時間：2022-05-04 10:03:14
序論：在您撰寫房地產(chǎn)企業(yè)會計論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【摘 要】在最近幾年里，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到蓬勃發(fā)展，因為房地產(chǎn)開發(fā)的時間不短，投入的資源也很龐大，而且價值較高等因素，在某種程度會對會計核算工作中產(chǎn)生一定的影響。對此，本文“營改增”概述、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響、應(yīng)對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略三方面進(jìn)行分析，并提出合理化建議，提供給相關(guān)人士，旨在推動房地產(chǎn)業(yè)的不斷進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；對策
基于“營改增”體系的發(fā)展下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向趨向于規(guī)范化發(fā)展，但是，快速發(fā)展推動房地產(chǎn)企業(yè)逐步邁入了調(diào)整階段，當(dāng)前會計核算方面依然會存在諸多不足之處，這樣會在一定程度上制約著會計業(yè)務(wù)的發(fā)展，這是值得相關(guān)人員值得思考的問題。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在運作的過程中，會計業(yè)務(wù)扮演著重要的角色，在處理中倘若出現(xiàn)問題，那么就會產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，致使對企業(yè)造成該損失的后果。
一、“營改增”概述
“營改增”財稅改革避免了營業(yè)稅重復(fù)征稅嚴(yán)重的弊端，尤其是對具有環(huán)節(jié)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈條較長的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，稅負(fù)的減小可以緩解房價上升，降低房產(chǎn)市場準(zhǔn)入，促進(jìn)小型企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場自由競爭。增值稅的發(fā)票抵扣也在一定程度上益于房地產(chǎn)企業(yè)選擇供應(yīng)商和合作商、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，減少行業(yè)偷稅漏稅行為。因此，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。
二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響
隨著“營改增”的有效落實，可以避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況，而增值稅大多數(shù)依據(jù)不同的流程來實施征稅的，而營業(yè)稅大多數(shù)是依據(jù)銷售額開展征稅的，房地產(chǎn)成本主要包含諸多因素，如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相應(yīng)的建安成本在以往基礎(chǔ)上承擔(dān)著稅負(fù)，然而，當(dāng)房產(chǎn)正在銷售的過程中仍然需要繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，這樣就出現(xiàn)了二次繳稅的現(xiàn)象。當(dāng)營業(yè)稅轉(zhuǎn)變成增值稅以后，僅僅在增值的環(huán)節(jié)繳納相應(yīng)的稅費，并且材料成本以及有關(guān)成本的花費可以使用增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，從而緩解企業(yè)的稅負(fù)現(xiàn)象。
基于“營改增”體系下的發(fā)展情況來看，對相關(guān)人員的整體素質(zhì)提出了愈來愈多的要求，與此同時也為財務(wù)核算工作增加了困難，以往營業(yè)稅的核算僅僅依據(jù)一個賬目就可以進(jìn)行計算，但是隨著“營改增”的落實要數(shù)十個以上的科目進(jìn)行核算，并且增值稅進(jìn)行認(rèn)證的過程中通常都是利用抵扣以及網(wǎng)上申報的方式，不但對相關(guān)人員的整體素質(zhì)帶來了挑戰(zhàn)，而且也在某種程度上加劇了財務(wù)存在的安全隱患。
三、應(yīng)對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略
1.強(qiáng)化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃
由于增值稅能夠避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況，將增值額當(dāng)作計稅的基礎(chǔ)，而增值額計稅是利用進(jìn)項稅發(fā)票以及相應(yīng)的銷項稅發(fā)票所產(chǎn)生的抵扣而形成的。因此，票據(jù)管理在增值稅中起到了重要的作用。第一，最大程度和不能開據(jù)發(fā)票的廠家進(jìn)行合作，倘若不是專業(yè)部門以及納稅人，所涵蓋勞務(wù)的時候應(yīng)當(dāng)和外包企業(yè)進(jìn)行溝通，并且選擇農(nóng)產(chǎn)品的時候要盡可能考慮到和農(nóng)戶之間進(jìn)行合作，由于增值稅會在某種程度上對農(nóng)產(chǎn)品帶來益處；第二，對于增值稅發(fā)票的獲得應(yīng)當(dāng)和有關(guān)商家進(jìn)行溝通，切記出現(xiàn)延期申報的情況，對流動資金進(jìn)行占用；第三，要對票據(jù)管理實現(xiàn)規(guī)范化的目的，嚴(yán)格進(jìn)行控制，并對相關(guān)人員開展培訓(xùn)工作，避免出現(xiàn)暗箱操作不良行為的出現(xiàn)。將“營改增”的具體內(nèi)容加以明確，認(rèn)識到“營改增”對會計核算以及納稅所產(chǎn)生的影響，其主要用途就是做好納稅籌劃，特別是對成本稅務(wù)籌劃的落實。因為房地產(chǎn)存在較大的金額、周期時間不短等特征，這樣相關(guān)企業(yè)就需要加大和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門溝通的力度，掌握當(dāng)?shù)囟悇?wù)優(yōu)惠的有關(guān)政策。與此同時，可以使用整個項目所具有的開發(fā)成本做好期間分?jǐn)偟墓ぷ鳎@樣做會比辭去一次性核算所繳納的稅要少很多，與此同時也可以采取落實成本籌劃的工作；第三，因為房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅大多數(shù)是諸多產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)以后呈現(xiàn)出來的，所以企業(yè)對相應(yīng)的稅務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究也是較為主要的。
2.強(qiáng)化全員培訓(xùn)，優(yōu)化賬務(wù)處理
首先，相關(guān)人員屬于會計核算以及納稅的主體表現(xiàn)，其業(yè)務(wù)品德對稅務(wù)籌劃達(dá)到有效性帶來直接的影響。而票據(jù)管理的工作是將稅務(wù)的主要內(nèi)容逐漸轉(zhuǎn)換到業(yè)務(wù)部門以及相應(yīng)的財務(wù)部門身上，對二者的協(xié)調(diào)性引起高度重視。因此，相關(guān)人員的納稅意識以及培訓(xùn)工作的開展等方面都會在某種程度上對“營改增”的落實帶來影響；其次，“營改增”的落實對會計報表帶來一定的影響，增值稅要求賬務(wù)盡可能“細(xì)化”，不管哪個賬目都要有詳細(xì)的記載，并對增值稅出現(xiàn)抵扣的環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行申報。不僅僅是這樣，相關(guān)企業(yè)還需要對“老”員工進(jìn)行培養(yǎng)，一是使用現(xiàn)代化設(shè)備進(jìn)行做帳以及對稅務(wù)的申報；第二，使老員工帶領(lǐng)新員工的培養(yǎng)策略，交接過程中可以實現(xiàn)完整的目的；第三，要依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)的環(huán)境情況，對財務(wù)信息化以及共享方面做好嚴(yán)格的控制，減少出現(xiàn)不必要的稅務(wù)問題。
四、結(jié)語
總而言之，正是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特別性，才能夠真正的抓住該行業(yè)的特征，應(yīng)用科學(xué)的方法對會計核算以及納稅制度加以完善，并對銷售收入核算帶來正確的方向，從而給出恰當(dāng)?shù)匿N售要求。即使和買家已經(jīng)制訂了預(yù)售的合同，也不能對銷售要求進(jìn)行確定，因此相關(guān)人員需要對房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況做好嚴(yán)格的控制。就工期時間花費較長、規(guī)模較大的項目而言，就可以采取分期開發(fā)的形式進(jìn)行成本核算，進(jìn)而依據(jù)項目的整體特征利用科學(xué)的手段改善成本核算以及納稅。
【摘 要】由于國家的宏觀調(diào)控和沉重的賦稅，使我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售不順、融資困難等問題，部分項目開發(fā)商被迫停建或者緩建，有專家預(yù)計未來我國將有一批中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨困境，甚至?xí)l臨倒閉。本文主要分析我國現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境，以及目前值得我們關(guān)注的問題，并提出一些有效的對策。
【關(guān)鍵詞】中小房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算
對于中小房地產(chǎn)企業(yè)的核算會計，不能只做到對收入、費用、所有者權(quán)益、支出、成本以及利潤要素的處理、歸集，還要充分認(rèn)識到中小房地產(chǎn)企業(yè)正處在一個什么樣的環(huán)境當(dāng)中。在項目未開啟前，我們要對會計核算進(jìn)行認(rèn)真思考，合理規(guī)劃，使會計核算具有針對性，做到心中有數(shù)。
一、現(xiàn)階段我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境
現(xiàn)階段，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)正處在一個十分殘酷的環(huán)境當(dāng)中。一方面是土地價格的不斷攀升；另一方面是我國金融和稅收帶給房地產(chǎn)行業(yè)的壓力以及不斷出臺的有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，致使我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境越來越嚴(yán)峻。
1.1 中小房地產(chǎn)企業(yè)涉及繁多的稅收和規(guī)費
取得土地時，不僅要上繳地價款、國有土地出讓金，還要上繳產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費、契稅。取得之后，需要上繳土地使用稅，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地規(guī)定按上限計稅。還需要上繳印花稅，出讓商品房稅率按銷售合同總額的0.5‰計稅。中小房地產(chǎn)企業(yè)在存續(xù)期間需要交納車船稅和房產(chǎn)稅。在取得銷售許可證，開始銷售時，要上繳營業(yè)稅、地方教育費附加、教育費附加、城建稅、土地增值稅、價格調(diào)控基金、企業(yè)所得稅以及個人所得稅[1]。
中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅要交納眾多稅金，還要交納各種地方規(guī)費。例如：新型墻體材料專項基金、異地綠化建設(shè)費、散裝水泥專項資金、報建費、異地建設(shè)費以及專項維修基金等。
1.2 有關(guān)中小房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策規(guī)定
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)取得預(yù)售房款時，納稅義務(wù)發(fā)生的時間是收到款項的當(dāng)天。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)眾多，例如：《土地增值稅實施細(xì)則》、國稅2006的187號條例《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》、財稅2006的21 號條例《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》、國稅2009的31號條例《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅都作出了明確規(guī)定。
二、現(xiàn)階段我國中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著重關(guān)注的問題
2.1 對資金的可控性的認(rèn)識
房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、高風(fēng)險的特點，大量資金涌入的同時需要承擔(dān)巨大的市場風(fēng)險。就房地產(chǎn)開發(fā)商來說，地價和建安成本都是難以控制的。目前，有眾多項目樓盤地價要高出建安成本數(shù)倍，一旦出現(xiàn)市場波動，面臨的風(fēng)險將難以預(yù)計。相比土地出讓方就不用承擔(dān)責(zé)任，并且規(guī)定在一定期限內(nèi)不開工或者不銷售，有權(quán)無償?shù)氖栈厮鲎尩耐恋?。市場調(diào)節(jié)商品房的價格，如果土地買賣不能自由進(jìn)入市場，那么商品房的價格就會失去控制，資本將獲取暴利。
2.2 企業(yè)流動資產(chǎn)不均衡，容易出現(xiàn)資金短缺，致使項目失敗
取得土地時要交納的土地出讓金、交易費和契稅金額取決于雙方的成交價格。隨著國家土地資源的減少和對土地的管理調(diào)控，其價格短期內(nèi)還會呈上升趨勢?，F(xiàn)今，開發(fā)商為了更好的銷售商品房會采取一些有效的營銷方法，根據(jù)開發(fā)商的實力以及對未來市場的預(yù)估會擴(kuò)大廣告宣傳的力度，進(jìn)而增加了費用[2]。
三、中小房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的解決辦法
一個房地產(chǎn)開發(fā)項目會致使大量的資金流動，不僅要進(jìn)行戰(zhàn)略上的整體規(guī)劃，還要加強(qiáng)對資金的管理與核算。
3.1 會計核算要將收入進(jìn)行合理的延后，爭取多樣化的銷售形式
會計核算要盡量配合銷售部門，在確認(rèn)收入的時間和金額上要將企業(yè)利潤最大化。在國稅發(fā)[2006]187號條例中規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品（商品房）用于發(fā)放職工福利、對外進(jìn)行投資、分配給投資人或者股東、抵償債務(wù)等轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為視同銷售，其確認(rèn)的方法有兩種：一是按照企業(yè)在同一年度、同一地區(qū)銷售同類型商品房的均價進(jìn)行確認(rèn)；二是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)年當(dāng)?shù)赝惿唐贩康脑u估價格或者市場價格進(jìn)行確認(rèn)”可以對這一規(guī)定進(jìn)行有效運用，將視同銷售的收入延后到工程項目清算時再確定，就可以有效的延遲企業(yè)預(yù)征土地增值稅、營業(yè)稅和預(yù)征所得稅的交納，有效延長中小房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用時間，同時也減少了銷售收入的數(shù)額，有效的控制了應(yīng)交稅費。
3.2 根據(jù)不同的物業(yè)形態(tài)可以分類進(jìn)行收入核算，重視增值額
為了滿足市場和整體規(guī)劃的需求，每個項目都會有車庫、商業(yè)和住宅等不同形式的物業(yè)，那么在會計核算中對每一種物業(yè)形態(tài)的收入要分開進(jìn)行核算。這樣可以控制土地增值額的上升，避免多交土地增值稅，還可以將不同質(zhì)量的商品房區(qū)分開來，避免延遲交房或者難以交房。
3.3 根據(jù)收付實現(xiàn)制原則進(jìn)行收入的確認(rèn)，盡量不代墊稅費
中小房地產(chǎn)企業(yè)在未取得銷售許可證前采取的排號費、誠意金等向客戶收取費用的形式都屬于違規(guī)的。企業(yè)的財務(wù)人員不支持這種違規(guī)的營銷策略，若收取了此類收入可以在其他應(yīng)付款中進(jìn)行核算，但稅務(wù)部門會視為企業(yè)收取了房款，補(bǔ)交稅費。對于企業(yè)收取的各類收入，要根據(jù)收付實現(xiàn)制的原則進(jìn)行確認(rèn)，在會計核算當(dāng)中，要結(jié)合企業(yè)的整體規(guī)劃和物業(yè)形態(tài)進(jìn)行，還要遵守相關(guān)的會計制度和稅法等規(guī)定。
3.4 根據(jù)配比原則確認(rèn)期間費用
銷售前會發(fā)生大量的運營費用和廣告宣傳費用，一般情況下，發(fā)生費用時，應(yīng)計入當(dāng)期的管理費用或者是銷售費用。國稅發(fā)[2006]31號文件的中規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的商業(yè)用房、住宅和其他建筑物、地上附著物、配套設(shè)施等產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其收入要按預(yù)計計稅毛利率分月或分季計入當(dāng)期毛利，允許扣除相關(guān)的期間費用、稅費后再計入當(dāng)期的應(yīng)納所得額，待產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再進(jìn)行調(diào)整”[3]。
3.5 根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制核算企業(yè)的開發(fā)成本
一般情況下，開發(fā)企業(yè)對建安企業(yè)實行代扣代繳建安稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)只針對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行征管，因此，會計上把開發(fā)成本的支出按“總包”和“分包”進(jìn)行分類核算，按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算企業(yè)成本，不低估企業(yè)費用，并做好工程項目的預(yù)算和決算。
會計核算是企業(yè)工作中一項十分重要的內(nèi)容，也是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作重點，要根據(jù)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身情況進(jìn)行核算，重視目前面臨的問題，在實踐中摸索出符合現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的會計核算方法。
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，由于該行業(yè)涉及的經(jīng)濟(jì)活動較多、投資數(shù)額巨大、產(chǎn)品銷售方式復(fù)雜，所以使得房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面存在一定特殊性。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題入手，在此基礎(chǔ)上提出幾點改善措施，期望對完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系，提高會計信息質(zhì)量有所幫助。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 會計科目 收入核算
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題
（一）缺少專用會計科目
