示, 2009 年上半年在房地產(chǎn)中介市場的成交價(jià)格和成交量與2008 年相比均有了較大提升。而房地產(chǎn)中介市場的交易熱也重新帶動(dòng)了房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展, 很多中介公司又回到市場或逐漸擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場表現(xiàn)出良好發(fā)展勢頭, 但從長遠(yuǎn)角度看, 我國房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀中隱藏著發(fā)展危機(jī)。
2 我國房地產(chǎn)中介發(fā)展中所存在的問題
房地產(chǎn)中介整體發(fā)展主要有以下幾方面的特點(diǎn)：1.特別是沿海開放城市發(fā)展較快，內(nèi)陸城市發(fā)展較慢。2.形成了包含房地產(chǎn)樓盤、評(píng)估、策劃、二手房出租買賣、抵押擔(dān)保等領(lǐng)域的相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)。3. 房地產(chǎn)中介的外部制度環(huán)境正在積極地建立，人才流動(dòng)在加速，戶籍制度在逐步放松，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理在規(guī)范，住房抵押業(yè)務(wù)在不斷地增長，等等。而過快的發(fā)展在一定程度上又造成了房地產(chǎn)中介發(fā)育不良,因此在發(fā)展中暴露出諸多問題。
2.1 盲目入市, 競爭力不高
我國房地產(chǎn)中介數(shù)量眾多, 但以中小型中介企業(yè)居多, 而且大多是在市場刺激下應(yīng)勢而生的。而且由于房地產(chǎn)中介不需太多資金投入且當(dāng)前資質(zhì)認(rèn)證制度不全, 因此產(chǎn)生了相當(dāng)一部分“夫妻店”或是“一臺(tái)電腦幾個(gè)人”的房地產(chǎn)中介, 這些小規(guī)模的中介大多存在管理不得當(dāng)、機(jī)制不完善、專業(yè)性較差、服務(wù)項(xiàng)目單一、整體從業(yè)素質(zhì)低等問題。
2.2 專業(yè)化水平低
房地產(chǎn)中介服務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，是多學(xué)科知識(shí)的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產(chǎn)中介服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律等方面知識(shí)，而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時(shí)，還要具備溝通溝通能力和敬業(yè)精神。因而，世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家對(duì)中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。
2.3 誠信不足
一些不法中介商，鉆了委托方對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)、政策不甚了解的空子，在簽訂合同時(shí)簽了一些與中介服務(wù)不相對(duì)應(yīng)的服務(wù)條款，比如：向客戶收取超過物價(jià)管理部門所規(guī)定的中介費(fèi)用，利用執(zhí)業(yè)便利收取傭金以外的報(bào)酬，等等。這些現(xiàn)象嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)中介服務(wù)的信譽(yù)，而且也不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
2.3.1 法制不健全
我國的中介市場正處在與國際對(duì)接的過渡期，能與國際接軌的、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的法律法規(guī)還不夠健全，市場管理不夠嚴(yán)格、規(guī)范。我國與房地產(chǎn)中介有關(guān)的法規(guī)主要有：國家計(jì)委與建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，1996年建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介管理規(guī)定》，另外還有一些地方性法規(guī)。這些與房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相關(guān)的法規(guī)，執(zhí)行力度差，而且未構(gòu)成完整的法律體系，致使目前的法律法規(guī)滯后于市場的發(fā)展，主要表現(xiàn)在：標(biāo)準(zhǔn)難界定、主導(dǎo)權(quán)不明、法律責(zé)任不清、行業(yè)解釋不清楚。
2.3.2 多頭管理，缺少溝通
對(duì)于房地產(chǎn)中介市場，除政府主管部門外，房地產(chǎn)管理局和工商局均有權(quán)管理，這兩萬方數(shù)據(jù)方面管理行政依據(jù)不同，在實(shí)際管理過程中，往往由于缺乏溝通而造成矛盾。比如，有的地方性法規(guī)規(guī)定，中介企業(yè)的設(shè)立須由設(shè)立人憑地方行業(yè)主管機(jī)關(guān)的執(zhí)業(yè)登記證明到工商局登記注冊。然而，由于執(zhí)業(yè)登記管理嚴(yán)格，有些設(shè)立人通過各種方法先到工商局拿執(zhí)照，避開執(zhí)業(yè)登記，而后非法執(zhí)業(yè)。
2.3.3 入行門檻低
目前各地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)眾多，除了巨大的經(jīng)濟(jì)效益的驅(qū)使，另一個(gè)原因就是入行門檻很低。我們很容易在一些城市小區(qū)的沿街門面找到幾家做房地產(chǎn)中介的，這些“中介公司”通常就是一兩個(gè)所謂的房地產(chǎn)中介人員坐在那里，再張貼一些周邊的房源信息。如今，房地產(chǎn)中介服務(wù)已從過去簡單的提供信息、撮合買賣轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾轿惶峁┬畔⑴c服務(wù)，這就要求中介機(jī)構(gòu)必須提高自身素質(zhì)，規(guī)范運(yùn)作。因此，提高房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的人行門檻，從源頭上規(guī)范市場行為是很有必要的。
3 我國房地產(chǎn)中介的發(fā)展對(duì)策
3.1 提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，壯大企業(yè)規(guī)模，樹立行業(yè)精品
由于我國房地產(chǎn)中介行業(yè)準(zhǔn)入門檻過低, 導(dǎo)致房地產(chǎn)中介良莠不齊, 因此要從兩個(gè)方面進(jìn)行加強(qiáng):一方面通過提高從業(yè)企業(yè)的資質(zhì)以減少類似“夫妻店”的存在; 另一方面通過提高從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證以增強(qiáng)其競爭力和規(guī)范性。
3.2 加強(qiáng)專業(yè)人員的培訓(xùn)
鑒于現(xiàn)今房地產(chǎn)中介市場人員素質(zhì)參差不齊，對(duì)中介人員進(jìn)行正規(guī)的、定期的、實(shí)用的培訓(xùn)顯得至關(guān)重要。對(duì)于高級(jí)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人更是要求嚴(yán)格，必須具有大學(xué)學(xué)歷，并在商業(yè)、法律、管理、公證等課程中再選修3門并通過考試。所以，各地的房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、更好地采取措施，提高房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的素質(zhì)。
3.3 完善法律法規(guī)，加大監(jiān)管力度
針對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的缺陷和問題, 借鑒國外較為成熟的法律文件, 進(jìn)一步完善我國現(xiàn)有的法律法規(guī), 使之更具體化和更具有可操作性。尤其是對(duì)資金監(jiān)管、行業(yè)監(jiān)管中存在的漏缺加以彌補(bǔ)。而行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度, 對(duì)各項(xiàng)違規(guī)操作給予更加嚴(yán)厲的懲罰措施,肅清行業(yè)的不良主體; 另一方面要加大資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策的執(zhí)行力度, 使其真正落實(shí)到位。此外, 要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。
