時(shí)間：2022-05-28 10:20:18
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摘要:文章針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高上漲過(guò)快的問(wèn)題，從政府、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)購(gòu)買需求和外部因素四個(gè)方面分析了我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲的原因，提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的對(duì)策建議。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;成本推上;國(guó)際游資;經(jīng)濟(jì)適用房
一、近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲
我國(guó)自1998年開(kāi)始實(shí)施新型住房制度，即以住房分配貨幣化為起點(diǎn)，逐步建立私有產(chǎn)權(quán)為主，其他產(chǎn)權(quán)形式并存的多元化產(chǎn)權(quán)制度，有效拉動(dòng)了社會(huì)需求，刺激了住宅消費(fèi)，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。然而，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房?jī)r(jià)問(wèn)題。 過(guò)去的2007年，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了快速上升階段，各省城市房?jī)r(jià)不斷攀升，截止到2007年12月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)8個(gè)月上升，創(chuàng)下2004年2月以來(lái)新高。不斷走高的房地產(chǎn)價(jià)格，尤其在一些大城市，已遠(yuǎn)超大多數(shù)居民的購(gòu)買能力。
房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行中的突出問(wèn)題。從房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重以及該產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大小來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重不斷增加；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，波及面廣，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的絕大部分產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)關(guān)系；此外，房地產(chǎn)業(yè)還關(guān)系到民生問(wèn)題。
驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素主要有：國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民收入增長(zhǎng)加快；城市化進(jìn)程的加快及我國(guó)人口結(jié)構(gòu)因素；較為寬松的信貸政策；人民幣升值的預(yù)期。人民幣近年來(lái)兌美元不斷升值，隨著美元不斷貶值，人民幣成了避風(fēng)港，房地產(chǎn)行業(yè)作為不可貿(mào)易品部門，必然會(huì)吸引大量外資，從而推動(dòng)其價(jià)格上漲；房地產(chǎn)升值預(yù)期的形成導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤積土地、捂盤(pán)惜售再加上土地供給缺乏彈性，導(dǎo)致供給減少，供需矛盾加劇，促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
以上因素是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的主要因素?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲既有經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的必然因素，同時(shí)還存在一些不確定因素。全面房改以來(lái)，原本為體制因素壓抑下的購(gòu)房需求爆發(fā)出來(lái)，加之20世紀(jì)末擴(kuò)大內(nèi)需的一系列政策，房地產(chǎn)價(jià)格一漲再漲（見(jiàn)表1）：
由表1可以看出，1999—2005年間，房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈明顯上升趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，2007年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%。在國(guó)家大力打壓下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不降反升。
房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。由于房地產(chǎn)虛擬需求過(guò)度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，當(dāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，財(cái)政狀況好轉(zhuǎn)時(shí)，盲目或有目的地投機(jī)房地產(chǎn)，而產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格暴漲現(xiàn)象被稱為房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)價(jià)格上漲到一定程度泡沫破裂，價(jià)格就會(huì)急劇下降。因而需要根據(jù)泡沫的具體成因采取有效對(duì)策，控制房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)大幅上漲。
二、近期我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲的原因
1.政府方面
有關(guān)房地產(chǎn)的各種現(xiàn)行制度在執(zhí)行過(guò)程中有許多不規(guī)范之處。雖然國(guó)家出臺(tái)了很多鼓勵(lì)中低價(jià)房產(chǎn)，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)政策，但是，還存在很多不完善之處，實(shí)際操作過(guò)程中也缺乏有效的監(jiān)督管理。
2.房地產(chǎn)企業(yè)方面
(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高交易成本特征，存在投機(jī)炒作問(wèn)題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價(jià)值外，還具有較高的投機(jī)炒作價(jià)值。房地產(chǎn)為什么可以用來(lái)投機(jī)炒作，對(duì)這個(gè)問(wèn)題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，無(wú)論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都需要掌握較多的知識(shí)和信息，才能成為理性的市場(chǎng)參與者，才能作出其最優(yōu)決策?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費(fèi)者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢(shì)攫取更多的利益，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，進(jìn)而無(wú)法保證市場(chǎng)信息是完全的、公開(kāi)的。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)這種高交易成本特征可以隨著市場(chǎng)的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會(huì)一定程度地存在，相應(yīng)地市場(chǎng)投機(jī)炒作問(wèn)題總是存在，因而依靠市場(chǎng)自身不可能解決投機(jī)炒作問(wèn)題。
(2)房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌?chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價(jià)格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說(shuō)獨(dú)占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價(jià)格，但價(jià)格不是問(wèn)題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問(wèn)題。由于中高檔商品房定價(jià)的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實(shí)現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于開(kāi)發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無(wú)法靠市場(chǎng)力量來(lái)消除。
(3)開(kāi)發(fā)成本。①土地使用成本上升。城市土地使用權(quán)無(wú)償劃撥和有償出讓是我國(guó)城市用地供應(yīng)的兩種形式。近年來(lái)，土地使用成本持續(xù)上升（見(jiàn)表2）。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權(quán)有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，土地使用者可以向國(guó)家購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)。使用權(quán)取得時(shí)，用地者要將批租期限內(nèi)的大部分稅費(fèi)一次性繳付，短期內(nèi)會(huì)造成地價(jià)過(guò)高，間接抬高了房?jī)r(jià)。其次，土地出讓過(guò)程中的非正常因素造成土地使用價(jià)格隱性上漲。土地批租價(jià)格成為少數(shù)不法之徒進(jìn)行權(quán)錢交易的資本。 在銷售時(shí)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，提高了房?jī)r(jià)。②開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來(lái)，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，管理部門出臺(tái)了一系列政策，提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本上升。對(duì)此，開(kāi)發(fā)企業(yè)的反應(yīng)無(wú)非兩種：一是減少開(kāi)發(fā)量，二是提高已建房產(chǎn)價(jià)格，以求盡快回籠資金，從而提高了房?jī)r(jià)?？梢?jiàn)，如果調(diào)控力度過(guò)猛，調(diào)控手段過(guò)于生硬，不僅不能達(dá)到預(yù)期的效果，甚至可能適得其反。
(4)需求方面。①城市化進(jìn)程加快，家庭規(guī)?？s小。隨著城市化進(jìn)程的加快和原有城市規(guī)模的擴(kuò)大，一方面，城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規(guī)模是指家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模與住房?jī)r(jià)格變化方向相反。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來(lái)，出現(xiàn)家庭小型化趨向。根據(jù)我國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，1982年我國(guó)家庭平均人口為4.43人，2004年則降到3.6人左右，表明我國(guó)家庭規(guī)模20多年來(lái)急劇變小，人們對(duì)住房的需求量也隨之激增，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。②社會(huì)心理因素。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，消費(fèi)型購(gòu)買者預(yù)期將來(lái)購(gòu)買會(huì)帶來(lái)更大的支出，投資型購(gòu)買者希望資產(chǎn)的持有會(huì)帶來(lái)更大的增值，于是爭(zhēng)相購(gòu)買，推動(dòng)價(jià)格繼續(xù)上升。再加上投機(jī)者利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，宣揚(yáng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的觀點(diǎn)，形成大規(guī)模跟風(fēng)購(gòu)買，造成短期內(nèi)房?jī)r(jià)非正常上漲。另外，國(guó)家為了控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，采取了一系列措施，但從普通消費(fèi)者看，這些政策只意味著“開(kāi)發(fā)商的資金和土地都受到了限制，只能通過(guò)提價(jià)來(lái)保持高收益”，于是爭(zhēng)相購(gòu)買，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
一、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷程
（一）改革開(kāi)放前我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房分配制度
中華人民共和國(guó)成立后很長(zhǎng)時(shí)間里，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房體制一直是實(shí)行"統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房"的共有住房政策。隨著人民民主專政政權(quán)的建立，通過(guò)一系列措施，將帝國(guó)主義、官僚資本主義、封建主義的房產(chǎn)納入國(guó)家所有。雖然這些房產(chǎn)在當(dāng)時(shí)全國(guó)房屋總數(shù)中的數(shù)量所占比例不大，但是卻開(kāi)啟了我國(guó)共有住宅經(jīng)濟(jì)的新起點(diǎn)。
（二）改革開(kāi)放推進(jìn)住房制度實(shí)質(zhì)性的進(jìn)步
改革開(kāi)放后，一系列基本經(jīng)濟(jì)制度的改革，如企業(yè)改革、外貿(mào)改革、金融改革、財(cái)政改革、物價(jià)改革、收入改革等，從思想解放、局部試行階段進(jìn)入到全國(guó)推行的新里程。這一時(shí)期住房制度改革取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)步。鄧小平南巡講話時(shí)指出：整個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)都出現(xiàn)了前所未有的快速發(fā)展。在正面動(dòng)能顯現(xiàn)的時(shí)候，一些負(fù)面問(wèn)題也開(kāi)始產(chǎn)生。局部地方房地產(chǎn)企業(yè)大量涌現(xiàn)，土地炒作盛行，房?jī)r(jià)快速上漲，空置房面積突增，金融貸款風(fēng)險(xiǎn)陡現(xiàn)。國(guó)家在金融貨幣領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)采取了時(shí)間短而效果非常明顯的政策調(diào)整。
（三）針對(duì)高起的房?jī)r(jià)開(kāi)展了長(zhǎng)期的政策調(diào)控
在長(zhǎng)達(dá)十多年時(shí)間內(nèi)，對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行壓制性的調(diào)控，在新中國(guó)的經(jīng)濟(jì)史上絕無(wú)僅有。更奇怪的是十多年當(dāng)中房?jī)r(jià)一漲就調(diào)，一調(diào)就漲，越調(diào)越漲，越漲越調(diào)，永遠(yuǎn)都是調(diào)控關(guān)鍵期，市場(chǎng)和政策的博弈進(jìn)進(jìn)退退愈演愈烈，政策調(diào)控的嚴(yán)厲性逐年加大。
二、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響
（1）房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有著不可分割的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)可以對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有巨大的推動(dòng)作用，但是房地產(chǎn)業(yè)的不利影響對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的沖擊也不可忽視。因此，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程中，我們要充分意識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定中的重要作用，盡量避免通過(guò)刺激房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)來(lái)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，由此盡可能避免因房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度膨脹后的突然收縮對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的巨大沖擊。
