時間：2022-05-28 10:24:02
序論：在您撰寫房地產(chǎn)評估論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
摘 要：商業(yè)房地產(chǎn)評估，是專業(yè)的評估人員在綜合分析了商業(yè)房地產(chǎn)的幾個影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的評估目的以及估價經(jīng)驗選取合適的評估方法，對商業(yè)房地產(chǎn)的價值進行判斷和推測。它是一種通過實時價格來反映商業(yè)房產(chǎn)價值的技術(shù)經(jīng)濟活動。本文在根據(jù)國內(nèi)已有研究成果的基礎(chǔ)上，首先詳細分析了現(xiàn)階段我國商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的許多的問題，然后通過簡要分析產(chǎn)生這些問題的原因，在最后提出了一些針對現(xiàn)階段存在的問題的改進對策及建議。本文旨在通過對商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存問題的分析，提出合理化的改進建議，以促進商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的優(yōu)化改進，完善體制建設(shè)，健全準入制度，進而從最基本上將問題解決好，使我國商業(yè)房地產(chǎn)評估能夠更加完善地發(fā)展。
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)評估；現(xiàn)存問題；對策
近些年來，我國經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了更多的發(fā)展機會。在國家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估，經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國商業(yè)房地產(chǎn)評估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估尚不能完全地適應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距，進一步健全、完善我國現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題。
一、商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存的問題
從發(fā)展的角度來看，商業(yè)房地產(chǎn)評估，盡管取得了很大的進步，但從整體上看，仍沒有一個較為健全的市場體系以及規(guī)范的管理制度，在這種環(huán)境下，商業(yè)房地產(chǎn)評估不可回避地存在著很多問題。
1.商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的法律制度欠缺
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成，以房地產(chǎn)評估師注冊兩項行政許可和房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)標準為核心的房地產(chǎn)評估法律體系，對房地產(chǎn)評估人員、評估機構(gòu)的管理進行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實施細則，同時，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業(yè)房地產(chǎn)評估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標準等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此，使得房地產(chǎn)評估師由于沒有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過程中往往受到很多限制，不能充分發(fā)揮其在評估過程中的作用，導致很難獲得社會認可的評價結(jié)果。
2.商業(yè)房地產(chǎn)評估中易出現(xiàn)連帶責任
雖然評估機構(gòu)已經(jīng)實現(xiàn)了脫鉤改制，但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業(yè)務(wù)來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔任職務(wù)，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責任的出現(xiàn)。
3.商業(yè)房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺
房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，是嚴肅和權(quán)威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價的基本理論和方法也沒有商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的相關(guān)經(jīng)驗，但通過出具假的資歷證明取得報考資格，然后通過強行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的專業(yè)人員，像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的評估師也可以取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，這就使得行業(yè)管理的難度增大，從而影響了整個行業(yè)的整體形象。
4.商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在不正當競爭
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估在整個商業(yè)房地產(chǎn)市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當?shù)母偁幵谖覈虡I(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在，這就使得委托方經(jīng)常在評估業(yè)務(wù)中制約著評估人員或機構(gòu)的工作，使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補償過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價師回扣”的現(xiàn)象，從而導致估價人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機構(gòu)準入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機構(gòu)數(shù)量逐漸增加，進而導致眾多評估機構(gòu)之間的不正當競爭增多，背離了評估行業(yè)的一些基本原則，從而使執(zhí)業(yè)風險增加。因此，商業(yè)房地產(chǎn)評估風險成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。
二、商業(yè)房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存問題的原因
我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，并且各方面的建設(shè)和工作目前還尚不成熟，必然會存在很多的問題，出現(xiàn)這些問題的原因也是多方面的。
1.商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時間較短
改革開放以后，我國才開始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，所以相對來說發(fā)展歷史較短。因此目前，還沒有相關(guān)的各項法律法規(guī)，來對商業(yè)房地產(chǎn)評估的實施細則進行完善地規(guī)定。同時，針對評估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前，商業(yè)房地產(chǎn)估價的盲點隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類地增多也逐漸增多，從而導致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。
2.商業(yè)房地產(chǎn)評估管理體制欠缺
主要表現(xiàn)為兩個方面。其一，機構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔無限連帶責任，在現(xiàn)實社會中，大多商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)都采用有限責任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，評估過程中的連帶責任便會大大增加。其二，行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會自律管理”成為我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的主要管理模式。因此，作為非自發(fā)性的行業(yè)自律，靠著政府推動，效果較弱，這便造成了目前我國商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的紊亂。
3.商業(yè)房地產(chǎn)評估的準入門檻較低
目前我國相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全，尚未形成一套科學和完整的針對人才培養(yǎng)、準入以及晉級的機制。這導致了許多并非相關(guān)專業(yè)出身，學歷層次也相對較低的人員進入商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)，對商業(yè)房地產(chǎn)評估的嚴謹性和科學性并沒有足夠的認識，職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時，目前我國一次性的房地產(chǎn)評估師資格考試制度，由于只有一個注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn)，因此很多評估師都不愿繼續(xù)學習和深造以提升業(yè)務(wù)水平或執(zhí)業(yè)資格。
三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存問題的相關(guān)對策
在我國市場化經(jīng)濟的快速發(fā)展中，商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時也迎來了許多機遇，要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，把握住機遇，就必須制定合理的對策去解決當前商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的問題。
1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律體系
有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評估的健康順利發(fā)展，國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺專門的《商業(yè)房地產(chǎn)估價法》。該法除了應(yīng)該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，還應(yīng)該完善以下幾個方面：一是強化行業(yè)標準。制定商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強制推行。二是規(guī)范收費標準。應(yīng)該詳細地對項目收費檔次進行劃分并適當調(diào)整其收費標準。三是制定職業(yè)道德標準。出臺《商業(yè)房地產(chǎn)估價師守則》等相關(guān)規(guī)定來規(guī)范評估機構(gòu)和評估師的評估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的風險意識和責任意識。因此要解決評估結(jié)果與社會發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題，就必須對商業(yè)房地產(chǎn)評估方法和程序進行規(guī)范和完善。
2.加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管力度
由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷，使得商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)間的競爭一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評估機構(gòu)能夠成為真正獨立的中介機構(gòu)，今后應(yīng)加快評估機構(gòu)的脫鉤改制工作，使得各評估機構(gòu)在平等的競爭環(huán)境中靠質(zhì)取勝，這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的估價水平得到整體提高。對于商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的工作，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當避免干涉，以防止保評估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門要組織對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的調(diào)查研究，制定評估市場監(jiān)管規(guī)則，明確評估的違規(guī)性質(zhì)，制定評估的懲罰機制，追究違規(guī)人員的行政或法律責任。
3.加強商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認證和后續(xù)教育
要想使商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高，一方面，應(yīng)該結(jié)合我國的客觀實際，加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認證工作，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強弱、等實際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標準，做到有升有降、動態(tài)管理。同時，要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括：（1）適當?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準入門檻，將報考人員的學歷要求提高。規(guī)定報考房地產(chǎn)評估師的專業(yè)人員應(yīng)該至少具備大學本科以上的學歷；（2）嚴格執(zhí)行注冊制度。加強對該制度的執(zhí)行力度；（3）適當加大考試的難度，同時擴大考察知識面，選優(yōu)錄取。最后，為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平，以及及時地更新專業(yè)知識，相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的重要任務(wù)。
四、結(jié)論
商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對發(fā)展我國社會經(jīng)濟的發(fā)展起到促進作用。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，商業(yè)房地產(chǎn)評估對我國社會主義市場經(jīng)濟的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進程中的價值也不可替代。我國商業(yè)房地產(chǎn)評估作為新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結(jié)合我國的國情采取適當?shù)拇胧┘右砸?guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)評估會日趨成熟，將在推動社會經(jīng)濟快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。