3.4 增加透明度
增加房地產(chǎn)中介市場的透明度，具體而言，就是房地產(chǎn)中介企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中，必須做到公開經(jīng)紀(jì)組織的經(jīng)營范圍；公開執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人姓名、證號(hào)和照片；公開有執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人真實(shí)署名的租售信息；公開居間或者的服務(wù)內(nèi)容及傭金標(biāo)準(zhǔn)；公開消費(fèi)者申投訴電話；推出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向當(dāng)?shù)毓ど滩块T申報(bào)已完成的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和業(yè)績。這樣使消費(fèi)者對(duì)所委托的中介機(jī)構(gòu)的資歷、經(jīng)營情況等一目了然。消費(fèi)者有權(quán)選擇自己感到放心的中介機(jī)構(gòu)，同時(shí)也不斷促使中介公司進(jìn)一步完善自身的服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，以此來吸引更多的消費(fèi)者。
3.5 建立誠信制度
如何培育房地產(chǎn)誠信中介，只有政府主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和中介企業(yè)各司其職，各盡其責(zé)，并借助社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)共同努力，才能營造一個(gè)優(yōu)化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
1、對(duì)政府來說，要加強(qiáng)房地產(chǎn)中介立法，健全和完善與國際接軌的、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的、符合我國國情的房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)體系，為國內(nèi)外房地產(chǎn)中介企業(yè)提供一個(gè)公開、公正、公平的外部競爭環(huán)境。同時(shí)還要加強(qiáng)執(zhí)法、監(jiān)管力度，這是培育房地產(chǎn)中介誠信的前提。
2、行業(yè)協(xié)會(huì)要發(fā)揮行業(yè)組織作用，自覺履行代表、服務(wù)、協(xié)調(diào)、自律的職能，制定行業(yè)自律公約，開展行業(yè)
內(nèi)部資信評(píng)估，建立企業(yè)信用檔案，推廣先進(jìn)的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式，促進(jìn)全行業(yè)整體素質(zhì)的提高。
摘 要：本文基于中國房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的現(xiàn)狀，從交易成本和市場效率的角度，分析房地產(chǎn)中介對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格推動(dòng)的主要手段。表明房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)目前的高房價(jià)有較大的推動(dòng)作用，在此基礎(chǔ)上提出對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管控建議，以規(guī)范二手房交易市場。
關(guān)鍵詞：中介 房價(jià) 推動(dòng) 管控
中國的房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速、居高不下，是諸多因素造成的。這其中有地方政府土地財(cái)政的需求，有房地產(chǎn)開發(fā)商追求自身利益的強(qiáng)大動(dòng)力，也有炒房團(tuán)、投資客炒房行為的推動(dòng)，還有中國老百姓對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)大基礎(chǔ)需求；另外，房地產(chǎn)中介對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也起到了推波助瀾的作用。
關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)因素，社會(huì)各個(gè)團(tuán)體主要關(guān)注的是前面幾個(gè)方面，國家的歷次調(diào)控和市場整頓也主要針對(duì)前面幾個(gè)方面，而對(duì)于房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)價(jià)格上漲方面的影響基本未給予應(yīng)有的重視。
擬結(jié)合近期對(duì)房地產(chǎn)中介市場的調(diào)研就房地產(chǎn)中介對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)作用進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的管控建議。
1.二手房交易的交易費(fèi)用分析
交易費(fèi)用無處不在，社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無不與交易費(fèi)用相聯(lián)系，交易費(fèi)用經(jīng)濟(jì)學(xué)在近年也是經(jīng)濟(jì)學(xué)中研究的重點(diǎn)領(lǐng)域。根據(jù)一些估計(jì)，現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中的交易費(fèi)用占凈國民生產(chǎn)總值將近50%~60%。
市場型交易費(fèi)用主要包括：(1)搜尋和信息費(fèi)用；(2)談判和決策費(fèi)用；(3)監(jiān)督費(fèi)用和合約義務(wù)履行費(fèi)用。
二手房交易涉及的交易費(fèi)用最主要的是搜尋和信息費(fèi)用，其次是監(jiān)督費(fèi)用和合約義務(wù)履行費(fèi)用，談判和決策費(fèi)用相對(duì)較小，此處予以忽略。
二手房交易成功最大的困難是買賣雙方信息不通暢，買方自身無法獲取合適的房源信息，賣方自身無法獲取合適的買主信息，形成信息不對(duì)稱。這也是房地產(chǎn)中介產(chǎn)生的根源和存在的主要意義，以溝通買方和賣方，起橋梁作用。
同時(shí)，由于買賣雙方各自對(duì)交易對(duì)方不了解，私人信息不對(duì)稱，都擔(dān)心對(duì)方不履行合約，這種擔(dān)心有時(shí)也會(huì)使交易難以進(jìn)行。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)此時(shí)作為中間人，能得到交易雙方的信任，使交易順利完成。
二手房交易的中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)了上述兩方面的責(zé)任，起到了兩方面的作用。所以，中介機(jī)構(gòu)要收取交易的中介費(fèi)，該費(fèi)用一般以名義成交價(jià)的一定比例計(jì)取，并應(yīng)計(jì)入房屋交易的實(shí)際價(jià)格。
2.房地產(chǎn)中介市場推高房價(jià)的主要手段
二手房價(jià)格除了市場本身上漲的因素外，與房地產(chǎn)中介的推動(dòng)也是密切相關(guān)的。房地產(chǎn)中介推高二手房價(jià)格的主要手段有如下幾個(gè)方面：
2.1阻斷二手房個(gè)人信息網(wǎng)上溝通。二手房交易市場分為有形交易市場和無形交易市場。有形交易市場指通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，中介機(jī)構(gòu)有實(shí)實(shí)在在的營業(yè)場所；無形交易市場指買賣雙方通過互聯(lián)網(wǎng)搜尋到對(duì)方直接進(jìn)行交易。隨著科技的進(jìn)步、通訊手段的發(fā)達(dá)，應(yīng)該說信息的搜尋成本在迅速降低，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)能夠很快收集到自己需要的信息。
