時間：2022-04-26 09:08:18
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“信托”意指信任委托，是一種代人理財?shù)闹贫劝才?。我國《信托法》中所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進行財產(chǎn)管理或者處分的行為。雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭議，但都認為現(xiàn)代信托制度的發(fā)展最早是從英國封建時代的用益權(quán)制度開始的。
一、現(xiàn)代信托制度的發(fā)展
（一）現(xiàn)代信托制度的確立
早期在英國出現(xiàn)的“信托”，稱為“用益設(shè)計”，當時的目的是為了規(guī)避封建法律制度對財產(chǎn)（尤其是土地）轉(zhuǎn)移所加的限制和稅負。當時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團體的習慣，但教會土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規(guī)定。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈土地給教會的規(guī)定。人們還采取同樣的方法規(guī)避了土地長子繼承制。另外，在由國王、領(lǐng)主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當土地的“占有”或“所有權(quán)”發(fā)生轉(zhuǎn)移時，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉(zhuǎn)移土地“占有”而保留土地“用益權(quán)”的方式，使得這種負擔得以規(guī)避。由于英國的普通法并不承認這種用益設(shè)計制度，因而受讓人（實際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協(xié)定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財產(chǎn)，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。在15世紀形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應該忽視道德為理由，承認并賦予了用益設(shè)計制度的合法性。用益設(shè)計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權(quán)確認為法律上的所有權(quán)，目的是為了使受益人承受所有權(quán)人地位而無法規(guī)避稅負。1925年英國以《財產(chǎn)法》廢除了《用益法》，現(xiàn)代信托制度得以確立。
（二）消極信托向積極信托的轉(zhuǎn)化
由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財產(chǎn)的“名義”所有權(quán)，對信托財產(chǎn)不負任何積極管理的義務，信托財產(chǎn)的實際管理權(quán)和受益權(quán)由受益人擁有，也就是說受托人只是“人頭”設(shè)計。通過利用受托人的“人頭”設(shè)計，可以達到成功規(guī)避對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制和不合理稅負，因而這種信托被認為是消極信托。
隨著歷史的發(fā)展，封建制度崩潰，政治上民主化，經(jīng)濟上市場化，凌駕于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移上的種種限制和稅負也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財產(chǎn)世代相傳的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐再嵢±麧櫈槟繕耍r(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代向工商經(jīng)濟時代的轉(zhuǎn)化，也使得財富來源的形式由單一的土地轉(zhuǎn)向多元化。經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設(shè)計需求，轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌驖M足受益人對提供積極、專業(yè)的財產(chǎn)管理方面的需求。信托和投資的結(jié)合日益緊密，營業(yè)信托事業(yè)日益興旺發(fā)達，積極信托主導了現(xiàn)代信托的發(fā)展。
（三）現(xiàn)代信托制度的傳播和創(chuàng)新
英國雖然是信托事業(yè)的發(fā)源地，但長期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。19世紀60年代，因產(chǎn)業(yè)革命的成功而資金充裕的英國民眾，急于投資于利潤豐厚的歐美地區(qū)，但缺乏國際投資經(jīng)驗，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經(jīng)驗豐富的受托人代為運作，雙方約定受托人只收取一定的報酬，并將投資收益返還給投資者。以后，受托人發(fā)展為專業(yè)化公司，并通過發(fā)行等值的基金單位而募集成立了信托基金，由此產(chǎn)生了“單位信托”。20世紀20年代，這種單位信托制度傳入美國，并發(fā)展成為“投資信托”，以后又從美國傳入日本、韓國等東南亞地區(qū)。二者的區(qū)別在于單位信托是以契約方式運作的“開放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運作的“封閉式基金”。目前，英國和美國都有民事信托和商事信托，但限于習慣和民事信托曠日持久的發(fā)達，民事信托仍然是英國信托業(yè)務的主體，而美國的民事信托和商事信托同樣發(fā)達。日本信托與英美不同的是幾乎都屬于商事信托，特別是在二戰(zhàn)后特殊的經(jīng)濟環(huán)境中獨創(chuàng)了“貸款信托”，為日本的經(jīng)濟發(fā)展作出了重大貢獻。
二、國外房地產(chǎn)信托經(jīng)營模式
（一）美國的房地產(chǎn)投資信托
美國的房地產(chǎn)投資信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司擁有資產(chǎn)的形式，將股東的資金吸引到房地產(chǎn)投資中，股東既可以獲得類似于直接投資房地產(chǎn)的一些好處，又避免了承擔無限責任及資產(chǎn)流動性差的風險。美國的房地產(chǎn)投資信托業(yè)自20世紀60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，目前的市場價值已經(jīng)超過400億美元。
l、美國房地產(chǎn)投資信托的類型
美國的房地產(chǎn)投資信托包括股權(quán)信托、抵押信托、混合信托三種形式。股權(quán)信托的投資業(yè)務主要是房地產(chǎn)的所有權(quán)（收購現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開發(fā)的房地產(chǎn)），其投資人取得的是房地產(chǎn)的股份所有權(quán)；抵押信托的主要投資業(yè)務是房地產(chǎn)抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)；混合信托則兼有股權(quán)信托和抵押信托雙重性質(zhì)和特點。股權(quán)信托的投資魁力在于：（l）通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機會；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風險；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。抵押信托的投資魁力在于：（1）為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場、獲得較高借貸利差的機會；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個房地產(chǎn)項目的抵押貸款，分散了房地產(chǎn)借貸風險；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。
2、房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司的不同
雖然房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司都是將所募集資金用于房地產(chǎn)投資，但二者具有顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)投資信托的功能在于“受人之托，代人理財”，是財產(chǎn)管理與金融功能的統(tǒng)一，雖然它通常以股份公司的形式出現(xiàn)，但同時要受到公司法和信托法規(guī)范；而房地產(chǎn)股份公司主要受到公司法的制約。（2）法律對房地產(chǎn)投資信托的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作了原則性的規(guī)定，比如關(guān)于資產(chǎn)價值的75％以上必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成的規(guī)定，關(guān)于來自于租金、抵押貸款利息和房地產(chǎn)銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規(guī)定，關(guān)于分配給股東的金額不低于應納稅收入95％的規(guī)定等等，從而對其業(yè)務性質(zhì)作出了強制性約定；而房地產(chǎn)股份公司的業(yè)務性質(zhì)則不受法律的約束，其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配最終體現(xiàn)為股東的意愿。（3）房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營管理活動帶有消極性，即經(jīng)理和雇員不直接進行房地產(chǎn)的管理和運作，只是對房地產(chǎn)管理業(yè)務的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作則聘請獨立的房地產(chǎn)投資顧問或承包商來完成；而房地產(chǎn)股份公司的經(jīng)營管理活動是積極的。
（二）德國的房地產(chǎn)投資信托
德國的房地產(chǎn)投資信托是投資信托公司通過其選定的保管銀行發(fā)行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產(chǎn)或其他特別財產(chǎn)，保管銀行根據(jù)投資公司的指示負責現(xiàn)金及有價證券等特別財產(chǎn)的保管、信托收益分配、信托基金資產(chǎn)評價，以及房地產(chǎn)業(yè)務的監(jiān)管工作。（圖1）為保護投資人的利益，投資公司法作了設(shè)置監(jiān)督委員會、選定保管銀行、固有財產(chǎn)與信托財產(chǎn)分別管理、投資范圍限制等強制性規(guī)定?？梢酝顿Y的房地產(chǎn)限于租賃居住及商業(yè)用房地產(chǎn)，以及符合該條件的在建工程（不超過信托財產(chǎn)價值的10％）和土地。德國房地產(chǎn)投資信托的特點，在于基金資產(chǎn)的運用業(yè)務與保管業(yè)務的分離（三）日本的土地信托
日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。（圖2）土地信托包括租賃型和處理型。租賃型是指土地所有者在信托期結(jié)束后，收回土地所有權(quán)；處理型是指土地所有者在信托期結(jié)束后，領(lǐng)取土地出售所得價款。土地信托基本上是在土地所有者具有開發(fā)積極性，而自己沒有能力的時候發(fā)揮功效，土地所有者能夠在保持土地所有權(quán)的同時，獲得穩(wěn)定的項目收益，因而對土地所有者來說極具投資魅力。
三、我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營管理模式的選擇
我國現(xiàn)代信托發(fā)端于20世紀初，并持續(xù)發(fā)展到1949年新中國的成立前夕。新中國成立后，隨著社會主義改造的完成，信托業(yè)務逐漸消失。1979年新中國第一家信托機構(gòu)——中國國際信托投資公司成立。經(jīng)過20年的發(fā)展，全國已經(jīng)有近400家信托投資公司，總資產(chǎn)約占全部金融資產(chǎn)的10％左右。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產(chǎn)投資經(jīng)營活動，它們以吸收信托存款、委托存款、發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券等形式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金，或者辦理各種形式的房地產(chǎn)信貸業(yè)務，或者直接投資于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，雖然拓展了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，但因存在著違規(guī)經(jīng)營、管理混亂、業(yè)務范圍不明確等問題，嚴重影響了信托業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)的市場秩序，許多信托投資公司因房地產(chǎn)經(jīng)營不善而瀕臨破產(chǎn)的邊緣。為了規(guī)范信托業(yè)的健康發(fā)展，中國人民銀行于2001年1月9日頒布了《信托投資公司管理辦法》，九屆全國人民代表大會常務委員會于2001年4月28日通過并公布了《中華人民共和國信托法》，這就使得我國信托事業(yè)的發(fā)展和繁榮，建立在較為完善的法律規(guī)范基礎(chǔ)上。而發(fā)展什么樣的房地產(chǎn)信托經(jīng)營事業(yè)，則是我們需要進一步探討和解決的問題。筆者主要借鑒國外的運作模式，從以下三個方面闡述自己的簡略構(gòu)想。
（一）建立房地產(chǎn)投資信托基金
建立房地產(chǎn)投資信托基金，一方面為迅速增長的個人金融資產(chǎn)提供新的投資渠道，另一方面通過信托基金匯集閑散資金，滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對資金的巨額需求。我國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務范圍，目前應當以房地產(chǎn)的開發(fā)、購置、出租管理等權(quán)益型投資作為主要經(jīng)營業(yè)務，至于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配等方面也需要監(jiān)管部門和機構(gòu)作出明確的規(guī)定。在房地產(chǎn)投資信托基金運作的模式上，既可以借鑒美國的模式，由金融機構(gòu)組織發(fā)起，具體的資產(chǎn)管理活動由專業(yè)的投資顧問操作，也可以借鑒德國的模式，由投資信托公司負責具體的資產(chǎn)運營，另選保管銀行負責受益憑證的發(fā)行、收益分配、部分信托財產(chǎn)的保管和運營監(jiān)督。但考慮到我國由中國人民銀行負責信托基金業(yè)管理的實際情況，以致專業(yè)房地產(chǎn)公司不可能作為投資信托基金的組織發(fā)起人而得到批準，以及現(xiàn)有信托投資公司在房地產(chǎn)權(quán)益經(jīng)營管理運作方面的不足，美國的運作模式可能更具有借鑒價值。由信托投資公司組織房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起，并委托證券公司或銀行向社會公開發(fā)行受益憑證，將所募集資金交由專業(yè)房地產(chǎn)公司進行獨立運作。（圖3）
（二）建立國有土地信托經(jīng)營管理運作機制
我國城市國有土地所有權(quán)是通過出讓、出租等經(jīng)濟形式及行政劃撥方式實現(xiàn)的，而在日本，國有土地信托也是實現(xiàn)國家土地所有權(quán)的一種重要的經(jīng)濟形式。日本的國有土地信托，是吸取民間土地信托制度能夠有效利用土地的特點，為促進國有土地的有效利用及處置而建立的，使得國有土地的管理及處置手段更加多樣化了。日本國有土地信托制度的好處是：在長期持續(xù)獲得土地收益的同時，保留了將來行政需要的國有土地所有；將土地及地上建筑物共同進行信托時，土地價值的體現(xiàn)較為隱蔽，可以減少對鄰近土地價格的影響；可以利用土地信托制度對再開發(fā)中的土地所有權(quán)進行調(diào)整?？紤]到我國的土地制度現(xiàn)狀，雖然利用土地信托制度不可能產(chǎn)生像日本那樣明顯的好處，但至少可以考慮將其作為實現(xiàn)國有土地所有權(quán)的一種經(jīng)濟形式。當然，要保證土地信托給國家?guī)淼慕?jīng)濟利益不低于土地出讓或出租所帶來的利益。
（三）“房屋銀行”的信托化規(guī)范經(jīng)營
