時間：2022-04-22 03:57:01
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摘要：水工建筑物是社會各建筑群體中的一類，是所在地環(huán)境的一個有機組成部分，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，水工建筑物的外觀越來越受到重視。水工建筑物的外觀質量控制主要在設計與施工兩個環(huán)節(jié)。外觀設計的質量表現(xiàn)在建筑物滿足運行功能要求的情況下，既方便施工，又具有特色。施工的質量表現(xiàn)在建筑物的實施效果。常見的外觀質量缺隙主要有蜂窩麻面、色澤不一、氣泡偏多，應從施工工藝、建筑材料的質量等方面加以控制。
關鍵詞：水工建筑物 外觀 質量 控制
水工建筑物是社會各建筑群體中的一類，是所在地環(huán)境的一個有機組成部分，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，水工建筑物的外觀越來越受到重視。水工建筑物的外觀質量控制主要在設計與施工兩個環(huán)節(jié)。外觀設計的質量表現(xiàn)在建筑物滿足運行功能要求的情況下，既方便施工，又具有特色。施工的質量表現(xiàn)在建筑物的實施效果。常見的外觀質量缺隙主要有蜂窩麻面、色澤不一、氣泡偏多，應從施工工藝、建筑材料的質量等方面加以控制。
水工建筑物是社會各建筑群體中的一類，多以清水混凝土本色為主，以其獨特的風格展現(xiàn)在世人面前，也是建筑物所在地環(huán)境的一個有機組成部分。建筑物外形是否美觀，與周圍環(huán)境是否協(xié)調，建筑物外表是否整潔等等，在社會的發(fā)展進步中已成為不可忽視的內容。
一、外觀質量的內容及控制措施
外觀質量作為工程建設質量的重要組成部分，主要有以下兩個方面的內容：一是體現(xiàn)建筑物運行功能和特色的外觀設計質量，二是體現(xiàn)建筑物實施效果的外觀施工質量。前者一般是基礎，后者常常又是關鍵，必須根據(jù)其所處的不同范疇，采取相應的控制措施。
1、設計質量控制措施
(1) 構思開闊，設計意識超前
設計部門編寫設計文件過程中，在體現(xiàn)水工混凝土建筑物結構特點的同時，應體現(xiàn)時代建筑水平，并廣泛征求建設單位等相關部門的意見；在進行外觀輪廓構想時，應增強建筑物美感、提高外觀設計品質。
(2)風格上滿足特殊需要，兼顧地方特色
在保證運行功能和投資條件許可的前提下，應綜合考慮建筑物的風格，以及有無仿古、旅游開發(fā)、城市規(guī)劃等要求，力爭設計成具有一方特色的形象性建筑、標志性建筑、景點性建筑。
(3)方案上消除設計隱患，適應施工發(fā)展水平
合理的設計布局及構件外形，有利于進行施工分割。還應從管理的角度出發(fā)，增加維護設施的設計。避免因結構上的缺陷導致的裂縫、施工縫、撞痕等現(xiàn)象。在進行設計方案擬訂時，應考慮施工技術的發(fā)展水平，使得工程實施中能盡量采用先進可行的施工工藝，將設計目的更好地體現(xiàn)到結構中去。
2、施工質量控制措施
水工混凝土建筑物一旦澆筑成型，將無法或較難彌補施工留下的外觀缺陷。實施過程中，必須完善相應控制體系，并對直接影響建筑物外觀成型效果的各種要素，進行事先控制。
(1)完善組織保證體系
①建立以樹立企業(yè)形象為宗旨的內部行政管理體系，明確外觀質量目標。在制定管理制度時，施工企業(yè)應明確外觀質量管理思路及發(fā)展目標，并建立各職能部門聯(lián)動、分工明確的內部行政管理體系，從技術論證、物業(yè)、財力等方面予以保證。具體工作中，應做到如下幾個結合：一是數(shù)量與外觀質量的結合，處理好外觀和進度的關系；二是生產(chǎn)要素與科技含量的進步，靠技術更新改進生產(chǎn)要素，提高外觀質量；三是企業(yè)效益與外觀質量投入的結合，投入的加大，提高了產(chǎn)品質量，必然給企業(yè)帶來良好的市場契機。
②引進由業(yè)主、監(jiān)理單位參與監(jiān)督的外部督察體系，提供外觀質量保障。建筑市場的日趨規(guī)范，工程建設“三制”的推行，為建設工程提供了外觀質量保障。投資者以合同條款的形式，明確施工單位所建設工程的質量要求；監(jiān)理工程師則是根據(jù)國家法律、法規(guī)及行業(yè)技術規(guī)范要求，對工程各環(huán)節(jié)、各工序進行全過程監(jiān)督。兩者的外觀質量行為完善了實施工程的外部督察體系。
③落實具體負責實施的現(xiàn)場執(zhí)行體系，履行外觀質量控制職能。班組內執(zhí)行“三檢” (自檢、互檢、交接檢)及“三驗” (初驗、復驗、報驗)程序，履行外觀控制職能，并貫穿于施工的全過程，是工程外觀質量的基本保證。
(2) 控制影響觀感的要素
①人員素質。通過崗位培訓、技術交底、經(jīng)驗總結和崗位責任制的落實等手段，規(guī)范操作行為，明確外觀質量標準，從而杜絕外觀隱患的發(fā)生。
②材料質量。混凝土結構中各種材料質量的優(yōu)劣，不但影響結構運行和設計標準，同時還會影響外觀。故在滿足建材試驗規(guī)程的前提下，必須選擇性能良好、色澤穩(wěn)定、質地堅硬的材料。
③施工工藝。對直接影響混凝土成型效果的各種工藝，宜進行統(tǒng)一的設計。
模板的選型及架立：作為混凝土外觀質量的重要保證，表面光潔、吸附力小、平整度高、拼縫嚴密的模板要求，是施工時所必須考慮的因素。模板制作應考慮拆卸方便，不刮碰結構棱角；同時，為保證整體剛性，模板安裝必須有足夠的對銷拉件或支撐。所有這些，都為成型構件表觀平整、棱角分明、線型順直流暢奠定良好的基礎。
混合料的配制及澆搗：對澆筑過程中的配料、拌和、送料、導料、振搗等環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一設計，根據(jù)施工量的大小合理劃分作業(yè)區(qū)，避免因疏漏和操作差異而引起混合料的不均勻性和澆灌缺陷。
④機電物業(yè)。澆筑前，應對各類攪拌、振搗及輸送機械等進行調試運行，以保證其工作狀態(tài)正常，避免因施工中斷時間過長而出現(xiàn)施工縫和蜂窩等現(xiàn)象。
二．常見外觀質量缺陷的形成原因及防治辦法
1、蜂窩麻面
①形成原因：模板孔眼或接縫附近漿液在振搗時溢出，并形成空隙或泛砂；粗骨料粒徑過大，導致混合料不能完全填充鋼筋保護層；配比中砂率偏小，粗骨料含量偏大；漏漿部位上端掉漿，引起“月牙形”水浪縫；振搗半徑過大、振時過短或漏振；澆筑高度太高、導料人倉措施不到位，引起粗骨料與砂漿離析。
②防治辦法：提高模板拼裝精度，并宜將拼縫形式設計成企口；根據(jù)不同振搗設備合理布設澆筑振點，防止漏振，嚴格控制振搗時間 ；優(yōu)化施工配合比，并選用粒徑適宜的粗骨料；澆筑高度超過 2m 時，必須輔以串筒、溜槽等導料設施；控制好水灰比，保證砂漿稠度；采用大塊件拼裝模板，減少接縫數(shù)量。
2、色澤不一
①形成原因：混凝土強度較低、成型界面的隔離劑使用不到位，致使局部淺層砂漿薄層在拆模瞬間脫離母體，形成局部淺層剝落；模板隔離劑摻雜，涂抹厚度不一；模板表觀糙率不一，反光效果不同；人倉混合料的骨料清洗不凈，拌和質量控制不一。
②防治辦法：在保證拆模強度的基礎上，適當延長拆模時間，并以混凝土表面乳化膜形成后且不粘模為宜；各類界面隔離劑必須純凈并涂抹均勻；改進模板制作方式，接觸表面必須使用同類和同等加工條件的材料；嚴格控制拌和料的人倉配比及拌和時間；重視粗骨料的清洗和細骨料的篩濾工作。
3、氣泡偏多
①形成原因：模板表面油性隔離劑配制過稠、涂抹過多，致使拌和料人倉振搗時，隔離劑在表面張力的作用下，沿接觸模板的混合料表面出現(xiàn)浸潤現(xiàn)象，并包裹其內的氣體形成氣泡。此部分氣泡在振搗過程中大多逐漸溢出并變小，剩余部分因油性隔離劑的黏稠度較高而繼續(xù)吸附于模板表面，較難溢出倉外的氣泡，在混凝土凝結后形成氣泡空隙；澆筑層厚度過大，氣泡的溢出行程過長，也易引起氣泡偏多的現(xiàn)象。
②防治辦法：采用稀釋劑如柴油等，降低隔離劑稠度，相應減少封閉氣泡的吸附力；減小涂抹厚度，并以潤濕模板表面為宜，由此減少浸潤氣泡數(shù)量及浸潤膜厚度，便于其內氣體在振搗時破膜而出；適當延長模板附近振點的振搗時間，以幫助此類氣泡溢出；調減澆筑層厚度，以縮短模板表面氣泡的溢出行程；使用適量的減水劑，增大和易性，提高氣泡的振升速率。
三、外觀質量控制中其他幾點相關事項
1、表面施工滯留物的清除及孔眼的封堵、修補
對施工過程中可能滯留于混凝土中而無法拔出的拉桿、撐件等必須予以割除，后與孔眼一起進行封堵、修補；同時，為減小色差，建議在進行連接層處理后，用原施工配合比及各類組料拌制混凝土修補。
2、混凝土成型構件的維護
構件成型后，必須進行維護。拆模過程中，應將模板沿接縫逐一取出，避免硬敲引起成型構件碰損、掉角；拆模后的結構物，不得作為物品的集放處及其他構件的架模支撐點，不得讓油漬、砂漿等雜物飛濺、掛溢其上。同樣，應做好工程運行管理階段的維護工作。
3、鋼筋保護層的控制
保護層過大，鋼筋達不到設計受力狀態(tài)，溫度筋遠離層面，表面易開裂；過小，則耐久性下降，常常在工程投入運行后的一定時間內，引起內部鋼筋失鈍銹蝕而膨脹，導致表層混凝土沿鋼筋方向的爆裂、松脫。保護層控制不當，有時還會形成露筋，嚴重影響構件受力及外觀。
論文摘要 本文對區(qū)分所有建筑物共有部分專用使用權之性質問題進行了探討，主要從共有部分專用使用權概述、關于共有部分專用使用權性質的幾種觀點以及共有部分專用使用權性質之探討三方面著重展開了探討。
論文關鍵詞 共有部分 專用使用權 租賃權 地役權說
一、共有部分專用使用權概述
建筑物區(qū)分所有權作為一種復合型權利，系由專有部分所有權、共有部分共有權及成員權三者構成。區(qū)分所有建筑物的共有部分包括專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建筑物。一般而言，共有部分由全體區(qū)分所有人共同享有、共同使用。但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，所有權中心向利用權中心的理念轉變，出于發(fā)揮最大經(jīng)濟效用的考慮，對于區(qū)分所有建筑物，實踐中可能由某一個或數(shù)個特定區(qū)分所有人或非區(qū)分所有人的其他人享有排他性、獨占性的使用權。此種權利，便是共有部分專用使用權（也稱“共有部分專用使用權”）。
共有部分專用使用權的客體，我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》第七條以例外列舉的形式，從反面作了規(guī)定：“共有部分，其為下列各款者，不得約定為專用部分：（1）公寓大廈本身所占之地面；（2）連通數(shù)個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區(qū)內各巷道、防火巷弄。（3）公寓大廈基礎、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構造。（4）約定專用有違法令使用限制之規(guī)定者。（5）其他有固定使用方法，并屬區(qū)分所有權人生活利用上不可或缺之共有部分”。上述各項因其在構造上有固定的使用方法，而且屬于區(qū)分所有人生活利用上不可或缺的共有部分，如允許設定專用使用權，勢必影響區(qū)分所有權人的居住品質，甚至妨害區(qū)分所有權人的居住權，破壞物權法的秩序。除了上述限制以外，對于其他共有部分，如區(qū)分所有建筑物的屋頂、外墻、綠地、非屬開發(fā)商所有的車位車庫等，原則上均可設立專用使用權。
專用使用權的設定方式，依各國和地區(qū)的立法及實踐，主要有以下三種：（1）商品房買賣契約。此為專用使用權設定的最常見方式。即商品房開發(fā)商在分批出售商品房時，經(jīng)買受人（區(qū)分所有權人）簽約同意，并同時與特定人締結共有部分專用使用權契約而設定。（2）規(guī)約，即業(yè)主公約。區(qū)分所有權人可通過規(guī)約為特定區(qū)分所有權人或其他人設定專用使用權。（3）共有人的同意。區(qū)分所有建筑物共有部分屬于全體區(qū)分所有權人所共有，而專用使用權的設定，系共有部分變更或處分的一種。因此，區(qū)分所有權人得依共有部分變更或處分的方式，亦即依共有的法理，將共有部分為特定人設立專用使用權。
共有部分專用使用權人可分為兩種：一是特定的區(qū)分所有權人，一是區(qū)分所有權人以外的其他人。前者除享有區(qū)分所有建筑物區(qū)劃內普通區(qū)分所有權人所享有的權利外，還享有所設定的共有部分專用使用權。后者則只享有所設定的共有部分專用使用權，不享有建筑物區(qū)分所有權。
二、關于共有部分專用使用權性質的幾種觀點
三、共有部分專用使用權性質之探討
以上學說均有一定道理，但對于專用使用權的法律性質，均未給出令人信服的界定。在筆者看來，共有部分專用使用權是建筑物區(qū)分所有權衍生出的下位概念，而建筑物區(qū)分所有權作為一種復合型的權利，專有部分所有權在其中居于核心地位。因此，對于專用使用權的法律性質界定，不能忽視建筑物區(qū)分所有權這一前提。如前所述，共有部分專用使用權的主體有兩種：一是特定的區(qū)分所有權人，一是區(qū)分所有權人以外的其他人，共有部分專用使用權的性質也因權利主體不同而有所差別。
（一）分管協(xié)議——在專用使用權主體系特定的區(qū)分所有權人之情形下
分管協(xié)議，也稱分管契約，是指共有人之間約定某個人或各自分別就共有物的特定部分而為使用、收益等管理行為的合意。例如，共有人就共有之店面，約定其營業(yè)范圍；區(qū)分建筑之所有人就共有建筑和基地，約定分管停車位等。分管協(xié)議的成立應由全體共有人以協(xié)議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面契約為必要。
論文摘要
建筑物因其價值大，不易移動、隱匿、毀損等特點，往往成為當事人申請財產(chǎn)保全的首選對象。對建筑物采取保全時，要仔細研究其各種紛繁復雜的情形：
（一）對建筑物的保全應否包括土地使用權
對建筑物的保全應否包括土地使用權，其實質是建筑物的所有權與土地使用權的關系問題。在具體實務中要區(qū)分三種情況：第一，當建筑物的所有權與土地使用權一致時，對建筑物的保全應包括土地使用權。第二，當二者為不同所有人所有時，只要建筑物屬于被申請人所有，應當予以保全。申請人在向土地使用權所有人支付相應的費用后，有權取得相應的土地使用權。第三，當土地使用權已被保全時，對建筑物進行保全是可以的。在處理時，土地使用權保全的申請人應當享有優(yōu)先權，建筑物保全申請人可以取得所保全建筑物范圍內相應的經(jīng)濟利益。
（二）建筑物未取得權利證書時的保全問題
被保全的建筑物必須為被申請人所有，但被申請人因各種原因未取得權利證書時能否保全，應具體分析，關鍵要判斷被申請人是否合法取得建筑物的所有權并實際占有建筑物。
（三）對建筑物訴訟保全的其他幾種特殊情況
對同一建筑物可以分割保全；對聯(lián)建建筑物，可對被申請人投資部分保全；違章建筑物中那些可以通過補辦有關手續(xù)，進行權屬登記，使其成為合法建筑的可以進行保全，而必須予以拆除的違章建筑物，由于其行將消亡，不能對其采取保全措施；建筑物租賃權能否保全的關鍵是保全申請人對被申請人的承租權是否具有代位權、租賃建筑物是否具有實際價值，具備這兩個條件，能保全；反之不能。
（四）保全范圍的完善
保全的對象不能局限于有形的財物，不能局限于物權，而應擴大到債權、知識產(chǎn)權、繼承權。立法上在完善財產(chǎn)保全的同時，應對行為保全作出明確的規(guī)定。
關鍵詞
建筑物；土地使用權；權利證書；保全范圍
對建筑物進行訴訟保全是指人民法院根據(jù)申請人的申請，依據(jù)民事訴訟法的規(guī)定對被申請人的建筑物所采取的查封或凍結手續(xù)。但建筑物作為訴訟保全的對象，有各種紛繁復雜的情形，比如：建筑物是依附于土地的不動產(chǎn)，當建筑物的所有權與土地的使用權不一致時如何保全；依據(jù)法律規(guī)定，建筑物要取得權屬證書，但未取得權利證書的建筑物能否保全；對面積較大、價值較大的同一建筑物能否分割保全；對違章建筑物、聯(lián)建建筑物能否保全；等等。民事訴訟法對財產(chǎn)保全適用范圍的規(guī)定過于原則，對上述問題沒有予以明確，這就要求從理論上予以解答，以解決實踐中的困惑，進而完整實現(xiàn)財產(chǎn)保全制度設置的目的。
一、建筑物的保全應否包括土地使用權
建筑物的保全應否包括土地使用權，其實質是土地與建筑物的相互關系問題。對于土地與土地上的房屋及其他建筑物能否相互獨立的問題，國外有一元主義和二元主義立法例之別。以德國、瑞士民法為代表，采用一元主義立法例，其基本觀點為建筑物為土地的一部分，不能構成獨立的不動產(chǎn)?！兜聡穹ǖ洹返诙碌?3條至96條對不動產(chǎn)作了規(guī)定，其中第94條規(guī)定：“土地的重要構成為定著于土地之物，特別是建筑物及與土地尚未分離的土地出產(chǎn)物?！边@一立法例深受羅馬法“附著于土地之物即屬該土地”思想的影響。二元主義立法例以法國民法和日本民法為代表，其基本觀點是土地和地上之建筑物是相互獨立的不動產(chǎn)，即建筑物可以獨立于土地而存在，《法國民法典》第二篇第一節(jié)對此作了規(guī)定。
有關土地與建筑物的關系，我國的理論界和民事立法應當屬于一種折衷主義的立法體例，即以一元主義為基礎，兼采二元主義的模式。從理論界看，大多數(shù)學者認為，土地與地上之建筑物為不可分割的組成部分，“地隨房走”或“房隨地走”成為最通俗的表達。現(xiàn)行立法也主要采納了土地與建筑物不可分離的觀點，典型的法條體現(xiàn)在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》之中，它規(guī)定了在一般情況下，轉讓土地使用權，地上建筑物要隨之轉移，反之亦然，只有在特殊情況下，通過特定的手續(xù)，才允許分割轉讓。這種結合的模式，有利于對房地產(chǎn)的統(tǒng)一管理，也有利于減少因土地和房屋分離而引起的交易中的各種糾紛。