在二手房交易方面，全國性的、地方性的二手房交易網(wǎng)站很多，買方和賣方都可以在二手房交易網(wǎng)站上免費(fèi)自己的需求信息。在正常情況下，買賣雙方可以很快、很容易搜尋到合適的交易方。但是，打開絕大部分二手房交易網(wǎng)站，能看到的主要是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的信息，私人的信息查找起來很不方便，有些信息也很難找到。由于買賣雙方通過互聯(lián)網(wǎng)低成本、快速尋找交易對(duì)方的方式被阻斷，就只好都通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，故每年二手房無形市場的成交量很小。
2.2阻止二手房買賣雙方直接見面。由于各種原因，目前我國的二手房交易絕大部分通過房地產(chǎn)中介進(jìn)行。從自身利益出發(fā)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不允許二手房買賣雙方直接見面，以防雙方直接交易或買賣雙方直接見面后再與中介機(jī)構(gòu)就中介費(fèi)討價(jià)還價(jià)。
2.3賺取買賣差價(jià)。國家的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》也規(guī)定，不允許中介機(jī)構(gòu)吃差價(jià)，否則將被罰。但是，在實(shí)際調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)賺取差價(jià)的現(xiàn)象很常見。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常壓低賣方的賣價(jià)，而向買方高報(bào)賣價(jià)；在買方交了保證金并簽署委托購房協(xié)議后才讓買賣雙方見面進(jìn)行交易。買方的買價(jià)與賣方的賣價(jià)之間存在的價(jià)差就被中介機(jī)構(gòu)賺取了。賺取買賣差價(jià)現(xiàn)象在城市的繁華地帶、成熟片區(qū)，無新開發(fā)樓盤項(xiàng)目可比較的情況下尤為突出。
2.4收取買賣雙方傭金、提高傭金比例。根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部1995年頒發(fā)的、目前仍有效的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，房屋買賣收費(fèi)，按成交價(jià)總額的0.5%~2.5%計(jì)收。而在實(shí)際的二手房交易中，一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用買賣雙方信息不溝通和信息不對(duì)稱，向買賣雙方同時(shí)收取中介費(fèi)。并且政府主管部門監(jiān)管不嚴(yán)、處罰不重，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)更是肆無忌憚，經(jīng)常是向買方收取1.5~2.5%的中介費(fèi)后還要向賣方再收取中介費(fèi)。
2.5誘使賣方簽訂獨(dú)家協(xié)議，阻止房源流通。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常利用賣方盡快售出的心理，以簽訂獨(dú)家協(xié)議后中介公司會(huì)加大該套房屋的宣傳力度，以幫助客戶盡快銷售出去為誘餌，誘使客戶簽訂獨(dú)家協(xié)議。但實(shí)際上，這只是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的一個(gè)手段，其真正目的是誘使客戶簽訂獨(dú)家協(xié)議，使客戶不再找其他的中介機(jī)構(gòu)。一方面，中介機(jī)構(gòu)可以獨(dú)控房源；另一方面，中介機(jī)構(gòu)可以在賣方的買價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)銷售，賺取差價(jià)。賣方簽訂獨(dú)家協(xié)議的初始目的是將房屋盡快銷售出去，而由于中介機(jī)構(gòu)為賺取差價(jià)進(jìn)行加價(jià)銷售，經(jīng)常出現(xiàn)簽訂獨(dú)家協(xié)議的房屋比未簽訂獨(dú)家協(xié)議的房屋后銷售出去。
3.對(duì)房地產(chǎn)中介市場推高房價(jià)進(jìn)行管控的建議
二手房交易在我國極為普遍，在房地產(chǎn)市場中也占有重要的份額。要控制房價(jià)的快速上漲，對(duì)二手房交易的中介市場進(jìn)行規(guī)范是十分必要的。
3.1利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建設(shè)好二手房個(gè)人網(wǎng)上交易平臺(tái)?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)交易提供很好的技術(shù)，可以極大的降低交易對(duì)象搜尋的成本。目前，國內(nèi)一些二手房交易網(wǎng)站的技術(shù)解決方案、界面都很不錯(cuò)；只是由于某些方面的原因，在這些二手房交易網(wǎng)站上，個(gè)人交易信息查找不方便或者被刪除，相當(dāng)于對(duì)個(gè)人之間進(jìn)行交易人為設(shè)置了障礙，互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢被人為消弱。建議政府部門建立二手房交易網(wǎng)站，專門為二手房個(gè)人交易提供信息溝通平臺(tái)，促成二手房交易在買賣雙方之間直接進(jìn)行，降低二手房交易的成本。這種二手房交易網(wǎng)站要杜絕中介信息。或者政府對(duì)現(xiàn)有的二手房交易網(wǎng)站進(jìn)行整治，使二手房個(gè)人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易網(wǎng)站上供需信息、直接尋找交易方。
3.2政府部門要方便老百姓二手房個(gè)人交易的辦理手續(xù)。目前，有少部分選擇通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行二手房交易的目的是個(gè)人二手房交易的程序復(fù)雜，個(gè)人自己去辦理要跑很多趟、排很多隊(duì)，為避免麻煩而選擇中介。政府房管部門應(yīng)將二手房交易的相關(guān)程序在網(wǎng)站上公布，并將詳細(xì)的要求一一說明，避免老百姓跑“冤枉路”，方便老百姓辦事。
3.3加大對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)加價(jià)銷售行為的查處力度和處罰力度。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)加價(jià)銷售對(duì)于房價(jià)上漲的推動(dòng)作用很大，應(yīng)嚴(yán)厲查處。只要制止了加價(jià)銷售行為，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過簽訂獨(dú)家合同控制房源、阻礙房源流通的積極性就會(huì)自動(dòng)消失。建議政府主管部門加大對(duì)房地產(chǎn)中介加價(jià)銷售行為的查處力度。這其中很重要的一個(gè)方面是暢通老百姓對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為的舉報(bào)渠道，并及時(shí)向老百姓反饋處理結(jié)果。同時(shí)，建議加大對(duì)房地產(chǎn)中介加價(jià)銷售行為的處罰力度，加大其違規(guī)成本，使之不敢違規(guī)。
3.4建議二手房交易只能向單方收取中介費(fèi)。二手房實(shí)際交易過程中，中介費(fèi)一般由買方承擔(dān)。如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)再向賣方收取中介費(fèi)，賣方也要把此部分費(fèi)用加入房價(jià)內(nèi)，最終實(shí)際還是由買方承受。建議規(guī)范二手房交易的中介費(fèi)收取，禁止向買賣雙方同時(shí)收取中介費(fèi)。建議只能向其中一方收取中介費(fèi)，最好規(guī)定只能向買方收取中介費(fèi)，以便于買方計(jì)算房屋的實(shí)際價(jià)格。
4.結(jié)束語