【摘 要】我國一直奉行以公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的經(jīng)濟政策，在這樣寬松的經(jīng)濟政策下，我國的市場經(jīng)濟也在不斷的發(fā)展和完善，人民的生活水平在不斷的提高。原有的房產(chǎn)評估方法已經(jīng)不能滿足大眾的需求，收益法應(yīng)運而生，雖然對收益法的應(yīng)用還不夠成熟，但是它已經(jīng)表現(xiàn)出來莫大的優(yōu)勢。
【關(guān)鍵詞】收益法；房地產(chǎn)評估；具體案例
說到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產(chǎn)的評估方法，經(jīng)常會被拿來做比較。今天我們要說的是，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，成本法已經(jīng)不能滿足社會需求。收益法作為三大基本評估方法之一，正在迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)評估中占據(jù)了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定義
收益法不僅是對評估對象當前收益的評估，更是通過對評估對象的能力的了解來對其未來的純利潤收益的評估。因此又被稱作收益還原法或者收益現(xiàn)值法。收益法的高明之處在于，它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產(chǎn)未來發(fā)展過程中的純收益進行折現(xiàn)處理（在這一過程中要運用到還原利率）。能夠比較準確客觀的評估出房地產(chǎn)的真實價值，不論是對于委托方還是對于評估對象，這種評估方法都是比較容易接受的。
2.收益法的適用對象
預(yù)期收入或者說未來的效益是收益法適用的基礎(chǔ)。收益法的落腳點實在于未來收入，在考慮所有綜合條件下，對被評估對象未來的凈收益做出的一個評估判斷。它的理論基礎(chǔ)是利用了資金具有時間價值的原理，將在合理推算下評估對象的未來收益也算入評估對象的價值之中，利用復利折現(xiàn)公式進行運算。從這里我們就可以看出來，收益法適合用于在未來時間內(nèi)會帶來經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之中，比如酒店、賓館、寫字樓、商業(yè)大廈等這種類型的房地產(chǎn)是適合使用收益法進行評估的。比如說學校、公園、政府用地等沒有經(jīng)濟效益的發(fā)那個地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運用收益法來評估顯然是不合適的，因為這種類型的房地產(chǎn)業(yè)根本就不存在經(jīng)濟效益。
舉例來說，若委托人要求就對商業(yè)用地比如店鋪店面的房地產(chǎn)評估拿出評估報告，這樣的情況下就適合用收益法進行評估。比如要綜合店面所處的地段，繁華的市中心和偏遠的郊外其價值當然是不一樣的。這里還有一個公式，即土地價格=地租/還原利率。所以說類似這種情況的房地產(chǎn)評估是適合運用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能夠比較客觀全面的來評估出房地產(chǎn)的真實價值。而且它具有未來的預(yù)期性，是對被評估對象長遠價值的一個全面評估。比如對一個樓盤的價值評估，按照傳統(tǒng)的成本法來評估的話，只是根據(jù)他的成本來進行價值評估 ，完全沒有考慮到樓盤周邊的環(huán)境，樓盤所處路段，國家的政策的影響，是很片面的一個價值評估，不能夠評估出被評估對象的真實價值。而利用收益法進行評估的話就不會出現(xiàn)這樣的問題，反而能夠客觀的估算出樓盤的真正價值。
二、收益法的評估步驟
1.搜集關(guān)于評估對象的信息材料。在進行評估開始時的首要工作就是對評估對象材料的搜索，包括評估對象的投資費用和房地產(chǎn)的收入情況。只有全面了解被評估的對象才能準確的用收益法估算出房地產(chǎn)的價值。
2.測算房地產(chǎn)的正常費用。進行估算是不能單純地相信書面上的材料，還要實際去求證一下，準確測算出房地產(chǎn)的前期的投入資金，這對房地產(chǎn)價值是一個很重要的影響因素。
3.測算房地產(chǎn)的正常收入。這個正常收入指的是在房地產(chǎn)建成并投入使用之后，通過商業(yè)活動或者其他活動帶來的收益都叫做正常收入。
4.計算房地產(chǎn)的純利潤。在了解了房地產(chǎn)的投入費用和正常收入之后，我們可以根據(jù)實際情況推測出房地產(chǎn)每年的大致純利潤，這個純利潤是對評估對象收益能力的考察，在此基礎(chǔ)上來進行下一步的工作。
5.確定房地產(chǎn)的收益年限。一般來說，房地產(chǎn)都是有使用年限的，就像我們居住的房子有產(chǎn)權(quán)期是一樣的。但收益年限跟房子的產(chǎn)權(quán)期又是不一樣的，它還要考慮到建筑物經(jīng)濟使用年限。所以在進行評估的時候一定要確定房地產(chǎn)的收益年限，這個數(shù)據(jù)會直接影響整個房地產(chǎn)的價值。
6.選用適當?shù)倪€原利率。在推算出房地產(chǎn)的純利潤之后，我們就可以利用復利折現(xiàn)公式即F=P（1+i）^n（F是終值，P是評估價值，i是折現(xiàn)率，n是計息期數(shù)）來推算出房地產(chǎn)最終的價值。
7.估測并確定房地產(chǎn)的評估價值，形成書面報告。在完成所有的數(shù)據(jù)計算得出最終的評估價值之后，要出具書面報告使委托人信服。至此，評估工作才算完全結(jié)束。
三、收益法在房地產(chǎn)評估中的現(xiàn)狀分析
1.收益法的運用有牢固而科學的理論基礎(chǔ)。預(yù)期理論是收益法的依據(jù)。將被評估對象的未來收益算入房地產(chǎn)的總價值中，并作為現(xiàn)在的價格。相比于市場法和成本法來說，成本法只著眼于費用，通過費用來確定價格，這種方法不能說是錯誤的，它也有一定的理論依據(jù)，但是它的限制性比較強。比如對于不可再生的土地就不能準確的估算出其價值。市場法就更不用多說。因此，收益法在房地產(chǎn)評估中有著良好的發(fā)展前景。
2.收益法應(yīng)用范圍廣泛。對于具有收益性或者潛在收益性的房地產(chǎn)來說，收益法的評估方法都是使用的，這在上面我們已經(jīng)講過。另外，評估對象的價格能夠通過收益法比較真實可信而且直觀的現(xiàn)金的形式展現(xiàn)出來，更加符合房地產(chǎn)的本質(zhì)需求，因此這種評估方法很容易被買賣雙方所接受，故而能夠被廣泛應(yīng)用。
3.收益法雖然能夠被廣泛應(yīng)用，但對于其行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來說還存在很大的問題。首先制約收益法發(fā)展的關(guān)鍵因素是專業(yè)性人才的缺乏。目前我國評估行業(yè)的從業(yè)人員有近10萬人，乍一聽這是個非常龐大的數(shù)據(jù)，但是使用收益法對房地產(chǎn)進行評估，是一個非常復雜的過程，不僅要求有精確的計算能力，還要求對整個房地產(chǎn)市場能夠有一個清晰而長遠的了解，對國家政策的走向和影響作出準確判斷。因此，能夠熟練運用收益法的評估人員還十分匱乏而且因為我國的評估行業(yè)是在短時間內(nèi)迅速發(fā)展起來的，更加劇了這方面人才的流失。
其次收益法的推廣應(yīng)用的過程中也存在一定問題。主要表現(xiàn)為評估報告質(zhì)量不高而受到社會質(zhì)疑。具體體現(xiàn)在數(shù)據(jù)不夠準確甚至是直接編造數(shù)據(jù)，嚴重脫離實際情況，參數(shù)確定不準確直接影響總體價值的評估等。質(zhì)量不高的原因有兩點：一是評估人員不能熟練運用收益法進行評估工作，因為收益法本身就是一個比較復雜的運算方法，很多數(shù)據(jù)也不好確定，所以很容易出現(xiàn)這種問題。二是太過機械，直接套用書本上的公式，忽略實際情況。同時一部分從業(yè)人員的職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng)也存在問題，容易導致低價競爭、行業(yè)內(nèi)部不正當競爭，影響整個行業(yè)的發(fā)展。
4.收益法最早用于西方經(jīng)濟發(fā)達國家，他們的經(jīng)濟體制比較完善，而且收益法的應(yīng)用也是應(yīng)該建立在比較完善的經(jīng)濟體制之上。而我國的經(jīng)濟體制雖然在不斷的發(fā)展完善，但終究存在不成熟性和不發(fā)達性。這導致收益法進行的評估，不能準確的反映出被評估對象的客觀價格，是制約收益法發(fā)展的一個重要因素。
四、收益法在房地站評估中的發(fā)展方向
1.評估行業(yè)加大人員培養(yǎng)力度。目前評估行業(yè)對專業(yè)的能夠熟練運用收益法的人員需求量很大，這就要大量培養(yǎng)專業(yè)人員，提高測評人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，要求能夠準確定位凈收益、資本化率和效益年限，進行準確評估。
2.不可否認，在評估行業(yè)也存在著惡性競爭，因此要建立健全的評估制度。嚴格按照程序的設(shè)定，公平、公正、公開、科學合理的進行評估工作。減少在利益驅(qū)使下引發(fā)的不正當競爭行為。
3.我國房地產(chǎn)估價是順應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展在短時間內(nèi)迅速興起的一個行業(yè)，因為發(fā)展過快，所以很多地方都存在弊端。照搬照抄過來的評估方法并不完全的適應(yīng)中國國情，因此收益法雖然在美國被廣泛應(yīng)用，我們國內(nèi)應(yīng)該多多學習他們的先進經(jīng)驗，而不是單純地只借鑒理論。同時也要將理論同我國的具體國情相結(jié)合，在原有的理論基礎(chǔ)上逐漸摸索出一套新的符合實際國情的收益法。只有明白了收益法在房地產(chǎn)評估中的準確運用方法，才能改變目前收益法所面臨的種種困境。
五、結(jié)束語
綜上所述，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，資產(chǎn)評估和評估技術(shù)也在不斷的發(fā)展。收益法在房地產(chǎn)評估中能夠比較客觀的反應(yīng)被評估對象的真實價值，并且能夠詳細的列舉出推算方法，增加說服力。因此被廣大群眾所接受，雖然這種方法目前還存在著種種缺陷，但相信它會發(fā)展的越來越好。
【摘 要】房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)行業(yè)重要的組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)要想健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須實現(xiàn)房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且作為房地產(chǎn)評估有關(guān)機構(gòu)一定要轉(zhuǎn)變自身的定位方向，這樣就可以不斷的推動自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從而更加適應(yīng)新時代房地產(chǎn)行業(yè)的市場變化。本文首先介紹了房地產(chǎn)評估概念，闡述了房地產(chǎn)評估的發(fā)展機遇，對房地產(chǎn)評估發(fā)展的制約因素以及房地產(chǎn)評估發(fā)展的對策進行了探討分析，以供借鑒參考。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估發(fā)展、機遇、因素、對策
現(xiàn)階段房地產(chǎn)評估機構(gòu)經(jīng)營發(fā)展面臨著很多不確定的影響，直接影響著房地產(chǎn)評估，針對這些不確定的因素就需要采取對策，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展需要，從而不斷的促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。以下就房地產(chǎn)評估發(fā)展的制約因素及對策進行探討。
一、房地產(chǎn)評估概念
對房地產(chǎn)的價值進行評估被叫做房地產(chǎn)評估，與其他行業(yè)一樣房地產(chǎn)行業(yè)受到相關(guān)部門的監(jiān)督與管理，房地產(chǎn)的投資風險、工程質(zhì)量、周圍環(huán)境、價值、貸款風險等是房地產(chǎn)評估的主要內(nèi)容和組成部分，房地產(chǎn)的評估行業(yè)除了其行業(yè)本身特有的特點外，還有高風險性和高技術(shù)性的特點。
二、房地產(chǎn)評估的發(fā)展機遇
1、國家城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進。我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)仍然處于持續(xù)推進中，城鎮(zhèn)化的建設(shè)對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是非常重要的利好，同樣也會帶動房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在未來一段時期內(nèi)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步入高潮，房地產(chǎn)評估將會持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。
2、國家大力推進現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)評估作為房地產(chǎn)的重要中介行業(yè)，國家在政府工作規(guī)劃中對房地產(chǎn)評估也有明確的文件，要求推動包括房地產(chǎn)中介行業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然略有波動，但是總體形勢卻是良好的，再加上國家的產(chǎn)業(yè)支持，將會對房地產(chǎn)評估的發(fā)展起到較好的帶動作用。
3、開征房產(chǎn)稅勢在必行。房產(chǎn)稅是我國稅制改革以及調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要措施，而且在一些城市已經(jīng)試行了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要是以房地產(chǎn)的評估價值作為依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的開征必然會大量擴張房地產(chǎn)市場評估的業(yè)務(wù)量，對于房地產(chǎn)評估發(fā)展也具有重要的推動作用。
4、商業(yè)銀行風險控制需求不斷增加。隨著金融一體化的發(fā)展，金融行業(yè)對于市場風險的控制管理力度越來越大，房地產(chǎn)作為商業(yè)銀行重要的押品，對其價值進行評估，進而調(diào)整商業(yè)銀行的信貸政策，已經(jīng)成為越來越多商業(yè)銀行的基本做法，這也就直接增加了房地產(chǎn)評估的評估量。
三、房地產(chǎn)評估發(fā)展的制約因素
1、房地產(chǎn)評估機構(gòu)盈利能力不強。當前在我國房地產(chǎn)評估存在著嚴重的高成本低收入的問題，造成了房地產(chǎn)行業(yè)機構(gòu)的盈利能力較差，這主要是由于房地產(chǎn)評估內(nèi)部競爭無序、激烈。特別是由于房地產(chǎn)評估結(jié)果與委托方利益息息相關(guān)，一些評估機構(gòu)為了生存不惜采取惡性競爭手段，放棄原則、拉低價格，造成房地產(chǎn)評估行業(yè)機構(gòu)盈利能力普遍不高。
2、房地產(chǎn)評估部分機構(gòu)的獨立性和客觀性較差。提高房地產(chǎn)評估質(zhì)量，首先必須確保獨立客觀的開展房地產(chǎn)評估工作。然而一些房地產(chǎn)評估行業(yè)機構(gòu)的工作人員在委托方經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，違背房地產(chǎn)行業(yè)評估原則，不按照規(guī)定要求進行房地產(chǎn)評估，造成了評估結(jié)果的不準確，損害了房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的形象，更不利于產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。
