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房地產(chǎn)相關(guān)論文:新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制相關(guān)問(wèn)題研究

摘要：新經(jīng)濟(jì)常態(tài)之下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速的發(fā)展，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了增加自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不得不面臨更大的成本開(kāi)支。因此，在這樣的困境下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度的重要性開(kāi)始凸顯。文章將從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度著手，深入分析其中的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)常態(tài)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)未得到企業(yè)足夠重視

就目前情況而言，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均有內(nèi)部控制機(jī)制，但在實(shí)際的操作中，因?yàn)閮?nèi)部控制制度所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益需要在很長(zhǎng)一段時(shí)間后才能夠突顯出來(lái)。因此，企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并未真正認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制制度的重要作用，往往只將關(guān)注的重點(diǎn)放在了如何開(kāi)源的問(wèn)題之上，而忽視了節(jié)源問(wèn)題。

（二）內(nèi)部控制專業(yè)管理人才缺乏

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家各種宏觀政策的頒布，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及施工方面的壓力也逐漸增加，企業(yè)對(duì)于專業(yè)性管理人才的要求也愈加嚴(yán)格。但就當(dāng)前而言，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都極度缺乏擁有豐富管理經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)技能更高的內(nèi)部控制管理人才。同時(shí)，內(nèi)部控制制度的構(gòu)建涉及到財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)以及管理等諸多方面，內(nèi)部控制工作更加復(fù)雜，對(duì)相關(guān)工作人員的要求也越高。我國(guó)的內(nèi)部控制管理人才專業(yè)技能不足、專業(yè)素質(zhì)不夠，這些都會(huì)在一定程度上影響到企業(yè)內(nèi)部控制工作的順利進(jìn)行。

（三）內(nèi)部控制制度實(shí)行的難度較大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的時(shí)間周期，從項(xiàng)目地址的選擇、項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地的征收、居民的拆遷、施工場(chǎng)地的探測(cè)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工到后期的合格驗(yàn)收、銷(xiāo)售移交，需要?dú)v經(jīng)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，短則數(shù)月，多則數(shù)年，具有較大的時(shí)間跨度區(qū)間。與此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在具體施工、發(fā)展、完成的整個(gè)過(guò)程中，涉及區(qū)域十分廣泛，不僅牽涉到建設(shè)施工企業(yè)、城市規(guī)劃局、施工材料供應(yīng)方、設(shè)計(jì)單位等多個(gè)主體，在項(xiàng)目進(jìn)行的整個(gè)過(guò)程中，還需要多個(gè)工種的合作協(xié)調(diào)。除此之外，企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期需要投資較多的發(fā)展資金，進(jìn)而在該階段企業(yè)需要面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以上諸多因素，均在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的實(shí)施難度。

（四）企業(yè)監(jiān)督體系缺乏

企業(yè)在進(jìn)行監(jiān)督評(píng)審時(shí)主要依賴企業(yè)的內(nèi)審機(jī)構(gòu)，但在企業(yè)實(shí)際的發(fā)展中，企業(yè)的內(nèi)審機(jī)構(gòu)多數(shù)是以財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一分配管理的，并未構(gòu)建成一個(gè)獨(dú)立的監(jiān)督系統(tǒng)。除此之外，內(nèi)部審計(jì)的工作職能并沒(méi)有得到充分的發(fā)揮，多只是進(jìn)行簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)賬目操作工作。同時(shí)，企業(yè)監(jiān)督體系的缺乏使得企業(yè)在主觀上直接忽略了各個(gè)機(jī)構(gòu)部門(mén)的工作效率、內(nèi)部審查工作以及內(nèi)部控制制度等評(píng)價(jià)工作，企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效實(shí)行受到影響。

（五）缺乏完善的企業(yè)文化

完善的企業(yè)文化將會(huì)在一定程度上影響企業(yè)的員工的思維與行為方式，有利于提高企業(yè)員工的工作積極性，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。但目前來(lái)說(shuō)，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)尚未構(gòu)成符合自身實(shí)際發(fā)展情況的企業(yè)文化。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)策略

（一）構(gòu)建良好的企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的良好與否將會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制管理的效果產(chǎn)生直接的影響。從管理者角度而言，企業(yè)的相關(guān)管理人員，應(yīng)提高自身對(duì)于內(nèi)部控制體系的認(rèn)識(shí)，深入了解內(nèi)部控制制度對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要意義。而對(duì)于企業(yè)的員工而言，企業(yè)應(yīng)該要注重員工的培訓(xùn)工作，以各類知識(shí)的宣傳、技能培訓(xùn)活動(dòng)來(lái)提高員工對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的認(rèn)識(shí)，促進(jìn)內(nèi)部控制制度的行，構(gòu)建良好的企業(yè)文化，增加企業(yè)的凝聚力。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該努力構(gòu)建相應(yīng)的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)制度， 充分借鑒國(guó)外優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展情況，創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的董事會(huì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部員工與企業(yè)外部員工的緊密聯(lián)系，保證內(nèi)部控制制度監(jiān)督系統(tǒng)的科學(xué)性與完善性。最后，企業(yè)還應(yīng)重視自身的文化建設(shè)，有計(jì)劃、有目的開(kāi)展企業(yè)活動(dòng)，讓企業(yè)的管理者、企業(yè)的員工在參與活動(dòng)的過(guò)程中形成凝聚力，營(yíng)造良好的文化氛圍，增加員工工作的幸福感。

（二）加強(qiáng)業(yè)務(wù)監(jiān)控，以成本為杠桿

動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本是組成成本管理的重要部分。其中，目標(biāo)成本不僅是項(xiàng)目成本的控制線，更是成本管理的重要基礎(chǔ)，目標(biāo)成本的合理化將有利于項(xiàng)目成本的有效控制。同時(shí)，成本管理的關(guān)鍵是動(dòng)態(tài)成本管理，它起著直接反饋目標(biāo)成本執(zhí)行的重要作用。因此，企業(yè)需要進(jìn)一步強(qiáng)化業(yè)務(wù)的監(jiān)控力度，提高業(yè)務(wù)的監(jiān)控水平，堅(jiān)持以成本為主要杠桿。在具體操作時(shí)，企業(yè)需要關(guān)注這幾個(gè)方面：目標(biāo)成本變更與形成的評(píng)審工作、動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本差異的監(jiān)督工作，加強(qiáng)目標(biāo)成本與戰(zhàn)略聯(lián)系。

（三）從業(yè)務(wù)流程優(yōu)化著手，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制

為了構(gòu)建完善科學(xué)的內(nèi)部控制制度，企業(yè)可以從業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化作為主要著手點(diǎn)。第一，構(gòu)建招投標(biāo)內(nèi)部控制制度，企業(yè)在強(qiáng)化招投標(biāo)管理的規(guī)劃建設(shè)時(shí)堅(jiān)持以系統(tǒng)的觀點(diǎn)看待問(wèn)題，嚴(yán)格控制合格供應(yīng)商的管理程序，促進(jìn)合格供方庫(kù)的建立與完善。在制定企業(yè)單項(xiàng)招標(biāo)計(jì)劃及招標(biāo)年計(jì)劃時(shí)，需充分考慮公司的項(xiàng)目進(jìn)度以及公司的發(fā)展戰(zhàn)略。第二，加強(qiáng)合同管理方面的內(nèi)部控制工作，合同的管理工作應(yīng)該包含材料設(shè)備合同、土地合同以及工程合同等與工程合同相關(guān)聯(lián)的信息管理工作。最后是加強(qiáng)客戶關(guān)系管理的內(nèi)部控制工作，房地產(chǎn)行業(yè)在逐步發(fā)展過(guò)程中，逐漸由原來(lái)的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，客戶的滿意度逐漸成為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素，企業(yè)在進(jìn)行客戶關(guān)系管理的內(nèi)部控制時(shí)，可以從售前、售中、售后這三個(gè)階段進(jìn)行操作。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)系統(tǒng)的內(nèi)部控制

一方面，我國(guó)企業(yè)的會(huì)計(jì)多數(shù)只是進(jìn)行單純的會(huì)計(jì)核算工作，大部分企業(yè)的會(huì)計(jì)工作都只是報(bào)賬工作，在確認(rèn)具體的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的過(guò)程中，企業(yè)管理決策層起著重要的主導(dǎo)作用，企業(yè)的會(huì)計(jì)工作的獨(dú)立性無(wú)法保證、企業(yè)的管理與監(jiān)督職能被極大的弱化。另一方面，我國(guó)的會(huì)計(jì)制度、準(zhǔn)則以及相關(guān)的法律法規(guī)都是政府起著重要的主導(dǎo)作用，企業(yè)的會(huì)計(jì)信息多淪為對(duì)外的公共產(chǎn)品。因此，企業(yè)內(nèi)部提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的動(dòng)力減少，少數(shù)企業(yè)甚至?xí)嬖跒榱俗陨淼睦娑峁┨摷贂?huì)計(jì)信息等行為。

保證會(huì)計(jì)系統(tǒng)的科學(xué)性、有效性，不僅有利于真實(shí)、客觀的記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)信息，有利于相關(guān)會(huì)計(jì)事項(xiàng)信息的披露，還有利于會(huì)計(jì)戰(zhàn)略的重新定位。在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)之下，現(xiàn)代會(huì)計(jì)的地位有所提高，其存在的意義除了為內(nèi)部管理提供服務(wù)的工具之外，還需要會(huì)計(jì)系統(tǒng)與管理的聯(lián)系，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)傳統(tǒng)的核算內(nèi)容也開(kāi)始進(jìn)一步延伸到有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)管理等方面，它將有利于企業(yè)管理控制系統(tǒng)的完善，有利于整個(gè)組織效率的提高。當(dāng)金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，企業(yè)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)為了有效的防范風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)的最小化，可以構(gòu)建相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)，從風(fēng)險(xiǎn)提示、防范、控制、管理這四個(gè)方面進(jìn)行具體操作。

（五）實(shí)行全方位的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

想要進(jìn)一步提高企業(yè)的內(nèi)部控制效率、保證企業(yè)內(nèi)部控制的效果，企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與環(huán)境控制這兩個(gè)方面。就國(guó)外企業(yè)來(lái)說(shuō)，其多數(shù)采用SWOT風(fēng)險(xiǎn)分析方法，對(duì)外分析外界威脅與機(jī)會(huì)，對(duì)內(nèi)分析自身的短處長(zhǎng)處、劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)，從內(nèi)外兩個(gè)方面來(lái)制定自身的發(fā)展計(jì)劃。就國(guó)內(nèi)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)也可以在多個(gè)方面采用SWOT這種的分析方法，在企業(yè)進(jìn)行日常內(nèi)部控制時(shí)采用這種方法，在制定戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)采用SWOT分析方法，以此來(lái)降低內(nèi)部控制目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在進(jìn)行具體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，除了需要?dú)v經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)的辨別過(guò)程、風(fēng)險(xiǎn)的分析過(guò)程。還需要?dú)v經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)的管理、控制過(guò)程。在這一階段，企業(yè)還需要注意防范因內(nèi)外部環(huán)境變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，有條件的企業(yè)還可以聘請(qǐng)專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，以提升自身的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力。

三、結(jié)語(yǔ)

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其內(nèi)部控制的構(gòu)建與完善不僅可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，還有利于降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)行。但目前來(lái)說(shuō)，在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制還存在著較多的問(wèn)題，而想要徹底的解決這些問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷地探索努力。

（作者單位：天津市津辰銀河投資發(fā)展有限公司）

房地產(chǎn)相關(guān)論文:房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)策及相關(guān)問(wèn)題研究

[摘 要]稅務(wù)籌劃是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、理財(cái)、投資等活動(dòng)的事先籌劃與合理安排，盡可能地減少稅費(fèi)支出，以達(dá)到企業(yè)效益最大化為目的的一種經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，稅務(wù)籌劃在企業(yè)管理中的作用就越突出和明顯。改革開(kāi)放以來(lái)，稅務(wù)籌劃越來(lái)越受到企業(yè)管理者的高度重視。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是國(guó)家稅收的主要來(lái)源。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種極為廣泛，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)；所以，在稅費(fèi)的繳納上，具有很大的特殊性。稅務(wù)籌劃的空間也較為寬泛。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好稅收籌劃工作，是企業(yè)創(chuàng)效的一個(gè)重要途徑。但是在實(shí)際工作中，仍有很多人對(duì)稅務(wù)籌劃的內(nèi)涵理解不清，甚至錯(cuò)誤地認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅。所以要闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃要注意以下幾點(diǎn)：首先，要從稅務(wù)籌劃的特征說(shuō)起；其次，解析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方面存在的問(wèn)題和不足；最后，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種，分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中的工作重點(diǎn)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；稅收政策；相關(guān)問(wèn)題；稅種

1 稅務(wù)籌劃的特征

第一，合法性特征。在稅務(wù)籌劃方面，企業(yè)所采取的具體措施是完全符合稅法要求的。低稅負(fù)繳納的決策，主要是在尚未確定納稅的義務(wù)，且納稅方法多樣化的條件下完成。

第二，籌劃性特征。通常情況下，納稅義務(wù)的滯后性十分明顯，并且是在企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)行為以后產(chǎn)生。在開(kāi)展稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，必須要深入了解并熟練掌握當(dāng)前政策與稅法，并與企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相互結(jié)合，進(jìn)而合理地制定出承擔(dān)最輕稅負(fù)的具體方案內(nèi)容。而這種超前性的行為也使稅務(wù)籌劃工作的籌劃性特征較強(qiáng)。

第三，目的性特征。積極開(kāi)展稅務(wù)籌劃措施的主要目的就是為了減少稅負(fù)，并且涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，有效地規(guī)避名譽(yù)與經(jīng)濟(jì)的損失。

第四，多維性特征。站在空間角度分析，稅務(wù)籌劃工作不應(yīng)當(dāng)局限在企業(yè)本身，同時(shí)也需要聯(lián)合其他具有業(yè)務(wù)聯(lián)系的單位，共同努力找到節(jié)省稅收的有效方式。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施

（1）對(duì)稅務(wù)籌劃概念認(rèn)知不全面。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作的過(guò)程中，對(duì)于此工作的本質(zhì)并不了解，一味追求稅負(fù)而忽視其他要素，具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，將企業(yè)稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅相互混淆；第二，在開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅站在經(jīng)濟(jì)利益的角度設(shè)置相關(guān)方案內(nèi)容，嚴(yán)重影響了預(yù)期的效果。

針對(duì)這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，首先，最主要的前提與基礎(chǔ)就是要依法籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作的時(shí)候，一定要始終遵循國(guó)家與地方稅收的法律法規(guī)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)予以深入分析，實(shí)現(xiàn)兩者的完美融合，最終選擇契合企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益且符合稅法規(guī)定的稅務(wù)籌劃方案；其次，企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備完整思維以及方案，注重企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，對(duì)內(nèi)部稅務(wù)與財(cái)務(wù)等相關(guān)內(nèi)容予以實(shí)時(shí)關(guān)注。在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，應(yīng)重視戰(zhàn)術(shù)籌劃，同樣要給予戰(zhàn)略籌劃一定的關(guān)注，堅(jiān)決不允許出現(xiàn)顧此失彼的現(xiàn)象。在對(duì)稅務(wù)籌劃項(xiàng)目決策的初期，需要針對(duì)項(xiàng)目整體予以合理性的規(guī)劃，對(duì)于企業(yè)自身納稅成本予以深入考量，通過(guò)采取最佳手段來(lái)達(dá)到納稅籌劃的主要目的，有效地緩解企業(yè)稅收的負(fù)擔(dān)。

（2）稅務(wù)籌劃工作人員專業(yè)水平不一致。房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面，往往缺少專業(yè)人才，如果難以正確把握稅收政策，就會(huì)嚴(yán)重影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)若針對(duì)稅收優(yōu)化的限制條件把握不合理，就會(huì)使企業(yè)錯(cuò)過(guò)最佳籌劃的時(shí)機(jī)，甚至陷入到偷稅與漏稅境地。除此之外，也存在著在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，稅務(wù)籌劃工作人員自身職業(yè)素質(zhì)不高，違法與功利性動(dòng)機(jī)十分明顯，所以，很容易導(dǎo)致稅務(wù)籌劃與正確的發(fā)展方向嚴(yán)重偏離，制約了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

所以，要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，就要全面提高稅務(wù)籌劃工作人員自身素質(zhì)。第一，稅務(wù)籌劃工作人員需要實(shí)現(xiàn)個(gè)人道德修養(yǎng)的全面提升。在處理企業(yè)與國(guó)家利益的時(shí)候，稅務(wù)籌劃工作人員必須要始終堅(jiān)守自身職業(yè)道德；第二，稅務(wù)籌劃工作人員要實(shí)現(xiàn)個(gè)人專業(yè)素養(yǎng)的全面提升。相關(guān)工作人員在熟練掌握理論知識(shí)的同時(shí)還需要具備豐富的操作經(jīng)驗(yàn)。在理論知識(shí)方面，必須要不斷學(xué)習(xí)并理解法律，對(duì)于稅法的變動(dòng)予以時(shí)刻關(guān)注。在實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)方面，必須要針對(duì)企業(yè)涉稅的種類以及業(yè)務(wù)和數(shù)額進(jìn)行合理的分析，能夠針對(duì)企業(yè)的具體狀況合理地找到切入點(diǎn)，進(jìn)而制定出與企業(yè)相吻合的稅務(wù)籌劃方案。[1]

（3）行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃落實(shí)效果。稅收法律在制定時(shí)，很容易存在規(guī)定不明確或者有法律漏洞等情況。稅務(wù)籌劃工作人員通常在理解稅收政策方面會(huì)偏向利于企業(yè)的方向，但是，對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，在執(zhí)行稅收政策方面會(huì)偏向利于國(guó)家稅收利益的方向。此外，部分稅收的處罰措施與優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)并不明確，必須要在可以商榷范圍內(nèi)落實(shí)。由此可見(jiàn)，稅務(wù)籌劃實(shí)際執(zhí)行程度都與稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可程度存在緊密的聯(lián)系，而這也是導(dǎo)致大部分稅務(wù)籌劃方案實(shí)際執(zhí)行效果難以達(dá)到方案制定要求的主要原因。[3]但是，隨著國(guó)家稅收體系的不斷完善和健全，這種干擾會(huì)越來(lái)越少，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員，要深入地解讀稅收法規(guī)，做到依法籌劃，以保證稅收籌劃方案的落。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)稅種解析

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁多，在針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，要分清主次。在實(shí)際工作中，土地增值稅、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃利益空間最大。下面簡(jiǎn)要分項(xiàng)加以分析。

（1）土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅的稅務(wù)籌劃主要應(yīng)該圍繞著土地增值稅的減免優(yōu)惠政策進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅免稅政策包含五個(gè)方面：①納稅人出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)20%的，免征；②因國(guó)家建設(shè)需要依法征用和收回的房產(chǎn)，免征；③以房地產(chǎn)入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企業(yè)兼并房地產(chǎn)從被兼并企業(yè)轉(zhuǎn)入兼并企業(yè)的，免征。上述五種減免條款中，2～5項(xiàng)的內(nèi)容屬于一種特殊事項(xiàng)，在實(shí)際工作中很少用到。對(duì)于第一種減免條件，是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃中要注重以下兩點(diǎn)：第一，分別核算不同類型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。對(duì)于納稅人既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)該分別核算增值額，對(duì)不分別核算增值額或者不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定；第二，在稅務(wù)籌劃中要注意20%增值額這個(gè)“臨界點(diǎn)”的問(wèn)題?？刂圃鲋殿~，可以從可扣除金額和售價(jià)等方面綜合考慮，首先要對(duì)可扣除金額進(jìn)行合理分?jǐn)?，在這個(gè)過(guò)程中，更要合理預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用支出，綜合考慮開(kāi)發(fā)費(fèi)用、利息費(fèi)用的占比問(wèn)題，選擇適合企業(yè)的扣除方式，是選擇利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）×5%的方式還是選擇（取得土地使用權(quán)支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）×10%，直接影響到增值額的高低。這正是需要企業(yè)進(jìn)行籌劃的一個(gè)方面。其次在可扣除項(xiàng)目不變的前提下，還可以通過(guò)降低房屋價(jià)格的方式來(lái)降低稅負(fù)，但是這要對(duì)減少的收入和減少的稅金大小進(jìn)行比較來(lái)決定，必要時(shí)還要跟企業(yè)所得稅進(jìn)行合并綜合考慮。

（2）企業(yè)所得稅的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅減免政策大多針對(duì)外商投資企業(yè)。對(duì)于一般房地產(chǎn)企業(yè)而言，在進(jìn)行所得稅籌劃時(shí)，要著重從收入和成本費(fèi)用支出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范上加強(qiáng)稅務(wù)籌劃。①大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有完工之前，采取核定征收或按毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅的方式。但是一旦開(kāi)發(fā)產(chǎn)品滿足完工條件，則要按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，調(diào)整毛利，并對(duì)前期以銷(xiāo)產(chǎn)品在完工年度進(jìn)行調(diào)整。但是在實(shí)際工作中，會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付使用，但是出包工程尚未結(jié)算，公共配套尚未建造和完工，應(yīng)向政府交納的公建維修基金尚未上交等情況，對(duì)于后兩項(xiàng)成本，企業(yè)要提供和保留充分的證據(jù)，可以進(jìn)行預(yù)提，但是對(duì)于第一項(xiàng)，即出包工程未最終結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票金額最高也只能按10%預(yù)提。第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再進(jìn)入計(jì)稅成本，雖然是早晚的問(wèn)題，但是由于沒(méi)有取得合法發(fā)票，不能計(jì)入前期成本，會(huì)降低完工年度單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，造成年度內(nèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅多繳，而前期的多繳稅金又無(wú)法彌補(bǔ)后期的虧損，這樣就可能造成企業(yè)多交稅金的情況。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要及時(shí)辦理結(jié)算并取得合法發(fā)票，對(duì)不能及時(shí)入賬的成本，要提供有效的預(yù)提證明材料；②在實(shí)際工作中，對(duì)于集團(tuán)企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)貸的利息費(fèi)用的扣除，在稅務(wù)稽查時(shí)，經(jīng)常會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)提供的證明文件不全面、不合規(guī)被稅務(wù)機(jī)關(guān)否支。所以，在日常業(yè)務(wù)管理時(shí)要注意事前防范。以免造成不必要的損失。

