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房地產(chǎn)畢業(yè)論文:房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究

近年來(lái),隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展、環(huán)境的劇烈波動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)的加劇,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)?？鐓^(qū)域擴(kuò)張和并購(gòu)整合,規(guī)?；?、集團(tuán)化成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨向和重要特征。

摘要:隨著改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇。當(dāng)前,規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要特征,而這種發(fā)展趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理提出了新的要求。以價(jià)值鏈理論為視角,在分析房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈構(gòu)成的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行了研究。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),價(jià)值鏈,房地產(chǎn)企業(yè),管控模式

1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

規(guī)?；?jīng)營(yíng)是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營(yíng)方式以及由此所決定的經(jīng)濟(jì)效益”。規(guī)模化發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細(xì)化轉(zhuǎn)變,它特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化能力,同時(shí)要求企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)清晰、各組織模塊職能明確,業(yè)務(wù)單元?jiǎng)澐诌m當(dāng),并且相互之間的聯(lián)系通道順暢,業(yè)務(wù)流程管理高效。

集團(tuán)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專(zhuān)業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集團(tuán)總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務(wù)單元的有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn),且高效地掌控不同區(qū)域的多項(xiàng)目運(yùn)作;同時(shí),不同區(qū)域的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)還要保持協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)范運(yùn)行,以保證高效順利地完成。另一方面,必須更好地配置企業(yè)資源,做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),互相推動(dòng),有效降低管理成本。

規(guī)?；?、集團(tuán)化已成為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),在其促動(dòng)之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼項(xiàng)目操作者和管理者雙重角色,企業(yè)從“母公司―項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部”的架構(gòu)向“總部―區(qū)域聯(lián)動(dòng)”的集團(tuán)模式轉(zhuǎn)型成為必然。相應(yīng)地,現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應(yīng)做出必要的調(diào)整與創(chuàng)新,否則難以適應(yīng)發(fā)展的要求。

2價(jià)值鏈理論

1985年,邁克爾?波特首次提出“價(jià)值鏈(Value chain)”管理理論,其認(rèn)為,企業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)(投資)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、服務(wù)和內(nèi)部管理的各個(gè)環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運(yùn)作產(chǎn)生的整體價(jià)值增值,而這一相互聯(lián)系、彼此促進(jìn)的價(jià)值產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)過(guò)程就是價(jià)值鏈。

價(jià)值鏈具有如下特性:(1)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)只要包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面,其中基本活動(dòng)主要是直接創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),而輔助活動(dòng)主要是企業(yè)的內(nèi)外部管理活動(dòng);(2)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體,每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內(nèi)容后,傳遞到下一環(huán)節(jié)。價(jià)值鏈上的參與者通過(guò)縱向上和橫向上的分工協(xié)作,實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。(3)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)自于成本領(lǐng)先和差異化,而從價(jià)值鏈角度來(lái)看,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和效率的提高主要來(lái)自于價(jià)值活動(dòng)本身和最優(yōu)化、協(xié)調(diào)的價(jià)值鏈活動(dòng)。

3房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)成

按照價(jià)值鏈理論,房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)作業(yè)流程,同樣也可分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面。

3.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的基本活動(dòng)

(1)前期研究決策階段:通過(guò)縝密細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研,結(jié)合企業(yè)自身綜合實(shí)力,對(duì)目標(biāo)地塊的購(gòu)買(mǎi)與否進(jìn)行可行性分析。對(duì)于已購(gòu)買(mǎi)地塊進(jìn)行前期研究,確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)和開(kāi)發(fā)模式,進(jìn)行價(jià)值研判與決策。

(2)規(guī)劃階段:根據(jù)前期決策,委托設(shè)計(jì)單位對(duì)已獲得地塊進(jìn)行策劃設(shè)計(jì),形成良好的功能規(guī)劃和市場(chǎng)識(shí)別,將土地最大限度實(shí)現(xiàn)增值。確定設(shè)計(jì)方案后,依法對(duì)擬建地塊進(jìn)行規(guī)劃保健,獲得許可。

(3)工程建設(shè)階段:通過(guò)招標(biāo)比選,選擇最優(yōu)施工企業(yè),使其有能力完成設(shè)計(jì)方案,實(shí)現(xiàn)低成本、高質(zhì)量施工,并對(duì)工程施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全進(jìn)行有效控制。工程建設(shè)是對(duì)土地、建筑材料等原料通過(guò)作業(yè)投入成本,使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價(jià)值。

(4)銷(xiāo)售階段:在取得房屋銷(xiāo)售許可證的基礎(chǔ)上,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推廣與銷(xiāo)售,并根據(jù)客戶需求反饋,對(duì)在建和后期擬建產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造進(jìn)行修正,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)值最大化。

(5)物業(yè)管理階段:產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售完成后,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行物業(yè)管理、保修和后期維護(hù)。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈特性的基本活動(dòng)的開(kāi)展而開(kāi)展的,它穿插、融合于房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)作的整個(gè)過(guò)程。

(1)戰(zhàn)略定位管理:確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略,作為具體經(jīng)營(yíng)方針制定的依據(jù),保證企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育和發(fā)展。

(2)財(cái)務(wù)和人力資源管理:人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓(xùn)、晉升等機(jī)制,促進(jìn)知識(shí)資源的積累和應(yīng)用;財(cái)務(wù)管理是就做好企業(yè)的投資管理、營(yíng)運(yùn)資金和籌資管理以及

稅務(wù)籌劃。 (3)企業(yè)文化:企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的具有自身特色的價(jià)值理念和行為準(zhǔn)則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價(jià)值附加值來(lái)源,在凝心聚力、品牌推廣、市場(chǎng)評(píng)價(jià)等方面具有重要作用。

(4)企業(yè)創(chuàng)新:在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,技術(shù)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售和管理等方面的創(chuàng)新,是企業(yè)不斷獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和獲得價(jià)值增值的重要手段。

4價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式

價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式是以房地產(chǎn)價(jià)值鏈為核心,按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程實(shí)現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務(wù)單元均基于價(jià)值鏈定位,從業(yè)務(wù)線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計(jì)線三個(gè)層次各自承擔(dān)相應(yīng)職責(zé),整個(gè)價(jià)值鏈上橫向的各個(gè)協(xié)同單元成為利益共同體,互為依存,互為客戶,各自形成可以量化的對(duì)整體價(jià)值鏈的貢獻(xiàn),通過(guò)協(xié)同提高效率,從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)價(jià)值鏈的價(jià)值創(chuàng)造最大化,形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對(duì)獨(dú)立的各個(gè)業(yè)務(wù)單元和模塊作為“小價(jià)值鏈”,通過(guò)積累形成各自的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì),提高專(zhuān)業(yè)化能力,形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團(tuán)整體優(yōu)勢(shì),從而形成集團(tuán)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 根據(jù)上述價(jià)值鏈理論,將房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運(yùn)作效率、降低成本;縱向一體化協(xié)同注重知識(shí)積累、專(zhuān)業(yè)能力的提升。

4.1橫向一體化協(xié)同

首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心、制造中心和營(yíng)銷(xiāo)中心串成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)鏈條,這是地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心和主干;由財(cái)務(wù)、人力資源、企管等職能部門(mén)搭成資源提供、職能管理和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的支持平臺(tái);業(yè)務(wù)鏈條以支持平臺(tái)為依托開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng),相互作用,形成立體協(xié)同的價(jià)值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利益相關(guān)方(如:供應(yīng)商、建筑商、設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、銷(xiāo)售等)對(duì)接串聯(lián)起來(lái),就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價(jià)值鏈。

基于價(jià)值鏈,四大中心作為業(yè)務(wù)單元分工明確、準(zhǔn)確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側(cè)重于集團(tuán)戰(zhàn)略研究,目標(biāo)計(jì)劃及項(xiàng)目的高、精研發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析;產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心側(cè)重于項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì),致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設(shè)計(jì);制造中心側(cè)重于產(chǎn)品制造過(guò)程的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本;營(yíng)銷(xiāo)中心側(cè)重于營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù),基于消費(fèi)者心理,研究需求趨勢(shì)和營(yíng)銷(xiāo)方式,建立營(yíng)銷(xiāo)管理和服務(wù)特色;與客戶、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏;實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈創(chuàng)造價(jià)值的做大化。

基于價(jià)值鏈,業(yè)務(wù)單元與資源提供和職能支持模塊互為依存,互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務(wù)單元和模塊的共同取向。這樣,就會(huì)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),并打破部門(mén)和業(yè)務(wù)單元之間的界限,實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈的價(jià)值最優(yōu)。具體工作中,各業(yè)務(wù)單元和模塊在各自分工負(fù)責(zé)的重點(diǎn)工作和領(lǐng)域內(nèi)首先努力做得最專(zhuān)業(yè)、最有效率,然后主動(dòng)地參與價(jià)值鏈其他環(huán)節(jié)的工作,從不同的視野貢獻(xiàn)智慧,避免漏洞,防止風(fēng)險(xiǎn)。

4.2縱向一體化協(xié)同

縱向一體化協(xié)同就是在價(jià)值鏈分工明確的前提下,各業(yè)務(wù)單元和模塊工作范圍相對(duì)固定,業(yè)務(wù)聚焦,打造專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì),提升專(zhuān)業(yè)化能力?？v向一體化使專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員或其他專(zhuān)業(yè)人員有參與更多項(xiàng)目、更多業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì),有利于員工個(gè)體在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn),成為專(zhuān)業(yè)化人材,并通過(guò)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的通道成長(zhǎng),實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。同時(shí),各業(yè)務(wù)單元和模塊作為專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì),有了人才培養(yǎng)的途徑和良好機(jī)制,團(tuán)隊(duì)內(nèi)更容易培養(yǎng)知識(shí)分享的氣氛,從而更有利于知識(shí)的積累,進(jìn)而形成專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì),提高價(jià)值創(chuàng)造的能力,能為價(jià)值鏈的價(jià)值貢獻(xiàn)更大。

價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式一種以價(jià)值為核心的管控模式,它將整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程都納入到集團(tuán)的管控范圍之內(nèi),在很大程度上提高了集團(tuán)的管控能力;并且通過(guò)業(yè)務(wù)單元和職能模塊的設(shè)置,一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)組織的架構(gòu)更為清晰,業(yè)務(wù)流程更為順暢,另一方面這種調(diào)整弱化了職能部門(mén)的權(quán)力,強(qiáng)化了職能部門(mén)對(duì)項(xiàng)目之間的溝通與協(xié)調(diào)意識(shí)。因?yàn)樵谝惑w化趨勢(shì)下,各部門(mén)只有通過(guò)不斷的溝通與協(xié)調(diào)才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值,進(jìn)而也避免了各職能部門(mén)高高在上,缺乏服務(wù)意識(shí)的現(xiàn)象,使項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中公司的各種資源可以達(dá)到最大化利用。此外,重要的是將各職能部門(mén)對(duì)應(yīng)于相應(yīng)的業(yè)務(wù)單元使各部門(mén)的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)能夠更好地發(fā)揮,而且這種圍繞業(yè)務(wù)流程的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)整合促進(jìn)了公司整體競(jìng)爭(zhēng)力的提高,使其更加能夠適應(yīng)市場(chǎng)不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)與壓力。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:當(dāng)前形勢(shì)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文

一、中國(guó)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展,房?jī)r(jià)快速提高。

在中國(guó)城鎮(zhèn)化政策開(kāi)始實(shí)施之后,中國(guó)城市人口大幅度增加,這樣便大大的增加了對(duì)城市房屋的需求。但是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的模式還比較落后,仍然實(shí)行的是之前政府購(gòu)買(mǎi)土地再賣(mài)出的形式,這樣嚴(yán)重造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法全面根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相符,從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)快速上升。尤其是一些一線、二線城市,房?jī)r(jià)的上升幅度基本上已經(jīng)不科學(xué)了。同時(shí)房?jī)r(jià)的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產(chǎn)朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

2.房地產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度較低,市場(chǎng)發(fā)展不成熟。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)興起時(shí)間較短,市場(chǎng)發(fā)展還不健全,而房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度較低,同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中具有一定的特殊性,以及受到中國(guó)基本國(guó)情的影響,導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的買(mǎi)方市場(chǎng),從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)在發(fā)展的過(guò)程中無(wú)法真實(shí)地反映出供需的要求。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位還片面追求高層次、高水平發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),其中較為高檔的房屋建筑供應(yīng)較多,但是中低端的商品房供不應(yīng)求。這樣的現(xiàn)象嚴(yán)重影響了城市人們的正常生活,大大降低了人們的生活質(zhì)量。

3.目前與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的金融體系發(fā)展不完善。

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中,其需求的資金大大超過(guò)了其他基礎(chǔ)的生產(chǎn)行業(yè)。正是因?yàn)檫@個(gè)原因,資金成為了房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一個(gè)非常重要的問(wèn)題。其中一個(gè)非常直觀的問(wèn)題就是當(dāng)前銀行所制定的松緊政策,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著較大的影響。雖然銀行已經(jīng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)制訂了較為完善的資金管理制度,但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現(xiàn)為很多房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商過(guò)度依賴國(guó)家銀行貸款,而自己擁有的資金較少,一旦出現(xiàn)了資金需求缺乏的現(xiàn)象便會(huì)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度。這樣的現(xiàn)象則不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí),由于當(dāng)前銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制還不健全,其承擔(dān)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)也較大,銀行出于自身資本安全的考慮,會(huì)謹(jǐn)慎選擇放貸對(duì)象,這將直接限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的融資途徑。

二、目前推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的對(duì)策

(一)強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟化

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的狀況進(jìn)行綜合分析,中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的投資環(huán)境尚且處在繁榮的發(fā)展階段。這樣的現(xiàn)象有利于房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。但是從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)基本進(jìn)入到了略成熟的階段。在今后的幾年里,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著理性的趨勢(shì)發(fā)展。但是,房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市建設(shè)的重要一部分,而房地產(chǎn)消費(fèi)又屬于長(zhǎng)期投資的一種項(xiàng)目,涉及的資金數(shù)額較大。因此,通過(guò)強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟化,有利于>，！規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、法律法規(guī)等宏觀調(diào)控手段。通過(guò)合理調(diào)整房地產(chǎn)的價(jià)格,促使房地產(chǎn)朝著科學(xué)合理的方向發(fā)展,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加繁榮穩(wěn)定。

(二)制定科學(xué)化的發(fā)展規(guī)劃,推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

在中國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下,房地產(chǎn)改革尚且處在初級(jí)階段,面臨著重大管理方式和發(fā)展模式的調(diào)整。很多人錯(cuò)誤的認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要是為炒房創(chuàng)造了條件,這樣的觀念不利于房地產(chǎn)科學(xué)健康的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)商品房和小商鋪直接進(jìn)行出售,從中獲得經(jīng)濟(jì)利益;有的開(kāi)發(fā)商則通過(guò)對(duì)大型商場(chǎng)和寫(xiě)字樓進(jìn)行長(zhǎng)期出租,通過(guò)經(jīng)營(yíng)的方式從中獲得經(jīng)濟(jì)利益;有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則將房子裝修成娛樂(lè)場(chǎng)所和工業(yè)廠房等,從經(jīng)營(yíng)中獲得經(jīng)濟(jì)利益;而有些房子基礎(chǔ)設(shè)施則是作為公共基礎(chǔ)設(shè)施存在于城市中,雖然沒(méi)有直接獲利,但卻在無(wú)形中提升了城市的整體形象,有效增加了城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此,在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中,應(yīng)該根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況,進(jìn)行綜合規(guī)劃,努力做好現(xiàn)代城市發(fā)展的建設(shè)工作。堅(jiān)持制定適合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展的途徑,深入了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系,促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