“房屋銀行”模式是由貴州房屋置換中心與中國工商銀行貴州省分行聯(lián)手率先推出的。由于這種經(jīng)營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。因中國人民銀行規(guī)定“銀行”名稱不得任意使用，一些地方如上海已經(jīng)將其更名為“存房中心”。貴州的運作方式是，房屋所有權(quán)人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據(jù)房屋所處的地段、環(huán)境、設(shè)施等因素，測算出房屋的出租價格，經(jīng)房主認可后通過網(wǎng)絡系統(tǒng)對外招租。房屋置換中心從首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商銀行為房主開立的帳戶中。房主每年預留40天時間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。貴州房屋置換中心的該種業(yè)務僅運作四個多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率達到97％。雖然各地都基本參照貴州的方式運作，但還是有許多差異。比如，北京房地產(chǎn)交易中心將此類“房屋銀行”業(yè)務稱為“租賃吞吐”業(yè)務，該業(yè)務規(guī)定每年預留兩個月作為不向房主支付房租的租賃工作日，自房屋“存入”之日起開始按照事先約定的數(shù)額計算房租，不過所約定的房租額與向承租人收取的實際租金并不相等，房地產(chǎn)交易中心賺取了其中的差價。
在此類“房屋銀行”業(yè)務中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關(guān)系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質(zhì)的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對這些問題需要加以分析，以便在出現(xiàn)糾紛時能夠依照現(xiàn)行法律及時予以解決。
在“房屋銀行”業(yè)務運作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關(guān)系，因而像北京房地產(chǎn)交易中心那樣從中賺取差價的行為，有點類似于房屋的轉(zhuǎn)租獲利，這是不符合委托及中介業(yè)務的有關(guān)規(guī)定的。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關(guān)系，此時，是“房屋銀行”以房屋所有權(quán)人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關(guān)心誰是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋銀行”業(yè)務的運作更符合信托法律關(guān)系。房主是信托法律關(guān)系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經(jīng)營管理活動的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。這樣一來，我們將“房屋銀行”稱為“房屋信托”，并用信托法加以規(guī)范可能就較為妥當了。雖然我國民法理論及實踐中，將信托行為等同于行紀行為，但嚴格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺也更加證實和明確了這一點，因而不宜將其認定為“房屋行紀”。
四、發(fā)展我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營尚需要解決的問題
《中華人民共和國信托法》的出臺，為我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營事業(yè)的規(guī)范發(fā)展提供了法律基礎(chǔ)。不過，要真正促進房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務的發(fā)達，尚需要制定有關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務的政策法規(guī)及實施細則，特別是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務的稅收制度、房屋信托時是否需要及如何進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等問題，都是房地產(chǎn)信托經(jīng)營的具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題。
根據(jù)局黨委要求，局屬各黨支部之間開展黨建工作經(jīng)驗交流會，以及經(jīng)驗交流會上各黨支部重點發(fā)言提目要求，我處黨支部的重點為《樹立和落實科學發(fā)展觀、全面推進黨的建設(shè)促進首府房地產(chǎn)開發(fā)市場有序發(fā)展》，我們本著實事求是的原則及虛心學習的態(tài)度，重點將加強領(lǐng)導班子建設(shè)，扎實推進基層黨組織建設(shè)的學習活動及今后黨支部的工作思路向大家匯報，以便各黨支部之間相互學習交流。
·切實加強領(lǐng)導班子建設(shè)，扎實推進基層黨組織建設(shè)
一、加強領(lǐng)導班子建設(shè)，決定一切工作的前提及保障是領(lǐng)導班子成員之間的團結(jié)，這要取決于領(lǐng)導的政治理論素養(yǎng)和自身素質(zhì)，并結(jié)合本處實際工作，針對性地開展工作。在具體工作中，領(lǐng)導班子成員之間精誠團結(jié)，提倡“五互”精神，重大決策問題嚴格按照“集體領(lǐng)導、民主集中、個別醞釀、會議決定”的原則，建立健全議事規(guī)則和決策程序，班子成員及黨員干部的積極主動性和主觀能動性得到了充分發(fā)揮。
二、黨建工作應有分工，但絕對不能分家，黨內(nèi)干部要積極參與行政工作，通過政治理論學習，提高自身理論素養(yǎng)，在具體工作中相互通氣、談心。黨支部以黨的作風建設(shè)為切入點，結(jié)合處中心工作，在黨員干部職工中開展“了解人、關(guān)心人、幫助人、影響人、凝聚人”的“五人”活動，逐漸使我處形成一個團結(jié)的、戰(zhàn)斗的、富有凝聚力的一支高素質(zhì)的干部隊伍。
三、重點作好黨建的各種規(guī)章制度的建立，根據(jù)實際工作堅持針對性地開展政治理論知識的學習，如例會制度上大家一致通過職工關(guān)心的福利、表彰事宜等，真正作到民主集中制，通過每年兩次的民主生活會，開展批評與自我批評等，解決每個職工在工作中積累的思想問題。積極組織參加局黨委組織的理論學習，保證全體黨員無特殊情況不缺席，并在學習過程中按照局黨委的要求認真做學習筆記并撰寫學習心得。學習后，由黨支部派專人檢查筆記及學習心得情況，將其裝入個人政治理論業(yè)務學習檔案中，200年期間共撰寫學習論文7篇，學習心得10篇。
四、領(lǐng)導干部要重視以身作則的重要性，在我處大力提倡黨員、領(lǐng)導、環(huán)節(jié)干部在日常工作中身教重于言教的宗旨，它將更有說服力，更有針對性。200年開發(fā)處年度工作重點目標是督促檢查10個20萬m2平方米以上的商品房住宅小區(qū)的工程進度，為了保證重點小區(qū)優(yōu)質(zhì)高效快速度建成，為企業(yè)排憂解難，我處領(lǐng)導干部在項目建設(shè)中，深入各基層單位進行實地走訪調(diào)研，加班加點，不計任何報酬，對我市重點住宅小區(qū)項目進行跟蹤管理，每周派工程專業(yè)人員深入到各小區(qū)跟蹤服務，發(fā)放問卷，及時了解開發(fā)建設(shè)當中存在的問題，通過簡報向市委、市政府有關(guān)部門反饋信息，幫助企業(yè)協(xié)調(diào)解決問題，保證了各重點項目建設(shè)如期進行。
五、黨支部不是單一的，應發(fā)揮其優(yōu)點、抑制其弱點，根據(jù)本單位職責、工作特點，我處黨支部充分調(diào)動黨員職工的工作積極性，并根據(jù)每個職工的優(yōu)缺點發(fā)揮其作用。
（1）房屋面積測繪工作涉及到我市千家萬戶的利益，對于外聘的專業(yè)技術(shù)人員，我處黨支部在每次的政治思想理論學習中，要求他們必須參加，從理論學習中凈化思想。在日常測繪工作中，堅決杜絕吃、拿、卡、要等不良風氣。為配合我市大型企業(yè)及事業(yè)單位的改制工作，大量的測繪任務要求在短時間內(nèi)完成，在時間緊、任務重的情況下，我處職工常常利用業(yè)余及休息時間，加班加點，有時把審核的資料拿回家，不方便帶資料時甚至加班工作到凌晨及整晚，不計任何報酬，這樣的工作作風與我處黨支部日常的思想教育是分不開的；
（2）進一步完善“愛心基金會”?！皭坌幕饡弊?000年成立后，首先建立了職工家庭調(diào)查表，對每位職工的家庭情況進行調(diào)查登記，特別是將家庭有困難的職工作為重點“愛心”對象。截止目前，已累計愛心基金3326余元，先后為我處職工提供愛心援助12筆，累計2545元，為災區(qū)捐款1000余元。雖然基金會拿出的每一筆錢都不是很多，獻出的愛心仿佛微不足道，但它是全處職工的愛心體現(xiàn)，它凝聚了全處每位職工的濃濃真情。在今后的運作中，我們要不斷總結(jié)經(jīng)驗，將“愛心基金會”進一步完善；
（3）貫徹落實中紀委、中組部《關(guān)于黨和國家機關(guān)黨員領(lǐng)導干部民主生活會的若干意見》，全年召開不少于一次民主生活會，有針對性地解決全處干部職工在思想、工作上等方面存在的突出問題。在200年上半年，按照局黨委的要求，組織處領(lǐng)導、環(huán)節(jié)干部開展主題為自身政治理論學習、工作小結(jié)、對我處今后工作的建議及批評與自我批評的民主生活會，與會同志認真準備，會上積極發(fā)言，并分別對發(fā)言的同志提出了思想上、工作上、生活上等各方面的問題。相互及時交換了解決問題的建議及意見，兩次生活會上，共計給我處今后工作建議6條，向處領(lǐng)導提出建議或批評7條，對環(huán)節(jié)干部提出建議或批評15條,從思想上、工作上得到了統(tǒng)一，從而達到這次支部民主生活會的目的?！そ衲挈h支部的工作方法及措施：
一、繼續(xù)作好局黨委200年度黨支部黨建目標責任制，保證責任制所有內(nèi)容全部達標。
二、在適當?shù)臅r候組織開展“黨員模范示范月”活動及“三上墻”制度，即制度上墻、程序上墻、職責上墻及社會公開承諾服務等，變自律為他律，公開接受監(jiān)督，通過示范月活動，內(nèi)強素質(zhì)，外樹形象，增強黨員干部職工的宗旨意識、公仆意識、廉政意識及服務意識，從而提高干部隊伍的整體素質(zhì)。
三、把黨風廉正建設(shè)和反腐斗爭納入全年總體工作部署，分解目標，責任到人，健全和完善領(lǐng)導干部責任追究制度。
總之，在此次全局系統(tǒng)黨建工作經(jīng)驗交流會上，我處黨支部將本著虛心學習、共同發(fā)展的態(tài)度，向各總支、黨支部學習，在今后的支部工作中，把工作做的更加細致到位。
呼市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理處黨支部
【摘要】在經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天，電子商務已然成為當下市場發(fā)展不可或缺的一部分，它關(guān)乎著新環(huán)境下各行各業(yè)的經(jīng)營發(fā)展模式和思想理念。作為當下熱門的房地產(chǎn)企業(yè)，也面臨著來自電子商務的巨大挑戰(zhàn)。本文主要闡述了電子商務對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的意義，提出了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念在電子商務環(huán)境下的創(chuàng)新意識，有利于房地產(chǎn)企業(yè)電子商務活動的開展，對引導人們走向嶄新的經(jīng)濟時代起到重要作用。
【關(guān)鍵詞】電子商務；房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營管理；創(chuàng)新
電子商務作為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新型管理模式，正在潛移默化地深入當今社會。它不僅帶動了房地產(chǎn)企業(yè)的全球銷售范圍，而且還利用現(xiàn)代化的電子商務技能加快了市場的格局變動。只有科學合理的規(guī)劃房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心內(nèi)容、經(jīng)營發(fā)展模式，才能體現(xiàn)電子商務環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式；與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)也需要適應目前的市場競爭壓力，發(fā)揮信息時代電子商務的積極作用。
一、電子商務為房地產(chǎn)企業(yè)提供的優(yōu)勢
電子商務信息建立在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，在激烈的競爭環(huán)境中充分地把房地產(chǎn)企業(yè)的服務宗旨展現(xiàn)出來。由于互聯(lián)網(wǎng)具有全球覆蓋性，良好的網(wǎng)絡宣傳會帶來許多潛在的客戶，對房地產(chǎn)市場的開發(fā)具有重要作用。通過互聯(lián)網(wǎng)了解大眾需求，及時調(diào)整房地產(chǎn)資源的經(jīng)營模式，為大眾提供一線的優(yōu)質(zhì)房源，幫助房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好的自身形象。
房地產(chǎn)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)上建立屬于自己的營銷平臺，通過互聯(lián)網(wǎng)可以共享多種房產(chǎn)信息，有效降低了營銷成本，便于大眾的房源選購，以及對房產(chǎn)市場上新樓盤開發(fā)的資源共享，真正實現(xiàn)讓大眾足不出戶就可以了解到市場上的房源信息，從而也大大降低了宣傳成本。研究表明，假設(shè)使用互聯(lián)網(wǎng)進行廣告宣傳，其銷售量是傳統(tǒng)銷售的5倍以上，而只花費了預算的1/5，在競爭中加大了預算成本的效益。
而且，由于互聯(lián)網(wǎng)不僅可以全天運作，不受任何因素的影響，隨時隨地擴展市場信息，及時準確地掌握市場發(fā)展方向，通過網(wǎng)絡宣傳房地產(chǎn)企業(yè)形象，加大與大眾的信息交流，從而提高房地產(chǎn)的市場競爭，增加房地產(chǎn)企業(yè)的商機。
二、電子商務為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的積極意義
傳統(tǒng)的紙媒介被信息化網(wǎng)絡的電子商務所取代，改變了一些企業(yè)的服務方式，形成了一些以信息為核心的新型運作模式，使房地產(chǎn)企業(yè)的信息化逐步加強，從而提升房地產(chǎn)的影響力，促使電子化信息時代的管理水平不斷進步。一方面，從房地產(chǎn)企業(yè)進入市場后的運作模式來說，其營銷手段有地段、品質(zhì)、設(shè)計等幾個方面，由于電子商務的發(fā)展使房地產(chǎn)企業(yè)具備整合營銷、資源共享的現(xiàn)實意義，在很多方面呈現(xiàn)標準的模塊化發(fā)展趨勢，銷售目標具有群體性，在電子商務信息的帶動下房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售呈國際化、綜合化發(fā)展趨勢；另一方面，由于生活質(zhì)量的提高，消費者對房屋住所的需求也在不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡信息來提升品牌的競爭力，以信息服務化為核心，吸引了更多的消費者。
電子商務已然成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式之一。隨著網(wǎng)絡時代的日益普及，企業(yè)與企業(yè)之間的全面溝通越來越便利，不受條件的約束可以實現(xiàn)跨區(qū)域、跨國界的房產(chǎn)溝通，通過網(wǎng)絡宣傳不僅可以促進房產(chǎn)資源的銷售，而且宣傳的范圍廣，具有開放性特點，使房地產(chǎn)企業(yè)將房源更好的推向全球市場，讓世界各地的客戶隨時訪問自己喜歡的房源位置，為客戶提供便捷的條件?？梢婇_展電子商務的信息時代對房地產(chǎn)企業(yè)有著積極的作用，不僅可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤，還獲得了更多的房產(chǎn)客戶，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多的成交機會。
在互聯(lián)網(wǎng)時代，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得成功，需要高質(zhì)量的房源產(chǎn)品和了解市場需求。恰恰電子商務帶給房地產(chǎn)企業(yè)的積極意義在于將房源模型、房源銷售、大眾需求做出了整合，節(jié)省了房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭時間，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式。運用高科技的手段分析大眾需求，便于獲取市場的房產(chǎn)信息，有針對性地與客戶進行房產(chǎn)資源的交流，更好的滿足大眾，使房源信息在市場的競爭中搶占先機，提高客戶的信任度，便于新開發(fā)的房源及時推廣。
三、電子商務下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理研究對策
在電子商務信息時代的迅速發(fā)展下，房地產(chǎn)企業(yè)要建立新型完善的房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。將房地產(chǎn)企業(yè)與市場信息化更好的結(jié)合，進一步管理房地產(chǎn)企業(yè)的信息資源現(xiàn)代化；完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念，重視信息化的發(fā)展，以市場競爭力為核心，不斷激發(fā)員工的責任感使命，加強員工自身的能力素質(zhì)培養(yǎng)，才能在信息化的時代下積極發(fā)揮創(chuàng)造性，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理更具現(xiàn)代化。
