時間：2022-05-28 10:26:24
序論：在您撰寫房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要：房地產(chǎn)企業(yè)具有建設(shè)周期長以及投入資金多等特點，且面臨著相對較大的市場風(fēng)險以及政策風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有獨特的性質(zhì)，再加上房地產(chǎn)開發(fā)時面臨的風(fēng)險相對巨大，因而只有加強財務(wù)預(yù)算管理，才能對各種風(fēng)險進(jìn)行有效的規(guī)避。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理主要包括兩部分內(nèi)容，即損益預(yù)算和現(xiàn)金流預(yù)算。因此本文對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理的應(yīng)用與實踐方法做了詳細(xì)的分析與闡述。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；財務(wù)預(yù)算管理；應(yīng)用；實踐方法
在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中，財務(wù)預(yù)算管理是核心的部分，作為一項綜合性的財務(wù)計劃，企業(yè)預(yù)算包括的內(nèi)容主要有：財務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算以及經(jīng)營預(yù)算等。而在資本預(yù)算以及經(jīng)營預(yù)算的基礎(chǔ)上，財務(wù)預(yù)算的工作則是安排現(xiàn)金流，并預(yù)計一定時期末企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表以及一定時期內(nèi)的損益表。
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務(wù)預(yù)算管理作用
在開發(fā)房地產(chǎn)的活動中，獲得一定的經(jīng)濟效益是其根本目的，因而在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)時必須將傳統(tǒng)管理職能的局限性打破，并將經(jīng)營活動與房地產(chǎn)開發(fā)看做是一個整體，這樣才能有效地提升市場競爭力以及經(jīng)濟效益。通過這種方式，有關(guān)從屬單位、經(jīng)營管理部門以及房地產(chǎn)開發(fā)才能將子目標(biāo)完美的結(jié)合起來，從而使得經(jīng)營者的管理行為以及投資者的決策戰(zhàn)略能夠始終保持一致。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將所屬單位的經(jīng)營活動與各職能部門的管理行為有效地貫穿起來，這樣一來整個企業(yè)才能達(dá)到提高經(jīng)濟效益以及管理效率的目的。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務(wù)預(yù)算管理，是圍繞其初期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，在科學(xué)合理的預(yù)測和決策經(jīng)營的前提下，對一定時期內(nèi)籌集、使用、分配企業(yè)資金的財務(wù)活動所制定出的有關(guān)規(guī)劃和計劃，財務(wù)預(yù)算管理能夠促使企業(yè)對自身的財務(wù)活動進(jìn)行高效的控制和管理，從而達(dá)到滿足市場需求，獲取最大經(jīng)濟效益的目的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理情況
（一）損益預(yù)算
在損益預(yù)算中，成本預(yù)算、收入預(yù)算、稅費預(yù)算以及費用預(yù)算等都是主要的內(nèi)容。在有關(guān)通行辦法中具有明確的規(guī)定，即房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)銷售收入時，必須滿足以下要求：已經(jīng)簽訂商品房銷售合同，已經(jīng)確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗收竣工商品房合格；已經(jīng)科學(xué)合理地計量了商品房的有關(guān)成本；客戶驗收商品房時，商品房移交的相關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦妥。通過成本管理部門、工程部門、營銷部門等的通力合作，財務(wù)預(yù)算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠?qū)①M用預(yù)算、成本預(yù)算以及收入預(yù)算等高效地加以完成。而稅費預(yù)算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護(hù)建設(shè)稅、營業(yè)稅以及土地增值稅等，且與收入成本預(yù)算以及項目管理存在一定的關(guān)系。
（二）現(xiàn)金流量預(yù)算
在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，財務(wù)預(yù)算管理既能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流量進(jìn)行科學(xué)合理地控制和規(guī)劃，又能對資金進(jìn)行集中強化管理。通?，F(xiàn)金預(yù)算主要包括兩大部分，即流入現(xiàn)金以及流出現(xiàn)金的預(yù)算，而流入現(xiàn)金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對銷售回款，市場環(huán)境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現(xiàn)金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進(jìn)度等。
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務(wù)預(yù)算管理問題
（一）財務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識不全面
在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，財務(wù)預(yù)算管理的作用主要有兩個，一是企業(yè)的經(jīng)營成果，二是可以預(yù)計的企業(yè)未來一定時期內(nèi)的財務(wù)狀況。但是目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)預(yù)算管理的過程中，由于財務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識不全面，很多部門認(rèn)為，財務(wù)預(yù)算管理僅是財務(wù)部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算管理存在一定的問題。
（二）缺乏對財務(wù)預(yù)算項目的科學(xué)分解與準(zhǔn)備執(zhí)行
房地產(chǎn)企業(yè)不同，執(zhí)行和制定財務(wù)預(yù)算的方式也不同，分析其原因：首先在對財務(wù)預(yù)算進(jìn)行制定時，客觀性不足，且沒有對企業(yè)明年的財務(wù)狀況以及計劃進(jìn)行認(rèn)真的分析，因此導(dǎo)致了實際經(jīng)營情r與編制目標(biāo)分解聯(lián)系不足。其次是相關(guān)的業(yè)務(wù)部門缺乏較強的執(zhí)行力度。
（三）項目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足
在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，存在較多的不確定因素，而開發(fā)周期長則是最重要的一點。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，由于套用了以往的財務(wù)預(yù)算方法，導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算管理存在一定的問題，即項目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足等。
四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財務(wù)預(yù)算管理實踐方法
（一）合理編制財務(wù)項目預(yù)算
在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，如果項目預(yù)算存在問題，就不能充分利用企業(yè)的資金，進(jìn)而會出現(xiàn)加重財務(wù)負(fù)擔(dān)以及造成資金短缺的情況。因此在項目實施之前，企業(yè)需要收集大量資料，并對其進(jìn)行整理分析，以便對整體項目情況進(jìn)行全方位的考慮，從而達(dá)到合理編制財務(wù)項目預(yù)算的目的。另外各個部門也需要加強監(jiān)督和合作，并將整體大于部分的作用充分發(fā)揮出來，從而促使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益。
（二）強化各部門的配合度、現(xiàn)金預(yù)算及損益預(yù)算
在財務(wù)預(yù)算管理的工作中，其涉及到前期手續(xù)費、建安工程費、項目研發(fā)費、綜合地價等多個方面，而通過預(yù)算收入成本，就能分期規(guī)劃現(xiàn)金預(yù)算，并將準(zhǔn)備籌資工作做好。因此在財務(wù)預(yù)算管理實踐工作中，需要不斷強化各部門的配合度，同時對現(xiàn)金預(yù)算以及損益預(yù)算進(jìn)行強化，這樣才能確保財務(wù)預(yù)算管理達(dá)到真正的目的。
（三）提高財務(wù)預(yù)算的考核程度
企業(yè)要實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，就必須展開一系列的經(jīng)濟活動，而這是財務(wù)預(yù)算管理的基本要求。在執(zhí)行財務(wù)預(yù)算管理的過程中，企業(yè)要想實現(xiàn)強化管理，就需要切實落實好經(jīng)營策略。而企業(yè)在構(gòu)建預(yù)算管理體系的過程中，提高財務(wù)預(yù)算考核程度，增強預(yù)算的約束力以及控制力，加強財務(wù)預(yù)算以及業(yè)務(wù)預(yù)算是最有效的方法。在實際工作中，特別是針對建設(shè)部門與銷售部門的工作，就必須根據(jù)預(yù)算范圍落實和開展好預(yù)算工作以及經(jīng)濟活動。
（四）財務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行與監(jiān)督的優(yōu)化
在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，針對財務(wù)預(yù)算管理需不斷優(yōu)化執(zhí)行與監(jiān)督，即通過財務(wù)預(yù)算管理，在項目實施前，對發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行制定，并對各項工作加強控制。而在項目實施的過程中，財務(wù)預(yù)算管理能有效監(jiān)督各項工作，還能及時找出問題并加以解決，以便將資產(chǎn)支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。而在項目實施之后，財務(wù)預(yù)算管理還能對其進(jìn)行公正、客觀的評價，并找出和分析錯誤的原因，以避免其再次發(fā)生在下一個項目中。
五、總結(jié)
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，財務(wù)預(yù)算對決策的制定以及正確性具有直接的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須以現(xiàn)金流控制為主線，構(gòu)建一個完善的財務(wù)預(yù)算管理體系，加強執(zhí)行和考核財務(wù)預(yù)算，督促各個職能部門之間加強協(xié)調(diào)和溝通，這樣才能順利實現(xiàn)財務(wù)預(yù)算管理的目標(biāo)。
（作者單位：青島城市發(fā)展集團(tuán)有限公司）
[摘 要]近年來，我國社會經(jīng)濟取得較大進(jìn)步，各行各業(yè)迎來廣闊的發(fā)展空間。而作為經(jīng)濟實體之一的房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中具有一定獨立性，經(jīng)營者在加大投資力度的過程中，以追求收益最大化為目標(biāo)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中存在沒有充分利用土地資源的現(xiàn)象，不僅造成了土地資源的嚴(yán)重浪費，也將嚴(yán)重影響該行業(yè)領(lǐng)域的長期可持續(xù)發(fā)展。在這種情況下，本文積極進(jìn)行新時期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)變研究，以期促進(jìn)我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。
[關(guān)鍵詞]新時期；房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營；策略；轉(zhuǎn)變
0 引 言
我國經(jīng)濟在高速發(fā)展的過程中，給予了房地產(chǎn)領(lǐng)域極大的發(fā)展空間，經(jīng)營者在過去很長一段時間里，為了追求經(jīng)濟利益，不斷地進(jìn)行土地的開發(fā)，卻嚴(yán)重忽視了土地資源的節(jié)省及充分利用。從長遠(yuǎn)的角度來看，不僅不利于房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，還將給我國未來的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產(chǎn)企業(yè)在積極進(jìn)行土地開發(fā)和經(jīng)營的過程中，應(yīng)注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現(xiàn)我國的長期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約利用方向轉(zhuǎn)變的原因
1.1 房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)土地集約利用是城市化發(fā)展的關(guān)鍵
空間集聚是城市發(fā)展過程中的本質(zhì)，也就是說城市在建設(shè)過程中，需要對各種生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的集聚，包括技術(shù)、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國基本的產(chǎn)業(yè)部門之一，開發(fā)、建設(shè)以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當(dāng)中，構(gòu)成國民經(jīng)濟的各個機構(gòu)在運行過程中，需要對相關(guān)的物質(zhì)載體進(jìn)行利用才能夠從事社會以及經(jīng)濟活動，這一物質(zhì)載體就是房地產(chǎn)，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現(xiàn)階段，幾乎可以成為衡量城市經(jīng)濟發(fā)展及建設(shè)水平的關(guān)鍵因素。在投資領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)是一個關(guān)鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發(fā)揮功能?，F(xiàn)階段，我國的城市是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵地區(qū)，產(chǎn)生這種現(xiàn)象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產(chǎn)市場需求量大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的土地集約化直接影響著城市化建設(shè)水平。
1.2 我國未來的發(fā)展要求實現(xiàn)土地集約化利用
我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過程中，節(jié)約土地資源勢在必行。房地產(chǎn)是對土地資源利用相對較多的領(lǐng)域，因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約方式轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。例如：在進(jìn)行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節(jié)約城市規(guī)劃中的土地資源，提升城市規(guī)劃的科學(xué)性。在城市規(guī)模擴大的過程中，節(jié)約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設(shè)過程中對土地資源利用的擴張速度得以減緩，并對耕地進(jìn)行有力保護(hù)，從而促使動態(tài)平衡在耕地總量中得以實現(xiàn)。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在利用行政管理方式限制房地產(chǎn)用地的過程中，政府可以對房地產(chǎn)的發(fā)展提供政策支持，對提升企業(yè)綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進(jìn)步、農(nóng)業(yè)發(fā)展等因素之間的沖突減少，實現(xiàn)我國的協(xié)調(diào)發(fā)展。
2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的土地利用問題
首先，房地產(chǎn)投資不合理?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，商品房空置面積越來越大。多數(shù)人認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因是房價過高造成的，同時現(xiàn)階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴(yán)重不合理的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。而從房地產(chǎn)投資的角度來看，產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發(fā)，房地產(chǎn)領(lǐng)域在開發(fā)區(qū)廣泛建設(shè)的過程中迎來了更加廣闊的發(fā)展空間。與此同時，由于現(xiàn)階段我國的務(wù)農(nóng)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非農(nóng)勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農(nóng)經(jīng)濟產(chǎn)出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規(guī)劃到工業(yè)建設(shè)所用，在有效提升農(nóng)民生活質(zhì)量的過程中，還能夠為我國經(jīng)濟的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量，與此同時，這也是我國適應(yīng)經(jīng)濟全球化的關(guān)鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。然而，由于過多地設(shè)置開發(fā)區(qū)，導(dǎo)致經(jīng)濟規(guī)模嚴(yán)重不合理，失去了集聚效應(yīng)，投資環(huán)境應(yīng)由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發(fā)揮。
3 新時期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中土地集約利用的策略
3.1 有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理
新時期，我國必須制定相關(guān)措施，保證房地產(chǎn)領(lǐng)域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節(jié)約土地資源。這就需要應(yīng)用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉(zhuǎn)變需要傳統(tǒng)的土地資源管理與資產(chǎn)管理充分結(jié)合。我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營的過程中，充分證明其要想實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展，必須在優(yōu)化配置土地資源的過程中，充分利用市場機制，而政府在這一過程中也必須充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的能力，提升土地利用模式的科學(xué)性。
