時間：2022-05-28 10:33:37
序論：在您撰寫房地產管理論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
論文摘要:本文基于工作實踐,分析了目前房地產銷售隊伍管理中存在的問題,并著重介紹了房地產企業(yè)應該加強銷售隊伍的專業(yè)知識培訓,積極樹立良好的房地產銷售服務態(tài)度,提高房產銷售的營銷策略和技巧等具體的解決措施。希望有關人員加以借鑒和參考,從而探討出更加行之有效的方案去完善房地產銷售隊伍的管理工作,提高房地產行業(yè)的效益。
近些年來,房地產成為了人們生活中關注的主要熱點之一。由于房地產正在如火如荼的建設當中,房地產的銷售管理問題因而也得到了全社會的普遍關注。房產銷售隊伍的管理問題直接關系到房產企業(yè)的利潤和信譽,針對目前房地產銷售隊伍管理中普遍存在的不足之處,房產企業(yè)應該采取積極有效的措施,進而能夠促進房地產銷售額的提高,增大企業(yè)效益。
1 房地產銷售隊伍管理存在的問題
1.1 銷售人員專業(yè)知識不強
很多房產公司的銷售人員都是直接源自于一些院校市場營銷專業(yè)的學生,對具體的房地產知識沒有一個深入的研究和了解,這樣就造成了銷售人員專業(yè)知識不夠全面的現狀。這種情況下,銷售人員在銷售過程中面對客戶很難對房地產產品有一個系統(tǒng)的介紹和展示,沒法讓客戶掌握產品的信息。銷售人員專業(yè)知識不強可能會直接導致整個房產企業(yè)的形象下降,對于房產企業(yè)的聲譽也會造成一定程度上的消極影響。
1.2 銷售過程中服務態(tài)度不好
房產銷售過程中,很多企業(yè)的銷售人員服務態(tài)度不好,缺乏足夠的耐心和親和力,這樣讓很多的看房和買房者極度反感,對銷售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產企業(yè)在銷售人員的培訓過程中,缺乏相關的心理素質培訓。由于銷售人員沒有意識到房地產銷售的特殊性,因此他們在銷售過程中沒有形成一個良好的銷售理念和銷售態(tài)度,使得銷售過程中他們的心理狀態(tài)表現的不夠成熟,進而會出現一些服務耐心度不夠甚至與客戶產生矛盾之類的現象。
1.3 營銷方面技巧單薄
營銷技巧是任何銷售隊伍都必須掌握和研究的。然而,很多的房地產銷售人員對于相應的房地產營銷技巧都略顯單薄。在銷售過程中,很多銷售人員沒有針對在營銷方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進行具體的分析,去研究消費者的消費心理以及了解他們在買房時所具體看中的信息,這樣對他們營銷技巧的提升沒有起到任何作用。此外,房產企業(yè)沒有在銷售培訓中針對營銷技巧進行專業(yè)的培訓和考核工作,無法引起銷售人員對營銷技巧的重視。
1.4 銷售管理制度混亂
第一,資料管理混亂。有些知名項目的樣板間,堆著認購書和客戶簽署的購房合同,雜亂無章,根本無法準時查閱客戶的履約情況。實際上這種常規(guī)的資料管理很容易做到。
第二,員工管理混亂。在有些房地產公司,不同的銷售小組由于和總監(jiān)的關系有遠有近,折扣也有大有小,容易造成壓低折扣搶客戶的現象,這嚴重損害了公司的利益。當公司面對員工投訴時,沒有任何相應管理措施,導致銷售工作混亂無序,銷售人員亂給折扣,讓客戶對項目失去信心不敢下訂單。
第三,銷售部和其他部門溝通無序。許多項目的銷售部門與工程、財務等其他部門的溝通不足,某公司因此出現過嚴重違約事件。國內某知名房地產公司在其深圳某著名樓盤第七期開盤的當天,發(fā)現9套房屋與樓書說明不一致。負責銷售的副總經理當時驚出一身冷汗。事后經查明,原來工程部因設計變更直接取消了原有陽臺,而銷售部竟然沒有接到任何變更的通知,依然給客戶簽署了有陽臺的平面圖的預售契約,幾乎造成公司無法履約的嚴重后果。
2 加強房地產銷售隊伍管理的具體措施
2.1 加強銷售隊伍的專業(yè)知識培訓
針對目前很多房地產企業(yè)的銷售隊伍專業(yè)知識不強的現狀,為了提升房產企業(yè)的銷售份額,加強銷售隊伍的專業(yè)知識培訓顯得尤為必要。首先,應該加強銷售人員對具體的房地產產品的知識的了解。比如說,銷售人員對商品房的戶型特點、房產合同的具體注意事項、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識。這樣銷售人員在銷售過程中才能針對消費者的具體情況作出一系列的房產介紹,提升銷售環(huán)節(jié)的效率,使消費者在選購過程中能夠更加全面的了解買房的信息。其次,銷售人員還應該掌握一些樓盤的大致銷售規(guī)律。數據顯示,新盤開市后,許多的消費者因為地理位置、升值空間和投資效益等問題,會購買40%到60%的商品房,這段時期也是房地產銷售的高速增長階段,此后房產企業(yè)會進入一個較為平穩(wěn)的銷售階段。房產銷售人員掌握了大致的銷售規(guī)律,就能在銷售過程中,針對不同的銷售時期做好相應的銷售安排,避免銷售進程顯得盲目的情況,最大程度的保障商品房的銷售份額。最后,房產企業(yè)還應該提高銷售人員的具體的內部裝修知識,這樣就能夠在很大程度上幫助消費者在選房購房中提供一些更加人性化的意見和建議?？偠灾?在房產銷售過程中,房 產企業(yè)應該加強相關的房產專業(yè)知識培訓,才能形成一個具有專業(yè)知識和專業(yè)素養(yǎng)的銷售隊伍。
2.2 積極樹立良好的房地產銷售服務態(tài)度
一個良好的銷售服務態(tài)度是房產企業(yè)高信譽高水平的體現,但是很多房產企業(yè)的銷售隊伍對于銷售人員的工作服務態(tài)度沒有給予足夠的重視。為了讓消費者在選房和買房過程中能夠擁有一個良好的服務環(huán)境,房產企業(yè)應該積極樹立良好的房地產銷售服務態(tài)度。培養(yǎng)銷售人員的耐心和親和力,是為消費者提供貼心服務的一個重要途徑。銷售人員在銷售過程中應該保持良好的工作形象,微笑待人,這樣就能讓消費者在選房買房過程中感覺親切。同時,銷售人員對于一些房產的細節(jié)應該進行耐心的講解,不能夠因為一些消費者的繁瑣問題而不耐煩,進而出現反感等問題。此外,對于一些在銷售環(huán)節(jié)中銷售人員與消費者產生的矛盾,銷售管理部門應該要找出來進行相關的心理指導,對于情節(jié)惡劣的人員,企業(yè)應該采取一定的懲罰措施。在銷售過程中,銷售人員應該時刻謹記消費者就是上帝的原則,通過成熟的心理狀態(tài)和良好的服務態(tài)度為銷售工作作出更多的努力和貢獻,提升房產企業(yè)的銷售水平和實力。
2.3 提高房產銷售的營銷策略和技巧
提高房產銷售的營銷策略和技巧是保障銷售效益的另一個重要手段。目前,很多房產銷售人員的營銷技巧都略顯單薄,這樣對房產企業(yè)的銷售競爭力產生了不利的影響。針對房地產客戶的一些購買心理,銷售人員應該作出具體的營銷策略,采用一定的營銷技巧來成功推銷自己的商品。比如說,一些消費者會專門打電話來詢問相關的房產信息,這個時候銷售人員要關注消費者具體重視的房產信息,揚長避短,作出自己的房產商品相關優(yōu)點的具體介紹, 巧妙地引導消費者去關注商品房的巨大投資優(yōu)勢等問題。當然最好的推銷途徑就是能夠邀請客戶來親自看房,這樣就能在具體的看房過程中進行相關的介紹了。在銷售過程中,銷售人員一方面要引導消費者去積極了解房產信息,另一方面要配合消費者去發(fā)現相關的房產細節(jié)問題,并作出具體的解說,這樣既能體現了銷售人員的真誠態(tài)度,又能不斷滿足消費者的購房需求。只有銷售人員具備隨機應變的能力,通過銷售過程中的不斷摸索,逐漸提高房產銷售的營銷策略和技巧,才能夠提升整個銷售隊伍的水平。
3 總結
總之,目前房地產的銷售隊伍管理中還是存在很多的不足之處,房產企業(yè)應該努力提高銷售人員的相關專業(yè)知識,樹立一個良好的服務態(tài)度,不斷提升銷售人員的營銷技巧,才能形成一個高水平的房地產銷售管理隊伍,為企業(yè)帶來更多的效益。
近年來,隨著房地產行業(yè)的高速發(fā)展、環(huán)境的劇烈波動和競爭的加劇,房地產企業(yè)開始進行大規(guī)?？鐓^(qū)域擴張和并購整合,規(guī)?；?、集團化成為房地產企業(yè)的發(fā)展趨向和重要特征。
摘要:隨著改革開放的不斷推進和社會經濟的全面發(fā)展,房地產企業(yè)的競爭日漸加劇。當前,規(guī)?；⒓瘓F化發(fā)展已成為房地產企業(yè)的重要特征,而這種發(fā)展趨勢對房地產企業(yè)的管理提出了新的要求。以價值鏈理論為視角,在分析房地產企業(yè)的價值鏈構成的基礎上,對房地產企業(yè)價值鏈運營管理模式進行了研究。
關鍵詞:房地產,價值鏈,房地產企業(yè),管控模式
1房地產企業(yè)的發(fā)展趨勢
規(guī)模化經營是“指企業(yè)采用生產要素凝聚和重組的經營方式以及由此所決定的經濟效益”。規(guī)?；l(fā)展要求房地產企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細化轉變,它特別強調企業(yè)管理的專業(yè)化能力,同時要求企業(yè)的組織結構清晰、各組織模塊職能明確,業(yè)務單元劃分適當,并且相互之間的聯系通道順暢,業(yè)務流程管理高效。
集團化發(fā)展對房地產企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務單元的有機運轉,且高效地掌控不同區(qū)域的多項目運作;同時,不同區(qū)域的項目在開發(fā)時還要保持協調運轉、規(guī)范運行,以保證高效順利地完成。另一方面,必須更好地配置企業(yè)資源,做到優(yōu)勢互補,互相推動,有效降低管理成本。
規(guī)?；?、集團化已成為當前中國房地產業(yè)的發(fā)展趨勢,在其促動之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色,企業(yè)從“母公司―項目公司/項目部”的架構向“總部―區(qū)域聯動”的集團模式轉型成為必然。相應地,現有的房地產企業(yè)的組織管控模式也應做出必要的調整與創(chuàng)新,否則難以適應發(fā)展的要求。
2價值鏈理論
1985年,邁克爾?波特首次提出“價值鏈(Value chain)”管理理論,其認為,企業(yè)的價值產生于包括生產(投資)、經營、銷售、服務和內部管理的各個環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協調運作產生的整體價值增值,而這一相互聯系、彼此促進的價值產生的動態(tài)過程就是價值鏈。
價值鏈具有如下特性:(1)企業(yè)的價值活動只要包括基本活動和輔助活動兩個方面,其中基本活動主要是直接創(chuàng)造價值的業(yè)務環(huán)節(jié),而輔助活動主要是企業(yè)的內外部管理活動;(2)企業(yè)的價值活動其各環(huán)節(jié)是相互聯系的統(tǒng)一整體,每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內容后,傳遞到下一環(huán)節(jié)。價值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協作,實現價值增值。(3)企業(yè)競爭優(yōu)勢來自于成本領先和差異化,而從價值鏈角度來看,企業(yè)競爭能力和效率的提高主要來自于價值活動本身和最優(yōu)化、協調的價值鏈活動。
3房地產企業(yè)價值鏈構成
按照價值鏈理論,房地產企業(yè)的開發(fā)作業(yè)流程,同樣也可分為基本活動和輔助活動兩個方面。
3.1房地產企業(yè)價值鏈中的基本活動
(1)前期研究決策階段:通過縝密細致的市場調研,結合企業(yè)自身綜合實力,對目標地塊的購買與否進行可行性分析。對于已購買地塊進行前期研究,確定項目業(yè)態(tài)和開發(fā)模式,進行價值研判與決策。
(2)規(guī)劃階段:根據前期決策,委托設計單位對已獲得地塊進行策劃設計,形成良好的功能規(guī)劃和市場識別,將土地最大限度實現增值。確定設計方案后,依法對擬建地塊進行規(guī)劃保健,獲得許可。
(3)工程建設階段:通過招標比選,選擇最優(yōu)施工企業(yè),使其有能力完成設計方案,實現低成本、高質量施工,并對工程施工進度、質量、安全進行有效控制。工程建設是對土地、建筑材料等原料通過作業(yè)投入成本,使之轉化為產品價值。
(4)銷售階段:在取得房屋銷售許可證的基礎上,對產品進行推廣與銷售,并根據客戶需求反饋,對在建和后期擬建產品設計和建造進行修正,實現銷售價值最大化。
(5)物業(yè)管理階段:產品開發(fā)、銷售完成后,對產品進行物業(yè)管理、保修和后期維護。
3.2房地產企業(yè)價值鏈中的輔助活動
房地產企業(yè)價值鏈中的輔助活動都是圍繞具備房地產特有產業(yè)價值鏈特性的基本活動的開展而開展的,它穿插、融合于房地產價值鏈運作的整個過程。
(1)戰(zhàn)略定位管理:確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略,作為具體經營方針制定的依據,保證企業(yè)核心競爭力的培育和發(fā)展。
(2)財務和人力資源管理:人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓、晉升等機制,促進知識資源的積累和應用;財務管理是就做好企業(yè)的投資管理、營運資金和籌資管理以及
稅務籌劃。 (3)企業(yè)文化:企業(yè)在生產經營過程中形成的具有自身特色的價值理念和行為準則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價值附加值來源,在凝心聚力、品牌推廣、市場評價等方面具有重要作用。
(4)企業(yè)創(chuàng)新:在激烈競爭的房地產市場中,技術、產品、銷售和管理等方面的創(chuàng)新,是企業(yè)不斷獲取競爭優(yōu)勢和獲得價值增值的重要手段。
4價值鏈運營管理模式
價值鏈運營管理模式是以房地產價值鏈為核心,按項目開發(fā)流程實現一體化協同。公司所有職能模塊和業(yè)務單元均基于價值鏈定位,從業(yè)務線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計線三個層次各自承擔相應職責,整個價值鏈上橫向的各個協同單元成為利益共同體,互為依存,互為客戶,各自形成可以量化的對整體價值鏈的貢獻,通過協同提高效率,從而實現整個價值鏈的價值創(chuàng)造最大化,形成橫向一體化。相互協同又相對獨立的各個業(yè)務單元和模塊作為“小價值鏈”,通過積累形成各自的專業(yè)化優(yōu)勢,提高專業(yè)化能力,形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優(yōu)勢,從而形成集團不可復制的核心競爭力。 根據上述價值鏈理論,將房地產企業(yè)的價值鏈條整合為橫向一體化協同和縱向一體化協同。橫向一體化協同注重提高運作效率、降低成本;縱向一體化協同注重知識積累、專業(yè)能力的提升。
4.1橫向一體化協同
首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產品設計中心、制造中心和營銷中心串成項目開發(fā)業(yè)務鏈條,這是地產企業(yè)價值鏈的核心和主干;由財務、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業(yè)化服務的支持平臺;業(yè)務鏈條以支持平臺為依托開展經營活動,相互作用,形成立體協同的價值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利益相關方(如:供應商、建筑商、設計公司、裝飾公司、銷售等)對接串聯起來,就構成了房地產企業(yè)的整條價值鏈。
基于價值鏈,四大中心作為業(yè)務單元分工明確、準確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側重于集團戰(zhàn)略研究,目標計劃及項目的高、精研發(fā)和經營環(huán)境分析;產品設計中心側重于項目規(guī)劃與設計,致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產品設計;制造中心側重于產品制造過程的標準化、程序化、規(guī)范化以及產品制造的高效率、低成本;營銷中心側重于營銷和服務,基于消費者心理,研究需求趨勢和營銷方式,建立營銷管理和服務特色;與客戶、合作伙伴相互尊重、關注共贏;實現價值鏈創(chuàng)造價值的做大化。
基于價值鏈,業(yè)務單元與資源提供和職能支持模塊互為依存,互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務單元和模塊的共同取向。這樣,就會產生協同效應,并打破部門和業(yè)務單元之間的界限,實現價值鏈的價值最優(yōu)。具體工作中,各業(yè)務單元和模塊在各自分工負責的重點工作和領域內首先努力做得最專業(yè)、最有效率,然后主動地參與價值鏈其他環(huán)節(jié)的工作,從不同的視野貢獻智慧,避免漏洞,防止風險。
4.2縱向一體化協同
縱向一體化協同就是在價值鏈分工明確的前提下,各業(yè)務單元和模塊工作范圍相對固定,業(yè)務聚焦,打造專業(yè)化團隊,提升專業(yè)化能力。縱向一體化使專業(yè)技術人員或其他專業(yè)人員有參與更多項目、更多業(yè)務的機會,有利于員工個體在實踐中積累經驗,成為專業(yè)化人材,并通過專業(yè)化發(fā)展的通道成長,實現自身價值。同時,各業(yè)務單元和模塊作為專業(yè)化團隊,有了人才培養(yǎng)的途徑和良好機制,團隊內更容易培養(yǎng)知識分享的氣氛,從而更有利于知識的積累,進而形成專業(yè)化優(yōu)勢,提高價值創(chuàng)造的能力,能為價值鏈的價值貢獻更大。
價值鏈運營管理模式一種以價值為核心的管控模式,它將整個項目運作過程都納入到集團的管控范圍之內,在很大程度上提高了集團的管控能力;并且通過業(yè)務單元和職能模塊的設置,一方面使得房地產企業(yè)組織的架構更為清晰,業(yè)務流程更為順暢,另一方面這種調整弱化了職能部門的權力,強化了職能部門對項目之間的溝通與協調意識。因為在一體化趨勢下,各部門只有通過不斷的溝通與協調才能實現價值,進而也避免了各職能部門高高在上,缺乏服務意識的現象,使項目運作過程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外,重要的是將各職能部門對應于相應的業(yè)務單元使各部門的專業(yè)化優(yōu)勢能夠更好地發(fā)揮,而且這種圍繞業(yè)務流程的專業(yè)化優(yōu)勢整合促進了公司整體競爭力的提高,使其更加能夠適應市場不斷變化的競爭與壓力。
投資大、周期長,成本構成比較復雜以及控制的難度比較大是房地產企業(yè)的幾個顯著的特點,在當今的市場經濟大潮中,各行各業(yè)的競爭越來越為激烈,房地產雖然在我國的起步比較晚,但是隨著這些年的不斷發(fā)展,它也已經形成了一定的規(guī)模,競爭的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地產企業(yè)的投資收益得到明顯的提高,那么對于房地產工程項目能夠有效地控制其工程造價,使其在一定的預期范圍內上下波動,并且通過控制工程成本來降低房地產工程的成本,這是工程造價管理的一個關鍵因素所在。對于每一個房地產企業(yè)而言,加強房地產項目的全過程成本管理是一個亟待解決的問題,因為其最根本目的是為了實現預期利潤目標,為了達到實現利潤的最大化,每個房地產企業(yè)都必須將重點放在如何在房地產開發(fā)的全過程中有效實施工程造價的控制與管理。防止投資的突破限額不僅僅是控制工程造價的目的,促進并加強建設管理體現了控制工程造價更為積極的意義,這樣就能夠使我們有限的使用資源在一些造價管理措施的作用下得到最為充分以及合理的利用,使其充分發(fā)揮體現它們的價值,最終使得房地產項目的建設達到最佳的效益,促進社會的不斷的發(fā)展。
1 我國房地產企業(yè)的工程造價控制管理現狀
我國在當前的房地產市場中進行了國家的宏觀政策調控,我國的房地產市場的競爭隨著國際金融風暴的撲面而來,變得愈加激烈,房地產激烈的競爭形勢導致了房地產企業(yè)經營越來越困難,銷量下降以及售價下跌這一直接的后果,由此可以見得對于房地產企業(yè)成本管理進行進一步的管理顯得非常的必要的。我們可以看到在實際工作中房地產企業(yè)當前的狀況并不是太樂觀,在成本管理方面明顯的還比較滯后,目前我國的房地產市場較為普遍地存在著一些問題,一下是問題的具體的體現。
我國的房地產企業(yè)的成本是一種典型的會計成本,目前我國的成本控制基本還處于事后控制,事后往往只是注意后期項目結算的成本管理,施工前施工圖紙的設計及其優(yōu)化才是成本控制的重點卻總是被忽略。導致房地產開發(fā)企業(yè)缺乏投入成本競爭意識的原因主要是房地產開發(fā)者受傳統(tǒng)觀念以及房產開發(fā)企業(yè)高回報的利潤率的影響較大,房地產企業(yè)的管理人員往往忽視了成本的控制和管理,造成了很大的浪費,財務人員對開發(fā)產品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心,他們僅僅只是根據合同來控制項目的開發(fā)成本。除此之外,我國的很多房地企業(yè)并沒有將成本控制、人人有責落實到位,似乎認為房地產產企業(yè)的成本控制只與老板和造價工程師有關,只需要他們操心和管理。但是這種觀念是非常不利于房地產企業(yè)的更快更好的發(fā)展的,我們必須認識到,如果想要做到科學的成本管理工作,那么就需要公司的全部人員共同參與其中的;如果要想使得使公司的成本管理工作開展順利并且可以有效運行,那么只有公司中各個部門員工都發(fā)揮自己的長處,只有大家齊心協力,共同參與,各盡所職,才能不斷地為公司創(chuàng)造更多的利潤。
2 有效控制工程造價的前提
只有努力的堅持把重點轉到前期階段上來, 才能夠有效地控制工程造價,在房地產企業(yè)中的工程造價控制方面,未雨綢繆,及時的對于一些關鍵的控制要點和主要因素進行更好的捕捉,進而做到更好的控制和管理,這樣往往可以使得前期階段的工程造價的控制更好的被掌控,起到的將是事半功倍的結果。很多時候在工程項目的建設過程中,前期的策劃管理階段的重要性是完全不容的小覷的,只有做好了前期的準備階段,才可以對房地產項目的全過程有一個全局的了解。在前期的階段中,從組織、技術、經濟、合同與信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造價的有效控制和管理。
一直以來,控制工程造價最為有效的手段就是技術與經濟的相互結合,但是在我國因為工程造價的發(fā)展時間和狀態(tài)的各種因素,所產生的技術和經濟相互分離的現狀是一種不太好的現狀,這種狀態(tài)亟待改變,使得工程造價能夠不如技術和經濟相互結合的正常軌道中一直發(fā)展下去。則應該在經濟合理的基礎上同時做到了技術的先進,只有正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的關系, 按照原先就已經擬定好的計劃和一系列的標準,采用有效方法,并且把對于工程造價進行有效以及合理地控制之一觀念積極地滲透到建設項目所運行的各項設計和施工的措施中去,才能真正做好房地產企業(yè)的工程造價的控制和合理的管理。