我國現(xiàn)行的新會計準(zhǔn)則當(dāng)中，不但對一般企業(yè)的會計科目進(jìn)行了詳細(xì)列示，而且還對一些特殊企業(yè)的專用會計科目進(jìn)行了列示，如銀行、證券公司以及石油生產(chǎn)企業(yè)等。然而，卻并未針對房地產(chǎn)企業(yè)的專用會計科目進(jìn)行列示，由此導(dǎo)致了會計實務(wù)操作中房地產(chǎn)企業(yè)只能自己按照需要補(bǔ)充增設(shè)會計科目的問題，并且補(bǔ)充和增設(shè)也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)缺少專用會計科目，從而使其在進(jìn)行會計核算時，都是用一般企業(yè)的會計科目進(jìn)行替代，致使會計科目的使用非常混亂。如有的房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算中使用了“在建工程”進(jìn)行成本核算，但該會計科目的明細(xì)科目較多，所以并不適用于大型建設(shè)項目的會計核算，這就造成有的房地產(chǎn)企業(yè)在成本與費用核算時，仍使用“開發(fā)成本”等原有的會計科目。
（二）銷售收入核算過于復(fù)雜
相比較其他行業(yè)的收入確認(rèn)而言，房地產(chǎn)企業(yè)在自行開發(fā)后進(jìn)行的銷售收入確認(rèn)較為復(fù)雜，造成這一問題的原因在于：一是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目中投入資金額巨大，且項目開發(fā)周期較長，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常采取預(yù)售、分期收款等方式銷售商品，以達(dá)到快速回籠資金的目的；二是房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售程序繁瑣，先要取得預(yù)售許可證，才能簽訂預(yù)售合同，收取預(yù)售房款，而后再簽訂銷售合同，待驗收合格后再交付全額房款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。然而在預(yù)售中，商品房尚未竣工，未能滿足銷售收入的確認(rèn)條件，使得房地產(chǎn)企業(yè)銷售行為增加了銷售收入確認(rèn)與核算的復(fù)雜性。
（三）開發(fā)成本與銷售收入不具有配比性
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程具有一定的特殊性，由此導(dǎo)致了企業(yè)的開發(fā)成本與銷售收入不具匹配性，具體體現(xiàn)在如下幾個方面：其一，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要經(jīng)歷較長的周期，僅土地開發(fā)一項最短便需要1-2年，有時甚至?xí)_(dá)到4-5年之久。企業(yè)在開發(fā)前期一般都需要投入數(shù)量較大的資金，這些資金在投入后便會被計入為當(dāng)期費用，只要項目未正式竣工且驗收合格并交付，就算將所有的商品都預(yù)售完畢，所得的這部分價款也不可以確認(rèn)為企業(yè)收入，由此導(dǎo)致了會計核算中的配比原則無法實行。其二，工程項目是房地產(chǎn)企業(yè)的成本載體，而在具體銷售的過程中，售價主要取決于樓層的高低及戶型等因素，這就造成了商品的售價均不相同，若采取均攤的方法核算成本，就會造成銷售收入與其開發(fā)成本不配比。
（四）會計信息披露不足
房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險企業(yè)，在項目開發(fā)建設(shè)中面臨著政策風(fēng)險、土地風(fēng)險、不可抗力風(fēng)險等多種風(fēng)險因素，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對風(fēng)險信息的披露，使得會計信息使用者更加準(zhǔn)確、全面地掌握房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況。然而在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有完全披露土地成本、土地儲備量、項目現(xiàn)金流量、利潤構(gòu)成等方面的會計信息。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有充分揭示自身的償債能力，選擇性地隱瞞對外擔(dān)保、應(yīng)收賬款、負(fù)債等信息，使得會計信息難以真實地反映房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況，不利于投資者做出正確的投資決策。
二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的措施
（一）規(guī)范專用會計科目使用
從我國目前的實際情況上看，針對房地產(chǎn)企業(yè)制定專門的會計準(zhǔn)則具有一定的困難，短時期基本無法實現(xiàn)。為了使房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計核算時，能夠有可以使用的專用會計科目，可以參照新會計準(zhǔn)則對特殊企業(yè)會計科目的做法，在準(zhǔn)則中增設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)專用會計科目。這樣不但能夠彌補(bǔ)新會計準(zhǔn)確沒有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)專用會計科目的不足，而且還能有效避免房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計實務(wù)操作中各自為政的混亂局面出現(xiàn)，更為重要的是可以進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量。例如，根據(jù)我國基建部門對工程建設(shè)項目單獨建賬核算的規(guī)定要求，新會計準(zhǔn)則可將原“在建工程”這一會計科目中的明細(xì)科目全部改為一級科目，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，對一級科目進(jìn)行補(bǔ)充和增設(shè)，由此既可以滿足相關(guān)部門的核算要求，并且還能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品定價提供依據(jù)。
（二）規(guī)范銷售收入確認(rèn)與核算
在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中，要進(jìn)一步規(guī)范銷售收入的確認(rèn)與核算，提高會計核算信息的真實性。首先，準(zhǔn)確界定收入核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入核算內(nèi)容不僅要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入，而且還要包括周轉(zhuǎn)房銷售收入、住房面積增加的房款等收入。其次，明確銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指商品銷售必須符合我國相關(guān)法律法規(guī)要求，如房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)必須通過合法的出讓方式獲取，并且取得土地使用證，履約支付出讓金，如若不滿足上述條件，則視為房地產(chǎn)買賣行為無效，也就不能確認(rèn)商品銷售收入。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指現(xiàn)行會計準(zhǔn)則和會計制度中規(guī)定的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，即同時滿足以下四個條件便可以確認(rèn)為銷售收入：商品報酬和主要風(fēng)險已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移；銷售企業(yè)對出售商品沒有實質(zhì)性的控制權(quán)；交易行為產(chǎn)生的利益可能流入銷售企業(yè)；能夠可靠計量收入和成本。再次，正確認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)的各種銷售行為。在預(yù)售環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)不論是否取得了預(yù)售款項，預(yù)售行為都不能同時滿足上述銷售收入確認(rèn)的四個條件，也就是說預(yù)售行為不是實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)，不能作為銷售實現(xiàn)的核算依據(jù)。在銷售合同簽訂環(huán)節(jié)中，由于缺少商品房驗收程序，使得房屋的風(fēng)險并沒有從銷售企業(yè)轉(zhuǎn)移給購買方，所以不能將其作為銷售實現(xiàn)的依據(jù)。在房屋產(chǎn)權(quán)證書取得環(huán)節(jié)，因產(chǎn)權(quán)證辦理時間難以控制，受多個政府職能部門辦事程序的影響，極易造成辦證時間拖延，導(dǎo)致收入確認(rèn)滯后，所以也不能將其視為銷售收入確認(rèn)的必要條件。
摘要：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)會計成本核算為其財務(wù)管理工作重要的組成部分，對于房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身財務(wù)管理工作有著非常重要的作用。文中從房地產(chǎn)企業(yè)會計成本的組成分析入手，分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算中存在的問題，并針對性的提出了提升房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算質(zhì)量的對策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計；成本核算；問題
引言
房地產(chǎn)企業(yè)如何更好的進(jìn)行自身的成本會計核算工作，將自身的經(jīng)營效果客觀的反應(yīng)出來，不論其企業(yè)自身的發(fā)展，還是對社會、政府及普通消費者均有著非常重要的意義。但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算的過程中仍舊存在一定的問題，嚴(yán)重的制約了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的有效性，因此，全面的實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算常見問題及對策的分析有著較為重要的意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本的組成
1.前期工程費用、土地費用及建設(shè)安裝費用
前期工程費用、土地費用及建設(shè)安裝費用為房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)中前期的主要投入成本，也是房產(chǎn)開發(fā)的主體內(nèi)容，約占到房產(chǎn)開發(fā)總成本的75%以上，其中土地費用為最為關(guān)鍵的費用，其包含有：土地轉(zhuǎn)讓費用、土地征用費用、土地租用費用、出讓地價費用、安置拆遷費用及耕地占用費用等。建筑安裝費用是指房產(chǎn)開發(fā)過程中房產(chǎn)企業(yè)設(shè)備安裝及建筑施工所消耗的費用，主要包含有：材料費、措施費及人工費。前期工程費用為房地產(chǎn)工程開始之前消耗的費用，主要包含有測繪費、勘測費、規(guī)劃費及三通一平費等。
2.管理費用與籌資成本
管理費用為建筑施工過程中現(xiàn)場組織管理所產(chǎn)生的費用，主要包含有：房屋設(shè)備折舊費、修理費及施工人員工資等相關(guān)的費用。籌資成本為房地產(chǎn)企業(yè)為更好的應(yīng)對建筑成本而向銀行貸款產(chǎn)生的費用，例如，貸款利息等。
3.其他相關(guān)費用
其他相關(guān)的費用一般占據(jù)到房產(chǎn)開發(fā)總費用的15%左右，包含有：公共配套費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用等。公共配套費用包括房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種公共配套項目消耗費用，如：學(xué)校、商場、停車場及變電站等?；A(chǔ)建設(shè)費用包括道路、照明、煤氣、電、水等相關(guān)的費用。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算存在的問題
1.成本核算的對象難以有效確定
房地產(chǎn)企業(yè)只有確定出明確的對象，才能有效的開展成本會計核算工作。但是由于房地產(chǎn)在開發(fā)過程中所含的項目非常多，同時多數(shù)項目具有較大的復(fù)雜性，導(dǎo)致在實際工作開展的過程中出現(xiàn)了劃分過粗、過細(xì)等不確定現(xiàn)象。若劃分的過粗，則不能將房地產(chǎn)開展的實際成本全面的反應(yīng)出來，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制與成本分析。若劃分的過細(xì)則，則房地產(chǎn)開發(fā)過程中很多共同費用需要進(jìn)行大量的合理分配，增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本會計核算工作量，降低了房地產(chǎn)企業(yè)成本會計核算的效率，增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作的成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身成本，提升自身工作效率是非常不利的。
2.成本費用分配與歸集的規(guī)范性較為欠缺
房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則將公共設(shè)施建設(shè)費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、土地費用等成本在歸集的而過程中并沒有給出明確的界定，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計成本核算時在盡心該部分分配與歸集時存在較大的隨意性。其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)重視總成本核算，而忽視成本費用的歸集，這在很大程度上降低了成本資料的完整性與可靠性。第三，因為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本分配的方式較多，導(dǎo)致在具體成本分配時，不能嚴(yán)格的按照成本分配的原則進(jìn)行，任意轉(zhuǎn)換有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的分?jǐn)偡椒?，從而?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露不夠準(zhǔn)確。
3.房地產(chǎn)企業(yè)賬簿的設(shè)置不夠合理
當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)存在較為嚴(yán)重的賬簿設(shè)置不夠合理的情況。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的明細(xì)賬目設(shè)置的過于太詳細(xì)，但是預(yù)售賬款在進(jìn)行設(shè)置時則過于的簡潔，而房產(chǎn)建設(shè)的周期一般均較長，若出現(xiàn)了跨越會計年度進(jìn)行核算，建筑工程項目則會記錄在幾個賬簿上，這就在很多方面在增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的工作量，降低了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的有效性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自身成本控制。
三、提升房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算質(zhì)量的對策
1.明確成本核算的對象
針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象較為模糊的情況，全面的明確出成本核算的對象是非常必要的。在具體的實施過程中，應(yīng)當(dāng)首先充分考慮工程施工的實際情況，全面的考慮：建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑用途、建筑施工隊伍、建筑地點等方面的因素，合理的分配與歸集上述費用，從而確定出費用的具體承擔(dān)者。在進(jìn)行成本核算的過程中，需全面的按照施工圖中所羅列的單項開發(fā)工程進(jìn)行核算。若屬于同一種結(jié)構(gòu)類型相同、施工及竣工時間較為相近，則由同一個施工隊伍進(jìn)行施工的可以將其合并為同一個成本核算的對象。若建筑工程的建設(shè)規(guī)模非常大、建設(shè)工期也比較長，則可以遵循經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的原則，按照開發(fā)項目區(qū)域進(jìn)行成本核算對象的確定，從而更好的明確出成本核算的對象。
2.準(zhǔn)確的分配與歸集成本費用
建筑工程在建設(shè)的過程中成本核算的對象往往較為復(fù)雜，涉及的成本核算的對象較多，導(dǎo)致部分成本費用不能直接的歸集到具體的成本核算對象中，需采用一定針對性的方法記性成本費用的分配，從而簡介的實現(xiàn)成本費用的歸集，而不能將成本費用進(jìn)行隨意分?jǐn)?。如，在進(jìn)行建筑工程基礎(chǔ)建設(shè)費用核算時應(yīng)采用因果分析方法，按照建筑工程基礎(chǔ)建設(shè)費用產(chǎn)生的原因進(jìn)行全面合理的分配。其次，在進(jìn)行公共配套設(shè)施費用的分配與歸集時，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)算的面積或者收益比例進(jìn)行收益分配。第三，在進(jìn)行間接費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用及前期工程費的分配與歸集時應(yīng)當(dāng)按照建筑面積進(jìn)行合理的分?jǐn)偂５谒?，在進(jìn)行土地拆遷費、征用費等費用的分配與歸集時應(yīng)按照實際占地的面積進(jìn)行分?jǐn)?，同時在分?jǐn)偟倪^程中還應(yīng)當(dāng)堅持合理公平的原則，從企業(yè)層面出發(fā)，全面的考慮成本核算對象的實際承受能力。
3.科學(xué)合理的設(shè)置會計賬簿與成本核算科目
科學(xué)合理的進(jìn)行成本項目的劃分，在很大程度上能夠提升工程成本結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性與客觀性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制與成本分析。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的相關(guān)規(guī)定，會計成本核算為房地產(chǎn)企業(yè)的一級科目，在該一級科目下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身管理需要與經(jīng)營特點出發(fā)，確定出合理的成本項目，開展全面的明細(xì)核算。同時在進(jìn)行成本費用的羅列時，不應(yīng)當(dāng)羅列的太多，對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的次數(shù)較少的成本費用，例如單筆發(fā)生的費用，進(jìn)行盡量的進(jìn)行合并，而對于金額較大的同時陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)當(dāng)進(jìn)行單獨科目的核算。
4.重視建筑項目竣工決算
當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計成本核算時，往往僅重視工程決算而在多數(shù)情況下忽視工程項的竣工決算，這在很大程度上是由于影響項目竣工的因素非常多，而導(dǎo)致項目拖延時間較長，因此，為更好的解決上述情況，在具體的實施中，可以采用“預(yù)提費用”的方式將沒有完工的工程的預(yù)算納入到工程成本中，這樣就可以將工程項目預(yù)算按照先前的計劃進(jìn)行，等到整個建筑工程全部竣工之后，再按照實際的支出進(jìn)行項目總成本的調(diào)整。
四、結(jié)束語
綜上分析，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)成本會計核算工作對于房地產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行成本核算控制有著非常重要的作用，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視自身會計成本核算工作，明確會計成本核算工作的對象，提升會計成本核算工作的有效性。
對于一個企業(yè)而言，良好的經(jīng)營管理，將起到促進(jìn)其未來發(fā)展的作用。而在企業(yè)的經(jīng)營管理中，會計成本核算是其重要組成部分之一。通過會計成本核算，企業(yè)可清晰地了解到當(dāng)下自身的經(jīng)營管理過程中各項費用、成本的支出情況，進(jìn)而對相關(guān)的成本、費用進(jìn)行調(diào)整、控制，以起到節(jié)約成本、減少費用支出的目的，進(jìn)一步地對企業(yè)的各項資源進(jìn)行整合、控制，以達(dá)到促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展，為其贏得更多經(jīng)濟(jì)效益的目的。