電子商務環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，主要是由于信息化的形成帶動了房地產(chǎn)經(jīng)濟效益的提高，只有完善房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略要求，建立房源網(wǎng)站，使客戶更加全面了解到市場的房源信息，獲得咨詢服務，才能在新型的市場戰(zhàn)略中提升知名度，帶動電子商務下房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展。
受電子商務信息化的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式也發(fā)生了巨大改變。人才培養(yǎng)作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展下不可或缺的一部分，也對企業(yè)的發(fā)展提出了新要求，只有建立新制度，轉(zhuǎn)變新觀念，采取有效的措施對人才資源進行管理，適應信息化的管理要求，提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體素質(zhì)培養(yǎng)，才能在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中獲得一席之地。
結(jié)束語
綜上所述，電子商務以其強大的信息發(fā)展影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式，在信息化時代下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存，只有提高市場適應力以及信息化的工作效率，建立完善的經(jīng)營管理模式，促進房源的市場開發(fā)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的市場成本，提升市場競爭力，完善人才的資源優(yōu)化，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中成功應對市場考驗，順應信息化的發(fā)展趨勢。推進房地產(chǎn)企業(yè)在電子商務環(huán)境下生存與發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式提出了創(chuàng)新要求的管理對策。
[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，極大推動了我國國民經(jīng)濟的增長，而房地a行業(yè)想要健康發(fā)展離不開健全的管理制度，只有加強房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，才能使其更好的適應循環(huán)經(jīng)濟的社會發(fā)展形勢。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是提高人們生活質(zhì)量的重要手段，采用先進的管理理念以及管理措施，還可以使房地產(chǎn)行業(yè)更好的推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。在循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出改革與創(chuàng)新，這樣也有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理的水平。本文對循環(huán)經(jīng)濟的概念進行了介紹，并提出了在循環(huán)經(jīng)濟下加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的措施，以供同行探討與交流。
近年來，住房問題成為了人們的熱門話題，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了人們極大的關(guān)注，這一行業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴大，經(jīng)濟效益也越來越高。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但提高了人們的生活水平，還促進了我國國民經(jīng)濟的增長，所以相關(guān)人員必須采取有效措施，不斷加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理，使房地產(chǎn)行業(yè)在循環(huán)經(jīng)濟下更好、更快的發(fā)展。將循環(huán)經(jīng)濟理念加入房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，也可以使房地產(chǎn)經(jīng)營管理水平得到很大提升。
1循環(huán)經(jīng)濟的概念
循環(huán)經(jīng)濟是一個環(huán)保經(jīng)濟的概念，隨著人們對資源的開發(fā)與利用，我國的不可再生資源越來越少，而且生態(tài)環(huán)境也越來越差，為了緩解這一現(xiàn)象，我國提出可持續(xù)發(fā)展的概念。將循環(huán)經(jīng)濟的理論應用在各個行業(yè)中，可以實現(xiàn)該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還能改善人們生活的環(huán)境，為人們創(chuàng)造良好的生活空間，也有利于構(gòu)建和諧的社會環(huán)境。
將循環(huán)經(jīng)濟的理念應用在房地產(chǎn)行業(yè)中，提高了清潔資源的利用率，而且有利于構(gòu)建生態(tài)環(huán)保的社會，還可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟利益的提升。循環(huán)經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)應該改善經(jīng)營管理模式，并根據(jù)生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟的理念，指導房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理措施。在利用循環(huán)經(jīng)濟進行指導時要遵循一定原則，這些原則主要包括以減量化、再循環(huán)以及再利用原則，這些原則可以降低房地產(chǎn)行業(yè)資源浪費的概率，還能使生態(tài)環(huán)境得到改善與保護。在不同地域中，人們也可以根據(jù)實際情況利用循環(huán)經(jīng)濟理論，使其發(fā)展更具長遠性，還能使當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境得到更好的建設(shè)，從而使循環(huán)經(jīng)濟理論發(fā)揮更好的效用，使其經(jīng)濟、合理以及環(huán)保的性能得到更好的發(fā)揮。
2循環(huán)經(jīng)濟下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系
2.1循環(huán)經(jīng)濟下綠色經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢
社會的發(fā)展與人類生活質(zhì)量的提升離不開對資源的開發(fā)與利用，隨著社會發(fā)展進程的不斷加快，我國的不可再生資源越來越少，而且過度的開發(fā)也破壞了生態(tài)平衡，不利于國家的長遠發(fā)展，也會給人們的健康生活帶來威脅。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國經(jīng)濟建設(shè)的基礎(chǔ)，其不但可以推動國民經(jīng)濟的增長，也可以給人們提供良好、舒適的生活環(huán)境，但是這一行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴大，有時也會增加對資源的使用率以及使用量，所以建立綠色、環(huán)保的經(jīng)營管理體系，有利于對生態(tài)環(huán)境的保護，還可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
2.2房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系的結(jié)構(gòu)
綠色環(huán)保的經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的趨勢，建立合理的經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)也是該行業(yè)經(jīng)營管理的重要目標，其結(jié)構(gòu)的合理性是房地產(chǎn)行業(yè)綠色、長遠發(fā)展的基礎(chǔ)。引入循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展理念，可以使房地產(chǎn)行業(yè)在提升經(jīng)濟效益的同時，提高行業(yè)的社會效益以及環(huán)境效益，使房地產(chǎn)經(jīng)營管理理念更加健康、環(huán)保，并對周圍環(huán)境起到保護與節(jié)能的作用。
3加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方法
3.1轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營目標，培育綠色經(jīng)營理念
在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標應從單純追求經(jīng)濟效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項目的技術(shù)含量。
3.2實施房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持
房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按照循環(huán)線路實施運行，使項目的經(jīng)濟效益和社會效益達到協(xié)調(diào)優(yōu)化。
3.3追求房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新
綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應當將房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門、各級人員都納入到環(huán)境管理體系當中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，并從循環(huán)經(jīng)濟大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
4結(jié)語
隨著社會的發(fā)展以及市場經(jīng)濟的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出相應的改變與完善，這樣才能更好的適應社會的發(fā)展，使這一行業(yè)更加長遠的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，尤其是近幾年，人們對住房的需求大大提升，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了人們的熱門話題。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴大，會利用大量的資源，如果不對其經(jīng)營管理模式進行改變，很容易對生態(tài)環(huán)境造成破壞，在這樣的背景下，循環(huán)經(jīng)濟的理念被引入了房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，并發(fā)揮了經(jīng)濟、合理、環(huán)保的效果，降低了房地產(chǎn)行業(yè)對資源的使用量，大大提高了這一行業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會效益。
摘 要：在分析新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展情況，得出該專業(yè)建設(shè)過程中的一些問題以及新時期下的發(fā)展趨勢。然后通過對某高校的案例分析，分析其在專業(yè)建設(shè)發(fā)展中存在的不足，結(jié)合新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)對人才的要求，提出相應的對策建議，以促進房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)的建設(shè)與發(fā)展。
關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)；對策建議
1 新常態(tài)下國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢
1.1 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析
1.1.1 一線城市發(fā)展現(xiàn)狀
一線城市主要是指北京、上海、廣州、深圳，這四個城市的房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)出快速發(fā)展狀態(tài)。由于其對人口的吸引力是其他二三線城市無法比擬的，這就導致其房地產(chǎn)市場處于供不應求狀況，房價居高不下。對于這種情況，各地政府在近幾年相繼出臺一系列的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，由于建筑用地存量不足和政策的限制導致一線城市新建商品住宅、商業(yè)建筑減少，甚至一段時間內(nèi)沒有新開工項目，這就對在一線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員帶來一系列問題，例如房地產(chǎn)開發(fā)類人員過剩，而房地產(chǎn)建成項目經(jīng)營管理人才和物業(yè)管理人才短缺。
1.1.2 二、三線城市發(fā)展現(xiàn)狀
二線城市主要針對GDP大于5000億元的城市，例如杭州、蘇州、重慶等。這些二線城市得益于經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化速度的加快，其房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，新增建筑面積不斷增加，去存庫速度較快，房價也是不斷增長，總體形勢良好。對于二線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員，在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營方面對人才的需求程度較高，發(fā)展空間大。相比于二線城市，三線城市的房地產(chǎn)市場環(huán)境就不太樂觀，這些城市的GDP處于5000億元至2000億元期間，由于其城市的發(fā)展?jié)摿Σ蛔?、?jīng)濟發(fā)展速度較慢，導致對人口的吸引力不足，這些因素導致房地產(chǎn)庫存量較高，新增建筑面積減少。對于三線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員目前處于十分困難的環(huán)境。
1.2 新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析
所謂新常態(tài)，主要指經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L，經(jīng)濟增長方式從靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉(zhuǎn)向靠改革創(chuàng)新、技術(shù)進步的集約式發(fā)展，即轉(zhuǎn)型升級。新常態(tài)不像過去一味追求總量擴張，它更加重視有質(zhì)量、均衡、可持續(xù)的增長。在新常態(tài)下，房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境與發(fā)展環(huán)境都會發(fā)生變化。
1.2.1 一線城市發(fā)展趨勢
新常態(tài)下，對于一線城市來說，房地產(chǎn)企業(yè)在城中開發(fā)機會已明顯減少，更多的是在城市周邊進行開發(fā)，例如北京，新建開發(fā)項目甚至已經(jīng)擴展到相鄰的河北省與天津市。因此，對于一線城市來說，未來的開發(fā)空間會逐漸變小，需要從項目的前期開發(fā)逐步轉(zhuǎn)移至項目后期的經(jīng)營管理上。同時，由于信貸難度加大，成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)會對于前期資金投入更為慎重，對后期項目能否良好的運營將成為重點關(guān)注的方面。
1.2.2 二、三線城市發(fā)展趨勢
對于二線城市來說，未來的發(fā)展趨勢依然圍繞著開發(fā)與經(jīng)營同步進行。在保證質(zhì)量與數(shù)量的基礎(chǔ)上，會更加注重項目的后期經(jīng)營管理，提升項目的品質(zhì)，總體發(fā)展形勢良好。對于三線城市來說，發(fā)展形勢依然嚴峻，去庫存壓力較大，在限制新項目開工的同時，將加大政策引導，加快去存量將會成為這一時期的主要任務。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，有望在未來幾年扭轉(zhuǎn)目前不樂觀的形勢。
2 我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展現(xiàn)狀分析
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展現(xiàn)狀
