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論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);樓市;泡沫經(jīng)濟
論文摘要:文章對房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產(chǎn)市場進行了一系列的經(jīng)濟改革和政策調(diào)整,旨在抑制過快增長的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟,保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展,維護廣大人民的住房權(quán)利。
一、房地產(chǎn)市場泡沫
所謂泡沫經(jīng)濟,是指由于人們非理性的經(jīng)濟活動,導(dǎo)致某種交易物的價格劇烈增長,這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價,不能長期維持,按照經(jīng)濟規(guī)律,經(jīng)過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上,這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣,所以稱作泡沫經(jīng)濟。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場時,便形成了房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟。
房地產(chǎn)市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始,日本政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展采取了非常寬松的金融政策,鼓勵資金流入房地產(chǎn)市場,同時由于美元貶值,大量國際資本進入日本的房地產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致房價飛漲,使得國民紛紛投機房地產(chǎn)市場。
二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生
近年來,由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟效益,各地政府對待房地產(chǎn)項目幾乎是一路綠燈,在政策與經(jīng)濟上都給予其相當(dāng)大的扶持力度,這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭過于強勁,一躍成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展,使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟承受范圍的苗頭,房價一路飆升,許多地區(qū)的房價已經(jīng)遠遠超過了普通民眾的購買能力,“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞,其產(chǎn)生的經(jīng)濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因:
第一,居高不下的市場需求導(dǎo)致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數(shù)龐大的國家,國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平,加之近年來我國城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在這種長期供不應(yīng)求的狀態(tài)下,由于沒有政策的限制,開發(fā)商掌握了市場的主動權(quán),在利益的驅(qū)動下,房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態(tài),并且開始了惡性循環(huán),使得整個房地產(chǎn)市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài),而且房產(chǎn)的價格已經(jīng)遠遠超過其本身的價值,從而促成房地產(chǎn)泡沫。
第二,我國土地的稀缺性導(dǎo)致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限,由于房地產(chǎn)市場的高利潤性,眾多的大型企業(yè)紛紛介入,大量的國內(nèi)企業(yè)資本進入房地產(chǎn)市場,導(dǎo)致土地市場的競爭十分激烈,土地出讓金動輒幾十億上下,地價的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升,開發(fā)商為了獲得高利潤回報,只有不斷抬高房價,最終把負擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購房民眾身上。
第三,銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中有超過50%的資金是來自于銀行,銀行為了追求利潤,將資金大量注入房地產(chǎn)市場,間接地促進了地價的飆升;同時,銀行本身盲目的擴張信貸規(guī)模,忽略了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險性,致使各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風(fēng)險,也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
第四,各地方政府對財政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性,其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè),為地方的經(jīng)濟發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻,所以,對于房地產(chǎn)行業(yè),各地政府都給予了很大的支持,導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過于寬松,地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用,使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理,這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
第一,廣大民眾的住房權(quán)益無法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高,這使得人民大眾無力購房,或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務(wù),成為所謂的“房奴”,一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場,另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足,這違背了廣大人民群眾的利益,不利于社會安定與發(fā)展。
第二,泡沫破裂會引發(fā)嚴重的金融危機。從日本的泡沫經(jīng)濟破裂可以看出,無論是銀行、企業(yè)還是投機者,大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè),一旦泡沫經(jīng)濟破裂,將會引發(fā)劇烈的金融危機,企業(yè)倒閉,投機者破產(chǎn),最終銀行將會成為最大的買單者,由于銀行關(guān)系到國民經(jīng)濟發(fā)展的命脈,銀行的虧損對整個社會帶來的經(jīng)濟災(zāi)難是難以估量的,不僅如此,這場經(jīng)濟災(zāi)難對國家今后的發(fā)展將會產(chǎn)生長久的負面影響。
四、房地產(chǎn)泡沫的對策
第一,銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自銀行,要嚴格的控制銀行的信貸項目,杜絕信貸違規(guī)操作,嚴防不良貸款產(chǎn)生;同時,要嚴格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重,防止控制投機行為,為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二,加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風(fēng)向標,因此要對土地市場進行嚴格規(guī)范,出臺相應(yīng)的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為,保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。
在當(dāng)前的時代之中,房產(chǎn)行業(yè)在國家的總的經(jīng)濟中體現(xiàn)著非常關(guān)鍵的意義,其成為了帶動經(jīng)濟進步的關(guān)鍵行業(yè),而且對于貨幣以及財政政策的落實等有著非常積極的意義。所以,要認真的分析其發(fā)展規(guī)律。
1 房產(chǎn)經(jīng)濟對于國家經(jīng)濟的帶動意義
在我們國家,它是經(jīng)濟的基礎(chǔ)行業(yè),在經(jīng)濟中占據(jù)非常關(guān)鍵的位置。其發(fā)展帶動了內(nèi)需,而且也帶動了有關(guān)行業(yè)的進步,其對于國家的經(jīng)濟進步來講有著非常關(guān)鍵的意義。不過在經(jīng)濟進步的時候,也會存在很多的不利現(xiàn)象,干擾到經(jīng)濟的幾部,因此要積極的應(yīng)對存在的變化。
1.1 行業(yè)的進步帶動了其他的一些行業(yè)的進步,對于國家的總的經(jīng)濟有著非常關(guān)鍵的意義。像是房產(chǎn)行業(yè)的進步,就能夠顯著的帶動家電以及建材和裝修等領(lǐng)域的進步,其有著非常緊密的關(guān)聯(lián),此類行業(yè)的進步,能夠切實的帶動經(jīng)濟的進步。
1.2 經(jīng)由群眾對房產(chǎn)的消費,能夠帶動很多行業(yè)的消費,其牽扯到很多層次。對于房產(chǎn)消費來講,其是一項綜合化的消費活動,因此群眾的消費活動,使得內(nèi)需擴大,帶動了經(jīng)濟的進步。
1.3 行業(yè)的發(fā)展要靠著很多的工作者來擴充其實力,因此能夠有效的緩解目前的就業(yè)壓力。行業(yè)的發(fā)展速率越快,其供應(yīng)的就業(yè)職務(wù)就越多,就可以更加積極的緩解目前的壓力。除此之外,行業(yè)的發(fā)展還能夠帶動其他行業(yè)的進步,而且也增加了就業(yè)機會。
2 積極的分析當(dāng)前的房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展特點
我們國家的房產(chǎn)行業(yè)是一步步發(fā)展得到的今天的成就的,該過程是有很大的變化性,從最初到目前總共歷經(jīng)了四個時期:1981~1983年的第一輪周期;1984~1990年的第二輪周期;199l~1996年的第三輪周期;1997年開始至今的第四輪周期。通過比對這四個階段我們得知國家的房產(chǎn)和走起的體現(xiàn)形式有著非常顯著的改變。其時間在增加,而且變化的幅度降低了,衰退與擴張的時間比在減少。我們可知,在今后的一段時間中,行業(yè)除了要持續(xù)這種發(fā)展規(guī)律,還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動將呈波浪式,且變化越來越無規(guī)律性。從20世紀80年代初開始,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個周期,目前正處在第四個周期。行業(yè)的高速前進帶來了非常多的經(jīng)濟以及社會方面的不利現(xiàn)象,對于房產(chǎn)發(fā)展太快的擔(dān)憂,國家設(shè)置了很多的調(diào)控法規(guī),這種發(fā)展態(tài)勢過熱的問題,其實是發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)。
3 當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟對于房產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的意義
3.1 國民生產(chǎn)總值的影響
我們國家的總的經(jīng)濟進步和行業(yè)的經(jīng)濟進步之間有著非常大的關(guān)聯(lián)意義,其是互相影響的。經(jīng)濟的高速前進,帶動了國家的生產(chǎn)總值的提升,此時群眾收入也開始增加,在這種背景之中,群眾的物質(zhì)生活能力也得到了顯著的提升,對于房產(chǎn)行業(yè)的進步有著非常積極的帶動意義,價格穩(wěn)定上升。所以國民生產(chǎn)總值和房價是正相關(guān)的關(guān)系。
3.2 利率的影響
在行業(yè)高速發(fā)展的時期,要靠著充足的資金扶持,其是一種非常顯著的資金性的行業(yè)。在行業(yè)之中,不管是結(jié)合房產(chǎn)來投機亦或是投資,均要靠著非常多的資金投入,在利率降低的時候,很多的單位或是個體就會貸款然后將資金投入到房地產(chǎn)市場中,促進了房地產(chǎn)價格的上漲。同時由于利率的下降,在還款難度上也有所下降,那么就會刺激一部分消費者進入的市場中,貸款購房,推動到了房地產(chǎn)市場的價格。反之,利率上漲,就會出現(xiàn)相反的狀況。所以說利率的變化和房價是呈負相關(guān)的關(guān)系。
3.3 消費水平的影響
在經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下,居民的消費水平有所提高,在消費方面的能力有所提升,那么在房屋上的投入也就會有所增長。這種消費水平是在不斷的累積過程中逐漸上升的,在消費水平達到一定層次的時候,房價上漲也可以在居民的消費能力范圍之內(nèi),所以消費水平的增長會促進房價的提升。所以說消費水平和房價之間是正相關(guān)的關(guān)系。
3.4 貨幣供給量的影響
央行通過運用公開市場操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準備金率等貨幣政策工具來改變貨幣供應(yīng)量,這會改變商業(yè)銀行的準備金和存款,進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響住房貸款的可獲得性。當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降時,貸款難度增加,會引起房價下跌;而貨幣供應(yīng)量增加時,貸款難度減小,就會引發(fā)房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策,則房價會下跌;反之,則房價就上升。
4 促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的對策分析
4.1 加強規(guī)劃的科學(xué)性和有效性,實現(xiàn)各種資源的有效利用
首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟,努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟向資源集約利用的方向轉(zhuǎn)變,尤其要提高對土地、空間資源的利用效率;其次,應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃,使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,既要發(fā)揮房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支柱作用,帶動經(jīng)濟增長,也要避免那種過分超前,危害經(jīng)濟的行為。
4.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策,確保房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺,要特別注意到以下經(jīng)濟狀況:(1)密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟規(guī)模相適應(yīng),不能脫離宏觀經(jīng)濟基本面的支持:保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重,防止比重過大或過小;(2)投資結(jié)構(gòu)要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資要更趨理性化,要重視市場調(diào)研和目標市場定位,使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)之上,成為市場需求拉動型投資擴張。
4.3 變革目前的土地策略。我們國家在之前的土地出讓形式中面對很多的不利現(xiàn)象,此時就使得開發(fā)商對于其使用不合理。價格增加,就會使得房價變高,因此要對土地策略積極的調(diào)節(jié)。在出讓的時候,要防止暗箱操控,確保交易工作是公平的,確保行業(yè)發(fā)展順暢,確保經(jīng)濟有序前進。
5 結(jié)束語
我們國家的房產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定進步對于帶動總的經(jīng)濟發(fā)展來講有著非常關(guān)鍵的意義,在之前的時間中其已經(jīng)被有效的證實了。在房價高速上升的時候,城市中存在泡沫現(xiàn)象,國家經(jīng)由積極的調(diào)控,對于行業(yè)市場做了一定的干預(yù),此時的房價開始變得穩(wěn)定,經(jīng)由國家的努力,價格已經(jīng)開始變得穩(wěn)定。發(fā)展有序的房產(chǎn)市場,帶動其經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展,對于國家的經(jīng)濟進步有著非常關(guān)鍵的作用,因此要積極地分析它的發(fā)展規(guī)律。
近年來,我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入,房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中地位日益重要,房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國強大經(jīng)濟支柱之一。但隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的不斷深入,關(guān)系到千家萬戶合法權(quán)益的住房問題也日益凸顯。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展關(guān)系著房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,本文主要分析了國民經(jīng)濟發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)的主要作用和當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟運行存在的問題,并提出了相關(guān)對策,以供大家參考。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重大意義
房地產(chǎn)業(yè)不僅僅要合理利用每一份寶貴的土地資源,還要為我們的子孫后代留下合理的發(fā)展道路。 房地產(chǎn)不是單單蓋房子與賣房子這么簡單,還要考慮到其是否會影響環(huán)境、資源、金融等相關(guān)問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,它的暴利性是人們爭論的焦點。尤其是近年來,人民大眾、專家、媒體都對其批評與贊揚爭論不休。我們不能否認房地產(chǎn)經(jīng)濟在十年來帶給國人經(jīng)濟的提高。它的迅速發(fā)展不僅僅滿足了當(dāng)代人對房屋的需求,還帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要順應(yīng)社會發(fā)展、人口發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展,更要適應(yīng)生態(tài)的發(fā)展。過度的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢必將導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的衰退,從而制約多方面行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。所以,房地產(chǎn)經(jīng)濟走可持續(xù)發(fā)展對社會有著十分重大的意義。
二、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題
1、總量性與結(jié)構(gòu)性的供求失衡,導(dǎo)致了大量的商品房空置
從目前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看,一個實際情況是,有相當(dāng)一部分商品房未得到有效的利用,空置率居高不下?？罩蒙唐贩慨a(chǎn)生的原因很多。包括開發(fā)商資質(zhì)低,開發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量有問題、銷售不暢,或缺乏自身特點導(dǎo)致的空置等等。空置商品房不但占用大量寶貴的資源,長此以往,還將影響到整個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。