在民事實務中，應用折衷主義立法體例處理建筑物保全時，要考慮以下三種情況：
1、當建筑物與土地使用權為同一人所有時
這一問題并不復雜，因為土地是建筑物的載體，已經(jīng)存在的建筑物必須依附于一定的土地之上，同時，土地使用權歸屬于被申請人，不影響到第三人的利益，因此，此種情況下對建筑物保全應當包括了對土地使用權的保全。實際上，在對建筑物進行價值評估時已經(jīng)包括了土地使用權的價值（即土地使用權出讓金、補償金、開發(fā)費用等），對建筑物進行保全已經(jīng)不存在對土地使用權經(jīng)濟價值的影響問題。在具體執(zhí)行時，如果對建筑物整體進行保全，則包括了對該建筑物所依附的土地的使用權的保全，如果是對部分建筑物進行保全，則包括了對其相應的土地使用權的保全。
2、當建筑物與土地使用權不為同一人所有時
土地與建筑物是兩種獨立的商品，具有各自獨立的價值和使用價值。經(jīng)濟學上的這種差別導致了土地與建筑物的權利主體可能不一致。當建筑物與土地使用權為不同的所有人所有時，如果對建筑物進行保全，只要建筑物屬于被申請人所有，應當允許。但并非是包括對土地使用權的保全，因為土地使用權非為被申請人所有，即不應當適用“地隨房走”的原則。當然，在處理建筑物時，可以適用我國土地使用權條例第24條的規(guī)定，即申請人在取得建筑物所有權時有權取得相應的土地使用權，但必須注意向土地使用權所有人支付相應的費用。而在保全建筑物時，應當扣除相應土地使用權的價值。
3、當土地使用權已被保全時
由于土地使用權的保全并不禁止建筑物的建造，權利人仍然可以繼續(xù)建造建筑物，這時建筑物的所有權仍然屬于業(yè)主，依據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，對建筑物進行保全是可以的，而不應當適用“房隨地走”的原則。但由于土地使用權已被保全，而兩申請人分別地成為所有權人時，都可能限制對方權利的行使和實現(xiàn)，故存在一個合理性或順序的問題。由于土地使用權保全在先，因此，可以參照我國土地使用權條例第23條的規(guī)定執(zhí)行，在處理時，土地使用權保全的申請人應當享有優(yōu)先權，建筑物保全申請人可以取得所保全建筑物范圍內相應的經(jīng)濟利益。
二、建筑物未取得權利證書時的保全問題
由于對建筑物的訴訟保全是對被申請人所有的建筑物采取的保全措施，因此，被保全的建筑物必須為被申請人所有。而確定建筑物為誰所有的簡單和直接的辦法是審查建筑物的所有權證或共有權證。因為房屋所有權證和共有權證是國家依法確認和保護房屋所有權的合法憑證?！冻擎?zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋所有人必須在限期內到房屋所在地登記機關申請登記，領取房屋所有權證。據(jù)此可以推定，房屋所有權證是證明房屋為誰所有的最為有效的證明。依據(jù)房屋所有權證對房屋進行保全不會產(chǎn)生權屬上的爭議。
但是，在某種情形下或因為某種原因，建筑物所有人并未取得所有權證，但建筑物確實為其所有，如：建筑物正處于建設過程中；已支付全部或部分購房款但未辦理產(chǎn)權證或轉移過戶手續(xù)；接受贈與或繼承的房屋尚未辦理過戶手續(xù)的；建筑物已經(jīng)竣工正在辦理產(chǎn)權證書的；等等。對這些尚未取得產(chǎn)權證書的建筑物能否進行訴訟保全，理論上的認識和實踐中的做法都不一致。
有人認為，在我國，建筑物要取得所有權就必須進行權屬登記，而且這種登記是強制性的。因為《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權登記的，其房屋產(chǎn)權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效?！比绻麌栏癜凑者@一規(guī)定，人民法院對不具有權利證書或沒有辦理過戶手續(xù)的建筑物是嚴格禁止保全的。這顯然不利于保護債權人的利益，甚至可能成為債務人惡意逃避債務的有效手段。筆者認為，應對不具有權利證書的建筑物是否可以保全進行具體分析，而不能完全局限于建筑物的所有權證書。
從民法理論上來講，所有權的取得有原始取得和繼受取得兩種方式。就建筑物的原始取得而言，作為建筑物的原始投資人，因其投資而產(chǎn)生出新的替代物（建筑物），根據(jù)一物一權的原則，他當然是建筑物的所有權人。只要該建筑物所有權的產(chǎn)生符合民法規(guī)定的實在要件，即使未取得權利證書這種形式要件，同樣可以對其采取保全措施。因為，房地產(chǎn)權屬登記屬于政府房地產(chǎn)管理部門依其職權而實施的行政行為，這種行政行為的缺乏并不妨礙某些民事行為的實施，并不阻卻民事行為的有效性。
就建筑物的繼受取得而言，除了考慮當事人之間就建筑物的所有權轉移達成一致意見、或贈與意思表示真實乃至繼承的法律事實發(fā)生外，還必須考慮建筑物是否實際交付或轉移，在法律上，交付是指將自己占有的物或所有權憑證移轉給他人的行為，不論是有償還是無償取得建筑物的所有權，實際占有建筑物或其權利證書應當是一條考慮能否保全的主要標準，具體來講，符合所有權取得的實質要件，只是沒有辦理建筑物的權屬登記手續(xù)的，可以確認建筑物為實際占有人所有，進而，可以對其進行保全。反言之，不實際占有建筑物或權利證書就不能確認其所有權，在此情況下，是不能對其進行保全的。
當然，這并不否認或降低房地產(chǎn)權屬行政登記的法律效力。相反，行政權屬行政登記可以強化權利，并有利于權利的行使和實現(xiàn)。只是在處理一些特殊情況時不能完全局限于行政權屬登記而已。所以，能否對未取得權利證書的建筑物進行保全，關鍵要判斷被申請人是否合法取得建筑物的所有權并實際占有建筑物。
三、在幾種特殊情況下對建筑物進行訴訟保全的問題
1、對同一建筑物的分割保全
依據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，申請訴訟保全的數(shù)額應當與其所主張的債權數(shù)額大體一致。因此，當同一建筑物的價值大大超過申請人的申請保全數(shù)額時，就產(chǎn)生了能否對同一建筑物采取分割保全的問題。應該說，當同一建筑物在建造時就區(qū)分成若干小單元，依據(jù)建筑物區(qū)分所有權理論，對其進行保全是比較簡單的。問題是當同一建筑物沒有分割或某一單元的實際價值又超過申請保全價值時如何處理。比如，某機械廠擁有一座面積約1000平方米的廠房，經(jīng)評估，其價值約為人民幣3000萬元。因銀行貸款到期，一工商銀行分理處對其提起訴訟，并以該廠經(jīng)營管理不善、判決可能難以執(zhí)行為由，申請保全其價值人民幣2500萬元的廠房。法院依據(jù)申請，裁定凍結該廠房。該廠在收到裁定后，向法院提出書面異議，認為保全的價值已遠遠超過申請保全的價值，要求減少保全的廠房面積。但法院認為，該廠房是一個統(tǒng)一的整體，不能分割，故駁回其異議。筆者認為，法院駁回被申請人的異議是合理的。在此情況下，對建筑物的整體應統(tǒng)一保全，至于在處理該房產(chǎn)時發(fā)生的實際差額可以通過相互補差的來處理，而不能片面地強調申請保全價值與所保全資產(chǎn)的完全一致，否則，可能因分割處理而無形中降低甚至破壞了原有建筑物的價值，導致對被申請人利益的損害。
2、對聯(lián)建建筑物的訴訟保全
聯(lián)建建筑物是指雙方或多方共同投資聯(lián)合開發(fā)建設的建筑物。在聯(lián)建過程中，經(jīng)常以一方當事人的名義（通稱業(yè)主）辦理開發(fā)建設的有關手續(xù)，其他方（簡稱投資方）以資金或其他方式投入，最后按出資比例分割房產(chǎn)或分配利潤。對于聯(lián)建建筑物的保全必須注意兩個方面的問題。
對于業(yè)主而言，由于其投入并非是建筑物的全部，雖然建筑物的所有權在其名下，但由于有其他投資方的投入，因此，只能保全其實際投入的部分。而對于其他投資方而言，盡管其不擁有對建筑物名義上的所有權，但實際投入資金，故同樣可以對其實際投入的部分進行保全。
3、對違章建筑物的訴訟保全
違章建筑物通常是指違反建筑法令，不能取得建筑執(zhí)照，致無從辦理所有權登記之建筑物。除此以外，未辦理有關建筑手續(xù)而正處于施工過程中的建筑物也屬于廣義上的違章建筑物。
司法實踐中，有時對建筑物進行保全時發(fā)現(xiàn)雖然建筑物工程已經(jīng)完成有時甚至已經(jīng)投入使用，但其施工手續(xù)不完備，在房地產(chǎn)管理部門未辦理有關法定手續(xù)，對其能否保全，法律上無明文規(guī)定，實踐中有爭議。
筆者認為，對違章建筑物能否保全取決于兩個條件：第一，違章建筑物的所有權權屬必須明確。違章建筑物只是在施工手續(xù)上不符合建筑法的規(guī)定，但違章建筑物不因其無從辦理所有權登記，而喪失物權客體之資格，原始建筑物人應是該違章建筑物的所有權人。故在保全時首先必須查明該違章建筑物是否為被申請人所有。第二，該違章建筑物能否合法化。盡管從經(jīng)濟學角度看，違章建筑物有其相應的經(jīng)濟價值，也可能確為被申請人所有。但有些違章建筑物通過補辦有關手續(xù)，可以進行權屬登記，成為合法建筑，對于此類違章建筑物可以進行保全。而有些違章建筑物必須予以拆除的，由于其行將消亡，故不能對其采取保全措施。
4、建筑物租賃權
在司法實務中，經(jīng)常遇到一些貿(mào)易性公司，其既沒有固定資產(chǎn)，又沒有流動資產(chǎn)可供執(zhí)行，即使其營業(yè)地點也是承租的，即我們通常所說的“皮包公司”或者是實際已經(jīng)資不抵債但由于某種原因而沒有破產(chǎn)的公司，僅有的就是房屋租賃權了，對其能否保全存在分歧。
建筑物租賃權是指承租人依據(jù)建筑物租賃合同的約定對其所承租建筑物享有的占有、使用和收益的權利。在租賃期限內，只要不違反租賃合同的約定，承租人對其所承租的建筑物享有較為完整的物權。建筑物租賃權不僅是有償取得，而且其本身體現(xiàn)了一定的價值或者創(chuàng)造一定的價值。
有人認為，建筑物租賃權的實質是使用權，而且是有償使用，對其進行保全無實質性意義。但還有人認為，建筑物租賃權體現(xiàn)了一定的經(jīng)濟價值，通過使用所租賃的建筑物能夠創(chuàng)造一定的經(jīng)濟價值，因此同樣可以保全。
筆者認為，建筑物租賃權能否保全的關鍵問題是保全申請人對被申請人的承租權是否具有代位權和是否具有實際價值的問題，這應根據(jù)具體情況而定。對于已經(jīng)支付租金尚未到期的應當可以保全。因為，已經(jīng)支付的租金本身就是一種直接的經(jīng)濟利益，它肯定了承租人在約定的期限內的使用權，同時，它又不損害出租人的利益，在此情況下，應當肯定申請人的代位權。至于保全的價值應當以已實際支付的租金扣除已使用期限應支付租金的余額為準。而對于即使租賃合同的期限未到，但未支付租金的，不能進行保全，因為，一方面，申請人必須支付租金后才能取得代位權，這對申請人無實際意義，另一方面，租賃的價值難以確定，不具有可操作性。
四、財產(chǎn)保全的適用范圍及其完善
財產(chǎn)保全的適用范圍是指財產(chǎn)保全的對象（即保全什么），以及財產(chǎn)保全的價值量（即保全多少）。建筑物只是財產(chǎn)保全的部分對象。依據(jù)我國民事訴訟法和相關司法解釋的規(guī)定，財產(chǎn)保全的適用范圍為：第一，財產(chǎn)保全的對象為財物?！睹袷略V訟法》第94條規(guī)定：“財產(chǎn)保全限于請求的范圍，或者與本案有關的財物?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第99條、第101條也分別談到財產(chǎn)保全的對象為“商品”、“物品”、“不動產(chǎn)”和“特定的動產(chǎn)”。無論是“財物”，還是“商品”、“物品”、“不動產(chǎn)”和“特定的動產(chǎn)”等，它們在現(xiàn)實中都表現(xiàn)為已有物、有形物，屬于民法上物權的對象。由此可以引申出財產(chǎn)保全所保全的僅是物質性權利、財產(chǎn)案件。第二，財產(chǎn)保全的價值量限于申請人請求的范圍內。這一點相對容易操作，但如果申請保全的對象不能分割，而其經(jīng)濟價值又超過了請求范圍，像前文中提到的對同一建筑物的分割保全問題，在法律上就是空白，亟待解決。
法律對財產(chǎn)保全的范圍的規(guī)定過于狹隘，又易造成誤解，導致實踐中各地法院的做法不統(tǒng)一，影響了財產(chǎn)保全制度的完全實現(xiàn)。有的法院把財產(chǎn)保全的對象理解為已有物、有形物和易辨別物，在進行財產(chǎn)保全時把到期的債權、知識產(chǎn)權、繼承權排除在外，不對它們采取保全措施。這不利于保護當事人的民事權利，比如侵犯知識產(chǎn)權的盜版行為，如果人民法院不對侵權音像制品查封、扣押，知識產(chǎn)權所有人的合法權益就可能受到更大的侵害。筆者認為財產(chǎn)保全的立法旨意就是要實現(xiàn)申請人的經(jīng)濟利益，因此，只要有助于實現(xiàn)申請人經(jīng)濟利益的民事客體都可以成為財產(chǎn)保全的對象。也就是說，財產(chǎn)保全的對象不能局限于有形的財物，不能局限于物權，而應擴大到債權、知識產(chǎn)權、繼承權。對于到期債權的訴訟保全，最高人民法院上述司法解釋第105條作出了明確的規(guī)定，即“債務人的財產(chǎn)不能滿足保全請求，但對第三人有到期債權的，人民法院可以依債權人的申請裁定該第三人不得對本案債務人清償。該第三人要求償付的，由人民法院提存財物或價款?！?知識產(chǎn)權是包括人身權利和財產(chǎn)權利的復合權利，對于這類案件，人民法院可對有侵權爭議的音像制品查封、扣押。繼承權是在人身權基礎上衍生的財產(chǎn)權利，對于繼承案件，人民法院也可以對涉案財產(chǎn)予以查封，以制止、限制被申請人對爭議財產(chǎn)的處分。
我國民事訴訟法將保全稱為財產(chǎn)保全。然而，財產(chǎn)保全不能覆蓋保全的全部形態(tài)，將保全局限在財產(chǎn)保全范圍，是我國保全制度的一大缺陷。顧名思義，財產(chǎn)保全就是要保護申請人的財產(chǎn)權利。但在司法實踐中很多非財產(chǎn)權利也存在臨時救濟的客觀必要，而我國的保全制度只限于財產(chǎn)案件，不能適應司法實踐中非財產(chǎn)權案件臨時救濟的需要，如人身權、通行權以及知識產(chǎn)權等就無法通過財產(chǎn)保全制度獲得救濟。
鑒于現(xiàn)行法欠缺行為保全制度，暫時滿足權利的制度也不健全，海事訴訟特別程序法對此予以了一定的完善，海事訴訟程序法規(guī)定了海事強制令制度。海事強制令，是指海事法院根據(jù)海事請求人的申請，為使其合法權益免受侵害，責令被請求人作為或者不作為的強制措施。海事強制令的性質也是保全，是通過對當事人行為的強制，達到保全海事請求的目的，因此，理論上也稱為“行為保全”。海事強制令制度的創(chuàng)立，將保全的對象從當事人的財產(chǎn)擴大到當事人的行為，彌補了民事訴訟法的缺陷，完善了我國的保全制度。
有學者對此問題已經(jīng)進行了探討，并提出了立法建議。江偉、孫邦清在他們主持起草的《〈中華人民共和國民事訴訟法〉修改建議稿初稿》的第八章“臨時救濟”中，分別設“財產(chǎn)保全”和“行為保全”各一節(jié)，也就是說，在他們看來財產(chǎn)保全的用語過于偏頗，難以對有些民事權益予以保障，而這些民事權益又確實需要法律給予救濟，因此，保全應當包括財產(chǎn)保全和行為保全，這樣的保全才是完整的，筆者對此是贊同的。行為保全是指對于非財產(chǎn)權的請求，因債務人的行為或者其他原因，可能使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的，債權人可以向法院申請制止某種行為的保全。行為保全的對象是人，或者說是人的行為。在實施行為保全時不能像財產(chǎn)保全那樣采取查封、扣押、凍結等措施，法院可以根據(jù)情形采取選任管理人、禁止為一定行為或者責令為一定行為等方法。如果立法規(guī)定有行為保全，那么，離婚案件中對未成年子女的探視權就能解決，人民法院可依申請人的申請，強令撫養(yǎng)未成年子女的一方作出某種行為以保障探視權的實現(xiàn)。
綜上所訴，對建筑物財產(chǎn)保全情形的研究折射出財產(chǎn)保全的復雜性，也顯現(xiàn)出法律對財產(chǎn)保全適用范圍規(guī)定的不完備。擴大財產(chǎn)保全的范圍，規(guī)定行為保全的內容，使保全成為包括財產(chǎn)保全和行為保全的完整制度，是現(xiàn)實的需要，也是立法應解決的問題。
「內容摘要現(xiàn)代社會，城市迅猛發(fā)展。城市環(huán)境過密化以及土地的高度立體化利用，使建筑物的區(qū)分所有成為一種必要。與此同時，如何用權利義務確定各區(qū)分所有人之間的關系則又給傳統(tǒng)的相鄰關系理論帶來了新的挑戰(zhàn)。對于區(qū)分所有建筑物的相鄰關系，學界已有諸多論述，但多聚焦于建筑物區(qū)分所有權性質的理論紛爭以及相鄰關系與地役權的優(yōu)劣比較，對于區(qū)分所有建筑物的內容則鮮有談及。本文將從建筑物的區(qū)分所有權入手，試構建區(qū)分所有建筑物相鄰關系的內容體系，并對我國區(qū)分所有建筑物相鄰關系的立法提出構想。
「關鍵詞區(qū)分所有權，相鄰關系，相鄰便利，相鄰妨害，地役權?