（2）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及其他行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度特別強(qiáng)的行業(yè)，它的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出價(jià)格相同比例的上漲與下跌對(duì)各行業(yè)產(chǎn)出的影響方向雖然都相反，如果對(duì)各行業(yè)的影響程度來(lái)說(shuō)，這樣的影響是各有不同。對(duì)于農(nóng)業(yè)、采掘業(yè)、輕工業(yè)、重工業(yè)、公用事業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)以及公共行業(yè)等七個(gè)大類行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出價(jià)格上漲對(duì)這些行業(yè)產(chǎn)生的正面帶動(dòng)作用要小于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出價(jià)格相同比例的下跌對(duì)各行業(yè)產(chǎn)生的負(fù)面沖擊作用，尤其是農(nóng)業(yè)、采掘業(yè)、公用事業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等四個(gè)大類行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出價(jià)格波動(dòng)對(duì)這些行業(yè)產(chǎn)出的正面帶動(dòng)作用要大大小于其對(duì)這些行業(yè)產(chǎn)出產(chǎn)生的負(fù)面沖擊作用。
三、結(jié)論及對(duì)策建議
如何對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)控，使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)發(fā)展，這是一個(gè)長(zhǎng)期的調(diào)控過(guò)程。針對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)特性，提出政策建議如下：
（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不動(dòng)搖，保證房?jī)r(jià)的平穩(wěn)。房地產(chǎn)的價(jià)格上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)在民眾的消費(fèi)支出中所占將會(huì)大大提高，人民不得不降低對(duì)其他消費(fèi)的支出。比如服裝、汽車、家電、餐飲等，這些廠商利潤(rùn)的將會(huì)降低，企業(yè)利潤(rùn)降低，對(duì)員工的剩余價(jià)值榨取得更加嚴(yán)重，職工的工資收入隨著降低。
（2）堅(jiān)持完善住房政策，加大保障性住房建設(shè)力度。.以各級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼和配套資金、銀行信貸資金、社會(huì)資金、個(gè)人自籌資金為組成部分，初步搭建起了我國(guó)保障性住房建設(shè)的資金投入長(zhǎng)效機(jī)制。針對(duì)低收入勞動(dòng)者，政府應(yīng)該加大對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。由政府來(lái)提供廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，以保證這一弱勢(shì)群體的住房需求，提高這一群體的生活水平。另一方面，要注意規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，有步驟地解決低收入家庭住房問(wèn)題，制定租賃經(jīng)濟(jì)適用房配套政策。
（3）強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸防控，對(duì)房地產(chǎn)的商業(yè)信貸進(jìn)行調(diào)控。我國(guó)房地產(chǎn)與銀行的關(guān)系很密切，其大部分資金都是通過(guò)銀行來(lái)獲得。這主要是對(duì)房地產(chǎn)商和對(duì)購(gòu)房者兩個(gè)不同的對(duì)象來(lái)進(jìn)行調(diào)控。為抑制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到一定比例貸款條件的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。但要取得好的調(diào)控效果，還需要多管齊下，信貸政策不僅要針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也要規(guī)范商業(yè)銀行。對(duì)于借款買房者來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格審查其還款能力，對(duì)于不具備還款能力的購(gòu)房者不予貸款。
摘 要：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響力是不言而喻的，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。我國(guó)城市住宅投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，不僅極大地影響城市居民的生活質(zhì)量，也是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定因素之一。因此需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)用法律手段進(jìn)行宏觀調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)該行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)價(jià)格；法律規(guī)制
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈是國(guó)家運(yùn)用宏觀調(diào)控手段進(jìn)行干預(yù)的前提
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象無(wú)處不在，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦難逃厄運(yùn)。其市場(chǎng)失靈主要基于以下原因：
首先是外部性原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)外部性的負(fù)面表現(xiàn)體現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地外部開(kāi)發(fā)中，分配土地增值收益的方式糾紛、利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的干擾以及由于土地過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致的商品房密集等。
其次表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品自身的壟斷性。土地作為資源替代性較弱，其嚴(yán)重的有限性、珍稀性致使土地供給者必須在一定程度上對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，人們把置地購(gòu)房作為財(cái)產(chǎn)保值和增值的手段，會(huì)不輕易出售待價(jià)而沽，客觀阻礙土地高效配置和合理利用。再者，我國(guó)城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)屬國(guó)家，獲取土地使用權(quán)的使用者只能通過(guò)“招拍掛”方式進(jìn)行，某種意義上說(shuō)國(guó)家對(duì)土地具有絕對(duì)的壟斷。
再次，現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品及層次不能滿足所有群體的住房需求。我國(guó)貧富差距過(guò)大，低收入群體支付能力低，獲得銀行貸款難，在購(gòu)房方面的支付能力a十分低下。
由于土地資源的有限性、房地產(chǎn)保值增值的特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為適合投機(jī)的市場(chǎng)，過(guò)度投機(jī)對(duì)市場(chǎng)有害無(wú)利。
二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格連年過(guò)熱的原因
（一）隨著改革開(kāi)放成果惠及民眾，國(guó)民生產(chǎn)總值和消費(fèi)總值連年攀升，人均收入更是收獲可喜。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的總體提高使我國(guó)城鎮(zhèn)居民客觀上具備了良好的住宅商品房消費(fèi)能力。
（二）百姓投資渠道缺乏，投資手段集中于房地產(chǎn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使大量百姓手中富于閑錢，投資引導(dǎo)信息嚴(yán)重匱乏，股票、證券等金融衍生品市場(chǎng)不健全，加之傳統(tǒng)購(gòu)房置地理念深入人心，導(dǎo)致大量社會(huì)閑散資金未有效地得到投資利用，而是大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或投資升值，或出租獲利。購(gòu)買房產(chǎn)地產(chǎn)成為全社會(huì)人們投資的不二之選，客觀抬高房?jī)r(jià)。
（三）從供給需求角度看
從供給角度看，房地產(chǎn)剛性供給較大，土地的供給，后期建筑材料的跟進(jìn)使開(kāi)發(fā)商需要大量資金的跟進(jìn)和投入。商品住宅價(jià)格在土地交易價(jià)格推動(dòng)下迅速上漲。從需求角度看，我國(guó)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)很快。首先，住房制度政策性導(dǎo)向、居民可支配收入的增加及我國(guó)城市化進(jìn)程都推動(dòng)了人們對(duì)房地產(chǎn)，尤其是居民商品住宅的需求。其次，購(gòu)房者心理預(yù)期的“羊群效應(yīng)”，促使很多人將預(yù)期消費(fèi)意向提前轉(zhuǎn)化為即期消費(fèi)。旺盛的總需求推動(dòng)了商品住宅價(jià)格上漲。
從非市場(chǎng)行為看，投機(jī)因素、土地拍賣中的違規(guī)行為等非市場(chǎng)因素也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的不可忽視的因素，側(cè)面抬高房?jī)r(jià)。
三、運(yùn)用宏觀調(diào)控手段對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的法律建議
（一）土地政策及法律調(diào)控方面
嚴(yán)格土地“招拍掛”制度，防止土地“儲(chǔ)備閑置”。對(duì)“招拍掛”土地的價(jià)格實(shí)行上限管理，防止地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，不斷推高土地的成本?？山梃b英國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)土地的審批、開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的控制。對(duì)住房建設(shè)土地的審批到開(kāi)發(fā)動(dòng)工時(shí)間進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，防止開(kāi)發(fā)商通過(guò)囤積土地，推高土地成本的行為。同時(shí)要對(duì)違法違規(guī)開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行嚴(yán)厲懲處，遏制投機(jī)行為，避免土地資源的浪費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。
同時(shí)要嚴(yán)格把控土地供應(yīng)渠道，健全土地儲(chǔ)備制度，使國(guó)家真正控制土地一級(jí)市場(chǎng)。政府根據(jù)市場(chǎng)需求有針對(duì)性地溝通各地土地儲(chǔ)備中心，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際出發(fā)，適當(dāng)調(diào)劑土地供給量，影響房地產(chǎn)的供給，從而遏制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。另外還要對(duì)全國(guó)土地進(jìn)行總體利用規(guī)劃，強(qiáng)化各級(jí)政府對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控的責(zé)任。
（二）金融法律調(diào)控方面
首先是要完善相關(guān)金融法規(guī)體系。其次是強(qiáng)化相關(guān)法律責(zé)任。建立健全房地產(chǎn)金融的信息披露制度也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要手段。各金融主體收集房地產(chǎn)信息、市場(chǎng)信息，通過(guò)分析整理和運(yùn)用，提高監(jiān)控能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)各金融機(jī)構(gòu)間的信息共享。從而防止投機(jī)行為，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)。
（三）稅收法律手段調(diào)控方面
首先是在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)開(kāi)征物業(yè)稅。征收物業(yè)稅不但可以通過(guò)額度較高的保有稅率來(lái)避免房地產(chǎn)被業(yè)主低效率使用的情形，還有效刺激了土地的供給，增大了流通中的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量，進(jìn)一步刺激交易。再次是增加大戶型商品房的稅收。盡管國(guó)家政策對(duì)小戶型商品房進(jìn)行了導(dǎo)向性傾斜，但由于大戶型商品房的利潤(rùn)空間過(guò)大，對(duì)利益的天然追求使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大戶型商品房的熱度難以減退，致使小戶型商品房供給嚴(yán)重不足。除了以上幾個(gè)方面的法律調(diào)控之外，還應(yīng)完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系，更要全面準(zhǔn)確地采集反映房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的各類即時(shí)信息，為政府宏觀調(diào)控提供決策支持。政府通過(guò)信息披露，及時(shí)向企業(yè)、消費(fèi)者提供有價(jià)值的各類信息數(shù)據(jù)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)，減緩大眾的心里預(yù)期，防止盲目跟風(fēng)，抑制房地產(chǎn)的價(jià)格。
一、引言
理論研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，存在運(yùn)行周期，且兩者的周期密切相關(guān)。早在20世紀(jì)60年代，美國(guó)的stephen a.pyhrr等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始致力于西方房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期研究，分別從微觀和宏觀角度探索房地產(chǎn)周期波動(dòng)及其機(jī)理。為房地產(chǎn)價(jià)格研究提供了一種新思路，也在一定程度上解釋了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)規(guī)律。隨著房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位日益彰顯，國(guó)內(nèi)學(xué)者也越發(fā)重視房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展問(wèn)題。譚雪芹采用var模型分析認(rèn)為房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間存在著顯著的正相關(guān)關(guān)系。賈曉惠運(yùn)用回歸分析法，發(fā)現(xiàn)上海現(xiàn)在較高的房地產(chǎn)價(jià)格基本由宏觀經(jīng)濟(jì)支撐。祁神軍則采用k線理論及工具，剖析房地產(chǎn)擴(kuò)張和收縮的周期波動(dòng)機(jī)理。房地產(chǎn)周期同宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)趨勢(shì)總體一致，但房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度要大于宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度的?；谝陨涎芯坷碚?，客觀看待房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象，而不是批判地偏重指責(zé)原因，正確認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)上漲由宏觀經(jīng)濟(jì)支撐這一客觀事實(shí)，才能靠攏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本立場(chǎng)，制定出遵循供求規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
二、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
1998年，國(guó)家為了刺激內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，頒布實(shí)施了住房貨幣化改革，但是無(wú)形中助長(zhǎng)了樓市的泡沫化發(fā)展。2003年以來(lái)，政府屢出重拳加以規(guī)范和調(diào)控。