目前，全國共有38所高等院校開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)，包括重慶大學、華中師范大學、南京大學、中央財經(jīng)大學、東北財經(jīng)大學、吉林建筑大學、沈陽建筑大學、山東建筑大學等，涵蓋經(jīng)濟、管理、規(guī)劃、施工等多個專業(yè)方向。
2.1.1 培養(yǎng)目標
培養(yǎng)適應社會主義現(xiàn)代化建設(shè)需要，德、智、體、美全面發(fā)展，掌握房地產(chǎn)領(lǐng)域的技術(shù)知識，掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理相關(guān)的技術(shù)、管理、經(jīng)濟和法律等基礎(chǔ)知識，具有較高的科學文化素養(yǎng)和專業(yè)綜合素質(zhì)，具有良好的職業(yè)道德、創(chuàng)新精神和國際視野，對房地產(chǎn)項目進行全過程管理的高級專門人才。
畢業(yè)生能夠在房地產(chǎn)、投資、咨詢、設(shè)計、施工、金融與保險等領(lǐng)域企事業(yè)單位及政府部門從事項目決策、項目開發(fā)、市場營銷、物業(yè)管理等工作。
2.1.2 課程設(shè)置
1998年我國啟動城鎮(zhèn)住房制度改革以來，隨著市場對專業(yè)人才需求的迅速增長，我國的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)及課程設(shè)置也不斷進行改革和調(diào)整。從目前看，我國各高校的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)、方向及課程在全國高校中設(shè)置的情況大致可以分為以下六類（見表1），不同學科背景的學校將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)或方向分別設(shè)置在不同學科下，這也正反映出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理學科的多學科交叉性。
2.1.3 教師團隊建設(shè)
對于房地產(chǎn)專業(yè)的教師團隊建設(shè)多數(shù)高校依然將專業(yè)知識教育、實踐培訓作為教師團隊建設(shè)的主要任務，強調(diào)對于學生掌握專業(yè)知識、強化學生的實踐能力。團隊多以專業(yè)分類，各團隊由“專業(yè)系主任+各課程教師”為基礎(chǔ)構(gòu)建教師團隊。教師畢業(yè)院校包括東北大學、吉林大學、大連理工大學、同濟大學、重慶大學等國內(nèi)重點院校。
2.1.4 學生教學及考核方式
授課方式以教師面授為主，配合一些小組討論，對于一些特殊課程，以少量的實驗與實踐相結(jié)合的方式配合教學?？己朔绞接砷_卷考試與閉卷考試相結(jié)合，具體方式由課程教學目標決定，在評卷時任課老師按照“標準答案”分步驟評分?？荚嚦煽冎饕腥糠郑謩e為課堂表現(xiàn)、作業(yè)完成情況以及期末考成績組成，最終成績將由這三部分進行加權(quán)得出。
2.2 專業(yè)建設(shè)與發(fā)展中存在問題
2.2.1 培養(yǎng)目標多樣，定位不明確
培養(yǎng)目標較多，對學生個人素質(zhì)要求較高，沒有考慮到學生素質(zhì)差異的現(xiàn)實情況。培養(yǎng)人才形式單一，局限于應用管理型人才培養(yǎng)，沒有對有意愿從事科研同學的提出具體培養(yǎng)方法與手段，沒有將培養(yǎng)目標與新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢相結(jié)合，缺乏側(cè)重點的培養(yǎng)，培養(yǎng)人才同質(zhì)化較強。
2.2.2 課程設(shè)置不完善，缺乏重點
課程設(shè)置涵蓋內(nèi)容較為豐富，但是缺乏側(cè)重點，沒有突出本校的教學特色課程，導致人才培養(yǎng)缺乏具體的專業(yè)性。新時期下，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相關(guān)的課程設(shè)置較少，例如金融學、文化旅游產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)運營等。對于不同實踐能力培養(yǎng)的課程沒有具體分類，實踐課程設(shè)置不足。
2.2.3 師資配置單一，缺乏培訓體系
教師基本有國內(nèi)各高校的畢業(yè)生為主，缺乏對國外高端人才的引進。同時，由于本專業(yè)的學科交叉性較強，對于師資力量的配備要求也比較苛刻。不僅需要教師需要掌握經(jīng)濟、管理、工程施工等方面的專業(yè)知識，更加需要將其與房地產(chǎn)相結(jié)合?，F(xiàn)階段，大部分院校教師團隊的構(gòu)成都是以院校自身情況和專業(yè)課程為基礎(chǔ)，沒有考慮到學科專業(yè)的現(xiàn)實要求以及交叉性學科對教師能力素質(zhì)的高要求，往往出現(xiàn)教學內(nèi)容和方法與專業(yè)的教學理念不相符。同時，教師對于學生創(chuàng)新能力的培養(yǎng)不足，填鴨式、書面式教學方式依然常見。
2.2.4 教學手段單一，考核體系不完善
人才培養(yǎng)以上課為主，教學手段相對單一，多媒體課件往往成為了電子版教材，教學缺乏吸引力。對學生創(chuàng)新能力的培養(yǎng)不夠重視，局限于專業(yè)知識的掌握與實踐能力的培養(yǎng)。實踐課程教學存在形式化，難以達到教學目的?？己梭w系不完善，僅僅考察學生死記硬背的知識點導致學生考前突擊情況經(jīng)常發(fā)生，平時成績所占比重較小，沒有擴展學生的學習思路和培養(yǎng)學生獨立思考的能力，考核成績難以真實反映學生的學習情況。
3 新時期下房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)發(fā)展趨勢
3.1 由開發(fā)向經(jīng)營轉(zhuǎn)變
物業(yè)管理業(yè)的變化帶來專業(yè)建設(shè)發(fā)展。隨著一線房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)高潮期的結(jié)束與三線城市去庫存壓力的不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)將迎來一個存量經(jīng)營管理時代即物業(yè)運營管理時代，這里的物業(yè)運營管理既包括了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理及設(shè)施設(shè)備管理，也逐漸興起了房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理等綜合經(jīng)營、管理等服務，貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品整個生命周期，因此相關(guān)的經(jīng)紀、評估、咨詢等將成為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理學科的發(fā)展重點。
3.2 單一化管理向多元化管理轉(zhuǎn)變
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身變化帶來專業(yè)建設(shè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從根本來講依托于社會經(jīng)濟的發(fā)展水平。在新時期下，我國居民消費將從傳統(tǒng)的重衣食過渡到重住行，表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)就是從住宅房地產(chǎn)至商住地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)；從辦公地產(chǎn)至商業(yè)綜合體；從購物娛樂地產(chǎn)至旅游文化地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的多業(yè)態(tài)、混合業(yè)態(tài)不斷演進，這是國民經(jīng)濟快速增長、居民儲蓄水平和消費水平日漸提高及消費升級的必然結(jié)果。與傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)市場的市場供求、開發(fā)模式、商業(yè)盈利模式相比，未來的房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)要以經(jīng)營管理為主線，結(jié)合工商業(yè)項目、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等培養(yǎng)多元化、專業(yè)化人才。
3.3 學習型教師團隊的建設(shè)
對于新時期下，房地產(chǎn)行業(yè)的分工會日趨細化，管理理念更新速度加快，這就要求教師自身教學能力不斷提高，與時俱進。教師團隊不僅需要制定更加符合時代要求的教學體系，更要教授符合發(fā)展趨勢的知識理念。為此，學習型教師團隊的建設(shè)尤為重要。學習型團隊是新時期發(fā)展的趨勢，學習型團隊通過營造整個團隊的學習氣氛，充分發(fā)揮高校教師的創(chuàng)造性思維能力，而建立的一種有機的、高度柔性的、符合人性的、能持續(xù)發(fā)展的團隊。這種教學團隊具有持續(xù)學習的能力，具有高于個人績效總和的綜合績效表現(xiàn)，不斷升級團隊的教學能力。
3.4 金融學與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合日益緊密
在新時期，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的進一步融合帶來專業(yè)建設(shè)發(fā)展的新要求。隨著企業(yè)融資成本與難度的增加以及融資方式不斷的更新升級，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系更加緊密，從之前依靠土地升值盈利轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽抠嵢≠Y本回報盈利，從單一的銀行貸款轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等新型融資方式。如果開發(fā)商不具備強大的金融運作能力，則只能賺取房地產(chǎn)建設(shè)相適應的合理利潤而不是超額利潤，只能依靠銀行貸款等傳統(tǒng)方式融資，這將會對制約企業(yè)在新時期下的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)更需要培養(yǎng)既懂房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)基礎(chǔ)知識又精通現(xiàn)代金融學的高級人才。
4 新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展對策建議
4.1 以需求為導向，構(gòu)建培養(yǎng)定向化模式
結(jié)合新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，制定與之相適應的培養(yǎng)目標。新時期下，房地產(chǎn)企業(yè)需求的人才不局限于的項目的開發(fā)、建設(shè)、管理等，而是更多的傾向于項目后期經(jīng)營管理、資金運作、物業(yè)服務等方面。因此，培養(yǎng)目標的制定應該側(cè)重以上這幾方面，可以通過設(shè)置定向化的培養(yǎng)目標，根據(jù)學生的自身情況與興趣愛好，選擇合適的培養(yǎng)目標，在滿足基礎(chǔ)知識的學習后，依據(jù)培養(yǎng)目標進行相應課程的安排，使學生的學習達到全而精，廣而深，通過個性化的培養(yǎng)，使學生的就業(yè)競爭力或?qū)I(yè)方向的科研能力得到全面提升，滿足新時期房地產(chǎn)行業(yè)的需要。
4.2 結(jié)合新時期要求，健全課程培養(yǎng)體系
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和新時期的發(fā)展趨勢，可以把專業(yè)的課程設(shè)置的重點放在房地產(chǎn)項目開發(fā)理念、資金運作管理、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)與營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等幾個方面。同時，伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，國家對專業(yè)技術(shù)資格日趨看重。因此，在課程的設(shè)置方面可以結(jié)合資格證的考試而進行適當增加或調(diào)整，教學內(nèi)容可以與歷年的考試重點結(jié)合在授課中進行講解，增加學生學習的積極性和提高適應社會需求的能力。對于新課程的設(shè)置，可以參考國外相關(guān)專業(yè)的課程設(shè)置，例如賓夕法尼亞大學大學沃頓商學院的不動產(chǎn)專業(yè)、伯克利加州大學商學院房地產(chǎn)系、紐約大學金融系等知名院校。健全R悼緯蹋適應新常態(tài)下房企的發(fā)展需求。
4.3 完善教師培訓體系，提升教師自身素質(zhì)
為了更好的使教師隊伍整體素質(zhì)可以與時俱進，不斷優(yōu)化教學理念與教學方法，可以定期組織教師參加國內(nèi)外的學術(shù)論壇、講座，引進、消化、吸收先進的教學理念與前沿學科知識，鼓勵教師們多參與各類教師技能比賽，在比賽中取長補短，促進教學方法進步，同時，積極開展教師團隊的內(nèi)部交流會，將自己有效的教學經(jīng)驗方法傳授于大家，使團隊成員共同進步。也可以通^類似學生交流的方式，與國內(nèi)外房地產(chǎn)專業(yè)知名院校進行交流合作，引進優(yōu)秀的教師，培養(yǎng)優(yōu)秀的教師，提高師資整體水平。
4.4 搭建多樣化教學體系，創(chuàng)新學生考核方式
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)具有很強的實踐性，因此教師把課本的知識深入淺出的講解明白就需要恰當?shù)慕虒W方法。從教學目的、內(nèi)容和學生的情況出發(fā)，注重交流和討論，推行自主和交互式學習方法，重視合作學習。平時的教學中尤其注意給出一些開放性、探索性、研究性的題目，讓學生自主探索，激發(fā)他們學習的積極性、主動性、增強創(chuàng)新能力。同時學校要和企業(yè)進行互動式辦學，學?？梢詾榉康禺a(chǎn)開發(fā)項目提供一些專業(yè)咨詢意見和企業(yè)培訓，而企業(yè)負責人可以導師的形式指導學生進行實踐活動。對于考核方式，將考核與考試、檢查與測評結(jié)合起來，綜合檢查學生的學習情況。既要對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論進行考試，又要對其資料的收集、課堂討論、實踐情況等進行考核，把平時的成績?nèi)谌胱罱K成績中，減少理論考試在成績評定中所占的比重，通過加強學生平時學習的考核，使學生轉(zhuǎn)變觀念，有計劃有步驟的學習，不搞考前突擊，培養(yǎng)學生收集資料、獨立思考、獨立分析的能力。這樣的教學方法，使教師和學生的教與學的精力不放在應付考試上，能夠更廣泛深入的拓寬學生知識面，教會其科學的學習方法，使其更加高效的學習，掌握更多的專業(yè)知識與技能。
摘要：作者結(jié)合自身長期從事房地產(chǎn)項目開發(fā)、經(jīng)營管理的經(jīng)驗，系統(tǒng)地從組織、計劃、控制和營銷四個方面論述了房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的內(nèi)涵和外延，對于房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理具有很強的實戰(zhàn)意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目 經(jīng)營管理
當前房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理存在一些普遍性的問題，包括市場定位及決策機制不完善，施工圖設(shè)計文件供應遲慢、變更多，工程收尾階段的工作矛盾突出等等，針對實際情況本文從組織、計劃、控制和營銷四個方面作了詳細闡述，其中對于高績效團隊建設(shè)、市場調(diào)查及定位、工程進度管理、造價管理、質(zhì)量管理、風險管理、產(chǎn)品策略、價格策略、營銷策略、渠道策略等熱點難點問題進行了全方位的剖析，
組織管理方面，作者認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要建立與相關(guān)專業(yè)機構(gòu)合作的團隊，這個團隊，必須具備凝聚力和執(zhí)行力。企業(yè)有了團隊凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強了團隊凝聚力。反之，企業(yè)缺乏團隊凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。而面對“市場更加多變”和“管理日趨復雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務中抽身出來，專注于計劃、實施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實、指導、控制、考核和持續(xù)改進等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
計劃管理方面，以往開發(fā)商僅僅認為只要把房子建得牢固美觀，就不愁沒有顧客光顧，只要自己造的房子好就不怕沒有人買。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。如今在賣方市場的條件下，如果開發(fā)商一味地閉門造車，只追求“作品”的“自我欣賞”，那么到了銷售階段，將是“一籌莫展”了。因此在前期策劃時，進行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。