2、無序的開發(fā)與發(fā)展,導(dǎo)致了土地資源的浪費及生態(tài)環(huán)境的破壞
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中資源浪費是一個普遍存在的問題,我國人口眾多,土地資源有限。房地產(chǎn)業(yè)要想持續(xù)長久發(fā)展,合理的利用有限的土地資源及有效的保護環(huán)境是必須考慮的問題。
3、房價過高導(dǎo)致貧富懸殊的加劇,也增加了社會的不和諧因素
房價的超高上漲,使中低收入人群很難擁有一套房子,一般的老百姓買不起房,這樣一個龐大的社會階層必然存在一定的心理落差,導(dǎo)致社會失去和諧。社會財富的分配不公,各階層間嚴重對立就不可避免。房價不和諧導(dǎo)致了社會底層涌動大量的不滿及憤怒情緒,貧富差距懸殊導(dǎo)致社會矛盾激化,也致使社會穩(wěn)定的成本過大,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也將會受到嚴重的阻礙。 4、房地產(chǎn)投資的比重過大,造成金融潛在風(fēng)險及行業(yè)不平衡
我國房地產(chǎn)金融雖已完成基本制度的建設(shè),形成了具有一定規(guī)模及良好發(fā)展態(tài)勢的金融體系。但還存在一定的問題。由于房地產(chǎn)的投資過大,住房消費貸款的發(fā)放將給銀行資產(chǎn)帶來安全隱患,貸款資產(chǎn)流動性不足,低進低出運營的方式使資金使用低效率且有失公平。這些問題得不到有效解決,將影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
5、在房屋的開發(fā)建設(shè)上科技含量低,新材料、新技術(shù)使用量小
某些開發(fā)商為，！了節(jié)省資金,在房屋建設(shè)過程中,不愿意運用新技術(shù)、新材料,房屋建設(shè)的科技含量較低、質(zhì)量較差。因此,房地產(chǎn)業(yè)要想長久發(fā)展,在建設(shè)上必須走上高科技、低消耗,少污染的可持續(xù)發(fā)展道路。
三、促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的對策
1、加強市場監(jiān)管及宏觀調(diào)控,依靠科技進步、加大科技投入
政府公平、高效的監(jiān)管與宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須依靠的外部環(huán)境。政府部門應(yīng)加強管理與監(jiān)督,減少或避免房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為或腐敗與暗箱操作現(xiàn)象,相關(guān)部門應(yīng)嚴格執(zhí)法,并力求不斷的完善房地產(chǎn)經(jīng)濟的法律法規(guī),創(chuàng)造一個公平與透明的良性發(fā)展的市場環(huán)境,使房地產(chǎn)項目與市場需求相協(xié)調(diào)。并在開發(fā)建設(shè)中依靠科技進步,加大在房地產(chǎn)建設(shè)中的科技投入,提高城市住房的科技含量。將新科學(xué)知識運用于住房建設(shè)實踐,不斷的開發(fā)新材料代替有限的自然資源,重視新能源及可再生能源的開發(fā)與利用,提高能源使用的效率,只有這樣才能保持房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
2、和諧的開發(fā)與利用,注重對生態(tài)環(huán)境的保護
房地產(chǎn)業(yè)是城市生態(tài)經(jīng)濟的一個重要的有機組成部分。所以,在進行房地產(chǎn)項目的建設(shè)時,要進行充分的調(diào)研,科學(xué)的進行規(guī)劃,樹立“保護環(huán)境,以人為本”的設(shè)計理念。合理的利用及保護人類賴以生存的自然資源及生態(tài)環(huán)境,房地產(chǎn)經(jīng)濟要想持續(xù)發(fā)展,就必須處理好人類生存發(fā)展與保護自然資源之間的關(guān)系。房地產(chǎn)與環(huán)境因素的銜接應(yīng)自然優(yōu)美,房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)當(dāng)以低消耗、高效率為根本,確保環(huán)境質(zhì)量的不斷改善及有效提高。
3、逐步完善相關(guān)金融體系,建立與發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場
當(dāng)前,房地產(chǎn)業(yè)要想持續(xù)發(fā)展就必須依靠房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)支持,這也是其發(fā)展過程中的重要一環(huán)。從我國當(dāng)前房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀來看,必須要加強房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整,注意防范金融風(fēng)險的發(fā)生。同時,對于房地產(chǎn)金融發(fā)展資金來源的問題、期限錯配問題及資產(chǎn)流動性等問題,房地產(chǎn)金融業(yè)就必須研究并進一步建立起住房抵押貸款的二級市場,逐步實現(xiàn)抵押貸款證券化,打通房地產(chǎn)市場和資本市場的聯(lián)系,這就從根本上解決了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展資金來源的問題,有效的分散了銀行貸款的風(fēng)險,房地產(chǎn)金融的市場化程度得到提高,加快了國有商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的商業(yè)銀行的步伐,提高了整個房地產(chǎn)金融的實際效率。
4、科學(xué)的規(guī)劃與管理,有效利用各種有限的資源
房地產(chǎn)業(yè)只有持續(xù)發(fā)展才能滿足人們不斷改善住房條件的需求。為了抑制在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種不良現(xiàn)象的發(fā)生,就要加強管理,進行科學(xué)的規(guī)劃,適度控制其發(fā)展規(guī)模與速度。在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟,使房地產(chǎn)經(jīng)濟走資源集約利用的發(fā)展道路。提高土地與空間資源的利用率。要發(fā)揮房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支柱作用,避免那種過分超前,危害經(jīng)濟發(fā)展的行為,形成房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟三大產(chǎn)業(yè)良性與協(xié)調(diào)的發(fā)展態(tài)勢。
四、結(jié)語
從過去的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中可以看出,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對我國的經(jīng)濟發(fā)展做出了卓越的貢獻,房地產(chǎn)業(yè)也是我國經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè),在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用是不可估量的。 在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中,出現(xiàn)了一些問題,阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,同時也對我國的經(jīng)濟發(fā)展造成了極大的影響。 我們在對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理的時候,應(yīng)該采取現(xiàn)代的經(jīng)營管理手法,運用先進的管理理念,走可持續(xù)發(fā)展的道路,才能夠保證我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟有更長遠的發(fā)展道路,對我國的經(jīng)濟發(fā)展也會起到更大的促進作用。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)的近年來的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展過程中存在的問題
1.近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀跟據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的相關(guān)信息,我國房地產(chǎn)市場近年來的發(fā)展具有兩個特點:一是新的房地產(chǎn)項目開發(fā)面積增大與竣工面積的增長幅度減緩并存;二是各地房地產(chǎn)項目拆遷規(guī)格的增長放緩,但對土地使用的控制情況惡化。原因在于,一是在國家的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的影響之下,開發(fā)企業(yè)對土地囤積的空間越來越小,相應(yīng)的土地利用效率在提高,促使項目開工的比例提高。但仍然有一些開發(fā)企業(yè)為了確保項目收益,控制項目的建設(shè)進度,延緩項目的開發(fā)時間,從而使得竣工面積的增長速度減緩。二是國家針對拆遷過程中出現(xiàn)的問題,出臺了文件政策進行規(guī)范,使得拆遷增長速度減緩。但土地使用情況仍然需要進一步進行規(guī)范。從投資角度看,目前我國對房地產(chǎn)的投資熱情仍然持續(xù)高漲,對房地產(chǎn)業(yè)的投資在整體社會固定資產(chǎn)投資中所占的比例也較大。從投資構(gòu)成角度看,主要的資金來源是國內(nèi)民間資本,其投資占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總份額的絕對比例。據(jù)2011年的統(tǒng)計,這個比例超過76%。在最近十年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,除2008年存在回落之外,國內(nèi)民間資本對房地產(chǎn)業(yè)的投入一直保持著高速增長的狀態(tài)。
2.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的問題我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,也導(dǎo)致問題較多,從社會整體來看,目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在以下問題:
(1)對自然資源的浪費較為嚴重伴隨著近年房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,土地資源、木材建材資源的浪費較為嚴重,政府有關(guān)部門及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資源的合理利用工作不到位,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)能技術(shù)較低,節(jié)能材料及可再生材料使用率較低,管理措施不到位。
(2)對文化環(huán)境的破壞較為嚴重特別表現(xiàn)為在城市規(guī)劃及具體拆遷過程中對具有文化、歷史內(nèi)涵,具有較高文化、藝術(shù)特色的老城區(qū)、老街區(qū)、老建筑物的保護不力,隨著城市開發(fā)的程度加深,高層建筑數(shù)量不斷增加,城市的文化氛圍文化底蘊也越來越淡,各城市外貌在不斷趨同。
(3)對生態(tài)環(huán)境破壞較為嚴重部分開發(fā)企業(yè)片面追逐經(jīng)濟利益,盲目增加開發(fā)項目的建筑密度和容積率,由于城市建筑密度的增加,住宅小區(qū)建筑物容積率的增大,從而致使城市的綠化空間變小,城市空氣質(zhì)量問題和氣候問題突出,導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境的惡化。(4)商品房的空置率較高由于種種原因,我國城市的商品房空置率較高,甚至有些地方商品房開發(fā)的面積、數(shù)量已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模,鬼城頻現(xiàn)。高居不下的空置率給經(jīng)濟社會帶來較多的問題。
二、房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟發(fā)展的影響及重要作用
1.房地產(chǎn)業(yè)特征顯著,一是與數(shù)量眾多的行業(yè)的高關(guān)聯(lián)性,二是創(chuàng)造財富的巨額性,三是產(chǎn)品的基礎(chǔ)性,從而在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展并不是平穩(wěn)不變的,它的發(fā)展與我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展一樣,也會受到資源、消費因素的影響而起伏。當(dāng)受到資源、消費的約束時就會收縮,當(dāng)受到資源、消費的刺激時就會擴張。
(1)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在周期性波動的特點和規(guī)律,與我國宏觀經(jīng)濟周期具有較高對應(yīng)性。研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的原因,及影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的因素,以便采取相關(guān)經(jīng)濟手段,并制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施,對于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)及保持我國國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展意義重大。從上世紀八十年代開始,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以劃分為四個發(fā)展周期,目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在第四個周期。第一個周期從1981年到1983年;第二個周期從1984年到1990年;第三個周期從1991年到1996年;第四個周期從1997年開始至今。通過對比我國房地產(chǎn)業(yè)的這四個發(fā)展周期,可以看出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動存在以下兩個特點:一是房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的長度每經(jīng)過一輪都在變長,波動的幅度在不斷減小;二是房地產(chǎn)經(jīng)濟的衰退周期與擴張周期的比例是在不斷減少的。
(2)影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的因素
①內(nèi)在因素主要包括房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場供求房地產(chǎn)投資規(guī)模波動是房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的引擎。房地產(chǎn)企業(yè)在作投資決策時,必須考慮其投資回報率。房地產(chǎn)投資回報率的高低直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資增加或減少,這個對房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的周期波動會直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動。房地產(chǎn)市場供求波動對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動影響巨大。因市場價格、居民收入、政府政策、對市場預(yù)期變化等因素影響,房地產(chǎn)需求總量會發(fā)生波動;因資金、技術(shù)、管理、人力資源等因素影響,房地產(chǎn)供給總量會發(fā)生波動。這些波動會對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動產(chǎn)生巨大影響。只有在房地產(chǎn)供需總量保持平衡,同時供需結(jié)構(gòu)保持平衡的情況下,房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展才能保持平衡;只要房地產(chǎn)供需總量失衡,或供需結(jié)構(gòu)發(fā)生失衡,就不可避免的影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期波動。
②外在因素包括政策因素和社會經(jīng)濟與技術(shù)因素政策因素指國家制定的有關(guān)財政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制改革政策等。這此宏觀政策因素具有明顯的周期性,對房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期波動的影響是直接的、顯著的。社會經(jīng)濟與技術(shù)因素。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與我國國民經(jīng)濟增長率相關(guān)性極高,當(dāng)我國宏觀經(jīng)濟增長率高的時候,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度也呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭;反之亦然。此外,我國對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整、房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)變革、經(jīng)濟政治體制的變化等,都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展帶來巨大影響,使得其發(fā)生周期性的波動。
③偶發(fā)因素是指自然災(zāi)害、社會突發(fā)事件,及其他不可預(yù)測的因素,比如技術(shù)的根本性變革等。這此因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的影響是突然的直接的。房地產(chǎn)市場與我國國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究牛雨來(徐州市觀音機場有限公司,江蘇徐州221006)
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與我國宏觀經(jīng)濟政策具有關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動與我國宏觀經(jīng)濟政策具較大關(guān)聯(lián)性。在對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控時,適當(dāng)?shù)暮暧^經(jīng)濟政策可以有效預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟大起大落,力求能夠最大限度的減少房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動對經(jīng)濟社會帶來的不利影響。
(1)宏觀經(jīng)濟政策統(tǒng)一性與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期差異性方面我國房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的區(qū)域性
特點,各地區(qū)發(fā)展水平、程度有很大差異,這也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期既有全國性的,又有區(qū)域性。這在客觀上要求宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)業(yè)的市場調(diào)控要結(jié)合以上特點,采用科學(xué)的理念制定政策,避免一刀切。 (2)貨幣政策靈活性與經(jīng)濟形勢的變化性方面貨幣政策對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響顯而易見,為預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟的大起大落,客觀上要求貨幣政策要適應(yīng)我國的經(jīng)濟發(fā)展形勢,并根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展情況進行靈活調(diào)整。要控制貨幣政策的調(diào)整幅度,控制金融市場的流動性,靈活調(diào)整利率,連續(xù)微調(diào)調(diào)控方式及松緊程度,以充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟增長點作用,擴大內(nèi)需,延緩波動的周期。