3 工程造價控制的原理
對于工程造價的控制和管理而言,主要是指行為主體按照事先所做好的策劃能夠實現預期的目標,它在建設過程中起著非常重要的作用。為了使房地產企業(yè)能夠在各個建設項目中合理使用人力、物力、財力,并且進行合理的分配,就必須在投資的各個階段做到隨時糾正產生的偏差,實現工程造價控制的目的。
4 房地產企業(yè)如何有效實施工程造價的管理
4.1 房地產項目決策階段工程造價的控制與管理
對投資機會選擇和進行可行性研究就是工程項目的決策階段,貫穿于項目建設全過程的使工程造價的計價與控制這兩項,決策階段并沒有包括在其中,但是它的各項技術決策對該項目的工程造價的影響是不言而喻的,其影響程度根據有關的研究和調查以及相關的數據,能夠達到百分之八十到百分之九十。
4.2 房地產項目設計階段工程造價的控制與管理
對建設項目進行全面的規(guī)劃并且具體描述實施意圖的這一具體的過程,百分之九十房地產項目對房地產項目投資的影響房地產建設項目的投資決策這一階段。房地產開發(fā)企業(yè)為了更好的保證設計的先進性,合理性以及正確性,應通過設計招投標來選擇優(yōu)秀的設計單位,這樣才可以很好的避免因為設計質量問題而出現的 工程洽商這一環(huán)節(jié),在建立完整的限額設計管理辦法的基礎上實現對投資限額的控制和管理。
4.3房地產項目施工階段工程造價的控制與管理
房地產的施工階段的工作是招標階段的一項往外擴展的過程,在房地產的建設全過程中,各個階段所投入的金錢是不一樣的,這是以項目的建設個階段為依據的,同時各階段的重要性和難易程度也活多或少的起到了一切投資的數量大小的決定作用。建設單位應該嚴格審查施工組織設計和施工技術方案,對施工組織設計及技術方案進行優(yōu)化,選擇出一個合理實用的方案,我國房地產的工程造價的成本控制和管理水平將會不斷的提高。
5 結語
在房地產開工程項目的開發(fā)過程中,應該致力于對那些影響到了建設項目的各個階段,突破傳統(tǒng)的管理模式,繼而采用更為先進更為系統(tǒng)的的科學管理方法對其進行嚴格的投資和造價控制,從項目實施的各個環(huán)節(jié)入手,找出控制要點,突出重點管理,才能達到有效地進行工程造價的控制與管理的預期目的,同時為了使使各種資源得到充分而合理的利用,則應該建立一套科學完善的工程造價管理體系,以取得較好的投資效益和社會效益。
論文關鍵詞：房地產行業(yè) 稅收征管 一體化管理
論文摘要：房地產行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產行業(yè)在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。
隨著城市建設及房地產業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發(fā)揮稅收的調控職能．促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源．加強部門協調配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進一步做到應收盡收。現結合房地產業(yè)稅收管理的實際。就加強房地產業(yè)稅收管理談幾點意見。
一、房地產行業(yè)稅收征管存在的問題
(一)房地產行業(yè)企業(yè)納稅意識不強。目前，大多數房地產行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應當：部分房地產開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚．特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。
(二)房地產行業(yè)企業(yè)財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產開發(fā)企業(yè)采用預收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數房地產企業(yè)由于工期長，與建安施工結算不及時．成本核算未嚴格執(zhí)行權賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預計數開具收款收據入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。
(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產開發(fā)、轉讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產相關稅收政策有所認識。同時由于房地產開發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導致房地產企業(yè)相關稅收政策執(zhí)行不到位。
(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產行業(yè)的會計核算復雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后。房地產行業(yè)稅收基礎管理工作不扎實．使得房地產行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產的營業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業(yè)稅的征管．而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復雜，以及預征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強。主要表現在：其一．施工企業(yè)結算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產公司不開具銷售不動產發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關情況時．難以確認收入，從而影響稅款征收。其三．房地產公司與施工企業(yè)大量使用白條結算．混淆納稅義務時間．少申報收入。四是房地產行業(yè)流動性強。流云力JIl生強是房地產行業(yè)的共同特點，目前，全市外來房地產開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經營地稅務機關管理．但按照國家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經營期限大都超過了180天．應該接受經營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。
(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。
目前，地稅機關檢查人員素質參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當困難。目前．產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款．加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協稅護稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現實中由于部門利益驅使．造成部門配合不力，協稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中．一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門．以及沒有一個具體的法律或規(guī)蕈來約束相關部門對房地產業(yè)的協稅護稅行為。致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關部門的協助配合。才能掌握房地產企業(yè)的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態(tài)。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協調會議才可解決．缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享．難以實現房地產行業(yè)稅源的源泉控制。
二、對房地產行業(yè)稅收管理的建議
針對房地產行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發(fā)揮稅收的調控職能，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源，實現信息共享．加強部門協調配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實施一體化管理。
(一)優(yōu)化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務網站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式．將國家房地產政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業(yè)負責人、財務人員和辦稅人員：二是主動深入企業(yè)宣講有關政策，了解企業(yè)生產經營情況，幫助健全財務制度．規(guī)范財務核算．減少房地產行業(yè)企業(yè)的納稅風險。還可通過設立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產企業(yè)辦理相關手續(xù)。三是經常向地方政府匯報工作，將房地產稅收管理情況進行專題匯報，向有關領導宣講房地產稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產行業(yè)稅收管理對地方經濟發(fā)展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務，提高企業(yè)自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經濟稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。
(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產開發(fā)項目實行“棟號管理"．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控：同時對房屋土地權屬進行普查并建立征管臺賬：實現房管、土地部門的產權檔案信息與稅務部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發(fā)票管理工作．把房地產企業(yè)向用戶收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產企業(yè)發(fā)票使用情況．核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票．嚴格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產業(yè)涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經營開發(fā)的業(yè)戶進行重點監(jiān)控。同時抓好房地產行業(yè)專項稽查．堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產逐個清理的拉網式清查辦法：對不依法接受稅務管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴重．造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產業(yè)稅收不流失。
(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務機關提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法。
(四)加強聯合控管力度．建立健全協稅護稅網絡。房地產行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務機關要建立健全協稅護稅的控管網絡．嚴密監(jiān)控房地產行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。首先．加強與土地管理、房產管理等部門的聯系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理．及時發(fā)現新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴格執(zhí)行“先稅后證"的有關規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關鍵環(huán)節(jié)。再通過征收機關聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實現信息的互通共享。凡不持稅務部門監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產、土地部門不予辦理產權證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責任人。跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況．對有關稅收實施有效管理．提高稅收的管理質量和效率。
(五)建立健全房地產信息庫。按照房地產企業(yè)的開發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯動的稅收監(jiān)控網絡。多方采集房地產企業(yè)的涉稅信息．對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼．房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數據規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案．逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發(fā)建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息．將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發(fā)現漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業(yè)稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產開發(fā)商索取不動產銷售發(fā)票。從而提高管理質量和效率。
(六)進一步細化房地產一體化管理流程。以契稅為把手．從房地產有關信息的獲取及處理．到房地產業(yè)有關稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關資料的傳遞反饋。對每個稅種的征管環(huán)節(jié)和辦理程序進行細化．繪制《房地產稅收一體化管理流程圖》。進一步明確了征管崗位貫任．形成一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好征收管理．實行“三個跟蹤”：
一是通過建立管理臺賬．分戶跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協議以及建設施工進度等情況，及時登記掌握從事建設施工的單位或個人應繳納的營業(yè)稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產開發(fā)建設過程中有關稅收征管的信息從立項到用地建設以及稅收征納入庫等情況一目了然。二是跟蹤了解并掌握房地產開發(fā)商發(fā)生的房地產開發(fā)成本、費用、商品房預售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況。監(jiān)控商品房的存量變化，跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進度．并利用契稅征管中獲取的房地產開發(fā)商銷售商品房的信息．對房地產開發(fā)企業(yè)繳稅情況進行納稅評估．及時發(fā)現問題，及時解決問題。三是跟蹤了解涉稅執(zhí)法程序．按照稅收管理員執(zhí)法責任制實施辦法》的要求，嚴格落實執(zhí)法目標責任制。規(guī)范執(zhí)法文書。嚴格稅收征管．對稅收征管過程環(huán)節(jié)、稅務部門崗位銜接環(huán)節(jié)、征納事項告知受理環(huán)節(jié)實行全程監(jiān)控．做到環(huán)環(huán)相連．程序公開透明，充分發(fā)揮了一體化管理的效能。
摘 要 近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產市場，我國房地產開發(fā)和房地產市場發(fā)展迅猛。但透視房地產業(yè)稅收本質，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷逃稅活動，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產稅收面臨的問題作一點有益的探討。
關鍵詞 房地產市場 稅收秩序 公平競爭
1 房地產業(yè)稅收征管面臨的問題
1.1 倒掛往來不入“收入賬”，隨意調劑收入
這是房地產企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現為：一是將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調節(jié)利潤多少的工具，不及時結轉收入，不及時申報納稅；二是收到銀行按揭款時，長期掛在“預收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入” 賬，推遲納稅；三是對外投資分回的收益，賬務處理上掛在“其他應付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅。
1.2 稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本
主要表現為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應稅所得；二是不按項目設立成本明細，將完工與未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進行道路鋪設、小區(qū)綠化等配套設施建設時，設法高估配套工程成本及其相關費用；四是人為地將開發(fā)項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤，逃避相關稅收；五是多列利息支出和預提費用，隱瞞實際利潤額。
1.3 以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收
主要表現為：一是以商品房抵頂銀行借款本息；抵頂應分配給投資方的利潤；抵頂應支付的建筑安裝工程款；抵頂獲取土地使用權的價款等相關債務，直接計入往來科目。二是以商品房抵頂應支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計收入或減少應稅所得額。
1.4 以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報納稅，偷逃稅款
主要表現為：一是代政府有關部門及其他企業(yè)收取的費用，如煤氣管網費、市政建設費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業(yè)往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務處理上不計收入或直接沖減開發(fā)成本，導致營業(yè)額減少，偷逃相關稅收；二是利用關聯關系，非法轉移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入賬；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產業(yè)偷逃稅常用的主要手法。
2 房地產業(yè)稅收征管現狀透視
2.1 從房地產業(yè)稅收收入來看
雖然房地產業(yè)實現的各項稅收不管是分稅種，還是收入總量以及收入結構都有較大幅度的增長，這都是由房地產市場的不斷發(fā)展和稅收管理得到強化，成為房地產業(yè)稅收增長的強大動力得來的，但進一步深層次地分析必將面臨一些突出問題：一是涉稅信息失真，計稅依據可信度小，導致房地產稅收大量流失；二是納稅人申報意識和申報質量不高。銷售收入不實、成本虛列、費用列支不合理，隱瞞、虛報成交價的現象突出；三是房地產市場不規(guī)范，投資結構單一，后勁不足；四是稅制改革不徹底，制約了房地產業(yè)稅收可持續(xù)增長的規(guī)模。
2.2 從房地產業(yè)納稅人來看
企業(yè)為了實現利潤最大化必然鋌而走險。利益是柄雙刃劍，具有腐蝕性，過度地追求往往產生非理性的偷逃稅行為。如果偷逃稅不被發(fā)現，必然大賺一筆，即使被發(fā)現了、查處了，也只是補足稅款，繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差，助長了部分房地產企業(yè)偷逃稅的主觀故意，并且房地產業(yè)所特有的周期長、投入大、環(huán)節(jié)多的特點又給偷逃稅留下了可以操作的空間。一些房地產企業(yè)為追求利益的最大化，不惜以違法犯罪為代價，在申報納稅、拖欠稅款、延遲納稅、偷逃稅上大做文章。
2.3 從政府及相關部門行為來看