(三)建立完善的金融支撐體系,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重要的條件

在目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中,由于過(guò)度依賴金融機(jī)構(gòu)資金支持,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位與金融機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系非常緊密。因此,需要根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況,建立完善的金融支撐體系,然后從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金問(wèn)題,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。除此之外,為了能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各項(xiàng)資金流動(dòng)的問(wèn)題,中國(guó)政府還應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況建立科學(xué)合理的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。堅(jiān)持實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款的證券化,努力將整個(gè)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)納入到國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中,推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)合理的聯(lián)系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的資金問(wèn)題。更重要的是建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng),還有利于降低各大銀行貸款的金融風(fēng)險(xiǎn),有效推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)化的趨勢(shì)發(fā)展,有效提高整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,促進(jìn)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的發(fā)展。

(四)建立科學(xué)化的管理機(jī)制,明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體

中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題,而且這些問(wèn)題基本上都是深層次的。通過(guò)分析得出,造成這些問(wèn)題的原因是多方面的。因此,為了有效改善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題,便需要建立科學(xué)合理的管理機(jī)制,充分明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主體。通過(guò)利用政府職能進(jìn)行科學(xué)調(diào)整,將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)政府職責(zé)落到實(shí)處。同時(shí),還應(yīng)該不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)法律法規(guī),為房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定發(fā)展提供重要的條件。因此,需要根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況,構(gòu)建與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系,從而促使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化。通過(guò)將房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本情況納入到國(guó)家的法律體系中,促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加規(guī)范和穩(wěn)定,確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

(五)以科技創(chuàng)新為依托,推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,應(yīng)當(dāng)以科技創(chuàng)新為依托,知識(shí)經(jīng)濟(jì),科技發(fā)展水平的提升,對(duì)于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的作用越來(lái)越大,并逐漸成為主導(dǎo)作用。房地

產(chǎn)科技的創(chuàng)新和發(fā)展,對(duì)于改善人們的生活,工作環(huán)境具有重要意義;能夠引領(lǐng)房地產(chǎn)智能化的發(fā)展;并提升資源的利用效率,減少污染,增加房地產(chǎn)建設(shè)的環(huán)保性。更重要的是隨著科技的發(fā)展,人們將突破原有的思維方式和生產(chǎn)方式,探索合乎人類(lèi)生存發(fā)展的模式,將房地產(chǎn)發(fā)展和人類(lèi)居住文明引上新的臺(tái)階。 

三、結(jié)論

在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的影響。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中涉及的內(nèi)容一方面是金融,一方面是政策。因此,在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中,不能夠僅僅只注重大幅度地提高經(jīng)濟(jì)收益,還應(yīng)該注重國(guó)家在金融方面的應(yīng)對(duì)能力。但是由于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚且處在惡性發(fā)展的階段,為了確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展,防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),則不僅需要房地產(chǎn)行業(yè)自身進(jìn)行調(diào)整,還需要國(guó)家在政策方面積極進(jìn)行調(diào)控,才能夠確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠朝著良性方向發(fā)展。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:房地產(chǎn)稅收的論文

一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中,涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類(lèi)。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展,房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾,不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購(gòu)有較多較高價(jià)位住宅,需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié),緩和社會(huì)矛盾的迫切要求,也不適應(yīng)需要通過(guò)稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

(一)重流轉(zhuǎn),輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕;而流通環(huán)節(jié),多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅,如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅,又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,明顯存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅,這相當(dāng)于給了土地持有者無(wú)息貸款,只要未流通,就無(wú)須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有,助長(zhǎng)了土地投機(jī),導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截止20*年4月,全國(guó)商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國(guó)空置率超過(guò)25%,大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買(mǎi)不起房子,這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

(二)稅制不統(tǒng)一,內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和**年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同,稅負(fù)不公,不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低,征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行,沒(méi)有法律依據(jù),國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律,不包括行zd規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行zd規(guī),級(jí)次較低。

(四)征稅范圍窄,財(cái)政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象;土地使用稅也排除了農(nóng)村土地,僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過(guò)窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清,費(fèi)高于稅

目前,我國(guó)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售全過(guò)程的所有稅收,約占建設(shè)成本的9%;而如配套費(fèi)等各類(lèi)規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全,稅收征管難度大

考慮到將來(lái)的稅制改革,需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多,而我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚,既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無(wú)法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清,二轉(zhuǎn),三改,四留”的辦法,即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合,清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種;將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過(guò)重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段;把一部分體現(xiàn)政府職能,屬于稅收性質(zhì),且便于稅收征管的收費(fèi),改為征稅;對(duì)符合國(guó)際通行作法,又屬必要的少量規(guī)費(fèi),繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅,簡(jiǎn)化稅制;提升房地產(chǎn)稅收的立法層次;擴(kuò)大稅基,公平稅負(fù);建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種,開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi),以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi),合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下:

1.擴(kuò)大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn),輕持有的現(xiàn)狀,就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍,取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對(duì)占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率,而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買(mǎi)不起房,而買(mǎi)得起的人因持有成本過(guò)低,就多買(mǎi)多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)使用,作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)基金,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購(gòu)房或住房租金補(bǔ)貼,這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者,抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”,緩和社會(huì)矛盾,構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征,是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù);二是從租計(jì)征,以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理,按歷史成本價(jià)余值征收,使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離,國(guó)家不能分享土地增值收益,還將承

擔(dān)通貨膨脹損失;從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握,且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉;而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。 3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類(lèi)型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法,一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益;二是稅率過(guò)低,且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用,對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分,分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別;四是部分減免稅規(guī)定,過(guò)多地照顧了納稅困難企業(yè),不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理,影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法,對(duì)個(gè)人住房按類(lèi)型、經(jīng)過(guò)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊,經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡,全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級(jí)次,下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法,對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問(wèn)題,充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

(三)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅

目前,土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重,存在大量已征未用和購(gòu)而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國(guó)內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過(guò)50%,占?jí)嘿Y金超過(guò)2 500億元。而我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)商大多以銀行貸款為主,房子銷(xiāo)售不出去,必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來(lái)的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費(fèi),優(yōu)化資源配置,防范金融風(fēng)險(xiǎn),需要采取稅收強(qiáng)制措施,開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國(guó)家的稅收收入,非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī),避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國(guó)家發(fā)展帶來(lái)的負(fù)面影響。

(四)完善各項(xiàng)配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度,全面掌握房地產(chǎn)各方面情況,找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的價(jià)格評(píng)估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動(dòng),將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi),因此,要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來(lái),處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:企業(yè)單位房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文

一、房?jī)r(jià)形成機(jī)制與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

1.房?jī)r(jià)本身的形成直接誘因,來(lái)自購(gòu)買(mǎi)方和出售方的協(xié)商議價(jià)。

只有房?jī)r(jià)在足夠多的購(gòu)房者認(rèn)同的區(qū)間內(nèi),房地產(chǎn)的成交量才可以得以保證。也就是說(shuō),表面上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方的單方面定價(jià),但實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方與購(gòu)房者之間的一種價(jià)格博弈。開(kāi)發(fā)方的定價(jià)原則在于,如果成交量降低就會(huì)采用一系列的促銷(xiāo)措施,從一定程度上降低房?jī)r(jià),而在其定價(jià)過(guò)程中會(huì)參考相似樓盤(pán)的報(bào)價(jià),以確定自己的價(jià)格策略。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的過(guò)程衍生出來(lái)的涉及到鋼材、水泥等建材行業(yè),勞務(wù)技術(shù)等服務(wù)行業(yè),房地產(chǎn)設(shè)計(jì)咨詢等創(chuàng)意科技類(lèi)產(chǎn)業(yè)的綜合化的半封閉的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。同時(shí)延伸設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)建材的原材料企業(yè)和因?yàn)閯趧?wù)支持而帶動(dòng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)成交價(jià)格指數(shù)是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的有效表達(dá)。

二、房地產(chǎn)成交價(jià)格影響因素分析

1.人們對(duì)于不同檔次居住用房產(chǎn)的需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

就房屋的宜居性要求來(lái)說(shuō),不同購(gòu)房者對(duì)于極高檔小區(qū)和基礎(chǔ)型小區(qū)均有所需求。這兩種需求雖然只是極端需求,但是反應(yīng)了購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于房屋設(shè)施作為其居住用途上的不同要求。所以,單從2014年5月份數(shù)據(jù)來(lái)看,超過(guò)25每平米的住宅只有12%,這表明對(duì)于極高端房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商仍然對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。特別是在反腐工作日益緊張的今天,極高端房地產(chǎn)已經(jīng)成為了高級(jí)官員購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的禁區(qū)。與此同時(shí),有29%的房屋售價(jià)落在了15~25的區(qū)間中,26%的房屋售價(jià)落在了1~15的區(qū)間中,此兩者占據(jù)了所有房屋資源的55%。此數(shù)據(jù)表明了大多數(shù)購(gòu)房者是認(rèn)同這一價(jià)格區(qū)間的。而6元以下區(qū)間、6~8區(qū)間、8~1區(qū)間中分別占有的比例為3%、11%和19%,本文研究區(qū)間范圍中期價(jià)格分布呈現(xiàn)較為完整的正態(tài)分布。

2.投資用房產(chǎn)的需求對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因來(lái)自投資用房地產(chǎn)的投資人隨時(shí)可能撤出房地產(chǎn)市場(chǎng),而近7個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下跌的主要原因,也是來(lái)自多個(gè)領(lǐng)域的投資用房地產(chǎn)投資人撤出。這些領(lǐng)域的投資人主要來(lái)自可能涉腐涉貪的部分官員親屬、通過(guò)民間貸款運(yùn)作投資用房地產(chǎn)的商人等。理論上講,因?yàn)橥顿Y用房地產(chǎn)之前囤積量的存在,以及投資人止損心理的存在,房地產(chǎn)售價(jià)可能出現(xiàn)成本倒掛的現(xiàn)象。

3.房產(chǎn)供應(yīng)量對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。

就以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō),其需求是接近剛性的,而以投資為目的購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō),其需求是純彈性的。目前的市場(chǎng)狀態(tài)是以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者直線上升,而以投資為目的購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量直線下降。近7個(gè)月來(lái),杭州房?jī)r(jià)的連續(xù)下跌,也充分反應(yīng)了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的趨冷。但是,因?yàn)橐跃幼槟康馁?gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的買(mǎi)方力量存在,房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)理論上的暴跌,而是應(yīng)該在兩者均衡的條件下趨于浮動(dòng)。

三、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的對(duì)策

1.積極控制土地保有量和開(kāi)發(fā)量的關(guān)系。

開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地的保有可以分為兩種形式,其一是完全融資保有,其二是完全自有資金保有。兩者的本質(zhì)區(qū)別在于其購(gòu)進(jìn)土地的資金是否經(jīng)過(guò)了前置貸款。事實(shí)上,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即使不進(jìn)行土地開(kāi)發(fā),也可以完全通過(guò)土地的金融運(yùn)作獲得相當(dāng)豐厚的利潤(rùn)。所以,到底將手中多少土地開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)項(xiàng)目,是開(kāi)發(fā)方需要平衡的問(wèn)題。在市場(chǎng)條件不好的情況下,可以適當(dāng)延長(zhǎng)土地的持有期來(lái)?yè)Q取更大的利潤(rùn)。

2.合理調(diào)查市場(chǎng),做好產(chǎn)品定位。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售的利潤(rùn)高低直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)。而通過(guò)詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查,可以充分了解目標(biāo)人群的購(gòu)買(mǎi)欲望和購(gòu)買(mǎi)力,以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)和定位做好定位。只有充分科學(xué)的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格和品質(zhì)的定位,才可以使產(chǎn)品達(dá)到完美的標(biāo)準(zhǔn)。

3.實(shí)行集約式資金管理。

集約式資金管理是面對(duì)快速?gòu)?fù)雜化的房地產(chǎn)投資形式,各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上馬的一種新型的資金管理模式,這種資金管理模式下,會(huì)通過(guò)計(jì)算機(jī)軟件對(duì)投資預(yù)期收益和投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。因?yàn)橄到y(tǒng)采用了模糊計(jì)算法,通過(guò)復(fù)雜的高維度矩陣獲得多條件下的投資效益最終結(jié)果,使得企業(yè)的投資更加具有理性。

四、結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)層次分析,認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)趨勢(shì),不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)上擔(dān)心的暴跌的局面,而是可能出現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的緩慢回調(diào)后持續(xù)拉平的狀態(tài)。但因?yàn)槭袌?chǎng)局面相對(duì)復(fù)雜,企業(yè)應(yīng)該做好多方面的應(yīng)對(duì)措施。通過(guò)合理的措施,企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)投資集約化,使得投資風(fēng)險(xiǎn)得到更為有效的管控。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:核心期刊房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究

1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

近年來(lái),隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展、環(huán)境的劇烈波動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)的加劇,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)?？鐓^(qū)域擴(kuò)張和并購(gòu)整合,規(guī)?；?、集團(tuán)化成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨向和重要特征。

規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營(yíng)方式以及由此所決定的經(jīng)濟(jì)效益”。規(guī)模化發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細(xì)化轉(zhuǎn)變,它特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化能力,同時(shí)要求企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)清晰、各組織模塊職能明確,業(yè)務(wù)單元?jiǎng)澐诌m當(dāng),并且相互之間的聯(lián)系通道順暢,業(yè)務(wù)流程管理高效。

集團(tuán)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專(zhuān)業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集團(tuán)總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務(wù)單元的有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn),且高效地掌控不同區(qū)域的多項(xiàng)目運(yùn)作;同時(shí),不同區(qū)域的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)還要保持協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)范運(yùn)行,以保證高效順利地完成。另一方面,必須更好地配置企業(yè)資源,做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),互相推動(dòng),有效降低管理成本。

規(guī)?；?、集團(tuán)化已成為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),在其促動(dòng)之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼項(xiàng)目操作者和管理者雙重角色,企業(yè)從“母公司―項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部”的架構(gòu)向“總部―區(qū)域聯(lián)動(dòng)”的集團(tuán)模式轉(zhuǎn)型成為必然。相應(yīng)地,現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應(yīng)做出必要的調(diào)整與創(chuàng)新,否則難以適應(yīng)發(fā)展的要求。

2價(jià)值鏈理論

1985年,邁克爾?波特首次提出“價(jià)值鏈(Value chain)”管理理論,其認(rèn)為,企業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)(投資)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、服務(wù)和內(nèi)部管理的各個(gè)環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運(yùn)作產(chǎn)生的整體價(jià)值增值,而這一相互聯(lián)系、彼此促進(jìn)的價(jià)值產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)過(guò)程就是價(jià)值鏈。

價(jià)值鏈具有如下特性:(1)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)只要包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面,其中基本活動(dòng)主要是直接創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),而輔助活動(dòng)主要是企業(yè)的內(nèi)外部管理活動(dòng);(2)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體,每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內(nèi)容后,傳遞到下一環(huán)節(jié)。價(jià)值鏈上的參與者通過(guò)縱向上和橫向上的分工協(xié)作,實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。(3)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)自于成本領(lǐng)先和差異化,而從價(jià)值鏈角度來(lái)看,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和效率的提高主要來(lái)自于價(jià)值活動(dòng)本身和最優(yōu)化、協(xié)調(diào)的價(jià)值鏈活動(dòng)。

3房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)成

按照價(jià)值鏈理論,房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)作業(yè)流程,同樣也可分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面。

3.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的基本活動(dòng)