(3)財政政策的穩(wěn)定性與房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動性方面積極、穩(wěn)定的財政政策對治理經(jīng)濟衰退、促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長有重要作用,要謹慎權(quán)衡制定緊縮財政政策、擴張財政政策和穩(wěn)定財政政策,防止財政政策的調(diào)整引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期大幅的波動。根據(jù)目前的經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,應(yīng)當(dāng)主動進行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,采取中性、穩(wěn)健的財政政策,適度緊縮由財政資金支持的房地產(chǎn)投資項目。
(4)政府引導(dǎo)的價格體系及市場需求多樣性與供應(yīng)市場相對單一性方面價格因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響較為突出,政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)制定合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格,避免房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的不穩(wěn)定。對房地產(chǎn)供應(yīng)市場與房地產(chǎn)需求市場嚴重失衡問題,要建立健全居民住房保障體系;保持合理的住房投資建設(shè)規(guī)模;調(diào)整住房的供給結(jié)構(gòu);適當(dāng)引導(dǎo)市場形成一種梯級消費;促進住房建設(shè)和消費模式的合理化。
3.房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用
(1)對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展具有帶動作用房地產(chǎn)業(yè)因其自身規(guī)模較大,因此,其對我國國民經(jīng)濟的總體影響非常強,其對我國國民經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用非常大。據(jù)有關(guān)資料顯示,1998年-2011年,房地產(chǎn)業(yè)包括建筑開發(fā)對GDP的直接拉動作用呈上升趨勢,從1998年的0.43%上升到2011年的0.65%,房地產(chǎn)業(yè)每年平均拉動我國經(jīng)濟增長0.64%。房地產(chǎn)業(yè)對GDP的間接拉動作用也越來越大,從1998年的0.81%上升到2011年的1.21%,年平均拉動經(jīng)濟增長1.19%。直接拉到與間接拉動合計,房地產(chǎn)業(yè)每年平均拉動我國GDP增長1.84%。同期我國平均經(jīng)濟增速為年9.86%,房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟的貢獻率超過19.7%。房地產(chǎn)業(yè)自身增加值占GDP的比重從2009年起已經(jīng)超過9%,2009年到2011年這個比例平均為9.6%。房地產(chǎn)業(yè)自身增加值加上間接帶動產(chǎn)業(yè)的增加值一共占GDP的比重,從2010年起已超過30%,2009年到2011年這個比例平均為30.1%。
(2)對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)具有需求拉動作用據(jù)有關(guān)資料顯示,抽樣調(diào)查2002年、2005年和2007年這3年,房地產(chǎn)業(yè)對我國42個產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)之和分別是1.6339、1.7977和1.9526,這意味著房地產(chǎn)業(yè)每增加1個單位產(chǎn)值,2002年拉動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)增加1.6339個產(chǎn)值,20005年數(shù)據(jù)為1.7977,2007年數(shù)據(jù)為1.9526。證明房地產(chǎn)業(yè)對關(guān)聯(lián)行業(yè)的需求拉動作用越來越大。從拉動的行業(yè)種類來看,主要受益的是物質(zhì)及原材料型行業(yè)。這3年,受房地產(chǎn)業(yè)需求拉動影響最大的前10個產(chǎn)業(yè)中2002年有6個是物質(zhì)及原材料型產(chǎn)業(yè),2005年有8個,2007年有9個。2002年房地產(chǎn)業(yè)對這些關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的單位拉動作用占所有產(chǎn)業(yè)單位拉動作用的61.5%,2005年占63.2%,2007年占66.5%,呈逐步上升趨勢。
(3)對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)價格的影響突出房價的變化對其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價格的變化影響突出,根據(jù)有關(guān)資料對房價上升10%,其對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價格的影響,及對物價指數(shù)的影響,排名前10的產(chǎn)業(yè)列表如下:從上表可以看出,價格上漲幅度最大的主要是服務(wù)業(yè),在服務(wù)業(yè)的成本比重中房地產(chǎn)所占比較高,因此房價的變化對服務(wù)業(yè)的影響更大。
三、促進我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,與我國國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展
1.房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展有豐富的內(nèi)涵,它涵蓋了社會、經(jīng)濟、文化、技術(shù)、環(huán)境等領(lǐng)域,總體來說,包括其一,要能夠促進經(jīng)濟的持續(xù)增長,其二要能夠保護環(huán)境,保證資源的有效利用及持續(xù)發(fā)展,其三是能夠促進社會的全面進步。也就是說,實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展,既要能夠滿足目前人民的物質(zhì)需求,并能給今后預(yù)留發(fā)展空間,還要能夠使得房地產(chǎn)業(yè)與社會各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。
2.房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的措施及對策
(1)加強對房地產(chǎn)業(yè)的市場監(jiān)管力度政府要加大對房地產(chǎn)業(yè)的市場監(jiān)管力度,理順行政管理和企業(yè)自主經(jīng)營的關(guān)系,管好政府的份內(nèi)工作,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向規(guī)范化、市場化方向發(fā)展。要加強對房屋質(zhì)量檢測力度,確保開發(fā)項目的質(zhì)量;要努力提高土地利用率,避免土地空置現(xiàn)象;加強管理監(jiān)督的同時必須杜絕對項目的暗箱操作,減少并消滅對房地產(chǎn)業(yè)的不合理收費。此外,還要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場需求,促使開發(fā)項目與當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境資源人口等相協(xié)調(diào),控制房地產(chǎn)開發(fā)的投機行為和短期行為。
(2)重視制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新制度創(chuàng)新。一是優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu),除對增量房產(chǎn)進行征稅外,對存量房產(chǎn)征稅要進入議事日程;二是開發(fā)企業(yè)的觀念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進行環(huán)境成本核算,改變過去片面追求環(huán)境、低容積率、人均居住用地超規(guī)范的做法;三是消費觀念創(chuàng)新,考慮潛在需求如何轉(zhuǎn)化為有效需求問題;四是服務(wù)創(chuàng)新,創(chuàng)新中介、經(jīng)紀、物管的內(nèi)容和形式,簡化房貸、產(chǎn)權(quán)登記等事項繁瑣的手續(xù),建立一套科學(xué)合理利于操作的流程。科技創(chuàng)新。要采用先進的科技手段和方法,利用新能源,使用新材料,爭取最大的經(jīng)濟效益;要提高資源的有效利用率,減少環(huán)境污染,改善人們的居住、辦公條件,優(yōu)化城市環(huán)境,從而增進人與自然的親和力,使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人民居住文明協(xié)調(diào)發(fā)展。
(3)建立健全房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī),規(guī)范和指導(dǎo)房地產(chǎn)市場積極推進房地產(chǎn)市場的制度化和法制化建設(shè),對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動整個流程的各個環(huán)節(jié),都要有規(guī)定明確具體、具有較強操作性的法規(guī)和準則,從而引導(dǎo)和規(guī)范我國房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。對該流程中的買(拍)地環(huán)節(jié)、行政審批環(huán)節(jié)、企業(yè)融資環(huán)節(jié)、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、質(zhì)檢環(huán)節(jié)、商品房預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、售后環(huán)節(jié)、物管環(huán)節(jié)等幾大重要環(huán)節(jié)的法律法規(guī)進行建立健全完善。特別要注意對法規(guī)準則的細化,如買(拍)地環(huán)節(jié)中對土地市場信息公開的法規(guī)準則,應(yīng)細化說明規(guī)劃結(jié)構(gòu)、土地儲備量、在拍土地、規(guī)劃評估價格等;行政審批環(huán)節(jié)中審批程序和監(jiān)督機制應(yīng)細化;融資環(huán)節(jié)中指定金融機構(gòu)、指定金融監(jiān)控機構(gòu)及金融秩序的監(jiān)管制度應(yīng)細化;開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)稅收的細則要細化;銷售環(huán)節(jié)中對價格標準應(yīng)細化。
(4)創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場,完善房地產(chǎn)金融體系據(jù)有關(guān)資料,其他國家居民個人住房的貸款占社會總貸款的比例大約為20%,而我國的比例僅為1.6%,這可以解釋為我國房地產(chǎn)業(yè)有效需求不足,因此,有必要把房地產(chǎn)金融信貸更多的轉(zhuǎn)移為房地產(chǎn)消費信貸,以實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)-消費的良性循環(huán)。制約我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸之一就是金融信貸問題,我國房地產(chǎn)業(yè)一直被資金來源、資金流動性、期限錯配等等因素的制約,為確保房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,就要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系,打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系。具體講就是建立和完善我國住房抵押貸款的二級市場,爭取將抵押貸款實行證券化,把住房抵押貸款的一級及二級市場納入到金融的整體大循環(huán)之中。
(5)做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的預(yù)防及管控工作由于我國商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系是如此緊密,房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)風(fēng)險會傳遞到商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu),成為它們的信貸風(fēng)險,要做好預(yù)防及管控工作,一是,要抓緊做好自身信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整,自身資料缺課大,規(guī)模小的開發(fā)企業(yè),抗風(fēng)險能力不強,必須嚴格控制信貸;二是控制好個人住房貸款的風(fēng)險,重點支持自住房及改善型住房的貸款需求,同時還要嚴格執(zhí)行貸款審查,堅決杜絕開發(fā)企業(yè)假按揭真貸款的風(fēng)險做法;三是要加強貸后的管理,做好信貸資金的跟蹤、調(diào)查工作。 (6)制定合理規(guī)劃,提高資源有效利用率房地產(chǎn)業(yè)要改變過去那種粗放型的發(fā)展方式,合理規(guī)劃,提高對土地資源及其他各種資源的合理利用,提高資源的有效利用率。一是合理利用土地資源。土地資源是不可再生資源,是我國房地產(chǎn)市場開發(fā)過程中必須加以合理利用的資源;土地資源也是我國實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ),是我們改善人居環(huán)境的的前提。要合理利用土地資源,必須首先按照可持續(xù)發(fā)展的原則來開發(fā)利用;其次,對城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的土地開發(fā),要對土地征用許可證進行嚴格把關(guān);再次,對已經(jīng)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,政府有關(guān)部門必須要督促開發(fā)企業(yè)提高土地的利用效率;最后,要對各類用地合理配置,以實現(xiàn)土地資源高效配置。二是抓好空置土地的處理工作首先要調(diào)整土地的存量,避免閑置,其次,需要從法規(guī)制度的角度妥善處理閑置的土地,對通過招拍掛手續(xù)以后超時限的土地,要通過回收、收購、兼并、拍賣的方式來使土地重新回到市場,從而使土地的利用率得以提高。
(7)抓好環(huán)保工作,促進生態(tài)可持續(xù)發(fā)展一是在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中必須注重對生態(tài)的保護,生態(tài)環(huán)境直接影響人們身心健康,是我們生活的重組成部分,是一直以來人類發(fā)展關(guān)注的重點,因此,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必須樹立以人為本的設(shè)計理念,在開發(fā)建設(shè)過程中抓好對環(huán)境的保護工作。二是要發(fā)展低碳房地產(chǎn),積極提倡使用節(jié)能材料、可再生能源。
(8)做好保障性住房建設(shè),促進社會和諧本著保護弱勢群體的原則,政府必須保證中低收入階層對住房的剛性需求,切實解決中低收入人群的住房問題,因此,必須加大力度建設(shè)保障房,保質(zhì)保量完成國家制定的保障房開工面積、套數(shù)及竣工面積、套數(shù)的目標,以促進社會和諧發(fā)展。保障房建設(shè)應(yīng)做到公開透明,要堅持監(jiān)督公開、地價公開、招標公開、建設(shè)公開、決算公開、住戶申請公開、入住情況公開等,堅持全過程信息透明,把好事辦好。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展相關(guān)概念的研究
(一)發(fā)展與可持續(xù)發(fā)展
唯物辯證法認為,發(fā)展是新事物代替舊事物的過程,是一個由小到大、由簡單到復(fù)雜、由低級到高級的上升過程。所謂可持續(xù)發(fā)展,是指發(fā)展過程中的一個特殊發(fā)展模式,其發(fā)展是可以持續(xù)和連續(xù)的。在實際生活中,可持續(xù)發(fā)展強調(diào)人與自然的和諧發(fā)展,經(jīng)濟與人口、資源、環(huán)境的和諧發(fā)展,發(fā)展是注重質(zhì)量和子孫后代人幸福的。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展
在房地產(chǎn)經(jīng)濟中,沃特曼、柯林斯、波拉斯和彼得斯等著名學(xué)者研究了房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的幾種主要影響因素?？铝炙雇ㄟ^研究指出,追求利潤最大化的這一理念是房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的準則,房地產(chǎn)開發(fā)商所擁有的遠大目標和激勵制度是房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的具體內(nèi)容。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展目標是側(cè)重于追求利潤,而可持續(xù)的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)在于追求從逆境中恢復(fù)的能力,以增強應(yīng)對不利環(huán)境的彈性。
(三)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是關(guān)于對企業(yè)在發(fā)展中整體性、長期性、基本性問題的謀劃,發(fā)展性是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的本質(zhì)特征,用企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)企業(yè)其他戰(zhàn)略,用企業(yè)其他戰(zhàn)略執(zhí)行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,這是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略相關(guān)理論基礎(chǔ)
(一)核心競爭力理論
“核心競爭力”一詞于1989年被哈默爾教授和普拉哈拉德教授在其研究學(xué)術(shù)成果《公司的核心競爭力》首次公開提出,并對核心競爭力理論進行了系統(tǒng)和權(quán)威的闡述。企業(yè)核心競爭力理論包括3個方面特征:(1)核心競爭力是無法被模仿和代替的;(2)核心競爭力擁有著廣泛的市場推廣能力;(3)核心競爭力代表著企業(yè)客戶長期的核心價值,對客戶關(guān)鍵性利益有重要作用。
房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,首先就要求房地產(chǎn)企業(yè)努力提高自身的核心競爭力,創(chuàng)新自身的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。
(二)波特發(fā)展戰(zhàn)略理論
20世紀80年代,邁克爾·波特在其《競爭戰(zhàn)略》一書中提出了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略理論,該理論指出了行業(yè)結(jié)構(gòu)“五力模型”:(1)供應(yīng)商的議價能力;(2)客戶的議價能力;(3)行業(yè)的競爭現(xiàn)狀;(4)新進入者的挑戰(zhàn);(5)替代產(chǎn)品或服務(wù)威脅。他指出了企業(yè)應(yīng)該在哪些點上謀求競爭力的提高,為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)和管理學(xué)之間的相互聯(lián)系提供了條件。波特發(fā)展戰(zhàn)略理論從產(chǎn)業(yè)角度分析了企業(yè)發(fā)展的競爭策略,對企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)環(huán)境進行了研究。
(三)企業(yè)資源理論
企業(yè)資源理論從資源的視角來對企業(yè)競爭能力進行分析。企業(yè)資源理論認為,企業(yè)的資源必須擁有4個基本性質(zhì):(1)價值性(Valuable);(2)不可模仿性(Inimitable);(3)稀缺性(Rare);(4)非替代性(Non-substitutable)。資源是一個綜合體,企業(yè)的持續(xù)競爭優(yōu)勢應(yīng)該包括上述4個性質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性和經(jīng)營性活動需要資源組的良好協(xié)調(diào)與配合,資源組包括固定資產(chǎn)、人力資源、資本性投入和外形資產(chǎn)等投入。
三、促進房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略研究