一、企業(yè)會計成本核算與稅收規(guī)定結(jié)合的必要性
筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算主要是對工程項目發(fā)生的成本費用進(jìn)行歸集，按成本對象進(jìn)行分配。成本對象的確定是成本核算的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。一般情況下，企業(yè)在取得土地使用權(quán)后就要考慮成本對象的確定了。成本對象的確定在符合企業(yè)核算現(xiàn)實的情況下，應(yīng)結(jié)合所得稅、土地增值稅的相關(guān)要求，盡可能的方便稅務(wù)的計算。企業(yè)所得稅中對成本對象的劃分列舉了以下的原則可以參考：一是可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算，不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。二是分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項目，可作為一個成本對象行進(jìn)核算。三是功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。四是定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。
恰當(dāng)?shù)某杀緦ο髣澐衷诙惤鹩嬎銜r會使工作高效、簡潔。筆者認(rèn)為劃分成本對象時國稅發(fā)31號文中確定成本對象的四種原則，在實踐中比較常用，同時借鑒土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，對本單位的成本對象給予確認(rèn)。例如，吉林省地方稅務(wù)局規(guī)定土地增值稅清算要按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)分別計算土地增值稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。土地增值稅基本清算單位為房地產(chǎn)開發(fā)項目；開發(fā)項目分期的，為每個分期開發(fā)項目。開發(fā)項目或分期開發(fā)項目的確認(rèn)以房地產(chǎn)業(yè)管理職能部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)已明確指出土地增值稅基本清算單位以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。筆者所在公司的長春子公司的項目計劃分期開發(fā)，那么成本對象的劃分應(yīng)先分期，以每個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為一期，在每期中再分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)。這種劃分原則也符合國稅發(fā)2009第31號文中的兩種分類原則，一是同一開發(fā)地點、竣工時間相近的項目歸集為同一成本對象，即歸集原則；二是項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算，即功能區(qū)分原則。在這一問題上北京市地稅局則規(guī)定，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中包括不同商品房類型的，應(yīng)將整體項目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分?jǐn)偝杀镜模瓌t上應(yīng)按建筑面積計算分?jǐn)?。對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實際情況要求納稅人分期進(jìn)行清算。在實際中筆者所在公司的北京子公司土地增值稅是按整個項目立項的，達(dá)到清算條件時各業(yè)態(tài)之間的成本按建筑面積分?jǐn)?。依北京地稅對土地增值稅的清算要求，對日常成本對象的劃分沒有強(qiáng)制性的影響，但實際工作中北京項目的開發(fā)是分期進(jìn)行的，各期的開工時間和交房時間各不相同，在成本對象劃分時可以更多的參考國稅發(fā)2009第31號文中的分類原則，例如遵循同一開發(fā)地點、竣工時間相近的項目歸集為同一成本對象，比較符合現(xiàn)實情況。
二、會計成本核算與企業(yè)內(nèi)部工程管理結(jié)合的必要性
良好的會計成本核算需要財務(wù)部門和造價、工程等相關(guān)部門密切的配合。目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目都是分期開發(fā)，在一期中分別取得若干個規(guī)劃許可證，每個規(guī)劃許可證對應(yīng)一個標(biāo)段，每個標(biāo)段招標(biāo)一個總包，工程管理上通常認(rèn)為總包之間形成競爭，便于管理。造價部門通常是一期出一個目標(biāo)成本，一期中再分若干標(biāo)段通常沒有單獨的目標(biāo)成本。鑒于這種情況，財務(wù)部門在項目初期就需要和工程及造價部門密切合作，參與項目的分區(qū)，盡量把成本項目的劃分和實際工程進(jìn)度統(tǒng)一起來，如果項目需要按規(guī)劃許可證作為土地增值稅的清算單位，在項目實施規(guī)劃時就不宜在一期地塊里取得太多規(guī)劃許可證，過細(xì)的劃分不利于為整個區(qū)域服務(wù)的合同的分?jǐn)?，如交評、環(huán)評等通常整個項目出具一個，需要在各期分?jǐn)?，綠化、電力的合同通常是一期簽訂一個，規(guī)證的范圍太小，容易出現(xiàn)為區(qū)域整體服務(wù)的合同還沒執(zhí)行完，有的區(qū)域已經(jīng)需要土地增值稅清算了，未發(fā)生的成本在土地增值稅清算時不予扣除，造成實際成本偏小。
為項目整體服務(wù)的合同怎樣在不同期、不同標(biāo)段之間拆分，需要造價部門的主導(dǎo)，使拆分情況比較貼近工程的實際情況，如果交房確認(rèn)收入是依據(jù)標(biāo)段進(jìn)行，目標(biāo)成本的劃分也按標(biāo)段區(qū)分，會很大程度上方便成本的結(jié)轉(zhuǎn)。所以在項目初期能和工程、造價部門密切合作，使成本對象的劃分方便未來的財務(wù)計算，同時和項目的實操過程結(jié)合起來，可以使后面的工作事半功倍。
筆者所在公司的云南子公司在土地增值稅清算的案例有值得財務(wù)人員思考的地方。云南項目分四期滾動開發(fā)，前兩期工程結(jié)束后，土地增值稅前兩期也清算完畢。整個項目的規(guī)劃進(jìn)行了一次調(diào)整，政府要求整個項目配建一個中學(xué)，公司認(rèn)為中學(xué)建成移交政府，沒有收入，準(zhǔn)備在最后一期建中學(xué)，減少占壓資金時間。第三期達(dá)到土地增值稅清算條件時，財務(wù)部門根據(jù)未來市場走勢對三、四期項目的增值情況做了一個預(yù)測，認(rèn)為第三期的增值率最高，中學(xué)的建設(shè)成本放入第三期，可以使項目的土地增值稅減少，但工程安排上中學(xué)要在第四期建設(shè)，第三期結(jié)束后，中學(xué)僅發(fā)生了少量前期成本，對于沒有發(fā)生的成本土地增值稅清算時不予認(rèn)可，最終第三期以較高的增值率繳納了土地增值稅，目前第四期正在銷售，項目的增值率低于第三期，第三期土地增值稅的清算成了項目的一個遺憾。這個案例使我們清楚的看到，在項目之初，財務(wù)部門就需要和工程部門共同分析項目的分期與成本對象的確定，分期的確定會對后續(xù)項目的繳稅產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的影響。
三、會計成本與計稅成本
房地產(chǎn)項目完成竣工交房后開始確認(rèn)收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。交房時各項施工合同往往還沒有結(jié)算，此時總成本依靠造價部門提供的動態(tài)成本為參考，我們通常把這種成本看成會計成本，例如A區(qū)實現(xiàn)了全部交房，確認(rèn)收入10億元，目標(biāo)成本7億元，其中已簽訂合同總額6億元，合同實際付款5億元，我們通常按7億元結(jié)轉(zhuǎn)成本，把已簽訂合同未支付部分1億元計入應(yīng)付賬款，對于在目標(biāo)成本范圍內(nèi)但沒有簽署合同的1億元，用預(yù)提成本來表示。企業(yè)在進(jìn)行年度所得稅匯算清繳時，稅務(wù)師事務(wù)所往往會根據(jù)項目的實際支付情況及相關(guān)文件規(guī)定允許預(yù)提計入完工產(chǎn)品的費用，得出計稅成本，對于以下幾項所得稅時允許預(yù)提計入完工產(chǎn)品的成本，一是出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；二是公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。一般會遲于主體結(jié)構(gòu)完工的綠化景觀工程費屬于開發(fā)產(chǎn)品計稅成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，而不屬于公共配套設(shè)施費，不允許預(yù)提稅前扣除。三是應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。在項目還未完成結(jié)算時計稅成本通常小于財務(wù)成本，匯算清繳時需要對應(yīng)納稅所得額調(diào)增，隨著項目結(jié)算陸續(xù)完成，計稅成本會和會計成本越來越接近，但現(xiàn)實中有一個問題比較影響會計成本的準(zhǔn)確性，就是造價部門出具的目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。造價部門為確保項目的最終成本不突破目標(biāo)成本，通常會將目標(biāo)成本制訂的偏寬松，在項目沒有結(jié)算完成時，財務(wù)部門都在用目標(biāo)成本作為依據(jù)，可能會造成項目成本虛高。例如目標(biāo)成本比已簽合同金額多1億元，財務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本時計入了預(yù)提成本，項目完成結(jié)算后增加成本只有2000萬元，8000萬元需要沖回成本，如果沖回成本當(dāng)年沒有新確認(rèn)的成本，在財務(wù)報表中會出現(xiàn)成本負(fù)值，這其實是一個前期差錯了，可能使報表使用者對以前年度核算的可靠性產(chǎn)生質(zhì)疑。計稅成本和會計成本表面上看是稅會差異，但實質(zhì)上筆者更認(rèn)為是整個項目的管理問題，或是造價部門的管理問題，所以項目準(zhǔn)備交付使用時，財務(wù)部門應(yīng)及時和造價部門溝通，請造價部門謹(jǐn)慎預(yù)計預(yù)估成本。
四、當(dāng)前企業(yè)會計成本核算所存在的問題
（一）企業(yè)內(nèi)部管理人員的成本核算觀念相對落后
在當(dāng)代的企業(yè)中，很多的管理層及財務(wù)人員，在自身的觀念中并未對會計成本核算予以重視。多數(shù)的企業(yè)管理者更重視企業(yè)的經(jīng)營效益，往往忽略了對企業(yè)進(jìn)行成本核算管理。在其的認(rèn)知中，還尚未對成本控制、成本效益形成一種管理觀念。而實際上，成本核算管理對于企業(yè)的經(jīng)營，利潤的獲取有著非常重要的影響作用。相關(guān)的管理人員，可根據(jù)相關(guān)的成本核算數(shù)據(jù)，來對當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)營情況進(jìn)行分析、管控。另一方面，企財務(wù)工作往往是很繁雜，有很多事物等待人們?nèi)ヌ幚?，由于管理人員對于成本核算管理的忽視，往往會將企業(yè)成本核算管理工作放到最后來處理。這勢必會導(dǎo)致當(dāng)前的企業(yè)會計成本核算不夠嚴(yán)謹(jǐn)，對企業(yè)會計成本核算的準(zhǔn)確性帶來負(fù)面的影響。
（二）進(jìn)行會計成本核算時企業(yè)內(nèi)部相互溝通不夠
對于一個企業(yè)而言，成本的構(gòu)成、費用的支出是較為繁瑣與復(fù)雜的，以工程成本核算為例，項目初始各相關(guān)部門能對成本對象的劃分達(dá)成一致，日后會方便成本的歸集與分配。但現(xiàn)實中，往往部門之間缺乏合作，對成本對象的劃分各不一致。項目開始階段對成本核算考慮不夠全面、沒有進(jìn)行整體納稅的規(guī)劃，因此，在對成本進(jìn)行相應(yīng)的核算時便出現(xiàn)了偏頗與漏洞，開發(fā)接近尾聲時，才發(fā)現(xiàn)財稅問題突出，但事實無法再改善了。
這個問題的解決主要依靠各方的積極溝通，站在整個項目的高度來整體策劃，各部門為實現(xiàn)相同的目標(biāo)而相互配合，積極開展工作，使項目的整體核算連續(xù)、合理、準(zhǔn)確。
（三）企業(yè)會計成本核算過于隨意
日常核算中對于行政部門的花費支出在核算上比較統(tǒng)一，但在工程項目中除土地、建安施工支出外的各項支出，核算時使用的科目隨意性較大，同一集團(tuán)內(nèi)的各公司在成本歸集分配上使用的科目都各不相同。對于這點筆者認(rèn)為日常核算中首先應(yīng)遵從企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，其次同一集團(tuán)對相同事物的處理應(yīng)盡量一致，提高集團(tuán)日常核算水平。
會計成本核算過于隨意還體現(xiàn)在，結(jié)轉(zhuǎn)成本時更多的考慮是當(dāng)期利潤是否合適，甚至出現(xiàn)為了使利潤達(dá)到某種程度，人為調(diào)節(jié)成本的高低，這也是在新增收入成本較小情況下，成本沖回會使當(dāng)期成本出現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因之一。筆者認(rèn)為成本核算應(yīng)給予充分重視，在企業(yè)的經(jīng)營中，會計成本核算對其經(jīng)營、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。為了迎合利潤的需要，成本被人為的調(diào)整，使得報表使用者無法獲得可靠的成本核算數(shù)據(jù)，進(jìn)而影響到了其對于企業(yè)策略的準(zhǔn)確判斷，對企業(yè)整體的經(jīng)營與發(fā)展是不利的。
（四）企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員素質(zhì)水平有待提高
企業(yè)會計成本的核算最終是需要相關(guān)的專業(yè)人員來完成的，而目前很多企業(yè)中的財務(wù)人員，其自身的專業(yè)水平有限，加之財務(wù)日常核算繁忙，缺乏對成本核算合理性的思考，另外，一些財務(wù)人員思想松懈、工作進(jìn)行不到位，認(rèn)真度不夠。敷衍了事的工作作風(fēng)，最終會導(dǎo)致計算的結(jié)果存在誤差，影響財務(wù)核算的準(zhǔn)確性。
五、如何來有效地解決企業(yè)會計成本核算中的諸多問題
在企業(yè)的經(jīng)營中，會計成本核算對其經(jīng)營、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。因此，我們應(yīng)及時地來對核算中所存在的問題進(jìn)行改進(jìn)與完善，以對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展起到一定的促進(jìn)性作用。以下是相關(guān)的一些應(yīng)對措施：
（一）規(guī)范企業(yè)會計成本核算方法、科學(xué)化計量
企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營的特點，在遵守會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上選擇適合自己的會計成本核算方法，科學(xué)地來對自身企業(yè)所發(fā)生的成本進(jìn)行相應(yīng)的計量、核算。其次，在對企業(yè)進(jìn)行成本核算時，思維應(yīng)開闊，不要只是局限在有限的核算方法下，可根據(jù)實際情況將各種核算方法結(jié)合使用，這將提升企業(yè)會計核算成本的準(zhǔn)確性。同時，由于企業(yè)會計成本核算工作的繁瑣性、巨大性，相關(guān)人員在進(jìn)行核算時，可尋找相應(yīng)的簡化計算方法，在不改變核算方法本質(zhì)的情況下，科學(xué)、合理地來簡化核算步驟，以快速、準(zhǔn)確地完成當(dāng)前企業(yè)的會計成本核算工作。
【摘要】隨著近年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前其已然成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其也是我國稅收的主要來源性產(chǎn)業(yè)之一。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的自身經(jīng)營較為復(fù)雜、生產(chǎn)周期較長、相應(yīng)的項目投資也較大，因而該行業(yè)同樣也存在著較高的風(fēng)險性。然而，在該行業(yè)中，實際的會計處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國家的稅務(wù)收納、企業(yè)的有序化發(fā)展。因此，合理地對此差異進(jìn)行處理是非常重要的。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅法之間所存在的差異及相應(yīng)的解決方法進(jìn)行相關(guān)論述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 稅法 差異
由于房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)期、銷售期會對很多行業(yè)產(chǎn)生不同的影響，因而它的有序化、健康發(fā)展對于我國的經(jīng)濟(jì)有著一定的拉動性作用，同時也于一定程度上影響到國家的稅收。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式上的多樣化及會計準(zhǔn)則與稅法相關(guān)規(guī)定上的不一致情況，致使房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算與稅法規(guī)定下的相關(guān)處理方面產(chǎn)生了較大的差異，這使得企業(yè)財務(wù)報表無法真實地反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，處理好會計核算與稅法核算上的差異對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的促進(jìn)性作用，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅法核算所存在的差異
（一）會計與相應(yīng)稅目間存在的差異
1.會計核算與營業(yè)稅間的差異。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營業(yè)稅。但是，由于會計準(zhǔn)則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對于收入的確定存有不同，進(jìn)而在營業(yè)稅的繳納、計量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因為在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預(yù)售情況，進(jìn)而在會計賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會計準(zhǔn)則中是不將預(yù)收賬款確認(rèn)為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進(jìn)行營業(yè)稅的計量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對于這一情況進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對于該類情況同樣應(yīng)繳納營業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營業(yè)稅及相關(guān)附加費用，但是卻無法得到確認(rèn)。
2.會計核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來進(jìn)行計算。而應(yīng)納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準(zhǔn)則來進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會計準(zhǔn)則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認(rèn)為收入，按會計的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對對應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認(rèn)收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行所得稅申報處理。
例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬元，并未達(dá)到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：