(1)前期研究決策階段:通過(guò)縝密細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研,結(jié)合企業(yè)自身綜合實(shí)力,對(duì)目標(biāo)地塊的購(gòu)買(mǎi)與否進(jìn)行可行性分析。對(duì)于已購(gòu)買(mǎi)地塊進(jìn)行前期研究,確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)和開(kāi)發(fā)模式,進(jìn)行價(jià)值研判與決策。

(2)規(guī)劃階段:根據(jù)前期決策,委托設(shè)計(jì)單位對(duì)已獲得地塊進(jìn)行策劃設(shè)計(jì),形成良好的功能規(guī)劃和市場(chǎng)識(shí)別,將土地最大限度實(shí)現(xiàn)增值。確定設(shè)計(jì)方案后,依法對(duì)擬建地塊進(jìn)行規(guī)劃保健,獲得許可。

(3)工程建設(shè)階段:通過(guò)招標(biāo)比選,選擇最優(yōu)施工企業(yè),使其有能力完成設(shè)計(jì)方案,實(shí)現(xiàn)低成本、高質(zhì)量施工,并對(duì)工程施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全進(jìn)行有效控制。工程建設(shè)是對(duì)土地、建筑材料等原料通過(guò)作業(yè)投入成本,使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價(jià)值。

(4)銷(xiāo)售階段:在取得房屋銷(xiāo)售許可證的基礎(chǔ)上,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推廣與銷(xiāo)售,并根據(jù)客戶需求反饋,對(duì)在建和后期擬建產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造進(jìn)行修正,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)值最大化。

(5)物業(yè)管理階段:產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售完成后,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行物業(yè)管理、保修和后期維護(hù)。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈特性的基本活動(dòng)的開(kāi)展而開(kāi)展的,它穿插、融合于房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)作的整個(gè)過(guò)程。

(1)戰(zhàn)略定位管理:確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略,作為具體經(jīng)營(yíng)方針制定的依據(jù),保證企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育和發(fā)展。

(2)財(cái)務(wù)和人力資源管理:人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓(xùn)、晉升等機(jī)制,促進(jìn)知識(shí)資源的積累和應(yīng)用;財(cái)務(wù)管理是就做好企業(yè)的投資管理、營(yíng)運(yùn)資金和籌資管理以及稅務(wù)籌劃。

(3)企業(yè)文化:企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的具有自身特色的價(jià)值理念和行為準(zhǔn)則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價(jià)值附加值來(lái)源,在凝心聚力、品牌推廣、市場(chǎng)評(píng)價(jià)等方面具有重要作用。

(4)企業(yè)創(chuàng)新:在激烈競(jìng)爭(zhēng)的

房地產(chǎn)市場(chǎng)中,技術(shù)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售和管理等方面的創(chuàng)新,是企業(yè)不斷獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和獲得價(jià)值增值的重要手段。 4價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式

價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式是以房地產(chǎn)價(jià)值鏈為核心,按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程實(shí)現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務(wù)單元均基于價(jià)值鏈定位,從業(yè)務(wù)線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計(jì)線三個(gè)層次各自承擔(dān)相應(yīng)職責(zé),整個(gè)價(jià)值鏈上橫向的各個(gè)協(xié)同單元成為利益共同體,互為依存,互為客戶,各自形成可以量化的對(duì)整體價(jià)值鏈的貢獻(xiàn),通過(guò)協(xié)同提高效率,從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)價(jià)值鏈的價(jià)值創(chuàng)造最大化,形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對(duì)獨(dú)立的各個(gè)業(yè)務(wù)單元和模塊作為“小價(jià)值鏈”,通過(guò)積累形成各自的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì),提高專(zhuān)業(yè)化能力,形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團(tuán)整體優(yōu)勢(shì),從而形成集團(tuán)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 根據(jù)上述價(jià)值鏈理論,將房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運(yùn)作效率、降低成本;縱向一體化協(xié)同注重知識(shí)積累、專(zhuān)業(yè)能力的提升。

4.1橫向一體化協(xié)同

首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心、制造中心和營(yíng)銷(xiāo)中心串成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)鏈條,這是地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心和主干;由財(cái)務(wù)、人力資源、企管等職能部門(mén)搭成資源提供、職能管理和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的支持平臺(tái);業(yè)務(wù)鏈條以支持平臺(tái)為依托開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng),相互作用,形成立體協(xié)同的價(jià)值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利/，！/益相關(guān)方(如:供應(yīng)商、建筑商、設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、銷(xiāo)售等)對(duì)接串聯(lián)起來(lái),就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價(jià)值鏈。

基于價(jià)值鏈,四大中心作為業(yè)務(wù)單元分工明確、準(zhǔn)確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側(cè)重于集團(tuán)戰(zhàn)略研究,目標(biāo)計(jì)劃及項(xiàng)目的高、精研發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析;產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心側(cè)重于項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì),致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設(shè)計(jì);制造中心側(cè)重于產(chǎn)品制造過(guò)程的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本;營(yíng)銷(xiāo)中心側(cè)重于營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù),基于消費(fèi)者心理,研究需求趨勢(shì)和營(yíng)銷(xiāo)方式,建立營(yíng)銷(xiāo)管理和服務(wù)特色;與客戶、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏;實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈創(chuàng)造價(jià)值的做大化。

基于價(jià)值鏈,業(yè)務(wù)單元與資源提供和職能支持模塊互為依存,互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務(wù)單元和模塊的共同取向。這樣,就會(huì)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),并打破部門(mén)和業(yè)務(wù)單元之間的界限,實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈的價(jià)值最優(yōu)。具體工作中,各業(yè)務(wù)單元和模塊在各自分工負(fù)責(zé)的重點(diǎn)工作和領(lǐng)域內(nèi)首先努力做得最專(zhuān)業(yè)、最有效率,然后主動(dòng)地參與價(jià)值鏈其他環(huán)節(jié)的工作,從不同的視野貢獻(xiàn)智慧,避免漏洞,防止風(fēng)險(xiǎn)。

4.2縱向一體化協(xié)同

縱向一體化協(xié)同就是在價(jià)值鏈分工明確的前提下,各業(yè)務(wù)單元和模塊工作范圍相對(duì)固定,業(yè)務(wù)聚焦,打造專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì),提升專(zhuān)業(yè)化能力?？v向一體化使專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員或其他專(zhuān)業(yè)人員有參與更多項(xiàng)目、更多業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì),有利于員工個(gè)體在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn),成為專(zhuān)業(yè)化人材,并通過(guò)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的通道成長(zhǎng),實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。同時(shí),各業(yè)務(wù)單元和模塊作為專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì),有了人才培養(yǎng)的途徑和良好機(jī)制,團(tuán)隊(duì)內(nèi)更容易培養(yǎng)知識(shí)分享的氣氛,從而更有利于知識(shí)的積累,進(jìn)而形成專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì),提高價(jià)值創(chuàng)造的能力,能為價(jià)值鏈的價(jià)值貢獻(xiàn)更大。

價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式一種以價(jià)值為核心的管控模式,它將整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程都納入到集團(tuán)的管控范圍之內(nèi),在很大程度上提高了集團(tuán)的管控能力;并且通過(guò)業(yè)務(wù)單元和職能模塊的設(shè)置,一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)組織的架構(gòu)更為清晰,業(yè)務(wù)流程更為順暢,另一方面這種調(diào)整弱化了職能部門(mén)的權(quán)力,強(qiáng)化了職能部門(mén)對(duì)項(xiàng)目之間的溝通與協(xié)調(diào)意識(shí)。因?yàn)樵谝惑w化趨勢(shì)下,各部門(mén)只有通過(guò)不斷的溝通與協(xié)調(diào)才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值,進(jìn)而也避免了各職能部門(mén)高高在上,缺乏服務(wù)意識(shí)的現(xiàn)象,使項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中公司的各種資源可以達(dá)到最大化利用。此外,重要的是將各職能部門(mén)對(duì)應(yīng)于相應(yīng)的業(yè)務(wù)單元使各部門(mén)的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)能夠更好地發(fā)揮,而且這種圍繞業(yè)務(wù)流程的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)整合促進(jìn)了公司整體競(jìng)爭(zhēng)力的提高,使其更加能夠適應(yīng)市場(chǎng)不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)與壓力。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)設(shè)投資基金形式分析論文

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),獲取資金和拓寬融資渠道是其健康運(yùn)行的關(guān)鍵。從資金來(lái)源現(xiàn)狀基礎(chǔ)著手,揭示了目前房地產(chǎn)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況,使用SWOT分析法對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行了綜合研究。并結(jié)合我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的制約因素,提出發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議。

1當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄,當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏幾大風(fēng)險(xiǎn):(1)房地產(chǎn)泡沫的破滅。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快使市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值,從而產(chǎn)生泡沫。泡沫的破滅使房地產(chǎn)價(jià)格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來(lái)不小的損失。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在7%以上。

(3)“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。

(4)基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

(5)土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)投資基金分析

2.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析(S)

(1)房地產(chǎn)投資基金具有融資靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此,在各種資金供給者中,房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤(pán)者”的角色,可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

(2)房地產(chǎn)投資基金具有高流動(dòng)性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,通常采用服務(wù)或受益憑證的形式,使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。而房地產(chǎn)直接投資,出售物業(yè)的難度大且交易成本很高,流動(dòng)性差。

(3)房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小:它可以通過(guò)多元化投資組合投資于不同類(lèi)別的房地產(chǎn)項(xiàng)目,同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況,有較高的透明度。房地產(chǎn)直接投資,受各種變化的影響大;投資風(fēng)險(xiǎn)大。

2.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)(W)

(1)目前我國(guó)尚未出臺(tái)房地產(chǎn)投資基金法規(guī),房地產(chǎn)稅費(fèi)不盡合理,對(duì)于房地產(chǎn)投資基金的實(shí)施是個(gè)障礙。另外,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模實(shí)力有限,能達(dá)到成立房地產(chǎn)投資基金要求的不多。

(2)我國(guó)實(shí)際上并不存在真正的房地產(chǎn)投資。在中國(guó)只有房地產(chǎn)貸款。連有限的房地產(chǎn)信托也是銀行貸款的替代,沒(méi)有真正嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)融資。我國(guó)沒(méi)有嚴(yán)格的金融體系,大眾能夠以比較低的準(zhǔn)入門(mén)檻分享房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)的增長(zhǎng),也不可能有真正商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作。

(3)我國(guó)的金融體系不利于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。金融體系就是在融資多余的儲(chǔ)蓄和融資需求之間搭建橋梁。我國(guó)有大量的儲(chǔ)蓄,儲(chǔ)蓄幅度仍然很快,而房地產(chǎn)商也有大量的需求,但是整個(gè)金融中介的功能需要到中國(guó)香港去完成,這就是由于整個(gè)融資結(jié)構(gòu)存在一個(gè)重大的問(wèn)題,有必要進(jìn)行構(gòu)建使其完備。

2.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)(O)

(1)投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力,它是以資本為中心的,就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值的持續(xù)最大化為目標(biāo)。

(2)市場(chǎng)分析。一方面,目前我國(guó)有許多民間資本通過(guò)三個(gè)方面——自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資大量流入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,這種不規(guī)則投資房地產(chǎn),加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金,不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過(guò)多資金,同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

(3)需求分析。目前我國(guó)融資渠道單一。房地產(chǎn)金融體系不健全,銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道,減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55%來(lái)自銀行貸款,這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn),一且金融體系政策有變更。房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)金融政策有變動(dòng)時(shí),不至于直接影響到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析(T)

(1)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過(guò)程中。在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。

(2)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果,其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問(wèn)題能否得到解決,投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤(rùn);是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此,被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。

(3)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),主要有以下兩個(gè)方面:一是政策風(fēng)險(xiǎn),由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)。由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善,以及執(zhí)法部門(mén)執(zhí)法不力等。

3發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

3.1建立健全相關(guān)的法律制度

法律制度的不健全是目前發(fā)展的最大障礙。雖然目前存在一些房政策法規(guī),但其持續(xù)發(fā)展,需要更為健全的法律法規(guī)制度。對(duì)此,應(yīng)建立完善的法律體系,保證和維持整個(gè)信托市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明,以推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。

3.2明確稅收優(yōu)惠待遇

房地產(chǎn)投資信托基金在國(guó)外得以大力發(fā)展的重要原因在于能享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。在美國(guó),房地產(chǎn)投資信托可以獲得有利的稅收待遇,房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),且免除公司稅項(xiàng)。避免了雙重納稅。目前。我國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的納稅作出明確規(guī)定。對(duì)此,我國(guó)可借鑒美國(guó)附條件的不對(duì)其進(jìn)行雙重征稅的規(guī)定。

3.3嚴(yán)格監(jiān)管,強(qiáng)化信息披露

國(guó)外對(duì)公開(kāi)發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托。均有嚴(yán)格的信息披露制度。而從我國(guó)現(xiàn)有的信托計(jì)劃發(fā)售時(shí)的信息披露分析,我國(guó)對(duì)信托計(jì)劃涉及項(xiàng)目的披露較為簡(jiǎn)單,對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)也未作詳細(xì)披露。

應(yīng)從發(fā)展之初就高度重視監(jiān)管問(wèn)題,實(shí)行嚴(yán)格的信息披露和違規(guī)懲戒制度。一方面。加速相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái),另一方面,加大中介機(jī)構(gòu)的連帶責(zé)任,防止中介機(jī)構(gòu)披露不合格的會(huì)計(jì)信息。公務(wù)員之家 3.4建立交易平臺(tái)。解決流動(dòng)性問(wèn)題

標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托基金可以像股票一樣在市場(chǎng)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài),具有很好的流動(dòng)性,這也是其吸引投資者的一個(gè)重要原因之一。我國(guó)以往的信托產(chǎn)品因?yàn)槿鄙俳y(tǒng)一的交易平臺(tái),流動(dòng)性不足,成為限制信托業(yè)發(fā)展的一大問(wèn)題,如果發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,就應(yīng)通過(guò)建立和完善信托產(chǎn)品信用評(píng)級(jí)體系、信托產(chǎn)品的定價(jià)等一制度,建立面廣、公平、公正和公開(kāi)的交易平臺(tái),提高其流動(dòng)性。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析研究論文

引言

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步,企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)開(kāi)始發(fā)生巨大的變化。在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域同樣面臨著這個(gè)問(wèn)題,而對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析是開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)前提。房地產(chǎn)投資的顯著特點(diǎn)就是投資資金規(guī)模大,建設(shè)周期長(zhǎng),作為一種高投入、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng),面臨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等許多復(fù)雜因素的影響。它的項(xiàng)目全過(guò)程中既有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn),也有國(guó)家政策變化、社會(huì)環(huán)境變化等無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)?？傊?大量的不確定性因素決定了其投資活動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)的特性,從而使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

風(fēng)險(xiǎn)一般定義是指在以特定利益為目標(biāo)的行動(dòng)過(guò)程中,若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失,則由該潛在損失所引致的對(duì)行動(dòng)主體造成危害的事態(tài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn),是指投資商因?qū)ξ磥?lái)某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的決策以及客觀條件的不確定性,而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率,即投資商在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中,遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

可以說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)在一定環(huán)境和期限內(nèi)客觀存在,無(wú)法回避它、消除它,只能通過(guò)各種手段來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn),避免損失與損壞的產(chǎn)生。而對(duì)它進(jìn)行充分、深刻的認(rèn)識(shí),將有利于降低這些風(fēng)險(xiǎn)。

2從來(lái)源分析

從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源看,也可以分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等。自然風(fēng)險(xiǎn)是由自然界的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)因素所致的財(cái)產(chǎn)損毀和人身傷亡的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各人的行為反?；驁F(tuán)體的不可預(yù)料行為所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)是指因政局變化、政治動(dòng)亂、戰(zhàn)爭(zhēng)等政治因素所引起損失的風(fēng)險(xiǎn)。