房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過快，已引起國家的高度重視，國家也已出臺(tái)多項(xiàng)措施對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，但這些調(diào)控措施中針對(duì)二手房交易中介的基本沒有。實(shí)際上二手房地產(chǎn)市場與一手房地產(chǎn)市場價(jià)格是聯(lián)動(dòng)的，房地產(chǎn)中介的不規(guī)范運(yùn)作會(huì)推高城市的整體房價(jià)。目前，我國二手房交易的中介市場極不規(guī)范，二手房交易中，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)賺取的部分遠(yuǎn)超過其應(yīng)該賺取的部分，已經(jīng)對(duì)我國房地產(chǎn)市場規(guī)范形成了負(fù)面影響，阻礙了二手房交易市場的健康發(fā)展，應(yīng)進(jìn)行管控和治理。
摘要：在信息網(wǎng)絡(luò)飛速發(fā)展的今天，電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介行業(yè)將產(chǎn)生重大的影響。論文論述了房地產(chǎn)中介行業(yè)實(shí)施電子商務(wù)的必要性，分析了我國房地產(chǎn)中介電子商務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出房地產(chǎn)中介企業(yè)電子商務(wù)的模式。
關(guān)鍵詞：電子商務(wù) 房地產(chǎn)中介 網(wǎng)絡(luò)營銷
1 房地產(chǎn)中介行業(yè)實(shí)施電子商務(wù)的必要性
1.1 行業(yè)發(fā)展的必然趨勢
眾所周知，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)屬于服務(wù)性行業(yè)，承載了為政府、發(fā)展商以及消費(fèi)者三方的房地產(chǎn)顧問咨詢服務(wù)，更是一種知識(shí)密集型和高度信息化的行業(yè)。從服務(wù)的終端(消費(fèi)者)層面，需要及時(shí)了解消費(fèi)者的需求動(dòng)態(tài)以及持續(xù)性的客戶關(guān)系維護(hù)；而從服務(wù)的前端(政府以及開發(fā)商)層面，需要體現(xiàn)更多的行業(yè)專業(yè)知識(shí)的應(yīng)用技能，也就是說需要有一種能夠指導(dǎo)和引領(lǐng)客戶的能力。這就要求房地產(chǎn)中介行業(yè)比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有更強(qiáng)的知識(shí)、技術(shù)、信息的掌握能力。同時(shí)，房地產(chǎn)信息化程度的提高將促進(jìn)企業(yè)的全國性發(fā)展戰(zhàn)略布局和區(qū)域性發(fā)展。
1.2 政策環(huán)境下，行業(yè)整合重組趨勢對(duì)信息化要求的程度加劇
隨著國家宏觀調(diào)控政策因素的影響，房地產(chǎn)三級(jí)以及二級(jí)市場受到明顯的政策打壓，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售模式面臨挑戰(zhàn)，而電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)營銷作為一種新生的營銷傳播手段成為了房地產(chǎn)銷售方式的新寵：“手機(jī)短信”、“電子路牌”、“數(shù)字樓宇以及車載系統(tǒng)”、“房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告”、“網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購”等營銷途徑鋪天蓋地，一方面降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的推廣成本；另一方面有效地?cái)U(kuò)大了受眾群體的傳播范圍，成為了傳統(tǒng)媒體營銷方式的有效補(bǔ)充。
2 我國房地產(chǎn)中介電子商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀與前景
我國房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展迅速，由原來的幾十家發(fā)展到幾百家到上千家。但真正具有能力發(fā)展電子商務(wù)經(jīng)營模式的企業(yè)為數(shù)甚少，有些企業(yè)網(wǎng)站只能簡單的公布房源信息額和企業(yè)的廣告，完全不能滿足消費(fèi)者的需求，使信息不能透明化，沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的電子商務(wù)。到目前為止，在我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)中，還沒有出現(xiàn)取得行業(yè)完全認(rèn)同的電子商務(wù)系統(tǒng)。結(jié)合房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)和電子商務(wù)的經(jīng)營模式以及電子商務(wù)的優(yōu)勢，目前房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展在我國是初期發(fā)展階段，電子商務(wù)和傳統(tǒng)的營銷方式相結(jié)合是目前主要的營銷方式。以電子商務(wù)系統(tǒng)為依托，電子商務(wù)技術(shù)為核心，兼顧傳統(tǒng)的電話熱線服務(wù)、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)窗口服務(wù)和上門服務(wù)等方式，將逐漸構(gòu)建具有中國房地產(chǎn)中介行業(yè)特色的電子商務(wù)系統(tǒng)。
電子商務(wù)應(yīng)用主要是方便顧客，提高效率，增強(qiáng)信息透明度，加大銷售成功率，其未來發(fā)展趨勢主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
2.1 管理跨域化
我國地區(qū)的自然條件，人們的生活水平，城鄉(xiāng)差別等的差異性以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的區(qū)域性，使房地產(chǎn)電子商務(wù)表現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域特征，目前區(qū)域性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為特點(diǎn)的網(wǎng)站今后將成為房地產(chǎn)電子商務(wù)的基礎(chǔ)平臺(tái)，使整個(gè)企業(yè)管理的跨域化進(jìn)程大大加快。
2.2 信息透明化
隨著房地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展，要使房地產(chǎn)營銷方式多樣化，要立消費(fèi)者需求為核心的營銷理念，改變以往售樓處，媒體廣告，和置業(yè)人員促銷的傳統(tǒng)營銷方式發(fā)展電子商務(wù)，增強(qiáng)信息透明度，使消費(fèi)者在透明的網(wǎng)絡(luò)信息得到滿意的信息資源。
3 房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)施電子商務(wù)的方式
對(duì)于房地產(chǎn)一級(jí)市場而言，房地產(chǎn)中介企業(yè)體現(xiàn)的主要是房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)的應(yīng)用水平，信息化應(yīng)用的核心應(yīng)體現(xiàn)在知識(shí)管理平臺(tái)的建立和應(yīng)用上。包括服務(wù)體系、服務(wù)內(nèi)容(report)、服務(wù)流程、知識(shí)技術(shù)分享、客戶關(guān)系管理等。二級(jí)市場則在此基礎(chǔ)上需要增強(qiáng)消費(fèi)者需求數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的建立，包括數(shù)字樣板房、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)服務(wù)等先進(jìn)的營銷方式。三級(jí)市場則更加注重的是房源系統(tǒng)以及買家、客的需求信息，需要強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫平臺(tái)支持在線交易系統(tǒng)的建立和同時(shí)GIS(地理信息系統(tǒng))的應(yīng)用將更多地運(yùn)用到房地產(chǎn)銷售過程中。
作為樓市最敏感的感應(yīng)器，房地產(chǎn)中介行業(yè)曾隨樓市興盛而蓬勃、又隨樓市乍冷而調(diào)整。龍年春天已然到來，但樓市尚未復(fù)蘇，房地產(chǎn)中介行業(yè)的寒冬也遠(yuǎn)未結(jié)束。