4 結(jié) 論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，必須要確保與稅收政策相吻合，以更好地達(dá)到企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)要求，并且獲取稅后最大利潤(rùn)。最重要的是，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的開(kāi)展還能夠更好地落實(shí)國(guó)家稅收政策，充分發(fā)揮國(guó)家稅收的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能，實(shí)現(xiàn)資源配置的合理性。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)影響因素相關(guān)性分析

【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到了不斷創(chuàng)新發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益嚴(yán)峻，在這種發(fā)展趨勢(shì)下，金融風(fēng)險(xiǎn)層出不窮，為了促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，管理人員必須加強(qiáng)管理力度，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率。本文將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出一系列解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】金融風(fēng)險(xiǎn) 問(wèn)題 對(duì)策

經(jīng)筆者研究，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在諸多金融風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同根源劃分為動(dòng)態(tài)金融風(fēng)險(xiǎn)與靜態(tài)金融風(fēng)險(xiǎn)，基于激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)若不做管理對(duì)策，便無(wú)法促使房地產(chǎn)穩(wěn)定運(yùn)行。筆者將分別從：金融風(fēng)險(xiǎn)管理研究、房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)研究，兩個(gè)部分來(lái)闡述。

一、金融風(fēng)險(xiǎn)管理研究

（一）金融風(fēng)險(xiǎn)管理理論

金融風(fēng)險(xiǎn)管理的產(chǎn)生與發(fā)展主要原因有：全球經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境呈現(xiàn)復(fù)雜多變的發(fā)展趨勢(shì)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)管理理論和工具的需求；經(jīng)濟(jì)學(xué)及金融學(xué)理論發(fā)展奠定理論基礎(chǔ)；科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展提供技術(shù)支持與保障。現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境中，各行各業(yè)都存在稅收和交易成本，收益和損失的不確定性導(dǎo)致所獲信息并不完整，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理理論和方法需求越來(lái)越大，有必要進(jìn)行金融風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）金融風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程

金融風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，首先應(yīng)對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行確立，并將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制應(yīng)用其中，實(shí)際上金融風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)旨在識(shí)別金融風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生原因來(lái)制定有效方案，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有效開(kāi)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)研究

綜上，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)管理理論進(jìn)行了分析研究，就目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)依然存在諸多問(wèn)題，分別表現(xiàn)在：缺乏健全完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體制、金融避險(xiǎn)工具相對(duì)較少，筆者將從這兩方面來(lái)闡述，加深對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)研究管理。

（一）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱及風(fēng)險(xiǎn)管理體制不健全

在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)金融市場(chǎng)環(huán)境中，金融業(yè)快速擴(kuò)張的同時(shí)，出現(xiàn)越來(lái)越多的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，但我國(guó)由于改革開(kāi)放前形成的傳統(tǒng)金融觀念普遍存在，金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)管理了解程度較差，甚至還會(huì)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)上的收益或虧損不會(huì)對(duì)自身利益造成影響，出現(xiàn)諸如房地產(chǎn)企業(yè)躲避銀行債務(wù)，向銀行轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盲目擴(kuò)張業(yè)務(wù)，熱衷于違規(guī)賬外經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象，存在大量不良債權(quán)，導(dǎo)致金融秩序嚴(yán)重混亂，潛伏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，這些都表明我國(guó)目前金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較為薄弱。金融風(fēng)險(xiǎn)管理體系的健康持久穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)得益于完善的金融管理體制，我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)管理體系從經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放發(fā)展至今已取得明顯的改善，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，金融風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理體制尚未完善，金融風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理有效率較低。

（二）金融避險(xiǎn)工具及產(chǎn)品業(yè)務(wù)較少

在全球經(jīng)濟(jì)金融市場(chǎng)上，有存款、貸款、期貨交易、理財(cái)業(yè)務(wù)、混合經(jīng)營(yíng)、全球化運(yùn)作等金融業(yè)務(wù)，但我國(guó)金融市場(chǎng)現(xiàn)有的產(chǎn)品與業(yè)務(wù)中，仍以存款和貸款為主，房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理和防范的套期保值工具較少。金融避險(xiǎn)工具較少，產(chǎn)品業(yè)務(wù)形式單一，未能適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)金融市場(chǎng)發(fā)展，各行各業(yè)的投資者對(duì)優(yōu)質(zhì)金融產(chǎn)品服務(wù)的需求得不到滿足。我國(guó)為了進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，投資優(yōu)惠的政策和條款吸引了大量的國(guó)際投資和金融機(jī)構(gòu)的涌入，在我國(guó)金融房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)的同時(shí)，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的生存危機(jī)也大量出現(xiàn)，造成當(dāng)前我國(guó)金融市場(chǎng)整體發(fā)展不協(xié)調(diào)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

綜上，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析研究，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新，企業(yè)部門(mén)必須采取有效對(duì)策，首先應(yīng)加強(qiáng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，并形成防范意識(shí)、其次應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，順應(yīng)時(shí)展、還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)制充分健全、并將信息技術(shù)應(yīng)用其中，加大溝通力度，從多個(gè)方面來(lái)實(shí)施，以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（一）增強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)管理防范意識(shí)

為促進(jìn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理工作的有效開(kāi)展，房地產(chǎn)部門(mén)必須加強(qiáng)金融管理風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，尤其是房地產(chǎn)管理人員，應(yīng)定期實(shí)施培訓(xùn)，學(xué)習(xí)金融法律法規(guī)，增強(qiáng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的深度認(rèn)識(shí)，從而感受到金融管理的重要性，總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)的問(wèn)題原因、教訓(xùn)，促進(jìn)我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)管理改進(jìn)完善。

（二）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略

為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有效發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略，將創(chuàng)新意識(shí)應(yīng)用其中，尤其是在后金融危機(jī)下，應(yīng)對(duì)基層員工經(jīng)濟(jì)管理理念加以創(chuàng)新，最重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理理念，用全新視角去看待企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，最好采用虛擬化與柔性化管理模式，針對(duì)企業(yè)需求來(lái)展開(kāi)管理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)適當(dāng)調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略，注重品牌效應(yīng)，優(yōu)化自身形象。

（三）健全財(cái)務(wù)約束機(jī)制

財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中占據(jù)了重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)約束機(jī)制不斷健全及完善，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從日常管理中入手，加強(qiáng)對(duì)各種小額支出的管理力度，如：水電費(fèi)、通信費(fèi)等等。從根本杜絕資源浪費(fèi)，防止員工以各種名義蠶食房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)。當(dāng)然，完善制度只是一方面，嚴(yán)格執(zhí)行制度才是確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全的重要保障。財(cái)務(wù)約束機(jī)制的健全是確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)加以重視。

（四）實(shí)現(xiàn)信息化管理

隨著時(shí)代的發(fā)展，信息技術(shù)發(fā)展不斷創(chuàng)新，為確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升，應(yīng)將信息技術(shù)應(yīng)用其中，實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理信息化。實(shí)現(xiàn)信息化管理有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)員工的執(zhí)行力。在信息化技術(shù)日益成熟的今天，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理時(shí)能利用信息系統(tǒng)突破各種限制，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控與管理，例如遠(yuǎn)程查賬、遠(yuǎn)程審計(jì)等等。信息化系統(tǒng)加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的嚴(yán)謹(jǐn)性和可靠性，使得數(shù)據(jù)的輸入與計(jì)算都變得更加準(zhǔn)確，顯著提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平。

（五）加強(qiáng)多方協(xié)調(diào)

加強(qiáng)各方協(xié)調(diào)，實(shí)際上就是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的能力，以優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資源配置，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加合理地利用各種資源。在金融時(shí)代，資源已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)的最有利財(cái)富，因此，最大限度地U大新資源并保護(hù)已有資源已經(jīng)成為當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要前提。加強(qiáng)多方協(xié)調(diào)能力已經(jīng)房地產(chǎn)企業(yè)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、降低成本并提高生產(chǎn)效益的重要基礎(chǔ)，只有合理分配并利用資源的房地產(chǎn)企業(yè)，才能實(shí)現(xiàn)效益最大化，保證自身的可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)管理存在著風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱及風(fēng)險(xiǎn)管理體制不健全、金融避險(xiǎn)工具及產(chǎn)品業(yè)務(wù)較少等一系列問(wèn)題，這些問(wèn)題或多或少影響到房地產(chǎn)發(fā)展。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)管理防范意識(shí)，完善相關(guān)法律法規(guī)和市場(chǎng)監(jiān)管制度，培養(yǎng)優(yōu)秀的高素質(zhì)人才等策略，能使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化并健康持久穩(wěn)定運(yùn)行。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:房地產(chǎn)相關(guān)研究分析

[摘要]自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的銀行、證券、股票等金融市場(chǎng)日益繁榮，房地產(chǎn)、土地等實(shí)物形態(tài)的投資市場(chǎng)也不斷發(fā)展。為研究各地區(qū)的商品住宅價(jià)格變動(dòng)的特征，文章把地區(qū)分成發(fā)達(dá)地區(qū)和非發(fā)達(dá)地區(qū)，并研究發(fā)達(dá)地區(qū)和非發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)的相互影響關(guān)系。此外，分析了房?jī)r(jià)與其他資產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；商品住宅價(jià)格；房?jī)r(jià)

1研究背景

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我國(guó)住宅投資長(zhǎng)期占總投資的20%左右，占GDP比重的10%左右（陳杰，2016），不難看出房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性，對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響之深遠(yuǎn)。為了社會(huì)穩(wěn)定以及國(guó)家利益，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控非常重要。

2各省市自治區(qū)商品住宅價(jià)格變動(dòng)分析

2.1數(shù)據(jù)選取與預(yù)處理

商品住宅價(jià)格用商品住宅銷(xiāo)售額除以商品住宅銷(xiāo)售面積得到，發(fā)達(dá)（X）與非發(fā)達(dá)（Y）地區(qū)的住宅價(jià)格用各自代表的城市的平均價(jià)格來(lái)表示。文中采用的數(shù)據(jù)是1999年一季度到2016年一季度的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于中弘數(shù)據(jù)庫(kù)。為消除季節(jié)因素引起房?jī)r(jià)的變化，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行價(jià)格平減。

2.2發(fā)達(dá)地區(qū)與非發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)的相互關(guān)系

為了研究發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否對(duì)非發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)有影響，或者非發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否有影響，需要對(duì)兩類地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。而格蘭杰因果檢驗(yàn)的前提是變量之間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。所以在進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)之前應(yīng)該檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。兩個(gè)房?jī)r(jià)變量的平穩(wěn)性結(jié)果見(jiàn)表1。

通過(guò)上述結(jié)果可以看出發(fā)達(dá)地區(qū)和非發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)都是一階單整，即原時(shí)間序列數(shù)據(jù)非平穩(wěn)，進(jìn)行一階差分以后的數(shù)據(jù)平穩(wěn)。說(shuō)明這兩個(gè)變量之間存在協(xié)整的可能性，即這兩個(gè)變量之間可能存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。接下來(lái)檢驗(yàn)二者的因果關(guān)系，格蘭杰因果檢驗(yàn)的結(jié)果見(jiàn)表2。

根據(jù)表2可以發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)的變化會(huì)引起非發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)變化。

3房?jī)r(jià)與其他資產(chǎn)價(jià)格關(guān)系分析

3.1房?jī)r(jià)與其他資產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)關(guān)系分析

3.1.1指標(biāo)選取

文章在研究房?jī)r(jià)與其他資產(chǎn)價(jià)格關(guān)系分析時(shí)，選用全國(guó)平均房?jī)r(jià)、實(shí)際利率、上證綜指進(jìn)行研究。

3.1.2數(shù)據(jù)選取及預(yù)處理

為了研究房?jī)r(jià)與實(shí)際利率、上證綜指的關(guān)系，文章選用1999―2015年全國(guó)平均房?jī)r(jià)、實(shí)際利率、上證綜指的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。商品住宅價(jià)格與上證綜指直接就能得到，但是為消除一定程度的季節(jié)變動(dòng)影響，將商品住宅價(jià)格與上證綜指轉(zhuǎn)換為同比發(fā)展速度來(lái)分析，即用增加量進(jìn)行研究。而對(duì)于年實(shí)際利率，用名義年利率減去相對(duì)的CPI得到。

3.1.3房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與實(shí)際利率關(guān)系

利用房?jī)r(jià)的同比發(fā)展速度和實(shí)際利率做折線圖，就可很直觀地分析出房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與實(shí)際利率的關(guān)系，結(jié)果見(jiàn)圖1。

從圖1可以看到，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與實(shí)際利率之間呈現(xiàn)一定的聯(lián)動(dòng)趨勢(shì)。實(shí)際利率的波動(dòng)性比較強(qiáng)，央行對(duì)于名義利率的調(diào)整每隔幾個(gè)季度調(diào)整一次，但是由于CPI每個(gè)季度都不同，所以每個(gè)季度的實(shí)際利率會(huì)出現(xiàn)不同幅度的波動(dòng)。房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度也是一直處于波動(dòng)狀態(tài)。從2003年開(kāi)始，國(guó)家每年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策，但是效果不是很明顯，雖然房?jī)r(jià)的同比發(fā)展速度上下波動(dòng)比較大，但是房?jī)r(jià)總體依然處于上升趨勢(shì)。從圖中看比較明顯的是在金融危機(jī)的時(shí)候，國(guó)家為了刺激市場(chǎng)，多次下調(diào)利率，提高投資者的投資熱情，使得房?jī)r(jià)的發(fā)展速度大幅上升。而分析兩者之間的協(xié)同關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)既存在實(shí)際利率上升，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度上升的情況，也存在實(shí)際利率上升，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度下降的情況。

3.1.4房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與上證綜指關(guān)系

利用房?jī)r(jià)的同比發(fā)展速度和上證綜指同比發(fā)展速度做出折線圖，分析房?jī)r(jià)與上證綜指的關(guān)系，結(jié)果見(jiàn)圖2。

從圖2可以看到，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與股價(jià)同比發(fā)展速度之間也呈現(xiàn)出一定的聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)。我國(guó)股價(jià)的波動(dòng)性很大，因而股價(jià)的同比發(fā)展速度的波動(dòng)性也較大，呈現(xiàn)一定時(shí)間段連續(xù)地上升與下降態(tài)勢(shì)。在2005年下半年我國(guó)股市出現(xiàn)了一次大牛市，上證綜指出現(xiàn)了大幅度上漲，2007年第二季度，我國(guó)股票市值第一次超過(guò)了GDP，股價(jià)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及樓市的影響開(kāi)始顯現(xiàn)，股價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系也越來(lái)越密切。從圖中看到，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與股價(jià)同比發(fā)展速度大致呈現(xiàn)出同漲同跌的情形。

3.2房?jī)r(jià)與其他資產(chǎn)價(jià)格相關(guān)關(guān)系分析

上述對(duì)房?jī)r(jià)與實(shí)際利率、上證綜指的趨勢(shì)及關(guān)系進(jìn)行了描述，但商品住宅價(jià)格與實(shí)際利率、上證綜指價(jià)格之間的相關(guān)程度還尚不明確。下面通過(guò)簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)進(jìn)行描述，分析房?jī)r(jià)與實(shí)際利率、上證綜指的相關(guān)關(guān)系，結(jié)果見(jiàn)表3。

從表3可以看到，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與實(shí)際利率同比發(fā)展速度以及上證綜指同比發(fā)展速度有一定的相關(guān)性，其中與實(shí)際利率同比發(fā)展速度的相關(guān)性為負(fù)，沒(méi)有通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。這與上述分析有一定的契合，房?jī)r(jià)與利率之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系并不是很明顯，但如果從短期來(lái)看，供給對(duì)于利率的反應(yīng)是遲鈍的，而需求對(duì)于利率的反應(yīng)卻是敏感的，因而利率的提高在短期來(lái)看是會(huì)使房?jī)r(jià)下降，即利率與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。這一結(jié)論從表3可以看到，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與上證綜指同比發(fā)展速度具有很強(qiáng)的正向相關(guān)關(guān)系，且通過(guò)了1%的顯著性檢驗(yàn)。這也印證了上述分析，房?jī)r(jià)與股價(jià)呈現(xiàn)同漲同跌的協(xié)同關(guān)系。

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格同比發(fā)展速度與實(shí)際利率以及股價(jià)同比發(fā)展速度之間存在一定的關(guān)系，其中與實(shí)際利率之間存在一定的替代關(guān)系，從短期看實(shí)際利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定的下滑，實(shí)際利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定程度的上升。c股價(jià)同比發(fā)展速度之間同漲同跌關(guān)系比較明顯，替代關(guān)系不明顯，只在少數(shù)季度出現(xiàn)了反向關(guān)系。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:中國(guó)CPI與房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期走勢(shì)相關(guān)性研究

【摘要】自2008年美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，伴隨著高CPI的是房?jī)r(jià)的一路走高，CPI與房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期走勢(shì)表現(xiàn)出了一致性。因而研究?jī)烧咧g的相互關(guān)系，能夠增進(jìn)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)間關(guān)聯(lián)的理解，有助于有關(guān)當(dāng)局政策的制定與執(zhí)行，從而維護(hù)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。本文在結(jié)合了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界與國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究成果的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期走勢(shì)與通貨膨脹間的相關(guān)性進(jìn)行了理論研究與實(shí)證分析。首先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與通貨膨脹的狀況進(jìn)行了概述，并分析了國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界對(duì)兩者間關(guān)系的看法。然后，從理論上分析房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期走勢(shì)與CPI之間相互作用的具體機(jī)制。繼而，選取了2010年6月到2016年9月的相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)對(duì)其展開(kāi)實(shí)證分析，其結(jié)果表明在長(zhǎng)期兩者間存在正向相關(guān)關(guān)系。最后，本文將理論分析與實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況相結(jié)合，提出了一系列建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格 通貨膨脹 相關(guān)性

一、引言

隨著金融行業(yè)的快速發(fā)展，從上個(gè)世紀(jì)70年代以來(lái)，各類資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)頻繁，屢屢出現(xiàn)過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格泡沫化，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)。如日本在20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)價(jià)格大幅上漲，泡沫破滅后的日本經(jīng)歷了數(shù)十年的經(jīng)濟(jì)蕭條。2008年美國(guó)金融危機(jī)也是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)的，之后傳導(dǎo)到資本市場(chǎng)，導(dǎo)致了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于1998年，房地產(chǎn)價(jià)格也一路走高，尤其是在2008年美國(guó)金融危機(jī)之后，寬松的政策推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲，至今房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。與此同時(shí)，一般物價(jià)水平也持續(xù)上漲，且中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期走勢(shì)與CPI的走勢(shì)表現(xiàn)出很高的一致性。物價(jià)上漲和房?jī)r(jià)上漲給居民的生活造成了很大影響。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和物價(jià)成了政府的重要任務(wù)，為了探究我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹間的關(guān)聯(lián)，本文選擇房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期走勢(shì)與通貨膨脹的相關(guān)性進(jìn)行研究，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

二、關(guān)于通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的文獻(xiàn)綜述

歐文?費(fèi)雪是最早研究資產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹間關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他在《貨幣的購(gòu)買(mǎi)力》一書(shū)中認(rèn)為，貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)會(huì)首先表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格，證券價(jià)格等資產(chǎn)價(jià)格的上升，然后導(dǎo)致商品價(jià)格的普遍上漲。他認(rèn)為貨幣政策應(yīng)當(dāng)更多的關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，而不僅是停留在消費(fèi)品價(jià)格水平上。米爾頓?弗里德曼提出過(guò)有關(guān)于通貨膨脹的著名論斷：“無(wú)論何時(shí)何地，通貨膨脹無(wú)一例外都是貨幣現(xiàn)象”房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走高伴隨著大量的房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)放，出現(xiàn)了信用的擴(kuò)張，增加了貨幣供給量，推高了通貨膨脹。

Alchian&klein認(rèn)為CPI僅考慮了當(dāng)前的消費(fèi)品價(jià)格，而消費(fèi)者會(huì)根據(jù)未來(lái)預(yù)期價(jià)格的變化作出理性調(diào)整，資產(chǎn)價(jià)格恰能反映消費(fèi)者對(duì)未來(lái)支出的安排。提出應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)價(jià)格納入“跨期生活成本指數(shù)”中去，從而反映未來(lái)預(yù)期的通貨膨脹水平。Shiratsuka 認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格是通貨膨脹的先行指標(biāo)，通過(guò)不同結(jié)構(gòu)的矢量自回歸模型對(duì)包含GDP平減指數(shù)與總資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在內(nèi)的幾個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行了格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，其結(jié)果顯示在5%的統(tǒng)計(jì)顯著水平上，總資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是引致GDP平減指數(shù)的格蘭杰原因。并通過(guò)其他的實(shí)證檢驗(yàn)表明資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將引起GDP的相應(yīng)波動(dòng)，且資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)含有未來(lái)價(jià)格變動(dòng)的信息。Goodhart對(duì)12個(gè)國(guó)家的CPI通貨膨脹方程進(jìn)行了估算，驗(yàn)證資產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹是否有顯著的解釋力。自變量為滯后的通貨膨脹值、滯后的產(chǎn)出值、貨幣增長(zhǎng)、匯率變動(dòng)以及利率。資產(chǎn)價(jià)格包括房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格的變動(dòng)以及受益的差價(jià)。其檢驗(yàn)結(jié)果表明，廣義的貨幣增長(zhǎng)率、短期利率和房地產(chǎn)價(jià)格三個(gè)變量顯示了很強(qiáng)的顯著性，資產(chǎn)價(jià)格特別是房地產(chǎn)價(jià)格，的確有助于預(yù)測(cè)未來(lái)的通貨膨脹。段忠東利用1998年1月至2006年12 月的樣本數(shù)據(jù)，實(shí)證檢驗(yàn)了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系，在長(zhǎng)期，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹有顯著的正向影響，通貨膨脹在長(zhǎng)短期都對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的正向影響。