一、區(qū)分所有建筑物相鄰關系的基本原理
（一）區(qū)分所有建筑物相鄰關系之概述不動產(chǎn)相鄰關系，簡稱相鄰關系，為羅馬法以來民法上的一項重要制度。相鄰各方在對各自所有或使用的不動產(chǎn)行使所有權或使用權時，因相互間依法應當給予方便或接受限制而發(fā)生的權利義務關系（參見彭萬林主編：《民法學》，中國政法大學出版社2001年版，第303頁。），即為不動產(chǎn)相鄰關系。易言之，相鄰關系是不動產(chǎn)所有權內容的當然擴張或限制。
不動產(chǎn)相鄰關系，按其內容來分，可以分為土地相鄰關系和建筑物相鄰關系。而建筑物相鄰關系又可分為建筑物內相鄰關系、毗鄰建筑物間相鄰關系、建筑物與土地相鄰而發(fā)生的相鄰關系。其中，建筑物內相鄰關系，又可稱為“區(qū)分所有建筑物的相鄰關系”。
區(qū)分所有建筑物的相鄰關系，是指在區(qū)分所有建筑物內，因各所有人或利用人的住宅單元-專有部分彼此鄰近而發(fā)生的相鄰關系（梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第195頁。）。
區(qū)分所有建筑物相鄰關系，是一種平面與立體相互交錯的相鄰關系。居住于同一棟建筑物上的各區(qū)分所有人，因其專有部分如火柴盒一樣相互鄰接，彼此之間的用役面緊密地堆砌于同一棟建筑物上，故他們之間除發(fā)生前后左右的平面相鄰關系外，還發(fā)生立體的相鄰關系。（溫豐文：《區(qū)分所有建筑物法律關系之構造》，載《法令月刊》第43期。）此立體相鄰關系是較之平面相鄰關系更復雜、更重要的一類相鄰關系，且有區(qū)別于一般平面相鄰關系的顯著特征。
（二）建筑物的區(qū)分所有權
剛才我們已經(jīng)說到，相鄰關系是對不動產(chǎn)所有權內容的當然擴張或限制。因此，要研究區(qū)分所有建筑物的相鄰關系，必須先弄清何為建筑物的區(qū)分所有權。
（1）建筑物區(qū)分所有權之界定與衡量
建筑物區(qū)分所有權自發(fā)端迄今，已有不短的一段歷史。惟對于什么是建筑物區(qū)分所有權，各國不但沒有形成通說，反而形成了多種對立的學說。
1）一元論
又稱一元主義或一元論說。它又可分為“專有權說”和“共有權說”。
1.專有權說。此說最早為法國學者在解釋法國民法典第664條時提出。（［日］小沼進一著：《建筑物區(qū)分所有之法理》，法律文化出版社1992年版，第261頁。）認為：建筑物的區(qū)分所有權，是指區(qū)分所有人對區(qū)分所有建筑物的專有部分所享有的權利，即專有所有權。該說得到日本著名學者我妻榮先生（我妻榮認為，建筑物區(qū)分所有權是在專有部分上成立的所有權，其性質與一般所有權無差異。）和我國臺灣學者史尚寬先生（史尚寬著：《物權法論》，臺灣榮泰印書館股份有限公司1979年版，第109頁。）等支持。《日本建筑物區(qū)分所有權法》采取了專有權說。
2.共有權說。此說最早為法國學者普魯東（Proud‘hon）與拉貝（labbé）在解釋民法典第644條規(guī)定時，針對上述法國學者的專有權說而提出的對立主張。該說以集團性、共同性為立論精神，將區(qū)分所有建筑物整體視為由全體區(qū)分所有權人所共有，認為：建筑物區(qū)分所有權是指區(qū)分所有人對建筑物的持份共有權。究其實質，是從共有所有權的角度來理解和把握區(qū)分所有權?！度鹗棵穹ǖ洹凡扇」灿袡嗾f，該法典第712條規(guī)定：“樓層所有權，即建筑物或樓房的共同所有權的應有份?！?
2）二元論
此說最早為法國學者在針對上述一元論說予以理論和實際的兩方面批判后所提出，并為我國臺灣學者鄭玉波先生、黃越欽先生（黃越欽著：《住宅分層所有權之比較法研究》，《民法物權論文選輯》（上），臺灣五南圖書出版公司1984年版，第439、437、440頁。）及大陸學者陳蘇先生（陳蘇：《論建筑物區(qū)分所有權》，載《法學研究》1990年第5期。）所贊同。
該說認為，建筑物區(qū)分所有權是指區(qū)分所有人對建筑物的專有部分和共有部分所享有的專有權和共有權的結合?！杜_灣民法典》采取了二元論說，該法典第799條規(guī)定：“數(shù)人區(qū)分一建筑物，而各有其一部者，該建筑物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之?！?
3）三元論
該說為德國貝爾曼（JBarmann）先生所創(chuàng)，又稱“廣義的區(qū)分所有權說”。認為區(qū)分所有權，是由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權、共有部分持份權和因共同關系所生的成員權三要素所構成的一種特別所有權。日本學者丸山英氣教授、我國臺灣學者戴東雄先生等，均持該說。
《德國住宅所有權法》采取了三元論說，該法上的所有權概念系由專有所有權、持份共有權和共同所有人的成員權三部分所組成。
比較以上三種學說，筆者認為：（1）一元論中的“專有權說”或“共有權說”把建筑物區(qū)分所有權界定為對建筑物專有部分或共有部分所享有的專有權或共有權，不能反映建筑物區(qū)分所有權的全貌，也不利于建筑物區(qū)分所有權的圓滿實現(xiàn)和正確行使；（2）二元論說把建筑物區(qū)分所有權界定為專有權和共有權的結合，反映了建筑物區(qū)分所有權的本質特征；（3）三元說得到了我國大陸許多學者的支持，可以說是代表了建筑物區(qū)分所有權認識的主流。（段啟武先生、陳華彬先生和王利明先生等皆支持三元論。）但是筆者認為：無論建筑物結構多么復雜，從物理空間上來看，都可以做一個成員專有部分和共有部分的二元劃分；因此，就純財產(chǎn)權利上講，建筑物區(qū)分所有權即是對專有部分的所有權和共有部分的共有權。三元論中的成員權，在性質上是一種社員權，相當于加入一種組織而取得的資格。它的基礎是各區(qū)分所有權人對于共有部分的共有權甚至相鄰關系。沒有共有權、居住的相鄰就沒有成員權。正如共有人之間要管理共同物一樣，區(qū)分所有權人也要管理共同物。（高富平著：《物權法原論》（下），中國法制出版社2001年版，第922頁。）因此，成員權應為共有權之應有之意，更多的是物業(yè)管理上的意義，而非區(qū)分所有權本身的獨立的內容。
基于以上分析，建筑物區(qū)分所有權的概念可以定義為：由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權和共有部分持份權所構成的特別所有權。
（2）建筑物區(qū)分所有權的法律關系
由于區(qū)分所有建筑物可以分為各區(qū)分所有人專有和共用兩大部分，所以在同一高層建筑物內的各區(qū)分所有權人之間，存在著因專有部分而成立的相鄰關系和因共用部分而成立的共有關系。這兩種關系既有區(qū)別，又有聯(lián)系，共同構成了建筑物區(qū)分所有法律關系的真實面目。
二、區(qū)分所有建筑物相鄰關系的內容
區(qū)分所有建筑物相鄰關系的內容雖然瑣碎、復雜，但主要包含了兩個方面：一是，區(qū)分所有權人在其他區(qū)分所有權人因維護、修繕專有部分或設置管線，必須進入或利用其專有部分時，應給予便利，無正當理由不得拒絕；二是，區(qū)分所有權人維護、修繕專有部分或行使其權利時，不得妨礙其他區(qū)分所有權人的安寧、安全及衛(wèi)生。（參見梁慧星等著：《中國物權法草案建議稿？條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第279頁。）即對于每一位區(qū)分所有權人來說，他既負有提供相鄰便利的義務，又享有請求排除相鄰妨害的權利。各區(qū)分所有人之間的這種權利義務關系就構成了區(qū)分所有建筑物相鄰關系的主要內容。
（一）相鄰便利提供
區(qū)分所有權人為了保存、修繕、進入或其他合理使用其專有部分的必要，在一定限度內，可以請求使用其他區(qū)分所有人的專有部分，被請求的人應給予便利，沒有正當事由不得拒絕。因使用而致鄰人專有部分損害的，應予以賠償。
問題是何謂“必要”？這一“必要”的范圍是個不確定的概念。在實踐中，應該根據(jù)保存、修繕或其他合理使用的規(guī)模、時間、期限、緊迫性等因素來確定其必要性。盡量在不影響其他區(qū)分所有權人的時間和運用不影響其他區(qū)分所有權人的方式進行。（溫豐文：《論區(qū)分所有建筑物之專有部分》，載臺灣《法令月刊》第42卷第7期。）
對此相鄰便利提供關系，需要補充說明的是：1.被請求人即便利的提供者不以專有部分所有人-區(qū)分所有權人為限，區(qū)分所有權人若將其專有部分出租或出借于他人使用時，被請求人即為承租人或借用人；2.請求使用的專有部分不限于其前后左右或上下鄰接的專有部分。既使在結構上并不相鄰，只要在必要的范圍之內，例如管線維修，也可以行使相鄰權；3.因使用他人專有部分而致區(qū)分所有人損害時，使用人應負責恢復原狀或予以賠償。
這種便利的提供，又可以細化為以下幾個方面：
（1）通行權
史尚寬先生在論及建筑物區(qū)分所有人之相鄰關系時，特別提到了“他人正中宅門之使用權”。正中宅門，謂一座房屋之正門。數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其一部，無論為一進房屋或數(shù)進房屋，惟有一正中宅門時，其正中宅門雖不屬于共有，如有使用他們正中宅門之必要（例如有婚喪大事），得使用之。（史尚寬著：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第121頁。）這種“他人正中宅門之使用權”即典型的通行權，其情形有如袋地之通行權。
（2）相鄰排水供水關系
在區(qū)分所有建筑物中，排水系統(tǒng)和供水系統(tǒng)往往都是一個整體；各專有部分的排供水系統(tǒng)彼此相連，是構成整體的一個個有機組成部分。因此，各區(qū)分所有權人應允許鄰人的用水經(jīng)由排供水管道流經(jīng)自己的專有部分，不得非法阻塞或采取其他方法來切斷水的這種自然流動。同時，若其他區(qū)分所有權人因排水或供水出現(xiàn)問題而需要進入某專有部分進行管道維修時，該專有部分所有人應給予一定的便利，無正當理由不得拒絕。
（3）相鄰管線安設關系
區(qū)分所有權人因安設管道（如太陽能熱水器的水管）或線路（如通訊電路）而有必要經(jīng)過他人的專有部分時，他人應當允許。但安設方應本著不影響他人專有部分的使用及美觀的原則進行安設，并對于因安設而造成的損失給予補償。
（4）進入權
在區(qū)分所有建筑物的相鄰關系中，還存在著一種相鄰便利提供的義務，即容忍他人進入其專有部分取回其所有物或進行其他必要的活動的義務；對應的，另一方所享有的權利即稱為進入權。
在實際生活中，進入權大多數(shù)表現(xiàn)為居民的物品因外力（如風力）或其他原因而掉入他人房屋、涼臺，他有權進入該房屋取回該物；或者某人家中需要施救（著火、搶救小孩）或忘記鑰匙，需要通過鄰人房屋進入時，鄰人應當給予進入的便利。這種便利也許是提供給鄰居本人，也許是提供給施救者（如消防警）。當然，如果鄰人因提供這種便利而受有損失時，可以向受益的鄰居要求賠償。
（5）相鄰通風、采光、取暖關系
如果某一區(qū)分所有權人為了改善其專有部分的通風和采光而改變其專有部分的現(xiàn)狀，這一改變并未影響鄰人的，其他的區(qū)分所有權人應予以容忍。
由于暖氣的供應系統(tǒng)與排供水系統(tǒng)相似，所以處理相鄰取暖關系應遵循相鄰排供水關系的同一原則。
（二）相鄰妨害排除
區(qū)分所有權人維護、修繕專有部分或行使其權利時，不得妨礙其他區(qū)分所有權人的安寧、安全及衛(wèi)生。若區(qū)分所有權人違反該項義務，并經(jīng)請求仍不停止的，管理人或管理委員會可以請求人民法院為必要的處置。
（1）相鄰防險關系
區(qū)分所有權人在使用自己的專有部分時，有防范他人專有部分因己之使用而受險的義務；違背這樣的義務給他人造成危險或妨害時，負有停止侵害、排除妨害、賠償損失的責任。由此而形成的區(qū)分所有權人之間的關系，即為相鄰防險關系。
此種危險或妨害皆與其他區(qū)分所有權人對其專有部分的使用有關，但這種使用有物理上的正當與非正當之分。
1.因對建筑物的不當毀損而帶來的危險
區(qū)分所有人改建或增建自己的專有部分，而須拆除其內部梁柱或墻壁的一部分或全部時，該梁柱或墻壁即使屬于其專有部分的范圍，但若因此將危及整棟建筑物的安全時，其他區(qū)分所有權人可以違反共同利益為由，加以禁止。
2.因正當使用而帶來的危險
讓我們來看一個案例：
甲和乙住在同一棟樓同一單元上下層。為了防盜，乙在其陽臺及窗戶部分安裝了外置式防盜網(wǎng)。甲見后便要求乙拆除，被乙以在自家房子上裝防盜網(wǎng)為由予以拒絕。某一天，小偷沿著乙所安裝的防盜網(wǎng)，爬入甲家行竊，造成了經(jīng)濟損失1萬多元。甲要求乙承擔損害賠償責任。（高富平、黃武雙著：《物業(yè)權屬與物業(yè)管理》，中國法制出版社2002年版，第321頁。）
原則上，區(qū)分所有權人可以按照自己的需要對專有部分進行利用，包括進行加固或安設防護設施。因此，乙有權為了自家的安全需要而安裝防盜網(wǎng)。但是，相鄰居住的業(yè)主之間存在相鄰安全防范義務。本案中，乙安裝外置式防盜網(wǎng)客觀上給二樓鄰居帶來了不安全因素，有違相鄰防險義務。當然，這類不安全因素不是物理上的，而是治安方面的。因此，關于相鄰防險義務是否延伸到這種不安全因素，理論上還存在爭論。但是，鑒于甲家被盜與乙安裝防盜網(wǎng)的行為存在著一定的因果關系，法院若判決乙承擔一定的賠償責任，也未嘗不可。目前，此類案件在各地時有發(fā)生，司法機關應形成一套統(tǒng)一的規(guī)則，以指導居民正確利用各自的房屋。
（2）相鄰環(huán)保關系
區(qū)分所有權人未依建筑物的本來用途或使用目的使用專有部分（如在純居民樓內開設小型工廠）或者不當?shù)厥褂脤Ｓ胁糠郑ㄈ鐚⒆约业挠蜔煓C通風口對著鄰家的窗戶），產(chǎn)生的振動、噪音、廢氣等往往會影響鄰近區(qū)分所有權人的居住環(huán)境和身體健康。由此而形成的區(qū)分所有相鄰關系便具有了環(huán)境保護上的意義。
案例：
王某居住在北京西城區(qū)一個臨街巷內一幢兩層樓房的二樓。房子的一樓是劉某開的一家飯店。后劉某對飯店進行改造，增設了KTV包房。由于飯店隔音效果較差，嚴重影響了王某一家的正常休息。在多次與劉某協(xié)商未果的情況下，王某向西城區(qū)人民法院起訴，要求劉某：晚上10點以后停止使用卡拉ok音響設備，并賠償“精神損失費”2000元整。法院根據(jù)《民法通則》第83條的規(guī)定，認定音響噪聲已構成對原告王某合法權益的損害，要求劉某改進隔音設備并在深夜停止使用。
本案涉及到了相鄰關系中的相鄰環(huán)保關系。區(qū)分所有權人對于來自其他專有部分的有害物質的入侵或噪音、振動的干擾，有權要求停止侵害、排除妨礙，但還要考慮當?shù)貙嶋H情況和是否超過了一般人的容忍限度。在容忍限度內所受損失，可根據(jù)公平原則酌情給予補償；若超過容忍限度，則相鄰一方才能行使排除妨礙請求權和不作為請求權。
三、我國關于區(qū)分所有建筑物相鄰關系的法律規(guī)定及立法展望
建筑部的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第5條規(guī)定：“所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關系?！边@一條文確立了建筑物區(qū)分所有權人處理“相鄰關系”的基本原則。但其是從義務角度來加以規(guī)定的，且規(guī)定得頗為抽象。除此之外，《民法通則》第83條關于相鄰關系的原則性規(guī)定自然也可適用于區(qū)分所有建筑物的相鄰關系之上。（《民法通則》第83條：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！保?