由于去年年初的“限購令”等樓市調(diào)控政策，二手房成交量不斷下跌，房地產(chǎn)中介行業(yè)中的大企業(yè)還能夠撐住，而一些小中介公司卻飽受市場寒冬煎熬，紛紛出現(xiàn)虧損、關(guān)閉、裁員等現(xiàn)象。鏈家地產(chǎn)的研究報(bào)告顯示，2011年北京中介門店關(guān)店約1400家，其中超過7成為中小房地產(chǎn)中介。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過幾輪融資后，終于在2010年登陸資本市場。然而，在上市元年，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)卻交出大幅虧損的答卷，其年報(bào)中披露上年普通股股東凈虧損1.466億元，無疑給風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)中介行業(yè)又添了一層迷霧。
全行業(yè)虧損
相比于往年的火熱，房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入了寒冬。房產(chǎn)企業(yè)的收入受房產(chǎn)交易量和交易金額影響最直接，大幅下跌。
樓市火熱時(shí)，諸多規(guī)模較大的房地產(chǎn)中介公司紛紛登陸資本市場，給行業(yè)注入強(qiáng)心劑。2010年11月，北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在紐交所上市，成為緊隨易居(中國)之后第二家在紐交所掛牌的中國房地產(chǎn)策劃公司，而業(yè)內(nèi)老牌企業(yè)世聯(lián)早在2009年于深圳A股上市，最早上市的合富輝煌則在2004年就已在港交所IPO。
然而，“限購令”出臺(tái)后，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在2011年即面臨虧損。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，在目前的形勢下，不會(huì)有1家中介盈利，只是虧多虧少的問題。一些連鎖中介采取關(guān)店等措施，實(shí)際上是在止損。
雪球財(cái)經(jīng)分析師吳桑茂在報(bào)告中指出，2011年前9個(gè)月，全國房產(chǎn)交易面積和金額在宏觀調(diào)控的背景下依然保持增長；但多數(shù)商的傭金率卻大幅下降至1%左右；而前兩年房地產(chǎn)火爆時(shí)期，商的傭金率一度高達(dá)2-3%。
日前甚至有深圳中介業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2012年將成深圳歷年來最差的1年。在市場寒冬期，稍有實(shí)力的大企業(yè)開始尋找融資，以期度過難關(guān)。深圳中聯(lián)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有限公司總裁杜欣表示：“以前每個(gè)公司都說不缺錢，不用去募集基金，經(jīng)歷市場振蕩、政策影響的時(shí)候，很多公司都出現(xiàn)了資金問題，其實(shí)房地產(chǎn)中介行業(yè)的運(yùn)營成本還是挺高的，如果想做大做強(qiáng)，資金的保障就更加重要。有了資金的保障，公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和占有市場的決心和信心也不同，我相信這是最關(guān)鍵的一點(diǎn)?！钡藭r(shí)私募基金投資中介行業(yè)，無異于“火中取栗”。私募基金會(huì)受到不斷深入的樓市調(diào)控對(duì)中介公司上市的不利影響，被投資公司的上市市盈率也會(huì)受到市場環(huán)境的沖擊。
擴(kuò)張圖變
盡管行業(yè)不景氣，但卻出現(xiàn)了一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)中介企業(yè)逆勢擴(kuò)張的現(xiàn)象。
源于美國的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)自2000年進(jìn)入中國市場后，就開始了全國性擴(kuò)展，通過直營和特許經(jīng)營加盟的方式在全國范圍內(nèi)布網(wǎng)，并在2010年順利登陸紐交所，融資1.6億美元。然而，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的擴(kuò)張并不是一帆風(fēng)順，自2006年起，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)大幅擴(kuò)張開店，幾乎次次都與虧損結(jié)伴，其招股說明書顯示，該公司在2006年、2007年、2008年連續(xù)虧損，虧損額分別為1955.4萬元、7277.4萬元、1.3億元。直到2009年前9個(gè)月，該公司才首次扭虧，實(shí)現(xiàn)8833.3萬元盈利，而其虧損的原因則是大幅擴(kuò)張?jiān)斐沙杀驹鲩L。
盡管如此，因?yàn)楸晨棵绹呤⒓瘓F(tuán)、美國艾威基金，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的擴(kuò)張步伐沒有絲毫猶疑。2009年年底21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在全國共有650家直營店，2010年，直營店數(shù)量更上升到1500家，增長勢頭迅猛；深圳是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)去年強(qiáng)勢進(jìn)入的地區(qū)，直營店也從20家上升到90家。
被市場寒流擊中的中小房地產(chǎn)中介紛紛開始給諸如21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)這樣的大公司負(fù)責(zé)人打電話，透露轉(zhuǎn)讓店面的想法。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)則開始開店與收購并進(jìn)的擴(kuò)張。然而，一些房地產(chǎn)分析師表示21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的盈利前景并不明朗，因?yàn)榕c新收購店鋪需要一定的磨合期，難以迅速實(shí)現(xiàn)盈利。同時(shí)，市場調(diào)控仍在繼續(xù)，前景并不算明朗。
雖然21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的擴(kuò)展帶來了虧損，但這種虧損或是一種戰(zhàn)略性虧損。相對(duì)于順式擴(kuò)張的較高成本，逆勢擴(kuò)張?jiān)诔杀旧险冀^對(duì)優(yōu)勢，而且逆勢開店速度更快。顯然，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)逆市擴(kuò)張是在為未來發(fā)展鋪路，在寒冬期迅速占據(jù)市場份額，使未來競爭具備一定規(guī)模優(yōu)勢。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)域副董事長盧航表示公司對(duì)于虧損早有預(yù)計(jì)，2011年采取了謹(jǐn)慎擴(kuò)張的方式，并在新房、商業(yè)地產(chǎn)及金融服務(wù)上平衡利潤收入。
轉(zhuǎn)型之困
持續(xù)的宏觀調(diào)控正在改變房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)則，房地產(chǎn)中介行業(yè)也已經(jīng)到了必須轉(zhuǎn)型的時(shí)候。目前這種市場環(huán)境下，房地產(chǎn)中介公司過度依賴傳統(tǒng)的二手房交易和租賃，風(fēng)險(xiǎn)很高。房地產(chǎn)中介行業(yè)借助一二手聯(lián)動(dòng)、涉足商業(yè)地產(chǎn)等途徑尋求轉(zhuǎn)型，正逐漸成為行業(yè)的共識(shí)。
“傳統(tǒng)的經(jīng)營范圍是一片紅海，現(xiàn)在急需探尋的則是一片藍(lán)?！?，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。很多房地產(chǎn)中介企業(yè)如同我愛我家一樣，不再單純依靠二手房業(yè)務(wù)，而選擇同時(shí)兼顧一手房分銷、商業(yè)地產(chǎn)銷售租賃、按揭貸款等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)中介行業(yè)謀求轉(zhuǎn)型，業(yè)界人士的共識(shí)是轉(zhuǎn)賣