三、通膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)相關(guān)性理論分析

（一）通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響

1.要素價(jià)格上漲對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響。通貨膨脹時(shí)期，鋼材、水泥等建設(shè)材料價(jià)格的上漲，增加了開(kāi)發(fā)商的原材料成本。同時(shí)，通貨膨脹也會(huì)使得勞動(dòng)者實(shí)際工資縮水，要求更高的名義工資，增加了房地產(chǎn)商的勞動(dòng)力成本。房地產(chǎn)商為了彌補(bǔ)成本上漲的損失，而提高房屋銷(xiāo)售價(jià)格，使得房地產(chǎn)價(jià)格上漲。與此同時(shí)，要素價(jià)格上漲會(huì)使得各類商品與服務(wù)的價(jià)格普遍上漲。在名義工資不變的前提下，居民的實(shí)際收入降低。由于我國(guó)居民的投資渠道極為有限，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)過(guò)快，而房地產(chǎn)市場(chǎng)供給受生產(chǎn)周期、土地政策等因素制約，短期供給彈性很小，供求關(guān)系緊張，房?jī)r(jià)快速上漲。

2.實(shí)際利率下降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。從生產(chǎn)者的角度看，由于房地產(chǎn)商對(duì)資金需求大，使用周期長(zhǎng)，因而對(duì)銀行貸款的需求很大。通貨膨脹發(fā)生時(shí)，銀行貸款利率難以及時(shí)調(diào)整，使得貸款實(shí)際利率下降。房地產(chǎn)企業(yè)需要償還的實(shí)際本金與利息減少，從而降低了開(kāi)發(fā)商的資金成本，提高了利潤(rùn)率，促使房地產(chǎn)商增加投資，同時(shí)也增大了開(kāi)發(fā)商囤房炒作的可能性。從消費(fèi)者的角度看，由于房產(chǎn)價(jià)格較高，消費(fèi)者通常無(wú)法一次性支付全部房款，大都是以住房按揭貸款的形式購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，即消費(fèi)者以所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)為抵押，向金融機(jī)構(gòu)或是公積金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，并在一定的合同期限內(nèi)償還本金與利息。通貨膨脹發(fā)生時(shí)貸款利率沒(méi)有及時(shí)調(diào)整，實(shí)際利率下降，使得貸款成本降低，使得消費(fèi)者更愿意購(gòu)置房產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)對(duì)通貨膨脹的影響

房地產(chǎn)的居住使用權(quán)的購(gòu)買(mǎi)表現(xiàn)為消費(fèi)品的屬性，房地產(chǎn)的所有權(quán)的購(gòu)買(mǎi)表現(xiàn)出投資品的屬性，這使得其具有獨(dú)特之處。一是增加了貨幣供應(yīng)量，相較于其他商品同CPI之間的相關(guān)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其獨(dú)特之處。房地產(chǎn)行業(yè)存在著大量的以抵押貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以土地抵押向銀行貸款，消費(fèi)者通過(guò)抵押房產(chǎn)辦理按揭貸款，以及一些貸款公司或是銀行推出的房產(chǎn)抵押貸款。伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，貸款額度也隨之上升，且房地產(chǎn)市場(chǎng)體量大，貸款需求旺盛，擴(kuò)張了貨幣供應(yīng)量，推高了CPI，這是一般商品所不具有的特性。二是通過(guò)“財(cái)富效應(yīng)”影響通貨膨脹，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分為住宅房產(chǎn)，而房產(chǎn)作為中國(guó)家庭資產(chǎn)中最為重要的資產(chǎn)，又與居民的日常消費(fèi)密切相關(guān)。從中國(guó)商品房銷(xiāo)售情況看，住宅銷(xiāo)售面積在全部商品房銷(xiāo)售面積中占有大多數(shù)的份額。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民的日常消費(fèi)影響可以通過(guò)“財(cái)富效應(yīng)”來(lái)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)指當(dāng)居民手中所持有房產(chǎn)價(jià)格上升（或下降）時(shí)引起居民財(cái)富的增長(zhǎng)（或減少），其擁有資產(chǎn)組合價(jià)值增加（或減少），進(jìn)而改變居民的短期消費(fèi)傾向。擁有房產(chǎn)的居民能夠通過(guò)出售或是出租房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增長(zhǎng)，進(jìn)而提高了居民的消費(fèi)能力。即便擁有房產(chǎn)的居民不出售房產(chǎn)來(lái)獲得收益，也會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而帶來(lái)虛幻的財(cái)富增加感，使得總需求擴(kuò)張。進(jìn)而使得經(jīng)濟(jì)體面臨需求拉動(dòng)型通貨膨脹，這也是一般商品所不具有的特性。三是房地產(chǎn)價(jià)格通過(guò)投資影響通貨膨脹，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期投資回報(bào)率上漲，企業(yè)為了獲取更多利潤(rùn)，會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，涉及面較廣，體量之大也是絕無(wú)僅有的，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的上漲也會(huì)帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)價(jià)格的增長(zhǎng)，進(jìn)而促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資，使得社會(huì)投資總水平增長(zhǎng)，推動(dòng)物價(jià)水平的上漲，出現(xiàn)需求拉動(dòng)型通貨膨脹。結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，自1998年住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了高速的增長(zhǎng)，在1998年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為12.72%。而至2015年，這個(gè)數(shù)據(jù)為22.54%。由此可見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度是十分驚人的。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)帶動(dòng)投資的增長(zhǎng)，而投資的增長(zhǎng)又會(huì)帶動(dòng)社會(huì)總需求的過(guò)快增長(zhǎng)，使得經(jīng)濟(jì)體面臨通貨膨脹的壓力。

四、通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)相關(guān)性的實(shí)證研究

（一）變量選取與數(shù)據(jù)選擇的說(shuō)明

由理論分析可以看出，通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)間存在復(fù)雜的相互影響，本文運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)，研究通貨膨脹與房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格間的相關(guān)性，研究變量為通貨膨脹率，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格。城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）和百城價(jià)格指數(shù)（一線城市）數(shù)據(jù)來(lái)自Wind資訊。CPI以2010年6月的CPI數(shù)據(jù)為基期，將各月的月度CPI環(huán)比數(shù)據(jù)連乘得到定基CPI數(shù)據(jù)?！鞍俪莾r(jià)格指數(shù)”為中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心創(chuàng)立的中國(guó)指數(shù)研究院，其數(shù)據(jù)具有一定的權(quán)威性和可靠性。本文選取的百城房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為中國(guó)各大城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的月度數(shù)據(jù)加權(quán)平均而成，能夠比較真實(shí)的反應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況。本文使用Eviews6.0軟件進(jìn)行實(shí)證分析，對(duì)CPI、房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)，分別記為L(zhǎng)NCPI，LNHPI。

（二）實(shí)證檢驗(yàn)

1.單位根檢驗(yàn)。本文采用的是ADF檢驗(yàn)考察變量的平穩(wěn)性。ADF檢驗(yàn)的假設(shè)為：H0：r=0，H1：r

將各序列的ADF檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量與相應(yīng)的臨界值比較，可知LNCPI，LNHPI均為非平穩(wěn)序列，而一階差分序列均為平穩(wěn)序列，故LNCPI和LNHPI為一階單整序列。兩者間可能存在協(xié)整關(guān)系。

2.協(xié)整檢驗(yàn)。由于LNCPI和LNHPI為一階單整序列，因此可以對(duì)其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，本文運(yùn)用Johansen協(xié)整分析法，包括跡檢驗(yàn)法和最大特征值檢驗(yàn)法協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果整理后如下表所示。

3.實(shí)證研究結(jié)果。Johansen協(xié)整分析法的結(jié)果表明：長(zhǎng)期上，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間存在正向的協(xié)整關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)LNHPI和通貨膨脹率LNCPI間長(zhǎng)期彈性系數(shù)為0.1736，即在長(zhǎng)期內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（LNHPI）上漲1%，能夠?qū)е翷NCPI上漲0.1736%。該實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果同中國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際運(yùn)行情況基本一致。

五、關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策建議

根據(jù)前文的理論分析與實(shí)證研究可知，通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)間存在正向相關(guān)關(guān)系，兩者間的相互作用會(huì)給經(jīng)濟(jì)體的穩(wěn)定運(yùn)行帶來(lái)壓力。為了保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，避免通貨膨脹和通貨緊縮，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的同時(shí)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。綜合考慮我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)防止房地產(chǎn)價(jià)格異常波動(dòng)，穩(wěn)定通貨膨脹，本文給出如下建議：一是發(fā)揮房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)對(duì)通貨膨脹的指示作用，由理論分析與實(shí)證研究可知，房地產(chǎn)價(jià)格可以通過(guò)消費(fèi)、儲(chǔ)蓄和投資等途徑影響一般物價(jià)水平，故房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)可以在一定程度上預(yù)測(cè)物價(jià)水平的走勢(shì)。而當(dāng)前中國(guó)的的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)CPI中并不包含房地產(chǎn)價(jià)格水平，現(xiàn)行CPI的構(gòu)成難以反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民生活的真實(shí)影響，不利于貨幣政策的制定者把握市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)水平，影響了貨幣政策的效果。貨幣當(dāng)局有必要將房地產(chǎn)價(jià)格納入通貨膨脹指數(shù)，作為衡量?jī)r(jià)格水平的指標(biāo)。如構(gòu)建廣義價(jià)格指數(shù)API（Average Price Index），將房地產(chǎn)價(jià)格水平、股票市場(chǎng)價(jià)格水平以及居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）都包含在內(nèi)，為貨幣政策的制定提供參考。二是通過(guò)抑制通貨膨脹控制房?jī)r(jià)，在通貨膨脹過(guò)高的情況下，人民銀行可以運(yùn)用法定存款準(zhǔn)備金率，公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)，再貼現(xiàn)率這三大政策工具調(diào)節(jié)通貨膨脹和房?jī)r(jià)。人民銀行通過(guò)調(diào)高法定存款準(zhǔn)備金和再貼現(xiàn)率以及在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)入證券，都能夠使得貨幣供給量減少，進(jìn)而導(dǎo)致利率上漲，商業(yè)銀行貸款發(fā)放的減少，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金成本，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作。首先，由于房地廠商資金大都來(lái)自于商業(yè)貸款，商業(yè)銀行貸款發(fā)放的減少和利率的提高會(huì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，持有房產(chǎn)的成本上漲，減少其囤房捂盤(pán)的行為，促使其快速銷(xiāo)售。其次，由于大部分購(gòu)房者采用貸款購(gòu)房的方式，貸款的減少會(huì)增加其獲取貸款的難度，利率的提高能夠增加購(gòu)房者的資金成本，增加其持有房產(chǎn)的成本，迫使其放棄囤房炒作，抑制投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)。最后，人民銀行運(yùn)用政策工具減少貨幣供給量，調(diào)高貸款利率能夠釋放出緊縮性政策的信號(hào)，降低投資者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，使得投資者減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入，有助于平抑房?jī)r(jià)。注重三大政策工具的配合使用，過(guò)去我國(guó)人民銀行常用法定存款準(zhǔn)備金率的變動(dòng)調(diào)節(jié)貨幣供給量，但調(diào)高法定存款準(zhǔn)備金率不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，應(yīng)更多的發(fā)揮公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)對(duì)貨幣供給量和利率的條件作用，減輕對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:房地產(chǎn)行業(yè)高管薪酬與企業(yè)績(jī)效的相關(guān)性研究

【摘 要】 以我國(guó)2007―2014年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為樣本，基于國(guó)有與非國(guó)有企業(yè)的視角，從貨幣薪酬、持股比例和在職消費(fèi)三方面分別檢驗(yàn)了高管薪酬對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響。同時(shí)，通過(guò)國(guó)有企業(yè)改革前后數(shù)據(jù)的對(duì)比分析進(jìn)一步檢驗(yàn)了改革是否有成效。研究結(jié)果表明：貨幣薪酬、持股比例與企業(yè)績(jī)效正相關(guān)，且其相關(guān)程度均在國(guó)有企業(yè)中更顯著；在職消費(fèi)與企業(yè)績(jī)效負(fù)相關(guān)，且其對(duì)國(guó)有企業(yè)的負(fù)面影響更大；國(guó)企改革對(duì)貨幣薪酬的管制及對(duì)在職消費(fèi)的抑制初顯成效。研究結(jié)論對(duì)完善企業(yè)薪酬激勵(lì)機(jī)制、深化國(guó)有企業(yè)薪酬制度改革具有一定的啟示意義。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)； 貨幣薪酬； 持股比例； 在職消費(fèi)； 企業(yè)績(jī)效

一、引言

自黨的十八屆三中全會(huì)召開(kāi)以來(lái)，國(guó)企高管薪酬再次成為輿論的焦點(diǎn)。先后出臺(tái)了《中央管理企業(yè)負(fù)責(zé)人薪酬制度改革方案》《關(guān)于合理確定并嚴(yán)格規(guī)范中央企業(yè)負(fù)責(zé)人履職待遇、業(yè)務(wù)支出的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”），以期健全國(guó)有企業(yè)高管薪酬分配的激勵(lì)與約束機(jī)制。據(jù)2010年同花順數(shù)據(jù)顯示，在年度薪酬排行榜居前十位的高管中，房地產(chǎn)行業(yè)非國(guó)有企業(yè)高管占據(jù)了四席，在2011年、2012年、2013年更是達(dá)到了半數(shù)之多。因此，本文選取高管年度薪酬較高的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行國(guó)有企業(yè)與非國(guó)有企業(yè)的對(duì)比分析。同時(shí)，和君咨詢股權(quán)激勵(lì)中心顯示，從2009年開(kāi)始，實(shí)施股權(quán)激勵(lì)的企業(yè)數(shù)目迅速增長(zhǎng)，至2013年已增長(zhǎng)7倍，但國(guó)有企業(yè)中實(shí)施股權(quán)激勵(lì)的僅占比9%，遠(yuǎn)低于非國(guó)有企業(yè)。那么，存在薪酬管制且股權(quán)激勵(lì)不足的國(guó)有企業(yè)高管是否會(huì)利用職務(wù)便利進(jìn)行過(guò)度的在職消費(fèi)以彌補(bǔ)薪酬不足？本文將高管貨幣薪酬、持股比例、在職消費(fèi)同時(shí)納入高管薪酬變量分別與企業(yè)績(jī)效進(jìn)行相關(guān)性研究，為我國(guó)國(guó)有及非國(guó)有企業(yè)完善高管薪酬激勵(lì)機(jī)制提供一定的參考。

二、文獻(xiàn)綜述與研究假設(shè)

（一）高管貨幣薪酬與企業(yè)績(jī)效

根據(jù)委托理論，委托人為了降低成本、實(shí)現(xiàn)對(duì)人的有效激勵(lì)與監(jiān)督，會(huì)與人簽訂“薪酬-績(jī)效”契約，將人的薪酬與企業(yè)績(jī)效掛鉤。因此，提升企業(yè)績(jī)效成為人獲得高報(bào)酬的重要手段。

國(guó)外學(xué)術(shù)界對(duì)企業(yè)績(jī)效與高管貨幣薪酬的研究開(kāi)始于Taussings et al.[1]，得出二者相關(guān)性較弱的結(jié)論。隨后，Michael et al.[2]收集1974―1986年《福布斯》公布的2 213名高管薪酬數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，高管貨幣薪酬對(duì)股東財(cái)富衡量的企業(yè)績(jī)效敏感度低。近期，Sigler[3]以2006―2009年在紐約交易所上市的280家公司高管總貨幣薪酬為樣本，認(rèn)為其與以凈資產(chǎn)收益率衡量的企業(yè)績(jī)效顯著正相關(guān)。我國(guó)學(xué)者因經(jīng)濟(jì)體制不同、信息披露不完善等的影響，對(duì)高管貨幣薪酬與企業(yè)績(jī)效關(guān)系的研究起步較晚，且尚未得出統(tǒng)一結(jié)論。李增泉[4]以1998年上市公司為研究對(duì)象，認(rèn)為高管貨幣薪酬與以加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率衡量的企業(yè)績(jī)效不存在顯著關(guān)系。諶新民和劉善敏[5]、宋德舜[6]等也得出類似結(jié)論。而陳志廣[7]、陳永明等[8]、王海菲和公宇[9]等卻得出高管貨幣薪酬與凈資產(chǎn)收益率、每股收益等財(cái)務(wù)指標(biāo)衡量的企業(yè)績(jī)效顯著正相關(guān)的結(jié)論。周仁俊等[10]、劉紹娓和萬(wàn)大艷[11]從國(guó)有與非國(guó)有企業(yè)的視角，對(duì)比分析得出：高管貨幣薪酬與企業(yè)業(yè)績(jī)呈正相關(guān)關(guān)系，其相關(guān)程度在非國(guó)有控股上市公司表現(xiàn)更為顯著。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，幾項(xiàng)重要樓市指標(biāo)，如房地產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售以及土地購(gòu)置等均出現(xiàn)增幅同比下滑，而房地產(chǎn)高管薪酬卻一直呈上漲走勢(shì)，非國(guó)有企業(yè)薪酬普遍高于受各項(xiàng)政策約束的國(guó)有企業(yè)。因此，本文認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)中，非國(guó)有企業(yè)的問(wèn)題較國(guó)有企業(yè)更甚，高管貨幣薪酬與企業(yè)績(jī)效的相關(guān)程度較弱?；谏鲜龇治?，本文提出假設(shè)1。

假設(shè)1：高管貨幣薪酬與企業(yè)績(jī)效正相關(guān)，國(guó)有企業(yè)高管貨幣薪酬對(duì)企業(yè)績(jī)效的敏感性高于非國(guó)有企業(yè)。

（二）高管持股比例與企業(yè)績(jī)效

高管持股能使高管獲得企業(yè)剩余索取權(quán)，且高管持股作為長(zhǎng)期激勵(lì)機(jī)制，能夠使高管更加關(guān)注公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，這樣，高管的個(gè)人利益就與企業(yè)績(jī)效緊密聯(lián)系起來(lái)，能夠促使高管為了自己和股東的共同利益而努力提升企業(yè)績(jī)效。

Mehran[12]隨機(jī)選取1979―1980年間制造業(yè)的153家公司作為研究樣本，實(shí)證得出高管持股與企業(yè)績(jī)效正相關(guān)。另一方面，在Jensen and Meekzing提出協(xié)同效應(yīng)（Alignment effect）、Fama and Jensen提出塹壕效應(yīng)（Entrenchment effect）之后，Randall et al.[13]通過(guò)對(duì)371家公司進(jìn)行分段線性回歸分析表明：高管持股比例在0～5%時(shí)，Tobin'Q值與董事的持股比例正相關(guān)；在5%～25%時(shí)，Tobin'Q值與董事的持股比例負(fù)相關(guān)；超過(guò)25%時(shí)，兩者又正相關(guān)。另外，一些學(xué)者認(rèn)為高管持股比例是一個(gè)內(nèi)生變量，依賴于公司外部環(huán)境和內(nèi)部特征，如行業(yè)地位、投資機(jī)會(huì)、成長(zhǎng)階段、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和管理者偏好等，與公司績(jī)效之間并不相關(guān)。在國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界，由于股權(quán)激勵(lì)在我國(guó)上市公司并未普遍實(shí)施，高管持股比例偏低甚至為零，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為高管持股比例與企業(yè)績(jī)效是簡(jiǎn)單的線性關(guān)系。俞鴻琳[14]以2001―2003年間上市公司為樣本，研究發(fā)現(xiàn)高管持股水平和企業(yè)績(jī)效（以Tobin'Q值衡量）對(duì)于全部上市公司和非國(guó)有上市公司均無(wú)顯著相關(guān)關(guān)系，只對(duì)國(guó)有上市公司有較弱的負(fù)相關(guān)關(guān)系。而高雷和宋順林[15]利用上市公司2000―2004年五年的面板數(shù)據(jù)，證明高管持股規(guī)模與企業(yè)績(jī)效是顯著正相關(guān)的。2005年12月國(guó)務(wù)院國(guó)資委出臺(tái)的《進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有企業(yè)改制工作的實(shí)施意見(jiàn)》才首次明確大中型國(guó)企管理層可以持股，而在2006年12月下發(fā)的《國(guó)有控股上市公司（境內(nèi)）實(shí)施股權(quán)激勵(lì)試行辦法》中又限定單個(gè)高管“獲授的本公司股權(quán)累計(jì)不得超過(guò)公司股本總額的1%”，限定全體高管“授予的股權(quán)總量在0.1%～10%之間合理確定，不得超過(guò)公司股本總額的10%”。因此，本文認(rèn)為，國(guó)有企業(yè)高管持股比例對(duì)企業(yè)績(jī)效的正向影響小于非國(guó)有企業(yè)?；谏鲜龇治觯疚奶岢黾僭O(shè)2。

假設(shè)2：高管持股比例與企業(yè)績(jī)效正相關(guān)，國(guó)有企業(yè)高管持股比例對(duì)企業(yè)績(jī)效的敏感性低于非國(guó)有企業(yè)。