從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，政策的導(dǎo)向作用得到充分發(fā)揮是得到理想投資環(huán)境的關(guān)鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環(huán)境應(yīng)有較強的透明度，才能使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中面對的不確定因素和風(fēng)險都能夠有效降低。在投資過程中加強針對性，就能夠?qū)崿F(xiàn)對土地資源的合理規(guī)劃和利用，這也是房地產(chǎn)領(lǐng)域提升市場競爭力的關(guān)鍵。
3.2 提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，各企業(yè)之間的有效競爭是實現(xiàn)土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，應(yīng)首先進(jìn)行詳細(xì)地分析投資環(huán)，并提升投資項目管理能力。企業(yè)在運行過程中，還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解國家政策以及經(jīng)濟發(fā)展政策，及時掌握市場經(jīng)濟發(fā)生波動的過程中所帶來的發(fā)展機遇，并采取有效措施規(guī)避風(fēng)險，提升自身競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)科學(xué)地預(yù)測該領(lǐng)域的需求及變化，科學(xué)地把握企業(yè)未來的發(fā)展方向。當(dāng)房地產(chǎn)供大于求時，應(yīng)詳細(xì)分析結(jié)構(gòu)動態(tài)變化在房地產(chǎn)供求中的體現(xiàn)，并及時找到相關(guān)供不應(yīng)求的因素，充分調(diào)動企業(yè)運行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領(lǐng)全新的市場，將自身的優(yōu)勢進(jìn)行充分發(fā)揮的同時，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此外，還要應(yīng)用創(chuàng)新性思維，科學(xué)地設(shè)計和規(guī)劃房地產(chǎn)，積極引進(jìn)并應(yīng)用先進(jìn)的工藝和材料，努力提升建筑物質(zhì)量及工程實施速度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
4 結(jié) 語
近年來，在科學(xué)和信息技術(shù)不斷發(fā)展的情況下，我國各行各業(yè)都迎來了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)作為我國獨立的經(jīng)濟實體，在長期的經(jīng)營過程中，以追求經(jīng)濟效益最大化為目標(biāo)，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發(fā)展過程中，必須注重對各項資源的節(jié)約利用，在這種情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變開發(fā)與經(jīng)營策略，應(yīng)用土地集約利用策略提升自身的競爭力。
【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是一種高風(fēng)險也是高收益的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然，它還有很多的不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的成敗與否，盈利多少都是這些不確定性起了大作用。所以，為了房地產(chǎn)行業(yè)安全有效的發(fā)展，必須要做出大量的資料搜集，風(fēng)險預(yù)測，對未來的經(jīng)濟狀況和各種影響因素做出準(zhǔn)確的判斷，爭取利益最大化的同時將風(fēng)險降低到最小。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營風(fēng)險 對策
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)風(fēng)險的特征
不確定性。風(fēng)險事件到底發(fā)不發(fā)生，何時何地發(fā)生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準(zhǔn)確預(yù)料并正確作出決策。
可測性。風(fēng)險具有不確定性，似乎人們拿它沒轍，但其實風(fēng)險也有一定的規(guī)律可循。根據(jù)管理學(xué)中風(fēng)險概率理論對特定時段內(nèi)部分風(fēng)險發(fā)生的概率以及損失的嚴(yán)重性可以作出初步估計和判斷。再通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)的定量定性分析和環(huán)境因素的考慮，可為使風(fēng)險決策更加科學(xué)合理。
綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)是一個系統(tǒng)且綜合性的行業(yè)，輻射范圍包括企業(yè)的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境，從內(nèi)到外每個因素都相互連接相互制約，因此房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)方面和其他過程也風(fēng)險不斷。
損失性。擔(dān)心風(fēng)險主要是因為風(fēng)險會帶來或大或小的損失。這種損失有由于管理者對市場和經(jīng)濟的趨勢把握不當(dāng)而決策失誤導(dǎo)致，也有可能由財務(wù)部門無能力防止所致或無法預(yù)計造成。所以利益損失是房地產(chǎn)行業(yè)的常事。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的因素
開發(fā)經(jīng)營活動本身和其周圍環(huán)境的復(fù)雜性、人們對風(fēng)險認(rèn)識的滯后性及財務(wù)管理可以防范控制能力的局限性是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)有高風(fēng)險的本質(zhì)原因。具體表現(xiàn)有如下幾個方面：
房地產(chǎn)市場發(fā)展不充分的風(fēng)險。一個發(fā)展成熟的房地產(chǎn)市場應(yīng)該具有信息充分，商品同質(zhì)，交易雙方數(shù)量眾多（不會出現(xiàn)壟斷局面），廠商買主自由出入等特點。但將我國的房地產(chǎn)市場與之相比較則相差甚遠(yuǎn)，所以在這樣一個環(huán)境下房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在較大風(fēng)險。
高投入的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商一旦決定投資就意味著要進(jìn)行巨額投資，而款項則要只能又借貸、預(yù)售樓盤等融資方法來籌集，進(jìn)行邊投資邊開發(fā)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商通常面臨著能否按時間籌集資金來使工程如期完成的風(fēng)險。這便意味著房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資者承擔(dān)的風(fēng)險越大。
位置固定的風(fēng)險。房地產(chǎn)位置是固定的，這也就是開發(fā)和經(jīng)營的難度以及復(fù)雜度大大增強。由于地段不同，城市市郊邊緣地區(qū)的價值必然低于商業(yè)中心的房地產(chǎn)價值。，甚至即使在同一片小區(qū)、同一幢單元樓，也會由于朝向、樓層、面積不同等問題而存在賣家或租金不同。
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的防范對策
提高投資商開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險防范意識。為了在競爭激烈的市場中占據(jù)有利地位，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從市場、競爭、品牌、管理、質(zhì)量、營銷、機遇以及人才等方面出發(fā)，樹立防范各方面經(jīng)營風(fēng)險的意識，積極主動地探研究可科學(xué)合理規(guī)避免或減少風(fēng)險的方法來減小損失。所以，有防范風(fēng)險的意識是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風(fēng)險防范管理的目標(biāo)。這個風(fēng)險防范管理是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的。這個目標(biāo)要求管理者對企業(yè)客觀面臨的風(fēng)險由一定認(rèn)識，對處理風(fēng)險控制風(fēng)險并揭曉風(fēng)險帶來的損失到最小有相應(yīng)的能力。首先要從源頭出發(fā)，為了減小風(fēng)險，就要減少風(fēng)險因素。減少風(fēng)險的發(fā)生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預(yù)見的風(fēng)險，同時把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風(fēng)險事故。發(fā)生風(fēng)險事故就會造成風(fēng)險損失，為了減小風(fēng)險帶來的人力、物力財力損失，就需要想盡辦法減小風(fēng)險事故發(fā)生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風(fēng)險損失。一旦風(fēng)險事故不可避免的發(fā)生了，就要采用高效的措施和對策盡量減小其帶來的損失。在現(xiàn)實事件中在風(fēng)險未發(fā)生時就應(yīng)該做好發(fā)生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴大。建立風(fēng)險預(yù)警體系。風(fēng)險預(yù)警，是企業(yè)針對所面臨的風(fēng)險問題進(jìn)行分析、評價、預(yù)測和推斷，依據(jù)風(fēng)險發(fā)生進(jìn)度事先發(fā)出預(yù)警，提醒企業(yè)管理者警惕風(fēng)險，并開始采用辦法來防范風(fēng)險。建立開發(fā)企業(yè)的預(yù)警體系，要求盡可能反映我國房地產(chǎn)市場的當(dāng)前狀況，針對國情對癥下藥來建立有效的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和子系統(tǒng)。第一步就是要構(gòu)建基礎(chǔ)信息系統(tǒng)，它由兩塊組成：一個是與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)信息網(wǎng)，另一個是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)信息網(wǎng)。第二步就是讓一些信息與預(yù)警系統(tǒng)中的信息產(chǎn)生聯(lián)系，在風(fēng)險發(fā)生時提前通過信息網(wǎng)中的連接信息來分析決定是否預(yù)警和預(yù)警程度，提醒房地產(chǎn)商提前防范，加以警惕，以減小風(fēng)險帶來損失的程度。
完善風(fēng)險管理系統(tǒng)。第一，回避風(fēng)險措施，這是掌控風(fēng)險最有效最簡單的方法，它能夠解除某種風(fēng)險可能帶來的所有損失。第二，分散風(fēng)險措施，這是一種組合投資的方式。比如企業(yè)為了分散企業(yè)風(fēng)險可以涉及各個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營活動；而且，同一種產(chǎn)品也可以針對多個細(xì)分市場，再根據(jù)各個細(xì)分市場的不同特性應(yīng)用不同的營銷策略。第三，分?jǐn)傦L(fēng)險策略，當(dāng)幾個企業(yè)進(jìn)行強強聯(lián)合時，從而形成優(yōu)勢互補。當(dāng)然聯(lián)合的各個企業(yè)要各有所長，這樣才能在發(fā)生風(fēng)險的時候分?jǐn)?，來達(dá)到風(fēng)險承擔(dān)變小，利益均攤的效果。第四，轉(zhuǎn)移風(fēng)險措施，改變風(fēng)險承擔(dān)的載體來防范風(fēng)險。
營造好的外部的環(huán)境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對待房地產(chǎn)業(yè)上，要實行調(diào)控“軟著陸”，如果調(diào)控力度過大會使房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營產(chǎn)業(yè)形成大幅上下波動，嚴(yán)重會導(dǎo)致惡性循環(huán)。在調(diào)整過程中要依據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，將實施適度擴張與適度緊縮相結(jié)合，在實施結(jié)構(gòu)調(diào)整之前先保證能夠控制總量。在進(jìn)行宏觀調(diào)控時，法律手段、經(jīng)濟手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結(jié)合，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)完善的宏觀調(diào)控機制，加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控能力，讓“看不見的手”和“看得見的手”產(chǎn)生更有效的作用。其次，在立法方面應(yīng)該出臺房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)文件。在執(zhí)行這些法律文件的同時，要禁止其他超越土地法規(guī)的行政干預(yù)。同時也要增強普法宣傳，增強民眾知法守法的意識。規(guī)范房產(chǎn)市場自由行為，嚴(yán)格規(guī)定買賣、抵押和租賃等于房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟行為。此外還要通過法律法規(guī)來打擊房地產(chǎn)交易市場中的違法行為，同時加強價格管理，防止太高的商品房價出現(xiàn)，給房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)I造一個合理公平的環(huán)境。
總之，為了使我國房地產(chǎn)業(yè)的各項決策更加科學(xué)合理，增強工程開發(fā)的效益，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的好，，就必須建立完善的風(fēng)險分析評估系統(tǒng)。
【摘要】從古到今，房子是人們生活過程中不可缺少的物品，而房地產(chǎn)作為一種順應(yīng)時代的產(chǎn)物，已經(jīng)逐漸成為我國經(jīng)濟的重要組成部分，本文為了加強房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理方面，做出了以下幾點分析。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)營 管理
近年來，我國的房地產(chǎn)事業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，建筑規(guī)模已經(jīng)位居世界前列，而在現(xiàn)今社會中，房地產(chǎn)在經(jīng)營管理當(dāng)中存在非常多的問題，本文會通過分析如今房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，對經(jīng)營與管理之間如何做的更好進(jìn)行深刻的分析討論。
一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀
（一）在工程設(shè)計上的管理問題
我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于生產(chǎn)設(shè)計的管理并不重視，認(rèn)為只要設(shè)計部門制定出可以通過設(shè)計院審查的方案就可以保證其專業(yè)性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業(yè)設(shè)計人員，往往不會太過于關(guān)注成本控制，而工程要求的進(jìn)度、造價、安全、質(zhì)量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時，往往會用很多價格高昂的產(chǎn)品，這對房地產(chǎn)開發(fā)商來說也是一種很大的承擔(dān)，而房地產(chǎn)開發(fā)商要想減去這些負(fù)擔(dān)，只有抬高最后的工程造價，最終導(dǎo)致投資者、開發(fā)商的經(jīng)濟利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術(shù)、多元化結(jié)構(gòu)和復(fù)雜的工藝手段的設(shè)計，對于后續(xù)施工的壓力十分巨大，很少在維持設(shè)計思路的同時又保證進(jìn)度。
（二）預(yù)防風(fēng)險的能力不高
我國的房地產(chǎn)事業(yè)并沒有過多考慮生產(chǎn)與經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的問題與風(fēng)險，現(xiàn)今社會很多投資都會產(chǎn)生風(fēng)險，例如：金融風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、信用風(fēng)險、政治風(fēng)險、環(huán)保風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、風(fēng)險市場等多種類型，房地產(chǎn)開發(fā)者在經(jīng)營的過程中無法保證把所有的風(fēng)險隱患都建立風(fēng)險預(yù)警機制當(dāng)中。
（三）對于工程造價的掌控
房地產(chǎn)企業(yè)目的都是為了獲得利潤，而想要獲得應(yīng)有的利潤，就需要控制工程的造價，如果沒有一個良好的監(jiān)督、管理來輔助控制項目在具體決策與實施過程中的造價問題，那么在未來的招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個計劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優(yōu)異的成果。
二、就目前的現(xiàn)狀進(jìn)行如何的改變
（一）建立優(yōu)秀的品牌形象
現(xiàn)如今房地產(chǎn)事業(yè)競爭十分激烈，而消費者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個重大的挑戰(zhàn)，而如果能在消費者的心中建立一種優(yōu)秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產(chǎn)企業(yè)的自我美化，應(yīng)該以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和良好的服務(wù)來打造自己的品牌。逐步的讓消費者接受、喜愛，在市場中形成自己獨有的形象及標(biāo)準(zhǔn)，品牌形象對于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助是非常大的。
（二）工程造價的控制
在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產(chǎn)開發(fā)者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標(biāo)、有計劃的開展具體的施工計劃。在進(jìn)行市場營銷決策時，需要根據(jù)所在位置的具體市場情況，場地附近的環(huán)境因素等，先規(guī)劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設(shè)計、財務(wù)三方面的協(xié)調(diào)工作，一起討論整體設(shè)計的合理性與準(zhǔn)確性，為建設(shè)成本的管理打下一個良好的基礎(chǔ)，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。
（三）風(fēng)險控制管理的加強
風(fēng)險管理對于房地產(chǎn)開發(fā)來說是一個非常重要的事情，如何科學(xué)合理的進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要方法，成本的降低代表了企業(yè)利潤的提升。在初期建設(shè)的過程中應(yīng)該制定出企業(yè)的承擔(dān)底線，如果在企業(yè)的決策過程中發(fā)現(xiàn)項目的風(fēng)險遠(yuǎn)大于企業(yè)所能承擔(dān)的底線時，果斷放棄現(xiàn)有項目，達(dá)到風(fēng)險回避的目的。當(dāng)然這種回避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業(yè)所下的決策十分危險的同時才需要采取的手段，正常的情況下可以用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法來進(jìn)行風(fēng)險控制，主要形式是簽訂合同與購買保險，房地產(chǎn)開發(fā)者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔(dān)風(fēng)險。而保險作為現(xiàn)在最廣泛的轉(zhuǎn)移風(fēng)險形式，無疑是非?？煽康模m然會增加企業(yè)一部分的成本，但是在造成意外的同時，防止了企業(yè)的巨大虧損。
三、結(jié)語
在國際經(jīng)濟形勢的飛速發(fā)展下，未來會有很多國內(nèi)外企業(yè)的合作與投資，這對中國房地產(chǎn)市場是一個很好的機遇，需求與競爭加劇的同時，對于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求也有很大提高，為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，一定要做到良好的經(jīng)營與管理，累積更多的經(jīng)營，讓我國的房地產(chǎn)事業(yè)上升到一個新的高度。