商業(yè)地產(chǎn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)收購了北京上古地產(chǎn)，北京上古地產(chǎn)是一家從事商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓營銷策劃公司，通過并購該公司，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)將增加商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓銷售業(yè)務(wù)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)此舉意在填補(bǔ)公司商業(yè)地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的空白，這種互補(bǔ)性也成為住宅調(diào)控下公司新的利潤增長點(diǎn)，也可以彌補(bǔ)門店擴(kuò)張帶來的虧損，支撐現(xiàn)有的門店規(guī)模。
從2010年開始，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)開始注重二手房銷售以外的業(yè)務(wù)擴(kuò)展，開拓新盤、商業(yè)地產(chǎn)租賃等新業(yè)務(wù)，形成了二手房業(yè)務(wù)、新房、商業(yè)地產(chǎn)租賃、商業(yè)地產(chǎn)、金融消費(fèi)服務(wù)等圍繞房子而形成的完整的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)，形成了豐富的產(chǎn)業(yè)鏈，拓寬了營收來源。
與此同時(shí)，在銷售營銷手段上，房地產(chǎn)中介更傾向于選擇成本較低的電銷。房地產(chǎn)中介將門店開在網(wǎng)絡(luò)上，用戶在網(wǎng)絡(luò)門店中可以直接使用地圖搜索相關(guān)地區(qū)的房屋戶型分布、交通狀況、社區(qū)規(guī)劃等詳細(xì)信息。在網(wǎng)上開設(shè)房產(chǎn)門面，降低了房源展示和溝通的成本，同時(shí)在信息展示量和獲取人群數(shù)量上都具有實(shí)體門面無法比擬的優(yōu)勢。
在樓市調(diào)控影響之下，中介行業(yè)也在嚴(yán)峻的市場形勢中尋求破局生存，打破常規(guī)，挖掘新的商業(yè)模式，謀求多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營，來度過這個(gè)凜冽的寒冬。
[摘 要] 房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在經(jīng)歷了20年的發(fā)展后，企業(yè)的形象還是有待大力提高。本文分析了其面臨的現(xiàn)狀，從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，提出了塑造良好企業(yè)形象的措施。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè) 塑造 企業(yè)形象
一、企業(yè)形象現(xiàn)狀
由于房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、使用期長和辦理交易復(fù)雜等特點(diǎn)，相關(guān)當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易活動(dòng)過程中需要專門的知識(shí)和可靠的信息相助，所以自1988年深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司首家房產(chǎn)中介公司成立起，我國的房地產(chǎn)中介業(yè)伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的欣欣向榮迅速發(fā)展起來。到上世紀(jì)末，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在全國已達(dá)到數(shù)千家，內(nèi)容涉及新盤營銷、二手房買賣、房屋租賃、估價(jià)等等，整個(gè)市場業(yè)務(wù)日趨完善。
但是,由于發(fā)展初期行業(yè)進(jìn)入壁壘不高，以及當(dāng)時(shí)市場的發(fā)展盛況,導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)中介業(yè)形成了快速發(fā)展下良莠不齊,甚至魚龍混雜的局面。很多中介公司只是租個(gè)店面,借來幾張經(jīng)紀(jì)人資格證書,再招一些銷售人員便開始開展業(yè)務(wù)。更有甚者,只是利用本來鋪面的多余空間貼上房屋租賃或者買賣廣告,便開始從事此項(xiàng)工作。這些企業(yè)沒有專業(yè)的信息收集途徑,沒有專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，沒有合理的管理方式,甚至沒有合格的經(jīng)營許可證。于是經(jīng)常發(fā)生老板卷房款潛逃,或者收取傭金并沒有向顧客提供及時(shí)有效的信息被揭發(fā)等事件。 不可否認(rèn),目前有很多正規(guī)的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司擁有專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍、估價(jià)人員和良好的聲譽(yù)。但是仍然有許多公司不顧及長遠(yuǎn)發(fā)展,做出違背職業(yè)道德的行為,破壞了我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的形象。大部分人在提及房產(chǎn)中介便心生戒備和排斥;而且入世以來,國外已經(jīng)有很多大型的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)入駐中國,未來的時(shí)間競爭必將更加激烈。因此，增強(qiáng)競爭力,樹立良好的房地產(chǎn)中介企業(yè)的形象顯得尤為重要。
二、企業(yè)形象塑造的意義
企業(yè)形象是社會(huì)公眾和企業(yè)職工對(duì)企業(yè)性質(zhì)特點(diǎn)的總體印象和評(píng)價(jià)，是企業(yè)自身的行為及形象在公眾心靈上的投影。從企業(yè)所表現(xiàn)的內(nèi)容看，企業(yè)形象由產(chǎn)品形象、服務(wù)形象、環(huán)境形象和人員形象組成。在信息量巨大的21世紀(jì)，良好的形象已經(jīng)成為企業(yè)各種能力的綜合體現(xiàn)。塑造好形象是企業(yè)在激烈市場競爭下吸引顧客、擴(kuò)大市場的有效途徑，同時(shí)也是獲取社會(huì)公眾支持的手段。
在房地產(chǎn)市場繁榮昌盛時(shí)期，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)也風(fēng)聲水起，坐享其成于源源不斷的房源和需求客戶。但是隨著國家的宏觀調(diào)控，如2007年國家提高第二套房貸的首付比例和貸款利率和全年六次加息及十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對(duì)住房需求的增長起到了明顯的抑制作用。同時(shí)嚴(yán)重打擊了房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)，交易量的大幅度下滑造成一些中介無法繼續(xù)經(jīng)營，伴隨著種種丑聞紛紛倒閉。例如2007年11月，曾經(jīng)的“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)企業(yè)”深圳中天置業(yè)的老板攜款潛逃，于是這家曾擁有140家門店、2000多名員工的中介公司一夜間崩盤。這個(gè)事件成為近年來中國房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生的最惡劣事件之一，中介服務(wù)企業(yè)在公眾心中的形象也隨之急劇下滑。之后不到三個(gè)月，中國最大規(guī)模的地產(chǎn)綜合服務(wù)及解決方案提供商之一創(chuàng)輝租售又傳出大部分門店關(guān)閉，且拖欠員工工資的消息。一系列的負(fù)面消息使得中介服務(wù)企業(yè)在面對(duì)市場不景氣的情況下，企業(yè)形象更是倍受損傷。目前，房地產(chǎn)中介服務(wù)急需采取措施，扭轉(zhuǎn)形勢，塑造出良好的企業(yè)形象。這樣才能使企業(yè)在惡劣的市場環(huán)境下穩(wěn)定持續(xù)地發(fā)展。
三、企業(yè)形象的塑造
房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中,為當(dāng)事人提供相關(guān)服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng),是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。所以,除了企業(yè)內(nèi)部規(guī)范有效的管理以外,要塑造良好的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)形象,讓企業(yè)為公眾接受和信任,需從以下幾方面入手。