（三）高管在職消費(fèi)與企業(yè)績(jī)效

高管在職消費(fèi)是企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)管理的需要，給予高管適當(dāng)?shù)脑诼毾M(fèi)權(quán)利能夠彌補(bǔ)我國(guó)現(xiàn)階段貨幣薪酬、股權(quán)激勵(lì)的不足，對(duì)高管有一定的激勵(lì)作用。但我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)此一致認(rèn)為，我國(guó)上市公司中存在過(guò)度的在職消費(fèi)，降低了企業(yè)績(jī)效、損害了股東利益，高管在職消費(fèi)與企業(yè)績(jī)效負(fù)相關(guān)。

西方學(xué)者對(duì)于高管在職消費(fèi)主要有觀、激勵(lì)觀兩種觀點(diǎn)。Fame[16]認(rèn)為，在職消費(fèi)可以通過(guò)調(diào)整人的薪酬合約來(lái)消除，當(dāng)調(diào)整后的薪酬不足以彌補(bǔ)在職消費(fèi)成本時(shí)，它才成為成本的一部分。Hart[17]的研究結(jié)果表明， 在職消費(fèi)是高管的私人收益，其代價(jià)超過(guò)了其帶來(lái)的效益增量，會(huì)降低企業(yè)績(jī)效。而激勵(lì)觀的代表學(xué)者Rghuram et al.[18]認(rèn)為，在職消費(fèi)是由職務(wù)和工作需要引發(fā)的消費(fèi)，企業(yè)為高管人員提供在職消費(fèi)的目的在于提高管理效率或強(qiáng)化經(jīng)理人的地位和權(quán)威，并以美國(guó)300家上市公司1986―1999年數(shù)據(jù)為研究樣本，結(jié)果證明在職消費(fèi)可以提升企業(yè)績(jī)效。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)在職消費(fèi)的衡量主要采用陳冬華等[19]的做法：手工收集年度報(bào)表附注中“支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金”明細(xì)項(xiàng)目（辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、通訊費(fèi)、出國(guó)培訓(xùn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、小車(chē)費(fèi)和會(huì)議費(fèi)），檢驗(yàn)得出在職消費(fèi)對(duì)非國(guó)有企業(yè)績(jī)效沒(méi)有顯著影響，而對(duì)國(guó)有企業(yè)績(jī)效有顯著的負(fù)面影響；亦有人采用權(quán)小鋒等[20]的做法：自管理費(fèi)用中扣除董事、高管以及監(jiān)事會(huì)成員薪酬、計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備以及當(dāng)年的無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)額等明顯不屬于在職消費(fèi)的項(xiàng)目，仍得出在職消費(fèi)具有負(fù)面價(jià)值效應(yīng)的結(jié)論。在我國(guó)國(guó)有企業(yè)中，高管薪酬由政府機(jī)構(gòu)決定，且政府還在國(guó)有上市公司中實(shí)施了薪酬管制，國(guó)企高管在貨幣薪酬水平較低、持股收益很少的情況下更傾向于進(jìn)行在職消費(fèi)來(lái)彌補(bǔ)顯性激勵(lì)的不足。因此，本文認(rèn)為，國(guó)有企業(yè)高管在職消費(fèi)對(duì)企業(yè)績(jī)效的負(fù)向影響強(qiáng)于非國(guó)有企業(yè)?；谏鲜龇治觯疚奶岢黾僭O(shè)3。

假設(shè)3：高管在職消費(fèi)與企業(yè)績(jī)效負(fù)相關(guān)，國(guó)有企業(yè)高管在職消費(fèi)對(duì)企業(yè)績(jī)效的敏感性高于非國(guó)有企業(yè)。

三、數(shù)據(jù)選取與研究設(shè)計(jì)

（一）數(shù)據(jù)選取

本文選取2006年12月31日以前上市的滬深兩市A股房地產(chǎn)企業(yè)為研究樣本，以2007―2014年為事件研究窗口，剔除在創(chuàng)業(yè)板上市的、被ST和PT的、相關(guān)數(shù)據(jù)缺失的企業(yè)，最后共獲得了108家上市公司864個(gè)觀測(cè)值。其中，國(guó)有企業(yè)59家，非國(guó)有企業(yè)49家。數(shù)據(jù)主要來(lái)自于萬(wàn)德資訊及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)，使用的數(shù)據(jù)處理軟件為Excel 2010、Eviews 6.0和SPSS 19.0。

（二）研究設(shè)計(jì)

1.變量設(shè)置與說(shuō)明

（1）企業(yè)績(jī)效變量

本文采用凈資產(chǎn)收益率（ROE）衡量。該指標(biāo)是杜邦財(cái)務(wù)分析體系的核心，是檢驗(yàn)股東資金使用效率的重要指標(biāo)，有利于股東對(duì)高管進(jìn)行較為全面的業(yè)績(jī)考核。

（2）高管薪酬變量

貨幣薪酬（Ln Pay）：本文將高管定義為董事、監(jiān)事、經(jīng)理、黨委書(shū)記及年報(bào)上公布的其他管理人員，選取其從任職企業(yè)獲取的基本工資、獎(jiǎng)金、福利等貨幣性報(bào)酬總額（以萬(wàn)元為單位）。同時(shí)，為了減少量綱對(duì)實(shí)證結(jié)果的影響，對(duì)該薪酬總額取對(duì)數(shù)。

持股比例（MSR）：指上述高管持股數(shù)量總額占公司總股本的比例。為了數(shù)據(jù)的統(tǒng)一可比性，選擇期末高管持股數(shù)量和期末總股本兩個(gè)時(shí)點(diǎn)指標(biāo)進(jìn)行比較。

在職消費(fèi)（Perk）：本文借鑒權(quán)小鋒等（2010）的做法，用管理費(fèi)用扣除高管貨幣薪酬總額、計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備以及無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、稅金、研發(fā)費(fèi)用等明顯不屬于在職消費(fèi)項(xiàng)目后的金額作為在職消費(fèi)絕對(duì)數(shù)，再將其除以營(yíng)業(yè)收入，作為高管在職消費(fèi)變量。

（3）控制變量

企業(yè)規(guī)模（Ln Size）：該指標(biāo)為樣本企業(yè)年末總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。企業(yè)規(guī)模越大，獲取的各種資源也越多，有利于促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。同時(shí)，為了更好地管理這些資源，對(duì)高管能力的要求也越高，給予的薪酬也相對(duì)較高。

股權(quán)集中度（Cocen）：該指標(biāo)為年末第一大股東持股比例。第一大股東股權(quán)越集中，表明股東對(duì)企業(yè)的控制越強(qiáng)，對(duì)高管的監(jiān)管更加有力，有助于高管更盡責(zé)地提升企業(yè)績(jī)效。

成長(zhǎng)性（GC）：本文用凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率表示。該指標(biāo)反映了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。成長(zhǎng)性越好，表示當(dāng)年盈利越多，有利于促進(jìn)企業(yè)未來(lái)績(jī)效的提升。

財(cái)務(wù)杠桿（Lev）：本文采用資產(chǎn)負(fù)債率衡量。該指標(biāo)反映企業(yè)主要的籌資方式和償債能力，資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)的償債壓力越大，企業(yè)便更加注重提升企業(yè)績(jī)效。但由于國(guó)有企業(yè)高管的特殊任免制度，當(dāng)負(fù)債率較高的時(shí)候，高管可能并不擔(dān)心被接管或撤換，所以相比而言，負(fù)債對(duì)國(guó)有企業(yè)高管的約束作用要小于非國(guó)有企業(yè)。

2.模型構(gòu)建

根據(jù)本文的研究目的和研究假設(shè)，為研究高管薪酬對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響，建立如下回歸模型：

ROEi，t=α0+α1Ln Payi，t+α2MSRi，t+α3Perki，t+α4Ln Sizei，t+

α5Coceni，t+α6Levi，t+α7GCi，t+μ

四、實(shí)證研究

（一）變量的描述性統(tǒng)計(jì)

為了解房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)有與非國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及高管激勵(lì)現(xiàn)狀，本文對(duì)模型中涉及的主要變量進(jìn)行了描述性統(tǒng)計(jì)分析。由表1第一部分可知：在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)發(fā)展參差不齊，差距較大，而高管之間的貨幣薪酬更是有天壤之別，既有不領(lǐng)取報(bào)酬的也有總薪酬高達(dá)億元的企業(yè)。同時(shí)，高管“零持股”現(xiàn)象較為普遍，其中國(guó)有企業(yè)占32.2%，非國(guó)有企業(yè)占40.6%。高管在職消費(fèi)程度最小值和最大值分別為0.1、12.93，表明企業(yè)高管在職消費(fèi)之間存在較大差異。因管理模式、管理者風(fēng)險(xiǎn)偏好等的不同，在公司規(guī)模、第一大股東持股比例、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、財(cái)務(wù)杠桿這四個(gè)方面，企業(yè)之間差異更大。由表1第二部分可知：國(guó)有企業(yè)高管貨幣薪酬均值小于非國(guó)有企業(yè)，但中值顯著高于非國(guó)有企業(yè)，這可能與國(guó)企中的高管薪酬管制有關(guān)，以致國(guó)企高管貨幣薪酬差距并不大。國(guó)企的高管持股比例均值顯著小于非國(guó)有企業(yè)，而中值差異不大，這表明國(guó)企高管“零持股”比例雖較少，但持股比例普遍偏低。國(guó)有企業(yè)在職消費(fèi)程度均值與中值均大于非國(guó)有企業(yè)的，表明房地產(chǎn)行業(yè)中國(guó)有企業(yè)高管更傾向于在職消費(fèi)以彌補(bǔ)顯性激勵(lì)的不足。

（二）Pearson相關(guān)性分析

表2報(bào)告了模型主要變量的相關(guān)系數(shù)。無(wú)論是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還是國(guó)有企業(yè)（或非國(guó)有企業(yè)），企業(yè)績(jī)效（ROE）與高管貨幣薪酬（Ln Pay）顯著正相關(guān)、與高管持股比例（MSR）正相關(guān)、與高管在職消費(fèi)（Perk）負(fù)相關(guān)，初步證明了前文提出的三個(gè)假設(shè)。但在國(guó)有企業(yè)中，ROE與MSR正相關(guān)關(guān)系并不顯著，這可能是因政府對(duì)國(guó)企高管持股數(shù)量的限制所致；而在非國(guó)有企業(yè)中，ROE與Perk的負(fù)相關(guān)關(guān)系不顯著。大部分變量之間的相關(guān)系數(shù)都小于0.3，只有Ln Pay與Ln Size、Lev與Ln Size以及國(guó)有企業(yè)樣本中Perk與ROE之間的相關(guān)系數(shù)絕對(duì)值大于0.5，兩兩相關(guān)程度較高，有可能存在多重共線性。

（三）多重共線性檢驗(yàn)

為了保證研究結(jié)論的準(zhǔn)確度，本文使用容忍值法（Tol）和方差膨脹因子法（VIF）來(lái)檢驗(yàn)是否存在多重共線性。由表3可知，全樣本、國(guó)有企業(yè)以及非國(guó)有企業(yè)各變量的容忍值（Tol）遠(yuǎn)大于0.1，方差膨脹因子（VIF）均大于1小于5，充分表明模型不存在較嚴(yán)重的多重共線性問(wèn)題。

（四）回歸分析

1.模型總體顯著性檢驗(yàn)

模型的總體顯著性檢驗(yàn)是指檢驗(yàn)全部解釋變量對(duì)被解釋變量的共同影響是否顯著，即檢驗(yàn)回歸模型中的參數(shù)是否顯著不為0，使用F統(tǒng)計(jì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。由表4可見(jiàn)，全樣本、國(guó)有企業(yè)以及非國(guó)有企業(yè)模型的F值分別是23.661、11.355、16.940，Sig.均是0.000，小于顯著性水平a，表明被解釋變量與解釋變量全體的線性關(guān)系是顯著的，可建立線性模型。

2.回歸參數(shù)的顯著性檢驗(yàn)

表5報(bào)告了回歸參數(shù)顯著性檢驗(yàn)結(jié)果。全樣本模型的回歸結(jié)果表明，Ln Pay的估計(jì)系數(shù)顯著大于0，意味著高管貨幣薪酬與企業(yè)績(jī)效顯著正相關(guān)；在對(duì)國(guó)有與非國(guó)有企業(yè)樣本分別回歸后發(fā)現(xiàn)，國(guó)有企業(yè)Ln Pay的估計(jì)系數(shù)顯著大于0且大于非國(guó)有企業(yè)Ln Pay的估計(jì)系數(shù)，但在非國(guó)有企業(yè)中Ln Pay的估計(jì)系數(shù)并不顯著，表明國(guó)有企業(yè)高管貨幣薪酬對(duì)企業(yè)績(jī)效更敏感，該結(jié)果符合假設(shè)1。該結(jié)果說(shuō)明，高管要想獲得更高的薪酬，需更加致力于提升企業(yè)績(jī)效，尤其是在國(guó)有企業(yè)中。全樣本模型的回歸結(jié)果表明，MSR的估計(jì)系數(shù)顯著大于0，意味著高管持股比例與企業(yè)績(jī)效顯著正相關(guān)，部分支持假設(shè)2；在對(duì)國(guó)有與非國(guó)有企業(yè)樣本分別回歸后發(fā)現(xiàn)，國(guó)有企業(yè)MSR的估計(jì)系數(shù)顯著大于0但大于非國(guó)有企業(yè)MSR的估計(jì)系數(shù)，該結(jié)果與假設(shè)2相反，可能是國(guó)企高管“零持股”數(shù)量過(guò)多所致，后文將進(jìn)一步解釋說(shuō)明。該結(jié)果說(shuō)明，企業(yè)采取適當(dāng)?shù)墓蓹?quán)激勵(lì)有利于企業(yè)績(jī)效的提升。全樣本模型的回歸結(jié)果表明，Perk的估計(jì)系數(shù)顯著小于0，意味著高管在職消費(fèi)與企業(yè)績(jī)效顯著負(fù)相關(guān)；在對(duì)國(guó)有與非國(guó)有企業(yè)樣本分別回歸后發(fā)現(xiàn)，國(guó)有企業(yè)Perk的估計(jì)系數(shù)顯著小于0，且小于非國(guó)有企業(yè)Perk的估計(jì)系數(shù)，但非國(guó)有企業(yè)Perk的估計(jì)系數(shù)不顯著，表明國(guó)有企業(yè)在職消費(fèi)對(duì)企業(yè)績(jī)效更敏感，該結(jié)果符合假設(shè)3。該結(jié)果說(shuō)明，企業(yè)中的在職消費(fèi)負(fù)面效應(yīng)依然存在，尤其是國(guó)有企業(yè)，委托人應(yīng)不懈怠于抑制在職消費(fèi)。

對(duì)于控制變量，無(wú)論是全樣本、國(guó)有或非國(guó)有企業(yè)模型，Ln Size、Cocen、GC的估計(jì)系數(shù)均顯著大于0，與預(yù)期相符；Lev的估計(jì)系數(shù)在全樣本與國(guó)有企業(yè)樣本中顯著為負(fù)、在非國(guó)有企業(yè)中為正但不顯著，表明負(fù)債率對(duì)國(guó)有企業(yè)高管的約束并不嚴(yán)格，在非國(guó)有企業(yè)中財(cái)務(wù)杠桿的作用并未充分發(fā)揮。

五、進(jìn)一步研究

（一）非國(guó)有企業(yè)高管“零持股”對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響

表6分年度報(bào)告了國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)樣本中高管“零持股”家數(shù)所占比例。在非國(guó)有企業(yè)中，高管“零持股”家數(shù)所占比例高達(dá)40%或近40%。除2013年、2014年外，高管“零持股”家數(shù)均多于國(guó)有企業(yè)。高管“零持股”過(guò)多是否對(duì)非國(guó)有企業(yè)高管持股比例與企業(yè)績(jī)效的敏感性產(chǎn)生了影響？本文采用獨(dú)立樣本T檢驗(yàn)進(jìn)行說(shuō)明。由表7可知，企業(yè)績(jī)效（ROE）在方差齊性檢驗(yàn)中顯著性水平為0.403，大于檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量0.05或0.1，表明兩總體方差不存在顯著差異。均值相等的T檢驗(yàn)中，ROE的顯著性水平為0.095，在0.1的顯著性水平上拒絕原假設(shè)，即高管“零持股”的企業(yè)績(jī)效與高管持股的企業(yè)績(jī)效之間存在顯著差異，表明非國(guó)有企業(yè)中高管“零持股”過(guò)多以致于高管持股比例對(duì)企業(yè)績(jī)效的敏感性弱于國(guó)有企業(yè)。為了保證結(jié)果的準(zhǔn)確性，本文還用年末凈利潤(rùn)的自然對(duì)數(shù)（Lnπ）代替企業(yè)績(jī)效變量進(jìn)行了T檢驗(yàn)，得到了同樣的結(jié)果。

（二）國(guó)有企業(yè)改革前后高管貨幣薪酬、在職消費(fèi)對(duì)企業(yè)績(jī)效的不同影響

2009年2月4日，人力資源和社會(huì)保障部等六部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中央企業(yè)負(fù)責(zé)人薪酬管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)國(guó)有企業(yè)高管發(fā)出“限薪令”，規(guī)定高管年薪應(yīng)限制在60萬(wàn)元左右且切實(shí)形成企業(yè)負(fù)責(zé)人績(jī)效年薪與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)密切掛鉤的機(jī)制。為了檢驗(yàn)此項(xiàng)改革在國(guó)企中是否有成效，本文以2009年為分界點(diǎn)，采用如下模型進(jìn)行檢驗(yàn)：

表8分別報(bào)告了上述兩項(xiàng)政策實(shí)施前后國(guó)有企業(yè)高管貨幣薪酬、在職消費(fèi)對(duì)企業(yè)績(jī)效的不同敏感程度。根據(jù)模型1結(jié)果可知，改革前Ln Pay的估計(jì)系數(shù)為2.5661，而改革后其估計(jì)系數(shù)上升為2.6203，高管貨幣薪酬對(duì)企業(yè)績(jī)效的敏感性略有提高，二者的相關(guān)程度加強(qiáng)，表明“限薪令”初顯成效；在模型2中，Perk的估計(jì)系數(shù)為-0.6002，而改革后其估計(jì)系數(shù)為-0.2062，高管在職消費(fèi)對(duì)企業(yè)績(jī)效的負(fù)面影響降低，表明上述改革措施對(duì)在職消費(fèi)起到了約束作用。

六、穩(wěn)健性檢驗(yàn)

為了確保上述結(jié)果的可靠性與準(zhǔn)確性，本文采用如下方法進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)。第一，本文用前三名高管貨幣薪酬總額代替全部高管貨幣薪酬總額，重復(fù)上述研究，得到同樣的結(jié)果；第二，考慮到多數(shù)委托人較為關(guān)注凈利潤(rùn)，本文用年末凈利潤(rùn)的自然對(duì)數(shù)（Lnπ）代替凈資產(chǎn)收益率來(lái)衡量企業(yè)績(jī)效，回歸分析所得到的結(jié)果依然與上文一致。因篇幅所限，不再附表格。

七、結(jié)論及建議

本文結(jié)合我國(guó)特定的制度環(huán)境，以我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為研究樣本，分別從高管貨幣薪酬、高管持股比例、高管在職消費(fèi)三個(gè)維度研究了高管薪酬對(duì)企業(yè)績(jī)效的激勵(lì)作用，并對(duì)比分析了該作用在國(guó)有與非國(guó)有企業(yè)中的差異。

根據(jù)實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果可知，在全樣本及國(guó)有企業(yè)樣本中，高管貨幣薪酬對(duì)企業(yè)績(jī)效有顯著的激勵(lì)作用，尤其是在國(guó)有企業(yè)中，這與目前我國(guó)上市公司大都采用“基本年薪+績(jī)效年薪”的薪酬模式有必然聯(lián)系。但這種單一貨幣薪酬激勵(lì)容易導(dǎo)致高管過(guò)度重視其任期內(nèi)的企業(yè)績(jī)效而忽略企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，為避免高管的短期行為，企業(yè)應(yīng)將短期激勵(lì)和長(zhǎng)期激勵(lì)相結(jié)合，而長(zhǎng)期激勵(lì)最主要的方式就是高管持股。從三類樣本檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，高管持股對(duì)企業(yè)績(jī)效均有顯著的正向影響，在本次國(guó)有企業(yè)薪酬制度改革中亦可探索股權(quán)激勵(lì)試點(diǎn)。同時(shí)，政府及相關(guān)部門(mén)應(yīng)不斷完善高管股權(quán)激勵(lì)的法律法規(guī)，為股權(quán)激勵(lì)機(jī)制在上市公司中的推廣提供政策支持。

高管在職消費(fèi)對(duì)企業(yè)績(jī)效的負(fù)影響在國(guó)有企業(yè)中依然十分顯著，亦指出：“國(guó)企負(fù)責(zé)人沒(méi)有‘職務(wù)消費(fèi)’，按照職務(wù)消費(fèi)定額并量化到個(gè)人的做法必須根除。”《意見(jiàn)》按照黨的十八屆三中全會(huì)的要求，第一次將國(guó)企負(fù)責(zé)人履行工作職責(zé)中的工作保障和所發(fā)生的費(fèi)用支出界定為履職待遇、業(yè)務(wù)支出。因此，對(duì)國(guó)有企業(yè)而言，要健全高管履職待遇、業(yè)務(wù)支出管理制度體系，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任主體，并定期開(kāi)展專項(xiàng)檢查；在非國(guó)有企業(yè)中，要加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制制度的審查。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)檔案管理問(wèn)題的相關(guān)思考