摘 要：新加坡共和理工學(xué)院的問題啟發(fā)式教學(xué)模式具有良好的教學(xué)效果。筆者學(xué)校借鑒這一手段，對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程進(jìn)行了問題啟發(fā)式教學(xué)方法改革的實踐探索，詳見本文。
關(guān)鍵詞：問題啟發(fā)式教學(xué) 教學(xué)方法 實踐
問題啟發(fā)式教學(xué)法（Problem-Based Learning），是指從學(xué)生的實際出發(fā)，以真實事例或問題為基礎(chǔ)，以啟發(fā)學(xué)生的思維為核心，調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性和積極性，促使他們生動活潑地學(xué)習(xí)的一種教學(xué)方法。問題啟發(fā)式教學(xué)模式是新加坡共和理工學(xué)院最為顯著的特點，每個專業(yè)的學(xué)生在3年的時間內(nèi)要修完30個學(xué)科，每個學(xué)科設(shè)置成16個問題，學(xué)生在學(xué)習(xí)這門學(xué)科時就要解決這16個問題，每個學(xué)期為16周，每周解決1個問題，每個學(xué)期完成5個學(xué)科。通過實施這種教學(xué)模式，培養(yǎng)學(xué)生解決實際問題的能力、終身學(xué)習(xí)的能力，塑造學(xué)生的團(tuán)隊合作精神。筆者學(xué)校借鑒這一教學(xué)經(jīng)驗，對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程進(jìn)行了問題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試。
一、對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程進(jìn)行問題啟發(fā)式教學(xué)改革的必要性
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程是高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的一門專業(yè)基礎(chǔ)課程，通過該門課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生要認(rèn)知房地產(chǎn)業(yè)的基本概念，以及對房地產(chǎn)開發(fā)有一個框架和整體上的認(rèn)知。一般情況下，這門課程會安排在大一，作為各門專業(yè)課程的先導(dǎo)性課程。
目前，在高職教學(xué)中運用得較多的有任務(wù)驅(qū)動法和項目教學(xué)法。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程作為理論性較強的先導(dǎo)性課程，同時又涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個重要環(huán)節(jié)，用這兩種方法教學(xué)，將使學(xué)生在完成學(xué)習(xí)任務(wù)時面臨大量的未知知識，從而使完成任務(wù)和項目變得不現(xiàn)實，降低了學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和興趣。
相比任務(wù)驅(qū)動法和項目教學(xué)法，問題啟發(fā)式教學(xué)適用于理論性較強的學(xué)科。問題啟發(fā)式教學(xué)要求建立在有感染力的真實事件或真實問題的基礎(chǔ)上，讓學(xué)習(xí)者到現(xiàn)實世界的真實環(huán)境中去感受、去體驗（即通過獲取直接經(jīng)驗來學(xué)習(xí)），而不是僅僅聆聽別人（例如教師）關(guān)于這種經(jīng)驗的介紹和講解。這種教學(xué)法的環(huán)節(jié)主要有：創(chuàng)設(shè)情境、確定問題、自主學(xué)習(xí)、協(xié)作學(xué)習(xí)和效果評價。因此，我們在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程中運用該方法，可以讓學(xué)生在房地產(chǎn)行業(yè)中所發(fā)生的真實事件或真實問題的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)業(yè)的基本理論和工作內(nèi)容進(jìn)行深刻的認(rèn)知，同時還可以提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮其自主精神和合作精神。
因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程有必要徹底摒棄以教師為中心、強調(diào)知識傳授，只把學(xué)生當(dāng)做知識灌輸對象的傳統(tǒng)教學(xué)模式，進(jìn)行問題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試和挑戰(zhàn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程問題啟發(fā)式教學(xué)的實施
通過對新加坡共和理工學(xué)院問題啟發(fā)式教學(xué)的分析，筆者學(xué)校對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的核心課程進(jìn)行了改革，實施的具體環(huán)節(jié)如下。
1.打破傳統(tǒng)教材的編排，以八大問題來統(tǒng)領(lǐng)該門課程
在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的課程體系中，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的計劃課時為72學(xué)時，筆者將該門課程設(shè)計成8個真實的問題：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)與社會經(jīng)濟的開發(fā)是怎樣的關(guān)系？
（2）房地產(chǎn)一級市場、二級市場、三級市場的關(guān)系是怎樣的，政府如何干預(yù)房地產(chǎn)市場？
（3）在房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，政府如何實現(xiàn)監(jiān)管審批？
（4）開展可行性研究工作的實施方案是什么，如何做好此項工作的資料搜集？
（5）房地產(chǎn)開發(fā)商如何獲得開發(fā)用地？
（6）房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作任務(wù)有哪些？
（7）房地產(chǎn)營銷策劃的內(nèi)容有哪些？
（8）房地產(chǎn)開發(fā)商資金籌措的渠道有哪些？
2.針對要解決的問題，設(shè)置有感染力的真實事件或真實情境
在該門課程中，教師要盡量創(chuàng)造接近真實情境的學(xué)習(xí)環(huán)境，激發(fā)學(xué)習(xí)者參與交互式學(xué)習(xí)的積極性、主動性。
以問題（2）為例，針對“政府如何實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的干預(yù)”，設(shè)置真實事件操作如下。教師在資料準(zhǔn)備時，提取最近或具有代表性的國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策（如“國五條”），讓學(xué)生分析在這些政策中如何運用土地政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，這些政策會對房地產(chǎn)一級市場、二級市場、三級市場產(chǎn)生怎樣的影響。
學(xué)生在解決這一問題時，首先要完成基本概念的認(rèn)知，包括房地產(chǎn)一級市場、房地產(chǎn)二級市場、房地產(chǎn)三級市場、房地產(chǎn)供給與需求、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。第二步是分析，學(xué)生在認(rèn)知了基本概念的前提下，進(jìn)行信息的收集與分析加工，分析在現(xiàn)實問題中具體采用了哪些政策，這些政策對房地產(chǎn)供給與需求、對房地產(chǎn)各級市場產(chǎn)生了怎樣的影響。
3.教學(xué)環(huán)節(jié)的實施
（1）分組。通過分組學(xué)習(xí)，實現(xiàn)問題啟發(fā)式教學(xué)所強調(diào)的協(xié)作學(xué)習(xí)。為更有效地利用學(xué)習(xí)時間，在本門課程開始前，教師需進(jìn)行學(xué)生分組，每組成員4～5人。在分組過程中，教師要兼顧學(xué)生好、中、差水平的搭配，讓先進(jìn)影響后進(jìn)。
（2）“一天解決一問題”教學(xué)環(huán)節(jié)的展開。問題啟發(fā)式教學(xué)需要采用集中排課法，即一周中需集中一天進(jìn)行同門課程的編排，一天解決一個問題，亦即實現(xiàn)“一天一題”。將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程的72個學(xué)時安排在9天，每周安排1天，每天解決1個問題，1天作為機動。
①第一階段，每一輪會議和第一次自由討論或獨立探索。每天教學(xué)活動開始時，由教師召開第一次會議，第一次會議主要解決的問題為：教師問題，學(xué)生在教師的引導(dǎo)下，進(jìn)一步思考、擬定和分配實際任務(wù)，會議時間一般為1小時。
會議一完，進(jìn)入自由討論時段或獨立探索。學(xué)生在各自的組內(nèi)進(jìn)行獨立的探索，或發(fā)揮群策群力的精神，完成以下任務(wù)：搜尋和閱讀資料，開始建構(gòu)初步的解題方案，進(jìn)一步分析問題的核心議題。自由討論時段一般為1～2小時。
以第二個問題的教學(xué)開展為例。教師在第一輪會議中真實的情境和真實的問題。準(zhǔn)備“國五條”或“國六條”方案，然后針對“國五條”問題：“國五條”分別運用了哪些土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策？這些政策對房地產(chǎn)市場供需，以及房地產(chǎn)一、二、三級市場產(chǎn)生怎樣的影響？在充分了解問題后，學(xué)習(xí)小組確定解決問題的路徑，完成小組分工。
在第一輪會議完成后的自由討論或獨立探索時間，學(xué)習(xí)小組可以根據(jù)自己小組的情況集中討論或分開學(xué)習(xí)。在該階段，學(xué)生要自己閱讀資料，這些資料可以是教材，也可來源于圖書館資料或網(wǎng)絡(luò)。學(xué)生收集和閱讀理解問題的相關(guān)資料，形成對問題解決的初步認(rèn)知，如關(guān)于這個問題的基本概念，以及網(wǎng)絡(luò)上收集到的市場反饋信息或言論。
在完成該階段的任務(wù)時，教師要隨時了解小組討論的動態(tài)，及時解決學(xué)生在該階段中的疑問。
②第二階段，第二輪會議和第二次自由討論，準(zhǔn)備演示PPT。在學(xué)生完成第一階段的自由討論或自由討論的自主學(xué)習(xí)后，進(jìn)入第二輪會議。第二輪會議的主要內(nèi)容是教師了解學(xué)生的學(xué)習(xí)進(jìn)度，集中探討學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中所碰到的難題，協(xié)助學(xué)生制定進(jìn)一步解決問題的方案。會議之后，進(jìn)入自由討論時段，該段時間為2～2.5小時。學(xué)生繼續(xù)在所屬的組內(nèi)探討問題，閱讀和剖析資料，在取得共識的前提下，制定更精細(xì)的解決問題的方案，然后準(zhǔn)備演示內(nèi)容。
③第三階段，第三次會議。在該階段，學(xué)生和教師交流，演示研究成果，并進(jìn)行答辯，學(xué)生觀摩并通過提問了解其他組如何制訂解決方案。教師進(jìn)行探究和給予評價。若需要，教師可提供額外資料。
（3）課后完善及補充階段。一天的學(xué)習(xí)后，還有一些環(huán)節(jié)及細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步完善及細(xì)化，學(xué)生可在課后進(jìn)一步進(jìn)行，最后提交成果，教師給予反饋。
（4）教學(xué)評價。采用問題啟發(fā)式教學(xué)法，教師需要對傳統(tǒng)教學(xué)法下的教學(xué)評價方法作出改進(jìn)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程的特點，課程的評價方法為：小組成員互評占10%，成果質(zhì)量占50%，成果匯報占15%，過程控制占10%，課后改進(jìn)占15%。
三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程實施問題啟發(fā)式教學(xué)體會
1.實施問題啟發(fā)式教學(xué)是一個先難后易的過程
在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程中實行問題啟發(fā)式教學(xué)，在8大問題的解決中，前兩個問題的實施是最困難的。原因之一是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程在大一開設(shè)，學(xué)生對專業(yè)知識的積累很少，相關(guān)概念難以準(zhǔn)確把握。針對該種情況，教師可在第二階段的會議中增加基本概念與知識的集中講解時間，從而糾正在第一階段自由討論中學(xué)生所出現(xiàn)的理解上的偏差。另一個原因是，學(xué)生大多首次接觸小組學(xué)習(xí)方法，學(xué)生之間的分工合作還不默契，容易造成有些學(xué)生的任務(wù)很重，而有些學(xué)生偷懶甚至不參與整個學(xué)習(xí)過程而“搭便車”的情況。針對該種情況，教師對每個小組的分工與學(xué)習(xí)進(jìn)程要進(jìn)行更為緊密的監(jiān)督與跟蹤指導(dǎo)。因此，在前兩個問題的學(xué)習(xí)中，教師要對學(xué)生進(jìn)行更仔細(xì)的指導(dǎo)，盡量協(xié)助學(xué)生解決他們在自主學(xué)習(xí)過程中碰到的困難，增加學(xué)生的信心和興趣。隨著對問題（1）和問題（2）的解決，學(xué)生逐步掌握了房地產(chǎn)行業(yè)的基本概念和理論知識，同時通過前期的相互了解和調(diào)整，小組協(xié)助學(xué)習(xí)也變得更加有效，因而后面6個問題的啟發(fā)式教學(xué)將變得更加容易和有效。
2.課后的完善和補充階段尤為重要
在完成第三階段的PPT匯報后，學(xué)生還應(yīng)根據(jù)老師的意見，在課后進(jìn)行進(jìn)一步的完善，包括完成學(xué)習(xí)日志，總結(jié)學(xué)習(xí)的收獲和感悟。這一環(huán)節(jié)非常重要，因為課堂的時間有限，學(xué)生對問題的解答往往不盡完善，課后的完善有助于提升學(xué)生對問題的認(rèn)知水平。學(xué)生通過進(jìn)一步收集資料，擴充知識量，形成更好的解答問題的角度，這是對學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力、分析和解決問題能力的進(jìn)一步提升。教師應(yīng)對學(xué)生改善后的方案或?qū)W習(xí)日志提出及時的評價，維持學(xué)生的積極性，提升其學(xué)習(xí)的興趣。通過實踐，很多學(xué)生課后完善的PPT，不管是PPT的編排，還是解答問題的角度和表述，都得到很大的提升。
四、問題啟發(fā)式教學(xué)改革的收獲與尚待解決的問題
1.收獲
在問題啟發(fā)教學(xué)方法下的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程，需要學(xué)生自己去查閱相關(guān)的資料，形成對基本概念的認(rèn)識，同時要通過小組成員的討論，學(xué)生形成解決問題、完成任務(wù)的思路和具體的操作可行的辦法。這將鍛煉學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，使學(xué)生終身受益。同時，在該種教學(xué)方法下，強調(diào)小組團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同去完成任務(wù)，符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和策劃職業(yè)需團(tuán)隊分工協(xié)作的真實情況，培養(yǎng)了學(xué)生的職業(yè)精神。
2.問題
（1）充足的信息資源。在問題啟發(fā)式教學(xué)方法下，教師需要確定學(xué)習(xí)本主題所需信息資源的種類、每種資源在學(xué)習(xí)本主題過程中所起的作用。這需要學(xué)校有充足的資料或信息資源，來滿足學(xué)生自主學(xué)習(xí)時查閱資料的需要。特別是該門課程具有很強的操作性，還應(yīng)為學(xué)生準(zhǔn)備充足的真實案例資料。
（2）合理的師生配比。在問題啟發(fā)式教學(xué)中，教師的任務(wù)是促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)，既強調(diào)學(xué)習(xí)者認(rèn)知主體作用，又不忽視教師的指導(dǎo)作用。教師是學(xué)生學(xué)習(xí)的輔導(dǎo)者和學(xué)生學(xué)習(xí)的合作者。在問題啟發(fā)式教學(xué)中，教師首先要檢測、了解學(xué)生對某一現(xiàn)實問題的解決能力；其次，應(yīng)該確定具體的教學(xué)目標(biāo)， 由直接傳授知識轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定學(xué)生的學(xué)習(xí)目標(biāo)；最后，教師應(yīng)在可能的條件下組織協(xié)作學(xué)習(xí)，開展討論與交流，通過對話幫助學(xué)生分析所面對的問題，最終讓學(xué)生自主解決問題。
在該門課程的教學(xué)中，老師要非常了解每階段學(xué)生完成任務(wù)及討論的進(jìn)度，及時解決在該過程中學(xué)生存在的問題。同時，老師還要對課后任務(wù)改進(jìn)和完善給出具體的、持續(xù)的指導(dǎo)。因此，在該種教學(xué)方法下，教師的工作量遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)教學(xué)方法下的工作量，為了達(dá)到良好的教學(xué)效果，教師所帶班級的學(xué)生人數(shù)不宜過多。以新加坡共和理工學(xué)院為例，每班學(xué)生不超過25人，從而有條件實行小班教學(xué)，保障教學(xué)效果。
（3）教材建設(shè)。傳統(tǒng)的教材以教師為中心進(jìn)行教授，學(xué)生以聽為主，而問題啟發(fā)式教學(xué)要求以學(xué)生自主學(xué)習(xí)為主，所以需要有全新的教材來適應(yīng)新的教學(xué)方法，而目前適應(yīng)的教師教材和學(xué)生學(xué)材無疑是最為缺乏的。
（作者單位：重慶城市管理職業(yè)學(xué)院）
【摘要】隨著世界經(jīng)濟全球化發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)業(yè)也要逐步走向世界舞臺.所以，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營是值得深思的問題.本文主要通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的研究，并結(jié)合其在經(jīng)濟實踐中的應(yīng)用，發(fā)現(xiàn)其所面臨的問題，從而提出相關(guān)性的合理建議.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；市場定位
引言
目前，我國政府雖然采取了有利的宏觀調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，但是，對于房地產(chǎn)企業(yè)的整頓實際呈現(xiàn)出增長的趨勢.這說明房地產(chǎn)業(yè)所帶來的利潤仍要比其他產(chǎn)業(yè)高很多.本文對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營進(jìn)行研究時，著重從房地產(chǎn)業(yè)市場定位入手，不管是從理論還是實踐中，對于提高我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟和社會效益都有很大的促進(jìn)作用.
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的相關(guān)理論
房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位，簡單來說就是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和研究，在此基礎(chǔ)上來選擇合適的市場目標(biāo)，確定相應(yīng)的消費群體，劃分項目的對應(yīng)等級，確定項目的建設(shè)和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等.這一概念是由市場營銷學(xué)中的市場定位衍生而來的.下面將對房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的相關(guān)理論進(jìn)行詳細(xì)的介紹.
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本內(nèi)容主要有以下幾點：
（1）明確開發(fā)思想.房地產(chǎn)企業(yè)在考慮自身企業(yè)文化的基礎(chǔ)上來明確項目開發(fā)的理念，確定企業(yè)對于項目的經(jīng)營模式，以便更好的促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，樹立良好的品牌形象.