3、房地產(chǎn)評估的整體實力不足。在我國房地產(chǎn)評估近年來的發(fā)展過程中，雖然數(shù)量迅速增加，但是具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)數(shù)量仍然較少，存在著大量的實力不強、管理松散的小型房地產(chǎn)評估機構(gòu)，房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的整體實力不足。此外，在我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)中，執(zhí)業(yè)的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量少，從事房地產(chǎn)評估的工作人員學歷水平與業(yè)務(wù)能力不高，人才成為房地產(chǎn)評估穩(wěn)定發(fā)展的制約。
4、房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)方式有待完善。受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平不同的影響，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)開展方式也各有不同，一些現(xiàn)代化的房地產(chǎn)評估機構(gòu)已經(jīng)采取批量評估以及自動評估等先進的業(yè)務(wù)方式，但是大多數(shù)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)仍然是采用傳統(tǒng)的人工評估方式開展房地產(chǎn)行業(yè)的評估，完成一次評估的程序煩瑣，需要時間長，因而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的評估效率不高。
四、房地產(chǎn)評估發(fā)展的對策
1、推動行業(yè)立法增強房地產(chǎn)評估的客觀公正性。為了確保房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)能夠客觀公正的開展，必須結(jié)合房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的實際情況，完善相關(guān)法律法規(guī)體系的建設(shè)。通過健全的法律法規(guī)，控制房地產(chǎn)評估內(nèi)部無原則的惡性競爭行為，有效地約束房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的不正規(guī)行為，進一步地減少在房地產(chǎn)評估過工作中外界的干擾，確保房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)客觀公正的實施。
2、運用先進的、科學的方法。無論運用什么樣的方法進行房地產(chǎn)的評估，都應(yīng)該廣泛的收集最新的信息，采用科學的方法進行研究，對于評估監(jiān)管的工作更是需要采用科學的方法來進行，在評估時要運用真實的數(shù)據(jù)來進行評估。在評估時，要采用先進的方法借鑒好的經(jīng)驗來進行評估，使評估機構(gòu)的各個部門可以相互協(xié)調(diào)，相互監(jiān)督，是各部門合作實現(xiàn)效益的最大化。從而推進該行業(yè)的健康發(fā)展。
3、嚴格市場準入制度提升房地產(chǎn)評估行業(yè)機構(gòu)的整體實力水平。對于房地產(chǎn)評估的發(fā)展，應(yīng)該結(jié)合我國不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)評估的實際情況，建立完善相應(yīng)的市場準入制度，特別是對于房地產(chǎn)評估機構(gòu)資格以及房地產(chǎn)估價人員的資格認證進行規(guī)范，可以采取進階制度管理房地產(chǎn)評估從業(yè)機構(gòu)以及從業(yè)者的整體資質(zhì)，進而確保房地產(chǎn)評估機構(gòu)以及工作人員的能力水平，提升房地產(chǎn)評估的整體實力。
4、創(chuàng)新房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作模式。對于房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)該逐步依靠技術(shù)實現(xiàn)房地產(chǎn)評估工作的業(yè)務(wù)升級，尤其是積極地在房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中引進自動評估技術(shù)、批量評估技術(shù)，通過計算機模型的數(shù)據(jù)分析與處理，得出規(guī)范化的數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)評估結(jié)果的準確性。隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，當前社會已經(jīng)步入了大數(shù)據(jù)時代，在房地產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)開展上，同樣應(yīng)該積極應(yīng)用好大數(shù)據(jù)，依靠數(shù)據(jù)的積累，不斷升級評估技術(shù)，準確地改進房地產(chǎn)行業(yè)評估方式，把握房地產(chǎn)評估的發(fā)展方向，增強房地產(chǎn)評估機構(gòu)的市場競爭力。
5、優(yōu)化房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的盈利模式。對于房地產(chǎn)評估而言，應(yīng)該逐步地對盈利模式進行改革，對服務(wù)內(nèi)容進行拓展，特別是通過對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的積累與研究，逐步地將房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)向評估業(yè)務(wù)以及咨詢業(yè)務(wù)方向拓展。首先，應(yīng)該逐步地擴大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)評估業(yè)務(wù)客戶群體，吸引政府部門以及商業(yè)銀行等大客戶群體，提供優(yōu)質(zhì)的稅基評估以及押品評估管理。其次，應(yīng)該注重房地產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)由單一服務(wù)向平臺化服務(wù)擴展，通過研究報告等方式，不斷提高評估機構(gòu)的影響力。第三，應(yīng)該注重對房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中積累的大量房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，進行數(shù)據(jù)供應(yīng)服務(wù)，尤其是提供風險管理以及房產(chǎn)定價等方面的業(yè)務(wù)服務(wù)。通過這些措施，不斷豐富房地產(chǎn)評估行業(yè)的盈利模式，提高房地產(chǎn)評估機構(gòu)的生存發(fā)展能力。
結(jié)束語
近些年來，在我國隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估也得到了很大的發(fā)展，房地產(chǎn)評估所在的機構(gòu)已經(jīng)成為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要中介，對于房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。
摘要：資產(chǎn)評估在我國有近30年的發(fā)展歷程，相應(yīng)的準則體系正在日益完善。國外資產(chǎn)評估有上百年的發(fā)展歷史，各方面均較為成熟。本文通過對比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評估準則，發(fā)現(xiàn)其差異之處，并給出我國評估準則完善的相關(guān)建議，以促進我國投資性房地產(chǎn)評估準則的完善，推動投資性房地產(chǎn)評估實務(wù)和資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 評估準則 指導意見
一、投資性房地產(chǎn)含義
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)經(jīng)營活動的范疇，主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物等，自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。2000年5月，國際會計準則委員會（IASC）了《國際會計準則第40號――投資性房地產(chǎn)》（IAS 40），將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)、或用于管理目的的房地產(chǎn)，不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會計準則委員會（ASB）在SSAP 19中和中國香港在SSAP 13中認為，投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協(xié)商，不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租并由集團內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。
二、中外投資性房地產(chǎn)評估準則
評估準則的制定與會計準則制定關(guān)系較為密切，尤其是隨著公允價值計量模式在國際會計準則中的引入，國際會計界在對公允價值確定以及提高公允價值可靠性等方面與評估界進行溝通交流，以增進會計界對公允價值的正確認識和促進會計界對公允價值的推廣，同時這也促進了會計界對評估行業(yè)的認識，對提高評估行業(yè)在市場經(jīng)濟中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評估準則時，國際評估準則委員會、美國財務(wù)會計準則委員會以及歐盟等一些國家的資產(chǎn)評估協(xié)會也會十分關(guān)注會計準則的變化及發(fā)展趨勢，對于以公允價值計量的部分關(guān)注度更高，比如投資性房地產(chǎn)評估準則的制定。
（一）國際投資性房地產(chǎn)評估準則
IVSC對投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的準則，即《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》，主要是針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。
（二）英國投資性房地產(chǎn)評估準則
英國皇家特許測量師學會（RICS）從20世紀70年代開始制定以財務(wù)報告為目的的評估操作規(guī)范，對涉及投資性房地產(chǎn)評估等方面均做出了專門的規(guī)定，也就是說英國的投資性房地產(chǎn)評估準則是在以財務(wù)報告為目的的評估規(guī)范中規(guī)定的，并沒有專門的評估準則進行規(guī)范。
（三）中國投資性房地產(chǎn)評估準則
投資性房地產(chǎn)是我國現(xiàn)代社會經(jīng)濟中的重要資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評估也是以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估的重要組成部分，是隨著新會計準則的和公允價值計量模式的采用發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評估行為。制定相應(yīng)的指導意見或準則對于適應(yīng)會計準則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導實踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要意義。
為適應(yīng)會計準則新變化的需要，進一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保護各方當事人合法權(quán)益的需要，適應(yīng)市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要，中國資產(chǎn)評估協(xié)會（以下簡稱“中評協(xié)”）借鑒國際上的做法，同時結(jié)合實際情況，于2008年3月成立投資性房地產(chǎn)評估指導意見（征求意見稿）起草項目組，收集、翻譯了國外投資性房地產(chǎn)評估方面的大量資料，對投資性房地產(chǎn)評估涉及的重要名詞、術(shù)語、價值類型、評估方法及評估理論等系列問題進行了深入研究，總結(jié)了國內(nèi)投資性房地產(chǎn)評估的實踐經(jīng)驗和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產(chǎn)評估規(guī)范――《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》。指導意見突出了以財務(wù)報告為目的的評估的特點，并參照相關(guān)會計準則的規(guī)定，滿足了會計信息的需要。
三、中國與國外投資性房地產(chǎn)評估準則對比
（一）相同點
1.理論來源相同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》理論來源是《資產(chǎn)評估準則――基本準則》《資產(chǎn)評估準則――不動產(chǎn)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》。國際評估準則中的《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》部分理論源自通用準則和不動產(chǎn)權(quán)益準則，不屬于《IVS 230不動產(chǎn)權(quán)益》準則范疇。同時，IVS 233必須遵循《IVS 300以財務(wù)報告為目的的評估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財務(wù)報告作為評估目的，在注釋12中將財務(wù)報告列為特別注意事項。
2.評估目的相同?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”“會計準則中投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則中的市場價值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場價值時應(yīng)遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。由此可見，國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)的評估都側(cè)重于對其公允價值的評估，即市場價值。
3.相似的估值方法。資產(chǎn)評估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對于投資性房地產(chǎn)而言，因其自身的特殊性，投資性房地產(chǎn)不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對其公允價值進行估值，而國內(nèi)外也都是優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產(chǎn)的價值。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第四章評估方法中對投資性房地產(chǎn)評估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細描述，而國外IVS 233同樣也十分強調(diào)投資性房地產(chǎn)市場法和收益法的運用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎(chǔ)的估值方法”“關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測或收入資本化的計算”。