但是房地產(chǎn)價(jià)格在連續(xù)嚴(yán)格調(diào)控的情況下依然只升不降，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)存在著并軌運(yùn)行的特點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)正處于上升通道，城市化和居民收入水平不斷提高，房地產(chǎn)需求持續(xù)增加。此外，經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)帶來(lái)投資資金增加，投資熱點(diǎn)的泛地產(chǎn)業(yè)吸引大量資金流入。經(jīng)濟(jì)需求及資金力量的讓房地產(chǎn)價(jià)格維持強(qiáng)硬的上升勢(shì)頭。據(jù)《2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》顯示：2010年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，環(huán)比上漲0.3%。在通貨膨脹因素的影響下，2010年11月以來(lái)，一些地方高價(jià)地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購(gòu)的中心城市的住房交易的量?jī)r(jià)齊升，限購(gòu)城市周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲[6]。
三、實(shí)證分析
第一，變量選取說(shuō)明。綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)各方面情況，選取六個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。其中，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體情況，體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（cpi）、進(jìn)出口商品總額（imex）、本期投資完成額（inv）代表消費(fèi)、出口和投資“三架馬車”的現(xiàn)實(shí)情況。財(cái)政收入（fin）和活期存款利率（res）一定程度上反映財(cái)政政策和貨幣政策。為了綜合反映上述六項(xiàng)指標(biāo)的有效信息，又避免數(shù)據(jù)的簡(jiǎn)單融合失真，采用主成分分析法獲得一組綜合反映宏觀經(jīng)濟(jì)信息的新數(shù)據(jù)（mac）。房屋銷售價(jià)格指數(shù)（hss）最能體現(xiàn)公眾對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)預(yù)期，所以選擇房屋銷售價(jià)格指數(shù)這一核心指標(biāo)來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格的整體性變化。
第二，mac與hss的長(zhǎng)期關(guān)系模型構(gòu)建。主成分分析從原始變量中導(dǎo)出少數(shù)幾個(gè)主分量，使它們盡可能多地保留原始變量的信息，且彼此間互不相關(guān)。在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中，它往往作為許多大型研究的中間步驟。運(yùn)用spss19.0進(jìn)行主成分分析，結(jié)果見(jiàn)表1：旋轉(zhuǎn)之后，主成分1（f1）解釋原始變量總方差的66.085%，主成分2（f2）解釋23.805%，兩個(gè)主成分能夠反映原始變量89.89%的信息。由于gdp、imex、inv和fin對(duì)f1依賴較大，cpi和res對(duì)f2依賴較大，明確兩個(gè)主成分的經(jīng)濟(jì)意義，f1代表經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素，f2代表經(jīng)濟(jì)預(yù)期因素。再由f1和f2反映出的原始變量信息的占比，計(jì)算綜合宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)f（mac）： 。
平穩(wěn)序列的每個(gè)數(shù)值都從一個(gè)概率分布中隨機(jī)得到，都必須滿足以下條件：①均值 ，與時(shí)間 無(wú)關(guān)的常數(shù)②方差 ，與時(shí)間 無(wú)關(guān)的常數(shù)③協(xié)方差 ，只是與時(shí)間間隔 有關(guān)，與時(shí)間 無(wú)關(guān)的常數(shù)。以eviews6.0的adf法檢驗(yàn)mac和hss的平穩(wěn)性，結(jié)果見(jiàn)表2：mac和hss的檢驗(yàn)t統(tǒng)計(jì)量值分別是2.008277和-1.910599，比顯著性水平為1%、5%和10%的臨界值都要大，不能拒絕存在單位根的原假設(shè)，是非平穩(wěn)的。但是mac和hss經(jīng)過(guò)一次差分再進(jìn)行單位根檢驗(yàn)時(shí)拒絕存在單位根的原假設(shè)而變得平穩(wěn)，即mac和hss是一階單整的。
協(xié)整性分析研究經(jīng)濟(jì)變量間是否存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。假設(shè)x與y存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系， ，若 對(duì)其均衡點(diǎn)的偏離從本質(zhì)上說(shuō)是臨時(shí)性的，那么隨機(jī)干擾項(xiàng) 必須是平穩(wěn)序列。長(zhǎng)期均衡關(guān)系使變量在某時(shí)期受到干擾的偏離能在下一期進(jìn)行調(diào)整而回到均衡狀態(tài)。為了確定hss和mac是否存在內(nèi)在均衡機(jī)制，采用aeg協(xié)整分析法，先得到協(xié)整回歸模型：
（96.85073） （1.014489） （10.36982） （-4.324516）
r2=0.863779 dw=2.090974
再用adf檢驗(yàn)法對(duì)模型的殘差序列 進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，結(jié)果見(jiàn)表2：檢驗(yàn)t統(tǒng)計(jì)值是-7.240618，比顯著性水平為1%、5%和10%的臨界值都小，
拒絕存在單位根的原假設(shè)，即 是平穩(wěn)的。表明hss與mac存在著長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系，由上述線性模型表示。模型代表解釋了hss變動(dòng)的86.3779%，mac對(duì)hss的長(zhǎng)期影響彈性系數(shù)為0.690982，說(shuō)明上升的宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)上漲，符合經(jīng)濟(jì)意義。
第三，誤差修正模型ecm——hss與mac的短期關(guān)系。協(xié)整回歸的誤差項(xiàng) 是均衡誤差，為了增強(qiáng)模型的精度，需建立短期動(dòng)態(tài)模型來(lái)彌補(bǔ)長(zhǎng)期靜態(tài)模型的不足，建立hss與mac的短期關(guān)系模型：
（0.390517） （1.148498） （-4.442641） （6.248139） （-3.280501）
r2=0.410643 dw=2123801
當(dāng)年的mac對(duì)hss的短期影響彈性系數(shù)為1.463332，大于長(zhǎng)期系數(shù)0.69098，表明mac對(duì)hss的短期影響比長(zhǎng)期影響大。而hss的長(zhǎng)期效應(yīng)對(duì)短期動(dòng)態(tài)的修正系數(shù)為-0.455289，如果上一年的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)的長(zhǎng)期均衡誤差 為負(fù)，誤差修正項(xiàng)將使本年的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)向高方向變動(dòng)；如果房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)過(guò)快增長(zhǎng)則可通過(guò)誤差修正項(xiàng)使其增長(zhǎng)變慢，-0.455289說(shuō)明誤差項(xiàng)對(duì)hss的修正作用為反方向的。
通過(guò)以上的檢驗(yàn)分析，可以得到結(jié)論：房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)存在緊密的正相關(guān)關(guān)系，并且這種關(guān)系是長(zhǎng)期均衡的，也就是說(shuō)即使在短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)相背離，但是在內(nèi)在均衡機(jī)制的作用下，兩者最終還是會(huì)漸漸趨于一致。這個(gè)結(jié)論解釋了近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲是由于宏觀經(jīng)濟(jì)的高位運(yùn)行帶動(dòng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。
三、房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)展望
在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩的環(huán)境下，2012年樓市調(diào)控效應(yīng)和地方政府債務(wù)的累積將使經(jīng)濟(jì)和物價(jià)的增速出現(xiàn)“雙降”，通貨膨脹下行趨勢(shì)確立 ，但是物價(jià)的中長(zhǎng)期上漲壓力仍然存在。保增長(zhǎng)，防通脹的經(jīng)濟(jì)政策仍會(huì)執(zhí)行，宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)保持一個(gè)較穩(wěn)定的增長(zhǎng)步伐。近期樓市“拐點(diǎn)”初現(xiàn)，但房地產(chǎn)調(diào)控政策短期不會(huì)改變，2012年樓市調(diào)整還將延續(xù)。[7]政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向分化，競(jìng)爭(zhēng)加劇，資金風(fēng)險(xiǎn)加大，市場(chǎng)泡沫開(kāi)始收縮，部分城市的房?jī)r(jià)面臨下降趨勢(shì)。
在宏觀經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)帶動(dòng)與房地產(chǎn)調(diào)控政策的下行抑制的共同作用下，房地產(chǎn)價(jià)格將最終表現(xiàn)為維持可控的增長(zhǎng)勢(shì)頭。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè) “資金池子”的作用，加上通貨膨脹和充裕流動(dòng)性的支撐，短期內(nèi)難以壓降。房?jī)r(jià)調(diào)控仍要緊抓不放，注重加快調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重，提高供求的匹配程度。加強(qiáng)規(guī)范房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和中介組織的行為，建立完善的監(jiān)控制度。政策配合進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)淘汰機(jī)制作用，提高市場(chǎng)集中度。隨著泡沫經(jīng)濟(jì)不斷得到擠壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、國(guó)家宏觀調(diào)控的迸一步成熟以及購(gòu)買者理性的增加，我國(guó)房市未來(lái)的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理化，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間。
房地產(chǎn)價(jià)格受各種因素的影響而發(fā)生變動(dòng)，要掌握房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，必須弄清影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。房地產(chǎn)價(jià)格是由許多因素相互作用的結(jié)果，眾多影響因素相互交織，共同塑造了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有：成本因素、供求狀況、行政和政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素（人口因素、心理因素）以及其他因素。下面我們?cè)敿?xì)介紹影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。
1. 房地產(chǎn)價(jià)格的含義
房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)-貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。在現(xiàn)今社會(huì)，房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，但也可以用實(shí)物等非貨幣形式來(lái)償付，例如，以房地產(chǎn)作價(jià)入股換取技術(shù)、設(shè)備等。從理論上講，在供給量不變的情況下，需求量的增加會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升，需求量的減少會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；在需求量不變的情況下，供給量的增加會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，而供給量的減少又會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。然而，在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)價(jià)格受諸多因素影響，包括經(jīng)濟(jì)因素，政治因素，社會(huì)因素，國(guó)際因素等。綜上，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格受眾多因素影響，與真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格之間肯定有很大的偏差。本文主要從經(jīng)濟(jì)角度論述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
2. 主要影響因素
影響一國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）、國(guó)物價(jià)水平、居民收入、利率、匯率、貨幣供應(yīng)量等。各個(gè)因素的具體分析如下：
2.1國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）
國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值常被公認(rèn)為衡量國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)，它不但可反映一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，更可以反映一國(guó)的國(guó)力與財(cái)富。gdp的增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)一國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，生活水平的提高體現(xiàn)在各個(gè)方面，其中一個(gè)就是人們對(duì)改善性住房需求的增加，在住房供給不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的上升也是情理之中。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步得到提高，人民的收入也在不斷的增加，同時(shí)由于我國(guó)城市化水平的進(jìn)展，對(duì)住房的需求不斷增多，房地產(chǎn)事業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提高。
2.2物價(jià)水平
物價(jià)水平是衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)水平的一個(gè)重要指標(biāo)，主要通過(guò)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（cpi）體現(xiàn)。在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價(jià)格和物價(jià)水平是相互影響的：房地產(chǎn)價(jià)格水平的提高會(huì)引起物價(jià)水平的提高，而物價(jià)水平的提高也會(huì)反作用于房地產(chǎn)價(jià)格水平，促使房地產(chǎn)價(jià)格水平的提高。近年來(lái)，由于種種因素的影響，我國(guó)的物價(jià)水平持續(xù)上漲，cpi居高不下，引發(fā)高通貨膨脹的同時(shí)也必然帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。而房地產(chǎn)價(jià)格的上漲在某種程度上也進(jìn)一步加劇了通貨膨脹。
2.3居民收入
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入持續(xù)不斷的增加，必將增強(qiáng)居民的購(gòu)買能力。在滿足基本的吃穿等消費(fèi)后，他們會(huì)有著強(qiáng)烈的購(gòu)房需求，然而由于短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格缺乏彈性，所以短期內(nèi)需求的增加必定會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。改革開(kāi)放后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入分配政策的調(diào)整，我國(guó)居民的人均收入持續(xù)增加。同時(shí)由于城市化進(jìn)程的加快，最終導(dǎo)致對(duì)住房需求的增加。而由于短期內(nèi)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不能對(duì)此做出及時(shí)的反應(yīng)，所以短期內(nèi)居民收入的增加肯定會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
2.4利率
利率對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要是通過(guò)對(duì)貸款利率的調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)的。一方面，貸款利率的增加會(huì)加大開(kāi)發(fā)商的成本，壓縮利潤(rùn)空間，從而使開(kāi)發(fā)商減少投資，這就意味著住房供給的減少，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的提高。另一方面，貸款利率的增加會(huì)增加購(gòu)房者的還貸壓力，打擊他們購(gòu)房的積極性，造成需求的減少，使房地產(chǎn)價(jià)格下降。綜合起來(lái)，利率的高低對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響取決于對(duì)哪一方的影響更大。