摘 要：結(jié)合實(shí)際，針對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)檔案管理問(wèn)題進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞： 新形勢(shì)；房地產(chǎn)檔案管理；對(duì)策

1 房地產(chǎn)檔案管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)檔案由于其特殊性使其成為今后城市規(guī)劃、實(shí)施財(cái)產(chǎn)清查、解決房地產(chǎn)糾紛、化解產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的主要參考資料。因此房地產(chǎn)行業(yè)要不斷根據(jù)新情況強(qiáng)化檔案管理工作的內(nèi)容，創(chuàng)新房地產(chǎn)檔案管理，以便更好地發(fā)揮房地產(chǎn)檔案的服務(wù)功能。

1.1 房地產(chǎn)檔案概念與特點(diǎn)

房地產(chǎn)檔案是房產(chǎn)在建設(shè)、交易、審批等管理環(huán)節(jié)中形成的具有一定價(jià)值且以不同載體形式存在的檔案資料。房產(chǎn)檔案具有法律憑據(jù)性，可為產(chǎn)權(quán)管理提供有效的法律依據(jù)。房產(chǎn)檔案區(qū)別于其他檔案，有著自身的特點(diǎn)：動(dòng)態(tài)性。房產(chǎn)檔案會(huì)隨著房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更、城市改造等發(fā)生動(dòng)態(tài)變化，因此需對(duì)房地產(chǎn)檔案實(shí)行動(dòng)態(tài)管理；區(qū)域性。每宗房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況及發(fā)證機(jī)關(guān)都具有唯一性，每宗房產(chǎn)的檔案信息受地區(qū)限制而不同。

1.2 房地產(chǎn)檔案管理內(nèi)容

首先，房地產(chǎn)檔案收集、歸檔。就是按規(guī)定把分散的房產(chǎn)檔案集中到產(chǎn)權(quán)部門(mén)實(shí)行歸檔，統(tǒng)一管理。其次，房產(chǎn)檔案整理。就是對(duì)檔案進(jìn)行分類、排列、目錄編制等。再次，房地產(chǎn)檔案的鑒定與保管。檔案的鑒定工作就是對(duì)收集的檔案信息的真實(shí)性及價(jià)值性進(jìn)行鑒定。檔案的保管，是指根據(jù)房地產(chǎn)檔案的特點(diǎn)科學(xué)地對(duì)檔案進(jìn)行存放、安全防護(hù)。最后，房產(chǎn)檔案的利用。就是建立在信息化的系統(tǒng)下對(duì)檔案信息檢索提供科學(xué)、便捷、有效的服務(wù)工作，如編制檢索工具、卷宗目錄的編制等。

2 新形勢(shì)下房地產(chǎn)檔案管理的意義及存在問(wèn)題

新時(shí)期我國(guó)不斷調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，給房地產(chǎn)檔案管理帶來(lái)很大影響，認(rèn)清房地產(chǎn)檔案管理對(duì)于國(guó)家房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、居民生活提供服務(wù)、避免房產(chǎn)資源浪費(fèi)、降低炒房、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房等違法違紀(jì)現(xiàn)象具有重要的意義。找出房地產(chǎn)檔案管理存在的不足，以便完善房地產(chǎn)檔案管理工作。

2.1 新時(shí)期房產(chǎn)檔案管理的意義

首先，降低資源浪費(fèi)，房地產(chǎn)檔案作為一類檔案資源，承載著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接有效的信息，只有合理利用這部分資源，才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，避免檔案資源本身的浪費(fèi)，而且其有效的信息資源為我們緊張的住房供給提供了有效憑證，從而避免住房閑置浪費(fèi)。其次，為國(guó)家調(diào)控提供依據(jù)，房地產(chǎn)檔案管理為國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供有效信息統(tǒng)計(jì)與分析工作，為國(guó)家調(diào)控提供有效依據(jù)。再次，為人們生活等方面提供信息服務(wù)，房地產(chǎn)檔案管理承載著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接有效的信息，在我們住房市場(chǎng)供給小于需求的今天，提供有效的房地產(chǎn)信息才能為人民的基本生活、住房選擇等提供有效的服務(wù)。最后，降低炒房等違法違紀(jì)率，因此房地產(chǎn)檔案信息管理與合理開(kāi)放部分檔案信息可以有效地打擊炒房、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房等違法行為。

2.2 新形勢(shì)下檔案管理存在的主要問(wèn)題

2.2.1 房地產(chǎn)信息開(kāi)放度過(guò)低。房地產(chǎn)檔案承載著眾多的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，無(wú)論對(duì)于國(guó)家、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、普通民眾都有重要的信息利用價(jià)值，高利用率才是建立房產(chǎn)檔案的價(jià)值所在，也是建立房地產(chǎn)檔案的主要目的。但由于現(xiàn)階段我們處于嚴(yán)重的房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)階段，造成房地產(chǎn)檔案的開(kāi)放度低且開(kāi)發(fā)商不必利用或極少利用房地產(chǎn)檔案信息來(lái)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的局面，使得消費(fèi)者及普通民眾很難得到或利用房地產(chǎn)檔案資料。

2.2.2 房地產(chǎn)檔案管理人員素質(zhì)有待提高。隨著信息化、數(shù)字化進(jìn)程的加快，各行各業(yè)的信息系統(tǒng)都在接受信息化的改造，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，有效的檔案管理工作包括檔案收集、歸檔、整理、鑒定與保管、信息檢索利用等工作，這就要求檔案管理人員不但要進(jìn)行信息化技術(shù)的培訓(xùn)，還要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案知識(shí)的培養(yǎng)，對(duì)檔案信息進(jìn)行價(jià)值篩選，培養(yǎng)檔案管理人員敏銳的信息洞察力等，這就對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)檔案管理人員的綜合素質(zhì)、工作能力提高提出了挑戰(zhàn)。

2.2.3 缺乏有效的信息檢索系統(tǒng)。目前雖大部分房地產(chǎn)組織建立了信息化的檔案管理系統(tǒng)，但由于房地產(chǎn)檔案建立具有唯一性及區(qū)域性，使得很多房地產(chǎn)檔案受到區(qū)域性、地方性的限制，全國(guó)不能形成有效的、統(tǒng)一的信息檢索系統(tǒng)，即使是以省市為單位的地方房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，由于受到現(xiàn)階段賣(mài)方市場(chǎng)的影響，對(duì)用戶開(kāi)放條件苛刻，檢索的信息質(zhì)量偏低，正是如此才造成很多以投機(jī)投資性購(gòu)房為目的的現(xiàn)象出現(xiàn)。

2.2.4 信息收集、甄別不完善。近年來(lái)房地產(chǎn)更多地參與到地方經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，而且就房地產(chǎn)檔案管理本身而言，具有很強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性，房地產(chǎn)檔案信息收集隨著城市改造、拆遷、房屋買(mǎi)賣(mài)、繼承、抵押等相應(yīng)地發(fā)生變化，每當(dāng)有涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的活動(dòng)發(fā)生，都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)文件資料。房地產(chǎn)檔案從種類上劃分有房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)登記檔案、產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)登記檔案、房地產(chǎn)交易檔案、房屋拆遷檔案等等。目前我國(guó)的房地產(chǎn)檔案信息收集主要集中在買(mǎi)賣(mài)檔案登記，產(chǎn)權(quán)交易登記部分，加之檔案收集復(fù)雜，所以造成信息收集不完善的現(xiàn)狀?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》中規(guī)定"房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照檔案管理的規(guī)定對(duì)歸檔的各種房地產(chǎn)權(quán)屬檔案材料進(jìn)行驗(yàn)收，不符合要求的，不予歸檔。"但在實(shí)際檔案管理工作中，房地產(chǎn)市場(chǎng)把目光主要投向了房產(chǎn)交易上，對(duì)于完善與甄別房產(chǎn)信息工作沒(méi)有給予足夠的重視，加之在實(shí)際工作中更正與查補(bǔ)房產(chǎn)檔案信息工作難度大、程序復(fù)雜，造成了房地產(chǎn)檔案管理工作中，信息甄別不完善。造成部分房產(chǎn)虛假信息的存在，這也是出現(xiàn)眾多房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的原因之一。

3 新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理的對(duì)策

3.1 加強(qiáng)檔案管理立法嚴(yán)格執(zhí)行，逐漸改變市場(chǎng)供求關(guān)系

針對(duì)房地產(chǎn)檔案管理信息開(kāi)放程度過(guò)低及信息甄別系統(tǒng)不完善的現(xiàn)象，國(guó)家應(yīng)嚴(yán)格立法，嚴(yán)格要求房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息甄別與開(kāi)放度，對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)檔案查閱制度、材料收集制度、鑒別歸檔制度、檢查核對(duì)制度、保管保密制度等進(jìn)行完善，針對(duì)新時(shí)期新問(wèn)題，制定一些新的制度，完善檔案管理內(nèi)容?？茖W(xué)立法嚴(yán)格執(zhí)行，不斷改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，只有逐漸調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的賣(mài)方市場(chǎng)現(xiàn)狀才能更好地發(fā)揮房地產(chǎn)檔案管理的作用。

3.2 提高房地產(chǎn)檔案管理人員的綜合素質(zhì)

隨著社會(huì)的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)正不斷發(fā)生日新月異的變化，特別是數(shù)字化、信息化程度的加快，再加之房地產(chǎn)檔案業(yè)務(wù)不斷更新和拓展，都迫使房地產(chǎn)檔案管理人員不斷提高自身的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。大力提高房地產(chǎn)檔案工作者駕馭信息技術(shù)的能力，建設(shè)一支以既精通房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，又熟悉計(jì)算機(jī)信息技術(shù)為主體的專業(yè)隊(duì)伍， 是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵。 要?jiǎng)?chuàng)造條件使檔案管理人員在工作中獲得學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，適時(shí)進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，不斷引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，提高整個(gè)檔案管理數(shù)據(jù)庫(kù)的服務(wù)能力，吸收各高校專業(yè)人才，注入新鮮血液。

3.3 構(gòu)建信息化系統(tǒng)，完善檢索機(jī)制

運(yùn)用計(jì)算機(jī)、多媒體等現(xiàn)代技術(shù)建立完善的房地產(chǎn)檔案信息檢索系統(tǒng)，克服地域性差異，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建立國(guó)家大范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。運(yùn)用政策性指令加大房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的投入，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的檔案歸檔標(biāo)準(zhǔn)，編制統(tǒng)一的檢索目錄規(guī)范，提高檢索信息的數(shù)量與質(zhì)量。

綜上所述，新形勢(shì)下，我們只有堅(jiān)持房地產(chǎn)檔案管理工作的創(chuàng)新，適時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，把握不斷出現(xiàn)的新情況，形成多方配合全面行動(dòng)的工作思維，才能發(fā)揮房地產(chǎn)檔案管理的本質(zhì)作用，進(jìn)一步助力我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、可持續(xù)地發(fā)展。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制相關(guān)問(wèn)題研究

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也越來(lái)越迅速。尤其在房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)的背景下，如何有效控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。所以本文先分析了目前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制中存在的問(wèn)題，然后詳細(xì)闡述了如何加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；質(zhì)量；控制

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量不僅關(guān)系到人們的切身生活，還關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。所以相關(guān)工作人員應(yīng)該深入研究當(dāng)前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制存在的問(wèn)題，并根據(jù)實(shí)際的施工環(huán)境和企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況提出可行性的整改措施，以提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制中存在的問(wèn)題

（一）缺乏前期規(guī)劃。前期規(guī)劃是保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)。在當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)工作中，進(jìn)行前期的規(guī)劃管理是開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工的前提。但是在實(shí)際的工作中由于諸多因素的干擾，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有進(jìn)行完整的規(guī)劃。

（二）缺乏完善的質(zhì)量管理制度。在實(shí)際的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工中，很多工作人員的質(zhì)量控制意識(shí)都不強(qiáng)，基本都是在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題才進(jìn)行補(bǔ)救工作，這會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)處于被動(dòng)的地位。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善質(zhì)量管理制度，做到質(zhì)量問(wèn)題的有效預(yù)防。

（三）施工人員質(zhì)量管理意識(shí)薄弱。在實(shí)際的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些偷工減料、違規(guī)操作的問(wèn)題，這不僅會(huì)影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，還會(huì)增加企業(yè)投資成本，甚至?xí)斐晒て诘难诱`，阻礙我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制問(wèn)題的措施

（一）強(qiáng)化前期規(guī)劃。前期規(guī)劃管理的缺失會(huì)影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理。所以，在施工開(kāi)始前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行全方位的規(guī)劃，并采取科學(xué)、合理的措施保證房地產(chǎn)工程的整體規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量。如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在拿到開(kāi)發(fā)權(quán)之后，就可進(jìn)行詳細(xì)的用地規(guī)劃，并結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展開(kāi)展科學(xué)的項(xiàng)目定位。一般房地產(chǎn)企業(yè)可從七個(gè)方面進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目定位：一是從企業(yè)的先進(jìn)流預(yù)測(cè)；二是根據(jù)政府的整體規(guī)劃；三是根據(jù)實(shí)際的土地條件；四是估算項(xiàng)目建成后的銷(xiāo)售速度；五是調(diào)查客戶群，確定主要客戶群；六是依據(jù)房屋的投資總價(jià)；七是房地產(chǎn)企業(yè)希望達(dá)到利潤(rùn)。這樣在經(jīng)過(guò)詳細(xì)的計(jì)劃和篩選之后，便能確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位：建設(shè)居民用房，或是商業(yè)用房。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因沒(méi)有進(jìn)行前期規(guī)劃而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)虧損的，如沒(méi)有詳細(xì)分析周邊的用戶群體和消費(fèi)情況，就開(kāi)發(fā)成商業(yè)用房的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在施工前進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，設(shè)計(jì)出符合實(shí)際施工環(huán)境的設(shè)計(jì)圖紙，以保證后續(xù)施工環(huán)節(jié)的順利開(kāi)展。如在房屋內(nèi)預(yù)留足夠的空調(diào)、暖氣等基礎(chǔ)設(shè)施的安裝控件；或是設(shè)置合理的井道，避免出現(xiàn)井道出現(xiàn)在人行道中間的問(wèn)題。也只有這樣才能切實(shí)提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制效果。

（二）加強(qiáng)整體施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理。對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目而言，施工質(zhì)量是保證整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素。所以相關(guān)工作人員應(yīng)該做好整體施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理。并且房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工是一項(xiàng)復(fù)雜的施工工程，涉及較多的施工工藝和施工人員，其管理難度也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要完善質(zhì)量管理制度，還要培養(yǎng)一支高水平的質(zhì)量管理人員。

如管理人員應(yīng)該在確保某一施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量合格之后，在允許施工人員進(jìn)行下一環(huán)節(jié)的施工。如果該環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量并不達(dá)標(biāo)，那么就應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)整改，至到質(zhì)量合格。另外，施工企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)施工材料、施工工藝、施工設(shè)備、相關(guān)輔助措施的管理，對(duì)于違規(guī)操作的現(xiàn)象應(yīng)該嚴(yán)加制止，并勒令整改，只有這樣才能提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量。如某施工企業(yè)制定的質(zhì)量管制制度中提到工程使用的重要材料（鋼材、水泥、配件、構(gòu)件）應(yīng)于進(jìn)場(chǎng)時(shí)即時(shí)進(jìn)行檢驗(yàn)核查，必要時(shí)取樣送有關(guān)單位進(jìn)行試驗(yàn)；混凝土配合比及配合試驗(yàn)，應(yīng)于澆注前及澆注中檢驗(yàn)、核查；工程使用的機(jī)具、模板、吊具在第一次使用前進(jìn)行檢查；隱蔽工程在施工過(guò)程中應(yīng)旁站，經(jīng)驗(yàn)收后方可繼續(xù)下一工序施工；分部、分項(xiàng)工程在施工過(guò)程中進(jìn)行旁部或檢查，施工結(jié)束后進(jìn)行確認(rèn)或驗(yàn)收；施工單位建立、保存、提交的自檢、試驗(yàn)記錄報(bào)告，應(yīng)即時(shí)核查，并對(duì)照?qǐng)?bào)告內(nèi)容是否完整、齊全、準(zhǔn)確、有效。由此可見(jiàn)，保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目整體環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量是非常重要的，不僅能夠保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工的順利開(kāi)展，還能減少施工事故，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)竣工后的驗(yàn)收質(zhì)量管理。驗(yàn)收是檢查房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工質(zhì)量的最后一道工作環(huán)節(jié)。所以質(zhì)量驗(yàn)收人員應(yīng)該重視最后的質(zhì)量檢查，以防有問(wèn)題的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目流向市場(chǎng)，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立完善的質(zhì)量評(píng)估體系，對(duì)于各個(gè)部分的施工進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量審核以及工程項(xiàng)目施工信息的整合，以方便后續(xù)維護(hù)工作的開(kāi)展。

一般在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工后，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想當(dāng)?shù)氐闹饔^部門(mén)遞交驗(yàn)收申請(qǐng)，之后主管部門(mén)才會(huì)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收是對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體審查，包括規(guī)劃要求是否合格、配套設(shè)施是否完善、質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否齊全、物業(yè)管理是否完備等等。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的驗(yàn)收是一項(xiàng)精細(xì)的工作，需要多個(gè)政府部門(mén)的共同配合。一般涉及到的驗(yàn)收部門(mén)包括國(guó)土資源局、市建委、房管局、環(huán)保局、消防部門(mén)等。只有完全合格后，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目才能進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)然，除國(guó)家項(xiàng)目政府部門(mén)的驗(yàn)收外房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該先進(jìn)行內(nèi)部驗(yàn)收，如某房地產(chǎn)項(xiàng)目中規(guī)劃驗(yàn)收包括竣工測(cè)量資料、電子報(bào)批文件技術(shù)初步審查檢測(cè)資料？、規(guī)劃局送案資料；環(huán)保驗(yàn)收包括排污口規(guī)范化登記資料？、驗(yàn)收監(jiān)測(cè)提交資料、環(huán)保局送案資料等，其中工程施工質(zhì)量的驗(yàn)收是由施工單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組進(jìn)行工程驗(yàn)收，監(jiān)督站對(duì)工程質(zhì)量驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。只有這樣嚴(yán)格做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量把關(guān)，才能提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（四）提高施工人員的安全意識(shí)和專業(yè)素質(zhì)。我國(guó)每年都會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工安全事故，給人們?cè)斐缮拓?cái)產(chǎn)的損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視提高工作人員的安全意識(shí)和專業(yè)素質(zhì)，以減少安全事故的發(fā)生，減低房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量。

如企業(yè)可以開(kāi)展以安全意識(shí)為主題的培訓(xùn)活動(dòng)，從思想上提高施工人員的自我保護(hù)意識(shí)。例如某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展的安全意識(shí)培訓(xùn)活動(dòng)，主要要求是：一是工程管理方要認(rèn)清安全生產(chǎn)的嚴(yán)峻形勢(shì)，牢固樹(shù)立“安全第一、預(yù)防為主”的思想，進(jìn)一步增強(qiáng)安全生產(chǎn)意識(shí)；二是工程安全監(jiān)管負(fù)責(zé)人要對(duì)所在工地施工人員加強(qiáng)安全生產(chǎn)培訓(xùn)教育，提高施工人員的安全意識(shí)。；三是工程一線施工人員要強(qiáng)化安全知識(shí)自我學(xué)習(xí)，熟悉所負(fù)責(zé)工種的安全隱患知識(shí)，具備危險(xiǎn)發(fā)生時(shí)應(yīng)急逃生技能。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高施工人員的專業(yè)水平，減少因違規(guī)操作引發(fā)的安全事故。如某房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)余時(shí)間開(kāi)展了以“標(biāo)準(zhǔn)施工，減少安全事故”的專題培訓(xùn)，詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工技術(shù)?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從多個(gè)方面開(kāi)展安全培訓(xùn)，以提高施工人員的專業(yè)素質(zhì)，減少安全事故發(fā)生，保證工程項(xiàng)目的順利施工。

總結(jié)：綜上所述，深入研究房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制問(wèn)題，并采取相應(yīng)的解決措施是提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的重要途徑。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視前期規(guī)劃、加強(qiáng)施工管理，并加強(qiáng)施工人員專業(yè)技能的培訓(xùn)和工程竣工的驗(yàn)收，從而提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制工作的效率。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)狀及相關(guān)政策

摘要：近些年我國(guó)房地產(chǎn)檔案管理不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)檔案信息促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)檔案管理的過(guò)程中，檔案管理部門(mén)不夠重視檔案的利用，當(dāng)前房地產(chǎn)檔案的利用效率不夠高，浪費(fèi)了房地產(chǎn)檔案資源。本文結(jié)合房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)狀，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理的對(duì)策，希望可以起到積極的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：當(dāng)?shù)禺a(chǎn) 檔案管理 對(duì)策

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)管理部門(mén)主要利用房地產(chǎn)檔案，在管理活動(dòng)當(dāng)中，形成各種具有價(jià)值的登記材料，這些登記材料當(dāng)中記錄了房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的房地產(chǎn)等級(jí)活動(dòng)等，具有憑證的作用，如果在城市建設(shè)和房地產(chǎn)管理當(dāng)中，發(fā)生房產(chǎn)糾紛和征地拆線等問(wèn)題，可以發(fā)揮一定的作用，當(dāng)前房地產(chǎn)的檔案管理的現(xiàn)狀還存在一些問(wèn)題，需要采取一些解決措施進(jìn)行完善。