政府及部門處于轉型時期，為了謀求“地方和部門利益”而損害公共利益的現象仍然存在，一是為了加快城市基礎設施建設，減輕財政支出壓力，當地政府在招標的房地產開發(fā)項目中附加一些配套開發(fā)建設項目，并在稅費上做出允諾或讓步。一方面任意減免地方性收費項目或降低收費標準，另一方面要求稅務部門提供稅收“優(yōu)惠”，支持地方房地產業(yè)的發(fā)展；二是由于房地產業(yè)在地方經濟中占有重要地位，企業(yè)與政府之間“關系密切”。在納稅上企業(yè)總想尋求政府“庇護”，而地方政府的個別領導也認為企業(yè)與稅務部門都是自己的兩個“錢口袋”，企業(yè)發(fā)展與稅收增長是一個問題的兩個方面，這種想法影響了稅務部門的公正執(zhí)法；三是在土地管理上呈現兩個相反趨勢，一方面為了招商引資，各類開發(fā)區(qū)紛紛以低價甚至免費出讓土地，另一方面，為獲取資金，政府設法高價出售經營性用地。有人認為房地產是城市的小金庫一點也不為過，地方政府受利益驅動，大肆開通相關收費，據有關資料統(tǒng)計，一般情況下僅土地出讓金就占地方財政收入的20%以上。相反的趨勢形成相同的結果，即犧牲國家利益，政府從中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地產業(yè)發(fā)展的同時，在一定程度上，對房地產企業(yè)的偷逃稅行為淡然視之，造成房地產業(yè)稅收大量流失。
2.4 從地稅部門自身來看
開發(fā)一個房地產項目，需要經過多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這些部門都一定程度上掌握了房地產開發(fā)信息。一是由于稅務部門與這些行政部門沒有建立有效的信息交換和溝通制度，在房地產開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產企業(yè)提供了偷逃稅的機會。二是房地產開發(fā)是一個復雜的系統(tǒng)工程，稅務部門限于人力、物力，建筑安裝購進的各種材料來源、數量和價格難以查實；房地產企業(yè)開發(fā)項目的數量、價格和銷售進度難以摸清；銀行對個人購房按揭貸款的支付時間和數額難以掌握的現象十分突出，增加了遏制房地產業(yè)偷逃稅行為的難度。三是受各種因素的干擾，稅務部門對房地產企業(yè)偷逃稅違法行為打擊力度不夠，往往以補代罰，以罰代刑，沒有形成強大的威懾力量，助長了偷逃稅現象的產生和蔓延。
3 強化房地產業(yè)稅收征管的對策
3.1 加強部門配合，實現稅收管理的社會化
密切與計委、建委、土地、規(guī)劃、房產、銀行等相關部門的聯系配合，積極爭取地方政府及有關部門的支持，多方采集房地產企業(yè)涉稅資料。從計委、建委收集經濟適用房、舊房改造等新開工項目、續(xù)建項目投資計劃、項目開發(fā)許可等情況；從規(guī)劃局收集建設工程規(guī)劃許可、規(guī)劃調整等情況；從房管局收集項目開發(fā)建設投資進度、商品房預售方案、預售許可證發(fā)放、房地產產權出租、轉讓、變更等情況；從房改辦、房地產交易（招標）中心等部門收集各種形式的聯建、集資、合作開發(fā)的房地產項目資料，搭建信息交流整合平臺，形成齊抓共管、部門聯動的協稅護稅網絡和社會監(jiān)控網絡。
3.2 強化管理措施，實現稅收征管規(guī)范化
具體規(guī)范包括：①規(guī)范加強“可售商品房面積”的審核，通過落實已竣工驗收的開發(fā)項目實際“可售商品房面積”的真實情況，掌握能夠給企業(yè)帶來效益的商品房數量；②規(guī)范和加強主營業(yè)務收入的審核，核實審核對象的收入情況、銷售單價、結算方式；③規(guī)范和加強主營業(yè)務成本的審核，審核主要成本項目的真實情況，落實已結轉經營成本的正確性；④規(guī)范加強成本和收入的配比性審核，驗證成本和收入的配比程度，核實成本或收入的真實性；⑤規(guī)范和加強期間費用的審核，確認期間費用的真實性和合法性；⑥規(guī)范和加強投資收益的審核，確認投資屬股權投資還是債權投資；收益屬于投資收益還是轉讓收益；轉讓收益的計算是否正確等，通過審核，根據稅法規(guī)定做出補稅處理，構成偷稅的，移交有關部門處理。
3.3 加大稽查力度，實現稅收治理法制化
一般情況下可采用如下方法：①銷售成本率及利潤率配比法。以已售房合同定價收入的成本率或利潤率為依據，配比當期銷售成本或利潤，即當期實際銷售成本＝（已售房總成本÷已售房合同定價收入）×100%×當期實際銷售收入；②當期銷售收入比重配比法。以當期實際銷售收入占已售房合同定價收入的比重為依據，配比當期銷售成本，即當期實際銷售成本＝（當期實際銷售收入÷已售房合同定價收入）×100%×已售房總成本；③單位成本配比法。以可售房單位成本為依據，得出已售房總成本占已售房合同定價收入的比重，配比當期銷售成本。即當期實際銷售成本＝［（可售房總成本÷可售房完工面積）×已售房合同總面積÷已售房合同定價收入］×100%×當期實際銷售收入。④分項目單位數量配比法。以已售房總面積占可售房完工面積的比重為依據，得出已售房總成本，再按當期實際銷售收入占已售房合同定價收入的比重，配比當期銷售成本，即當期實際銷售成本＝［（已售房總面積÷可售房完工面積）×100%×可售房總成本］×（當期實際銷售收入÷已售房合同定價收入）×100%。（注：前兩種方法適用于商品房全部完工并全部訂立銷售合同,款未全部收回時的計算。后兩種方法適用于商品房全部完工而部份未銷售；已售商品房全部訂立銷售合同，但款未全部收回時的計算）。二是要對稽查案件的檢查質量實行跟蹤抽查。嚴格落實執(zhí)法目標責任制，將所有的偷稅案件辦成“鐵案”。三是要嚴格依照《稅收征管法》的規(guī)定，對稅款拖欠不繳的房地產企業(yè)，依法采取強制措施，確保稅款及時足額入庫。如房地產企業(yè)采取預售方式銷售產品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率（預計收入的利潤率不低于15%）計算出營業(yè)利潤額，再并入當期應稅所得額，統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時進行結算調整。按此規(guī)定，房地產企業(yè)想延遲納稅，利用申報虧損躲避稅收這條路已經行不通了，這就給稅務稽查提供了法律保障。四是要對大案、要案嚴格按法律程序移送司法機關，依法追究其法律責任。五是要完善投訴舉報網絡，鼓勵廣大群眾舉報偷逃稅者，形成綜合治理局面。
3.4 建立監(jiān)控體系，實現稅收管理信息化
充分利用信息、網絡等先進手段，提高稅務管理的效能和水平，已成為擺在稅務部門面前的一項刻不容緩的重點工作。加強房地產稅收管理，同樣需要以信息化為導向和支撐，要把房地產業(yè)稅收管理的信息化建設，放到中國稅收信息化建設的大背景下考慮，堅持“內引外聯”的基本方向，既要加快網絡建設和軟件開發(fā)、用信息手段整合資源、再造流程、簡化環(huán)節(jié)，提高管理和稽查工作的現代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快與計劃、土地、城建、房管、工商等部門以及房地產開發(fā)企業(yè)的聯網步伐。要做到網絡互聯、信息共享，保證稅務部門能夠及時收集到房地產企業(yè)的各類信息，只有稅網嚴密，偷逃稅者才無可乘之機。
摘要：房地產項目的實施過程存在著很多風險，正確地對待、評價、處理過程風險，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理，全過程、全方位地的控制，加強對風險的管理，是保證項目目的、項目目標實現的關鍵。
關鍵詞：房地產 項目管理
一、 引言
以2004年8月31日為分水嶺，我國的房地產業(yè)進入了一個新的發(fā)展時期，隨著國家經濟大環(huán)境的變化，圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”，業(yè)內、業(yè)外爭論的此起彼伏、沸沸揚揚，結果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴厲控制措施的“協議轉讓”，迎來了中國人民銀行 121號文件對房地產更為嚴格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調，迎來了一系列規(guī)范建設行為，提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內的“一個前提、兩條鏈”都出現了與以往區(qū)別很大的變化，風險因素不斷增多，風險存在于整個項目開發(fā)過程，使中小房地產企業(yè)更是處于極為艱難的處境。因此，加強開發(fā)項目的風險管理，保證項目目的、目標的實現，是實現企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關鍵過程。
二、 房地產開發(fā)項目的風險分析
風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發(fā)生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發(fā)項目的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險，在現在的經濟大環(huán)境中，主要表現在以下幾個方面：
1、 項目的定位風險。房地產開發(fā)項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環(huán)境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發(fā)過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。
2、 項目的投資支持能力風險?！俄椖靠尚行匝芯繄蟾妗烦雠_前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經濟環(huán)境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。
3、 項目的質量風險。包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規(guī)范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業(yè)人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。
4、 項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。
5、 項目建設的 “創(chuàng)新”風險。當前的經濟大環(huán)境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風險的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風險的。
6、 項目的“政府”風險?！罢憋L險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中，企業(yè)必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規(guī)為：《建設工程質量管理條理》等。必須掌握對于相關法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標準。
三、 開發(fā)商項目風險管理的內容
風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優(yōu)化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。風險管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現最大安全保障效能。因此，開發(fā)商風險管理的主要內容為：
1、 合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。
2、 合理確定項目管理目標，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。
3、 編制《項目管理規(guī)劃》，對項目工作進行結構分解，對項目的目標、實現目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施，用《項目管理規(guī)劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。
4、 根據實現目標的外部環(huán)境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素，比照《項目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當地、合理的調整、優(yōu)化組合各種風險技術，擬訂應對措施，設法消除、緩和、轉化、轉移風險，避免過程控制風險。
5、 強化風險管理的計劃手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監(jiān)控。過程中，利用動態(tài)管理，合理配備資源，按照目標管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導致的風險，規(guī)避潛在風險轉化成顯性風險的可能。
6、 合理組織結構，明確崗位職責，理順管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。
7、 加強合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項目的最大利益（計劃利潤），按照不同階段的工作重點，按照合同約定內容開展工作，避免沖突造成的履約風險，控制建設成本；利用現行相關法律法規(guī)，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉移。
8、 在項目內部加強實施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風險。強化財務監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據，向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況，對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。
四、開發(fā)商規(guī)避項目風險的對策建議
1、 建立或附設企業(yè)經常性信息收集和處理機構，研究國家和區(qū)域經濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項目（包括在建和意向）、適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業(yè)經營決策提供準確依據。經常性從容分析，比較臨時“抱佛腳”分析的依據和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密，提供的決策依據會更科學，規(guī)避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。
2、 合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發(fā)、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養(yǎng)知識面寬、具有科學態(tài)度又有主動工作熱情的“研發(fā)”隊伍，結合企業(yè)文化建設，結合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵、監(jiān)督、檢查、改進等方法，把企業(yè)產品的研發(fā)作為“龍頭”對待。
3、 由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業(yè)決策層必須有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協調能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡單地說就是會經營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機、政策、擔保等風險，才可能妥當地處理風險造成的后果。
4、 積極推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設，逐步實現企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應于ISO9000：2000族質量管理標準的企業(yè)標準、工作程序、和工作流程，建立現代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則（①以顧客為關注焦點；②領導作用；③全員參與；④過程方法；⑤管理的系統(tǒng)方法；⑥持續(xù)改進；⑦基于事實的決策方法；⑧與供方互利的關系。）規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實現工作質量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。
5、 加強企業(yè)從業(yè)人員的現行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標準，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力，規(guī)避“政策風險”，避免出現投機風險、政府風險（按照《建設工程質量管理條例》處罰）。
6、 加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件，為項目合同管理營造工作質量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業(yè)主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現“違規(guī)”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。
7、 利用計劃管理、目標管理、過程監(jiān)督、節(jié)點考核等技術手段，對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時，就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，按照一般規(guī)律制定規(guī)避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法；在實施過程中，就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監(jiān)督，按照目標管理、節(jié)點考核的原則，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態(tài)度，科學地調整計劃和應對措施，及時總結、關閉階段性管理目標，是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。
8、 重視“過程控制”，加強關鍵部位和關鍵環(huán)節(jié)的管理，消除“質量風險”、“協議、契約履行風險”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進行項目可行性評估、建設環(huán)境評價和經濟技術分析，準確進行市場調查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項目的產品定位、品質定位，合理確定投資額度，避免出現品質與投入矛盾的風險；在設計階段，堅持按照產品的市場定位要求、規(guī)范標準要求監(jiān)督設計，進行設計評審，把投資控制（一般占項目產品投資的90%--95%）的最關鍵一步控制好; 在招標、簽訂合同階段，準確編制標的，合理把握投標優(yōu)惠條件，簽訂一個有效且有利的協議（合同），作好投資控制的關鍵的第二步（一般占項目產品投資的5%--!0%）；在項目實施階段，加強“投資、質量、工期、安全”控制，加強“合同、信息”管理，強化建設過程與項目相關單位的關系協調，對關鍵部位和容易產生“質量通病”、對結構和使用功能有影響、對投資、小區(qū)環(huán)境質量有重要影響的過程加強監(jiān)督，把實施過程的風險作有效的控制。
9、 重視項目完成過程中階段性工作（過程、活動）、實施結果的評價考核，及時總結經驗、關閉階段性計劃，為企業(yè)正確認識自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進創(chuàng)造基礎。階段性工作的考核評定有項目管理層組織進行，也可以由職能主管領導組織分階段或者按照計劃的節(jié)點控制目標進行，考核的內容是計劃的節(jié)點控制目標完成管理情況和階段性目標完成情況，考核的結果是決定是否調整計劃、調整目標，是否決定關閉階段性管理任務。項目管理考核評價的主體是企業(yè)管理層或者是組織結構中的部分，考核評價的對象是項目管理層（主要是項目經理），考核的內容是按照《項目管理目標責任書》規(guī)定的目標和指標，對項目實施情況（包括節(jié)點關閉情況）、項目管理水平、管理績效進行終結評價，確認階段性考核的結果，確認最終結果，確認項目管理組織（項目部）的職能是否具備“解體”。
五、結束語
房地產項目的建設是一個有較長周期的過程，項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素，構成了項目過程的各種風險，風險充斥在每個過程（活動）。從某種程度上講，項目建設的過程實際上就是風險管理、規(guī)避風險的過程，而風險管理（識別、分析、評價、處理）是靠企業(yè)的“團隊”的力量，靠管理水平、管理經驗、職業(yè)道德和知識水平進行的，每個風險的規(guī)避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。因此，建立現代管理制度和適應于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結構，按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997標準（《質量管理 項目管理質量指南》），重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，就會減少或規(guī)避風險對企業(yè)經營目的和效果的不利影響。
摘 要 近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產市場，我國房地產開發(fā)和房地產市場發(fā)展迅猛。但透視房地產業(yè)稅收本質，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷逃稅活動，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產稅收面臨的問題作一點有益的探討。