由上可知，我國現(xiàn)行法中對于區(qū)分所有建筑物相鄰關系的規(guī)定尚很不完善，需要加以具體化和明確化。
在本文最后，就我自己的一些思考，提出幾種立法模式，權當對該問題研究的一個總結，不怕見笑于大方之家。
（一）采用分所有權法模式，制定建筑物區(qū)分所有權法，在其中設專門條款明確區(qū)分所有建筑物的相鄰關系制度。
（二）采民法模式，在不動產(chǎn)所有權中建立區(qū)分所有權制度；同時完善民法中關于相鄰關系的規(guī)定，兩者合而為一，從而在事實上建立我國的區(qū)分所有建筑物相鄰關系制度。
（三）徹底放棄德國模式的思路，采法國模式（德國模式和法國模式是對相鄰關系和地役權兩種制度在立法上的不同構建。以法國為代表的一些國家，地役權（或役權）根據(jù)其產(chǎn)生的法律基礎，分為自然地役權、法定地役權和約定地役權。這種意義上的地役權中的自然地役權和法定地役權的內容大致相當于德國民法中相鄰關系制度的內容。而以德國為代表的一些國家，如日本、瑞士及我國臺灣地區(qū)，將相鄰關系視為所有權的擴張與限制，從而采取地役權和相鄰關系各不相同、分別規(guī)范的模式，將相鄰關系制度規(guī)定在所有權中，而將地役權規(guī)定在用益物權中。所以德國模式下的地役權的內容與法國模式下的約定地役權的內容大致相當。）。在相鄰不動產(chǎn)利用關系上，采用役權（或地役權）的規(guī)范方式，將德國模式中的相鄰關系的內容和應由地役權調節(jié)的內容分別以法定地役權和約定地役權的形式加以規(guī)定（在立法中也無需出現(xiàn)相鄰關系概念，此概念只作學理歸納之用），用不動產(chǎn)役權制度來從整體上調節(jié)土地和房屋的利用關系。至于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，采用分所有權法模式和民法模式皆可。
比較上述三種立法模式，可知：
模式（一）和（二）都沿襲了《民法通則》以來在這一問題上的德國模式傳統(tǒng)，對現(xiàn)有制度的修正程度不大。而兩者相比，第一種立法模式更有針對性，但是考慮到我國立法進程的實際情況，分所有權法模式在以后較長時期內，都不太可能實現(xiàn)；而民法模式則較為可行，尤其可利用現(xiàn)在制定民法典和物權法的契機，是比較現(xiàn)實的選擇。
模式（三）則是對現(xiàn)有制度的徹底改革，廢棄了已為大家所熟知的相鄰關系制度，而在對土地和建筑物進行整體的制度設計時，采取了法國式的役權制度。
采取這種立法思路，有如下幾方面值得注意：
1）既然以法定地役權定義相鄰關系，則對于區(qū)分所有建筑物而言，其相鄰關系之與地役權的“地”在概念上似乎有所矛盾。
這就涉及到地役權概念的表述問題。筆者以為，綜合考察各國的歷史傳統(tǒng)及立法經(jīng)驗，可以將我國地役權的概念表述為：地役權是指為使用自己不動產(chǎn)的便利使用他人不動產(chǎn)的權利。由這個定義可以看出我國地役權調整的是不動產(chǎn)之間的利用關系。從而同傳統(tǒng)民法上的“供役地”對應的是“供役不動產(chǎn)”（也即地役權客體），同傳統(tǒng)民法上的“需役地”對應的是“需役不動產(chǎn)”；與供役不動產(chǎn)相對應的主體稱之為供役方，與需役不動產(chǎn)相對應的主體稱之為需役方（也即地役權主體）。
在將地役權的客體定義為“不動產(chǎn)”后，地役權實質上即是“不動產(chǎn)役權”。但“地役權”的名稱可以不改為“不動產(chǎn)役權”。原因在于：地役權的稱謂由來已久，已成傳統(tǒng)；地役權的客體雖然以土地為主，但是由于在羅馬法中的廣泛運用，地役權的內容早已擴大，各種對物的利用權均能以地役權命名；這一傳統(tǒng)為各國民法典繼承和發(fā)展，如法國民法上的地役權客體是“不動產(chǎn)”，其稱謂仍是“地役權”。（姜延松：《我國地役權制度的構建》，北京大學碩士論文，2002年6月。）因此，法定地役權可以用來解決區(qū)分所有建筑物的相鄰關系問題，這在理論上不存在矛盾。
2）地役權既出于調節(jié)相鄰不動產(chǎn)之間關系而生，其中的內容則完全能夠解釋相鄰關系中的權利義務關系。法國、意大利等國采用此理論解釋相鄰關系，更充分說明了相鄰關系以地役權性質定義的可行性和合理性。由此，在德國、法國兩個模式下，同為不動產(chǎn)相鄰之特定法律事實，一個法定產(chǎn)生所有權擴張而可以利用鄰人不動產(chǎn)，一個法定產(chǎn)生地役權而可以利用鄰人不動產(chǎn)。也許法律后果是一致的，但所有權擴張說在相鄰權與所有權概念的銜接、相鄰權的客體等方面存在一系列無法解釋的難題；如以地役權定義相鄰關系，其為需役不動產(chǎn)所有權的從屬物權，權利客體自然為供役不動產(chǎn)，這些理論問題均可迎刃而解。本著法律的科學性、嚴密性和概念的一致性、連貫性；以所有權擴張說解釋相鄰關系明顯牽強，破壞了法律體系的完整性；而以地役權解釋則順理成章，于邏輯上、結構上、體系上均較前者為佳。（曹詩權、張鵬：《相鄰關系的民法調整》，載《法學研究》2000年第2期。）
3）在實際生活中，不動產(chǎn)的利用越來越與所有權相分離。這種情況在土地的利用上表現(xiàn)得最為明顯，土地的所有人很少是土地的實際使用人；而房屋的居住者也有很多情況下是無所有權而僅以使用權入住的。在此種情況下，作為所有權內容的相鄰關系立法已不適合經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實要求；而采用統(tǒng)一的役權制度，可以解決相鄰關系和地役權這兩種歸屬于不同范疇的制度在調整同類關系時出現(xiàn)矛盾和空缺的情況，更符合社會發(fā)展的需要。
綜上所述，雖然法國模式不合我國的傳統(tǒng)，但仍不失為一條好的立法思路，值得立法者仔細考量。
論文摘要 我國《物權法》對“建筑物區(qū)分所有權”做出了相關規(guī)定，那么作為“業(yè)主”所享有的共有權與“建筑物區(qū)分所有權”是何種關系，“業(yè)主”的共有權該如何保護？本文論述了“業(yè)主”的共有權的歸屬、行使主體，并提出了共有權的行使原則。
論文關鍵詞 區(qū)分所有權 業(yè)主 共有權
現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮以及由于城市化進程的加快產(chǎn)生了非常復雜的建筑物區(qū)分所有權問題。建筑物區(qū)分所有權作為現(xiàn)代民法一項重要的不動產(chǎn)所有權形式，目前已經(jīng)被世界各國的民事立法所普遍確立。我國《物權法》對建筑物區(qū)分所有權的概念作出了明確的規(guī)定。那么，什么是區(qū)分所有權？區(qū)分所有權的主體是哪些？區(qū)分所有權之共有權應如何行使及保護？等等，是筆者探討的主要問題。
一、共有權的歸屬——業(yè)主
“業(yè)主”一詞，在中國古代已經(jīng)存在，傳來于香港地區(qū)，我國《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”一章中的十四條條文均使用了“業(yè)主”一詞。既然我國《物權法》及相關法律法規(guī)高頻率的使用了“業(yè)主”一詞，那么“業(yè)主”一詞的內涵及外延如何界定，與“業(yè)主”一詞相關的權利義務的合理輪廓該如何勾勒，就是民法學者必須完成的任務。
（一）房屋所有權人
我國《物權法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)?！卑凑找陨弦?guī)定，擁有房屋產(chǎn)權登記證書的所有權人理所當然的就是我國《物權法》規(guī)定的“業(yè)主”。我國《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定：“房屋的所有權人為業(yè)主”，該規(guī)定與《物權法》的規(guī)定大體一致。
（二）非房屋所有權人的專有部分所有權人
如前所述，我國《物權法》關于“業(yè)主”的表述是“建筑物區(qū)分所有權人”，而《物業(yè)管理條例》的表述是“房屋所有權人”，筆者認為“建筑物區(qū)分所有權”與“房屋所有權”雖然大體意思相同，但是《物權法》的規(guī)定明顯比《物業(yè)管理條例》的規(guī)定更加準確，也更加反映了客觀事實，是我國立法進步的體現(xiàn)。
傳統(tǒng)理論上，建筑物區(qū)分所有權包含專有權、共有權和成員權。專有權，指單個權利人對于專有部分的單獨所有權，房屋所有權只是專有權的一種類型。專有部分，指在構造上能夠明確區(qū)分，可以獨立使用的建筑物部分，其以構造上的獨立性和利用性為要件，而滿足這一要件的并不僅限于房屋。筆者認為，若車庫、車位在客觀上能夠區(qū)分其范圍，能夠將其區(qū)分為一個獨立的專有部門，那么該車庫、車位的所有人人便可為“業(yè)主”。
綜上，筆者認為若將《物業(yè)管理條例》第六條中的“房屋所有權人”修訂為“建筑物區(qū)分所有權人”，則《物業(yè)管理條例》便能與《物權法》保持一致，并可解釋實踐中存在的“車庫”、“車位”的所有權人的“業(yè)主”資格問題。
（三）已簽訂買賣合同、未辦理所有權登記但已合法占有專有部分的人
《最高院區(qū)分所有權解釋》第一條規(guī)定：“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主?！蔽覈段餀喾ā穼ⅰ皹I(yè)主”范圍擴張至所有權人之外，具有突破意義。
現(xiàn)實生活中，建設單位向買受人交付房屋后，可能還要經(jīng)歷一段時間，才能辦理房屋所有權登記。若在該段時間內不承認買受人的“業(yè)主”資格，那么買受人的權益將嚴重受損。因為，在該段時間內，買受人與已登記的“業(yè)主”的實際需求和利益狀態(tài)并無二致，由此可見，《最高院區(qū)分所有權解釋》第一條將合法占有建筑物專有部分但未辦理所有權登記的買受人認定為業(yè)主，是有理論和實踐依據(jù)的。
（四）建設單位（開發(fā)商）
建設單位在尚未銷售專有部分或者尚未向買受人交付房屋時，由于其此時是整棟建筑物的權利人，確定《物權法》意義上的“業(yè)主”身份就喪失了實際意義。若建設單位已經(jīng)將整棟建筑物的房屋全部銷售完畢，那么其也當然不享有《物權法》意義上的“業(yè)主”身份。但是，當建設單位已經(jīng)銷售了部分專有部分并已經(jīng)交付，尚余部分房屋未銷售的情況下，此時建設單位是否是“業(yè)主”呢？筆者認為答案是肯定的。部分學者認為，此時認定建設單位的“業(yè)主”身份有欠妥當。
部分持反對意見的學者認為建設單位并不是為了“生活消費”的目的而持有物業(yè)的，其就當然不具備“業(yè)主”資格。筆者認為，此種觀點難稱妥當。當今社會，許多個人購房者并不是為了“生活消費”的目的而購買房屋，恰恰相反，在我國現(xiàn)階段為了投資、保值或購房出租而購買房屋的個人大有人在，難道我們能將這些人排除在“業(yè)主”之外嗎？另外，我國《物權法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權?！庇纱丝梢姡⒎ㄕ咴诹⒁庵蹙褪菍ⅰ敖?jīng)營性用房”的所有權人這種非“生活消費”目的的購房者作為“業(yè)主”對待的。
另外，部分反對將建設單位作為“業(yè)主”對待的學者提出的一點擔憂是：由于建設單位掌控的專有部分面積較多，其可能在業(yè)主大會中利用這一優(yōu)勢，損害其他業(yè)主的合法權益。筆者認為，建設單位在一定期間具有“業(yè)主”身份，這是必須的，也是正常的，學者的這種擔心有欠公道，我國《物權法》及《建筑物區(qū)分所有權解釋》已經(jīng)對該問題給予了很好的解決。
我國《物權法》第七十六條規(guī)定了應當由業(yè)主共同決定的事項并且規(guī)定在業(yè)主大會的討論中實施雙重多數(shù)決原則。
《最高院區(qū)分所有權》解釋第九條規(guī)定：“業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算?！睆脑摲l內容的本身可以看出，立法者已經(jīng)將尚有未出售或未交付專有部分的建設單位視為業(yè)主；并且，無論建設單位擁有的專有部分的面積有多大，房屋有多少套，在“業(yè)主”人數(shù)上只能算一人。這就從法律上消除了開發(fā)商利用房屋數(shù)量或面積優(yōu)勢通過于己有利而損害其他業(yè)主的決議的可能性。
二、共有權的代表——業(yè)主委員會的法律探討
（一）業(yè)主委員會的相關法律規(guī)定
《物權法》第七十五條、《物業(yè)管理條例》第十條、第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會的權利來源于業(yè)主和業(yè)主大會在法律范圍內的授權，它主要執(zhí)行事務性的工作，類似于委托。同時明確了業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主擔任物業(yè)服務合同的法定一方當事人的角色。
（二）業(yè)主委員會的法律地位
2009年10月1日實施的《最高人民法院關于審理物業(yè)服務業(yè)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對業(yè)主委員會的訴訟主體資格已經(jīng)有了明確的確認：一是明確了業(yè)主委員會的民事訴訟主體地位，即業(yè)主委員會既可以充當原告，也可以充當被告；二是明確了業(yè)主委員會參與民事訴訟的范圍，即限于與物業(yè)管理相關的法律關系糾紛，其在訴訟中的相對方當事人主要是物業(yè)服務企業(yè)。
從國內外的物業(yè)管理經(jīng)驗和可借鑒的處理方式而言，業(yè)主委員會有逐漸法人化的趨勢。業(yè)主委員會法人化適應了現(xiàn)代物業(yè)管理的趨勢：（1）業(yè)主委員會以自身法人身份對外實施法律行為，使其取得權利及簽訂契約極為便利；（2）使代表全體業(yè)主利益的業(yè)主委員會自身成為權利義務的歸屬點，從而增加了交易相對人的便利性和安全感，使業(yè)主成為物業(yè)管理中的“局中人”而非“旁觀者；（3）使其基于對于區(qū)分所有權建筑物的使用、管理所發(fā)生糾紛時可以代替業(yè)主對外進行訴訟，維護權利業(yè)主的權益。
三、共有權的行使原則
任何權利的行使都必須遵守一定的原則才不至于被濫用，現(xiàn)代法律考慮到國家和社會公益以及善良風俗已對物權的行使設置了越來越多的限制，共有權作為物權的一種，在行使過程中也應遵循一定的原則：
（一）法定原則
這一原則要求權利人在行使權利時必須遵守法律的規(guī)定。就我國而言，就是要求區(qū)分所有權人嚴格按照《物權法》及其他法律規(guī)范對共有權行使的規(guī)定，不得超越法律的授權行使權利。
（二）約定原則
在不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的前提下，全體建筑物區(qū)分所有權人可以通過約定的方式行使權利，從而最大限度地發(fā)揮共有部分的價值。
（三）不得違反法律、社會公共利益、善良風俗的原則
建筑物區(qū)分所有權人在行使共有權實現(xiàn)自身利益的同時要遵守法律的規(guī)定和善良風俗，不能以維護自身利益而破壞社會公共利益和他人合法權益，否則應承擔相應的法律責任。
（四）整體效益優(yōu)先原則
共有權人在利用共有部分時也應注意維護整個小區(qū)的利益，當部分共有權人為了其利益而損害了整個小區(qū)的利益時，其他區(qū)分所有權人可以對侵害小區(qū)利益的共有權人提出抗辯。
建筑物區(qū)分所有權是一種重要的有別于其他物權所有權類型，他突破了傳統(tǒng)民法上實行的一物一權主義，其中的區(qū)分所有權人之共有權法律制度，法律關系復雜?！段餀喾ā返闹贫ǎ瑸榻鉀Q我國現(xiàn)實生活中紛繁復雜的建筑物區(qū)分所有權之共有權糾紛提供了法律依據(jù)。區(qū)分所有權理論，很好的解決了業(yè)主與業(yè)主之間、個體與集體之間以及共同管理權行使中的一些常見的糾紛和關鍵性問題，避免和瓦解了現(xiàn)實生活中一些矛盾沖突的隱患，及時的保護了業(yè)主的合法權益，維護了社會的和諧穩(wěn)定。
[摘 要]建筑物區(qū)分所有權制度在調整建筑物區(qū)分所有關系中發(fā)揮著十分重要的作用，本文結合實際探討了建筑物區(qū)分所有權制度的基本架構，并對我國物權法草案建議稿中有關建筑物區(qū)分所有權內容的部分條文進行了評析。 [關鍵詞]建筑物區(qū)分所有權 專有所有權 共有所有權 成員權
前言 在現(xiàn)代社會，隨著工商業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之后的居住問題日趨突出，對建筑面積的增長需求和土地面積的有限性，都促使建筑物不斷向高空發(fā)展，而由此產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)象日益增多，但我國民法通則中并無相關規(guī)定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關規(guī)定。在我國制定物權法之際，人大建議稿，社科院建議稿和人大法工委的征求意見稿三個建議稿都無一例外的肯定了建筑物區(qū)分所有權存在的必要性，因此筆者在此對建筑物區(qū)分所有權進行必要的分析，并對各建議稿中的相關條文進行評析，以期望對在物權法中更完善的規(guī)定建筑物區(qū)分所有權有所幫助。