控制管理方面，進度管理、造價管理、質(zhì)量管理都與成本控制息息相關(guān)，幾者之間的關(guān)系盤根錯節(jié)，應爭取在確保質(zhì)量、保證進度的前提下把建造成本壓到最低。總之項目成本管理工作，需要公司總部各部門的通力協(xié)作與具體指導，并貫穿于從項目投標開始到項目竣工為止的全過程，每個環(huán)節(jié)都是相互配合密切聯(lián)系缺一不可，如果處理不當，會直接引起項目費用的升降，影響項目的經(jīng)營效益。
營銷管理方面，由于房地產(chǎn)商品的組合性、位置的固定性、在不同的市場上不可調(diào)劑余缺性、異質(zhì)性、價值的巨額性、政策限制性、使用的長期耐用性等不同于一般商品的特性，我們在確定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特征，在實施過程中必須對現(xiàn)有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理主要包括產(chǎn)品、價格、促銷、渠道四個方面，另外售后服務管理也是應該特別重視的一塊。到位的物業(yè)管理，一定會為后期開發(fā)銷售樹立好口碑，為后期工程的銷售工作帶來促進作用。物業(yè)管理主要體現(xiàn)在收費標準與所提供的服務水平是否相當，如果不相當，必然造成不良后果。
房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細，導致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。
開發(fā)商的高層領(lǐng)導往往認為在設(shè)計階段一定要嚴格“把關(guān)”，然而因為沒有詳細、“可行”的可行性研究報告作為產(chǎn)品評價標準，所以開發(fā)商的某幾個高層領(lǐng)導的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計的評判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲運問題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫；因產(chǎn)品定位修改，導致在建項目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴重影響了工程建設(shè)的開展，設(shè)計師成了“改圖師”，設(shè)計變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進度、投資控制目標也就無法如期實現(xiàn)。
項目設(shè)計資源整合不足會影響項目設(shè)計文件的質(zhì)量、供應時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項目管理。在當今小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項不可或缺的內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計資源整合不足，景觀設(shè)計工作滯后，景觀與整個小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動，制約了項目的建設(shè)，也沒有起到促銷的作用；
一個完整的項目經(jīng)營機構(gòu)通常包括董事會、總經(jīng)辦、營銷策劃中心、工程管理中心、企業(yè)管理中心、銷售部、策劃部、設(shè)計部、工程部、總工室、裝修部、預決算部、項目拓展部、人事行政部、培訓部、公關(guān)部、財務部、物業(yè)管理部等組織機構(gòu)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項經(jīng)濟不可避免地需要法律、會計、建筑規(guī)劃、投資咨詢、物業(yè)管理等專業(yè)意見的支持。
團隊凝聚力和執(zhí)行力。所謂企業(yè)的團隊凝聚力，就是一個行業(yè)或一個企業(yè)具有的優(yōu)良素質(zhì)所形成的吸引力。具體地說，企業(yè)的團隊凝聚力，能有產(chǎn)生使內(nèi)部的職工充分發(fā)揮積極性、創(chuàng)造性及磁石般的吸引力。
團隊凝聚力是維持固隊存在的必要條件。如果一個房地產(chǎn)團隊喪失凝聚力，就會像一盤散沙，難以維持下去，并呈現(xiàn)出低效率狀態(tài)；而房地產(chǎn)團隊凝聚力較強的房地產(chǎn)團隊，其成員工作熱情高，做事認真，并有不斷的創(chuàng)新行為，因此，房地產(chǎn)團隊凝聚力也是實現(xiàn)房地產(chǎn)團隊目標的重要條件。綜上所述，房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力就是“當上級下達指令或要求后，迅速做出反映，將其貫徹或者執(zhí)行下去的能力。”
面對“市場更加多變”和“管理日趨復雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務中抽身出來，專注于計劃、實施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實、指導、控制、考核和持續(xù)改進等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。提高執(zhí)行力，各級房地產(chǎn)團隊干部要切實發(fā)揮“橋梁”作用。房地產(chǎn)團隊干部的主要職責就是承上啟下、上傳下達，既要對上級負責，又要對下級負責；既要吃透上級精神，把領(lǐng)導的意圖完完整整地向職工傳達，又要結(jié)合實際，把落實過程中出現(xiàn)的問題及時全面地向領(lǐng)導匯報。
開發(fā)商擬開發(fā)一個項目，首先考慮的是國家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟特性，以確定整體經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，一個地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展通過對城市區(qū)域的經(jīng)濟分析，城市土地的利用和工程建設(shè)的實施，達到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，給城市居民的現(xiàn)在以及未來的生活和工作提供的條件如何，這個城市的生活與工作環(huán)境能不能適應社會經(jīng)濟發(fā)展的需求。
房屋成功出售后，售后服務相當重要，房地產(chǎn)項目開發(fā)的售后服務主要是物業(yè)管理。其關(guān)鍵是提供的服務及巧妙處理客戶的各類投訴可安排富有經(jīng)驗的專兼職投訴接待員，創(chuàng)造安全、清潔、舒適的生活環(huán)境。對于小區(qū)物業(yè)管理，開發(fā)商可以自己成立物業(yè)管理公司，連帶管理康樂設(shè)施及配套商場、車庫的出租。到位的物業(yè)管理，一定會為后期開發(fā)銷售樹立好口碑，為后期工程的銷售工作帶來促進作用。
房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理實際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價和處理，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強對風險的管理，這是保證項目目的、項目目標實現(xiàn)的關(guān)鍵，也是實現(xiàn)我國房地產(chǎn)健康發(fā)展的必然道路。希望本文對于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員有所啟發(fā)。
【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑的開發(fā)商，其運營水平直接關(guān)系著建筑工程能否高質(zhì)高量的按時完成，關(guān)系著我國建筑行業(yè)能否保持一片欣欣向榮的氣氛，因此及時解決房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所出現(xiàn)的問題對于企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展以及建筑業(yè)的興盛都具有非常重要的意義。本文主要闡述了房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所遇到的問題及其相應的解決策略。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；問題；策略
在建筑行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑工程的開發(fā)商主要從事房建的經(jīng)營、管理、服務活動，其工程建設(shè)具有耗資大、周期長等特點，如果經(jīng)營不善很有可能給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟危機，尤其是在工程建設(shè)的前期，需要大量的資金，售樓款資金還未回籠，更是要嚴肅對待。總而言之，保證房地產(chǎn)企業(yè)良好的經(jīng)營管理是使其屹立于建筑行業(yè)不敗之地的前提。
一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所遇到的問題。
1.財務管理經(jīng)營方面的問題
（1）管理者素質(zhì)低下
在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，民營企業(yè)占了很大的比重，由于大多數(shù)的房地產(chǎn)領(lǐng)導者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來的，這就使得房地產(chǎn)領(lǐng)導階層的知識水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運營與財務管理方面的知識，對于日常的企業(yè)經(jīng)營管理更是完全依靠自己以往的經(jīng)驗以及自身的認知系統(tǒng)來進行，并沒有經(jīng)過科學的決策分析，這一現(xiàn)狀給房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進一步做大做強造成了很大的障礙。
（2）存在嚴重的集權(quán)現(xiàn)象
在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著這樣一個現(xiàn)象，企業(yè)的投資者與運營者往往是同一個人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經(jīng)營事項都由管理者本人說了算，而受自身知識水平、管理意識的局限性，管理者在作出決斷時，憑借的只是自身的以往經(jīng)驗以及腦中的意識，并沒有經(jīng)過科學嚴密的論斷，更無后續(xù)的監(jiān)督審查機制，管理層對于企業(yè)的運營仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財務管理根本無法貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個層次中去，由于事先并沒有經(jīng)過周詳?shù)挠媱潱谑瞧髽I(yè)的經(jīng)營呈現(xiàn)出一片混亂與雜亂無章。
（3）家族式管理領(lǐng)導班子
房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權(quán)牢牢地控制在自己手中，不被對手竊取商業(yè)機密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領(lǐng)導班子。由自己的親屬擔任公司中的會計、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質(zhì)不高的現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)行業(yè)的高度變化性導致了公司在經(jīng)營管理以及財務管理上存在著很大的風險因素，如果沒有非常專業(yè)的人士來擔任這些重要的職位很難保證企業(yè)的健康有序運行，這二者之間的矛盾會隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現(xiàn)出來，最終將導致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內(nèi)心會認為自己與企業(yè)的要職位無緣，無法產(chǎn)生上進心與對企業(yè)的歸屬感，認為自己再怎么努力也不如一個好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無法形成，將會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
2.忽略流動資金的重要性，存在融資困難問題
（1）籌資方面
房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一個巨大的項目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例以及財務規(guī)范程度無法達到銀行所規(guī)定的信貸標準，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔保，因此從銀行融資顯得相對比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進行融資的方式，風險則較高，在資金嚴重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風險。為了解決資金方面的問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風險從民間進行高息貸款，但是這種資金籌措方
式無形中加大了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務成本以及財務費用，長期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發(fā)生斷裂。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期相對較長，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當企業(yè)工程完成，商品房預售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進行預售，進而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會使企業(yè)陷入萬劫不復，尤其是如果在工程建設(shè)的前期企業(yè)出現(xiàn)資金斷接，工程停工，后果更是不堪設(shè)想。
（2）投資缺乏科學性
房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，片面追求高端產(chǎn)品、高利潤，而忽略了國家的宏觀調(diào)控以及市場的導向作用，做出違背經(jīng)濟規(guī)律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產(chǎn)企業(yè)在作出每一個決策時都要充分考慮到當前國家出臺的政策要求以及市場上的需求，如果開發(fā)出的商品沒有市場，勢必會形成滯銷乃至爛尾，對企業(yè)的運營造成不可估量的損失。
（3）忽略日常經(jīng)營過程中的資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運營過程中必須時刻預備足夠的流動資金，并進行有效科學的管理。而目前普遍存在的現(xiàn)象是大多數(shù)企業(yè)忽視流動資金管理的重要性，從而造成了嚴重的資金沉淀。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的長時間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進行產(chǎn)品的促銷，而不考慮客戶的經(jīng)濟實力以及信用等方面的因素，為客戶進行購房擔保，對于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應收款掛賬。當房地產(chǎn)市場不景氣時，房產(chǎn)嚴重貶值，銀行對房產(chǎn)進行低價拍賣，并不能補上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應收款更是收回無望。種種情況拖累之下，企業(yè)財政情況日益空虛。
二、針對房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所出現(xiàn)問題提出的對策。
1.加強房地產(chǎn)企業(yè)管理者投資決策風險管理意識
對于一個企業(yè)的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風險意識，認識到一個簡單的指令下達往往關(guān)系著企業(yè)的前途命運，因此必須加強企業(yè)的風險管理，這不是一個可有可無的部分，如果企業(yè)缺乏投資風險的管理，那么對于企業(yè)的發(fā)展是相當不利的，同時對于整個房地產(chǎn)開發(fā)市場的進一步健全也無法起到推動作用，甚至還會拖后腿。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風險評估管理系統(tǒng)，并配備相對應的專業(yè)人士進行管理工作。
2.加強房地產(chǎn)開發(fā)工程前期資金管理
由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進行過程中，資金充足與否對企業(yè)的重大作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強其工程開發(fā)前期的資金科學管理系統(tǒng)，進行科學的分析計算，深刻踐行可行性研究、對項目工程從技術(shù)到經(jīng)濟、風險、效益有一個綜合的論證分析評價，確定其可行性，資金充足性，才可以進行下一步的工作，也就是工程設(shè)計施工等。