一、房地產(chǎn)檔案管理的意義

在審批和建設(shè)以及管理當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案的過(guò)程中，其中檔案資料的載體形式包括文件、圖紙、音像等。房地產(chǎn)檔案具有動(dòng)態(tài)性和廣泛性特點(diǎn)，是城市規(guī)劃中的主要決策依據(jù)，也是我國(guó)財(cái)產(chǎn)清查的主要依據(jù)，可以將房地產(chǎn)糾紛和產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等進(jìn)行解決，提供有效的參考資料。對(duì)于房地產(chǎn)檔案進(jìn)行合理的應(yīng)用，可以將房地產(chǎn)檔案的作用充分的發(fā)揮出來(lái)。避免發(fā)生浪費(fèi)的情況。針對(duì)房地產(chǎn)檔案管理的實(shí)際情況，房地產(chǎn)檔案管理重視資料管理，但是檔案利用并沒(méi)有得到重視。重視檔案的信息的收集，檔案信息服務(wù)沒(méi)有得到重視，還沒(méi)有形成檔案信息檢索體系，檔案管理人員自身素質(zhì)也比較低。因此當(dāng)前需要將房地產(chǎn)進(jìn)行加強(qiáng)，合理的利用檔案信息，為決策機(jī)構(gòu)提供各個(gè)方面的信息服務(wù)，具有重要的意義。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)檔案的利用率比較低

建立房地產(chǎn)檔案，主要是為了提供給人檔案用戶進(jìn)行使用，可以使資源的利用率得到有效的提高，從房地產(chǎn)檔案管理的實(shí)際情況出發(fā)，當(dāng)前房地產(chǎn)檔案的開(kāi)放度比較低，如果檢察院需要利用相關(guān)的房產(chǎn)資料，也具有一定的難度，對(duì)于平常的人們，很難真正利用房地產(chǎn)檔案資料，將彼此的糾紛進(jìn)行化解，進(jìn)行實(shí)際實(shí)施也具有很大的困難。

（二）當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案信息的服務(wù)形式比較單一

房地產(chǎn)檔案信息服務(wù)的形式比較單一，用戶對(duì)于房地產(chǎn)信息的各種需求無(wú)法得到滿足，當(dāng)前房地產(chǎn)服務(wù)是有限的，客戶對(duì)于自身當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案信息的需求無(wú)法得到滿足，需要利用各種渠道，獲取需要的知識(shí)。房地產(chǎn)當(dāng)安全管理人員沒(méi)有及時(shí)的編排信息，實(shí)現(xiàn)檔案信息化，房地產(chǎn)管理部門(mén)需要補(bǔ)錄已經(jīng)形成的產(chǎn)權(quán)登記檔案，但是建國(guó)以來(lái)的管理文件，并沒(méi)有得到有效的補(bǔ)錄，很難進(jìn)行查找，這樣一來(lái)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案信息資源更新的速度就會(huì)變得比較慢，信息的實(shí)際內(nèi)容也會(huì)比較變得比較枯燥，信息的形式也非常的單一。

（三）房地產(chǎn)檔案檢索體系不夠完善

在信息化背景的影響下，在各行各業(yè)當(dāng)中，信息化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)所占的比重逐漸增多，要想是房地產(chǎn)檔案管理工作得到完善，工作人員在房地產(chǎn)檔案管理工作過(guò)程中引入信息化技術(shù)，并且得到有效的管理成果。利用信息化技術(shù)，使房地產(chǎn)檔案管理變得更加便利，但是與此同時(shí)，房地產(chǎn)檔案管理也面臨著隱患危機(jī)。網(wǎng)絡(luò)環(huán)境具有很強(qiáng)的虛擬化，在這個(gè)虛擬的環(huán)境當(dāng)中，還沒(méi)有形成比較成熟的規(guī)章制度進(jìn)行有效的約束。房地產(chǎn)管理人員需啊喲建立科學(xué)的管理體系，但是針對(duì)實(shí)的房地產(chǎn)檔案管理工作，工作人員并沒(méi)有對(duì)其引起注意，使房地產(chǎn)檔案出現(xiàn)遺漏和丟失的情況，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案管理也因此出現(xiàn)管理方面的危機(jī)。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理的相關(guān)對(duì)策

（一）提高用戶對(duì)于房地產(chǎn)檔案的利用

利用現(xiàn)代信息技術(shù)，房地產(chǎn)檔案用戶可以享受到更多的信息服務(wù)，可以為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)提供有效的服務(wù)。房產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)可以研發(fā)出有關(guān)房產(chǎn)檔案的再現(xiàn)管理系統(tǒng)，用戶可以針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)在在線查詢和房屋產(chǎn)權(quán)辦理等，提高房產(chǎn)權(quán)信息的利用率。對(duì)房地產(chǎn)檔案資料進(jìn)行整合，結(jié)合當(dāng)前二手房的交易情況，使用戶可以具備有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的原始的檔案資料，可以有效的保障二手房的合法交易，使我國(guó)二手房市場(chǎng)可以更加有秩序的進(jìn)行下去，房地產(chǎn)檔案部門(mén)可以取得一定的經(jīng)濟(jì)收益。

對(duì)房地產(chǎn)的原始資料進(jìn)行利用，并且結(jié)合各種類型的房產(chǎn)糾紛的案件，可以使案件的解決變得更加快速，使法院的辦案效率得到提高，產(chǎn)權(quán)人自身的合法權(quán)益也會(huì)得到保障，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案管理部門(mén)也會(huì)具備一定的社會(huì)效益。整合房地產(chǎn)檔案信息，城市規(guī)劃和房管部門(mén)可以利用動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)檔案信息，相關(guān)的部門(mén)也會(huì)得到比較準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，制定出科學(xué)的城市規(guī)劃，避免出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)的情況，將房地產(chǎn)檔案經(jīng)濟(jì)的作用充分的發(fā)揮出來(lái)。

（二）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)代化管理

當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理方面存在很多的問(wèn)題，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)檔案管理無(wú)法跟隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)變革帶來(lái)的變化沒(méi)有得到適應(yīng)，房地產(chǎn)檔案在管理的過(guò)程中具有很多的漏洞。要想將房地產(chǎn)檔案管理進(jìn)行有效的提升，需要利用一些先進(jìn)的管理手段和技術(shù)設(shè)備，結(jié)合科學(xué)流程，對(duì)房地產(chǎn)檔案管理工作給予規(guī)范，轉(zhuǎn)化人工記錄，利用智能輸入進(jìn)行取代，這樣在輸入的過(guò)程中，就會(huì)減少出現(xiàn)數(shù)據(jù)誤差的情況。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案掛歷的現(xiàn)代化，需要提高房地產(chǎn)檔案管理人員的知識(shí)技能水平，需要將國(guó)家上比較先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)積極的引進(jìn)到國(guó)內(nèi)，需要定期舉行當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案管理人員的技能培訓(xùn)，將泛地產(chǎn)檔案管理人員自設(shè)的知識(shí)儲(chǔ)備和技能進(jìn)行提高，使房地產(chǎn)檔案管理和當(dāng)今社會(huì)保持同步發(fā)展。

（三）完善房地產(chǎn)檔案信息檢索體系

針對(duì)房地產(chǎn)檔案材料，需要進(jìn)行詳細(xì)的整理和分類，有效的核查檔案信息，及時(shí)的處理其中存在的問(wèn)題，合理的編排房地產(chǎn)檔案，采取科學(xué)的分類，并且建立出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臋z索標(biāo)準(zhǔn)，使更多的用戶可以享受到房地產(chǎn)答案信息，用戶只要檢索需要的信息，就可以迅速的找到，并且可以得到比較便捷的服務(wù)，除此以外，信息的防病毒工作需要得到有效的注重，需要針對(duì)房地產(chǎn)檔案，建立備份，并未定期清理垃圾，這樣一來(lái)，信息檢索系統(tǒng)才可以保持施工保持順利。

（四）提高檔案的利用效率

檔案管理資料源自人們的生活，還要服務(wù)于人們的生活，房地產(chǎn)檔案資料是從人們的生活當(dāng)中發(fā)展來(lái)的，如果人們有真的需要，就要向人民展示房地產(chǎn)資料?？梢栽黾泳W(wǎng)絡(luò)辦公環(huán)節(jié)，當(dāng)今社會(huì)電子科技非常發(fā)達(dá)，人們可以享受到來(lái)自檔案帶來(lái)的福利。需要定期樹(shù)立檔案資料，并且實(shí)現(xiàn)定期更新，并且定期進(jìn)行更新，使檔案的資料可以更加符合當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展。避免出現(xiàn)陳數(shù)據(jù)和陳檔案的情況。

（五）提高管理人員的素質(zhì)

使檔案管理人員的再教育和培訓(xùn)需要得到加強(qiáng)，需要提高檔案管理人員的自深圳專業(yè)素質(zhì)，還要具備一定的心理學(xué)素質(zhì)，對(duì)用戶的需求特征進(jìn)行分析，管理人員還要具有很高的道德品質(zhì)和職業(yè)素養(yǎng)，堅(jiān)持以人為本，對(duì)用戶進(jìn)行管理。與此同時(shí)，還要針對(duì)管理人員的信息技術(shù)，進(jìn)行培訓(xùn)，優(yōu)化檔案信息的界面。

結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)管理工作自身具有很強(qiáng)的政治性，房地產(chǎn)檔案管理工作是非常重要的，房地產(chǎn)檔案管理的相關(guān)工作人員需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)檔案管理工作中存在的問(wèn)題，及時(shí)解決其中的問(wèn)題，使檔案管理工作可以實(shí)現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)，更好的服務(wù)人民。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:基于房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)分析與其技術(shù)應(yīng)用相關(guān)研究

【摘要】近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)迅速騰飛的帶動(dòng)下快速發(fā)展，因此房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)也在不斷的提高，土地和房產(chǎn)是人民賴以生存的基本保障，因此需要進(jìn)行法律的保護(hù)，而房地產(chǎn)測(cè)繪的主要目的就是盡可能的對(duì)人們的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，另外房貸產(chǎn)測(cè)繪逐漸成為了房屋建造管理中的產(chǎn)業(yè)測(cè)繪技術(shù)。本文就對(duì)目前房地產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)特點(diǎn)進(jìn)行分析，并普及一些測(cè)繪技術(shù)相關(guān) 知識(shí)，旨在能夠服務(wù)更多的企業(yè)進(jìn)行制度方面的改革。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)測(cè)繪；技術(shù)應(yīng)用；研究

新型經(jīng)濟(jì)模式促使國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)得的飛速的發(fā)展，相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)的推動(dòng)下得到快速的發(fā)展，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中測(cè)繪技術(shù)是非常重要的內(nèi)容之一，通過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪能夠使地產(chǎn)的權(quán)屬和建筑面積得到永久性的保證，從而受到國(guó)家法律永久性的保護(hù)，保證了所有者的合法權(quán)益。因此想要更好的提升房貸產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理能力，就應(yīng)該充分了解房貸產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)，然后在應(yīng)用過(guò)程中更加的合理化和科學(xué)化。

一、房地產(chǎn)測(cè)繪的類型和重要性

1、房地產(chǎn)測(cè)繪的主要類型

（1）基礎(chǔ)測(cè)繪：基礎(chǔ)測(cè)繪的范圍主要局限在一個(gè)城市之中甚至狹小到某一塊地域中，可以從整體上建立非常健全的房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)絡(luò)，該網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中包含有房地產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙的設(shè)計(jì)等內(nèi)容。（2）房地產(chǎn)的項(xiàng)目測(cè)繪：項(xiàng)目測(cè)繪指的是才房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中對(duì)其平面圖進(jìn)行測(cè)繪及其相關(guān)的所有活動(dòng)內(nèi)容，其中平面圖包括地基平面圖、樓層、戶型等平面圖，還包括與平面圖相關(guān)的各種表格和施工手冊(cè)等。項(xiàng)目測(cè)繪所涉及的活動(dòng)內(nèi)容比較多，比如房地產(chǎn)權(quán)屬拆遷、交易、開(kāi)發(fā)等管理活動(dòng)，所有的活動(dòng)之間關(guān)系均比較密切，在項(xiàng)目測(cè)繪過(guò)程中工程量最大，且最具現(xiàn)實(shí)意義的測(cè)繪要數(shù)土地權(quán)屬附圖測(cè)繪。

2、房貸產(chǎn)測(cè)繪的具體作用

房地產(chǎn)測(cè)繪的主要作用主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面；一方面是日常房產(chǎn)活動(dòng)的內(nèi)容，比如產(chǎn)籍的管理、交易管理、開(kāi)發(fā)管理和拆遷管理等，在這4個(gè)方面的管理活動(dòng)中中還涉及有產(chǎn)權(quán)的評(píng)估、稅收等所需要的基礎(chǔ)測(cè)繪圖；另一方面則是房貸產(chǎn)測(cè)繪能夠在城市建設(shè)和規(guī)劃中提供基礎(chǔ)的資料，比如政府要對(duì)某塊區(qū)域進(jìn)行重新規(guī)劃時(shí)，首先要了解其房產(chǎn)的權(quán)屬情況，而房地產(chǎn)測(cè)繪則能夠最為準(zhǔn)確的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)分析

1、專業(yè)性較高

房地產(chǎn)測(cè)繪的精確度和真實(shí)性非常的重要，因此對(duì)于測(cè)繪的人員要求比較高，首先測(cè)繪人員要對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)有一個(gè)非常全面且專業(yè)的認(rèn)識(shí)，另外具備較高的職業(yè)道德和法律意識(shí)，在測(cè)量繪圖的過(guò)程中能夠熟練掌握多種的測(cè)量方式和技巧，對(duì)于世界上各種先進(jìn)的測(cè)量?jī)x器均能夠熟練掌握，這樣才能夠保證測(cè)量和繪制的圖準(zhǔn)確有效。

2、復(fù)測(cè)周期短

所謂復(fù)測(cè)就是當(dāng)城市進(jìn)行重新規(guī)劃或者房屋的權(quán)屬問(wèn)題以及用途發(fā)生變化，或者房屋的面積以及位置都要發(fā)生改變的情況下導(dǎo)致之前等級(jí)的資料出現(xiàn)變動(dòng)，從而進(jìn)行的二次測(cè)量。復(fù)測(cè)主要分為三種類型，分別是修測(cè)、補(bǔ)測(cè)和變更測(cè)繪等，同時(shí)還要根據(jù)該城市的制定的復(fù)測(cè)周期進(jìn)行定期復(fù)測(cè)、從而保證房屋資料的現(xiàn)狀性和完整性。

3.房地產(chǎn)測(cè)繪的比例尺較大

在房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中，其需要進(jìn)行標(biāo)注和表示的內(nèi)容非常多，為了能夠讓每個(gè)標(biāo)注的內(nèi)容都能夠更加準(zhǔn)確的分辨，所以選擇的比例尺均比較大，目前在城鎮(zhèn)建設(shè)時(shí)測(cè)繪的比例尺一般選擇1：1000，部分會(huì)選擇1：500。如果在測(cè)量繪圖的過(guò)程中涉及到房屋的分層、分戶以及分丘圖，那么所選擇的比例尺將會(huì)更大。

4、測(cè)繪的內(nèi)容非常廣

房地產(chǎn)測(cè)繪中所包含的內(nèi)容非常多，不僅要標(biāo)注房屋的位置和數(shù)量，同時(shí)對(duì)于其的權(quán)屬、質(zhì)量用途等也要進(jìn)行詳細(xì)的標(biāo)注，那么在測(cè)繪的過(guò)程中需要工作人員對(duì)所有的資料均要調(diào)查清楚，同時(shí)還要將房屋的面積按照最為科學(xué)的計(jì)算方法進(jìn)行測(cè)算，然后按照目前的市場(chǎng)評(píng)估其價(jià)值等。

三、房地產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)應(yīng)用探討

1、用于外業(yè)數(shù)據(jù)采集的技術(shù)方法

外業(yè)數(shù)據(jù)的采集是指使用高質(zhì)量和高精度的測(cè)量?jī)x器將房屋的外圍、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)進(jìn)行采集的過(guò)程。將所采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄的同時(shí)還要核對(duì)草圖中的標(biāo)注數(shù)據(jù)，這樣能夠有效的避免錯(cuò)量、漏量的情況出現(xiàn)。在外業(yè)數(shù)據(jù)測(cè)量的過(guò)程中使用最廣泛的是全站測(cè)量?jī)x，該種儀器主要有三部分構(gòu)成，分別是測(cè)角、測(cè)距和微處理器等，在距離的測(cè)量時(shí)可以使用光、電來(lái)實(shí)現(xiàn)；角度的測(cè)量時(shí)可以通過(guò)高差、水平垂直角等進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，而其中內(nèi)置的電子薄能夠?qū)y(cè)量的數(shù)據(jù)實(shí)施保存，如果需要隨時(shí)可以傳輸至計(jì)算機(jī)終端進(jìn)行應(yīng)用。

全站測(cè)量?jī)x在不斷的升級(jí)和優(yōu)化過(guò)程中，自動(dòng)化程度和精度不斷提高，然而在房地產(chǎn)測(cè)量的過(guò)程中，GPS技術(shù)也得到非常廣泛的使用，GPS技術(shù)具有操作簡(jiǎn)單、精度高，甚至能夠?qū)崿F(xiàn)全天候的測(cè)量操作，目前科學(xué)家們開(kāi)始著手將GPS技術(shù)和RTK技術(shù)進(jìn)行結(jié)合，相信全新的測(cè)量?jī)x器在房地產(chǎn)測(cè)繪中大放異彩。

2、用于內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理的技術(shù)方法

業(yè)外數(shù)據(jù)處理完之后應(yīng)該及時(shí)的對(duì)業(yè)內(nèi)的資料進(jìn)行處理，在處理之前首先要保證數(shù)據(jù)的完整性，然后選擇合適的計(jì)算方法和繪圖技術(shù)。（1）在圖形的處理過(guò)程中，需要使用到數(shù)字化成圖技術(shù)，但是在成圖技術(shù)使用之前必須保證其資料完整錄入該系統(tǒng)中。所謂數(shù)字化成圖技術(shù)即使用樓層表及其權(quán)屬信息所生成的房屋戶的對(duì)應(yīng)信息，讓測(cè)量的所有數(shù)據(jù)都能夠和樓幢號(hào)之間產(chǎn)生聯(lián)系，然后使用CAD制圖軟件將圖形交換文件直接參入到所生成的圖形之中，繼而便會(huì)獲得比較準(zhǔn)確的房地產(chǎn)平面圖。（2）以準(zhǔn)確且可靠的房地產(chǎn)平面圖為基礎(chǔ)，然后開(kāi)展業(yè)內(nèi)計(jì)算，一般的都會(huì)采用常規(guī)的計(jì)算方法，在房屋的測(cè)量過(guò)程中一定要了解其基本要素，將要計(jì)算面積的圖形進(jìn)行合理的分割，然后根據(jù)其圖形面積計(jì)算公式進(jìn)行計(jì)算，最終求得房產(chǎn)面積等數(shù)據(jù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)測(cè)繪是一種技術(shù)要求非常強(qiáng)的工作，通過(guò)測(cè)繪確保房屋權(quán)屬者的利益，人們首先應(yīng)該了解其的意義和作用，在使用的過(guò)程中進(jìn)行測(cè)繪的質(zhì)量控制，即選擇技術(shù)過(guò)關(guān)的工作人員，選擇合適的比例尺等，在房屋的歸屬權(quán)等發(fā)生變化時(shí)應(yīng)該及時(shí)的進(jìn)行復(fù)測(cè)確保房屋資料的完整性、實(shí)時(shí)性。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在房產(chǎn)測(cè)繪是管理中的重要內(nèi)容，希望能夠不斷的加強(qiáng)對(duì)測(cè)量技術(shù)的改進(jìn)和優(yōu)化，推進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:論房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的相關(guān)問(wèn)題分析

[摘 要]隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也隨著快速發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)系到居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，所以人們對(duì)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量問(wèn)題的關(guān)注度也不斷提高。目前，我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理中的問(wèn)題也日益凸顯，這些問(wèn)題嚴(yán)重影響著工程質(zhì)量，同時(shí)對(duì)人們的生命財(cái)產(chǎn)安全造成威脅。本文就房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，探究其有效的解決對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；質(zhì)量管理

一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理工作中存在的問(wèn)題

1.1 沒(méi)有充分地對(duì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)工作的管理進(jìn)行優(yōu)化

規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的工作十分重要，其對(duì)項(xiàng)目能否取得成功起到?jīng)Q定性作用。不過(guò)，在現(xiàn)階段，一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目早期工作比較粗淺，未作出科學(xué)規(guī)劃與設(shè)計(jì)，導(dǎo)致施工時(shí)出現(xiàn)一系列預(yù)估之外的事。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，因?yàn)橹T多因素影響，造成在規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段工作過(guò)程中，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，配套建設(shè)不理想，產(chǎn)品規(guī)劃不符合實(shí)際，相關(guān)工作深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，并未采用切實(shí)可行的手段對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行優(yōu)化處理。項(xiàng)目建設(shè)前，示對(duì)項(xiàng)目圖紙進(jìn)行全面研析，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高，與工程實(shí)際脫節(jié)，繪制的項(xiàng)目圖偏離實(shí)際，造成在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，出現(xiàn)一系列和實(shí)際不符的問(wèn)題，從而制約了項(xiàng)目施工進(jìn)度。例如，對(duì)立面建設(shè)過(guò)程中，空調(diào)安裝空間不足，或者是未預(yù)留空調(diào)安裝空間；起到消防作用的管理沒(méi)有埋設(shè)，直接顯露出來(lái)；規(guī)劃井道安裝時(shí)，規(guī)劃與實(shí)際不符，導(dǎo)致一些井道安裝在人行道上，等等。與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其未對(duì)項(xiàng)目所需的全部材料、設(shè)備等作出全面的規(guī)劃，且檢查工作不到位，建造商對(duì)工程不熟，完全根據(jù)要求進(jìn)行建設(shè)，工程質(zhì)量大打折扣。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求時(shí)，出現(xiàn)功能性不足的問(wèn)題無(wú)法得到市場(chǎng)認(rèn)可，所以，就項(xiàng)目而言，其收益保障性較差，對(duì)后續(xù)人們的日常生活等方面影響至深至遠(yuǎn)。