一、建筑物區(qū)分所有權的歷史發(fā)展在原始社會，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物區(qū)分所有權的觀念。通說認為，建筑物區(qū)分所有權觀念的萌芽，濫觴于人類文明之始的奴隸社會。[1]在奴隸社會，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經(jīng)營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，產(chǎn)生了類似于現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的建筑物形態(tài)，標志著建筑物區(qū)分所有權的正式萌芽。在羅馬法中，由于貫徹了“一物一權”主義的原則，尤其是確認了所謂“建筑物所有權屬于建筑物所附著之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則[2]，所以并不存在建筑物的區(qū)分所有權問題。其后的日耳曼法，曾經(jīng)形成所謂的“階層所有權”，在某種程度上承認了建筑物區(qū)分所有權，但并不完整。自十九世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先后進行了工業(yè)革命，加速了城市和工業(yè)中心的急劇發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術的發(fā)展，高屋建筑拔地而起，多個業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但與此相關的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分所有權法律制度的呼聲高漲。[3]1804年，《法國民法典》第644條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國國民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權法律制度。進入二十世紀，兩次世界大戰(zhàn)堪稱人類浩劫，原有建筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，致使住宅問題更趨嚴峻。但與此同時，科學技術的進步客觀上又為建筑物向更高的立體化方向發(fā)展提供了基本條件。為了解決日益復雜的建筑物區(qū)分所有權法律關系，各國或重新檢討已有的法律制度，或者積極創(chuàng)設新的理論體系，促進了建筑物區(qū)分所有權制度的發(fā)展。
二、建筑物區(qū)分所有權概念的界定關于什么是建筑物區(qū)分所有權，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的并且為多數(shù)學者所接受的是“二元論說”和“三元論說”。
依“二元論說”，建筑物區(qū)分所有權，是指數(shù)人區(qū)分所有一建筑物時，各所有人對其獨自占有、使用的部分享有專有所有權，并對全體所有人共同使用或數(shù)個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權的一種復合物權。由梁慧星教授任負責人的中國物權法研究課題組編寫的《中國物權法草案建議稿》[4]（以下簡稱建議稿）便采納了這種“二元論說”。該建議稿在第90條作了如下表述：“建筑物區(qū)分所有權，是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權。”這種學說的不足之處在于，忽略了基于區(qū)分所有權人之間的團體關系而產(chǎn)生的成員權為區(qū)分所有權的一項權能。建筑物區(qū)分所有權之所以產(chǎn)生，必須是兩人以上對某一建筑物區(qū)分所有。在區(qū)分所有建筑物上，區(qū)分所有權人相互間的關系極為密切，各區(qū)分所有權人在行使專有部分權利時，不得妨礙其他區(qū)分所有權人對其專有部分的使用，不得違反全體區(qū)分所有權人的共同利益，從而使各區(qū)分所有權人之間形成一種共同關系?！?〕為維持這種共同關系的健康發(fā)展，全體區(qū)分所有權人必然結成區(qū)分所有權人團體，由該團體直接管理或委托他人管理區(qū)分所有建筑物的共同事務，而此種管理的結果直接關系到區(qū)分所有權人專有部分所有權和共用部分所有權的享有。由此可見，作為這一團體成員所擁有的成員權是建筑物區(qū)分所有權不可分割的一部分。
“三元論說”為德國學者貝爾曼所倡導，并被德國現(xiàn)行《住宅所有權法》所全盤采納。根據(jù)該法，區(qū)分所有權系由三部分構成：供居住或供其他用途之建筑物空間上所設立的專有所有權部分、專有所有權人共用建筑物上所設立的持分共有所有權部分及基于專有部分與共用部分不可分離所產(chǎn)生的共同所有人的成員權?！?〕支持“三元論說”的日本學者丸山英氣教授認為，區(qū)分所有權，應理解為對專有部分的所有權、對共用部分的共有持分，以及成員權的三位一體的復合物權。
“三元論說”似乎更全面地反映了建筑物區(qū)分所有權的概念。事實上，建筑物區(qū)分所有權應當是包含專有部分所有權、共有部分所有權和成員權這三項權能的復合物權，其中，專有所有權是基礎。從某種意義上說，共有所有權和成員權是依附于專有所有權而存在的，區(qū)分所有人取得專有所有權，自然就應取得共有所有權和成員權。區(qū)分所有權人轉讓其專有部分時，共有所有權和成員權被認為一并轉讓?？傊?，這三項權能不可分割，如果作為繼承或處分的標的，應將三者視為一體。因此，建筑物區(qū)分所有權，應是指數(shù)人區(qū)分一建筑物時，對各自的專有部分有單獨所有權，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按一定比例享有共有所有權，并基于區(qū)分所有人之間的團體關系而擁有成員權，上述專有所有權、共有所有權和成員權的總稱即建筑物區(qū)分所有權。
三、建筑物區(qū)分所有權的構成高層建筑物因其所有人為多個人，甚至上百人，由于人數(shù)多，就會產(chǎn)生十分復雜的法律關系。首先，每個所有人對專屬自己的在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分，依法享有占有、使用、收益和處分權，并排除他人干涉的權利，從而產(chǎn)生了各個所有人對高層建筑物的所有關系；其次，每個所有人對高層建筑物的共有部分享有共同使用和收益的權利，從而在他們之間產(chǎn)生了對高層建筑物共有部分的共有關系；再次，每個所有人對整個高層建筑物享有和承擔管理、維護和修繕的權利和義務，從而在他們之間產(chǎn)生了作為建筑物管理團體的成員關系。因而，建筑物所有權的區(qū)分，是指多個所有人，甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建筑物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分（專右部仆、所享右的共有權以及基于律筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產(chǎn)生的成員權的總稱。簡言之，它是指建筑物區(qū)分所有人的專有權、共有權和成員權的結合。
專有權、共用部分共有權及成員權，是相對獨立而又不可分離的權利，區(qū)分所有人可以分別行使對專有部分的權利，對共同部分行使共用權，對管理建筑物行使成員權利。作為構成建筑物區(qū)分所有權的復合要素，區(qū)分建筑物所有權的結構中，專有權占主導地位，共有權居從屬地位，成員權處于附屬地位。在區(qū)分所有建筑物上，區(qū)分所有人取得了專用權，便當然取得共有權及成員權。
一）專有權1.建筑物區(qū)分所有人的專有權的概念專有權的概念存在“空間說”和“非空間說”兩種學說。目前，多數(shù)學者持前一觀點，認為專有權是指區(qū)分所有人對專屬自己的，由建筑材料組成的，在構造上和使用上具有獨立性的封閉建筑空間所享有的所有權。如德國法學家貝爾曼認為，專有權是在“供居住或供其他用途（尤其供營業(yè)或辦公）之建筑空間上所設立的專有所有權”[7]. 2.專有部分的范圍建筑物區(qū)分所有人的專有權的客體，是指專有權人的權利和義務指向的對象—區(qū)分所有建筑物的專有部分。如何劃分專有部分之間、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建筑物外部之間的界限，有以下幾種學說：[8] 1）“空間說”認為，專有部分的范圍包括墻壁（共反壁）、地板和天花板所圍成的空間部分。該說的優(yōu)點在于符合專有權客體的實際狀況，缺點在于把墻壁、地板、天花板等境界部視為共有部分，則區(qū)分所有權人欲粉刷墻壁或在墻壁上釘圖釘，在地板上鋪地磚，均應經(jīng)其他所有人之同意，始得為之。使區(qū)分所有人生活必感不便，其與社會實情不相符。
2）“壁心說”認為，專有部分的范圍達到墻壁（共同壁）、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。該說的優(yōu)點在于符合交易習慣，缺點在于專有部分之范圍既包含至境界壁之中心線，則各區(qū)分所有人在未超過壁心范圍內，得自由使用或變更。但境界壁內往往埋設著維持整棟建筑物正常使用所必需的各種管線（水管、電線等），若可任憑區(qū)分所有人使用或變更，對整棟建筑物之維護與管理，顯非妥當。
3）“最后粉刷表層說”認為，專有部分的范圍包括至墻壁（共同壁）、柱、天花板、地板等境界部分表層最后粉刷的部分。該說的優(yōu)點在于彌補了空間說和壁心說的不足，使區(qū)分所有人一方面得在自己專有部分上自由裝演，另一方面把境界壁最后粉刷以內的部分視為共有部分，有利于整棟建筑物的管理與維護。該說的缺點在于忽視當前區(qū)分所有建筑物系以壁心為界線之交易習慣。
4）“壁心和最后粉刷表層混和說”認為，專有部分的范圍在區(qū)分所有人相互間有關建筑物的維持、管理等內部關系上，包含到壁、柱、地板等境界部分的最后粉刷表層部分；專有部分的范圍在對第三人的買賣、保險、稅金等外部關系上包含至壁、柱、地板等境界部分厚度的中心線。壁心和最后粉刷表層說，此說是對上述三種學說的綜合折衷，認為，在區(qū)分所有人之間，尤其是有關建筑物的維持、管理關系上，適用最后粉刷表層說，在對第三人的關系（如買賣、保險、納稅）上，則適用壁心說。[9]第四種學說兼顧了區(qū)分所有建筑物內部關系和外部關系的需要，是比較合理的。在內部關系上，將專有部分的范圍劃定至界壁等的最后粉刷表層，一方面使得專有所有人可以放心大膽地對房屋內墻進行裝潢，如粉刷涂料、懸掛物品，而不必擔心侵犯其他所有人的權利。否則依據(jù)空間說，作為界壁的墻壁和地板、天花板等均屬共用部分，則專有所有人在對位于自己房間內的界壁進行裝飾時，須事先征得其他共有人的同意，這在現(xiàn)實操作中是不大可能的。另一方面，由于現(xiàn)代建筑物的墻壁內預先敷設有大量維持建筑物正常使用所必需的各種管線，采用最后粉刷表層說也避免了壁心說帶來的弊端。因為按照壁心說，至墻壁等的中心部分皆屬專有部分，則區(qū)分所有人可以對其任意使用或變更，這樣做明顯不利于整體建筑物的維護和管理。在外部關系上，比如為購買房屋而計算房屋面積時，計算的便是至墻壁中心的面積，這就是人們通常所說的使用面積，而建筑面積則需再乘以一定的系數(shù)。
二）共有權1.建筑物區(qū)分所有人的共有權的概念共有權是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權利。
2.建筑物區(qū)分所有人的共有權的屬性1）不可分割性根據(jù)區(qū)分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否則，不成其為共有。因此，各國建筑物區(qū)分所有權法大都明確規(guī)定，禁止分割區(qū)分所有建筑物的共有部分，但區(qū)分所有建筑物已完成區(qū)分所有人的使用目的的，不在此限。
2） 從屬性鑒于區(qū)分所有建筑物的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統(tǒng)一結構體關系，區(qū)分所有人取得專有部分所有權，必須附帶取得共有部分所有權，以獲得使用上的方便。因此各國建筑物區(qū)分所有權法大都明定，共有部分具有從屬性，任何移轉區(qū)分所有專有部分的行為，均推定移轉了整個區(qū)分所有權。
共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題。根據(jù)各國建筑物區(qū)分所有權法，共有部分范圍包括：1）專有部分以外的其他部分，如門廳、電梯、走廊、屋頂、地下室。（2）不屬于專有部分的附屬建筑物：①建筑物的附屬物，如給水排水設備、供電設備、空調設備、各種配備線等；②建筑物的附屬設備，如天井、水塔、游泳池、停車場、建筑物外的照明設備等。我國建設部1989年11月21日的《城市房產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》以列舉的方式明定了共有部分的范圍：門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設施、基礎、柱、梁、墻、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。
共有所有權包括三項權能：使用權、收益權、和處分權。所謂使用權是指各區(qū)分所有權人對共有部分依其設置目的及通常使用方法享有正當使用的權利，包括共同使用與輪流使用。如庭院、電梯、走廊等依其性質可共同使用。而電話、洗衣機、球類、會客室等僅可供輪流使用。所謂收益權是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權利。對于共有部分所產(chǎn)生的收益，除區(qū)分所有權人間另有約定外，應當由區(qū)分所有權人按其共有部分應有的比例收取。所謂處分權，包括事實上的處分和法律上的處分。對于事實上的處分，如對共有部分及其相關設施的拆除，應由區(qū)分所有權人全體會議決定。對于法律上的處分，如區(qū)分所有權人處分共有部分時，應隨同專有部分同時進行。
三）、成員權1、成員權的性質成員權，是建筑物區(qū)分所有權人由于使用同一建筑物而形成不可分離的共同關系，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利和承擔的義務。成員權存在的基礎是全體區(qū)分所有權人因在一棟建筑物內共同居住或工作而形成的共同關系。成員權有很強的“人法性”因素，其中很大一部分是管理關系，而不僅僅是單純的財產(chǎn)關系。成員權是通過區(qū)分所有權人組成區(qū)分所有權人大會、制定管理規(guī)約、選舉管理委員會、委托物業(yè)管理企業(yè)對建筑物進行管理等形式予以行使的。
2、成員權的行使方式及成員權人的權利和義務1） 區(qū)分所有權人大會（又稱業(yè)主大會）區(qū)分所有權人大會由全體區(qū)分所有權人組成，是區(qū)分所有權人團體的最高權力機關。每一區(qū)分所有權人都當然地成為大會的成員，通過區(qū)分所有權人大會行使其成員權是成員權最基本的行使方式。凡涉及區(qū)分所有建筑物和區(qū)分所有權人利益的重大事項都應由區(qū)分所有權人大會決定。如：制定管理規(guī)約、選舉管理委員會、建筑物的重大修繕或改良、共同費用的分擔比例、區(qū)分所有權的強制出讓等。成員權人通過區(qū)分所有權人大會享有表決權、參與制定規(guī)約的權利、選舉及解任管理者的權利、請求正當管理共同關系事務的權利、請求收取共有部分應得利益的權利等廣泛的權利。
2）管理委員會（又稱業(yè)主委員會）由于區(qū)分所有權人人數(shù)眾多，而且很多人并不關心建筑物的管理，如果每件事情都需要區(qū)分所有權人大會決定，很不現(xiàn)實。在這種情況下，成立管理委員會是必要的。管理委員會應由區(qū)分所有權人大會選舉產(chǎn)生，是區(qū)分所有權人大會的常設機構和執(zhí)行機構，對外代表全體區(qū)分所有權人。管理委員會的職權非常廣泛，但是涉及到區(qū)分所有權人重大利益的事項，應由區(qū)分所有權人大會決定。建議稿第112條規(guī)定了管理委員會的職責：“管理委員會和管理人的職責如下：（一）共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良；（二）區(qū)分所有權人共同事務的建議；（三）區(qū)分所有權人和專有部分占有人違規(guī)行為的制止；（四）區(qū)分所有建筑物及其周圍環(huán)境的維護；（五）收益及其他經(jīng)費的收支、保管及使用；（六）區(qū)分所有權人會議決議的執(zhí)行；（七）管理規(guī)約、會議記錄等文件的保管；（八）管理服務人的委任、雇傭及其監(jiān)督；（九）會計報告、結算報告及其他管理事項的提出及公告；（十）管理規(guī)約規(guī)定的其他事項?！?