（2）確定用途作用.在進(jìn)行市場定位時，企業(yè)對開發(fā)項目所在地區(qū)進(jìn)行全局考察，確定最適合當(dāng)?shù)貙嶋H情況的開發(fā)類型，科學(xué)合理的對當(dāng)?shù)赝恋刭Y源進(jìn)行開發(fā)利用.
（3）選擇目標(biāo)客戶.企業(yè)要對當(dāng)?shù)鼐用竦南M能力進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)查，了解他們的消費需求，初定確定此次項目的目標(biāo)人群，為今后進(jìn)行項目的價格確定創(chuàng)造前提條件.
（4）進(jìn)行初步項目設(shè)計.企業(yè)要結(jié)合項目開發(fā)所在地區(qū)的實際情況以及當(dāng)?shù)鼐用竦南M能力來進(jìn)行項目任務(wù)的初步設(shè)計.同時，企業(yè)要委托相關(guān)的設(shè)計規(guī)劃部門對項目的開發(fā)進(jìn)行初步的設(shè)計，更好的將建筑的風(fēng)格、形式、標(biāo)準(zhǔn)、戶型等內(nèi)容確定下來.
（5）評估租售價格.企業(yè)要采用適當(dāng)?shù)姆椒?，對比同類房地產(chǎn)的市場價格，并在考慮影響房地產(chǎn)因素的基礎(chǔ)上來對開發(fā)項目的租售價格進(jìn)行評估.
（6）選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r間.企業(yè)要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的風(fēng)險以及所獲取的利益之間的關(guān)系，并結(jié)合自身的經(jīng)濟實力和項目投資的資金流動量，制定一套切實可行的項目營銷方案，為項目的入市選擇一個適當(dāng)?shù)臅r機，保證開發(fā)項目的順利進(jìn)行.
2、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位在實際中存在的問題
2.1 與市場定位的理論和原則相偏離
一些房地產(chǎn)企業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行定位時，把注意力主要放在了對“概念”的定位上，而與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場定位真正的理論和原則背道而馳.將沒有存在根據(jù)的生活方式作為房地產(chǎn)項目的買點所在，將還沒有批準(zhǔn)建筑的地鐵稱為是交通便利的交通工具，他們充分的利用了媒體來對自己的房地產(chǎn)項目的市場定位進(jìn)行了炒作.從某個角度來講，危害到了房地產(chǎn)市場規(guī)范有序的發(fā)展.
2.2 缺少規(guī)范的市場定位工作的主體
目前我國的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展還很不完善，大多的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位工作時，往往會委托與其企業(yè)相關(guān)聯(lián)的咨詢企業(yè)來完成，市場定位工作過于形式化，不符合科學(xué)公正的要求.此外，市場定位從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)往往偏低，工作缺乏專業(yè)新，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場定位的整體水平偏低.
2.3 缺少明確的目標(biāo)消費群或判斷市場需求出現(xiàn)偏差
通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠準(zhǔn)確掌握市場經(jīng)濟的走向，了解消費者對房地產(chǎn)市場的需求.在實際中，往往因為房地產(chǎn)企業(yè)所采用的市場調(diào)查方法以及調(diào)查的范圍不當(dāng)，導(dǎo)致不能明確的確定房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的目標(biāo)消費群，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益.
2.4 差異化策略運用不當(dāng)
目前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士已逐漸認(rèn)可關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)第三利潤源泉源于差異化”的觀點，差異化一般是指在形象上、產(chǎn)品上以及市場上的差異.但是在實際進(jìn)行市場定位的時候，對于差異化常常會發(fā)生這樣兩種情形：一種是房地產(chǎn)企業(yè)從建筑的立面、平面的布置到室外景觀的布置和綠化，缺少了新意.另一種是房地產(chǎn)企業(yè)過于注重與其他企業(yè)之間的不同，而不根據(jù)房地產(chǎn)項目所在區(qū)域的實際條件和環(huán)境出發(fā)，忽視當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏胶蜕盍?xí)慣.
3 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位工位的相關(guān)建議
（1）采用正確的房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位方法.房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真分析我國房地產(chǎn)業(yè)的行情，采用正確的房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的方法對房地產(chǎn)項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)行情進(jìn)行分析、判斷，以便更好的掌握當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、消費需求、居住環(huán)境等，建設(shè)更好的物業(yè)性小區(qū)管理.
（2）協(xié)調(diào)統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)的功能、成本和效益問題.房地產(chǎn)業(yè)擁有必備的功能、較低的成本以及最大化的效益，這是房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行市場定位時必須要考慮的問題.這三者指導(dǎo)著房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的發(fā)展方向，衡量這三者的重要指標(biāo)分別是項目的功能配置、項目開發(fā)的成本以及項目的租售價格等.房地產(chǎn)企業(yè)對這三個問題必須進(jìn)行重點研究分析.
（3）強化房地產(chǎn)的專業(yè)化、規(guī)范化管理，建立有效的行業(yè)管理機制.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員、工作章程以及方法要以規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場為宗旨進(jìn)行專業(yè)化的管理，對他們進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn).
（4）充分了解當(dāng)?shù)厍闆r，將房地產(chǎn)開發(fā)項目差異化問題合理解決.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的創(chuàng)新，不能只是參考當(dāng)?shù)匾延械慕ㄖ蛘哒跓徜N中的建筑，也不能僅僅是在建筑風(fēng)格、戶型以及物業(yè)環(huán)境上進(jìn)行簡單的復(fù)制，更不能將房地產(chǎn)開發(fā)項目的面積和規(guī)模肆意夸大，要充分體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身所獨有的文化特征，保持獨樹一幟的企業(yè)風(fēng)格.
4 結(jié)論
房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營是一個城市經(jīng)濟得以發(fā)展重要的推動力，它不但促進(jìn)了我國城市的現(xiàn)代化建設(shè)，還吸引了大量的國內(nèi)外的投資者，在很大程度上促進(jìn)了我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè).所以，本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位進(jìn)行研究，是房地產(chǎn)企業(yè)做出正確投資決定和開發(fā)策略的前提工作，減少了很多在項目開發(fā)過程中由于人為原因而失誤的因素，對我國經(jīng)濟發(fā)展具有很好的指導(dǎo)作用.
摘要：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風(fēng)險等特點，導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營過程中的存在太多不確定因素。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在的風(fēng)險主要有社會政策和治安風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營性風(fēng)險、貨幣政策引起的風(fēng)險等。文章針對這些風(fēng)險，提出了一定的規(guī)避措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營；風(fēng)險；規(guī)避
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風(fēng)險等特點，導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項目開發(fā)而不重視管理特別是風(fēng)險管理，風(fēng)險管理意識淡薄、缺乏風(fēng)險管理機構(gòu)、風(fēng)險管理手段單一，使得房地產(chǎn)項目中的諸多風(fēng)險因素得不到有效控制，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險是保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)，保證企業(yè)穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過程。
一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在的風(fēng)險
1.社會政策和治安風(fēng)險
政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商來說，卻可能成為風(fēng)險的因素。政府為了達(dá)到某種預(yù)定的經(jīng)濟增長目標(biāo)或限制房地產(chǎn)經(jīng)濟的不正常發(fā)展而采取一系列的政策，均對房地產(chǎn)投資帶來巨大的風(fēng)險，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響是全局性的。
另外，社會治安也回直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營。社會治安關(guān)系到人們的財產(chǎn)安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營才能有更好的保障。
2.市場風(fēng)險
市場的供求關(guān)系變化的不確定性對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產(chǎn)價格下降，求大于供也會使得房產(chǎn)價格上升。這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。
房地產(chǎn)不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的資金流動差。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)市場是區(qū)域性和個別性市場，也必然增加了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的周期長的特點也使得房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營在市場的變化中處于不利地位。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟條件變化的可能性就越大，開發(fā)后期的費用和建設(shè)項目的租金和售價便越不確定，風(fēng)險相對也越大。
3.經(jīng)營性風(fēng)險
經(jīng)營性風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)自身的經(jīng)營不周或其他內(nèi)部因素而帶來的風(fēng)險。投資者由于主觀上對經(jīng)濟發(fā)展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發(fā)生在投資方式的選擇、投資地點的選擇以及投資類型的選擇之中，在進(jìn)行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產(chǎn)生很大的影響。因企業(yè)管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業(yè)脫手，以致使其空置率過高，經(jīng)營費用增加，經(jīng)營凈收入期望值。
4.貨幣政策引起的風(fēng)險
通貨膨脹因素。當(dāng)通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設(shè)房地產(chǎn)來說，這無疑是一場災(zāi)難。銀行利率的變動也可能會給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營帶來損失。一般地，使用高利率折現(xiàn)，會降低投資者的凈現(xiàn)值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產(chǎn)市場價格間接產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)帶來風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險的規(guī)避
1.及時準(zhǔn)確的預(yù)測風(fēng)險
在房地產(chǎn)投資前便應(yīng)該對投資后可能存在的風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)合理有效的預(yù)測，然后再進(jìn)行合理的投資。通過全面的市場調(diào)查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細(xì)的、高質(zhì)量的信息資料的基礎(chǔ)上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環(huán)境分析，對國家或政府可能出現(xiàn)的政策變化進(jìn)行預(yù)測，以便調(diào)整房地產(chǎn)投資，更好地得到國家或政府的支持。
2.風(fēng)險控制
選擇風(fēng)險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結(jié)果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風(fēng)險太大的自己所無法承擔(dān)的項目作出放棄的決定。放棄是對風(fēng)險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風(fēng)險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風(fēng)險的方法。
3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)開發(fā)商可通過各種合理合法措施將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。一是保險轉(zhuǎn)移，開發(fā)商可通過對經(jīng)濟風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和分析，購買房地產(chǎn)保險，若投資后發(fā)生風(fēng)險損失，則可由保險公司提供補償，還可通過購買其他各種保險，把自然災(zāi)害，意外事故等可能造成的各種風(fēng)險轉(zhuǎn)移該保險公司；二是契約合同轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過契約合同將可能出現(xiàn)的損失的財務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人；三是財務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移，如發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風(fēng)險損失、財務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。
4.風(fēng)險分散
不同項目的風(fēng)險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發(fā)住宅，又經(jīng)營寫字樓，還可以從事土地轉(zhuǎn)讓等從事多種房地產(chǎn)項目的開發(fā)，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩(wěn)定的收入，又能夠有效控制風(fēng)險。另外，跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資組合可以均衡地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡的影響，同時減少個別地區(qū)經(jīng)濟動蕩帶來的風(fēng)險。
摘要：近年來，由于我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍，油然而生。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)日新月異，在產(chǎn)生巨大經(jīng)濟效益的同時，其競爭壓力也日益巨大。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的經(jīng)營和管理是保證其搶占市場、在競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)利于不敗之地的必然要求。本文從這一背景出發(fā)，著重探討房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的問題，并針對出現(xiàn)的問題給予切實有效的解決措施，旨在為我國房地產(chǎn)企業(yè)提供必要的理論指導(dǎo)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營；管理；策略分析
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的主要部門
1.工程部門
工程部門主要代表開發(fā)商對其所建設(shè)的工程項目進(jìn)行日常管理，其主要內(nèi)容包括：工程材料的采購與庫存；確定施工企業(yè)并協(xié)調(diào)相關(guān)事宜；對施工質(zhì)量和施工制度進(jìn)行有效監(jiān)督；對相關(guān)合同進(jìn)行有效管理；在施工過程中給出適當(dāng)?shù)暮侠砘ㄗh等。
2.財務(wù)部門
財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業(yè)財務(wù)收支狀況和經(jīng)營狀況的資金支配報表，主要包括三部分內(nèi)容：其一，建立保證工程項目順利實施的融資計劃；其二，負(fù)責(zé)施工單位的各個款項的發(fā)放；其三，處理企業(yè)自身在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的營業(yè)費用等。
3.銷售部門
銷售部門主要負(fù)責(zé)把企業(yè)產(chǎn)品——樓房推向市場，其主要工作內(nèi)容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價格的制定和銷售渠道的建立和探索等。
4.人事部門
企業(yè)人事部門的職責(zé)是：對企業(yè)項目開發(fā)的相關(guān)人員的工作進(jìn)行科學(xué)分配、對企業(yè)員工的相關(guān)資料進(jìn)行有效管理，對員工進(jìn)行績效考核，建立行之有效的激勵體系等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個部門分工十分明確，其經(jīng)營管理的過程就是各個部門相互協(xié)作的過程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強各個職能部門的管理，同時還要不斷強化各個部門的協(xié)作意識，確保其經(jīng)濟效益的順利實現(xiàn)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的問題
隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及經(jīng)濟體制的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中管理過程中存在著許多問題，這些問題出現(xiàn)既有觀念的原因，同時也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個方面：
1.觀念上的危機
觀念危機是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理出現(xiàn)問題的根源所在，這種根源性問題主要包括三方面的內(nèi)容：
第一、被動的市場意識。這種市場意識認(rèn)為，用計劃經(jīng)濟的體制和行政的手段能夠完全替代市場經(jīng)濟自主調(diào)節(jié)的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預(yù)，這些部門認(rèn)為：現(xiàn)有的市場體制并不完善，許多開發(fā)公司在面對市場競爭時，已經(jīng)做了充足的準(zhǔn)備，但卻無用武之地，只好被動的等待市場競爭的到來，進(jìn)而導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)市場機會把握不準(zhǔn)、競爭條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和管理。
第二、盲目的市場意識。這種意識認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)唯有靠引進(jìn)外資才能帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而不是從企業(yè)自身的經(jīng)營和管理模式入手，以至于使企業(yè)不能準(zhǔn)確的進(jìn)行市場定位，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
第三、狹隘的市場經(jīng)濟意識。這種經(jīng)濟意識認(rèn)為：市場經(jīng)濟的初期，可利用各項制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投機，這種意識只注重企業(yè)的短期效益，不注重企業(yè)的長遠(yuǎn)利益，專心于市場漏洞，無心于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理，最終導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營管理的失敗。
2.資源配置不合理
一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其人、財、物配置不甚合理，資源浪費現(xiàn)象嚴(yán)重，以有限的資金進(jìn)行多頭投資，經(jīng)營規(guī)模小，其社會、環(huán)境以及經(jīng)濟效益根本無法同步實現(xiàn)。這些問題也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營和管理過程中必須考慮的問題，因為，資源配置不合理往往會導(dǎo)致這些企業(yè)難以應(yīng)對由于市場擴張而產(chǎn)生的危機，進(jìn)而面臨倒閉的危險。
3.部門協(xié)調(diào)能力差
部門協(xié)調(diào)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和管理成敗的關(guān)鍵，同時也是其能否順利實現(xiàn)其價值的關(guān)鍵。然而就當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，也多企業(yè)不能夠徹底解決企業(yè)內(nèi)部各個職能部門之間的關(guān)系，其管理缺乏系統(tǒng)性和有序性，各個部門之間缺乏協(xié)作意識和協(xié)調(diào)能力，這樣不僅使得企業(yè)各個部門的辦事效率大大降低同時也大大削弱了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實力。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的有效途徑