根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)理論,房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展需要在市場、資源、能力和政策方面達到均衡時,才能實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,如圖1所示。
根據(jù)圖可以看出,當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場、資源、能力和政策四個方面達到均衡時,也就是說處于圖中的陰影區(qū)——優(yōu)勢發(fā)展區(qū),房地產(chǎn)經(jīng)濟才能可持續(xù)發(fā)展。以下是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略研究。
(一)確立以“顧客價值至上”為導(dǎo)向的戰(zhàn)略方向
房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)該圍繞著市場需求,以提升顧客價值為戰(zhàn)略目標。追求利潤最大化不再是當(dāng)前企業(yè)終極的發(fā)展目標,要想使企業(yè)永續(xù)經(jīng)營,就不能單純地追求某一個項目或者一段時間的利益,應(yīng)該用發(fā)展的,戰(zhàn)略的眼光去制定長遠發(fā)展計劃?！八茌d舟,亦能覆舟”的道理在商業(yè)戰(zhàn)場中的力量也是無窮的。項目是經(jīng)營的手段,但是單個項目的利益不能代表永續(xù)經(jīng)營的成果,只有一貫地堅持圍繞市場需求和堅持顧客價值至上,才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營。
(二)推行品牌戰(zhàn)略
房地產(chǎn)品牌是產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)質(zhì)量、建筑科技、生態(tài)環(huán)境、居住文化、企業(yè)形象以及企業(yè)實力等諸多因素的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)品牌是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營的同時,有計劃、有目地設(shè)計、塑造,并由社會公眾通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)和價值的認知而確定的商標和企業(yè)形象,是公眾對房地產(chǎn)理性認識與感性認識的總和。房地產(chǎn)品牌包涵了企業(yè)品牌、項目品牌和物業(yè)品牌三個部分,企業(yè)品牌是房地產(chǎn)品牌的載體,是房地產(chǎn)企業(yè)信譽、素質(zhì)、服務(wù)和文化品位的一種標志,是企業(yè)對消費者的一種承諾,也是消費者對企業(yè)實旌有效監(jiān)督的手段。項目品牌是房地產(chǎn)品牌的關(guān)鍵,是企業(yè)品牌的具體體現(xiàn),是企
業(yè)品牌的基礎(chǔ)。物業(yè)品牌是房地產(chǎn)品牌的重要內(nèi)容,是項目品牌的必要延伸,三者相互聯(lián)系、相互作用。
(三)拓寬融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將資金管理規(guī)范化和制度化,充分利用市場資源,積極探索資本市場、銀行市場以及其他途徑的融資方式,利用資產(chǎn)重組等手段,充分整合優(yōu)良地產(chǎn)資產(chǎn)資源,獲取低成本資金,保證資金鏈的順暢運轉(zhuǎn)。例如,萬科企業(yè)在制定了包括《資金管理制度》、《資金業(yè)務(wù)操作細則》等在內(nèi)的資金管理制度,明確公司資金管理的要求和控制流程,按照公司集中統(tǒng)一管理的原則,通過資金管理平臺對資金業(yè)務(wù)進行管理和控制,從而降低資金使用成本并保證資金安全。公司設(shè)立資金管理中心,對公司和各子公司的融資和結(jié)算業(yè)務(wù)實行統(tǒng)一管理。
2013年,陽泉市房地產(chǎn)開發(fā)市場一改往年觀望、低迷,各項指標回落的窘?jīng)r,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈明顯上升趨勢,施工規(guī)模擴大,成交市場活躍,到位資金增長,房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步回暖、預(yù)期良好。由于影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的不確定因素較多,諸多問題需引起關(guān)注。
一、上半年房地產(chǎn)市場運行情況
(一)開發(fā)投資增長較快,住宅投資力度加大
上半年,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成25.7億元,同比增長49.8%,增幅排名也由同期全省的第10位提高到今年的第二位。開發(fā)投資中,住宅投資18.5億元,增長43.5%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%,比同期提高51個百分點。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長147.6%和62.5%,保障性住房投資完成7.3億元,占全部住宅投資的28.4%,同比增長50%,其中廉租房投資0.4億元,同比增長138.7%。
(二)房屋施工面積和新開工面積均保持較快增長
上半年,全市房屋施工面積739.9萬平方米,增長29.4%,增速(比1-5月)上升33.1個百分點,比同期提高30.7個百分點。其中,住宅、辦公樓施工面積增長較快,分別達到568.5萬平方米和22萬平方米,同比增長35.1%和14.8%;保障性住房施工面積305.7萬平方米,占住宅施工面積的41.3%,同比增長50.7%,其中廉租房施工面積13.3萬平方米,同比增長30.8%。房屋施工規(guī)模持續(xù)擴大。
(三)商品房銷售面積增長較快,待售面積減少
今年以來,我市房地產(chǎn)市場銷售呈逐月回升之勢,1-6月份,商品房銷售面積33.5萬平方米,同比增長11.4%,增速(比1-5月)提高31.3個百分點,比同期提高40.2個百分點;其中,住宅銷售面積32.9萬平方米,同比增長12.6%,商品房銷售額10億元,增長29.9%,其中,住宅銷售額9.7億元,同比增長33.7%。銷售情況良好,商品房待售面積不斷下降。上半年,全市商品房待售面積40.2萬平方米,同比雖增長2.9%。但比前五月減少3.2萬平方米。
(四)房貸調(diào)控政策效果遞減,國內(nèi)貸款增勢較強
上半年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金22.7億元,同比增長21.5%。從資金結(jié)構(gòu)看,國內(nèi)貸款保持了較快增長,1-6月到位1.6億元,增長111.7% ,占全部到位資金的比重由同期的3.4%提高到5.4%,自籌資金、定金及預(yù)收款分別增長19.5%和10%,二者占全部資金來源的81.9%,比上年同期提高15.8個百分點。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場需關(guān)注的幾個問題
(一)關(guān)注商品房供求結(jié)構(gòu)矛盾
近年來,隨著人們需求的改變,商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整。從城市人群看,以改變現(xiàn)有住房條件,追求舒適享受的生活為目標,90平米以上的住房為購房首選。據(jù)統(tǒng)計,上半年,全市90平米以上的商品房銷售面積達4萬平米,同比增長2.5倍,其中,144平米以上的住房銷售同比增幅達2.3倍;從農(nóng)村人群看,隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快,住房已成為眾多進城務(wù)工人員的剛性需求,但由于受收入、經(jīng)濟等因素的制約,90平米及以下住宅以及二手房更受青睞,因此,各級政府要積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求合理安排商品房供求結(jié)構(gòu),以滿足更多的市場需求。
(二)關(guān)注區(qū)位因素對未來房地產(chǎn)市場的影響
區(qū)位是影響房地產(chǎn)銷售的一個非常重要的因素,我市地理環(huán)境較差,溝多坡多,經(jīng)過多年的開發(fā),中心地區(qū)已是非常有限。房地產(chǎn)開發(fā)只能朝更遠、更偏的地區(qū)蔓延,那些位置偏遠、配套設(shè)施不夠完善的樓盤往往需要一段時間逐步成“氣候”,才能得到買房者的普遍認同,而開發(fā)商對此的目光更是領(lǐng)先于買房者,因此,相關(guān)部門要盡快完善新樓盤的各項配套工程,以防因偏遠小區(qū)入住或銷售偏低,影響開發(fā)商投資的積極性,進而影響全市的房地產(chǎn)開發(fā)市場。
(三)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭實力
目前,全市納入國家企業(yè)一套表的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)99個,資質(zhì)一級以上的企業(yè)僅2個,二、三、四級分別為12、23和55個,暫定級7個,1級資質(zhì)占全省比重為15.4%,二、三、四級分別占8.6%、6.3%、5.4%,暫定級占1.1%。2012年底,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有資產(chǎn)200.6億元,每個企業(yè)平均資產(chǎn)為2.03億元,開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模和實力均不及全省及兄弟地市,在全國、全省有影響力、競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)更是少之又少。
(四)關(guān)注房地產(chǎn)市場的融資
在目前房地產(chǎn)運行高速發(fā)展的過程中,要特別關(guān)注房地產(chǎn)市場的融資情況。在房地產(chǎn)業(yè)的融資過程中,金融業(yè)最具備籌集資金的優(yōu)勢,它可以把社會上閑散資金吸收進來,由分散變?yōu)榧?由小額轉(zhuǎn)為大額,能解決房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與經(jīng)營中遇到的資金困難,從而保證房地產(chǎn)市場的順利進行。房地產(chǎn)金融的發(fā)展可帶動如建筑、各種裝飾材料、交通運輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展。目前,我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場還不夠完善,金融市場發(fā)育比較緩慢,這樣就使得房地產(chǎn)發(fā)展資金嚴重不足,這就急需金融業(yè)的大力扶持。發(fā)展房地產(chǎn)金融既推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,又促進了金融市場及房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
三、幾點建議
當(dāng)前和今后一個時期,要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新變化,積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢,促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
1.繼續(xù)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),切實增加有效供給
要重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房,適度發(fā)展中高檔商品房,形成各種價位檔次住房供給的合理配置。繼續(xù)加大保障性住房投資力度,考慮滿足不同層次家庭的基本住房需求和改善性住房需求。
2.積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展
指出,改善民生是經(jīng)濟發(fā)展的根本目的,這為房地產(chǎn)業(yè)指明了發(fā)展方向。因此,各級政府部門要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展以適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。要引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)由國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型;運行模式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。
1.緒言
從某種程度上來講,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展問題已經(jīng)不單單是一個經(jīng)濟范疇的問題,它對人們的生活水平以及國計民生都有著非常明顯的影響。近些年來,市場環(huán)境的變化促使房地產(chǎn)經(jīng)濟獲得了空前的發(fā)展,在這個過程中,政府也對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展加強了控制,加大了宏觀管理的力度,也頒布了一系列的法律來規(guī)范整個行業(yè)的發(fā)展,但是這些政策由于受到多種環(huán)境的影響,并沒有起到應(yīng)有的效果,包括也受到其他原因的影響,房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中的問題甚至還出現(xiàn)了愈演愈烈的狀況。在這樣的狀況下,我們有必要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中所出現(xiàn)的一系列問題進行解決,因為這和人民的生活甚至國家的經(jīng)濟走向有著非常密切的關(guān)聯(lián)。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中存在的問題
2.1 缺乏有效的管理和規(guī)劃
從大的范圍來看,我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了多年的發(fā)展,已經(jīng)成為一個支柱型的產(chǎn)業(yè),甚至成為國家經(jīng)濟發(fā)展過程中的一個命脈,因此如果處理不好,很有可能會形成非常嚴重的問題。也正是認識到了這一點,政府通過多種有效的措施,包括頒布一系列的法律法規(guī)來保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,但是從實際意義來看,這些政策所起到的效果非常有限,很多政策法規(guī)沒有結(jié)合實際狀況,形式感濃烈,缺乏一定的可執(zhí)行力。
眾所周知的是,在我國,相關(guān)經(jīng)濟的落實都是由上而下一步步落實的,在具體的政策執(zhí)行過程中,由于缺乏統(tǒng)一的標準,就很容易出現(xiàn)矛盾,特別是房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性和各個具體地域?qū)嶋H情況的不一致性,很容易導(dǎo)致這種矛盾的加劇。缺乏有效管理體制所導(dǎo)致的另一個問題是,在地產(chǎn)交易的過程中,出現(xiàn)了很多潛規(guī)則,這些潛規(guī)則雖然沒有形成明文規(guī)定,但卻在暗箱操作的過程中給整體的地產(chǎn)發(fā)展過程中帶來了非常大的阻礙力。[1]
2.2 相關(guān)的房地產(chǎn)政策缺乏一定的目的性
房地產(chǎn)行業(yè)作為當(dāng)下經(jīng)濟運行過程中的一個重要的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),受經(jīng)濟大環(huán)境的變化,房地產(chǎn)經(jīng)濟在運行發(fā)展過程中也在不斷的發(fā)生變化,可以說,房地產(chǎn)市場經(jīng)濟無時無刻都是在變化狀態(tài)中的,但是受多種因素的影響,很多與房地產(chǎn)相關(guān)的政策在頒布的過程中并未結(jié)合當(dāng)下的實際狀況,也就喪失了本應(yīng)該具有的執(zhí)行力和約束力。
筆者根據(jù)自己的觀察分析出現(xiàn)這一狀況的具體原因,主要有以下三個方面:其一,我國當(dāng)下正處于社會主義初級階段,無論是宏觀調(diào)控還是微觀的政策執(zhí)行,都很有可能會出現(xiàn)判斷不準確的狀況,在具體的發(fā)展過程中,未能對房地產(chǎn)市場形成一個科學(xué)合理的認識,當(dāng)然也就不可能認清其中所存在的一些不足,所以就造成了相關(guān)政策的不穩(wěn)定;其二,由于政策的不穩(wěn)定,在很多情況下,當(dāng)下被執(zhí)行的法律法規(guī)和實際的運營和發(fā)展狀態(tài)是不吻合甚至是截然相反的,這就會在很大程度上影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性;其三,很多不法分子看到了房地產(chǎn)運營和政策執(zhí)行過程中的漏洞,投機取巧,這些行為都會在很大程度上妨礙和擾亂了房地產(chǎn)市場的正常運行,還會對市場經(jīng)濟的發(fā)展秩序造成極大的破壞。據(jù)觀察,我國房地產(chǎn)市場在管理過程中,所頒布的一系列法律都存在著類似的問題,譬如說在稅收過程中的政策、與經(jīng)濟適用房相關(guān)的政策、與住房產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策等等,這些政策在管理的目標上不夠明確,甚至在思路上并不明晰,所以在當(dāng)下無法起到應(yīng)有的作用,甚至還會阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
3.房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中存在問題的解決策略
在房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行發(fā)展過程中,受到政策、經(jīng)濟環(huán)境等多種因素的影響,出現(xiàn)很多問題,在接下來的一段時間內(nèi),我們必須要梳理思路,認清現(xiàn)狀,根據(jù)實際情況和出現(xiàn)的問題,制定出一系列能夠促進房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)運行和發(fā)展的策略,保證整個產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定,保證人民的正常生活不受影響,維護國家的整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。
3.1 加強規(guī)劃,持續(xù)發(fā)展
在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中,首先需要做到的就是要對所擁有的資源進行高效的利用,杜絕資源的浪費,杜絕房地產(chǎn)經(jīng)濟的粗放式發(fā)展,而是要堅持走集約化的發(fā)展道路。在這個過程中,最需要強化的就是對土地資源的有效管控和利用。除此之外,還需要在發(fā)展的過程中加強對資源的有效規(guī)劃,要保障房地產(chǎn)經(jīng)濟作為整個國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的支柱性地位,并以此來推動整體國民經(jīng)濟的長遠發(fā)展。最后,我們在致力于推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中還需要注重對環(huán)境的保護,要將房地產(chǎn)行業(yè)作為一個可持續(xù)的發(fā)展產(chǎn)業(yè),將它作為城市生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展的一個有機組成部分。在這個過程中,需要做的就是在規(guī)劃的過程中認真的對實際狀況進行分析和研究,聽取相關(guān)的專家的意見,科學(xué)的規(guī)劃和發(fā)展。[3]
3.2建立和健全發(fā)展管理機制
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個對國民經(jīng)濟有著重要影響的產(chǎn)業(yè),有必要通過政策的引導(dǎo)和規(guī)劃來保障它的發(fā)展過程能夠平穩(wěn)有效,在制定政策的過程中,必須要對當(dāng)下的發(fā)展實際進行準確的衡量和認識,一方面要重視市場的自我調(diào)節(jié)功能,另一方面也要加強引導(dǎo)和制約,進行適度、科學(xué)的控制與干預(yù),從而建立起有效的管理機制,為了房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)運行營造出合理的發(fā)展環(huán)境。
3.3 強化對市場的監(jiān)管作用,有效的發(fā)揮市場的功效
在促進房地產(chǎn)經(jīng)濟運行發(fā)展的過程中,政府應(yīng)該將制度建設(shè)作為一個重點,致力于減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中政府行為的參與,杜絕盲目的開發(fā)以及貪污腐敗和暗箱操作的問題,杜絕一切不符合法律法規(guī)的暗箱操作行為的發(fā)生。其次,政府應(yīng)該完善相關(guān)的法律法規(guī),保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律環(huán)境和市場環(huán)境的純凈,為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有序運行創(chuàng)設(shè)良好的環(huán)境,在這個過程中,需要集中全社會的力量,來提升開發(fā)商的素質(zhì),盡最大的可能促使房地產(chǎn)的開發(fā)項目和人口與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展,杜絕開發(fā)商的短視行為。