3.建立專門的市場調(diào)查班組
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，及時掌握市場的動向極其重要，市場中各種不確定因素的形成將會對企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負面作用的最好方法就是建立專門的市場調(diào)查班組，專門進行市場調(diào)研活動工作，收集整理計算房地產(chǎn)市場中各種最新的動向以及國家最新的政策導向，從而為企業(yè)管理者作出決策時提供強有力的依據(jù)，達到規(guī)避、減小風險的目的。
4.公司職位應該避免任人唯親
為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進行重要崗位的分配時，應極力避免任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，而應該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個一展身手、實現(xiàn)自己雄心抱負的平臺，而不能使員工產(chǎn)生一種自己即使再努力也不如一個好出身的消極思想，這對企業(yè)的長久發(fā)展是及其不利的。
三、結(jié)論
建筑業(yè)是國民經(jīng)濟中一個重要組成部分，關(guān)系著國家的經(jīng)濟命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑開發(fā)商，其運營健康科學與否直接關(guān)系到我國的建筑行業(yè)的發(fā)展狀況，因此必須保證建筑企業(yè)高效、高質(zhì)量、健康發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理過程中，無論是財務管理、監(jiān)督管理、領(lǐng)導者所做出的決策、還是風險管理、市場監(jiān)測等每一個方面都必須給予認真對待，加強房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理，使其運營逐漸趨于規(guī)范是維持國家建筑業(yè)健康發(fā)展的保障。
作者簡介：
趙大充、男、1 986年9月、助理工程師、工作于紅旗渠建筑集團有限公司
胡成剛、男、1 976年3月、助理工程師、工作于紅旗渠建筑集團有限公司
摘 要：現(xiàn)階段，國內(nèi)的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展形勢良好，這是因為房屋需要越來越大，社會上也出現(xiàn)了很多的房地產(chǎn)企業(yè)，更加刺激了我國房地產(chǎn)的發(fā)展。作為經(jīng)濟發(fā)展中的一部分，房地產(chǎn)事業(yè)對于我國的經(jīng)濟有促進的作用。很且發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)也有利于維護社會穩(wěn)定。在當前的形勢下，為了能夠與社會的發(fā)展相適應，房地產(chǎn)必須要加強管理。本篇文章主要是講述了房地產(chǎn)在管理上的幾點建議。
關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)；管理；建議
房地產(chǎn)的發(fā)展空間大，各個與房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)，都想在這個前景很好的產(chǎn)業(yè)中分一杯羹，因此也使房地產(chǎn)市場競爭變得激烈。很多的房地產(chǎn)企業(yè)由于屬與對企業(yè)內(nèi)部的管理，而使競爭力減弱，最終被是市場淘汰。而還在市場上競爭的企業(yè)就要引以為戒，加強經(jīng)營管理，可將企業(yè)打造成一個可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，在人力資源上，要優(yōu)化其內(nèi)部結(jié)構(gòu)，吸引更多的人才來到企業(yè)，在企業(yè)財務上，控制財務，防范風險。在企業(yè)的發(fā)展上，制定與企業(yè)相符合的發(fā)展戰(zhàn)略，促進企業(yè)的轉(zhuǎn)型。下面從多個角度探析房地產(chǎn)的經(jīng)營管理。
1 以可持續(xù)發(fā)展理論為指導
1.1 將所有與房地產(chǎn)項目的效益提高，尤其是環(huán)境效益。針對房地產(chǎn)而言的環(huán)境效益是指，在項目確定以及開發(fā)的過程中，保證可利用的資源能夠發(fā)揮最大的價值。而且房地產(chǎn)項目在建設(shè)的時候，都要考慮環(huán)境的因素，以環(huán)境的承載力為依托，開展項目建設(shè)。因此，房地產(chǎn)項目在建設(shè)的時候，要檢查發(fā)展戰(zhàn)略，做到合理循環(huán)的利用資源，重視資源的開發(fā)與利用，而且還要在利用之后，保護其資源。在建設(shè)中可能會給環(huán)境造成污染，但是一定要做到，將污染降到最低，以免項目建設(shè)破壞當?shù)氐沫h(huán)境。如果在建設(shè)中干擾了當?shù)氐沫h(huán)境，該項目的效益也受到損傷，為了使項目能夠更好地服務社會，就要保證項目具有環(huán)境效益。
1.2 房地產(chǎn)事業(yè)能為經(jīng)濟創(chuàng)造利益，因此在建設(shè)項目的時候，要保證該項目具有與經(jīng)濟效益。所有的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的時候，都是為了獲得較高的效益，因此在項目開發(fā)的時候，運用科學的管理手段，并且使用先進的技術(shù)才能保證項目的效率提高。因為科學的管理與技術(shù)能夠?qū)⑴c房地產(chǎn)有關(guān)的資源合理利用，還能將污染與浪費減少，從而廢棄物也降低。如果在項目建設(shè)上使用科學的管理和技術(shù)就能使項目的質(zhì)量有了科學的保證，而且還能將項目的成本降低，更能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利益，最終實現(xiàn)多贏。
1.3 房地產(chǎn)在建設(shè)中可以創(chuàng)造經(jīng)濟效益、環(huán)境效益，除此之外，還能創(chuàng)造社會效益。房地產(chǎn)的社會效益一般都是指項目在建設(shè)結(jié)束后的效益。房地產(chǎn)項目在結(jié)束后，供人們使用，如果一個好的房地產(chǎn)項目能夠能夠讓人們的生活水平以及文化能力提高，使人類與社會能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，那么這個就屬于項目的社會效益。人們的需要是當代社會的發(fā)展要求，但是不能損害后人的利益，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也是如此，創(chuàng)造經(jīng)濟效益是企業(yè)的直接目的，而社會的效益確實每一個房地產(chǎn)企業(yè)都要遵守的最后目標。
2 引進人才
房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一個完成的工程，而開發(fā)的過程其實就是將所有的資源整合，而這個整合還要有一定的意義。保證所有參與到項目開發(fā)的資源都能夠有效的利用，這樣才能使一個項目成功。在這個整合的過程中，從項目的市場策劃、對項目的具體設(shè)計到工程的正式施工最后到項目銷售都不能缺少人才。如果沒有了人才，上述的任何一個環(huán)節(jié)都有可能失去準確性。特別是在調(diào)研方面，對市場的準確估計，才能科學的開展建設(shè)。如果在這一階段市場已經(jīng)飽和，不需要更多的房屋，那么在繼續(xù)建設(shè)項目，對于企業(yè)發(fā)展不利。在設(shè)計以及施工中如果缺少了人才，設(shè)計的方案中會有很多錯誤，以至于后期的施工無法進行，而施工缺少人才，工程的質(zhì)量就沒有保證，可見人才的重要性。因此當今時代的房地產(chǎn)市場，要想發(fā)展，就要更加重視人才?？梢园岩M人才的目標，放在高端人才上。很多的人才是因為沒有機會才不能發(fā)揮才能，因此房地產(chǎn)企業(yè)在引進人才的時候，要給予機會。我國有很多高校都在培養(yǎng)與房地產(chǎn)有關(guān)的人才，因此企業(yè)在管理人才上，可以與各大高校合作，可以在學校實施定點培養(yǎng)的計劃，在學生完成學業(yè)之后，可以直接到企業(yè)上班，這種做法，一方面，解決了學生的就業(yè)問題，一方面企業(yè)也不需要花太多的時間去尋找人才。
3 注重財務風險的控制
房地產(chǎn)企業(yè)在不斷的發(fā)展中面臨的各種風險和挑戰(zhàn)正在不斷的提升，尤其是在全球范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，要想實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展就必須注重財務風險的控制。而全球金融危機爆發(fā)以來，全球的房地產(chǎn)行業(yè)都經(jīng)過了大的洗滌，很多房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營不善而倒閉，實則就是企業(yè)爆發(fā)了財務風險，雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策得到了復蘇，房地產(chǎn)泡沫得到了有效的抑制，但是加強財務風險的控制同樣重要。因為市場環(huán)境是變幻莫測，所以在財務管理中，首先就必須企業(yè)加強財務預算管理工作的開展，從傳統(tǒng)的事后控制轉(zhuǎn)移到事前控制上來，這就需要在財務風險控制過程中樹立強烈的風險意識；其次就是在工程項目加強成本的控制，盡可能地對現(xiàn)有的施工工藝進行不斷的優(yōu)化和完善，切實加強新工藝技術(shù)的應用，并緊密結(jié)合項目的可行性研究，對整個工程項目的建設(shè)進行可行性論證，才能更好地促進整個工程安全高效的完成；最后就是在整個項目完成之后，切實加強對其的維護管理，切實提高自身抵御財務風險的能力。
4 加快企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
隨著全球一體化進程的加快，在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)也是前所未有，雖然機遇往往與挑戰(zhàn)并存，但是在當前競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展的唯一出路就轉(zhuǎn)型升級，而這就需要企業(yè)加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對現(xiàn)有的發(fā)展戰(zhàn)略及時的進行調(diào)整，并在不斷的發(fā)展中促進企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標的轉(zhuǎn)型和升級，才能更好地成為行業(yè)的佼佼者。在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展中，經(jīng)營管理是戰(zhàn)略發(fā)展目標得以實現(xiàn)之根本，所以在做好上述工作的同時，還應在企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中切實注重市場經(jīng)營環(huán)境的改進和規(guī)范，提高企業(yè)的核心競爭力。著力構(gòu)建符合企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營管理模式，不斷提高自身核心競爭力的同時注重企業(yè)經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新和發(fā)展。
結(jié)束語
綜上所述，對新形勢下如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理進行探討具有十分重要的現(xiàn)實意義。因而作為新時期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須充分意識到可持續(xù)發(fā)展在整個企業(yè)發(fā)展中的作用，并在整個經(jīng)營管理全程以可持續(xù)發(fā)展理念為指導，致力于自身人才競爭力的提升，注重財務管理的同時加強企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，強化企業(yè)的核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
摘要：經(jīng)濟的放緩、融資成本的上升以及流動性偏緊造成了二三線城市房地產(chǎn)過剩、高空置率，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理風險的加大。探索出一套適應于當前新時期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理的策略顯得非常的重要。打造房地產(chǎn)品牌、提高物業(yè)管理效率、強化房地產(chǎn)營銷管理技能、注重財務風險的控制對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；新時期背景
一、當前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
從2014年開始我國社會對于房地產(chǎn)的態(tài)度已然已經(jīng)悄悄的發(fā)生了微妙的變化，隨著各大銀行紛紛暫緩部分房地產(chǎn)授信業(yè)務，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一時間成了敏感話題。在過去的幾年里，中國政府政府針對房貸進行了數(shù)次政策上的緊縮，這給中國房地產(chǎn)業(yè)帶來了不少的壓力。這一壓力除了來自于政府，更是來自于市場。其實從2013年開始，中國房地產(chǎn)泡沫危機就已經(jīng)開始顯現(xiàn)了，二三線城市的房地產(chǎn)泡沫率先破裂。
2014年下半年，有關(guān)于中國樓市樓價將大跌的傳聞不斷傳出。從去年統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，我國大部門城市住宅價格均有所變動，新建商品房價格出現(xiàn)一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分樓盤價格大幅下跌。在這種情況下，眾多房地產(chǎn)商紛紛下調(diào)樓盤價格，試圖通過降價達到提量促銷的效果。
當前，中國房地產(chǎn)行業(yè)不再像前些年那樣好做，經(jīng)濟的放緩、融資成本的上升以及流動性偏緊給原本火爆的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水。二三線城市房地產(chǎn)過剩、高空置率無一不顯示著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營與管理風險的加大。探索出一套適應于當前新時期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理的策略顯得非常的重要。
二、新時期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略
（一）打造房地產(chǎn)品牌
本人認為品牌永遠不過時，不管是哪一個時期，品牌永遠都會受到大眾的歡迎與認可。新時期背景下房地產(chǎn)的經(jīng)營管理應當建立在良好的房地產(chǎn)品牌這一基礎(chǔ)上。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)趨于飽和，市場競爭已經(jīng)達到了白熾化狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)必須打造屬于自己的戰(zhàn)略品牌，同時不斷的優(yōu)化自身配置，提高標準化程度，增強品牌意識。只有打出了屬于自己的房地產(chǎn)品牌，才能最大程度的獲得消費者的認可與信任，才能吸引消費者，才能擴大市場占有率。
（二）提高物業(yè)管理效率
在新時期背景下，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理很大程度上在其軟實力與硬件上體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)，提高物業(yè)管理效率能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。
本人認為，房地產(chǎn)企業(yè)應當依照企業(yè)制度以及相關(guān)房管部門的要求積極進行物業(yè)管理的改革，在最大程度上做好住宅小區(qū)的服務與管理工作，滿足住戶對于物業(yè)管理的要求。物業(yè)管理效率的提高應當從以下幾個方面展開：一是構(gòu)建一支優(yōu)秀的物業(yè)管理隊伍，提高物業(yè)管理與服務的水平；二是加強物業(yè)管理內(nèi)部制度建設(shè)，做到對內(nèi)的嚴格要求，將服務住戶的物業(yè)理念時時放在心中；三是開展相關(guān)培訓工作，加強物業(yè)管理員工服務意識，提高物業(yè)管理效率。
（三）強化房地產(chǎn)營銷管理技能
打造房地產(chǎn)品牌以及提高物業(yè)管理效率是對房地產(chǎn)軟實力的拔高，而強化房地產(chǎn)營銷技能則是從外部提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理效率。