關鍵詞 房地產市場 稅收秩序 公平競爭
1 房地產業(yè)稅收征管面臨的問題
1.1 倒掛往來不入“收入賬”，隨意調劑收入
這是房地產企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現為：一是將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調節(jié)利潤多少的工具，不及時結轉收入，不及時申報納稅；二是收到銀行按揭款時，長期掛在“預收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入” 賬，推遲納稅；三是對外投資分回的收益，賬務處理上掛在“其他應付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅。
1.2 稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本
主要表現為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應稅所得；二是不按項目設立成本明細，將完工與未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進行道路鋪設、小區(qū)綠化等配套設施建設時，設法高估配套工程成本及其相關費用；四是人為地將開發(fā)項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤，逃避相關稅收；五是多列利息支出和預提費用，隱瞞實際利潤額。
1.3 以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收
主要表現為：一是以商品房抵頂銀行借款本息；抵頂應分配給投資方的利潤；抵頂應支付的建筑安裝工程款；抵頂獲取土地使用權的價款等相關債務，直接計入往來科目。二是以商品房抵頂應支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計收入或減少應稅所得額。
1.4 以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報納稅，偷逃稅款
主要表現為：一是代政府有關部門及其他企業(yè)收取的費用，如煤氣管網費、市政建設費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業(yè)往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務處理上不計收入或直接沖減開發(fā)成本，導致營業(yè)額減少，偷逃相關稅收；二是利用關聯關系，非法轉移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入賬；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產業(yè)偷逃稅常用的主要手法。
2 房地產業(yè)稅收征管現狀透視
2.1 從房地產業(yè)稅收收入來看
雖然房地產業(yè)實現的各項稅收不管是分稅種，還是收入總量以及收入結構都有較大幅度的增長，這都是由房地產市場的不斷發(fā)展和稅收管理得到強化，成為房地產業(yè)稅收增長的強大動力得來的，但進一步深層次地分析必將面臨一些突出問題：一是涉稅信息失真，計稅依據可信度小，導致房地產稅收大量流失；二是納稅人申報意識和申報質量不高。銷售收入不實、成本虛列、費用列支不合理，隱瞞、虛報成交價的現象突出；三是房地產市場不規(guī)范，投資結構單一，后勁不足；四是稅制改革不徹底，制約了房地產業(yè)稅收可持續(xù)增長的規(guī)模。
2.2 從房地產業(yè)納稅人來看
企業(yè)為了實現利潤最大化必然鋌而走險。利益是柄雙刃劍，具有腐蝕性，過度地追求往往產生非理性的偷逃稅行為。如果偷逃稅不被發(fā)現，必然大賺一筆，即使被發(fā)現了、查處了，也只是補足稅款，繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差，助長了部分房地產企業(yè)偷逃稅的主觀故意，并且房地產業(yè)所特有的周期長、投入大、環(huán)節(jié)多的特點又給偷逃稅留下了可以操作的空間。一些房地產企業(yè)為追求利益的最大化，不惜以違法犯罪為代價，在申報納稅、拖欠稅款、延遲納稅、偷逃稅上大做文章。
2.3 從政府及相關部門行為來看
政府及部門處于轉型時期，為了謀求“地方和部門利益”而損害公共利益的現象仍然存在，一是為了加快城市基礎設施建設，減輕財政支出壓力，當地政府在招標的房地產開發(fā)項目中附加一些配套開發(fā)建設項目，并在稅費上做出允諾或讓步。一方面任意減免地方性收費項目或降低收費標準，另一方面要求稅務部門提供稅收“優(yōu)惠”，支持地方房地產業(yè)的發(fā)展；二是由于房地產業(yè)在地方經濟中占有重要地位，企業(yè)與政府之間“關系密切”。在納稅上企業(yè)總想尋求政府“庇護”，而地方政府的個別領導也認為企業(yè)與稅務部門都是自己的兩個“錢口袋”，企業(yè)發(fā)展與稅收增長是一個問題的兩個方面，這種想法影響了稅務部門的公正執(zhí)法；三是在土地管理上呈現兩個相反趨勢，一方面為了招商引資，各類開發(fā)區(qū)紛紛以低價甚至免費出讓土地，另一方面，為獲取資金，政府設法高價出售經營性用地。有人認為房地產是城市的小金庫一點也不為過，地方政府受利益驅動，大肆開通相關收費，據有關資料統(tǒng)計，一般情況下僅土地出讓金就占地方財政收入的20%以上。相反的趨勢形成相同的結果，即犧牲國家利益，政府從中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地產業(yè)發(fā)展的同時，在一定程度上，對房地產企業(yè)的偷逃稅行為淡然視之，造成房地產業(yè)稅收大量流失。
2.4 從地稅部門自身來看
開發(fā)一個房地產項目，需要經過多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這些部門都一定程度上掌握了房地產開發(fā)信息。一是由于稅務部門與這些行政部門沒有建立有效的信息交換和溝通制度，在房地產開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產企業(yè)提供了偷逃稅的機會。二是房地產開發(fā)是一個復雜的系統(tǒng)工程，稅務部門限于人力、物力，建筑安裝購進的各種材料來源、數量和價格難以查實；房地產企業(yè)開發(fā)項目的數量、價格和銷售進度難以摸清；銀行對個人購房按揭貸款的支付時間和數額難以掌握的現象十分突出，增加了遏制房地產業(yè)偷逃稅行為的難度。三是受各種因素的干擾，稅務部門對房地產企業(yè)偷逃稅違法行為打擊力度不夠，往往以補代罰，以罰代刑，沒有形成強大的威懾力量，助長了偷逃稅現象的產生和蔓延。
3 強化房地產業(yè)稅收征管的對策
3.1 加強部門配合，實現稅收管理的社會化
密切與計委、建委、土地、規(guī)劃、房產、銀行等相關部門的聯系配合，積極爭取地方政府及有關部門的支持，多方采集房地產企業(yè)涉稅資料。從計委、建委收集經濟適用房、舊房改造等新開工項目、續(xù)建項目投資計劃、項目開發(fā)許可等情況；從規(guī)劃局收集建設工程規(guī)劃許可、規(guī)劃調整等情況；從房管局收集項目開發(fā)建設投資進度、商品房預售方案、預售許可證發(fā)放、房地產產權出租、轉讓、變更等情況；從房改辦、房地產交易（招標）中心等部門收集各種形式的聯建、集資、合作開發(fā)的房地產項目資料，搭建信息交流整合平臺，形成齊抓共管、部門聯動的協稅護稅網絡和社會監(jiān)控網絡。
3.2 強化管理措施，實現稅收征管規(guī)范化
具體規(guī)范包括：①規(guī)范加強“可售商品房面積”的審核，通過落實已竣工驗收的開發(fā)項目實際“可售商品房面積”的真實情況，掌握能夠給企業(yè)帶來效益的商品房數量；②規(guī)范和加強主營業(yè)務收入的審核，核實審核對象的收入情況、銷售單價、結算方式；③規(guī)范和加強主營業(yè)務成本的審核，審核主要成本項目的真實情況，落實已結轉經營成本的正確性；④規(guī)范加強成本和收入的配比性審核，驗證成本和收入的配比程度，核實成本或收入的真實性；⑤規(guī)范和加強期間費用的審核，確認期間費用的真實性和合法性；⑥規(guī)范和加強投資收益的審核，確認投資屬股權投資還是債權投資；收益屬于投資收益還是轉讓收益；轉讓收益的計算是否正確等，通過審核，根據稅法規(guī)定做出補稅處理，構成偷稅的，移交有關部門處理。
3.3 加大稽查力度，實現稅收治理法制化
一般情況下可采用如下方法：①銷售成本率及利潤率配比法。以已售房合同定價收入的成本率或利潤率為依據，配比當期銷售成本或利潤，即當期實際銷售成本＝（已售房總成本÷已售房合同定價收入）×100%×當期實際銷售收入；②當期銷售收入比重配比法。以當期實際銷售收入占已售房合同定價收入的比重為依據，配比當期銷售成本，即當期實際銷售成本＝（當期實際銷售收入÷已售房合同定價收入）×100%×已售房總成本；③單位成本配比法。以可售房單位成本為依據，得出已售房總成本占已售房合同定價收入的比重，配比當期銷售成本。即當期實際銷售成本＝［（可售房總成本÷可售房完工面積）×已售房合同總面積÷已售房合同定價收入］×100%×當期實際銷售收入。④分項目單位數量配比法。以已售房總面積占可售房完工面積的比重為依據，得出已售房總成本，再按當期實際銷售收入占已售房合同定價收入的比重，配比當期銷售成本，即當期實際銷售成本＝［（已售房總面積÷可售房完工面積）×100%×可售房總成本］×（當期實際銷售收入÷已售房合同定價收入）×100%。（注：前兩種方法適用于商品房全部完工并全部訂立銷售合同,款未全部收回時的計算。后兩種方法適用于商品房全部完工而部份未銷售；已售商品房全部訂立銷售合同，但款未全部收回時的計算）。二是要對稽查案件的檢查質量實行跟蹤抽查。嚴格落實執(zhí)法目標責任制，將所有的偷稅案件辦成“鐵案”。三是要嚴格依照《稅收征管法》的規(guī)定，對稅款拖欠不繳的房地產企業(yè)，依法采取強制措施，確保稅款及時足額入庫。如房地產企業(yè)采取預售方式銷售產品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率（預計收入的利潤率不低于15%）計算出營業(yè)利潤額，再并入當期應稅所得額，統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時進行結算調整。按此規(guī)定，房地產企業(yè)想延遲納稅，利用申報虧損躲避稅收這條路已經行不通了，這就給稅務稽查提供了法律保障。四是要對大案、要案嚴格按法律程序移送司法機關，依法追究其法律責任。五是要完善投訴舉報網絡，鼓勵廣大群眾舉報偷逃稅者，形成綜合治理局面。
3.4 建立監(jiān)控體系，實現稅收管理信息化
充分利用信息、網絡等先進手段，提高稅務管理的效能和水平，已成為擺在稅務部門面前的一項刻不容緩的重點工作。加強房地產稅收管理，同樣需要以信息化為導向和支撐，要把房地產業(yè)稅收管理的信息化建設，放到中國稅收信息化建設的大背景下考慮，堅持“內引外聯”的基本方向，既要加快網絡建設和軟件開發(fā)、用信息手段整合資源、再造流程、簡化環(huán)節(jié)，提高管理和稽查工作的現代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快與計劃、土地、城建、房管、工商等部門以及房地產開發(fā)企業(yè)的聯網步伐。要做到網絡互聯、信息共享，保證稅務部門能夠及時收集到房地產企業(yè)的各類信息，只有稅網嚴密，偷逃稅者才無可乘之機。
內容提要: 隨著中國市場經濟體制的建立以及全球化的影響，中國房地產業(yè)對房地產專業(yè)人才、尤其是高層次專業(yè)人才的需求與日俱增。本文在回顧中國房地產專業(yè)教育發(fā)展歷史、介紹工程管理專業(yè)中房地產類課程教學現狀的基礎上，結合清華大學工程管理專業(yè)房地產課程教學的實踐，指出了影響中國房地產專業(yè)教育發(fā)展的問題，尤其是在學科設置上存在的矛盾。本文還從完善房地產專業(yè)教育，建設和發(fā)展房地產學料的角度出發(fā)，提出了妥善處理好與工程管理專業(yè)的關系、用發(fā)展的眼光和實事求是的態(tài)度來發(fā)展房地產專業(yè)教育、加強研究生層次的高級房地產專業(yè)人才培養(yǎng)、發(fā)展和規(guī)范房地產專業(yè)繼續(xù)教育等建議。對房地產專業(yè)執(zhí)業(yè)資格與國際互認問題，指出互認并不意味著我們的房地產教育已經與國際接軌，真正的接軌在于我們培養(yǎng)出的人才具有國際競爭力。
[關鍵詞]：房地產，高等教育，工程管理
一、房地產業(yè)對專業(yè)人才的需求
房地產業(yè)是從事房地產開發(fā)、投資、經營、管理與服務的行業(yè)。具體包括：房地產開發(fā)與經營業(yè)（各類房地產開發(fā)、土地開發(fā)、房地產投資經營等活動）、房地產管理業(yè)（住宅物業(yè)管理、土地批租經營管理和其它房屋的管理活動）、房地產經紀與業(yè)（房地產與經紀人服務、居間買賣、租賃服務、房地產交易保證服務、房地產估價等）。日益發(fā)展壯大的房地產金融保險業(yè)雖然不包括在房地產業(yè)中，但其在人才需求上也與房地產人才需求有著密切的關系。
中國房地產業(yè)從20世紀80年代末開始興起，經過近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積2000年末已經達到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農村達到27平方米。據有關部門預測，2010年中國城市化水平將達到45％左右，城鎮(zhèn)人口達到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計算，將需要新建城鎮(zhèn)住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國胸地產市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?000年，城鎮(zhèn)住宅與房地產業(yè)增加值約5400億元，占GDP的比重已經達到了6％左右，在國民經濟、尤其是國民經濟增長中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國共有房地產開發(fā)企業(yè)2.7萬個，從業(yè)人員100多萬人，房地產估價和土地估價機構8000余家，從業(yè)人員約15萬人（其中取得房地產估價師、土地估價師執(zhí)業(yè)資格的人數30000人），房地產經紀機構約2.7萬個，從業(yè)人員30多萬人：物業(yè)管理企業(yè)2.5萬個，從業(yè)人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產行政管理工作、房地產教育研究機構、房地產信息服務與咨詢機構、房地產投資顧問與策劃機構的就業(yè)人數，中國房地產行業(yè)的就業(yè)總人數預計超過550萬人。
房地產業(yè)作為一個新興行業(yè)，其從業(yè)人員基本上都是來自城市規(guī)劃、建筑學、土木工程、建設管理、投資與金融等相關專業(yè)，真正受過系統(tǒng)的房地產專業(yè)教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產業(yè)、金融保險和房地產在內的一類專業(yè)，最受考生青睞；《深圳晚報》在未來人才市場上最走俏的將是金融、保險，高級管理、物業(yè)管理等13類經濟專業(yè)人才。清華大學房地產研究所對北京市有關高校房地產專業(yè)畢業(yè)生的調查顯示，30.77%的同學認為就業(yè)前景非常樂觀、畢業(yè)生供不應求，69.23%的同學認為就業(yè)前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學認為就業(yè)形勢不好。
二、中國高校房地產專業(yè)教育發(fā)展的歷史回顧
1、房地產經營管理專業(yè)教育的變革
1989年，經過國家教委批準，中國高等學校開始設置房地產經營管理專業(yè)，到1998年教育部頒布新的專業(yè)目錄為止，全國設置房地產經營與管理專業(yè)的高等學校達到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學校本科專業(yè)目錄》，對原有專業(yè)講行了調整，專業(yè)種數由504種減少至249種，將房地產經營管理專業(yè)調整到工商管理類的工商管理專業(yè)。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對房地產經營管理專業(yè)的歸屬進行了調整，部分高校將該專業(yè)并入工程管理專業(yè)，也有部分高校并人了工商管理專業(yè)。
建設部作為中國建筑業(yè)與房地產業(yè)的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學校建筑與房地產管理學科專業(yè)指導委員會”。該委員會在1998年過渡到“全國高等學校工程管理專業(yè)指導委員會”的過程中，繼承了原對房地產專業(yè)教育指導的職責，并將“房地產經營管理”作為工程管理專業(yè)的一個方向延續(xù)至今。將“房地產經營管理”并人工商管理專業(yè)的院校，目前尚沒有納入“全國高等學校工程管理專業(yè)指導委員會”指導的范圍。另外，目前中國?？平逃膶I(yè)目錄中，目前仍然保留有房地產經營管理專業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)。
2、中國高校與房地產相關的本科教育
到2000年底，全國共有77所高校開設有管理學學科門類下的工程管理專業(yè)。此外，還有一些本科生專業(yè)與房地產教育相關。
資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理：共有以北京大學、北京師范大學、華東師范大學、南京大學等在內的32所高校開設了地理學學科門類下的資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)。該專業(yè)開設的主要課程：地質學、自然地理學、經濟地理學、國土規(guī)劃、地圖學、遙感應用、管理科學、環(huán)境科學、土地評價與土地管理、水資源計算與管理、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃、環(huán)境化學、地理信息系統(tǒng)、城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等。該專業(yè)的培養(yǎng)目標是：能在科研機構、高等學校、企事業(yè)單位和行政管理部門從事科研、教學、資源開發(fā)利用與規(guī)劃、管理等工作。
城市規(guī)劃：共有以同濟大學、清華大學、哈爾濱工業(yè)大學、天津大學、東南大學、重慶大學等為代表的43所高校開設了屬于建筑學門類的城市規(guī)劃專業(yè)。開設的主要課程包括：城市規(guī)劃原理、城市規(guī)劃設計、城市設計、城市規(guī)劃理論與城市發(fā)展史、城市道路與交通、城市生態(tài)與環(huán)境保護、城市地理學、城市經濟學、區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃行政法規(guī)與城市規(guī)劃管理。該專業(yè)的培養(yǎng)目標是：在城市規(guī)劃設計、城市規(guī)劃管理、決策咨詢、房地產開發(fā)等部門從事規(guī)劃設計與管理，開展城市遏路交通規(guī)劃、城市市政工程規(guī)劃、園林游憩系統(tǒng)規(guī)劃，并能參與城市社會與經濟發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市開發(fā)、房地產籌劃以及相關政策法規(guī)研究等方面工作。
土地資源管理：以中國人民大學、同濟大學、浙江大學、中國農業(yè)大學等為行表的34所高校（以農業(yè)類院校為主）開設了公共管理學科門類下的土地資源管理專業(yè)。開設的主要課程包括：土地資源學、土地規(guī)劃學、土地管理學、土地經濟學、地籍管理學、測量學、土地信息系統(tǒng)。該專業(yè)的培養(yǎng)目標是：能在國土、城建、農業(yè)、房地產以及相關領域從事土地調查、土地利用規(guī)劃、地籍管理及土地管理政策法規(guī)工作的高級專門人才。
三、工程管理專業(yè)房地產類課程的設置與教學內容
1、課程設置
作為工程管理專業(yè)的專業(yè)方向之一，房地產經營與管理方向與工程項目管理等其他專業(yè)方向一起，共同使用工程管理專業(yè)的課程平臺。房地產經營管理專業(yè)方向的專業(yè)方向課程包括：房地產經濟學、房地產估價、房地產開發(fā)和房地產市場營銷。在培養(yǎng)目標上，要求該專業(yè)方向的畢業(yè)生初步具有分析和解決房地產經濟理論問題的能力，具備從事房地產開發(fā)與評估、房地產市場營銷、房地產投資與融資、房地產估價、物業(yè)管理和房地產行政管理的基本技能。
2、各專業(yè)方向課程的教學內容
房地產經濟學：房地產經濟學概述、房地產經濟學基本理論、房地產制度（土地制度、住房制度）、房地產市場（供求關系與價格、市場特性與功能、房地產市場的影響因素、市場運行規(guī)律）、房地產市場的依存基礎（區(qū)域和社區(qū)分析、城市發(fā)展模式、土地利用分區(qū)、土地價值）、分類房地產市場（住宅市場、商業(yè)房地產市場、工業(yè)房地產市場、其他房地產市場）、房地產市場中的空置問題、房地產市場與資本市場、房地產市場中的政府干預（宏觀調控、城市土地利用規(guī)劃、耕地保護、房地產稅收）。
房地產估價：房地產估價概述（概念、作用、估價制度、估價標準、房地產估價與資產評估）、房地產估價基本理論（市場價值與價格、影響房地產價值的因素、房地產估價原則）、房地產估價程序（程序、估價目的與價值類型、房地產類型及其特點、房地產價值時點）、市場區(qū)域和鄰里分析（市場區(qū)域與鄰里的含義、市場環(huán)境分析的主要內容）、估價對象的確認與描述（估價對象的范圍、政府法例限制與權益性質、場地描述、場地使用經濟性分析、建筑物及其它地上改良投資描述）、市場法、成本法、收益法、土地估價、房地產部分權益估價、估價結果與估價報告、信息技術在房地產估價中的應用。