會計核算上的毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本=0-0=0元
稅法核算下的毛利潤=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元
會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元
會計核算上的所得稅額=0*30%=0元
稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元
通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。
（二）會計核算下的后續(xù)計量與納稅調(diào)整上所存在的差異
在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的處理上而形成的。
1.成本模式法下的后續(xù)計量處理。在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行后續(xù)計量中，我國的稅法中對投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。其指出：當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價值小于計稅基礎(chǔ)時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應(yīng)相應(yīng)地來調(diào)增此時的應(yīng)納稅所得額；而當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于計稅基礎(chǔ)時，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會計準(zhǔn)則中規(guī)定：對于已確認(rèn)了的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認(rèn)的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時才能全部轉(zhuǎn)回。
例如：2010年A企業(yè)購入一寫字樓準(zhǔn)備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計提減值準(zhǔn)備200萬元，A企業(yè)的相關(guān)會計分錄為：
購入寫字樓時的會計分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)-寫字樓 1000萬元
貸：銀行存款 1000萬元
每月計提折舊的分錄為：
借：其他業(yè)務(wù)成本4.08萬元
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 4.08萬元
計算公式=（1000-20）/20/12=4.08萬元
A企業(yè)確認(rèn)租金收入的分錄為：
借：銀行存款（現(xiàn)今） 5萬元
貸：其他業(yè)務(wù)收入 5萬元
2010年末計提減值準(zhǔn)備分錄為：
借：資產(chǎn)減值損失 200萬元
貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 200萬元
假設(shè)只有計提的減值準(zhǔn)備200萬元形成了暫時性差異，在投資性房地產(chǎn)賬面價值小于計稅基礎(chǔ)時的遞延所得稅分錄為：
借：遞延所得稅資產(chǎn) 60萬
貸：所得稅費用-遞延所得稅費 用 60萬
2.公允價值模式法下的后續(xù)計量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價值法進(jìn)行后續(xù)的賬務(wù)處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認(rèn)而稅法不予以確認(rèn)時所形成的變動損益，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進(jìn)行抵扣。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來應(yīng)對會計處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異
（一）針對預(yù)收賬款問題而引發(fā)的會計與稅法的差異情況進(jìn)行調(diào)理
為了同時滿足會計法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會計人員在對預(yù)收賬款進(jìn)行處理時，可在收到預(yù)收賬款時不進(jìn)行會計處理，而在實際繳納營業(yè)稅金及附加時再進(jìn)行會計處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費-相應(yīng)科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對該稅金進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時，將此類稅費結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費-營業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費-相應(yīng)稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準(zhǔn)則下的配比原則，又達(dá)到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。
（二）進(jìn)一步協(xié)調(diào)會計核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異
在對公允價值進(jìn)行計量時，按照相關(guān)規(guī)定可將賬面價值與公允價值的差異計入到當(dāng)期損益，并計入到應(yīng)納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計核算與稅法核算間的差異。
三、結(jié)語
由于房地產(chǎn)自身經(jīng)營模式的原因，致使其在以會計準(zhǔn)則進(jìn)行賬務(wù)處理時與稅法核算之間產(chǎn)生了較大的差異。因此，相關(guān)人員應(yīng)充分地了解差異產(chǎn)生的原因，有針對性地、恰當(dāng)?shù)貋磉M(jìn)行調(diào)整，盡量將二者協(xié)調(diào)一致，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有序化的經(jīng)營與發(fā)展。
對于一個企業(yè)而言，良好的經(jīng)營管理，將起到促進(jìn)其未來發(fā)展的作用。而在企業(yè)的經(jīng)營管理中，會計成本核算是其重要組成部分之一。通過會計成本核算，企業(yè)可清晰地了解到當(dāng)下自身的經(jīng)營管理過程中各項費用、成本的支出情況，進(jìn)而對相關(guān)的成本、費用進(jìn)行調(diào)整、控制，以起到節(jié)約成本、減少費用支出的目的，進(jìn)一步地對企業(yè)的各項資源進(jìn)行整合、控制，以達(dá)到促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展，為其贏得更多經(jīng)濟(jì)效益的目的。
一、企業(yè)會計成本核算與稅收規(guī)定結(jié)合的必要性
筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算主要是對工程項目發(fā)生的成本費用進(jìn)行歸集，按成本對象進(jìn)行分配。成本對象的確定是成本核算的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。一般情況下，企業(yè)在取得土地使用權(quán)后就要考慮成本對象的確定了。成本對象的確定在符合企業(yè)核算現(xiàn)實的情況下，應(yīng)結(jié)合所得稅、土地增值稅的相關(guān)要求，盡可能的方便稅務(wù)的計算。企業(yè)所得稅中對成本對象的劃分列舉了以下的原則可以參考：一是可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算，不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。二是分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項目，可作為一個成本對象行進(jìn)核算。三是功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。四是定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。
恰當(dāng)?shù)某杀緦ο髣澐衷诙惤鹩嬎銜r會使工作高效、簡潔。筆者認(rèn)為劃分成本對象時國稅發(fā)31號文中確定成本對象的四種原則，在實踐中比較常用，同時借鑒土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，對本單位的成本對象給予確認(rèn)。例如，吉林省地方稅務(wù)局規(guī)定土地增值稅清算要按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)分別計算土地增值稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。土地增值稅基本清算單位為房地產(chǎn)開發(fā)項目；開發(fā)項目分期的，為每個分期開發(fā)項目。開發(fā)項目或分期開發(fā)項目的確認(rèn)以房地產(chǎn)業(yè)管理職能部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)已明確指出土地增值稅基本清算單位以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。筆者所在公司的長春子公司的項目計劃分期開發(fā)，那么成本對象的劃分應(yīng)先分期，以每個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為一期，在每期中再分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)。這種劃分原則也符合國稅發(fā)2009第31號文中的兩種分類原則，一是同一開發(fā)地點、竣工時間相近的項目歸集為同一成本對象，即歸集原則；二是項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算，即功能區(qū)分原則。在這一問題上北京市地稅局則規(guī)定，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中包括不同商品房類型的，應(yīng)將整體項目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分?jǐn)偝杀镜?，原則上應(yīng)按建筑面積計算分?jǐn)?。對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實際情況要求納稅人分期進(jìn)行清算。在實際中筆者所在公司的北京子公司土地增值稅是按整個項目立項的，達(dá)到清算條件時各業(yè)態(tài)之間的成本按建筑面積分?jǐn)?。依北京地稅對土地增值稅的清算要求，對日常成本對象的劃分沒有強(qiáng)制性的影響，但實際工作中北京項目的開發(fā)是分期進(jìn)行的，各期的開工時間和交房時間各不相同，在成本對象劃分時可以更多的參考國稅發(fā)2009第31號文中的分類原則，例如遵循同一開發(fā)地點、竣工時間相近的項目歸集為同一成本對象，比較符合現(xiàn)實情況。
二、會計成本核算與企業(yè)內(nèi)部工程管理結(jié)合的必要性
良好的會計成本核算需要財務(wù)部門和造價、工程等相關(guān)部門密切的配合。目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目都是分期開發(fā)，在一期中分別取得若干個規(guī)劃許可證，每個規(guī)劃許可證對應(yīng)一個標(biāo)段，每個標(biāo)段招標(biāo)一個總包，工程管理上通常認(rèn)為總包之間形成競爭，便于管理。造價部門通常是一期出一個目標(biāo)成本，一期中再分若干標(biāo)段通常沒有單獨的目標(biāo)成本。鑒于這種情況，財務(wù)部門在項目初期就需要和工程及造價部門密切合作，參與項目的分區(qū)，盡量把成本項目的劃分和實際工程進(jìn)度統(tǒng)一起來，如果項目需要按規(guī)劃許可證作為土地增值稅的清算單位，在項目實施規(guī)劃時就不宜在一期地塊里取得太多規(guī)劃許可證，過細(xì)的劃分不利于為整個區(qū)域服務(wù)的合同的分?jǐn)偅缃辉u、環(huán)評等通常整個項目出具一個，需要在各期分?jǐn)?，綠化、電力的合同通常是一期簽訂一個，規(guī)證的范圍太小，容易出現(xiàn)為區(qū)域整體服務(wù)的合同還沒執(zhí)行完，有的區(qū)域已經(jīng)需要土地增值稅清算了，未發(fā)生的成本在土地增值稅清算時不予扣除，造成實際成本偏小。
為項目整體服務(wù)的合同怎樣在不同期、不同標(biāo)段之間拆分，需要造價部門的主導(dǎo)，使拆分情況比較貼近工程的實際情況，如果交房確認(rèn)收入是依據(jù)標(biāo)段進(jìn)行，目標(biāo)成本的劃分也按標(biāo)段區(qū)分，會很大程度上方便成本的結(jié)轉(zhuǎn)。所以在項目初期能和工程、造價部門密切合作，使成本對象的劃分方便未來的財務(wù)計算，同時和項目的實操過程結(jié)合起來，可以使后面的工作事半功倍。
筆者所在公司的云南子公司在土地增值稅清算的案例有值得財務(wù)人員思考的地方。云南項目分四期滾動開發(fā)，前兩期工程結(jié)束后，土地增值稅前兩期也清算完畢。整個項目的規(guī)劃進(jìn)行了一次調(diào)整，政府要求整個項目配建一個中學(xué)，公司認(rèn)為中學(xué)建成移交政府，沒有收入，準(zhǔn)備在最后一期建中學(xué)，減少占壓資金時間。第三期達(dá)到土地增值稅清算條件時，財務(wù)部門根據(jù)未來市場走勢對三、四期項目的增值情況做了一個預(yù)測，認(rèn)為第三期的增值率最高，中學(xué)的建設(shè)成本放入第三期，可以使項目的土地增值稅減少，但工程安排上中學(xué)要在第四期建設(shè)，第三期結(jié)束后，中學(xué)僅發(fā)生了少量前期成本，對于沒有發(fā)生的成本土地增值稅清算時不予認(rèn)可，最終第三期以較高的增值率繳納了土地增值稅，目前第四期正在銷售，項目的增值率低于第三期，第三期土地增值稅的清算成了項目的一個遺憾。這個案例使我們清楚的看到，在項目之初，財務(wù)部門就需要和工程部門共同分析項目的分期與成本對象的確定，分期的確定會對后續(xù)項目的繳稅產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的影響。
三、會計成本與計稅成本
房地產(chǎn)項目完成竣工交房后開始確認(rèn)收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。交房時各項施工合同往往還沒有結(jié)算，此時總成本依靠造價部門提供的動態(tài)成本為參考，我們通常把這種成本看成會計成本，例如A區(qū)實現(xiàn)了全部交房，確認(rèn)收入10億元，目標(biāo)成本7億元，其中已簽訂合同總額6億元，合同實際付款5億元，我們通常按7億元結(jié)轉(zhuǎn)成本，把已簽訂合同未支付部分1億元計入應(yīng)付賬款，對于在目標(biāo)成本范圍內(nèi)但沒有簽署合同的1億元，用預(yù)提成本來表示。企業(yè)在進(jìn)行年度所得稅匯算清繳時，稅務(wù)師事務(wù)所往往會根據(jù)項目的實際支付情況及相關(guān)文件規(guī)定允許預(yù)提計入完工產(chǎn)品的費用，得出計稅成本，對于以下幾項所得稅時允許預(yù)提計入完工產(chǎn)品的成本，一是出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；二是公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。一般會遲于主體結(jié)構(gòu)完工的綠化景觀工程費屬于開發(fā)產(chǎn)品計稅成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，而不屬于公共配套設(shè)施費，不允許預(yù)提稅前扣除。三是應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。在項目還未完成結(jié)算時計稅成本通常小于財務(wù)成本，匯算清繳時需要對應(yīng)納稅所得額調(diào)增，隨著項目結(jié)算陸續(xù)完成，計稅成本會和會計成本越來越接近，但現(xiàn)實中有一個問題比較影響會計成本的準(zhǔn)確性，就是造價部門出具的目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。造價部門為確保項目的最終成本不突破目標(biāo)成本，通常會將目標(biāo)成本制訂的偏寬松，在項目沒有結(jié)算完成時，財務(wù)部門都在用目標(biāo)成本作為依據(jù)，可能會造成項目成本虛高。例如目標(biāo)成本比已簽合同金額多1億元，財務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本時計入了預(yù)提成本，項目完成結(jié)算后增加成本只有2000萬元，8000萬元需要沖回成本，如果沖回成本當(dāng)年沒有新確認(rèn)的成本，在財務(wù)報表中會出現(xiàn)成本負(fù)值，這其實是一個前期差錯了，可能使報表使用者對以前年度核算的可靠性產(chǎn)生質(zhì)疑。計稅成本和會計成本表面上看是稅會差異，但實質(zhì)上筆者更認(rèn)為是整個項目的管理問題，或是造價部門的管理問題，所以項目準(zhǔn)備交付使用時，財務(wù)部門應(yīng)及時和造價部門溝通，請造價部門謹(jǐn)慎預(yù)計預(yù)估成本。
四、當(dāng)前企業(yè)會計成本核算所存在的問題
（一）企業(yè)內(nèi)部管理人員的成本核算觀念相對落后
在當(dāng)代的企業(yè)中，很多的管理層及財務(wù)人員，在自身的觀念中并未對會計成本核算予以重視。多數(shù)的企業(yè)管理者更重視企業(yè)的經(jīng)營效益，往往忽略了對企業(yè)進(jìn)行成本核算管理。在其的認(rèn)知中，還尚未對成本控制、成本效益形成一種管理觀念。而實際上，成本核算管理對于企業(yè)的經(jīng)營，利潤的獲取有著非常重要的影響作用。相關(guān)的管理人員，可根據(jù)相關(guān)的成本核算數(shù)據(jù)，來對當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)營情況進(jìn)行分析、管控。另一方面，企財務(wù)工作往往是很繁雜，有很多事物等待人們?nèi)ヌ幚?，由于管理人員對于成本核算管理的忽視，往往會將企業(yè)成本核算管理工作放到最后來處理。這勢必會導(dǎo)致當(dāng)前的企業(yè)會計成本核算不夠嚴(yán)謹(jǐn)，對企業(yè)會計成本核算的準(zhǔn)確性帶來負(fù)面的影響。
（二）進(jìn)行會計成本核算時企業(yè)內(nèi)部相互溝通不夠
對于一個企業(yè)而言，成本的構(gòu)成、費用的支出是較為繁瑣與復(fù)雜的，以工程成本核算為例，項目初始各相關(guān)部門能對成本對象的劃分達(dá)成一致，日后會方便成本的歸集與分配。但現(xiàn)實中，往往部門之間缺乏合作，對成本對象的劃分各不一致。項目開始階段對成本核算考慮不夠全面、沒有進(jìn)行整體納稅的規(guī)劃，因此，在對成本進(jìn)行相應(yīng)的核算時便出現(xiàn)了偏頗與漏洞，開發(fā)接近尾聲時，才發(fā)現(xiàn)財稅問題突出，但事實無法再改善了。
這個問題的解決主要依靠各方的積極溝通，站在整個項目的高度來整體策劃，各部門為實現(xiàn)相同的目標(biāo)而相互配合，積極開展工作，使項目的整體核算連續(xù)、合理、準(zhǔn)確。
（三）企業(yè)會計成本核算過于隨意
日常核算中對于行政部門的花費支出在核算上比較統(tǒng)一，但在工程項目中除土地、建安施工支出外的各項支出，核算時使用的科目隨意性較大，同一集團(tuán)內(nèi)的各公司在成本歸集分配上使用的科目都各不相同。對于這點筆者認(rèn)為日常核算中首先應(yīng)遵從企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，其次同一集團(tuán)對相同事物的處理應(yīng)盡量一致，提高集團(tuán)日常核算水平。
會計成本核算過于隨意還體現(xiàn)在，結(jié)轉(zhuǎn)成本時更多的考慮是當(dāng)期利潤是否合適，甚至出現(xiàn)為了使利潤達(dá)到某種程度，人為調(diào)節(jié)成本的高低，這也是在新增收入成本較小情況下，成本沖回會使當(dāng)期成本出現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因之一。筆者認(rèn)為成本核算應(yīng)給予充分重視，在企業(yè)的經(jīng)營中，會計成本核算對其經(jīng)營、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。為了迎合利潤的需要，成本被人為的調(diào)整，使得報表使用者無法獲得可靠的成本核算數(shù)據(jù)，進(jìn)而影響到了其對于企業(yè)策略的準(zhǔn)確判斷，對企業(yè)整體的經(jīng)營與發(fā)展是不利的。
（四）企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員素質(zhì)水平有待提高