3）管理規(guī)約（又稱住戶規(guī)約）管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權人，在不違反法律禁止性規(guī)定的前提下，基于意思自治原則制定的有關區(qū)分所有建筑物的管理及使用等的自治規(guī)范。管理規(guī)約是區(qū)分所有權人團體的最高自治規(guī)則，區(qū)分所有權人大會和管理委員會的一切決議和行為都不得與之相抵觸。另外，規(guī)約的效力還及于區(qū)分所有權人的繼受人，包括繼承人、買受人、受贈人、及專有部分的承租人、借用人等。
4）物業(yè)管理企業(yè)（又稱物業(yè)公司）現(xiàn)代建筑物無論從規(guī)模，還是從設施的復雜性都大大超出了以往的建筑物，這就要求管理者應當具備較強的專業(yè)知識和技能。區(qū)分所有權人大會直接行使管理權或由它的執(zhí)行機構———管理委員會進行管理已經(jīng)不適應現(xiàn)代化高層建筑物的需要，因此，物業(yè)公司應運而生。物業(yè)公司對區(qū)分所有建筑物實施管理活動的依據(jù)是物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同的雙方當事人是物業(yè)公司和代表全體區(qū)分所有權人的管理委員會，該合同的性質應屬委任合同。由于物業(yè)管理合同包含交納物業(yè)管理費、共有部分的使用方式及收益分配等關系到所有區(qū)分所有權人利益的內容，所以，為了保護區(qū)分所有權人的利益，物業(yè)管理合同應由區(qū)分所有權人大會討論通過后方可生效。
四、各建議稿中存在的問題從以上的分析可以看出，區(qū)分所有權制度是物權法中一項比較復雜的制度，設計規(guī)定建筑物區(qū)分所有權的條文時，人大法工委的二次審議稿中用了16個條文（64－79），社科院建議稿用了24個條文（90－113），人民大學建議稿用了11個條文（180—191），它們都可以科學的概括出建筑物區(qū)分所有權的大概輪廓，但是內容過于概括，不利于實際操作，對于一些關鍵問題如專有部分和共有部分的客體如何界定、共有部分所有權的享有比例及共有部分維護費用的分擔份額等都沒有規(guī)定，這一切是否都要依賴以后頒布相關的實施細則來解決呢？
一、概述 建筑物樓宇自動化系統(tǒng)與綜合布線系統(tǒng)是智能建筑的重要組成部分，它關系到智能建筑的智能化程度及水平。樓宇自動化系統(tǒng)是將建筑物內的電力、照明、空調、給排水、防災、保安、車庫管理等設備或系統(tǒng)以集中監(jiān)視、控制和管理為目的，構成綜合系統(tǒng)。綜合布線系統(tǒng)是建筑物內部之間的傳輸網(wǎng)絡，它能使建筑物內部的語音、數(shù)據(jù)通信設備、信息交換設備、建筑物物業(yè)管理及建筑物自動化管理等系統(tǒng)彼此相連，也能使建筑物內的通信網(wǎng)絡設備與外部的通信網(wǎng)絡相連。
二、樓宇自動化系統(tǒng)
樓宇自動化系統(tǒng)是運用計算機數(shù)據(jù)處理、自動測量及控制技術，對智能建筑內的各種分散的機電設備、消防和保安設備裝置進行自動控制和統(tǒng)一管理，充分體？quot；集中管理、分散控制"這一智能建筑的最新控制理念及節(jié)約能源，提高工效的目的。
（一）樓宇自動化系統(tǒng)將實現(xiàn)如下主要功能：
1.中央空調系統(tǒng)的監(jiān)控管理
（1）監(jiān)視控制整個大廈的空調系統(tǒng)（包括：風機盤管控制、冷熱水泵旁通控制、冷卻水塔進水控制等；
（2）通過冷凍水的供/回水溫度和流量測量、自動計算出空調系統(tǒng)的冷負荷，并在樓宇自動化系統(tǒng)的CRT上顯示；
（3）根據(jù)實際的冷負荷通過空調冷凍水機組帶的群控裝置來決定冷凍水機組的啟停數(shù)，以達到最佳的節(jié)能效果；
（4）測量并自動控制冷凍水系統(tǒng)供/回水總管的差壓，維持系統(tǒng)要求的差壓值；
（5）冷凍水泵/冷卻水泵的聯(lián)鎖控制，當一臺冷凍水泵發(fā)生故障時，自動投入備用水泵；??（6）監(jiān)控空調系統(tǒng)的如下設備：空調柜機、風機盤管、新風機組、排風機（含正壓風機）、冷水機組、冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔、集水器、冷凍水膨脹水箱。
2.給排水系統(tǒng)的監(jiān)控管理
（1）樓宇自動化系統(tǒng)將監(jiān)控給排水系統(tǒng)的所有水泵的運行狀態(tài)。
（2）樓宇自動化系統(tǒng)將對給排水系統(tǒng)的設備運行時間、狀態(tài)、水量、壓力值進行記錄。
（3）當水泵出現(xiàn)故障時，樓宇自動化系統(tǒng)會通過聯(lián)鎖控制備用泵自動投入運行。
（4）監(jiān)控給排水系統(tǒng)的如下設備：生活給水泵、消防給水泵、自動噴淋泵、穩(wěn)壓水泵、排污泵、屋頂水池、地下水池、污水池、給排水監(jiān)控系統(tǒng)。
3.供配電監(jiān)控系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)正常運行，可靠供電是智能大廈安全使用的保證。因此，智能大廈的控制中心要控制、監(jiān)視、記錄供電系統(tǒng)的運行情況，主要包括：
（1）高壓系統(tǒng)：進線與蹭聯(lián)絡斷路器狀態(tài)控制監(jiān)測、電壓、電流、頻率、有功功率、無功功率、變壓器溫度及故障狀態(tài)顯示與報警
（2）低壓系統(tǒng)：進線與聯(lián)絡斷路器狀態(tài)控制監(jiān)測、電壓、電流、功率因數(shù)、重要輸出支路斷路狀態(tài)監(jiān)控、故障情況顯示、報警；
（3）直流系統(tǒng)：交流電源主進線斷路器控制、直流輸出、電壓、電流及故障狀態(tài)顯示報警
（4）發(fā)電機系統(tǒng)：發(fā)電機啟動、供電、主斷路器狀態(tài)、電壓、電流、頻率、轉速、油箱位高低、水溫等顯示、故障報警、斷路器狀態(tài)控制
（5）照明系統(tǒng)：根據(jù)大廈內的使用功能、分成不同的區(qū)域照明，如辦公室照明、走廊照明、大廈立面照明、航空障礙燈照明、室外環(huán)境照明等，按照時間順序及使用需要，由中央監(jiān)控系統(tǒng)控制開、關狀態(tài)，故障顯示。
4.保安自動化系統(tǒng)
樓宇自動化系統(tǒng)將監(jiān)控保安系統(tǒng)的如下設備：門禁系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。
5.能量管理
樓宇自動化系統(tǒng)將對整個大樓的用水量、用電量進行計量累計。
6.各類參數(shù)超限時，進行聲光報警
（二）樓宇自動化系統(tǒng)的硬件、軟件的配置
1.樓宇自動化系統(tǒng)的硬件主要由下列幾部分組成：
（1）建筑物監(jiān)視系統(tǒng)：提供一個以window NT環(huán)境下的人機接口界面，為工程師提供應用程序的編制平臺，為操作人員提供直觀和快捷的操作界面。中央管理機實現(xiàn)對個系統(tǒng)的集中監(jiān)測、管理與最優(yōu)控制。
（2）建筑物控制系統(tǒng)：對所需的模擬量輸入/輸出（AI/AO）和數(shù)字量輸入/輸出（DI/DO）進行現(xiàn)場監(jiān)視和控制。
（3）建筑物防火及保安系統(tǒng)：實現(xiàn)出入控制，保安監(jiān)視和控制，集成攝像控制，火災報警等功能。
（4）分布式輸入/輸出模塊：將所需的模擬量信號和數(shù)字量信號引入樓宇自動化系統(tǒng)并進行A/D轉換，將所需的模擬量和數(shù)字量從樓宇自動化系統(tǒng)引出并進行D/A轉換之后引至各類執(zhí)行機構。
（5）智能化房間控制系統(tǒng)：實現(xiàn)可靠的單一房間溫度控制和空氣流量控制，通過諸如加壓/減壓，夜間凈化，早晨預熱以及終端調節(jié)風量等方式以最大限度地節(jié)省能源。
2.樓宇自動化系統(tǒng)軟件的配置有：?
（1）身份鑒別軟件：只有操作員身份密碼，才能行使操作員職責范圍內的指令。
（2）常規(guī)記錄軟件：負責常規(guī)記錄資料的處理、顯示、打印。
（3）節(jié)能控制軟件：根據(jù)室外的溫度相對濕度，充分發(fā)揮自然潛力，控制空調系統(tǒng)的運行、節(jié)約能源。
（4）運行時間累計、維修記錄軟件：在設備累計運行時間超過設定值時，進行報警，這是供預防性維修保養(yǎng)用的。
（5）故障報告軟件：負責設備的故障報警，以及故障的顯示和打印記錄。
（6）最大負荷限制軟件：當實際負荷超過額定的極限值時，發(fā)出報警信號，同時切除預定可以切斷的負荷，減少電費的開支。 ?
三、綜合布線系統(tǒng)
結構化綜合布線是將大廈中辦公自動化、通信自動化、樓宇管理自動化綜合成一個結構統(tǒng)一材料相同、統(tǒng)一管理的完整體系。它利用高品質的無屏蔽雙絞線取代傳統(tǒng)的同軸電纜和專用線纜，解決了數(shù)據(jù)高速傳輸、降低線間串擾和電磁輻射干擾等難題。利用型號齊全的適配器，將弱電系統(tǒng)納入到結構化綜合布線系統(tǒng)中來。它的構成主要有：
（1）工作區(qū)布線：把終端設備連接到信息插座，一般是永久性的。
（2）水平布線子系統(tǒng)：從樓層配線架至各信息插座，包括信息插座、水平電纜（光纜）及其它在樓層配線架上的機械終端、插接軟線和跳線。
（3）主干線系統(tǒng)：指設備間（主配線架）至配線間（樓層配線架）之間的主干電纜及配線設備。
（4）通信引出端（信息插座）：每個工作區(qū)宜設兩個或兩個以上的信息插座，其中最少有一個作為數(shù)據(jù)通信用。
（5）接口：每個布線子系統(tǒng)的端部都有相應的接口，用以連接有關的設備，如電話主機、主計算機、信息插座等。
（6）設備間：是安裝網(wǎng)絡進出線設備、互聯(lián)設備、主機設備和保護設備的用房，應有足夠的安裝空間。應靠近弱電豎井設置。
（7）配線間（交換間）：每層配線間數(shù)量按與最遠點信息插座的距離不大于75m配置。配線間內的設備為有源設備，就設電源插座（AC220V）。
四、樓宇自動化系統(tǒng)與綜合布線
系統(tǒng)的應用 茂名某生產(chǎn)調度大樓是一座專業(yè)性強、技術性很高的建筑，一方面機電設備多，技術性能復雜，管理工作已非人能就對；另一方面舒適的工作環(huán)境和有效的管理是提高生產(chǎn)力和降低成本的有效保證，因此本大樓的自動化系統(tǒng)與綜合布線系統(tǒng)均要求較為先進。
1.樓宇自動化系統(tǒng)選用當今最新技術、系統(tǒng)操作靈活的美國HONEYWELL公司生產(chǎn)的EXCEL5000系統(tǒng)。該系統(tǒng)是一個高度集成化樓宇自動化系統(tǒng)，系統(tǒng)中各個設備可以交互作用，以符合集成化的要求，可把空調自控、節(jié)能管理、照明控制、出入控制、防火與保安等多種系統(tǒng)綜合線一個網(wǎng)絡。
2.綜合布線系統(tǒng)： 該調度大樓的綜合布線設計應具有開放性、靈活性、可擴性，根據(jù)業(yè)主的使用要求設計有語音、數(shù)據(jù)、保安、對講傳呼系統(tǒng)，用銅芯線纜組網(wǎng)。系統(tǒng)工作站（區(qū)）信息終端每20m2 3～4個，每個信息終端均有獨立的水平配線電纜（4對排屏蔽又絞電纜）引至樓層配線架，每一個工作站的干線電纜不少于3對雙 絞線。
總之，樓宇自動化系統(tǒng)與綜合布線系統(tǒng)在我國的實施還是處于起步階段，還有很多不健全及不完善之處，值得我們電氣工作者不斷摸索、探討。
摘要：混凝土結構加固方法與技術：混凝土結構的加固分為直接加固與間接加固兩類，設計時可根據(jù)實際條件和使用要求選擇適宜的方法和配套的技術
關鍵詞：加固 事故處理
直接加固的一般方法有：
1、加大截面加固法
該法施工工藝簡單、適應性強，并具有成熟的設計和施工經(jīng)驗；適用于梁、板、柱、墻和一般構造物的混凝土的加固；但現(xiàn)場施工的濕作業(yè)時間長，對生產(chǎn)和生活有一定的影響，且加固后的建筑物凈空有一定的減小。
2、置換混凝土加固法
該法的優(yōu)點與加大截面法相近，且加固后不影響建筑物的凈空，但同樣存在施工的濕作業(yè)時間長的缺點；適用于受壓區(qū)混凝土強度偏低或有嚴重缺陷的梁、柱等混凝土承重構件的加固。
3、有粘結外包型鋼加固法
該法也稱濕式外包鋼加固法，受力可靠、施工簡便、現(xiàn)場工作量較小，但用鋼量較大，且不宜在無防護的情況下用于600C以上高溫場所；適用于使用上不允許顯著增大原構件截面尺寸，但又要求大幅度提高其承載能力的混凝土結構加固。
4、粘貼鋼板加固法
該法施工快速、現(xiàn)場無濕作業(yè)或僅有抹灰等少量濕作業(yè)，對生產(chǎn)和生活影響小，且加固后對原結構外觀和原有凈空無顯著影響，但加固效果在很大程度上取決于膠粘工藝與操作水平；適用于承受靜力作用且處于正常濕度環(huán)境中的受彎或受拉構件的加固。
5、粘貼纖維增強塑料加固法
除具有粘貼鋼板相似的優(yōu)點外，還具有耐腐濁、耐潮濕、幾乎不增加結構自重、耐用、維護費用較低等優(yōu)點，但需要專門的防火處理，適用于各種受力性質的混凝土結構構件和一般構筑物。
6、繞絲法
該法的優(yōu)缺點與加大截面法相近；適用于混凝土結構構件斜截面承載力不足的加固，或需對受壓構件施加橫向約束力的場合。
7、錨栓錨固法
該法適用于混凝土強度等級為C20~C60的混凝土承重結構的改造、加固；不適用于已嚴重風化的上述結構及輕質結構。
間接加固的一般方法有：
1、預應力加固法
該法能降低被加固構件的應力水平，不僅使加固效果好，而且還能較大幅度地提高結構整體承載力，但加固后對原結構外觀有一定影響；適用于大跨度或重型結構的加固以及處于高應力、高應變狀態(tài)下的混凝土構件的加固，但在無防護的情況下，不能用于溫度在600C以上環(huán)境中，也不宜用于混凝土收縮徐變大的結構。
2、增加支承加固法
該法簡單可靠，但易損害建筑物的原貌和使用功能，并可能減小使用空間；適用于具體條件許可的混凝土結構加固。
與混凝土結構加固改造配套使用的技術一般有：
1、托換技術
系托梁（或桁架，以下同）拆柱（或墻，以下同）、托梁接柱和托梁換柱等技術的概稱；屬于一種綜合性技術，由相關結構加固、上部結構頂升與復位以及廢棄構件拆除等技術組成；適用于已有建筑物的加固改造；與傳統(tǒng)做法相比，具有施工時間短、費用低、對生活和生產(chǎn)影響小等優(yōu)點，但對技術要求較高，需由熟練工人來完成，才能確保安全。
2、植筋技術
系一項對混凝土結構較簡捷、有效的連接與錨固技術；可植入普通鋼筋，也可植入螺栓式錨筋；已廣泛應用于已有建筑物的加固改造工程，如：施工中漏埋鋼筋或鋼筋偏離設計位置的補救，構件加大截面加固的補筋，上部結構擴跨、頂升對梁、柱的接長，房屋加層接柱和高層建筑增設剪力墻的植筋等。
3、裂縫修補技術
根據(jù)混凝土裂縫的起因、性狀和大小，采用不同封護方法進行修補，使結構因開裂而降低的使用功能和耐久性得以恢復的一種專門技術；適用于已有建筑物中各類裂縫的處理，但對受力性裂縫，除修補外，尚應采用相應的加固措施。
4、碳化混凝土修復技術（還不成熟）
系指通過恢復混凝土的堿性（鈍化作用）或增加其阻抗而使碳化造成的鋼筋腐蝕得到遏制的技術。
5、混凝土表面處理技術
系指采用化學方法、機械方法、噴砂方法、真空吸塵方法、射水方法等清理混凝土表面污痕、油跡、殘渣以及其它附著物的專門技術。
6、混凝土表層密封技術
系指采用柔性密封劑充填、聚合物灌漿、涂膜等方法對混凝土進行防水、防潮和防裂處理的技術。
7、其它技術
如結構、構件移位技術、調整結構自振頻率技術等。
砌體結構加固方法：
砌體結構的加固分為直接加固與間接加固兩類，設計時，可根據(jù)實際條件和使用要求選擇適宜的方法。
適用于砌體結構的直接加固方法一般為：
1、鋼筋混凝土外加層加固法
該法屬于復合截面加固法的一種。其優(yōu)點是施工工藝簡單、適應性強，砌體加固后承載力有較大提高，并具有成熟的設計和施工經(jīng)驗；適用于柱、帶壁墻的加固；其缺點是現(xiàn)場施工的濕作業(yè)時間長，對生產(chǎn)和生活有一定的影響，且加固后的建筑物凈空有一定的減小。
2、鋼筋水泥砂漿外加層加固法
該法屬于復合截面加固法的一種。其優(yōu)點與鋼筋混凝土外加層加固法相近，但提高承載力不如前者；適用于砌體墻的加固，有時也用于鋼筋混凝土外加層加固帶壁柱墻時兩側穿墻箍筋的封閉。
3、增設扶壁柱加固法