房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的目標一個是服務，另一個就是銷售。本人認為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的強化離不開營銷管理技巧的提升。房地產(chǎn)項目的成敗很大程度上取決于房地產(chǎn)銷售工作的成績。情話房地產(chǎn)營銷管理技能可以有效提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理中不容忽視的重要環(huán)節(jié)。首先房地產(chǎn)營銷管理人員應當積極進行有關(guān)房地產(chǎn)營銷技能的培訓，主動掌握當前當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)動態(tài)，學習新的營銷技巧；其次，創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷管理辦法，根據(jù)不同的客戶群體制定針對性的營銷方案，提高營銷成功率。
（四）注重財務風險的控制
財務風險是房地產(chǎn)經(jīng)營管理面臨的重大挑戰(zhàn)之一。在新時期背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展必須重視財務風險的規(guī)避。經(jīng)融危機以來，我國不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)ω攧诊L險不重視、或是財務風險處理不當而倒閉。
新時期背景下，樓市泡沫不斷破裂，國家針對樓市的政策不斷緊縮，市場環(huán)境險象環(huán)生。在這種情況下，注重財務風險的控制顯得更加重要。
本人認為在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中，首先就必須企業(yè)加強財務預算管理工作的開展，從傳統(tǒng)的事后控制轉(zhuǎn)移到事前控制上來，這就需要在財務風險控制過程中樹立強烈的風險意識；其次就是在工程項目加強成本的控制，盡可能地對現(xiàn)有的施工工藝進行不斷的優(yōu)化和完善，切實加強新工藝技術(shù)的應用，并緊密結(jié)合項目的可行性研究，對整個工程項目的建設(shè)進行可行性論證，才能更好地促進整個工程安全高效的完成；最后就是在整個項目完成之后，切實加強對其的維護管理，切實提高自身抵御財務風險的能力。
三、小結(jié)
綜上所述，在新時期背景下強化房地產(chǎn)的經(jīng)營管理顯得非常重要。打造房地產(chǎn)品牌，不斷的優(yōu)化自身配置，提高標準化程度，增強品牌意識；提高物業(yè)管理效率，在最大程度上做好住宅小區(qū)的服務與管理工作，滿足住戶對于物業(yè)管理的要求；強化房地產(chǎn)營銷管理技能，提高營銷成功率；注重財務風險的控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御財務風險的能力對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。
劉帝榮（1982―），男，漢族，福建省三明市人，重慶大學碩士研究生，重慶天盈置地有限公司，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理
摘要：隨著國家經(jīng)濟的增長，推動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，但在國內(nèi)土地、金融、稅收等政策的調(diào)控幅度不斷加大的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，正面臨著巨大的挑戰(zhàn)，所以目前企業(yè)最重要的工作就是提高經(jīng)營管理水平，增強抗風險的能力，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高效發(fā)展。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題進行分析，研究創(chuàng)新經(jīng)營管理的措施，提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)思考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 經(jīng)營管理 存在問題 解決對策
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)要想獲得更好的發(fā)展前景，就要加強經(jīng)營管理，尤其是項目管理。近年來，項目管理逐漸成為了企業(yè)保證產(chǎn)品質(zhì)量、取得經(jīng)濟效益的主要手段，很多房地產(chǎn)企業(yè)都加大了對項目管理的研究力度，把項目管理作為一種高效的管理模式，逐漸應用到企業(yè)開發(fā)的實踐中。從目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理還存在很多問題，正阻礙房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，因此，尋找有效的解決對策勢在必行。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理中存在的問題
（一）項目方案方面存在問題
項目方案的確定對房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展起決定的作用。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商對項目方案的確定比較重視，但在這一過程中總是不按照相應的規(guī)章制度進行，導致這方面的工作做得不足，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，沒有深入市場進行調(diào)研。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在得到項目后，想要快速獲得經(jīng)濟效益，在沒有進行市場調(diào)查的情況下，就盲目確定了開發(fā)的方案，只考慮什么賺錢，就開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，過分的效仿別人，所以導致開發(fā)的產(chǎn)品沒有特色，缺少吸引力。第二，因為缺少市場調(diào)查這一過程，所以導致決策層在方案的決策階段會出現(xiàn)失誤，從而增加企業(yè)的風險。第三，沒有樹立品牌意識。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的追求經(jīng)濟利益，在方案確定的過程中，只考慮怎樣才能從這個項目中賺到更多的錢，而沒有重視產(chǎn)品的品牌意識和形象，而一個企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，就要樹立品牌意識，否則企業(yè)將無法生存。第四，項目開發(fā)投資估算報告缺乏，這一過程如果不嚴謹，會導致項目在施工過程中無法有效的控制投資成本，從而會出現(xiàn)投資成本大于計劃成本的現(xiàn)象，造成嚴重的經(jīng)濟損失。
（二）施工設(shè)計方面存在問題
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在圖紙設(shè)計階段做的工作很少，甚至沒有，開發(fā)商認為圖紙設(shè)計不是他們的事情，只要交給專業(yè)的設(shè)計單位就可以，所以只注重施工階段的成本控制和質(zhì)量控制，忽略設(shè)計階段的成本和質(zhì)量控制。一些企業(yè)為了盡快的得到圖紙進行項目施工，在一切事情都不明了的情況下，要求設(shè)計單位進行設(shè)計工作，這樣就會導致設(shè)計的圖紙在功能和使用方面存在問題，如果在施工的過程中發(fā)現(xiàn)問題，就要進行變更，這不僅增加了投資的成本，還影響了工期。企業(yè)對設(shè)計單位圖紙設(shè)計的過程缺乏監(jiān)督和管理，使得圖紙在投資控制方面不明確，企業(yè)無法有效的進行成本控制。
（三）合同管理方面問題
目前，還有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏法制觀念，導致在合同管理方面存在問題。企業(yè)在合同簽訂的過程中，大多是經(jīng)過雙方友好協(xié)商簽訂的，但如果合同的內(nèi)容不完善，雙方對合同條款的理解存有歧義，協(xié)商不成就會產(chǎn)生糾紛。很多企業(yè)合同管理存在的問題有以下幾點：第一，開發(fā)項目合同簽訂的過程十分簡單，不符合標準合同的要求，合同的內(nèi)容不全面、不嚴謹，存在漏洞，往往會因一字之差給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。第二，合作雙方都不嚴格遵守合同的內(nèi)容予以執(zhí)行，存在隨意更改合同的現(xiàn)象，這樣就會導致工程索賠、工期延長、成本增加的情況發(fā)生。第三，在發(fā)生糾紛時，往往采取一些不恰當?shù)氖侄芜M行解決，而不用法律武器來維護自身的權(quán)益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高項目管理的措施
（一）深入市場進行調(diào)研
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視項目的市場定位，根據(jù)市場的需求研究項目產(chǎn)品。首先，企業(yè)要了解國家和地區(qū)的政策和法規(guī)，明確政府對房地產(chǎn)企業(yè)的政策取向，如果政府對這一行業(yè)持支持的態(tài)度，就會在各方面給予幫助，這樣企業(yè)就會減小投資的風險，所以企業(yè)要清楚了解開發(fā)的項目是否是政府支持的，切忌違反政策。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展情況和特點，積極深入市場進行調(diào)查，明確該項目的消費群眾，掌握消費群眾的生活水平、居住環(huán)境、設(shè)施需求等情況，從而研究出滿足人們需求的產(chǎn)品。最后，開發(fā)商要了解周圍樓盤的基本情況，如：設(shè)計、價格、銷售面積、開發(fā)商的實力等，掌握競爭對手的情況，做到知己知彼，提高企業(yè)的競爭力。
（二）重視品牌建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越來越激烈，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展，就要重視品牌建設(shè)，樹立品牌意識。企業(yè)要在為市場提供優(yōu)等的產(chǎn)品和優(yōu)良服務的情況下，進行科學的策劃宣傳活動?？梢岳妹襟w廣告進行宣傳，要保證廣告的真實性，不要自我吹噓。房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和形象的樹立要經(jīng)過長期的積累，例如：萬科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等，它們都是經(jīng)過了多年的經(jīng)驗積累才獲得知名度的。
（三）加強項目合同管理
合同是房地產(chǎn)企業(yè)順利開展的關(guān)鍵，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要做好基礎(chǔ)工作，其中包括：明確國家的政策、行業(yè)的發(fā)展情況、項目所需要的材料、設(shè)備和投資等。其次，在合同制定的過程中要走相應的法律程序，保證合同的完整性和合法性，這樣可以在發(fā)生糾紛時，做到有法可依。最后，在施工的過程中，要嚴格按照合同的內(nèi)容進行，避免隨意修改合同的現(xiàn)象出現(xiàn)，保證工程的質(zhì)量和進度。
三、結(jié)束語
總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中要想站穩(wěn)腳跟，就要不斷提高項目管理的水平，完善管理程序，創(chuàng)新經(jīng)營管理理念，深入市場調(diào)查，樹立品牌建設(shè)意識，只有這樣才能提高企業(yè)的競爭能力，獲得知名度，從而為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。
摘要：隨著經(jīng)濟發(fā)展的需要和國家的宏觀調(diào)控政策的不斷頒布與實施。我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的_發(fā)展階段。既然房地產(chǎn)行業(yè)的熱量已經(jīng)冷卻下來了，房地產(chǎn)企業(yè)就要在市場環(huán)境的改變下調(diào)整公司的經(jīng)營戰(zhàn)略以及管理方式，使企業(yè)的發(fā)展更能適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需求。企業(yè)應該根據(jù)自己企業(yè)的特點來調(diào)整自己的經(jīng)營與管理體制。整合所有的資源，制定穩(wěn)定的發(fā)展計劃完成平穩(wěn)的過渡。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司：經(jīng)營：管理：發(fā)展戰(zhàn)略
房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后，成為了國內(nèi)重要的經(jīng)濟支柱之一。國家的對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機遇和挑戰(zhàn)，在新的機遇和挑戰(zhàn)到來之前應該調(diào)整公司的經(jīng)營與管理方式以適應新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理方面進行簡要分析與探討。
1、新形勢下房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)。
國家對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展進行大力的整頓與調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。
1.1 國家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營帶來的問題。
1.1.1 市場供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國家對于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺，使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購買者的主導地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。
1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3 市場對于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營中占有主導地位，公司的經(jīng)營重點主要放在了快速建設(shè)和促進銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營和精品化經(jīng)營。如今房地產(chǎn)公司面對市場激烈競爭的壓力。不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點功夫。
1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營為應對新的市場環(huán)境所存在的問題。
1.2.1 公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場中占主導地位的時候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經(jīng)營成果往往是選擇快速的買地進行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的兩大板塊。
1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉(zhuǎn)，甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經(jīng)營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監(jiān)管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運轉(zhuǎn)量。
1.2.3 公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制。沒有競爭就沒有進步，房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營成果，也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴重的損失。現(xiàn)代化經(jīng)營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理帶來了新的問題。
2、關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與管理一些措施和方案。
鑒于以上我們對于房地產(chǎn)公司所處的市場環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進行的分析與探討，為了更好的經(jīng)營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經(jīng)濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進行努力。具體的措施有以下幾點。
2.1 加強公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經(jīng)營體制。
人才是公司經(jīng)營發(fā)展的根本，管理人才和專業(yè)人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營也應該為了規(guī)避風險和擴大利益進行多元化的轉(zhuǎn)變。