企業(yè)會計成本的核算最終是需要相關(guān)的專業(yè)人員來完成的，而目前很多企業(yè)中的財務(wù)人員，其自身的專業(yè)水平有限，加之財務(wù)日常核算繁忙，缺乏對成本核算合理性的思考，另外，一些財務(wù)人員思想松懈、工作進(jìn)行不到位，認(rèn)真度不夠。敷衍了事的工作作風(fēng)，最終會導(dǎo)致計算的結(jié)果存在誤差，影響財務(wù)核算的準(zhǔn)確性。
五、如何來有效地解決企業(yè)會計成本核算中的諸多問題
在企業(yè)的經(jīng)營中，會計成本核算對其經(jīng)營、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。因此，我們應(yīng)及時地來對核算中所存在的問題進(jìn)行改進(jìn)與完善，以對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展起到一定的促進(jìn)性作用。以下是相關(guān)的一些應(yīng)對措施：
（一）規(guī)范企業(yè)會計成本核算方法、科學(xué)化計量
企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營的特點，在遵守會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上選擇適合自己的會計成本核算方法，科學(xué)地來對自身企業(yè)所發(fā)生的成本進(jìn)行相應(yīng)的計量、核算。其次，在對企業(yè)進(jìn)行成本核算時，思維應(yīng)開闊，不要只是局限在有限的核算方法下，可根據(jù)實際情況將各種核算方法結(jié)合使用，這將提升企業(yè)會計核算成本的準(zhǔn)確性。同時，由于企業(yè)會計成本核算工作的繁瑣性、巨大性，相關(guān)人員在進(jìn)行核算時，可尋找相應(yīng)的簡化計算方法，在不改變核算方法本質(zhì)的情況下，科學(xué)、合理地來簡化核算步驟，以快速、準(zhǔn)確地完成當(dāng)前企業(yè)的會計成本核算工作。
（二）提高企業(yè)內(nèi)部相關(guān)會計人員的專業(yè)能力、綜合素養(yǎng)
為了確保企業(yè)會計成本核算的正確性，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對于企業(yè)內(nèi)部相關(guān)財務(wù)人員專業(yè)水平、綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，并定期地對其進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，同時有針對性的來制定相應(yīng)的考核、獎懲等管理制度，以對其的工作情況進(jìn)行相應(yīng)的考核與監(jiān)督。同時在這個過程中，給予優(yōu)秀財務(wù)人員獎勵，以激勵其來更好的完成相應(yīng)工作。對于那些業(yè)務(wù)能力較弱、工作中經(jīng)常出現(xiàn)錯誤的財務(wù)人員應(yīng)給予批評，以提高其對于工作的重視度，督促其認(rèn)真的來完成工作。除此之外，還要對其會計職業(yè)道德進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，以端正其道德操守，提升其自我認(rèn)識，最終達(dá)到促使其綜合素質(zhì)提高的目的，使其以更高的水平來完成企業(yè)會計成本核算工作，保證核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，更好地服務(wù)于企業(yè)。
（三）企業(yè)的管理層要重視財務(wù)成本工作
企業(yè)的會計成本核算為企業(yè)的科學(xué)化、正確化管理提供了有效的數(shù)據(jù)參考，保證企業(yè)會計核算的準(zhǔn)確性、合理性，而且企業(yè)好的稅收籌劃都是和成本緊密相連的，因此從管理者的層面應(yīng)重視成本的核算工作，給予成本核算人員必要的支持，使核算人員有時間對企業(yè)的成本核算進(jìn)行思考，不斷優(yōu)化成本核算的方法；為具體工作人員提供必要的培訓(xùn)機(jī)會，包括系統(tǒng)內(nèi)財務(wù)人員的工作交流。其次，有了管理層的支持，成本核算才能真正和工程進(jìn)度、稅收籌劃等結(jié)合起來。如前面所舉的云南子公司的案例，如果在工程安排上三期時就開始中學(xué)的建設(shè)，使中學(xué)的建造成本按最有利的比例分?jǐn)傆嬋肴诘目偝杀?，有效降低第三期的增值額，可以為公司帶來很大的稅收節(jié)約。但這種籌劃涉及項目整體的施工安排、造價測算和銷售測算，沒有公司管理層的支持，緊靠財務(wù)部門一己之力，很難完成當(dāng)初設(shè)想的方案。企業(yè)管理層應(yīng)從自身意識里真正重視會計成本的核算，將成本看成提高投資收益的重要一項，在企業(yè)中構(gòu)建完整的會計核算體系，使企業(yè)的成本核算水平不斷提高。
總之，企業(yè)要想在激勵的角逐中獲取到更大的利潤，立于不敗之地，不斷地來對自身的管理進(jìn)行完善與改進(jìn)是非常必要的。而會計成本核算是企業(yè)成本管理中的基礎(chǔ)、同時也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。企業(yè)通過去完善、改進(jìn)、提升相應(yīng)的核算方法、科學(xué)正確的反映企業(yè)成本的發(fā)生情況，是企業(yè)自身管理水平的一種提升。不僅如此，在具體的實踐應(yīng)用中，會計成本核算工作是繁瑣而復(fù)雜的，這便要求相應(yīng)的會計人員在思想上加以重視，提升自身的專業(yè)能力，在實際的核算中準(zhǔn)確而全面地來完成企業(yè)成本核算工作。從某種意義上來說，良好的成本核算將促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營，為企業(yè)贏得更多的利潤，對企業(yè)的未來發(fā)展將起到積極性作用。
[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真會對房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展及我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定的危害。為使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)采取有效的措施，加強(qiáng)會計控制，避免信息失真現(xiàn)象繼續(xù)發(fā)生。
[關(guān)鍵詞]信息失真 原因 措施
0前言
最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)峻的考驗，并也逐步走向成熟，在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著越來越多的作用。在目前我國的城市化建設(shè)中，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部管理，才能在激烈的行業(yè)競爭中占有一席之地。財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，對企業(yè)經(jīng)營與合理決策起著重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)會計控制，避免會計信息失真現(xiàn)象發(fā)生而影響企業(yè)的發(fā)展。
1 房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的原因是來自多個方面的，既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素，也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素，具體包括以下幾個方面。第一，財務(wù)舞弊造成會計信息缺乏真實性和可靠性。房地產(chǎn)項目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點，且由于工程結(jié)構(gòu)的原因，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認(rèn)，這些都為開發(fā)商運用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負(fù)債等各種財務(wù)舞弊手段提供了廣泛的空間，從而使其達(dá)到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會計信息以謀求私利的目的。第二，濫用會計準(zhǔn)則導(dǎo)致會計信息失真。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得我國企業(yè)會計準(zhǔn)則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財務(wù)報告時對某些會計事項自主選擇處理方法，使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個人判斷和觀點在會計準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開發(fā)同步往往不同步進(jìn)行，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費用與實際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異，使得企業(yè)財務(wù)報表不能及時反映企業(yè)當(dāng)期的真實經(jīng)營情況，從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。第三，隨意確認(rèn)會計事項導(dǎo)致會計信息失真。由于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》缺乏對房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會計實務(wù)的詳細(xì)指引準(zhǔn)則和制度，使得企業(yè)對會計項目的確認(rèn)存在很大的隨意性。例如：在收入確認(rèn)方面，有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認(rèn)，有的在收訖房屋銷售款后確認(rèn)，有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認(rèn)，有的則視收益情況隨意確認(rèn)，不同的確認(rèn)方法顯然會對企業(yè)當(dāng)期利潤產(chǎn)生很大影響，從而導(dǎo)致企業(yè)會計信息嚴(yán)重失真。第四，外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會計信息質(zhì)量缺乏公信力。由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個政府部門，使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發(fā)商進(jìn)行有效監(jiān)管，促使其利用虛假會計信息牟取私利。此外，由于相關(guān)法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發(fā)商虛假會計的違法成本相對較低，一般就是補(bǔ)足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會計信息的主動性。
2 房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的影響
導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的原因既有客觀因素，也有主觀因素，因而會對企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響。會計信息失真對債權(quán)人的影響，與企業(yè)股東不同，企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行，其在進(jìn)行信貸決策時，最關(guān)心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進(jìn)而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則，就成為保護(hù)債券人利益的關(guān)鍵，這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會計準(zhǔn)則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意確認(rèn)會計事項、濫用會計準(zhǔn)則等行為所導(dǎo)致的會計信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風(fēng)險和信貸風(fēng)險。會計信息失真對政府政策調(diào)控的影響，會計信息是各種經(jīng)濟(jì)信息的基礎(chǔ)，是政府部門制定各項經(jīng)濟(jì)政策的重要依據(jù)。由于會計信息占了社會經(jīng)濟(jì)信息總量的70%以上，因而房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量的高低直接決定了經(jīng)濟(jì)信息的總體質(zhì)量，從而對政府宏觀調(diào)控等經(jīng)濟(jì)決策的質(zhì)量造成重要影響。但是，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真是不爭的事實，如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內(nèi)的各項宏觀調(diào)控政策，在一定程度上擾亂了整個經(jīng)濟(jì)工作的正常秩序，阻礙了我國現(xiàn)代化的進(jìn)程。會計信息失真對投資者會產(chǎn)生誤導(dǎo)，從客觀上看，由于房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出具有較強(qiáng)的周期性，表現(xiàn)為不同的會計期間業(yè)績往往波動較大，如項目建設(shè)期內(nèi)往往業(yè)績不佳，而竣工后則業(yè)績突飛猛進(jìn)，因而一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)無法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經(jīng)營情況，從而造成會計信息失真，對投資者造成誤導(dǎo)；從主觀上看，企業(yè)管理是為了企業(yè)利益，通過隨意確認(rèn)預(yù)提賬款、任意攤銷預(yù)提開發(fā)費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露造成企業(yè)會計信息嚴(yán)重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。
3 避免房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的措施
首先要建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，應(yīng)在我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》中，針對房地產(chǎn)企業(yè)會計中一些特殊事項，規(guī)定具體的會計準(zhǔn)則或會計制度，以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會計核算，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計信息中企業(yè)財務(wù)信息和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。應(yīng)補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員依據(jù)企業(yè)需要，做出不規(guī)范的會計處理。其次是改進(jìn)與完善會計信息的披露制度，提高會計信息披露的真實性和可靠性，通過立法建立健全保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息真實可靠的法規(guī)法則，如要求增加會計信息披露的頻率和范圍，增加非財務(wù)信息的披露等，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)；拓寬信息披露渠道；進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表外審制度以及注冊會計師管理制度，給會計信息的可靠性提供一個較好的經(jīng)濟(jì)和法律環(huán)境。再次政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度，在政府部門中建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度，建立跨部門的房地產(chǎn)信息管理中心，定期召開聯(lián)系會議交流房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)展的相關(guān)信息，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)管，杜絕會計信息造假價的空間；加大對開發(fā)商會計信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進(jìn)稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟(jì)處罰，多渠道督促開發(fā)商自覺守法；對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取信用評級機(jī)制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實信息的企業(yè)。最后是積極培育第三方會計信息的專業(yè)用戶，通過利用專業(yè)用戶所具有的識別和分析能力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息質(zhì)量進(jìn)行分析和評價，有助于改善投資者被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息誤導(dǎo)的程度。
4 結(jié)束語
總之，應(yīng)針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及管理現(xiàn)狀，認(rèn)真分析房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的原因，采取有效的措施，避免房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真現(xiàn)象的發(fā)生。
摘要：我國房地產(chǎn)企業(yè)由于內(nèi)部管理的不完善、不到位而導(dǎo)致目前會計信息嚴(yán)重失真,已成為目前經(jīng)濟(jì)生活中較普遍的現(xiàn)象。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算程序和方法等都具有明顯的差異性。通過對房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的根源分析，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)如何控制會計信息失真的若干預(yù)防對策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息；信息失真；預(yù)防對策
0引言
會計信息作為全面反映企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的一個信息系統(tǒng)，是企業(yè)各級管理層進(jìn)行正常經(jīng)營決策的必須條件，會計信息客觀真實性要求必須提高會計信息的質(zhì)量，保證會計信息的生成過程客觀、真實、可靠、真實反映會計主體的經(jīng)營狀況和經(jīng)營成果，它是投資者、債權(quán)人了解企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的重要渠道。
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及其發(fā)展對建筑業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)關(guān)系重大。然而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在很大程度上取決于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平。市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動日益豐富，也日漸復(fù)雜，并在房地產(chǎn)企業(yè)整個經(jīng)營管理工作中處于舉足輕重的地位，其成效如何，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的興衰成敗。
1房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的根源分析
1.1利益驅(qū)動