該法屬于加大截面加固法的一種。其優(yōu)點亦與鋼筋混凝土外加層加固法相近，但承載力提高有限，且較難滿足抗震要求，一般僅在非地震區(qū)應用。
適用于砌體結構的間接加固方法一般為：
1、無粘結外包型鋼加固法
該法屬于傳統(tǒng)加固方法，其優(yōu)點是施工簡便、現(xiàn)場工作量和濕作業(yè)少，受力較為可靠；適用于不允許增大原構件截面尺寸，卻又要求大幅度提高截面承載力的砌體柱的加固；其缺點為加固費用較高，并需采用類似鋼結構的防護措施。
2、預應力撐桿加固法
該法能較大幅度地提高砌體柱的承載能力，且加固效果可靠；適用于加固處理高應力、高應變狀態(tài)的砌體結構的加固；其缺點是不能用于溫度在600C以上的環(huán)境中。
砌體結構構造性加固與修補
1、增設圈梁加固
當圈梁設置不符合現(xiàn)行設計規(guī)范要求，或縱橫墻交接處咬搓有明顯缺陷，或房屋的整體性較差時，應增設圈梁進行加固
2、增設梁墊加固
當大梁下磚砌體被局部壓碎或大梁下墻體出現(xiàn)局部豎直裂縫時，應增設梁墊進行加固。
3、砌體局部拆砌
當房屋局部破裂但在查清其破裂原因后尚未影響承重及安全時，可將破裂墻體局部拆除，并按提高砂漿強度一級用整磚填砌。
4、砌體裂縫修補
在進行裂縫修補前，應根據(jù)砌體構件的受力狀態(tài)和裂縫的特征等因素，確定造成砌體裂縫的原因，以便有針對性地進行裂縫修補或采用相應的加固措施。
鋼結構加固方法：
鋼結構加固的主要方法有：減輕荷載、改變結構計算圖形、加大原結構構件截面和連接強度、阻止裂紋擴展等。當有成熟經(jīng)驗時，亦可采用其它加固方法。
1、改變結構計算圖形
改變結構計算圖形的加固方法是指采用改變荷載分布狀況、傳力途徑、節(jié)點性質和邊界條件，增設附加桿件和支撐、施加預應力、考慮空間協(xié)同工作等措施對結構進行加固的方法；
改變結構計算圖形的一般加固方法：
（1）對結構可采用下列增加結構或構件的剛度的方法進行加固：
A、增加支撐形成空間結構并按空間結構驗算；
B、加設支撐增加結構剛度，或者調整結構的自振頻率等以提高結構承載力和改
善結構動力特性；
C、增設支撐或輔助桿件使結構的長細比減少以提高其穩(wěn)定性；
D、在排架結構中重點加強某一列柱的剛度，使之承受大部分水平力，以減輕其
它柱列負荷；
E、在塔架等結構中設置拉桿或適度張緊的拉索以加強結構的剛度。
（2）對受彎桿件可采用下列改變其截面內力的方法進行加固：
A、改變荷載的分布，例如將一個集中荷載轉化為多個集中荷載；
B、改變端部支承情況，例如變鉸接為剛結；
C、增加中間支座或將簡支結構端部連接成為連續(xù)結構；
D、調整連續(xù)結構的支座位置；
E、將結構變?yōu)閾螚U式結構；
F、施加預應力。
（3） 對桁架可采取下列改變其桿件內力的方法進行加固：
A、增設撐桿變桁架為撐桿式結構；
B、加設預應力拉桿。
2、加大構件截面的加固
采用加大截面加固鋼構件時，所選截面形式應有利于加固技術要求并考慮已有缺陷和損傷的狀況。
3、連接的加固與加固件的連接
鋼結構連接方法，即焊縫、鉚釘、普通螺栓和高強度螺栓連接方法的選擇，應根據(jù)結構需要加固的原因、目的、受力狀況、構造及施工條件，并考慮結構原有的連接方法確定。
鋼結構加固一般宜采用焊縫連接、摩擦型高強度螺栓連接，有依據(jù)時亦可采用焊縫和摩擦型高強度螺栓的混合連接。當采用焊縫連接時，應采用經(jīng)評定認可的焊接工藝及連接材料。
4、裂紋的修復與加固
結構因荷載反復作用及材料選擇、構造、制造、施工安裝不當?shù)犬a(chǎn)生具有擴展性或脆斷傾向性裂紋損傷時，應設法修復。在修復前，必須分析產(chǎn)生裂紋的原因及其影響的嚴重性，有針對性地采取改善結構實際工作或進行加固的措施，對不宜采用修復加固的構件，應予拆除更換。
摘要：以國家現(xiàn)行規(guī)范為基礎，對中小型民用建筑物電氣設計中漏電保護器應用的必要性進行了分析，對漏電保護器在實際工程應用中設計配置方法進行了論述。另外提出了使用電子式漏電保護器應注意的事項
關鍵詞：漏電保護 配電裝置 電氣設計 漏電保護器
漏電保護器（RCD）在我國應用已多年，積累了不少經(jīng)驗。但是在中小型民用建筑物，特別是住宅的電氣設計中，應用尚不夠重視。由于強制性國家標準《住宅設計規(guī)范》（GB50096-1999）自1999年6月1日起實施，進一步強調了居民用電的安全性和可靠性。因此，我們應重視中小型民用建筑物供配電線路設計中對漏電的保護。
一、安裝漏電保護器的必要性
接地故障（接地短路）有金屬性和電弧性兩種形式。故障點熔焊，故障點阻抗可忽略不計的接地故障為金屬性接地故障。這時設備外殼對地故障電壓Uf為PEN線和PE線上電壓降之和U
Uf=U=Id(ZPEN+ZPE）
=（ZPEN+ZPE）U0/Zs
=[U0(ZPEN+ZPE)]/[ZL+ZPEN+ZPE]
式中Id——接地故障電流（A）；
U0——相電壓（220V）；
ZL、ZPEN、ZPE——各為相線、PEN線、PE線阻抗(Ω)
ZS——接地故障回路總阻抗(Ω)
計算中忽略了變壓器阻抗。如果相線和PEN線截面相同，則ZPEN+ZPE=ZL
Uf=0.5U0=110V
考慮建筑物內等電位聯(lián)結減少觸電壓的作用，按IEC61200-413間接接觸防護-自動切斷電源）標準，一般情況下，可減少約20%的接觸電壓，則接觸電壓UC為：
UC=0.8Uf=0.8*110=88V>50V;此UC足以引起人身電擊事故。因此，金屬性接地故障能使設備外殼帶危險接觸電壓，其主要后果是人身電擊。
當故障電流Id足夠大時，回路首端的過流保護器（斷路器、熔斷器）也能瞬間動作，避免事故的發(fā)生。但Id值不僅與線路截面、長度有關，也與線路連接質量、布線方式以及維護管理水平等難以估量的因素有關，所以靠過流保護電源并不可靠。這就是不論TT系統(tǒng)還是TN系統(tǒng)，要求在手握式、移動式設備供電的插座回路上必須安裝額定動作電流In大于30mA的瞬動漏電保護器的原因所在。
發(fā)生接地故障時，故障點不熔焊而是產(chǎn)生電弧、電火花（密集的電火花即是電?。┑慕拥毓收蠟殡娀⌒越拥毓收希鐖D2所示。電弧、電火花具有很大的阻抗，它限制了接地故障電流Id，使過流保護電器不能動作或延緩許久才能動作，但故障點或連接不良的PE線接頭上通過Id時迸發(fā)的電弧、電火花的局部高溫可高達2000-3000℃，很容易引燃近旁可燃物質，引起電氣火災。
由于故障電弧的阻抗大，220V相電壓大部分降落在電弧上，分配在線路上的電壓降大大減少，其結果是UC和Uf大大小于50V，因此電弧性接地故障只能引起電氣火災而不會招致人身電擊事故。
二、安裝兩級漏電保護器
只在插座回路上安裝漏電保護器的做法不能防范插座回路以外電氣線路和設備電弧性接地故障引起的電氣火災，為此應按IEC60364-4-482（火災防護）和我國《低壓配電設計規(guī)范》（GB50054-95）要求，在電源進線上再安裝一級漏電保護器，其額定動作電流一般為300mA，并帶有約0.15s的延時，以與插座回路上的漏電保護器有選擇性配合。增加這一級漏電保護器對電氣投資雖略有增加，但對防范常見多發(fā)的危險接地電弧火災卻是至關重要的。另外不可實現(xiàn)地建筑物配電線路電弧性和金屬性的接地故障進行保護。
三、四極和二極漏電保護器的應用
電氣安全的一個基本要求是盡量減少開關電器的級數(shù)和觸頭數(shù)以及線路的連接點。開關觸頭之類的活動連接和線路的固定連接由于種種原因都可能因導電不良而成為事故起因，而三相回路中的中性線導電不良危險尤甚，這是因為中性線導電不良時設備依然運轉，隱患不易被發(fā)現(xiàn)，當三相負荷嚴重不平衡時將導致三相電壓也嚴重不平衡而燒壞單相設備。所以，應盡可能限制在中性線增加觸頭。
目前存在一種誤解，即認為由于三相負荷不平衡，而中性線截面又小于相線截面，為防中性線過截而裝四極開關。但IEC364-4-473（過電流防護措施）標準和我國低壓配電設計規(guī)范都規(guī)定不必為此斷開中性線，只需在中性線上裝設過流檢測元件來斷來三根相線，使中性線不再有電流，過載問題自然迎刃而解了。另一種誤解，即認為帶有單相負荷的三相漏電保護器應采用四極的。其實漏電保護器的標準名稱是“剩余電流動作保護器”，它只能在回路中出現(xiàn)剩余電流（如絕緣損壞引起的對地泄漏電流）時動作，而與回路不平衡電流毫不相干。因此，這些誤解造成了現(xiàn)時一些四級漏電保護器的應用過濫。
四極（單相為二極）漏電保護器主要用于TT系統(tǒng)，這可用圖3來說明。TT系統(tǒng)回路有一相發(fā)生接地故障，故障電流Id在電源接地電阻Rb上產(chǎn)生電壓降，使中性線帶故障電壓Uf=Id*Rb，因中性線是絕緣的，此Uf一時并不引起事故，但此時若電氣設備又發(fā)生碰外殼接地故障，漏電保護器跳閘，Uf將沿著圖中虛線所示路徑傳導至設備外殼。因中性線未被切斷，如果Uf大于50V，則漏電保護器跳閘后仍難免發(fā)生電擊事故。如果TT系統(tǒng)采用的是四極或二極漏電保護器，則在斷開線的同時中性線也被斷開，從而切斷Uf的傳導路徑，事故就不致發(fā)生。TN-C系統(tǒng)因不允許PEN線通過漏電保護器而無法裝設漏電保護器。TN-S和TN-C-S系統(tǒng)內設備外殼與N線相連通，不存在上述漏電保護器動作后外殼反而出現(xiàn)故障電壓的問題。由此可知，四極或二極漏電保護器的應用與被保護回路三相負荷是否平衡無關，而與回路接地系統(tǒng)類型有關。
四、采用電子式漏電保護器應注意的事項
電子式漏電保護器制作簡單，價格低廉，是我國廣泛采用的漏電保護器類型。但它不同于電磁式漏電保護器類型。電磁式漏電保護器用故障電流的能量來脫扣，而電子式漏電保護器是用故障回路的殘壓來脫扣（發(fā)生接地故障時，回路電壓下降，此殘壓指故障時漏電保護器接線端子上的電壓，不是指公用電網(wǎng)的電壓負偏差）。當接地故障點靠近漏電保護器時，其值過低，不能使漏電保護器動作來避免事故的發(fā)生。因此，當采用電子式漏電保護器時，應注意漏電保護器的安裝位置不能離插座太近，以保證漏電保護器處有足夠的故障殘壓。另外，當回路的中性線斷線時，回路上的電子式漏電保護器也將因失壓而不能動作，這時如手持絕緣損壞的手握式和移動式設備將是十分危險的。因此，在使用電子式漏電保護器時，要考慮上述因素。
摘要：隨著我國經(jīng)濟建設的迅速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，在中國進行了大規(guī)模的基本建設，已建造了大量的民用和工業(yè)建筑。由于建筑物建造年代、使用年限、遭受不同自然災害等因素的影響，許多建筑物的安全性有待評定；特別是一些已完工或正在建設中的建筑由于各種待鑒定因素的影響，建筑物已產(chǎn)生了不同程度的損傷，為此必須進行建筑物安全性鑒定。由于建筑產(chǎn)品的商品化、市場化，建筑物鑒定工作、鑒定結論將直接與各相關方存在經(jīng)濟利益關系，從而也導致了一些法律問題，做為建筑物安全性鑒定單位及鑒定人在鑒定工作中存在的各種技術和非技術問題值得探討與研究，為此根據(jù)作者在部分建筑物結構安全性鑒定工作中遇到的問題提出作者之見解，希能起到拋磚引玉之作用，文中若有不當之處，請同仁指正。
關鍵詞：安全鑒定 結構設計
一、關于建筑物安全性鑒定工作的幾點思考
在建筑物安全性鑒定工作中存在各種各樣的問題有待解決，有些純?yōu)榭茖W技術問題，有些則與科學技術水平無關。在建筑物安全性鑒定工作中可能會遇到許多問題，為此就下面問題談幾點看法：
1、檢測、鑒定工作的資質問題
表面上看資質不是問題，其實不然。任何建筑物安全性鑒定工作的開展均依賴于檢測數(shù)據(jù)，若檢測數(shù)據(jù)全面、詳細和準確，其鑒定工作的科學性也越強，然而什么樣的檢測數(shù)據(jù)才具有法律效力呢？根據(jù)“中華人民共和國計量法”的規(guī)定：“為社會提供公證數(shù)據(jù)的產(chǎn)品檢驗機構，必須經(jīng)省級以上人民政府計量行政部門對其鑒定、測試能力和可靠性考核合格”，也就是經(jīng)計量認證，取得檢測資質、具有CMA章的單位，用經(jīng)計量認證的檢測儀器經(jīng)持證上崗的技術人員檢測的試驗數(shù)據(jù)，在其出具的檢測數(shù)據(jù)上蓋有CMA章的檢測數(shù)據(jù)方具有法律效力，其它單位或各人提供的數(shù)據(jù)不具有法律效力。而在實際工作中對建筑物安全性鑒定的資質問題似乎不完全明確，經(jīng)有關行政部門認定的專家組進行的鑒定工作和鑒定報告具有法律效力，具有檢測資質的單位提供的鑒定報告也具有法律效力，但問題是蓋有研究機構、相關學術團體印章的鑒定報告是否具有法律效力，則不完全清楚，有些地方的人民法院承認其鑒定報告具有法律效力，有些地方的人民法院則不承認其鑒定報告具有法律效力；由此而引發(fā)了一些社會問題，該問題應引起有關主管部門的高度重視。
2、檢測、鑒定項目的科學性問題
建筑物安全性鑒定工作是一項復雜的、科技含量較高的工作，由于建筑物建設工作涉及到方方面面的問題很多，涉及到的部門不少，如建設場地的地質勘察、建筑物的規(guī)劃審批、設計、施工、監(jiān)理及建筑的管理等方面的工作，但本文主要探討建筑物結構安全性鑒定工作中的有關技術問題。
首先是材料強度檢測問題。由于科學技術水平和檢測技術和設備等方面的原因，檢測工作中對所檢測對象的檢驗數(shù)據(jù)的準確性問題本身可能就存在問題。如在砌體結構建筑中砂漿強度等級的準確評定是較為困難的一項工作，其影響抽檢數(shù)據(jù)的不確定因素較多（抽檢部位、灰縫厚度、已使用的時間等），檢測數(shù)據(jù)的科學性和合理性是值得考慮的問題；已建砌體柱的抗壓強度設計值的確定也是較為困難的工作，其目前尚未見到砌體柱原位試驗測試技術的有關文獻；又如混凝土標準抗壓強度的現(xiàn)場檢測問題，不同的檢測方法其檢測結果經(jīng)常存在不一致的問題；檢測數(shù)量、檢測部位的不同，同樣也會影響檢測數(shù)據(jù)。其次，目前有關規(guī)范并不完善，相關數(shù)據(jù)處理的可操作性不易把握，盡管規(guī)范采用了數(shù)理統(tǒng)計理論，但由于問題性質的不同，其統(tǒng)計處理的方法有待進一步研究，如建筑地基基礎設計規(guī)范對巖體抗壓強度檢測樣本數(shù)量的要求，國家標準與地方標準就不同，相同地點的不同檢測單位對同一工程可能會采用不同的檢測方法，同時按不同標準統(tǒng)計出的設計強度也不同，特別是樣本變異性較大時更是如此?？傊@類問題很多這里就不再一一例出，但應該指出的是檢測部門提供的檢測數(shù)據(jù)應該是科學的、公正的，每一個技術人員所提供的數(shù)據(jù)理應承擔相應的法律責任。
此外存在的問題是鑒定工作的依據(jù)問題。設計規(guī)范有國家和地方的規(guī)范，也有不同行業(yè)的規(guī)范，根據(jù)不同的規(guī)范要求，對同樣的問題具有不同的抽樣標準和評定標準，有時其檢測數(shù)據(jù)的評定結果差異很大，問題是最終以那一本規(guī)范作為評定依據(jù)呢？目前不同的學者對其看法并不一致，設計單位、檢測單位均希望有一個明確的說法。
在已建建筑物受到損傷后，需對建設工程的許多環(huán)節(jié)進行檢測、校核，其中包括對原設計文件的校核。在對設計文件進行校核時總會遇到一個問題，用什么計算手段對原設計計算內容進行校核呢？有些科技人員用PKPM程序、有的用TAT程序，有的用手算，隨著不同檢測部門的不同科技人員其校核結果均可能出現(xiàn)一定的差異，最后在對設計文件是否正確進行判斷時是比較困難的，特別是在復核結果同原設計文件相接近，而工程又有一定問題時，其判斷更為困難（已排除了其它因素的影響）。目前有些部門對框架結構就用PKPM程序作為判斷依據(jù)，而問題是用國內商業(yè)軟件進行設計結果校核是否具有法律效力呢？
對檢測項目和檢測范圍通常是由委托方指定的。實際上由于某一具體的工程項目包含許多相關子項目的檢測，如對某一具體構件的有關項目的評定并不能最終保證構件（或結構）的安全性，委托方對檢測項目和檢測范圍的指定常帶有人為因素的影響。由于檢測工作本身也是市場經(jīng)濟，檢測費用是和檢測項目相關的，檢測項目越多，相應的費用也越高，為此甲方在委托任務時，一般是進行少數(shù)項目的檢測，而被委托方也只能根據(jù)委托內容展開工作，從而可能會導致兩種情況出現(xiàn)：（1）、檢測內容無法完全解決甲方所需解決的問題，從兒導致事故的原因不在檢測范圍內，或者檢測項目不全，檢測范圍不能含蓋導致問題的所有原因。（2）、檢測范圍內的有關檢測項目可滿足設計和國家有關規(guī)范的要求，而檢測范圍以外的相關檢測項目不滿足設計和國家有關規(guī)范的要求，從而造成委托方對檢測單位的誤導作用。當出現(xiàn)上述兩種情況后，檢測鑒定單位和鑒定人均會承擔較大的風險。
3、鑒定工作中的法律問題