4.參數(shù)選取類似。用市場法評估資產(chǎn)價值，很重要的一點是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評估結(jié)果越接近資產(chǎn)的真實市場價值，對于用市場法評估投資性房地產(chǎn)價值亦是如此。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎(chǔ)選擇的重要性，并對相關(guān)比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規(guī)定，方便評估人員據(jù)此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對投資性房地產(chǎn)進行評估時，收益法最重要的三個參數(shù)――收益額、收益期限和折現(xiàn)率的選取國內(nèi)外也都給予了相似的規(guī)定。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現(xiàn)率”三方面對收益法三大參數(shù)選取進行了規(guī)定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對收益、折現(xiàn)率和收益期限的規(guī)定。
（二）主要區(qū)別
1.投資性房地產(chǎn)概念不同。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而IVS 233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。IVS 233對投資性房地產(chǎn)的界定較為詳細。
2.專業(yè)術(shù)語表述略不同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》對評估方法分別以市場法、收益法等文字進行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現(xiàn)金流量預(yù)測”“收入資本化”等專業(yè)術(shù)語來描述。不過這些并不能造成國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)評估的實質(zhì)性差異。
3.準則的詳略程度不同。我國的準則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個導向性作用。在投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定上，我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》在有關(guān)概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產(chǎn)評估中的原則性指導。舉例而言，在運用收益法對投資性房地產(chǎn)進行評估時，關(guān)于對租約條款因素選取數(shù)據(jù)，IVS233要求用租約條款的可比市場數(shù)據(jù)進行計算，而我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》則對租約條款的具體內(nèi)容進行了規(guī)定，如租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件等。
4.準則體系結(jié)構(gòu)不同。為符合國內(nèi)讀者的閱讀習慣，《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》采用了與國內(nèi)其他準則相似的結(jié)構(gòu)體系，分為“引言”“基本要求”“評估對象”“評估方法”“評估披露”和“附則”六個部分，主要內(nèi)容包括具體操作要求、評估準則、評估方法以及會計準則對投資性房地產(chǎn)的分類等。IVS 233準則則是采用了國際評估準則的通用慣例，準則由正文和注釋兩部分構(gòu)成。
5.側(cè)重點不同。《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》在對投資性房地產(chǎn)進行估值時側(cè)重于對土地使用權(quán)和區(qū)間值等有關(guān)事項的規(guī)定，例如在對土地使用權(quán)進行評估時，指導意見對土地使用權(quán)的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區(qū)間值是我國評估準則的創(chuàng)新部分，我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第二十三條指出“注冊資產(chǎn)評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別。”國際上，IVS 233則較為關(guān)注在建工程評估并對其進行了一系列說明，另外還特別指出了財務(wù)報告、收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟等評估注意事項。國內(nèi)和國外準則的重點關(guān)注點不同，主要是因為經(jīng)濟發(fā)展水平以及相關(guān)經(jīng)濟政策等國情的不同導致的，并不影響它們在實務(wù)中的運用。
四、借鑒與啟示
（一）評估方法方面
在我國《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》中加入假設(shè)開發(fā)法評估方法的使用。因為在建的投資性房地產(chǎn)往往可以作為抵押標的物進行抵押借款等，而此時的投資性房地產(chǎn)處在在建狀態(tài)，很難采用以往常用的市場法和收益法進行評估，因此就可以用假設(shè)開發(fā)法對投資性房地產(chǎn)進行評估。另外，投資性房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的一部分，我國準則在運用市場評估時嚴格對可比案例的地點、時間和交易情況進行限制，而實際上，投資性房地產(chǎn)往往缺乏實際交易可比案例。通過對比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評估準則中市場法的應(yīng)用條件，筆者認為，我國的指導意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應(yīng)用條件，以便更好地適應(yīng)實際評估工作。
（二）注重評估準則與會計準則的銜接
投資性房地產(chǎn)不僅屬于評估行業(yè)術(shù)語，也是會計行業(yè)的常用概念，并且《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》專門對投資性房地產(chǎn)的概念、會計處理、后續(xù)計量模式等方面做出規(guī)定。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量能夠更好地滿足會計信息相關(guān)性的要求，而公允價值的確定需要評估人員對其發(fā)表專業(yè)的估值建議，這一點上，國內(nèi)外評估準則都與會計準則做了很好的銜接。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第二章明確要求評估人員在對投資性房地產(chǎn)評估時需與委托方及會計師進行充分溝通。未來，隨著公允價值計量在會計行業(yè)中的興起，評估人員在進行評估業(yè)務(wù)時會涉及到更多的投資性房地產(chǎn)評估，比如在企業(yè)合并或進行減值測試時就可能會涉及到投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)，但是目前我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》并沒有對這種情況下投資性房地產(chǎn)估值進行說明，指導意見可以依據(jù)會計準則對相關(guān)部分進行完善。
（三）完善評估目的
與國際投資性房地產(chǎn)評估準則相比，我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》缺乏對投資性房地產(chǎn)特定評估目的的說明，指導意見主要明確了以財務(wù)報告為目的的評估，并沒有關(guān)于抵押、訴訟、收購合并等特定評估目的的說明。然而，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的抵押、收購兼并等經(jīng)濟業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，對投資性房地產(chǎn)的單一評估目的已經(jīng)不能很好地滿足經(jīng)濟活動的需要，我國評估準則應(yīng)該順應(yīng)經(jīng)濟潮流進行及時修訂，將符合經(jīng)濟行為的特定評估目的加入指導意見中，以使指導意見更好地指導評估實務(wù)。
（四）及時進行修訂
我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，并在2010年后成為世界第二大經(jīng)濟體，經(jīng)濟的發(fā)展導致經(jīng)濟業(yè)務(wù)的復雜多變，國際化的進程也讓我國經(jīng)濟與世界的聯(lián)系更加緊密。資產(chǎn)評估作為經(jīng)濟活動中不可缺少的鑒證服務(wù)行業(yè)在我國經(jīng)濟騰飛中發(fā)揮越來越重要的作用，而指導評估行業(yè)實踐的評估準則的作用也日益彰顯。為更好地服務(wù)資產(chǎn)評估實務(wù)工作，評估準則的實用性和國際性異常重要，因此及時修訂資產(chǎn)評估準則很有必要。作為指導我國投資性房地產(chǎn)評估實踐的《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》是在2009年頒布的，有些評估方法和評估目的等規(guī)定已經(jīng)不能很好地滿足評估實務(wù)需要，相關(guān)部門應(yīng)該及時地進行修訂完善，以使其更好地與國際接軌，服務(wù)我國評估實踐。
[摘 要]隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展，但與此同時也存在著一些問題，如其中的房地產(chǎn)估價方面，所以需要針對房地產(chǎn)評估中存在的問題，采取有效的應(yīng)對措施。本文主要是對房地產(chǎn)評估中存在的問題及其解決措施進行分析論述，希望能夠提供一些有價值的參考，從而促進該行業(yè)的健康發(fā)展。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；評估；措施
當前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，城市化進程的不斷加快，我國房地產(chǎn)用地大量的征用、拆遷、補償?shù)热找嫫毡?。同時，房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)越來越多的法律糾紛，這促進房地產(chǎn)評估行業(yè)的快速發(fā)展?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)得到快速發(fā)展，但由于房地產(chǎn)交易錯綜復雜，我國房地產(chǎn)估價方面的不足越來越明顯?？傊?，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)還處于剛剛起步時期，存在著一些問題。下文將對房地產(chǎn)評估中存在的應(yīng)對及其應(yīng)對措施進行論述。
一、房地產(chǎn)評估中存在的問題
1.房地產(chǎn)估價方面的法律體系不健全
中國房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展開始于改革開放之后，發(fā)展時間較短。當前最早頒布的法律是1995年頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，其中提到了房地產(chǎn)估價制度和估價人員資格認證制度。隨著各種各樣房地產(chǎn)交易增多，房地產(chǎn)估價的忙點逐漸增多，由于估價不合理造成了很多法律糾紛。如中國在城市化進程中，遇到的拆遷補償存在的估價問題一直尋求法律的依據(jù)。
2.從業(yè)人員整體素質(zhì)較低
我國的房地產(chǎn)評估實行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)評估起步較晚、考試頻率低等原因，目前有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價師和土地估價師專業(yè)人員總共不超過 6萬人，而實際辦理人事并在房地產(chǎn)評估的各類機構(gòu)中工作的大概只有不到4萬人，以至于有的地方如按照有關(guān)規(guī)定尚不具備法定的專業(yè)評估人員，無法成立評估中介機構(gòu)。各類中介機構(gòu)對專業(yè)人員數(shù)量上的要求也不一樣，有的只要求兩名具有執(zhí)業(yè)資格的評估人員，就可申請機構(gòu)資質(zhì)。即使如此有的地方主管部門在專業(yè)人員的數(shù)量要求上也未嚴格把關(guān)，以至于有的評估機構(gòu)只有一名專業(yè)人員，也同樣取得了估價資質(zhì)，有的評估機構(gòu)甚至只有一人，是名符其實的一人公司。尤其是在中介評估機構(gòu)脫鉤改制期間，各地普遍存在政策偏寬現(xiàn)象。專業(yè)技術(shù)人員達不到規(guī)定數(shù)量、專職技術(shù)人員沒有按規(guī)定與政府有關(guān)部門脫鉤、沒有委托人事、在注冊資金上弄虛作假，這種狀況嚴重影響了評估能力和評估質(zhì)量。
3.有爭議的評估結(jié)果得不到及時、公正、合理的處理
當一份土地評估報告有爭議時，其他房地產(chǎn)評估機構(gòu)和資產(chǎn)評估機構(gòu)無法對其進行評價，因為它們沒有土地估價資質(zhì)。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估價機構(gòu)還很少，故對這些有爭議的報告進行處理比較困難。
4.中介機構(gòu)不按核準的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)
客戶一般只注意評估機構(gòu)有沒有評估資質(zhì)，但對評估資質(zhì)如何分級及其意義卻不甚了解和關(guān)注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個主要的原因就是我們將評估資質(zhì)種類、級別和執(zhí)業(yè)范圍劃分得太細，并且這些劃分缺少充分的科學依據(jù)，超出了一般客戶的認知程度（絕非指客戶弱智）。眾所周知，律師有級別之分，但律師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)資格、執(zhí)業(yè)范圍基本是相同的，沒有劃分為涉外律師事務(wù)所，刑事律師事務(wù)所等系列，更沒有劃分為A、B級或甲、乙級等級。所以客戶需要服務(wù)時，不需要對律師事務(wù)所作較多的了解，而是注重所選律師的級別和業(yè)務(wù)能力。而在房地產(chǎn)評估中，客戶則需仔細了解有關(guān)的業(yè)務(wù)主管部門，否則就可能費時費財還辦不了事。有時即使機構(gòu)資質(zhì)符合條件，但由于主管部門的關(guān)系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數(shù)客戶不可理解也無法充分理解的。當然，有人會說房地產(chǎn)具有地域性而不同于其它行業(yè)，就同一資質(zhì)級別而言不宜再對執(zhí)業(yè)范圍細分。我們將評估機構(gòu)資質(zhì)人為地復雜化，并沒有得到預(yù)想的效果，倒是造成了評估市場的混亂，造成了評估機構(gòu)大量超資質(zhì)、超業(yè)務(wù)范圍執(zhí)業(yè)。
二、完善房地產(chǎn)評估的措施
當前，我國房地產(chǎn)評估中存在著一些問題，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，所以需要針對問題，采取一些行之有效的措施，具體措施如下所示：
1.建立健全房地產(chǎn)評估相關(guān)的法律法規(guī)