2.5匯率
匯率是一國(guó)貨幣兌換另一國(guó)貨幣的比率，是以一種貨幣表示另一種貨幣的價(jià)格。近年來(lái)，由于我國(guó)在國(guó)際貿(mào)易中存在著巨大的貿(mào)易順差，人民幣升值壓力越來(lái)越大。由于受人民幣升值的影響，國(guó)際上的熱錢也開(kāi)始涌入了中國(guó)。同時(shí)，由于改革開(kāi)放后，中國(guó)金融市場(chǎng)的逐步開(kāi)放和國(guó)際資本流入的程度加大，吸引了更多的外資進(jìn)入了中國(guó)。外資進(jìn)入中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)后，首先選擇的就是高利潤(rùn)的房地產(chǎn)行業(yè)作為他們投資的對(duì)象，以獲取高額的利潤(rùn)。眾多外資的進(jìn)入都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。
2.6貨幣供應(yīng)量
貨幣供應(yīng)量應(yīng)該是與一國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的總量相一致的，貨幣供應(yīng)量的多少標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的大小。一般來(lái)講，貨幣供應(yīng)量單方面的增多會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格水平上升； 貨幣供應(yīng)量單方面的減少將會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格水平下降。近年來(lái)，為了維持人民幣匯率的相對(duì)穩(wěn)定，面對(duì)人民幣越來(lái)越大的升值壓力，央行向社會(huì)投放了越來(lái)越多的外匯占款，外匯占款已占貨幣投放總量的絕大部分。貨幣供應(yīng)量已完全超過(guò)了現(xiàn)實(shí)中經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必需的。貨幣供應(yīng)量的過(guò)多導(dǎo)致的流動(dòng)性過(guò)剩一定程度上也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
結(jié)語(yǔ)
現(xiàn)實(shí)中，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格受眾多因素綜合影響。當(dāng)前，隨著中國(guó)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，中國(guó)連年貿(mào)易順差，貿(mào)易順差的不斷擴(kuò)大無(wú)形中給人民幣的升值帶來(lái)了壓力。同時(shí)由于國(guó)際社會(huì)對(duì)人民幣升值存在較大的預(yù)期，熱錢紛紛涌入了中國(guó)。為了贏得良好的外部環(huán)境和維持人民幣匯率的相對(duì)穩(wěn)定，政府不得不投放大量的貨幣減輕人民幣升值的壓力。如此，使得流通中的貨幣大大超過(guò)了現(xiàn)實(shí)中的貨幣需求量，造成一定的通貨膨脹，引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。由于社會(huì)對(duì)通貨膨脹存在一定的預(yù)期，進(jìn)一步加劇了物價(jià)的上漲，造成房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。同時(shí)由于我國(guó)特殊的國(guó)情，土地資源的稀缺和人口的膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)是不斷增值的。高房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重威脅到普通居民的生活質(zhì)量和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，所以迫切需要我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
摘要：房地產(chǎn)價(jià)格作為一種資產(chǎn)價(jià)格，所給出的信號(hào)十分豐富且受到高度重視。在房地產(chǎn)市場(chǎng)早已成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)房地產(chǎn)及其價(jià)格的研究是一直是經(jīng)濟(jì)學(xué)界研究的熱點(diǎn)和重點(diǎn)?，F(xiàn)從課題背景入手，首先重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，然后針對(duì)性的提出了政策調(diào)控建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；經(jīng)濟(jì)；政策調(diào)控
1概述在2005年和2006年，中央政府分別出臺(tái)了“國(guó)八條”和“國(guó)六條”，旨在遏制房?jī)r(jià)上升過(guò)快的勢(shì)頭，但收效甚微，房地產(chǎn)價(jià)格并不聽(tīng)政府調(diào)控的“使喚”。只有對(duì)癥下藥，洞悉我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的真正原因，調(diào)控方能有的放矢。研究房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)的聯(lián)系，將房地產(chǎn)價(jià)格納入政府和央行的重要關(guān)注指標(biāo)具有重大的意義。
2房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
2.1房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高導(dǎo)致總需求結(jié)構(gòu)失衡高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響之一是造成了消費(fèi)需求的下降和投資需求的上升，從而導(dǎo)致總需求結(jié)構(gòu)失衡。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織的《國(guó)際金融統(tǒng)計(jì)》，發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)支出占gdp比重平均在80％左右，發(fā)展中國(guó)家平均74％。2006年中國(guó)的消費(fèi)支出占gdp比重僅50.0％，國(guó)際上各國(guó)的橫向?qū)Ρ戎形覈?guó)的消費(fèi)率明顯偏低。
以我國(guó)自身的歷史數(shù)據(jù)作縱向?qū)Ρ?，我?guó)的最終消費(fèi)率和居民消費(fèi)率也程逐年下滑態(tài)勢(shì)。在過(guò)去的20年，以支出法計(jì)算，最終消費(fèi)占gdp比重已經(jīng)從64.9％下降到50.0％，降低了約15個(gè)百分點(diǎn)。其中居民消費(fèi)占gdp比重從50.5％下降到了36.4％，降低了約14個(gè)百分點(diǎn)。最近5年來(lái)，最終消費(fèi)率的下降尤為顯著，最終消費(fèi)比重和居民消費(fèi)比重分別下降了11個(gè)百分點(diǎn)和9個(gè)百分點(diǎn)。截至2006年，我國(guó)的最終消費(fèi)率和居民消費(fèi)率均創(chuàng)下解放以來(lái)最低點(diǎn)。中國(guó)的總需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)處于失衡的狀態(tài)。而以上分析表明，過(guò)高的房?jī)r(jià)使消費(fèi)減少并使投資增加，是造成我國(guó)消費(fèi)/投資比例失調(diào)并導(dǎo)致總需求結(jié)構(gòu)失衡的重要原因。
2.2房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高導(dǎo)致通貨膨脹房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)從兩個(gè)方面導(dǎo)致物價(jià)水平上升。一方面，房地產(chǎn)價(jià)格上升和房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮會(huì)帶動(dòng)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的鋼鐵、建筑材料等物資價(jià)格的上升，而這些物資價(jià)格的上漲又會(huì)帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格的上漲，從而形成連鎖效應(yīng)，導(dǎo)致大量商品和服務(wù)價(jià)格升高，造成通貨膨脹。另一方面，居民居住需要住房，公司辦公需要商業(yè)寫(xiě)字樓，工廠生產(chǎn)需要廠房。這樣，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致居民居住成本、公司辦公成本和企業(yè)生產(chǎn)成本提高，而人們?cè)诰幼〕杀咎岣叩臈l件下又會(huì)向企業(yè)要求更多的工資，導(dǎo)致企業(yè)的用工成本也隨之上漲。企業(yè)必然將成本上漲的壓力通過(guò)提高產(chǎn)品價(jià)格的方式向最終消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，造成社會(huì)商品價(jià)格的普遍上漲并形成通貨膨脹。綜合兩方面的分析，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高最終必然導(dǎo)致cpi等價(jià)格指數(shù)高企，產(chǎn)生通貨膨脹。
2.3房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，這種泡沫經(jīng)濟(jì)將帶來(lái)極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。泡沫經(jīng)濟(jì)是指由金融投機(jī)所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，表現(xiàn)為大量資產(chǎn)價(jià)格飆升到遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其內(nèi)在價(jià)值的程度，其中隱藏著資產(chǎn)價(jià)格狂跌并引起市場(chǎng)崩潰和經(jīng)濟(jì)蕭條的可能性。房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到了極高的程度，與其使用價(jià)值不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很快，但實(shí)際很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。當(dāng)泡沫破滅的時(shí)候，隨之而來(lái)的是金融系統(tǒng)的嚴(yán)重災(zāi)難和經(jīng)濟(jì)的蕭條。
3政策調(diào)控建議
3.1稅收調(diào)控政策稅收調(diào)控政策，是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)實(shí)行累進(jìn)課稅，從而抑制房地產(chǎn)投資性需求，平穩(wěn)或降低房?jī)r(jià)。具體操作如下：對(duì)擁有一套房產(chǎn)的家庭，視為該家庭未進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不征收物業(yè)稅；對(duì)擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的家庭，視為該家庭進(jìn)行了房地產(chǎn)投資，除第一套房免征物業(yè)稅外，對(duì)第二套房征收稅率較輕的物業(yè)稅，如有第三套房則對(duì)第三套房征收稅率高于第二套房的物業(yè)稅，以此類推。
3.2保障性住房調(diào)控政策
保障性住房調(diào)控政策，是指大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給特別是針對(duì)中低收入階層的住房供給，從而降低房?jī)r(jià)。許多國(guó)家和地區(qū)運(yùn)用保障性住房供給對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控和對(duì)中低收入階層進(jìn)行住房保障，取得了良好的效果。
香港政府在歷史上數(shù)次大規(guī)模發(fā)展保障性住房。為解決普通市民住房的問(wèn)題，香港政府1978年開(kāi)始推行“居者有其屋”計(jì)劃，解決了222.5萬(wàn)普通市民（占當(dāng)時(shí)香港居民總數(shù)的一半）的住房問(wèn)題，同時(shí)使居高不下的房?jī)r(jià)得以回落。在我國(guó)，保障性住房已經(jīng)存在很長(zhǎng)一段時(shí)期了，但由于規(guī)模小不足以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生影響。我國(guó)目前的高房?jī)r(jià)即使中等收入人群也很難承受，所以我國(guó)的保障性住房應(yīng)該將低收入人群和中等收入人群都納入保障范圍，并擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，完善分配制度，保障人民住房需要的目的。
3.3最高限價(jià)法調(diào)控政策
由于我國(guó)房地產(chǎn)供給存在較高的自然壟斷程度，在必要時(shí)候也可考慮通過(guò)最高限價(jià)法調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控。具體方式是在地方政府將土地拍賣給開(kāi)發(fā)商時(shí)，在土地出讓合同上規(guī)定該塊用地所建房產(chǎn)的房?jī)r(jià)上限，在此基礎(chǔ)上實(shí)行“價(jià)高者得之”的土地競(jìng)拍方式。若開(kāi)發(fā)商在日后進(jìn)行房產(chǎn)銷售時(shí)擅自超出了土地出讓合同規(guī)定的房?jī)r(jià)上限，依照懲罰措施對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。實(shí)施最高限價(jià)法政策的好處是開(kāi)發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)土地時(shí)不能盲目的高價(jià)拿地，他們必須對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行核算并各自給出能承受的土地價(jià)格，土地開(kāi)發(fā)權(quán)將流入到具有開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)質(zhì)量有優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商手中。在我國(guó)早已存在成品油、糧食的最高限價(jià)等價(jià)格管制措施，由于房地產(chǎn)供給特別是地產(chǎn)供給的壟斷程度高，所以必要時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取最高限價(jià)法調(diào)控政策也是合情合理的。尤其需要說(shuō)明的是，最高限價(jià)法調(diào)控應(yīng)該是“最后的選擇”，在稅收調(diào)控、保障性住房調(diào)控等措施不能有效發(fā)揮作用的時(shí)候，才可考慮最高限價(jià)法調(diào)控政策。
結(jié)語(yǔ)
前文所述的三種房地產(chǎn)調(diào)控政策不是孤立的和單一的，可綜合運(yùn)用其中的兩種或三種進(jìn)行宏觀調(diào)控。例如，可以綜合運(yùn)用稅收調(diào)控、保障性住房調(diào)控等政策進(jìn)行調(diào)控，這樣在減少房地產(chǎn)市場(chǎng)需求同時(shí)又可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，調(diào)控的作用和效果會(huì)更好。在進(jìn)行保障性住房調(diào)控的時(shí)候，也可以同時(shí)采用經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房類型，將各種類型的比例進(jìn)行科學(xué)分配。稅收調(diào)控政策和保障性住房調(diào)控政策是可以優(yōu)先選擇的兩種政策，最高限價(jià)法調(diào)控政策在必要時(shí)可以考慮采納。除了本文主要論述的三種調(diào)控政策外，其它的一些政策，如房地產(chǎn)信貸控制、外資購(gòu)房控制、規(guī)范樓盤(pán)銷售行為等，也可以同時(shí)被使用，重要的是將所有這些政策綜合運(yùn)用合理搭配，以取得良好的調(diào)控效果。
【摘要】本文從房地產(chǎn)價(jià)格影響因素角度分析了城市化進(jìn)程、居民收入、人口結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)投機(jī)、開(kāi)發(fā)成本等各因素,通過(guò)收集國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)資料,并列舉大量數(shù)據(jù)進(jìn)行論證分析,指出導(dǎo)致目前房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的關(guān)鍵因素是開(kāi)發(fā)成本因素,并且得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地成本上漲是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的核心因素這一結(jié)論。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格 土地價(jià)格 人口結(jié)構(gòu) 收入水平 總需求
近幾年房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,讓一些普通百姓明顯感覺(jué)商品房?jī)r(jià)格已越來(lái)越難以接受。房?jī)r(jià)收入比是綜合衡量房地產(chǎn)價(jià)格水平的一項(xiàng)重要指標(biāo)。從消費(fèi)者購(gòu)買能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平兩方面說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格的合理性,通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在4—6之間是合理的。由于房地產(chǎn)銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)口徑不同,我們得到的房?jī)r(jià)收入比與發(fā)達(dá)國(guó)家相比相對(duì)偏小。而在我國(guó),這一數(shù)字則大大超標(biāo),很多地區(qū)購(gòu)買一套80平米的住宅,房?jī)r(jià)收入比高達(dá)13?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的商品房主要是面向城市有中等偏上收入的家庭。