房地產開發(fā)：房地產開發(fā)及房地產開發(fā)程序、政府對房地產開發(fā)過程的管理（投資計劃管理，項目規(guī)劃與設計管理、土地管理、項目開工及建設期間的管理、項目銷售與產權管理、項目竣工及入住管理、市政及配套設施管理）、房地產開發(fā)企業(yè)與組織（房地產開發(fā)企業(yè)、組織形式、價值鏈，發(fā)展戰(zhàn)略）、房地產開發(fā)項目策劃（宏觀因素分析、市場研究與投資機會、場地選擇、產品功能定位）、房地產開發(fā)項目可行性研究、房地產開發(fā)中的項目管理、房地產開發(fā)項目的資金融通、房地產開發(fā)項目的市場營銷、房地產開發(fā)經營稅費、物業(yè)與資產管理（房地產開發(fā)與房地產資產管理、物業(yè)管理、設施與設備管理、資產管理、組合投資管理）。
房地產市場銷售：市場概述、市場營銷、市場調查、市場分析、市場營銷戰(zhàn)略、房地產項目前期策劃、房地產定價策略、房地產分銷與促銷策略、市場營銷計劃的制定與實施。
四、清華大學工程管理專業(yè)房地產課程教學的實踐
1、與學校、學院教學平臺的關系
清華大學的工程管理專業(yè)設置在土木工程學院。為了體現通才教育、拓寬學生知識面的總體要求，在培養(yǎng)計劃要求的總共140個學分中，有70個學分為校級教學平臺提供（包括數理基礎、外語、計算機等，本專業(yè)要求的經濟學基礎、管理學基礎、法律基礎等課程也由該平臺提供），有35個學分由院級教學平臺提供（包括建筑材料、工程測量、工程力學、工程結構等土木工程技術課程，也包括本專業(yè)要求的工程經濟學、施工技術與組織等），與工程管理專業(yè)密切相關的專業(yè)課程占35個學分。為了體現貫通教育的宗旨，清華大學工程管理專業(yè)沒有再進一步細分專業(yè)方向。
2、工程管理專業(yè)課程中房地產課程設置
由于歷史的原因，橫跨土木工程學院、建筑學院、經濟管理學院的清華大學房地產 研究所掛靠在土木工程學院，該研究所的教師與工程管理研究所教師一起，組成了目前隸屬于土木工程學院的建設管理系。因此，清華大學工程管理專業(yè)的培養(yǎng)方案中，雖然沒有細分專業(yè)方向，但也納入了一定數量的房地產相關課程。目前面向工程管理專業(yè)本科生設置的房地產相關的課程包括：城市與房地產經濟學（經濟類專業(yè)基礎課，2學分）、房地產概論（專業(yè)主干課，2學分）、房地產評估理論與實務（專業(yè)選修課，3學分）、物業(yè)管理（專業(yè)選修課，2學分）。
近10年的實踐表明，面向工程管理專業(yè)學生開設房地產課程，拓寬了學生的視野，在保證工程管理專業(yè)畢業(yè)生較強的專業(yè)技術基礎的同時，強化了其經濟、管理類的知識和技能，為學生就業(yè)提供了更廣泛的選擇性。
3、房地產課程的主要教學內容
城市與房地產經濟學：宏觀與微觀經濟學分析；區(qū)域增長；城市發(fā)展與土地利用；房地產市場的宏觀經濟學分析（討論課題目：中國主要城市房地產市場的預期變化及比較）；土地市場與土地價格；住宅市場（討論課題目：住宅市場需求預測）；商業(yè)房地產市場（討論課題目：寫字樓市場的租金與空置）；工業(yè)房地產市場；國際房地產市場；（討論課題目：中外房地產市場發(fā)展特征的比較分析）；住房政策（討論課題目：政府住房補貼與住房支付能力）；城市增長與房地產開發(fā)；城市發(fā)展與房地產市場中的政府干預。
房地產概論：土地制度與土地政策、住房制度與住宅產業(yè)、房地產及房地產投資、房地產市場及市場研究、房地產開發(fā)及項目評估、房地產市場營銷、房地產金融（開發(fā)項目融資、抵押貸款、證券化）、中國房地產主要稅制、中國房地產法律制度（法規(guī)體系及其分類、土地管理制度、開發(fā)管理制度、市場管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。
房地產評估理論與實務
物業(yè)管理：物業(yè)管理概述、物業(yè)管理與房地產開發(fā)、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會、房屋修繕管理、房屋設各管理、物業(yè)管理綜合服各、住宅小區(qū)物業(yè)管理、收益性物業(yè)管理的主要內容、收益性物業(yè)管理中的財各與成本管理、寫宇樓物業(yè)管理、零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)物業(yè)管理。
五、發(fā)展中國房地產專業(yè)教育的建議
房地產專業(yè)是重要的專業(yè)科目之一，這是由社會經濟生活中對房地產專業(yè)人才的廣泛需求和學生的良好就業(yè)前景所決定的。政府和半政府機構、金融機構（含商業(yè)銀行、投資銀行、債券公司，基金管理公司、投資管理公司、房地產投資信托公司和財產保險公司等）、房地產投資和開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司、資產管理公司以及房地產咨詢機構（含房地產評估機構、機構、投資咨詢公司、信息公司、產權保險公司、建筑師事務所、會計師事務所和律師事務所等）均對房地產專門人才有著巨大的需求。
從中國房地產業(yè)對人才需求前發(fā)展趨勢及中國越來越融入全球化經濟體系的角度看，中國必須逐步建立起滿足市場需要的、與國外高?；疽恢碌娜瞬排囵B(yǎng)模式。為此，提出如下建議：
1、建設管理與房地產的學科設置
工程管理（建設管理，下同）與房地產分別屬于不同的學科領域。在國外，建設管理專業(yè)通常設置在工學院與土木工程相關的學系內（如得克薩斯奧斯訂大學土木工程系、斯坦福大學土木與環(huán)境工程系），也有些學校在工學院中獨立設系（如佛羅里達大學建設管理學院、英國里丁大學建設管理與工程系）。房地產專業(yè)通常設在商學院，有時獨立設系（如賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產系、麥迪遜威斯康辛大學商學院房地產與土地經濟系），有時與金融、保險等為同一個系（如紐約大學商學院金融系、佛羅里達大學商學院金融保險與房地產系）。
從學科領域覆蓋的內容看，建設管理與房地產在建筑技術與管理技術方面有所交叉，只是前者強調技術與管理，后者強調金融與投資。因此，英國多數大學及受英國學科設置影響較大的大學，通常將房地產和建設管理設在同一個學院或同一個學系中。例如，但英國里丁大學城市與區(qū)域學院（Faculty）分別設立有建設管理與工程學院（shool），由建設管理與工程系與工程系合并）和土地管理與開發(fā)系，香港大學在建筑學院設立有房地產與建設系，新加坡人學在設計與環(huán)境學院分設建筑管理系和房地產系。
目前中國與房地產專業(yè)學科設置的模式，英國模式相似，但隨著中國房地產業(yè)從開發(fā)建設階段逐漸過渡到資產運營與管理階段，對開發(fā)、建設方面人才的需求會減少，而對投資、金融方面的人才會逐步增加。因此各高校從房地產專業(yè)學科設置上，應該關注這種市場環(huán)境的變化，適時做出調整。
2、研究生層次的教育是房地產專業(yè)教育的主要發(fā)展方向
房地產專業(yè)是一個綜合性非常強的學科，如果要求學生在本科階段學習廣泛涉及經濟、管理、法律、金融、環(huán)境和技術等方面的課程，很難打下較為堅實的基礎，也很難使學生具備某一方面的專業(yè)能力。當前房地產業(yè)最緊缺的，是那些在某一領域有較堅實的基礎，又在更多的領域有廣泛知識和素養(yǎng)的人才。以房地產開發(fā)投資企業(yè)為例，在其所管理的整個開發(fā)過程中，需要市場分析、投資分析、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷、物業(yè)與資產管理等各方面的專業(yè)人才，如果企業(yè)的工作人員對各專業(yè)領域的內容都是一知半解，則這個團隊是沒有競爭力的。企業(yè)所需要的員工肯定是對某一兩個專業(yè)領域比較精通，對其他相關領域有基本的解，能夠形成優(yōu)勢互補的團隊共同工作，這樣組成的開發(fā)隊伍，才有竟爭力。
為了適應這種需要，高等學校應該面向房地產相關專業(yè)背景的學生，開設房地產專業(yè)方向碩士研究生（含MBA）課程。為其提供“房地產經濟學”、“房地產金融”、“房地產投資”、“房地產創(chuàng)業(yè)學”、“房地產資產管理”、“房地產案例分析”、“城市公共政策”、“房地產法”等比較深入的房地產專業(yè)課程。從目前的情況來看，國家雖然沒有設立房地產專業(yè)，但該專業(yè)方向的研究生教育，完全可以借助經濟學、資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理、城市規(guī)劃、管理科學與工程、工商管理和土地資源管理等多個專業(yè)平臺來完成。當然，由于專業(yè)方向所在的學科分散，也為房地產學科建設帶來了比較大的難度。
3、妥善處理好與工程管理專業(yè)的關系
雖然目前我國工程管理專業(yè)內包含房地產經營管理方向，但并不表明工程管理學科就是房地產的上級學科，也不表明我們的工程管理專業(yè)房地產方向就等同于國外的房地產專業(yè)。從目前工程管理專業(yè)指導委員會建議的培養(yǎng)方案看，與建造技術、土木工程相關的課程占據了50％以上的比例，房地產經營管理方向的學生得到的實際上也是一個營造師應該獲得的專業(yè)基礎，不是房地產專業(yè)所需要的社會、經濟、金融、投資和工商管理專業(yè)基礎。
從國外房地產學科發(fā)展經驗來看，房地產學科更多地屬于工商管理學科。例如，賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產系房地產專業(yè)，是美國排名第一的房地產專業(yè)，其本科生課程計劃中的37門課程中，有33門課程與沃頓商學院其他18個專業(yè)的要求一致（含9門工商管理基礎課程），房地產專業(yè)的4門專業(yè)課中（“房地產法律、金財與開發(fā)”、“房地產金融：投資與分析”為必修，在“城市房地產經濟學”、“住房金融與住房政策”、“高級房地產投資與分析”、“國際住房比較”、“房地產開發(fā)”、“國際房地產比較”等課程中選修2門），沒有涉及任何工程技術類課程。英國里丁大學土地管理與開發(fā)系的土地管理、房地產投資與金融專業(yè)本科生課程，也是以社會、經濟、管理、法律和房地產類課程為主，對城市規(guī)劃和建筑技術相關課程只是少量涉及。
國內財經、師范類院校的工程管理專業(yè)多是由原房地產經營管理專業(yè)轉化而來，在遇參照工程管理專業(yè)指導委員會建議的《工程管理專業(yè)培養(yǎng)方案》制訂培養(yǎng)方案時，就到了很大的矛盾：遵循工程管理專業(yè)指導委員會的指導性意見，這些學校不具備開設土木工程技術類課程的條件；不遵循這個指導性意見，又找不到一個有效的專業(yè)出口。在未來的工程管理專業(yè)評估過程中，這個矛盾會越來越突出地表現出來。例如，天津商學院工程管理專業(yè)培養(yǎng)計劃中，將土木工程概論、工程力學、工程結構、建筑測量、工程項目管理、工程造價管理、建筑工程招投標與合同管理列為主干課程，但實際上該校并無土木工程專業(yè)，任課教師要從天津理工大學聘請。
4、關于房地產專業(yè)執(zhí)業(yè)資格與國際互認問題
隨著中國社會主義市場經濟的發(fā)展，人事管理制度也在發(fā)生著重大的變革。國家對專業(yè)人員的管理逐漸從專業(yè)技術職稱、職各的管理，轉向對專業(yè)技術資格的管理。這就為社會評價學校、制約學校專業(yè)設置的方向和規(guī)模成為可能。房地產專業(yè)本來是隨著市場經濟發(fā)展出現的新興專業(yè)，如果以改革和向前看的姿態(tài)對詩這個專業(yè)，讓市場對房地產專業(yè)人才知識結構的需求來制約學校的專業(yè)和課程設置，充分發(fā)揮行業(yè)學會、協會在評估學校教育過程中的作用，將對房地產專業(yè)的發(fā)展起到很好的推動和促進作用。
房地產專業(yè)的執(zhí)業(yè)資格，目前有房地產估價師，正在籌備中的資格包括房地產經紀人和物業(yè)管理經理。目前美國的CCIM（Cetified Commercial Investment Member）在中國與有關單位合作，頒發(fā)“商業(yè)房地產投資分析師”資格。英國皇家特許測量師學會（RICS）也有一個龐大的中國會員發(fā)展計劃。當然，CIOB也將在工程管理專業(yè)評估結果方面，中國NBCMA的評估結果互認。然而，擺在我們面前的問題是，如果我們培養(yǎng)的學生不具備在國際建筑與房地產市場上工作的能力（主要是語言問題），互認的結果很可能是國外的“洋資格”，伴隨著中國國內服務市場的開放，逐漸占領國內的市場。但中國的相關專業(yè)資格，幾乎不可能憑借互認的機會走向世界，而且還有可能失去國內的市場份額（因為中國的客戶大多具有“求洋”心態(tài)）。因此，如何培養(yǎng)具有國際競爭力的專業(yè)人才，是專業(yè)資格互認過程中，能否從“名”到“實”的關鍵。
5、繼續(xù)教育工作不容忽視
繼續(xù)教育是國外房地產專業(yè)教育的重要組成部分，而中國的繼續(xù)教育顯然還很不規(guī)范。從事與房地產相關工作的人并非都是科班出身，許多學習其它專業(yè)的人士也可能由于各種各樣的原因加入到房地產專業(yè)隊伍中來，他們需要補充房地產專業(yè)知識。另外，即使房地產專業(yè)科班出身的人士由于房地產市場、法律、政策環(huán)境的變化和新的分析手段、技術與方法的出現，也有著迫切的更新知識的需求。在繼續(xù)教育領域，除了相關學會、協會和各類公司舉辦的各種短期陪訓課程外，高等學校也應發(fā)揮中堅作用。
摘要：房地產項目的實施過程存在著很多風險，正確地對待、評價、處理過程風險，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理，全過程、全方位地的控制，加強對風險的管理，是保證項目目的、項目目標實現的關鍵。
關鍵詞：房地產 項目管理
一、 引言
以2004年8月31日為分水嶺，我國的房地產業(yè)進入了一個新的發(fā)展時期，隨著國家經濟大環(huán)境的變化，圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”，業(yè)內、業(yè)外爭論的此起彼伏、沸沸揚揚，結果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴厲控制措施的“協議轉讓”，迎來了中國人民銀行 121號文件對房地產更為嚴格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調，迎來了一系列規(guī)范建設行為，提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內的“一個前提、兩條鏈”都出現了與以往區(qū)別很大的變化，風險因素不斷增多，風險存在于整個項目開發(fā)過程，使中小房地產企業(yè)更是處于極為艱難的處境。因此，加強開發(fā)項目的風險管理，保證項目目的、目標的實現，是實現企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關鍵過程。
二、 房地產開發(fā)項目的風險分析
風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發(fā)生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發(fā)項目的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險，在現在的經濟大環(huán)境中，主要表現在以下幾個方面：
1、 項目的定位風險。房地產開發(fā)項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環(huán)境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據?？梢哉f，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發(fā)過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。
2、 項目的投資支持能力風險?！俄椖靠尚行匝芯繄蟾妗烦雠_前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經濟環(huán)境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。
3、 項目的質量風險。包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規(guī)范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業(yè)人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。
4、 項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。
5、 項目建設的 “創(chuàng)新”風險。當前的經濟大環(huán)境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風險的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風險的。
6、 項目的“政府”風險?！罢憋L險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中，企業(yè)必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規(guī)為：《建設工程質量管理條理》等。必須掌握對于相關法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標準。
三、 開發(fā)商項目風險管理的內容
風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優(yōu)化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。風險管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現最大安全保障效能。因此，開發(fā)商風險管理的主要內容為：
1、 合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。
2、 合理確定項目管理目標，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。
3、 編制《項目管理規(guī)劃》，對項目工作進行結構分解，對項目的目標、實現目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施，用《項目管理規(guī)劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。
4、 根據實現目標的外部環(huán)境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素，比照《項目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當地、合理的調整、優(yōu)化組合各種風險技術，擬訂應對措施，設法消除、緩和、轉化、轉移風險，避免過程控制風險。
5、 強化風險管理的計劃手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監(jiān)控。過程中，利用動態(tài)管理，合理配備資源，按照目標管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導致的風險，規(guī)避潛在風險轉化成顯性風險的可能。
6、 合理組織結構，明確崗位職責，理順管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。
7、 加強合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項目的最大利益（計劃利潤），按照不同階段的工作重點，按照合同約定內容開展工作，避免沖突造成的履約風險，控制建設成本；利用現行相關法律法規(guī)，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉移。
8、 在項目內部加強實施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風險。強化財務監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據，向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況，對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。
四、開發(fā)商規(guī)避項目風險的對策建議
1、 建立或附設企業(yè)經常性信息收集和處理機構，研究國家和區(qū)域經濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項目（包括在建和意向）、適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業(yè)經營決策提供準確依據。經常性從容分析，比較臨時“抱佛腳”分析的依據和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密，提供的決策依據會更科學，規(guī)避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。
2、 合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發(fā)、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養(yǎng)知識面寬、具有科學態(tài)度又有主動工作熱情的“研發(fā)”隊伍，結合企業(yè)文化建設，結合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵、監(jiān)督、檢查、改進等方法，把企業(yè)產品的研發(fā)作為“龍頭”對待。
3、 由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業(yè)決策層必須有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協調能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡單地說就是會經營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機、政策、擔保等風險，才可能妥當地處理風險造成的后果。