3從投資階段分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程分為投資決策階段、前期階段和建設(shè)階段,在這些不同的階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)受著動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn),有多種的動(dòng)態(tài)因素對(duì)它施加影響,下面就從對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析因素進(jìn)行分析。

3.1決策階段

政策風(fēng)險(xiǎn)-政策風(fēng)險(xiǎn)是由于政府相關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。在中國(guó)走的是宏觀調(diào)控結(jié)合市場(chǎng)的路子,宏觀政策變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。比如我國(guó)1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺(tái)的土地增值稅條例、21年出臺(tái)的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、23年國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等,就使得許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。

類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)-不同類(lèi)型的房地產(chǎn)投資會(huì)有不同的風(fēng)險(xiǎn)概率,對(duì)于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場(chǎng)和工業(yè)廠房等,且這些不同的物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業(yè)種類(lèi),并對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入調(diào)查。

區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)-區(qū)位指某建設(shè)場(chǎng)地的地理位置,以及該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景等。例如地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景、人口條件及其市場(chǎng)價(jià)格水平的可能影響等。

時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)-地產(chǎn)活動(dòng)有周期性,供求及價(jià)格隨時(shí)間而變化。必需對(duì)未來(lái)幾年地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、人口增減、收入水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè),以選擇、確定合適的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)。

3.2前期階段

進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段以后要取得立項(xiàng)審批;取得土地使用權(quán);征地補(bǔ)償;委托規(guī)劃、報(bào)審;施工許可獲得;籌資;招標(biāo)等許多工作的進(jìn)展,這里面也充斥著房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

置地方式風(fēng)險(xiǎn)-由于投資商只能通過(guò)行政劃撥和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得一定年限的土地使用權(quán),已有土地也不能輕易地改變土地用途,所以通過(guò)行政劃撥、協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)方式取得一定年限土地使用權(quán)時(shí)存在著置地方式風(fēng)險(xiǎn)。

置地時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)-比如建設(shè)資金落實(shí)困難導(dǎo)致不能按時(shí)開(kāi)工,土地閑置、購(gòu)地資金沉淀產(chǎn)生利息損失。

融資風(fēng)險(xiǎn)-融資風(fēng)險(xiǎn)是指利用各種方式融通資金時(shí),由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過(guò)股權(quán)融資時(shí),由于發(fā)行股票時(shí)機(jī)不當(dāng)、數(shù)量不當(dāng),價(jià)格不合理造成發(fā)行股票困難、融資成本過(guò)高,給開(kāi)發(fā)者帶來(lái)?yè)p失。

3.3建設(shè)階段

工期風(fēng)險(xiǎn)-如承包商錯(cuò)誤估計(jì)了項(xiàng)目的特點(diǎn),低估了施工的困難,施工組織設(shè)計(jì)不當(dāng),遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件而導(dǎo)致的工期延誤等;或因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步,新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的工期延誤。

公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)-由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建影響到周?chē)用竦睦?而使公眾自覺(jué)性地進(jìn)行干預(yù),阻止該項(xiàng)目的發(fā)展從而可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)各種形式的損失。

施工事故風(fēng)險(xiǎn)。安全生產(chǎn)涉及到施工現(xiàn)場(chǎng)所有的人、物和環(huán)境,安全工作貫穿了施工全過(guò)程。由于安全工作不到位,或者其它偶然因素,導(dǎo)致事故發(fā)生,引起的人身和財(cái)產(chǎn)損失,最終都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn).質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)-由于施工的機(jī)械、技術(shù),氣候、水文,建材,人員素質(zhì)等各種愿意引發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量不達(dá)標(biāo),帶來(lái)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.4租售階段

在租售階段,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售、物業(yè)兩個(gè)方面。比如定價(jià)策略不科學(xué)等導(dǎo)致房地產(chǎn)定價(jià)不合理而給其帶來(lái)的收益損失。定價(jià)過(guò)高導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷(xiāo),總收益下降?；蚴嵌▋r(jià)過(guò)低了白白損失收益。另外由于消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且還十分注重其租售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)不當(dāng)有時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

4總結(jié)

在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的,關(guān)鍵在于如何去利用、控制、管理。面對(duì)這這么房地產(chǎn)投資的眾多風(fēng)險(xiǎn),一定要在這種情況下,需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)識(shí),改善風(fēng)險(xiǎn)管理的方法,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等,努力將投資的危險(xiǎn)減小到最小。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:資金管理下房地產(chǎn)業(yè)的論文

當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處在一個(gè)極為復(fù)雜的環(huán)境,人民幣升值,匯率風(fēng)險(xiǎn)加劇、國(guó)際反傾銷(xiāo)頻發(fā)、貿(mào)易壁壘森嚴(yán),國(guó)家不定期對(duì)出口退稅、加工貿(mào)易等政策的調(diào)整,面對(duì)金融危機(jī)與不斷變革的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu),都使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。自2008年以來(lái)的金融危機(jī),向我們充分展現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫對(duì)整個(gè)金融乃至經(jīng)濟(jì)體系的巨大沖擊,因而加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理和資金管控,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展有著重要的作用。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)資金管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且皂?xiàng)目的融資為開(kāi)端,經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及房子的交付使用,到項(xiàng)目的售后,其最終的過(guò)程是支付外部的融資成本,這幾個(gè)過(guò)程形成了房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)反復(fù)使用,房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的管理主要包括資金的籌措,資金的使用和資金的回流三個(gè)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程中,需要吸收大量的社會(huì)物化勞動(dòng)投入,勢(shì)必要?jiǎng)佑么罅康娜肆ξ锪?規(guī)模較大的住宅小區(qū)以及建筑物的建設(shè)資金大部分需要上億元甚至更多,所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量的資金支持,整個(gè)環(huán)節(jié)中必須保證資金鏈的良好運(yùn)作。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金環(huán)節(jié)是一個(gè)很長(zhǎng)的周期,資金投入大,回籠慢,同時(shí)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)面臨許多偶然因素的制約,包括土地投資市場(chǎng)、綜合開(kāi)發(fā)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng),項(xiàng)目資金投入后需要經(jīng)過(guò)各個(gè)市場(chǎng)的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)單可以歸納為置地-建設(shè)-銷(xiāo)售三個(gè)部分,建設(shè)時(shí)間、市場(chǎng)環(huán)境以及政府制定的行政法規(guī)等,無(wú)法進(jìn)行有效的盈利預(yù)測(cè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理上存在著許多需要改進(jìn)的方面,如公司治理結(jié)構(gòu),資金管理,工程財(cái)務(wù)管理以及整個(gè)項(xiàng)目資金賬目的審計(jì)環(huán)節(jié)都存在不同程度的問(wèn)題。

(1)資金管理存在漏洞

貨幣資金是企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn),可以用來(lái)滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中資金流動(dòng)支付的需要,同時(shí)也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障,資金成本較高。此外,項(xiàng)目?jī)?nèi)部資金管理也很重要,如果某職位在財(cái)務(wù)管理上的權(quán)力較大,高度的資金集權(quán)會(huì)增大財(cái)務(wù)舞弊事件發(fā)生的概率。

(2)收入成本核算缺乏合理性

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期一般是一年以上,項(xiàng)目較大的工程甚至要3至5年的時(shí)間。這期間,資金的收效慢,就會(huì)發(fā)生企業(yè)的投入產(chǎn)出比例呈現(xiàn)出不合理的現(xiàn)象,大量的資金投入產(chǎn)生的費(fèi)用無(wú)法與收入配比,需要注意的是,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即便預(yù)售完畢,預(yù)售款項(xiàng)并不能確認(rèn)是收入,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目,項(xiàng)目銷(xiāo)售單位卻是單個(gè)樓層或者戶型,單個(gè)樓層的售價(jià)與其成本自然就不是配比的。

(3)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)

雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司大多依據(jù)國(guó)際管理經(jīng)驗(yàn)設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu),但是成效卻不大,主要原因是國(guó)內(nèi)企業(yè)只模仿了內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的外形,設(shè)置了機(jī)構(gòu),卻沒(méi)有學(xué)到內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的核心,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)往往沒(méi)有財(cái)務(wù)審計(jì)實(shí)權(quán),審計(jì)報(bào)表的審批還是在領(lǐng)導(dǎo)手中,高度集中的財(cái)務(wù)集權(quán)設(shè)置,讓內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的工作內(nèi)容大多流于形式,沒(méi)有起到監(jiān)督管理作用。

三、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理的建議

面對(duì)日益加深的金融危機(jī),在行業(yè)、企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)式管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要防范資金斷流底線,開(kāi)創(chuàng)多元化融資渠道,加強(qiáng)企業(yè)大規(guī)模融資,遵守風(fēng)險(xiǎn)收益均衡原則,建立完善統(tǒng)一的財(cái)務(wù)系統(tǒng),對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)和防范,對(duì)資金的管理做到物盡其用。

(1)完善企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)在建立資本結(jié)構(gòu)時(shí),要根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償還能力確立融資目標(biāo),負(fù)債份額,債源分布,還債時(shí)間,將投資回收時(shí)間與負(fù)債時(shí)間長(zhǎng)短期聯(lián)合起來(lái),防止還債集中到來(lái)。創(chuàng)建良好的籌資環(huán)境,降低資金成本,避免到期物理償債的現(xiàn)象發(fā)生,有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),良好的融資環(huán)境能夠促進(jìn)企業(yè)吸收到更多的投資。

構(gòu)建內(nèi)部集團(tuán)資金結(jié)算中心是解決資金矛盾問(wèn)題的有效方式之一,各類(lèi)單位在中心內(nèi)開(kāi)設(shè)收入戶和支出戶,通過(guò)資金預(yù)算管理,資金統(tǒng)籌管理,對(duì)資金進(jìn)行有效的綜合評(píng)估,挖掘資金潛力,降低資金風(fēng)險(xiǎn),提高資金調(diào)度的準(zhǔn)確性和及時(shí)性,將資金的預(yù)算、資金使用情況細(xì)化到每月每日,使得預(yù)算在不斷變化中接近實(shí)際應(yīng)用,為日后其他工程項(xiàng)目資金預(yù)算提高可行度和準(zhǔn)確性的建議。有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制位企業(yè)提供了真實(shí)完整,有效可靠地資金流動(dòng)信息,能夠幫助企業(yè)做出正確的經(jīng)營(yíng)決策,及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的有序運(yùn)行。

(2)推進(jìn)企業(yè)自身改善

企業(yè)自身要注重對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性的研究,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)背景、規(guī)模和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的研究,確定項(xiàng)目后,對(duì)市場(chǎng)供需情況、工程預(yù)算以及政策法規(guī)進(jìn)行全面分析,確定項(xiàng)目資金鏈能夠穩(wěn)定持續(xù)的拓展。

銀行借貸已經(jīng)不能滿足日益變化的房地產(chǎn)行業(yè)需求,房地產(chǎn)行業(yè)不能局限于當(dāng)前的融資方式,除了傳統(tǒng)借貸和風(fēng)險(xiǎn)投資以外,還要借助上市融資、信托投資的方式,注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),形成多元化融資資金鏈,提高項(xiàng)目資金流動(dòng)性。

在審計(jì)控制方面,現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)已不再是單一的財(cái)務(wù)審計(jì),其功能已經(jīng)逐步擴(kuò)展到了經(jīng)營(yíng)審計(jì)領(lǐng)域,

側(cè)重對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的安全、政策法規(guī)的遵循情況跟的內(nèi)容控制,有效的財(cái)務(wù)審計(jì)能夠?qū)ω?cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金使用舞弊情況,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警情況進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的預(yù)報(bào)。要保障審計(jì)功能發(fā)揮作用,要嚴(yán)格遵照財(cái)務(wù)審計(jì)制度,實(shí)習(xí)財(cái)務(wù)分權(quán)制度,利益先關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)不能干涉審計(jì)部門(mén)的結(jié)果,加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部分的獨(dú)立性,積極發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理監(jiān)督作用,從而為房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的安全性提供保障。 四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述,多元化財(cái)務(wù)資金管理策略表明,建立合理財(cái)務(wù)管理制度為企業(yè)應(yīng)對(duì)千變?nèi)f化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)指明了道路,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理力度,建立內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)制度,擴(kuò)大融資渠道能夠規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不理影響,保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展,最終促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:解析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中投資決策風(fēng)險(xiǎn)的論文

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,占據(jù)社會(huì)財(cái)富的半數(shù)之上。其本身作為一種新興的熱門(mén)投資理財(cái)產(chǎn)品,為大眾追捧。但房地產(chǎn)作為一種投資大,開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的產(chǎn)品,自身具有較大的風(fēng)險(xiǎn),直接或間接地影響著企業(yè)和其他人的利益。因此,我們必須對(duì)行業(yè)中存在的風(fēng)險(xiǎn)有相應(yīng)的認(rèn)識(shí)以及時(shí)對(duì)其進(jìn)行規(guī)避。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策簡(jiǎn)要介紹

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為四個(gè)階段:投資研究決策階段、前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、租售管理。房地產(chǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,不確定性最大、風(fēng)險(xiǎn)性最高的階段,因此,它的成功與否關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的預(yù)期目標(biāo),通過(guò)相應(yīng)的方法,運(yùn)用一定的理論分析、數(shù)據(jù)分析,通對(duì)政策法規(guī)、開(kāi)發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理環(huán)境進(jìn)行相應(yīng)研究,考慮市場(chǎng)供求提出開(kāi)發(fā)策略,并正式通過(guò)相應(yīng)的程序,進(jìn)行項(xiàng)目可行性的研究論證,最終分析出最佳的投資方案的過(guò)程。

想做出一個(gè)正確的決策,就要求決策者了解其中存在的風(fēng)險(xiǎn),并依照風(fēng)險(xiǎn)的程度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行篩選和調(diào)整,來(lái)得到最佳方案。

2.投資決策過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)要點(diǎn)

2.1重視項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)

由于各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、程度不一,經(jīng)濟(jì)環(huán)境大相徑庭,消費(fèi)水平、物價(jià)水平有異這使得不同區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨著不同的問(wèn)題,伴隨著不同的風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在不同區(qū)域的影響程度也有著很大的差距,及風(fēng)險(xiǎn)因素具有一定的區(qū)域性或地域性。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地理位置相對(duì)固定以及其不可逆性,對(duì)于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目所選區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)研究是十分重要的。

項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)主要包括政治政策、地理位置、風(fēng)俗習(xí)慣、宗教信仰、交通環(huán)境等因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論哪種因素進(jìn)行了調(diào)動(dòng),都會(huì)直接或者間接地影響到地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售,并給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

其中政治因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)包括新政策的制定、區(qū)域土地價(jià)格的影響、社會(huì)環(huán)境、社會(huì)安全性。等因素衣食住行,房地產(chǎn)占了其中的住,自然與國(guó)民生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān),政府必然會(huì)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控。其調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是全面的,土地政策、公積金政策、住房補(bǔ)貼政策,稅收政策、城市規(guī)劃政策、環(huán)境環(huán)保政策以及影響原材料價(jià)格的相應(yīng)政策,都會(huì)較大程度地影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的相應(yīng)層面。尤其是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制未完善的今天,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響可見(jiàn)十分巨大。

其中地理位置因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)主要是所要進(jìn)行投資地區(qū)相應(yīng)的法律法規(guī)、社會(huì)安全穩(wěn)定因素、經(jīng)濟(jì)狀況、周邊的自然條件、土質(zhì)的條件以及人民的文化教育程度等因素帶來(lái)的。具體來(lái)講,我們要考慮目標(biāo)地區(qū)的交通環(huán)境,人口密集度,城市規(guī)劃,土地價(jià)格,地質(zhì)條件等。這些影響了該項(xiàng)目的收益,決定了是否能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)高額回報(bào)。