一、社會(huì)總需求增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲
1、城鎮(zhèn)化速度加快導(dǎo)致總需求增加
對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō),無(wú)論是解決農(nóng)村問(wèn)題,還是加快區(qū)域發(fā)展步伐,城市化似乎都已是必走的道路。研究表明,城市人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用遠(yuǎn)大于居民收入增長(zhǎng)。城市化本質(zhì)上是一種包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)在內(nèi)的整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化過(guò)程。在這一過(guò)程中,農(nóng)業(yè)人口比重逐漸下降,工業(yè)和服務(wù)業(yè)人口比重逐漸上升,人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚,生產(chǎn)方式、交換方式和生活方式向規(guī)?；?、集約化、市場(chǎng)化和社會(huì)化方向轉(zhuǎn)換,從而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)不可估量的影響(見(jiàn)表1)。
城市化的進(jìn)程改變的是人口結(jié)構(gòu)。城市化水平表明的就是城市非農(nóng)業(yè)人口與總?cè)丝谥?。城市?jīng)濟(jì)發(fā)展與就業(yè)機(jī)會(huì)的增加,吸引著大批農(nóng)村人口涌向城市,城市人口比重的擴(kuò)大是經(jīng)濟(jì)全球化的一種趨勢(shì)。如今每年都會(huì)有500萬(wàn)左右的農(nóng)村青少年通過(guò)上大學(xué)等方式進(jìn)入城市,這些人在幾年后走上工作崗位,自然就成為城市人口。除此之外,不少城市為了本地的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè),都在以給予落戶等優(yōu)惠措施吸引本地農(nóng)村富裕人口向城區(qū)轉(zhuǎn)移。中國(guó)城市化水平由1975年的17.5%上升到2006年的43.9%。
2、居民收入水平大幅度提高導(dǎo)致總需求增加
近年來(lái),我國(guó)城鎮(zhèn)居民快速增收,2006年可支配收入達(dá)11759元(見(jiàn)表2)。
首先,收入提高增強(qiáng)了居民購(gòu)買的能力,廣大居民改善居住條件的愿望加強(qiáng);其次,綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)住宅等正在興起,商品房檔次明顯提高,有效需求很旺盛;再次,拆遷安置增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求,且這部分需求將持穩(wěn)定的增長(zhǎng);最后,1998 年以來(lái)政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),選擇房地產(chǎn)消費(fèi)作為切入點(diǎn)的“政策慣性”作用,以及受“入世”、“申奧”和“申博”等利好消息影響所形成的房?jī)r(jià)必然上揚(yáng)的“預(yù)期”,刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求。此外,受人民幣升值預(yù)期的影響,大量的國(guó)際熱錢和游資涌入國(guó)內(nèi),進(jìn)入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域,加大了市場(chǎng)投機(jī)需求成分。
3、人口結(jié)構(gòu)變化促使總需求增加
由于20多年前開(kāi)始的嚴(yán)厲國(guó)策,對(duì)房子需求最強(qiáng)烈的那部分人口結(jié)構(gòu),正在發(fā)生著變化。有數(shù)據(jù)顯示,因計(jì)劃生育政策的實(shí)施,到2008年左右,中國(guó)25—34年齡段人口的數(shù)量會(huì)驟降到30%左右。但與上世紀(jì)80年代較低的人口出生率對(duì)應(yīng)的是,在上世紀(jì)70年代,中國(guó)的人口卻處于快速增長(zhǎng)期。到了上世紀(jì)90年代末,這些快速增長(zhǎng)期內(nèi)出生的人們,基本上都到了購(gòu)房置業(yè)的年齡。正是在這個(gè)時(shí)候,中國(guó)開(kāi)始正式啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè),在某種程度上,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)至今的蓬勃發(fā)展,與這個(gè)年齡段的購(gòu)買消費(fèi)有著密切的關(guān)系。
二、開(kāi)發(fā)成本導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲
1、土地價(jià)格的持續(xù)上漲
很多人都知道房?jī)r(jià)目前很高,價(jià)格漲幅也很大,卻不知地價(jià)漲速比房?jī)r(jià)快近一倍,如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明,2007年的一至三季度,全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快,累計(jì)平均上漲12.8%。2000—2006年土地價(jià)格交易指數(shù)(見(jiàn)表3)。
那么是什么原因?qū)е碌貎r(jià)上漲的呢?首先,近幾年全國(guó)土地供應(yīng)量相對(duì)減少。2001—2004年期間,全國(guó)土地供應(yīng)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì),但增幅逐漸減小;自2005年起,全國(guó)土地出讓面積呈下降態(tài)勢(shì),2006年同比減少3.7%。導(dǎo)致土地供應(yīng)面積下滑的主要原因是從2004年開(kāi)始的緊縮“地根”的調(diào)控政策。在土地供應(yīng)減少的同時(shí),全國(guó)房地產(chǎn)需求卻在持續(xù)增長(zhǎng),開(kāi)發(fā)商紛紛高價(jià)競(jìng)地。
其次,囤地現(xiàn)象突出,致使存量土地不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)供應(yīng)。2001年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積占購(gòu)置面積比重為67%,2003年為56%;2005年為54%,這一比重呈逐年下降趨勢(shì),由此證明房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期總體在拉長(zhǎng),很多開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備增加,其中有囤地行為者絕不在少數(shù)。
2、建造成本上升
建筑行業(yè)需要消耗大量的鐵礦、煤炭、木材、水泥等資源,而這些資源有其自然增長(zhǎng)率,超量的需求會(huì)引起它們價(jià)格的暴漲。建筑行業(yè)是能源消耗的主要行業(yè),對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)每年以20億平方米速度遞增,其資源和能源的消耗更可想而知。近幾年世界能源價(jià)格高速上調(diào),我國(guó)能源與建材價(jià)格也隨之上漲(見(jiàn)表4),必然會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)成本帶來(lái)相當(dāng)?shù)挠绊憽?
2008年2月18日,日本新日鐵公司和韓國(guó)浦項(xiàng)公司宣布,已和三大鐵礦石供應(yīng)商之一的巴西淡水河谷(vale)達(dá)成協(xié)議,同意itavira粉礦價(jià)格上漲至每噸78.90美元,4月1日起執(zhí)行,漲幅為65%,對(duì)于高品位的卡拉加斯粉礦每噸漲幅達(dá)到71%。受此事件連鎖影響,寶鋼2月25日出臺(tái)的二季度普碳鋼價(jià)格政策,主要產(chǎn)品熱軋、冷軋均上調(diào)800元/噸,上調(diào)幅度分別為21%和17%。全國(guó)鋼廠出廠價(jià)漲成一片,現(xiàn)在每噸建筑用鋼的價(jià)格已經(jīng)上漲了1000元左右,漲幅之大,只有2004年的那次鋼價(jià)狂漲方可比擬。建材和人工費(fèi)漲價(jià)也直接導(dǎo)致了房屋建造成本的上升,據(jù)估計(jì)本輪建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上漲2%~3%。
三、分析房?jī)r(jià)居高的根本原因
前文分析了影響房?jī)r(jià)上升的主要因素,除此之外,如股市的不穩(wěn)定性會(huì)使資金流入流出房地產(chǎn)投資市場(chǎng)、房地產(chǎn)投機(jī)、政府的稅收、金融政策也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。但是作為城市化進(jìn)程、居民收入水平、人口結(jié)構(gòu)變化因素來(lái)說(shuō),促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲是歷史發(fā)展的必然,是無(wú)法通過(guò)政府政策來(lái)改變的,否則社會(huì)只有倒退。產(chǎn)品的成本是決定產(chǎn)品價(jià)格的基礎(chǔ),那么就要分析一下土地成本和建造成本對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響,從中得到近年導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格直線上升的主導(dǎo)因素,并分析今后房地產(chǎn)政策應(yīng)當(dāng)針對(duì)的側(cè)重點(diǎn)。
1、房屋建造成本分析
住宅造價(jià)就全國(guó)來(lái)看,從2000年每平方米700元左右上漲為2008年的900元左右,但同期住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)了一倍,從2000年的1900元每平米上漲為2007年的3500元每平米。可見(jiàn)建造成本上升是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素。住宅建造成本逐年上升主要是兩個(gè)因素作用的結(jié)果:一是能源、原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格上漲;二是近年來(lái)住宅建造結(jié)構(gòu)的變化,由轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)為主變?yōu)殇摻罨炷两Y(jié)構(gòu)為主,從而增加了工程的造價(jià)。
2、土地成本分析
通過(guò)表5可以看到土地價(jià)格同房屋銷售價(jià)格同步上漲,而且土地價(jià)格的漲幅高于銷售價(jià)格。
那么土地價(jià)格是否是房?jī)r(jià)上升的主因素呢?我們看兩個(gè)例子的對(duì)比,太原市2000年左右土地出讓價(jià)格基本在20—30萬(wàn)元每畝,如果土地的規(guī)劃容積率為2.5,那么新建住宅的樓面地價(jià)約為180元每平方米(建筑面積),建造成本為700元每平方米(建筑面積),考慮各類市政費(fèi)用、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、稅費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用,2000年左右住宅銷售價(jià)格約為1000—1500元每平方米(建筑面積)。2007年,太原市市區(qū)很多土地的價(jià)格約為400—500萬(wàn)元,參照上例的參數(shù),樓面地價(jià)為3000元每平方米,建造成本約為800—1200元每平方米,那么市場(chǎng)價(jià)格基本處于4500—6000元左右,由此可知,地價(jià)的上漲是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。
[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 價(jià)格策略
[論文摘要]2008年下半年以來(lái)，在國(guó)內(nèi)國(guó)際因素共同作用下，我國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已先后步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期，價(jià)格調(diào)整已不可避免，要考慮到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境、顧客消費(fèi)心理、貸款銀行、前期購(gòu)房客戶等因素，制定恰當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略以適應(yīng)轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
根據(jù)廣州市房地產(chǎn)官方網(wǎng)站陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我們可以很清楚的看到，房地產(chǎn)的調(diào)整已經(jīng)發(fā)生，正在深化。從一手房的交易宗數(shù)來(lái)看，由2006年的83793宗到2007年的69348，減少20.8%，2008年比2007年下更大，降幅達(dá)到36.5%；從一手房的交易面積來(lái)看，由2006年924萬(wàn)平方米到2007年的801萬(wàn)平方米，下降15%，2008年相對(duì)于2007年的降幅更是達(dá)到47%；交易金額2007年比2006年增加15%，而2008年比2007年下降31%；均價(jià)增幅回落，2007年比2006年增加26.6%，而2008年比2007年增幅回落到10.9%。
從廣州市一手房年度交易數(shù)據(jù)來(lái)看，交易面積和宗數(shù)在2007年達(dá)到峰值， 2008年回落的幅度很大；而交易的均價(jià)在2008年達(dá)到峰值；2008年是由價(jià)升量降到價(jià)量齊降的轉(zhuǎn)折年。對(duì)于當(dāng)前樓市出現(xiàn)的調(diào)整行為，應(yīng)該理性和辯證地看待。從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身規(guī)律來(lái)分析，一些地方經(jīng)過(guò)十幾年快速發(fā)展后，自身也進(jìn)入了調(diào)整期。同時(shí)過(guò)高的房?jī)r(jià)在超出購(gòu)房者的承受能力后，有泡沫的地方遲早要擠掉泡沫。
從2005-2007年，房地產(chǎn)商采用撇油的高價(jià)策略，即以高價(jià)賣給愿意接受高價(jià)的少數(shù)人，如對(duì)價(jià)格不很敏感富有者或預(yù)期價(jià)格上漲的投機(jī)者； 房地產(chǎn)商利用網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等媒體，宣傳土地緊張，房地產(chǎn)資源稀缺，并利用奧運(yùn)造勢(shì)，一路推高房?jī)r(jià)，在人們買漲不買跌的心態(tài)下，漲價(jià)潮一浪高過(guò)一浪。這段過(guò)程從2005年延續(xù)到2008年，房?jī)r(jià)漲了將近2倍，基本把有剛性需求并有能力承擔(dān)高房?jī)r(jià)的顧客引出來(lái)了。這種高價(jià)策略使房地產(chǎn)公司獲得了豐厚的利潤(rùn)，使其能繼續(xù)維持一段時(shí)間的高價(jià)，但由于銷售量迅速下降，資金回收慢，造成資金鏈緊張。
聯(lián)合國(guó)1993年對(duì)世界107個(gè)國(guó)家進(jìn)行了全面研究得出的房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)是3-6倍。即購(gòu)買一套房子時(shí)，總房款(包括裝修費(fèi))與家庭稅后收入之比如果為3-6倍，則說(shuō)明這種房?jī)r(jià)在你的支付能力內(nèi)。以2007年的廣州市一手房均價(jià)8599元/平方米、每套90平方米計(jì)算，總價(jià)為773910元， 即使按2007年廣州市高收入戶年家庭平均總輸入45451.57元計(jì)算出來(lái)的房?jī)r(jià)收入比也達(dá)到17倍[2]。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出3-6倍的范圍。另一個(gè)參數(shù)是住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去)，這個(gè)比一般在28%-35%.如果超過(guò)35%，則家庭負(fù)擔(dān)過(guò)重，擠壓家庭其他消費(fèi)，降低家庭的生活質(zhì)量，目前很多家庭超過(guò)了這個(gè)比例。
截至2008年8月底，全國(guó)商品房空置面積已經(jīng)創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)到了1.3億平方米[3]。在供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩的市場(chǎng)環(huán)境下，雖然降價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)的必經(jīng)之路，但降價(jià)的阻力很大。阻力來(lái)自以下幾方面，一是前期購(gòu)房者(特別是近幾個(gè)月的購(gòu)房者)鬧退房或要求補(bǔ)差價(jià)，例如萬(wàn)科的退房風(fēng)波；二是銀行的壓力，如果降價(jià)幅度過(guò)大，前期所購(gòu)房屋可能資不抵債，引發(fā)房貸斷供潮，特別是房產(chǎn)投機(jī)者在資金鏈斷裂的情況下斷供；三是地方政府的壓力，地方政府為了本地的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展以及財(cái)政收入的穩(wěn)定，極力反對(duì)大幅降價(jià)；四是來(lái)自市場(chǎng)的壓力，買漲不買跌是市場(chǎng)的普遍心態(tài)，降價(jià)策略不對(duì)，不僅不能起到促銷的目的，反而會(huì)加重觀望的氛圍。房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)策略必須有效應(yīng)對(duì)這些阻力。