保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，中國需要建立健全房地產(chǎn)評估法律體系。隨著我國加入世貿(mào)組織之后，中國經(jīng)濟、市場的完善，評估行業(yè)得到快速發(fā)展。同時，國外房地產(chǎn)評估機構(gòu)慢慢在中國發(fā)展，其法律制度對中國制定房地產(chǎn)評估法有很大的指導作用。但是，我國要根據(jù)自己的實際情況，如房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員準入制度、房地產(chǎn)評估機構(gòu)不正當競爭等，具體到如貸款抵押、拆遷補償?shù)鹊确杉m紛比較多的評估業(yè)務(wù)上，制定評估細則，從而使中國房地產(chǎn)評估行業(yè)真正實現(xiàn)法制化，做到有法可依。同時，在《房地產(chǎn)評估法》的指導下，各個地區(qū)應(yīng)根據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)評估行業(yè)的具體情況提出一些更加具體、更加實際的規(guī)章制度。此外，各個地區(qū)還需要建立適合本土拆遷補償?shù)姆康禺a(chǎn)評估的規(guī)章制度，大大減少拆遷補償中引發(fā)的法律糾紛和社會矛盾。
2.培養(yǎng)多種資質(zhì)的復合人才
（1）提高房地產(chǎn)估價師專業(yè)水平
房地產(chǎn)估價是智力型行為，房地產(chǎn)估價師的專業(yè)素質(zhì)是其執(zhí)業(yè)的技術(shù)保證。伴隨房地產(chǎn)估價理論和實踐的不斷發(fā)展和深入，房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平也必須不斷改進、提高、創(chuàng)新，要通過房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育等多種形式，對舊有的知識結(jié)構(gòu)和技術(shù)經(jīng)驗進行更新，幫助房地產(chǎn)估價師適應(yīng)不斷變化的市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。一方面要重視人才培養(yǎng)，培育當?shù)氐姆康禺a(chǎn)估價師和估價機構(gòu)；另一方面，要打破地域界限，積極引進外地估價隊伍，特別是 品牌估價機構(gòu)，服務(wù)于本地市場。
（2）培養(yǎng)復合型人才
要積極培養(yǎng)高層次的房地產(chǎn)估價人才，多渠道開展國際交流與合作，提升我國房地產(chǎn)估價師在國際上的影響力和競爭力。重視人才，評估機構(gòu)的人才很重要。多種資質(zhì)的復合型人才，思想水平高、實踐服務(wù)能力強的人才正是行業(yè)缺乏的。因此應(yīng)注重人才的培養(yǎng)，提高機構(gòu)內(nèi)的人員素質(zhì)。房地產(chǎn)中介機構(gòu)工作人員需要掌握各種知識，如房地產(chǎn)法律、法規(guī)知 識、心理學、公關(guān)學、組織管理、業(yè)務(wù)知識等。注重復合型人才的培養(yǎng)，為各種優(yōu)秀人才提供良好開放的交流平臺，對于員工有一套完善的培訓系統(tǒng)，不斷培養(yǎng)和挖掘?qū)I(yè)人才，使公司具有一支優(yōu)秀的員工隊伍。
3.實現(xiàn)評估方法的科學化
房地產(chǎn)評估采用的評估方法一定要具有科學性。當前，房地產(chǎn)評估中，使用較為廣泛的是市場法。該方法的核心就是依據(jù)真實的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，這樣才能保證房地產(chǎn)評估結(jié)論的準確性。對于成本法，其使用房產(chǎn)主要是針對市場上找不到參照案例，又不能通過收益來評估房產(chǎn)，如公園、學校等。應(yīng)用該方法的關(guān)鍵是調(diào)整房產(chǎn)成本因素，比如依據(jù)材料、人工等上漲比例進行調(diào)整。對于收益法，其收益和折現(xiàn)率的確定都存在很大的難點。評估時，主要在行業(yè)平均報酬的基礎(chǔ)上確定。
三、結(jié)束語
綜上所述，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時在房地產(chǎn)評估中存在著一些問題，影響該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，所以需要針對問題，采取應(yīng)對措施，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
【摘要】：隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在不斷的進步中，房地產(chǎn)評估也在不斷的崛起中，但就當今房地產(chǎn)評估的形勢而言，過度的經(jīng)濟膨脹，極易讓房地產(chǎn)評估行業(yè)成為水中月，鏡中花。本文就當前房地產(chǎn)評估中的相關(guān)問題進行了探討，并提出了相應(yīng)的解決措施，希望為我國房地產(chǎn)評估行業(yè)提供一定的指導。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)評估；評估機構(gòu)；評估師
一、房地產(chǎn)評估中存在的問題
（一）評估機構(gòu)產(chǎn)權(quán)不明
主要體現(xiàn)在兩點：一是房地產(chǎn)評估機構(gòu)以及評估人員沒有進行實質(zhì)上的脫鉤改制，二是房地產(chǎn)評估機構(gòu)還屬于有限責任公司制中的私有產(chǎn)權(quán)。前者具體體現(xiàn)在評估人員都是依據(jù)人才交流中心進行委托保管來了解檔案關(guān)系，在這當中，人事合同的標準化缺失，實質(zhì)上只浮于表面，在形式上進行了脫鉤改制。再者，評估機構(gòu)即使完成了脫鉤改制，也沒有擺脫和主管部門間的階級關(guān)系，這讓評估人和主管部門的領(lǐng)導有一種交易的認清關(guān)系，使得評估機構(gòu)在脫鉤改制后仍不能完全獨立。后者表現(xiàn)在評估機構(gòu)產(chǎn)權(quán)在私有化中，出資人站在連帶責任的立場都會選擇有限責任公司。
（二）評估員素質(zhì)不高
我國出臺了評估師執(zhí)業(yè)資格證的考試策略，如果評估師沒有通過考核，將無法正常上崗。但實際情況下，評估師考試一般偏重于理論知識部分，而不太重學歷高低、實際工作年限。導致許多應(yīng)屆畢業(yè)生在理論知識掌握上比較得心應(yīng)手，考試通過相對較簡單，反而是一些工作經(jīng)驗豐富的評估師對理論知識掌握不全，考試通過較困難。另一方面，房地產(chǎn)評估師所設(shè)置的級別對新生力軍的初級資格認定缺失，僅僅設(shè)置了中級職稱的評估師。我國經(jīng)濟體制在不斷的整改中，意味著對房地產(chǎn)評估師的要求越來越高，必須要不斷的深化自身的學習，跟上時展以滿足市場經(jīng)濟的需求。更要不斷加強其繼續(xù)育，引進國內(nèi)外先進的評價技以及指標，充實自身技能。但我國現(xiàn)在并未達到這一標準，對評估師的育問題并未引起足夠的重，比如對其育管理的手段，培訓內(nèi)容，形式都是虛有其表，而這種華而不實的局面則會讓我國房地產(chǎn)評估師嚴重滯后，無法跟上市場經(jīng)濟的發(fā)展。
（三）社會公信力不足
在一些較發(fā)達的國家中，房地產(chǎn)評估發(fā)展迅速，有關(guān)法律法規(guī)都十分完備，甚至還有行業(yè)協(xié)會來加以規(guī)范以及監(jiān)管。較之國外評估的發(fā)展，我國房地產(chǎn)評估便立刻相形見絀，不單法律體系沒有完善，技規(guī)范也沒有落實到位，而且針對一些違法違規(guī)現(xiàn)象也沒有行業(yè)規(guī)則來引導，社會公信力嚴重缺失。如房地產(chǎn)評估機構(gòu)在實際作時，極易被銀行以及政府有關(guān)部分控制，時而遭到房地產(chǎn)商的威逼利誘，甚至為了一己私利，罔顧職業(yè)德，迎合強制拆遷行為，讓房地產(chǎn)評估質(zhì)量下降，嚴重妨礙市場價值的統(tǒng)一。這樣不單侵犯到當事人的利益，甚至會危及國家利益。
二、房地產(chǎn)評估中的相關(guān)措施
（一）完善房地產(chǎn)評估行業(yè)組織建設(shè)
房地產(chǎn)評估行業(yè)組織是基于房地產(chǎn)評估機構(gòu)意愿之上，從而構(gòu)建的管社會團體，它具有一定的管理能力，進行行業(yè)規(guī)范組織。行業(yè)組織必須自身具備健康良好的機制。中國房地產(chǎn)估價師以及各區(qū)域?qū)W會都要學會全方位思考問題，有效解決房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制問題。充分發(fā)揮主觀能動性，積極主動為政府政策，宏觀調(diào)控力度以及有關(guān)措施、評估師以及評估機構(gòu)提供雙向溝通平臺，促進信息在各中的傳遞中暢通無阻，相互借鑒經(jīng)驗，優(yōu)勢互補，錦衣推動行業(yè)進步。
（二）完善法律法規(guī)體系
要想保證房地產(chǎn)評估的實施過程科學化、規(guī)范化，健康化，就必須遵循社會主義發(fā)展規(guī)律用規(guī)范，制定有關(guān)技標準的法律法規(guī)對其加以約束，從而防止房地產(chǎn)評估中出現(xiàn)惡性競爭、職業(yè)德素質(zhì)低、評估師危機感不強的局面，另外還能促進社會持續(xù)發(fā)展，滿足房地產(chǎn)評估中的技要求，進一步實現(xiàn)房地產(chǎn)評估方法以及程序的標準化。
（三）嚴格控制房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)資格認證
要想達到全面提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)以及自身評估水平，必須要進一步控制房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認證，同時還要在某種程度上提升房地產(chǎn)評估行業(yè)準入原則。在資格認證上可以適當?shù)囊M美國、日本等先進國家的經(jīng)驗，與我國具體國情相結(jié)合，制定出一套適合本國評估師的實際能力的執(zhí)業(yè)資格等級，至少有兩級職稱。而對于準入原則，可以從根源著手，嚴格控制房地產(chǎn)評估師的德素養(yǎng)。將考試人員的學歷水平設(shè)置為大學本科以上，并加大考試的難度系數(shù)，結(jié)合實踐經(jīng)驗來進行雙面考核。
（四）健全房地產(chǎn)評估的公信力建設(shè)
形式上而言，誠信體系的建設(shè)不僅要耗費大量的資源，如人力，財力，物力，還缺少可觀的經(jīng)濟效益，但其社會效應(yīng)是不容小覷。要結(jié)合我國房地產(chǎn)評估的發(fā)展，進一步規(guī)范行業(yè)作流程，將行業(yè)服務(wù)體系標準化，積極配合政府有關(guān)部門建設(shè)房地產(chǎn)評估誠信檔案，全面提升房地產(chǎn)評估公信力建設(shè)，維護個人和集體乃至國家的根本利益。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)評估做為房地產(chǎn)行業(yè)中十分重要的節(jié)，在市場經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。盡管在其中還存在著許多問題，評估機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)不明、評估員的素質(zhì)不高、評估體系的公信力不足都影響著房地產(chǎn)評估的健康發(fā)展。因此，我們要從我國國情出發(fā)，不斷規(guī)范房地產(chǎn)評估體系，加強房地產(chǎn)評估行業(yè)組織建設(shè)，不斷完善法律法規(guī)體系，并嚴格控制房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)資格認證，加強房地產(chǎn)評估的公信力建設(shè)。只有這樣，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)評估業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，維護人民利益，為我國市場經(jīng)濟建設(shè)貢獻力量。
【摘 要】隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐漸完善，房地產(chǎn)業(yè)成為了國民經(jīng)濟的重要組成，假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中也得到了廣泛應(yīng)用。本文首先概述了假設(shè)開發(fā)法的含義及應(yīng)用條件、理論模型、應(yīng)用流程，然后分析了假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估的應(yīng)用模型，最后結(jié)合應(yīng)用實際探討了假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用難點。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；評估；假設(shè)開發(fā)法
引言
隨著我國房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展和日益擴大，房地產(chǎn)不斷促進我國的經(jīng)濟增長和人民生活水平的提高。為了確保房地產(chǎn)市場合理健康的發(fā)展，房地產(chǎn)評估也隨之興起，其業(yè)務(wù)也不斷增多，人們也更加關(guān)注和研究房地產(chǎn)評估的理論和方法。對于房地產(chǎn)項目來說，可以采用市價法、成本法、收益法以及假設(shè)開發(fā)法等來進行評估[ 1]。作為房地產(chǎn)估價的重要方法之一，假設(shè)開發(fā)法具有較強的可操作性和適用范圍較大的特點，能夠為房地產(chǎn)的評估和項目投資評價提供方法和技術(shù)支持，為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動提供更好的服務(wù)。
1 假設(shè)開發(fā)法的基本理論
1.1假設(shè)開發(fā)法的含義及應(yīng)用條件
假設(shè)開發(fā)法（Hypothetical Development Method）又可以稱為剩余法，余值法或倒算法。根據(jù)《房地產(chǎn)估計規(guī)范》中對于“假設(shè)開發(fā)法”的定義，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值、開發(fā)成本、稅費和利潤等，然后從開發(fā)完成后的價值中扣除開發(fā)成本、稅費和所得開發(fā)利潤等，以此來測算估價對象的權(quán)益價值[2 ]。
假設(shè)開發(fā)法主要是適用于待開發(fā)的土地、正在建的地產(chǎn)等具有投資開發(fā)的或待拆遷改造等具有再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。待評估的房地產(chǎn)應(yīng)具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力，這潛力是指該房地產(chǎn)在未來具有可盈利性的可能，這種可能性需要通過市場調(diào)查和預(yù)測分析來對盈利機會進行定性分析描述；待評估的房地產(chǎn)未來的價格可以預(yù)測，待估價房地產(chǎn)是需要再市場上經(jīng)營出售的，應(yīng)當結(jié)合市場行情和供求狀況，正確有效的預(yù)測待估價房地產(chǎn)未來的市場租售價格；社會經(jīng)濟環(huán)境的好壞也將影響假設(shè)開發(fā)法的估價效果，有效的評估需要較明朗長遠的房地產(chǎn)政策、健全的房地產(chǎn)法規(guī)、穩(wěn)定清晰的房地產(chǎn)的稅費等[3]。
1.2假設(shè)開發(fā)法的理論模型
根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的含義，其理論模型為：
房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后當?shù)禺a(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-銷售稅費-投資利息-開發(fā)利潤
簡化的公式為：V=A-（B+C）
式中：V―待估房地產(chǎn)的價格 A―開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值
B―總的開發(fā)成本（開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息之和）
C―開發(fā)利潤
1.3假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用流程
一般按照以下六個步驟運用假設(shè)開發(fā)法：
（1）基本情況的了解分析