4、 積極推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設，逐步實現企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應于ISO9000：2000族質量管理標準的企業(yè)標準、工作程序、和工作流程，建立現代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則（①以顧客為關注焦點；②領導作用；③全員參與；④過程方法；⑤管理的系統(tǒng)方法；⑥持續(xù)改進；⑦基于事實的決策方法；⑧與供方互利的關系。）規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實現工作質量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。
5、 加強企業(yè)從業(yè)人員的現行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標準，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力，規(guī)避“政策風險”，避免出現投機風險、政府風險（按照《建設工程質量管理條例》處罰）。
6、 加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件，為項目合同管理營造工作質量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業(yè)主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現“違規(guī)”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。
7、 利用計劃管理、目標管理、過程監(jiān)督、節(jié)點考核等技術手段，對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時，就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，按照一般規(guī)律制定規(guī)避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法；在實施過程中，就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監(jiān)督，按照目標管理、節(jié)點考核的原則，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態(tài)度，科學地調整計劃和應對措施，及時總結、關閉階段性管理目標，是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。
8、 重視“過程控制”，加強關鍵部位和關鍵環(huán)節(jié)的管理，消除“質量風險”、“協議、契約履行風險”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進行項目可行性評估、建設環(huán)境評價和經濟技術分析，準確進行市場調查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項目的產品定位、品質定位，合理確定投資額度，避免出現品質與投入矛盾的風險；在設計階段，堅持按照產品的市場定位要求、規(guī)范標準要求監(jiān)督設計，進行設計評審，把投資控制（一般占項目產品投資的90%--95%）的最關鍵一步控制好; 在招標、簽訂合同階段，準確編制標的，合理把握投標優(yōu)惠條件，簽訂一個有效且有利的協議（合同），作好投資控制的關鍵的第二步（一般占項目產品投資的5%--!0%）；在項目實施階段，加強“投資、質量、工期、安全”控制，加強“合同、信息”管理，強化建設過程與項目相關單位的關系協調，對關鍵部位和容易產生“質量通病”、對結構和使用功能有影響、對投資、小區(qū)環(huán)境質量有重要影響的過程加強監(jiān)督，把實施過程的風險作有效的控制。
9、 重視項目完成過程中階段性工作（過程、活動）、實施結果的評價考核，及時總結經驗、關閉階段性計劃，為企業(yè)正確認識自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進創(chuàng)造基礎。階段性工作的考核評定有項目管理層組織進行，也可以由職能主管領導組織分階段或者按照計劃的節(jié)點控制目標進行，考核的內容是計劃的節(jié)點控制目標完成管理情況和階段性目標完成情況，考核的結果是決定是否調整計劃、調整目標，是否決定關閉階段性管理任務。項目管理考核評價的主體是企業(yè)管理層或者是組織結構中的部分，考核評價的對象是項目管理層（主要是項目經理），考核的內容是按照《項目管理目標責任書》規(guī)定的目標和指標，對項目實施情況（包括節(jié)點關閉情況）、項目管理水平、管理績效進行終結評價，確認階段性考核的結果，確認最終結果，確認項目管理組織（項目部）的職能是否具備“解體”。
五、結束語
房地產項目的建設是一個有較長周期的過程，項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素，構成了項目過程的各種風險，風險充斥在每個過程（活動）。從某種程度上講，項目建設的過程實際上就是風險管理、規(guī)避風險的過程，而風險管理（識別、分析、評價、處理）是靠企業(yè)的“團隊”的力量，靠管理水平、管理經驗、職業(yè)道德和知識水平進行的，每個風險的規(guī)避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。因此，建立現代管理制度和適應于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結構，按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997標準（《質量管理 項目管理質量指南》），重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，就會減少或規(guī)避風險對企業(yè)經營目的和效果的不利影響。
【摘要】通過對在房地產開發(fā)企業(yè)從事項目管理工作的總結, 結合項目管理實際感受，參考國內項目管理研究成果，從房地產開發(fā)項目工程管理角度、運作流程方面，來分析影響工程建設項目進展的主要因素，探討解決開發(fā)項目管理的關鍵難點。
【關鍵詞】項目決策；項目設計；施工合同；供方資源；甲方供料
近幾年來，本人在經歷約60萬平方米三個房地產項目的管理實踐，經歷工程建設準備、建設實施、工程驗收、項目交付等過程，也通過對其他開發(fā)項目建設管理的考察和調研，發(fā)現有一定開發(fā)規(guī)模、多個項目同時實施的開發(fā)企業(yè)，其項目建設經常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，項目管理目標總不能如期實現。結合當前房地產開發(fā)流程及組織管理狀況, 針對開發(fā)項目管理中存在的難點問題，提出改進開發(fā)商工程建設項目管理質量的思路，降低項目管理難度，充分用好工程合同，規(guī)劃好項目開發(fā)組織，促使項目進行得穩(wěn)健有序。
1 項目決策階段要重視加強市場調研工作和提高決策效率。
項目決策階段開發(fā)商擔心政策風險和市場風險的負面影響，以及公司人力資源的缺乏和管理機制不健全，項目市場定位及決策機制不完善，項目前期市場可行性研究工作不深入，是影響項目管理有效實施的根本。
1.1 項目前期對市場研究和決策
由于沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目規(guī)劃設計不能如期進行，即使進行了多方案的概念規(guī)劃設計，也會因為市場研究工作不充分細致、評判標準不明確、猶豫不決致使項目決策慢、效率低。開發(fā)商有些領導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究，決策遲緩浪費了項目時機。決策高層猶豫一段時間后匆忙決策，這樣決策確定的項目產品導致不科學、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。
1.2 決策機制的完善
決策階段的猶豫和匆忙，引起的問題在項目實施過程中會造成管理諸多困難，一定會在項目建設、銷售、交付及使用過程中反映出來。當工程匆忙上馬、待定內容久拖不決時，因產品研究方面資源匱乏，所謂決策就成個別領導臨時倉促“拍腦袋”，領導成為具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成工程建設等待的關注點，前期的市場調研和產品研究問題此時就演變成工程技術問題。例如某項目在建設過程中經常出現原則性、功能性的“傷筋動骨”大變動，在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大等市場定位偏差問題，重新進行產品定位，重新設計而修改戶型，在建商住樓改成公寓樓等功能的修改，詳規(guī)設計經常調整建筑面積、建筑樓層、樓體布局、景觀布置、道路系統(tǒng)等。
1.3 提高決策水平和效率
決策階段工作效率低導致項目實施喪失機遇，效率就是效益，只有縱觀全局綜合性地算大帳，才能提高工作效率。前期可行性研究是項目的靈魂，據此進行的項目設計是龍頭，龍頭有魂才能使工程建設管理有章可循。重視項目的前期調研工作，就要重視前期研究決策的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立完善的決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”、“借力”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。
2 項目實施階段要重視加強設計管理和計劃工作。
市場研究階段進行得不細致不規(guī)范，項目決策階段的問題拖到實施階段來解決。本屬設計師的工作，卻受到開發(fā)商的過多干預和限制，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現了開發(fā)商意圖，但項目整體設計不系統(tǒng)、產品功能不配套、效果上不協調等方面設計失誤的責任也由開發(fā)商承擔。
2.1 設計階段的盲從
開發(fā)商認識到一定要在設計階段嚴格把關，某幾個領導的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設計的評判依據。項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商“包辦”的，設計師成了開發(fā)商的工具，使得設計師無法創(chuàng)意。建設內容經常變化，施工圖提供慢，工程變更多，造成工程質量、進度、投資控制等項目管理目標無法如期實現。如某小區(qū)的變配電房、水泵房、停車位是臨時加上，分期建設的小區(qū)供電問題經常臨時性解決，經常調整建筑立面材料、顏色及窗型，景觀設計不系統(tǒng)、無主題等。設計師成了“改圖師”，工程人員成了“改圖員”，無論是工程管理部門，還是項目的設計、監(jiān)理、施工單位，各方面都不滿意。
2.2 設計資源的簡單拼湊
細微創(chuàng)造差異，細節(jié)決定成敗，項目設計資源整合不足，影響項目設計質量、供應時間、工程內容對接等工作，從而影響項目管理。當今住區(qū)開發(fā)建設，景觀園林工程已成為一項不可或缺的內容。景觀設計資源整合不足，設計工作滯后造成整個小區(qū)景觀不協調，景觀設計意圖粗略，無層次地繁雜添加，設計圖紙內容做法不具體，景觀工程實施滯后，失去了景觀促銷的作用。住宅公共部分精裝，裝修設計在施工圖中得不到體現，建筑裝修設計滯后，往往后期裝修倉促上陣。
2.3 有效整合設計資源
招標或委托有相應資質、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設計資源進行整合，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案初步設計、施工圖設計、景觀設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件；此階段要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃，對關鍵性的設計文件要進行相關部門的預審和討論。嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重，并經過必要的程序才能進行。
3 工程施工承包合同力求嚴密，重視項目收尾階段的管理工作。
工程施工承包合同不嚴密，從建設方手中直接分包的單位過多。項目收尾階段交叉施工作業(yè)時，發(fā)包工程內容及交接口界定不清，沒有采取措施重視工程收尾階段的工作，造成項目管理難度大大增加。
3.1 工程總分包管理難協調
工程建設前期主要是總承包單位進行的土建施工，管理工作比較單一，容易進行；對于施工合同有約定的納入施工單位管理的專業(yè)分包，管理工作也正常。到建設后期，專業(yè)配套分包單位與總承包單位，以及分包單位之間的配合和交接問題上，矛盾越來越突出，成為項目管理的難點。因大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進場、退場的時間也各不相同。甲方簽訂工程施工合同中無工程配合、交接內容等要求或約定不詳細、不嚴密，總承包單位對甲方分包的項目不承擔“總承包”責任，對甲方分包工程配合問題“斤斤計較”，使工程管理困難重重，總是在交接環(huán)節(jié)的工序細節(jié)、腳手架、垂直運輸、臨時水電、垃圾清運、成品保護、使用費和配合費、安全管理、交接驗收、工程資料銜接等方面糾纏不清，造成工期拖延。甲方分包單位有了需協調的問題也往往直接找甲方，甲方成了真正的“總承包”，出現工程質量和拖延工期問題后相互扯皮、推諉，責任不好界定。在項目收尾階段甲方很多精力花費在“協調”工作上，即將竣工交付客戶入住之前，售房簽訂的交付日期日益臨近，出現乙方不急甲方著急的尷尬局面，甲方現場代表總要“求”完這個乙方，再“請”另一個乙方，還要準備組織進行項目整體驗收和交付等工作，現場管理的工作壓力、工作難度可想而知。收尾階段現場大打亂仗，焦頭爛額，使得項目建設虎頭蛇尾，留下諸多問題。
3.2 甲方的分包項目要盡量少，施工承包合同要嚴密。
對于甲方分包各工程合同內容要系統(tǒng)化，細化各自之間配合條件，全面系統(tǒng)地進行建設合同管理。盡量讓總承包單位完成組織施工，需要分包的由開發(fā)商主持分包工程招標工作和確認分包單位，分包單位與總承包單位簽訂工程分包合同。這樣有利于甲方及監(jiān)理的協調管理，規(guī)避質量、工期、安全、保修責任等風險。對于必須由開發(fā)商組織發(fā)包的工程，要細化發(fā)包工程的內容，事先研究各分包工程的建設時段、交接、場地、協作、安全、驗收、保修、資料、費用等配合條件，以及各工程之間可能產生的管理難點。事先制訂對策和要求，在工程建設承包合同中明確，減少甲方協調工作量，使得工程合同更具操作性，充分體現業(yè)主的主導性。
3.3從整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。
在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程的領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內部人員組成的工程項目收尾巡查復查的臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。
4 開發(fā)商應重視對供方資源的整合和管理。
對于房地產項目工程管理者來說，工程勘察設計工作是由勘察設計單位完成，工程實物由施工單位承建，現場“四管控”工作委托監(jiān)理單位實施，工程所用材料設備由材料設備供應商提供，開發(fā)商是社會資源的組織者、整合者和調動者。在項目實施階段，開發(fā)商與勘察設計、施工、監(jiān)理及材料設備供應商之間是需方和供方的合同關系，供方資源的整合和組織就成為甲方項目管理的關鍵所在，是房地產項目管理預控主要內容。開發(fā)商工程計劃不完善，工程招投標工作組織流于形式，平時資源積累不足，參與的單位與工程建設不匹配，使得工程管理難度加大。
開發(fā)商是工程項目建設的主導者，是工程建設質量的第一責任人，在建設中應發(fā)揮主導性作用。有時開發(fā)商自身工作沒做好，影響工程項目規(guī)范化管理。其實，平時注意收集整合各種與項目建設相關的社會資源，建立嚴密的工程及主材、設備招投標制度，通過考察、鑒別、比較、評估、洽商等方法，建立適合自身需要的勘察、設計、施工、監(jiān)理等承包商和材料設備供應商資源庫，然后再通過規(guī)范的招投標工作，選擇中意的供方，與供方建立責、權、利分明的合同關系。
有時開發(fā)商片面認為是買方就要高人一等，與供方合作誠信意識差，過度使用“主動權”，對供方提出超出其承受能力的不合理要求，過度擠壓承包方的贏利空間，拖延支付工程款，向承包商轉嫁現金流壓力，“主動”違約，忽略了供方的價值和伙伴作用，影響項目正常進展。開發(fā)商應當把承包方看成是通過項目實施，實現雙贏的、平等的、誠信的合作伙伴。
5甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，不影響項目管理。
開發(fā)商為了集中整合利用社會資源，集中采購節(jié)約成本，保證設備質量和進場時間，經常在工程施工合同中約定有甲方供料的內容。甲方供料主要是電纜、電梯、水泵、變配電、空調等主要機電設備，而有的開發(fā)商甲供料越來越細，還存在供料交接、驗收、保存、結帳等方面的環(huán)節(jié)，加大開發(fā)商工作量，造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質量、工期問題責任歸結于甲方，產生承包商索賠，加大工程項目成本。甲方供料的范圍、方式選擇和實施效果不當，也會加大開發(fā)商工程項目管理的難度。
甲方供料的范圍、交接方式要計入工程招投標合同條件，并嚴格按合同履約。工程主要設備可由甲方組織招投標，由甲方與材料設備供應商簽訂供貨合同，也可增加部分采保費交由施工方與材料設備供應商簽訂供貨合同。
總之，歸納影響工程建設進展的主要因素來看，開發(fā)商項目管理的主要難點有：首先，開發(fā)商決策階段的市場可行性研究不到位，導致施工圖設計文件供應慢且變更多；其次，事先整合的項目建設供方資源少，甲方發(fā)包工程內容及接口界定不清，不重視工程收尾階段，導致工程收尾階段項目管理困難；最后，甲方供料不當。開發(fā)商只要制定成熟的房地產開發(fā)工作流程，編制其實可行的項目開發(fā)組織設計，建立與之配套嚴密的組織和制度，進行規(guī)范運作，并圍繞項目管理工作任務，加強各流程階段工作的計劃性，注重預控，就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度，提高項目管理的質量和效率。
房地產行業(yè)一向被認為是高利潤、高回報的行業(yè)。近幾年，隨著國民經濟的快速增長，我國的房地產業(yè)也呈現出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是，在市場經濟條件下，沒有一個行業(yè)是穩(wěn)賺不賠的，在房地產業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來的開發(fā)風險也在日益增加。本文以房地產開發(fā)各個階段為脈絡，對各階段的風險因素進行了識別，并提出有針對性的措施，希望能對房地產開發(fā)企業(yè)的風險管理提供有益的參考。
一、房地產開發(fā)風險管理的必要性
房地產開發(fā)是一種通過預測未來需求而進行的產品開發(fā)過程，不確定性貫穿整個開發(fā)過程。房地產開發(fā)具有空間上的固定性、投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、開發(fā)過程環(huán)節(jié)多、涉及面廣等特點，決定了其進行風險管理的必要性。通過有效的風險管理，可以減少可能發(fā)生的損失給企業(yè)造成的不良后果。
（一）房地產開發(fā)是一個動態(tài)的過程，風險因素眾多。加強風險管理有助于開發(fā)商識別風險，認清風險本質，適應現時房地產開發(fā)市場充滿變化和不確定性的環(huán)境，以保證項目開發(fā)的成功。
（二）風險管理的整體目標在于以最少的成本實現最大的安全保障。通過有效的風險管理，在風險發(fā)生前采取規(guī)避措施，可以避免因風險突發(fā)事件造成的巨大損失，并在損失發(fā)生后盡可能多的獲得各種必要的資金補償，以保證企業(yè)的生存和經濟效益。
（三）房地產開發(fā)風險管理的本質是對不確定性的管理。不確定性會給房地產開發(fā)帶來威脅，但同時也意味著機會，因此加強風險管理可以幫助企業(yè)發(fā)現新的機會。
房地產開發(fā)風險管理應貫穿于各項業(yè)務的整個業(yè)務過程，包括事前、事中和事后，越早發(fā)現風險、越早采取措施，則風險管理的成本就越低，給企業(yè)帶來的效益也就越大。
二、房地產開發(fā)各階段風險識別
風險識別是風險管理的基礎和重要組成部分。風險識別就是確定何種風險事件可能影響項目，并將這些風險的特性整理成文檔。通過風險識別，才能把風險管理的注意力集中在具體的項目上來。房地產開發(fā)過程通常分為投資立項決策、土地獲得、項目建設和銷售管理四個階段，由于各個階段的主要任務不同，其風險表現也不同。
（一）投資立項階段的風險識別。投資決策階段是房地產開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。本階段的任務是通過對國家、地方的政治、經濟和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應、需求等經濟環(huán)境，制定自己的開發(fā)策略，以確定開發(fā)的區(qū)域、類型和時機，即決定在何地、何時，開發(fā)何種房地產。
1、宏觀經濟政策風險。政策環(huán)境風險是指由于政策的變化可能給開發(fā)企業(yè)帶來的各種形式的經濟損失。房地產行業(yè)是國民經濟的重要行業(yè)，受國家宏觀調控政策的影響很大，國家產業(yè)政策、土地管理政策、住房政策、金融稅收政策、城市規(guī)劃等從不同方面影響著房地產開發(fā)的各個層面。
2、項目定位風險。當開發(fā)企業(yè)被迫告別拿地就等于賺錢這個簡單的盈利模式之后，準確的房地產項目定位便成為保證項目開發(fā)成功的關鍵因素。我國城鎮(zhèn)住房制度從國家無償分配和使用到住房商品化和社會化，僅僅經歷了十幾年的時間，許多開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中還存在對市場供需分析不足、項目定位不明確等問題，導致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開發(fā)的資金不能及時回收，而且會造成項目運作的艱難，甚至危及企業(yè)的生存。