對(duì)于前期購(gòu)房者和銀行的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)采取的策略是拖時(shí)間，即保持房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定甚至提價(jià)，營(yíng)造房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的假象，讓時(shí)間撫平前期購(gòu)房者的后悔感和不公平感；拉長(zhǎng)時(shí)間也可讓銀行收回更多房貸，減少斷供的風(fēng)險(xiǎn)。拉長(zhǎng)時(shí)間也可以引出部分有剛性需求并有承受能力的潛在購(gòu)房者。對(duì)于資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，采用暗降的方法促銷，如送家電等物品，或送一定期限的物業(yè)管理費(fèi)等等。但萬(wàn)科公開(kāi)降價(jià)行為打破了僵局，暗降已基本失去效力。
地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)是利益共同體，他們都希望房?jī)r(jià)上漲，至少維持穩(wěn)定，房地產(chǎn)降價(jià)會(huì)降低土地出讓的價(jià)格，減少房地產(chǎn)交易的稅收，減少地方財(cái)政收入，地方政府通過(guò)減少土地供應(yīng)來(lái)穩(wěn)定土地出讓的價(jià)格，從而減緩房?jī)r(jià)下跌。
從消費(fèi)心理學(xué)角度分析，買漲不買跌是顧客的普遍心態(tài)，前期購(gòu)房者因房?jī)r(jià)下跌而后悔當(dāng)初的購(gòu)買決策和購(gòu)買行為，房?jī)r(jià)越降，后悔感越強(qiáng)，在親朋好友之間傳播，加強(qiáng)了未購(gòu)房者的幸運(yùn)感，加重了觀望的氛圍。價(jià)格策略要打破已購(gòu)房者的后悔感越來(lái)越強(qiáng)、未購(gòu)房者幸運(yùn)感越來(lái)越強(qiáng)的惡性循環(huán)；而應(yīng)形成已購(gòu)房者的幸運(yùn)感越來(lái)越強(qiáng)，未購(gòu)房者后悔感越來(lái)越強(qiáng)的良性循環(huán)。
怎樣形成良性循環(huán)?降價(jià)必須一步到位，打破觀望的氛圍，并形成房?jī)r(jià)逐步上漲的趨勢(shì)。采用成本導(dǎo)向定價(jià)法，根據(jù)供求狀況，顧客的承受能力，樓盤(pán)的特點(diǎn)，確定合理價(jià)位，先把綜合條件較差的單元以顧客可接受的價(jià)格推向市場(chǎng)，形成價(jià)格底部，逐漸以不斷提高的價(jià)格銷售綜合條件好的單元。近幾年的土地通過(guò)拍賣、掛牌或招標(biāo)方式成交，土地的價(jià)格公開(kāi)、透明，基建等費(fèi)用也不再是秘密，人們對(duì)房產(chǎn)的總建筑成本已經(jīng)心中有數(shù)；采用成本加成定價(jià)法，即將產(chǎn)品的成本（含稅金）加上預(yù)期利潤(rùn)作為房地產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)方法，容易等到消費(fèi)者的認(rèn)可。
當(dāng)前的僵持的市場(chǎng)狀況，主動(dòng)權(quán)還在房地產(chǎn)企業(yè)手中，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，人口紅利、城市化、住房消費(fèi)升級(jí)這些推動(dòng)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Σ](méi)有衰減。只要房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略，特別把價(jià)格調(diào)整到居民可以承受的范圍，在巨大的剛性需求下，市場(chǎng)就可能活躍起來(lái)。
可以預(yù)見(jiàn)，在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩甚至衰退，石油、煤炭等能源價(jià)格回落，土地價(jià)格下降的形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步回歸理性。經(jīng)過(guò)2008年僵持，在穩(wěn)定前期顧客心理，解除退房風(fēng)波，降低銀行斷供風(fēng)險(xiǎn)后，房?jī)r(jià)將加速回歸理性，這樣才能激活廣大工薪階層的有效需求，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。
內(nèi)容摘要：金融在我國(guó)城市化進(jìn)程中起到至關(guān)重要的作用。本文首先分析了我國(guó)金融發(fā)展影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要途徑。然后在模型框架下，證明在供給剛性的、潛在需求無(wú)限大的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，金融發(fā)展可以使得購(gòu)房者可獲得資源增加、房地產(chǎn)投資價(jià)值上升以及購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值的分歧程度加大，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。文章使用2000~2005年金融相關(guān)率（m2/gdp）和全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)（hpi）的季度數(shù)據(jù)，進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。
關(guān)鍵詞：金融發(fā)展 房地產(chǎn)價(jià)格 貨幣政策
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。其中一個(gè)主要原因是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升。從全國(guó)來(lái)看，全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)2000年平均值為101.1，2005年為107.6，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。與此同時(shí)，這段時(shí)期也是金融發(fā)展最快的時(shí)期，從金融相關(guān)率看，m2與gdp的比率2000年為1.48，2005年為1.63，已經(jīng)接近甚至超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家水平。那么，金融發(fā)展是否是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素？貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生怎樣的沖擊？本文對(duì)此進(jìn)行分析。
研究現(xiàn)狀綜述
（一）理論研究
mark carey（1990）建立了一個(gè)土地價(jià)格模型，來(lái)研究房地產(chǎn)的繁榮與金融的作用。模型強(qiáng)調(diào)，在假定土地供給固定的情況下，融資的難易程度對(duì)土地投資者行為，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。武康平（2004）在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)固定、商業(yè)銀行承擔(dān)兩類成本、央行實(shí)施價(jià)格管制、監(jiān)管當(dāng)局實(shí)施資產(chǎn)比例管理等制度背景下，構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的一般均衡模型。這個(gè)模型給出了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的共生性存在內(nèi)在作用機(jī)制：房地產(chǎn)價(jià)格的上升，導(dǎo)致銀行信貸供給的增加；銀行信貸供給增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的增加。王維安（2005）建立了引入內(nèi)生貨幣供給的一般均衡模型，證明貨幣供給與房地產(chǎn)價(jià)格是互為因果的關(guān)系。綜上所述，這些理論模型揭示了金融發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的緊密關(guān)系，認(rèn)為金融與房地產(chǎn)價(jià)格之間是雙向因果關(guān)系。
（二）實(shí)證研究
李健飛（2005）使用1998~2004季度數(shù)據(jù)實(shí)證分析了銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：銀行信貸不是目前房?jī)r(jià)上漲的根源，宏觀經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)是房?jī)r(jià)和信貸增長(zhǎng)的共同原因。豐雷（2002）對(duì)1990~1999年m2與房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行了初步定量分析，結(jié)果表明：貨幣與房?jī)r(jià)之間有強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系。胡健穎（2005）使用1990~2005季度數(shù)據(jù)證明我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升是由經(jīng)濟(jì)基本因素和投機(jī)成分共同驅(qū)動(dòng)的，而前者起關(guān)鍵性作用，房地產(chǎn)總體泡沫成分不高?？偟脕?lái)說(shuō)，上述實(shí)證研究主要從銀行信貸、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、貨幣供應(yīng)量、泡沫等方面來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。
我國(guó)金融發(fā)展影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要途徑
房地產(chǎn)信貸的迅猛發(fā)展，將居民對(duì)住房的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨螅苿?dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。當(dāng)前我國(guó)銀行體系持有巨額的超額存款。在利潤(rùn)最大化的目標(biāo)驅(qū)使下和降低不良貸款的重壓下，我國(guó)商業(yè)銀行必須為這些超額存款尋找收益較高、風(fēng)險(xiǎn)較小的投資渠道，而房地產(chǎn)信貸正滿足這一要求。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，尤其是居民的住宅抵押貸款，以相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作抵押，為銀行貸款的收回提供了必要的保障。因此，商業(yè)銀行有很強(qiáng)的激勵(lì)向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)放貸款。
由于股票市場(chǎng)價(jià)格呈下跌趨勢(shì)，產(chǎn)品市場(chǎng)通貨緊縮，金融市場(chǎng)更多的流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而加劇房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。本文利用2000年第1季度至2005年第3季度數(shù)據(jù)擬合了貨幣流動(dòng)速度的趨勢(shì)線（見(jiàn)圖2）。通過(guò)比較實(shí)際值與擬合值可知，2001年第3季度至2004年第2季度貨幣流動(dòng)速度與趨勢(shì)線之間存在較大的負(fù)缺口，表明這一時(shí)期m2的增加超過(guò)了名義gdp的增長(zhǎng)，金融市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩。圖1顯示cpi、全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)和上海綜指的變化趨勢(shì)。從2001年第1季度開(kāi)始，hpi走出與cpi和上海綜指相反趨勢(shì)：cpi與上海綜指同時(shí)下跌，而hpi快速上漲。這一現(xiàn)象幾乎與流動(dòng)性過(guò)剩同時(shí)出現(xiàn)。這表明過(guò)剩流動(dòng)性主要流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且股票市場(chǎng)和產(chǎn)品市場(chǎng)的部分流動(dòng)性也可能流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
大量海外資金涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要原因。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，2004年房地產(chǎn)業(yè)新設(shè)立外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額134.9億美元，實(shí)際使用外資金額59.5億美元，同比分別增長(zhǎng)13.8%、48.1%和13.7%，各項(xiàng)增長(zhǎng)指標(biāo)均超過(guò)全國(guó)利用外資平均增長(zhǎng)幅度，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)三年成為全國(guó)第二大外商投資行業(yè)。按照資本逐利的本性推斷，海外資本已經(jīng)極大地滲入了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成了較為深刻的潛在影響。
模型設(shè)定和數(shù)據(jù)說(shuō)明
根據(jù)carey（1990）給出了一個(gè)供給固定的房地產(chǎn)價(jià)格決定模型。本文借鑒他的模型并結(jié)合武康平（2004）的金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的共生模型構(gòu)建一個(gè)房地產(chǎn)局部均衡模型，以房地產(chǎn)價(jià)格為因變量，金融相關(guān)率指標(biāo)（m2/gdp）為自變量，構(gòu)造如下基本模型：
lnhpit =αlnfirt+c+εt (1)
在方程（1）中，lnhpit表示全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，取對(duì)數(shù)值；lnfirt表示每一季度的金融相關(guān)率，取對(duì)數(shù)值。其中fir=m2/gdp，m2表示我國(guó)每一季度末廣義貨幣供應(yīng)量m2的存量數(shù)據(jù)，gdp為每一季度的名義數(shù)據(jù)。α、c為待估參數(shù)，εt為白噪聲。全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)（hpi）來(lái)自國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)；廣義貨幣供應(yīng)量m2來(lái)自中國(guó)人民銀行網(wǎng)站；gdp數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，為季度累計(jì)值，通過(guò)一階差分得到每一季度的數(shù)值。樣本區(qū)間為從2000年第1季度至2005年第3季度。所有數(shù)據(jù)運(yùn)用x11進(jìn)行季節(jié)調(diào)整。然后取對(duì)數(shù)。取對(duì)數(shù)的目的是降低模型異方差性，同時(shí)所估計(jì)系數(shù)即為彈性系數(shù)。
實(shí)證檢驗(yàn)與分析
（一）單位根檢驗(yàn)
變量之間存在協(xié)整關(guān)系、因果關(guān)系以及建立var模型的前提是所有變量都服從同階單位根過(guò)程，即變量~i（1）過(guò)程。常用的檢驗(yàn)方法有dickey-fuller檢驗(yàn)（簡(jiǎn)稱df檢驗(yàn)）和擴(kuò)展的dickey-fuller檢驗(yàn)（簡(jiǎn)稱adf檢驗(yàn)）。本文采用adf方法分別對(duì)變量的水平值和一階差分進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)形式含常數(shù)項(xiàng)，檢驗(yàn)滯后項(xiàng)由sc準(zhǔn)則確定，結(jié)果見(jiàn)表1所示。lnhpi和lnfir的檢驗(yàn)值分別為0.867543和-1.098313，大于顯著性水平1%、5%和10%的臨界值，表明兩者均是非平穩(wěn)時(shí)間序列；而lnhpi和lm2均通過(guò)1%、5%和10%的顯著性水平檢驗(yàn)，表明它們是一階單整，即~i（1）序列。
（二）格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)
上述模型設(shè)定和協(xié)整檢驗(yàn)分析過(guò)程中，本文先驗(yàn)的假定金融發(fā)展是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因，而不是相反。這種因果關(guān)系是否成立還需進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)?？紤]到在運(yùn)用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)時(shí)，滯后期長(zhǎng)度對(duì)檢驗(yàn)結(jié)果的精確度有很大影響，本文先根據(jù)赤池信息準(zhǔn)則（aic）和施瓦茨準(zhǔn)則（sc）確定最優(yōu)滯后期。aic準(zhǔn)則確定最優(yōu)滯后期為4期滯后，sc準(zhǔn)則確定最優(yōu)滯后期為1期滯后。表2給出了滯后1期和滯后4期的格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果。
在滯后1期和滯后4期的條件下，lnhpi都不是lnfir的格蘭杰原因，而在滯后1期時(shí)，lnfir在90%置信水平上是lnhpi的格蘭杰原因，在滯后4期時(shí)，lnfir在95%置信水平上是lnhpi的格蘭杰原因。因此，我國(guó)金融發(fā)展是房地產(chǎn)價(jià)格變化的格蘭杰原因，反之不成立。
結(jié)論