經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于會計造假行為的主要原因。房地產(chǎn)企業(yè)管理者出于擴(kuò)大經(jīng)營業(yè)績和完成考核指標(biāo)的目的，冒險違反會計準(zhǔn)則及制度，指使或強(qiáng)迫會計人員擅自更改會計信息，或者編制虛假財務(wù)會計報告，以能夠偷逃稅收、少交管理費，最后造成會計信息質(zhì)量的下降。
1.2會計人員的職業(yè)道德素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平有待高及法制觀念淡薄
會計人員的職業(yè)判斷力，是會計人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算對象、成本項目、成本計算方法的確定，需要會計人員做出合理的判斷和選擇。又如有的房地產(chǎn)企業(yè)一些領(lǐng)導(dǎo)為了考核政績指使財務(wù)人員做虛假的賬表，會計人員由于不熟悉會計原理和有關(guān)會計制度和法規(guī)，從而亂記賬，造成核算失誤，致使會計信息失真。有的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對內(nèi)部控制重視不夠，員工認(rèn)識不足，內(nèi)部會計控制制度不健全；有的房地產(chǎn)企業(yè)會計人員數(shù)量不足、素質(zhì)不高而造成記賬隨意、手續(xù)不清、差錯頻繁和會計資料嚴(yán)重散失等。此外，房地產(chǎn)企業(yè)會計人員的監(jiān)督意識不強(qiáng)，法制觀念淡薄，缺乏職業(yè)風(fēng)險意識，職業(yè)判斷能力弱，自我管制能力差，惟命是從，在權(quán)大于法的思想支配下，有意造假，使得會計信息失真在所難免。
1.3會計準(zhǔn)則及會計制度不夠完善
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和逐步完善,我國先后了《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制》、《關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露》等16項具體會計準(zhǔn)則。但隨著新的經(jīng)濟(jì)行為、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、市場工具不斷涌現(xiàn),會計準(zhǔn)則的缺陷同樣也存在于會計制度?？傮w看來，我國目前還沒有形成健全的財會、審計法律法規(guī)體系，許多法律法規(guī)尚未建立，已經(jīng)建立的法律法規(guī)又不嚴(yán)密。此外，現(xiàn)有的會計制度對未來會計環(huán)境的變化缺乏科學(xué)和前瞻性的分析和預(yù)測，在新問題、新情況不斷出現(xiàn)的情況下，往往會超出會計制度所規(guī)定的范圍。而建筑業(yè)現(xiàn)在正處在改制期，相關(guān)的會計體制并不健全，這就可能導(dǎo)致企業(yè)的會計核算不確定，即不能夠?qū)ζ髽I(yè)所發(fā)生的交易和事項進(jìn)行客觀、公允的確認(rèn)、計量和報告。
1.4監(jiān)督體系功能缺位
我國目前的監(jiān)督體系可以概括為會計監(jiān)督、內(nèi)部審計監(jiān)督和外部監(jiān)督三部分。第一，從我國現(xiàn)有的會計監(jiān)督體制來看，房地產(chǎn)企業(yè)會計機(jī)構(gòu)是自行設(shè)置，會計負(fù)責(zé)人基本是由單位領(lǐng)導(dǎo)直接任用的，這就決定了單位的會計工作實際上就是為本單位的經(jīng)濟(jì)活動服務(wù)，因而很難避免會計信息隨單位領(lǐng)導(dǎo)的意愿而改變，以致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動不能真實、客觀的反應(yīng)，更談不上監(jiān)督了。第二，內(nèi)部審計監(jiān)督不完善，制度不健全，內(nèi)部監(jiān)督力量微弱，無法充分發(fā)揮其應(yīng)有的內(nèi)部審計職能。第三，從單位外部的監(jiān)督來看，房地產(chǎn)企業(yè)的會計報表還沒有完全納入發(fā)達(dá)的審計監(jiān)督范圍，監(jiān)督力度不夠。監(jiān)督的社會職能還未充分發(fā)揮出來，這也為提供虛假的會計信息創(chuàng)造了條件。同時，存在著較多房地產(chǎn)企業(yè)不重視財務(wù)管理的思想，不重視企業(yè)監(jiān)督和管理機(jī)制，不重視加強(qiáng)審計的監(jiān)管機(jī)能，造成財務(wù)管理無制度，賬物不符，會計記賬混亂。
2 提高房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量的對策和措施
2.1建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系
房地產(chǎn)行業(yè)具有其特殊性，原《房地產(chǎn)行業(yè)會計制度》對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算的規(guī)定和要求，相對于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》更具體并具有更強(qiáng)的針對性。然而，中國現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》和最新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。近年來，隨著中國大陸開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。
2.1.1完善會計制度，健全法制，加強(qiáng)監(jiān)督
新頒布的《會計法》中的一項重要內(nèi)容就是明確了企業(yè)負(fù)責(zé)人對會計信息失真所承擔(dān)的責(zé)任,大大降低了企業(yè)負(fù)責(zé)人對會計信息質(zhì)量的不利影響,并促使其加強(qiáng)對企業(yè)會計工作的管理。同時,加強(qiáng)政府審計,擴(kuò)大政府審計的范圍,完善以注冊會計師為主的社會監(jiān)督體系,促進(jìn)施工企業(yè)年度會計報表經(jīng)注冊會計師審計制度化、法律化也對會計信息失真的治理起著重要作用。
2.1.2完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算和財務(wù)管理制度
完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內(nèi)部會計核算和財務(wù)管理制度和辦法，包括會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。
2.2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)及管理
我國公司治理結(jié)構(gòu)的建立和完善還處于起步階段，尚有許多發(fā)展及改善的空間。如何加強(qiáng)上市公司治理守則，是企業(yè)和有關(guān)監(jiān)管部門需要繼續(xù)努力的地方。目前，在一些西方國家和香港，規(guī)定董事會中獨立董事的數(shù)量應(yīng)該達(dá)到1/3,或1/3以上，并形成一套較為完備的獨立董事制度[5]。但是，獨立董事在內(nèi)地不處于試點階段，許多相關(guān)制度還未建立起來，也未有足夠的人才，所以應(yīng)該逐步完善相關(guān)制度，包括推行董事培訓(xùn)制度等。在這個過程中，我們要特別注意注冊會計師審計的重要作用。CPA應(yīng)該嚴(yán)格遵守獨立審計準(zhǔn)則，客觀發(fā)表審計意見。不同的審計意見類型將對應(yīng)不同的會計信息質(zhì)量?？梢姡晟品康禺a(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)，將對治理會計信息失真問題提供重要保障。
完善的企業(yè)管理體系不僅包括有效地公司的治理結(jié)構(gòu)等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的財務(wù)管理制度和辦法，包括會計人員的管理體制和完善的內(nèi)部管理控制制度。
2.2.1創(chuàng)新和完善會計人員的管理體制，加快建設(shè)會計委派管理制度
會計人員要獨立于企業(yè)之外，以真正實現(xiàn)會計人員與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等各種涉及到經(jīng)濟(jì)或者其他利益的關(guān)系，這樣才能使會計人員站在一個公正、客觀的角度，為信息使用者提供真實、完整的會計信息，因此，需要加快對會計委派制度的建設(shè)，才能夠不斷提高會計信息的質(zhì)量。
2.2.2建立和完善內(nèi)部管理控制制度
新企業(yè)會計制度的實施,使企業(yè)在理財方面有了更大的自主權(quán)。因此,企業(yè)要根據(jù)國家有關(guān)財經(jīng)規(guī)章制度,制定適合本企業(yè)實行的內(nèi)部管理控制制度，比如構(gòu)建合理的企業(yè)財務(wù)部門業(yè)績評價體系。對于多數(shù)管理者較難意識到高質(zhì)量會計信息的重要性，尤其是財務(wù)管理者僅僅將自己部門定位為成本中心的現(xiàn)實情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入分析財務(wù)部門財務(wù)信息的準(zhǔn)備成本和財務(wù)信息使用者所收集及處理財務(wù)信息的成本二者之間的關(guān)系，全面考慮企業(yè)管理重點所在，建立合理化財務(wù)部門業(yè)績評價體系，使財務(wù)人員的個人利益與整個企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)相聯(lián)系，提升財務(wù)信息質(zhì)量，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的有效性和有用性。
2.3加強(qiáng)對企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)和會計人員的思想道德教育，提高其職業(yè)素質(zhì)
2.3.1加強(qiáng)單位負(fù)責(zé)人的法制意識
單位負(fù)責(zé)人要樹立正確的企業(yè)發(fā)展觀念和職業(yè)道德水平，這是從思想上解決會計信息失真的根本保證。一是要加強(qiáng)對單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行相關(guān)會計知識的培訓(xùn),尤其是加強(qiáng)對其誠信意識、道德和法律意識教育,以增強(qiáng)其遵守財經(jīng)法規(guī)意識,爭取其對會計工作的理解和支持,以此推動會計工作規(guī)范發(fā)展；二是明確單位負(fù)責(zé)人為會計信息第一責(zé)任人,要按照新《會計法》中“單位負(fù)責(zé)人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負(fù)責(zé)”的要求,強(qiáng)化單位負(fù)責(zé)人的會計責(zé)任和所承擔(dān)的法律責(zé)任,督促其加強(qiáng)會計治理；三是加強(qiáng)對單位負(fù)責(zé)人的監(jiān)管,健全和完善對單位負(fù)責(zé)人的離任審計制度和三位一體的會計監(jiān)督體系；四是要加大會計信息失真的處罰力度,重點追究造假單位負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任,尤其是追究指使、脅迫、強(qiáng)令會計人員做假賬的領(lǐng)導(dǎo)者法律責(zé)任,要讓造假者從各方面都受到損失,讓人們感到造假得不償失,增強(qiáng)單位負(fù)責(zé)人責(zé)任意識。
2.3.2 加強(qiáng)會計培訓(xùn),提高會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想素質(zhì)
提高會計人員素質(zhì)是保證會計信息質(zhì)量最直接、最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)。一方面隨著我國會計制度改革的不斷深入,必須加強(qiáng)對會計人員進(jìn)一步的業(yè)務(wù)培訓(xùn),不斷充實和更新其會計知識,提高其專業(yè)技能,使他們能對各種類型的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)做出正確的會計處理；另一方面,應(yīng)當(dāng)定期對會計人員加強(qiáng)職業(yè)道德教育,使會計人員樹立高度的職業(yè)責(zé)任感,堅持原則、廉潔奉公、嚴(yán)明執(zhí)法。
2.4強(qiáng)化政府和社會監(jiān)督
強(qiáng)化政府和社會的監(jiān)督，是會計信息真實性的保障。借助政府監(jiān)督的權(quán)威性結(jié)合社會的監(jiān)督的靈活性，將兩者有機(jī)地結(jié)合起來，真正發(fā)揮監(jiān)督和保證作用，使會計信息真正滿足會計信息使用者的需要。
2.4.1加強(qiáng)政府部門的監(jiān)督職能
政府部門對企業(yè)的監(jiān)督首先要落到實處,要真正把監(jiān)督職能的作用發(fā)揮出來,尤其對企業(yè)負(fù)責(zé)人的定期審計和離任審計一定要認(rèn)真進(jìn)行。另外,要充分利用注冊會計師的力量來加強(qiáng)對企業(yè)會計信息的監(jiān)督,要把如何提高注冊會計師執(zhí)業(yè)水平和執(zhí)業(yè)質(zhì)量作為一項長期的工作來抓,使注冊會計師真正起到對企業(yè)行使監(jiān)督的職能。
2.4.2發(fā)揮社會監(jiān)督的作用
推進(jìn)注冊會計師隊伍建設(shè)，要求注冊會計師必須做到客觀公正、業(yè)務(wù)素質(zhì)高、社會信譽(yù)好、職業(yè)道德及執(zhí)業(yè)規(guī)范嚴(yán)格。同時，要完善注冊會計師管理體制，強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)會計行為的監(jiān)管，提升企業(yè)會計信息可信度。
2.5全面與國際會計準(zhǔn)則接軌
目前，中國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國際會計準(zhǔn)則在中國大陸還沒有制定。例如，國際會計準(zhǔn)則中有兩項對房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準(zhǔn)則一―遞延稅項準(zhǔn)則以及投資物業(yè)準(zhǔn)則，但在中國企業(yè)會計準(zhǔn)則中卻還沒有。由于會計規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭；另一方面亦有礙于我國市場經(jīng)濟(jì)的國際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的國際化拓展，因此，必須引起我國會計界相關(guān)人士的高度重視。
3結(jié)束語
治理房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，遏制會計造假也不是一朝一夕的事情。不僅要采取有效的措施，各級管理機(jī)構(gòu)還必須認(rèn)真執(zhí)行各項治理措施，全面治理房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真，而且各相關(guān)職能部門與機(jī)構(gòu)還必須共同配合、共同努力，才能達(dá)到根治會計信息失真的目標(biāo)。
作者簡介：古 h（1975―），女，會計師。1995年畢業(yè)于河北工業(yè)管理學(xué)校涉外會計專業(yè)，現(xiàn)河北省秦皇島市公路工程建設(shè)管理處從事財務(wù)工作。
作者簡介：蔡驥（1979-），男，遼寧大連人，大連泰達(dá)新城建設(shè)發(fā)展有限公司，財務(wù)總監(jiān)。
摘要：隨著社會主義經(jīng)濟(jì)體制的改革，經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為大勢所趨，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅速，既是機(jī)遇也面臨著巨大挑戰(zhàn)。在市場經(jīng)濟(jì)中想要生存，首先就要滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，建立完善的會計內(nèi)控制度。本文在分析該制度的基礎(chǔ)上針對現(xiàn)有的狀態(tài)提出了切實可行的有效措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計內(nèi)控制度；有效實施
引言：房地產(chǎn)行業(yè)具有較長周期、較高投資、較高風(fēng)險的特點，想要將企業(yè)的風(fēng)險扼殺在萌芽中，首要任務(wù)就是進(jìn)行良好的財務(wù)管理，建立財務(wù)內(nèi)控制度。只有這樣才能夠確保企業(yè)能夠長期穩(wěn)健的發(fā)展、保障平穩(wěn)快速建設(shè)。企業(yè)的會計內(nèi)控制度是保障企業(yè)風(fēng)險實施的針對性程序，可以有效辨別風(fēng)險的發(fā)展。只有這樣才能夠提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力從而推動房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
一、企業(yè)會計內(nèi)控制度
企業(yè)的內(nèi)控制度是企業(yè)對會計業(yè)務(wù)活動進(jìn)行組織的程序，明確企業(yè)內(nèi)部部門的職責(zé)可以與其他部門形成密切聯(lián)系，在相互協(xié)調(diào)與制約的過程中為企業(yè)實現(xiàn)目標(biāo)。企業(yè)會計內(nèi)控制度可以分為會計控制與管理控制兩大類，會計控制是為了保護(hù)企業(yè)的資產(chǎn)安全，保證會計信息真實完整。要合理控制企業(yè)財務(wù)，保證企業(yè)營業(yè)方針能夠上傳下達(dá)嚴(yán)格執(zhí)行。要促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)向經(jīng)濟(jì)效率方向發(fā)展，確保企業(yè)財務(wù)資產(chǎn)安全可靠[1]。
內(nèi)部控制主要體現(xiàn)在保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營合法合理、實現(xiàn)管理安全完整，保證企業(yè)信息真實可信，將房地產(chǎn)的高投資體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)除了具有高投資的特點，還具有風(fēng)險高、周期長的特性，所以防范企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險要完善會計內(nèi)控制度，只有將會計內(nèi)控制度充分完善，才能夠保持房地產(chǎn)企業(yè)的長期運行與發(fā)展。隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控的力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度也越來越完善。建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)制度可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，有利于企業(yè)提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度的環(huán)境影響
目前房地產(chǎn)的制度還需要進(jìn)一步完善，在內(nèi)部環(huán)境與風(fēng)險評估中造成控制制度的不完整現(xiàn)象，主要是由于制定過程沒有考慮全面，沒有遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，沒有將制度制定得系統(tǒng)化，內(nèi)控只有具有分散文字制度編制的能力、并具有配套流程，才能夠具有實用與可操作性。
在制定制度的過程中，由于沒有充分的考察，所以有可能沒有充分考慮到企業(yè)的發(fā)展規(guī)律與管理要求，只是憑借個人意愿盲目的制定戰(zhàn)略與制度，沒有系統(tǒng)化的實施。這樣一來內(nèi)控職能分散在文字編制上，沒有具體的流程對他進(jìn)行配合。缺乏具體可操作的文件，有的企業(yè)即使有相關(guān)的規(guī)范與制度，這些制度也不具有可行性。缺少規(guī)范制定的計劃，使企業(yè)的行為主體不具備相應(yīng)的素質(zhì)，無法滿足工作的需求，這使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部存在各自為政的現(xiàn)象，在客觀上加大了房地產(chǎn)管理的難度[2]。
隨著經(jīng)濟(jì)全球化的影響，現(xiàn)代企業(yè)的外部環(huán)境比以往要復(fù)雜好多，面臨著國際與國內(nèi)的雙重挑戰(zhàn)。而且，隨著房地產(chǎn)企業(yè)核算特殊性的增加，內(nèi)控會變得更加復(fù)雜，所以，每一個步驟中成本的計算時完全沒有必要的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度依據(jù)