4.結(jié)語
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟在運行和發(fā)展的過程中依然存在很多的矛盾和問題,譬如說政策管理的問題,包括沒有形成有效的管理體制,而相關(guān)的房地產(chǎn)政策缺乏一定的目的性等。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟運行過程中的重要作用,我們有必要通過一系列的措施來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,建立和健全發(fā)展管理機制,強化對市場的監(jiān)管作用,有效的發(fā)揮市場的功效,加強規(guī)劃,從而持續(xù)推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀
對于工業(yè)化發(fā)展狀況,目前已有部分專家和學(xué)者進行了相關(guān)研究,如:王秉建(28)對工業(yè)化水平進行了評價;胡亭亭(27)對工業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題進行了分析;余華銀(26)對工業(yè)化的進程進行了評價等。通過對研究的梳理可知,工業(yè)化的發(fā)展狀況為:工業(yè)化進程慢于全國,工業(yè)化已處于工業(yè)化的實現(xiàn)和經(jīng)濟高速增長期的初期,但與全國相比還有一定的差距;工業(yè)高度化水平低于全國,高度化進程也相對較弱,工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉(zhuǎn)變時期,工業(yè)高度化水平不斷提高,但工業(yè)高度化水平明顯偏低:輕工業(yè)中以非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工業(yè)比重低;重工業(yè)中加工工業(yè)比重低;重加工工業(yè)內(nèi)部高技術(shù)含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。
現(xiàn)階段工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內(nèi)部條件分析
(一)外部環(huán)境
1.有利條件。新型工業(yè)化道路為農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下,人們開始重視農(nóng)業(yè)地區(qū)和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。一方面,工業(yè)化的目標從單純的經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)向人的全面發(fā)展,這就要求大力發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)地區(qū)經(jīng)濟;另一方面,技術(shù)進步成為經(jīng)濟增長的最主要驅(qū)動力,使得農(nóng)業(yè)的價值得到了重新認識。在新型工業(yè)化道路中,工業(yè)化的內(nèi)容不再是狹義的,而是通過包括農(nóng)業(yè)在內(nèi)的各個產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進步和效率提高實現(xiàn)全面發(fā)展。因此,農(nóng)業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具,而且本身也是工業(yè)化的目的;發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人們消費結(jié)構(gòu)升級促生新機遇。雖然面臨這一系列約束條件,但是,仍然存在有利于工業(yè)化的機遇:發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,一部分勞動力密集型產(chǎn)業(yè)逐步向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移?？梢赃x擇適合本地比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè),通過承接發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,積累工業(yè)化的資金;隨著人們生活水平的提高,對消費品的需求日益多樣化,特別是對綠色生態(tài)產(chǎn)品的需求越來越大,這就為發(fā)揮其優(yōu)勢,發(fā)展綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)提供了機遇。
2.不利外部條件。國際金融危機的持續(xù)蔓延。最近一個時期以來,國際金融危機持續(xù)蔓延,對我國經(jīng)濟的負面影響日益加深,對于來說尤其明顯,主要表現(xiàn)為:一是農(nóng)產(chǎn)品價格全面下行。二是農(nóng)村就業(yè)和增長局面趨于嚴峻。三是質(zhì)量安全事件對農(nóng)民、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天,我國有13億人口,占世界人口的22%,而耕地面積只占世界的1%,糧食安全現(xiàn)狀面臨嚴峻考驗。作為糧食主產(chǎn)區(qū),在糧食安全體系中承擔(dān)了重要責(zé)任,28年平均糧食產(chǎn)量為647萬噸,占全國總產(chǎn)量的5.78%。因此,在選擇新型工業(yè)化道路時絕不能以損害農(nóng)業(yè)、減少糧食產(chǎn)量為代價。
(二)內(nèi)部條件
豐富的資源條件。處于我國腹地,蘊藏了豐富的礦產(chǎn)資源。如煤炭、有色金屬等。同時擁有大量的水資源。以中部五省為例,不僅擁有長江、淮河等水系,還擁有鄱陽湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農(nóng)業(yè)資源,有利于農(nóng)、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率,為充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢,建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè),提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。
優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢看,位于長三角腹地,東臨江蘇、浙江等發(fā)達省份,西連廣大中西部地區(qū),承東啟西,地跨江淮,交通發(fā)達,發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件優(yōu)越,區(qū)位優(yōu)勢明顯?？沙浞掷脰|部沿海發(fā)達地區(qū)的信息、資金,接受輻射,又可面向全國,推廣自己的優(yōu)勢產(chǎn)品。特別是隨著東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級換代,將逐步淘汰一部分落后的勞動密集型產(chǎn)業(yè),作為重要的勞務(wù)輸出人口大省,積累了相當(dāng)?shù)募夹g(shù)和資金要素,已完全有能力承接長三角產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,這些都為農(nóng)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機遇。
較強的科研優(yōu)勢。從科研優(yōu)勢看,的高校、科研單位眾多,合肥是全國四所科技城之一。截至27年底,全省共有各類研究與開發(fā)機構(gòu)157家,其中國有獨立科研機構(gòu)116家(包括2家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機構(gòu))、高等學(xué)?？蒲袡C構(gòu)154家。這些科研機構(gòu)特別是一批中央在皖科研院所,是科技資源優(yōu)勢的集中體現(xiàn),強大的科研優(yōu)勢為工業(yè)化的發(fā)展提供了堅實的科研條件。
良好的生態(tài)環(huán)境。由于長期以農(nóng)業(yè)為主,工業(yè)化進程相對緩慢,因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少,這使得的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護?？梢猿浞掷蒙鷳B(tài)優(yōu)勢,跨越重化工業(yè)階段,直接進入高起點發(fā)展對環(huán)境要求高的生態(tài)產(chǎn)業(yè)。
不利的因素?！叭r(nóng)”問題依然比較突出。面臨嚴重的“三農(nóng)”問題,主要表現(xiàn)在:農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施相對落后,生產(chǎn)、生活條件較為惡劣。農(nóng)業(yè)比較效益低,市場化發(fā)育程度低,小農(nóng)生產(chǎn)的特點導(dǎo)致農(nóng)業(yè)省在農(nóng)業(yè)中的比較優(yōu)勢和競爭力無法發(fā)揮出來。農(nóng)民收入水平不高,且商品意識、創(chuàng)新精神和經(jīng)營能力不足,無法滿足農(nóng)業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要?！叭r(nóng)”問題對工業(yè)化發(fā)展來說,依然是一個重要的制約因素;城市化發(fā)展水平相對滯后。
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)是工業(yè)化的現(xiàn)實選擇
綜上,結(jié)合實際,筆者認為應(yīng)選擇現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型的新型工業(yè)化道路,即依托區(qū)域比較優(yōu)勢,以市場為導(dǎo)向,以生物技術(shù)、信息技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè),圍繞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這個核心,把農(nóng)業(yè)資源深度開發(fā)產(chǎn)業(yè)確立為區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),并形成有競爭力的產(chǎn)業(yè)集群,以勞動力密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)品進入市場的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義,具體來說,主要體現(xiàn)在以下方面:
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)化模式符合新型工業(yè)化的特點。由于符合本階段的資源稟賦結(jié)構(gòu),可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢,在此戰(zhàn)略下建立的產(chǎn)業(yè)體系能夠適應(yīng)激烈的市場競爭,不斷發(fā)展壯大。通過產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,利益的積累可以逐步改變的資源享賦結(jié)構(gòu),實現(xiàn)由農(nóng)業(yè)省向工業(yè)省的轉(zhuǎn)變。在資源稟賦結(jié)構(gòu)變化后,現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有可能不再占主導(dǎo)地位,而是由更符合區(qū)域資源稟賦結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)取代,從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級,促進經(jīng)濟的發(fā)展。
有利于形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢,獲取重要資源。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)不同,具有要素投入集約化、資源配置市場化、生產(chǎn)手段科技化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營一體化的特征,產(chǎn)品附加值高,有很高的投資回報率,這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過產(chǎn)業(yè)聚集主動吸收資源的作法,改變了以往被動等待資金、技術(shù)支持(即簡單的工業(yè)反哺農(nóng)業(yè))的引資方式;改變了因傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)效益低下而出現(xiàn)資源凈流出的局面。通過市場化競爭吸引要素的方式,可以實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)增長。公務(wù)員之家
有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢,找準定位,確立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。首先,的比較優(yōu)勢在農(nóng)業(yè),新型工業(yè)化的重點應(yīng)放在農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。其次,如果不發(fā)揮在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的比較優(yōu)勢,提供更為豐富的農(nóng)產(chǎn)品和深加工品,發(fā)達省份就會將需求轉(zhuǎn)向國外尋求替代供應(yīng)者,這樣,就會失去發(fā)展的外部市場。區(qū)域工業(yè)化理論認為,有競爭力主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟增長的關(guān)鍵。而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)正是具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè),因僅使用傳統(tǒng)生產(chǎn)要素的農(nóng)業(yè)是無法對經(jīng)常經(jīng)濟增長作出重大貢獻的,但現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)。
可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面,農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)所需資金少、投入門檻低,是一種適合的勞動力密集型工業(yè)。另一方面,農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與農(nóng)業(yè)形成良性聯(lián)動關(guān)系,可以通過
加工增值農(nóng)副產(chǎn)品,進而增加農(nóng)民收入,提高農(nóng)戶積累能力,為加工業(yè)的進一步發(fā)展積累資金。 能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力的有效轉(zhuǎn)移。由于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)化模式強調(diào)工業(yè)與農(nóng)業(yè)的聯(lián)動關(guān)系,必然促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向深度和廣度發(fā)展,在農(nóng)業(yè)內(nèi)部吸收大量勞動力,緩解農(nóng)村剩余勞動力流動帶來的負面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移,而新型工業(yè)化是農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移的根本保證。
一、經(jīng)濟法調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的依據(jù)
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控法制化路徑的必要性
經(jīng)濟法是一門調(diào)整需要由公權(quán)力干預(yù)經(jīng)濟關(guān)系的獨立法律,即憑借法制路徑實現(xiàn)社會與經(jīng)濟的雙重效益,其目標包含“社會經(jīng)濟穩(wěn)定增長、結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)”等各類經(jīng)濟總量與宏觀指標。當(dāng)前我國國民經(jīng)濟正處于高速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展轉(zhuǎn)型過度的新階段,房地產(chǎn)各市場載體競相追逐利潤最大化,加之市場信息不對稱進一步誘使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟法律關(guān)系混亂,這一系列問題嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個宏觀經(jīng)濟體的健康發(fā)展。在市場經(jīng)濟與法治社會共建的今天,針對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的脈搏進行把脈已勢在必行,而要進行宏觀調(diào)控就需要以法律為依據(jù),其中最為重要也是最切合實際的依據(jù)無疑是經(jīng)濟法,經(jīng)濟法作為國家宏觀調(diào)控政策的法律,為上層政策思想的貫徹落實提供了法律程式與現(xiàn)實依據(jù),是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控法制化的必需。
2.經(jīng)濟法價值理念的契合
利益沖突是法律的產(chǎn)生之源,所有的法律都是為了社會利益目的而產(chǎn)生。經(jīng)濟法的產(chǎn)生亦如此,為協(xié)調(diào)市場各類經(jīng)濟關(guān)系主體而產(chǎn)生,其價值理念強調(diào)要通過增進社會整體經(jīng)濟利益來帶動社會成員個體利益的增進,利益保障的關(guān)鍵在于社會整體利益及利益的可持續(xù)。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標是要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,其追求的也是一種社會整體利益。再者,在房地產(chǎn)調(diào)控過程中,不論是政府出臺的政策還是房地產(chǎn)公司對暴利的追逐,由于缺乏經(jīng)驗、目光短缺,極易打破均衡市場原有的經(jīng)濟秩序進而導(dǎo)致各利益主體之間難以持久良性的發(fā)展,針對以上現(xiàn)實就有必要適時借助經(jīng)濟法可持續(xù)發(fā)展的理念來思考、分析房地產(chǎn)領(lǐng)域所衍生儲的一系列問題,并提供針對性強且切實有效的解決路徑?？梢?房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與經(jīng)濟法在維護社會整體利益與可持續(xù)發(fā)展的價值理念上是一脈相承的,基于以上理念我們有必要且應(yīng)當(dāng)運用經(jīng)濟法的基本理論來深入剖析房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中所存在的諸多問題。
二、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控存在的缺陷
我國政府為解決房地產(chǎn)市場失靈,已陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控的政策、措施,但其中一些關(guān)鍵性問題并未得到有效解決,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控收效不夠明顯且存在許多歷史遺留問題。
1.房地產(chǎn)調(diào)控政策與法律法規(guī)的沖突與混亂