本文試圖解答金融發(fā)展是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升的極為重要的基本因素。并分析了近年來(lái)我國(guó)金融發(fā)展影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要途徑：房地產(chǎn)信貸的迅猛發(fā)展，將居民對(duì)住房的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨螅苿?dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。由于股票市場(chǎng)價(jià)格呈下跌趨勢(shì)，產(chǎn)品市場(chǎng)通貨緊縮，金融市場(chǎng)更多的流動(dòng)性進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。大量海外資金涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要原因。
本文從金融在我國(guó)住房貨幣化、城市化進(jìn)程中所起的關(guān)鍵作用著手，構(gòu)建了一個(gè)簡(jiǎn)化的局部均衡模型刻畫(huà)金融發(fā)展影響房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制。模型揭示出，在供給剛性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，高的金融發(fā)展水平對(duì)應(yīng)著高的房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平。金融發(fā)展從三個(gè)方面影響購(gòu)房者的購(gòu)房行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)均衡價(jià)格上漲：金融發(fā)展使得購(gòu)房者可以獲得的銀行信貸資金增加，房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平上漲；金融發(fā)展提高了所有購(gòu)房者關(guān)于房地產(chǎn)保留價(jià)值的平均值，房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平上漲；金融發(fā)展使得所有購(gòu)房者擁有的銀行信貸資金大于房地產(chǎn)保留總價(jià)值的2倍時(shí)，購(gòu)房者分歧程度加大，房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平將趨于上漲。
【摘要】 近幾年來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn),并且?guī)?dòng)了其他行業(yè)的發(fā)展,在解決我國(guó)居民住房問(wèn)題,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起著重要的作用。然而,房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展,帶來(lái)了一系列問(wèn)題,尤其是房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題備受社會(huì)各界關(guān)注。本文從房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論出發(fā),研究影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素,并運(yùn)用廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)為依據(jù),從實(shí)證角度分析了具有代表意義的因素對(duì)普通住宅價(jià)格的影響。最后通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)政策的研究,找出房地產(chǎn)政策與價(jià)格形成的關(guān)系,并對(duì)調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出政策建議。
【關(guān)鍵詞】關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)價(jià)格 形成因素 政策
1 緒論
1.1 研究背景
房地產(chǎn)是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)和載體,房地產(chǎn)業(yè)則是我國(guó)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要體現(xiàn)在住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展上,由于住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,它的發(fā)展帶動(dòng)了建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、交通、郵電通信、家電家具等許多行業(yè)的發(fā)展,為這些產(chǎn)業(yè)提供了立足的場(chǎng)所,擴(kuò)大了對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求。因此,房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)無(wú)疑起到了舉足輕重的作用,特別是我國(guó)1998年在全國(guó)范圍內(nèi)取消“實(shí)物分配福利房“的房屋制度以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了完全的市場(chǎng)化、社會(huì)化階段,并且得到了快速的發(fā)展。2001年一2007年,中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額分別每年比上年增長(zhǎng)27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,據(jù)投入產(chǎn)出模型測(cè)算,每100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元,其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元、制造業(yè)(123.61億元)、采礦業(yè)(16.64億元)、電力煤氣自來(lái)水供應(yīng)業(yè)(6.59億元)。另外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,離不開(kāi)金融業(yè)的融資支持,而房地產(chǎn)市場(chǎng)又是金融業(yè)借貸資本的最大出路。
2房地產(chǎn)價(jià)格因素的研究
2.1 自身因素
所謂自身因素,是指那些反映房地產(chǎn)本身的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。包括房地產(chǎn)的位置、地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)、建筑物本身等;
2.2 環(huán)境因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素,是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、水文環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。
2.3 人口因素
2.3.1 人口數(shù)量
房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。
2.3.2 人口素質(zhì)
人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。
2.3.3 家庭人口規(guī)模
這里所說(shuō)的家庭人口規(guī)模,是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng),從而引起需用住房數(shù)量的變動(dòng),隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。
2.4 經(jīng)濟(jì)因素
主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平,財(cái)政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費(fèi),居民收入等。
2.5 社會(huì)因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素,主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。
2.5.1 政治安定狀況
政治安定狀況是指有不同政治觀點(diǎn)的黨派、團(tuán)體的沖突情況,現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度等。一般來(lái)說(shuō),政治不安定則意味著社會(huì)可能動(dòng)蕩,這會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心,從而會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。
2.5.2 社會(huì)治安狀況
社會(huì)治安狀況是指偷竊、搶劫、強(qiáng)奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件,則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障,因此會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。
2.5.3 房地產(chǎn)投機(jī)
房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售(或再購(gòu)買)而暫時(shí)購(gòu)買(或出售)房地產(chǎn),利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利的行為。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況;
(1) 引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲
(2) 引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌
(3) 起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用
2.5.4 城市化
城市化又稱城鎮(zhèn)化、都市化,是當(dāng)今重要的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之一,但由于人們對(duì)城市的概念理解不一,對(duì)城市化的解釋和度量方法也相差很大。
2.6 行政因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素,是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素,主要有房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。
2.7 心理因素
心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有下列幾個(gè):(1)購(gòu)買或出售心態(tài);(2)個(gè)人欣賞趣味(偏好);(3)時(shí)尚風(fēng)氣;(4)接近名家住宅心理。房地產(chǎn)需求者遍尋適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn),當(dāng)選定了合意的房地產(chǎn)后,如該房地產(chǎn)的擁有者無(wú)出售之意,則房地產(chǎn)需求者必須以高出正常價(jià)格為條件才可能改變其惜售的原意,因此,如果達(dá)成交易,成交價(jià)格自然會(huì)高于正常價(jià)格。
3 政策因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的影響及其對(duì)策建議
3.1 影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策分析
3.1.1土地政策
土地是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素,由于土地的稀缺性,國(guó)家對(duì)土地方面一直采取比較嚴(yán)格的政策,包括對(duì)土地出讓的程序進(jìn)行規(guī)范、對(duì)土地出讓進(jìn)行監(jiān)察。目的是為了慎重合法地使用每一寸土地,加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)的調(diào)控以及中央對(duì)地方政府的監(jiān)督,按照政策對(duì)土地價(jià)格的影響不同可分成以下類別:
(1) 土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)范對(duì)土地價(jià)格的影響。在傳統(tǒng)土地使用制度下,嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,可能使地租、地價(jià)根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社會(huì)化,就使房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái),反映客觀的市場(chǎng)供求狀況。
(2) 土地監(jiān)管的規(guī)范對(duì)土地價(jià)格的影響。關(guān)于土地出讓和利用的監(jiān)管方面,自2002年以來(lái),國(guó)家制定若干政策進(jìn)行規(guī)范,在地方土地的出讓、利用、征收等方面,國(guó)家進(jìn)行必要的監(jiān)督和管制。實(shí)踐證明,這些政策是必要的,并且對(duì)規(guī)范我國(guó)土地價(jià)格,遏止地方政府的尋租行為具有積極的作用。土地政策對(duì)土地價(jià)格的形成具有一定的影響,而土地是房地產(chǎn)的主要組成部分,因此,土地價(jià)格的變化也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的變化。
3.1.2 金融政策
房地產(chǎn)市場(chǎng)中買賣雙方都離不開(kāi)資金的支持,因此金融政策對(duì)住房?jī)r(jià)格有很大的影響。就金融政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行分析:
(1) 利率的調(diào)控與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系
利率是利息率的簡(jiǎn)稱,是指金融資本的增加額和本金的比值。利率按支付對(duì)象可分為存款利率和貸款利率。我國(guó)的金融政策多表現(xiàn)為利率政策,利率政策調(diào)節(jié)主要包括調(diào)整存款利率、貸款利率和存款準(zhǔn)備金率三種途徑。以下對(duì)各種情形對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響做詳細(xì)分析:
1)存款利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
理論上當(dāng)存款利率上調(diào)時(shí),會(huì)吸引其他投資市場(chǎng)中的部分資金,作為新興的房地產(chǎn)投資模式,也或多或少受到存款利率的影響,主要表現(xiàn)為存款利率升高,會(huì)使得炒房群體減少,從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定影響,當(dāng)然,就目前情況而言,這種影響是微弱的,因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)的收益要遠(yuǎn)大于存款的收益,并且投資房地產(chǎn)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低。
2)貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
①貸款利率調(diào)整影響房地產(chǎn)的需求,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。
②貸款利率影響房地產(chǎn)的供給,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。
3)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
存款準(zhǔn)備金是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款。當(dāng)社會(huì)支出及投資受到存款準(zhǔn)備金率變化的影響而變化時(shí),房地產(chǎn)投資就會(huì)間接的受到影響,從而可能引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)。
(2) 其他金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
這類政策主要包括對(duì)金融信貸的管理、對(duì)按揭首付比例的規(guī)范、對(duì)社會(huì)保障住房開(kāi)發(fā)的相關(guān)優(yōu)惠等措施。該類措施對(duì)于遏制炒房、保障住房和限制開(kāi)發(fā)具有重要的意義,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。
3.1.3 稅收政策
稅收手段是財(cái)政政策的主要手段,它是通過(guò)稅種和稅率的變動(dòng)來(lái)調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求。一般來(lái)說(shuō),住房領(lǐng)域涉及的稅種主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要的影響,特別對(duì)于遏制投機(jī)和房地產(chǎn)泡沫具有重要的作用。在最近三年里,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速,房?jī)r(jià)漲幅巨大,國(guó)家為了規(guī)范房地產(chǎn)稅收,發(fā)揮稅收的調(diào)控作用,制定了一系列稅收政策,對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格起到了一定的影響。
3.2 調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策建議
3.2.1 加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo)