房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度的制定并不是空穴來風(fēng)，它要依據(jù)很多內(nèi)容。首先，房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度要依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，要符合政府監(jiān)管部門的監(jiān)管要求。企業(yè)內(nèi)控制度涵蓋了房地產(chǎn)財務(wù)的所有具體活動，會滲透到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督、與反饋的各個部分，所以還要依據(jù)全面性原則，只有將內(nèi)控制度充分滲透，才能夠避免企業(yè)在運行的過程中出現(xiàn)漏洞。企業(yè)會計內(nèi)控制的重點，就是要依據(jù)重要性原則，針對企業(yè)財務(wù)中出現(xiàn)的高風(fēng)險部分要提前計劃實施措施，避免存在缺陷。房地產(chǎn)內(nèi)控制度要遵循制度有效性原則，在內(nèi)部控制制度制定的過程中，要實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的控制目標(biāo)，及時處理實施過程中展現(xiàn)出來的問題。房地產(chǎn)會計內(nèi)控制度要體現(xiàn)出企業(yè)的規(guī)模與特點控制財務(wù)的風(fēng)險狀況，趕緊項目環(huán)境與管理要求，所以要具有適應(yīng)性原則。房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度要遵循成本效益原則，造將內(nèi)部控制在可控范圍內(nèi)，將成本與效益的關(guān)系處理好，充分體現(xiàn)出有效性[3]。
四、房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度的具體措施
要加強(qiáng)企業(yè)會計內(nèi)控制度首先要建立考核制度，對員工的績效進(jìn)行考核。公司的決策層要對此進(jìn)行支持，將企業(yè)宣傳作為動力，使考核能得到有效執(zhí)行。比如可以成立工作組，明確工作人員的任務(wù)。要制定好崗位職責(zé)明細(xì)表，將崗位所需的工作做好職責(zé)分工，這也是實行績效考核的前提。企業(yè)的績效是為了使員工能夠更好的完成本職工作，所以要對員工的工作情況進(jìn)行考核。要對企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行分解，將戰(zhàn)略計劃劃分為年度指標(biāo)，再細(xì)化為季度指標(biāo)與個人年度指標(biāo)。這樣可以改革考核的體系，使組織者可以充分理解員工的意見，在實踐中進(jìn)行完善，使績效制度可以得到進(jìn)一步落實。要做好企業(yè)考核的計劃與反饋，主管人只有在與員工充分溝通的前提下才能夠制定計劃，這樣企業(yè)才可以和員工確認(rèn)績效與考核指標(biāo)。
其次，要健全房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控的規(guī)章制度，完善配套措施。這是企業(yè)順利運行的基礎(chǔ)，只有完善企業(yè)行為的內(nèi)控制度，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)法規(guī)辦事、依據(jù)章程辦事。只有建立起健全的以公司法與會計法為依據(jù)的制度，才能夠根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行財務(wù)管理。企業(yè)固定資產(chǎn)要通過利潤的分配對章程進(jìn)行完善，使企業(yè)的規(guī)章制度具有科學(xué)性的特點。
再次，企業(yè)還需要明確員工的所作所為，針對每一個員工的具體情況進(jìn)行分析，保證責(zé)任可以實施到每一個員工的頭上，讓員工清楚的明確自己的職責(zé)，保證員工可以遵守規(guī)章制度，在日常工作過程中要針對員工實行獎勵機(jī)制與約束機(jī)制，才能增加規(guī)整制度的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)企業(yè)只有真正的將管理工作做到實處才能夠明確崗位職責(zé)與責(zé)任歸屬。企業(yè)應(yīng)健全各項財務(wù)的管理職能，完善財務(wù)手續(xù)，搞好利潤分配，才能夠避免企業(yè)存在風(fēng)險。要系統(tǒng)化、規(guī)范化的進(jìn)行基礎(chǔ)工作，根據(jù)企業(yè)會計的要求建立賬冊，仔細(xì)進(jìn)行核算再辦理手續(xù)。會計從業(yè)人員要加強(qiáng)對原始憑證的審查，增加監(jiān)督工作，定期核實賬薄數(shù)據(jù)，對庫存現(xiàn)金與賬款往來也不能放松，要確保企業(yè)賬目的準(zhǔn)確記錄。會計人員要嚴(yán)格編制會計表，要以準(zhǔn)確性與真實性為保障。
此外，要加強(qiáng)成本的控制，要提高管理效益對房產(chǎn)實行內(nèi)部控制，這是內(nèi)部控制的一項十分重要的環(huán)節(jié)，要降低財務(wù)的成本，提高企業(yè)的生產(chǎn)效益。要通過對各個環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化，盡可能使成本獲利最大化，要提高會計內(nèi)控管理的水平，要保證內(nèi)部控制的科學(xué)，要規(guī)范財務(wù)管理的效益。要加強(qiáng)審計工作，通過對審計管理的制定，加強(qiáng)審計的權(quán)威性，全面監(jiān)督審核會計活動中出現(xiàn)的隱患。完善風(fēng)險控制的管理機(jī)制，明確風(fēng)險承擔(dān)著的責(zé)任，加強(qiáng)業(yè)務(wù)盈利能力，降低收支風(fēng)險，深入改革，增強(qiáng)財務(wù)杠桿的自我約束能力，通過對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營的合理安排，安排資金進(jìn)行收支，減少資金風(fēng)險。
結(jié)束語：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也開始快速發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有活動周期長消耗量大的起點，要建立會計的內(nèi)控制度實行房地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展具有重要的意義，只有建立科學(xué)的被控制度才能實行夏恒本的最小化，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。（作者單位：大連泰達(dá)新城建設(shè)發(fā)展有限公司）
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)最近幾年在我國發(fā)展比較火爆的產(chǎn)業(yè)，隨著我國經(jīng)濟(jì)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)也得到了前所未有的高速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點是以資金流動的形式體現(xiàn)出來，會計管理是企業(yè)管理的重要手段之一，幫助房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展?？墒悄壳暗姆康禺a(chǎn)行業(yè)的投資周期比較長、資金占用比較多，在很大程度上影響了房地產(chǎn)會計管理工作。本文淺析了房地產(chǎn)企業(yè)會計管理中存在的一些典型問題，給出了一些具體的解決方案。做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計管理工作，有助于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會效益，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)會計管理；解決措施
房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展需要一個健全的體系，會計管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的重要的組成部分，所以近幾年來對房地產(chǎn)企業(yè)會計管理的要求也越來越高。在房地產(chǎn)企業(yè)日常運行的過程中，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力，保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運行，是企業(yè)經(jīng)營管理中面臨的最主要的問題，需要我們對其引起充分的重視。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作出現(xiàn)的一些弊端
（一）對企業(yè)會計管理的理解不足
雖然會計管理在近幾年的房地產(chǎn)企業(yè)管理中發(fā)揮了一定的作用，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)只注重快速發(fā)展，在發(fā)展過程中忽略了會計管理的使用。房地產(chǎn)企業(yè)主要靠大量的資金支出和資金回籠發(fā)展起來的，通過會計管理可以實現(xiàn)企業(yè)各部門之間的相互幫助、互相監(jiān)督的作用，大大地提高了企業(yè)發(fā)展效率。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今社會快速發(fā)展過程中，對會計管理認(rèn)識和重視都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，對其的管理也太過松散，這樣最終發(fā)展的結(jié)果是企業(yè)的成本一直降不下來，在很大程度上限制了企業(yè)向前發(fā)展的步伐。
（二）會計人員分配不合理
近幾年來，很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很快，但是在內(nèi)部會計管理工作中的人員分配上不均衡，財務(wù)部門中所具有的會計核算人數(shù)數(shù)量大大超標(biāo)，導(dǎo)致很多會計員的責(zé)任心不強(qiáng)，造成了會計管理中的混亂局面。財務(wù)管理這項工作具有以下的特點，概括性和復(fù)雜性，這就要求會計管理工作對于人員的素質(zhì)也要非常高。
（三）財務(wù)會計信息嚴(yán)重失真
會計管理是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的重點內(nèi)容，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的血脈，從目前發(fā)展的情況看來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)法律條例上不完善，在制度方面安排不合理，相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)在公布公司的財務(wù)信息，由于工作的不認(rèn)識，導(dǎo)致財務(wù)管理方面的信息嚴(yán)重失真，在企業(yè)內(nèi)部缺乏會計管理工作的監(jiān)督，這樣就會在財務(wù)部門出現(xiàn)很多突發(fā)的問題，尤其是在核算獲得的利潤和進(jìn)行自身生產(chǎn)經(jīng)營支出費用的時候，財務(wù)管理混亂，存在很大的隨意性，會計工作的失真對自身所獲得的會計信息的真實性和可靠性產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響。在實際工作中，由于企業(yè)財務(wù)人員監(jiān)督的力度不到位，或者是在一些管理工作權(quán)限超越，都會對財務(wù)會計的計量和確認(rèn)這兩大關(guān)鍵工作產(chǎn)生不良影響，沒法保證會計信息的真實可靠性。還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商會對會計報表所具有的實質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行掩蓋，混淆公眾視聽，故意對一些虛假的會計信息進(jìn)行傳播，最終導(dǎo)致了市場信息不能正常的交流。
二、健全房地產(chǎn)企業(yè)會計管理的有效措施
（一）建立起完善的會計標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)
房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作保障是建立完善的體系。健全會計管理標(biāo)準(zhǔn)體系，可以從以下幾點出發(fā)：第一，為了提升企業(yè)會計信息的真實性，設(shè)立成本費用和會計收入的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步擴(kuò)大現(xiàn)有的會計信息；第二，完善現(xiàn)有的會計管理結(jié)構(gòu)，及時的彌補(bǔ)可能存在的漏洞；第三，在開展會計管理工作中，要提升會計工作人員的職業(yè)道德素質(zhì)，以此幫助其不斷的提升自身的職業(yè)素養(yǎng)，使其能夠高責(zé)任心的投入到會計管理工作中去。
（二）保證企業(yè)財務(wù)資料的真實性
在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展競爭中，會計資料的真實性促進(jìn)了企業(yè)本身的發(fā)展，有利于提高綜合競爭力。為了保證會計工作更加真實，就必須建立健全會計管理機(jī)制，第一，做好會計管理的監(jiān)督工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)會計管理人員的業(yè)務(wù)能力。第二，從逐步完善企業(yè)的會計制度著手，使得會計人員的工作實現(xiàn)精簡化和素質(zhì)化的管理，嚴(yán)格要求房地產(chǎn)企業(yè)會計管理人員一刻也不放松。
（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)會計人員工作能力
企業(yè)進(jìn)行會計工作管理的是會計人員，他們的工作水平的高低直接影響著房地產(chǎn)財務(wù)管理工作完成質(zhì)量的好與壞。需要采取一系列的制度和措施，需要進(jìn)一步促使會計人員能夠主動的自愿加入到企業(yè)日常的會計工作中，所以，提高房地產(chǎn)會計人員的工作能力對企業(yè)發(fā)展非常重要。具體做法如下：第一，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實行高效管理，培養(yǎng)一支高素質(zhì)的強(qiáng)有力的會計管理人員隊伍，保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第二， 在日常工作開展的過程中，企業(yè)要能夠組織會計人員進(jìn)行相關(guān)會計業(yè)務(wù)理論知識和專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)，有付出才有收入，提升會計人員的自身的知識、專業(yè)技術(shù)和綜合素質(zhì)能力等，實現(xiàn)企業(yè)財會內(nèi)部的精準(zhǔn)化管理。第三，建立起一套科學(xué)合理的獎懲機(jī)制，對表現(xiàn)比較好的員工給予一定的獎勵，對于考評落后的員工給予適當(dāng)?shù)膽土P。
目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分迅猛，會計管理工作是我國的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動中的重要一部分，而近幾年來企業(yè)會計管理中出現(xiàn)了很多問題，而在短時間內(nèi)很難發(fā)現(xiàn)潛在的問題。本文列舉出了房地產(chǎn)企業(yè)會計管理中存在的一些典型的問題，為了使企業(yè)得到長期的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益能長期保障，就必須以可持續(xù)發(fā)展的角度健全會計制度、會計監(jiān)督體系、會計組織架構(gòu)，從高效益發(fā)展的現(xiàn)狀中逐漸地走出，并每月內(nèi)定期對相關(guān)崗位的會計人員進(jìn)行培訓(xùn)，引起領(lǐng)導(dǎo)層對會計管理工作足夠的重視。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計管理，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的向前快速發(fā)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)會計管理目標(biāo)的按時實現(xiàn)，真正地為我國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)多作更大的貢獻(xiàn)。
【摘要】隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷發(fā)展和完善，改革的進(jìn)程不斷深化，我國會計制度和稅收制度的改革也逐步進(jìn)入深水區(qū)。近年來，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和稅法之間的差異也越來越受到人們的關(guān)注，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，正確認(rèn)識會計與稅收之間的差異，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展具有重要的意義。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 會計制度 稅收 差異
一、前言
隨著一系列相關(guān)政策規(guī)定的出臺和實施，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個前所未有的快速發(fā)展時期。如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是國家稅收的重要來源。當(dāng)然，從一定程度上來講，房地產(chǎn)業(yè)在資金的流轉(zhuǎn)中具有復(fù)雜性、多樣性的特點，同時還具有生產(chǎn)周期長、投資大和充滿不確定性等特點。近幾年有關(guān)單位和部門出臺了一系列相關(guān)政策，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和行業(yè)管理?！镀髽I(yè)會計制度》明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會計核算的具體流程，由于會計和稅收在很多面都存在差異，很多損失也是由這些差異造成的，這既包括企業(yè)損失和國家稅收損失。所以正確認(rèn)識會計和稅收之間的差異，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。為了滿足中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，規(guī)范房地產(chǎn)市場運作，政府和有關(guān)單位相繼出臺了一些列政策措施來促進(jìn)我國的房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的特點
首先，房地產(chǎn)業(yè)具有高投資的特點。在前期開發(fā)，將投入大量資金來保證工程的進(jìn)行，在施工結(jié)束后，還需要大量資金保證后期的銷售等各個環(huán)節(jié)；其次，房地產(chǎn)是典型的資源密集型和人員密集型的產(chǎn)業(yè)。在整個工程進(jìn)行中，有大量人員參與建設(shè)施工；最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到多方因素的限制，融資渠道較少，嚴(yán)重依賴銀行貸款，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)的管理離不開單位會計控制的作用，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)現(xiàn)代會計制度和稅收制度的現(xiàn)狀，必須建立完善的會計系統(tǒng)，培養(yǎng)專業(yè)的會計人才，提高企業(yè)的會計管理水平，使管理系統(tǒng)得到優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)又好又快的發(fā)展。
三、與相關(guān)款項的差異分析
（一）與預(yù)售款項的差異。
在工程完成過程中的預(yù)付款，會計制度規(guī)定不能計入收入，并且不能轉(zhuǎn)讓。按照稅收法的相關(guān)規(guī)定，在計算企業(yè)的收入時，應(yīng)當(dāng)先扣除企業(yè)運營期間的相關(guān)費用，營業(yè)稅以及企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅?？紤]到房地產(chǎn)施工周期長，并且只有在產(chǎn)品開發(fā)完成后才能確認(rèn)收入，所以在工程未完成時，在同一時間，所有費用應(yīng)當(dāng)計入損益，也就是說在一定時期里凈利潤是負(fù)的。企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)該密切監(jiān)視市場的動向，了解市場現(xiàn)狀，收集市場信息，并且對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行仔細(xì)的分析比較，正確認(rèn)識預(yù)售賬款的相關(guān)文件，把握與會計之間存在的差異，整理出對企業(yè)有用的信息，反饋給企業(yè)管理部門，這樣為企業(yè)管理經(jīng)營提供足夠的信息，讓企業(yè)提高生產(chǎn)效益，在激烈的競爭處于有利的地位。