針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的問題，筆者認(rèn)為可以從以下三方面入手作為其解決問題的有效途徑。
1.更新經(jīng)營管理理念
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其經(jīng)營管理過程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時刻以市場為中心，時刻關(guān)心相關(guān)政策法規(guī)，便被動為主動，變狹隘為開闊；變盲目為有目的性，使自身的經(jīng)營管理理念與市場相一致，與時代相契合。
2.合理配置企業(yè)資源
設(shè)置專門的企業(yè)資源管理機構(gòu)，既包括人力資源的管理，同時也包括成產(chǎn)及投資資源的管理，完善企業(yè)人力資源管理和監(jiān)督機制，充分發(fā)揮企業(yè)人力部門在員工考核、激勵以及機制設(shè)置的作用，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中的有序進(jìn)行。
3.強化部門協(xié)調(diào)
加強企業(yè)內(nèi)部各個部門人員之間的交流，引入同級別換崗學(xué)習(xí)機制，強化員工的團(tuán)隊精神和合作意識，強化團(tuán)隊意識的注入和培養(yǎng)，定時對換崗人員進(jìn)行考核，根除企業(yè)內(nèi)部個人英雄注意的不良之風(fēng)，企業(yè)各個部門要加強與其他部門的互助協(xié)作能力，以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)、銷系統(tǒng)化的經(jīng)營和管理目的，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身經(jīng)濟和社會效益的順利實現(xiàn)。
摘要：“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”是一門實踐性很強的課程，有助于培養(yǎng)實踐能力強的專業(yè)技術(shù)人員。針對“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”這門課在教學(xué)過程中存在的各種問題，從教師授課、案例教學(xué)、發(fā)揮學(xué)生主觀能動性和增加實踐環(huán)節(jié)等方面提出建議，希望能夠提高該課程教學(xué)效果，達(dá)到教學(xué)目的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理；教學(xué)問題；實踐
中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于20世紀(jì)改革開放后的90年代，二十多年來，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度的不斷發(fā)展和具有中國特色的市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展起來。在過去的二十多年當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)解決了部分住房需求問題，改善了許多居民的住房環(huán)境，并且在拉動內(nèi)需、促進(jìn)整個國民經(jīng)濟發(fā)展方面起到了很大的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
然而，在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了一系列的社會問題，比如房價過高，超過了居民的支付能力；對銀行資金依賴過大，使得整個銀行資金被房地產(chǎn)業(yè)綁架；受到政府行為的影響過大等。這些問題引起了整個社會的關(guān)注，由此政府開始對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，調(diào)控力度也在不斷增大，國家的多次調(diào)控政策使得房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈、盈利能力遭遇到了很大的挑戰(zhàn)。而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍處于粗放階段，對資源的消耗很大，如土地的消耗，住宅建造過程和使用過程對能源的消耗等。因為缺乏技術(shù)創(chuàng)新能力和資源集約能力，對資本市場的依賴特別大，并且抵御市場風(fēng)險、政策風(fēng)險的能力也非常弱，再加上房地產(chǎn)業(yè)自身固有的特點，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)難以支撐自身的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，如何在經(jīng)營過程中降低風(fēng)險，降低政策因素的影響，就依賴于素質(zhì)較高的房地產(chǎn)人才。
一、“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理” 課程教學(xué)的目的
“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”這門課程的內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個房地產(chǎn)項目的整個過程，包括市場調(diào)研、土地使用權(quán)的獲得、編制可行性研究報告、進(jìn)行開發(fā)報建、領(lǐng)取五證、工程施工、銷售、竣工驗收和物業(yè)管理等。許多工程管理專業(yè)的畢業(yè)生會去房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者施工單位、設(shè)計單位、物業(yè)管理等相關(guān)企業(yè)就業(yè)，而這些工作都是屬于房地產(chǎn)開發(fā)全過程當(dāng)中的一個環(huán)節(jié)。因此我國許多高校工程管理專業(yè)中會將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營這門課程設(shè)置為必修課程。這門課與其他課程有一定交叉，需要有其他課程作為先導(dǎo)，因此“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”一般都在大三和大四開設(shè)。
另外，“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”是房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格證書的四門考試課程之一，如果學(xué)生能夠在大學(xué)期間就能將這門課程掌握好，那么今后無論是在工作方面，還是在考試方面都能得心應(yīng)手得多。
這門課程涉及范圍廣，包含房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員所必須掌握的知識點和內(nèi)容。工程管理專業(yè)的學(xué)生掌握“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”這門課可以了解房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程，成為滿足社會需要的專業(yè)技術(shù)人才，能推動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
二、“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”課程教學(xué)過程中存在的問題
結(jié)合筆者的教學(xué)實踐以及從學(xué)生方面獲得的反饋，本文認(rèn)為“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”課程現(xiàn)在教學(xué)過程中存在如下幾個問題：
1.課程的交叉性、重復(fù)性太高
“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”這門課程所包含的的內(nèi)容太廣，交叉性、重復(fù)性較高。本課程內(nèi)容包括決策階段、項目報批與前期工作階段、建設(shè)實施階段、銷售出租和服務(wù)階段等四個階段。[1]這些內(nèi)容當(dāng)中與其他的課程有一定重疊和交叉，如市場營銷、工程經(jīng)濟學(xué)、項目管理、財務(wù)管理、物業(yè)管理等。[2]也正因為如此，學(xué)生在學(xué)習(xí)的時候，會覺得一些內(nèi)容是已經(jīng)學(xué)習(xí)過的。比如房地產(chǎn)決策中部分內(nèi)容與工程造價課程、工程經(jīng)濟學(xué)的財務(wù)評價、風(fēng)險和不確定性分析以及概率分析重合；房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與市場營銷重合；房地產(chǎn)投融資與財務(wù)管理、項目融資、建設(shè)管理內(nèi)容與項目管理重合等等。由于這些內(nèi)容具有重復(fù)性，學(xué)生已經(jīng)學(xué)過，或者在同時上的其他課程當(dāng)中會得到更加系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，這樣便失去了學(xué)習(xí)本課程的興趣，不愿意投入時間和精力。而事實上，除了這些交叉或重復(fù)的內(nèi)容，還是有許多內(nèi)容是本課程獨有的，如房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程、如何獲得土地使用權(quán)等等。因此要結(jié)合房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)的特點，加入大量的案例并開展實踐活動，否則就達(dá)不到教學(xué)目的。
2.教材的滯后性
現(xiàn)在政府為了對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，從房價、土地、信貸、稅收等方面陸續(xù)出臺了一些調(diào)控政策，因而教材本身很容易存在一定的滯后性，在內(nèi)容上不能反映行業(yè)最新的發(fā)展動態(tài)。例如2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補償條例》正式頒布，2011年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止，房地產(chǎn)估價師考試所用教材也已經(jīng)修改過來了，但很多教材仍然沒有更新過來，還在沿用以前房屋拆遷的說法。如果教師沒有關(guān)注這些內(nèi)容的話，就可能會向?qū)W生傳遞過時的信息。這樣對教師就有一定的要求，需要教師經(jīng)常關(guān)注房地產(chǎn)市場和政策的變化。
3.教學(xué)過程中缺乏實踐活動
這樣會影響學(xué)生學(xué)習(xí)積極性。學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高的另外一個原因是，本教程教材理論性、概念性的內(nèi)容很多，需要記憶的內(nèi)容很多，與一些其他工程施工類的課程區(qū)別很大。但是房地產(chǎn)開發(fā)活動的實踐性非常強，例如土地使用權(quán)的獲得、開發(fā)報建過程、五證的領(lǐng)取等等，這些都是教材上不可能講清楚的。教材中的內(nèi)容多是一些條條框框的東西，如果教師在授課的過程中只是照本宣科，介紹理論知識，而不聯(lián)系實際的話，就會使得教學(xué)過程十分枯燥，無法激發(fā)學(xué)生興趣，教學(xué)效果就不可能理想。
三、提高“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”課程教學(xué)效果的措施
針對上述影響教學(xué)效果的問題，本文從以下幾個方面提出建議，希望可以提高教學(xué)效果，達(dá)到教學(xué)目的。
1.教師授課的過程中要分清主次，重點突出
教學(xué)過程當(dāng)中，對于那些重復(fù)性、交叉性高的內(nèi)容，學(xué)習(xí)先導(dǎo)課程以及對先導(dǎo)課程的掌握程度也影響到學(xué)生對本課程的學(xué)習(xí)效果。要檢驗這些內(nèi)容是否被學(xué)生掌握，可以采用提問的方式考查學(xué)生對相關(guān)知識點的掌握情況。若掌握得好，回答問題也會很好，那么就可以跳過；如果掌握得不夠好，或者有些內(nèi)容已經(jīng)遺忘，那么可以再提一遍。另外要注意的是有些科目與本課程在時間上可能是并列的，例如工程經(jīng)濟學(xué)和房地產(chǎn)課程安排在同一個學(xué)期，那就要注意在講到相關(guān)課程內(nèi)容的時候，要詢問是否已經(jīng)講過了，哪些內(nèi)容還沒有講到。簡而言之，對已經(jīng)在別的科目中講過并且學(xué)生已經(jīng)掌握的內(nèi)容，可以簡單帶過；對沒有講過的，又或者是講過了但是學(xué)生掌握不牢的，可以在本課程中講一遍。強化本課程所獨有的知識點，對交叉性的知識點則視情況突出重點即可。本課程理論教學(xué)32學(xué)時，圖1是對于“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”主要章節(jié)及對應(yīng)學(xué)時的分配。
2.案例教學(xué)
案例教學(xué)的特點就是形象和生動。教師導(dǎo)入有代表性和針對性的案例，為學(xué)生創(chuàng)造一種問題環(huán)境，指導(dǎo)學(xué)生對相關(guān)問題進(jìn)行討論，使得學(xué)生在問題的討論當(dāng)中理解如何將理論應(yīng)用于實踐中進(jìn)而更好地掌握理論知識。例如在“房地產(chǎn)項目的策劃”這一部分內(nèi)容中，要闡述清楚房地產(chǎn)策劃的特點，可以介紹廣東順德碧桂園在20世紀(jì)90年代的系列策劃創(chuàng)新；在介紹“房地產(chǎn)項目定位”內(nèi)容時，可以介紹萬科以客戶為導(dǎo)向的產(chǎn)品模式，通過客戶細(xì)分，擴大客戶群，延伸了其產(chǎn)品線；另外可以引入上海湯臣一品項目和市場定位失敗的案例。通過案例的導(dǎo)入，組織學(xué)生對案例進(jìn)行討論，最后由教師進(jìn)行總結(jié)，讓學(xué)生在案例學(xué)習(xí)中理解和掌握相關(guān)知識點。
3.發(fā)揮學(xué)生的主觀能動性
房地產(chǎn)業(yè)近年來受到政府政策的調(diào)控，金融方面的調(diào)控政策在不斷更新，因此房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀不可能及時地反映在教材中?；谶@一現(xiàn)狀，教師應(yīng)持續(xù)關(guān)注行業(yè)動向，并在講課的過程中融入最新的資訊。此外，教師還可以發(fā)揮學(xué)生的主觀能動性，只提出教材中哪些內(nèi)容不合時宜，給學(xué)生布置作業(yè)，讓學(xué)生在課后進(jìn)行資料收集和調(diào)研，下次課由學(xué)生來講解最新政策或者稅制情況，并對未來的政策走向做預(yù)測；還可以在課堂上組織專題討論，針對現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一些熱點事件和熱點問題，如城中村的問題、小產(chǎn)權(quán)房的走向等，組織專題討論，[3]通過提高學(xué)生參與度達(dá)到提高教學(xué)效果的目的。
4.增加課程實踐性
（1）學(xué)校自己增加實踐教學(xué)環(huán)節(jié)。例如可以請房地產(chǎn)企業(yè)中的一些從業(yè)人員來給學(xué)生上課，開一些專題講座，每月1～2次；還可以給學(xué)生增加實踐環(huán)節(jié)，例如在本科目中房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告能綜合反映許多教學(xué)內(nèi)容的知識點，在前述32學(xué)時理論環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上可在學(xué)期末增加1～2周的課程設(shè)計環(huán)節(jié)，給學(xué)生布置任務(wù)，劃定一塊或者幾塊地皮，給出一些土地的基本信息，讓學(xué)生分組來做市場調(diào)研，編制一份房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告。
（2）多讓學(xué)生參與一些實踐性的活動?？梢詭W(xué)生去房地產(chǎn)企業(yè)的銷售案場去參觀，鼓勵學(xué)生利用課余時間去房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)實習(xí)。如果學(xué)校或者教師本身有這方面資源的話，也可以介紹感興趣的學(xué)生到相關(guān)的企業(yè)參觀、實習(xí)。只有增加實踐環(huán)節(jié)，才能培養(yǎng)出能滿足社會需要的房地產(chǎn)人才。
四、結(jié)語
除了采用以上提出的幾種教學(xué)方法之外，教師也要提高對自己的要求。房地產(chǎn)業(yè)變化較大，需要教師關(guān)注行業(yè)動態(tài)，盡可能參與到房地產(chǎn)業(yè)實踐活動中。只有教師自己將理論與實際結(jié)合起來，才能在教學(xué)中向?qū)W生傳遞準(zhǔn)確的信息。教師還要根據(jù)教材內(nèi)容，結(jié)合實際做好課件，適當(dāng)增加多媒體教學(xué)，以多種方式結(jié)合，才能激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，達(dá)到提高教學(xué)效果的目的。
【摘要】 負(fù)債經(jīng)營是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很重要的一種經(jīng)營方式，負(fù)債經(jīng)營能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的利益，但同時也存在很多問題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中財務(wù)風(fēng)險加大、資本結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理等方面進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對策。旨在促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決負(fù)債經(jīng)營中的問題，使之能夠健康持續(xù)的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 負(fù)債經(jīng)營 資本結(jié)構(gòu) 負(fù)債結(jié)構(gòu)
負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤的活動。負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)涵從資本經(jīng)營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營這種經(jīng)營方式。對于債權(quán)人來說，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營，還可以得到利息報酬；對于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務(wù)是一種借入資本，通過它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營，這種經(jīng)營方式就是負(fù)債經(jīng)營。但是，負(fù)債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，在運用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營的同時，也存在著很多的問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)狀
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。
從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。
2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內(nèi)貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營方式。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中存在的問題
負(fù)債經(jīng)營模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營方式，因為負(fù)債經(jīng)營的利益與風(fēng)險并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機。
1、負(fù)債經(jīng)營會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險
從理論上來講，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的總風(fēng)險。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營，則它只會面臨經(jīng)營風(fēng)險，如果采取負(fù)債經(jīng)營，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險又承擔(dān)財務(wù)風(fēng)險，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險就會越大，這主要是因為負(fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時債權(quán)人就可能會強制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會使企業(yè)的經(jīng)營成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險能力，因此，負(fù)債經(jīng)營不僅會使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加還會使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險增加。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理
權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營的利弊，為了在獲取財務(wù)杠桿利益的同時避免籌資風(fēng)險，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營特點確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財經(jīng)日報在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財務(wù)風(fēng)險。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理
負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問題，實際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負(fù)債、多少長期負(fù)債。我國資本市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會引發(fā)財務(wù)危機。企業(yè)長短期負(fù)債的風(fēng)險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時，對其盈利能力與風(fēng)險進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營存在問題的治理措施
1、應(yīng)樹立風(fēng)險意識，建立有效的財務(wù)風(fēng)險防范機制
（1）企業(yè)應(yīng)牢固樹立風(fēng)險意識。在目前經(jīng)濟體制下，企業(yè)屬于自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧生產(chǎn)者和經(jīng)營者，企業(yè)必須獨立承擔(dān)風(fēng)險。企業(yè)需加強風(fēng)險意識的防范，否則在風(fēng)險臨頭時，企業(yè)毫無準(zhǔn)備，一籌莫展，必然會遭致大敗。企業(yè)為了將總體風(fēng)險控制在可以承受的范圍，總是要權(quán)衡經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的組合關(guān)系。如果經(jīng)營風(fēng)險增加，必須通過降低負(fù)債比率來減少財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)采取高負(fù)債策略，處于較高的債務(wù)資本比率狀態(tài)時，投資者將負(fù)擔(dān)較大的債務(wù)成本，并經(jīng)受收益率大幅度變動的沖擊，財務(wù)風(fēng)險增大，抵抗不利經(jīng)營環(huán)境下的經(jīng)營風(fēng)險的能力相應(yīng)減弱，或者說同樣的經(jīng)營風(fēng)險將對企業(yè)帶來更大的損害和危機。