（二）土地獲得階段的風險識別。在土地獲得階段，房地產開發(fā)企業(yè)主要面臨的風險是土地狀況風險、征地安置風險和融資風險。
1、土地狀況風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質和規(guī)劃設計指標認可的不確定性。土地的自然屬性風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性；土地的社會屬性風險是指地塊的區(qū)位條件及配套設施狀況對項目投資額的影響程度；規(guī)劃部門對土地使用性質和規(guī)劃設計指標認可的不確定性來源于城市規(guī)劃設計的滯后性和規(guī)劃管理的透明度低。
2、征地安置風險。征地拆遷補償涉及許多法律和社會問題。一方面我國現行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面地塊上原房地產所有者基于各種原因不愿出售，千方百計阻撓提出大大高于原房屋實際價值的賣價。此時，開發(fā)商將面臨艱難的選擇，要么接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件；要么無限期拖延時間，喪失寶貴的開發(fā)時機；要么放棄開發(fā)項目，前功盡棄。
3、融資風險。房地產開發(fā)所需巨額資金的籌集是開發(fā)商最為關切的問題。籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風險；籌資措施不當，可能造成籌資成本大幅上升，資金周轉困難，企業(yè)面臨破產。
（三）項目建設階段的風險識別。項目建設階段是指開發(fā)項目從正式開工到竣工驗收形成建筑物實體的工程施工建設階段。這個階段的風險主要在設計及施工過程中由于管理不善、措施不當引起的規(guī)劃設計風險、工期拖延風險、項目質量風險等。
1、規(guī)劃設計風險。規(guī)劃設計風險類似于項目定位風險，包括小區(qū)整體規(guī)劃、戶型比例、建筑面積等風險；設計風險是指由于各專業(yè)設計（建筑、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等）方案的設計依據、設計參數、方案選擇不當，結構和設備器材選型不合理等，導致建筑工程不能滿足適用、經濟、美觀、安全和可靠性要求，以及設計進度不能滿足工程要求。
2、工期拖延風險。房地產開發(fā)建設階段每個環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳銷售時機；另一方面工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費用。
3、項目質量風險。房地產開發(fā)良好的投資效果要通過優(yōu)良的房地產質量來實現，地段只是誘人的手段，而地產質量才是吸引客戶的法寶。影響質量的不確定因素主要來自施工環(huán)節(jié)，施工時承包商的技術水平、施工方案的選擇、建筑材料的質量以及監(jiān)理的控制水平等都能影響項目的質量。
（四）銷售階段的風險識別。房地產開發(fā)銷售階段的主要任務是通過房屋出租或出售，盡快實現投資的回收，并獲得利潤。這個階段的風險主要包括銷售時機風險、銷售合同風險、銷售稅收風險。
1、銷售時機風險。房地產租售時機一般有三種情況：預售、即時銷售和滯后銷售。采用預售可以提前回收款，節(jié)省利息，降低開發(fā)成本。但一旦房價上升，開發(fā)商也失去了房價上升可能增加的收益。房地產即時銷售指房地產建成后即推入市場進行銷售的做法，其受銷售價格隨機波動的影響很大，這取決于投資決策階段房地產開發(fā)時機的選擇。房地產滯后銷售指在房地產需求呈上升趨勢時，開發(fā)商拖延一段時間，等到繼續(xù)上漲至峰值時拋出銷售的做法。但滯后銷售存在不能及時收回資金，承擔較大資金成本的風險。
2、銷售合同風險。房地產租售交易的合同務必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規(guī)范，切勿模棱兩可，因為房地產這種特殊商品價值量巨大，一旦遇到被侵占或被騙取，造成的損失是巨大的。合同糾紛風險是一種概率較高的風險，并且一旦出現后，風險結果也較大。
3、銷售稅收風險。房地產銷售稅收風險是指納稅人在銷售房屋時納稅方面承擔的各種風險，即納稅人在計算和繳納稅款時，因各種原因導致企業(yè)利益受損的可能性。主要的稅收風險包括稅款負擔風險、故意性違法風險和過失性違法風險。
三、房地產開發(fā)各階段風險應對措施
房地產開發(fā)風險應對的主要措施有風險回避、風險控制、風險轉移和風險承受等。
（一）投資立項階段風險的應對
1、規(guī)避國家政策環(huán)境風險，抓住開發(fā)時機。國家政策的變更是任何房地產企業(yè)公司都不可回避的，只能采取風險承受。因此，房地產開發(fā)要盡可能地及早開發(fā)，及早銷售，爭取早日收回投資，避免進一步緊縮的政策環(huán)境給房地產企業(yè)公司帶來更大的壓力。
2、進行認真細致的可行性分析，找準項目定位。房地產公司要通過對房地產市場的調查，做好項目的可行性研究，了解消費者對住房的需求和意見，以此確定項目開發(fā)的定位、房屋品種的選擇，做好項目的規(guī)劃設計，滿足消費者的需求。
（二）土地獲得階段風險的應對
1、重視前期土地勘察工作。聘請專業(yè)地質勘探公司對項目地域進行全方位地質勘探，了解該地域的工程地質條件、水文地質條件，包括地基承載力、軟弱土層、地質斷裂帶、地下水深淺、水質污染等的不確定性。注意收集原有地下條件資料，包括防空洞、通信、供電、給水、排水、燃氣等地下管線和文物古跡、墳墓、廢棄礦井等的不確定性。然后，要認真對待勘察結果，做出下一步的規(guī)劃設計方案。
2、最好取得凈地，規(guī)避安置風險。大量的征地、拆遷、安置和補償工作涉及許多法律和社會問題，為規(guī)避土地拆遷及安置風險，要盡可能取得凈地。在無法取得凈地的前提下，首先要掌握當地拆遷安置法規(guī)；其次要對地塊上的居民、企業(yè)和建筑物狀況了解清楚，委托相關部門進行拆遷安置摸底工作，估算出拆補安置成本。當預計的安置成本大于可承受風險范圍時，果斷放棄該地塊的投資。
3、合理選擇資金來源、籌資手段。開發(fā)商獲得土地時最大的難題是資金問題，在自有資金較為充裕的情況下再依靠部分銀行貸款，會使企業(yè)資金壓力較小，摘牌的可能性大；若拿地資金絕大部分依靠銀行貸款，一旦銀行政策收緊，會使開發(fā)商拿地計劃泡湯。
（三）項目建設階段風險的應對
1、開展項目規(guī)劃設計方案優(yōu)選，滿足消費者需求。在房地產開發(fā)項目實踐中，設計階段決定了房地產開發(fā)項目的成本大格局，設計質量是規(guī)劃設計階段的首要控制要素，設計質量不僅是投資項目達到國家規(guī)定，功能達到某些要求，更重要的是決定項目建成交付后能產生多少經濟效益。因此，在項目設計方案的選擇上，一定要做到優(yōu)中選優(yōu)，滿足客戶的需求。
2、重視合同管理，規(guī)避工程延期風險。房地產企業(yè)可利用工程承包合同與工程監(jiān)理合同將該部分風險轉移到施工單位和監(jiān)理單位。在工程承包合同中，嚴格制定相關工程工期條款，在該項條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應承擔的責任，將該部分風險轉移到主體承包單位。
3、充分發(fā)揮監(jiān)理職能，加強施工質量控制。房地產企業(yè)應聘請專業(yè)監(jiān)理公司來進行施工過程控制，做好投資控制、進度控制和質量控制。對設計變更建立健全設計交底與施工圖會審制度，一是使施工單位和各參加單位熟悉設計圖紙，了解工程特點和設計意圖，找出需要解決的技術難題，并制定解決方案；二是為了解決圖紙中存在的問題，減少圖紙的差錯，將圖紙中的質量隱患消滅在萌芽中。
（四）銷售階段風險的應對
1、通過營銷，轉移銷售時機風險。為了規(guī)避銷售時機風險，房地產企業(yè)可以通過營銷方式將風險轉移給商，規(guī)避預售風險。采取營銷方式，不僅可以規(guī)避因滯銷帶來的資金回籠風險，還可以通過設置不同費率的手段，鼓勵商隨著市場行情適時調高房價，規(guī)避房價上升時的低收益風險。
2、充分利用法律顧問，規(guī)避銷售合同風險。房屋作為家庭價值最大的一筆財富，對消費者的重要性是不言而喻的，一旦消費者認為合同中存在對自身有利的條款，就會奮起利用法律武器來捍衛(wèi)。根據以往訴訟案件經驗，因銷售合同文本一般由房地產企業(yè)自己提供和起草，當格式條款有兩種以上解釋時，法院通常按不利于房地產企業(yè)的解釋來執(zhí)行。因而，房地產企業(yè)的銷售合同應由房地產專業(yè)人士起草，并經律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。
3、通過稅負轉嫁與納稅籌劃，減輕稅收風險。稅收籌劃就是指納稅人通過預先的籌劃和安排，特別是對多種納稅方案進行分析比對，然后選擇一種既不違反稅收法律政策，又能減輕企業(yè)稅收負擔、增加企業(yè)稅收經濟利益的最佳方案。房地產企業(yè)可以通過充分利用稅收優(yōu)惠政策、選擇有利的經營方式、選擇合理的會計處理方法、投資籌劃等辦法來縮小稅基、降低稅率或增加抵扣稅額，從而達到稅收籌劃的目的。
［摘 要］ 房地產項目優(yōu)化管理就是緊緊圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術先進、經濟合理”大原則下，結合理論、技術、經驗、科技等，對工程設計、施工技術方案的可行性、經濟性進行比較、分析和判斷，以求得工程成本經濟合理，對社會技術資源進行溝通、整合、利用。
［關鍵詞］ 成本優(yōu)化； 設計優(yōu)化； 現場工程技術管理
為適應房地產市場競爭日益激烈和國家房地產政策變化的形勢，國內房地產企業(yè)內部管理逐步呈現出從粗放型向技術型、專業(yè)化、精細化管理模式轉變的發(fā)展趨勢。近幾年來，各地產公司在重視完善規(guī)劃、建筑等專業(yè)設計管理的同時，加強了對結構等專業(yè)工程技術工作的管理，提高了設計管理工作的系統(tǒng)性，使設計技術管理更加全面、專業(yè)、精細，從整體上增強了房地產企業(yè)的競爭力。
1指導思想
工程技術管理的指導思想，就是緊緊圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術先進、經濟合理”大原則下，結合理論、技術、經驗、科技等，對工程設計、施工技術方案的可行性、經濟性進行比較、分析和判斷，以求得工程成本經濟合理，對社會技術資源進行溝通、整合、利用。在結構設計過程中，大力提倡和推廣結構工作性能設計新理念，加深對現行國家及地方規(guī)范條文理解和消化，用活規(guī)范條款。做好與建筑專業(yè)配合工作，積極參與項目設計各階段控制工作，把設計各階段的事前、事中、事后技術管理與工程成本控制落實到實處。規(guī)劃方案階段積極主動參與規(guī)劃方案設計階段的技術管理，在為營銷、規(guī)劃、建筑服務的同時，對工程成本加以控制，從結構專業(yè)角度對方案提出建議。
［例1］ 某項目十幾棟高層建筑方案，在高寬比、錯層等方面超過國家結構規(guī)范相關規(guī)定，必須首先做結構整體模型振動的試驗，分析試驗結果后才能確定結構設計上的非常技術措施，最后還要通過專家委員會的評審。這樣必然會增加項目開發(fā)時間及工程成本。結構專業(yè)提出上述意見后，營銷和設計經過綜合考慮，最后對規(guī)劃、建筑方案進行修改，項目開發(fā)時間和工程設計成本得到控制。
［例2］ 某項目5萬平方米地下室設計，由于規(guī)劃設計方案中沒有考慮消防通道在地下室頂板上位置，設計院結構工程師為了建筑師日后隨意布置消防通道而將消防車荷載滿鋪地下室頂板來進行地下室結構和基礎設計（每平方米2噸消防車荷載），此做法使地下室及基礎工程設計成本大為增加。公司審圖時發(fā)現了此問題，建議建筑專業(yè)首先布置消防車通道，結構專業(yè)再重新進行地下室和基礎結構設計，避免了多花冤枉錢。另外一個項目正好相反，也是5萬平方米地下室，規(guī)劃方案將消防車通道完全布置在社區(qū)地下室上，結構專業(yè)看圖后，提出完全可以結合社區(qū)外市政道路而不必在社區(qū)地下室頂板上設置消防車通道，建筑專業(yè)接受此建議，減少了地下室結構和基礎設計工程成本。
2樁基礎與地下室設計研究與優(yōu)化
2．1樁基礎承載力取值
目前，國內設計單位對樁基礎承載力取值是參考地勘單位提出的建議值，再根據土壤物理指標進行理論計算而確定。多數情況下，設計單位確定樁承載力設計值比較保守，取值偏低，普遍存在樁基承載力強度沒有得到充分利用、樁基礎工程設計成本偏高現象。近兩年來，在地產公司項目的樁基設計中，推廣以試樁的方法來確定單樁承載力設計值，從結果來看，這種設計值普遍比以理論計算確定的設計值高出20％以上，相應減少樁基礎工程成本支出20％以上。如蘇州某地產公司湖濱一號項目二期14棟高層建筑樁基礎設計中，以試樁方法確定樁承載力設計值為250噸，比一期以理論計算確定設計值170噸提高了47％，取得了較好的經濟效益；長春某公司水岸春城項目，2003、2004年樁基設計取值以理論計算來確定為45噸，2005、2006年采用以試樁來確定樁基設計值方法，設計取值提高到55噸，樁基承載力設計值提高了22％；寧波某公司東湖觀邸一期樁基原設計值為40噸，后經過試樁將設計提高到55噸，提高了37％；西安某公司項目通過試樁修改原設計，使樁基工程成本降低200多萬元。
2．2地下室
由于地下室面積較大、工程成本較高，對地下室設計進行了重點技術管理跟蹤。在柱距布置、層高、半地下室或全地下室比較、消防車荷載取值等方面實現了有效控制。如廣州某地產公司地下室采用扁柱形式，合理利用空間；佛山某公司5．2萬平方米地下室，公司對設計院設計成果進行優(yōu)化調整，工程設計成本每平方米減少59元，工程成本少支出300多萬元；南京某公司2．5萬平方米人防地下室，從結構設計角度優(yōu)化設計，取得170千克／平方米用鋼量的好成效。
社區(qū)地下室頂板上普遍放置1～1．5米厚覆土以便綠化。對處于覆土上的消防通道的消防車荷載取值，經過受力分析，建議在進行地下室結構設計時考慮消防車荷載在覆土豎向擴散作用，消防車荷載取值比“規(guī)范”值小于覆土厚度的倍數，一般在1～1．5倍，從而減少地下室和基礎工程設計成本，此建議已在許多項目的地下室結構設計得以應用。由于消防車荷載比較大，對此折減后可取得比較好經濟效益，以上項目地下室均采用了此建議。
2．3抗?。ò危┗A設計研究與優(yōu)化
抗浮（拔）基礎作用是抵抗水浮力，目前國內抗浮（拔）基礎根據具體情況，常用抗浮樁基礎和錨桿（minipile）抗浮基礎。廣州某公司4個項目均有較大地下室，其中d7－6項目地下3層地板水浮力達12噸／平方米，均采用錨桿抗浮基礎。由于錨桿抗浮基礎工程量極大，工程成本較高，公司對4個項目的錨桿抗浮基礎設計方案進行了重點技術管理和研究，主要從錨桿入巖長度、錨桿平面布置、錨桿中鋼材選取設計3個方面入手，打破常規(guī)設計方法，使錨桿抗浮基礎設計方案更加經濟合理，取得了非常可觀的經濟效益。
錨桿入巖長度常規(guī)設計方法是以理論計算來確定，以試驗方法來確定錨桿入巖長度的創(chuàng)新得到設計單位認可，應用于上述4個項目。如k2項目原設計為入巖8米長，公司通過試驗確定為6米，比原設計降低2米（180元／米）。
錨桿中鋼材設計常規(guī)做法是將理論計算結果乘以2倍安全系數。公司認為鋼材本身性能穩(wěn)定、離散性較小，錨桿中鋼材安全系數不應取2，而應取結構設計中1．25倍安全系數，這樣，錨桿中鋼材可以節(jié)省37％。此項建議在上述4個項目中得到應用。
錨桿平面布置常規(guī)設計方法是將錨桿布置在柱子下部，作用于地下室底板上的水浮力通過底板傳遞給梁，再由梁傳遞給柱下承臺與錨桿相平衡。經研究，常規(guī)錨桿布置設計方法存在兩個傳力路線，需要在底板和梁中配置大量鋼筋去承受和傳遞水浮力荷載，設計成本較大。由此，產生了對常規(guī)設計方法進行改良的想法，即通過減少傳力路線來降低工程設計成本思路。結合地下室錨桿抗浮基礎設計，對錨桿3種布置方案進行設計和分析：方案一，錨桿均勻布置于底板；方案二，錨桿均勻布置于梁下；方案三，錨桿集中布置于柱下。對上述3個設計方案進行了定量經濟比較，可以看出不同錨桿布置技術方案對工程成本有較大影響，方案一比常規(guī)設計方法方案三工程成本支出少54％。鑒于此，項目地下室錨桿布置均采用方案一，即錨桿均勻布置在底板下；k2一期錨桿布置采用梁下布置，即方案二。
3上部建筑結構設計技術管理
上部建筑面積大，對整體工程成本影響較大，因此，對此結構設計技術管理與工程成本控制就顯得尤為重要。結構設計是否經濟合理很大程度依賴于設計單位結構工程師的技術專業(yè)水準、責任心和心態(tài)，從理論上講他們有義務為業(yè)主負責，但在實際工作中，他們只對《規(guī)范》負責而沒有對設計的經濟合理性負責，甚至有意無意加大鋼筋用量和混凝土強度等級。因此，如何使設計單位結構工程師既要保證結構安全、品質，又要保證工程設計成本控制在一個合理范圍內，是房地產企業(yè)設計技術管理人員職責所在。
近幾年來，地產公司加強上部建筑結構設計技術管理工作，取得了一定成效，下面舉幾個案例。
［例3］ 廣州某公司項目在國內開發(fā)的第一個超高層住宅項目（近150米高），原預計上部結構標準層土建工程成本為1 000元／平方米。公司加強該項目結構設計管理工作，在結構設計中密切與設計單位溝通交流，通過調整結構體系、減低荷載、設計技術等，最后達到結構工程土建設計成本僅為900元／平方米，與普通高層建筑上部結構標準層工程成本基本一樣。
［例4］ 蘇州某公司湖濱一號項目二期開發(fā)14棟高層建筑方案，均為適合市場需要的南北通透的板樓結構，建筑高度與寬度比最大達9．6，遠遠超過結構設計《規(guī)范》所規(guī)定的6的限值，通過努力，蘇州市政府審圖中心領導同意將建筑高寬比只能放寬到8。若按高寬比8來設計，項目二期將有8 000平方米面積無處放置，必須對二期重新進行規(guī)劃和建筑設計，而二期地塊和時間限制又給重新規(guī)劃設計帶來了極大難度，最好還是在結構設計方案上加以解決。首先，公司要求和指導設計單位以結構工作性能設計理念進行結構方案設計，通過加多剪力墻、調整計算荷載、加寬基礎寬度等技術措施使結構方案達到可行。之后，該公司對蘇州市政府審圖中心領導進行技術上的說服工作，經過一段技術交流后審圖中心領導終于同意上會。由于方案準備充分，專家在評審會議上沒有提出原則意見，結構設計方案獲得順利通過，由此保證了該項目營銷定位、原規(guī)劃方案得以實施，保證了項目開發(fā)進度。
上海某大廈項目為超高層寫字樓項目（近150米高，總建筑面積9萬平方米）。設計單位結構施工圖設計中，標準層用鋼量為85千克／平方米，在技術管理參與下，設計單位對原結構設計方案進行調整后使標準層用鋼量降至70千克／平方米以下，取得比較滿意結果（4．5元／千克工程造價）。
4現場工程技術管理
長春某公司兩棟樓位于10米深回填土上，每棟建筑面積為4 000平方米。樁基承載力設計值為45噸，扣除10米深回填土作用在單樁上負摩擦力的理論計算值36噸后，單樁承載力僅剩下9噸，必須對回填土地基進行加固處理。經過對幾個回填土地基處理方案可行性、經濟性進行比較，確定采用碎石樁處理方案。設計公司進行施工圖設計，施工圖中的碎石樁數目為2 052根，公司獨自對此方案進行優(yōu)化，碎石樁數目減至332根，僅為設計公司的16％，工程成本減少84％，同時保證了工程進度。
南京某公司為配合銷售先建會所，環(huán)繞會所三面地下室工程是在會所竣工后才開工的。會所三面離地下室距離在2米左右，地下室開挖前對會所支護就顯得極為重要。施工單位設計支護方案為直徑800毫米聯排灌注樁，入土坎固6米，懸挑6米，共計12米，灌注樁作為懸臂梁工作。公司考慮由于土質較差，對樁的堪固作用不會太大，對該方案提出在聯排灌注樁上部加設壓頂梁以保證聯排灌注樁共同工作，同時在會所3個側面壓頂梁之間設置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供支點，如此，支護方案由灌注樁平面懸臂結構轉變成受力性能更好的空間剛架結構。施工單位采納公司意見，對原設計方案進行優(yōu)化，確保會所在地下室整個施工過程中安全可靠，萬無一失。
佛山某公司項目含有4棟高層、12棟小高層，建筑地僅5 000平方米。在這5 000平方米地塊上的地質情況極其復雜：上部土層液化嚴重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在8～35米間變化無規(guī)律。目前，16棟建筑分別采用了預制管樁、沖孔灌注樁、夯擴樁以及由伐板、夯擴樁、攪拌處理的復合地基3種基礎組合，共計4種基礎形式。如此復雜的地質情況和采用多達4種的基礎類型，在開發(fā)中史無前例，技術管理難度可想而知。
某項目一期有8棟100米高層建筑，基礎采用樁基礎。1 700多根樁施工完成后，在工程樁檢測中發(fā)現樁基承載力僅為設計特征值的一半，經復壓樁基承載力可達設計特征值80％。設計公司采用補樁方案進行處理，第一輪補樁設計方案每棟樓需補近90根樁，公司對此提出不同意見，經過技術交流溝通，設計公司對補樁方案進行重新設計，最后確定補樁方案為每棟樓45根左右，8棟樓補樁總數減少320根。
總體來說，節(jié)能降耗是我國的一項國策，而在房地產開發(fā)過程中，大量的能源消耗了。正因為如此，企業(yè)加強了對結構等專業(yè)工程技術管理工作，提高了設計管理工作的系統(tǒng)性，使技術管理更加全面、專業(yè)、精細，從整體上增強了競爭力，減少了浪費。
摘要:房地產造價管理區(qū)別于建筑企業(yè)造價管理的最大不同是在施工過程中,主要針對進度款、簽證、材料認價進行管理。采用節(jié)點支付進度款,使得造價人員將更多精力用于成本的預測及造價控制方面;通過限額簽證,使得簽證可控;將材料認價管理放到招投標環(huán)節(jié)中,進行事前控制,避免施工單位故意拖延或不簽認,從新的角度闡述了施工過程中的造價管理及造價工程師職能管理,并實現成本預測及進度款(現金流)管理的可視化。
關鍵詞:房地產;造價管理;可視化管理;造價工程師
1前言
如何讓房地產造價管理更加直觀,實現可視化管理,如何讓決策層更方便管理造價,造價管理人員該如何做,造價工程師該如何做?這些問題常困擾房地產業(yè)決策層及管理人員,而這些正是筆者要在本文所要回答的問題。本文闡述的可視化管理主要是關于成本預測及進度款(現金流)管理。
房地產造價管理及造價工程師職能管理等方面已有許多文章進行過討論,但大多數文章都沒有關于具體操作的描述,本文內容更側重對房地產造價可視化管理及工程師職能管理做一個系統(tǒng)的可操作性論述。
2房地產造價管理及造價工程師的現狀