首先需要調(diào)查待評估房地產(chǎn)的位置、規(guī)劃限制和現(xiàn)狀等基本情況。待評估房地產(chǎn)的位置信息主要包括土地所在區(qū)域的性質(zhì)、具體坐落位置、交通條件、環(huán)境情況等；現(xiàn)狀只要包括土地用途、使用者及使用權(quán)性質(zhì)、面積、基礎(chǔ)設(shè)施等方面；規(guī)劃限制主要涵蓋了區(qū)域規(guī)劃、建筑性質(zhì)、建筑容積率、綠化比率等情況。
（2）最佳利用方式的選擇
在規(guī)劃許可范圍內(nèi)，選擇待評估房地產(chǎn)的最佳的用途。為了確定最佳用途，需要充分分析當?shù)厥袌龅那闆r，考慮區(qū)域情況和社會對于該用途的需求及未來發(fā)展，分析市場最需要哪種類型的房地產(chǎn)。
（3）開發(fā)經(jīng)營期的估算
確定開發(fā)經(jīng)營期是為了了解開發(fā)成本、管理、銷售費用等情況，測算開發(fā)后房地產(chǎn)的售價、投資利息等。待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營期是以取得估價對象的時間作為起點，房地產(chǎn)預(yù)計開發(fā)完成后經(jīng)營結(jié)束的時間為終點。
（4）開發(fā)完成后價格的測算
一般是以開發(fā)完成的時間來測算該房地產(chǎn)的價值，結(jié)合待評估的房地產(chǎn)的最有效利用方式（出租、出售）和市場情況變化等，利用多種方法來綜合確定價格。
（5）開發(fā)成本的測算
房地產(chǎn)開發(fā)成本不但與開發(fā)周期有關(guān)，還需考慮投資進度。結(jié)合相關(guān)的經(jīng)驗和規(guī)定，利用成本法來測算出開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、相關(guān)稅費、開發(fā)利潤等。
（6）房地產(chǎn)價值的具體計算
正確利用現(xiàn)金流量法或傳統(tǒng)法來具體計算出待評估房地產(chǎn)的價值，測算出的結(jié)果一般有樓面地價、建筑面積單價和地價等。
2房地產(chǎn)評估假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用模型
2.1房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后的價值測算
根據(jù)待評估的房地產(chǎn)的最有效利用方式（出租、出售）和市場情況變化，利用市場比較法和長期趨勢法確定用于出售的房地產(chǎn)的價值，測算出租或自營的房地產(chǎn)價值可以采用市場比較法和收益還原法[4]。
（1）市場比較法和長期趨勢法
市場比較法是通過已經(jīng)發(fā)生交易案例的價格和近年來同類房地產(chǎn)的價格變化趨勢來估算出待評估房地產(chǎn)開發(fā)完成后的現(xiàn)房價格。通過區(qū)域因素、交易情況和個別因素等來修正市場比較法，不同的區(qū)域、個別因素對房地產(chǎn)價格的影響程度不同。
長期趨勢分析是根據(jù)相關(guān)部門公布的房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在的價格指數(shù)和未來的變化趨勢來推測，需要注意的是通常是通過比較單價并不是總價。
（2）收益還原法
對于寫字樓、餐旅館、商店等出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，先要預(yù)測出出租或經(jīng)營的收益，然后再通過收益法將收益轉(zhuǎn)換成價值來測算待評估房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值。通過市場比較法和長期趨勢法來確定租金。例如，根據(jù)目前租金水平和未來趨勢來預(yù)測出某寫字樓未來的月租金為50元/m2，可用于出租的面積為30000m2，出租率為90%，其中租金的30%用于運營費用，報酬率為10%，運營期為50年，改寫字樓的未來總價值估計為：
50×12×30000（1-1/（1+0.1）47）=11211（萬元）
2.2房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的測算
（1）土地成本
根據(jù)土地的具體情況，通過分析不同的土地性質(zhì)和國家相關(guān)政策來確定土地成本。土地成本一般包括土地出讓金、地價評估費、土地補償費、耕地開墾費和占用稅、房屋拆遷費用、勞動力安置補助費、征地事務(wù)管理費、場地清理費等。
（2）建造成本
測算房地產(chǎn)項目的建造成本相對比較復雜且有一定的難度。首先需要明確該評估項目的最佳用途，項目的品質(zhì)和檔次將直接影響到建造成本的測算；其次需要根據(jù)市場情況來測算建造成本，項目前期工作咨詢費、設(shè)計費、招投標服務(wù)費、環(huán)評費、勘察費等這系列的前期工程費可以類似工程經(jīng)驗和相關(guān)收費標準來進行測算，建設(shè)安裝工程費（土建安裝成本、工程監(jiān)理費、質(zhì)量監(jiān)督費等）可按照地方建設(shè)工程造價管理規(guī)定計算，根據(jù)當?shù)鼐唧w標準確定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費，測算成本時需要充分考慮到項目開發(fā)過程中可能因為原材料漲價、工程量增加等不可預(yù)知的因素來產(chǎn)生的費用[5]。
（3）管理費用和銷售費用
綜合考慮項目的規(guī)模、開發(fā)周期、復雜程度和參考房地產(chǎn)類似項目的管理費用，一般可以通過土地和開發(fā)成本的一定比率來確定管理費用。銷售費用的投入作用相當明顯，這將會對項目銷售進度產(chǎn)生很大的影響，銷售費用一般占銷售收入的1-3%，但具體的還需要合理的分析市場狀況。
（4）投資利息
因為房地產(chǎn)項目存在投資大、周期長的特點，為了體現(xiàn)資金的時間價值，所以需要測算投資利息。投資中的地價款、開發(fā)成本、管理費和其它費用是預(yù)付資本，這些都是需要考慮利息的，計算利息期按照開發(fā)周期、資金投入情況來確定，可以采用靜態(tài)和動態(tài)投資來計算投資利息。
（5）稅費
銷售稅費應(yīng)考慮周全，主要包括了營業(yè)稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅等，還需要考慮到房地產(chǎn)享受的稅收優(yōu)惠。其中企業(yè)所得稅和土地增值稅的預(yù)測是相當關(guān)鍵的，它們的預(yù)測是以項目整體能夠準確合理地預(yù)測為基礎(chǔ)。
2.3開發(fā)利潤的預(yù)測
開發(fā)項目利潤是以項目價值或開發(fā)成本為基數(shù)，按照一定的利潤率來計算的。利潤率一般采用當?shù)亟陙眍愃祈椖块_發(fā)的平均利潤來確定的，需要注意到不同類型的房地產(chǎn)項目的利潤率存在差異性。
3假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)市場中的應(yīng)用難點
因為假設(shè)開發(fā)法的原理簡單、運算方便等特點而備受歡迎，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)評估的常用方法之一，然而在實際中的應(yīng)用效果不太理想，其中有幾個難點和問題必須引起注意，下面就簡要探討：
（1）市場信息的準確性
假設(shè)開發(fā)法是在獲取類似項目交易信息的基礎(chǔ)上來測算待評估項目未來的價值和開發(fā)成本，然而信息資料的準確性并不能保證。這是由于每個項目均具有獨特性，同區(qū)域內(nèi)很難找到類似項目，其次就是市場交易信息不夠公開透明，還有政府相關(guān)的信息也不夠完善，因此評估所需的市場信息需要進行修正。
（2）開發(fā)利潤計算方式的誤用
一般計算開發(fā)利潤都是將計算基數(shù)乘以一定利潤率，理論上是沒有錯誤，然而在實際應(yīng)用中會存在一些錯我。首先，在測算利潤率的時應(yīng)該考慮到開發(fā)建設(shè)期這一隱含的因素，如果開發(fā)期不同，投資收益率相同的房地產(chǎn)項目的利潤率也會不同，在實際應(yīng)用中這是經(jīng)常被忽略的。例如，某個項目的開發(fā)期為一年，它的成本利潤率為5%，如果開發(fā)期為兩年，應(yīng)為資金占用期增加了，其成本利潤率按照單利率來算至少為10%，通過這種方式的計算才能保證收益率相同。其次，由于性質(zhì)不同的資金的占用期限可能不同，所以需要計算出綜合成本利潤率。筆者認為如果采用年收益率的形式計算開發(fā)利潤，既利于項目間的比較又方便理解，還可以有效避免錯誤。
4結(jié)束語
隨著我國房地產(chǎn)市場和評估理論的迅速發(fā)展，深入研究假設(shè)開發(fā)法的理論，同時也積累了不少實踐經(jīng)驗。假設(shè)開發(fā)法對于房地產(chǎn)估價和項目投資決策都有著重大意義，然而在實際應(yīng)用中應(yīng)多加注意評估的重點和難點，確保評估的準確合理性。
摘 要：目前，房地產(chǎn)估價行業(yè)運行情況已經(jīng)逐漸進入良性循環(huán)的軌道。加入WTO后，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的市場的開放，房地產(chǎn)評估行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴峻。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)只有從現(xiàn)在起就直面自身的不足，提高管理優(yōu)勢專業(yè)優(yōu)勢，人才優(yōu)勢，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在無情的激烈市場競爭中取勝。本文對我國房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀及方法的比較進行了簡論。從我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，著重論述了房地產(chǎn)評估的常用方法，以及使用房地產(chǎn)評估方法中需要注意的問題。希望對我國房地產(chǎn)評估有所幫助。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀 房地產(chǎn)評估方法
一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況
中國房地產(chǎn)評估行業(yè)是一個既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)評估活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當?shù)然顒拥某霈F(xiàn)，房地產(chǎn)估價活動應(yīng)運而生。但在20世紀50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動，中國房地產(chǎn)估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產(chǎn)估價活動開始復興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價師以來，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展，估價隊伍迅速壯大，估價法規(guī)不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價行業(yè)的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性，維護房地產(chǎn)市場秩序，保護房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風險，促進社會和諧等方面發(fā)揮著獨特的積極作用。
二、我國房地產(chǎn)評估市場現(xiàn)狀
在我國，房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評估市場也有較明顯發(fā)展。但是，相對于西方發(fā)達國家，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。
1.管理體系交叉，不利于估價行業(yè)的發(fā)展
從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產(chǎn)估價、土地估價和資產(chǎn)估價，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價人員也分為房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)估價師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價行業(yè)的發(fā)展。
2.估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
我國的房地產(chǎn)估價實行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴重。房地產(chǎn)估價師考試不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學習和深造。
3.自律不夠
國外房地產(chǎn)估價一般是依靠估價師協(xié)會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業(yè)學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。
4.制約力不夠
對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學的法律或法規(guī)，因此評估機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，全憑個人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務(wù)報表的帳面值，有的標的權(quán)屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評估機構(gòu)的資格（即為沒有資格的機構(gòu)或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。
三、我國房地產(chǎn)評估方法
1.成本法
適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。
所以我認為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤）×成新率。
2.市場法
比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。
比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。
3.收益法
按照我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對土地使用權(quán)價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因為它正以恰當?shù)氖找媛剩‘數(shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準日。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點，實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費用。
3.4假設(shè)開發(fā)法
運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運用于開發(fā)完成后價值和開發(fā)成本費用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價值的求取。
四、結(jié)論
科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因此，估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
【文章摘要】
目前，對投資性房地產(chǎn)進行評估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價值已經(jīng)成為我國資產(chǎn)評估界的一項新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評估的背景、投資性房地產(chǎn)評估過程中的關(guān)鍵事項、不同會計準則下投資性房地產(chǎn)的評估談?wù)効捶ā?