（2）建立有效的風(fēng)險防范機制和財務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險預(yù)測、防范預(yù)警機制。首先應(yīng)建立企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險檢測機制。通過控制經(jīng)營風(fēng)險來減少籌資風(fēng)險，充分利用財務(wù)杠桿原理來控制投資風(fēng)險，使企業(yè)按市場需要組織生產(chǎn)經(jīng)營，及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷提高企業(yè)的盈利水平，避免由于決策失誤造成財務(wù)危機，把風(fēng)險減少到最低限度。建立一套完善的風(fēng)險預(yù)防機制和財務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，企業(yè)應(yīng)全面、及時地對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和防范，制定適合企業(yè)實際情況的風(fēng)險規(guī)避方案，通過合理的籌資結(jié)構(gòu)來分散風(fēng)險。
摘 要：《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》是房地產(chǎn)估價專業(yè)一門重要的專業(yè)基礎(chǔ)課。通過分析該課程存在的不足，探討高職院校應(yīng)從課程目標(biāo)、課程體系、教學(xué)方法、實踐實訓(xùn)等方面對該課程進(jìn)行教學(xué)改革。
關(guān)鍵詞：《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》；課程目標(biāo)；課程體系
隨著中國城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的重要地位日益突顯，并呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)一線高素質(zhì)應(yīng)用人才的市場需求增加。為此，國內(nèi)不少高職院校紛紛開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，培養(yǎng)適合房地產(chǎn)市場需要的房地產(chǎn)類應(yīng)用型人才，服務(wù)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對人才的需求。而房地產(chǎn)經(jīng)營管理作為高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)專門人才的一個專業(yè)方向，《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》 課程是其中一門非常重要的專業(yè)基礎(chǔ)課程。該課程的學(xué)習(xí)，有利于培養(yǎng)高職學(xué)生進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析、投資決策分析的能力，以適應(yīng)房地產(chǎn)及其相關(guān)領(lǐng)域各個層面的工作，對于拓寬學(xué)生就業(yè)渠道也起了不可估量的作用。
一、存在的不足
1.課程地位不明確，教學(xué)重點不突出?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》作為一門專業(yè)課程，在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的教學(xué)計劃中本課程地位不明確，目標(biāo)不清晰，涉及內(nèi)容龐雜，包括房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期準(zhǔn)備、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)管理等。課程內(nèi)容面面俱到但不深入。并且該課程的內(nèi)容和其他課程有所交叉。《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程涉及開發(fā)過程的建設(shè)階段管理，與《工程項目管理》課程內(nèi)容沖突；《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程中的物業(yè)管理與《物業(yè)管理》課程交叉；《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程中開發(fā)項目的市場營銷與《房地產(chǎn)市場營銷》課程內(nèi)容交叉。因此，在該課程的教學(xué)中容易出現(xiàn)重復(fù)講授、教學(xué)過程中重點不突出問題。
2.教學(xué)模式基本上以教師為中心、單一課堂教學(xué)模式為主。在目前的教學(xué)方法上仍然以教師為主導(dǎo)。通過教師的講解在一定程度上可以讓學(xué)生學(xué)習(xí)該課程思路清晰，掌握大量的知識和信息，少走彎路。但學(xué)生只是被動地接受知識，對習(xí)題、作業(yè)等能夠得心應(yīng)手，但碰到實際應(yīng)用問題卻無法解決，難以激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，阻礙其創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力的發(fā)展。因此，展開教學(xué)模式與教學(xué)方法方面的研究對發(fā)揮學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動性作用突出。
3.實踐教學(xué)環(huán)節(jié)不完善?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》是一門應(yīng)用性較強的課程，需要培養(yǎng)學(xué)生實際解決問題的能力。這就必須使教學(xué)面向?qū)嵺`。但在《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》教學(xué)過程中，普遍存在以課堂理論教學(xué)為主，實踐教學(xué)環(huán)節(jié)不完善，與企業(yè)的合作不夠緊密。導(dǎo)致學(xué)生理論知識夠用，感性認(rèn)識不足。因此，探討實踐經(jīng)驗教學(xué)作為本課程教學(xué)環(huán)節(jié)的作用也有其必要性。
二、解決思路
1.確立課程目標(biāo)。根據(jù)房地產(chǎn)人才應(yīng)用特點，著手研究高職院校應(yīng)用型人才培養(yǎng)目標(biāo)和業(yè)務(wù)要求，在該課程體系中要以素質(zhì)為基礎(chǔ)，以能力為中心，以實用為目的，立足培養(yǎng)應(yīng)用型人才，滿足學(xué)生就業(yè)和社會需要?；A(chǔ)理論知識以“必需、夠用”為度，突出能力和素質(zhì)培養(yǎng)，使學(xué)生不僅掌握與職業(yè)能力相關(guān)的必需、夠用的理論與實踐知識，而且還具備一個房地產(chǎn)人才應(yīng)有的綜合素質(zhì)。該課程也應(yīng)成為學(xué)生學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價》、《工程招投標(biāo)》、《房地產(chǎn)金融》等課程的基礎(chǔ)課程。
2.建立基于“工作過程系統(tǒng)化”的課程體系開發(fā)模式。本課程以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主線安排工作內(nèi)容，將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營劃分為房地產(chǎn)市場分析、土地使用權(quán)的獲取、房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價、房地產(chǎn)開發(fā)項目的報建、房地產(chǎn)項目融資、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理七個學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生以最接近工作實際的方式開展學(xué)習(xí)，真正掌握實際工作所需的能力，真正做到學(xué)以致用。各個學(xué)習(xí)情境采用“任務(wù)驅(qū)動、行動導(dǎo)向”的教學(xué)方法，融知識、方法、素質(zhì)培養(yǎng)于一體，提高學(xué)生的分析能力、判斷能力、問題解決能力，從而提高學(xué)生的綜合職業(yè)能力。（下轉(zhuǎn)252頁）
（上接250頁）
3.強化課程設(shè)計、實習(xí)實訓(xùn)環(huán)節(jié)教學(xué)，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)的教學(xué)理念。在實踐教學(xué)中，使“實踐性”教學(xué)與“理論性”教學(xué)的比例接近1∶1。在整個實踐教學(xué)過程中，密切與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介公司的合作，建立穩(wěn)定的融“教學(xué)、培訓(xùn)、生產(chǎn)、技能鑒定和技術(shù)服務(wù)”、“五位一體”的重點實習(xí)實訓(xùn)基地。如可以提供更多的機會讓學(xué)生到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行實習(xí)，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的運作過程，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告、進(jìn)行開發(fā)項目的營銷策劃工作等，增強學(xué)生的感性認(rèn)識，以強化學(xué)生綜合運用知識能力、策劃能力、市場開發(fā)能力、文獻(xiàn)檢索能力和技術(shù)經(jīng)濟分析能力的培養(yǎng)。
4.教學(xué)方法靈活多樣，注重學(xué)生應(yīng)用性能力培養(yǎng)。在教學(xué)過程中，制定一套能引導(dǎo)學(xué)生積極思維、自主學(xué)習(xí)，充分發(fā)揮教與學(xué)兩方面的積極性的新的教學(xué)方法。在理論教學(xué)中，可以運用項目式教學(xué)、情景教學(xué)等方法，讓學(xué)生在完成某項任務(wù)的同時提高相關(guān)技能；同時配合案例教學(xué)，提高學(xué)生分析問題、解決問題的能力。如我校準(zhǔn)備建設(shè)一個水利培訓(xùn)樓，具體的項目方案還在探討中。針對這一項目，在教學(xué)中就可以讓學(xué)生分組自主設(shè)計一個可行性研究報告，將理論知識用于實踐，避免單一的理論講授為主，增強學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，提高教學(xué)效果。
著眼于培養(yǎng)高技能應(yīng)用型人才的目標(biāo)，《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》這門課程的改革任重道遠(yuǎn)。在教學(xué)過程中，教師在課程內(nèi)容體系、教學(xué)方法、實踐環(huán)節(jié)等方面需加以改進(jìn)，同時應(yīng)掌握中國房地產(chǎn)的各項宏觀調(diào)控政策，與理論相結(jié)合，適當(dāng)?shù)匮a充教材以外的知識，才能讓學(xué)生系統(tǒng)地運用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專業(yè)知識于實踐，適應(yīng)市場的需要。
摘要：近年來，由于我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍，油然而生。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)日新月異，在產(chǎn)生巨大經(jīng)濟效益的同時，其競爭壓力也日益巨大。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的經(jīng)營和管理是保證其搶占市場、在競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)利于不敗之地的必然要求。本文從這一背景出發(fā)，著重探討房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的問題，并針對出現(xiàn)的問題給予切實有效的解決措施，旨在為我國房地產(chǎn)企業(yè)提供必要的理論指導(dǎo)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營；管理；策略分析
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的主要部門
1.工程部門
工程部門主要代表開發(fā)商對其所建設(shè)的工程項目進(jìn)行日常管理，其主要內(nèi)容包括：工程材料的采購與庫存；確定施工企業(yè)并協(xié)調(diào)相關(guān)事宜；對施工質(zhì)量和施工制度進(jìn)行有效監(jiān)督；對相關(guān)合同進(jìn)行有效管理；在施工過程中給出適當(dāng)?shù)暮侠砘ㄗh等。
2.財務(wù)部門
財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業(yè)財務(wù)收支狀況和經(jīng)營狀況的資金支配報表，主要包括三部分內(nèi)容：其一，建立保證工程項目順利實施的融資計劃；其二，負(fù)責(zé)施工單位的各個款項的發(fā)放；其三，處理企業(yè)自身在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的營業(yè)費用等。
3.銷售部門
銷售部門主要負(fù)責(zé)把企業(yè)產(chǎn)品――樓房推向市場，其主要工作內(nèi)容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價格的制定和銷售渠道的建立和探索等。
4.人事部門
企業(yè)人事部門的職責(zé)是：對企業(yè)項目開發(fā)的相關(guān)人員的工作進(jìn)行科學(xué)分配、對企業(yè)員工的相關(guān)資料進(jìn)行有效管理，對員工進(jìn)行績效考核，建立行之有效的激勵體系等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個部門分工十分明確，其經(jīng)營管理的過程就是各個部門相互協(xié)作的過程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強各個職能部門的管理，同時還要不斷強化各個部門的協(xié)作意識，確保其經(jīng)濟效益的順利實現(xiàn)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的問題
隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及經(jīng)濟體制的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中管理過程中存在著許多問題，這些問題出現(xiàn)既有觀念的原因，同時也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個方面：
1.觀念上的危機
觀念危機是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理出現(xiàn)問題的根源所在，這種根源性問題主要包括三方面的內(nèi)容：
第一、被動的市場意識。這種市場意識認(rèn)為，用計劃經(jīng)濟的體制和行政的手段能夠完全替代市場經(jīng)濟自主調(diào)節(jié)的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預(yù)，這些部門認(rèn)為：現(xiàn)有的市場體制并不完善，許多開發(fā)公司在面對市場競爭時，已經(jīng)做了充足的準(zhǔn)備，但卻無用武之地，只好被動的等待市場競爭的到來，進(jìn)而導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)市場機會把握不準(zhǔn)、競爭條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和管理。
第二、盲目的市場意識。這種意識認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)唯有靠引進(jìn)外資才能帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而不是從企業(yè)自身的經(jīng)營和管理模式入手，以至于使企業(yè)不能準(zhǔn)確的進(jìn)行市場定位，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
第三、狹隘的市場經(jīng)濟意識。這種經(jīng)濟意識認(rèn)為：市場經(jīng)濟的初期，可利用各項制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投機，這種意識只注重企業(yè)的短期效益，不注重企業(yè)的長遠(yuǎn)利益，專心于市場漏洞，無心于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理，最終導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營管理的失敗。
2.資源配置不合理
一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其人、財、物配置不甚合理，資源浪費現(xiàn)象嚴(yán)重，以有限的資金進(jìn)行多頭投資，經(jīng)營規(guī)模小，其社會、環(huán)境以及經(jīng)濟效益根本無法同步實現(xiàn)。這些問題也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營和管理過程中必須考慮的問題，因為，資源配置不合理往往會導(dǎo)致這些企業(yè)難以應(yīng)對由于市場擴張而產(chǎn)生的危機，進(jìn)而面臨倒閉的危險。
3.部門協(xié)調(diào)能力差
部門協(xié)調(diào)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和管理成敗的關(guān)鍵，同時也是其能否順利實現(xiàn)其價值的關(guān)鍵。然而就當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，也多企業(yè)不能夠徹底解決企業(yè)內(nèi)部各個職能部門之間的關(guān)系，其管理缺乏系統(tǒng)性和有序性，各個部門之間缺乏協(xié)作意識和協(xié)調(diào)能力，這樣不僅使得企業(yè)各個部門的辦事效率大大降低同時也大大削弱了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實力。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的有效途徑
針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的問題，筆者認(rèn)為可以從以下三方面入手作為其解決問題的有效途徑。
1.更新經(jīng)營管理理念
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其經(jīng)營管理過程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時刻以市場為中心，時刻關(guān)心相關(guān)政策法規(guī)，便被動為主動，變狹隘為開闊；變盲目為有目的性，使自身的經(jīng)營管理理念與市場相一致，與時代相契合。
2.合理配置企業(yè)資源
設(shè)置專門的企業(yè)資源管理機構(gòu)，既包括人力資源的管理，同時也包括成產(chǎn)及投資資源的管理，完善企業(yè)人力資源管理和監(jiān)督機制，充分發(fā)揮企業(yè)人力部門在員工考核、激勵以及機制設(shè)置的作用，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中的有序進(jìn)行。
3.強化部門協(xié)調(diào)
加強企業(yè)內(nèi)部各個部門人員之間的交流，引入同級別換崗學(xué)習(xí)機制，強化員工的團(tuán)隊精神和合作意識，強化團(tuán)隊意識的注入和培養(yǎng)，定時對換崗人員進(jìn)行考核，根除企業(yè)內(nèi)部個人英雄注意的不良之風(fēng)，企業(yè)各個部門要加強與其他部門的互助協(xié)作能力，以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)、銷系統(tǒng)化的經(jīng)營和管理目的，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身經(jīng)濟和社會效益的順利實現(xiàn)。
[摘 要]近幾年,盡管受到金融危機的影響,盡管國家出臺了一系列政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場,但中國的房地產(chǎn)業(yè)扔持續(xù)升溫。因此,仍有大量投資者進(jìn)入到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的活動中區(qū)。由于房地產(chǎn)具有的種種特性,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中會伴隨著多種風(fēng)險。本文對這一過程中的種種風(fēng)險進(jìn)行識別,并對其中占主要地位的幾種風(fēng)險進(jìn)行具體詳細(xì)的分析,最后,結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,提出風(fēng)險的防范措施。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 開發(fā)與經(jīng)營 風(fēng)險 防范 對策
一、我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的現(xiàn)狀及主要問題
1. 我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
近年來,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為中國的經(jīng)濟支柱,隨著房價的不斷上漲,人們對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注越來越密切,畢竟,住房是人民生活的最基本要求和保障。然而,現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展地過于快速,以致出現(xiàn)了一種不正常的發(fā)展軌跡和一股房地產(chǎn)熱。自1998年以來,房地產(chǎn)每年開發(fā)投資額平局增長率為22.6%,而國內(nèi)生產(chǎn)總值平均價增長率為12.9%,由圖1可見,房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了GDP的增長,帶來了房地產(chǎn)增速過快、發(fā)展過熱的局面。商品房每年新開工面積平均以19.6%的增速增長,具體見圖2所示。
為了調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場,抑制房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象,國家出臺了一系列政策和法規(guī),以降低房價,限制房地產(chǎn)開發(fā),控制房地產(chǎn)業(yè)的不正常發(fā)展。盡管國家進(jìn)行了大力度的調(diào)控,房地產(chǎn)發(fā)展過熱的現(xiàn)象仍然存在。2010年5月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%,環(huán)比上漲0.2%。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為105.07,比4月份回落0.59點,比去年同期提高9.13點,見圖3所示。商品房空置面積分類指數(shù)為103.48,比4月份提高1.70點,比去年同期提高14.43點。
2. 我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題
分析我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,我們可以看出,目前我國商品房房價仍然過高,商品房空置率也在增加,房價與空置率之間處于一種不平衡的關(guān)系。房價產(chǎn)投資過快增長,連續(xù)幾年超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長,每年商品房新開工面積也以極快的速度增加。這些現(xiàn)象導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場越來越熱,繼而帶來一些問題。首先,房地產(chǎn)業(yè)的不正?？焖侔l(fā)展必會引起國家的重視,為了保證房地產(chǎn)市場的正常運行,國家會采取嚴(yán)厲的措施來打壓房價、調(diào)控市場。其次,炒房團(tuán)應(yīng)運而生,這些群體利用手中閑置資金,在大中城市大量購置房屋,再轉(zhuǎn)手以高價賣出,賺取其中差額,達(dá)到投機的目的。炒房團(tuán)的存在進(jìn)一步導(dǎo)致了房價的居高不下。再次,房價過高導(dǎo)致普通消費者無力購買,銀行貸款無力償還。另外,投資者為了獲取更多的利益,大量投資開發(fā),這可能會帶來資金周轉(zhuǎn)鏈斷裂的后果。
二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營所面臨的主要風(fēng)險及其影響因素
1. 主要風(fēng)險