2.2加強(qiáng)項(xiàng)目可行性的論證

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的研究主要是指,在進(jìn)行投資決策前認(rèn)真調(diào)查擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)等因素,并結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,認(rèn)真地分析和比較不同方案,以其帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益為基礎(chǔ)對(duì)擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全方位的、多角度的綜合分析和論證,并以此來(lái)判斷決定采用相應(yīng)的方案并對(duì)相應(yīng)方案進(jìn)行改進(jìn)或?qū)⑻骄拷Y(jié)果作為決策過(guò)程中的重要依據(jù)。其中,要注意,充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析調(diào)查是一切分析的前提,錯(cuò)誤的信息或者信息不對(duì)稱將會(huì)對(duì)研究結(jié)果產(chǎn)生重大的影響,使其與真實(shí)的結(jié)果大相徑庭,一定要保證可行性研究的依據(jù)是準(zhǔn)確的,否則將會(huì)使公司效益大大折損,甚至造成相應(yīng)的損失。

2.3加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),它有著開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額較大這兩種非常明顯的高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),這些特點(diǎn)也決定了巨大的風(fēng)險(xiǎn)將貫穿在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中。但是,高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)高利潤(rùn),這也是為什么房地產(chǎn)投資日漸增多的原因。因此,我們不能因風(fēng)險(xiǎn)大而不投資,放棄其中高額的利潤(rùn)。為此,我們要做到相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

合理的降低風(fēng)險(xiǎn)需要進(jìn)行合理的安排,在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理中,我們可以用接下來(lái)的方法來(lái)有效地降低相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn):

進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,這是一種相對(duì)保守穩(wěn)健的投資方法,通過(guò)分析相應(yīng)的項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)后,放棄一些風(fēng)險(xiǎn)巨大的投資項(xiàng)目,來(lái)選擇相對(duì)穩(wěn)健的方案。這樣可以有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)中求勝,雖然沒(méi)有超高額的利潤(rùn)但是勝在穩(wěn)妥。

采用投資組合的方式,在證券市場(chǎng)上投資者采用證券投資組合的方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),我們也可以將它運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上。按照風(fēng)險(xiǎn)的不同程度以及利潤(rùn)要素,對(duì)一些合理的項(xiàng)目進(jìn)行篩選,并進(jìn)行合理的搭配,從而使風(fēng)險(xiǎn)大大降低。這樣可以相應(yīng)地降低風(fēng)險(xiǎn)并帶來(lái)較高的利潤(rùn),只是對(duì)于人員需求較大,要做的相應(yīng)決策也相對(duì)較多。

3.結(jié)語(yǔ)

綜上所述,各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)伴隨著房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,因此正確認(rèn)識(shí)并面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)是十分重要的。企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中必須要做好全面的監(jiān)測(cè),進(jìn)行系統(tǒng)的、全方位的、貫穿全過(guò)程的相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理并采取相應(yīng)的防范措施,其中必須要做好項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目可行性等要點(diǎn)的監(jiān)測(cè)和論證以及加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理,來(lái)增強(qiáng)該項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力給企業(yè)帶來(lái)高效益,并促進(jìn)企業(yè)良好、快速并持續(xù)的發(fā)展。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)金融論文

一、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)

(一)非銀行金融機(jī)構(gòu)融資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票和債券進(jìn)行直接融資一度被暫停,獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限,因此非銀行金融機(jī)構(gòu)日益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的重要渠道,信托資金、資產(chǎn)管理公司資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資近年來(lái)發(fā)展迅猛。

(二)海外金融市場(chǎng)融資

鑒于中國(guó)大陸融資困難,近年來(lái),一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛到中國(guó)香港、新加坡等地通過(guò)發(fā)行股票或債券的方式獲得融資,不論是股票融資還是債券融資,市場(chǎng)影響力和信用評(píng)級(jí)都是融資成本和融資成功率的重要影響因素,因此,在海外市場(chǎng)成功融資的主要是國(guó)內(nèi)一些一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

(三)通過(guò)創(chuàng)新方式獲得銀行資金

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行的直接信貸受限,通過(guò)新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場(chǎng)熟悉的操作方式是銀信合作,即銀行通過(guò)向客戶發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品,將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,該方法于21年7月被銀監(jiān)會(huì)叫停。[1]但很快一些更為復(fù)雜的操作方式出現(xiàn):一種是銀證信合作,即銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品后,將所籌資金交給證券公司,由后者訂立集合資產(chǎn)管理計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃,再將這一資產(chǎn)管理計(jì)劃對(duì)接信托公司,最終投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;另一種方法是找一筆過(guò)渡性資金,先成立房地產(chǎn)信托計(jì)劃,再由銀行拿理財(cái)產(chǎn)品籌集到的資金受讓該信托計(jì)劃的受益權(quán)。③這些方式實(shí)質(zhì)上延續(xù)了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體還充分利用限制規(guī)則未覆蓋的方法為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資,比如借用應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款來(lái)為開(kāi)發(fā)商融資。應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款④的常用操作方法是:首先,由開(kāi)發(fā)商與建筑商或設(shè)備供應(yīng)商簽訂商務(wù)合同,提供服務(wù)或設(shè)備,形成建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的應(yīng)收賬款;其次,由建筑商或設(shè)備供應(yīng)商以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的應(yīng)收賬款質(zhì)押給銀行,取得銀行的貸款;最后,貸款到期時(shí),要么由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還錢(qián)給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商,由后者歸還貸款,要么建筑商或設(shè)備供應(yīng)商到期不還,由銀行向開(kāi)發(fā)商主張債權(quán)代位求償。這樣,名義上是給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的貸款,實(shí)質(zhì)上是在為開(kāi)發(fā)商融資。

二、宏觀調(diào)控背景下購(gòu)房者融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控向縱深發(fā)展,對(duì)需求方的調(diào)控力度也日漸加大,對(duì)購(gòu)房者的金融限制即限貸政策,成為一種抑制投資需求的有效手段,但目前看來(lái),繞過(guò)限貸政策的購(gòu)房者融資創(chuàng)新日漸成熟。

(一)非銀行借貸機(jī)構(gòu)融資

受限貸政策影響,部分地區(qū)二套房商業(yè)貸款的首付比例提高,三套房或多套房商業(yè)貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大,除自籌之外,還可向小貸公司、典當(dāng)公司等民間借貸機(jī)構(gòu)融入短期小額資金。但向民間借貸機(jī)構(gòu)借款往往需要抵、質(zhì)押物,而且成本較高,因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預(yù)期明確、金額較小且期限較短的購(gòu)房者需求。當(dāng)然,如果資金缺口非常小,購(gòu)房者可根據(jù)月收入狀況向消費(fèi)金融公司申請(qǐng)消費(fèi)貸款。

(二)以變通方式從銀行獲得資金

如果購(gòu)房者資金缺口較大,難以承擔(dān)小貸公司、典當(dāng)公司的高成本融資,或者短期內(nèi)無(wú)法償還借款,以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業(yè)購(gòu)房者可以動(dòng)用運(yùn)營(yíng)資金購(gòu)房,然后向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款甚至是裝修貸款來(lái)緩解運(yùn)營(yíng)資金壓力。個(gè)人購(gòu)房者也可以其持有的其他房產(chǎn)作為抵押物申請(qǐng)消費(fèi)貸款用于購(gòu)房,只是這種操作方法成本高且有與現(xiàn)行法規(guī)相違背的嫌疑。但這并不意味著購(gòu)房者完全無(wú)法從銀行獲得資金,如果資金缺口不大,購(gòu)房者可以通過(guò)一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來(lái)獲得銀行資金,此外,一些在部分商業(yè)銀行有較高綜合授信額度的購(gòu)房者,可以直接動(dòng)用這一授信額度購(gòu)房。

(三)通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司搭建的融資平臺(tái)獲得資金

購(gòu)房者從民間借貸機(jī)構(gòu)和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進(jìn)行的,但目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一個(gè)令人警惕的新動(dòng)向:房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司正努力與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行合作,搭建系統(tǒng)性滿足購(gòu)房者資金需求的融資平臺(tái)。在公開(kāi)宣傳口徑上,一些知名的房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的合作往往強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ):房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司提供優(yōu)質(zhì)的客戶資源,與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的資金資源形成有/:請(qǐng)記住我站域名/效互補(bǔ),大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網(wǎng)頁(yè)典型推廣案例中,房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司與借貸機(jī)構(gòu)合作,對(duì)有資金缺口的購(gòu)房者融資都有意淡化購(gòu)房色彩,轉(zhuǎn)而突出家庭消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)等功能,⑦但這些需求都是購(gòu)房者在購(gòu)房后的資金緊張?jiān)斐傻?這難道不間接構(gòu)成為購(gòu)房人融資?購(gòu)房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購(gòu)房,然后申請(qǐng)此類(lèi)合作金融產(chǎn)品,獲得融資后歸還此前借款。此外,此類(lèi)合作金融產(chǎn)品中,小貸公司等民間借貸機(jī)構(gòu)提供的家庭消費(fèi)貸款本身監(jiān)管寬松,商業(yè)銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批,循環(huán)使用”的授信方式,在資金使用過(guò)程中并沒(méi)有過(guò)多監(jiān)控,這些資金不排除有直接用于購(gòu)房的可能。⑧民間借貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行之所以愿意提供此類(lèi)融資服務(wù)并放松監(jiān)控,至少有以下兩方面原因:其一,在客戶選擇上,可以有意識(shí)地向償還能力強(qiáng)的二套房甚至多套房購(gòu)房者傾斜,這類(lèi)人群凈資產(chǎn)較高,往往可以提供其他房產(chǎn)作為抵押物,違約風(fēng)險(xiǎn)低;其二,在融資金額和期限上,可以有意識(shí)地選擇資金缺口小、借款時(shí)間短的客戶,回避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)加速資金周轉(zhuǎn)。

三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論邏輯

毫無(wú)疑問(wèn),不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者,在繞過(guò)房地產(chǎn)金融調(diào)控壁壘、通過(guò)創(chuàng)新方式取得各類(lèi)融資的過(guò)程中,其融資成本總體上要高于銀行貸款,究竟是什么動(dòng)力驅(qū)使他們承擔(dān)高成本去融資?各類(lèi)資金供給方為什么也愿意貸出資金?

(一)生產(chǎn)者主權(quán)背景下商品房?jī)r(jià)格上漲的內(nèi)在機(jī)制

“生產(chǎn)者主權(quán)”是一個(gè)與“消費(fèi)者主權(quán)”相對(duì)立的概念,是美國(guó)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家加爾布雷思(JohnKennethGalbraith)提出的。加爾布雷斯認(rèn)為生產(chǎn)者總是不斷自行研究、

設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品,自行安排生產(chǎn),自行規(guī)定價(jià)格,然后通過(guò)龐大的廣告網(wǎng)、通訊網(wǎng)和推銷(xiāo)機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者進(jìn)行勸說(shuō),讓消費(fèi)者按照生產(chǎn)者安排的品種、規(guī)格、價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)商品,這就是“生產(chǎn)者主權(quán)”。在生產(chǎn)者主權(quán)市場(chǎng)中,不是需求創(chuàng)造供給,而是生產(chǎn)創(chuàng)造消費(fèi),出現(xiàn)這種市場(chǎng)力量不均衡是由于生產(chǎn)者總是有組織的、集中的機(jī)構(gòu),可以動(dòng)用規(guī)模性的力量,而消費(fèi)者則是分散存在的,很難形成集體平等地和生產(chǎn)者議價(jià)或維權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)典型的生產(chǎn)者主權(quán)市場(chǎng),唐文進(jìn)就對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行過(guò)深入討論。[3]在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,從買(mǎi)地到設(shè)計(jì),從施工到銷(xiāo)售,都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)決策并主導(dǎo)完成的,反觀消費(fèi)者,除了決定買(mǎi)還是不買(mǎi)以外,對(duì)商品房的上述開(kāi)發(fā)過(guò)程沒(méi)有直接影響力。⑨因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)者主權(quán)特征明顯。在一個(gè)生產(chǎn)者主權(quán)市場(chǎng)上,價(jià)格的確定往往有利于生產(chǎn)者。與社會(huì)福利最大化情形相比,生產(chǎn)者剩余多而消費(fèi)者剩余少,這一點(diǎn)與壟斷非常類(lèi)似。其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確具備一定的局部壟斷特征,雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量龐大,但由于商品房是地上附著物,購(gòu)房者的工作和生活半徑是有限的,他們往往僅對(duì)某一特定區(qū)域的商品房才形成有效需求,而在這一特定區(qū)域內(nèi)的商品房新增供給往往僅由為數(shù)不多的開(kāi)發(fā)商提供,這就在局部區(qū)域內(nèi)形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產(chǎn)市場(chǎng)是生產(chǎn)者主權(quán)市場(chǎng)還是具有壟斷特征的市場(chǎng),其價(jià)格必定比完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的價(jià)格高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在較高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。靜態(tài)來(lái)看,即便政府實(shí)施金融調(diào)控政策,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然有足夠的利潤(rùn)空間來(lái)承擔(dān)較高的財(cái)務(wù)成本;動(dòng)態(tài)來(lái)看,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)生產(chǎn)者主權(quán)市場(chǎng),如果此前的利潤(rùn)空間不足以承擔(dān)提高了的財(cái)務(wù)成本,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完全可以通過(guò)提高商品房出售價(jià)格的方式來(lái)轉(zhuǎn)移成本,以保證其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。如圖2所示,初始狀態(tài)下,某區(qū)域商品房供給為S1,商品房需求為D1,開(kāi)發(fā)商定價(jià)為P1,商品房超額供給為AB。⑩房地產(chǎn)金融調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本上升,該區(qū)域商品房供給變動(dòng)到S2,如果此時(shí)P1的價(jià)格不足以使開(kāi)發(fā)商獲得正常利潤(rùn),即經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為負(fù)數(shù),他們就會(huì)漲價(jià)至P2,此時(shí)商品房超額供給為ED,待售商品房積壓嚴(yán)重,不利于開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn),于是開(kāi)發(fā)商自己或發(fā)動(dòng)銷(xiāo)售公司加大宣傳力度,千方百計(jì)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行游說(shuō),逐漸使得對(duì)該區(qū)域商品房的需求由D1上升到D2,開(kāi)發(fā)商又成功地賣(mài)出了EC的商品房,待售商品房回到較正常水平CD。 (二)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的尋租機(jī)制