宏觀調(diào)控的合法性是宏觀調(diào)控政策的價值追求,但是當(dāng)下調(diào)控政策與法律法規(guī)的沖突與混亂則是宏觀調(diào)控運行的現(xiàn)實寫照。首先,建設(shè)部、發(fā)展改革委員會等部門聯(lián)合于26年下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中的不少規(guī)范條文與現(xiàn)階段的法律法規(guī)相悖。比如其中有規(guī)定說商業(yè)銀行不得接受空置三年以上的商品房作為貸款抵押物,這不僅從某種程度上否定了高層級的法律規(guī)范賦予商業(yè)銀行的自主經(jīng)營權(quán),同時也在一定程度上構(gòu)成了對擔(dān)保法的挑釁。其次,陸續(xù)出臺的宏觀調(diào)控政策在內(nèi)容上違反《行政處罰法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等強制性法律規(guī)范達幾十處之多,且調(diào)控政策內(nèi)容存在一些模糊不清的口語化表達,欠缺法律應(yīng)有的確定性和嚴謹性,在法律責(zé)任上很難界定。此外,歷史數(shù)據(jù)顯示國務(wù)院多次發(fā)文說調(diào)整房地產(chǎn)的交易營業(yè)稅,對比發(fā)現(xiàn)新舊規(guī)范之間也存在不少抵觸,房地產(chǎn)金融調(diào)控主體對課稅要素的頻繁修改,不僅降低了行業(yè)金融決策的權(quán)威性,也削弱了納稅人對所納事項的合理預(yù)期,大大折損了政府金融調(diào)控中的實際績效。
2.房地產(chǎn)決策的效力層次性不強
首先,在房地產(chǎn)稅收調(diào)控法律上,目前我國的不少稅種均以“暫行條例”的行政法規(guī)形式出現(xiàn),其性質(zhì)在本質(zhì)上要比正常法律低一個位階。回到問題點,不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控措施也大多以“通知”、“意見”等口吻出現(xiàn),立法層次與效力層級不夠突出,而且還缺乏針對商業(yè)銀行違規(guī)處罰及責(zé)任承擔(dān)的專項規(guī)定。其次,我國分模塊的管理體制,使房地產(chǎn)內(nèi)部調(diào)控機制普遍存在權(quán)責(zé)不清、相互推諉等問題。在貫徹落實各級政府和各部委的決策時,“上有決策、下有對策”的現(xiàn)象普遍存在,不少房地產(chǎn)調(diào)控政策在實際執(zhí)行的過程中也往往成了一紙空文,難以付諸實施,更別說取得實際成效。最后,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)育還不夠成熟,缺乏戰(zhàn)略抉擇導(dǎo)向及理論指導(dǎo)規(guī)范,部分法律法規(guī)的出頭過于倉促應(yīng)付,沒有經(jīng)過嚴謹?shù)膶嵺`論證,尤其表現(xiàn)在價格管理方面的規(guī)范性文件上,其法律效應(yīng)、適用層面、嚴謹性、權(quán)威性等或多或少均存在一定的社會質(zhì)疑,且文件來源不一,頒布部門各不相同,受職權(quán)限制或出于行業(yè)利益考慮,難以協(xié)調(diào)平衡各方利益,文件的執(zhí)行效率不高。
3.政府決策的嚴重傾向性
在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,土地財政極容易成為地方財政收入的主要突破口和地方GDP的重要拉動杠桿,具體在執(zhí)行中央政策上,“上有政策,下有對策”,所作出的地方?jīng)Q策往往不是根據(jù)本地社會或市場需要,而是根據(jù)本地政府財政或GDP增長需要,具有嚴重的傾向性。房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金,甚至勞動力基本上非市場化,而建筑材料、商品房銷售則完全市場化。影響房價的本質(zhì)要素土地的價格完全由各級政府根據(jù)實際需要自由調(diào)控。政府為了使地方GDP數(shù)量快速上升而對土地進行完全的壟斷,土地招標拍賣大多流為形勢,不少則是以指定劃撥、雙方議價等非市場方式進行的。以上行為使得國內(nèi)商品房基礎(chǔ)定價缺乏統(tǒng)一的計算標準,基本只好由開發(fā)商來主導(dǎo),炒高房價、過度投機等行為油然而生。公權(quán)力與開發(fā)商的聯(lián)姻,造就了地方政府與地產(chǎn)開發(fā)商共同分配樓市財富的畸形
局面,短期內(nèi)雖然經(jīng)濟拉動作用顯著,但長期不利于宏觀經(jīng)濟的合理發(fā)展,給經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置埋下了隱患。 4.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系的不完善
首先在房地產(chǎn)稅收調(diào)控法律體系方面,有很多不合理的地方,例如租、稅、費在設(shè)計與征收方面都暴露了各自的問題,以稅代租、以費代稅、以稅代費、稅費倒掛等問題非常嚴重。眾所周知我國境內(nèi)的外資企業(yè)免繳城鎮(zhèn)土地使用稅,卻要改繳土地使用費,這便是典型的稅費并存現(xiàn)象。其次在房地產(chǎn)金融調(diào)控法律體系方面,我國目前尚未頒布有關(guān)規(guī)制房地產(chǎn)金融的法律規(guī)范,只有極少數(shù)商業(yè)銀行出臺了有關(guān)房屋抵押貸款的相關(guān)規(guī)定。同時,房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏行之有效的科學(xué)運作體系,銀行等金融機構(gòu)的信貸審查制度和信息披露制度不夠健全。再次關(guān)于房地產(chǎn)土地調(diào)控的法律體系,我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實中存在有“灰色土地”,開發(fā)商容易打“擦邊球”。例如按照規(guī)定商業(yè)、娛樂等經(jīng)營性用地中適用招標、拍賣、掛牌的方式出讓,而該用途以外的其他土地在特定情況下也允許復(fù)制該類模式,這種單一的土地供應(yīng)設(shè)計模式,使某些地方政府和不法房地產(chǎn)商有空可鉆。與此同時,不規(guī)范的土地交易、不充分的信息披露和監(jiān)督制度的存在也導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟中的一系列問題。例如,開發(fā)商與某些政府官員勾結(jié)共同經(jīng)營土地,由此出現(xiàn)政府官員的“尋租”問題。
三、經(jīng)濟法視野下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控路徑
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟尚未步入良性發(fā)展的軌道,為保證政府在地產(chǎn)經(jīng)濟中的理性行為,我們應(yīng)在明確調(diào)控方向、目標和重點的基礎(chǔ)上,根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)實發(fā)展需要制定既具有科學(xué)性,又符合客觀實際,并逐步完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控體系。
1.提高房地產(chǎn)立法的法律位階
我國《立法法》明文規(guī)定,“財政、稅收、海關(guān)、金融等基本制度”只能以一般法律的形式規(guī)定,否定了以行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章等渠道規(guī)定的合法性。顯然,各級政府不得以行政法規(guī)的形式對以上基本制度做出規(guī)定,而法院判決、部門規(guī)章等更是不得越雷池半步。法律對基本制度的規(guī)定應(yīng)當(dāng)是占主導(dǎo)地位的,而行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章等,不過是對法律的細化或說明,僅占輔助的或次要的地位。行政法規(guī)、地方性法規(guī)都不能脫離法律規(guī)定的范疇。首先,提高立法的位階,統(tǒng)一由全國人大及其常委會頒布施行。就拿房地產(chǎn)調(diào)控稅收來說,目前大多數(shù)宏觀調(diào)控稅種依舊停留在“暫行條例”階段,立法層次低,亟待轉(zhuǎn)型成法律形態(tài)的正式規(guī)范。其次,明確實施細則的制定權(quán)限,即授權(quán)省一級人大制定稅法的具體細則,從省際實際出發(fā),一定程度賦予地方政府拓展新稅種的立法權(quán)。由此,在發(fā)揮地方房地產(chǎn)調(diào)控積極性的同時,更好地確保宏觀調(diào)控立法的合理性、權(quán)威性及可操作性。
2.建立健全房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律法規(guī)
(1)建立金融調(diào)控的法律法規(guī)
我國尚未建立一套完整的房地產(chǎn)金融法律體系,已出臺的《基金管理法》、《擔(dān)保法》、《證券法》雖然在一定程度上催化了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法治的健全,但由于它們在具體領(lǐng)域的實際針對性較差,內(nèi)部一致性不夠,因此我國應(yīng)加強房地產(chǎn)金融法律體系的建設(shè)。首先,國家相關(guān)立法機關(guān)應(yīng)出臺高效力的金融調(diào)控法律來實施統(tǒng)一規(guī)范,打造房地產(chǎn)金融的有效平臺。其次,以法治為依托完善制度建設(shè)。切實做好住房儲蓄管理、住房融資的稅收管理、公積金管理、低收入者的住房補貼等房地產(chǎn)金融活動相關(guān)制度,實現(xiàn)房地產(chǎn)金融市場的高效率運作。再次,打通新的融資渠道,推出更多與之匹配的金融服務(wù),使資本運作渠道多樣化,降低經(jīng)營成本。最后,要確立房地產(chǎn)信貸的合法地位,建立科學(xué)有效的風(fēng)險保障機制。作為房地產(chǎn)投資者,僅有投資動機是不夠的,還需要雄厚的資金支持,而銀行的主要資產(chǎn)就是信貸資產(chǎn),如果失去銀行的支持,房價的上漲趨勢就會失去源源不斷的動力。所以,確立房地產(chǎn)信貸的合法地位,是保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展必備條件之一。
(2)完善稅收調(diào)控法治體系
稅收作為國家宏觀調(diào)控的重要手段,有著社會財富再分配、財政資金籌措等重要功能。因此,我們要盡快完善稅收調(diào)控法律體系,發(fā)揮國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟的引導(dǎo)作用。通過對房產(chǎn)稅設(shè)置分段函數(shù),高征低補,以合理調(diào)配市場資源的自由流通。一方面增加了資本的流動性和土地供給的有效性,另一方面也抑制了高房價背后的囤房行為。具體來說,第一,統(tǒng)籌落實原有稅種與新稅間的轉(zhuǎn)化工作。期限內(nèi),將原本規(guī)定一筆繳納的房地產(chǎn)稅款,改為在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)分期繳納,切實減輕工薪階層在購房交易環(huán)節(jié)中的稅收負擔(dān),吸引潛在消費者。其次,在繳納序位上,將原來需要在購買環(huán)節(jié)繳納的稅款推遲到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)繳納,從而讓地方政府在土地審批環(huán)節(jié)和土地開發(fā)環(huán)節(jié)財政不至于過度吃緊,防止“拆東墻補西強”的粗放行為方式。
(3)完善土地調(diào)控法律法規(guī)的建設(shè)性探索
在地產(chǎn)經(jīng)濟中,政府的職權(quán)范圍往往過于寬廣,“手”伸得太長,常常過度干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動。因此,以法律條文為準則,進一步明確政府在房地產(chǎn)宏觀土地調(diào)控中的職能范圍和角色定位,改善行政權(quán)力過度膨脹的問題顯得十分必要。首先,轉(zhuǎn)變國有土地供應(yīng)方式,在土地審批環(huán)節(jié)上推陳出新,注重綜合考量,并規(guī)定土地價格的上限標準,防止地方政府過度追求經(jīng)濟增長而與開發(fā)商締聯(lián),通過私下協(xié)調(diào)及非法手段操縱土地出讓,哄抬地價。其次,建立法制化的地價調(diào)控體系,設(shè)立公示地價制度,明確房產(chǎn)價格與土地使用權(quán)租用價格兩者的設(shè)定標準,完善房地產(chǎn)土地監(jiān)督管理體系。最后,統(tǒng)一土地儲備立法,通過統(tǒng)一土地儲備立法實現(xiàn)土地“前期開發(fā)、整理、儲存環(huán)節(jié)”的程序化和法治化,真正意義上將土地儲備制度的運作推向正軌,建立有效的權(quán)力運行約束機制。
3.明確宏觀調(diào)控權(quán)限,提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律實效
先前出臺的一系列房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控措施均收效不大,其中很重要的一個原因就是政府內(nèi)部權(quán)責(zé)不分,因此我們著眼于中央政府與地方政府、地方政府各部門間的實際權(quán)限,形成有效的監(jiān)督評價機制,從根本上實現(xiàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的法治化。具體措施如下:首先,在中央政府與地方政府的權(quán)限劃分問題上,要建立對央行增加功能性監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)濟權(quán)限的授權(quán)制度,在特殊情況下,可以授權(quán)央行對部分地方房地產(chǎn)金融市場的直接監(jiān)管權(quán),形成有效的制約機制和良性的競爭機制。對部分地區(qū)特殊情形的差別化處理,有利于彌補中央監(jiān)管的空白。其次,在地方政府與內(nèi)部部門的權(quán)限劃分上,地方政府一旦授權(quán)內(nèi)部部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行某方面調(diào)控,就不應(yīng)在過多干預(yù)部門行動,只是進行適當(dāng)性的建議和必要的監(jiān)督。再次在政府部門間的權(quán)限劃分問題上,明確央行與銀監(jiān)會在信貸政策中的職責(zé)劃分,也要明確政府內(nèi)部各部門之間各自的權(quán)限職責(zé)。同時,為加強各級政府、各部門及其主要領(lǐng)導(dǎo)人對經(jīng)濟實施有效的、常規(guī)的調(diào)控,也必須明確他們宏觀調(diào)控失職的法律責(zé)任。最后有
必要將一些有效政策法制化,落實地產(chǎn)信貸政策的宏觀自主調(diào)控權(quán),以法律的形式明確規(guī)定政策磋商與制定過程中的權(quán)限與程序。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)實意義
在市場經(jīng)濟的作用下,房地產(chǎn)經(jīng)濟的暴利性成為了人們關(guān)注與爭論的焦點。尤其是近幾年,學(xué)術(shù)界、媒體、人民群眾都對此進行了批評與贊揚,各種言論爭論不休。在此,我們不否認房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟提高所做出的貢獻,房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅速崛起,不但滿足的人民群眾的住房需求,還帶動了國民經(jīng)濟的發(fā)展[2]。但在發(fā)展地過程中,房地產(chǎn)業(yè)不僅要合理利用土地資源,還應(yīng)為后展開辟道路。房地產(chǎn)開發(fā)不是單純的把土地變成房子,應(yīng)對環(huán)境、資源、金融等問題進行全方位進行考慮。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展與人口發(fā)展之需要,在保護生態(tài)環(huán)境的前提下進行的,不是盲目開發(fā),亂修亂建。過度的開發(fā)必然導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟衰退,進而制約相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展,因此研究房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)實意義主要體現(xiàn)在以下兩個方面:
(一)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展的空間與平臺
如:家具行業(yè)、裝修行業(yè)、中介行業(yè)、保險業(yè)以及其他服務(wù)業(yè),同時還解決大部分農(nóng)村剩余勞動力的就業(yè)問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展為上述行業(yè)開辟發(fā)展空間,解決剩余勞動力為維護和諧社會做出了卓越貢獻。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)是我國的龍頭產(chǎn)業(yè)之一,在拉動國民經(jīng)濟發(fā)展方面功不可沒
據(jù)統(tǒng)計,現(xiàn)階段,我國每投入1元房地產(chǎn)資金,需要7-22元相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持。住宅每銷售1元,可帶動13-15元的相關(guān)商品銷售。因而,我國住宅建設(shè)每上漲1個百分點,可推動國民經(jīng)濟1個百分點的生產(chǎn)總值上漲。所以,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展推動著國民經(jīng)濟的提高。
二、房地經(jīng)濟發(fā)展存在的矛盾
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟取得了可喜的成績。同時,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也面臨新問題與挑戰(zhàn)。現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展主要存在以下幾個突出的矛盾:
(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與土地資源供需矛盾
房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中,對土地掠奪性的開發(fā),對生態(tài)環(huán)境造成嚴重的破壞。城市可利用資源已到山窮水盡的地步,而偏遠地區(qū)又沒有開發(fā)利用價值。因而,合理的運用節(jié)能技術(shù)、有規(guī)劃的開發(fā)、加強管理以及節(jié)約資源,形成良性的循環(huán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的必經(jīng)之路。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與文化資源保護矛盾
為滿足住房需求,大面積的折遷,使許多具有文化特色,具有歷史意義,保護價值的建筑也逃不掉拆遷的命運。特色城市的建設(shè),發(fā)展特色文化是城市建設(shè)的重要方向,然而房地產(chǎn)經(jīng)濟一味追求經(jīng)濟效益,我國的城市文化正在慢慢消失,出現(xiàn)千城一景的尷尬局面。
(三)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的供需矛盾
房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中,沒有對市場需求量作充分的調(diào)查,盲目的發(fā)展與當(dāng)?shù)匦枨髧乐孛撥?。接二連三的鬼城出現(xiàn),就是房地產(chǎn)盲目開發(fā)的結(jié)果。大量空置房的出現(xiàn),增加房地產(chǎn)的資金壓力,導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂,面臨破產(chǎn)。另一方面,某些不良企業(yè)在追求高利潤的過程中以次沖好,房屋質(zhì)量問題頻出,造成銷售困難,加大房屋空置量同時,激化了供需矛盾。
(四)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的矛盾
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,在利益的趨使下,高密度的建筑使綠化面積越來越小,生態(tài)環(huán)境的破壞,造成大量的環(huán)境問題出現(xiàn),如空氣質(zhì)量問題、氣候問題、珍稀物種保護問題等,進而導(dǎo)致城市生活緊張、壓抑,給人們的生活帶來嚴重的困擾。
三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展策略
我國房地經(jīng)濟迎來新的轉(zhuǎn)型時期,開始行業(yè)洗牌,通過優(yōu)勝劣汰的洗禮之后,存活下來的企業(yè)實力更強。隨著國家對房地主經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃,房地產(chǎn)發(fā)展正向規(guī)范化、合理化、理性化以及國際化方向發(fā)展。形成了房地產(chǎn)市場公平公正、合理有序的競爭環(huán)境。隨著改革開放的深入發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)濟也從國內(nèi)市場走向國際市場。在新的歷史條件下,如何推動房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展,主要從以下幾個方面進行:
(一)杜絕資源浪費,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展