納帕地產是一家主要從事精裝別墅項目開發(fā)的房地產公司,項目涉及北京、昆山、武漢等地?，F以納帕地產昆山項目為例簡要描述一下房地產造價工程師的現狀:納帕地產昆山項目設一合同預算部,經理一名、副經理一名,下設土建造價員3名,安裝造價員2名。造價管理的主要內容為工程的成本預測、招標、合同、進度款支付、材料認價、簽證核實、工程結算等。造價工程師的職能主要為編制工程概算并在施工過程中進行細化,對施工單位提出的近期使用材料配合物資部進行詢價及編制價格確認單、按工程部簽認的月形象進度編制工程進度預算書提供月進度款支付依據,對施工現場發(fā)生的變更進行簽認,編制工程結算書。
3存在的問題
經過半年多的參與,由于進度款的支付、材料認價、工程簽證貫穿了整個工程。這三方面歷時長,涉及人員廣,工作復雜繁瑣不易管理,所以,本文從這三方面進行敘述,分析常見的問題,提出改進的意見,進而實現房地產造價可視化管理及造價工程師職能管理。
3.1進度款,計算繁瑣,疲于應付,無暇其他
月進度款公司流程為:施工單位提出形象月進度表,工程部按照實際發(fā)生的內容審核,然后交與相關人員進行相關預算書的編制,完成月進度款審批表。但由于施工方的完成節(jié)點不是完整的段,預算人員無法利用以前編制的預算書,只能重新進行工程量計算,房地產涉及的施工單位很多,施工內容也非常多,這部分工作占用了預算員的大量工作時間與精力。另外,由于每月發(fā)生的工作量,財務部也不能事先有個預判,對資金的準備不能做到合理到位,不利于公司總部對現金流進行合理分配。
3.2 簽證,歸檔簡單,總量失控,無法預判
一般來講,房地產項目的變更簽證會比較多,原因多種多樣。設計圖紙不完善、市場的變更、客戶群意見的反饋、現場施工情況的改變等等,其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預算部現場認可,各部門簽字歸檔,結算時計算匯總。這樣的流程往往會造成施工現場不合理簽證非常多,公司高層只有在結算時才知道簽證到底花去了多少錢,常會出現嚴重超預算的情況,總部更無法對工程造價有個提前的預判,往往也就無法對工程造價進行合理的控制了。
3.3 材料認價,重復認價,工作繁雜,效果甚微
材料認價流程一般為施工單位提出材料認價單,工程部確認品牌規(guī)格型號、物資部進行市場詢價,預算部確認價格,相關部門審核簽認。看上去很完善的流程為什么有麻煩?房地產項目一般有多家施工單位在現場進行相似項目施工,為盡可能少地承擔了價格波動風險,施工單位并不是將合同中所有可能用到的材料價格一次性進行認價,而是隨著施工過程逐步提出。當進行到該項工序,才對將要發(fā)生的材料提出材料認價單。而每家施工單位進場的時間不同,使用材料的時間也不同,市場價格又不斷變化,所以每家提出材料單的單價不同,認價也不同。這對物資部的詢價,預算部的核價都帶來了大量重復勞動。2008年鋼材等材料價格變動很大,房地產商更多地承擔了價格波動的風險。
4解決方法淺探
造價管理的最根本目的是對工程造價進行控制,所以造價管理人員應將最主要精力放在成本預測、成本控制上而不應在一些細枝末節(jié)上下功夫。
4.1 成本預測
成本預測應包括項目成本測算及現金流預測,重點在現金流預測,所以不應簡單地按圖紙算出工程預算就算是成本預測了,那樣的預測只能給決策人員提供一個項目投資比采用指標概算更準確的決策支持,不能讓管理人員對成本控制有實際指導意義?，F金流預測結果準確與否,決定企業(yè)決策層能否制定出更合理的資金使用計劃。
可如何做出準確的現金流計劃?我個人認為還得從兩方面入手:一方面是做好施工圖預算,即項目成本測算,翔實的預測成本數據能對現金流計劃提供有力的支持;另一方面是制度的變革,當然還需要各部門配合。制度變革體現在進度款支付方式的改變,傳統(tǒng)的進度款支付方式一般是如上文所描述的按月形象進度進行支付,現要改成按工程節(jié)點進行進度款支付。按節(jié)點支付工程款,我們要求預算人員的成本測算按節(jié)點進行計算,只要施工單位完成到該節(jié)點,由工程部驗收簽認后,真接按節(jié)點的工程預算額約定比例支付,工程完工后再結算。
這樣做及設置節(jié)點有幾個好處,既不必擔心施工單位故意拖延工程進度,他只有完成節(jié)點才能拿到工程款,他比我們更關心進度;同時造價工程師也不必再做這些繁瑣而無意義的勞動,可以節(jié)省更多精力做造價管理工作;而對公司管理層而言,對工程款支付也會心中有數。設定節(jié)點原則,一是時間要求:原則是不能太長,施工單位太久拿不到工程款,會影響實施效果;也不能太短,這樣工程款支付過于頻繁,對房地產公司也不利,一般應設置成接近于月進度款支付時間點,這樣開發(fā)商及施工方都能接受;二是內容要求:節(jié)點設置要求應清晰明了,便于確認。節(jié)點猶如里程碑,如采用基礎結構完工,結構封頂等等,無論是誰,都能很直觀地知道進度款將要支付的大致時間及進度款數量,很方便領導層進行現金流分配。
在設置好工程節(jié)點,并按節(jié)點完善施工圖預算,改變進度款的支付方式這些工作做好后,還不能開形成可視化的圖表。對管理層而言也不能對現金流進行很好的預測,因為不知道每個節(jié)點大概什么時候完成,以及在某一時間點上有多少工程完成節(jié)點,這需要配合。主要是要求工程部提供按節(jié)點制作的時標網絡計劃圖,這樣就可以很好地與預算部做的節(jié)點施工圖預算銜接上。只有將資金支付計劃置于時標網絡圖上,決策層一目了然就能看到現金流的使用情況,這樣才能算是可視化的造價管理。
4.2成本控制
這里講的成本控制主要是關于施工過程中的成本控制,因為這一部分的持續(xù)時間比較長,管理也比較復雜,管理不善對工程的影響也很大,如何對施工過程中的成本進行控制?還應從兩方面進行描述:一方面是講對變更簽證的管理,一方面是對材料認價的管理。
在上文中提到在納帕地產預算部沒能很完善地處理好這些問題,顯得有些被動。談到對變更簽證的管理,好多公司的預算部門都是對現場發(fā)生的情況只是做一個記錄,因為變更不變更,需不需要簽證都是工程部的事情,好像與預算部沒太大關系,只要確認其確實存在并將發(fā)生的金額在竣工結算時匯總到結算書中就行了。預算部如想最終控制好施工成本,必須做好變更簽證這一塊。因此,當每份簽證單發(fā)生后,由相關預算員做好簽證金額計算并對同一項目進行累計。如累計額超過一數額,則預算部上報公司管理層,由管理層招集工程部,設計部、預算部等相關部門進行討論?？词欠袷窃O計上出了問題,是否要重新設計,還是工程部管理上出了問題,或是現場情況特殊。通過更改設計或改善現場管理使得簽證費用可控,而不是讓簽證管理流于形式。
另一部分是關于材料認價的管理,事前控制要比事中及事后控制容易得多,所以對材料認價的管理應放到招投標環(huán)節(jié)中去。如何在招投標環(huán)節(jié)對合同中所涉及的主要材料進行管理,涉及到多部門配合及合同文本的重新設計,如它要求設計部門在圖紙出來后同時列出工程主要材料規(guī)格、型號等技術要求,工程部根據工程實際情況確定品牌,并將之附入招標文件中讓施工單位在同一技術要求及品牌下對各材料分別認價。同時,材料部進行詢價,其結果用于與最終中標單位各種主要材料價格簽認,這樣主動權在業(yè)主方,如在施工過程中認價,價格如對施工單位不太有利他就會拖延或不簽認,這樣會造成認價難度有時還會影響整個工程的施工進度,主動權在施工單位。
5造價工程師職能管理
從造價管理的角度來看,造價工程師最重要職能是配合管理人員對工程造價進行控制,還是從進度款、材料認價、工程變更簽證三方面進行描述。
5.1進度款
進度款支付如要達到造價控制的目的,這就要造價人員能按與工程部協調的各個施工節(jié)點并做好節(jié)點概算,不必要求精確。因在施工前的時間會很短,既要確定施工節(jié)點,又要將各結點的工程造價計算出來,工作量不小。為給造價人員合理的時間分配,不必將整個工程的施工節(jié)點預算造價計算出來。此間,工作重點是在節(jié)點的合理設定,并完成時標網絡圖,匹配好節(jié)點概算后,決策人員對現金流就有了感性的認識。隨著招投標進行,在每項目合同簽定后,造價人員只須根據中標單位投標文件中確認的進度計劃重新規(guī)劃節(jié)點時間點,并將合同中商定的每個節(jié)點的合同金額標注在時標網絡圖上,替換掉以前的節(jié)點概算內容,這樣工程款的實際支付就顯得更加明晰。如果施工單位的進度提前或推后,這時要求工程部在施工單位每完成一節(jié)點時就調整一次時標網絡計劃,使得后續(xù)的節(jié)點進度相對準確,決策層就能一目了然下一期的現金流計劃。造價人員結合合同,按工程部節(jié)點核定單,直接填寫進度款報審表就完成進度款審核的內容了,簡單、易操作。
5.2簽證
為保證與簽證管理步調一致,這就要求造價人員做好基礎工作,不單單是現場確認簽字就完事了。要求每一份變更簽證下來后,即刻完成工程變理費用單,對同一工程項目進行累計,達到一限額時(由造價管理人員定,如假定為5 000元),做好分析表,上報上層管理人員。由管理人員根據具體情況召開各相關部門碰頭會,決定修改設計或重新組織現場管理等。
5.3材料認價
如要達到上文中描述的材料管理要求的話,造價人員要多做部門間聯系紐帶作用。材料認價的工作涉及多部門,如公司管理層將材料核價權交給造價部門,由造價人員敦促設計部門在圖紙出來時,相應提出工程所需主要材料的技術要求,規(guī)格型號,由工程部根據現場及公司相關要求提出材料的品質要求、品牌并放入到招標文件中,同時由物資部進行市場詢價。造價人員要在這三部門間多穿插溝通,取得物資部門詢價資料后,交由招投標負責人與投標單位進行主要材料價格談判核定。
6結論與總結
近幾年房地產業(yè)的篷勃發(fā)展,全國涌現了大量的房地產商及造價管理從業(yè)人員,造價管理涉及的范圍很大。我參照施工過程中影響造價最大的三個方面對房地產可視化管理及造價工程師職能管理進行論述,希望能給同行們起到些啟發(fā),將文中有益的部分運用到工作實踐中去,讓房地產造價變得更易于管理。
在多年運營過程中,各地產商都已形成一套相對完整的造價管理體系,盡管會有相對不完善的地方,但大家都已習慣并認可了這種制度。如要完成房地產造價管理體系方面的改變,則需從管理層面及制度上進行改進,這會增加一些部門額外工作量。變革涉及的相關方如不積級配合,就會對整個造價管理效果造成非常大的影響,甚至會使造價管理變革流于形式。所以要實現目標,需要公司決策層的挺力支持,進行一系列從上而下的變革,并形成一套造價管理制度,約束項目相關方之間能形成密切的配合,這樣才能實現房地產造價可視化管理及造價工程師職能有效管理。
【關鍵詞】：成本、策劃
【文章簡述】：本文分析、對比了萬科、金地、中海在規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、結算環(huán)節(jié)的成本管理制度，并提出了可以供我們借鑒的成本管理思路。
做為一家上市房地產開發(fā)公司，有著專業(yè)的品質，且產品拒絕復制。隨著房地產各項新政的不斷出臺，國家對房地產的不斷打壓。在當前情況下，如何做到在有限的成本下控制項目的建造成本呢。筆者就目前房地產行業(yè)中排名前列的幾家單位，及借鑒萬科、龍湖和中海幾家房產開發(fā)公司的成本管理制度，并依據項目的不同實施階段對三個標桿公司的成本管理制度進行了對比，總結出了可以供我們借鑒的成本管理制度。
一、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制
1、萬科規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制
總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。
施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。
設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。
2、龍湖規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制
方案設計完成后20個工作日內，項目負責人組織，項目研發(fā)經理負責完成《項目技術經濟指標（方案）》和《項目產品配置標準（方案）》，項目成本經理據其完成《項目目標成本（方案版）》。
方案設計完成后應作好造價咨詢單位的委托，以便進行相關指標的測算及方案技術經濟比較；
方案設計完成后應委托造價咨詢單位、面積測繪單位對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算；
根據審核通過的《項目目標成本（方案版）》，由項目研發(fā)經理負責完成《初步設計任務書成本控制附件》，并報項目成本經理、項目負責人、公司造價采購部經理、公司研發(fā)部經理審核，作為《初步設計任務書》的附件。
初步設計完成后20個工作日內，項目負責人組織，項目研發(fā)經理負責完成《項目技術經濟指標（初設）》和《項目配置標準（初設）》。如無初步設計，可省略此項工作。
初步設計完成后30個工作日內，依據《項目技術經濟指標（初設）》、《項目配置標準（初設）》，項目成本經理組織項目團隊參加，共同開會充分討論，完成《項目目標成本（執(zhí)行版）》。如無初步設計，需在招標圖紙完成后30個工作日內完成《項目目標成本（執(zhí)行版）》。
初步設計圖紙應委托造價咨詢單位進行工程量、價計算 ，并提出技術經濟優(yōu)化措施建議；
根據審核通過的《項目目標成本（執(zhí)行版）》，由項目研發(fā)經理負責完成《施工圖設計任務書成本控制附件》，并報項目成本經理、項目負責人、公司造價采購部經理、公司研發(fā)部經理審核，作為《施工圖設計任務書》的附件。
3、中海規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制
前期費用成本控制的重點為設計費，主要從以下幾方面進行控制：1）無論是規(guī)劃設計還是一般的裝修設計均采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比；2）嚴格控制設計質量，在項目前期即盡可能確定有關技術經濟指標參數，防止因設計自身失誤原因導致成本增加，設計費用的審核、支付亦與之掛鉤；3）在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設計等對工程造價影響大的內容；4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。
二、施工過程的成本控制
1、萬科施工過程的成本控制
壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。
施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。
應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。
現場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據；
凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。
原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款；應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。
2、龍湖施工過程的成本控制
《項目目標成本（執(zhí)行版）》編制完成后15個工作日內，由項目成本經理負責，組織項目團隊成員及其他相關人員，參照集團合約規(guī)劃體系對目標成本進行分解，形成《項目目標成本分解及合約規(guī)劃》。
項目成本經理負責將審批通過的《項目目標成本分解及合約規(guī)劃》錄入到成本系統(tǒng)。
在施工圖完成后45天內，項目成本經理應負責組織完成施工圖預算，并對目標成本進行預算調整。預算調整由項目成本經理負責錄入成本系統(tǒng)。
每月25日前由造價采購部指定人員將庫存材料費用進行結轉，轉入項目成本。項目成本經理負責審查。
合同變更( 包括：經濟簽證、設計變更、技術洽商）所產生的合同金額變化，按照相關制度要求進行確認及審核后7天內，由項目成本經理負責錄入成本系統(tǒng)。
每月28日前，由合同責任人負責對未發(fā)生合同進行清理、預估，對已發(fā)生合同金額調整（如合同預算調整、合同變更調整）進行確認，并匯總提交給項目成本經理審核，最后由項目成本經理在月最后一個工作日前負責形成《項目成本回顧報告（月度）》。
每季度最后一個月25日前，由合同責任人負責對未發(fā)生合同進行清理、預估，對已發(fā)生合同金額調整（如合同預算調整、合同變更調整）進行確認，并匯總提交給項目成本經理審核，最后由項目成本經理在每季度最后一個工作日前負責形成《項目成本回顧報告（季度）》。
3、中海施工過程的成本控制
中海推行的控制措施主要是：嚴格變更前的成本評審，明確相關人員的簽字權限，由設計院簽發(fā)的設計修改圖紙必須經過公司設計管理部門的書面確認，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經理辦公會討論確定后再予以實施。建立成本分析預警制度，預測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會議制度）及時進行調整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項目完工前，由財務部、合約管理部共同牽頭，對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進行深入分析，并做出合理的評估。
三、工程結算階段成本管理制度
1、萬科工程結算管理
工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考；審算部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審；審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見；在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。
2、龍湖工程結算管理
項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。已取得結算書的，按結算書反映，沒有取得結算書的，由合同責任人進行專業(yè)判斷、估算。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務費用。
項目成本經理負責提供開發(fā)成本、營銷費用的數據，計財部負責提供分攤到該項目的管理費用、財務費用和公司層面發(fā)生的營銷費用。最后由項目成本經理匯總形成《項目竣工成本》。
項目成本經理應將《項目竣工成本》與上一版《項目目標成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說明差異原因，并同《項目竣工成本》報表一起書面確認。
每年1-6月竣工項目，須在6月30日前完成《項目竣工成本》，并通過審批；每年7-12月竣工項目，須在12月31日前，完成《項目竣工成本》，并通過審批。
項目竣工結算完成后30個工作日內，由項目成本經理負責，按規(guī)定格式形成《項目成本總結和分析》，并輸入成本系統(tǒng)。
四、我們可以借鑒到什么?
1、規(guī)劃設計階段可借鑒的成本管理制度
方案設計完成后20個工作日內，規(guī)劃設計部完成《項目技術經濟指標（方案）》和《項目產品配置標準（方案）》，成本管理部完成《項目目標成本（方案版）》。
總體規(guī)劃設計方案必須包括建造成本控制總體目標，每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，據此編制《建造成本概（預）算》。
施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。且公司有嚴格的考核標準，務必指導限額設計。
設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。
在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。
2、工程施工階段可借鑒的成本管理制度
壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。
現場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據；
凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。
原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款；
應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。
合同變更( 包括：經濟簽證、設計變更、技術洽商）所產生的合同金額變化，按照相關制度要求進行確認及審核后7天內，由項目成本經理負責錄入成本系統(tǒng)。
項目成本經理在月最后一個工作日前負責形成《項目成本回顧報告（月度）》，在每季度最后一個工作日前負責形成《項目成本回顧報告（季度）》。
3、工程結算階段可借鑒的成本管理制度
工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考。
審算部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確。
項目成本經理負責提供開發(fā)成本、營銷費用的數據，項目財務經理負責提供管理費用、財務費用和營銷費用，最后由項目成本經理匯總形成《項目竣工成本》。
項目成本經理應將《項目竣工成本》與上一版《項目目標成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說明差異原因，并同《項目竣工成本》報表一起書面確認。
每年1-6月竣工項目，須在6月30日前完成《項目竣工成本》，并通過審批；每年7-12月竣工項目，須在12月31日前，完成《項目竣工成本》，并通過審批。
項目竣工結算完成后30個工作日內，由項目成本經理負責，按規(guī)定格式形成《項目成本總結和分析》。
4、三公司成本管理制度給我成本管理部工作思路的啟示
通過對比、研究三公司的成本管理制度可以發(fā)現，三公司在成本管理方面的精度、時效性、制度全面型、規(guī)范性都領先于我們公司。受其啟示，成本管理部認為可以在以下方面進行改進：
1）、與規(guī)劃設計部協同，加強對設計單位的管理，要求設計單位給出設計概算，對鋼筋含量和砼含量進行限制，并嚴重執(zhí)行相應的獎罰措施。
2）、與項目公司協同，加強對設計變更、簽證、技術核定單的管理，明確不可簽證的事項和簽證的辦理完畢時間限制。
3）、要求項目公司加強對項目成本的梳理，按時編寫《項目成本回顧報告（月度）》和《項目成本回顧報告（季度）》，項目竣工結算完成后編寫《項目成本總結和分析》。
4）、成本管理部加強不同項目成本對比分析、與周邊項目成本對比分析，通過對比分析發(fā)現成本指標偏高的事項，并采取措施降低成本。
5）、成本管理部工作不能只是成本核算，要實現對項目成本的有效控制，并努力向價值創(chuàng)造性成本管理模式邁進。