1.誠信為本，塑造值得信賴的企業(yè)形象
信譽(yù)是人類社會(huì)人們之間建立穩(wěn)定關(guān)系的基礎(chǔ)。企業(yè)要塑造讓公眾信任的形象,最為關(guān)鍵的就是誠信。一個(gè)具有誠信理念的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)才能吸引顧客,擴(kuò)大銷售占領(lǐng)市場;才能留住優(yōu)秀人才,使之為企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量;才能順利開展公共關(guān)系,使人們熟悉和牢記企業(yè)形象。由于房地產(chǎn)的奢侈性,公眾在買房選擇中介時(shí)比較偏于朋友推薦的中介公司。所以房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)必須要做到對(duì)每一個(gè)客戶誠實(shí)守信。對(duì)于公司的發(fā)展來講,他們并非簡單地意味著一個(gè)客戶,而是以他們?yōu)橹行牡囊蝗喝硕伎赡苁枪镜臐撛诳蛻?。如果做好了這一步,就會(huì)形成良性循環(huán);反之亦然。
2.建立一支專業(yè)的高素質(zhì)從業(yè)隊(duì)伍
企業(yè)員工的專業(yè)程度是直接影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，也是企業(yè)形象塑造過程中的重要組成部分，在具有很多特定性質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)更是如此。首先，企業(yè)所提供的產(chǎn)品為房地產(chǎn)信息，這就要求從業(yè)人員必須具有相關(guān)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。自己對(duì)信息了如指掌，才能解答顧客的疑問。如房屋的構(gòu)造、地段價(jià)值、可利用率高低等等專業(yè)的問題，如果經(jīng)紀(jì)人都不清楚，那客戶自然也就喪失對(duì)企業(yè)的信任。其次，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具有較高的文化素質(zhì)和思想品德。房地產(chǎn)具有價(jià)格高昂性，很多人一生就只買一套房子，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該對(duì)客戶負(fù)責(zé)，盡量為其篩選各方面都符合其期望的房子。切忌為了把一套房子推銷出去，就夸大其詞地宣揚(yáng)一些名不符實(shí)的優(yōu)點(diǎn)。這樣就算成交也會(huì)帶來不良影響，不利于企業(yè)長期發(fā)展，更有損企業(yè)形象。
3.擔(dān)負(fù)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任
追求盈利是企業(yè)的本質(zhì)特征,但是不能只強(qiáng)調(diào)盈利而忽視企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)中介企業(yè)享受著社會(huì)帶來的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會(huì)，承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任是應(yīng)盡的義務(wù)。企業(yè)應(yīng)該大量參加公益活動(dòng)。比如這次的大地震災(zāi)難，企業(yè)應(yīng)調(diào)動(dòng)員工積極參加抗震救災(zāi)活動(dòng)。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員非常熟悉房屋構(gòu)造和地理位置，對(duì)于營救過程有很大的幫助；同時(shí)還應(yīng)該為災(zāi)區(qū)人民提供力所能及的幫助。在日常的運(yùn)營中，企業(yè)也應(yīng)提供便民服務(wù)，利用公司的資源在公司網(wǎng)站上提供免費(fèi)的房屋咨詢和房屋估價(jià)服務(wù)。
[摘 要] 房產(chǎn)交易熱潮一度熾熱化,各種誠信缺失的行為已給我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展帶來了嚴(yán)重的損失。加強(qiáng)對(duì)其從業(yè)者的績效管理,規(guī)范其行業(yè)行為,才能夠?qū)ι鐣?huì)帶來貢獻(xiàn),對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶來更加長遠(yuǎn)和美好的前景。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)中介行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人績效管理
一、引言
隨著人力資源管理在我國企業(yè)中的廣泛應(yīng)用, 作為其重要部分之一的績效管理越來越被管理者所重視。當(dāng)下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢不斷發(fā)生著變化,房價(jià)不斷上漲,引發(fā)了相當(dāng)狂熱的購房風(fēng)潮,雖然大量的增量房填充至市場但仍然滿足不了市場需求,二手房的交易也出現(xiàn)了熾熱化的形勢。購房熱潮推動(dòng)了大量的房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展。
中國大陸房地產(chǎn)中介業(yè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展,雖僅幾十年的發(fā)展光景,由于現(xiàn)行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介市場、交易制度及相關(guān)法規(guī),尚未成熟,該行業(yè)營銷現(xiàn)狀尚不能完全適應(yīng)整體市場的發(fā)展,同時(shí)也存在部分問題。很多公司的經(jīng)營對(duì)員工的依賴仍然十分突出,管理者對(duì)績效管理的認(rèn)識(shí)和運(yùn)用均與其本質(zhì)有所偏差。因此,通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中介行業(yè)的實(shí)況進(jìn)行研究, 分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在績效管理時(shí)所存在的問題, 并提出了解決方法,才能達(dá)到符合制度化、合理化、現(xiàn)代化的房地產(chǎn)中介的終極理念與目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)中介行業(yè)績效管理偏差原因
房地產(chǎn)中介的經(jīng)營狀況非常依賴員工的工作績效,但是介于種種原因,我國的房地產(chǎn)中介的客觀環(huán)境和主觀管理都存在著很多問題,分析如下:
1.房地產(chǎn)中介行業(yè)的社會(huì)規(guī)范性
1983年我國恢復(fù)了反地產(chǎn)交易,這個(gè)期間禁止經(jīng)紀(jì)人參與房屋交易,而后1987年國家工商管理局了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知》,要求“各城市要抓緊組織建立房地產(chǎn)交易所,配備必要的管理人員和專業(yè)人員,開展各項(xiàng)工作”。1998年住房體制改革以后,房地產(chǎn)中介行業(yè)才進(jìn)入一個(gè)繁榮時(shí)期。
然而,這所有期間的法律法規(guī)都不是十分完善,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考核也不像司法考試等一樣有嚴(yán)格的篩選程序,這對(duì)從業(yè)人員的篩選和考核帶來很多的漏洞。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)操守也沒有明確的法規(guī)約束,以至于很多公司以營利為目的而權(quán)衡交易的利弊,從而危害了交易雙方的直接利益。致使很多的房地產(chǎn)中介在其中成為利益第三方,而非公平公正的中介人的角色。
從該行業(yè)的社會(huì)規(guī)范性看,就給房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人員的帶來了很多的不確定性,以至于沒有明確穩(wěn)定的客觀管理環(huán)境,增加了有效的績效考核的難度。