土地資源是不可再生資源,加強土地資源永續(xù)利用價值開發(fā),是房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要保障。由于土地資源的有限性,在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,在保護環(huán)境的前提下,嚴格執(zhí)行人均居住用地,降低容積率。由于我國土地資源沒有價格底線,出現(xiàn)資源低價或無價,產(chǎn)品高價的現(xiàn)象。使資源再生產(chǎn)缺乏積極性,在刺激消費的同時也造成了資源浪費。因而,房地產(chǎn)要加快從粗放型開發(fā)向集約型開發(fā)的轉(zhuǎn)變,對土地資源實行可持續(xù)開發(fā)與利用。同時對住宅用地加大使用率的監(jiān)管力度,打擊哄抬地價、炒地皮的情況出現(xiàn)。根據(jù)城市規(guī)劃之需要,對新納入的住宅用地進行合理的配置,把有限的資源進行合理的運用。
(二)保護生態(tài)環(huán)境,是推動房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的有力保障
房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展要與環(huán)境發(fā)展,人口發(fā)展以及資源合理利用有效結(jié)合。生態(tài)環(huán)境的保護可將房屋價值體現(xiàn)到極致。房地產(chǎn)經(jīng)濟的生態(tài)價值是房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的有效手段。因而,在房地開發(fā)的過程中,對環(huán)境價值進行核算,在開發(fā)的同時保護好生態(tài)環(huán)境,使房屋融入生態(tài)環(huán)境之中,而不是將環(huán)境成為房屋的點綴,追求原生態(tài)的生活方式,是當(dāng)代人的住房選擇的主要方向。保護生態(tài)環(huán)境是實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的保障。
(三)加強房地金融體系構(gòu)建,保障房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán),促進房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展
抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展又一關(guān)鍵性因素就是金融信貸。在發(fā)展面臨流動資金困難、資金來源沒有保障、期限錯配等問題,要實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,必須構(gòu)建房地產(chǎn)金融體系,發(fā)展專屬的房地產(chǎn)金融的二級市場,
把抵押貸款進行證券化,把一、二級級市場有效結(jié)合,形成一個大循環(huán)體系,打通資產(chǎn)市場與房地產(chǎn)市場的聯(lián)系,解決房地產(chǎn)發(fā)展的資金來源問題。 (四)增強市場調(diào)控與監(jiān)督力度,是市場功能的有力保障
任何一項經(jīng)濟的發(fā)展都離不開政府的支持,高效、公平的競爭環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的保障。首先,政府應(yīng)將建立保障房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的制度作為工作重點,減少政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的抑制作用,杜絕暗箱操作行為,根除腐敗行為,減少中間環(huán)節(jié),取締不合理收費等行為。其次,建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)的法律法規(guī),包括法律法規(guī)的實施細則,盡量避免法律漏洞,建立完整的執(zhí)法體系,打造公平、透明的房地產(chǎn)市場環(huán)境,根據(jù)市場法則優(yōu)勝劣汰。同步提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力與素質(zhì),把房地產(chǎn)開發(fā)項目與資源、人口、市場需要以及生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào),減少房地產(chǎn)開發(fā)的投機行為和短期行為。
四、結(jié)束語
總之,在全球經(jīng)濟一體化發(fā)展的今天,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟在迎來新的發(fā)展機遇的同時,也面臨巨大的挑戰(zhàn),在今后很長一段時間,房地產(chǎn)市場仍處于不斷轉(zhuǎn)型之中,房地產(chǎn)市場將繼續(xù)不斷整合。這需要國家,加大宏觀調(diào)控力度,從經(jīng)濟政策上進行支持。同時房地產(chǎn)企業(yè)加強自身綜合實力建設(shè),克服因難,在實現(xiàn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的同時,引領(lǐng)國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展相關(guān)概念的研究
(一)發(fā)展與可持續(xù)發(fā)展
唯物辯證法認為,發(fā)展是新事物代替舊事物的過程,是一個由小到大、由簡單到復(fù)雜、由低級到高級的上升過程。所謂可持續(xù)發(fā)展,是指發(fā)展過程中的一個特殊發(fā)展模式,其發(fā)展是可以持續(xù)和連續(xù)的。在實際生活中,可持續(xù)發(fā)展強調(diào)人與自然的和諧發(fā)展,經(jīng)濟與人口、資源、環(huán)境的和諧發(fā)展,發(fā)展是注重質(zhì)量和子孫后代人幸福的。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展
在房地產(chǎn)經(jīng)濟中,沃特曼、柯林斯、波拉斯和彼得斯等著名學(xué)者研究了房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的幾種主要影響因素。柯林斯通過研究指出,追求利潤最大化的這一理念是房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的準則,房地產(chǎn)開發(fā)商所擁有的遠大目標和激勵制度是房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的具體內(nèi)容。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展目標是側(cè)重于追求利潤,而可持續(xù)的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)在于追求從逆境中恢復(fù)的能力,以增強應(yīng)對不利環(huán)境的彈性。
(三)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是關(guān)于對企業(yè)在發(fā)展中整體性、長期性、基本性問題的謀劃,發(fā)展性是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的本質(zhì)特征,用企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)企業(yè)其他戰(zhàn)略,用企業(yè)其他戰(zhàn)略執(zhí)行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,這是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略相關(guān)理論基礎(chǔ)
(一)核心競爭力理論
“核心競爭力”一詞于1989年被哈默爾教授和普拉哈拉德教授在其研究學(xué)術(shù)成果《公司的核心競爭力》首次公開提出,并對核心競爭力理論進行了系統(tǒng)和權(quán)威的闡述。企業(yè)核心競爭力理論包括3個方面特征:(1)核心競爭力是無法被模仿和代替的;(2)核心競爭力擁有著廣泛的市場推廣能力;(3)核心競爭力代表著企業(yè)客戶長期的核心價值,對客戶關(guān)鍵性利益有重要作用。
房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,首先就要求房地產(chǎn)企業(yè)努力提高自身的核心競爭力,創(chuàng)新自身的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。
(二)波特發(fā)展戰(zhàn)略理論
20世紀80年代,邁克爾·波特在其《競爭戰(zhàn)略》一書中提出了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略理論,該理論指出了行業(yè)結(jié)構(gòu)“五力模型”:(1)供應(yīng)商的議價能力;(2)客戶的議價能力;(3)行業(yè)的競爭現(xiàn)狀;(4)新進入者的挑戰(zhàn);(5)替代產(chǎn)品或服務(wù)威脅。他指出了企業(yè)應(yīng)該在哪些點上謀求競爭力的提高,為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)和管理學(xué)之間的相互聯(lián)系提供了條件。波特發(fā)展戰(zhàn)略理論從產(chǎn)業(yè)角度分析了企業(yè)發(fā)展的競爭策略,對企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)環(huán)境進行了研究。
(三)企業(yè)資源理論
企業(yè)資源理論從資源的視角來對企業(yè)競爭能力進行分析。企業(yè)資源理論認為,企業(yè)的資源必須擁有4個基本性質(zhì):(1)價值性(Valuable);(2)不可模仿性(Inimitable);(3)稀缺性(Rare);(4)非替代性(Non-substitutable)。資源是一個綜合體,企業(yè)的持續(xù)競爭優(yōu)勢應(yīng)該包括上述4個性質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性和經(jīng)營性活動需要資源組的良好協(xié)調(diào)與配合,資源組包括固定資產(chǎn)、人力資源、資本性投入和外形資產(chǎn)等投入。
三、促進房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略研究
根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)理論,房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展需要在市場、資源、能力和政策方面達到均衡時,才能實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,如圖1所示。
根據(jù)圖可以看出,當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場、資源、能力和政策四個方面達到均衡時,也就是說處于圖中的陰影區(qū)——優(yōu)勢發(fā)展區(qū),房地產(chǎn)經(jīng)濟才能可持續(xù)發(fā)展。以下是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略研究。
(一)確立以“顧客價值至上”為導(dǎo)向的戰(zhàn)略方向
房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)該圍繞著市場需求,以提升顧客價值為戰(zhàn)略目標。追求利潤最大化不再是當(dāng)前企業(yè)終極的發(fā)展目標,要想使企業(yè)永續(xù)經(jīng)營,就不能單純地追求某一個項目或者一段時間的利益,應(yīng)該用發(fā)展的,戰(zhàn)略的眼光去制定長遠發(fā)展計劃。“水能載舟,亦能覆舟”的道理在商業(yè)戰(zhàn)場中的力量也是無窮的。項目是經(jīng)營的手段,但是單個項目的利益不能代表永續(xù)經(jīng)營的成果,只有一貫地堅持圍繞市場需求和堅持顧客價值至上,才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營。
(二)推行品牌戰(zhàn)略
房地產(chǎn)品牌是產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)質(zhì)量、建筑科技、生態(tài)環(huán)境、居住文化、企業(yè)形象以及企業(yè)實力等諸多因素的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)品牌是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營的同時,有計劃、有目地設(shè)計、塑造,并由社會公眾通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)和價值的認知而確定的商標和企業(yè)形象,是公眾對房地產(chǎn)理性認識與感性認識的總和。房地產(chǎn)品牌包涵了企業(yè)品牌、項目品牌和物業(yè)品牌三個部分,企業(yè)品牌是房地產(chǎn)品牌的載體,是房地產(chǎn)企業(yè)信譽、素質(zhì)、服務(wù)和文化品位的一種標志,是企業(yè)對消費者的一種承諾,也是消費者對企業(yè)實旌有效監(jiān)督的手段。項目品牌是房地產(chǎn)品牌的關(guān)鍵,是企業(yè)品牌的具體體現(xiàn),是企
業(yè)品牌的基礎(chǔ)。物業(yè)品牌是房地產(chǎn)品牌的重要內(nèi)容,是項目品牌的必要延伸,三者相互聯(lián)系、相互作用。
(三)拓寬融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將資金管理規(guī)范化和制度化,充分利用市場資源,積極探索資本市場、銀行市場以及其他途徑的融資方式,利用資產(chǎn)重組等手段,充分整合優(yōu)良地產(chǎn)資產(chǎn)資源,獲取低成本資金,保證資金鏈的順暢運轉(zhuǎn)。例如,萬科企業(yè)在制定了包括《資金管理制度》、《資金業(yè)務(wù)操作細則》等在內(nèi)的資金管理制度,明確公司資金管理的要求和控制流程,按照公司集中統(tǒng)一管理的原則,通過資金管理平臺對資金業(yè)務(wù)進行管理和控制,從而降低資金使用成本并保證資金安全。公司設(shè)立資金管理中心,對公司和各子公司的融資和結(jié)算業(yè)務(wù)實行統(tǒng)一管理。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟作用
(一)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要國民經(jīng)濟當(dāng)中許多部門和以及提供物質(zhì)資料的相關(guān)行業(yè)與之配套發(fā)展
據(jù)測算,在我國當(dāng)前的情況下,每投入100元的住房資金,可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)70~220元的需求; 每銷售100 元的住宅,便可帶動130~150元的其他商品銷售。因此,住宅建設(shè)若增加10個百分點,可望帶動國民生產(chǎn)總值增長1個百分點,住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè),可帶動相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。由此可以看出,房地產(chǎn)業(yè)對推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。
(二)房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品,為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所
房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產(chǎn)業(yè)為這些部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場所,這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。
(三)住房消費是綜合性消費,它帶動生活消費的方方面面
房地產(chǎn)的消費特別是住房消費是種綜合性的消費,以及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。因而,發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),提高居民住房消費水平,從住房綜合消費方面講,為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件,促進生活消費水平全面提高。作為經(jīng)濟增長的三架馬車之一的消費,它的增長和發(fā)展自然會帶動經(jīng)濟快速向前發(fā)展。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在著非理性的行為
(一)以供給決定需求,城市化規(guī)劃脫離市場化進程
我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實施好,然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民戶來投宿,美其名曰“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的,但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場經(jīng)濟規(guī)律的,實際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟“以產(chǎn)定銷”的翻版。從市場經(jīng)濟的觀念看來,城市化的進程是市場化的結(jié)果,城市規(guī)劃中的選址、規(guī)模和時機是由生產(chǎn)者(企業(yè))和消費者(家庭)的需求所決定,它們選擇的原則是比較成本利益、規(guī)模利益和競爭風(fēng)險利益,政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇,也不能靠優(yōu)惠政策恩賜。政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則,進行規(guī)劃協(xié)調(diào),這樣才能使房地產(chǎn)市場的供需運行保持一種良性狀態(tài),從而促進國民經(jīng)濟向前發(fā)展。如果還是不問時間、地址、條件到處盲目地“筑巢引鳳”,其結(jié)果必然導(dǎo)致人力、物力、財力的浪費和土地的超前開發(fā),基本建設(shè)的投資效益大大下降。
(二)片面的追求高層次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整脫離市場化導(dǎo)向
在市場的經(jīng)濟當(dāng)中,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動是平均利潤規(guī)律作用的結(jié)果,市場導(dǎo)向既有盲目的一面,又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性,調(diào)整其盲目性。在地產(chǎn)市場中政府利用批租權(quán)實現(xiàn)其一定經(jīng)濟發(fā)展階段上的優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),發(fā)揮城市集聚經(jīng)濟的功能。現(xiàn)在的問題是,或者不顧投資者的經(jīng)營方向,下命令定指標,誰出高價就批租給誰; 或者不尊重投資者的市場取向,強行改變投資方向,片面追求高技術(shù)、高消費的高層次產(chǎn)業(yè)。我國是一個發(fā)展中國家,正處于社會的轉(zhuǎn)型時期,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整應(yīng)該是一個循序漸進的過程。所以在以后相當(dāng)長的時間內(nèi),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特點是:第一產(chǎn)業(yè)仍是基礎(chǔ),第二產(chǎn)業(yè)還將占主要比例,然后慢慢地由以第一、二產(chǎn)業(yè)為主的結(jié)構(gòu)向以第三產(chǎn)業(yè)為主的結(jié)構(gòu)過渡,由中低技術(shù)產(chǎn)業(yè)、中低消費結(jié)構(gòu)向高新產(chǎn)業(yè)、高消費結(jié)構(gòu)過渡,需要經(jīng)過多次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整才能實現(xiàn),何況各地經(jīng)濟發(fā)展很不平衡。另外,各種城市集聚經(jīng)濟的功能是不同的,有工業(yè)帶動型城市、經(jīng)貿(mào)匯聚型城市、港通樞紐型城市、消費服務(wù)型城市、文化風(fēng)光旅游型城市,還有各種因素的相互交叉滲透,這就對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、交通實施、建筑風(fēng)格、環(huán)境保護、文化教育等提出了不同的要求。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來走向
(一)合理規(guī)劃建設(shè)用地,搞好“城市經(jīng)營”