房地產(chǎn)與一般商品相比,具有位置固定性、品質(zhì)差異性、需求普遍性、供給稀缺性、使用的耐久性和用途的多樣性等特點,而房地產(chǎn)開發(fā)是一個長期的過程,它具有開發(fā)周期長、投資規(guī)模大等特點。房地產(chǎn)的經(jīng)營往往會遇到營銷策劃、物業(yè)管理方面的問題。這些,會給房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營帶來很大的不確定性,而這些不確定性會帶來很高的風(fēng)險。另外,我國房地產(chǎn)業(yè)過熱的現(xiàn)狀也會帶來一定的投資風(fēng)險?；谑袌稣{(diào)查的風(fēng)險識別方法,在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程中,我們可以識別到以下幾類風(fēng)險。
(1)政策風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的政策風(fēng)險主要有政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、房地產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、土地政策風(fēng)險、住房政策風(fēng)險、法律風(fēng)險等等。政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響是全局性的。
(2)經(jīng)濟風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險主要是指由于經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展的不確定性因素,對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響,導(dǎo)致房地產(chǎn)投資經(jīng)營者遭受損失的可能性。包括市場供求風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、開發(fā)費用變化的風(fēng)險、稅率變動的風(fēng)險、地價變化風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變動風(fēng)險等。
(3)自然風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目有不能移動、施工時間長、露天作業(yè)等特點,決定了其受自然因素的影響比一般項目大很多。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的自然風(fēng)險有火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、地震風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險、地質(zhì)狀況風(fēng)險等。
(4)經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險存在于房地產(chǎn)項目的經(jīng)營活動之中,主要有策劃風(fēng)險、管理風(fēng)險、融資風(fēng)險、合同糾紛風(fēng)險等等。經(jīng)營風(fēng)險如果處理得不好,就可能導(dǎo)致整個開發(fā)過程前功盡棄,造成投資者的巨大損失。
2. 風(fēng)險的影響因素
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是一個長期而復(fù)雜的過程,存在許許多多的不確定因素,對所有的影響因素進(jìn)行具體分析不大可能也沒有必要,現(xiàn)選取幾個對結(jié)果影響較大的風(fēng)險影響因素,結(jié)合現(xiàn)階段的具體行業(yè)情況分析。
(1)政策因素。政策因素中對房地產(chǎn)業(yè)影響較大的是房地產(chǎn)業(yè)政策、土地政策和稅收政策。2010年上半年,國家推出的政策文件有:《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號)、《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》、《中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國民政部、中華人民共和國財政部關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知》、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》、《國土資源部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》等等。由這些文件可以看出,國家正在積極地在宏觀方面調(diào)控房地產(chǎn)市場,抑制房地產(chǎn)市場的不正常發(fā)展,使其能穩(wěn)定、合理、有序地發(fā)展。對于房地產(chǎn)投資商和經(jīng)營者來說,頻繁的出臺的抑制房地產(chǎn)過熱的政策會帶來開發(fā)方式、開發(fā)時機、開發(fā)規(guī)模選擇的改變,也會帶來開發(fā)成本、投資回收期限、實際利潤等的變化,可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目偏離本來的意圖或達(dá)不到預(yù)期目標(biāo),甚至可能導(dǎo)致虧損。
(2)市場供求?，F(xiàn)階段,市場對住房的需求的確大于供給,以上海為例,2006年上海市人口比上年增加了0.62%,2007年人口數(shù)環(huán)比增長了0.85%,2008年人口數(shù)比2007年增長了0.96%,2008年末達(dá)到了1321.7萬人?？梢?上海是人口呈現(xiàn)加速度的增長。每年都有大量外來人員進(jìn)入上海工作或?qū)W習(xí),因而產(chǎn)生大量對于住宅的需求,而上海本地人對住房的需求也是有增無減,因此,可以說,市場上對于住房的需求是極大的,房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求。而事實上,許多開發(fā)出來的樓盤并不能滿足人們的住房需求,高房價使得大多數(shù)人望而卻步、“望房興嘆”,而買房子的很多都是炒房團(tuán)或投機者。這導(dǎo)致了另一種供求不平衡現(xiàn)象:一般收入的人需要的是中低檔的、有能力負(fù)擔(dān)的自住房,而開發(fā)商開發(fā)出的樓盤房價太高,買不起;開發(fā)商建造的住宅吸引來的不是住房的需求者而是投機者,只買不住,并抬高房價,轉(zhuǎn)手賣出,造成空置率升高和房價的進(jìn)一步上升,從而致使普通人更加買不起房。這一現(xiàn)象的存在對房地產(chǎn)投資者來說也是一種風(fēng)險。
(3)融資。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項規(guī)模大、周期長的活動,需要大量的資金的連續(xù)注入,如果資金鏈中斷,就會導(dǎo)致開發(fā)過程不能正常進(jìn)行,經(jīng)營活動也就無從談起了,也就無法保證資金的流動。因此,融資活動是保證房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動順利進(jìn)行的基石。資金的來源的渠道主要有自籌資金、銀行貸款、外商投資、發(fā)行債券、發(fā)行股票等。自籌資金來源安全、使用成本低,因而,使用自籌資金風(fēng)險很小。但是,自籌資金數(shù)量有限,只能用于項目前期的費用支付,分析近十年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源(見表)可知,其在所有資金來源中所占的平均比重不超過30%。銀行貸款具有財務(wù)杠桿效應(yīng),但是銀行貸款的限制條件很多,并且受利率影響較大,具有一定的風(fēng)險。根據(jù)測算,國內(nèi)銀行貸款占融資金額的平均比重為21%。利用外資和外商直接投資在融資金額中所占比重較小,分別為3.19%何2.33%,故不予分析。剩余45.52%的資金來源于其他融資渠道,包括發(fā)行債券、股票和其他金融工具。這類融資方式比較靈活,沒有沉重的利息負(fù)擔(dān),使用期限限制不大,可以有效地保障資金的周轉(zhuǎn)。但這種融資方式相應(yīng)地存在一定的風(fēng)險,不僅僅有財務(wù)上的風(fēng)險,還涉及公司形象等問題。
(4)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期。與宏觀經(jīng)濟的周期性波動一樣,房地產(chǎn)業(yè)也存在這樣一種周期性的波動規(guī)律,稱之為房地產(chǎn)經(jīng)濟周期。房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動是由供給與需求的周期性波動造成的(見圖4)。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期大致分為四個階段,繁榮階段、衰退階段、蕭條階段、復(fù)蘇階段。因此,對于投資者而言,房地產(chǎn)經(jīng)濟周期對其開發(fā)與經(jīng)營的影響說到底就是開發(fā)的時機選擇的問題。如果開發(fā)時機選擇不當(dāng),可能無法帶來預(yù)期的效益,甚至可能有所損失。
三、風(fēng)險防范的對策
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程中存在各種各樣的風(fēng)險,其中政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、社會風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險屬于系統(tǒng)風(fēng)險,對這類風(fēng)險,投資者不易進(jìn)行判斷和控制;另一類是非系統(tǒng)風(fēng)險,包括經(jīng)營風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險,這是易于控制與防范的風(fēng)險。針對以上提出的各種風(fēng)險,結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,提出一些風(fēng)險防范的對策。
1. 做好全面的市場調(diào)研,以盡量避免項目開發(fā)與經(jīng)營決策的失誤
在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)前,進(jìn)行細(xì)致的市場調(diào)研,找準(zhǔn)切入點,正確選擇項目的目標(biāo)定位并確定目標(biāo)群體。調(diào)查項目所處的政治、經(jīng)濟、自然、社會、文化環(huán)境,發(fā)現(xiàn)并分析潛在的風(fēng)險因素。針對發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險因素,尋找應(yīng)對策略,盡量回避或轉(zhuǎn)移一些風(fēng)險,對于無法回避的風(fēng)險,制定詳盡的風(fēng)險管理計劃和風(fēng)險控制措施。完備、全面、細(xì)致的開發(fā)前市場調(diào)研能有效地規(guī)避和認(rèn)識風(fēng)險,達(dá)到風(fēng)險預(yù)防的目的。
2. 進(jìn)行區(qū)域化、多樣化投資,以分散風(fēng)險
由于各個區(qū)域房地產(chǎn)供給與需求存在差異,因此,各區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動也存在差異,有些地區(qū)處于繁榮期的同時一些地區(qū)可能正處于房地產(chǎn)衰退期,這為跨區(qū)域的投資策略提供了可能和前提?？鐓^(qū)域的投資策略可以均衡地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡的影響,同時可以減少地方性的經(jīng)濟動蕩帶來的風(fēng)險。另外,不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險及收益也有很大的區(qū)別,投資者可以采用組合投資策略,同時投資于不同類型的房地產(chǎn),既能夠獲得可觀的收益,又能夠有效控制風(fēng)險。運用這兩種策略可以實現(xiàn)風(fēng)險分散的目的。
3. 購買適當(dāng)保險,以轉(zhuǎn)移風(fēng)險
對于開發(fā)過程中可以預(yù)測損失并且損失程度適當(dāng)?shù)囊恍╋L(fēng)險,可以購買保險,通過向保險公司支付一定的保險費用的方式,將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。投保人繳納了保險費后,如果發(fā)生了風(fēng)險損失,保險公司必須分?jǐn)倱p失,給投保人以經(jīng)濟補償。在這一過程中,可以購買的保險有建筑安裝工程保險、貨物運輸保險、雇主責(zé)任保險、工程第三者責(zé)任保險、合同保證保險和人身保險等。盡管只有限定范圍的風(fēng)險可以購買保險,但這一風(fēng)險轉(zhuǎn)移方式還是能夠及時、有效地控制一部分風(fēng)險的。
4. 簽訂必要的合同文件,以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險
通過簽訂正當(dāng)、合法的合同,可以將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的一些可能發(fā)生的風(fēng)險損失的財務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給簽訂合同的另一方,達(dá)到減少自身風(fēng)險的目的。某些無法通過投保方式控制的風(fēng)險,也可以通過合同條款的擬定來實現(xiàn)對其的控制管理。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中,常見的合同有工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預(yù)售合同、房屋出售合同等。
5. 優(yōu)化融資結(jié)構(gòu),以降低財務(wù)風(fēng)險
由于不同的融資方式伴隨著不同程度的風(fēng)險,因此,合理地選擇融資模式,選擇最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)可以降低融資風(fēng)險。首先,拓寬融資渠道,選擇多種融資方式,實現(xiàn)資金來源分散化。其次,計算各種融資方式的資本成本,并估計其風(fēng)險大小。再次,結(jié)合不同融資渠道,平衡各種融資方式的風(fēng)險,提出多種融資方案。最后,選擇資本成本低、風(fēng)險小的融資方案作為最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)。最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)具備低資本成本、最大程度地融得資金、低風(fēng)險的特點。
6. 縮短開發(fā)周期,以降低市場的政策風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)的長周期是帶來許多潛在風(fēng)險的根源,開發(fā)周期越長,對開發(fā)期內(nèi)的政治經(jīng)濟形式變化就越難調(diào)整,就越無能為力。因此,縮短開發(fā)周期也是一個控制風(fēng)險的方法。當(dāng)然,縮短開發(fā)期并不意味著工程質(zhì)量的相應(yīng)“縮水”,也不意味著以耗費更多的成本為代價?？s短開發(fā)期要求引進(jìn)更高效率的技術(shù)、設(shè)備等,加強對開發(fā)人員的培訓(xùn)與教育,加強項目管理,保證工程質(zhì)量,并在此基礎(chǔ)上合理地控制成本。
四、結(jié)語
目前,我國的房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期,國家正在積極調(diào)控房地產(chǎn)市場。在這一時期的房地產(chǎn)項目面對著多種壓力與挑戰(zhàn),投資者要能夠識別出各種風(fēng)險,并時刻關(guān)注各種潛在的風(fēng)險因素,尤其要特別注意國家政策和經(jīng)濟環(huán)境帶來的風(fēng)險,應(yīng)用各種風(fēng)險防范措施,做好風(fēng)險的防御應(yīng)對工作,及時、合理地管理和控制各種風(fēng)險,從而保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)地發(fā)展,進(jìn)而帶動整個社會的健康發(fā)展。
摘 要 隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的需求增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、項目周期長、項目政策性和地域性強等特點，風(fēng)險因素復(fù)雜多樣，并且存在于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中。因而，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險進(jìn)行識別，進(jìn)而提出防范對策，具有重要的現(xiàn)實意義。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 風(fēng)險分析 對策
房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資過程是一種預(yù)測未知將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，這些特點決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的風(fēng)險行業(yè)，不確定性伴隨其始終；再加上房地產(chǎn)投資數(shù)額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力較差，有其自身的不利困素，存在著一定的風(fēng)險。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的分析及防范，從根本上講，是要對影響房地產(chǎn)開發(fā)投資效益的各個因素變化及影響進(jìn)行分析，或者說對房地產(chǎn)開發(fā)投資評價結(jié)果的可靠性進(jìn)行檢驗，從而測定項目的風(fēng)險性。認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，明確導(dǎo)致開發(fā)投資效果明顯變化的因素，并進(jìn)行控制，以提高房地產(chǎn)開發(fā)投資效益，減少或避免不必要的風(fēng)險損失。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程，可將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險依次分為政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、建造風(fēng)險和銷售風(fēng)險等四類。
1．政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟損失，近兩年國家加大房地產(chǎn)的調(diào)控政策，從國家和各地區(qū)的房地產(chǎn)房價、銷售的數(shù)據(jù)來看，對房地產(chǎn)業(yè)影響巨大。（1）產(chǎn)業(yè)政策。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化不僅影響房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)的變化，而且決定房地產(chǎn)業(yè)的興衰。產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響巨大，一方面國家通過產(chǎn)業(yè)政策來鼓勵某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如果房地產(chǎn)業(yè)是支持的對象，則它在國民經(jīng)濟中的地位會得到提高，國家會增加這方面的資金投入，從而給房地產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營者帶來更多的收益，反之，會給房地產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營者帶來損失，例如2010年1月國家出臺房地產(chǎn)“國十一條”，到2010年4月的“國十條”，再到2010年“9.29新政”，一年三波調(diào)控，一波緊似一波，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大壓力；另一方面國家對不同的房地產(chǎn)支持力度的變化，會改變房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)，給房地產(chǎn)業(yè)不同領(lǐng)域的投資者帶來不同的影響，如2011年1月國務(wù)院出臺“新國八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，1月25日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為。研究國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對房地產(chǎn)的投資決策有重要意義。（2）金融政策。國家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開發(fā)者和經(jīng)營者賺取額外利潤或遭受額外損失。當(dāng)政府認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱、采用緊縮信貸的政策時，會導(dǎo)致在建的項目由于資金短缺而停工，擬建的項目因為籌集不到足夠的資金而推遲，這會給房地產(chǎn)的投資經(jīng)營者帶來很大的損失，如2011年1月27日，財政部公布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征營業(yè)稅。2011年1月28日，上海和重慶正式實施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個房產(chǎn)稅試點城市。同時，如果政府為了刺激房地產(chǎn)市場的繁榮而降息，則會給房地產(chǎn)商帶來額外的利潤。（3）土地政策。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地管理政策的變化必然對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，土地政策風(fēng)險來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度。為了避免遭受風(fēng)險損失，房地產(chǎn)投資經(jīng)營者應(yīng)該關(guān)注土地政策的變化趨勢。
2．經(jīng)濟風(fēng)險。指經(jīng)濟形勢(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動,造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的風(fēng)險，如2011年2月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。同時，這也是央行自去年以來準(zhǔn)備金率的第十次上調(diào)。此次上調(diào)之后，大中型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)20.5％的歷史高位。據(jù)估算，上調(diào)0.5個百分點后，可一次性凍結(jié)銀行資金3600多億元。從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi),市場需求變動的可能性很大,消費者的消費需求也會發(fā)生變化。由于經(jīng)濟發(fā)展的周期性,房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動性和地區(qū)性,使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補另一地區(qū)的短缺,這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機不同而異。一般而言,經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的主要因素。同時,開發(fā)項目在年內(nèi)的推出時機也同開發(fā)風(fēng)險密切相關(guān),如一般住宅項目最好在年底推出,以適應(yīng)國人喜歡年終集中消費的習(xí)慣。當(dāng)然,不同類型的開發(fā)項目對時間的敏感程度也有所差別。
3．建造風(fēng)險。建造風(fēng)險主要體現(xiàn)在招投標(biāo)、合同、承包商履約能力、成本、工期、質(zhì)量等方面。開發(fā)商采用的招標(biāo)模式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)等三種。招投標(biāo)時要選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)模式，選擇符合條件的設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項目建設(shè)過程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應(yīng)合同等；如果合同管理不善或合同執(zhí)行不嚴(yán)，可能出現(xiàn)合同糾紛，這種糾紛可能影響到項目的質(zhì)量、工期和成本，給項目相關(guān)方都造成損失。如果承包商沒有履約能力，可能導(dǎo)致拖延工期，從而影響進(jìn)度及房屋銷售。建造成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，將會大幅增加房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目每個環(huán)節(jié)的時間損失，都可能導(dǎo)致工期拖延。一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯過最佳銷售時機；另一方面，工期延長會增加投入資金的利息支出，增加管理費。房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的最后產(chǎn)品，其質(zhì)量不僅影響到銷售，還影響到用戶的安全。因而，在建造過程中，應(yīng)充分保證房屋的質(zhì)量。