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，建筑物安全性鑒定或建筑物損傷程度的鑒定工作存在許多法律問題有待解決或有待科技人員去學習。由于歷史的原因，不同的部門均可進行建筑物安全性鑒定工作，人民法院需對檢測、鑒定人的資格問題進行審查，如前所述檢測資質的審定應該問題不大，但鑒定人的資質又該如何認定呢？是否具有檢測資質的人就有鑒定資質呢？或具有同專業(yè)的和工程師職稱以上的科技人員就有鑒定資質呢？所有這些問題似乎并沒有一個明確的答案。其次是鑒定單位對所提供的鑒定結論承擔多少法律責任呢？一般建筑物的鑒定工作均會產(chǎn)生相應的民事責任，主要是相應的經(jīng)濟利益問題。對于正確的鑒定結論當然勿需多言，但對于不完全妥當?shù)蔫b定結論，由此又產(chǎn)生了相應的經(jīng)濟利益問題時，其經(jīng)濟責任該如何認定，賠償比例又該如何確定？這僅是問題的一個方面，另一方面由于委托方采用不正當手段，而誤導了鑒定結論，由此而產(chǎn)生的一些法律問題，又該如何解決呢？由于科學技術水平的限制，國家規(guī)范中有些條文的規(guī)定可能本身就不科學，或者有些專家的個人觀點通過國家規(guī)范的形式而強制執(zhí)行，由此產(chǎn)生的經(jīng)濟損失又由誰來承擔呢？對于民事糾紛中關于建筑物的鑒定工作通常會由人民法院的法官來指定鑒定單位或鑒定人，而對其它有資質的鑒定單位或鑒定人的鑒定報告采取否認的作法，這本身即不科學又不合法，這其中也涉及到一些法律問題。總之，在建筑物的鑒定工作中存在許多法律問題，以上所述僅是其中的一部分，有些法律問題有待通過立法的形式加以解決。
4、幾點啟示
通過對以上問題的思考及過去的工程實踐經(jīng)驗，有以下幾點經(jīng)驗值得注意：
（1）、加強有關建筑法規(guī)的學習和研究，深刻理解建筑法規(guī)的具體內涵和外延，依法進行建筑物的鑒定工作。
（2）、檢測、鑒定人員必須明確職責、依法辦事，尊重客觀事實，尊重科學，加強對國家有關技術規(guī)范、規(guī)程的學習。
（3）、增強科技人員的自我保護能力。隨著建筑行業(yè)的市場化，建筑行業(yè)的經(jīng)濟活動也納入了法制化軌道，依法辦事、提高自身素質是增強科技人員自我保護能力的最有效措施。
（4）、增強科技人員的風險意識。在建筑物鑒定工作中存在許多風險，如建筑物檢測過程中的意外傷害、鑒定結論的風險性等等，不加強風險意識的教育，就是對自己、單位和社會的不負責任，最后會搬起石頭砸自己的腳。
（5）、檢測、鑒定工作一定要客觀、公證。由于建筑活動的市場化、法制化，有意歪曲客觀事實，為某一方謀利益的鑒定報告（或調查報告），最終是站不住腳的?？茖W和事實那是真實的客觀存在，是不以人的意志為轉移的。
（6）、有關建設行政主管部門應加強建筑物檢測鑒定單位和人員的管理協(xié)調和與外部的協(xié)調工作，避免由于市場化而引起的不正當竟爭行為從而導致的檢測鑒定的不公證或違法行為，努力創(chuàng)早良好的社會環(huán)境和法律環(huán)境。
二、 結語
本文通過對建筑物鑒定工作中的一些經(jīng)驗和體會，探討了建筑物鑒定工作中的一些常見問題，其根本意圖在于要警鐘常鳴，前事不忘，后事之師。當然作者的工作經(jīng)歷和學知還是有限的，若此文能起拋磚引玉之作用，也就達到了作者之目的。
摘要 住區(qū)微氣候對于建筑室內冷熱負荷，空調設備的運行狀況以及居住的舒適性有很大的影響，下墊面的性質是影響住區(qū)微氣候的重要因素之一。本文通過實驗研究了水泥地面，裸土以及草坪三種典型下墊面表面溫度在一天中隨時間的變化。尤其對于在住區(qū)微環(huán)境中廣泛存在的日影響效應進行了針對性實驗。得出結論：在相同氣象條件下不同下墊面表面溫度有很大差異，下墊面的綠化能夠有效改善了局部微氣候；夏季的日影響效應對于下墊面表面溫度來說起主導作用，影響下墊面表面溫度的其他因素相對可以忽略不計，從而為建立簡化的日影作用下的下墊面物理模型提供了實驗依據(jù)。
關鍵詞 微氣候 下墊面 日影 實驗
一、前言
在新世紀，能源和環(huán)境兩大問題越來越為人們所關注。建筑物以及保障其內部人工環(huán)境的設備怎樣在保證健康和舒適的條件下，做到降低能耗、保護環(huán)境，長期以來一直是專家們研究討論的話題。
建筑物能耗在最近很多年一直是暖通空調界研究的熱點問題之一，學者們提出了很多建筑物熱特性計算的模型和方法，然而如何給出對于負荷計算非常重要的室外邊界條件，目前還沒有很好的辦法，然而如何給出對于負荷計算非常重要的室外邊界條件，目前還沒有很好的辦法，目前沿用的城市尺度的氣候參數(shù)方法，精確性遠低于目前非常細致的建筑物模型。建筑周圍的微氣候研究有助于對于準確進行建筑物室內冷熱負荷計算，優(yōu)化空調設備的運行管理[1]。
從另一方面來看，隨著人們對于居住舒適性的要求的提高，越來越多的人們對于環(huán)境的關心已經(jīng)不僅僅局限于城市尺度，而開始著眼于居住環(huán)境周圍的微環(huán)境的舒適性。合理規(guī)劃建筑小區(qū)，改善局部微氣候，提高提高住區(qū)微環(huán)境的舒適性已經(jīng)受到眾多建筑師和規(guī)劃師的重視。然而，由于學科間的差異，這些研究多停留在要領研究和定性研究的層次，沒有進行定量的分析計算和實驗，顯得說服力不足[2][3]。
由于上述的原因，住區(qū)微氣候研究作為氣象，建筑以及暖通空調等多學科交叉的一個研究領域，正日益受到人們的重視。影響住區(qū)微氣候的因素很多，除空氣溫度、風速、太陽輻射、小區(qū)布局、人為排放熱等因素外[4]，下墊面作為住區(qū)微環(huán)境的一個重要組成部分，不同類型的下墊面對于微氣候影響很大。另外，在住區(qū)微環(huán)境中，由于建筑物比較密集，建筑物的日影面積比例常常很大，而且日影響部分的表面溫度與非日影響部分差異很大，這也會在一定程度上改變下墊面上方空氣場的溫度分布，進而影響住區(qū)的微氣候。由于正下墊面以及建筑物在下墊面上的日影響對于住區(qū)微氣候研究的重要性，本文從建筑物的尺度出發(fā)，在2000年夏季設計并進行了不同下墊面表面溫度的測定實驗，得到不同下墊面表面溫度在一天中的分布，考察不同類型下墊面表面溫度的不同。尤其對于在住區(qū)微環(huán)境下非常普遍的日影現(xiàn)象，進行了針對性實驗設計。實驗結果為建立簡化的住區(qū)微環(huán)境下非常普遍的日影現(xiàn)象，進行了針對性實驗設計。實驗結果為建立簡化的住區(qū)微環(huán)境下墊面熱物理模型以及模擬計算的時間步長的選擇提供參考，也為住區(qū)微氣候模擬計算提供實驗數(shù)據(jù)檢驗的基礎。
二、實驗描述
1．實驗目的
對于不同類型的下墊面，由于其表面黑度、蓄熱能力、含水量、甚至蒸騰作用，其表面溫度在相同的上方氣流狀況以及天氣狀況下有很大的不同。而住區(qū)微氣候的研究中，所關心的正是下墊面表面的溫度對于住區(qū)熱環(huán)境的影響，下墊面以下部分的溫度分布相對次要。取得建筑物尺度的不同下墊面表面溫度在一天中的分布的第一手實驗數(shù)據(jù)，為相應的微氣候模擬計算和下墊面的物理模型的建立提供參考實驗，是本實驗進行的主要目的之一。
由于在有太陽直射的時候，尤其是夏季（這也是住區(qū)熱環(huán)境最惡劣季節(jié)之一），太陽輻射得熱是下墊面熱平衡中所占比例很大一個組成部分，正確處理日影效應對于下墊面模型的建立和準確性意義重大；在住區(qū)微環(huán)境中，由于建筑物比較密集，建筑物在太陽直射的情況下在下墊面上會形成面積比例比較大的陰影；因此，由于下墊面是住區(qū)微環(huán)境的一個重要組成部分，還由于日影響對于下墊面溫度的影響顯著并且所占面積比例比較大，處理好日影效應對準確模擬住區(qū)微氣候有其特殊的意義。研究日影區(qū)域和非日影區(qū)域區(qū)域一致性，以及不同下墊面表面溫度對于日影移動的跟隨性，是本實驗的第二個目的。
由于下墊面的蓄熱能力比微環(huán)境中空氣場的蓄熱能力要大的多，在進行非穩(wěn)態(tài)模擬計算時，選擇合適的下墊面計算的時間步長對于計算的準確性非常重要，通過實驗研究，對時間步長的選擇提供實驗依據(jù)，是這次實驗的另一目的。
2．實驗時間地點
實驗時間：2000年6月3日～10日
根據(jù)實驗目的，需要找到3種典型合適的實驗的下墊面，它應有如下特點：
（1）下墊面性質單一，面積比較大；
（2）人為排放熱少；
（3）附近有高大建筑物，并且建筑物立面比較單一（考慮陰影效應）；
根據(jù)上面對于實驗場所的要求，我們分別選取清華大學理學院大樓前廣場，清華大學化學館西側土地，清華大學理學院報告廳北側草坪作為磚砌、裸土以及草坪三種區(qū)微環(huán)境種典型的下墊面的實驗場所。
3 測量參數(shù)及測點布置
記錄下墊面表面溫度的測試儀器是清華同方股份有限公司生產(chǎn)的RHLOG智能型溫度自記儀。該自記儀能定時對目標環(huán)境溫度進行自動測量，并把測量結果保存在內部的存儲器中。測溫使用熱敏電阻型溫度測頭，測頭由一根引線引出，測頭外加裝防水塑封。它的記錄溫度的范圍-20～+75℃，精度為±0.3℃（25℃時）。
在測量磚砌地面溫度時，將測頭緊貼地面，外面用一薄層白色膏將其固定。并把白色石膏外面染成下墊面的顏色，以求其物性與下墊面一致。在測量裸土表面溫度時,用地面很薄一層裸土將測頭覆蓋,使測頭緊貼地面,并保證測量結果表面溫度。實驗所在草坪被管理的很好,經(jīng)常被修剪,草高較低,一般在10cm以下,我們在實際測量中,所測草坪溫度是草坪下部接近土壤表面的溫度。測頭緊貼土壤表面放置.
在測量空氣溫度時,我們在每個溫度測頭外加裝了一個直徑9mm、長45mm的銅管，防止太陽輻射對溫度測頭的影響。銅管下部有通風孔，以保證空氣通暢[5]。并且在銅管外面用錫箔紙做成圓錐形的小罩子進一步加強輻射影響。
三、實驗結果及其分析
1．磚砌下墊面實驗
測量日天氣晴好，正午最大輻射值約為836W/m2，日平均風速在1.5m/s左右。我們主要使用建筑東側的磚砌下墊面進行分析，圖1中各條曲線代表不同的測點，從圖中可以看出，磚砌下墊面在一天中的溫度變化很大，溫度在中午13：30左右開始出現(xiàn)陰景前達到最高點，達到50℃，該下墊面從下午13:30左右開始出現(xiàn)陰影前達到最高點，達到50℃，該下墊面從下午13：30開始，逐漸出現(xiàn)陰影區(qū)域，由于失去主要熱源太陽直射，測點溫度迅速下降，曲線的變化劇烈而迅速。在下午15:30左右，曲線變化趨勢趨緩，從此時刻至第2天凌晨，溫度一直平衡下降，在太陽升起前達到最小值約為20℃。晝夜溫差達到30℃之多。磚砌下墊面白天溫度遠遠高于空氣溫度，夜間又低于空氣溫度，晝夜溫差很大，體現(xiàn)出磚砌下墊面蓄熱能力差的特性，對于微氣候是很不利的。
圖1 磚砌下墊面表面溫度
從圖2中可以看出西側7個測點的溫度曲線非常接近，而這7個測點的陰影歷史狀況是不相同的，這就間接說明對于陰影區(qū)域和非陰影區(qū)域的基本假設之一是成立的，即陰影區(qū)域溫度和非陰影區(qū)域溫度主要由當前是否屬于陰影區(qū)域決定，而與其他因素關系不大。
圖2 磚砌下墊面日影與非日影表面溫度比較圖
下面我們進一步對陰影區(qū)域和非陰影區(qū)域內部各點的溫度的一致性進行詳細討論。從圖3中可以看到14個測點的溫度情況，圖中從左到右依次為1號到14號測點的溫度曲線圖。從1號到14號測點在與建筑東墻垂直的一條線上，各個測點間距0.6m，并隨測點號增大而距離建筑越遠。因此，在下午的時候，隨著時間的推移，陰影區(qū)域變得越來越大，其影子的邊界距離建筑越來越遠，先是覆蓋了號較小的測點，然后是較大的測，最后測點全部都在陰影區(qū)域內。上圖記錄了這一日影區(qū)域移動的過程。在13：00的時候各個測點都在陰影區(qū)域之內，這時各個測點的溫度非常一致，各點溫度與平均溫度最大相差不超過3℃，基本上在1℃左右。這說明了非陰影區(qū)域內溫度的一致性。在13：30～14：50是陰影邊界在測點范圍內移動的階段。請注意14：00的曲線，1～6號測點在陰影內，7～14點在陰影外。圖中陰影外的各點溫度驚人的一致，并且與前一時刻的溫度相比變化也很小。這說明陰影區(qū)域對于非陰影區(qū)域的溫度影響很小。這也可以從理論上解釋，兩區(qū)域的換熱只通過兩者之間的一條"線"互相換熱，換熱面積很小，而導熱本向所占熱流比例也很小。所以，非陰影區(qū)域的溫度大小不受與陰影邊界的遠近影響。而從14：15的曲線也可以看到相近的結果，只是點1～8而不是1～6在陰影區(qū)域里罷了。在16：00和20：00的兩條曲線中可以看出陰影區(qū)域溫度的一致性。圖中所有點都處于陰影區(qū)域之內，而各點的溫度差異小于0.5℃，這說明在夏季有日影效應的情況下，日影效應對于磚砌下墊面表面溫度來說起主導作用，影響下墊面表面溫度的其他因素相對可以忽略不計。
圖3 日影移動對磚砌下墊面表面溫度的影響圖
從圖中可以清楚的看到陰影移動對于磚砌下墊面溫度的影響。在13：30分測點1首先進入陰影，而在14：40最后一個測點13進入陰影。圖中可以看到各個測點逐一進入陰影后溫度下降的過程。從中可以看出，由陰影區(qū)域向非陰影區(qū)域過渡的過程相當?shù)难杆?，只有不到一個小時，這說明磚砌下墊面的蓄熱較弱，對于以1小時為時間步長的下墊面溫度計算來說，其達到本時刻溫度的穩(wěn)定過程很快，可以認為1小時后當前的狀況已經(jīng)不直接受1小時前的影響，說明在進行下墊面模擬計算的時候，所選取的時間步長不宜短于1小時 。
從以上分析可以得出以下結論：
磚砌下墊面非日影區(qū)域內的溫度與日影區(qū)域內溫度之間的差異遠遠大于這兩個區(qū)域內溫度的差異。在進行下墊面模擬計算的時候，如果進行日影區(qū)域內溫度一致性假設，選取的時間步長不宜小于1小時。
2． 裸土表面溫度實驗
測量日天氣晴好，正午最大輻射值約為836W/m2，日平均風速在1.5m/s左右。圖中各條曲線代表不同的測點。從圖4中可以看出，日影時刻出現(xiàn)在早晨10：40之前。溫度在中午13：30左右達到最高點，最高值的出現(xiàn)早于磚砌下墊面。最高溫度達到57℃，而在下午18：00左右的時候就已經(jīng)下降到32℃了。僅半天的溫差就達到28℃。其日振幅和時間滯后的特性都說明，在夏季，裸土下墊面相對于磚砌下墊面來說，其蓄熱能力更差。
從圖4中可以看出各個測點的溫度曲線不象磚砌下墊面那樣接近，這是因為裸土下墊面并不是非常規(guī)則，各處性質不能保證象人工磚砌下墊面一樣一致。但是各點溫度與平均值間的溫差也在5℃之下。這一溫差相對于陰影區(qū)域與非陰影區(qū)域間多達20℃的溫差來說是可以忽略的。
圖4 裸土下墊面表面溫度圖
與對于磚砌下墊面的討論相同，從圖5中各個測點的溫度情況對日影移動的響應狀況可以看出，日影效應是影響裸土表面溫度的最重要的因素。并且可以認為，由于日影移動造成的下墊面表面溫度的變化在一小時內可以近似認為結束，這一數(shù)據(jù)可以作為于裸土下墊面的模擬計算的步長選擇的參考。
圖5 日影移動對裸土下墊面表面溫度的影響圖
3． 草坪表面溫度實驗結果
測量日天氣晴好，正午最大輻射值約為800W/m2，日平均風速在1.5m/s左右。所選取的測量區(qū)域是在建筑的西側和北側，因此陰影邊界在測點附近移過的時間主要集中在上午和中午。圖6中各條曲線代表不同的測點。
圖6 草坪下墊面表面溫度圖
從圖中可以看到草坪的蓄熱能力較強，最高溫度在中午12：30左右達到，晚于磚砌下墊面和裸土下墊面。
而且日振幅很小，與空氣溫度很接近，沒有出現(xiàn)其他下墊面那樣在輻射高的時候溫度高達五六十度的情況，總溫度波動在28℃以下。在夜間可以看出，草坪溫度要低于空氣溫度，仍然與白天一樣冷卻空氣。
在凌晨的時候部分測點出現(xiàn)了一個突然下降的過程。估計可能是由于結露的原因從圖中一樣進行像磚砌下墊面和裸土下墊面類似的分析，可以得出日影對于表面溫度起主導作用的結論，這里就不再贅述了。
五、結論
磚砌地面，裸土和草坪是住區(qū)微環(huán)境中最主要的下墊面，本文以建筑物的尺度，對這三種不同下墊面進行了表面溫度的測定實驗，得到不同下墊面表面溫度在一天中的分布通過分析實驗數(shù)據(jù)，得到以下具體結論：
1． 下墊面的綠化在夏季能夠有效降低下墊面表面溫度，從而改善局部微氣候；
2．下墊面表面溫度對日影移動的響應過程長短與下墊面種類有關，磚砌地面和裸土下墊面的響應時間要短于草坪下墊面，不同下墊面的響應時間一般都短于1小時。
3． 夏季建筑物的日影效應對于下墊面表面溫度起主導作用，影響下墊面表面溫度的其他因素相對可以忽略不計，在建立下墊面模型的時候，可以假設下墊面某點的溫度由該點是否處于建筑物日影中決定，而與該點位置或其他因素無關，從而大大簡化住區(qū)微環(huán)境下墊面模型。