2.房地產(chǎn)中介行業(yè)的管理者特點(diǎn)
我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)中的管理者大多數(shù)并非專業(yè)背景牢靠。很多的投資者都是以連鎖加盟的形式加入到該行業(yè)。有的實(shí)體店是由投資者親自經(jīng)營管理,有的實(shí)體店則是聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來管理。這對(duì)實(shí)際的經(jīng)營都是有風(fēng)險(xiǎn)的一種任用管理者的方式。
管理者本身的不專業(yè),就給有效地管理帶來了很大的難度。一方面其專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識(shí)不足,不能夠給新的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶來知識(shí)和業(yè)務(wù)上的準(zhǔn)確指導(dǎo);另一方面,其科學(xué)的管理方式的知識(shí)和學(xué)習(xí)能力不足。其管理的模式主要是依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所建立的,帶有很大的不規(guī)范性和主觀性。
3.房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)人員的特點(diǎn)
據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),我國目前的房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)人員以大專及以下的學(xué)歷為主,年齡也大多在32周歲以下。雖然這些從業(yè)者有年輕充沛的工作精力,但其特點(diǎn)也對(duì)績效水平帶來了一些負(fù)面的影響。
一方面,其專業(yè)知識(shí)不足,也未參加專業(yè)的房地產(chǎn)知識(shí)的培訓(xùn)和考核,另一方面,其年輕社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足,對(duì)職業(yè)操守的準(zhǔn)則把握不夠準(zhǔn)確,價(jià)值觀未定型可塑性強(qiáng),反而會(huì)被管理者以營利為目的的績效目標(biāo)影響做出違背職業(yè)道德的職業(yè)行為。
績效管理的對(duì)象的本身素質(zhì)和成長環(huán)境直接對(duì)其管理的成效起到關(guān)鍵影響,現(xiàn)如今行業(yè)的誠信缺失嚴(yán)重,如何把績效管理落到實(shí)處,對(duì)其帶來實(shí)際的改善效用才是有效的績效管理模式。
三、房地產(chǎn)中介行業(yè)的績效管理的對(duì)策分析
1.頒布相關(guān)的法律法規(guī),建立完整的經(jīng)紀(jì)人考評(píng)和監(jiān)督制度
頒布相關(guān)的法律法規(guī),參照司法考試等職業(yè)考試的模式,對(duì)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)知識(shí)資格考核做出明確的規(guī)定,而后的職業(yè)資格鑒定也需要再審核。
建立針對(duì)中介行業(yè)公司和經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)操守建立有效的監(jiān)督舉報(bào)機(jī)構(gòu),設(shè)立規(guī)范的仲裁機(jī)構(gòu),對(duì)整個(gè)行業(yè)的公司以及從業(yè)者做有效地監(jiān)督和考核。違法職業(yè)道德的行為一旦達(dá)到一定的界限即可取消其公司資格或者從業(yè)資格。
2.建立房地產(chǎn)中介管理者的交流學(xué)習(xí)平臺(tái)
建立有規(guī)范指導(dǎo)的行業(yè)協(xié)會(huì),為管理者提供學(xué)習(xí)交流的平臺(tái),共享部分信息,以免造成資源的浪費(fèi),建立良好的行業(yè)氛圍,從軟環(huán)境影響管理者的職業(yè)價(jià)值觀,從而根治管理混亂、不良導(dǎo)向的問題。
3.提高房地產(chǎn)中介從業(yè)者的素質(zhì)和職業(yè)道德教育
從根本上出發(fā),我們的中介行業(yè)處于一個(gè)服務(wù)行業(yè),行業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)主要依據(jù)的是從業(yè)者的從業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水準(zhǔn)。它不僅是我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的必然要求,也是這一行業(yè)更好地發(fā)揮作用的內(nèi)在保障。中介行業(yè)的從業(yè)人員的素質(zhì)水平和職業(yè)道德對(duì)這個(gè)行業(yè)的誠信體制的建設(shè)有重要的意義。如何建立合理的績效考評(píng)體系,監(jiān)督與指導(dǎo)我們的這些從業(yè)人員合理規(guī)范工作,是這個(gè)行業(yè)長久保持飽滿的生機(jī)的重要條件。
4.以KPI為核心的房地產(chǎn)中介行業(yè)績效管理設(shè)計(jì)
在眾多的績效考核方法中,適宜該行業(yè)的方法中筆者綜合自己的從業(yè)經(jīng)驗(yàn),選擇了關(guān)鍵指標(biāo)績效考核的辦法來對(duì)中介行業(yè)的從業(yè)者的績效管理做一個(gè)實(shí)例研究。因?yàn)閷?duì)于工作流程繁瑣,每個(gè)流程都對(duì)從業(yè)人員有標(biāo)準(zhǔn)要求的房地產(chǎn)中介行業(yè)這種考核方式較為適宜。并且有直觀的指導(dǎo)意義。
房地產(chǎn)中介行業(yè)的這類人員的關(guān)鍵績效考核指標(biāo)體系來源于:職位職責(zé)中的關(guān)鍵責(zé)任;對(duì)上級(jí)績效目標(biāo)的貢獻(xiàn);對(duì)相關(guān)部門績效目標(biāo)的貢獻(xiàn)。另外,這類人員的關(guān)鍵績效指標(biāo)可以通過對(duì)其考核周期內(nèi)的工作任務(wù)或工作要求的界定來實(shí)現(xiàn)。至于其衡量指標(biāo),可以通過時(shí)間來界定,從實(shí)質(zhì)上講,被時(shí)間所界定的工作任務(wù)或工作目標(biāo)也是定量指標(biāo)。只要我們能夠?qū)臉I(yè)者的工作任務(wù)或工作目標(biāo)做出明確的說明,同時(shí)提出明確的時(shí)間要求,這些關(guān)鍵績效考核指標(biāo)就具備了一定的可操作性。
針對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的績效管理存在的問題,根據(jù)體系設(shè)計(jì)原則,形成如下設(shè)計(jì)思路:
(1)確定該中介公司的發(fā)展戰(zhàn)略和市場定位;
(2)做好每個(gè)管理者和從業(yè)者的崗位分析工作:
(3)用KPI法構(gòu)建企業(yè)目標(biāo)層級(jí)體系,并設(shè)置權(quán)重:
(4)利用經(jīng)紀(jì)人日常工作日志融合其工作能力、態(tài)度考核,完善考核內(nèi)容:
(5)設(shè)置考核的要素、結(jié)構(gòu)、角度權(quán)重;
(6)確定考核周期,介于工作的節(jié)奏性,建議采取一周一總結(jié)的模式;
(7)按系統(tǒng)流程開展其他績效溝通、績效考核、結(jié)果反饋等工作。
我們依據(jù)上一環(huán)節(jié)中的績效管理的設(shè)計(jì)思路,再次列舉房地產(chǎn)中介行業(yè)一般KPI要素的解析表(如下表),來對(duì)具體設(shè)計(jì)帶來參考。
依據(jù)上表的KPI的構(gòu)建,我們再來對(duì)具體公司開展過一些實(shí)際的工作日志法和訪談法對(duì)各個(gè)KPI的要素的確認(rèn)和維度進(jìn)行更深的衡量,來確定對(duì)我們房地產(chǎn)中介行業(yè)的具體可行的以KPI要素為核心的績效考核體系。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)中介行業(yè)在我國已經(jīng)成為一個(gè)很大的居間行業(yè),它占據(jù)的市場份額不容忽視,這個(gè)行業(yè)的發(fā)展健康對(duì)我們的民生建設(shè)也有很直接和關(guān)鍵的作用,做好從業(yè)者的績效管理就是從實(shí)際出發(fā)引導(dǎo)這個(gè)行業(yè)做好社會(huì)貢獻(xiàn)。建立合理的KPI績效維度,對(duì)從業(yè)人員的工作流程和方向做出指導(dǎo),才能夠獲得好的市場秩序,為經(jīng)濟(jì)繁榮做助推力。