4．銷售風(fēng)險。銷售階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)項目能否獲利的一個關(guān)鍵階段，銷售時機的選擇、銷售價格的定位、銷售方式的選擇、廣告方式的選擇等都會影響銷售效果和最后盈利。房地產(chǎn)銷售時機一般有三種情況：預(yù)售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售方式都有各自不同的風(fēng)險，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采用預(yù)售的銷售方式。消費者對房價很敏感，如果價格過高，可能導(dǎo)致房屋銷售量降低，難以及時收回投資而造成風(fēng)險。房地產(chǎn)的銷售方式有自己營銷和營銷兩種，如果自己營銷，可能缺乏專業(yè)的營銷技術(shù)和人才，但營銷又可能因為費用過高而增加成本。營銷廣告可以充分運用報刊、廣播、電視、現(xiàn)場廣告牌等多種方式進(jìn)行宣傳，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的效果。
二、房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險防范對策
1．重視可行性分析。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是具有最大的不確定性與機動性的階段。由于房地產(chǎn)一旦開始進(jìn)行，所面臨的是一個相對狹窄的消費市場，這就有較大的風(fēng)險性。評價房地產(chǎn)投資項目的可行性，投資者要在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，由房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢、確定投資項目的用途、規(guī)模、類型并做出各種預(yù)測，為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)。對這些不確定因素，投資者只能做出概率性的估計及可行性研究階段對風(fēng)險的估計，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)項目的成功與否。
2．建立風(fēng)險預(yù)警體系。建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項目開發(fā)過程中的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有自己的特點，風(fēng)險不能完全用定量指標(biāo)來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風(fēng)險。因而，在預(yù)測企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險時,應(yīng)建立合理的風(fēng)險指標(biāo)體系，引入“A計分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險的經(jīng)營因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實際情況對各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項分值，最后與臨界值比較來評價經(jīng)營風(fēng)險狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項目中的經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)，運用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，立即啟動風(fēng)險預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險防范。
3．重視工程質(zhì)量。房地產(chǎn)作為開發(fā)項目的最終產(chǎn)品，既關(guān)系到用戶的使用價值，又關(guān)系到用戶的生命安全。因而，重視工程質(zhì)量，對保證產(chǎn)品質(zhì)量、保障用戶使用價值和生命安全具有重要意義。對項目進(jìn)行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量，質(zhì)量管理需要一批專業(yè)質(zhì)量人才。質(zhì)量人才要具備參與房地產(chǎn)工程質(zhì)量工作總體策劃的能力，能具體負(fù)責(zé)落實質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)和幫助解決實際質(zhì)量問題，這就要求他們既懂技術(shù)又懂管理。對反映項目質(zhì)量的材料、環(huán)境、配套設(shè)施實行全方位、全過程管理，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，逐步完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的各種安全設(shè)施。在工程施工中，要建立項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制度，由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的組織保證。在工程招標(biāo)過程中實行公開、公平、公正的原則，擇優(yōu)錄用符合條件并具有較高信譽和實力的施工單位，從而確保工程的施工質(zhì)量和施工安全。在工程建設(shè)項目施工中，施工項目部要明確工程的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和施工人員的責(zé)任義務(wù)，定期召開工程質(zhì)量會議和安全專題會議，從思想上高度重視工程質(zhì)量，深刻認(rèn)識“百年大計、質(zhì)量第一”、“質(zhì)量重于泰山”的含義。在施工過程中，要全面貫徹質(zhì)量保證體系，多方位、大力度保證施工質(zhì)量和施工安全。
4．創(chuàng)新營銷方法。（1）實行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。（2）實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。購房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。（3）預(yù)租預(yù)售：為了分散投資風(fēng)險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個項目開發(fā)前就能采取這種措施，會減少風(fēng)險，增加安全性，但是，預(yù)售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風(fēng)險的降低而減少。因此，在投資決策時，應(yīng)正確處理收益與風(fēng)險之間的關(guān)系。
【摘要】本文擬通過對A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營策略制定過程的分析，論證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營策略的制定對企業(yè)本身的生存與發(fā)展所具有的重要戰(zhàn)略意義。
【關(guān)鍵詞】經(jīng)營策略 戰(zhàn)略意義
隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個蓬勃發(fā)展的時代。面對數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和總體需求比較固定的市場，房地產(chǎn)開發(fā)公司競爭日益白熱化，各房地產(chǎn)開發(fā)公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進(jìn)一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營策略。而許多公司正是因為經(jīng)營策略制定存在重大的失誤，無法為公司發(fā)展提供必要的保障，導(dǎo)致公司最終為市場淘汰。
在制定企業(yè)的經(jīng)營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。
一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)
供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類材料供應(yīng)商、研究咨詢公司、設(shè)計院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商。總之它是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策理念
基于對房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認(rèn)為，要想經(jīng)營成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。
1、以顧客需求和顧客價值為出發(fā)點，重視顧客需求
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計師是住戶。為避免巨大風(fēng)險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場的需求?；诜?wù)質(zhì)量的顧客滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競爭力之源。
2、加強企業(yè)信譽的管理
企業(yè)信譽是一個企業(yè)獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽。信譽管理是對企業(yè)信譽的創(chuàng)建、維護(hù)和發(fā)揚，是建立并維持與社會公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見、市場風(fēng)險較大時，購房者會極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽和信用度。
3、樹立終身服務(wù)觀念
從實際銷售看，一個企業(yè)的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數(shù)量可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止10人和25人。
4、基于價值鏈構(gòu)筑競爭優(yōu)勢
房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對消費者負(fù)全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計環(huán)節(jié)開始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個基本觀點:質(zhì)量不是靠檢驗出來的，質(zhì)量要從源頭抓起?？紤]到材料供應(yīng)商、設(shè)計方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須設(shè)法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問題，從根本上杜絕失誤。
5、進(jìn)行人文關(guān)懷，樹立社會責(zé)任
一個房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認(rèn)可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤觀和社會責(zé)任觀。企業(yè)的社會責(zé)任包括:為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；重視經(jīng)濟增長的質(zhì)量和可持發(fā)展；為和諧社會做出貢獻(xiàn)。例如國內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬科當(dāng)許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”?！安毁嵄├钡脑瓌t為萬科公司在中國地產(chǎn)界贏得巨大聲譽，而一個缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長久俘虜消費者的心。
以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽和持續(xù)競爭能力，避免短期行為，從而實現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營策略制定過程的分析
A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢：擅長策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。
該企業(yè)在結(jié)合上述理念及通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較，最后找到市場切入點。其對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較的結(jié)論如下。
1、2006年上海房產(chǎn)市場總體概況
去年以來，全國房地產(chǎn)市場遭遇了新一輪的宏觀調(diào)控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產(chǎn)市場新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現(xiàn)，顯示出強勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來看，整個住宅銷售市場處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中。
“政策細(xì)分執(zhí)行力加強，市場步入適應(yīng)調(diào)整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態(tài)勢。
在2006年，非住宅類地產(chǎn)依然保持著強勁勢頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點。
由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項目開始向城市副中心和市郊轉(zhuǎn)移。
去年商業(yè)地產(chǎn)另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是境外資金整體收購商業(yè)地產(chǎn)項目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達(dá)到了75家。
總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預(yù)測，判斷未來樓市走向其實即判斷政策走勢。預(yù)計今年的政策無論是廣度還是深度都應(yīng)弱于去年，因為政策具有滯后效應(yīng)；加上去年的“70”“90”政策會在今年發(fā)力，未來5年上海將形成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項目還是商業(yè)項目都仍將穩(wěn)中有升。
2、市場總體供求分析
2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢，并且減少幅度有進(jìn)一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。
3、上海市房地產(chǎn)市場客戶需求最新調(diào)查
根據(jù)調(diào)查，未來一年消費者購房選擇最熱門的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢，其主要原因是其區(qū)域的總體房價的性價比頗高。調(diào)查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內(nèi)成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價格和地段。
4、高端住宅市場供求情況分析
高檔住宅市場供應(yīng)總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達(dá)到將近1倍。
2006年，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的措施具體落實，對高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續(xù)上揚，但局部區(qū)域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當(dāng)中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續(xù)。
近日來，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實施的影響，預(yù)計未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨特景觀資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。
近幾年來，消費者對高價位樓盤產(chǎn)品的品質(zhì)要求有很大提高，高價位樓盤經(jīng)過多年的激烈發(fā)展，競爭已不再是簡單的地段和部分產(chǎn)品要素的競爭，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營銷企劃等綜合高指標(biāo)項目的挑戰(zhàn)。消費者大致會從地段、品質(zhì)、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國路沿線區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區(qū)域版塊等，也是高價位樓盤集中的區(qū)域。客戶區(qū)域分布：從區(qū)域來細(xì)分，黃浦區(qū)主要以外省市私營業(yè)主居多，徐匯、長寧兩區(qū)以本區(qū)域高級白領(lǐng)、企業(yè)家為主，全市性客戶其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學(xué)教授、留學(xué)生、留學(xué)歸來人士居多，他們注重未來發(fā)展大環(huán)境和增值空間。
5、上海市寫字樓市場研究
市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產(chǎn)生的高額利潤的驅(qū)動，大量發(fā)展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應(yīng)量自2006年開始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長；良好的經(jīng)濟運行態(tài)勢以及中國加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續(xù)增長、絕大多數(shù)寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過市場適應(yīng)期，價格還將繼續(xù)向上攀升，估計可能出現(xiàn)新的租金上漲高潮。
從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環(huán)境的影響，各個區(qū)域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。
市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應(yīng)的出現(xiàn)輕微上揚至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。
市場租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個季度上升后繼續(xù)保持長勢。
未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應(yīng)求的局面。從目前投資及在建項目情況分析，預(yù)計未來4年內(nèi)還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達(dá)到供應(yīng)高峰期。
6、市場亮點――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)
繼去年年末甲級辦公樓市場出現(xiàn)強勁需求態(tài)勢后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應(yīng)運而生且頗受市場青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。
其領(lǐng)軍代表包括近來頗受關(guān)注的“八號橋”創(chuàng)意時尚工業(yè)園區(qū)。
“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團(tuán)所屬上海汽車制動器公司，廠區(qū)內(nèi)有上世紀(jì)50至80年代建造的老廠房8棟。
2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產(chǎn)場地實施改造，創(chuàng)立“八號橋”。
“八號橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。
經(jīng)過一番設(shè)計和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業(yè)老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。
目前，“八號橋”已成為各類設(shè)計創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國ALSOP設(shè)計公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設(shè)計、影業(yè)制作。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟、文化、技術(shù)和藝術(shù)有機的結(jié)合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結(jié)合點，這也是當(dāng)今國際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢。“八號橋”已成為全國工業(yè)旅游示范點中首個以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點，是上海都市旅游的新景點。
通過對上海市房地產(chǎn)市場全面的調(diào)查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，風(fēng)險太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。
首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的聚積，更能得到金融機構(gòu)的垂青，因而愈發(fā)顯得財大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領(lǐng)導(dǎo)決定揚長避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點和機會點。
其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強項，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。
通過以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子最終成功制定合理、科學(xué)的經(jīng)營策略，并經(jīng)過實踐取得成功。
最后，通過深入了解上海房地產(chǎn)市場，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學(xué)的經(jīng)營策略，找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展的專業(yè)化定位，明確努力方向，通過運作，該企業(yè)正不斷取得成功。
四、結(jié)束語
A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學(xué)的經(jīng)營策略并獲得成功的實例，反映了了解房地產(chǎn)市場，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實際情況，在此基礎(chǔ)上制定出先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營策略是一個成功企業(yè)的關(guān)鍵所在?？傊?，作為一個企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營策略下手，方可收到事半功倍的效果。