（二）與借款費用的差異分析。
由于會計和稅收的差異，在計算企業(yè)所得稅時也會產(chǎn)生差異。會計制度的規(guī)定和稅法的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。相關(guān)制度明確規(guī)定：在進(jìn)行會計業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)按照會計制度的規(guī)定和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行記錄和報告。在計算企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅時，應(yīng)依據(jù)會計制度和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，在企業(yè)利潤的基礎(chǔ)上，根據(jù)稅收相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算調(diào)整。在一定程度上，會計和稅收的差異普遍存在于銷售回報率、資產(chǎn)的永久性損失和長期股權(quán)投資問題的處理上。
四、與相關(guān)稅種的差異分析
（一）與營業(yè)稅的差異。
區(qū)分會計與稅收之間的差異首先解決幾個基本問題。一般來說，在收入之后才會產(chǎn)生相應(yīng)的支出。所以確認(rèn)收入的條件主要包括一下幾點：第一，企業(yè)已轉(zhuǎn)移的重大風(fēng)險和貨物所有權(quán)。第二，企業(yè)沒有保留經(jīng)營所有權(quán)，也沒有有效控制已售出的商品。第三，收入的金額能夠可靠計量。第四，流入企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。第五，相關(guān)的能夠可靠計算的成本。當(dāng)上述條件得到滿足，這才稱得上收入的實現(xiàn)。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，預(yù)收賬款不能確認(rèn)收入，所以不繳納相關(guān)稅收。但稅收對于房地產(chǎn)業(yè)有特殊的規(guī)定，預(yù)收賬款雖然會計上不確認(rèn)收入，但也要繳納流轉(zhuǎn)稅。
（二）與企業(yè)所得稅的差異。
企業(yè)會計對于利潤的定義是企業(yè)的所得，而稅法對于利潤的定義是企業(yè)應(yīng)納稅的所得，顯而易見，兩者存在很大的差異。從企業(yè)會計的角度來看企業(yè)利潤包含了企業(yè)項目可能帶來的所有所得。而從稅收的角度來看，在利潤總額的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，得出的一個金額即應(yīng)納稅所得額。應(yīng)納稅所得額是應(yīng)繳納的所得稅的計稅基礎(chǔ)，這也就是會計與稅收在企業(yè)所得稅層面上的根本差異，正確處理會計與稅收的差異，才能正確計算企業(yè)的利潤總額和應(yīng)納所得稅的正確值，這樣才能為房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展提供合理的參考，便于企業(yè)作出合理的戰(zhàn)略規(guī)劃。
（三）與土地增值稅的差異。
成本和損失的確認(rèn)是會計與土地增值稅之間的主要差異。隨著借款費用的使用范圍不斷增加，不僅應(yīng)用與房地產(chǎn)的開發(fā)與實施，還服務(wù)于房地產(chǎn)商品的銷售。這種庫存式銷售一般將延期至很久。一般借款費用主要包括借款利息、折價或溢價的攤銷和輔助費用。根據(jù)相關(guān)會計法律的規(guī)定，會計期間的收入是指銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，而土地增值稅的相關(guān)規(guī)定則表示貸款利息支出和收入有不同的要求。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員一般不直接涉及企業(yè)的經(jīng)營管理，很多時候不了解企業(yè)的真正的發(fā)展?fàn)顩r，不能正確認(rèn)識和稅收之間的差異，所以很多時候做出的分析也是注重表面形式，無法對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提出具有建設(shè)性的意見和建議，嚴(yán)重限制企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)在房地產(chǎn)項目進(jìn)行之前要充分認(rèn)識到會計與稅收之間存在的差異的重要性，作為房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員，不僅處理好企業(yè)的賬務(wù)，還需要熟練掌握各種稅收政策，并能正確計算各個稅種的應(yīng)納稅額，這樣才能更好的促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
摘要：會計監(jiān)督是會計的基本職能之一，是我國社會主義經(jīng)濟(jì)監(jiān)督體系的重要組成部分。但一些房地產(chǎn)企業(yè)會計監(jiān)督職能弱化，為了使房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的競爭實力和水平，增加經(jīng)濟(jì)效益，必須加強(qiáng)會計監(jiān)督職能。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點和職能，提出有效的會計監(jiān)督措施，從而更好地履行房地產(chǎn)企業(yè)會計的監(jiān)督職能。
關(guān)鍵詞：會計監(jiān)督；職能；職業(yè)道德；經(jīng)濟(jì)
一、引言
房地產(chǎn)公司會計監(jiān)督是指房地產(chǎn)公司會計對房地產(chǎn)公司所從事業(yè)務(wù)事項的合法性、真實性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行審查的工作過程。會計監(jiān)督的主體是經(jīng)過授權(quán)的會計機(jī)構(gòu)和會計人員。監(jiān)督是一種權(quán)力約束機(jī)制，會計人員要在企業(yè)負(fù)責(zé)人的授權(quán)下，在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行會計監(jiān)督。會計監(jiān)督是房地產(chǎn)公司管理的重要組成部分，有效的會計監(jiān)督有利于房地產(chǎn)公司形成良好的經(jīng)濟(jì)秩序，協(xié)助管理朝著更好的方向發(fā)展。然而，在我國部分房產(chǎn)公司中，會計監(jiān)督監(jiān)督一直不盡人意，不僅沒有發(fā)揮其監(jiān)督職能，更造成了房地產(chǎn)公司內(nèi)部對會計監(jiān)督的誤解。為了提高會計信息質(zhì)量，為了規(guī)范會計行為，會計監(jiān)督職能受到了廣泛的關(guān)注和高度的重視。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極地探尋發(fā)揮會計監(jiān)督職能的策略，以便于提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作質(zhì)量及水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計監(jiān)督的特點
會計監(jiān)督是經(jīng)濟(jì)監(jiān)督的一部分，但與其它經(jīng)濟(jì)監(jiān)督相比，具有更多的優(yōu)點。會計監(jiān)督既有經(jīng)濟(jì)監(jiān)督的共性，又有自己獨有的特點。具體到房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其為從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟(jì)組織，會計監(jiān)督又具有以下特點：
1.會計主要利用貨幣計量指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督，考核經(jīng)濟(jì)活動效果
例如：通過房款收入、企業(yè)管理費用等指標(biāo)，根據(jù)預(yù)算來審查企業(yè)的收付活動，控制預(yù)算外費用。
2.以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的
通過監(jiān)督引導(dǎo)人們在經(jīng)濟(jì)活動中權(quán)衡利弊得失，努力爭取獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中及時發(fā)現(xiàn)銷售過程中的薄弱環(huán)節(jié)（如房款回收不利等），采取有效控制措施。會計監(jiān)督貫穿于經(jīng)濟(jì)活動的全過程，包括事前監(jiān)督、事中監(jiān)督和事后監(jiān)督。
3.會計監(jiān)督的依據(jù)是特定主體制定的各種合法制度
它要求會計在法律法規(guī)范圍內(nèi)，監(jiān)督各項經(jīng)濟(jì)活動嚴(yán)格按照國家的財經(jīng)制度進(jìn)行，每一步驟、每一重大決策必須符合法律規(guī)范。
4.會計人員以參與者的身份直接進(jìn)入經(jīng)濟(jì)活動之中
進(jìn)行核算反映、控制和監(jiān)督，這是其他經(jīng)濟(jì)監(jiān)督所辦不到的。會計人員具有雙重身份，既是參與者，又是監(jiān)督者，這就決定了會計監(jiān)督具有雙重職能。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會計監(jiān)督職能內(nèi)容
1.對企業(yè)原始憑證的審核監(jiān)督
原始憑證是記錄和反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的最基本證據(jù)， 原始憑證是會計核算工作的起點。也是保證會計數(shù)據(jù)的合法、真實、準(zhǔn)確、完整的關(guān)鍵。因此對原始憑證的審核監(jiān)督，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動依法進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)。其審核監(jiān)督要點有：真實性、合法性、合理性、完整性、正確性，這五大項也好比生命的四大元素，缺一不可。
2.對財務(wù)收支的監(jiān)督
會計機(jī)構(gòu)、會計人員對企業(yè)的財務(wù)收支實行監(jiān)督，應(yīng)當(dāng)注意抓好以下三點：一是對審批手續(xù)不全的財務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)退回，要求補(bǔ)充、更正。二是對違反規(guī)定的財務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)制止和糾正；制止和糾正無效的，應(yīng)該向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層提出書面意見請求處理。三是對嚴(yán)重違反國家利益和社會公眾利益的財務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)向會計主體利害關(guān)系人報告。
3.對資產(chǎn)安全、完整的審核監(jiān)督
內(nèi)容包括應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)及在建工程的審核監(jiān)督。例如：定期或不定期、全面或部分地對各項財產(chǎn)物資進(jìn)行實地盤點，對庫存現(xiàn)金、銀行存款、債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清查核對、對在建工程領(lǐng)用物資進(jìn)行嚴(yán)格制約，對成本消耗進(jìn)行統(tǒng)計核對，等等。這些審核監(jiān)督的手段宛若一層層防護(hù)膜，將房地產(chǎn)企業(yè)利益安全籠罩其中。
四、發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)會計監(jiān)督職能的有效措施
1加快法律體系建設(shè)，為會計監(jiān)督的有效實施提供法律保障
完整的法律體系是會計監(jiān)督職能有效發(fā)揮的有力保障。加大、加快立法速度，進(jìn)一步明確會計監(jiān)督在整個監(jiān)督體系中的地位，據(jù)《會計法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的實際情況，研究制定與《會計法》相配套的法規(guī)、制度或者實施辦法，加強(qiáng)會計監(jiān)督的“剛性”；使會計監(jiān)督真正做到“有法可依，有法必依”，對違規(guī)違紀(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)及其連帶負(fù)責(zé)人予以曝光；充分利用大眾媒體，向全社會大力宣傳財經(jīng)法規(guī)，使公眾了解、掌握國家的有關(guān)法規(guī)，形成遵紀(jì)守法的良好氛圍。要加強(qiáng)我國法律體系的建設(shè)，建立和完善統(tǒng)一的會計制度，滿足房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營的需要，明確會計監(jiān)督、審計監(jiān)督的執(zhí)法職能和權(quán)限。
2加強(qiáng)素質(zhì)教育和職業(yè)道德觀念教育
會計監(jiān)督職能的發(fā)揮好不好，往往要求會計人員對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生要有高度的職業(yè)敏感度，而這又要取決于會計人員業(yè)務(wù)技能和職業(yè)道德。提高房地產(chǎn)企業(yè)會計人員業(yè)務(wù)技能和職業(yè)道德水平，必須采取有效措施，綜合治理會計秩序，凈化會計職業(yè)道德環(huán)境。首先，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計人員的職業(yè)道德及法制觀念，只有這樣才能夠充分地確保真正地在會計法律體系下履行自身崗位職責(zé)；其次，建立房地產(chǎn)企業(yè)會計從業(yè)人員培養(yǎng)機(jī)制，要主動地學(xué)習(xí)新的知識和技能，提升其專業(yè)操作技能，通過從業(yè)人員培養(yǎng)機(jī)制的建立最終形成高素質(zhì)高業(yè)務(wù)水平的會計監(jiān)督主體；再次，提高房地產(chǎn)企業(yè)會計人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)會計人員要具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任心，應(yīng)做好對財務(wù)主管人員組織能力、協(xié)調(diào)能力、業(yè)務(wù)理論能力和處理問題能力的考核和培養(yǎng)，達(dá)到全方位的綜合性素質(zhì)，保證會計工作秩序不亂。
3建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計監(jiān)督機(jī)制
要想切實地將完善的內(nèi)部監(jiān)督制度建立起來，就需要將所有參與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項的房地產(chǎn)工作人員分離開，實現(xiàn)督促、互相監(jiān)督和互相制約，明確財產(chǎn)清查范圍、期限和組織程序，明確對會計資料定期進(jìn)行內(nèi)部審計的程序。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要有完善的財務(wù)制度，任何人包括房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人不得干涉會計人員從事經(jīng)濟(jì)工作，更不得指使授意、指使會計人員隱瞞、虛報房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)情況；定期對會計資料進(jìn)行內(nèi)部審計的程序要明確。全面的實施內(nèi)部監(jiān)督責(zé)任制，將內(nèi)部監(jiān)督的全過程和日常監(jiān)督的特點發(fā)揮出來，以此實現(xiàn)連續(xù)不斷的監(jiān)督和檢查，確保內(nèi)部監(jiān)督的貫徹落實。
4加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)外部監(jiān)督
為了能夠充分地確保房地產(chǎn)企業(yè)管理者、債權(quán)人、所有者和相關(guān)者的切身利益，只憑靠房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制機(jī)制和自我約束是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須強(qiáng)化對會計工作的外部監(jiān)督，也就是加強(qiáng)社會監(jiān)督和政府監(jiān)督。會計監(jiān)督機(jī)構(gòu)要客觀、公正、全面的對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行評價，如實報告委托房地產(chǎn)企業(yè)的收支、贏利等經(jīng)濟(jì)情況，對依法公開披露的房地產(chǎn)企業(yè)會計報告的真實性負(fù)法律責(zé)任。大力發(fā)展會計（審計）師事務(wù)所，通過社會中介機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)會計報表的真實性進(jìn)行檢查，做出客觀公正的評價，督促房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督，提供真實、準(zhǔn)確的會計信息。與此同時，國家相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地監(jiān)督會計師事務(wù)所等外部審計機(jī)構(gòu)，使其能夠依法且規(guī)范地行使職責(zé)。
5建立有效的內(nèi)部控制體制
健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制系統(tǒng)必將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，能夠有效地解決一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理松弛、控制弱化和貪污腐化的問題。第一，制定內(nèi)部控制制度要針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點和管理需要配置權(quán)力和職責(zé)，注意責(zé)權(quán)利之間的平衡，明確決策者的權(quán)利和責(zé)任，成立輔助決策的專門機(jī)構(gòu)，建立配套的決策制約和責(zé)任追究制度。第二，要求參與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項所有過程的工作人員要相互分離、相互制約，重要經(jīng)濟(jì)事項的決策和執(zhí)行要明確相互分工和制約的程序，明確財產(chǎn)清查的范圍、期限和組織程序，實行不相容職務(wù)相分離的原則。第三，明確房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人的會計責(zé)任主體地位，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)對本企業(yè)的會計工作和會計資料的真實性、完整性負(fù)責(zé)，應(yīng)當(dāng)保證會計部門、會計人員依法履行責(zé)任，不得授意指使會計機(jī)構(gòu)、會計人員辦理違法會計事項，為會計人員行使會計監(jiān)督職能提供有力保障。
五、總結(jié)
總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)會計監(jiān)督職能的發(fā)揮是極其重要的，是有著較強(qiáng)復(fù)雜性的一個系統(tǒng)工程，因此，會計監(jiān)督必須不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人、會計從業(yè)人員的職業(yè)道德與綜合素質(zhì)，依據(jù)法律法規(guī)，做到知法、守法、執(zhí)法，內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督相結(jié)合，使會計監(jiān)督職能能全面執(zhí)行與發(fā)揮，從而提高會計工作的質(zhì)量，促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善與發(fā)展。同時，要搞好會計監(jiān)督僅僅依靠房地產(chǎn)會計人員是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要社會各階層都來關(guān)心和支持，最大限度地發(fā)揮會計的監(jiān)督職能，為國家繁榮，經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出貢獻(xiàn)。