2.2 加強成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道。
房地產(chǎn)競爭的激烈化勢必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營成果與經(jīng)營成本，房地產(chǎn)公司應該加強經(jīng)營成本核算的能力，很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢，以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根，對于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中離不開融資，這就需要經(jīng)營者在融資渠道的開辟上多動頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運營狀態(tài)的。
2.3 加強公司的內(nèi)部管理，合理有效的規(guī)避風險。
房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來，多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經(jīng)濟的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風險都將對房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強公司的內(nèi)部管理，無疑是降低和規(guī)避風險最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級階段。建立健全管理體制，構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營部門體系：建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡平臺。都是加強公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營的過程中由于工程開發(fā)和資本運作帶來的資金風險和質(zhì)量風險等等。
2.4 做好對市場動態(tài)的把握，根據(jù)市場的需求設(shè)計、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運用。
由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營狀態(tài)，使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經(jīng)一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動態(tài)，去探析消費者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進行產(chǎn)品的細分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容，只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的最終目的。
2.5整合資源，合理有效的運用資源。
企業(yè)經(jīng)營與管理的過程也是對各種資源經(jīng)營與管理的過程，房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運作有著運轉(zhuǎn)周期長、運轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是資源的占用，對于房地產(chǎn)公司的資金鏈運轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。購買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象。所以，對于現(xiàn)有資源進行全面得的整合，在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要工作。
總結(jié)
本文主要對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理的研究工作中來。為房地產(chǎn)公司及國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。
摘要：隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進入一個蓬勃發(fā)展的時代。面對數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和總體需求比較固定的市場，房地產(chǎn)開發(fā)公司競爭日益白熱化，各房地產(chǎn)開發(fā)公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營策略。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的基本要素分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理方式提供參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理
房地產(chǎn)經(jīng)營是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對房地產(chǎn)項目進行的經(jīng)濟營建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進行人性化,科學化,經(jīng)濟化的優(yōu)化操作和整合.其實,房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理中,或者說房地產(chǎn)經(jīng)營與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個流程,通過合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理以達到房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化,風險最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實現(xiàn)社會責任化。
1、成功經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)所需要的核心競爭力
房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力就是指可以給企業(yè)帶來巨額利潤,并且是在企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營過程中形成的、很難被競爭對手模仿的那種獨特的資源、知識和能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中形成的具有自己獨特的競爭優(yōu)勢的經(jīng)營實力,是企業(yè)的文化、技術(shù)、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場上綜合優(yōu)勢的反映。房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的核心競爭力包括三大資源、三大能力和四種意識。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計能力和創(chuàng)新能力。四種意識是指品牌意識、服務意識、文化意識和信用意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識,重視自己的品牌,維護自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識,樹立自己的品牌,是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要方面。品牌經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營的核心,它對消費者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營機制,強化企業(yè)人才培養(yǎng)機制和人力資源管理機制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠信機制,增強企業(yè)的團體凝聚力,進行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。
2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營基本要素
2.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理
優(yōu)秀的上進的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第一基
本素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個根本、兩個側(cè)重點和三個建設(shè)。一個根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個側(cè)重點就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標準化管理并且要實施IS09000質(zhì)量保證體系；而三個建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進行進步的制度建設(shè)、先進的企業(yè)文化建設(shè)和有競爭能力的組織建設(shè)。
2.1.1必須具有自己獨特的企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導企業(yè)發(fā)展的最高行為準則,也可以說實施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。
2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級專家經(jīng)過對全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進行總結(jié),并且經(jīng)過科學周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。
2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進行與時俱進的制度建設(shè)、先進的文化建設(shè)、有競爭能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的前提條件。
2.2外包管理
隨著經(jīng)濟全球化和社會分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營要求越來越強。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營,把更多的優(yōu)勢資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競爭優(yōu)勢。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,通過外包充分合理地利用外部優(yōu)秀的專業(yè)化資源進行經(jīng)營管理,從而達到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應對各種風險的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競爭能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式
3.1建立風險預警體系
建立房地產(chǎn)風險預警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項目開發(fā)過程中的風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有自己的特點，風險不能完全用定量指標來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風險。因而，在預測企業(yè)經(jīng)營風險時,應建立合理的風險指標體系，引入“A計分法”，即把影響企業(yè)風險的經(jīng)營因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實際情況對各影響因素做標記，加總有標記的各項分值，最后與臨界值比較來評價經(jīng)營風險狀況。依據(jù)建立的風險指標體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項目中的經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)，運用先進的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目進行風險預警，如果發(fā)現(xiàn)風險，立即啟動風險預警，并采取相關(guān)措施，進行風險防范。
3.2創(chuàng)新營銷方法
3.2.1實行分期付款：靈活的付款方式是促進房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。
3.2.2實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。購房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。
3.2.3預租預售：為了分散投資風險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預租預售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個項目開發(fā)前就能采取這種措施，會減少風險，增加安全性，但是，預售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風險的降低而減少。因此，在投資決策時，應正確處理收益與風險之間的關(guān)系。
3.3建立健全企業(yè)的財務管理體系
從企業(yè)的高管到普通的財務人員都要深刻地認識到財務工作的重要性和對企業(yè)的深遠影響。從而企業(yè)要重視財務管理工作，突出財務工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設(shè)當中首先要嚴格遵守國家相關(guān)的制度，從企業(yè)財管管理工作的特點出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財務管理體系。要強化財務管理工作的預算和反應機能，以財務預算作為重要手段，及時反饋出企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。實現(xiàn)財務信息的時時分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供準確而又科學的參考依據(jù)。
3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌
對自己的企業(yè)要有個正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業(yè)要對細分自己的市場，根據(jù)現(xiàn)有的資金實力，業(yè)務能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因為它的產(chǎn)品需要輕受長時間的考驗。加強對質(zhì)量的控制，從設(shè)計到施工直到最后的驗收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識與觀念，掌握核心競爭力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢，創(chuàng)造出既符合時代的潮流，又有底蘊的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個特點鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費者，讓消費者增加對些企業(yè)的認可程度，增加潛大消費者的規(guī)模。
3.5加強資金管理
資金運用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運行和整體效益,提高資金的運行效率就顯得尤為重要。所以對企業(yè)內(nèi)部資金運行應進行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、動態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實行資金按調(diào)度使用,制定嚴格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。
4、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競爭中掌握主動,站穩(wěn)腳跟,棋高一著,做大做強,關(guān)鍵是要緊緊抓住經(jīng)營管理創(chuàng)新這根主線,牢牢把握經(jīng)營管理機制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),勇于持續(xù)不斷地進行創(chuàng)新。用客觀、科學的態(tài)度,合理、大膽、有效的創(chuàng)新,企業(yè)才能在競爭中不但安身立命,充滿發(fā)展的活力,而且能夠始終立于不敗之地。