既然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以較為自由地將財(cái)務(wù)成本上升轉(zhuǎn)移成商品房?jī)r(jià)格上升,那么理論上,只要還有漲價(jià)的空間,繼續(xù)上升的財(cái)務(wù)成本也是可以接受的,除非價(jià)格嚴(yán)重透支了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力,使出全部游說(shuō)本領(lǐng)也無(wú)法提高商品房需求,價(jià)格無(wú)法繼續(xù)上漲,財(cái)務(wù)成本的上升耗盡了開(kāi)發(fā)商全部的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),否則這一尋租過(guò)程不會(huì)停止。這一機(jī)制使得開(kāi)發(fā)商能保持良好的信用記錄,具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)成本承擔(dān)能力,各類(lèi)型的資金供給方自然有向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的動(dòng)力,面對(duì)政府的金融調(diào)控政策,供給方自然會(huì)合作起來(lái),想盡一切可行的路徑,實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的融/！/資,這不僅有利于解決開(kāi)發(fā)商資金需求,更使資金供給方獲得較調(diào)控前更高的利息收入和服務(wù)收入。針對(duì)二套房甚至多套房的購(gòu)房者,首先,這部分人資產(chǎn)凈值較高,可以提供其他房產(chǎn)進(jìn)行抵押或者其他資產(chǎn)權(quán)利作為質(zhì)押,風(fēng)險(xiǎn)保障程度較高;其次,這部分購(gòu)房者購(gòu)二套房普遍付較高比例首付或購(gòu)多套房的全款資金缺口不大,期限較短,償還能力較強(qiáng)。這兩方面原因也使得資金供給方在風(fēng)險(xiǎn)可控下能得到較高的利息收入和服務(wù)費(fèi)。值得說(shuō)明的是,房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司在這一過(guò)程中有兩個(gè)方面的重要功能:一方面,他們是主要的宣傳策劃者和游說(shuō)者,只有更多的人被他們打動(dòng)進(jìn)而購(gòu)房,他們才有獲得更大利益的可能;另一方面,如果購(gòu)房人資金缺口不大,但受制于房地產(chǎn)金融調(diào)控政策無(wú)法獲得銀行融資,他們作為信息的掌握者,自然會(huì)努力尋找銀行和民間借貸機(jī)構(gòu)合作搭建針對(duì)購(gòu)房人的金融平臺(tái),在賣(mài)出更多商品房獲取收益的同時(shí),還可分享對(duì)購(gòu)房人融資產(chǎn)生的部分收益。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上,資金提供方在房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的幫助下大規(guī)模尋租,某種程度而言,房地產(chǎn)金融調(diào)控反而有助于調(diào)動(dòng)他們的尋租熱情———對(duì)難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者而言,這部分資金來(lái)源彌足珍貴。

四、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的影響

針對(duì)政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策,不論是作為商品房供給方的開(kāi)發(fā)商,還是作為商品房需求方的購(gòu)房者,都因?yàn)楦鞣N房地產(chǎn)金融創(chuàng)新而獲得了融資,成功地繞開(kāi)了調(diào)控壁壘,這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生了重大影響。

(一)商品房供給不斷增加的同時(shí)價(jià)格不斷上漲

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新最直接的影響就是推動(dòng)商品房在供給不斷增加的同時(shí)價(jià)格不斷上漲。之所以推動(dòng)商品房供給不斷增加,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資并沒(méi)有受到調(diào)控政策的顯著影響,特別是對(duì)那些大的開(kāi)發(fā)商而言,他們不僅融資渠道多,而且融資成本也相對(duì)低,這些足以調(diào)動(dòng)他們拿地和建設(shè)的熱情,因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時(shí)商品房?jī)r(jià)格也不斷上漲,原因有二:其一,在生產(chǎn)者主權(quán)市場(chǎng)上,供給決定需求,在不斷增加供給的同時(shí),開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售公司通過(guò)報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、電話等各種媒體對(duì)消費(fèi)者展開(kāi)高強(qiáng)度宣傳和游說(shuō),使商品房有效需求也不斷增加;其二,在生產(chǎn)者主權(quán)市場(chǎng)上,市場(chǎng)定價(jià)權(quán)較大程度上歸于生產(chǎn)者,與傳統(tǒng)的銀行貸款相比,即便通過(guò)金融創(chuàng)新取得的融資成本較高,開(kāi)發(fā)商們也能通過(guò)漲價(jià)消化提升的融資成本。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加速聚集

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的間接影響就是房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在加速聚焦。在各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的金融支持下,開(kāi)發(fā)商在不斷增加商品房供給的同時(shí)不斷推高房?jī)r(jià),根本原因在于其能夠通過(guò)宣傳和游說(shuō)拉動(dòng)需求,但針對(duì)二套房和多套房購(gòu)房者的金融創(chuàng)新類(lèi)融資恰好說(shuō)明這種宣傳和游說(shuō)的力量正在減弱———開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司僅通過(guò)宣傳和游說(shuō)已難以有效拉動(dòng)需求,還必須解決二套房和多套房購(gòu)房者的資金缺口才能有效發(fā)掘購(gòu)房需求。而一旦這一部分購(gòu)房者的需求得到滿足后,有可能不再有足夠的需求來(lái)消化增加了的供給,待售商品房大量積壓,不排除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們本著先于其他人逃離市場(chǎng)的心理進(jìn)行恐慌性拋售的可能,屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到沉重打擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)一旦成為現(xiàn)實(shí),房地產(chǎn)金融市場(chǎng)甚至整個(gè)金融體系都會(huì)受到震動(dòng)。一方面,對(duì)開(kāi)發(fā)商的各類(lèi)融資,包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產(chǎn)私募基金和民間借貸機(jī)構(gòu)資金都將面臨較高的違約風(fēng)險(xiǎn)。受近年來(lái)房地產(chǎn)金融調(diào)控的影響,銀行貸款在房地產(chǎn)金融中所占比重不斷下降,且銀行主要放貸給一些實(shí)力較強(qiáng)的一線開(kāi)發(fā)商和地區(qū)龍頭開(kāi)發(fā)商,貸款成本也相對(duì)較低,這部分資金出現(xiàn)問(wèn)題的可能性較小,因此銀行體系相對(duì)安全。但其他各類(lèi)融資由于主要面對(duì)的是中小型開(kāi)發(fā)商,成本較高,違約風(fēng)險(xiǎn)非常大。如果這些違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā),風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播,逐漸演化成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。值得說(shuō)明的是,在這部分融資中,雖然銀行系統(tǒng)表面上看起來(lái)相對(duì)安全,但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關(guān)聯(lián),比如通過(guò)銀行發(fā)放的委托貸款,以及實(shí)際上來(lái)自于銀行表內(nèi)或表外的資金,因此銀行系統(tǒng)想要獨(dú)善其身實(shí)際上是不可能的。另一方面,房?jī)r(jià)如果出現(xiàn)較大幅度下跌,不排除部分首付比例較低的購(gòu)房者違約,由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款,銀行系統(tǒng)可能會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)暴露的同時(shí)被迫處置數(shù)量巨大的抵押房產(chǎn),這又會(huì)反過(guò)來(lái)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯

房地產(chǎn)金融領(lǐng)域諸多創(chuàng)新的實(shí)質(zhì)是繞過(guò)調(diào)控壁壘,這使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果大打折扣,政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策僅在銀行信貸系統(tǒng)內(nèi)得到了較好地施行,還不排除有部分銀行打擦邊球參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。這些

創(chuàng)新在相當(dāng)程度上削弱了政策制訂部門(mén)的聲譽(yù)———他們的調(diào)控手段總是漸漸地失效,調(diào)控目標(biāo)總是難以實(shí)現(xiàn)。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常嚴(yán)重———人們漸漸習(xí)慣了市場(chǎng)的“智慧”,而不大理會(huì)政策的規(guī)制。近年來(lái),房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯,與這種預(yù)期的不斷強(qiáng)化不無(wú)關(guān)系。 五、針對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的優(yōu)化管理建議

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新使得房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的效果不明顯,增加商品房供給的同時(shí)推高房?jī)r(jià),加速房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)聚集。為此必須調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路,采取果斷措施,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的管理。

(一)調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路

基于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)生產(chǎn)者主權(quán)市場(chǎng)的判斷,宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是加大供給和管理市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期。雖然近幾年來(lái),政府主管部門(mén)加快了保障房建設(shè),增加了居民住房的供給,但是仍然存在兩個(gè)突出問(wèn)題:其一,保障房建設(shè)計(jì)劃體現(xiàn)出各行政區(qū)劃平均分配的特征,這使得一些三、四線城市保障房供給相對(duì)充足,少數(shù)地區(qū)甚至過(guò)剩,[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對(duì)較少,并且往往處地偏遠(yuǎn),相當(dāng)部分有資格的購(gòu)房者購(gòu)不到房,成功購(gòu)房者工作生活存在諸多不便,生活成本提高不少;其二,保障房在建設(shè)、出售過(guò)程中存在管理漏洞,出現(xiàn)了一些房屋質(zhì)量無(wú)法保障、購(gòu)房人資質(zhì)可疑等違規(guī)現(xiàn)象,使得保障房的保障功能打了折扣。針對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題,政府主管部門(mén)一方面應(yīng)該合理安排保障房建設(shè)計(jì)劃,加大一、二線城市的保障房供給數(shù)量,特別是要在城市相對(duì)中心地段多建設(shè)一些保障房,可以采取土地出讓配比策略,出讓一塊地給開(kāi)發(fā)商的同時(shí),緊鄰開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的保障房,既增加中心城區(qū)保障房供給,又對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格形成壓力;另一方面要嚴(yán)格管理保障房的選址、規(guī)劃、施工、發(fā)售各環(huán)節(jié),增加對(duì)各種違法違規(guī)行為的打擊力度,充分發(fā)揮保障房的保障功能。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的管理是另一個(gè)重要的宏觀調(diào)控思路,要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不斷增加和多樣化的預(yù)期,要強(qiáng)化社會(huì)房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期,房地產(chǎn)主管部門(mén)和宣傳主管部門(mén)要定期全國(guó)和各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的數(shù)據(jù),特別是風(fēng)險(xiǎn)提示性的數(shù)據(jù),并多渠道進(jìn)行分析與宣傳。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的宣傳管理,對(duì)于夸張不實(shí)的宣傳和欺騙性的游說(shuō),要加大打擊力度,盡最大可能促使購(gòu)房人理性決策。

(二)調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的管理思路

如前所述,在針對(duì)房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的各類(lèi)金融創(chuàng)新中,銀行扮演了重要的角色。從表內(nèi)來(lái)看,現(xiàn)行的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策取得了一定的效果———規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)皆可控,但如果把各種表外業(yè)務(wù)考慮進(jìn)來(lái),可能結(jié)果并不樂(lè)觀。此外,一些銀行通過(guò)其他主體間接給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資,或者通過(guò)其他信貸業(yè)務(wù)對(duì)購(gòu)房者提供融資以彌補(bǔ)后者購(gòu)房后的資金缺口,實(shí)際上還是在為房地產(chǎn)供需雙方融資,并且成本不斷推高,風(fēng)險(xiǎn)卻未降低。雖然管理部門(mén)不斷完善其調(diào)控措施,如銀監(jiān)會(huì)21年7月叫停銀證合作,2013年3月又了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問(wèn)題的通知》,要求商業(yè)銀行合理控制理財(cái)資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的總額并加強(qiáng)管理,這意味著銀行理財(cái)產(chǎn)品通過(guò)證券公司成立資產(chǎn)管理計(jì)劃再通過(guò)信托公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資(市場(chǎng)通稱“銀證信合作”)的通路被大幅收窄。但金融市場(chǎng)參與者眾多,業(yè)務(wù)多樣,由于資本的逐利性,資金從盈余單位向赤字單位的流動(dòng)很難徹底切斷,嚴(yán)格的控制并不一定帶來(lái)資金流動(dòng)減少或停止,反而意味著更高成本的金融創(chuàng)新,因此,必須調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸管理思路。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面,可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”策略,即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制,再通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去,這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本,在部分削減房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購(gòu)房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

(三)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響:一方面,這些機(jī)構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道,分流了對(duì)銀行的資金需求;另一方面,這些機(jī)構(gòu)的管理相對(duì)于銀行體系更為寬松,更有機(jī)會(huì)從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù),創(chuàng)新更為踴躍。因此,主管部門(mén)簡(jiǎn)單地叫停這些機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的,負(fù)責(zé)任的態(tài)度是加強(qiáng)對(duì)這類(lèi)機(jī)構(gòu)的管理。首先,要明確管理主體,目前,銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門(mén),但其他一些機(jī)構(gòu),如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門(mén)管理,工商部門(mén)、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能,多頭管理效率較低,應(yīng)該針對(duì)各類(lèi)新型金融組織,明確管理主體,進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的全面管理;其次,要完善管理法規(guī),加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定,改變“先放養(yǎng),后規(guī)范”的思路;最后,加強(qiáng)各類(lèi)新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo),提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知程度,使其在較高的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:房地產(chǎn)投資論文

1993年到23年,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從1937.5億元增長(zhǎng)至116.1億元,1年間增長(zhǎng)了4.2倍,平均每年增長(zhǎng)17.96%,盡管比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率低約1.5個(gè)百分點(diǎn),但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期GDP的增長(zhǎng)速度。24年1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)速度雖然逐月回落,但同比增長(zhǎng)仍達(dá)32%,占固定資產(chǎn)投資的比例為26.1%。在新一輪的投資增長(zhǎng)中,在進(jìn)入統(tǒng)計(jì)的19個(gè)行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重僅次于制造業(yè)居第二位。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要問(wèn)題

1、資金來(lái)源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷,銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大。1997年以來(lái),房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中,國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資,以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢(shì),而國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源則迅速上升。論文百事通23年國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源占當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比例高達(dá)98.5%,三項(xiàng)總計(jì)12932.29億元。24年1-5月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源占當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比例上升到98.7%,而銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款兩項(xiàng)合計(jì)就達(dá)3772.13億元,占全部資金來(lái)源的61.1%。

2、資金投向結(jié)構(gòu)不合理,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入不足。1997-23年住宅開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng),23年達(dá)到6782.41億元,占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的67.1%;雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模在各類(lèi)住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的,但是與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)比,這一比例明顯偏低。24年1-5月在房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)分別高達(dá)32.%和32.2%的同時(shí),經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)只有9.1%。因此,造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢(shì)。一些城市普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求,高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至24年6月末全國(guó)商品房空置面積高達(dá)9697萬(wàn)平方米,其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬(wàn)平方米,占空置商品房總面積的58.5%;全國(guó)商品房空置面積同比增加.2%。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)

1、降低國(guó)內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來(lái)的融資渠道相對(duì)收縮。隨著中國(guó)銀行體制改革,房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國(guó)人民銀行總行出臺(tái)的關(guān)于住宅開(kāi)發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實(shí),各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將更為慎重。另外,由于期房銷(xiāo)售受到限制,依靠預(yù)售房款籌集開(kāi)發(fā)資金的渠道也越來(lái)越狹窄了。上述變化表明,我國(guó)房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化,將扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款,從而加大金融風(fēng)險(xiǎn)的局面。另一方面,由于貸款難度加大,使開(kāi)發(fā)商面臨開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力,不僅會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商調(diào)整價(jià)格策略,以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn),同時(shí)也推動(dòng)有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新力度。

2、自籌資金比例居高不下,債券融資拓展緩慢。1997年以來(lái),自籌資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總額的比例不斷上升,23年占到當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的28.6%,24年1-5月上升到31.1%。債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占的份額一直很低,這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的,應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。

3、經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大,其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)化解。統(tǒng)計(jì)表明,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性欠款自1997年以來(lái)一直處于上升中,1997年經(jīng)營(yíng)性欠款占當(dāng)年資金來(lái)源總額的38.1%,到23年這一比例上升到46.1%。由于24年以來(lái)各地清繳拖欠工程款的力度加大,加之有關(guān)部門(mén)對(duì)房屋預(yù)售做出了相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定,促使經(jīng)營(yíng)性欠款的比例有所下降,24年1-5月下降到38.3%,但比例仍偏高。經(jīng)營(yíng)性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目,但是由于價(jià)格原因,供給和需求在低水平上維持均衡,短期內(nèi)似乎難以改變,因此,及時(shí)降低這部分比例成為一段時(shí)間內(nèi)的重要內(nèi)容。