1.2 項(xiàng)目施工監(jiān)管不到位

對(duì)工程施工過(guò)程質(zhì)量的監(jiān)督管理不到位，監(jiān)管者質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)，在項(xiàng)目建設(shè)結(jié)束后方發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致大量項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不達(dá)標(biāo)，從而嚴(yán)重影響項(xiàng)目質(zhì)量，提升施工作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性，為建成投入運(yùn)營(yíng)后居住者帶來(lái)生命財(cái)產(chǎn)威脅。舉例：一些建設(shè)商和園林施工方合作過(guò)程中，交接時(shí)常出現(xiàn)問(wèn)題，尤其是工期不足時(shí)，在主體建筑外立面尚未竣工時(shí)，是無(wú)法撤除相應(yīng)的對(duì)外排架。所以，園林施工方則無(wú)法施工作業(yè)，遲緩了建設(shè)進(jìn)度。與此同時(shí)，進(jìn)行安裝作業(yè)時(shí)，沒(méi)有根據(jù)相關(guān)基準(zhǔn)進(jìn)行操作，造成門(mén)窗滲漏。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)管時(shí)，工程完工檢驗(yàn)查收結(jié)束后，就不再開(kāi)展質(zhì)量監(jiān)督管理工作，基本上不存在對(duì)成品進(jìn)行保護(hù)的思想認(rèn)識(shí)。舉個(gè)例子，對(duì)鋁合金門(mén)窗進(jìn)行保護(hù)方面，在一些承包商完成門(mén)窗安裝工作時(shí)，實(shí)際上沒(méi)有和接下來(lái)進(jìn)行施工的單位進(jìn)行交底，造成在后續(xù)施工作業(yè)時(shí)，門(mén)窗滑道出現(xiàn)質(zhì)量破損。與此同時(shí)，后續(xù)作業(yè)基本上都是業(yè)主委托及分包其它單位來(lái)完成的，導(dǎo)致責(zé)任不清，致使維修主體出現(xiàn)非常嚴(yán)重的不滿情緒，進(jìn)一步加大管理難度，同時(shí)加大了協(xié)調(diào)成本支出。所以，項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，一些作業(yè)者往往會(huì)對(duì)那些施工有難度，或出現(xiàn)的微小質(zhì)量問(wèn)題重視程度不夠，通常將這些問(wèn)題隱藏起來(lái)，這樣的結(jié)果就是，哪怕在一段時(shí)間中沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)，那么，在長(zhǎng)久居住過(guò)程中，必將引發(fā)一系列安全問(wèn)題。

1.3 工程完工后質(zhì)量管理不到位

工程竣工后，為了確保工程質(zhì)量必須對(duì)工程進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)竣工后的檢查不夠重視，許多房地產(chǎn)公司在工程完工前都沒(méi)有提前進(jìn)行驗(yàn)收，而且其他驗(yàn)收單位也沒(méi)有根據(jù)實(shí)際的圖紙和要求進(jìn)行驗(yàn)收，使得工程不能按期投入使用，影響了公司的效益。而且沒(méi)有對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行有效的評(píng)估，使得整個(gè)工程最后環(huán)節(jié)的管理工作不能有效、順利的進(jìn)行，工程質(zhì)量也得不到保障。

二、解決房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理工作的有效對(duì)策

2.1 對(duì)工程項(xiàng)目前期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)力度進(jìn)行加強(qiáng)

就目前我國(guó)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來(lái)看，對(duì)工程前期都缺乏管理，對(duì)整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴(yán)重的影響。因此，為了提高對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行施工之前，必須進(jìn)行全方位的準(zhǔn)備工作與管理工作，保證整個(gè)工程的順利開(kāi)展。在進(jìn)行施工之前，要對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行合理的規(guī)劃，嚴(yán)格勘察地形，做好市場(chǎng)的調(diào)查工作，從而對(duì)工程項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)；然后依照市場(chǎng)考察的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的圖紙，對(duì)自然因素與人為因素進(jìn)行綜合的考慮，精確測(cè)量與計(jì)算，確保設(shè)計(jì)出的圖紙是對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)際情況的真實(shí)化映射，為接下來(lái)的施工打下良好的基礎(chǔ)。

2.2 加強(qiáng)對(duì)施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理

工程的整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，施工過(guò)程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對(duì)整個(gè)施工過(guò)程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，確保良好工程質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)。相對(duì)而言，房地產(chǎn)工程較為復(fù)雜，施工環(huán)節(jié)較多，所以相關(guān)人員要對(duì)工程的每一個(gè)環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，全方位提升工程項(xiàng)目的質(zhì)量。在對(duì)施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，只有在前一道工序合格的基礎(chǔ)上，才可以開(kāi)展下一個(gè)環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，則必須重新進(jìn)行改進(jìn)，禁止未經(jīng)改進(jìn)就開(kāi)始下個(gè)環(huán)節(jié)的施工，從根本上保障工程的質(zhì)量。與此同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)施工材料、施工技術(shù)以及設(shè)備質(zhì)量加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量達(dá)標(biāo)，一旦發(fā)現(xiàn)不達(dá)標(biāo)的設(shè)備和材料出現(xiàn)時(shí)，必須立刻停止施工，對(duì)不達(dá)標(biāo)的設(shè)備與材料踐行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達(dá)標(biāo)后方可繼續(xù)開(kāi)展施工。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門(mén)的建設(shè)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全天候的監(jiān)管，確保在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，并且進(jìn)行及時(shí)積極的解決。

2.3 加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目竣工后的質(zhì)量管理

對(duì)工程項(xiàng)目竣工后的質(zhì)量進(jìn)行檢查是工程檢驗(yàn)的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實(shí)施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量上存在的問(wèn)題并且在第一時(shí)間解決，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。當(dāng)工程竣工后，必須將國(guó)家質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)作為相關(guān)的依據(jù)，驗(yàn)收與認(rèn)定整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要立刻進(jìn)行更正，保證整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量合格。此外，還要建立健全質(zhì)量的評(píng)估報(bào)告，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目有關(guān)質(zhì)量的信息進(jìn)行有效地整合，便于對(duì)今后的工程建設(shè)起到很好的指導(dǎo)作用。

2.4 增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量與安全意識(shí)

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理工，還要對(duì)施工人員的道德素質(zhì)進(jìn)行大幅度提升，幫助其樹(shù)立質(zhì)量與安全的意識(shí)，培養(yǎng)施工人員具備高度的責(zé)任感，使其能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)地進(jìn)行工作，確保工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量，對(duì)于工程中出現(xiàn)的問(wèn)題能夠及時(shí)反映并且及時(shí)解決，對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行有效的保障。此外，還要還要提高施工人員的專業(yè)技術(shù)和能力，促使施工人員在進(jìn)行操作時(shí)能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進(jìn)行充分良好的應(yīng)用，把提高工程項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題落到實(shí)處。

三、結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷加快，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程也不斷加快。同時(shí)，大量的案例也表明，科學(xué)的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效益，并且保障了人民的生命財(cái)產(chǎn)安全，同時(shí)促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理不力則會(huì)造成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資規(guī)模的增加，并且無(wú)法有效控制施工過(guò)程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對(duì)房地產(chǎn)投資方的利益造成了嚴(yán)重?fù)p害，也不利于維護(hù)人民的利益，不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)。在這樣的情況下，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的有效管理，成為了社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:論“在房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)如何在房產(chǎn)不景氣環(huán)境下謀生求發(fā)展”

【摘要】雖然國(guó)家已全面進(jìn)行限購(gòu)松綁，但2014以來(lái)，我國(guó)房產(chǎn)景氣指數(shù)仍逐月下滑，房產(chǎn)投資增加放緩，各大中小城市房?jī)r(jià)大幅下跌。房?jī)r(jià)寒流蔓延到與之緊密相關(guān)的各行各業(yè)。面臨樓市的重新洗牌，國(guó)家應(yīng)減小調(diào)控政策，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，各房企應(yīng)更多引進(jìn)技術(shù)管理新型人才、主動(dòng)求變積極進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)移，讓中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的軟著陸；而各行各業(yè)則更要整合營(yíng)銷(xiāo)、減小對(duì)房產(chǎn)依賴、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增加防御措施，才能在危機(jī)中生存下來(lái)。

【關(guān)鍵詞】限購(gòu)松綁；房?jī)r(jià)下跌；相關(guān)行業(yè)；技術(shù)管理；調(diào)整結(jié)構(gòu)

一、引言

2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之時(shí)，政府曾以4萬(wàn)億投資撬動(dòng)市場(chǎng)，其中很大一部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，帶來(lái)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)5年的畸形繁榮。直到房?jī)r(jià)漲到讓人嘆為觀止的地步，2010年，政府出臺(tái)了史上最嚴(yán)格限購(gòu)政策并快速推行全國(guó)各地，房貸政策也相應(yīng)收緊，導(dǎo)致房產(chǎn)產(chǎn)景氣指數(shù)一再下滑，銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)房?jī)r(jià)大幅度下跌，從三、四線擴(kuò)展到一、二線。而房產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，GDP貢獻(xiàn)度占整體五分之一，而房產(chǎn)投資每減少5%，GDP將被拉低0.6%左右，面臨經(jīng)濟(jì)“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)，2014年6月，各地政府紛紛放開(kāi)限購(gòu)政策。但由于限購(gòu)、限貸調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)一直處于低位運(yùn)行，改善性需求被遏制，房?jī)r(jià)并沒(méi)有預(yù)想中反彈。相應(yīng)的，在房產(chǎn)行業(yè)不景氣的大環(huán)境下，與之相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、家裝、房產(chǎn)中介等緊密相連的行業(yè)都如多米諾骨牌一般紛紛受到房市寒流的影響倒下。曾經(jīng)有人統(tǒng)計(jì)過(guò)這樣一組數(shù)據(jù)，明顯地反映出房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響：房地產(chǎn)行業(yè)每減少100萬(wàn)平方米建筑量，就會(huì)影響30萬(wàn)人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬(wàn)噸，減少門(mén)窗需求8萬(wàn)套，減少2萬(wàn)套左右的衛(wèi)生潔具需求。

那么隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展由兩位數(shù)增長(zhǎng)進(jìn)入個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)的減速換擋期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入提質(zhì)增效新階段，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新常態(tài)下，各房企該以怎樣的姿態(tài)積極適應(yīng)潮流的發(fā)展；與房產(chǎn)相關(guān)的各行各業(yè)在進(jìn)入微利時(shí)代之后，又該如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)生存下來(lái)。本文將會(huì)以理性的態(tài)度和判斷提出在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新時(shí)代，對(duì)房企和各行業(yè)提出一些建議

二、主動(dòng)求變，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定軟著陸

2.1 國(guó)家轉(zhuǎn)變房產(chǎn)調(diào)控思路，房企引進(jìn)技術(shù)管理型人才

自從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)――日趨成熟和理性，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控思路也在發(fā)生轉(zhuǎn)變?！叭バ姓睖p小國(guó)家調(diào)控力度，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用【1】。建立房地產(chǎn)適應(yīng)新常態(tài)的長(zhǎng)效機(jī)制【2】，將房地產(chǎn)涉及的金融。土地、稅收和住房保障等方面政策工具進(jìn)行重新組合。在明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)的前提下，更加重視政策的系統(tǒng)性。穩(wěn)定性和可預(yù)期性。確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內(nèi)的一系列政策工具目標(biāo)，形成政策合力而不是相互掣肘。

加快引進(jìn)技術(shù)加管理型人才。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的社會(huì)結(jié)構(gòu)中，技術(shù)管理型人才更能利用專業(yè)知識(shí)進(jìn)行高效的管理模式和加強(qiáng)對(duì)成本的控制。通過(guò)高技術(shù)型人才對(duì)市場(chǎng)積極的探究調(diào)研、營(yíng)銷(xiāo)策劃并結(jié)合專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)提出有創(chuàng)意的想法。同時(shí)這些高技術(shù)人才也更能掌握網(wǎng)絡(luò)的能量利用一些軟件，如VR虛擬仿真技術(shù)，能模擬工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況，在三維場(chǎng)景中任意漫游，人機(jī)交互，這樣很多不易察覺(jué)的設(shè)計(jì)缺陷能提前察覺(jué)，有利于管理者設(shè)計(jì)者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 關(guān)注微觀區(qū)位選擇，積極進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型

如今不再是拿地便造房的暴利時(shí)代，各大中小房企應(yīng)應(yīng)用知識(shí)，加大對(duì)其自身物業(yè)管理的投入，根據(jù)商業(yè)用房地產(chǎn)和居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn)【3】，讓所建筑的區(qū)位達(dá)到最佳的用途，從短期來(lái)說(shuō)，好的區(qū)位包括良好的社區(qū)文化環(huán)境，齊全的生活服務(wù)配套設(shè)施，能給人們留下良好的印象和市場(chǎng)口碑；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，微觀的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益結(jié)合宏觀的社會(huì)效益和生態(tài)效益，能實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

面對(duì)生存困境，面對(duì)供過(guò)于求的高庫(kù)存壓力，房企普遍采取減少拿地，變通營(yíng)銷(xiāo)策略，降價(jià)生存。這對(duì)于大部分房企無(wú)疑是割腕賣(mài)肉，苦不堪言，但是更具有生存智慧的方法便是積極進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，用互聯(lián)網(wǎng)思維化解行業(yè)危局。如2012年下半年，萬(wàn)引爆地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)的新風(fēng)潮，聯(lián)合淘寶推出“賬單抵扣房款”的活動(dòng)。

三、各行業(yè)應(yīng)勇于創(chuàng)新，擺脫依賴，方能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3.1 積極拓寬業(yè)務(wù)面擺脫損失，擺脫對(duì)房產(chǎn)政策的依賴

之前連續(xù)五年的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮讓很多房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)嘗到了甜頭，也不愿意從房產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)，導(dǎo)致行業(yè)從業(yè)者形成了習(xí)慣性思維，就算政策幾經(jīng)變化也仍然對(duì)房產(chǎn)業(yè)心存幻想。而隨著調(diào)控的深入，與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游行業(yè)也會(huì)重新洗牌，優(yōu)勝劣汰進(jìn)行重組，市場(chǎng)份額也會(huì)重新分配和集中。但是外因從來(lái)就不是決定事物發(fā)展的主要原因，關(guān)鍵還是在于內(nèi)因。所以想要在這輪洗牌中存貨下去，必須要積極調(diào)整心態(tài)，擺脫對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴，摒棄暴利心態(tài)，苦練內(nèi)功，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，想要做百年老店，就要做出自己的核心能力，能抗周期抗風(fēng)險(xiǎn)，做出屬于自己真正的優(yōu)勢(shì)。

要主動(dòng)拓寬業(yè)務(wù)，如鋼鐵、水泥行業(yè)除了要投入到道路建設(shè)等行業(yè)中，更要把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，把業(yè)務(wù)拓寬到亞洲乃至整個(gè)世界，提高技術(shù)核心。而房產(chǎn)中介企業(yè)則需在最低迷的時(shí)候堅(jiān)持挺進(jìn)。組建高技術(shù)和能力的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，如朱泳強(qiáng)“在別人撤退時(shí)，慢火熬出人脈”【4】，堅(jiān)持和客戶聯(lián)系，及時(shí)了解客戶的需求，認(rèn)真為客戶服務(wù)，多多學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)，及時(shí)為自己充電。各家裝企業(yè)可以通過(guò)抱團(tuán)促銷(xiāo)的方式，和裝飾公司合作推銷(xiāo)產(chǎn)品，更廣的拓寬自己的業(yè)務(wù)。

3.2 夾縫生存出新招，低碳經(jīng)濟(jì)助生存

行業(yè)的規(guī)范整合往往是通過(guò)大量“新陳代謝”并且在大環(huán)境經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下發(fā)生的。如應(yīng)在“工裝公司”和“地產(chǎn)公司工程部”的家馮總開(kāi)建新的業(yè)務(wù)。家裝行業(yè)應(yīng)該將服務(wù)提升一個(gè)檔次，推出針對(duì)不同房源，不同戶型的裝修業(yè)務(wù)；也可以針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和保障房等推出低端裝修業(yè)務(wù)，或者提供全程化一對(duì)一服務(wù)、2次裝修施工業(yè)務(wù)等。更加細(xì)分的服務(wù)，更加人性化的服務(wù)才能讓家裝在未來(lái)的路上走得更遠(yuǎn)。

而對(duì)于建材行業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著“低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代“的到來(lái)綠色環(huán)保建材家具商機(jī)卻是無(wú)限的，加強(qiáng)新品的研發(fā)和推廣，比如選擇新型環(huán)保的防水材料等。不斷深挖渠道，通過(guò)多與客戶交流創(chuàng)造更多適合市場(chǎng)的產(chǎn)品，搶的更多的市場(chǎng)份額。

結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)市場(chǎng)從“過(guò)緊”走向“常態(tài)”的過(guò)程中讓我們深刻認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)商品本就是應(yīng)有其商品應(yīng)有的規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)是一個(gè)正常的由供求關(guān)系決定的市場(chǎng)而不是一個(gè)暴利的市場(chǎng)。國(guó)家不會(huì)再出現(xiàn)非常規(guī)的大規(guī)模的刺激政策。在這場(chǎng)新的戰(zhàn)役中，智者存，弱者亡。房企和各相關(guān)行業(yè)應(yīng)緊密關(guān)注國(guó)家政策，發(fā)揮智慧開(kāi)源節(jié)流，增強(qiáng)實(shí)力，方能長(zhǎng)久立于市場(chǎng)中。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:當(dāng)前房地產(chǎn)管理相關(guān)問(wèn)題的探討

【摘要】改革開(kāi)放以來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了空前的發(fā)展，并逐漸成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；但在其發(fā)展和管理的過(guò)程中，也存在很多問(wèn)題；我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的管理離不開(kāi)政府的宏觀調(diào)控，但是同時(shí)也需要房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)的相互協(xié)商、科學(xué)的調(diào)整，在傳統(tǒng)的管理模式的基礎(chǔ)上改革創(chuàng)新，以適應(yīng)中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場(chǎng)；管理；創(chuàng)新；發(fā)展

前言：房地產(chǎn)管理是指房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)依法對(duì)與房地產(chǎn)交易有關(guān)的機(jī)構(gòu)、各種交易活動(dòng)和交易規(guī)則所進(jìn)行的各項(xiàng)管理。房地產(chǎn)管理受到個(gè)人、企業(yè)和政府的密切關(guān)注，個(gè)人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)住房與房地產(chǎn)管理聯(lián)系起來(lái)，關(guān)系到個(gè)人的住房問(wèn)題；房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建房、賣(mài)房與房地產(chǎn)管理聯(lián)系起來(lái)，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)；政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀的調(diào)控與房地產(chǎn)管理聯(lián)系起來(lái)，關(guān)系到國(guó)家的財(cái)政收入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，主要是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的研究來(lái)制定市場(chǎng)規(guī)則，從而來(lái)規(guī)范市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，一方面，管理部門(mén)要規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，既要規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介企業(yè)和多數(shù)從業(yè)人員的行為，也要規(guī)范消費(fèi)者和投資者的行為；另外一方面，要能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠向社會(huì)提供準(zhǔn)確可靠的信息，例如，住房信息、價(jià)格信息、房產(chǎn)信息等。

一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段分析

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從開(kāi)始試點(diǎn)到現(xiàn)在已有三十多年的歷史了。雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較歐美發(fā)達(dá)國(guó)家起步比較晚，但是其發(fā)展速度非常的驚人，同時(shí)也是非常讓人擔(dān)憂的。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段：1978 ～1991 年理論突破與試點(diǎn)起步階段；1992 ～1995 年非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段；1995 年～2002 年相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段；2003 年至今，房?jī)r(jià)不斷上漲，國(guó)家宏觀調(diào)控的新階段。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在正步入第五階段，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的形勢(shì)分析，第五階段很肯能是房地產(chǎn)泡沫破碎的階段，房地產(chǎn)泡沫一旦破碎極有可能導(dǎo)致無(wú)數(shù)的投資者瞬間變得一貧如洗，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成非常重大的影響。

通過(guò)上述對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史發(fā)展階段的分析可知，不管是國(guó)家房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都需要對(duì)房地產(chǎn)目前的發(fā)展形和房地產(chǎn)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行深入的分析和總結(jié)，然后進(jìn)行科學(xué)和合理規(guī)劃與管理，才能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)管理中存在的問(wèn)題及措施

2.1管理方式太過(guò)松散和表面化

近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)飛速的上漲，房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)已經(jīng)成為民生關(guān)注的熱門(mén)話題了；中央政府也非常重視對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控。2007年以來(lái)，國(guó)家不斷出臺(tái)新政策，致力于控制房地產(chǎn)價(jià)格，特別是近幾年來(lái)，政府可謂是重拳出擊，短時(shí)間內(nèi)密集出臺(tái)多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)管理的政策，但是收效甚微，房?jī)r(jià)依舊持續(xù)上揚(yáng)。造成這種狀況產(chǎn)生的原因主要有三點(diǎn)：首先，大多數(shù)出臺(tái)的規(guī)定，形式化色彩太過(guò)濃重，只是走過(guò)場(chǎng)，沒(méi)有切中要害，不知不覺(jué)陷入“上有政策下有對(duì)策”的惡性循環(huán)，很多政策條文沒(méi)有從實(shí)際出發(fā)，可操作性不強(qiáng)；其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其相對(duì)的低投入高獲益特性，在很大程度上成為地方政府創(chuàng)收的重要形式，地方政府為了自身利益，對(duì)中央關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)政策執(zhí)行不力；最后，與房地產(chǎn)價(jià)格密切相關(guān)的金融、土地、企業(yè)、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)在日常運(yùn)行中通常各自為政，缺乏溝通協(xié)調(diào)，這種現(xiàn)象更讓大多數(shù)房產(chǎn)管理調(diào)控政策流于形式。