【關(guān)鍵詞】
投資性房地產(chǎn)；評估；背景；關(guān)鍵事項
1 投資性房地產(chǎn)的評估背景
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達國家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟增長點。
為了順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準則第40號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國際會計準則），了《企業(yè)會計準則第3號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國內(nèi)會計準則），使我國投資性房地產(chǎn)的會計核算有章可循、有法可依。
國內(nèi)會計準則借鑒了國際會計準則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價值應(yīng)用方面有限度地進行了創(chuàng)新。它的要點是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。
投資性房地產(chǎn)在國際會計準則和國內(nèi)會計準則中內(nèi)容有所區(qū)別。國際會計準則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經(jīng)營中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內(nèi)會計準則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉(zhuǎn)讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。
“公允價值”這個概念，在國際會計準則和國內(nèi)會計準則中有不同的表述。在國際會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產(chǎn)交換的金額。在國內(nèi)會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。
投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產(chǎn)評估師的評估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊會計師的首選。
為了對投資性房地產(chǎn)的評估行為進行規(guī)范，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2007年、2009年先后制定并了《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實施，對于規(guī)范評估人員的評估行為，維護資產(chǎn)評估當事人的合法權(quán)益。
2 投資性房地產(chǎn)評估過程中的關(guān)鍵事項
下面是評估人員為滿足某上市公司財務(wù)報告披露需要而進行的投資性房地產(chǎn)公允價值評估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設(shè)及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達近二千多項的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。
2.1確定評估范圍
在這項評估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定，但因為投資性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對其認識不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊會計師協(xié)助確定。注冊會計師會根據(jù)自己對投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個范圍往往因為過大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產(chǎn)。
在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過程中，企業(yè)和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發(fā)言權(quán)，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅持的理由。客戶認為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會被認為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認為自己有責任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會計準則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。
2.2明確評估基準、評估方法和評估假設(shè)
投資性房地產(chǎn)的評估基準是市場價值，雖然會計準則要求的是公允價值，對于本例中的投資性物業(yè)，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。
投資性房地產(chǎn)的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。
評估假設(shè)方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內(nèi)外租金如何確定問題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進行有效地溝通。
2.3提交投資性房地產(chǎn)評估初稿
評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結(jié)果告知企業(yè)。因為評估結(jié)果對企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過高或過低的評估結(jié)果，所以需要評估人員與企業(yè)進行有效溝通。
評估人員應(yīng)當明白，企業(yè)對其物業(yè)的了解有時比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業(yè)的特殊要求而影響評估結(jié)果的公允，要進行充分的市場調(diào)查，對于確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。
3 投資性房地產(chǎn)在不同的會計準則下的評估
3.1國際會計準則下，評估范圍、關(guān)鍵問題及解決方法
國際會計準則下，企業(yè)進行投資性房地產(chǎn)評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。
在評估實務(wù)中，以第一項和第五項投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準則的規(guī)定，具備相關(guān)的會計知識；要熟悉財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當?shù)脑u估方法及假設(shè)；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；要了解投資性房地產(chǎn)實際出租情況及相關(guān)的租約條款。
3.1.1事前與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的
評估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應(yīng)提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會，以了解評估報告需要滿足的相關(guān)會計準則的規(guī)定。
3.1.2 熟悉會計準則的規(guī)定，具備相關(guān)的會計知識
隨著新的會計準則的逐步實施，以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)會成為資產(chǎn)評估行來的一項新興業(yè)務(wù)。所以評估人員應(yīng)盡可能對相關(guān)會計準則進行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。
3.1.3熟悉財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式
注冊會計師運用評估數(shù)據(jù)是為恰當?shù)赜嬃炕蚺?，所以評估人員應(yīng)該熟悉在財務(wù)報告中評估對象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結(jié)論，不會對報告使用者產(chǎn)生誤導。
3.1.4要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當?shù)脑u估方法和評估假設(shè)
國際會計準則規(guī)定，財務(wù)報告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法和重要的評估假設(shè)，需要說明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價值是有充足的市場證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財務(wù)報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據(jù)的評估假設(shè)都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設(shè)等內(nèi)容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。
3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況
與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產(chǎn)生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價值。
3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實際出租情況及相關(guān)租約條款
一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。
3.2投資性房地產(chǎn)在國內(nèi)會計準則下的評估
3.2.1國內(nèi)會計準則與國際會計準則的區(qū)別
與國際會計準則相比，國內(nèi)會計準則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
從投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內(nèi)會計準則的規(guī)定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設(shè)，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量的可靠性。
3.2.2對評估的影響
國內(nèi)會計準則與國際會計準則的區(qū)別，在后續(xù)計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產(chǎn)的評估產(chǎn)生影響。
后續(xù)計量方面。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，國際會計準則更傾向于公允價值模式，而國內(nèi)會計準則以成本模式為基準模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。
評估方法方面。在國內(nèi)會計準則下，首選的市場比較法。而國際會計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。
周期性評估方面。國內(nèi)會計準則下，并不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。
摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有了很大的發(fā)展，成為了我國國民經(jīng)濟中重要的組成部分。其中房地產(chǎn)評估是與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)評估的發(fā)展受到房地產(chǎn)市場的影響較大。從目前的情況來看，房地產(chǎn)評估存在著很多方面的問題，這樣就必須采取相應(yīng)的措施。本文主要對房地產(chǎn)評估進行了研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、評估、研究
一、引言
近些年來，在我國，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估也得到了很大的發(fā)展，房地產(chǎn)評估所在的機構(gòu)已經(jīng)成為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要中介，對于房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但是現(xiàn)階段，房地產(chǎn)評估機構(gòu)經(jīng)營發(fā)展面臨著很多不確定的影響，直接影響著房地產(chǎn)評估，針對這些不確定的因素就需要采取一系列的措施，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展需要，從而不斷的促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)評估概念概述
對房地產(chǎn)的價值進行評估被叫做房地產(chǎn)評估，與其他行業(yè)一樣房地產(chǎn)行業(yè)受到相關(guān)部門的監(jiān)督與管理，房地產(chǎn)的投資風險、工程質(zhì)量、周圍環(huán)境、價值、貸款風險等是房地產(chǎn)評估的主要內(nèi)容和組成部分，房地產(chǎn)的評估行業(yè)除了其行業(yè)本身特有的特點外，還有高風險性和高技術(shù)性的特點。
三、房地產(chǎn)評估的發(fā)展機遇
1、國家大力推進現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的發(fā)展
房產(chǎn)評估作為房地產(chǎn)的重要中介行業(yè)，國家在政府工作規(guī)劃中對房地產(chǎn)評估也有明確的文件，要求推動包括房地產(chǎn)中介行業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然略有波動，但是總體形勢卻是良好的，再加上國家的產(chǎn)業(yè)支持，將會對房地產(chǎn)評估的發(fā)展起到較好的帶動作用。
2、開征房產(chǎn)稅勢在必行
房產(chǎn)稅是我國稅制改革以及調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要措施，而且在一些城市已經(jīng)試行了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要是以房地產(chǎn)的評估價值作為依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的開征必然會大量擴張房地產(chǎn)市場評估的業(yè)務(wù)量，對于房地產(chǎn)評估發(fā)展也具有重要的推動作用。
3、商業(yè)銀行風險控制需求不斷增加
隨著金融一體化的發(fā)展，金融行業(yè)對于市場風險的控制管理力度越來越大，房地產(chǎn)作為商業(yè)銀行重要的押品，對其價值進行評估，進而調(diào)整商業(yè)銀行的信貸政策，已經(jīng)成為越來越多商業(yè)銀行的基本做法，這也就直接增加了房地產(chǎn)評估的評估量。
4、國家城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進
我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)仍然處于持續(xù)推進中，城鎮(zhèn)化的建設(shè)對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是非常重要的利好，同樣也會帶動房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在未來一段時期內(nèi)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步入高潮，房地產(chǎn)評估將會持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。
四、我國房地產(chǎn)評估發(fā)展制約問題分析
1、房地產(chǎn)評估的整體實力不足
在我國房地產(chǎn)評估近年來的發(fā)展過程中，雖然數(shù)量迅速增加，但是具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)數(shù)量仍然較少，存在著大量的實力不強、管理松散的小型房地產(chǎn)評估機構(gòu)，房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的整體實力不足。此外，在我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)中，執(zhí)業(yè)的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量少，從事房地產(chǎn)評估的工作人員學歷水平與業(yè)務(wù)能力不高，人才成為房地產(chǎn)評估穩(wěn)定發(fā)展的制約。
2、房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)方式有待完善
受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平不同的影響，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)開展方式也各有不同，一些現(xiàn)代化的房地產(chǎn)評估機構(gòu)已經(jīng)采取批量評估以及自動評估等先進的業(yè)務(wù)方式，但是大多數(shù)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)仍然是采用傳統(tǒng)的人工評估方式開展房地產(chǎn)行業(yè)的評估，完成一次評估的程序煩瑣，需要時間長，因而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的評估效率不高。
3、房地產(chǎn)評估機構(gòu)盈利能力不強
當前在我國房地產(chǎn)評估存在著嚴重的高成本低收入的問題，造成了房地產(chǎn)行業(yè)機構(gòu)的盈利能力較差，這主要是由于房地產(chǎn)評估內(nèi)部競爭無序、激烈。特別是由于房地產(chǎn)評估結(jié)果與委托方利益息息相關(guān)，一些評估機構(gòu)為了生存不惜采取惡性競爭手段，放棄原則、拉低價格，造成房地產(chǎn)評估行業(yè)機構(gòu)盈利能力普遍不高。
4、房地產(chǎn)評估部分機構(gòu)的獨立性和客觀性較差
提高房地產(chǎn)評估質(zhì)量，首先必須確保獨立客觀的開展房地產(chǎn)評估工作。然而一些房地產(chǎn)評估行業(yè)機構(gòu)的工作人員在委托方經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，違背房地產(chǎn)行業(yè)評估原則，不按照規(guī)定要求進行房地產(chǎn)評估，造成了評估結(jié)果的不準確，損害了房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的形象，更不利于產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。
五、房地產(chǎn)評估長遠發(fā)展對策分析
1、嚴格市場準入制度提升房地產(chǎn)評估行業(yè)機構(gòu)的整體實力水平
對于房地產(chǎn)評估的發(fā)展，應(yīng)該結(jié)合我國不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)評估的實際情況，建立完善相應(yīng)的市場準入制度，特別是對于房地產(chǎn)評估機構(gòu)資格以及房地產(chǎn)估價人員的資格認證進行規(guī)范，可以采取進階制度管理房地產(chǎn)評估從業(yè)機構(gòu)以及從業(yè)者的整體資質(zhì)，進而確保房地產(chǎn)評估機構(gòu)以及工作人員的能力水平，提升房地產(chǎn)評估的整體實力。
2、創(chuàng)新房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作模式
對于房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)該逐步依靠技術(shù)實現(xiàn)房地產(chǎn)評估工作的業(yè)務(wù)升級，尤其是積極地在房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中引進自動評估技術(shù)、批量評估技術(shù)，通過計算機模型的數(shù)據(jù)分析與處理，得出規(guī)范化的數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)評估結(jié)果的準確性。隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，當前社會已經(jīng)步入了大數(shù)據(jù)時代，在房地產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)開展上，同樣應(yīng)該積極應(yīng)用好大數(shù)據(jù)，依靠數(shù)據(jù)的積累，不斷升級評估技術(shù)，準確地改進房地產(chǎn)行業(yè)評估方式，把握房地產(chǎn)評估的發(fā)展方向，增強房地產(chǎn)評估機構(gòu)的市場競爭力。
3、優(yōu)化房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的盈利模式
對于房地長評估而言，應(yīng)該逐步地對盈利模式進行改革，對服務(wù)內(nèi)容進行拓展，特別是通過對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的積累與研究，逐步地將房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)向評估業(yè)務(wù)以及咨詢業(yè)務(wù)方向拓展。首先，應(yīng)該逐步地擴大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)評估業(yè)務(wù)客戶群體，吸引政府部門以及商業(yè)銀行等大客戶群體，提供優(yōu)質(zhì)的稅基評估以及押品評估管理。其次，應(yīng)該注重房地產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)由單一服務(wù)向平臺化服務(wù)擴展，通過研究報告等方式，不斷提高評估機構(gòu)的影響力。第三，應(yīng)該注重對房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中積累的大量房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，進行數(shù)據(jù)供應(yīng)服務(wù)，尤其是提供風險管理以及房產(chǎn)定價等方面的業(yè)務(wù)服務(wù)。通過這些措施，不斷豐富房地產(chǎn)評估行業(yè)的盈利模式，提高房地產(chǎn)評估機構(gòu)的生存發(fā)展能力。