我國(guó)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率達(dá)到30%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般不超過(guò)10%。由此可見(jiàn),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會(huì)主義原則的。
3.2.2 發(fā)揮國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的引導(dǎo)作用
由于房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該算是自然壟斷行業(yè),與人民的生活息息相關(guān),因此國(guó)家應(yīng)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行控制。利用行政手段,如果發(fā)揮不好,政府失靈,那么調(diào)控的目的也難以達(dá)到。因此采用經(jīng)濟(jì)手段,利用國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,符合國(guó)家政策進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。同時(shí)和其他房地產(chǎn)公司開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng),價(jià)格公道。這樣在競(jìng)爭(zhēng)中可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸合市場(chǎng),走向正軌,并且還能直接保障國(guó)家住房開(kāi)發(fā)政策的實(shí)施。
3.2.3 發(fā)揮好中央政府對(duì)地方政府的監(jiān)督和指導(dǎo)作用。
應(yīng)正確處理好中央和地方的關(guān)系,中央政府作為全國(guó)和社會(huì)利益的代表,應(yīng)當(dāng)以社會(huì)利益為重,對(duì)地方政府加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)的力度,建議多制定一些剛性的政策。
3.2.4 采取有效措施,抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱
我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是我國(guó)在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過(guò)熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購(gòu)房者購(gòu)買房屋為的是賺取投資收益,針對(duì)該情況,國(guó)家不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格進(jìn)行限制。為了抑制投資行為,真正發(fā)揮城市房地產(chǎn)的住房保參考。
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)迅速成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。部分大中城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的局面。快速上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致部分城鎮(zhèn)家庭購(gòu)房困難,這種現(xiàn)象引起了社會(huì)各界的關(guān)注和憂慮。居住是人類的基本生活需要。住房問(wèn)題不僅僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,而且是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。弄清房?jī)r(jià)影響因素,有效控制房?jī)r(jià),成為政府和學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。
摘要：房地產(chǎn)價(jià)格與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，居民的收人水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣度等因素的變化有重要關(guān)聯(lián)性。分析這些影響因素，對(duì)于準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)有重要意義。本文主要分析了影響房地產(chǎn)變動(dòng)的主要因素及未來(lái)幾年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；變動(dòng)趨勢(shì)；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；分析
房地產(chǎn)是居民消費(fèi)和投資的重要組成部分，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)一方面直接影響到房地產(chǎn)自身的消費(fèi)和投資水平，另一方面還將通過(guò)替代效應(yīng)、收入效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)影響到其它商品和服務(wù)的消費(fèi)。
1 影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的宏觀因素分析
房地產(chǎn)價(jià)格與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，居民的收人水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣度等因素的變化有重要關(guān)聯(lián)性。分析這些影響因素，對(duì)于準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)有重要意義。
1.1 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平
房地產(chǎn)業(yè)不僅具有較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和較高的就業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)，而且與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣度高，房地產(chǎn)業(yè)通常較易于繁榮，反之，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)下滑和衰退。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們可支配收入的增加, 促使我國(guó)居民對(duì)住宅的需求不斷增加, 而供需矛盾突出則導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上升。人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景普遍持樂(lè)觀預(yù)期，是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要影響因素之一。
1.2 國(guó)家政策的影響
我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不僅在構(gòu)成過(guò)程中含有較多行政因素，而且由于購(gòu)房由財(cái)政主體向私人主體的轉(zhuǎn)換過(guò)程帶起了許多抱沫成分，形成了若干不良的示范導(dǎo)向，理論上的價(jià)格決定機(jī)制在巨大行政消費(fèi)的慣性影響下，真正變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)還有待一定的時(shí)日。在此情況下，深化體制改革，積極塑造健康的市場(chǎng)主體和提高市場(chǎng)監(jiān)督力度，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化和房地產(chǎn)價(jià)格的合理回歸極為重要。
2 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)分析
未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格普遍大幅下跌的可能性較小，房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)上漲但飆升的勢(shì)頭將得到有效地遏制，這是因?yàn)椋?
2.1 住房消費(fèi)需求不斷增加
近期, 我國(guó)房屋價(jià)格漲幅總體趨緩, 顯現(xiàn)了宏觀調(diào)控的初步效果, 但是未來(lái)形勢(shì)依然不容樂(lè)觀。由于住房需求堅(jiān)挺、土地成本上升, 導(dǎo)致少數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較高。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析, 在房產(chǎn)投資置業(yè)過(guò)程中, 88%的購(gòu)買者均以自住為目的, 而僅有12%的購(gòu)買者以投資為目的, 這就意味著只有12%的人群會(huì)隨著投資環(huán)境的變化而出現(xiàn)投資需求轉(zhuǎn)移的狀況。此外, 大量國(guó)際資本流入使長(zhǎng)期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付壓力, 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求; 另一方面, 也可能因投資機(jī)會(huì)成本下降而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增加, 并且國(guó)際投資凈收益增長(zhǎng)也提高了中國(guó)居民的住房支付能力, 這些因素將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。
2.2 消費(fèi)意識(shí)的提升使得房產(chǎn)泡沫將逐漸被剔除
伴隨消費(fèi)者經(jīng)驗(yàn)的積累和日趨理性化的選擇，目前房?jī)r(jià)中的許多泡沫將逐漸被剔除。而泡沫成分的剔除和消費(fèi)者理性的回歸，又將對(duì)房?jī)r(jià)的上升形成相應(yīng)的平抑作用。從這一意義上說(shuō)，未來(lái)幾年，國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)飆升的勢(shì)頭將得到有效地遏制。
2.3 國(guó)家政策的變化
2.3.1 房貸政策的影響
隨著房改進(jìn)程的加快，住房金融的發(fā)展已進(jìn)人了一個(gè)新的時(shí)期，人們的貸款消費(fèi)意識(shí)不斷升溫，消費(fèi)貸款已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。從消費(fèi)者的角度看，選擇超前消費(fèi)不僅使社會(huì)各階層購(gòu)房的承受能力大幅度提升，對(duì)不同價(jià)格的房產(chǎn)的選擇余地?cái)U(kuò)大，而且使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了重要變化，它不僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們提供了更為廣闊的用戶群和市場(chǎng)基礎(chǔ)，而且使得中端產(chǎn)品甚至“經(jīng)濟(jì)適用房”的開(kāi)發(fā)商找到發(fā)展空間。
2.3.2 住房制度的調(diào)整
近年來(lái),國(guó)家先后出臺(tái)了廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度, 并實(shí)行土地、信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿聯(lián)動(dòng)的方式, 使偏高的房?jī)r(jià), 特別是一些大城市過(guò)高的房?jī)r(jià)得到抑制。未來(lái)年 ，我國(guó)將繼續(xù)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，實(shí)施投資和消費(fèi)雙向拉動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略。住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，其投資力度和建設(shè)規(guī)模勢(shì)必繼續(xù)擴(kuò)大，但伴隨市場(chǎng)供給規(guī)模的擴(kuò)大，房產(chǎn)供需關(guān)系將會(huì)發(fā)生顯著變化，開(kāi)發(fā)商單邊決定價(jià)格、不愁產(chǎn)品賣不出去的局面將會(huì)發(fā)生根本性的改變。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)人買方市場(chǎng)，并不意味著價(jià)格水平一直下降，但買方市場(chǎng)的形成對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格來(lái)說(shuō)，將平抑價(jià)格的非理性上升，使房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素和內(nèi)部比例關(guān)系發(fā)生重大調(diào)整。
2.3.3 貨幣政策的影響
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過(guò)度, 我國(guó)央行采取了一系列措施, 試圖控制過(guò)剩的資金流動(dòng),但是效果并不理想。以提高準(zhǔn)備金率為例, 2006年央行把準(zhǔn)備金率上調(diào)了50基點(diǎn), 但此次準(zhǔn)備金率的調(diào)整, 對(duì)整體流動(dòng)性及貨幣環(huán)境影響并不是很大。從
以上分析看出, 央行的措施只會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫而溫和的停頓, 導(dǎo)致交易量減少而不是建設(shè)量減少, 隨著銀行貸款力度的加大和投機(jī)者重返市場(chǎng), 流動(dòng)性過(guò)剩會(huì)重新出現(xiàn)。
3 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的政策建議
3.1 政府部門應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)
政府應(yīng)強(qiáng)化對(duì)土地的控制和管理,土地供給限制會(huì)對(duì)土地價(jià)格、住宅價(jià)格產(chǎn)生溢出效應(yīng), 土地利用限制越嚴(yán)格, 住宅價(jià)格和已開(kāi)發(fā)土地價(jià)格上升得就越快。因此, 我國(guó)政府需要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況, 保持房地產(chǎn)投資規(guī)模, 適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時(shí)間; 加大對(duì)城市存量土地的清理力度, 盤(pán)活存量土地; 要嚴(yán)格控制政府用地, 特別是應(yīng)以立法方式控制和減少政府部門占用城市高級(jí)差地租地區(qū)的土地;另外, 針對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)商品, 應(yīng)采取相應(yīng)的土地出讓方式, 避免土地供應(yīng)價(jià)格上漲拉動(dòng)普通商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)。近年來(lái), 政府出臺(tái)的一些措施, 在一定程度上抑制了房地產(chǎn)消費(fèi)。但是, 目前中國(guó)居民的消費(fèi)模式不是單一的模式, 小戶型、高密度、節(jié)儉化的住房不能滿足對(duì)住房有不同需要的消費(fèi)群。因此, 政府在制定政策時(shí)應(yīng)該考慮不同人群的需求, 根據(jù)不同居民的收入水平設(shè)計(jì)不同的住宅,以解決各個(gè)層次居民的住房問(wèn)題。
3.2 完善住房保障制度
從多個(gè)角度來(lái)建立社會(huì)保障體系。一是對(duì)低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房, 可以實(shí)行政府定房?jī)r(jià)、定套型、定供應(yīng)對(duì)象; 二是對(duì)最低收入者供應(yīng)廉租屋, 由政府審定供應(yīng)對(duì)象, 可以只租不售; 三是重視廉租房的建設(shè)與管理, 各地廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀實(shí)行網(wǎng)上信息公開(kāi), 接受社會(huì)各界的評(píng)價(jià)和監(jiān)督;四是采取減免稅收等激勵(lì)手段, 支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋的建設(shè)。這樣既有利于提升企業(yè)開(kāi)發(fā)普通商品房的積極性, 又有利于加快廉租屋政策落實(shí)的速度。
3.3 加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度,
加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)運(yùn)行情況的監(jiān)管, 嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率, 緊縮信貸總量;嚴(yán)格審查土地使用權(quán)抵押貸款條件, 降低融資比率, 加大對(duì)抵押物與信用擔(dān)保方的核實(shí)力度,建立一套全面評(píng)估貸款方的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系;遏制投機(jī)性需求?？梢韵拗仆蛔诜康禺a(chǎn)在一定期限內(nèi)的交易次數(shù), 加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度, 從交易環(huán)節(jié)抑制炒房。
4 結(jié)束語(yǔ)
在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重衰退的情況下，預(yù)計(jì)在未來(lái)的幾年房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌的可能性較小甚至略有上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上漲在通過(guò)消費(fèi)的擠出效應(yīng)減少非住房消費(fèi)的同時(shí)，也通過(guò)財(cái)富效應(yīng)促進(jìn)了居民的消費(fèi)和投資。