2.2房產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象端倪初現(xiàn)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，占有資源多，資金需求量極大，當(dāng)社會(huì)資金被大量的挪用到房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，極易形成經(jīng)濟(jì)泡沫，事實(shí)上，從2009年開(kāi)始，這種泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象就已初露端倪，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)交易量大幅度減少，有些與上年同期相比，甚至減少40%以上。近兩年來(lái)，這種現(xiàn)象依然有增無(wú)減，購(gòu)房者的觀望情緒愈加明顯，而房?jī)r(jià)的上揚(yáng)也沒(méi)有因此而出現(xiàn)停滯。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，樓市若在經(jīng)過(guò)6個(gè)月左右成交量的萎縮后，開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨巨大的降價(jià)壓力，而大量房地產(chǎn)企業(yè)在價(jià)格急劇下滑中同時(shí)也將出現(xiàn)資金鏈條的崩潰，造成房地產(chǎn)的“硬著陸”，因?yàn)榭糠抢硇辕偪窭叻康禺a(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，并可能使整體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)受害，最終榨干社會(huì)財(cái)富。這一切如果不通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，運(yùn)用創(chuàng)新手段對(duì)其進(jìn)行調(diào)節(jié)，勢(shì)必會(huì)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總發(fā)展將會(huì)構(gòu)成巨大的威脅。

三、房地產(chǎn)管理應(yīng)該如何創(chuàng)新

當(dāng)前，房地產(chǎn)交易信息日趨網(wǎng)絡(luò)化、交易活動(dòng)日趨市場(chǎng)化、交易主體日趨多元化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理模式顯然已經(jīng)難以適應(yīng)這種現(xiàn)狀，需要通過(guò)改革創(chuàng)新的方式來(lái)建立科學(xué)的、先進(jìn)的、規(guī)范化的房地產(chǎn)管理模式。具體可以通過(guò)以下幾種方法來(lái)對(duì)房地產(chǎn)管理進(jìn)行改革創(chuàng)新：

（一）不斷探索和借鑒新的管理模式。中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種經(jīng)濟(jì)手段，主要有價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律等基本運(yùn)行規(guī)律。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)想要不斷健康發(fā)展，自身就要不斷探索創(chuàng)新，把科學(xué)的房地產(chǎn)管理方法運(yùn)用到實(shí)際房地產(chǎn)管理中間去。同時(shí)還要學(xué)會(huì)借鑒國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)管理模式，來(lái)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）建立寬廣的交流平臺(tái)。政府房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)既要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際監(jiān)控，又要運(yùn)用科學(xué)的辦法來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，為市場(chǎng)主體提供高水平的服務(wù)平臺(tái)，從而滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)多層次的需求。

（三）建立科學(xué)的評(píng)估體系。評(píng)估體系是用來(lái)對(duì)企業(yè)行為進(jìn)行評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，從而規(guī)范從事房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)與個(gè)人的行為，保障整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?？茖W(xué)的評(píng)估體系建立需要各相關(guān)部門(mén)的協(xié)助與配合，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。

四、制定詳細(xì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，確保房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于轉(zhuǎn)型期，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)還是發(fā)展方式都面臨著調(diào)整與改革，在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，我們必須轉(zhuǎn)變思路，認(rèn)清形勢(shì)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有極其重要的影響，而住房條件關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，在全民構(gòu)建和諧社會(huì)的過(guò)程中，我們必須根據(jù)當(dāng)下房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，制定長(zhǎng)期與短期發(fā)展目標(biāo)，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路，制定出符合實(shí)際需求的房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，以此來(lái)滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。同時(shí)，我們要有針對(duì)性地把宏觀的、長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分解為較為微觀的、中短期目標(biāo)，使其更加符合房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，以求不斷理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、有序發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要各相關(guān)部門(mén)的密切配合，才能從真正意義上帶動(dòng)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。針對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，當(dāng)務(wù)之急就是對(duì)房地產(chǎn)的管理進(jìn)行改革創(chuàng)新，使其適應(yīng)當(dāng)今中國(guó)的發(fā)展形勢(shì)。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:對(duì)房地產(chǎn)廣告中女性形象的相關(guān)研究

【摘 要】隨著市場(chǎng)和政策的利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖。房地產(chǎn)廣告向消費(fèi)者傳遞樓盤(pán)信息，突出樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的品牌形象，進(jìn)而吸引消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)。當(dāng)前消費(fèi)者不僅傾向廣告中的賣(mài)點(diǎn)的理性訴求，還對(duì)企業(yè)文化價(jià)值有所認(rèn)同。房地產(chǎn)廣告中的女性形象成為地產(chǎn)商和消費(fèi)者傳遞軟實(shí)力溝通的媒介。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)廣告中女性形象的研究，展示當(dāng)前房地產(chǎn)廣告中女性形象的有效傳播。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)廣告；女性形象

全面的審視中國(guó)的女性現(xiàn)狀，在明確男女平等的前提下，其實(shí)傳統(tǒng)文化逐漸形成的是男性文化的視角，女性形象訴求相對(duì)較少。這種現(xiàn)象呈現(xiàn)在廣告上的具象表現(xiàn)是：出現(xiàn)女性形象是為了呈現(xiàn)廣告商品的物質(zhì)屬性，作為廣告營(yíng)銷(xiāo)的一種展示方式。廣告中經(jīng)常出現(xiàn)的畫(huà)面是對(duì)女性身體意象的物化，呈現(xiàn)在商品廣告中的畫(huà)面是：以女人大腿比喻瓷磚柔滑的誘惑，以女性曲線等同于汽車(chē)的舒適感，以女性潔白膚色詮釋飲料的爽滑宜人，以女性的美貌講解某種產(chǎn)品的物超所值，此時(shí)，女性成為一種物品，女性的功能淪為從男性欲望觀點(diǎn)所期待的待價(jià)而沽的商品，廣告運(yùn)用產(chǎn)品物化了女性，使她成為“物欲的祭品”。[1]

房地產(chǎn)廣告包含多元的信息訴求，為了促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，需要運(yùn)用多種營(yíng)銷(xiāo)方式吸引消費(fèi)者，進(jìn)而達(dá)成購(gòu)買(mǎi)行為。女性形象出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告中，不僅作為地產(chǎn)商或樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)訴求的傳播路徑，還將抽象的企業(yè)文化具象化，讓消費(fèi)者對(duì)企業(yè)文化和樓盤(pán)信息有直觀的認(rèn)知。國(guó)內(nèi)十大房地產(chǎn)商的華潤(rùn)置地，邀請(qǐng)?jiān)S晴作為萬(wàn)象城的形象代言人。許晴形象端莊、氣質(zhì)優(yōu)雅，作為華潤(rùn)置地和消費(fèi)者之間的溝通橋梁。

一、房地產(chǎn)廣告中的女性形象解析

（一）女性外在優(yōu)美形象做主動(dòng)傳播。行為心理學(xué)家華生（John B. Watson）提出“刺激一反應(yīng)”原理，認(rèn)為人們?cè)谑艿酵獠凯h(huán)境刺激時(shí)，反應(yīng)總是隨著刺激而呈現(xiàn)。優(yōu)雅的女性形象出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告畫(huà)面中，消費(fèi)者接收到廣告?zhèn)鬟f的信息，呈現(xiàn)的反饋是有關(guān)“美”“好”的聯(lián)想，進(jìn)而泛化到消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商的評(píng)價(jià)和印象。只要見(jiàn)到優(yōu)雅的女性形象出現(xiàn)，就會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)樓盤(pán)的思維方式，這也是房地產(chǎn)商吸引消費(fèi)者眼球的很好手段。

許晴外形甜美，在公眾中時(shí)刻呈現(xiàn)出優(yōu)雅的笑容，保持端莊溫和的外在形象。華潤(rùn)置地萬(wàn)象城項(xiàng)目選擇端莊秀麗的許晴作為女性形象代言人，借此吸引消費(fèi)者的注意力，宣傳產(chǎn)品信息，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)萬(wàn)象城的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而改變消費(fèi)者的行為和思維方式，促進(jìn)市場(chǎng)銷(xiāo)售。同時(shí)，許晴優(yōu)雅的外在形象，也彰顯出了萬(wàn)象城的優(yōu)秀品質(zhì)與優(yōu)雅格調(diào)。

（二）女性的象征意義。房地產(chǎn)商銷(xiāo)售的是房子，房子是消費(fèi)者日常生活中最基本的保障，與每個(gè)人的生活息息相關(guān)，是人們安身立命的場(chǎng)所。房子已經(jīng)不僅僅具有使用價(jià)值，也具備符號(hào)意義，是“家”的符號(hào)象征，讓一個(gè)符號(hào)參照另一個(gè)符號(hào)、一件物品參照另一件物品、一個(gè)消費(fèi)者參照另一個(gè)消費(fèi)者。[2]房地產(chǎn)廣告營(yíng)造的是“消費(fèi)總體性”，將女性形象高度物化，呈現(xiàn)出柔媚的形象。依附于房地產(chǎn)廣告，女性形象成為傳達(dá)象征意義的消費(fèi)符號(hào)，配合女性的外在形象，融合文字和音視頻等效果傳遞符號(hào)背后的含義。

房地產(chǎn)廣告中的女性形象的出現(xiàn)，是喻示著“家”的隱形情懷，反映出“家”的共性，帶來(lái)宣傳傳播之外的附加價(jià)值。華潤(rùn)置地的代言人許晴在對(duì)外宣傳中，構(gòu)建的形象是為了襯托出樓盤(pán)的高端品質(zhì)，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)者也突顯出“家”的形象，營(yíng)造充滿溫馨的氛圍，引發(fā)消費(fèi)者的感情共鳴，進(jìn)而激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)。

（三）女性形象的內(nèi)在品質(zhì)與企業(yè)文化的融合。房地產(chǎn)廣告中的女性形象主要是用于商業(yè)宣傳，但同時(shí)也是展現(xiàn)企業(yè)文化價(jià)值的有效傳播方式。女性的形象氣質(zhì)能較好的與房地產(chǎn)的文化價(jià)值取向高度融合，女性在家庭責(zé)任、行為方式和精神態(tài)度一直體現(xiàn)了社會(huì)的責(zé)任。借助女性的內(nèi)在品質(zhì)，房地產(chǎn)得以將企業(yè)文化蘊(yùn)含其中，將品牌精髓具象的呈現(xiàn)給消費(fèi)者。華潤(rùn)置地一直提倡品質(zhì)給城市更多改變，關(guān)注和提升產(chǎn)品與服務(wù)的品質(zhì)，以“高品質(zhì)”的要求切入市場(chǎng)。華潤(rùn)置地萬(wàn)象城是“一站式”和“體驗(yàn)式”商業(yè)綜合體，在消費(fèi)者生活水平的提高和消費(fèi)理念的國(guó)際化的背景下，彰顯時(shí)尚品味與優(yōu)雅格調(diào)，引領(lǐng)全新的生活方式與消費(fèi)潮流。許晴國(guó)際化的時(shí)尚屬性不僅讓消費(fèi)者印象深刻，還促進(jìn)消費(fèi)者對(duì)華潤(rùn)置地的企業(yè)文化的認(rèn)同和與形成品牌忠誠(chéng)度。

二、總結(jié)

房地產(chǎn)廣告借助女性的外在形象和內(nèi)在品質(zhì)，不僅帶動(dòng)了項(xiàng)目的樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況，還有效的將企業(yè)的文化價(jià)值蘊(yùn)含其中，潛移默化的傳遞給消費(fèi)者，提高企業(yè)的知名度和品牌美譽(yù)度。女性形象在房地產(chǎn)廣告，促進(jìn)地產(chǎn)商從“被看”變成為“主動(dòng)的吸引人看”、從“主動(dòng)勸服式傳播”轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)者“主動(dòng)接受式傳播”。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的相關(guān)解析

【摘要】近些年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的可快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為了一個(gè)極其熱門(mén)的產(chǎn)業(yè)，其競(jìng)爭(zhēng)也是非常激烈的。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中質(zhì)量管理是一項(xiàng)非常重要的工作，因此，本文將在詳細(xì)分析我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上對(duì)其質(zhì)量管理提出一定的見(jiàn)解。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，工程項(xiàng)目，質(zhì)量管理，解析

一、前言

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理是為高效率的實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的目標(biāo)，而開(kāi)展的一系列計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制活動(dòng)。一般包括開(kāi)發(fā)管理、規(guī)劃管理和施工管理三個(gè)階段。做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理對(duì)于整個(gè)工程具有重要意義。

二、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的作用

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的作用集中體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制幾個(gè)階段。

1、計(jì)劃管理

計(jì)劃管理即是對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)制定計(jì)劃，使工程項(xiàng)目有序的開(kāi)展。通過(guò)一個(gè)動(dòng)態(tài)的計(jì)劃管理，可以有效地將工程的整個(gè)過(guò)程納入軌跡，使目標(biāo)有效地實(shí)現(xiàn)。

2、組織管理

組織管理是通過(guò)責(zé)權(quán)的劃分、合同的簽訂與執(zhí)行的管理，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)的組織保障體系，能夠進(jìn)一步確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3、協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理對(duì)各個(gè)內(nèi)外環(huán)境，各個(gè)組織結(jié)構(gòu)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)與溝通，有效地促進(jìn)了公共環(huán)境的和諧，促進(jìn)了人際關(guān)系，確保工程項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行。

4、控制管理

控制管理即是對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，以實(shí)現(xiàn)最大的綜合效益為目的。控制管理的手段主要包括計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整，通過(guò)這些手段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，執(zhí)行與檢驗(yàn)各種指標(biāo)、定額與階段性目標(biāo)，從而對(duì)成本、工期和工程質(zhì)量等進(jìn)行有效的控制。

三、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理常見(jiàn)管理模式

目前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理模式主要有三種，包括常規(guī)單一項(xiàng)目質(zhì)量管理模式、常規(guī)多項(xiàng)目操作和大項(xiàng)目部制。

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的常規(guī)單一管理模式屬于職能型組織結(jié)構(gòu)，相應(yīng)成立的相關(guān)控制部門(mén)為：財(cái)務(wù)室、項(xiàng)目拓展部、工程部和銷(xiāo)售部，四個(gè)部門(mén)統(tǒng)一由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。其中工程部的職能明顯，責(zé)權(quán)較大。這種模式板式效率較高，人員精練，但隨意性較大，對(duì)人員的素質(zhì)要求較高，工程質(zhì)量與成本之間難以控制，容易形成管理漏洞。

常規(guī)多項(xiàng)目操作主要有工程部下轄項(xiàng)目組和項(xiàng)目公司制兩種形式，均屬于職能型組織結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目組模式實(shí)現(xiàn)了對(duì)工程部職能的拆分，與單一項(xiàng)目質(zhì)量管理模式相比職能減少，僅負(fù)責(zé)規(guī)劃部門(mén)規(guī)定內(nèi)的事務(wù)。該管理模式針對(duì)性、專業(yè)性較強(qiáng)，但管理面較窄，存在部門(mén)間的相互牽制。項(xiàng)目公司則直接由總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，在財(cái)務(wù)上可進(jìn)行獨(dú)立核算。項(xiàng)目公司具有較好的靈活性和較高的效率，但決策受到多頭領(lǐng)導(dǎo)的制約。

大項(xiàng)目部制是項(xiàng)目組和項(xiàng)目公司之間的一種模式，該管理模式的工程部負(fù)責(zé)提供技術(shù)支持，進(jìn)行方案的優(yōu)化等；項(xiàng)目部擁有資料、現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)崗、事務(wù)協(xié)調(diào)崗、建筑設(shè)計(jì)崗、材料崗和預(yù)算崗；還存在設(shè)計(jì)部、預(yù)算部和招標(biāo)小組等。該管理模式專業(yè)化強(qiáng)、靈活規(guī)范，責(zé)權(quán)明晰，效率高，但存在多頭領(lǐng)導(dǎo)。

四、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀存在一定的問(wèn)題。

1、風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱

風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)7個(gè)方面。政治風(fēng)險(xiǎn)即是政治環(huán)境的變化，將影響投資走向，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)即是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中如噪音和粉塵等污染，對(duì)環(huán)境造成的負(fù)面影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)一般是因?yàn)榭鐕?guó)或者金融風(fēng)暴或者國(guó)家貨幣政策所帶料的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系和設(shè)備資源的短缺所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。良好的信用是企業(yè)的象征，信用風(fēng)險(xiǎn)涉及到開(kāi)發(fā)商、承包商和營(yíng)銷(xiāo)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)都必須避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，若企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很有可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

2、成本管理問(wèn)題

從房地產(chǎn)工程的決策、設(shè)計(jì)到施工和竣工都會(huì)涉及到工程造價(jià)和管理費(fèi)用。因此，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，有十分重要的意義。通過(guò)減少錯(cuò)誤決策、根據(jù)實(shí)際建設(shè)問(wèn)題合理造價(jià)，控制施工造價(jià)的合理性等實(shí)現(xiàn)成本的控制。

3、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部還存在組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題、項(xiàng)目質(zhì)量管理體系不健全、以及企業(yè)人員素質(zhì)不高的問(wèn)題。

五、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理優(yōu)化途經(jīng)

1、提高工作人員的質(zhì)量意識(shí)

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理，還要努力提高施工人員的素質(zhì)，使他們樹(shù)立質(zhì)量、安全意識(shí)，具備高度的責(zé)任感，能夠認(rèn)真工作，保證工程質(zhì)量，對(duì)于工程中出現(xiàn)的問(wèn)題能夠及時(shí)反映，及時(shí)解決，有效的保證工程質(zhì)量。還要提高他們的專業(yè)技術(shù)和能力，在施工時(shí)能夠較好的利用各種新技術(shù)、新設(shè)備，把提高工程項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題落到實(shí)處

2、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，健全工程項(xiàng)目質(zhì)量管理體系

實(shí)現(xiàn)對(duì)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將有利于建筑房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的決策、組織落實(shí)、進(jìn)行相關(guān)協(xié)調(diào)并對(duì)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。在工程的進(jìn)行中，若監(jiān)理單位發(fā)揮的作用不到位，造成與投標(biāo)時(shí)承諾不符，將給工程項(xiàng)目的管理造成影響。因此，需要約束監(jiān)理單位，使其發(fā)揮應(yīng)有的效用，增加合同中可操作性強(qiáng)的條款，如改變進(jìn)度款支付的方式。

3、提高企業(yè)人員素質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理來(lái)保證工程項(xiàng)目質(zhì)量管理質(zhì)量，諸如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等對(duì)建筑房地產(chǎn)工程質(zhì)量都有很大的影響。因而質(zhì)量管理包含了較多的內(nèi)容，需要對(duì)多個(gè)學(xué)科，對(duì)項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行學(xué)習(xí)，如學(xué)習(xí)工程的新材料和新工藝等。而房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展也要求企業(yè)人員具有較高的文化水平、技術(shù)能力和道德素質(zhì)等綜合能力。從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的控制。提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，使項(xiàng)目的管理更加成功。

4、加強(qiáng)造價(jià)控制和成本管理

實(shí)現(xiàn)投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的三重效果，主要從決策出發(fā)，控制設(shè)計(jì)造價(jià)，在施工中全面進(jìn)行對(duì)決策與設(shè)計(jì)中的造價(jià)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。成本管理的階段主要包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和竣工經(jīng)營(yíng)階段。對(duì)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制，可以通過(guò)合同條款實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)人員的規(guī)范作用，增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，避免設(shè)計(jì)的變更。還可建立激勵(lì)機(jī)制，通過(guò)設(shè)計(jì)單位承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量形成一定的要求。投資決策階段，同時(shí)對(duì)成本進(jìn)行定量和定性分析，從項(xiàng)目的大體成本以及效益成本進(jìn)行分析，以便控制造價(jià)成本。工程項(xiàng)目建設(shè)階段控制造價(jià)必須嚴(yán)格控制工程變更，并按程序辦事。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，即需要委派工程監(jiān)理，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)，諸如材料、方案和施工進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督和控制。

5、調(diào)動(dòng)總包及監(jiān)理單位的積極性

對(duì)總包及監(jiān)理單位采取定期考核，定期總結(jié)并與季度檢查掛鉤。對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀的總包及監(jiān)理單位采取提高付款比例的獎(jiǎng)勵(lì)措施，反之則降低付款比例。定期安排現(xiàn)場(chǎng)總包及監(jiān)理單位進(jìn)行總結(jié)交流，樹(shù)立優(yōu)秀榜樣進(jìn)行推廣。

6、做好運(yùn)營(yíng)后的管理

房屋使用后做到有效的管理，對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行積累，將促進(jìn)以后項(xiàng)目質(zhì)量管理的完善，既充分滿足消費(fèi)者的利益，又使企業(yè)獲得更多的利益保證。一般是對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行全面的評(píng)估，主要包括對(duì)承包單位的施工、管理、工程質(zhì)量以及施工中發(fā)生的問(wèn)題和解決途徑進(jìn)行評(píng)估分析。并盡量發(fā)揮物業(yè)公司的職能，做好日常的運(yùn)行、維護(hù)等工作。

六、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理的重要性已經(jīng)不言而喻，其各個(gè)階段的施工工作也是至關(guān)重要的，這樣才能夠?qū)⑵湔嬲囊饬x落到實(shí)處，本文筆者在上述文中針對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的重要意義以及目前的現(xiàn)狀進(jìn)行了詳細(xì)分析，同時(shí)也在最后提出了一些優(yōu)化策略，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。