4、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)沖擊的能力亟待提高。1997-21年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資額持續(xù)走低,22年這一數(shù)字開(kāi)始回升,24年1-5月外商直接投資同比增長(zhǎng)1.4%。結(jié)合中國(guó)金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放步伐的加快,預(yù)示著外商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升,并成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重要力量。然而,外資以何種形式進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),必須加以注意,以便妥為利用,防范負(fù)面影響。同時(shí),國(guó)內(nèi)游資對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)也值得關(guān)注,目前一些省份的游資有千億元之巨,如何利用其有利的一面,防范其負(fù)面影響,也是有關(guān)各方不可忽視的問(wèn)題。

三、完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議

1、完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制是根本,行政手段須慎用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新生長(zhǎng)點(diǎn),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的帶動(dòng)作用,如果政策效力過(guò)猛,調(diào)控力度過(guò)大,有可能引起連鎖反應(yīng),抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境問(wèn)題一直比較突出,應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境,完善市場(chǎng)功能,以期在實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)同時(shí)兼收培育市場(chǎng)之功效。目前各地針對(duì)土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺(tái)了不少政策,但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩,對(duì)市場(chǎng)的作用重視不夠,一些地方明確提出“提高門(mén)檻”、“治理城市疤痕”等對(duì)策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境,而不是強(qiáng)迫開(kāi)發(fā)商服從政府意志,如果通過(guò)行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張,甚至采取所謂的提高門(mén)檻等歧視性政策,不僅無(wú)助于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),反而加重市場(chǎng)的扭曲,導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)。可取的政策導(dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾,增加市場(chǎng)的公平性。

2、近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整。以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整,控制空置面積繼續(xù)增長(zhǎng),消化存量商品房。房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險(xiǎn)不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯,直到目前我國(guó)廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒(méi)有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)欲望仍非常強(qiáng)烈,有購(gòu)買(mǎi)力的需求也十分龐大。另一方面,空置一年以上的房屋在56萬(wàn)平方米以上,龐大的需求和供給由于價(jià)格因素而無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)。其次是資金來(lái)源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中,銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款所占比例過(guò)高,23年兩項(xiàng)合計(jì)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總額的7%,24年1-5月兩項(xiàng)合計(jì)占比仍高達(dá)61.1%。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu),是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),降低風(fēng)險(xiǎn)最有效的著力點(diǎn)。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理力度,把好土地源頭關(guān)。近年來(lái),政府

主管部門(mén)出臺(tái)了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從以往簡(jiǎn)單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主。在此基礎(chǔ)上,應(yīng)更深切體會(huì)土地資源對(duì)于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要性,實(shí)施更嚴(yán)格、高效的土地管理制度。對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行合理控制,進(jìn)一步完善年度土地供應(yīng)計(jì)劃,全面盤(pán)活土地資產(chǎn),加快建立健全的、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。 4、完善財(cái)產(chǎn)稅制度,打擊過(guò)度投機(jī)和資源浪費(fèi)并存的痼疾。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的另一個(gè)深層次頑癥是資源的無(wú)效配置,而這種無(wú)效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本,因此造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。與此同時(shí),由于不需要付出額外成本便可以擁有財(cái)產(chǎn),刺激了以投機(jī)為目的的財(cái)產(chǎn)集聚和沉淀,導(dǎo)致投機(jī)有愈演愈烈之勢(shì)。這兩種現(xiàn)象對(duì)資源的有效配置和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展危害極大,必須加以改變。根據(jù)國(guó)內(nèi)外已有的經(jīng)驗(yàn)和理論分析,適時(shí)改革和完善財(cái)產(chǎn)稅制度是一項(xiàng)有效的措施,建議有關(guān)方面抓緊研究,及早出臺(tái)可行的方案。公務(wù)員之家

5、差別化引導(dǎo)市場(chǎng),加快金融創(chuàng)新步伐。23年我國(guó)人均GDP超過(guò)1美元,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)。隨著需求結(jié)構(gòu)的細(xì)化,房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整也應(yīng)當(dāng)跟上,不同城市、不同群體對(duì)住宅檔次的需求差異也較大。一個(gè)健康的房地產(chǎn)業(yè),需要公平競(jìng)爭(zhēng)的多元化主體存在,健全的多層次的金融市場(chǎng)體系是實(shí)現(xiàn)多元化利益主體公平競(jìng)爭(zhēng)的基本平臺(tái)。與此相>:請(qǐng)記住我站域名/

6、防范和化解風(fēng)險(xiǎn)并重,關(guān)注市場(chǎng)變化,提高預(yù)警能力。防范風(fēng)險(xiǎn)的根本原則是減少不確定性。因此,有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)控體系,加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和需求方面研究,提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。與此同時(shí),對(duì)已經(jīng)存在的風(fēng)險(xiǎn),必須加以化解。當(dāng)前的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在限制過(guò)度投機(jī)上,尤其是限制官商勾結(jié)的違規(guī)投機(jī)炒作行為。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到,限制投機(jī)就是保護(hù)合理消費(fèi),有助于房地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,加強(qiáng)市場(chǎng)的公開(kāi)性、公正性、公平性,是防范和化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的根本出路.

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征研究論文

我國(guó)城鎮(zhèn)化已進(jìn)入高速發(fā)展階段,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也隨之不斷擴(kuò)大,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可增加地方財(cái)政收人,帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善,同時(shí)擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求,吸收農(nóng)村富余勞動(dòng)力。房地產(chǎn)投資資金投入量大,建設(shè)周期長(zhǎng),影響收益的不確定的因素很多,因此,房地產(chǎn)業(yè)屬典型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中,具有特殊性,因此,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資除了具有一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的共性外,還具有其獨(dú)特個(gè)性。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征分析

1.居民有效購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。盡管全國(guó)范圍內(nèi),小城鎮(zhèn)人口眾多,市場(chǎng)較大,但是單個(gè)小城鎮(zhèn)市場(chǎng)規(guī)模并不大,消費(fèi)群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的,他們要么沒(méi)有住宅,要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差,對(duì)住宅的需求較強(qiáng)烈,需求量較大,但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一,一般沒(méi)有持久性收入,收入水平受外界因素影響較大,購(gòu)買(mǎi)能力極易受到市場(chǎng)變化因素影響,存在一定的有效購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),房?jī)r(jià)一般為居民家庭收入的3~6倍,發(fā)達(dá)國(guó)家為5~6倍,中等發(fā)達(dá)國(guó)家為4~5倍,發(fā)展中國(guó)家為3~4倍。25年1~1月,我國(guó)商品房每平方米平均售價(jià)為39元。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布,25年,我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為1493元,按25年全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米來(lái)計(jì)算,售價(jià)為25.3萬(wàn)元,是戶均年可支配收入(戶均按3.4人計(jì)算)的7.2倍,超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比。因此,我國(guó)城鎮(zhèn)居民的有效購(gòu)買(mǎi)能力不高。

另外,由于來(lái)小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒(méi)有享受住房公積金政策,國(guó)家商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實(shí)施,因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對(duì)提高他們有效購(gòu)買(mǎi)能力的幫助。

2.規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商擬在某地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí),都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門(mén)進(jìn)行溝通,詳細(xì)了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃,因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成果的價(jià)值。但是,目前我國(guó)有的小城鎮(zhèn)還沒(méi)有建設(shè)規(guī)劃,或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃,墻上掛掛”而已,沒(méi)有嚴(yán)格地按規(guī)劃執(zhí)行,主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn),城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長(zhǎng)官意志,隨著長(zhǎng)官的變化,建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會(huì)變化,城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會(huì)失去,有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃,但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理,隨時(shí)都有修訂的可能。

這種無(wú)規(guī)劃或不嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃,將可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符,生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜,建筑風(fēng)格與周?chē)匀画h(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等,從而失去區(qū)位優(yōu)勢(shì),影響房產(chǎn)的價(jià)值,帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.房產(chǎn)投資類(lèi)型單一風(fēng)險(xiǎn)。不宜投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資組合就是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資方案,按照不同的比例額度構(gòu)成的一個(gè)復(fù)合體。上世紀(jì)5年代初期,美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論,并廣泛地在證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運(yùn)用,成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法,投資者常奉行一句格言:“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”,在美國(guó)等國(guó)方國(guó)家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。

房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)開(kāi)發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合,以求得單位風(fēng)險(xiǎn)水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險(xiǎn)最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求,主要集中在居民對(duì)住宅房地產(chǎn)的需求,需求愿望強(qiáng)烈且需求量較大,但是對(duì)大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯,造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不宜采用投資組合來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。

4.消費(fèi)習(xí)慣風(fēng)險(xiǎn)。在大中城市,由于城市市民文化素質(zhì)相對(duì)較高,城市居民來(lái)自不同地方,一般不易形成比較統(tǒng)一的消費(fèi)習(xí)慣。我國(guó)地域廣闊,小城鎮(zhèn)眾多,但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用?他們的宗教信仰、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同,多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費(fèi)者都有特定的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣。如果投資者開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣不一致,可能會(huì)造成滯銷(xiāo)。

5.開(kāi)發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì),影響到開(kāi)發(fā)活動(dòng)的每個(gè)階段,這也是開(kāi)發(fā)的一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè),多數(shù)是從原來(lái)的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊(duì)轉(zhuǎn)型而來(lái),都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問(wèn)題,有的甚至是無(wú)資金、無(wú)技術(shù)、無(wú)隊(duì)伍的皮包公司。在投資決策、項(xiàng)目建設(shè)施工以及銷(xiāo)售管理過(guò)程中,作出的決策有時(shí)不合理,很可能給項(xiàng)目帶來(lái)諸多不確定性因素,從而帶來(lái)比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

6.公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。這是由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建,影響到周?chē)用竦睦娑构娮杂X(jué)地進(jìn)行干預(yù),阻止該項(xiàng)目的發(fā)展,從而可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜,土地權(quán)有的屬國(guó)家所有,有的屬集體所有,屬集體所有的土地,形式也不一樣,因此獲取土地需支付相關(guān)的費(fèi)用不盡相同。另外,原土地上的附著物產(chǎn)物類(lèi)型不一,形式多樣。因此,獲取土地時(shí)賠付過(guò)程復(fù)雜,經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)糾紛,影響項(xiàng)目正常進(jìn)展,帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

1.廣泛收集信息,做好可行性研究。科學(xué)決策。決策是指在若干個(gè)方案中選擇最佳方案的過(guò)程,這一過(guò)程所做工作的質(zhì)量,最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知,房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大,一次投入后,要較長(zhǎng)時(shí)間收回,并對(duì)投資者產(chǎn)生長(zhǎng)期的持續(xù)影響,而且投資決策一旦被實(shí)施,就很難

改變,或者要付出很大的代價(jià)。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策必須進(jìn)行可行性研究,對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、全面的論證,以減少投資決策的盲目性。公務(wù)員之家 在投資決策階段,一般都要通過(guò)做可行性研究報(bào)告來(lái)進(jìn)行決定。因此,可行性研究報(bào)告對(duì)決策意義深遠(yuǎn),它是對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)分析,是房地產(chǎn)及任何其他投資項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。目前,我國(guó)很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的研究報(bào)告,只是投資者申請(qǐng)立項(xiàng)時(shí)的例行公文,缺乏科學(xué)分析和市場(chǎng)需求的有力支持,而且虛假和不實(shí)成分較多,達(dá)不到可行性研究報(bào)告應(yīng)有的作用。市場(chǎng)上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項(xiàng)目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例,截止2年1月,城市人口不足5萬(wàn)的三亞市共有12多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”,給國(guó)家和企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

在可行性研究階段,小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問(wèn)題,投資者一定要詳細(xì)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況,和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)和政府機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通和聯(lián)系,及時(shí)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路,保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

2.不可盲目追求特色和檔次。開(kāi)發(fā)規(guī)模不宜過(guò)大。小城鎮(zhèn)消費(fèi)者收入不高,承受的價(jià)格隨能力較低,大都屬于一次置業(yè),注重的是住宅的居住功能,對(duì)住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注,因此不要盲目追求特色,以免增加成本,從而從價(jià)格上影響居民的購(gòu)買(mǎi)欲望。小城鎮(zhèn)居民對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目接受較慢,因此,每次開(kāi)發(fā)規(guī)劃不宜過(guò)大,可以采取分期開(kāi)發(fā)的方式,逐步投入資金。投資者要充分考慮我國(guó)住宅方式、消費(fèi)觀念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,及時(shí)掌握國(guó)家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運(yùn)用上,能不斷滿足消費(fèi)市場(chǎng)的特殊需求,保證投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與消費(fèi)市場(chǎng)的需求保持一致。

同時(shí),必須考慮市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力,找到最佳的價(jià)格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格較低,利潤(rùn)空間相對(duì)較小,降低每套住宅價(jià)格主要靠減少面積。從中央政策來(lái)看,26年5月17日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)中提出,“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”,“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房”。國(guó)務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》中提到,“要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”,“自26年6月1日起,凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè),套型建筑面積9平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重,必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的7%以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)力并不強(qiáng)大,需要的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。

3.提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強(qiáng)管理。確保工程質(zhì)量。開(kāi)發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制,廣開(kāi)資金籌措渠道,提升開(kāi)發(fā)實(shí)力,引進(jìn)管理人才,提高管理水平。開(kāi)發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量,要實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制度,聘請(qǐng)工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面監(jiān)督和管理。項(xiàng)目施工是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,需要較全面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),而絕大部分投資者或開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有能力也沒(méi)有足夠的精力來(lái)直接從事項(xiàng)目的管理。因此,有必要聘請(qǐng)有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊(duì)伍對(duì)項(xiàng)目施工全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴(yán)格履行施工合同,對(duì)項(xiàng)目工期、質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格控制,對(duì)材料設(shè)備等資金成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管,并加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證,有效控制施工質(zhì)量和工程成本。

推行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度,從房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收,全程都要加強(qiáng)管理,確保質(zhì)量。要向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益,獲得消費(fèi)者的認(rèn)可,促進(jìn)潛在消費(fèi)群體的消費(fèi)。

4.投資分散,控制風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,從事多樣化投資,一種投資的收益減少可由另一種投資的收益增加來(lái)彌補(bǔ)。房地產(chǎn)投資分散就是多樣化投資的一種,是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散,達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的,一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散、物業(yè)分散、共同投資等方式,追求收益相同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)最小或在風(fēng)險(xiǎn)相同時(shí)收益最大,即在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間尋求一種最佳的均于投資組合。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般實(shí)力較弱,應(yīng)多聯(lián)合多個(gè)投資者組成聯(lián)合體,共同投資,共同受益,最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì),提高收益。同時(shí),投資商還可租用共同投資后剩余資本,進(jìn)行區(qū)域分散和時(shí)間分散性的投資。對(duì)于部分實(shí)力雄厚的大型企業(yè),則可以選擇物業(yè)分散和區(qū)域分析來(lái)分散和降低風(fēng)險(xiǎn)。

5.配備專(zhuān)職風(fēng)險(xiǎn)管理人員。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行及投資的順利回收,盡可能地爭(zhēng)取最大利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程,需要全員參與貫穿于建設(shè)工程全過(guò)程。對(duì)于一些小項(xiàng)目,可以設(shè)一個(gè)專(zhuān)職風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理,負(fù)責(zé)處理風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于一些大型工程,則設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu),按照風(fēng)險(xiǎn)管理的基本程序,處理風(fēng)險(xiǎn)事件。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)的論文

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)合算的現(xiàn)狀和特征

1.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長(zhǎng),所以對(duì)于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過(guò)程中會(huì)投入大量的資金,想要收回成本需要大量的時(shí)間,在這個(gè)期間中,即使預(yù)售工作已經(jīng)完成,但是對(duì)于我們會(huì)計(jì)工作來(lái)說(shuō)也無(wú)法確認(rèn)收入,這就對(duì)兩者的配比的原則造成了影響。另外對(duì)于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位,而對(duì)于銷(xiāo)售樓房來(lái)說(shuō)是以戶型為基本單位,這就造成了兩者的不配比。