4、推動行業(yè)立法增強房地產(chǎn)評估的客觀公正性
為了確保房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)能夠客觀公正的開展，必須結(jié)合房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的實際情況，完善相關(guān)法律法規(guī)體系的建設(shè)。通過健全的法律法規(guī)，控制房地產(chǎn)評估內(nèi)部無原則的惡性競爭行為，有效地約束房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的不正規(guī)行為，進一步地減少在房地產(chǎn)評估過工作中外界的干擾，確保房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)客觀公正的實施。
5、運用先進的、科學的方法
無論運用什么樣的方法進行房地產(chǎn)的評估，都應(yīng)該廣泛的收集最新的信息，采用科學的方法進行研究，對于評估監(jiān)管的工作更是需要采用科學的方法來進行，在評估時要運用真實的數(shù)據(jù)來進行評估。在評估時，要采用先進的方法借鑒好的經(jīng)驗來進行評估，使評估機構(gòu)的各個部門可以相互協(xié)調(diào)，相互監(jiān)督，是各部門合作實現(xiàn)效益的最大化。從而推進該行業(yè)的健康發(fā)展。
六、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)行業(yè)重要的組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)要想健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須實現(xiàn)房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的跨越發(fā)展，并且作為方地產(chǎn)評估有關(guān)機構(gòu)一定要轉(zhuǎn)變自身的定位方向，這樣就可以不斷的推動自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從而更加適應(yīng)新時代房地產(chǎn)行業(yè)的市場變化。
摘 要：本文首先分析了房地產(chǎn)評估存在的問題，論述了房地產(chǎn)評估的方法，重點分析了如何做好房地產(chǎn)評估工作。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；存在問題；方法；對策研究
1、房地產(chǎn)評估存在問題
1.1 不公平競爭和惡性競爭同時存在?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)分為兩類：①原各級房管部門成立的評估機構(gòu)，脫鉤改制后成為股份制公司。然而，雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系，但管理部門為了自身利益往往會把業(yè)務(wù)交給這些公司來完成。②沒有政府背景，按市場化運作的評估公司。它們中有些依附于前者公司，賺取部分利潤，有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場上展開競爭。為了多爭取業(yè)務(wù)，迎合顧客的不合理要求，各評估機構(gòu)和人員多置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費標準，或給客戶主管回扣。這樣的過程既損害了國家和集體的合法利益，導致國有資產(chǎn)、資源的嚴重流失，使得資產(chǎn)評估行業(yè)產(chǎn)生時保護國有資產(chǎn)的目的得不到實現(xiàn)，同時擾亂了市場秩序，違背了房地產(chǎn)評估行業(yè)公正、公平、公開的原則。
1.2 評估機構(gòu)所出具評估報告的可信度降低。當前評估機構(gòu)的評估人員主要包括兩類：一類是專業(yè)注冊估價師和估價人員；二類是非專職的注冊估價師。自從房地產(chǎn)評估機構(gòu)成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的房地產(chǎn)估價師大多成了評估機構(gòu)的領(lǐng)導者或合伙人，他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，對自己的評估能力要求降低，在評估報告模板上進行修改，由此出具的房地產(chǎn)評估報告的可信度大打折扣。
1.3 國外對我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)的沖擊較大。中國加入WTO后，加大對外開放程度，使得中國經(jīng)濟發(fā)展與國際接軌，有大量國外的評估機構(gòu)進駐國內(nèi)市場。由于國外資產(chǎn)評估行業(yè)起步早，有一百多年的歷史，而且對評估行業(yè)非常重視，業(yè)務(wù)滲透至各行各業(yè)，發(fā)展非常迅速。無論是思想體系還是方法理論，都較國內(nèi)的先進，并且國外機構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進的理念，對國內(nèi)機構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。
2、房地產(chǎn)評估的方法
2.1 市場比較法。采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計的房價取決于他們對市場走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會在當前房價的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房價。如果市場不穩(wěn)定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時期，采用市場比較法就有可能高估房價，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。
2.2 收益還原法。估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有意義，那么收益還原法是最理想的房價估計法。事實上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預(yù)期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。
2.3 成本估價法。成本估價法又稱承包商法，是求取估價對象在估價時點時地重新構(gòu)建價格，然后扣除折舊以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。
2.4 假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設(shè)計費用、建筑施工費用、銷售費用、資金成本(利息)，稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。倘若這個利潤是房地產(chǎn)商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會接手這個項目的。預(yù)先估計房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析。
3、做好房地產(chǎn)評估的對策研究
3.1 加強行業(yè)管理。
①實行政企分開。行政行為與評估業(yè)務(wù)如果混合在一起，評估機構(gòu)就變成“陰陽臉”，既是行政管理者，又是經(jīng)營者，大量的評估業(yè)務(wù)就難以走向市場，房地產(chǎn)評估行業(yè)就永遠跳不出怪圈。因此要實行政企分開，與房地產(chǎn)評估相關(guān)的行政職能，如房地產(chǎn)交易，土地出讓、轉(zhuǎn)讓，國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等或由政府有關(guān)部門直接行使，或由政府委托下屬事業(yè)單位行使，但無論采取哪一種方式都應(yīng)將行政行為與從事評估的經(jīng)營行為嚴格劃分。
②加強法制建設(shè)。首先要加強評估的立法工作，與發(fā)達的資本主義國家或地區(qū)相比，我們的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠，因此要盡快制定房地產(chǎn)評估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升等級形成法律法規(guī)。其次要加強執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評估市場違規(guī)違法現(xiàn)象時有發(fā)生，不合格的評估報告屢見不鮮，不正當?shù)慕?jīng)營行業(yè)屢禁不止，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時處罰，將評估市場存在的問題降低到最低限度。
3.2 強化行業(yè)標準。
建立和完善職業(yè)道德標準。最近幾年出臺的相關(guān)的法律法規(guī)對房地產(chǎn)評估職業(yè)道德都有所涉及，但都散落在有關(guān)條款中，內(nèi)容不系統(tǒng)不完善，規(guī)定過于原則不便執(zhí)行。國外對房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德有專門的法律法規(guī)，如估價師守則對估價師行業(yè)有詳盡的規(guī)定。我們應(yīng)借鑒國外的做法，制定“房地產(chǎn)估價行業(yè)職業(yè)道德標準”，“房地產(chǎn)估價師守則”等規(guī)定，規(guī)范評估機構(gòu)和評估師的行為，讓他們明確應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯了應(yīng)受到什么樣的處罰，從而形成一道“緊箍咒”，凡是不能為的就不敢為，約束估價師的行為，使行業(yè)自律落實到實處，從根本上提高評估行業(yè)的信譽。
3.3 建立競爭機構(gòu)。
①開放市場。按照建立統(tǒng)一開放競爭有序的房地產(chǎn)評估市場的要求，在前述政企分開的前提下制定市場競爭規(guī)則，要取消行業(yè)壟斷和不正當?shù)母偁帲薪釉u估業(yè)務(wù)要由委托單位依據(jù)其業(yè)務(wù)大小和難易程度自由選擇相應(yīng)等級和信譽高的評估機構(gòu)。尤其是管理部門或有行政職能的評估所不得指定評估機構(gòu)，不得刁難其他評估所所做的評估報告。特大評估項目可以選擇幾家相應(yīng)等級的評估機構(gòu)投標或議標，將投標單位的等級、業(yè)務(wù)水準、經(jīng)營實力、業(yè)績、收費、服務(wù)等條件以打分制的形式進行綜合評標，高分者中標。
②機構(gòu)獨立。根據(jù)“公司法”和“房地產(chǎn)法”的要求，所有評估機構(gòu)必須是獨立承擔民事責任的中介組織，第一步可成立有限責任公司，待條件成熟時可過渡到無限責任公司?，F(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的評估機構(gòu)應(yīng)與行政部門脫鉤，推動評估機構(gòu)走向市場，讓他們獨立地承接評估業(yè)務(wù)，在市場競爭中或生存發(fā)展，或落伍淘汰，讓強的更強，差的消亡，通過市場競爭促使評估機構(gòu)及估價人員提高其業(yè)務(wù)水平。
③責任加大。與評估機構(gòu)的法人地位相適應(yīng)要建立賠償責任和保險制，并應(yīng)允許注冊估價師實行高薪制。如果評估所作業(yè)失誤給委托單位造成損失，委托單位可以依法上訴要求賠償損失。評估機構(gòu)在承擔賠償責任后可追索有關(guān)估價人員責任，但是賠償責任必須以評估機構(gòu)和估價人員向保險公司投保作為保證。由于估價師個人難以全部承擔責任，而評估機構(gòu)全部承擔又不利于估價師責任到位，因此應(yīng)規(guī)定如果評估出現(xiàn)失誤評估機構(gòu)和估價人員各承擔一定比例的保險賠償，具體比例可商定。這就要求評估機構(gòu)和估價師除完成資格登記和注冊登記外，還必須向保險公司投保簽約，而保險公司一般不會與未經(jīng)登記素質(zhì)不高且經(jīng)常出錯或違反職業(yè)道德的評估機構(gòu)及其估價師簽約，委托單位也不會委托不投保的評估機構(gòu)評估，這就迫使估價師提高專業(yè)水平，敬職敬業(yè)，遵守職業(yè)道德，同時也促進評估機構(gòu)加強內(nèi)部管理，提高業(yè)務(wù)水準，約束估價師的執(zhí)業(yè)行為，這就有利于評估機構(gòu)和估價師整體素質(zhì)的提升。
4、結(jié)束語
總之，隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種問題也接踵而至。因此，在取得成就的同時，更要認清房地產(chǎn)評估行業(yè)目前的現(xiàn)狀、所面臨的問題，在實際運用中合理的應(yīng)對，使評估行業(yè)平穩(wěn)、和諧、健康的發(fā)展。
【摘要】隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的開放，房地產(chǎn)估價行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴峻。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)只有從現(xiàn)在起就面對自身的不足，提高管理、專業(yè)、人才優(yōu)勢，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在日益激烈的市場競爭中運籌帷幄、取勝于人?；诖?，本文對房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題進行了研究，并提出了一些解決的對策。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估行業(yè)問題 對策
房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業(yè)的進一步發(fā)展。
房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章
國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評估行業(yè)及估價師的地位，完善了評估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。
2、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評估市場和行業(yè)自律標準
從2000 年6 月國務(wù)院提出經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)評估機構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價師學會已經(jīng)開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)評估行業(yè)的自律機構(gòu)基本建立，對估價機構(gòu)的自律作用日益強化。
3、房地產(chǎn)評估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴大
在房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題
1、房地產(chǎn)評估機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題不明確
我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和工作人員沒有實現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價機構(gòu)的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業(yè)務(wù)來源依舊是原來的業(yè)務(wù)部門，與原來的主管部門依舊有著聯(lián)系?，F(xiàn)實社會中，房地產(chǎn)估計機構(gòu)幾乎全部是有限責任公司，因為，只有這樣，有限責任公司的出資人不會承擔無限連帶責任。我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)的經(jīng)營效率低，主要的原因就是受有限責任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經(jīng)營狀況就很難做到盡職盡責。這樣就導致了當?shù)禺a(chǎn)評估機構(gòu)的運營效率不高。
2、相關(guān)法律制度不健全
我國房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，但是仍舊處于發(fā)展的初級階段。很多評估機構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評估機構(gòu)所改制而來，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進行規(guī)范。在房地產(chǎn)評估的各項法律法規(guī)中，實施的細則還不健全，對不同用途的房地產(chǎn)，也沒有相應(yīng)的針對性強的技術(shù)標準和規(guī)范。
3、估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
(1)估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產(chǎn)估價人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。
(2)注冊房地產(chǎn)估價師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當于巾級職稱的注冊房地產(chǎn)估價師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。
(3)估價師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價師也需要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進的評價技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價人員與社會主義經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)。
4、社會公信力不高
由于房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標準及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構(gòu)容易受到政府或銀行等機構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結(jié)果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。
促進我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的對策
1、加強市場環(huán)境監(jiān)管
采取有效措施，切實加強對市場環(huán)境的監(jiān)管力度。通過整頓和加強有關(guān)部門的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評估市場創(chuàng)造一個公平和良好的競爭環(huán)境。維護房地產(chǎn)評估活動的獨立性，保證房地產(chǎn)評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結(jié)果的龔振興和獨立性。努力完善房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管規(guī)則，針對違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評估資格，并追究相關(guān)人員的法律責任。
2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)
為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實施細則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。
3、加強房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認證工作
為了提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認證，并設(shè)置至少兩級房地產(chǎn)估價師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍赢a(chǎn)鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產(chǎn)估價師管理制度，結(jié)合我國的客觀實際，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)能力強弱、評估實踐經(jīng)驗的豐富與否、評估報告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標準，做到有升有降、動態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價師隊伍的技術(shù)水平，促進房地產(chǎn)估價師隊伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應(yīng)該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴大考試相關(guān)知識面，實行定量錄取等。
4、推進信用體系建設(shè)
目前，注冊房地產(chǎn)估價師和一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用狀況。對各級估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師實行誠信預(yù)警機制和失信懲戒機制，建立估價行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。
總結(jié)
我國房地產(chǎn)評估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進我國經(jīng)濟發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業(yè)務(wù)量的顯著增長，房地產(chǎn)評估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當然只有完善對房地產(chǎn)評估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。