大部分人都是這樣認為“城市經(jīng)營”它就是“炒地皮”,地方政府僅僅通過土地出讓來增加財政收入,以房地產(chǎn)開發(fā)拉升GDP。這種簡單的“城市經(jīng)營”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀。房地產(chǎn)開發(fā)項目有的是短期通過出售直接獲利,比如商品住宅、小商鋪等; 有的是長期>:請記住我站域名/ 獲利,比如工業(yè)廠房、娛樂用房等;有的則作為公共設(shè)施本身沒有獲利能力,但卻提升了城市形象、品味,吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光,使城市經(jīng)濟收入增加,比如公園、旅游景點、綜合性大學(xué)、大型集市、金融市場等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復(fù)制和再生? 這些問題都要求我們一切從實際出發(fā),以科學(xué)發(fā)展觀看待城市建設(shè)。
(二)加強政府宏觀調(diào)控,地價將趨于合理水平
如上面所論述,房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對GDP增長具有較強的帶動作用,同時又依賴于經(jīng)濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求,取決于經(jīng)濟增長所決定的居民住房支付能力。因此,在市場經(jīng)濟條件下,政府有必要加強宏觀調(diào)控,借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經(jīng)濟等宏觀調(diào)控手段,適當(dāng)調(diào)整地產(chǎn)價格,使之趨于一個合理的水平,引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。這是因為,房地產(chǎn)業(yè)是一個土地與金融兩種要素緊密結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè),土地是一種極度缺乏供給彈性的要素,而金融資源則是理論上可以的監(jiān)督機構(gòu)和執(zhí)法機構(gòu),使非營利組織的各項活動有法可依就成為當(dāng)務(wù)之急。政府部門只有加快我國非營利組織的立法進程,進一步完善非營利組織方面的法律法規(guī)體系,才能促使非營利組織有更大、更快的發(fā)展。
四、結(jié)束語
由于非營利組織提供的社會服務(wù)面較為狹隘,缺乏嚴密的會計制度、工作透明度和管理的科學(xué)性,少數(shù)非營利組織存在管理混亂、資金濫用等問題。許多國家政府都不同程度地加強了對非營利組織的管理和質(zhì)量控制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題不僅是一個經(jīng)濟問題也是一個社會問題,房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)性強、帶動性大,是改善人民物質(zhì)生活水平和增強國家經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的促進作用。然而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)繁榮表面的背后,也存在一些突出的問題,而這些問題已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點。因為我國特殊的社會背景,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的種種問題不僅是簡單的經(jīng)濟問題,同時也承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展,是我們首先考慮直接關(guān)系國際民生的問題。近幾年,針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題,我國房地產(chǎn)不斷加大宏觀經(jīng)濟管理力度,制定出許多政策,受關(guān)注程度比以往任何一個時期都高。然而,從我國房地產(chǎn)市場運行的情況來看收效甚微,究其原因,即房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題,仍未得到解決和糾正,房價仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制,甚至出現(xiàn)政府越管問題越多的現(xiàn)象。由此可見,雖然我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是好的,但是如果不正視我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題,仍然會對產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙,
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中主要存在的問題:
(一)機制不完善, 管理流于形式
在近幾年政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊,政策短時間里密集推行。但效果不佳,許多政策規(guī)定只流于形式,走走過場,執(zhí)行不到位,甚至不乏失真、變形例子。實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布,我國相關(guān)經(jīng)濟管理的措施落實大。部分采取自上而下的形式,中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督管理調(diào)控職責(zé)范圍未劃分清晰和明確的定位。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段,房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源,也成為地方政府推高地價,拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作極易導(dǎo)致內(nèi)部交易,權(quán)錢交易,導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟管理操作明顯存在失范現(xiàn)象,房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來越大,國家宏觀政策也注定流于形式,難發(fā)揮有效作用。加上在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。
(二)相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
在我國,由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段,房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系,但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進程明顯落后于當(dāng)明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求,導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多,其次我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理。缺乏法律的嚴肅性,穩(wěn)定性和普遍適用性特點,即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例,實施細則不完備造成房地產(chǎn)市場,特別是土地市場上政令不通,有法不依,執(zhí)法不嚴,陷入惡性循環(huán)中。
二、解決措施
(一)制定長期發(fā)展規(guī)劃, 指導(dǎo)短期實踐
我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時期。要深刻認識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進我國經(jīng)濟增長和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下,明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時更應(yīng)確立長期發(fā)展目標。以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要,以促進和保障我國社會及國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展狀況做充分實調(diào)研工作的基礎(chǔ)上,出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃,這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。
(二)建立健全管理機制
保障管理工作切實落實到位 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的許多問題。有著深層次的原因,單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經(jīng)濟管理職能在市場經(jīng)濟中所能起到的作用,調(diào)整政府部門的管理職能,正視市場失靈的存在,但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上, 根據(jù)市場的變化進行適度的干預(yù),最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理,有效的運行管理機制。為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系,明確責(zé)任主體,確立雙方的職責(zé)范圍,并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念,認真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會的精髓,在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產(chǎn)市場實際情況出發(fā),因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。避免一刀切的做法產(chǎn)生負面影響。同時對財稅體制進行索性改革,遏制土地財政,降低地方財政收入,對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。
(三)完善相關(guān)法律法規(guī)體系
當(dāng)前實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行,需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)。建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理法和合法化。首先,應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮,避免政府過多的行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序造成負面影響。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合全方位的多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施,繼續(xù)完善《土地管理法》《建筑法》《城市房地產(chǎn)管理法》盡快出臺各相關(guān)的實施細則,促成《房地產(chǎn)法》的出臺,將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理、及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系。提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性,穩(wěn)定性和嚴肅性。使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依!執(zhí)法必嚴,違法必究!
結(jié)束語:房地產(chǎn)經(jīng)濟能有效推進我國經(jīng)濟的發(fā)展,對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及其未來走勢進行思考,可有效促進我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。
簡單來說,房地產(chǎn)經(jīng)濟管理就是對房地產(chǎn)項目的開發(fā)、投資、融資等各項經(jīng)濟活動的管理,它包括了項目管理的各種管理制度、策略和方式等等。通過協(xié)調(diào)各部門對施工過程、經(jīng)濟關(guān)系等方面的管理,提高房地產(chǎn)項目建設(shè)的質(zhì)量和效率,提高經(jīng)濟發(fā)展的效率,以獲得更多的經(jīng)濟效益。作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。由此可見,在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中,運用科學(xué)合理的經(jīng)濟管理手段提高其管理效率有著多么重要的作用和意義。
一、我國目前房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀思考
1.對經(jīng)濟管理的認識不足,缺乏相應(yīng)的重視,國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的政策不夠穩(wěn)定和完善。隨著改革開放以來,國家的經(jīng)濟步伐加快,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)和項目不斷的發(fā)展壯大,經(jīng)濟管理已經(jīng)成為了一項具有很強系統(tǒng)性的任務(wù),需要依靠一套完善的管理制度和政策,運用科學(xué)的管理方式,以提高其管理效率,促進經(jīng)濟的發(fā)展。然而就如今的情況來看,很多企業(yè)對經(jīng)濟管理的認識不足,在經(jīng)濟發(fā)展的過程中缺乏對科學(xué)管理的重視,而一味的將擴大項目、提高房價、提高經(jīng)濟利潤為目標,致使我國的房價不斷的暴漲。據(jù)統(tǒng)計,如今我國已成為世界上房價最貴的國家,在全世界房價最貴的十個城市中,我國就占據(jù)了六個,而北京、上海、深圳等更是名列前茅。這種不合理的房價上漲不僅加重國民生活的負擔(dān),也使得房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展正演變成一種泡沫式的發(fā)展模式,存在著巨大的風(fēng)險。而國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中所制定的法律政策也存在著很大的不合理性,目前國家制定的在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的政策方面主要是以宏觀調(diào)控為主、抑制房價過快增長、控制房屋供需平衡為主,然而這只是眼下的主要主要方式,對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的長期規(guī)劃卻沒有相關(guān)指示,甚至在對一些問題的認識上模糊不清,缺乏長遠目光,還存在短期政策手段與長期規(guī)規(guī)劃相違背的現(xiàn)象,嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場的運行秩序,也給投機倒把者留下了漏洞。這些因素都為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的未來健康發(fā)展埋下了隱患。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度執(zhí)行力度不夠強。隨著近幾年來我國城市化進程加快,政府以及各相關(guān)部門都加大了對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的制度建設(shè)和監(jiān)督,房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整個房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系建設(shè)還不夠完善,存在著很多漏洞。一些企業(yè)組織為了一己私利,不惜鋌而走險,極力尋找法律的空子,經(jīng)濟管理的方式與國家制定的管理方針相違背。另一個方面,國家雖然制定了很多經(jīng)濟管理的政策方針,然而在這些政策方針的實施上卻不夠力度,加上一些制度是早年制定的,與眼下的經(jīng)濟管理存在著一定的差異,這些因素就導(dǎo)致了已建設(shè)的經(jīng)濟管理體系在實施上流于形式,妨礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟的科學(xué)管理。
3.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度不夠完善。經(jīng)濟管理制度是經(jīng)濟管理的前提條件和有效保證。制度的合理、有效與否直接決定了經(jīng)濟管理的效果。然而由于我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理還處于一個初級的階段,因此在經(jīng)濟管理的制度上還存在著諸多不規(guī)范和完善。目前我國還沒有一個能涵蓋整個房地產(chǎn)市場管理的法律,而我國的房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的完善明顯落后于我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度。這樣的就使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理手段在一定程度上沒有科學(xué)性,不利于提高管理水平,長此以往,更會對企業(yè)的長遠、健康發(fā)展造成惡性影響。
二、加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的措施
1.加強相關(guān)人員對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的認識,明確管理目標,提高管理水平。這一點是指房地產(chǎn)企業(yè)和國家兩個方面都要提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的認識,國家在規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的時候要做好短期規(guī)劃和長期規(guī)劃,以解決目前房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在問題的同時使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展從偏離的軌道上逐漸走向一條穩(wěn)定、健康的可持續(xù)發(fā)展之路。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的時候也要從大局出發(fā),不能只顧當(dāng)前利益,而要配合和支持國家頒布的政策,使企業(yè)走向一個規(guī)范的發(fā)展之路。企業(yè)和國家要明確自身的目標,重視科學(xué)規(guī)范的管理手段,提高管理水平,使我國整個房地產(chǎn)行業(yè)走向健康、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展之路。
2.完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的制度措施,經(jīng)濟管理是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展的理論依據(jù),新時期的市場經(jīng)濟發(fā)展情況決定了企業(yè)項目發(fā)展的過程中必須強化經(jīng)濟管理,完善經(jīng)濟管理制度,以更好地對企業(yè)經(jīng)濟管理進行實施。具體措施可以通過以下幾個方面:首先是要確定經(jīng)濟管理的重點,確定經(jīng)濟管理的重點并加以著重控制,提高管理效率,降低風(fēng)險;其次是要完善管理調(diào)節(jié)機制,受環(huán)境及各方面不確定因素的影響,管理在實際工作中會遇到各種不期的問題,這就需要能因地制宜進行調(diào)整,但是這種調(diào)整不是根據(jù)個人意愿隨意的調(diào)整,而是要根據(jù)企業(yè)的制度和營銷戰(zhàn)略目標為出發(fā)點,有一個完善的管理調(diào)節(jié)機制;第三是要健全信息交流、反饋機制,加強各管理人員之間的交流,提出管理過程中存在或遇到的問題,并建立相應(yīng)的反饋機制,以加強管理的跟蹤和監(jiān)督;最后是不斷地完善和創(chuàng)新管理手段,提高管理效率。新時期的市場競爭壓力就要求經(jīng)濟管理方式要靈活應(yīng)變,而不能將傳統(tǒng)的管理模式生搬硬套,一成不變地作為管理規(guī)則。而是要不斷的完善管理機制,創(chuàng)新手段。要充分地分析當(dāng)前的形式,運用先進的科學(xué)技術(shù),提高管理水平。
三、結(jié)束語
總而言之,二十一世紀是一個充滿機遇和挑戰(zhàn)的時代。國民經(jīng)濟的發(fā)展為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供了一個廣闊的平臺,同時也要求了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理需要更高的水平。只有利用先進的管理手段,結(jié)合完善的管理制度,才能提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。