2.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來(lái)進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以建筑部門(mén)作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門(mén),其基本的運(yùn)營(yíng)都是以這個(gè)部門(mén)為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目,但是在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷(xiāo)售款的回收科目,以上所描述的這些原因都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算造成較大的差異性,這些差異性會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響,因此無(wú)論對(duì)于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知,現(xiàn)金流量表都無(wú)法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌,這也就造成了我們會(huì)計(jì)工作的困難性。

二、解決會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的措施

1.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對(duì)本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作,要明確本企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量,項(xiàng)目的具體規(guī)模,并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說(shuō)來(lái)公司的下屬公司部門(mén)如果不對(duì)本單位內(nèi)的所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話,那就不用單獨(dú)設(shè)立開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目?jī)?nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體,為了賬目的核算更加方便,可以對(duì)開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬適當(dāng)?shù)娜∠?并且可以把代建工程、房屋開(kāi)發(fā)等科目設(shè)為一級(jí)賬,然后根據(jù)相應(yīng)的一級(jí)科目設(shè)置明細(xì)賬。在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺(tái)賬,然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對(duì)象,設(shè)立成本卡片,這個(gè)卡片主要作用就是對(duì)項(xiàng)目從開(kāi)始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會(huì)計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分,抬頭的內(nèi)容包括開(kāi)工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對(duì)于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況,有利于對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。

2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi),可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國(guó)家的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會(huì)計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體,但是經(jīng)過(guò)我們會(huì)計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在日常的會(huì)計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?huì)計(jì)核算的過(guò)程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在缺陷,能夠讓人為的對(duì)所產(chǎn)生的利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)劑,權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷,能夠?qū)е挛覀儠?huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確,進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況,這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購(gòu)銷(xiāo)合同,所產(chǎn)生的資金問(wèn)題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則,而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問(wèn)題,在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外收入的情況。

3.擴(kuò)大信息透明度

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度:一是對(duì)于土地的擁有量及其成本的信息,對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目,這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤(rùn),如果用于開(kāi)發(fā)的話會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒(méi)有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息,這樣可以有利于社會(huì)對(duì)于土地資源的監(jiān)督;二是企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開(kāi),讓媒體和社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位,在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng),尤其是對(duì)于資金的流動(dòng)情況,更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來(lái)時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購(gòu)買(mǎi)工程物資款,對(duì)工人的工資發(fā)放情況,還有就是對(duì)于樓房銷(xiāo)售所得到的房款的多少;三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度,我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性,為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來(lái)保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量,以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)的工程需要的資金量巨大,所要消耗的時(shí)間也相對(duì)其余的商品比較長(zhǎng),所以對(duì)于保證金的數(shù)額自然較高,而且需要保證的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)?；诖朔N情況企業(yè)應(yīng)該就開(kāi)發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金,把保證金計(jì)入工程成本,提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見(jiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明,并對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注,這樣才能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。

三結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對(duì)于會(huì)計(jì)的核算制度和體系趨于完善,我們應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的核算問(wèn)題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益更進(jìn)一步提升,從而可以有效地帶動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:土地開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)的論文

1土地開(kāi)發(fā)成本估算原理

土地開(kāi)發(fā)成本估算是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)前必做的準(zhǔn)備工作之一,其質(zhì)量直接影響著開(kāi)發(fā)的最終成效。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)成本,提升經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),紛紛運(yùn)用各種先進(jìn)技術(shù)和管理手段進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)成本估算,合理規(guī)劃其各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金,并取得了良好成效。

1.1土地開(kāi)發(fā)成本的涵義土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費(fèi)用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(試行)》及工業(yè)用地的特點(diǎn),影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有:工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此,在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)成本管理時(shí),相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度,在保證其開(kāi)發(fā)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)下,盡可能地降低土地開(kāi)發(fā)成本,提升其資金利用效率,保證其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)水平。同時(shí),管理人員還必須進(jìn)行必要的走訪調(diào)查,及時(shí)了解和掌握開(kāi)發(fā)區(qū)周?chē)沫h(huán)境情況,分析和評(píng)價(jià)其土地開(kāi)發(fā)價(jià)值。

1.2土地開(kāi)發(fā)成本估算的方法在土地開(kāi)發(fā)成本估算過(guò)程中,常見(jiàn)的土地開(kāi)發(fā)成本估算方法主要有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢(shì)與不足,其對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象也不完全相同。

1.2.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,是在求取一宗待估宗地的價(jià)格時(shí),根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平,參照與待估宗地相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類(lèi)用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說(shuō)明表,根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異,確定修正系數(shù),修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一種方法。

1.2.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱剩余法,是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和銷(xiāo)售稅費(fèi)等,以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。

2土地開(kāi)發(fā)成本估算方法

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟,其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復(fù)雜化特點(diǎn)。因此,為進(jìn)一步提升其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量,管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念,運(yùn)用各種高效化成本估算方法進(jìn)行成本估算,明確企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的權(quán)力與義務(wù),并進(jìn)一步優(yōu)化資源配置,做到產(chǎn)權(quán)明晰,分配合理。

2.1項(xiàng)目概況

①土地登記狀況。待估宗地的編號(hào)、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號(hào)、圖號(hào)、土地級(jí)別等國(guó)有土地使用證土地登記狀況。

②權(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有,土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合法取得。待估宗地來(lái)源合法,產(chǎn)權(quán)清楚。

2.2土地開(kāi)發(fā)成本估算采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估算該項(xiàng)目宗地土地使用權(quán)獲取費(fèi)用,本次評(píng)估的土地處于遼陽(yáng)市五級(jí)地段,設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽(yáng)市新調(diào)整的土地級(jí)別和遼陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)資料,對(duì)應(yīng)的50年期基準(zhǔn)地價(jià)為690元/平方米。

①日期修正系數(shù)K1的確定。由于自2008年以來(lái),遼陽(yáng)市的地價(jià)指數(shù)變化較大,平均漲幅約為20%,根據(jù)遼陽(yáng)市的地價(jià)指數(shù),確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。

②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽(yáng)市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價(jià)格,此次土地使用年期為70年。

③容積率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)工作報(bào)告及其說(shuō)明,其地價(jià)內(nèi)涵定義為單位樓面地價(jià),故直接乘以建筑面積即可得出單位地價(jià),或許直接乘以容積率1.0修正。

④開(kāi)發(fā)程度修正的確定。因本次評(píng)估所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度與本次評(píng)估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度相同,因此不需再進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度修正。

⑤影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和(∑K)的確定。根據(jù)《遼陽(yáng)市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算技術(shù)工作報(bào)告》,結(jié)合待估宗地的各項(xiàng)因素具體條件,編制出遼陽(yáng)市河?xùn)|村各項(xiàng)樓面地價(jià)修正因素調(diào)查及修正系數(shù)表,故宗地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)為0.27。

⑥宗地地價(jià)計(jì)算。

⑦基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)結(jié)果。該宗地建筑面積為38.41萬(wàn)平方米,土地總地價(jià)為41242.72萬(wàn)元。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文:國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理論文

一、當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問(wèn)題

1.財(cái)務(wù)成本管理重視程度不足。

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖有財(cái)務(wù)成本管理的意識(shí)，但是對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作卻不夠重視。財(cái)務(wù)成本管理直接影響企業(yè)成本使用的效率，若成本管理使企業(yè)成本使用效率提升至最高水平，那么將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)并未認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要意義，因而放松了財(cái)務(wù)成本管理。在財(cái)務(wù)成本管理方面，企業(yè)未明確有效的工作規(guī)范、目標(biāo)，且成本管理體系本質(zhì)也是不完善的。部分企業(yè)在實(shí)際財(cái)務(wù)管理中，只對(duì)部分成本管理環(huán)節(jié)給予重視，如重視設(shè)計(jì)階段，而忽略了施工階段，這種現(xiàn)狀導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理完整性不足，且很難進(jìn)行系統(tǒng)性管理。

2.財(cái)務(wù)管理體系與成本管理體系不匹配。

近十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但是其內(nèi)部管理體系卻不能跟上企業(yè)擴(kuò)展的腳步。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理仍延續(xù)傳統(tǒng)的管理模式，管理方法較為粗放。從宏觀和微觀管理兩方面來(lái)看，成本管理工作已經(jīng)不適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，且成本管理與財(cái)務(wù)管理存在脫節(jié)現(xiàn)象，這在一定程度上影響了成本管理在財(cái)務(wù)管理中的執(zhí)行力。很多企業(yè)的成本管理制度僅針對(duì)自身設(shè)置，未考慮工作制度與財(cái)務(wù)管理的銜接性，因而無(wú)法在財(cái)務(wù)管理中落實(shí)各項(xiàng)成本執(zhí)行要求，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益造成了一定的影響。

3.建筑工程預(yù)結(jié)算管理效果不佳。

作為房地產(chǎn)企業(yè)，工程預(yù)結(jié)算是財(cái)務(wù)成本管理工作的重點(diǎn)，必須確保工程預(yù)結(jié)算工作準(zhǔn)確性和有效性，進(jìn)而保證財(cái)務(wù)成本管理不會(huì)受到影響。當(dāng)前，工程預(yù)結(jié)算管理暴露出較多問(wèn)題，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，組織建設(shè)不足，影響了工程預(yù)結(jié)算管理的執(zhí)行和工作效率；第二，定額更新速度慢，計(jì)算步驟繁瑣，且無(wú)法保證預(yù)結(jié)算工作準(zhǔn)確性進(jìn)，影響了工程進(jìn)度；第三，工程項(xiàng)目管理不足，主要表現(xiàn)為綜合管理缺失，導(dǎo)致工程施工與設(shè)計(jì)的交流溝通不足，難以達(dá)到統(tǒng)一的管理模式，因而造成預(yù)結(jié)算款升高，影響企業(yè)的資金運(yùn)作；第四，工程預(yù)結(jié)算問(wèn)題嚴(yán)謹(jǐn)性不足，存在弄虛作假現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)算遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際成本。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

1.提高財(cái)務(wù)成本管理重視程度，樹(shù)立財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)。

作為房地產(chǎn)企業(yè)，要認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理對(duì)企業(yè)效益的重要影響力，從而給予財(cái)務(wù)成本管理充分的重視。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要制定相應(yīng)的管理措施，要求財(cái)務(wù)成本管理人員從思想上重視財(cái)務(wù)成本管理工作，并樹(shù)立財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，使該意識(shí)貫穿至財(cái)務(wù)成本管理工作的始末。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要協(xié)調(diào)各財(cái)務(wù)管理部門(mén)，加快管理制度制定，構(gòu)建一個(gè)完善的財(cái)務(wù)成本管理體系，提高財(cái)務(wù)成本管理的效率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確財(cái)務(wù)成本管理與內(nèi)部管理的關(guān)系，使財(cái)務(wù)成本管理部門(mén)具有參與企業(yè)各項(xiàng)決策的權(quán)利，從而通過(guò)成本管理優(yōu)化企業(yè)資金利用效率，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化。

2.加快財(cái)務(wù)成本管理體系建設(shè)，提升成本管理與財(cái)務(wù)管理銜接性。

企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展速度，及時(shí)調(diào)整內(nèi)部管理，尤其要做好財(cái)務(wù)成本管理體系建設(shè)，以保證成本控制效果。成本管理體系建設(shè)要從制度建設(shè)做起，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)費(fèi)用審計(jì)制度建設(shè)，進(jìn)而提高成本管理的規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建設(shè)分層管理的財(cái)務(wù)成本管理體系，嚴(yán)格劃分每個(gè)層次人員的工作范圍，實(shí)施崗位責(zé)任制度，便于明確每個(gè)工作人員的責(zé)任。在具體的成本管理中，首先要保證會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確；其次要注意財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)記錄與收集；最后要強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)管理有效銜接。為保證工作流程的有效銜接，應(yīng)制定會(huì)計(jì)人員的結(jié)賬、報(bào)表、編制等規(guī)范。同時(shí)，要注意成本管理的科目設(shè)置與財(cái)務(wù)管理相互一致，使兩者實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，完成企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)升級(jí)。

3.健全工程預(yù)結(jié)算體系，全面實(shí)施預(yù)算管理。

現(xiàn)代管理理念已經(jīng)在我國(guó)企業(yè)中廣泛推行，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)具有現(xiàn)代財(cái)務(wù)成本管理的理念?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)成本管理理念對(duì)預(yù)算管理提出了新的要求，為此，企業(yè)要結(jié)合會(huì)計(jì)管理工作，全面落實(shí)預(yù)算管理。

3.1加快組織建設(shè)。

預(yù)算管理應(yīng)實(shí)施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，以強(qiáng)調(diào)其內(nèi)部協(xié)調(diào)一致，需要企業(yè)內(nèi)部部門(mén)互相合作、協(xié)調(diào)，因而其組織體系也要包括及公司各部門(mén)。企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)要統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，密切配合，共同完成預(yù)算管理，構(gòu)建一個(gè)完善的預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)。

3.2加強(qiáng)工程預(yù)決算管理。

企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要做好工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)，尤其要注意指標(biāo)項(xiàng)目的全面性，避免發(fā)生遺漏，影響預(yù)算成本。應(yīng)結(jié)合具體項(xiàng)目進(jìn)行具體分析，從而估算出較為準(zhǔn)確的工程成本，保證預(yù)估成本與實(shí)際成本無(wú)較大差異。估算出工程成本后，應(yīng)與設(shè)計(jì)方案反復(fù)比對(duì)。

3.3加強(qiáng)預(yù)決算人員管理。

預(yù)決算人員是預(yù)結(jié)算工作的實(shí)施者，其行為直接影響預(yù)算準(zhǔn)確性。企業(yè)應(yīng)定期組織專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)及學(xué)習(xí)，提高預(yù)決算人員業(yè)務(wù)能力。為避免發(fā)生弄虛作假現(xiàn)象，應(yīng)完善獎(jiǎng)懲制度，提升預(yù)決算人員職業(yè)素養(yǎng)，使預(yù)決算人員能保持認(rèn)真、負(fù)責(zé)的工作態(tài)度。

3.4明確管理流程和工作方法。

很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)結(jié)算管理方法較為粗放，導(dǎo)致管理效率不高，因而要加快管理流程和工作方法建設(shè)。在工程項(xiàng)目管理中落實(shí)綜合管理，并提升預(yù)決算工作執(zhí)行力度。此外，應(yīng)強(qiáng)化預(yù)決算過(guò)程的監(jiān)督工作，督促預(yù)決算人員建立較強(qiáng)的責(zé)任感。

三、結(jié)語(yǔ)

總體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理重視不足，缺乏未將財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)貫徹至相關(guān)部門(mén)，這種現(xiàn)狀對(duì)企業(yè)節(jié)約財(cái)務(wù)成本是十分不利的，企業(yè)必須適應(yīng)市場(chǎng)需求，學(xué)習(xí)現(xiàn)代企業(yè)管理理論，進(jìn)而完善財(cái)務(wù)成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要深入了解當(dāng)前財(cái)務(wù)成本管理的現(xiàn)狀，結(jié)合企業(yè)自身情況，加快財(cái)務(wù)成本管理體系建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)。企業(yè)應(yīng)重視財(cái)務(wù)成本管理規(guī)劃，提高成本管理效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量提高，為企業(yè)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證財(cái)務(wù)安全構(gòu)建一個(gè)有效的保障體系。

作者：張彥紅 單位：青島銀盛泰億聯(lián)置業(yè)有限公司